Caracteristici ale întocmirii unui contract de schimb de bunuri imobiliare. Ce este schimbul imobiliar și cum este benefic pentru persoanele care au încheiat contractul? Nuanțe în executarea contractului

Schimbul de bunuri imobiliare, de fapt, este cel mai simplu și mai convenabil mod de a îmbunătăți (schimba) condițiile de locuință, deoarece tranzacția implică o mutare rapidă într-un nou loc de reședință, scutind participanții la tranzacție de bătăi de cap. În acest articol, experții portalului site-ului discută diferite moduri de schimb de locuințe și oferă, de asemenea, o listă de documente care trebuie pregătite pentru operațiunea viitoare.

Scopuri și mijloace

Există o serie de motive care încurajează cetățenii să-și schimbe locul de reședință obișnuit, să-și schimbe propria locuință, respectiv, nu există una, ci mai multe modalități de a face schimb de bunuri imobiliare, fiecare având propriile avantaje și dezavantaje:

Cel mai adesea, necesitatea schimbului de locuințe apare atunci când proprietarul dorește, cu alte cuvinte, este necesară extinderea spațiului de locuit (datorită refacerii familiei sau pe măsură ce nevoile cresc, pretenții la nivelul de confort) sau schimbarea suprafeței de locuit. ​​​​reședința la „mai atractiv”;

În practica agenților imobiliari moderni, există clienți care ar dori să facă un schimb pentru a-și îmbunătăți situația financiară - atunci când schimbați un apartament spațios cu o locuință mai modestă, puteți primi o suprataxă și puteți salva un loc de cazare. La rândul său, posibilitatea de a „schimba un apartament cu unul mai mare cu o plată suplimentară” este exact ceea ce au nevoie cetățenii care doresc să-și îmbunătățească condițiile de viață;

În plus, există mereu cei care doresc să schimbe un apartament mare cu două apartamente mai mici. În acest caz, cel mai adesea, vorbim despre împărțirea moștenirii sau despre separare - în timpul unui divorț, membrii familiei împart un spațiu comun de locuit și se mută să locuiască în apartamente separate.

La schimb, mult depinde de locația și starea apartamentului, de exemplu, un apartament mic din cartierul central al capitalei poate fi schimbat cu un spațiu de locuit destul de spațios situat la o anumită distanță de centru. Mai mult, există posibilitatea ca centrul să nu plătească o taxă suplimentară.

Opțiuni de schimb imobiliar

Operatiunea de schimb imobiliar era cea mai des intalnita in epoca sovietica, se practica destul de des un schimb echivalent de apartamente, mai ales cand era necesara mutarea in alt oras. Mutarea a fost cauzată, de regulă, de o schimbare a circumstanțelor vieții, a locului de muncă și schimbul de apartamente pe distanțe lungi i-a scutit pe cetățeni de nevoia de a găsi un cumpărător în orașul lor și apoi de a găsi un apartament într-un nou oraș. loc.

În realitățile pieței imobiliare moderne, când se ia în considerare modul de schimb de apartamente, se discută doar trei variante. Acesta este un schimb prin cumpărare/vânzare, un schimb direct al unui apartament cu altul, o tranzacție alternativă.

Prima varianta este cea mai simpla si, cu o cantitate suficienta de experienta imobiliara de la proprietarul apartamentului, aceasta metoda evita implicarea unui agent imobiliar profesionist. Procesul de schimb, de fapt, este împărțit în două operațiuni - în primul rând, proprietarul caută un cumpărător pentru apartamentul său, găsind în același timp un spațiu de locuit care să corespundă pretențiilor sale.

A doua opțiune este un schimb direct, o operațiune destul de dificilă care necesită ca agentul imobiliar să aibă experiență. Operațiunea face posibilă efectuarea de schimburi, precum și schimbul de apartamente neprivatizate. Complexitatea acestei metode constă în faptul că sunt mult mai puțini proprietari care doresc să facă un schimb decât cei care vor pur și simplu să-și vândă apartamentul. Acest lucru restrânge semnificativ alegerea pentru fiecare dintre părțile la tranzacție, deoarece este necesar să ne asigurăm că condițiile propuse se potrivesc tuturor.

A treia opțiune este o afacere alternativă, astfel de operațiuni, de regulă, sunt efectuate de agenții imobiliari și reduc riscurile financiare pentru participanții la tranzacție. Un schimb alternativ presupune primirea unui avans de la cumpărătorul apartamentului, aceste fonduri, la rândul lor, sunt plătite pentru locuința care se presupune a fi cumpărată. Astfel, participanții la tranzacție fixează prețul și confirmă, de asemenea, seriozitatea intențiilor lor, deoarece este extrem de dificil să refuzi tranzacția după plata în avans.

