Cechy sporządzenia umowy zamiany nieruchomości. Czym jest wymiana nieruchomości i jakie są korzyści dla osób, które zawarły umowę? Niuanse w realizacji kontraktu

Wymiana nieruchomości to tak naprawdę najprostszy i najwygodniejszy sposób na poprawę (zmianę) warunków mieszkaniowych, ponieważ transakcja wiąże się z szybką przeprowadzką do nowego miejsca zamieszkania, odciążając uczestników transakcji od kłopotów. W tym artykule eksperci portalu portalu omawiają różne sposoby wymiany mieszkań, a także dostarczają listę dokumentów, które należy przygotować na nadchodzącą operację.

Cele i środki

Istnieje wiele powodów, które zachęcają obywateli do zmiany miejsca zwykłego pobytu, odpowiednio do wymiany własnego mieszkania, istnieje nie jeden, ale kilka sposobów wymiany nieruchomości, z których każdy ma swoje zalety i wady:

Najczęściej potrzeba wymiany mieszkania pojawia się wtedy, gdy właściciel sobie tego życzy, czyli powiększenia przestrzeni życiowej (z powodu uzupełnienia rodziny lub w miarę wzrostu potrzeb, roszczeń do poziomu komfortu) lub zmiany powierzchni mieszkania. zamieszkanie na „bardziej atrakcyjne”;

W praktyce współczesnych pośredników handlu nieruchomościami zdarzają się klienci, którzy chcieliby dokonać zamiany w celu poprawy swojej sytuacji finansowej - wymieniając przestronne mieszkanie na skromne mieszkanie, można otrzymać dopłatę i zaoszczędzić miejsce na nocleg. Z kolei możliwość „wymiany mieszkania na większe za dopłatą” jest dokładnie tym, czego potrzebują obywatele, którzy chcą poprawić swoje warunki życia;

Poza tym zawsze znajdą się tacy, którzy chcą zamienić duże mieszkanie na dwa mniejsze. W tym przypadku najczęściej mówimy o podziale spadku lub o separacji – podczas rozwodu członkowie rodziny dzielą wspólną przestrzeń życiową i przenoszą się do oddzielnych mieszkań.

Przy wymianie wiele zależy od lokalizacji i stanu mieszkania, np. małe mieszkanie w centralnej dzielnicy stolicy można wymienić na dość przestronną przestrzeń życiową położoną w pewnej odległości od centrum. Ponadto istnieje możliwość, że centrum nie będzie musiało uiszczać dodatkowej opłaty.

Opcje wymiany nieruchomości

Operacja wymiany nieruchomości była najczęstsza w czasach sowieckich, ekwiwalentna wymiana mieszkań była praktykowana dość często, zwłaszcza gdy konieczna była przeprowadzka do innego miasta. Przeprowadzka spowodowana była z reguły zmianą okoliczności życiowych, miejsca pracy, a wymiana mieszkań na odległość zwolniła mieszkańców z konieczności znalezienia kupca w swoim mieście, a następnie znalezienia mieszkania w nowym miejsce.

W realiach współczesnego rynku nieruchomości, rozważając wymianę mieszkań, omawiane są tylko trzy opcje. To wymiana poprzez kupno/sprzedaż, bezpośrednia zamiana jednego mieszkania na drugie, alternatywna transakcja.

Pierwsza opcja jest najprostsza i przy wystarczającym doświadczeniu na rynku nieruchomości od właściciela mieszkania, ta metoda pozwala uniknąć zaangażowania profesjonalnego pośrednika w handlu nieruchomościami. Proces wymiany w rzeczywistości dzieli się na dwie operacje – najpierw właściciel szuka kupca na swoje mieszkanie, a jednocześnie znajduje przestrzeń życiową, która odpowiadałaby jego roszczeniom.

Druga opcja to bezpośrednia wymiana, dość trudna operacja, która wymaga od pośrednika posiadania doświadczenia. Operacja umożliwia zarówno zamianę, jak i zamianę mieszkań nie sprywatyzowanych. Złożoność tej metody polega na tym, że właścicieli, którzy chcą dokonać wymiany, jest znacznie mniej niż tych, którzy po prostu chcą sprzedać swoje mieszkanie. To znacznie zawęża wybór dla każdej ze stron transakcji, ponieważ konieczne jest zadbanie o to, aby proponowane warunki odpowiadały każdemu.

Trzecia opcja to oferta alternatywna, operacje takie z reguły przeprowadzane są przez pośredników w obrocie nieruchomościami i zmniejszają ryzyko finansowe uczestników transakcji. Alternatywna zamiana polega na otrzymaniu zaliczki od nabywcy mieszkania, te środki z kolei są opłacane za mieszkanie, które ma zostać kupione. W ten sposób uczestnicy transakcji ustalają cenę, a także potwierdzają powagę swoich zamiarów, ponieważ niezwykle trudno jest odmówić transakcji po wpłacie zaliczki.

