Značajke sastavljanja ugovora o zamjeni nekretnine. Što je zamjena nekretnina i koliko je ona korisna za osobe koje su sklopile ugovor? Nijanse u izvršenju ugovora

Zamjena nekretnina je, zapravo, najjednostavniji i najprikladniji način poboljšanja (promjene) stambenih uvjeta, budući da transakcija uključuje brzo preseljenje u novo mjesto stanovanja, oslobađajući sudionike u transakciji od gnjavaže. U ovom članku stručnjaci portala stranice raspravljaju o različitim načinima razmjene stanova, a također daju popis dokumenata koje je potrebno pripremiti za nadolazeću operaciju.

Ciljevi i sredstva

Brojni su razlozi koji potiču građane da promijene svoje uobičajeno mjesto stanovanja, da zamijene vlastiti stan, odnosno ne postoji jedan, već nekoliko načina za zamjenu nekretnina, od kojih svaki ima svoje prednosti i nedostatke:

Najčešće se potreba za zamjenom stanovanja javlja kada vlasnik želi, drugim riječima, potrebno je proširiti stambeni prostor (zbog nadopunjavanja obitelji ili kako potrebe rastu, zahtjevi na razinu udobnosti) ili promijeniti površinu stana. prebivalište na "privlačnije";

U praksi suvremenih posrednika u prometu nekretnina postoje klijenti koji bi željeli izvršiti zamjenu kako bi poboljšali svoju financijsku situaciju - pri zamjeni prostranog stana za skromnije stanovanje možete dobiti doplatu i uštedjeti mjesto za boravak. Zauzvrat, mogućnost “zamjene stana za veći uz nadoplatu” upravo je ono što je građanima koji žele poboljšati svoje životne uvjete potrebno;

Osim toga, uvijek ima onih koji žele zamijeniti veliki stan za dva manja stana. U ovom slučaju najčešće govorimo o podjeli nasljedstva ili o razdvajanju - tijekom razvoda članovi obitelji dijele zajednički životni prostor i sele se živjeti u zasebne stanove.

Prilikom zamjene puno ovisi o lokaciji i stanju stana, na primjer, mali stan u središnjoj četvrti glavnog grada može se zamijeniti za prilično prostran životni prostor koji se nalazi na određenoj udaljenosti od centra. Štoviše, postoji mogućnost da centar neće morati plaćati dodatnu naknadu.

Mogućnosti zamjene nekretnina

Operacija zamjene nekretnina bila je najčešća u sovjetskim vremenima, vrlo često se prakticirala ekvivalentna razmjena stanova, osobito kada je bilo potrebno preseliti se u drugi grad. Do selidbe je u pravilu došlo promjenom životnih okolnosti, mjesta rada, a međugradska zamjena stanova oslobađala je građane potrebe da u svom gradu nađu kupca, a potom i od pronalaska stana u novom mjesto.

U stvarnosti suvremenog tržišta nekretnina, kada se razmatra kako zamijeniti stanove, razmatraju se samo tri opcije. Ovo je zamjena putem kupoprodaje, izravna zamjena jednog stana za drugi, alternativna transakcija.

Prva opcija je najjednostavnija i, s dovoljnom količinom iskustva s nekretninama od vlasnika stana, ova metoda izbjegava uključivanje profesionalnog agenta za nekretnine. Proces zamjene, naime, podijeljen je u dvije operacije - prvo, vlasnik traži kupca za svoj stan, dok u isto vrijeme pronalazi stambeni prostor koji bi odgovarao njegovim potraživanjima.

Druga opcija je izravna razmjena, prilično teška operacija koja zahtijeva od posrednika da ima iskustvo. Operacija omogućuje zamjenu, kao i zamjenu neprivatiziranih stanova. Složenost ove metode leži u činjenici da je puno manje vlasnika koji žele izvršiti zamjenu od onih koji jednostavno žele prodati svoj stan. To značajno sužava izbor za svaku od strana u transakciji, jer je potrebno paziti da predloženi uvjeti svima odgovaraju.

Treća opcija je alternativni dogovor, takve operacije, u pravilu, provode trgovci nekretninama i smanjuju financijske rizike za sudionike u transakciji. Alternativna razmjena uključuje primanje predujma od kupca stana, a ta se sredstva zauzvrat plaćaju za stan koji bi trebao biti kupljen. Tako sudionici u transakciji fiksiraju cijenu, a također potvrđuju ozbiljnost svojih namjera, jer je nakon uplate akontacije izuzetno teško odbiti transakciju.

