Comment changer la société de gestion d'un immeuble à un autre ou à une association de propriétaires. Nous changeons de société de gestion : une procédure étape par étape et une description des caractéristiques

Gestion de la maison

Malgré le fait que la réforme du logement et des services communaux en Russie a officiellement commencé en 2008, le degré de satisfaction de la population face aux transformations en cours n'est pas pressé de monter. Il y a plusieurs raisons à cela, mais l'une des principales est la très faible implication des propriétaires dans le processus de gestion d'un immeuble à appartements. Ce facteur contribue à un faible niveau de connaissance de leurs droits.

Il s'avère donc - nous marchons, crachons sur une odeur désagréable d'une chute à ordures ou sur des réservoirs qui débordent sur un site de conteneurs, dans le noir nous cherchons notre propre trou de serrure, nous pouvons même discuter de ces petits problèmes avec un voisin, sans nous gêner dans les expressions. Mais l'affaire ne va pas plus loin que les conversations d'allée.

En attendant, la situation peut et doit être changée. Plus précisément, pas une situation, mais une société de gestion qui ne fait pas face à ses devoirs. Ceux qui disent que cela implique la nécessité de se faufiler dans des fourrés bureaucratiques monstrueux vous induisent en erreur. La seule réserve est que vous pouvez changer de société de gestion au plus tôt un an après la conclusion du contrat. L'État lui a accordé une indulgence de 12 mois, motivant cela par la nécessité de s'imprégner du cours des choses et de déboguer son travail. Soit dit en passant, le contrat entre les propriétaires d'un immeuble à appartements et la société de gestion est conclu pour une durée de un à 5 ans.

Si vous n'avez soudainement pas de contrat entre vos mains, alors vous n'avez évidemment jamais assisté à des réunions de propriétaires, où des décisions ont été prises pour vous, et plus tard vous avez payé pour ces décisions. Quelque part avec des nerfs et du temps, quelque part avec de l'argent. Alors réclamez immédiatement le contrat et étudiez attentivement son texte. Le document précise les responsabilités de la société de gestion. Leur non-respect ou leur exécution dans une qualité insuffisante et en violation des délais donne aux propriétaires des motifs de réclamation ou de refus des services de la société :

mauvais entretien des biens communs,
atteinte à la qualité des services publics,
satisfaction intempestive des demandes de réparation de la population,
cacher leurs activités et ainsi de suite.

Sur ce dernier point, une petite explication s'impose. Le Code du logement impose aux sociétés de gestion de présenter un rapport sur les résultats de leurs activités à l'assemblée générale des copropriétaires au premier trimestre. Si ces rapports ne sont pas disponibles ou si leur exhaustivité ne satisfait pas à l'exigence de divulgation, cela peut servir de base pour remplacer l'organisme de gestion.

Algorithme de changement de société de gestion :

N'oubliez pas que tout propriétaire peut initier le changement de société de gestion. Mais dans tous les cas, le sort de la société de gestion devra être décidé collectivement en assemblée générale. Lorsque vous envisagez d'abandonner les services d'une société de gestion existante, décidez qui la remplacera. Analysez le marché des sociétés de gestion, effectuez les enquêtes nécessaires, obtenez des réponses aux questions qui vous permettront d'avoir une image claire de la fiabilité de la société de gestion : combien de maisons sont sous sa gestion, la société dispose-t-elle d'un service de répartition d'urgence, la rapidité avec laquelle les demandes des citoyens sont traitées. Ne soyez pas trop paresseux pour communiquer avec les propriétaires qui vivent dans une maison gérée par l'entreprise. Posez les questions qui vous intéressent directement à la direction de la société de gestion. Il est important de se mettre d'accord avec le Code pénal sur le soutien juridique des étapes ultérieures concernant le transfert de la maison à la nouvelle société.

Les informations sur la réunion prévue doivent être transmises à chaque propriétaire. Manquez-en au moins un - la société de gestion aura une raison de contester la décision devant les tribunaux. Remettez l'avis approprié contre signature à chaque propriétaire de mètres carrés ou envoyez-le par courrier recommandé avec un avis par adresse. Lorsque vous informez les propriétaires de la réunion prévue, assurez-vous d'indiquer clairement la date et l'heure de sa tenue, la liste des questions à discuter et la composition de la commission de comptage. N'oubliez pas de passer des annonces au plus tard 10 jours avant la date annoncée de la réunion. N'oubliez pas que souvent la municipalité figure parmi les propriétaires, dont les représentants doivent également être avisés au préalable de l'assemblée.

