Enostavna pogodba o prenosu. Tristranski prenos pravic in obveznosti po pogodbi Dogovor o odstopu obveznosti po pogodbi

Prenos pravic in obveznosti po pogodbi urejajo norme pogl. 24 Civilnega zakonika o spremembi oseb v obligaciji. Govorimo o prenosu terjatve s strani upnika (tj. stranke, v korist katere mora biti obveznost izpolnjena) in o prenosu dolga s strani dolžnika (tj. tretja oseba). Oba predpostavljata, da prvotna stranka pogodbe preneha biti pogodbena stranka, njeno mesto pa prevzame tretja oseba, na katero se prenesejo pravice ali obveznosti.

V zvezi s prenosom upniških pravic Civilni zakonik določa naslednja pravila, ki jih je treba upoštevati pri sestavljanju pogodbe:

pravica upnikove terjatve se lahko prenese na tretjo osebo s poslom med njim in upnikom (odstop terjatve) ali na podlagi zakona;
za prenos upnikovih pravic ni potrebno soglasje dolžnika, razen če zakon ali pogodba ne določa drugače;
če dolžnik ni obveščen o prenosu upnikovih pravic na tretjo osebo, ima pravico izpolniti obveznosti do prvotnega upnika;
odstop terjatve v zvezi z obveznostjo, pri kateri je za dolžnika bistvena identiteta dolžnika, ni dovoljen brez dolžnikovega soglasja.

Prenos dolga je dovoljen le s soglasjem upnika (člen 391 Civilnega zakonika).

Na prvi pogled se lahko zdi, da pogodbena stranka, v čigar korist bo obveznost izpolnjena, brez soglasja druge stranke zlahka prenese svojo terjatev. V resnici pa je to značilno le za pogodbe v finančnem sektorju (posojilna pogodba, posojilna pogodba, pogodba o financiranju proti odstopu denarne terjatve). V tem primeru so obveznosti dolžnika vrnitev sredstev banki ali drugemu upniku, ki je že izpolnil svoje obveznosti glede dajanja posojila in lahko brez soglasja dolžnika prenese svojo pravico do terjatve na drugo osebo.

V večini pogodb je pravica do terjatve vsake od strank pogojena z izpolnitvijo svojih obveznosti po pogodbi. Z drugimi besedami, vsaka stranka je hkrati dolžnik in upnik. Zato njegova zamenjava v pogodbi z drugo osebo ne pomeni le prenosa pravice do terjatve, temveč tudi prenos dolga. In tega ni mogoče storiti brez soglasja druge strani. Zato je v podjetniških pogodbah (z izjemo zgoraj navedenih pogodb s področja financ) običajno določeno, da stranki nista upravičeni prenesti svojih pravic in obveznosti iz pogodbe na tretjo osebo brez pisnega soglasja druge stranke na pogodbo. Na poseben način zakon ureja tudi pogodbena razmerja strank, če ena od njih proda svoje podjetje (562. člen OZ).

Od prenosa pravice do terjatve je treba razlikovati primere, ki se pogosto srečujejo v praksi, ko pogodbena stranka naroči, da izvršitev ne opravi na njej, ampak na tretjo osebo. Na primer, dobavitelj naroči kupcu, da plača dobavljeno blago ne njemu, ampak neki tretji organizaciji, do katere ima dobavitelj dolg. Kar zadeva denarne obveznosti, taka izpolnitev tretji osebi ne povzroča težav in ne zahteva soglasja kupca. Če se navodilo za izvedbo tretje osebe nanaša na druge obveznosti, lahko to privede do potrebe po spremembi pogojev pogodbe.

Recimo, da mora dobavitelj po pogodbi odpremiti blago kupcu iz Tule v Moskvo. Kupec naroči, naj blago pošlje ne v Moskvo, ampak tretji osebi v Vladivostok. Očitno se znatno povečajo stroški prevoza blaga, s čimer se povečajo stroški dobavitelja, ki jih ni upošteval pri določanju cene blaga. V tem primeru ima dobavitelj pravico ugovarjati storitvi tretje osebe brez predhodnega dogovora strank o vprašanju povračila dodatnih stroškov na način, predpisan za dopolnitev in spremembo pogojev pogodbe.

Za preprečitev sporov, ki lahko nastanejo v takšni situaciji, se lahko v pogodbo vključi naslednji pogoj.