U slučaju kada vlasnik prodaje stan kako bi odmah dobio novi stambeni prostor, postoje određeni rizici - naglo poskupljenje (nakon prodaje) može spriječiti kupnju, odnosno vlasnik stana koji je trebao biti kupljen s prihodom može jednostavno promijeniti mišljenje o prodaji. Kao rezultat toga, stan je prodan, a njegov bivši vlasnik još nema gdje živjeti, a prihodi nisu dovoljni za kupnju “stana iz snova”. Alternativna razmjena omogućuje vam da izbjegnete ove rizike i dovršite transakciju što je brže moguće.

Dogovor o zamjeni

Uzimajući u obzir različite mogućnosti zamjene stanova, ne može se ne primijetiti prilično zanimljiva shema, koju su po prvi put počeli prakticirati kapitalni programeri. Riječ je o shemi “trade-in” koja podrazumijeva brzo premještanje u stan u novogradnji, dok se stari stan prihvaća kao plaćanje. Ovu metodu zamjene često nude moskovske agencije za nekretnine i prilično je tražena, budući da transakcija traje vrlo malo vremena - od početka izvršenja do završetka selidbe traje oko tri dana.

Unatoč činjenici da je broj transakcija sa stanovima na sekundarnom tržištu veći od transakcija sa, sve više građana želi se preseliti u nove stambene prostore, a iz godine u godinu sve se više prakticira zamjena starog stana za novu zgradu.

Zamjena uz nadoplatu putem "materinskog kapitala"

Prilikom zamjene stana možete koristiti ne samo vlastita sredstva, već i "materinski kapital" - sredstva koja država plaća po rođenju djeteta. Zamjena stana uz nadoplatu više nije egzotična vrsta prometa nekretninama, tu uslugu nude gotovo sve veće agencije za nekretnine. Međutim, treba imati na umu da se "materilni kapital" u ovom slučaju može koristiti samo kada dijete navrši tri godine.

Hipotekarna stambena burza

Druga vrsta zamjene može se smatrati zamjenom hipotekarnih stanova, odnosno stanova kupljenih hipotekarnim kreditom. Često se postavlja pitanje je li moguće zamijeniti stan koji je pod hipotekom, budući da se značajan dio stambenog prostora kupuje za kreditni novac. Za provođenje ove operacije potrebno je odobrenje, kao i izravno sudjelovanje banke kojoj je kredit izdan. Tehnički se događa sljedeće: istodobno se sklapaju dva ugovora - kupoprodaja, prilikom prodaje kupac plaća prodavateljev dug banci ili preuzima dužničke obveze (što banke nerado rade). Uz ponovnu uknjižbu kupljenog stana banka nameće teret koji novom vlasniku ne dopušta prodaju nekretnine dok se dug ne isplati u cijelosti.

Zamjena komunalnog stana za privatizirani

Trenutno nisu sve stambene nekretnine u privatnom vlasništvu, dosta stanova u gradskom stambenom fondu je općinsko vlasništvo. Međutim, to što je stambeno vlasništvo grad, uopće ne znači da oni koji žive u ovom stanu ne mogu tražiti poboljšanje svojih životnih uvjeta, a jedini način za proširenje stambenog prostora (ili promjenu površine) je ista zamjena.

Međutim, takve transakcije nisu bile široko korištene zbog potrebe prikupljanja brojnih papira, kao i zbog neisplativosti zamjene za vlasnika privatiziranih stanova. Život u općinskom stanu reguliran je ugovorom o socijalnom najmu, a u trenutku kada vlasnik privatnog stana useli u općinski stan, taj mu se ugovor ponovno sklapa, a druga osoba dobiva stan u punom vlasništvu.

Ako vlasnici privatiziranih stanova mogu izabrati način zamjene među metodama navedenim u ovom članku (koristiti ugovor o zamjeni stana uz nadoplatu, ugovor o prodaji, ugovor o zamjeni), onda je za one koji žive u općinskim stanovima sve nešto drugačije . Za zamjenu neprivatiziranih stanova prikladan je samo ugovor o zamjeni, a ako je potrebno na drugi način zamijeniti općinski stan za privatizirani, prvo ga morate privatizirati.

Porez pri zamjeni stana

Drugi aspekt zamjene stanova je oporezivanje. Porezni zakon ni na koji način ne uređuje plaćanje poreza pri sklapanju izravne zamjene, ali Građanski zakon (čl. 567.) utvrđuje da za ugovor o zamjeni vrijede ista pravila oporezivanja kao i kod kupoprodajnog ugovora.

Odnosno, strana koja prenosi vlasništvo nad stanom priznata je kao prodavatelj, a suprotna strana, zauzvrat, priznata je kao kupac. Istodobno, pretpostavlja se da se plaćanje za svaki od stanova vrši u naravi po trošku iskazanom u ugovoru o zamjeni. Osim toga, pri zamjeni stana ne naplaćuje se porez ako je stan koji se mijenja u vlasništvu vlasnika više od tri godine.