În cazul în care proprietarul vinde un apartament pentru a achiziționa imediat un nou spațiu de locuit, există anumite riscuri - o creștere bruscă a prețului (după vânzare) poate împiedica achiziția sau proprietarul apartamentului care trebuia cumpărat cu încasările se poate răzgândi pur și simplu cu privire la vânzarea acestuia. Drept urmare, apartamentul a fost vândut, iar fostul său proprietar nu are încă unde locuiește, iar veniturile nu sunt suficiente pentru a cumpăra un „apartament de vis”. Un schimb alternativ vă permite să evitați aceste riscuri și să finalizați tranzacția cât mai repede posibil.

Acord de schimb

Având în vedere diverse opțiuni pentru schimbul de apartamente, nu se poate să nu remarcă o schemă destul de interesantă, care pentru prima dată a început să fie practicată de dezvoltatorii de capital. Aceasta este o schemă de „trade-in”, care implică o mutare rapidă într-un apartament nou, în timp ce apartamentul vechi este acceptat ca plată. Această metodă de schimb este adesea oferită de agențiile imobiliare din Moscova și este destul de solicitată, deoarece tranzacția durează foarte puțin - de la începutul execuției sale până la finalizarea mutării, durează aproximativ trei zile.

În ciuda faptului că tranzacțiile cu apartamentele de pe piața secundară depășesc numărul tranzacțiilor cu, tot mai mulți cetățeni doresc să se mute la locuințe noi, iar schimbul unui apartament vechi cu un imobil nou se practică din ce în ce mai mult în fiecare an.

Schimb cu plată suplimentară prin „capital de maternitate”

Când faceți schimb de apartament, puteți utiliza nu numai fondurile proprii, ci și „capital de maternitate” - fonduri plătite de stat la nașterea unui copil. Schimbarea unui apartament cu suprataxa nu mai este un tip exotic de tranzactii imobiliare; aproape toate marile agentii imobiliare ofera un astfel de serviciu. Cu toate acestea, trebuie amintit că „capitalul de maternitate” în acest caz poate fi folosit doar atunci când copilul împlinește vârsta de trei ani.

Schimb de locuințe ipotecare

Un alt tip de schimb poate fi considerat schimbul de locuințe ipotecare, adică apartamente achiziționate cu un credit ipotecar. Întrebarea dacă este posibil să se schimbe un apartament care este într-o ipotecă este ridicată destul de des, deoarece o proporție semnificativă a locuințelor este cumpărată pentru bani de credit. La efectuarea acestei operațiuni este necesară aprobarea, precum și participarea directă a băncii căreia i-a fost acordat împrumutul. Din punct de vedere tehnic, se întâmplă următoarele: se încheie două contracte în același timp - vânzări și cumpărări, în timpul vânzării, cumpărătorul plătește datoria vânzătorului către bancă sau își asumă obligații de datorie (ceea ce băncile sunt reticente să le facă). Odată cu reînregistrarea apartamentului cumpărat, banca impune o grevare, care nu permite noului proprietar să vândă imobil până când datoria nu este achitată integral.

Schimb apartament municipal cu unul privatizat

În prezent, nu toate imobilele rezidențiale sunt proprietate privată; destul de multe apartamente din fondul de locuințe al orașului sunt proprietate municipală. Faptul însă că locuința aparține orașului nu înseamnă deloc că cei care locuiesc în acest apartament nu pot pretinde că își îmbunătățesc condițiile de locuit, iar singura modalitate de a extinde spațiul de locuit (sau de a schimba zona) este același schimb.

Cu toate acestea, astfel de tranzacții nu au fost utilizate pe scară largă din cauza necesității de a colecta numeroase documente, precum și a nerentabilității schimbului pentru proprietarul de locuințe privatizate. Locuința într-un apartament municipal este reglementată de un contract de închiriere socială, iar în momentul în care proprietarul unui apartament privat se mută într-un apartament municipal, acest acord îi este reemis, iar a doua parte primește apartamentul în deplină proprietate.

Dacă proprietarii de apartamente privatizate pot alege metoda de schimb dintre metodele enumerate în acest articol (utilizați un contract de schimb de apartamente cu o suprataxă, un contract de vânzare, un acord de schimb), atunci pentru cei care locuiesc în locuințe municipale, totul este oarecum diferit . Pentru a face schimb de apartamente neprivatizate este potrivit doar un contract de schimb, iar dacă este necesar să schimbați un apartament municipal cu unul privatizat în alt mod, trebuie mai întâi să îl privatizați.

Taxa la schimbul de apartament

Un alt aspect al schimbului de apartamente este impozitarea. Codul fiscal nu reglementează în niciun fel plata impozitului la încheierea unui schimb direct, dar Codul civil (articolul 567) stabilește că unui contract de schimb se aplică aceleași reguli de impozitare ca și în cazul unui contract de vânzare-cumpărare.

