Ett enkelt uppdragsavtal. Trepartsöverlåtelse av rättigheter och skyldigheter enligt kontrakt Avtal om överlåtelse av skyldigheter enligt kontrakt

Överlåtelsen av rättigheter och skyldigheter enligt avtalet regleras av normerna i kap. 24 i civillagen om byte av personer i en skyldighet. Vi talar om överlåtelse av fordringsrätten från borgenären (dvs. den part till vars fördel förpliktelsen måste fullgöras) och gäldenärens överföring av skulden (dvs. partens överlåtelse av sina skyldigheter till en tredje part). Båda förutsätter att den ursprungliga parten i kontraktet upphör att vara part i kontraktet och att dess plats tas av en tredje part till vilken rättigheter eller skyldigheter överförs.

När det gäller överföring av borgenärsrätter föreskriver civillagen följande regler som måste beaktas vid upprättandet av ett avtal:

rätten till borgenärens fordran kan överföras till tredje man genom en transaktion mellan honom och borgenären (överlåtelse av fordran) eller på grundval av lag;
gäldenärens samtycke krävs inte för överlåtelse av borgenärens rättigheter, om inte annat föreskrivs i lag eller kontrakt;
om gäldenären inte underrättas om överföringen av borgenärens rättigheter till tredje man, har han rätt att fullgöra skyldigheterna gentemot den ursprungliga borgenären;
Överlåtelse av en fordran enligt en förpliktelse där den förpliktandes identitet är väsentlig för gäldenären är inte tillåten utan gäldenärens samtycke.

Överföring av skuld är endast tillåten med borgenärens samtycke (artikel 391 i civillagen).

Vid en första anblick kan det tyckas att den avtalspart, till vars fördel förpliktelsen skall fullgöras, lätt kan överlåta sin fordran utan motpartens samtycke. Men i verkligheten är detta endast utmärkande för avtal inom finanssektorn (låneavtal, låneavtal, finansieringsavtal mot överlåtelse av en penningfordran). I det här fallet består gäldenärens skyldigheter i återlämnande av medel till en bank eller annan borgenär som redan har fullgjort sina skyldigheter att tillhandahålla ett lån och kan överföra sin rätt att fordra till en annan person utan gäldenärens samtycke.

I de flesta avtal är rätten att göra anspråk på var och en av parterna villkorad av att den fullgör sina skyldigheter enligt avtalet. Varje part är med andra ord både gäldenär och borgenär. Därför innebär dess ersättning i kontraktet av en annan person inte bara överföringen av rätten att fordra, utan också överföringen av skulden. Och detta kan inte göras utan samtycke från den andra parten. Det är därför som affärskontrakt (med undantag för ovanstående avtal inom finansområdet) vanligtvis föreskriver att parterna inte har rätt att överföra sina rättigheter och skyldigheter enligt kontraktet till en tredje part utan skriftligt medgivande från den andra parten till avtal. På ett speciellt sätt reglerar lagen också förhållandet mellan parterna enligt avtalet om en av dem säljer sitt företag (artikel 562 i civillagen).

Från överlåtelsen av fordringsrätten är det nödvändigt att särskilja fall som ofta uppstår i praktiken, när en avtalspart ger i uppdrag att utföra verkställighet inte till henne, utan till en tredje part. Till exempel instruerar leverantören köparen att betala för de levererade varorna inte till honom, utan till någon tredje organisation, till vilken leverantören har en skuld. När det gäller monetära förpliktelser orsakar sådan prestation till tredje part inga problem och kräver inte köparens samtycke. Om instruktionen att utföra tredje man avser andra förpliktelser kan detta leda till att villkoren i kontraktet måste ändras.

Anta att leverantören enligt avtalet måste skicka varorna till köparen från Tula till Moskva. Köparen instruerar att skicka varorna inte till Moskva, utan till en tredje part i Vladivostok. Uppenbarligen ökar kostnaden för att transportera varor avsevärt, vilket ökar kostnaderna för leverantören, vilket han inte tog hänsyn till när priset på varorna bestämdes. I detta fall har leverantören rätt att invända mot utförandet av tredje part utan föregående överenskommelse från parterna i frågan om ersättning av merkostnader på det sätt som föreskrivs för att komplettera och ändra villkoren i kontraktet.