Potrebni dokumenti prilikom zamjene stana

Za zamjenu stana (no, to se odnosi i na prodaju nekretnine), vlasnik mora prikupiti sljedeće dokumente:

Vlasnički dokumenti koji utvrđuju vlasništvo nad stanom;
Katastarska putovnica objekta;
Izvadak iz kućne knjige i presliku financijskog osobnog računa;
Dokument kojim se utvrđuje procijenjena vrijednost stana (potrebno je izvršiti procjenu nekretnine);
Dokumenti koji dokazuju identitet sudionika u transakciji (putovnice i rodni listovi).

Također će vam trebati dokumenti koji vam omogućuju da se uvjerite da kršenje prava trećih strana neće ometati transakciju:

Dokaz sudionika u transakciji o sklapanju i/ili razvodu braka. Ako je imovina stečena tijekom braka, za transakciju je potrebna pismena suglasnost supružnika. Osim toga, pristanak je potreban i ako je brak već razveden, budući da se imovina stečena tijekom braka smatra zajedničkom, a prava na nju podjednako pripadaju oba supružnika;

Uvjerenje iz odjela za skrbništvo i starateljstvo maloljetnika. Dokument je potreban ako se sklapaju poslovi s nekretninama na kojima žive maloljetne osobe (upisane ili imaju udjele).

Zaključak

Na temelju podataka iznesenih u ovom članku, stručnjaci portala web stranice napominju da su transakcije u svrhu zamjene jedne nekretnine za drugu složenije od, primjerice, postupka kupoprodaje stana. Stoga, kako bi izbjegli rizike povezane s gubitkom vremena, kao i druge nevolje, onima koji žele zamijeniti stan savjetujemo da sami pripreme posao samo ako imaju dovoljno iskustva. U ovom slučaju, sudjelovanje nadležnog agenta za nekretnine pomoći će uštedjeti vrijeme i živce.

Osim toga, stručnjak koji radi u sposoban je pružiti profesionalan pristup provjeri dokumenata. A to je vrlo važno, jer govorimo o poslu s nekretninama na sekundarnom tržištu - stan je mogao promijeniti nekoliko vlasnika, što povećava rizik da transakcija bude poništena zbog moguće povrede nečijih prava.

Ugovor o zamjeni nekretnine je bilateralna transakcija koja omogućuje zamjenu jedne nekretnine za drugu pod obostrano korisnim uvjetima. Značajka ove transakcije je da obje strane istovremeno djeluju kao prodavači i kupci nekretnina.

A ono što je najveći plus barter transakcije je to što obje strane kao rezultat stječu imovinu isplativije: s boljim karakteristikama i parametrima. Ili čak uopće - zamjena nekretnine na temelju ugovora o zamjeni može se izvršiti za apsolutno bilo koji drugi objekt, ne nužno nepokretni, na primjer vozilo.

Značajke mjenjačke transakcije

Ugovor o zamjeni sklapa se po istom principu kao i ugovor o prodaji. Sukladno tome, ugovor o zamjeni ima za cilj otuđenje imovine neopozivo za svaku stranu. U tom je slučaju svaka strana prodavatelj svoje imovine, a ujedno i stjecatelj druge imovine.

Prije transakcije stranke se međusobno moraju obavijestiti o svim nedostacima koje predmet zamjene ima, kao i o tome imaju li treća lica pravo na otuđenu imovinu.

Neposredno u trenutku transakcije javni bilježnik u elektroničkoj bazi podataka provjerava jesu li oba objekta u pritvoru, zalogu ili hipoteci. Ako postoje ograničenja u pogledu otuđenja, transakcija se ne može provesti. Uz to, obvezno je poštivanje forme ugovora – pismenog. Inače, transakcija može biti poništena.

Ugovorne strane mogu raskinuti ugovor o zamjeni sporazumno ili sudskom odlukom, ali za to moraju postojati valjani razlozi.

Dokumentacija o razmjeni

Dakle, vlasnik može zamijeniti bilo koju nekretninu (stan, privatnu kuću, vikendicu) za drugo stanovanje ili prijevoz. Također, često dolazi do promjene stambenog prostora za stanovanje s manjom površinom plus automobil. U jednom ili drugom slučaju, transakcija razmjene mora biti pravilno izvršena: u obliku pisanog ugovora, uzorak se može preuzeti ovdje:

Kako bi ugovor bio sklopljen strogo u skladu sa zakonom, bolje je da je ovjeren kod javnog bilježnika. Ako će se ugovor o zamjeni nekretnine sastavljati uz pomoć javnog bilježnika, tada će javni bilježnik sam pripremiti uzorak ugovora.