Adică partea care transferă dreptul de proprietate asupra apartamentului este recunoscută ca vânzător, partea opusă, la rândul său, este recunoscută drept cumpărător. Totodată, se presupune că plata pentru fiecare dintre apartamente se face în natură la costul reflectat în contractul de schimb. În plus, la schimbul unui apartament nu se percepe nicio taxă dacă apartamentul schimbat este deținut de proprietar de mai mult de trei ani.

Acte necesare la schimbul de apartament

Pentru a schimba un apartament (cu toate acestea, acest lucru este valabil și pentru vânzarea de bunuri imobiliare), proprietarul trebuie să colecteze următoarele documente:

• Acte de proprietate care determină dreptul de proprietate asupra apartamentului;
• Pașaport cadastral al localului;
• Extras din cartea casei și o copie a contului financiar personal;
• Document de stabilire a valorii de evaluare a apartamentului (este necesar să se efectueze o evaluare a proprietății);
• Documente care dovedesc identitatea participanților la tranzacție (pașapoarte și certificate de naștere).

De asemenea, veți avea nevoie de documente care vă permit să vă asigurați că încălcarea drepturilor terților nu va interfera cu tranzacția:

Dovada participanților la tranzacție privind încheierea și/sau desfacerea căsătoriei. Dacă bunul a fost dobândit în timpul căsătoriei, tranzacția necesită acordul scris al soțului. În plus, consimțământul este necesar și în cazul în care căsătoria a fost deja desfăcută, întrucât bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt considerate comune, iar drepturile asupra acesteia aparțin în mod egal ambilor soți;

Adeverință de la departamentul de tutelă și tutelă a minorilor. Documentul este necesar dacă tranzacțiile sunt încheiate cu imobile în care locuiesc minori (înregistrați sau au acțiuni).

Concluzie

Pe baza informațiilor furnizate în acest articol, experții portalului site-ului ar dori să remarcă faptul că tranzacțiile care vizează schimbarea unei proprietăți cu alta sunt mai complexe decât, de exemplu, procedura de cumpărare și vânzare a unui apartament. Prin urmare, pentru a evita riscurile asociate pierderii de timp, precum și alte necazuri, cei care doresc să facă schimb de locuințe sunt sfătuiți să pregătească singuri o afacere doar dacă au suficientă experiență. În acest caz, implicarea unui agent imobiliar competent va ajuta la economisirea timpului și a nervilor.

În plus, un specialist care lucrează la este capabil să ofere o abordare profesională a verificării documentelor. Și acest lucru este foarte important, pentru că vorbim de o afacere cu imobiliare pe piața secundară - apartamentul ar fi putut foarte bine să-și schimbe mai mulți proprietari, ceea ce crește riscul ca tranzacția să fie invalidată ca urmare a unei posibile încălcări a drepturilor cuiva.

Un acord de schimb imobiliar este o tranzacție bilaterală care permite schimbul unei proprietăți cu alta în condiții reciproc avantajoase. O caracteristică a acestei tranzacții este că ambele părți acționează simultan ca vânzători și cumpărători de bunuri imobiliare.

Și cel mai mare plus al tranzacției de barter este că ambele părți dobândesc, ca urmare, proprietăți mai profitabil: cu caracteristici și parametri mai buni. Sau chiar deloc - schimbul de imobile în baza unui acord de schimb se poate face pentru absolut orice alt obiect, nu neapărat imobil, de exemplu, un vehicul.

Caracteristicile unei tranzacții de schimb valutar

Contractul de schimb se încheie pe același principiu ca și contractul de vânzare. În consecință, acordul de schimb are ca scop înstrăinarea proprietății în mod irevocabil pentru fiecare parte. În acest caz, fiecare parte este vânzătorul propriei proprietăți și, în același timp, dobânditorul altor bunuri.

Înainte de tranzacție, părțile trebuie să își sesizeze reciproc toate neajunsurile pe care le are obiectul schimbului, precum și dacă terții au dreptul la proprietatea înstrăinată.

Imediat în momentul tranzacției, notarul verifică pe baza de date electronică dacă ambele obiecte se află în arest judiciar, gaj sau ipotecar. Dacă există restricții cu privire la înstrăinare, atunci tranzacția nu poate fi efectuată. În plus, este obligatorie respectarea formei contractului – scrisă. În caz contrar, tranzacția poate fi invalidată.

Părțile pot rezilia contractul de schimb de comun acord sau printr-o hotărâre judecătorească, dar trebuie să existe motive întemeiate pentru aceasta.

