Kako spremeniti družbo za upravljanje v večstanovanjski hiši v drugo ali v društvo lastnikov stanovanj. Zamenjamo družbo za upravljanje: postopek po korakih in opis lastnosti

Upravljanje hiše

Kljub temu, da se je reforma stanovanjskih in komunalnih storitev v Rusiji uradno začela že leta 2008, se stopnja zadovoljstva prebivalstva s tekočimi preobrazbami ne mudi navzgor. Razlogov za to je več, eden ključnih pa je izredno šibka vpetost lastnikov stanovanj v proces upravljanja stanovanjske hiše. Ta dejavnik prispeva k nizki ravni ozaveščenosti o njihovih pravicah.

Tako se izkaže - hodimo, pljuvamo po neprijetnem vonju iz smetnjaka ali po prepolnih rezervoarjih na mestu zabojnikov, v temi otipamo lastno ključavnico, o teh manjših težavah se lahko pogovarjamo celo s sosedom, ne da bi se sramovali v izrazih. A zadeva ne seže dlje od pogovorov na cesti.

Medtem se lahko in mora stanje spremeniti. Natančneje, ne situacija, ampak družba za upravljanje, ki se ne spopada s svojimi dolžnostmi. Zavajajo vas tisti, ki pravijo, da gre za to, da se morate prebijati skozi pošastne birokratske goščave. Edino opozorilo je, da lahko zamenjate družbo za upravljanje ne prej kot eno leto po sklenitvi pogodbe. Država ji je dala 12-mesečno popuščanje, pri čemer je to motivirala s potrebo, da se poglobi v potek stvari in odpravi napake v svojem delu. Mimogrede, pogodba med lastniki stanovanjske hiše in družbo za upravljanje je sklenjena za obdobje od enega do 5 let.

Če nenadoma nimate pogodbe v rokah, se očitno nikoli niste udeleževali sestankov lastnikov stanovanj, kjer so se odločali namesto vas, pozneje pa ste te odločitve plačali. Nekje z živci in časom, nekje z denarjem. Zato takoj zahtevajte pogodbo in natančno preučite njeno besedilo. Dokument določa odgovornosti družbe za upravljanje. Neizpolnitev oziroma neustrezna kakovost in v nasprotju z roki daje lastniku razlog za uveljavljanje zahtevkov ali zavrnitev storitev podjetja:

neustrezno vzdrževanje skupnega premoženja,
kršitev kakovosti javnih storitev,
nepravočasna izpolnitev zahtev prebivalstva za popravila,
skrivanje svojih dejavnosti in tako naprej.

Pri zadnji točki je treba dati malo razlage. Stanovanjski zakonik zahteva, da družbe za upravljanje v prvem četrtletju skupščini lastnikov stanovanj predložijo poročilo o rezultatih svojega delovanja. Če ta poročila niso na voljo ali njihova popolnost ne ustreza zahtevi po razkritju, je to lahko podlaga za zamenjavo vodstvene organizacije.

Algoritem za zamenjavo družbe za upravljanje:

Ne pozabite, da lahko vsak lastnik sproži spremembo družbe za upravljanje. Vsekakor pa bo treba o usodi družbe za upravljanje odločati kolektivno na skupščini. Ko nameravate opustiti storitve obstoječe družbe za upravljanje, se odločite, kdo jo bo nadomestil. Analizirajte trg za družbe za upravljanje, opravite potrebna poizvedovanja, dobite odgovore na vprašanja, ki vam bodo omogočila, da dobite jasno sliko o zanesljivosti družbe za upravljanje: koliko hiš je pod njenim upravljanjem, ali ima podjetje dispečersko službo za nujne primere, kako hitro se obravnavajo vloge državljanov. Ne bodite preveč leni za komunikacijo z lastniki, ki živijo v hiši, ki jo upravlja podjetje. Vprašanja, ki vas zanimajo, postavljajte neposredno vodstvu družbe za upravljanje. Pomembno je, da se s Kazenskim zakonikom dogovorimo o pravni podpori za nadaljnje korake v zvezi s prenosom hiše na novo podjetje.

Informacije o načrtovanem srečanju je treba posredovati vsakemu lastniku. Zgrešite vsaj eno - družba za upravljanje bo imela razlog, da odločitev izpodbija na sodišču. Vsakemu lastniku kvadratnih metrov dajte ustrezno obvestilo proti podpisu ali ga pošljite priporočeno z obvestilom po naslovu. Ko lastnike obveščate o načrtovanem sestanku, ne pozabite jasno navesti datuma in ure njegovega poteka, seznama vprašanj za razpravo in sestave komisije za štetje. Ne pozabite objaviti obvestil najkasneje 10 dni pred napovedanim datumom srečanja. Ne pozabite, da se med lastniki pogosto pojavlja občina, katere predstavnike je treba tudi obvestiti pred sejo.