Za sklapanje ugovora potreban vam je sljedeći paket dokumenata:

posjedovni list za nekretninu;
katastarska putovnica za stanovanje;
javnobilježnički ovjerena suglasnost supružnika za otuđenje (za zamjenu) - ako predmet zamjene pripada supružnicima na temelju zajedničkog vlasništva;
izvod iz kućne knjige;
uvjerenje stambenog odjela o sastavu obitelji;
izvješće o provedenom tržišnom vrednovanju nekretnina;
putovnica, porezni broj;
potvrda o uplati državne pristojbe.

Isti popis dokumenata mora prikupiti i druga strana u transakciji, u slučaju da se jedan stan zamijeni za drugi.

Ako postoji zamjena stana, na primjer, za automobil, tada će vam trebati:

tehnička putovnica za automobil;
procjena tržišne vrijednosti vozila;
ovjerena suglasnost supružnika za promjenu automobila;
putovnicu i porezni broj druge strane.

Trošak ugovora

Ugovor o zamjeni nekretnine, koji će stranke ovjeriti u javnobilježničkom obliku, uključuje troškove kao što su:

državna pristojba prema ugovoru;
javnobilježničke usluge (javnobilježnički pristanak, izrada uzorka ugovora, njegova ovjera);
usluge stručnog procjenitelja nekretnina;
državna pristojba za upis prava vlasništva.

Vrijedi dodati da se ugovor o zamjeni može sklopiti i bez dodatnog plaćanja (kada se oba predmeta smatraju jednakovrijednim), i uz doplatu (ako je jedan od predmeta zamjene skuplji). Stoga ovu nijansu također treba uzeti u obzir pri izračunu troškova zamjene nekretnina.

Druga stavka rashoda na koju treba obratiti pažnju je porez na otuđenje. Oporezivanje u ovom dijelu može utjecati na one vlasnike nekretnina koji posjeduju nekretninu kraće od tri godine.

Imate li kakvih pitanja? Napišite svoje pitanje u donji obrazac i dobijte detaljan pravni savjet:

Zamjena stanova nije najčešća opcija za promjenu stana ili kuće. Međutim, u nekim slučajevima on je najbolja opcija. Najčešće takve transakcije obavljaju bliski rođaci, prijatelji, poznanici.

Nemojte brkati ugovor o zamjeni sa zamjenom stana. Potonji jednostavno predviđa promjenu prebivališta bez preuzimanja vlasništva (na primjer, socijalno stanovanje za najam).

Ako kao rezultat zamjene plaćanje nije novac, već imovinska prava na nekretnini, onda je riječ o razmjeni.

U čl. 567 Građanskog zakona Ruske Federacije utvrđuje koncept ugovora o razmjeni - ovo je vrsta transakcije nekretninama, zbog koje vlasnici razmjenjuju stambene prostore.

A priori, ova bi razmjena trebala biti ekvivalentna, iako tekst može naznačiti drugačije.

Nijansa takvog sporazuma je pravni status stranaka - svaki od njih istovremeno djeluje i kao kupac i kao prodavač.

Činjenica zamjene stambenog prostora potvrđuje se sklapanjem pisanog sporazuma između stranaka. Dokument je sastavljen kao građanskopravni sporazum.

U svojoj srži, isto je sa svojim inherentnim trenucima:

plaćanje stanovanja nije novac, već imovinska prava, u koja svaki od vlasnika stanova stupa stupanjem na snagu ugovora;
Ugovor o zamjeni smatra se sklopljenim nakon upisa vlasništva nad prostorom, uz prijam nove i druge dokumentacije.

U slučajevima kada je razmjena neravnopravna, transakcija se više ne može smatrati pravom "barterom", budući da jedna od stranaka dobiva određenu dobit. Sve ove nijanse također su propisane u ugovoru.

Takve transakcije, kao i, regulirane su normama Građanskog zakonika Ruske Federacije.

U kojim slučajevima je korisno sklopiti ugovor?

Glavni razlozi koji navode vlasnike kuća na zaključke mogu se uzeti u obzir:

želja za poboljšanjem životnih uvjeta uz minimalno vrijeme;
pokušavajući uštedjeti novac na porezima.

Potonje je često osnovni uzrok razmjene. Činjenica je da u ekvivalentnoj zamjeni, kada imovina vlasnika odgovara objema stranama, a vrijednost im je jednaka, državna pristojba se ne plaća.

Čak i ako imovina nije jednake vrijednosti, odbici će biti znatno manji. Budući da se radi o odbitku od primljene dobiti, neće se naplaćivati od ukupne procijenjene vrijednosti, već samo od razlike.