Décidez qui rédigera le procès-verbal de la réunion. Avant de discuter des points de l'ordre du jour par vote simple, il est nécessaire d'approuver le secrétaire et le président de séance. Le procès-verbal doit être rédigé par écrit, signé par le président et le secrétaire, ainsi que par les membres de la commission de dépouillement. Le procès-verbal doit indiquer la date et le lieu de l'assemblée générale des propriétaires, l'ordre du jour, le quorum. Les décisions de l'assemblée générale des propriétaires doivent être portées à la connaissance de tous les propriétaires des lieux, y compris ceux qui n'ont pas participé à l'assemblée, dans un délai de dix jours à compter de la date à laquelle ces décisions ont été prises.

L'assemblée sera considérée valable si elle réunit des propriétaires avec plus de 50% des voix. Il est important de rappeler que le vote dépend de la taille de l'espace de vie possédé par le citoyen. Si moins de 50 % des voix sont exprimées en faveur du changement de société de gestion, il est alors possible d'organiser un vote par correspondance. Les propriétaires devront être à nouveau informés de cet événement par adresse, en indiquant dans le message les mêmes questions qui étaient à l'ordre du jour en préparation de la réunion en personne, une invitation à voter, ainsi que l'heure et le lieu de collecte des votes. des draps. Veuillez noter que chaque propriétaire doit participer au vote par correspondance. N'oubliez pas que pour chaque élément de vote, il devrait y avoir des options de réponse "Pour", "Contre", "Abstention". Si, en conséquence, l'initiative obtient plus de 50% des voix, ses opposants seront contraints de se soumettre à la majorité et la société de gestion en disgrâce est obligée de remettre les affaires de la nouvelle dans les 30 jours. En outre, la réunion doit déterminer les personnes autorisées - les représentants des résidents de l'immeuble, qui pourront signer les actes de travail effectués au nom des résidents, recevoir les informations nécessaires de la société de gestion, etc.

Après avoir pris connaissance du procès-verbal de l'assemblée de tous les propriétaires, assurez-vous d'en envoyer des copies à l'ancienne et à la nouvelle société de gestion. Ainsi, vous notifiez une partie de la résiliation du contrat, la seconde - de l'intention d'en conclure un nouveau. Après la conclusion du contrat, assurez-vous que la société de gestion fournit le contrat à chaque propriétaire pour signature en deux exemplaires. Les fonctions de la nouvelle société de gestion comprennent la nécessité de conclure des contrats avec des organismes fournisseurs de ressources.

Dans certains cas, l'ancienne société de gestion peut refuser de quitter volontairement le territoire habité. Ensuite, tous les litiges sont résolus devant les tribunaux. C'est pour cette raison qu'il faut être extrêmement attentif aux exigences du Code du logement de la Fédération de Russie relatives à la question du choix d'une méthode de gestion d'un immeuble et du changement de société de gestion. Il est préférable dans un premier temps de prendre un avocat qualifié comme assistant, qui, soit dit en passant, peut vivre dans votre maison et fournir des services gratuitement.

Selon le Centre d'étude de l'opinion publique, 10% des citoyens considèrent les problèmes de logement et de services communaux comme l'un des principaux problèmes de l'État. Les habitants de la ville souffrent des prix gonflés des services publics et de la mauvaise exécution des obligations imposées à la société de gestion. Nous vous expliquons comment changer de société de gestion dans un immeuble ou choisir une nouvelle façon de gérer un immeuble.

Méthodes de contrôle

Il existe 3 types de contrôle :

Contrôle direct.
Gestion d'une association de copropriétaires ou d'une coopérative d'habitation.
Gestion britannique.

Quelle est la différence entre chaque méthode ?

Le contrôle direct n'est possible que dans les petites maisons comptant jusqu'à 30 appartements. Il y a peu de maisons de ce type dans les grandes villes, de sorte que la plupart des immeubles de grande hauteur sont desservis par des HOA et des sociétés de gestion.

Dans une maison gérée par le HOA, le président du conseil d'administration est entièrement responsable de l'exécution des réparations, de l'aménagement paysager et d'autres activités. ZhSK ou HOA peuvent conclure un accord avec le Code pénal sans changer la forme de gestion de la maison. Dans ce cas, l'entreprise embauchée sera responsable.

Dans une maison sous la direction de la société de gestion, l'entreprise fixe seule toutes les conditions de travail: tarifs, salaires des subordonnés. De plus, la société de gestion a le droit de desservir n'importe quel nombre d'immeubles résidentiels.