Vsaka od strank ima pravico naročiti drugi stranki, da izpolni obveznost iz pogodbe do tretje osebe, pod pogojem, da

taka izpolnitev ne povzroča dodatnih stroškov in ne ustvarja dodatnih obveznosti za izpolnitev obveznosti. V nasprotnem primeru je za navedbo izpolnitve tretji osebi potrebno pisno soglasje stranke, na kateri je izpolnitev obveznosti.

Sprememba pogodbe

Ko pogodbeni stranki podpišeta pogodbo, postane edini dokument, ki ureja njun odnos. Vsa predhodna korespondenca, pogajanja in dogovori postanejo neveljavni, če v pogodbi niso izrecno navedeni kot njen sestavni del. Takšna določba mora biti izrecno vključena v pogodbo.

Vsaka naknadna dopolnitev in sprememba pogodbe je nova pogodba med strankama in mora biti zato sklenjena v enaki obliki kot prvotna pogodba. Kljub nekaterim razlikam v besedilu pa v bistvu pogodbe običajno določajo, da morajo biti vse dopolnitve in spremembe pogodbe pisne in podpisane s strani pooblaščenih zastopnikov strank.

Če izvirna pogodba na podlagi zakona ali po dogovoru strank zahteva notarsko overitev ali državno registracijo, je treba dopolnitve ali spremembe le-te narediti v enaki obliki. V skladu s tem je treba te dodatne zahteve glede obrazca odražati v klavzulah o spremembah in spremembah pogodbe.

Priloge k pogodbi in število izvodov pogodbe

Aneks k pogodbi so njen sestavni del, to določilo pa mora biti izrecno predvideno s pogodbo.

Povezave do prilog so običajno raztresene po besedilu pogodbe. Če jih je več, jih v končnih določbah ni treba navajati. Če je vlog veliko, je za udobje uporabe pogodbe priporočljivo, da v končnih določbah navedete njihov popoln seznam.

Običajno je pogodba podpisana v številu izvodov, ki je enako številu njenih strank. To se v pogodbi odraža v standardnem besedilu.

Podrobnosti strank

Podrobnosti o strankah sporazuma vključujejo:

ime vsake stranke;
identifikacijska številka posamezne stranke (TIN) v bazi podatkov davčnih organov, navedena v potrdilu o davčni registraciji;
registrska koda stranke (KPP), če je registrirana pri več davčnih inšpekcijah (navedena tudi v potrdilu o registraciji);
pravni naslov stranke - pravne osebe ali naslov prebivališča samostojnega podjetnika;
poštni naslov vsake stranke, če se razlikuje od pravnega naslova ali naslova prebivališča;
telefonske številke, številke faksa in podatke o drugih vrstah komunikacije (na primer elektronski naslov), ki jih pogodbeni stranki nameravata uporabiti pri izvajanju pogodbe;
bančni podatki vsake stranke;
koda podjetja v Enotnem državnem registru podjetij in organizacij (EGRPO) - koda Vseruskega klasifikatorja podjetij in organizacij (koda OKPO).

Vse podrobnosti je treba skrbno preveriti. Če se spremenijo (predvsem naslov, podatki o komunikacijskih sredstvih in bančni podatki), mora stranka čim prej pisno obvestiti drugo stranko.

V pogodbi je obveznost obveščanja o spremembi podrobnosti mogoče oblikovati na splošno:

V primeru spremembe pravnega naslova, bančnih, poštnih in drugih podatkov, določenih v tej pogodbi, sta se stranki dolžni nemudoma obvestiti.

Možna je tudi podrobnejša formulacija, ki določa določen rok za pošiljanje obvestila o spremembi podrobnosti.

V življenju se lahko zgodi vse, v nekaterih primerih pa se dolžniške obveznosti prenesejo na tretje osebe. Prav to razmerje med dolžnikom in upnikom se imenuje odstopanje terjatvene pravice. Pravzaprav gre za prenos obveznosti plačila dolga oziroma pravice zahtevati plačilo dolga. V zakonodaji se takšna pravna razmerja imenujejo cesija.

Pogodba o dodelitvi

Pogodbe o odstopu terjatev so predmet obvezne pisne izvršitve.