Potreba za plaćanjem poreza na dohodak javlja se samo za one vlasnike koji posjeduju stambeni prostor manje od 3 godine. I nije važno kako je vlasnik stupio u prava: nasljedstvo.

Tijekom mandata manje od 3 godine možete koristiti, propisano u čl. 220 Poreznog zakona Ruske Federacije.

Transakcije između bliskih ljudi nejednakih stanova često se događaju uz doplatu "u kuverti", kada se iznos dobiti od prodaje uopće nigdje ne pojavljuje.

U praksi se sklapanje takvih ugovora najčešće provodi između rodbine ili prijatelja.

Vrlo je teško pronaći autsajdera koji posjeduje stan koji je zadovoljan vašim stanom, a čije vlasništvo volite.

Nijanse u izvršenju ugovora

Takav dokument zaključuju isključivo vlasnici nekretnina. Njegove glavne točke navedene su u čl. 567 Građanskog zakona Ruske Federacije.

Video: Zamjena ugovora o kupoprodaji ugovorom o zamjeni

Video govori o uobičajenom načinu prijevare pri sklapanju transakcija nekretninama, kada se ugovor o zamjeni nekretnine formalno zamjenjuje kupoprodajnim ugovorom. Što je obmana i kakve pravne posljedice mogu nastupiti za strane u takvoj transakciji?

Prema čl. 567 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prema ugovoru o razmjeni, svaka se strana obvezuje prenijeti jedan proizvod u vlasništvo druge strane u zamjenu za drugi. Roba koja podliježe zamjeni smatra se jednakovrijednom (osim ako drugačije proizlazi iz ugovora). Ali ako je ugovor o zamjeni priznat kao nejednak, tada jedna od strana plaća razliku (osim ako ugovorom nije drugačije određeno).

Kod barter transakcija vrlo je važna točka određivanje postupka prijenosa vlasništva nad razmijenjenom robom. U pravilu, vlasništvo nad razmijenjenom robom prelazi na stranke koje djeluju kao kupci istovremeno nakon ispunjenja obveza za prijenos robe. Pritom se ugovorom može odrediti i poseban postupak prijenosa vlasništva.

Trgovačke transakcije sastoje se iz dva dijela:

Realizacija imovine prenesene na temelju ugovora o zamjeni;

Primici imovine temeljem ugovora o zamjeni.

Istodobno, prema stavku 6.3 PBU 9/99, prihodi organizacije prema ugovorima koji predviđaju ispunjenje obveza nenovčanim sredstvima priznaju se kao trošak primljene robe ili robe koja će biti primljena. Trošak ovih dobara (radova, usluga) određuje se cijenom po kojoj bi, pod usporedivim uvjetima, organizacija kupila sličnu robu (radove, usluge). Ako se ta vrijednost ne može utvrditi, tada se iznos prihoda utvrđuje na temelju troška robe (radova, usluga) prenesenih na temelju ugovora o zamjeni (što znači cijenu po kojoj, pod normalnim uvjetima, organizacija prodaje sličnu robu (radove, usluge). )).

Prema stavku 11. PBU 6/01, početni trošak dugotrajne imovine primljene na temelju ugovora o zamjeni je trošak imovine prenesene u zamjenu ili koja je predmet prijenosa. Ovaj trošak utvrđuje se cijenom po kojoj, u normalnim uvjetima, organizacija prodaje sličnu imovinu, a ako je nemoguće utvrditi vrijednost imovine koja se prenosi, na temelju cijene po kojoj se slična dugotrajna sredstva stječu.

Istodobno, početni trošak dugotrajne imovine primljene razmjenom može uključivati stvarne troškove njihove isporuke, dovodeći ih u stanje u kojem su prikladne za korištenje.

Razmotrimo odraz u računovodstvu barter transakcija na primjeru primitka predmeta dugotrajne imovine u zamjenu za gotove proizvode:

Dt 62 Kt 90-1 - odražava prihod od prodaje gotovih proizvoda na temelju tržišnih cijena;

Dt 90-2 Kt 43 - odražava otpis stvarne cijene gotovih proizvoda prenesenih u zamjenu za dugotrajnu imovinu;

Dt 90-3 Kt 68, podračun "Obračun PDV-a" - odražava obračun PDV-a na prihode od prodaje gotovih proizvoda;

Dt 08-4 Kt 60 - iskazan primitak dugotrajne imovine u procjeni prodajne vrijednosti gotovih proizvoda u iznosu bez PDV-a;

Dt 19-1 Kt 60 - odražava iznos "ulaznog" PDV-a na primljeno dugotrajno sredstvo.