För att förhindra tvister som kan uppstå i en sådan situation kan följande villkor ingå i kontraktet.

Var och en av parterna har rätt att instruera den andra parten att fullgöra skyldigheten enligt Avtalet gentemot tredje part, förutsatt att

sådan prestation medför inte extra kostnader och skapar inte ytterligare förpliktelser för den som fullgör skyldigheten. I annat fall kräver en indikation på fullgörande till tredje man skriftligt samtycke från den part på vilken fullgörandet av förpliktelsen ligger.

Ändring av kontraktet

Efter att avtalet har undertecknats av parterna blir det det enda dokumentet som reglerar deras förhållande. All tidigare korrespondens, förhandlingar och avtal blir ogiltiga om de inte specifikt hänvisas till i kontraktet som en integrerad del av det. En sådan bestämmelse bör uttryckligen ingå i avtalet.

Eventuella efterföljande tillägg och ändringar av avtalet är ett nytt avtal mellan parterna och måste därför göras i samma form som det ursprungliga avtalet. Trots vissa skillnader i ordalydelsen föreskriver kontrakt i huvudsak att alla tillägg och ändringar av kontraktet måste göras skriftligen och undertecknas av behöriga representanter för parterna.

Om det ursprungliga avtalet kräver, i kraft av lag eller efter överenskommelse mellan parterna, notarisering eller statlig registrering, måste tillägg eller ändringar av det göras i samma form. Följaktligen bör dessa ytterligare formkrav återspeglas i ändrings- och ändringsklausulerna i kontraktet.

Bilagor till kontraktet och antalet exemplar av kontraktet

Bilagorna till avtalet är dess integrerade del, och denna bestämmelse måste uttryckligen anges i avtalet.

Länkar till bilagor är vanligtvis utspridda i fördragets text. Om det finns flera av dem behöver man inte räkna upp dem i slutbestämmelserna. Om det finns många ansökningar är det lämpligt att ge en fullständig lista över dem i slutbestämmelserna för att underlätta användningen av kontraktet.

Vanligtvis undertecknas kontraktet i antalet exemplar lika med antalet parter. Detta återspeglas i avtalet i standardformulering.

Uppgifter om parterna

Uppgifter om parterna i avtalet inkluderar:

namnet på varje part;
identifieringsnumret för varje part (TIN) i skattemyndigheternas databas, angivet i skatteregistreringsbeviset;
partiregistreringskod (KPP), om den är registrerad hos flera skatteinspektioner (anges även i registreringsbeviset);
partens juridiska adress - en juridisk person eller adressen till bostaden för en privat företagare;
postadressen för varje part, om den skiljer sig från den juridiska adressen eller bostadsadressen;
telefonnummer, faxnummer och uppgifter om andra typer av kommunikation (till exempel e-postadress), som parterna avser att använda vid fullgörandet av avtalet;
bankuppgifter för varje part;
företagskod i Unified State Register of Enterprises and Organisations (EGRPO) - kod för den allryska klassificeraren av företag och organisationer (OKPO-kod).

Alla detaljer måste noggrant verifieras. Om de ändras (särskilt adress, uppgifter om kommunikationsmedel och bankuppgifter) ska parten meddela den andra parten skriftligen så snart som möjligt.

I avtalet kan skyldigheten att meddela om detaljändringen formuleras i allmänna termer:

Parterna är skyldiga att omedelbart meddela varandra vid ändring av juridisk adress, bank-, post- och andra uppgifter som anges i detta avtal.

En mer detaljerad formulering är också möjlig, som anger en specifik tidsfrist för att skicka ett meddelande om ändring av detaljer.

Allt kan hända i livet, och i vissa fall överförs skuldförbindelser till tredje part. Det är detta förhållande mellan gäldenären och borgenären som kallas överlåtelse av fordringsrätten. I själva verket handlar det om överföring av skyldigheter att betala en skuld eller rätten att kräva betalning av en skuld. I lagstiftningen kallas sådana rättsförhållanden cession.

Uppdragsavtal

Avtal om överlåtelse av fordran är föremål för obligatorisk skriftlig verkställighet.

Behovet av en transaktion kan uppstå när borgenären inte kan vänta på betalningsfristen från gäldenären, eller alla avtalade villkor redan har löpt ut. I denna situation kan borgenären överlåta sina rättigheter till en tredje part, som i sin tur kan ha ett intresse av transaktionen. Till exempel är borgenären redo för ett mindre belopp än gäldenären är skyldig, eller förväntar sig att få inte bara skuld, utan även ränta.