Odločite se, kdo bo vzel zapisnik seje. Pred obravnavo točk dnevnega reda z enostavnim glasovanjem je treba potrditi sekretarja in predsednika seje. Protokol mora biti sestavljen v pisni obliki, ki ga podpišeta predsednik in tajnik ter člani komisije za štetje. V zapisniku mora biti navedeno datum in kraj skupščine lastnikov, dnevni red, sklepčnost. S sklepi skupščine je treba seznaniti vse lastnike prostorov, tudi tiste, ki se skupščine niso udeležili, v desetih dneh od dneva sprejema teh sklepov.

Seja se šteje za veljavno, če se je udeležijo lastniki z več kot 50 % glasov. Pomembno si je zapomniti, da je glasovanje odvisno od velikosti bivalnega prostora v lasti državljana. Če je za spremembo družbe za upravljanje oddanih manj kot 50 % glasov, obstaja možnost glasovanja v odsotnosti. O tem dogodku bodo morali lastniki biti ponovno obveščeni z naslovom, pri čemer bodo v sporočilu navedli enaka vprašanja, ki so bila na dnevnem redu pri pripravah na sestanek, vabilo k glasovanju ter čas in kraj zbiranja glasovanja. listov. Upoštevajte, da mora vsak lastnik sodelovati pri glasovanju v odsotnosti. Ne pozabite, da morajo biti za vsako točko glasovanja možnosti odgovora »Za«, »Proti«, »Vzdržan«. Če posledično pobuda zbere več kot 50% glasov, se bodo njeni nasprotniki prisiljeni podrediti večini, osramoljena družba za upravljanje pa je dolžna v 30 dneh predati posle nove. Poleg tega naj bi na seji določili pooblaščene osebe - predstavnike stanovalcev stanovanjske hiše, ki bodo lahko podpisovali akte o opravljenem delu v imenu stanovalcev, prejemali potrebne informacije od družbe za upravljanje itd.

Ko se seznanite z zapisnikom sestanka vseh lastnikov, ne pozabite poslati njegove kopije prejšnji in novi družbi za upravljanje. Tako nekatere obvestite o odpovedi pogodbe, druge o nameri sklenitve nove. Po sklenitvi pogodbe se prepričajte, da družba za upravljanje zagotovi pogodbo vsakemu lastniku v podpis v dveh izvodih. Naloge nove družbe za upravljanje vključujejo potrebo po sklepanju pogodb z organizacijami, ki dobavljajo vire.

V nekaterih primerih lahko stara družba za upravljanje zavrne prostovoljni odhod iz naseljenega ozemlja. Nato se vsi spori rešujejo na sodišču. Zato je treba biti izjemno pozoren na zahteve Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, ki se nanašajo na vprašanje izbire načina upravljanja večstanovanjske stavbe in zamenjave družbe za upravljanje. Na prvi stopnji je bolje vzeti za pomočnika usposobljenega odvetnika, ki mimogrede lahko živi v vaši hiši in brezplačno opravlja storitve.

Po podatkih Centra za preučevanje javnega mnenja 10 % državljanov meni, da so stanovanjske in komunalne storitve ena glavnih težav države. Prebivalci mesta trpijo zaradi previsokih cen komunalnih storitev in zaradi slabega izvajanja obveznosti, naloženih družbi za upravljanje. Povemo vam, kako zamenjati družbo za upravljanje v večstanovanjski hiši ali izbrati nov način upravljanja stanovanjske hiše.

Metode nadzora

Obstajajo 3 vrste nadzora:

Neposreden nadzor.
Uprava društva etažnih lastnikov ali stanovanjske zadruge.
UK management.

Kakšna je razlika med vsako metodo?

Neposredno upravljanje je možno le v majhnih hišah z do 30 stanovanji. V velikih mestih je takih hiš malo, zato večino stolpnic oskrbujejo HOA in družbe za upravljanje.

V hiši, ki jo upravlja HOA, je predsednik uprave v celoti odgovoren za izvajanje popravil, urejanja okolice in drugih dejavnosti. ZhSK ali HOA lahko skleneta sporazum s Kazenskim zakonikom, ne da bi spremenili obliko upravljanja hiše. V tem primeru bo odgovorno najeto podjetje.

V hiši pod upravljanjem družbe za upravljanje podjetje sama postavlja vse delovne pogoje: tarife, plače podrejenih. Poleg tega ima družba za upravljanje pravico oskrbeti poljubno število stanovanjskih stavb.