Potreba po transakciji se lahko pojavi, ko upnik ne more čakati na plačilni rok od dolžnika ali pa so vsi dogovorjeni pogoji že potekli. V tem primeru lahko upnik svoje pravice prenese na tretjo osebo, ki bi lahko imela interes v transakciji. Upnik je na primer pripravljen na manjši znesek, kot ga dolguje dolžnik, ali pričakuje, da bo prejel ne le dolg, ampak tudi obresti.

Vrste cesije

Glede na status strank se razlikujejo naslednje vrste dodelitve:

med pravnimi osebami. Takšna dodelitev je značilna za tiste primere, ko je ena od strank v postopku prestrukturiranja in se dejansko spremeni samo ime subjekta, vendar morajo biti te spremembe zakonsko formalizirane.

Med posamezniki. V tem primeru pritožba pri notarju ni potrebna, sporazumi so lahko sestavljeni v pisni obliki in zapečateni z njihovimi podpisi.

Med fizičnimi in pravnimi osebami.

Tristranski odstop je vrsta cesije, pri kateri je dolžnik obveščen o prenosu dolga, pravzaprav novi upnik prejme potrditev, da bo dolg poplačan.

Obvezni pogoji pogodbe

Kot pri vseh pogodbah so na vrhu napisani naziv dokumenta, datum in kraj priprave, v preambuli pa so stranke in njihovi podatki.

Predmet posla mora jasno opredeliti znesek izterjave Kakšen odnos je bil med strankama pred sklenitvijo posla, torej kakšen je bil dogovor prej – posojilo ali skupna gradnja. Podrobnosti takšne pogodbe morajo biti navedene tudi v pogodbi o odstopu.

Ne pozabite zapisati cene transakcije. Največkrat je manjši od zneska dolga, torej z določenim popustom, tako da ima novi upnik interes za sestavo pogodbe o cesiji. Čeprav na zakonodajni ravni stroški takšnih pogodb niso na noben način urejeni, zato jih imajo stranke pravico samostojno določiti.

Poleg dolga se na novega upnika lahko prenesejo tudi pravice do plačil varščine, torej glob in kazni. Pogodba mora vsebovati soglasje posojilojemalca ali posojilodajalca za prenos.

Sicer pa se pogodba ne razlikuje od ostalih, predpisane so pravice in obveznosti, odgovornost in končna določila.

Kaj ne more biti predmet pogodbe

Transakcija se lahko razglasi za nično v naslednjih primerih:

Če je predmet pogodbe mogoče pripisati osebnim obveznostim, na primer plačilo preživnine;

Če glavna pogodba, na podlagi katere so nastala pravna razmerja in dolg, ne predvideva prenosa obveznosti na tretje osebe;

Dolžniških obveznosti ni mogoče dokumentirati;

Če govorimo o hipotekarni pogodbi, je treba dolžnikovo lastninsko pravico formalizirati na način, ki ga določa zakon, če ni formaliziran, potem je cesijo enostavno pritožiti na sodišču;

Pogodba o odstopu je brezplačna.

Primeri iz življenja, ko nastane pravica do odstopa dolga

hipotekarna pogodba. V tem primeru lahko dolžnik sam prenese pravice, seveda tako, da o tem obvesti bančno institucijo. Če posojilojemalec ne more plačati posojila, prenese svoje pravice na nepremičnino, banka preveri plačilno sposobnost novega posojilojemalca in poda pisno soglasje za zamenjavo dolžnika z navedbo preostalega zneska za plačilo.

Dobavna pogodba. Ta praksa se pogosto pojavlja v gospodarskih dejavnostih pravnih oseb. Praviloma se zatečejo k pogodbi o faktoringu, torej pritegnejo premožnejšega posrednika, lahko je banka. V tem primeru posojilodajalec od kupca prejme ne le znesek dolga, temveč tudi obresti za uporabo sredstev drugih ljudi.

Kreditne pogodbe. Živahen primer je prenos dolga s strani banke na izterjevalno družbo. To pa že uporablja druge metode izterjave dolgov. Vendar pa je v takšnih situacijah veliko pasti, najprej mora novi posojilodajalec imeti tudi licenco za opravljanje dejavnosti v kreditnem sektorju. Glavna pogodba bi morala predvideti možnost prenosa dolga na tretjo osebo.

Kdaj je potrebno registrirati pogodbo o odstopu?

Če so nastale dolžniške obveznosti na področju odtujitve nepremičnine, je treba prenos pravic obvezno evidentirati. Pogodba lahko začne veljati šele po registraciji pri Rosreestru, če se to ne naredi, se lahko transakcija razveljavi.