Typer av överlåtelse

Beroende på parternas status särskiljs följande typer av uppdrag:

mellan juridiska personer. Ett sådant uppdrag är typiskt för de fall då en av parterna genomgår ett omstruktureringsförfarande och i själva verket endast namnet på enheten ändras, men sådana ändringar måste formaliseras enligt lag.

Mellan individer. I det här fallet är en överklagan till en notarie inte nödvändig, avtal kan upprättas skriftligen och förseglas med sina underskrifter.

Mellan individer och juridiska personer.

Ett trepartsuppdrag är en typ av uppdrag där gäldenären underrättas om överföringen av skulden, i själva verket får den nya borgenären bekräftelse på att skulden kommer att betalas tillbaka.

Obligatoriska villkor i kontraktet

Liksom i alla kontrakt skrivs dokumentets namn, datum och plats för beredning högst upp, parterna och deras uppgifter skrivs i ingressen.

Transaktionens föremål måste tydligt definiera det belopp som ska återkrävas Vilken typ av relation fanns mellan parterna före transaktionen, det vill säga vad var avtalet tidigare - ett lån eller delad konstruktion. Uppgifter om ett sådant avtal ska också anges i uppdragsavtalet.

Var noga med att skriva ner priset på transaktionen. Oftast är det mindre än skuldbeloppet, det vill säga med viss rabatt, så att den nya borgenären har ett intresse av att upprätta ett överlåtelseavtal. Även om kostnaden för sådana kontrakt inte är reglerad på lagstiftningsnivå på något sätt, så har parterna rätt att självständigt bestämma det.

Utöver skulden kan rätten till säkerhetsbetalningar, det vill säga böter och vite, överföras till den nya borgenären. Avtalet ska innehålla låntagarens eller långivarens samtycke till uppdraget.

Annars skiljer sig kontraktet inte från resten, rättigheterna och skyldigheterna, ansvar och slutbestämmelser är föreskrivna.

Vad kan inte vara föremål för kontraktet

En transaktion kan förklaras ogiltig i följande fall:

Om föremålet för kontraktet kan hänföras till personliga förpliktelser, till exempel betalning av underhållsbidrag;

Om huvudkontraktet på grundval av vilket rättsförhållanden och skuld uppstod inte föreskriver överföring av skyldigheter till tredje part;

Skuldförpliktelser kan inte dokumenteras;

Om vi talar om ett inteckningsavtal, så måste gäldenärens äganderätt formaliseras på det sätt som föreskrivs i lag, om det inte är formaliserat, är överträdelsen lätt att överklaga i domstol;

Uppdragsavtalet är kostnadsfritt.

Exempel från livet när rätten att överlåta en skuld uppstår

bolåneavtal. I detta fall kan gäldenären själv överföra rättigheterna, naturligtvis, genom att meddela bankinstitutet om detta. Om låntagaren inte kan betala lånet, överför han sina rättigheter till fastigheter, banken kontrollerar den nya låntagarens solvens och ger skriftligt medgivande att ersätta gäldenären, med angivande av det återstående beloppet som ska betalas.

Leveranskontrakt. Denna praxis återfinns ofta i juridiska personers ekonomiska verksamhet. Som regel tillgriper de ett factoringavtal, det vill säga de attraherar en rikare mellanhand, det kan vara en bank. I det här fallet får långivaren från köparen inte bara skuldbeloppet utan också ränta för användning av andras medel.

Kreditavtal. Ett levande exempel är en banks överföring av skulder till ett inkassoföretag. Det i sin tur använder redan andra metoder för inkasso. Men i sådana situationer finns det många fallgropar, först och främst måste den nya långivaren också ha tillstånd att bedriva verksamhet inom kreditsektorn. Och huvudkontraktet bör ge möjlighet att överföra skulden till en tredje part.

När är det nödvändigt att registrera ett uppdragsavtal?

Om skuldförbindelser uppkommit inom området för avyttring av fastigheter, måste överlåtelsen av rättigheter registreras utan underlåtenhet. Kontraktet kan träda i kraft först efter registrering hos Rosreestr, om detta inte görs, kan transaktionen ogiltigförklaras.