Une maison peut-elle servir plusieurs sociétés de gestion à la fois ? Et arrive-t-il que plusieurs méthodes de contrôle fonctionnent dans une même maison à la fois ?

Sur la base de la partie 2 de l'art. 161 du Code du logement de la Fédération de Russie, les propriétaires doivent choisir l'une des méthodes de gestion. Une seule entreprise peut gérer un immeuble à appartements.

Très souvent, les organismes d'inspection détectent des violations des normes établies. Par exemple, une même maison est desservie par plusieurs organisations à la fois. De telles violations entraînent les problèmes suivants :

mauvais entretien de la maison;
différentes manières de constituer un fonds de réparation d'immobilisations pour une maison et, par conséquent, différents délais pour effectuer les mêmes travaux.

En plus de ce qui précède, les droits des citoyens à posséder, utiliser et disposer de biens communs partagés sont violés.

Quelle est la méthode de gestion la plus populaire ?

A Saint-Pétersbourg, le Royaume-Uni est le leader. Sur la base des données analytiques du comité du logement, il y a plus de 23 000 immeubles de grande hauteur dans la ville, dont 5 000 maisons ont été créées par HOA, les 18 000 maisons restantes sont desservies par des sociétés de gestion. Parmi ceux-ci, 16 000 sont desservis par des sociétés de gestion avec la participation du cofinancement de la ville, les autres sont des organismes privés.

Ce mode de gestion existe depuis plus d'un an, et rarement personne ne veut changer quelque chose à ce système bien établi. Le désir de changer de société de gestion ou de créer sa propre association de copropriétaires est plus souvent visité par les résidents des nouveaux immeubles, dans lesquels le code pénal a déjà été nommé.

Quand est-il judicieux de changer votre façon de gérer ?

Pour ce faire, il existe des indicateurs objectifs permettant de comprendre que le Code criminel ne fait pas face aux obligations qui lui sont assignées. Par exemple, si les réparations en cours ne sont pas effectuées ou s'il n'y a pas d'informations sur les activités financières et économiques sur les sources officielles.

S'il y a un dirigeant d'entreprise fort dans l'actif de la maison, vous pouvez transférer la gestion de la maison entre les mains du HOA.

Comment changer de société de gestion ou passer à un autre système ?

Cette question est décidée en assemblée générale. Les propriétaires doivent rédiger un procès-verbal de la réunion, choisir une autre société de gestion ou un autre mode de gestion de l'immeuble et approuver les termes de l'accord contractuel. Il faut aussi discuter des modalités, du coût de l'entretien, de la composition du bien commun. Après cela, la société de gestion précédente doit transférer tous les documents à la nouvelle organisation.

Des difficultés peuvent survenir à ce stade, car la société de gestion rejetée peut retarder le transfert des documents techniques à la maison. Il s'agit d'une violation, pour la solution de laquelle il est nécessaire de contacter l'inspection du logement. L'inspection du logement peut saisir une maison du code pénal sans longs litiges.

Réunion des propriétaires. A partir de quel moment l'acquéreur d'un appartement peut-il y participer activement ?

Auparavant, seuls ceux qui avaient déjà enregistré un appartement et reçu un certificat de propriété pouvaient participer à l'assemblée des propriétaires. Désormais, tout est différent et les actionnaires qui n'ont pas encore le droit de posséder un appartement peuvent voter pour un changement de société de gestion.

Qui peut initier une assemblée des résidents?

N'importe quel propriétaire peut le faire. Selon la loi en vigueur, le Code pénal, le HOA et la coopérative d'habitation doivent lui soumettre une liste des propriétaires d'appartements ; sans elle, la réunion n'aura pas force de loi.

Le registre des copropriétaires est une annexe obligatoire au procès-verbal de l'assemblée. En son absence, la réunion sera considérée comme exécutée avec des violations, ce qui signifie que les décisions prises lors de la réunion seront annulées.

Comment réunir tous les locataires pour une assemblée générale ?

Il est extrêmement problématique de réunir tous les locataires pour discuter d'une question aussi importante que le changement de société de gestion. Mais pour atteindre cet objectif, vous devez obtenir le consentement d'au moins la moitié des propriétaires.

Ainsi, auprès des propriétaires qui n'ont pas pu assister à la rencontre, il est possible de réaliser une enquête en face-à-face.

Avez-vous des questions? Laissez vos coordonnées et nos spécialistes vous rappelleront.

S'il n'est pas rempli, les locataires peuvent conjointement refuser les services d'un organisme au profit d'un autre. Voyons comment il est possible et s'il est judicieux de changer la société de gestion du logement et des services communaux d'un immeuble résidentiel en un autre, pour plus de commodité, en divisant la procédure en plusieurs étapes.