Na teretu računa 08-4, u korespondenciji s računima za namirenje, iskazuju se ostali stvarni troškovi u vezi s nabavom dugotrajne imovine: za isporuku, dovođenje u stanje u kojem je prikladno za korištenje, za plaćanje za informacije, savjetovanje usluge itd.:

Dt 01 Kt 08-4 - odražava se registracija dugotrajnog sredstva po početnom trošku i njegovo puštanje u rad.

Primanje dugotrajne imovine temeljem ugovora o zamjeni i njihovo prihvaćanje u računovodstvo potvrđuju se sljedećim dokumentima:

ugovor o razmjeni;

Akt o prihvatu i prijenosu dugotrajne imovine (obrasci N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Preslike inventarnih kartica (obrazac N N OS-6, OS-6a, OS-6b) za osnovna sredstva koja su bila u pogonu;

Račun za primljenu stavku dugotrajne imovine.

Budući da su strane u ugovoru o zamjeni ispunile svoje obveze, potrebno je nadoknaditi zahtjeve:

Dt 60 Kt 62 - prijeboj međusobnih potraživanja se odražava na temelju punog iznosa obveza prema dobavljačima.

Ova se operacija u računovodstvu odražava na temelju akta prebijanja međusobnih potraživanja. Ovaj akt se sastavlja na pisani zahtjev jedne od ugovornih strana. Jedna strana ugovora o zamjeni šalje drugoj strani pismenu obavijest o prijeboju s naznakom iznosa za prebijanje i razloga za nastanak međusobnog duga.

Dana 1. siječnja 2009. nova izdanja stavka 4. čl. 168. i st. 2. čl. 172 Poreznog zakona Ruske Federacije (Savezni zakon od 26. studenog 2008. N 224-FZ "O izmjenama i dopunama prvog dijela, drugog dijela Poreznog zakona Ruske Federacije i određenih zakonskih akata Ruske Federacije"). Prema novoj normi, tijekom robnih mjenjačkih transakcija, iznos PDV-a koji su strane u ugovoru iskazale jedna drugoj ne plaća se u gotovini.

Odbitak prikazanog PDV-a vrši se opće utvrđenim redoslijedom:

Dt 68, podračun "Obračuni za PDV", Kt 19-1 - iznos "ulaznog" PDV-a iskazan je za odbitak.

Zaključno, treba napomenuti da trampe kontroliraju porezna tijela (članak 40. Poreznog zakona Ruske Federacije).

Dakle, prema stavku 2. čl. 40 Poreznog zakona Ruske Federacije, porezna tijela imaju pravo provjeriti ispravnost primjene cijena za sljedeće transakcije:

Između povezanih stranaka;

Barter (razmjena);

Izvoz, uvoz robe (radovi, usluge);

Kada transakcijska cijena odstupi više od 20% (gore ili dolje) od tržišne cijene.

Stoga knjigovođa mora provjeriti odstupa li prihod od prodaje iskazan u računovodstvu od tržišnih cijena koje su na snazi u regiji za više od 20%. Ako se utvrdi takvo odstupanje, tada se za potrebe obračuna PDV-a prihvaća tržišna cijena transakcije. Informacije o cijenama koje su na snazi u određenoj regiji u pravilu se traže od lokalnog statističkog ureda.

Provjera se sastoji u izračunu postotka odstupanja koji se utvrđuje na sljedeći način:

% popusta \u003d (VPb - RC) : RC x 100%,

gdje je VPb - prihod od prodaje prema računovodstvenim podacima;

RP - tržišna cijena.

Ako je dobivena vrijednost unutar 20%, tada se PDV obračunava na temelju prihoda iskazanog u računovodstvu. Ako vrijednost odstupa više od 20% u jednom ili drugom smjeru, PDV se obračunava na temelju tržišne vrijednosti prenesene nekretnine.

Primjer. Početni podaci: 20. siječnja 2009. LLC "X" sklopila je ugovor o zamjeni s LLC "Y", prema kojem LLC "X" zamjenjuje seriju gotovih proizvoda za set uredske opreme za ured. Zamijenjenu imovinu stranke su priznale kao ekvivalentnu. Cijena transakcije dogovorena između strana je 70.800 rubalja, uključujući PDV - 10.800 rubalja.

Dana 26. siječnja 2009. strane su ispunile svoje obveze: LLC "X" je isporučio seriju gotovih proizvoda sa stvarnim troškom proizvodnje od 45.000 rubalja; doo "Y" isporučuje uredsku opremu.

Uredsku opremu isporučila je transportna organizacija treće strane, koja je izdala račun u iznosu od 3540 rubalja, uključujući PDV - 540 rubalja.