Du har tillgång till kontraktsdesignern. Logga bara in på 1C-Start-portalen och skapa ditt överlåtelseavtal på 11 minuter. Mer detaljerat material om uppdragsavtal finns nedan.

Det latinska ordet "cession" betyder överlåtelse eller överlåtelse till annan person av en rättighet eller fordranägs av borgenären. Parterna i ett uppdragsavtal är överlåtaren och överlåtaren. En annan person som förekommer i dessa rättsförhållanden kommer att vara gäldenären.

Upplåtelseavtalet kallas även ersättare av borgenären. Överlåtaren enligt avtalet är den ursprungliga borgenären, och överlåtaren är den nya borgenären. Till följd av denna transaktion överlåter överlåtaren sin skuldrätt till överlåtaren, till vilken gäldenären blir skyldig.

Det enklaste exemplet på ett uppdragsavtal från livet är en banks försäljning av sin kunds skuld till en inkassobyrå. Banken får ett visst belopp (mindre än kunden är skyldig) för sin rätt att kräva återbetalning av lånet, men samlare gör ingen rabatt till gäldenären. Metoderna för deras arbete, som ofta är mycket grymma och inte bara strider mot civillagstiftningen utan även straffrättslig lagstiftning, är välkända från skarpa mediarapporter. Högsta domstolen ställde upp för bankgäldenärer 2012 och angav att överföring av skulder från en bank till organisationer som inte har en banklicens (i detta fall inkassobyråer) endast är tillåten med gäldenärens samtycke.

Men låt oss återgå till cessionsavtalet som sådant. I själva verket är detta ett bekvämt verktyg som gör att borgenären omedelbart kan få de medel han behöver, i en situation där gäldenären inte kommer att betala tillbaka skulden. Ja, det belopp som borgenären kommer att få av den som han överlåtit sin fordran till är i de flesta fall lägre än det belopp som ska betalas till gäldenären, men dessa pengar kommer att erhållas här och nu. Skillnaden i beloppet blir också en betalning för risken att gäldenären inte betalar av räkningarna, men detta blir redan ett problem för den nya borgenären.

Vilka rättigheter kan överlåtas enligt ett uppdragsavtal?

Först och främst enligt överträdelseavtalet det är förbjudet att överföra fordringsrättigheter som är oupplösligt förbundna med borgenärens personlighet. Dessa är till exempel sådana skyldigheter som underhållsbidrag och anspråk på ersättning för skada på liv eller hälsa (artikel 383 i den ryska federationens civillag). Hit hör även rätten att kräva ersättning för ideell skada, verkställande av testamentariskt avslag, kravet på livsuppehåll enligt ett livräntaavtal.

Vanligtvis, enligt ett uppdragsavtal, penningfordran– det kan vara en fordran eller en låneskuld. Kan överlåtas under överlåtelseoptionen och rättigheterna till värdepapper.

Ett uppdragsavtal ska inte förväxlas med ett avtal om överlåtelse av rättigheter och skyldigheter enligt ett aktieägaravtal i byggande från en aktieägare till en annan. Skillnaden här är att enligt överlåtelseavtalet överförs endast borgenärens rättigheter (att ta emot skulder), och enligt avtalet mellan aktieägare överförs också skyldigheter, särskilt att fortsätta att betala för bostäder under uppförande.

Avtalet enligt vilket borgenären har rätt att göra anspråk mot gäldenären (t.ex. ett kredit- eller leveransavtal) kan innehålla ett villkor som förbjuder att borgenären ersätts. Om det inte finns någon sådan klausul krävs inte gäldenärens samtycke för att överföra rätten till fordran enligt överlåtelseavtalet (artikel 382 i Ryska federationens civillag). Ett förbud mot överlåtelse av fordran i vissa situationer kan också fastställas i lag.

Form för uppdragsavtal

Bytet av borgenären ska ske i samma form som det avtal enligt vilket borgenären fick rätten att fordra. Om detta avtal ingicks i en notarieform, måste överlåtelsen av rätten att kräva också registreras av en notarie. Underlåtenhet att följa notarieformuläret kommer att resultera i att överlåtelseavtalet erkänns som ogiltigt (ogiltigt).

Detsamma gäller för huvudkontraktet, som har godkänts av statlig registrering - i det här fallet kommer även överlåtelsen att behöva registreras. Vid överträdelse av denna regel anses uppdragsavtalet inte avslutat.