Découvrir les terrains

La première étape à franchir est d'analyser les raisons qui donnent le droit de modifier le Code criminel. Dans le contrat conclu entre l'organisation et les propriétaires, les obligations sont clairement énoncées. Si au moins certaines d'entre elles ne sont pas respectées, ou si les travaux sont faits en retard ou franchement mal, les locataires ont le droit de déposer une réclamation et de choisir une autre entreprise. Les motifs peuvent être :

La fin de la période pendant laquelle l'exécutant doit gérer.
Défaut d'effectuer les travaux nécessaires ou de fournir des services.
Ignorer les demandes des propriétaires concernant la réparation ou effectuer des travaux de restauration en violation des délais.
Exécution incorrecte des obligations.

Les propriétaires d'appartements peuvent résilier le contrat sans la participation de la seconde partie, si une clause du contrat n'est pas respectée par le Code pénal. Mais il convient de noter que l'accord est conclu pour une durée de 1 à 5 ans. Dans un délai de 12 mois après la conclusion, la résiliation à l'initiative des locataires n'est pas possible, ce délai étant accordé à l'entreprise pour la mise en place des travaux.

Nous recevons les documents nécessaires

Avant de changer le Code criminel à la maison, il est nécessaire de réunir un groupe de propriétaires qui proposeront une telle initiative. Toute personne possédant un ou plusieurs appartements peut y entrer. La communauté formée, par la loi, peut demander la révision du contrat et d'autres documents officiels relatifs à la propriété résidentielle. Vous devez mettre la main sur :

certificats d'inspection des systèmes de communication de l'immeuble pour les 2 dernières années ;
un accord avec le Royaume-Uni ;
attestation des travaux effectués et services rendus au cours des 12 derniers mois.

Si l'organisation ne dispose d'aucun des éléments ci-dessus, alors, selon le LCD de la Fédération de Russie, elle est obligée de restaurer les documents nécessaires à ses propres frais.
Après avoir étudié les papiers, vous pouvez entamer la procédure de modification du Code criminel. Habituellement, l'ancienne organisation n'accepte pas cela volontairement, vous devrez donc agir par vous-même.

Comment aviser les résidents de la nécessité d'une procédure

Avant de modifier le Code criminel d'un immeuble à logements ou d'un nouveau bâtiment, il est nécessaire de tenir une assemblée des résidents. Pour ce faire, tout le monde doit être informé à l'avance de l'événement prévu. Pour que cette procédure soit effectuée sans enfreindre le LC RF, au plus tard 10 jours avant la réunion, tous les propriétaires doivent déjà connaître la réunion prévue. Par conséquent, la notification doit être envoyée par adresse. Cela peut se faire par l'envoi de lettres recommandées, remise d'une notification contre signature. Il ne sera pas superflu de publier des annonces sur des panneaux spéciaux à l'entrée de l'entrée. L'avis doit contenir les informations suivantes :

Ordre du jour. La décision ne peut être prise qu'en ce qui concerne les questions qui sont incluses dans la liste approuvée.
Informations sur l'initiateur de la réunion et les membres du groupe d'initiative - nom complet et données du document d'identité.
Forme de détention (convention d'absentéisme ou réunion).
Date, heure et lieu de l'événement. Soit le lieu où les bulletins de vote sont acceptés et la période pendant laquelle ils sont collectés.
Informations sur la façon dont les résidents sont informés du lieu et de l'heure de l'événement.
S'il y a un vote, les bulletins de vote sont intégrés à l'alerte. Ils doivent inclure les noms complets de tous les membres du groupe qui compteront les votes. Séparément, il est nécessaire de distinguer le président et le secrétaire de la réunion.

Si les notifications ne contiennent aucune information de la liste, la réunion et les décisions qui y sont prises peuvent être déclarées illégales.

Exigences pour la réunion

La procédure de changement de société de gestion d'un immeuble à appartements exige que la décision soit prise par les propriétaires avec plus de 50% des voix. Il est important de noter que les votes ne sont pas comptés par le nombre de propriétaires, mais par le nombre d'appartements par rapport à l'ensemble de la surface habitable de l'immeuble. Autrement dit, les personnes présentes à l'événement doivent posséder plus de la moitié de tous les mètres carrés afin que leur initiative ne contrevienne pas à la loi.
Si cette exigence est remplie, tous les participants à l'événement deviennent égaux et ont un vote. Si plus de la moitié des membres de l'assemblée votent pour changer de société, les autres devront s'y conformer.