Documentarea schimbului

Așadar, proprietarul poate schimba orice imobil (apartament, casă privată, cabană) cu o altă locuință sau transport. De asemenea, de multe ori are loc schimbarea locuințelor pentru locuințe cu o suprafață mai mică plus o mașină. Într-un caz sau altul, tranzacția de schimb trebuie să fie corect executată: sub forma unui contract scris, o mostră poate fi descărcată aici:

Pentru ca contractul să fie încheiat în strictă conformitate cu legea, este mai bine ca acesta să fie legalizat. Dacă contractul de schimb de imobile se va întocmi cu ajutorul unui notar, atunci notarul va întocmi pe cont propriu un model de contract.

Pentru a încheia un contract, aveți nevoie de următorul pachet de documente:

• document de proprietate pentru bunuri imobiliare;
• pașaport cadastral pentru locuințe;
• consimțământul notarial al soțului pentru înstrăinare (pentru schimb) - dacă obiectul schimbului aparține soților pe baza coproprietății;
• extras din cartea casei;
• adeverință de la direcția locuințe privind componența familiei;
• raport privind evaluarea de piață efectuată a bunurilor imobiliare;
• pașaport, număr fiscal;
• chitanta pentru plata taxei de stat.

Aceeași listă de documente trebuie ridicată de a doua parte a tranzacției, în cazul în care un apartament este schimbat cu altul.

Dacă există un schimb de apartament, de exemplu, pentru o mașină, atunci veți avea nevoie de:

• pașaport tehnic pentru mașină;
• evaluarea valorii de piata a vehiculului;
• consimțământul legal al soțului/soției pentru schimbarea mașinii;
• pașaportul și numărul fiscal al celeilalte părți.

Costul contractului

Contractul de schimb de bunuri imobiliare, pe care părțile îl vor certifica în formă notarială, include astfel de cheltuieli precum:

• obligația de stat conform contractului;
• servicii notariale (consimțământul notarial, elaborarea unui model de contract, certificarea acestuia);
• Servicii ale unui expert evaluator de proprietate;
• obligația de stat pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.

Merită adăugat că un contract de schimb poate fi încheiat atât fără o plată suplimentară (când ambele obiecte sunt considerate echivalente), cât și cu o plată suplimentară (dacă unul dintre obiectele de schimb este mai scump). Prin urmare, această nuanță ar trebui luată în considerare și la calcularea costurilor schimbului imobiliar.

O altă cheltuială la care ar trebui să acordați atenție este taxa de înstrăinare. Impozitarea în această parte poate afecta acei proprietari care dețin proprietatea pentru mai puțin de trei ani.

Aveti vreo intrebare? Scrieți întrebarea dvs. în formularul de mai jos și obțineți sfaturi juridice detaliate:

Schimbul de locuințe nu este cea mai comună opțiune pentru schimbarea unui apartament sau a unei case. Cu toate acestea, în unele cazuri, el este cea mai bună opțiune. Cel mai adesea astfel de tranzacții sunt efectuate de rude apropiate, prieteni, cunoscuți.

A nu se confunda contractul de schimb cu schimbul de apartament. Acesta din urmă prevede pur și simplu schimbarea reședinței fără preluarea dreptului de proprietate (locuințe de închiriere socială, de exemplu).

Dacă, ca urmare a schimbului, plata nu este bani, ci drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare, atunci acesta este un schimb.

În art. 567 din Codul civil al Federației Ruse stabilește conceptul unui acord de schimb - acesta este un fel de tranzacție imobiliară, în urma căreia proprietarii fac schimb de locuințe.

A priori, acest schimb ar trebui să fie echivalent, deși textul poate indica altfel.

Nuanța unui astfel de acord este statutul juridic al părților - fiecare dintre ele acționează simultan ca și cumpărător și vânzător.

Faptul schimbului de locuințe este confirmat de încheierea unui acord scris între părți. Actul se intocmeste ca un acord de drept civil.

În esență, este același lucru cu momentele sale inerente:

• plata pentru locuință nu este bani, ci drepturi de proprietate, în care fiecare dintre proprietarii de apartamente intră la intrarea în vigoare a contractului;
• contractul de schimb se consideră îndeplinit după înregistrarea dreptului de proprietate asupra localului, însoțit de primirea documentației noi, precum și a altor documente.

În cazurile în care schimbul este inegal, tranzacția nu mai poate fi considerată un adevărat „barter”, întrucât una dintre părți primește un anumit profit. Toate aceste nuanțe sunt, de asemenea, prescrise în contract.

Astfel de tranzacții, precum și, sunt reglementate de normele Codului civil al Federației Ruse.

În ce cazuri este benefică încheierea unui contract?

Principalele motive care îi determină pe proprietarii de case să concluzioneze pot fi luate în considerare:

• dorința de a-și îmbunătăți condițiile de viață cu timp minim;
• încercând să economisească bani pe taxe.