U računovodstvu DOO "X" potrebno je izvršiti sljedeće unose:

Dt 62 Kt 90-1 - 70.800 rubalja. - odražava prihod od prodaje gotovih proizvoda na temelju cijena po kojima bi, u normalnim uvjetima, organizacija kupovala uredsku opremu;

Dt 90-2 Kt 43 - 45 000 rubalja. - odražava otpis stvarne cijene gotovih proizvoda prenesenih u zamjenu;

Dt 90-3 Kt 68, podračun "PDV obračuni" - 10.800 rubalja. - odražava obračun PDV-a na prihod od prodaje;

Dt 90-9 Kt 99 - 15.000 rubalja. - odražava financijski rezultat (dobit) od prodaje gotovih proizvoda;

D-t 08-4 Set 60 - 60.000 rubalja. - odražava primitak uredske opreme u procjeni prodajne vrijednosti gotovih proizvoda;

Dt 19-1 Set 60 - 10.800 rubalja. - odražava iznos "ulaznog" PDV-a na primljeno dugotrajno sredstvo;

D-t 08-4 Set 60 - 3000 rubalja. - iskazan trošak usluga za isporuku uredske opreme bez PDV-a;

D-t 19 Set 60 - 540 rubalja. - iskazan iznos "ulaznog" PDV-a prema fakturi prijevozničke organizacije;

Dt 01 Kt 08-4 - 63.000 rubalja. - odražava se registracija uredske opreme po početnoj cijeni i njezino puštanje u rad;

Dt 60 Kt 62 - 70.800 rubalja. - odražava se kompenzacija međusobnih zahtjeva;

Dt 68, podračun "Obračuni za PDV", Kt 19-1 - 10.800 rubalja. - izvršio porezni odbitak "ulaznog" PDV-a na primljenu uredsku opremu;

D-t 68, podračun "Obračuni za PDV", K-t 19 - 540 rubalja. - izvršen je porezni odbitak "ulaznog" PDV-a na usluge.

Popularno je pitanje postoje li privilegije za rodbinu koja želi zamijeniti stambeni prostor. No, trenutačno su za srodnu razmjenu stanova potrebni isti dokumenti i potvrde kao i za razmjenu između stranaca.

Odvjetnici navode da im se često obraćaju s pitanjem zamjene stanova. Da biste prikupili sve potrebne dokumente za razmjenu stanovanja između rođaka, morate uzeti u obzir niz čimbenika.

Rusko zakonodavstvo ne izdvaja takvu stvar kao što je "razmjena srodstva". Stambeni zakonik Ruske Federacije također ne predviđa ovu vrstu zamjene. Značajna je razlika između zamjene privatiziranih i neprivatiziranih stanova. Oni predstavljaju različite pravne karakteristike.

Postoji i ugovor pod nazivom "kupoprodaja" koji ima mnogo razlika od ugovora o zamjeni. Razlika je u tome što ugovor o prodaji uključuje zamjenu bilo koje imovine za gotovinu. Zauzvrat, ugovor o zamjeni predviđa zamjenu jedne nekretnine za drugu, a ako je takva transakcija nejednaka, dospijeva se doplata. Prednost zamjene je u tome što kupac kuće ne mora imati posla s ogromnim količinama novca, ali je ova operacija složenija i dugotrajnija.

Zamjena stanova (privatiziranih) između srodnika predviđa sporazum između osoba od kojih je stambeni prostor jedne u osobnom vlasništvu. Takva razmjena predviđa upis u Registar i ponovni upis kod katastarskih tijela. Postupak završava izdavanjem nove potvrde o registraciji svakoj ugovornoj strani.

Ista shema razmjene, samo između stranaca, osmišljena je da se utvrdi u razlici u cijeni životnog prostora. Ova vrsta razmjene je pouzdanija, ali će u isto vrijeme nastati znatni troškovi. Porezni zakon Ruske Federacije (TC RF) kaže da je iznos novca primljen kao rezultat prodaje stambenog prostora, koji je bio u nečijem vlasništvu ne više od tri godine, oporezivi dohodak. Naplata poreza podrazumijeva trinaest posto iznosa troška stambenog prostora. Ako trošak stana nije veći od milijun rubalja, porez se ne plaća. Ukidanje poreza također predviđa slučaj ako je stambeno vlasništvo ne više od tri godine, plus njegova cijena ne prelazi milijun.

Prije odlučivanja o takvoj odluci potrebno je uzeti u obzir odluku supružnika po ovom pitanju. To se uzima u obzir kada je razvod proveden prije manje od tri godine i ako je stan kupljen u bračnoj zajednici. Ako stan privatizira jedan član obitelji, takva suglasnost neće biti potrebna na isti način kao u slučaju nasljeđivanja. Ako su sudionici u transakciji maloljetni, morate dostaviti originalne domovnice i dopuštenje organa starateljstva.