Comment choisir un nouveau MC

Les initiateurs de la rencontre doivent sélectionner à l'avance les organismes qui les intéressent et étudier leurs propositions concernant la liste des services fournis, les tarifs, les formes de contrat, etc. À la date du rassemblement des habitants, une entente avec chaque organisation candidate devrait déjà être préparée.
Les propriétaires des locaux ont le droit de déterminer indépendamment la liste des travaux et services qui devraient devenir les devoirs du nouvel entrepreneur. Il doit garantir la sécurité de votre logement et son habitabilité. Par conséquent, nous vous recommandons de faire appel à un avocat pour dresser la liste. Certains éléments doivent être présents dans le document par la loi :

La composition de la propriété qui relève du département de l'organisation. Autrement dit, les propriétaires doivent décider quels services la société de gestion fournira et quels travaux ils prendront en charge eux-mêmes. Par exemple, les communications techniques peuvent être transférées à l'organisation de gestion et le nettoyage de la zone autour de la maison peut être convenu avec les membres du groupe d'initiative ou des concierges peuvent être embauchés sans l'aide du Code criminel.
La liste des travaux et services qui doivent être exécutés en relation avec le bien spécifié au paragraphe précédent. Il est également nécessaire d'indiquer l'ordre dans lequel les modifications peuvent être apportées à cette liste et de répertorier les utilitaires dont l'organisation sélectionnée doit s'occuper.
La procédure selon laquelle le montant pour l'entretien du bâtiment et l'exécution des travaux de réparation, ainsi que le montant du paiement des services publics seront déterminés. Il doit indiquer comment et à quelle fréquence les locataires sont tenus d'effectuer des paiements.
Caractéristiques du suivi des activités de l'entreprise. Conformément à la loi, il doit au moins une fois par an fournir un rapport sur ses travaux en relation avec les obligations énumérées dans le contrat.

Pour en savoir plus sur toutes les clauses de l'accord, lisez l'article 162 du LC RF sur le site Web de ConsultantPlus ou d'autres ressources similaires.

Procès-verbal de la décision de changement de société de gestion dans un immeuble à appartements

Le document, qui reflétera la décision des propriétaires, est établi par écrit et signé par les personnes suivantes :

le président de séance ;
les personnes chargées du dépouillement des votes ;
secrétaire du comité.

Il n'y a pas d'exigences particulières quant à l'apparence d'un certificat écrit. Mais n'oubliez pas que si la question du choix du Code pénal n'était pas inscrite à l'ordre du jour, à l'avenir, le protocole pourrait être considéré comme invalide. Il faut aussi vérifier que plusieurs points importants sont pris en compte :

Tous les propriétaires doivent être convoqués à l'assemblée générale.
Un ordre du jour doit être établi.
Il est nécessaire de mener correctement la procédure de vote (chaque locataire doit laisser sa signature dans le document correspondant).
Il est important d'informer tous les propriétaires d'appartements de la décision prise lors de l'assemblée des locataires.
Après cela, vous devez apporter au Code criminel des informations sur la décision prise et la date à laquelle il doit terminer ses travaux concernant le bâtiment.

La procédure de changement d'entreprise exige que toutes les actions nécessaires soient effectuées conformément à la loi et effectuées en temps opportun. C'est le seul moyen d'éviter les complications et la nécessité de répéter l'une d'entre elles.

Notification aux organisations de gestion de la décision des propriétaires

Lorsque le procès-verbal de la réunion est prêt, il doit être remis à la fois à l'ancien Code criminel et au nouveau. Cela devrait être fait pour que le Code criminel actuel apprenne que les locataires cessent de coopérer avec lui, et le nouveau - que vous souhaitez commencer à coopérer avec lui.
Il convient de noter que dans un délai d'un mois à compter du moment où vous avez décidé de modifier le Code criminel, l'ancien entrepreneur doit transférer tous les documents liés à l'état technique de la maison au nouveau. Ce point est mieux contrôlé par vous-même. Si l'ancienne société refuse de transférer les papiers au candidat choisi par les propriétaires, il peut alors s'adresser au tribunal d'arbitrage avec une demande d'assistance au transfert des documents pour le bâtiment. Il peut également être utile de contacter le bureau du procureur.
Si l'ancien Code criminel promet de s'améliorer, vous pouvez y croire et continuer à coopérer avec lui. Mais comme le montre la pratique, une organisation qui n'a pas rempli correctement ses fonctions auparavant ne respectera pas toutes les clauses du contrat à l'avenir.