W przypadku, gdy właściciel sprzedaje mieszkanie w celu natychmiastowego nabycia nowej powierzchni mieszkalnej, istnieje pewne ryzyko – nagły wzrost ceny (po sprzedaży) może uniemożliwić zakup lub właściciel mieszkania, które miało być kupione z przychodami może po prostu zmienić zdanie na temat sprzedaży. W efekcie mieszkanie zostało sprzedane, a jego były właściciel nie ma jeszcze gdzie mieszkać, a wpływy nie wystarczają na zakup „wymarzonego mieszkania”. Wymiana alternatywna pozwala uniknąć tego ryzyka i sfinalizować transakcję tak szybko, jak to możliwe.

Umowa wymiany

Biorąc pod uwagę różne opcje zamiany mieszkań, nie można nie zauważyć dość ciekawego schematu, który po raz pierwszy zaczęli praktykować kapitałowi deweloperzy. Jest to program „rozliczeniowy”, który polega na szybkim przeprowadzce do nowego mieszkania, podczas gdy stare mieszkanie jest akceptowane jako płatność. Ta metoda wymiany jest często oferowana przez moskiewskie agencje nieruchomości i jest dość pożądana, ponieważ transakcja zajmuje bardzo mało czasu - od początku jej realizacji do zakończenia przeprowadzki zajmuje około trzech dni.

Pomimo tego, że transakcje z mieszkaniami z rynku wtórnego przewyższają liczbę transakcji z, coraz więcej obywateli chce przeprowadzić się do nowego mieszkania, a wymiana starego mieszkania na nowy jest z roku na rok coraz częściej praktykowana.

Wymiana z dopłatą w formie „kapitału macierzyńskiego”

Przy wymianie mieszkania możesz skorzystać nie tylko z własnych środków, ale także z „kapitału macierzyńskiego” – środków wpłacanych przez państwo w momencie narodzin dziecka. Zamiana mieszkania za dopłatą nie jest już egzotycznym rodzajem transakcji na rynku nieruchomości, prawie wszystkie większe agencje nieruchomości oferują taką usługę. Należy jednak pamiętać, że „kapitał macierzyński” w tym przypadku może być wykorzystany dopiero po ukończeniu przez dziecko trzech lat.

Giełda hipotecznych mieszkań

Innym rodzajem zamiany może być zamiana mieszkań hipotecznych, czyli mieszkań zakupionych za kredyt hipoteczny. Pytanie o możliwość zamiany mieszkania obciążonego hipoteką pojawia się dość często, ponieważ znaczna część mieszkań jest kupowana za pieniądze kredytowe. Przy przeprowadzaniu tej operacji wymagana jest zgoda, a także bezpośredni udział banku, któremu udzielono kredytu. Z technicznego punktu widzenia dzieje się to, co następuje: jednocześnie zawierane są dwie umowy - sprzedaż i zakupy, w trakcie sprzedaży kupujący spłaca dług sprzedającego wobec banku lub zaciąga zobowiązania dłużne (do czego banki niechętnie się angażują). Wraz z ponowną rejestracją zakupionego mieszkania bank nakłada obciążenie, które nie pozwala nowemu właścicielowi sprzedać nieruchomości do czasu całkowitej spłaty zadłużenia.

Wymiana mieszkania komunalnego na sprywatyzowane

W chwili obecnej nie wszystkie nieruchomości mieszkalne są własnością prywatną, sporo mieszkań w zasobach mieszkaniowych miasta to własność komunalna. Jednak to, że mieszkanie należy do miasta wcale nie oznacza, że mieszkający w tym mieszkaniu nie mogą twierdzić, że poprawiają swoje warunki życia, a jedynym sposobem na poszerzenie przestrzeni życiowej (lub zmianę powierzchni) jest ta sama wymiana.

Transakcje takie nie były jednak powszechnie stosowane ze względu na konieczność gromadzenia licznych dokumentów, a także nieopłacalność zamiany na właściciela sprywatyzowanego mieszkania. Zamieszkanie w mieszkaniu komunalnym reguluje umowa lokalu socjalnego, a w momencie, gdy właściciel mieszkania prywatnego przenosi się do mieszkania komunalnego, umowa ta zostaje mu ponownie wystawiona, a druga strona otrzymuje mieszkanie w pełnej własności.

Jeśli właściciele sprywatyzowanych mieszkań mogą wybrać metodę zamiany spośród metod wymienionych w tym artykule (skorzystaj z umowy zamiany mieszkania z dopłatą, umowy sprzedaży, umowy zamiany), to dla osób mieszkających w mieszkaniach komunalnych wszystko jest nieco inne . Do zamiany mieszkań niesprywatyzowanych wystarczy umowa zamiany, a jeśli zajdzie konieczność zamiany mieszkania komunalnego na sprywatyzowane w inny sposób, należy je najpierw sprywatyzować.

Podatek przy wymianie mieszkania

Innym aspektem wymiany mieszkań jest opodatkowanie. Ordynacja podatkowa nie reguluje w żaden sposób zapłaty podatku przy zawieraniu zamiany bezpośredniej, natomiast Kodeks Cywilny (art. 567) stanowi, że do umowy zamiany stosuje się takie same zasady opodatkowania, jak w przypadku umowy kupna-sprzedaży.