Villkor för uppdragsavtalet

Ämnet för överlåtelseavtalet kommer att vara överlåtelse av överlåtarens fordran till överlåtaren. Det är nödvändigt att beskriva i detalj i avtalet, inte bara innehållet i anspråksrätten, utan också grunden för dess förekomst. Detta kan vara ett domstolsbeslut, en förlikning av förlikningar, en exekutionstitel, ett avtal som ingåtts mellan den ursprungliga borgenären och gäldenären. Du måste också ange detaljerna i dessa dokument. Om det inte är möjligt att otvetydigt fastställa av föremålet för överlåtelseavtalet för vilken särskild förpliktelse för gäldenären fordringen överlåts, kan detta avtal anses inte ingått.

För att kunna överlåta en fordran enligt ett uppdragsavtal måste följande villkor vara uppfyllda:

borgenärens fordran mot gäldenären finns vid överlåtelsen (här betyder det att gäldenären inte riktigt gjort upp med borgenären ännu);
den ursprungliga borgenären inte tidigare har överlåtit respektive fordringsrätt till en annan person;
den ursprungliga borgenären inte vidtog åtgärder på grund av vilka gäldenärens skyldighet anses uppfylld (till exempel kvittning av fordran).

Överlåtaren är ansvarig gentemot överlåtaren endast för den överlåtna fordrans ogiltighet. Överlåtaren ansvarar inte för om gäldenären gör upp med den nya borgenären, om han inte har ställt sig borgen för gäldenären.

Intressant nog är det enligt ett överlåtelseavtal möjligt att överföra inte bara borgenärens befintliga fordran utan även framtiden, inklusive enligt ett avtal som ännu inte har ingåtts (artikel 388.1 i Ryska federationens civillag). Överlåtelse av en framtida fordran till en rättsinnehavare är möjlig från det ögonblick då den inträffar, dvs. efter att den ursprungliga borgenären och gäldenären undertecknat det kontrakt enligt vilket denna fordran uppstår. Parterna i överlåtelseavtalet kan också komma överens om en senare tidpunkt för överlåtelse av fordran.

Rörande volym överförda fordringar, får överlåtaren dem i samma volymer och under samma villkor som de mottogs av överlåtaren. Om föremålet för uppdragsavtalet är delbart (monetär förpliktelse) så kan det överlåtas helt eller delvis. För det fall gäldenären utöver huvudskuldens belopp är skyldig att betala vite eller ränta, får parterna i överlåtelseavtalet komma överens om huruvida dessa förpliktelser övergår till den nya borgenären.

Ett uppdragsavtal mellan kommersiella organisationer måste nödvändigtvis betalas, även om normerna i den ryska federationens civillag inte direkt indikerar detta. Faktum är att om borgenären överför sin rätt att kräva gratis, kommer detta att kvalificeras som ett gåvoavtal, vilket är förbjudet mellan sådana enheter (artikel 575 i den ryska federationens civillag). För den överlåtna fordran kan överlåtaren göra upp med överlåtaren inte bara i pengar, utan även i andra motbestämmelser, till exempel överlåtelse av egendom eller gods.

En annan viktig nyans för överlåtaren och överlåtaren, som är affärsenheter, är förändringen av beskattningsunderlaget för den överlåtna skyldigheten. I de flesta fall får överlåtaren av överlåtaren ett mindre belopp än vad gäldenären borde ha fått. Skillnaden i belopp klassificeras som en förlust för överlåtaren och bokförs därefter. Men för en ny borgenär, d.v.s. överlåtare blir denna skillnad ytterligare beskattningsbar inkomst, eftersom han köpt skulden för ett mindre belopp än han får av gäldenären.

Den ursprungliga borgenären bör för övrigt inte överlåta sin fordran nämnvärt billigare än han kunde få av gäldenären. Här finns risk att få fordringar från skattemyndigheterna i avträdesavtalets ekonomiska olämplighet. För att undvika dessa anspråk måste överlåtaren vara beredd att bevisa att kostnaderna för inkasso är oproportionerligt höga eller att hans ekonomiska ställning kräver omedelbar mottagande av åtminstone någon summa pengar.