Ali lahko ena hiša služi več družbam za upravljanje hkrati? In ali se zgodi, da v eni hiši deluje več načinov nadzora hkrati?

Na podlagi 2. dela čl. 161 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije morajo lastniki izbrati enega od načinov upravljanja. Samo eno podjetje lahko upravlja večstanovanjski objekt.

Inšpekcijski organi pogosto zaznajo kršitve uveljavljenih standardov. Na primer, isto hišo oskrbuje več organizacij hkrati. Takšne kršitve povzročajo naslednje težave:

nepravilno vzdrževanje hiše;
različni načini oblikovanja sklada kapitalskih popravil za eno hišo in posledično različni roki za izvedbo istega dela.

Poleg navedenega so kršene tudi pravice državljanov do lastništva, uporabe in razpolaganja s skupnim skupnim premoženjem.

Katera je najbolj priljubljena metoda upravljanja?

V St. Petersburgu je Velika Britanija vodilna. Glede na analitične podatke stanovanjskega odbora je v mestu preko 23.000 stolpnic, od tega je 5.000 hiš ustvarila HOA, preostalih 18.000 hiš oskrbujejo družbe za upravljanje. Od tega jih 16.000 oskrbujejo družbe za upravljanje s sodelovanjem mestnega sofinanciranja, ostalo so zasebne organizacije.

Ta način vodenja obstaja že več kot eno leto in redkokdo želi v tem utečenem sistemu kaj spremeniti. Željo po zamenjavi družbe za upravljanje ali ustanovitvi lastnega združenja lastnikov stanovanj pogosteje obiščejo stanovalci novogradenj, v katerih je že imenovan kazenski zakonik.

Kdaj je smiselno spremeniti način upravljanja?

Za to obstajajo objektivni kazalniki, po katerih je mogoče razumeti, da Kazenski zakonik ne izpolnjuje obveznosti, ki so mu dodeljene. Na primer, če se tekoča popravila ne izvajajo ali v uradnih virih ni podatkov o finančnih in gospodarskih dejavnostih.

Če je v premoženju hiše močan poslovni vodja, lahko upravljanje hiše prenesete v roke HOA.

Kako zamenjati družbo za upravljanje ali preiti na drug sistem?

O tem vprašanju se odloča na skupščini. Lastniki morajo sestaviti zapisnik seje, izbrati drugo družbo za upravljanje ali način upravljanja stanovanjske hiše ter potrditi pogoje pogodbene pogodbe. Pogovoriti se je treba tudi o pogojih, stroških vzdrževanja, sestavi skupnega premoženja. Po tem mora prejšnja družba za upravljanje vse dokumente prenesti na novo organizacijo.

V tej fazi se lahko pojavijo težave, saj lahko zavrnjena družba za upravljanje odloži prenos tehnične dokumentacije v hišo. Gre za kršitev, za rešitev katere se je treba obrniti na stanovanjski inšpektorat. Stanovanjski inšpektorat lahko zaseže hišo iz kazenskega zakonika brez dolgotrajnih pravdnih postopkov.

Srečanje lastnikov stanovanj. Od katerega trenutka lahko kupec stanovanja v njem aktivno sodeluje?

Prej so se na zboru lastnikov lahko udeležili le tisti, ki so že vpisali stanovanje in prejeli potrdilo o lastništvu. Zdaj je vse drugače in lastniki kapitala, ki še nimajo pravice do lastništva stanovanja, lahko glasujejo za spremembo družbe za upravljanje.

Kdo lahko da pobudnik zbora stanovalcev?

To lahko stori vsak lastnik. V skladu z veljavno zakonodajo mu morajo Kazenski zakonik, HOA in stanovanjska zadruga predložiti seznam etažnih lastnikov, brez katerega sestanek ne bo imel pravne veljave.

Register etažnih lastnikov je obvezna priloga zapisnika seje. V primeru njegove odsotnosti se šteje, da je seja opravljena s kršitvami, kar pomeni, da se odločitve, sprejete na seji, razveljavijo.

Kako zbrati vse najemnike na skupščini?

Zelo problematično je zbrati vse najemnike, da bi razpravljali o tako pomembnem vprašanju, kot je sprememba družbe za upravljanje. A za dosego tega cilja morate pridobiti soglasje vsaj polovice lastnikov.

Zato je z lastniki, ki se sestanka niso mogli udeležiti, je možno opraviti osebno anketo.

Imaš kakšno vprašanje? Pustite svoje kontaktne podatke in naši strokovnjaki vas bodo poklicali nazaj.