Imate dostop do oblikovalca pogodbe. Preprosto se prijavite na portal 1C-Start in v 11 minutah ustvarite pogodbo o odstopu. Podrobnejše gradivo o pogodbah o odstopih je spodaj.

Latinska beseda "cesija" pomeni prenos ali prenos pravice ali terjatve na drugo osebo v lasti upnika. Stranki pogodbe o odstopu sta odstopnik in odstopnik. Druga oseba, ki nastopa v teh pravnih razmerjih, bo dolžnik.

Acesijska pogodba se imenuje tudi zamenjava upnika. Odstopnik po pogodbi je prvotni upnik, odstopnik pa novi upnik. S tem poslom odstopnik prenese svojo dolžniško pravico na prevzemnika, kateremu dolžnik postane dolžan.

Najenostavnejši primer pogodbe o odstopu iz življenja je prodaja dolga banke izterjevalni agenciji s strani banke. Banka prejme določen znesek (manj kot stranka dolguje) za svojo pravico zahtevati vračilo posojila, izterjevalci pa dolžniku ne popustijo. Metode njihovega dela, ki so pogosto zelo krute in kršijo ne le civilno, ampak celo kazensko zakonodajo, so dobro znane iz ostrih medijskih poročil. Vrhovno sodišče se je leta 2012 zavzelo za bančne dolžnike in navedlo, da je prenos dolga s strani banke na organizacije, ki nimajo bančnega dovoljenja (v tem primeru na izterjevalne agencije), dovoljen le s soglasjem dolžnika.

A vrnimo se k cesijski pogodbi kot taki. Pravzaprav je to priročno orodje, ki upniku omogoča, da takoj prejme sredstva, ki jih potrebuje, v situaciji, ko mu dolžnik ne bo odplačal dolga. Da, znesek, ki ga bo upnik prejel od osebe, na katero je prenesel svojo pravico do terjatve, je v večini primerov manjši od zneska, ki pripada dolžniku, vendar bo ta denar prejel tukaj in zdaj. Razlika v znesku bo tudi poplačilo za tveganje, da dolžnik ne bo poplačal računov, a bo že to težava novega upnika.

Katere pravice se lahko prenesejo po pogodbi o cesiji?

Najprej po cesijski pogodbi Prepovedan je prenos terjatvenih pravic, ki so neločljivo povezane z osebnostjo upnika. To so na primer obveznosti, kot so preživnina in zahtevki za odškodnino za škodo, povzročeno življenju ali zdravju (člen 383 Civilnega zakonika Ruske federacije). Sem spada tudi pravica zahtevati odškodnino za nepremoženjsko škodo, izvršitev oporočne zavrnitve, zahtevo po dosmrtni preživnini po pogodbi o renti.

Običajno po pogodbi o odstopu denarno terjatev- lahko gre za terjatev ali posojilni dolg. Prenesejo se lahko po opciji cesije in pravice do vrednostnih papirjev.

Pogodbe o odstopu ne smemo zamenjevati s pogodbo o prenosu pravic in obveznosti iz pogodbe o kapitalski udeležbi v gradbeništvu z enega delničarja na drugega. Razlika je v tem, da se po pogodbi o odstopu prenesejo le pravice upnika (do prejema dolga), po sporazumu imetnikov lastniškega kapitala pa se prenesejo tudi obveznosti, zlasti za nadaljevanje plačil za stanovanja v gradnji.

Pogodba, po kateri ima upnik pravico terjati do dolžnika (na primer kreditna ali dobavna pogodba), lahko vsebuje pogoj, ki prepoveduje zamenjavo upnika. Če takšne klavzule ni, potem soglasje dolžnika za prenos terjatve po pogodbi o odstopu ni potrebno (člen 382 Civilnega zakonika Ruske federacije). Prepoved prenosa pravice do terjatve se lahko v določenih situacijah določi tudi z zakonom.

Obrazec pogodbe o prevzemu

Zamenjava upnika mora biti izvedena v enaki obliki kot pogodba, po kateri je upnik prejel pravico do terjatve. Če je bila ta pogodba sklenjena v notarski obliki, je treba prenos terjatvene pravice vpisati tudi pri notarju. Neupoštevanje notarskega obrazca bo povzročilo priznanje cesijske pogodbe kot neveljavne (nične).