Renouvellement du contrat

Il n'est pas toujours nécessaire de recourir à une solution aussi radicale que le changement de société de gestion. Si les propriétaires ne sont pas satisfaits de la qualité du travail effectué ou du fait que tous les services nécessaires ne sont pas fournis, une demande peut être faite pour renouveler l'entente avec la société de gestion. Dans ce cas, il peut être modifié et complété.
Les documents officiels manquent souvent d'informations sur la propriété que la société de gestion doit surveiller ou sur la manière dont le montant du paiement des services fournis par l'organisation doit changer. Parfois, leur liste peut même ne pas être conforme à la législation en vigueur. Pour conclure à nouveau un contrat, vous devez :

Réclamez la version actuelle du papier dans le Code criminel.
Étudiez-le et comparez le texte avec les exigences qui lui sont imposées par la législation (article 162 de la LC RF).
Constater par écrit les insatisfactions et désaccords existants et soumettre le protocole pour étude par l'entreprise.
Si nécessaire, avec le Code pénal, formez un groupe de personnes qui parviendront à un accord sur le texte du nouveau traité.
Soumettre la question de l'adoption de la nouvelle version à l'assemblée des propriétaires.
Exiger que le Code criminel reproduise le texte du document convenu et le remette aux résidents pour signature.
Approuver les dispositions du nouveau contrat en assemblée générale.

S'il n'a pas été possible d'en arriver à un consensus avec le Code criminel actuel, alors la seule façon de changer la situation est de refuser ses services.
Vous savez maintenant comment changer correctement la société de gestion d'un immeuble, pour quels motifs et s'il y a des difficultés dans le processus de refus de services. L'essentiel est d'aborder la question de manière responsable, de ne pas avoir peur de défendre vos droits dans les situations de conflit et d'être l'initiateur de la procédure décrite dans l'article, si nécessaire.

Si l'on pose à l'un d'entre vous la question : avez-vous choisi une société de gestion pour votre maison, probablement 90 % répondront que non seulement ils n'ont pas choisi, mais qu'ils n'ont pas du tout entendu parler d'élections de société de gestion.

La raison de cette situation est que pendant la période où la réforme du logement et des services communaux a commencé et où le Code du logement de la Fédération de Russie a été introduit, de nouvelles sociétés de gestion ont été créées sur la base des anciens ZhEK, profitant de l'analphabétisme juridique et de la désorganisation des la majorité des résidents ont simplement « obtenu » le droit de gérer les maisons, sans même en informer les propriétaires.

Ainsi, les propriétaires de MKD sont restés en tant que "serfs" sous l'ancien bureau du logement, uniquement sous une nouvelle forme - sous la forme d'une société de gestion. Du fait que tous les immeubles d'appartements étaient « affectés » à de telles sociétés de gestion, il n'y avait pas de nouveaux « acteurs » sur le marché du logement et des services communaux. Une sorte de marché monopolistique des sociétés de gestion a été créé.

Et c'est parti : sans l'accord des propriétaires, ils modifient le tarif d'entretien des logements ; entrez les frais cibles ; laver l'entrée une fois par trimestre et percevoir mensuellement les frais du nettoyeur ; inclure dans les calculs de l'excédent SDI (besoins généraux de la maison), etc.

En théorie économique, l'une des propriétés d'un marché monopolisé est la capacité du monopoleur du marché à discriminer les consommateurs en fixant le prix de son produit à sa propre discrétion. Et avec tout cela, ne portez pas la responsabilité du mauvais entretien des biens communs d'un immeuble à appartements !

Cependant, la vie ne s'arrête pas. L'insatisfaction des résidents à l'égard de la qualité des services (et souvent de l'absence de ces services) augmente, les gens cherchent des solutions - quelqu'un crée un HOA, quelqu'un cherche à trouver une nouvelle société de gestion moderne sur le marché. Heureusement, des sociétés de gestion d'un type nouveau ont commencé à apparaître sur le marché, qui ne peuvent survivre parmi les grands monopoles que si les locataires sont satisfaits de leur travail.

Alors, comment sortir du « servage » ? Nous vous le dirons dans notre guide ci-dessous.

RÈGLES DE RÉSILIATION DU CONTRAT DE GESTION AVEC L'ORGANISME GESTIONNAIRE

Le Code du logement de la Fédération de Russie ne nous donne pas le droit de nous réveiller un matin et de refuser les services d'une certaine société de gestion.

Il existe plusieurs façons de le faire légalement :

1) Sélection d'un nouvel organisme de gestion à la fin du contrat de gestion avec l'ancienne société de gestion.

2) Violations importantes de l'accord de gestion de l'ancienne organisation de gestion.