Če ni izpolnjen, lahko najemniki skupaj zavrnejo storitve ene organizacije v korist druge. Ugotovili bomo, kako je to mogoče in ali je smiselno družbo za upravljanje stanovanjskih in komunalnih storitev v stanovanjski stanovanjski hiši spremeniti v drugo, za udobje, tako da postopek razdelimo na več stopenj.

Odkrivanje razlogov

Prvi korak, ki ga je treba narediti, je analizirati razloge, ki dajejo pravico do spremembe kazenskega zakonika. V pogodbi, sklenjeni med organizacijo in lastniki, so obveznosti jasno navedene. Če se vsaj nekatere od njih ne upoštevajo ali delo poteka prepozno ali odkrito povedano slabo, imajo najemniki pravico vložiti zahtevek in izbrati drugo podjetje. Razlogi so lahko:

Konec obdobja, v katerem mora izvajalec upravljati.
Neizvedba potrebnih del ali opravljanje kakršnih koli storitev.
Neupoštevanje zahtev lastnikov glede popravila ali izvajanja obnovitvenih del v nasprotju s roki.
Nepravilno izpolnjevanje obveznosti.

Lastniki stanovanj lahko odpovejo pogodbo brez sodelovanja druge osebe, če kazenski zakonik ne upošteva katere koli klavzule pogodbe. Vendar je treba opozoriti, da je pogodba sklenjena za obdobje od 1 do 5 let. V 12 mesecih po sklenitvi odpoved na pobudo najemnikov ni možna, saj je ta rok dana podjetju za vzpostavitev dela.

Prejmemo potrebne dokumente

Pred spreminjanjem kazenskega zakonika doma je treba zbrati skupino lastnikov, ki bo dala takšno pobudo. Vanjo lahko vstopi vsak, ki ima v lasti eno ali več stanovanj. Ustanovljena skupnost lahko po zakonu zahteva revizijo pogodbe in drugih uradnih listin v zvezi s stanovanjsko nepremičnino. V roke morate dobiti:

potrdila o pregledu komunikacijskih sistemov stavbe za zadnji 2 leti;
sporazum z Združenim kraljestvom;
potrdilo o opravljenem delu in opravljenih storitvah v zadnjih 12 mesecih.

Če organizacija nima ničesar od naštetega, je po mnenju LCD Ruske federacije dolžna na svoje stroške obnoviti potrebne dokumente.
Po preučitvi dokumentov lahko začnete s postopkom za spremembo kazenskega zakonika. Običajno prejšnja organizacija s tem ne pristane prostovoljno, zato boste morali ukrepati sami.

Kako obvestiti stanovalce o potrebi po postopku

Pred spremembo kazenskega zakonika stanovanjske hiše ali nove stavbe je treba opraviti sestanek stanovalcev. V ta namen je treba vse vnaprej obvestiti o načrtovanem dogodku. Da se ta postopek izvede brez kršitve LC RF, morajo najpozneje 10 dni pred sestankom vsi lastniki že vedeti za načrtovano srečanje. Zato je treba obvestilo poslati na naslov. To lahko storite s pošiljanjem priporočenih pisem, izročitvijo obvestila proti podpisu. Ne bo odveč objaviti oglase na posebnih tablah na vhodu v vhod. Obvestilo mora vsebovati naslednje podatke:

Dnevni red. Odločitev se lahko sprejme samo glede tistih vprašanj, ki so vključena na odobreni seznam.
Podatki o pobudniku srečanja in članih iniciativne skupine - polno ime in podatki iz osebnega dokumenta.
Oblika zasedanja (dogovor o odsotnosti ali sestanek).
Datum, čas in kraj dogodka. Kraj sprejema glasovnic in obdobje, v katerem se zbirajo.
Informacije o tem, kako so stanovalci obveščeni o kraju in času dogodka.
Če je glasovanje, so glasovnice vgrajene v opozorilo. Vsebovati morajo polna imena vseh članov skupine, ki bodo šteli glasove. Posebej je treba izpostaviti predsednika in tajnika seje.

Če obvestila ne vsebujejo nobenih podatkov s seznama, se seja in na njej sprejeti sklepi lahko razglasijo za nezakonite.

Zahteve za sestanek

Postopek menjave družbe za upravljanje večstanovanjske hiše zahteva, da o tem odločajo lastniki nepremičnin z več kot 50 % glasov. Pomembno je omeniti, da se glasovi ne štejejo po številu lastnikov stanovanj, temveč po posnetkih stanovanj glede na celotno bivalno površino v stavbi. To pomeni, da morajo prisotni na dogodku imeti v lasti več kot polovico vseh kvadratnih metrov, da njihova pobuda ni v nasprotju z zakonom.
Če je ta pogoj izpolnjen, postanejo vsi udeleženci dogodka enakovredni in imajo glas. Če bo za spremembo družbe glasovala več kot polovica članov skupščine, bodo morali spoštovati tudi ostali.