Enako velja za glavno pogodbo, ki je prestala državno registracijo - v tem primeru bo treba registrirati tudi cesijo. Če je to pravilo kršeno, se pogodba o odstopu šteje za nesklenjeno.

Pogoji pogodbe o odstopu

Predmet cesijske pogodbe bo odstopanje odstopniške terjatve na prevzemnika. V pogodbi je treba podrobno opisati ne le vsebino terjatvene pravice, temveč tudi podlago za njen nastanek. To je lahko sodna odločba, akt o uskladitvi poravnav, izvršilni list, sporazum, sklenjen med prvotnim upnikom in dolžnikom. Navesti morate tudi podrobnosti teh dokumentov. Če iz predmeta pogodbe o odstopu ni mogoče nedvoumno ugotoviti, za katero posamezno dolžnikovo obveznost je odstopljena terjatev, se ta pogodba lahko prizna kot nesklenjena.

Za prenos terjatve po pogodbi o odstopu morajo biti izpolnjeni naslednji pogoji:

upnikova terjatev do dolžnika obstaja v času odstopa (tu pomeni, da se dolžnik z upnikom še ni zares poravnal);
prvotni upnik ni predhodno prenesel ustrezne terjatve na drugo osebo;
prvotni upnik ni storil dejanj, zaradi katerih se šteje, da je dolžnikova obveznost izpolnjena (na primer pobotanje terjatev).

Odstopnik odgovarja prevzemniku samo za neveljavnost prenesene terjatve. Odstopnik ne odgovarja za to, ali se dolžnik poravna z novim upnikom, razen če je prevzel poroštvo za dolžnika.

Zanimivo je, da je po pogodbi o odstopu mogoče prenesti ne le obstoječo upnikovo terjatev, temveč tudi prihodnjo, tudi po pogodbi, ki še ni bila sklenjena (člen 388.1 Civilnega zakonika Ruske federacije). Prenos bodoče terjatve na prevzemnika je možen od trenutka njenega nastanka, tj. potem ko prvotni upnik in dolžnik podpišeta pogodbo, po kateri ta terjatev nastane. Stranki pogodbe o odstopu se lahko dogovorita tudi za kasnejši datum prenosa terjatve.

Glede obseg prenesenih terjatev, jih prevzemnik prejme v enakih količinah in pod enakimi pogoji, kot jih je prejel odstopnik. Če je predmet pogodbe o odstopu deljiv (denarna obveznost), se lahko prenese v celoti ali delno. V primeru, da je dolžnik poleg zneska glavnega dolga dolžan plačati tudi kazen ali obresti, se lahko stranki pogodbe o cesiji dogovorita, ali se te obveznosti prenesejo na novega upnika.

Pogodbo o odstopu med komercialnimi organizacijami je treba nujno plačati, čeprav norme Civilnega zakonika Ruske federacije tega neposredno ne kažejo. Dejstvo je, da če upnik brezplačno prenese svojo pravico do terjatve, bo to veljalo za darilno pogodbo, ki je med takšnimi subjekti prepovedana (člen 575 Civilnega zakonika Ruske federacije). Za odstopljeno terjatev se lahko odstopnik poravna z odstopnikom ne le v denarju, temveč tudi v drugih nasprotnih določbah, na primer pri prenosu premoženja ali blaga.

Druga pomembna niansa za odstopnika in prevzemnika, ki sta poslovna subjekta, je sprememba davčne osnove prenesene obveznosti. V večini primerov odstopnik od prevzemnika prejme manjši znesek, kot bi ga moral prejeti dolžnik. Razlika v zneskih se za odstopnika razvrsti kot izguba in se ustrezno evidentira. Toda za novega upnika, tj. cesionarju, bo ta razlika dodatni obdavčljivi dohodek, ker je kupil dolg za manjši znesek, kot ga prejme od dolžnika.

Mimogrede, prvotni upnik svoje terjatvene pravice ne bi smel prenesti bistveno ceneje, kot bi lahko prejel od dolžnika. Tukaj obstaja nevarnost prejema terjatev davčnih organov zaradi ekonomske nesmotrnosti pogodbe o cesiji. Da bi se izognil tem terjatvam, mora biti odstopnik pripravljen dokazati, da so stroški izterjave dolgov nesorazmerno visoki oziroma da njegovo finančno stanje zahteva takojšen prejem vsaj nekaj denarja.