Oznacza to, że strona, która przenosi własność mieszkania, jest uznawana za sprzedającego, z kolei strona przeciwna jest uznawana za kupującego. Jednocześnie przyjmuje się, że zapłata za każde z mieszkań dokonywana jest w naturze po kosztach wynikających z umowy zamiany. Ponadto przy zamianie mieszkania nie jest pobierany podatek, jeśli wymieniane mieszkanie jest własnością właściciela dłużej niż trzy lata.

Dokumenty wymagane przy wymianie mieszkania

W celu zamiany mieszkania (dotyczy to jednak również sprzedaży nieruchomości) właściciel musi zebrać następujące dokumenty:

Dokumenty tytułowe określające własność mieszkania;
Paszport katastralny lokalu;
Wyciąg z księgi domowej i kopia osobistego konta finansowego;
Dokument ustalający szacunkową wartość mieszkania (konieczne do przeprowadzenia wyceny nieruchomości);
Dokumenty potwierdzające tożsamość uczestników transakcji (paszporty i akty urodzenia).

Potrzebne będą również dokumenty, które pozwolą Ci upewnić się, że naruszenie praw osób trzecich nie zakłóci transakcji:

Dowód uczestników transakcji na zawarcie i/lub rozwiązanie małżeństwa. Jeżeli majątek został nabyty w trakcie trwania małżeństwa, transakcja wymaga pisemnej zgody małżonka. Ponadto zgoda jest wymagana również wtedy, gdy małżeństwo zostało już rozwiązane, ponieważ majątek nabyty w trakcie małżeństwa uważa się za wspólny, a prawa do niego w równym stopniu przysługują obojgu małżonkom;

Zaświadczenie z wydziału kurateli i kurateli nieletnich. Dokument jest wymagany w przypadku transakcji zawieranych z nieruchomościami, w których mieszkają nieletni (zarejestrowani lub posiadający udziały).

Wniosek

Opierając się na informacjach zawartych w niniejszym artykule, eksperci portalu internetowego zwracają uwagę, że transakcje mające na celu zamianę jednej nieruchomości na inną są bardziej złożone niż np. procedura kupna i sprzedaży mieszkania. Dlatego też, aby uniknąć ryzyka związanego ze stratą czasu, a także innymi problemami, osobom chcącym zamienić mieszkanie radzimy samodzielnie przygotować transakcję tylko wtedy, gdy mają wystarczające doświadczenie. W takim przypadku zaangażowanie kompetentnego pośrednika w handlu nieruchomościami pomoże zaoszczędzić czas i nerwy.

Dodatkowo specjalista pracujący w firmie jest w stanie zapewnić profesjonalne podejście do weryfikacji dokumentów. A to bardzo ważne, bo mówimy o transakcji z nieruchomościami na rynku wtórnym – mieszkanie mogło równie dobrze zmienić kilku właścicieli, co zwiększa ryzyko unieważnienia transakcji w wyniku ewentualnego naruszenia czyichś praw.

Umowa zamiany nieruchomości to transakcja bilateralna, która umożliwia wymianę jednej nieruchomości na drugą na wzajemnie korzystnych warunkach. Cechą tej transakcji jest to, że obie strony występują jednocześnie jako sprzedający i kupujący nieruchomości.

A największym plusem transakcji barterowej jest to, że w efekcie obie strony nabywają nieruchomości korzystniej: o lepszych właściwościach i parametrach. Albo w ogóle – zamiany nieruchomości na podstawie umowy zamiany można dokonać na absolutnie dowolny inny przedmiot, niekoniecznie nieruchomy, np. pojazd.

Cechy transakcji wymiany

Umowa zamiany zawierana jest na takiej samej zasadzie jak umowa sprzedaży. W związku z tym umowa zamiany ma na celu nieodwołalne przeniesienie własności dla każdej ze stron. W takim przypadku każda ze stron jest sprzedawcą własnego majątku i jednocześnie nabywcą innego majątku.

Przed transakcją strony muszą powiadomić się wzajemnie o wszelkich brakach, jakie posiada przedmiot wymiany, a także o tym, czy osobom trzecim przysługuje prawo do wywłaszczonego majątku.

Niezwłocznie w momencie transakcji notariusz sprawdza w elektronicznej bazie danych, czy oba przedmioty są objęte aresztem sądowym, zastawem lub hipoteką. Jeśli istnieją jakiekolwiek ograniczenia dotyczące zbycia, transakcja nie może zostać przeprowadzona. Ponadto obowiązkowe jest przestrzeganie formy umowy – pisemnej. W przeciwnym razie transakcja może zostać unieważniona.

Strony mogą wypowiedzieć umowę zamiany za obopólną zgodą lub na mocy orzeczenia sądu, ale muszą być ku temu uzasadnione powody.