Ugovor o donaciji može se koristiti ako će se razmjena izvršiti između rođaka. U ovom slučaju nema poreza na dohodak. Prije 01.3.2013., takav sporazum je morao biti potvrđen registracijom. No, 30. prosinca 2012. donesen je zakon kojim je takva registracija ukinuta. Javni bilježnik može ovjeriti ispravu na zahtjev darodavca. Činjenica davanja stanovanja omogućuje prikupljanje određenih dokumenata:

Ugovor o zamjeni mora biti:

Sastavljen u pisanom obliku.
Ovjeren kod javnog bilježnika.
Ugovor mora navesti karakteristike oba stambena naselja.
Potrebno je napomenuti daljnju sudbinu prijavljenih stanovnika stanova.
Isporučuje se u tri primjerka.
Reference (eksplikacija, tlocrt, katastarska putovnica).

Zamjena rodbine privatiziranog stana za neprivatizirani stan

Ova vrsta zamjene nije propisana ruskim zakonom, tako da ćete imati težak i dugotrajan proces. Prije svega treba privatizirati stan koji se iznajmljuje. Nakon toga prijeđite na proces zamjene ili darivanja stambenog prostora.

Sljedeća metoda je malo teža. U neprivatizirani stan potrebno je prijaviti punoljetnog člana obitelji, a prije toga - odjaviti se u privatiziranom stanu. Ako dimenzije stana odgovaraju standardima socijalnog zapošljavanja, registracija će se odvijati bez ikakvih problema. Zatim, uz pomoć službenog dokumenta koji potvrđuje donaciju, zamijenite vlasnika privatnog stana.

Članak 72. Zakona o stanovanju Ruske Federacije (Stambeni zakonik) govori o mogućnosti zamjene iznajmljenog stambenog prostora između nekoliko stanovnika ne samo istog grada, već i različitih naselja. Takva razmjena uključuje ispunjavanje ugovora koji specificira uvjete razmjene, u tri primjerka. Zauzvrat, jedan dokument mora biti registriran. Takav dokument u budućnosti ima pravnu vrijednost i dokazuje da su obveze već prebačene na drugog pojedinca.

Svaki sudionik razmjene dužan je dostaviti izvorni dokument o razmjeni lokalnim vlastima kako bi dobio njihovo odobrenje. Odbijanje uprave može se izdati u određenim slučajevima predviđenim čl. 73 ZhK RF:

Jedan od razmijenjenih prostorija je neprikladan za daljnji život u njemu.
Pravo korištenja stambenog prostora ugovara se na sudu.
Kuća u kojoj se nalazi stan predviđen za zamjenu mogla bi biti srušena u bliskoj budućnosti.
Osoba koja je zaražena kroničnim bolestima može živjeti u stanu koji se nudi na zamjenu, a život s njim može biti opasan po zdravlje.
Moguća kardinalna obnova kuće.

Odstupanje se može razmotriti na sudu. U nedostatku svih ograničenja, bit će potrebni sljedeći dokumenti:

Pisani ugovor o zamjeni stanova odobren od strane lokalnih vlasti.
Ugovor o zamjeni svih prijavljenih stanara stana. Bez takvog pristanka postupak se može odbiti.
Ako u stanu ima stanovnika koji nisu navršili 18 godina, ugovor o zamjeni mora potvrditi organ starateljstva i starateljstva.
Ovjerena prijava za zamjenu stanova.
Potvrda koja potvrđuje nepostojanje duga poslodavca.
Pomoć iz kućne knjige.
Dokument o stanju stana.
Plan kuće.

Prema novom poretku Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, ugovori o najmu koji su prethodno sklopljeni radi razmjene stanova za socijalni najam trebali bi biti otkazani. Lokalne samouprave moraju raskinuti te ugovore i sklopiti nove u roku od deset dana.

Ugovor o zamjeni je glavna stvar u ovom postupku. No, osim ovoga, potrebno je pripremiti i druge dokumente za podnošenje tijelima lokalne uprave:

Uz sve ove dokumente morate imati i potvrde o uplati izvršenih operacija.

Unatoč činjenici da prema zakonu Ruske Federacije ne postoji postupak kao što je "razmjena stanova između rođaka", životni prostor se može zamijeniti. Slučaj kada stan - nečije vlasništvo i kada je komunalna služba - omogućuje zamjenu.

U posljednje vrijeme potražnja za takvim uslugama sve više opada. Ljudi ne žele mijenjati imovinu iz straha od bilo kakvih posljedica. Stoga je kupnja osobne kuće prikladnija opcija.