Pomemben pogoj cesijske pogodbe bo pogodba trenutek prenosa terjatve z odstopnika na prevzemnika od katerega je že upravičen zahtevati dolg od dolžnika. Lahko bi bilo:

datum sklenitve pogodbe;
datum prenosa dokumentov, ki potrjujejo terjatev, s strani odstopnika na prevzemnika;
datum polnega plačila prevzemnika prenesene pravice.

Poleg tega lahko stranki predpišeta druge običajne pogodbene pogoje: odgovornost strank, pogoje za odpoved pogodbe, reševanje sporov.

Obvestilo dolžnika o zamenjavi upnika

Čeprav dolžnik dejansko ni stranka cesijske pogodbe, sodeluje v pravnih razmerjih pri prenosu terjatve, zato mora je treba obvestiti o zamenjavi upnika. Glavno tveganje za dolžnika bo izpolnitev obveznosti do prejšnjega upnika, medtem ko je ta svojo terjatev že prenesel na drugo osebo.

Civilni zakonik to vprašanje ureja na naslednji način:

dolžnika je treba pisno obvestiti o prenosu terjatve nanj na drugo osebo, to pa lahko prijavita tako prvotni upnik kot novi;
če dolžnik takega obvestila ni prejel, potem tveganje neizpolnitve obveznosti do ustrezne osebe nosi novi upnik;
dolžnik ima pravico, da ne izpolni obveznosti do novega upnika, dokler od njega ne prejme dokazila o prenosu terjatve (zlasti pogodbe o odstopu), če pa se ustrezno obvestilo prenese od prvotnega upnika, potem dolžnik nima pravice zahtevati listin od prevzemnika.

Zamenjava dolžnika ali prenos dolga

Včasih se druga sprememba oseb v obligaciji zamenjuje s pogodbo o cesiji – zamenjavo dolžnika. Ta posel se imenuje tudi prenos dolga(člen 391 Civilnega zakonika Ruske federacije). Pri prenosu dolga lahko prenesete ne le denarno obveznost, temveč tudi drugo obveznost. To je lahko obveznost opravljanja storitev, dobave blaga, opravljanja dela.

Prenos dolga sestavijo z drugo pogodbo, ki se imenuje pogodba o prenosu dolga, njeni subjekti pa so prvotni dolžnik, novi dolžnik in upnik. Prenos dolga s prvotnega dolžnika na drugo osebo je možen le s soglasjem upnika, razen v primerih, ki jih določa zakon. Zlasti takšno soglasje ni potrebno pri reorganizaciji dolžnika.

Če so obveznosti pri prenosu dolga nastale v poslovnih razmerjih, se lahko tak dogovor sklene neposredno med novim dolžnikom in upnikom. Obenem sta do upnika odgovorna oba dolžnika - tako prvotni kot novi - (solidarni ali subsidiarni).

Pogodba lahko določa, da je prvotni dolžnik oproščen izpolnitve obveznosti. Preden se strinja s takšnim pogojem, je priporočljivo, da upnik preveri plačilno sposobnost novega dolžnika, za kar ga lahko zaprosite za dokumente o njegovem premoženjskem stanju in opravite standardno.

Civilni zakonik od leta 2014 ponuja še eno možnost za spremembo dolžnikov - prenos pogodbe(člen 392.3 Civilnega zakonika Ruske federacije). V tem primeru ena od strank posla prenese na drugo osebo vse svoje pravice in obveznosti iz tega posla. V tem primeru se hkrati uporabljajo določbe pogodbe o odstopu in pogodbe o prenosu dolga v ustreznem delu.

) je priložnost za številne ruske državljane, da kupijo lastno stanovanje v novi hiši v fazi gradnje.

Poglejmo podrobneje, kaj je odstopanje terjatvenih pravic in kakšne so obveznosti po pogodbi.

Dragi bralci! Naši članki govorijo o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer edinstven.

Če želite vedeti kako rešiti točno vaš problem - kontaktirajte spletni obrazec za svetovalca na desni. Hitro in brezplačno!

Nakup stanovanja v gradnji lahko znatno zniža stroške pridobitve nepremičnine, zato je prenos pravice do stanovanja priljubljen na primarnem nepremičninskem trgu. Izvedba te transakcije je možna le, dokler hiša še ni dokončana in niso prejete lastninske listine. Kot del pogodbe o odstopu oseba, ki je prvotno sklenila pogodbo z razvijalcem, prenese na drugo osebo pravico zahtevati novo stanovanje po zaključku gradnje.