Conformément au paragraphe 8.2 de l'art. 162 du Code du logement de la Fédération de Russie, les propriétaires de locaux dans un immeuble d'appartements, sur la base d'une décision de l'assemblée générale, ont unilatéralement le droit de refuser d'exécuter le contrat de gestion d'un immeuble d'appartements si l'organisation gestionnaire ne pas respecter les termes d'un tel accord. Et décidez de choisir une organisation de gestion différente ou de changer la façon dont cette maison est gérée.

3) Modification du Code pénal sur la base d'une assemblée générale des propriétaires de MKD pendant la durée du contrat et sans commentaires significatifs sur son travail.

Il existe un décret du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 22 novembre 2011 n° 7677/11 à ce sujet. Qui interprète le paragraphe du Code du logement de telle manière que les propriétaires peuvent modifier le Code pénal s'ils décident de le faire lors de la réunion, même s'il n'y a pas eu de violations importantes de l'accord de gestion par le Code pénal.

4) Changement dans le mode de gestion d'un immeuble à appartements.

Par exemple, lors d'une assemblée générale des propriétaires, vous décidez de créer un HOA ou un TSN, mais par la suite la société en nom collectif ne gère pas elle-même un immeuble à appartements, mais engage pour cela une société de gestion conformément au paragraphe 1 de la partie 1 de l'article 137 du Code du logement de la Fédération de Russie. Soit dit en passant, cette méthode présente un avantage important - si le nouveau code pénal ne répond pas aux attentes, il sera alors possible de le modifier en ne tenant qu'une seule réunion du conseil d'administration de la HOA, si cela est prévu par la charte de le partenariat.

5) Résiliation du contrat par accord des parties, si l'ancien code pénal s'engage à résilier le contrat.

6) Retrait de la licence de la société de gestion pour gérer votre maison, conformément à l'article 199 du Code du logement de la Fédération de Russie.

COMMENT CHOISIR LA « BONNE » SOCIETE DE GESTION ?

ÉTAPE 1. SÉLECTION D'UNE NOUVELLE SOCIÉTÉ DE GESTION

La détermination du cercle des candidats est l'un des moments les plus importants et cruciaux. Habituellement, soit le Conseil de la Chambre, soit un groupe d'initiative traite de cette question.

Assurez-vous de discuter de la question de la modification du Code criminel avec les voisins et les propriétaires d'autres locaux du MKD.

Astuce 1

Jetez tous les doutes que votre maison n'intéressera aucune société de gestion. La pratique du Centre pour la protection des droits des citoyens "Fair Russia" montre le contraire.

Même les vieilles maisons dites « à problèmes » intéressent les organisations dirigeantes. Un tel intérêt peut être causé par diverses raisons, et peu importe quoi, mais il est important que presque toutes les maisons soient intéressantes à leur manière pour l'une ou l'autre société de gestion.

En règle générale, la liste des organisations gestionnaires est publiée sur le site Web officiel de la municipalité. Dans tous les cas, au service du logement et des services communaux de l'administration de votre ville, vous pouvez obtenir une liste à jour de tous les codes pénaux en vigueur dans la ville.

Astuce 2

Ne négligez pas les organisations inconnues ou jeunes.

Souvent, les nouvelles organisations sont plus orientées vers le client, leurs activités sont plus transparentes et elles ont un grand désir de prendre pied sur ce marché des services, en évinçant les grands "monstres".

Conseils 3

Étudiez toutes sortes de notes et d'anti-notes, les soi-disant "listes noires". Ces classements sont souvent publiés dans des sources ouvertes, sur Internet, sur la base des résultats des travaux du GZhI, de Rospotrebnadzor et d'autres départements gouvernementaux.

ÉTAPE 2. PREMIÈRE INTRODUCTION

Appelez autant d'entreprises que possible et discutez avec leur direction de la possibilité de gérer votre maison.

Demandez une visite à la direction de l'organisation de gestion potentielle que vous avez choisie et discutez de toutes vos questions. D'ailleurs, mieux vaut s'adresser à l'actif du Conseil de la maison ou à un groupe de locataires sceptiques.

Essayez de découvrir l'intérêt de votre maison pour la société de gestion que vous avez choisie, évaluez les principaux avantages commerciaux des sociétés.

Le but de la première étape est de se forger une opinion générale sur l'entreprise candidate et de sélectionner 2 à 5 entreprises parmi toutes les candidatures.

Le Centre pour la protection des droits des citoyens de Fair Russia peut vous aider dans la sélection initiale des entreprises et organiser une plate-forme de connaissance et de présentation de ces entreprises pour le Conseil MKD ou un groupe d'initiative.