Acesta din urmă este adesea cauza principală a trocului. Cert este că într-un schimb echivalent, atunci când proprietatea proprietarilor se potrivește ambelor părți și valoarea lor este egală, taxa de stat nu se plateste.

Chiar dacă proprietatea nu este de valoare egală, deducerile vor fi semnificativ mai mici. Intrucat presupune o deducere din profitul primit, acesta nu se va percepe din valoarea totala estimata, ci doar din diferenta.

Necesitatea plății impozitului pe venitul personal apare doar pentru acei proprietari care dețin locuințe mai putin de 3 ani. Și nu contează cum a intrat proprietarul în drepturi: moștenire.

Pe durata mandatului mai putin de 3 ani puteti folosi, prevazut la art. 220 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Tranzacțiile între apropiați ai apartamentelor inegale apar adesea cu o plată suplimentară „în plic”, atunci când suma profitului din vânzare nu apare nicăieri.

În practică, încheierea unor astfel de acorduri se realizează cel mai adesea între rude sau prieteni.

Este foarte greu să găsești un străin care să dețină o casă care să fie mulțumit de apartamentul tău și a cărui proprietate îți place.

Nuanțe în executarea contractului

Un astfel de document este încheiat exclusiv de proprietarii de imobile. Principalele sale puncte sunt precizate în art. 567 din Codul civil al Federației Ruse.

Video: Înlocuirea unui contract de vânzare-cumpărare cu un contract de schimb

Videoclipul vorbește despre o metodă comună de fraudă în încheierea tranzacțiilor imobiliare, când un contract de schimb imobiliar este înlocuit oficial cu un contract de vânzare-cumpărare. Care este înșelăciunea și ce consecințe juridice pot veni pentru părțile la o astfel de tranzacție?

Potrivit art. 567 din Codul civil al Federației Ruse, în baza unui acord de schimb, fiecare dintre părți se obligă să transfere un produs în proprietatea celeilalte părți în schimbul altuia. Bunurile supuse schimbului sunt considerate echivalente (cu excepția cazului în care rezultă altfel din contract). Dar dacă acordul de schimb este recunoscut ca inegal, atunci una dintre părți plătește diferența (cu excepția cazului în care contractul prevede altfel).

În tranzacțiile de barter, un punct foarte important este stabilirea procedurii de transfer al dreptului de proprietate asupra bunurilor schimbate. Ca regulă generală, dreptul de proprietate asupra bunurilor schimbate trece la părțile care acționează în calitate de cumpărători simultan după îndeplinirea obligațiilor de transfer al bunurilor. Totodată, în contract poate fi stabilită și o procedură specială pentru transferul dreptului de proprietate.

Tranzacțiile comerciale constau din două părți:

Realizarea proprietății transferate în baza unui contract de schimb;

Chitanțe de proprietate în baza unui contract de schimb.

Totodată, conform paragrafului 6.3 din PBU 9/99, veniturile organizației din contractele care prevăd îndeplinirea obligațiilor prin mijloace nemonetare sunt recunoscute drept cost al bunurilor primite sau care urmează să fie primite. Costul acestor bunuri (lucrări, servicii) este determinat de prețul la care, în condiții comparabile, organizația ar achiziționa bunuri similare (lucrări, servicii). Dacă această valoare nu poate fi determinată, atunci valoarea venitului este determinată pe baza costului bunurilor (lucrări, servicii) transferate în baza unui acord de schimb (adică prețul la care, în condiții normale, o organizație vinde bunuri similare (lucrări, servicii). )).

Potrivit paragrafului 11 din PBU 6/01, costul inițial al activelor imobilizate primite în baza unui acord de schimb este costul proprietății transferate în schimb sau care fac obiectul transferului. Acest cost este determinat de prețul la care, în condiții normale, organizația vinde proprietăți similare și dacă este imposibil să se determine valoarea proprietății ce urmează a fi transferată, pe baza prețului la care sunt achiziționate active fixe similare.

În același timp, costul inițial al mijloacelor fixe primite prin schimb poate include costurile efective ale livrării acestora, aducându-le într-o stare în care sunt adecvate pentru utilizare.

Luați în considerare reflectarea în contabilitatea tranzacțiilor de barter cu privire la exemplul primirii unui obiect de active fixe în schimbul produselor finite:

Dt 62 Kt 90-1 - a reflectat veniturile din vânzarea produselor finite pe baza prețurilor pieței;

Dt 90-2 Kt 43 - reflectă anularea costului efectiv al produselor finite transferate în schimbul mijloacelor fixe;

Dt 90-3 Kt 68, subcontul „Decontări TVA” - reflectă acumularea TVA la încasările din vânzarea produselor finite;

Dt 08-4 Kt 60 - a reflectat primirea mijloacelor fixe în evaluarea valorii de vânzare a produselor finite în sumă fără TVA;

Dt 19-1 Kt 60 - reflectă valoarea TVA „intrată” pe mijlocul fix primit.