Kako izbrati nov MC

Pobudniki sestanka naj vnaprej izberejo organizacije, ki jih zanimajo, in preučijo njihove predloge glede seznama opravljenih storitev, tarif, pogodbenih obrazcev itd. Do datuma zbiranja stanovalcev bi moral biti že pripravljen dogovor z vsako organizacijo kandidatko.
Lastniki prostorov imajo pravico, da samostojno določijo seznam del in storitev, ki bi morale postati dolžnosti novega izvajalca. Zagotavljati mora varnost vašega doma in njegovo bivalnost. Zato priporočamo, da k sestavi seznama pritegnete odvetnika. Nekateri elementi morajo biti po zakonu prisotni v dokumentu:

Sestava premoženja, ki spada v oddelek organizacije. To pomeni, da se morajo lastniki odločiti, katere storitve bo družba za upravljanje zagotavljala in za katera dela bodo poskrbeli sami. Na primer, inženirske komunikacije je mogoče prenesti na organizacijo za upravljanje, čiščenje območja okoli hiše pa se lahko dogovorite s člani iniciativne skupine ali pa najamete hišnike brez pomoči kazenskega zakonika.
Seznam del in storitev, ki jih je treba opraviti v zvezi z nepremičnino iz prejšnjega odstavka. Prav tako je treba navesti vrstni red, v katerem je mogoče spremeniti ta seznam, in navesti pripomočke, za katere bi morala skrbeti izbrana organizacija.
Postopek, po katerem se določi znesek za vzdrževanje stavbe in opravljanje popravil ter višina plačila komunalnih storitev. Navesti mora, kako in kako pogosto so najemniki dolžni plačevati.
Značilnosti spremljanja dejavnosti podjetja. Po zakonu mora najmanj enkrat letno podati poročilo o svojem delu v zvezi z obveznostmi, navedenimi v pogodbi.

Če želite izvedeti več o vseh klavzulah pogodbe, preberite člen 162 RF LC na spletni strani ConsultantPlus ali drugih podobnih virih.

Zapisnik sklepa o zamenjavi družbe za upravljanje v večstanovanjski hiši

Dokument, ki bo odražal odločitev lastnikov, je sestavljen pisno in podpisan s strani naslednjih oseb:

predsednik seje;
osebe, odgovorne za štetje glasov;
sekretarja odbora.

Za to, kako bo pisno potrdilo videti, ni posebnih zahtev. Vendar ne pozabite, da če vprašanje izbire kazenskega zakonika ni bilo vključeno na dnevni red, se lahko v prihodnosti protokol šteje za neveljaven. Prav tako je treba preveriti, ali je upoštevanih več pomembnih točk:

O skupščini morajo biti obveščeni vsi lastniki nepremičnin.
Sestaviti je treba dnevni red.
Potrebno je pravilno izvesti postopek glasovanja (vsak najemnik mora pustiti svoj podpis v ustreznem dokumentu).
O odločitvi, sprejeti na zboru najemnikov, je pomembno, da obvestite vse lastnike stanovanj.
Po tem morate v Kazenski zakonik prinesti podatke o sprejeti odločitvi in datumu, ko naj zaključi svoje delo v zvezi s stavbo.

Postopek zamenjave podjetja zahteva, da se vsa potrebna dejanja izvedejo v skladu z zakonodajo in izvedejo pravočasno. Le tako se lahko izognete zapletom in ponovitvi katerega koli od njih.

Obvestilo poslovodnih organizacij o odločitvi lastnikov

Ko je zapisnik seje pripravljen, ga je treba dati tako staremu kot novemu kazenskemu zakoniku. To je treba storiti, da bi sedanji Kazenski zakonik vedel, da najemniki z njim prekinjajo sodelovanje, novi pa - da želite z njim začeti sodelovati.
Opozoriti je treba, da mora nekdanji izvajalec v enem mesecu od trenutka, ko ste se odločili za spremembo kazenskega zakonika, vse dokumente v zvezi s tehničnim stanjem hiše prenesti na novega. To točko je najbolje nadzorovati sami. Če staro podjetje zavrne prenos papirjev na kandidata, ki so ga izbrali lastniki, se lahko obrne na arbitražno sodišče s prošnjo za pomoč pri prenosu dokumentov za stavbo. Morda bo v pomoč tudi stik s tožilstvom.
Če stari kazenski zakonik obljublja izboljšanje, lahko verjamete in še naprej sodelujete z njim. Toda kot kaže praksa, organizacija, ki predhodno ni pravilno opravljala svojih nalog, v prihodnosti ne bo izpolnjevala vseh klavzul pogodbe.