Dokumentacja wymiany

Tak więc właściciel może wymienić dowolną nieruchomość (mieszkanie, dom prywatny, domek) na inne mieszkanie lub transport. Często też następuje zamiana mieszkania na mieszkanie o mniejszej powierzchni plus samochód. W takim czy innym przypadku transakcja wymiany musi być prawidłowo wykonana: w formie pisemnej umowy, próbkę można pobrać tutaj:

Aby umowa została zawarta w ścisłej zgodności z prawem, lepiej, aby była ona poświadczona notarialnie. Jeżeli umowa zamiany nieruchomości zostanie sporządzona przy pomocy notariusza, to notariusz sam przygotuje wzór umowy.

Do zawarcia umowy potrzebny jest następujący pakiet dokumentów:

dokument tytułowy nieruchomości;
paszport katastralny na mieszkania;
zgoda małżonka poświadczona notarialnie na zbycie (na zamianę) – jeżeli przedmiot zamiany należy do małżonków na zasadzie współwłasności;
wyciąg z księgi domowej;
zaświadczenie z wydziału mieszkaniowego o składzie rodziny;
raport z przeprowadzonej wyceny rynkowej nieruchomości;
paszport, numer podatkowy;
pokwitowanie zapłaty cła państwowego.

Tę samą listę dokumentów musi zebrać druga strona transakcji, na wypadek wymiany jednego mieszkania na inne.

W przypadku wymiany mieszkania, na przykład na samochód, będziesz potrzebować:

paszport techniczny do samochodu;
ocena wartości rynkowej pojazdu;
notarialna zgoda małżonka na zmianę samochodu;
paszport i numer podatkowy drugiej strony.

Koszt umowy

Umowa zamiany nieruchomości, którą strony poświadczą w formie notarialnej, obejmuje takie wydatki jak:

obowiązek państwowy wynikający z umowy;
usługi notarialne (zgoda notarialna, opracowanie wzoru umowy, jej poświadczenie);
usługi rzeczoznawcy majątkowego;
państwowy obowiązek rejestracji praw majątkowych.

Warto dodać, że umowę zamiany można zawrzeć zarówno bez dopłaty (gdy oba obiekty są uważane za ekwiwalentne), jak i z dopłatą (jeżeli jeden z obiektów wymiany jest droższy). Dlatego też ten niuans należy również uwzględnić przy kalkulacji kosztów wymiany nieruchomości.

Kolejną pozycją wydatków, na którą warto zwrócić uwagę, jest podatek od alienacji. Opodatkowanie w tej części może dotyczyć tych właścicieli nieruchomości, którzy posiadają nieruchomość krócej niż trzy lata.

Czy masz jakieś pytania? Napisz swoje pytanie w poniższym formularzu i uzyskaj szczegółowe porady prawne:

Wymiana mieszkań nie jest najczęstszą opcją zmiany mieszkania lub domu. Jednak w niektórych przypadkach to on jest najlepszą opcją. Najczęściej takich transakcji dokonują bliscy krewni, przyjaciele, znajomi.

Nie myl umowy zamiany z wymianą mieszkania. Ten ostatni po prostu przewiduje zmianę miejsca zamieszkania bez przejęcia własności (na przykład socjalne mieszkania czynszowe).

Jeżeli w wyniku wymiany zapłatą nie są pieniądze, ale prawa majątkowe do nieruchomości, to jest to wymiana.

W sztuce. 567 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej określa koncepcję umowy zamiany - jest to rodzaj transakcji dotyczącej nieruchomości, w wyniku której właściciele wymieniają mieszkania.

A priori ta wymiana powinna być równoważna, chociaż tekst może wskazywać inaczej.

Niuansem takiej umowy jest stan prawny stron - każdy z nich jest jednocześnie kupującym i sprzedającym.

Fakt zamiany mieszkań potwierdza zawarcie pisemnej umowy pomiędzy stronami. Dokument sporządzony jest jako umowa cywilnoprawna.

W swej istocie jest tak samo z jego nieodłącznymi momentami:

zapłata za mieszkanie nie jest pieniędzmi, ale prawami majątkowymi, w które każdy z właścicieli mieszkania wchodzi z chwilą wejścia w życie umowy;
umowę zamiany uważa się za wykonaną po zarejestrowaniu własności lokalu wraz z otrzymaniem nowej i innej dokumentacji.

W przypadkach, gdy wymiana jest nierówna, transakcja nie może już być uważana za prawdziwy „barter”, ponieważ jedna ze stron otrzymuje pewien zysk. Wszystkie te niuanse są również określone w umowie.

Takie transakcje, jak również, są regulowane przez normy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

W jakich przypadkach zawarcie umowy jest korzystne?

Można rozważyć główne powody, które skłaniają właścicieli domów do zawarcia:

chęć poprawy warunków życia w minimalnym czasie;
próbując zaoszczędzić pieniądze na podatkach.

Ta ostatnia jest często główną przyczyną handlu wymiennego. Faktem jest, że w ekwiwalentnej wymianie, gdy majątek właścicieli odpowiada obu stronom, a ich wartość jest równa, podatek stanowy nie jest zapłacony.