En viktig förutsättning för överträdelseavtalet kommer att vara avtalet tidpunkt för överlåtelse av fordringsrätten från överlåtaren till överlåtaren från vilken han redan har rätt att kräva en skuld av gäldenären. Det kan vara:

datum för ingående av avtalet;
datum för överföring av handlingar som bekräftar kravet från överlåtaren till mottagaren;
datum för full betalning av innehavaren av den överlåtna rättigheten.

Dessutom kan parterna föreskriva andra vanliga avtalsvillkor: parternas ansvar, villkor för att säga upp avtalet, lösa tvister.

Underrättelse till gäldenären om byte av borgenär

Även om gäldenären egentligen inte är part i överlåtelseavtalet deltar han i rättsförhållanden vid överlåtelse av fordran och därför måste han skall underrättas om byte av borgenär. Den största risken för gäldenären kommer att vara fullgörandet av skyldigheten gentemot den tidigare borgenären, medan denne redan har överfört sin fordran till en annan person.

Civillagen reglerar denna fråga enligt följande:

gäldenären måste skriftligen underrättas om överföringen av fordringsrätten till honom till annan person, och både den ursprungliga borgenären och den nye kan anmäla detta;
om gäldenären inte har mottagit sådan underrättelse, ska risken för att skyldigheten mot vederbörande inte fullgörs bäras av den nya borgenären;
gäldenären har rätt att inte fullgöra skyldigheten gentemot den nya borgenären förrän han får bevis från honom om överföringen av fordringen (särskilt överlåtelseavtalet), men om motsvarande meddelande överförs från den ursprungliga borgenären, gäldenären har inte rätt att kräva handlingar av överlåtaren.

Ersätta en gäldenär eller överlåta en skuld

Ibland förväxlas ett annat personbyte i en förpliktelse med ett uppdragsavtal - ersättningen av gäldenären. Denna affär kallas också skuldöverföring(Artikel 391 i Ryska federationens civillag). När du överför en skuld kan du överföra inte bara en monetär förpliktelse, utan också en annan skyldighet. Det kan handla om skyldighet att tillhandahålla tjänster, leverera varor, utföra arbete.

De upprättar överföringen av skuld genom ett annat avtal, som kallas skuldöverföringsavtalet, och dess föremål är den ursprungliga gäldenären, den nya gäldenären och borgenären. Överföring av skuld från den ursprungliga gäldenären till en annan person är endast möjlig med borgenärens samtycke, utom i situationer som föreskrivs i lag. I synnerhet krävs inte ett sådant samtycke vid rekonstruktion av gäldenären.

Om förpliktelser under överföringen av skuld uppstod i affärsförbindelser, kan ett sådant avtal ingås direkt mellan den nya gäldenären och borgenären. Samtidigt är båda gäldenärerna - både den ursprungliga och den nya - ansvariga gentemot borgenären (solidar eller dotterbolag).

I avtalet kan föreskrivas att den ursprungliga gäldenären befrias från fullgörandet av förpliktelsen. Innan du går med på ett sådant villkor, rekommenderas det att borgenären kontrollerar den nya gäldenärens solvens, för vilken du kan be honom om dokument om hans ekonomiska ställning och genomföra en standard.

Sedan 2014 har civillagen gett ytterligare en möjlighet att byta personer i skyldigheter - kontraktsöverlåtelse(Artikel 392.3 i Ryska federationens civillag). I detta fall överför en av parterna i transaktionen till den andra personen alla sina rättigheter och skyldigheter enligt denna transaktion. I så fall ska bestämmelserna i uppdragsavtalet och avtalet om överlåtelse av skuld i aktuell del gälla samtidigt.

) är en chans för många ryska medborgare att köpa sin egen lägenhet i ett nytt hus i byggskedet.

Låt oss överväga mer i detalj vad som är överlåtelsen av fordringsrätter och vad är skyldigheterna enligt avtalet.

Kära läsare! Våra artiklar talar om typiska sätt att lösa juridiska problem, men varje fall är unikt.

Om du vill veta hur du löser just ditt problem - kontakta konsultformuläret online till höger. Det är snabbt och gratis!