Podaljšanje pogodbe

Ni vedno treba zateči k tako radikalni rešitvi, kot je menjava družbe za upravljanje. Če lastniki niso zadovoljni s kakovostjo opravljenega dela ali z dejstvom, da niso opravljene vse potrebne storitve, je mogoče vložiti zahtevo za podaljšanje pogodbe z družbo za upravljanje. V tem primeru se lahko spremeni in dopolni.
Uradni dokumenti pogosto nimajo informacij o premoženju, ki bi ga morala družba za upravljanje spremljati, ali o tem, kako bi se moral spremeniti znesek plačila za storitve, ki jih zagotavlja organizacija. Včasih njihov seznam morda sploh ni v skladu z veljavno zakonodajo. Za ponovno sklenitev pogodbe morate:

Zahtevajte trenutno različico prispevka v kazenskem zakoniku.
Preučite ga in primerjajte besedilo z zahtevami, ki mu jih določa zakonodaja (člen 162 LC RF).
V pisni obliki navedite obstoječe nezadovoljstvo in nestrinjanja ter predložite protokol v študijo podjetju.
Po potrebi skupaj s Kazenskim zakonikom oblikujte skupino oseb, ki se bo dogovorila o besedilu nove pogodbe.
Predložite vprašanje o sprejemu nove različice na zbor lastnikov.
Od Kazenskega zakonika zahtevajte, da reproducira besedilo dogovorjenega dokumenta in ga izroči stanovalcem v podpis.
Določila nove pogodbe potrdi na skupščini.

Če z veljavnim kazenskim zakonikom ni bilo mogoče doseči soglasja, je edini način za spremembo razmer zavrniti njegove storitve.
Zdaj veste, kako pravilno spremeniti družbo za upravljanje v stanovanjski hiši, na kakšni podlagi in ali obstajajo težave v postopku zavračanja storitev. Glavna stvar je, da se zadeve lotite odgovorno, ne bojte se braniti svojih pravic v konfliktnih situacijah in po potrebi biti pobudnik postopka, opisanega v članku.

Če se komu od vas zastavi vprašanje: ali ste izbrali družbo za upravljanje za svojo hišo, bo verjetno 90 % odgovorilo, da ne samo, da niso izbrali, ampak tudi niso slišali za nobene volitve družbe za upravljanje.

Razlog za to stanje je, da so v obdobju, ko se je začela reforma stanovanjskih in komunalnih storitev in je bil uveden Stanovanjski zakonik Ruske federacije, na podlagi starih ZhEK-ov ustanovljene nove družbe za upravljanje, ki so izkoriščale pravno nepismenost in neorganiziranost večina stanovalcev si je preprosto »zagotovila« pravico do upravljanja hiš, lastnikov pa sploh ni obvestila.

Tako so lastniki MKD ostali kot "hlapci" pod starim stanovanjskim uradom, le v novi preobleki - v obliki družbe za upravljanje. Zaradi dejstva, da so bile vse večstanovanjske stavbe "dodeljene" takšnim družbam za upravljanje, na trgu stanovanjskih in komunalnih storitev ni bilo novih "igralcev". Nastal je nekakšen monopolni trg družb za upravljanje.

In začelo se je: brez soglasja lastnikov spremenijo stopnjo vzdrževanja stanovanj; vnesite ciljno pristojbino; pomivajte vhod enkrat na četrtletje in mesečno pobirajte pristojbino za čistilko; v izračune vključiti presežek SDI (splošne hišne potrebe) itd.

V ekonomski teoriji je ena od lastnosti monopoliziranega trga zmožnost tržnega monopolista, da diskriminira potrošnike z določanjem cene svojega izdelka po lastni presoji. In ob vsem tem ne nosite odgovornosti za nepravilno vzdrževanje skupne lastnine stanovanjske hiše!

Vendar življenje ne miruje. Nezadovoljstvo prebivalcev s kakovostjo storitev (in pogosto pomanjkanje teh storitev) narašča, ljudje iščejo izhode - nekdo ustvari HOA, nekdo išče novo, sodobno družbo za upravljanje na trgu. Na srečo so se na trgu začele pojavljati družbe za upravljanje novega tipa, ki lahko med velikimi monopoli preživijo le, če so najemniki zadovoljni s svojim delom.

Kako torej pobegniti od "kmetstva"? Povedali vam bomo v našem vodniku spodaj.