Nawet jeśli nieruchomość nie ma równej wartości, potrącenia będą znacznie niższe. Ponieważ wiąże się z odliczeniem od otrzymanego zysku, nie zostanie on odliczony od całkowitej szacowanej wartości, a jedynie od różnicy.

Konieczność płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych powstaje tylko w przypadku właścicieli, którzy posiadają mieszkanie mniej niż 3 lata. I nie ma znaczenia, w jaki sposób właściciel wszedł w prawa: dziedziczenie.

W trakcie kadencji mniej niż 3 lata możesz użyć, przewidziany w art. 220 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej.

Transakcje między bliskimi osobami o nierównych mieszkaniach często następują z dopłatą „w kopercie”, gdy kwota zysku ze sprzedaży nigdzie się nie pojawia.

W praktyce zawieranie takich umów odbywa się najczęściej między krewnymi lub przyjaciółmi.

Bardzo trudno jest znaleźć outsidera, który posiada dom, który jest zadowolony z Twojego mieszkania i którego majątek lubisz.

Niuanse w realizacji kontraktu

Taki dokument zawierają wyłącznie właściciele nieruchomości. Jego główne punkty są określone w art. 567 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Wideo: Zastąpienie umowy kupna-sprzedaży umową zamiany

Film opowiada o powszechnej metodzie oszustwa przy zawieraniu transakcji na rynku nieruchomości, kiedy umowa zamiany nieruchomości zostaje formalnie zastąpiona umową kupna-sprzedaży. Na czym polega oszustwo i jakie konsekwencje prawne mogą mieć strony takiej transakcji?

Zgodnie z art. 567 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, na podstawie umowy zamiany, każda ze stron zobowiązuje się do przeniesienia jednego produktu na własność drugiej strony w zamian za inny. Towary podlegające wymianie uważa się za ekwiwalentne (chyba, że z umowy wynika inaczej). Jeśli jednak umowa wymiany zostanie uznana za nierówną, wówczas jedna ze stron dopłaca różnicę (chyba że umowa stanowi inaczej).

W transakcjach barterowych bardzo ważnym punktem jest ustalenie procedury przeniesienia własności wymienianych towarów. Co do zasady własność wymienianych towarów przechodzi na strony działające jako kupujący jednocześnie po wypełnieniu zobowiązań do przeniesienia towarów. Jednocześnie w umowie można również określić specjalną procedurę przeniesienia własności.

Transakcje handlowe składają się z dwóch części:

Realizacja majątku przeniesionego na podstawie umowy zamiany;

Wpłaty nieruchomości na podstawie umowy zamiany.

Jednocześnie, zgodnie z paragrafem 6.3 PBU 9/99, dochód organizacji z umów przewidujących wypełnienie zobowiązań środkami niepieniężnymi jest ujmowany jako koszt towarów otrzymanych lub przeznaczonych do otrzymania. Koszt tych towarów (robót, usług) określa cena, po której w porównywalnych warunkach organizacja kupiłaby podobne towary (robót, usług). Jeżeli tej wartości nie można ustalić, wówczas wysokość dochodu ustala się na podstawie kosztu towarów (robót, usług) przekazanych w ramach umowy wymiany (co oznacza cenę, po której w normalnych warunkach organizacja sprzedaje podobne towary (robót, usług )).

Zgodnie z paragrafem 11 PBU 6/01 początkowy koszt środków trwałych otrzymanych na podstawie umowy zamiany jest kosztem majątku przekazanego w zamian lub podlegającego przeniesieniu. Koszt ten jest ustalany na podstawie ceny, po której w normalnych warunkach organizacja sprzedaje podobną nieruchomość, a jeśli nie jest możliwe ustalenie wartości przekazywanej nieruchomości, na podstawie ceny, po której nabywane są podobne środki trwałe.

Jednocześnie koszt początkowy środków trwałych otrzymanych na wymianę może obejmować rzeczywiste koszty ich dostarczenia, doprowadzając je do stanu zdatności do użytkowania.

Rozważ odzwierciedlenie w księgowaniu transakcji barterowych na przykładzie otrzymania przedmiotu środków trwałych w zamian za gotowe produkty:

Dt 62 Kt 90-1 - odzwierciedlał wpływy ze sprzedaży wyrobów gotowych w oparciu o ceny rynkowe;

Dt 90-2 Kt 43 - odzwierciedla odpis rzeczywistego kosztu wyrobów gotowych przekazanych w zamian za środki trwałe;

Dt 90-3 Kt 68, subkonto „Rozliczenia VAT” - odzwierciedla naliczenie podatku VAT od wpływów ze sprzedaży wyrobów gotowych;

Dt 08-4 Kt 60 - uwzględnił odbiór środków trwałych w wycenie wartości sprzedaży wyrobów gotowych w kwocie bez VAT;

Dt 19-1 Kt 60 - odzwierciedla kwotę „naliczonego” podatku VAT od otrzymanego środka trwałego.