Att köpa ett hus under uppförande kan avsevärt minska kostnaderna för att förvärva fastigheter, så överföringen av rätten att göra anspråk på en lägenhet är populär på den primära fastighetsmarknaden. Att genomföra denna transaktion är endast möjligt så länge som huset ännu inte har färdigställts och ägandehandlingar inte har mottagits. Som en del av upplåtelseavtalet överlåter den som ursprungligen ingick avtalet med exploatören till annan person rätten att vid färdigställande av byggnationen göra anspråk på en ny lägenhet.

Oftast agerar juridiska personer som investerare, ibland köper de lägenheter i hela våningar när bygget bara börjar, och säljer dem sedan vidare till privatpersoner. Ju närmare datum för leverans av objektet, desto dyrare pris och desto mindre risker.

För- och nackdelar med kontraktet för överlåtelse av rättigheter att hävda en lägenhet

Denna typ av transaktioner är mycket populär, eftersom. Att köpa en lägenhet enligt ett uppdragsavtal är mycket billigare än att köpa färdiga bostäder eller direkt från byggherren. En tredjedel av alla transaktioner på den primära bostadsmarknaden i huvudstaden utförs under denna typ av kontrakt.

Fördelen i detta fall är förknippad med betydande möjliga risker. Tillsammans med rätten till fordran förvärvar köparen även alla skyldigheter. Det är nödvändigt att ta hänsyn till alla möjliga scenarier för utveckling av händelser, inklusive de som är relaterade till skrupelfria utvecklare. (centimeter. )

Vilka är riskerna med uppdragsavtalet?

Först och främst kan utvecklaren gå i konkurs. Då går det inte att spela upp allt igen och säga upp kontraktet för överlåtelse av fordringsrätter, den nya köparen får stämma direkt med byggherren. Själva uppdragsavtalet kan bli ogiltigt om det ingås med överträdelser. Du måste också meddela utvecklaren om överföringen av rättigheter.

Vad behöver en köpare veta innan man köper en lägenhet?

Upplåtelseavtalet ska ange typ av ursprungligt avtal, belopp, förfarande och betalningssätt, annars kan det ogiltigförklaras.
Det nya kontraktet är föremål för obligatorisk statlig registrering och är certifierat av en notarie.
Köparen ska själv kontrollera alla bygglov från byggherren samtidigt som det är önskvärt att ange det i kontraktet som tredje part.
Exploatörens överträdelseförbud är olagligt.
Det är nödvändigt att meddela byggherren om överföringen av rätten att kräva.

Den sista punkten är inte obligatorisk enligt lag, men mycket önskvärd i praktiken. I avsaknad av en sådan anmälan kan rätten vägra exempelvis köparen skadestånd och ersättning för ideell skada om bygget inte färdigställts, eftersom byggherren ingått avtal med annan person.

Det förekommer också att den ursprungliga köparen inte meddelat den nya att lägenheten var pantsatt till banken, eller att han delvis betalat för den.

Därför rekommenderas det att göra full betalning enligt avtalet efter dess statliga registrering, eftersom det är möjligt först efter att alla belastningar har tagits bort. När det gäller samma inteckning hindrar inget parterna att återutge det till en ny ägare.

Efter framgångsrik registrering av kontraktet måste köparen ha följande dokument:

Det ursprungliga uppdragsavtalet.
Huvudentreprenaden under vilken den utfördes.
Bekräftelse av alla beräkningar och betalningar på den.
Skriftligt medgivande från byggherren att ingå ett uppdragsavtal.
Överföring av alla dokument.

Är det lönsamt för byggherrar att sälja en lägenhet genom överlåtelse av rättigheter?

Trots att byggherren enligt lagen inte kan förbjuda köparen att överlåta rätten att göra anspråk på lägenheten, försöker han ofta begränsa de möjliga kedjorna för överlåtelse av rättigheter så mycket som möjligt.

De flesta företag kräver ett förhandsgodkännande av överlåtelsen. Oftast måste utvecklaren underrättas om överföringen av fordringsrätten inom tio dagar från dagen för registrering av det nya kontraktet.

En vanlig praxis är att kräva full betalning för föremålet vid överlåtelse av fordran. Vissa utvecklare inför ytterligare betalningar för tillhandahållandet av en sådan tjänst.

Beskattning vid överlåtelse av rätt att fordra lägenhet och andra ekonomiska frågor

Skyldigheten att betala skatt enligt överlåtelseavtalet ligger på den ursprungliga investeraren, men ofta flyttas bördan av ekonomiska betalningar till den nya köparen. På ett eller annat sätt är parterna överens om fördelning av obligatoriska betalningar, oftast lika.