În debitul contului 08-4, în corespondență cu conturile de contabilitate a decontărilor, se reflectă și alte costuri reale asociate obținerii unui mijloc fix: pentru livrare, aducerea acestuia într-o stare în care este adecvată pentru utilizare, pentru plata pt. servicii de informare, consultanta etc.:

Dt 01 Kt 08-4 - se reflectă înregistrarea mijlocului fix la costul inițial și punerea în funcțiune a acestuia.

Primirea mijloacelor fixe în baza unui acord de schimb și acceptarea lor în contabilitate sunt confirmate de următoarele documente:

un acord de schimb;

Act privind acceptarea și transferul mijloacelor fixe (formulare N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Copii ale cardurilor de inventar (formular N N OS-6, OS-6a, OS-6b) pentru mijloacele fixe aflate în funcțiune;

Factură pentru elementul de mijloace fixe primit.

Deoarece părțile la acordul de schimb și-au îndeplinit obligațiile, este necesar să se compenseze cerințele:

Dt 60 Kt 62 - compensarea creanțelor reciproce se reflectă pe baza sumei totale a conturilor de plătit.

Această operațiune se reflectă în contabilitate pe baza actului de compensare a creanțelor reciproce. Acest act se întocmește la cererea scrisă a uneia dintre părțile la contract. Una dintre părți la acordul de schimb trimite celeilalte părți o notificare scrisă de compensare indicând suma care urmează să fie compensată și motivele apariției datoriilor reciproce.

La 1 ianuarie 2009, noile ediții ale alin.4 al art. 168 și alin.2 al art. 172 din Codul fiscal al Federației Ruse (Legea federală din 26 noiembrie 2008 N 224-FZ „Cu privire la modificările la partea întâi, partea a doua a Codului fiscal al Federației Ruse și anumite acte legislative ale Federației Ruse”). Conform noii norme, în timpul tranzacțiilor de schimb de mărfuri, valoarea TVA prezentată de părțile la contract una față de alta nu se plătește în numerar.

Deducerea TVA-ului prezentat se face în ordinea general stabilită:

Dt 68, subcontul „Calcule pentru TVA”, Kt 19-1 - se prezintă pentru deducere suma TVA „intrată”.

În concluzie, trebuie menționat că tranzacțiile de barter sunt controlate de autoritățile fiscale (articolul 40 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Astfel, potrivit paragrafului 2 al art. 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse, autoritățile fiscale au dreptul de a verifica corectitudinea aplicării prețurilor pentru următoarele tranzacții:

Între părți afiliate;

Barter (troc);

Export, import de bunuri (lucrări, servicii);

Când prețul tranzacției se abate cu mai mult de 20% (în sus sau în jos) de la prețul pieței.

Prin urmare, contabilul trebuie să verifice dacă veniturile din vânzări afișate în contabilitate se abate de la prețurile pieței în vigoare în regiune cu mai mult de 20%. Dacă se constată o astfel de abatere, atunci prețul de piață al tranzacției este acceptat în scopul calculării TVA-ului. De regulă, informațiile despre prețurile în vigoare într-o anumită regiune sunt solicitate de la oficiul local de statistică.

Verificarea constă în calcularea procentului de abateri, care se determină astfel:

% reducere \u003d (VPb - RC): RC x 100%,

unde VPb - încasări din vânzare conform datelor contabile;

RP - preț de piață.

Dacă valoarea rezultată este în 20%, atunci TVA-ul este perceput pe baza veniturilor afișate în contabilitate. Dacă valoarea deviază cu mai mult de 20% într-o direcție sau alta, atunci TVA-ul trebuie calculat pe baza valorii de piață a proprietății transferate.

Exemplu. Date inițiale: 20 ianuarie 2009 SRL „X” a încheiat un acord de schimb cu SRL „Y”, conform căruia SRL „X” schimbă un lot de produse finite cu un set de echipamente de birou pentru birou. Proprietatea schimbată a fost recunoscută de părți ca echivalent. Prețul tranzacției convenit de părți este de 70.800 de ruble, inclusiv TVA - 10.800 de ruble.

La 26 ianuarie 2009, părțile și-au îndeplinit obligațiile: SRL „X” a expediat un lot de produse finite cu un cost real de producție de 45.000 de ruble; Ltd. "Y" a furnizat echipamente de birou.

Echipamentele de birou au fost livrate de o organizație de transport terță parte, care a emis o factură în valoare de 3.540 de ruble, inclusiv TVA - 540 de ruble.