Najpogosteje kot investitorji nastopajo pravne osebe, včasih v času, ko se gradnja šele začne, kupijo stanovanja po celih etažah, nato pa jih preprodajajo zasebnikom. Bližje kot je datum dostave predmeta, dražja je cena in manjša so tveganja.

Prednosti in slabosti pogodbe o prenosu pravic do stanovanja

Ta vrsta transakcij je zelo priljubljena, ker. Nakup stanovanja po pogodbi o dodelitvi je veliko cenejši od nakupa že pripravljenega stanovanja ali neposredno od razvijalca. Po tej vrsti pogodbe se izvede tretjina vseh transakcij na primarnem stanovanjskem trgu v prestolnici.

Koristi v tem primeru so povezane z znatnimi možnimi tveganji. Kupec poleg pravice do terjatve pridobi tudi vse obveznosti. Upoštevati je treba vse možne scenarije razvoja dogodkov, vključno s tistimi, ki so povezani z brezvestnimi razvijalci. (cm.)

Kakšna so tveganja pogodbe o odstopu?

Prvič, razvijalec lahko bankrotira. Potem ne bo mogoče vsega ponoviti in prekiniti pogodbe o odstopu terjatve, novi kupec bo moral tožiti neposredno pri razvijalcu. Sama pogodba o odstopu je lahko razveljavljena, če je sklenjena s kršitvami. O prenosu pravic morate obvestiti tudi razvijalca.

Kaj mora kupec vedeti pred nakupom stanovanja?

V pogodbi o odstopu mora biti določena vrsta prvotne pogodbe, znesek, postopek in shema plačila, sicer se lahko razglasi za neveljavno.
Nova pogodba je predmet obvezne državne registracije in je overjena pri notarju.
Kupec mora sam preveriti vsa gradbena dovoljenja izvajalca, pri čemer je zaželeno, da ga v pogodbi navede kot tretjo osebo.
Prepoved cesije s strani razvijalca je nezakonita.
O prenosu pravice do zahtevka je treba obvestiti razvijalca.

Zadnja točka po zakonu ni obvezna, je pa v praksi zelo zaželena. Če takega obvestila ni, lahko sodišče na primer zavrne kupcu odškodnino in odškodnino za nepremoženjsko škodo, če gradnja ni bila dokončana, saj je investitor sklenil pogodbo z drugo osebo.

Zgodi se tudi, da prvotni kupec novega ni obvestil, da je stanovanje zastavljeno banki oziroma da ga je delno plačal.

Zato je priporočljivo opraviti celotno plačilo po pogodbi po njeni državni registraciji, saj je to mogoče šele po odstranitvi vseh bremen. V primeru iste hipoteke strankam nič ne preprečuje, da bi jo ponovno izdale novemu lastniku.

Po uspešni registraciji pogodbe mora kupec imeti na voljo naslednje dokumente:

Izvirna pogodba o prenosu.
Glavna pogodba, po kateri je bila izvedena.
Potrditev vseh izračunov in plačil na njem.
Pisno soglasje razvijalca za sklenitev pogodbe o odstopu.
Prenos vseh dokumentov.

Ali je razvijalcem donosno prodati stanovanje s prenosom pravic?

Kljub temu, da v skladu z zakonodajo razvijalec kupcu ne more prepovedati prenosa pravice do stanovanja, pogosto poskuša čim bolj omejiti možne verige prenosa pravic.

Večina podjetij zahteva predhodno odobritev cesije. Najpogosteje je treba razvijalca obvestiti o prenosu pravice do terjatve v desetih dneh od dneva registracije nove pogodbe.

Običajna praksa je zahtevati celotno plačilo za predmet v primeru prenosa pravice do terjatve. Nekateri razvijalci uvajajo dodatna plačila za opravljanje takšne storitve.

Obdavčitev ob odstopu pravice do stanovanja in druga finančna vprašanja

Obveznost plačila davka po cesijski pogodbi nosi prvotni vlagatelj, pogosto pa se breme finančnih plačil preloži na novega kupca. Tako ali drugače se stranki dogovorita o razdelitvi obveznih plačil, največkrat enako.