PRAVILA ZA PRENEHANJE POGODBE O POSLOVANJU Z ORGANIZACIJO ZA UPRAVLJANJE

Stanovanjski zakonik Ruske federacije nam ne daje pravice, da se eno jutro zbudimo in zavrnemo storitve določene družbe za upravljanje.

Obstaja več načinov, kako to storiti zakonito:

1) Izbira nove organizacije za upravljanje ob koncu pogodbe o upravljanju s staro družbo za upravljanje.

2) Bistvene kršitve pogodbe o upravljanju stare poslovodne organizacije.

V skladu z odstavkom 8.2 čl. 162 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije imajo lastniki prostorov v stanovanjski hiši na podlagi sklepa skupščine delničarjev pravico enostransko zavrniti izpolnitev pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, če to stori organizacija za upravljanje. ne izpolnjujejo pogojev takega sporazuma. In se odločite, da izberete drugo vodstveno organizacijo ali spremenite način vodenja te hiše.

3) Sprememba Kazenskega zakonika na podlagi skupščine lastnikov MKD v času trajanja pogodbe in brez bistvenih pripomb na njeno delo.

O tej zadevi obstaja odlok predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 22. novembra 2011 št. 7677/11. Ki razlaga odstavek stanovanjskega zakonika tako, da lahko lastniki, če se za to odločijo na seji, spremenijo kazenski zakonik, tudi če ni bilo bistvenih kršitev pogodbe o upravljanju s kazenskim zakonikom.

4) Sprememba načina upravljanja stanovanjske hiše.

Na primer, na skupščini lastnikov se odločite za ustanovitev HOA ali TSN, vendar nato partnerstvo ne upravlja samostojno večstanovanjske stavbe, ampak za to najame družbo za upravljanje v skladu s 1. odstavkom 1. 137 stanovanjskega zakonika Ruske federacije. Mimogrede, ta metoda ima en pomemben plus - če novi kazenski zakonik ne bo izpolnil pričakovanj, ga bo mogoče spremeniti z le eno sejo odbora HOA, če je to predvideno z listino partnerstvo.

5) Odpoved pogodbe sporazumno strank, če stari Kazenski zakonik soglaša z odpovedjo pogodbe.

6) Odvzem dovoljenja družbe za upravljanje za upravljanje vašega doma v skladu s členom 199 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.

KAKO IZBRATI "PRAVO" DRUŽBO ZA UPRAVLJANJE?

1. KORAK. IZBIRA NOVE DRUŽBE ZA UPRAVLJANJE

Določanje kroga prijavljenih je eden najpomembnejših in ključnih trenutkov. Običajno se s tem vprašanjem ukvarja bodisi domski svet ali iniciativna skupina.

Ne pozabite razpravljati o vprašanju spremembe kazenskega zakonika s sosedi in lastniki drugih prostorov v MKD.

Nasvet 1

Zavrzite vse dvome, da vaša hiša ne bo zanimiva nobeni družbi za upravljanje. Praksa Centra za varstvo pravic državljanov "Poštena Rusija" kaže nasprotno.

Tudi stare, tako imenovane "problemske" hiše so zanimive za vodstvene organizacije. Takšno zanimanje lahko povzročijo različni razlogi in ni pomembno, kaj, vendar je pomembno, da je skoraj vsaka hiša na svoj način zanimiva za eno ali drugo družbo za upravljanje.

Seznam poslovodnih organizacij je praviloma objavljen na uradni spletni strani občine. V vsakem primeru lahko v oddelku za stanovanjske in komunalne storitve uprave vašega mesta dobite posodobljen seznam vseh kazenskih zakonikov, ki delujejo v mestu.

Nasvet 2

Ne zanemarjajte neznanih ali mladih organizacij.

Pogosto so nove organizacije bolj usmerjene v stranke, njihove dejavnosti so bolj transparentne in imajo veliko željo, da bi se uveljavili na tem trgu storitev in izrinili velike "pošasti".

Nasvet 3

Preučite vse vrste ocen in anti-ocen, tako imenovane »črne liste«. Te ocene so pogosto objavljene v odprtih virih, na internetu, na podlagi rezultatov dela GZhI, Rospotrebnadzorja in drugih vladnih služb.

2. KORAK. PRVI UVOD

Pokličite čim več podjetij in se z njihovim vodstvom pogovorite o možnosti upravljanja vašega doma.

Zaprosite za obisk vodstva vaše izbrane potencialne vodstvene organizacije in se pogovorite o vseh vaših vprašanjih. Poleg tega je bolje, da greste v premoženje Sveta hiše ali skupine skeptičnih najemnikov.

Poskusite ugotoviti, kako zanimiva je vaša hiša za družbo za upravljanje, ki ste jo izbrali, ocenite glavne komercialne prednosti podjetij.