În contabilitatea SRL „X” trebuie făcute următoarele înregistrări:

Dt 62 Kt 90-1 - 70.800 ruble. - reflectă încasările din vânzarea produselor finite pe baza prețurilor la care, în condiții normale, organizația ar achiziționa echipamente de birou;

Dt 90-2 Kt 43 - 45.000 de ruble. - reflectă anularea costului efectiv al produselor finite transferate în schimb;

Dt 90-3 Kt 68, subcontul „Decontări TVA” - 10.800 de ruble. - reflectă acumularea TVA la veniturile din vânzări;

Dt 90-9 Kt 99 - 15.000 de ruble. - reflectă rezultatul financiar (profitul) din vânzarea produselor finite;

D-t 08-4 Set 60 - 60.000 de ruble. - reflectă primirea echipamentelor de birou în evaluarea valorii de vânzare a produselor finite;

Dt 19-1 Set 60 - 10.800 de ruble. - reflectă suma TVA „intrată” asupra imobilizării primite;

D-t 08-4 Set 60 - 3000 de ruble. - reflectat costul serviciilor pentru livrarea echipamentelor de birou fără TVA;

D-t 19 Set 60 - 540 ruble. - reflecta suma TVA „intrata” conform facturii organizatiei de transport;

Dt 01 Kt 08-4 - 63.000 de ruble. - se reflectă înregistrarea echipamentelor de birou la cost inițial și punerea în funcțiune a acestora;

Dt 60 Kt 62 - 70.800 de ruble. - se reflectă compensarea cerințelor reciproce;

Dt 68, subcontul „Calcule pentru TVA”, Kt 19-1 - 10.800 ruble. - a efectuat o deducere fiscală a TVA „input” la echipamentele de birou primite;

D-t 68, subcontul „Calcule pentru TVA”, K-t 19 - 540 de ruble. - s-a făcut deducerea fiscală a TVA „input” la servicii.

Întrebarea dacă există privilegii pentru rudele care doresc să facă schimb de spațiu de locuit este populară. Dar în prezent, un schimb de locuințe aferent necesită aceleași documente și certificate ca și în schimbul dintre străini.

Avocații declară faptul că sunt adesea abordați cu chestiunea schimbului de apartamente. Pentru a colecta toate documentele necesare pentru schimbul de locuințe între rude, trebuie să țineți cont de o serie de factori.

Legislația Rusiei nu evidențiază un astfel de „schimb de rudenie”. Codul de locuințe al Federației Ruse nu prevede, de asemenea, acest tip de schimb. Există o diferență semnificativă între schimbul de apartamente privatizate și neprivatizate. Ele reprezintă diferite caracteristici juridice.

Există și un acord numit „cumpărare și vânzare”, care are multe diferențe față de contractul de schimb. Diferența este că contractul de vânzare presupune schimbarea oricărei proprietăți în numerar. La rândul său, acordul de schimb prevede schimbarea unei proprietăți cu alta, iar dacă o astfel de tranzacție este inegală, se datorează o plată suplimentară. Avantajul schimbului este că cumpărătorul de locuințe nu trebuie să facă față unor sume uriașe de bani, dar această operațiune este mai complexă și consumatoare de timp.

Schimbul de apartamente (privatizate) între rude prevede un acord între persoane, spațiul de locuit al uneia dintre ele este o proprietate personală. Un astfel de schimb prevede înregistrarea în Registru și reînregistrarea la autoritățile cadastrale. Procedura se încheie cu eliberarea unui nou certificat de înregistrare fiecărei părți la acord.

Aceeași schemă de schimb, doar între străini, este concepută pentru a fi constatată în diferența de cost al spațiului de locuit. Acest tip de schimb este mai fiabil, dar, în același timp, vor fi suportate costuri considerabile. Codul Fiscal al Federației Ruse (TC RF) spune că suma de bani primită ca urmare a vânzării spațiului rezidențial, care a fost deținut de cineva timp de cel mult trei ani, este venit impozabil. Colectarea impozitelor presupune treisprezece la sută din valoarea costului spațiului de locuit. Dacă costul apartamentului nu depășește un milion de ruble, taxa nu este plătită. Desființarea taxei prevede și cazul în care locuința este deținută timp de cel mult trei ani, plus prețul acesteia nu depășește un milion.

Înainte de a lua o decizie asupra unei astfel de decizii, este necesar să se țină cont de decizia soțului/soției cu privire la această problemă. Acest lucru este luat în considerare atunci când divorțul a fost efectuat cu mai puțin de trei ani în urmă și dacă apartamentul a fost cumpărat într-o uniune matrimonială. În cazul în care locuința este privatizată de un membru al familiei, un astfel de acord nu va fi cerut în același mod ca în cazul moștenirii. În cazul în care participanții la tranzacție sunt minori, trebuie să furnizați certificatele de naștere în original și permisiunea autorităților de tutelă.