ÉTAPE 3. FAITES CONNAISSANCE AVEC LES CANDIDATS SÉLECTIONNÉS

À ce stade, il est nécessaire de connaître le plus étroitement possible les candidats, d'obtenir délibérément des informations sur les entreprises à partir de sources ouvertes. Si l'entreprise est incluse dans l'anti-rating, précisez-en les raisons.

Il est fortement souhaitable de communiquer avec les résidents (MKD Council) des maisons gérées par les candidats que vous avez choisis, car ces informations seront les plus objectives pour vous.

Les questions posées à ces résidents peuvent être différentes. Une liste indicative de questions pourrait inclure les éléments suivants : comment l'entreprise dessert-elle le foyer dans son ensemble ; À quelle fréquence les parties communes sont-elles nettoyées ? comment l'entreprise réagit aux suggestions et commentaires des résidents; le degré d'accessibilité de la direction de l'entreprise pour communiquer avec les résidents ; à quelle vitesse il réagit aux accidents ; dans quelle mesure la réparation est effectuée ; comment l'entreprise rend compte aux résidents ; quelles sont les réclamations générales à l'entreprise.

Le but de cette étape est de classer les candidats sélectionnés et de déterminer les préférences.

Recueillir des informations techniques sur votre maison

Cette étape peut être effectuée plus tôt, avant l'action d'appel, mais ne doit pas être postérieure à l'étape 3 (apprendre à connaître les candidats sélectionnés).

A ce stade, vous devez collecter des informations sur votre logement. Plus les informations sont détaillées, mieux c'est. Vous-même, en tant que propriétaire, devez comprendre l'état de votre maison.

Vous pouvez demander des informations sur les caractéristiques techniques de votre maison dans votre code pénal, par exemple, lire le passeport technique de la maison, vous pouvez également obtenir ces informations auprès du RTC, mais ce service est payant.

Identification des problèmes urgents à la maison

Il est peu probable que cette étape cause des difficultés aux propriétaires, car leurs problèmes les plus brûlants sont connus à l'avance.

Cela peut être le besoin de réparations urgentes du toit, qui fuit depuis longtemps, cela peut être la nécessité de changer de quartier et d'augmenter les places de stationnement pour les voitures, ou l'installation d'une aire de jeux.

A ce stade, il est nécessaire de faire une liste, en classant les problèmes selon leur importance.

ÉTAPE 4. PASSER À LA DISCUSSION DES PRINCIPAUX TERMES DU CONTRAT DE GESTION

A ce stade, les propriétaires procèdent à la détermination des capacités de la société de gestion à desservir leur bien commun.

Pour ce faire, nous vous proposons d'envoyer un questionnaire (questionnaire) à chaque demandeur UK.

Le questionnaire contient les questions les plus intéressantes des résidents sur le maintien de leur propriété commune dans le MKD. Naturellement, afin de répondre à de nombreuses questions, l'organisme gestionnaire devra étudier les caractéristiques techniques de la maison, et éventuellement son inspection.

ÉTAPE 5. DÉTERMINATION DU GAGNANT

Sur la base des résultats de l'enquête, le Conseil de Chambre ou le groupe d'initiative détermine le gagnant du concours qu'il a organisé et procède à la discussion des termes du futur contrat, de sa forme, de la liste des services fournis, des tarifs, etc. spécifiquement pour leur domicile.

ÉTAPE 6. TENIR UNE ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR SÉLECTIONNER UN NOUVEL ORGANISME DE GESTION

Si toutes les étapes précédentes ont été franchies, il ne sera pas difficile d'expliquer aux propriétaires lors de l'assemblée générale pourquoi il est nécessaire de choisir une nouvelle société de gestion. La procédure de tenue d'une assemblée générale des propriétaires de locaux est régie par l'art. Art. 44-48 du Code du logement de la Fédération de Russie.

La procédure de changement de société de gestion d'un immeuble à appartements exige que la décision soit prise par les propriétaires avec plus de 50% des voix. Il est important de tenir compte du fait que les votes ne sont pas comptés par le nombre de propriétaires, mais par le nombre d'appartements par rapport à l'ensemble de la surface habitable de l'immeuble.

À toutes les étapes du concours, les spécialistes du Centre pour la protection des droits des citoyens de Just Russia sont prêts à fournir une assistance consultative et organisationnelle aux résidents des maisons dans le choix d'une nouvelle société de gestion.

N'oubliez pas que le choix et la décision vous appartiennent !