W obciążeniu rachunku 08-4, w korespondencji z rachunkami rozliczeń rozliczeniowych, odzwierciedlane są inne rzeczywiste koszty związane z uzyskaniem środka trwałego: do dostawy, doprowadzenia go do stanu, w którym nadaje się do użytku, do zapłaty za usługi informacyjne, doradcze itp.:

Dt 01 Kt 08-4 - rejestracja środka trwałego po koszcie początkowym i jego uruchomienie są odzwierciedlone.

Odbiór środków trwałych na podstawie umowy zamiany i ich przyjęcie do księgowości potwierdzają następujące dokumenty:

umowa wymiany;

Ustawa o przyjmowaniu i przekazywaniu środków trwałych (formularze N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Kopie kart inwentarzowych (formularz N N OS-6, OS-6a, OS-6b) dla środków trwałych, które były w eksploatacji;

Faktura za otrzymaną pozycję środków trwałych.

Ponieważ strony umowy zamiany wypełniły swoje zobowiązania, konieczne jest zrównoważenie wymagań:

Dt 60 Kt 62 - potrącenie wierzytelności wzajemnych odzwierciedlane jest od pełnej kwoty zobowiązań.

Operacja ta znajduje odzwierciedlenie w rachunkowości na podstawie ustawy o potrąceniu wzajemnych wierzytelności. Akt ten jest sporządzany na pisemny wniosek jednej ze stron umowy. Jedna ze stron umowy zamiany przesyła drugiej stronie pisemne zawiadomienie o potrąceniu wskazujące kwotę do potrącenia oraz przyczyny powstania wzajemnego zadłużenia.

1 stycznia 2009 r. Nowe wydania ust. 4 art. 168 i ust. 2 art. 172 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej (ustawa federalna z dnia 26 listopada 2008 r. N 224-FZ „O zmianach części pierwszej, części drugiej kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej i niektórych aktów prawnych Federacji Rosyjskiej”). Zgodnie z nową normą w transakcjach giełdowych kwota podatku VAT prezentowana przez strony umowy nie jest płacona gotówką.

Odliczenie prezentowanego podatku VAT następuje w ogólnie ustalonej kolejności:

Dt 68, subkonto „Obliczenia dla VAT”, Kt 19-1 - kwota „naliczonego” VAT jest prezentowana do odliczenia.

Podsumowując, należy zauważyć, że transakcje barterowe są kontrolowane przez organy podatkowe (art. 40 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej).

Tak więc, zgodnie z ust. 2 art. 40 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej organy podatkowe mają prawo do weryfikacji poprawności stosowania cen dla następujących transakcji:

Pomiędzy powiązanymi stronami;

handel wymienny (handel wymienny);

Eksport, import towarów (robót, usług);

Gdy cena transakcyjna odbiega o więcej niż 20% (w górę lub w dół) od ceny rynkowej.

Dlatego księgowy musi sprawdzić, czy wykazane w księgowości przychody ze sprzedaży odbiegają od cen rynkowych obowiązujących w regionie o więcej niż 20%. Jeżeli takie odchylenie zostanie stwierdzone, wówczas cena rynkowa transakcji jest akceptowana na potrzeby obliczenia podatku VAT. Z reguły informacji o cenach obowiązujących w danym regionie należy szukać w lokalnym urzędzie statystycznym.

Sprawdzenie polega na obliczeniu procentu odchyleń, który określa się w następujący sposób:

% wyłączony \u003d (VPb - RC): RC x 100%,

gdzie VPb - wpływy ze sprzedaży według danych księgowych;

RP - cena rynkowa.

Jeżeli wynikowa wartość mieści się w zakresie 20%, wówczas podatek VAT jest naliczany na podstawie przychodu wykazanego w księgowości. Jeżeli wartość odbiega o więcej niż 20% w jednym lub drugim kierunku, wówczas podatek VAT należy obliczyć na podstawie wartości rynkowej przenoszonej nieruchomości.

Przykład. Dane początkowe: 20 stycznia 2009 r. LLC „X” zawarła umowę wymiany z LLC „Y”, zgodnie z którą LLC „X” wymienia partię gotowych produktów na zestaw sprzętu biurowego do biura. Zamieniony majątek został uznany przez strony za ekwiwalent. Cena transakcji uzgodniona przez strony wynosi 70 800 rubli, w tym VAT - 10 800 rubli.

26 stycznia 2009 r. strony wypełniły swoje zobowiązania: LLC „X” wysłała partię gotowych produktów o rzeczywistym koszcie produkcji 45 000 rubli; z oo "Y" dostarczyła sprzęt biurowy.

Sprzęt biurowy dostarczyła zewnętrzna organizacja transportowa, która wystawiła fakturę na kwotę 3540 rubli, w tym VAT - 540 rubli.