Det är viktigt att förstå två punkter här. För det första måste avtalet spegla transaktionens verkliga belopp, eftersom storleken på skatteavdraget beror på det. För det andra tas skatten ut inte på skillnaden mellan full betalning och uppdraget utan på hela det belopp som betalas till följd av köp av ny bostad.

Är köp av lägenheter genom upplåtelse av rättigheter relevant?

Så länge fastighetspriserna är så höga blir den här typen av transaktioner aktuella. Att köpa lägenheter genom överlåtelse av rättigheter är fördelaktigt både för investerare, för vilka hela upplägget framstår som en bra investering, och för vanliga medborgare som inte har råd att köpa en ny lägenhet för kontanter.

Att bygga ett hus är dessutom en långsam process. Om några år kan köpare ändra sitt beslut att köpa en lägenhet på grund av ett oändligt antal personliga skäl, och tilldelning av rätten för dem är en utmärkt lösning.

Skyldigheter är kopplingen mellan parterna, som tvingar var och en av dem att göra något eller avstå från något. I sin renaste form detta mönster är mycket sällsynt. I regel har båda parter både rättigheter och skyldigheter.

Förpliktelser kan förekomma av olika anledningar, men den främsta är lagstadgat avtal.

Som en allmän regel kan avtalsparternas förhållande inte avslutas genom att endast en av dem vill. Men Det finns en separat klausul om denna möjlighet:

Om lagen ger det;
Om det tillhandahålls av parterna själva, en separat

Men samtidigt kan själva skyldigheten kvarstå, men sidorna kan förändras.

Till exempel, personer som blivit arvingar ersätter arvlåtaren som var skyldig lånepengar.

Rätten att kräva ut lånade pengar kan också gå i arv.

Borgenären eller den som är skyldig har rätt att byta ut sin rätt. Till exempel, det finns en börs, vars föremål för handel endast är statsskuld.

Men detta är möjligt inte bara med stater, utan också med alla företag, människor.

Till exempel, tomträtt kan säljas. I kontraktet ändras endast hyresgästen, den andra parten ändras inte och dess skyldigheter ändras inte heller. Men återigen, överföringen av skyldigheter enligt kontraktet kan bero på de villkor som anges i kontraktet initialt. Det kan anges att hyresgästen inte har rätt att till någon annan överlåta den fastighet som används enligt avtalet.

Det finns allvarliga restriktioner i detta avseende vad gäller statlig och kommunal fastighet eller företag som ägs av stat eller kommuner.

Överlåtelse av skyldigheter

Byte av avtalspart, särskilt borgenären fastställs genom ett separat avtal.

Om det ursprungliga avtalet gällde rättigheterna till fast egendom eller det krävdes att en notarisering skulle godkännas, förändring bör göras i enlighet med detta.

Det är viktigt att gäldenären var normalt medveten om att han var skyldig en annan person. Det är absolut nödvändigt att detta görs skriftligen. Beroende på omständigheterna är det nödvändigt att fixa sändningen av meddelandet (ett brev skickat med ett meddelande och (eller) en inventering av bilagan.

Gäldenären har rätt att bortse från all kommunikation om byte av borgenär, som görs muntligen eller till exempel per telefon.

Om du tar ärenden relaterade till banker. Ofta banker säljer skulder som de sannolikt inte kommer att betalas tillbaka till särskilda företag.

Detta är dock ett brott mot många lagar. Det är trots allt bara att ha en licens från centralbanken som kan ge ut lån. Enligt lagen är det bara en bank som kan köpa ett sådant lån, men återigen finns det restriktioner för att avslöja klienthemligheter för utomstående. Det är därför vid kreditärenden är det omöjligt att byta långivare.

Samtidigt, om någon utomstående beslutar sig för att betala någon annans skuld eller fullgöra någon annans skyldighet, så övergår rätten att kräva en sådan person eller organisation. Detta fall gäller inte banker.

Men överlåtelse av förpliktelser, när förpliktelser gentemot borgenären överförs till tredje man, är möjlig endast om borgenären samtycker till detta. Även om detta förbud kan kringgås till exempel med pengar. Du kan betala skulden på bekostnad av en tredje part, som i sin tur kan ta ett kvitto i utbyte mot pengar.