Namen prvega koraka je oblikovati splošno mnenje o podjetju prijavitelju in med vsemi prijavitelji izbrati 2-5 podjetij.

Center za varstvo pravic državljanov pravične Rusije vam lahko pomaga pri začetnem izboru podjetij in organizira platformo za spoznavanje in predstavitev teh podjetij za Svet MKD ali iniciativno skupino.

3. KORAK. SPOZNAJTE IZBRANE PRIJAVE

Na tej stopnji je treba čim bližje seznaniti prijavitelje, namensko pridobiti informacije o podjetjih iz odprtih virov. Če je podjetje vključeno v anti-boniteto, navedite razloge za to.

Zelo zaželeno je, da komunicirate s stanovalci (svet MKD) tistih hiš, ki jih upravljajo prosilci, ki ste jih izbrali, saj bodo ti podatki za vas najbolj objektivni.

Vprašanja takim stanovalcem so lahko različna. Okvirni seznam vprašanj lahko vključuje naslednje: kako podjetje služi domu kot celoti; Kako pogosto se čistijo skupni prostori? kako se podjetje odziva na predloge in pripombe stanovalcev; kako dostopna je uprava podjetja za komunikacijo s stanovalci; kako hitro se odzove na nesreče; kako dobro je popravilo opravljeno; kako podjetje poroča rezidentom; kakšne so splošne terjatve do podjetja.

Namen te faze je razvrstiti izbrane prijavitelje in določiti želje.

Zbiranje tehničnih informacij o vašem domu

Ta korak se lahko izvede prej, pred pozivom, vendar ne sme biti pozneje kot 3. korak (spoznavanje izbranih prijaviteljev).

Na tej stopnji morate zbrati podatke o vašem domu. Bolj podrobne so informacije, tem bolje. Vi sami kot lastnik morate razumeti stanje vaše hiše.

Podatke o tehničnih značilnostih vaše hiše lahko zahtevate v svojem kazenskem zakoniku, na primer preberite tehnični potni list hiše, te podatke lahko dobite tudi pri ZTI, vendar je ta storitev plačana.

Prepoznavanje perečih težav v domu

Malo verjetno je, da bo ta faza lastnikom povzročila težave, saj so njihove najbolj pereče težave znane vnaprej.

To je lahko potreba po nujnih popravilih strehe, ki že dlje časa pušča, morda potreba po spremembi lokalne površine in povečanju parkirnih mest za avtomobile ali postavitev igrišča.

Na tej stopnji je treba sestaviti seznam in razvrstiti probleme po pomembnosti.

4. KORAK. PREHOD NA RAZPRAVO O GLAVNIH POGOJIH POGODBE O UPRAVLJANJU

Na tej stopnji lastniki nadaljujejo z ugotavljanjem sposobnosti družbe za upravljanje za servisiranje njihovega skupnega premoženja.

V ta namen predlagamo, da pošljete vprašalnik (vprašalnik) vsakemu vlagatelju v Združeno kraljestvo.

Vprašalnik vsebuje najbolj zanimiva vprašanja stanovalcev o vzdrževanju njihovega skupnega premoženja v MKD. Seveda bo morala poslovodna organizacija, da bi odgovorila na številna vprašanja, preučiti tehnične značilnosti hiše in morda njen pregled.

5. KORAK. DOLOČANJE ZMAGALCA

Na podlagi rezultatov ankete domski svet ali iniciativna skupina določi zmagovalca natečaja, ki ga je izvedla, in nadaljuje z razpravo o pogojih prihodnje pogodbe, njeni obliki, seznamu opravljenih storitev, tarifah ipd. doma.

6. KORAK. SKUPŠČINA ZA IZBIRO NOVE DRUŽBE ZA UPRAVLJANJE

Če so bili opravljeni vsi predhodni koraki, lastnikom na skupščini ne bo težko pojasniti, zakaj je treba izbrati novo družbo za upravljanje. Postopek za izvedbo skupščine lastnikov prostorov ureja čl. Umetnost. 44-48 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije.

Postopek menjave družbe za upravljanje stanovanjske hiše zahteva, da se o tem odločajo lastniki z več kot 50 % glasov. Pri tem je treba upoštevati, da glasov ne štejejo po številu lastnikov stanovanj, temveč po posnetkih stanovanj glede na celotno bivalno površino v stavbi.

Na vseh stopnjah natečaja so strokovnjaki Centra za varstvo pravic državljanov Pravična Rusija pripravljeni zagotoviti svetovalno in organizacijsko pomoč prebivalcem hiš pri izbiri nove družbe za upravljanje.

Ne pozabite, izbira in odločitev sta samo vaša!