W księgowości LLC „X” należy dokonać następujących wpisów:

Dt 62 Kt 90-1 - 70 800 rubli. - odzwierciedla wpływy ze sprzedaży gotowych produktów na podstawie cen, po jakich w normalnych warunkach organizacja zakupiłaby sprzęt biurowy;

Dt 90-2 Kt 43 - 45 000 rubli. - odzwierciedla odpis rzeczywistego kosztu wyrobów gotowych przekazanych w zamian;

Dt 90-3 Kt 68, subkonto „Rozliczenia VAT” - 10 800 rubli. - odzwierciedla naliczenie podatku VAT od przychodów ze sprzedaży;

Dt 90-9 Kt 99 - 15 000 rubli. - odzwierciedla wynik finansowy (zysk) ze sprzedaży wyrobów gotowych;

D-t 08-4 Ustaw 60 - 60 000 rubli. - uwzględnia odbiór sprzętu biurowego w ocenie wartości sprzedaży wyrobów gotowych;

Dt 19-1 Zestaw 60 - 10 800 rubli. - odzwierciedla kwotę „naliczonego” podatku VAT od otrzymanego środka trwałego;

D-t 08-4 Zestaw 60 - 3000 rubli. - odzwierciedlał koszt usług dostawy sprzętu biurowego bez VAT;

D-t 19 Ustaw 60 - 540 rubli. - odzwierciedla kwotę „naliczonego” podatku VAT zgodnie z fakturą organizacji transportowej;

Dt 01 Kt 08-4 - 63 000 rubli. - rejestracja wyposażenia biurowego po kosztach początkowych i jego uruchomienie są odzwierciedlone;

Dt 60 Kt 62 - 70 800 rubli. - odzwierciedlone jest wyrównanie wzajemnych wymagań;

Dt 68, subkonto „Obliczenia podatku VAT”, Kt 19-1 - 10 800 rubli. - dokonali odliczenia podatku VAT „naliczonego” od otrzymanego sprzętu biurowego;

D-t 68, subkonto „Obliczenia VAT”, K-t 19 - 540 rubli. - dokonano odliczenia VAT „naliczonego” od usług.

Popularne jest pytanie, czy istnieją jakieś przywileje dla bliskich, którzy chcą zamienić przestrzeń życiową. Ale obecnie związana z tym wymiana mieszkań wymaga tych samych dokumentów i zaświadczeń, co w przypadku wymiany między obcymi.

Prawnicy twierdzą, że często zwracają się do nich z kwestią zamiany mieszkań. Aby zebrać wszystkie niezbędne dokumenty do wymiany mieszkania między krewnymi, musisz wziąć pod uwagę szereg czynników.

Ustawodawstwo Rosji nie wyróżnia czegoś takiego jak „wymiana pokrewieństwa”. Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej również nie przewiduje tego rodzaju wymiany. Między wymianą sprywatyzowanych i niesprywatyzowanych mieszkań jest znacząca różnica. Reprezentują różne cechy prawne.

Istnieje również umowa o nazwie „kupno-sprzedaż”, która różni się od umowy wymiany. Różnica polega na tym, że umowa sprzedaży obejmuje wymianę dowolnej nieruchomości na gotówkę. Z kolei umowa zamiany przewiduje wymianę jednej nieruchomości na drugą, a jeśli taka transakcja jest nierówna, należy się dopłata. Zaletą wymiany jest to, że nabywca domu nie musi zajmować się ogromnymi kwotami pieniędzy, ale ta operacja jest bardziej złożona i czasochłonna.

Wymiana mieszkań (prywatyzowanych) między krewnymi przewiduje porozumienie między osobami, z których jedna jest własnością osobistą. Taka wymiana przewiduje rejestrację w Rejestrze i ponowną rejestrację w organach katastralnych. Procedura kończy się wydaniem nowego dowodu rejestracyjnego każdej ze stron umowy.

Ten sam schemat wymiany, tylko między nieznajomymi, ma na celu ustalenie różnicy w kosztach przestrzeni życiowej. Ten rodzaj przesiadki jest bardziej niezawodny, ale jednocześnie poniesiemy spore koszty. Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej (TC RF) mówi, że kwota pieniędzy otrzymana w wyniku sprzedaży powierzchni mieszkalnej, która była własnością kogoś przez nie więcej niż trzy lata, stanowi dochód podlegający opodatkowaniu. Pobór podatków obejmuje trzynaście procent kwoty kosztów powierzchni mieszkalnej. Jeśli koszt mieszkania nie przekracza miliona rubli, podatek nie jest płacony. Zniesienie podatku przewiduje również przypadek, gdy mieszkanie jest własnością nie dłużej niż trzy lata, a jego cena nie przekracza miliona.

Przed podjęciem decyzji o takiej decyzji należy wziąć pod uwagę decyzję małżonka w tej kwestii. Jest to brane pod uwagę, gdy rozwód został przeprowadzony niecałe trzy lata temu i jeśli mieszkanie zostało kupione w związku małżeńskim. W przypadku prywatyzacji mieszkania przez jednego członka rodziny zgoda taka nie będzie wymagana w taki sam sposób, jak w przypadku dziedziczenia. Jeżeli uczestnikami transakcji są osoby niepełnoletnie, należy przedstawić oryginały aktów urodzenia oraz zgodę władz opiekuńczych.