Un acord de donație poate fi utilizat dacă schimbul urmează să fie făcut între rude. În acest caz, nu există impozit pe venit. Înainte de 03.01.2013, un astfel de acord trebuia confirmat prin înregistrare. Dar la 30 decembrie 2012 a fost votată o lege care a desființat o astfel de înregistrare. Notarul poate certifica actul la cererea donatorului. Faptul de a dona locuințe prevede colectarea unor documente specifice:

Acordul de schimb trebuie să fie:

• Întocmit în scris.
• Autentificat notarial.
• Contractul trebuie să precizeze caracteristicile ambelor zone rezidenţiale.
• Este necesar să rețineți soarta ulterioară a rezidenților înregistrați ai apartamentelor.
• Furnizat în trei exemplare.
• Referințe (explicație, plan, pașaport cadastral).

Schimbul rudelor unui apartament privatizat cu un apartament neprivatizat

Acest tip de schimb nu este stipulat de legislația rusă, așa că veți avea un proces dificil și îndelungat. În primul rând, trebuie să privatizați apartamentul care este închiriat. După aceea, apelează la procesul de schimb sau donație de locuințe.

Următoarea metodă este puțin mai dificilă. Este necesar să înregistrați un membru adult al familiei într-un apartament neprivatizat și, înainte de aceasta, să vă anulați înregistrarea într-o locuință privatizată. Dacă dimensiunile locuinței corespund standardelor de închiriere socială, atunci înregistrarea se va face fără probleme. Apoi, cu ajutorul unui document oficial care confirmă donația, înlocuiți proprietarul unui apartament privat.

Articolul 72 din Codul Locuinței al Federației Ruse (Codul Locuinței) vorbește despre posibilitatea de a schimba spațiul de locuit închiriat între mai mulți rezidenți nu numai ai aceluiași oraș, ci și a diferitelor așezări. Un astfel de schimb presupune completarea unui acord care specifică termenii schimbului, în trei exemplare. La rândul său, un document trebuie înregistrat. În viitor, un astfel de document are valoare juridică și dovedește că obligațiile au fost deja transferate unei alte persoane fizice.

Fiecare participant la schimb este obligat să depună documentul original de schimb autorităților locale pentru a obține aprobarea acestora. Refuzul administrației poate fi emis în anumite cazuri prevăzute la art. 73 ZhK RF:

• Una dintre spațiile schimbate nu este potrivită pentru a locui în continuare în el.
• Dreptul de folosință a locuinței se negociază în instanță.
• Casa în care se află apartamentul planificat pentru schimb poate fi demolată în viitorul apropiat.
• O persoană care este infectată cu boli cronice poate locui într-un apartament care este oferit spre schimb, iar locuința cu ea poate fi periculoasă pentru sănătate.
• Posibila renovare cardinala a casei.

Abaterea poate fi luată în considerare în instanță. În absența tuturor restricțiilor, vor fi necesare următoarele documente:

• Acord scris de schimb de locuințe aprobat de autoritățile locale.
• Acord privind schimbul tuturor rezidenților înregistrați ai apartamentului. Fără acest acord, procedura poate fi refuzată.
• În cazul în care există rezidenți ai apartamentului care nu au împlinit vârsta de 18 ani, acordul de schimb trebuie confirmat de autoritatea tutelară și tutelă.
• Cerere certificată pentru schimb de apartamente.
• O adeverință care confirmă absența datoriei angajatorului.
• Ajutor din cartea casei.
• Document privind starea locuinței.
• Planul casei.

Conform noului ordin al Codului Locuinței al Federației Ruse, contractele de închiriere care au fost încheiate anterior pentru a face schimb de apartamente cu chirie socială ar trebui anulate. Autoritățile locale trebuie să rezilieze aceste contracte și să încheie altele noi în termen de zece zile.

Acordul de schimb este principalul lucru în această procedură. Dar, pe lângă aceasta, trebuie să pregătiți și alte documente pentru depunerea la organele administrative locale:

Pe langa toate aceste documente, trebuie sa ai cu tine si chitante de plata pentru operatiunile efectuate.

În ciuda faptului că, conform legii Federației Ruse, nu există o procedură precum „schimbul de apartamente între rude”, spațiul de locuit poate fi schimbat. Cazul în care apartamentul - proprietatea cuiva și când este un serviciu municipal - vă permite să faceți un schimb.

Recent, cererea pentru astfel de servicii a scăzut din ce în ce mai mult. Oamenii nu vor să facă schimb de proprietăți de frica vreunei consecințe. Prin urmare, cumpărarea unei case personale este o opțiune mai potrivită.