Tukaj je pomembno razumeti dve točki. Prvič, pogodba mora odražati dejanski znesek transakcije, saj je od tega odvisna velikost davčne olajšave. Drugič, davek se ne obračuna na razliko med celotnim plačilom in dodelitvijo, temveč na celoten znesek, ki se plača kot rezultat za nakup novega stanovanja.

Ali je nakup stanovanj z odstopom pravic pomemben?

Dokler bodo cene nepremičnin tako visoke, bodo tovrstni posli aktualni. Nakup stanovanj s prenosom pravic je koristen tako za vlagatelje, za katere se celotna shema zdi dobra naložba, kot za navadne državljane, ki si ne morejo privoščiti nakupa novega stanovanja za denar.

Poleg tega je gradnja hiše počasen proces. V nekaj letih lahko kupci zaradi neskončnega števila osebnih razlogov svojo odločitev o nakupu stanovanja spremenijo, odstop pravice pa je zanje odlična rešitev.

Obveznosti so povezanost strank, ki vsako od njih zavezuje, da nekaj stori ali se nečesa vzdrži. V svoji najčistejši obliki ta vzorec je zelo redek. Praviloma imata obe strani tako pravice kot obveznosti.

Obveznosti se lahko pojavijo iz različnih razlogov, a glavni je statutarni sporazum.

Praviloma razmerja med pogodbenimi strankami ni mogoče prekiniti z voljo le ene od njih. Ampak o tej možnosti obstaja posebna klavzula:

Če zakon daje;
Če to določijo stranke same, ločeno

Toda hkrati lahko sama obveznost ostane, vendar se strani lahko spremenijo.

na primer osebe, ki so postale dediči, nadomestijo zapustnika ki je bil dolžan posojilo.

Pravica do izposojenega denarja je lahko tudi dedna.

Upnik oziroma dolžnik ima pravico zamenjati svojo pravico. na primer obstaja borza, na kateri je predmet trgovanja le državni dolg.

A to je mogoče ne samo pri državah, ampak tudi pri vseh podjetjih, ljudeh.

na primer lahko prodamo zakupnino. V pogodbi se spremeni samo najemnik, druga stranka se ne spremeni in tudi njene obveznosti se ne spremenijo. Toda spet je prenos obveznosti po pogodbi lahko odvisen od prvotno določenih pogojev v pogodbi. Lahko se določi, da najemnik nima pravice prenesti nepremičnine, ki se uporablja po pogodbi, na nekoga drugega.

V zvezi s tem obstajajo resne omejitve glede državnega in občinskega premoženja oziroma podjetij, ki so v lasti države oziroma občin.

Prenos obveznosti

Sprememba pogodbene stranke, zlasti upnika določeno z ločenim sporazumom.

Če se je prvotna pogodba nanašala na pravice na nepremičnini ali je bila potrebna notarska overitev, spremembo je treba ustrezno izvesti.

Pomembno je, da dolžnik se je običajno zavedal, da je dolžan drugi osebi. Nujno je, da se to naredi pisno. Glede na okoliščine je treba popraviti pošiljanje sporočila (pismo, poslano z obvestilom in (ali) popis priloge.

Dolžnik ima pravico prezreti vsako sporočilo o spremembi upnika, opravljeno ustno ali na primer po telefonu.

Če vzamete primere, povezane z bankami. pogosto banke dolgove, za katere je malo verjetno, da jih bodo vrnile posebnim podjetjem.

Vendar je to kršitev številnih zakonov. Konec koncev, samo z dovoljenjem centralne banke lahko izdaja posojila. Po zakonu lahko takšno posojilo kupi le banka, vendar spet veljajo omejitve pri razkrivanju skrivnosti strank zunanjim osebam. Torej v primeru kreditnih primerov je nemogoče spremeniti posojilodajalca.

Obenem, če se nekdo zunaj odloči, da bo plačal dolg nekoga drugega ali izpolnil dolžnost nekoga drugega, potem pravica do terjatve preide na takšno osebo ali organizacijo. Ta primer ne velja za banke.

Toda odstopanje obveznosti, ko se obveznosti do upnika prenesejo na tretjo osebo, je možno le, če se upnik s tem strinja. Čeprav je to prepoved mogoče zaobiti, na primer z denarjem. Dolg lahko plačate na stroške tretje osebe, ki pa lahko v zameno za denar prevzame potrdilo.