Umowa darowizny może być wykorzystana, jeśli wymiana ma być dokonana między krewnymi. W takim przypadku nie ma podatku dochodowego. Przed 03.01.2013 taka umowa musiała zostać potwierdzona poprzez rejestrację. Ale 30 grudnia 2012 r. uchwalono ustawę, która zniosła taką rejestrację. Notariusz może poświadczyć dokument na wniosek darczyńcy. Fakt oddania mieszkania przewiduje zebranie określonych dokumentów:

Umowa wymiany musi być:

Sporządzono na piśmie.
Notarialnie.
Umowa musi określać charakterystykę obu obszarów mieszkalnych.
Należy zwrócić uwagę na dalsze losy zarejestrowanych mieszkańców mieszkań.
Dostarczane w trzech egzemplarzach.
Referencje (wyjaśnienie, plan piętra, paszport katastralny).

Zamiana krewnych mieszkania sprywatyzowanego na mieszkanie niesprywatyzowane

Ten rodzaj wymiany nie jest przewidziany przez rosyjskie prawo, więc będzie to trudny i długotrwały proces. Przede wszystkim musisz sprywatyzować wynajmowane mieszkanie. Następnie przejdź do procesu wymiany lub podarowania mieszkania.

Następna metoda jest nieco trudniejsza. Konieczna jest rejestracja pełnoletniego członka rodziny w mieszkaniu niesprywatyzowanym, a wcześniej wymeldowanie w mieszkaniu sprywatyzowanym. Jeśli wymiary mieszkania odpowiadają standardom zatrudniania socjalnego, to rejestracja odbędzie się bez żadnych problemów. Następnie, za pomocą oficjalnego dokumentu potwierdzającego darowiznę, wymień właściciela prywatnego mieszkania.

Artykuł 72 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (kodeks mieszkaniowy) mówi o możliwości wymiany wynajmowanej powierzchni mieszkalnej między kilkoma mieszkańcami nie tylko tego samego miasta, ale także różnych osiedli. Taka wymiana polega na wypełnieniu umowy, która określa warunki wymiany w trzech egzemplarzach. Z kolei jeden dokument musi być zarejestrowany. W przyszłości taki dokument ma moc prawną i świadczy o tym, że zobowiązania zostały już przeniesione na inną osobę.

Każdy uczestnik giełdy jest zobowiązany do przedłożenia władzom lokalnym oryginału dokumentu giełdowego w celu uzyskania ich akceptacji. Odmowa podania może być wydana w określonych przypadkach przewidzianych w art. 73 ZhK RF:

Jeden z zamienionych lokali nie nadaje się do dalszego zamieszkania w nim.
Prawo do korzystania z mieszkania jest negocjowane w sądzie.
Dom, w którym znajduje się mieszkanie planowane do wymiany, może zostać w najbliższym czasie rozebrany.
Osoba zarażona chorobami przewlekłymi może mieszkać w mieszkaniu wystawionym na wymianę, a mieszkanie z nim może być niebezpieczne dla zdrowia.
Możliwy kapitalny remont domu.

Odchylenie może być rozpatrywane w sądzie. W przypadku braku wszelkich ograniczeń wymagane będą następujące dokumenty:

Pisemna umowa zamiany mieszkań zatwierdzona przez władze lokalne.
Umowa zamiany wszystkich zarejestrowanych mieszkańców mieszkania. Bez takiej zgody postępowanie może zostać odrzucone.
Jeżeli w lokalu znajdują się mieszkańcy, którzy nie ukończyli 18 roku życia, umowa zamiany musi być potwierdzona przez organ opiekuńczo-opiekuńczy.
Certyfikowany wniosek o wymianę mieszkań.
Zaświadczenie potwierdzające brak zadłużenia pracodawcy.
Pomoc z księgi domowej.
Dokument o stanie mieszkania.
Plan domu.

Zgodnie z nowym rozporządzeniem Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej umowy najmu, które zostały wcześniej zawarte w celu wymiany mieszkań socjalnych, powinny zostać anulowane. Samorządy muszą rozwiązać te umowy i zawrzeć nowe w ciągu dziesięciu dni.

Umowa wymiany jest najważniejsza w tej procedurze. Ale oprócz tego musisz przygotować inne dokumenty do przedłożenia lokalnym organom administracyjnym:

Oprócz tych wszystkich dokumentów musisz mieć przy sobie pokwitowania zapłaty za wykonane operacje.

Pomimo tego, że zgodnie z prawem Federacji Rosyjskiej nie ma takiej procedury jak „wymiana mieszkań między krewnymi”, przestrzeń życiową można wymienić. Przypadek, gdy mieszkanie - czyjaś własność i gdy jest to służba komunalna - pozwala na dokonanie wymiany.

W ostatnim czasie coraz bardziej spada zapotrzebowanie na tego typu usługi. Ludzie nie chcą wymieniać majątku w obawie przed jakimikolwiek konsekwencjami. Dlatego kupowanie domu osobistego jest bardziej odpowiednią opcją.