러시아 연방 농업부

FSBEI HPE "오렌버그 주

농업대학"

경영연구소

국무부 및 지방자치행정부

졸업 프로젝트

지방자치단체의 사회적 안정을 위한 요소로서 주택 부문의 발전

(시 구성 “City of Orenburg”의 예를 사용하여)

졸업하다 R.F. 사이토프

감독자 A.A.프로니나

머리 부서 D.V. 쿨라긴

오렌부르크 - 2015

워크시트

소개..........................................................................................................................4

제1장. 러시아 연방 사회 안정의 요소로서 주택 부문 발전을 위한 이론적 기반

러시아 주택부문의 개념과 본질......7

러시아 연방의 주택 부문 규제를 위한 입법 및 규제 체계................................................................................................17

러시아 주택 부문에 대한 국가 규제…

제 2 장. "오렌부르크 시" 자치단체 영토 내 사회 안정의 요소로서 주택 부문 개발의 주요 방향 특성 .....36

2.1시내 주택재고 현황 분석 ··················36

2.2주택 부문 개발을 위한 지방자치단체 목표 프로그램의 시행...........................................................................................................45

2.3 도시 사회 인프라의 주택, 구조물 및 요소에 대한 자본 건설 실행 평가.........................................54

제3장. "오렌부르크 시" 자치단체 영토 내 사회 안정의 요소로서 주택 부문 개발의 주요 방향을 개선합니다. .............64

3.1 시 주택 재고의 유지 관리 및 보험 개발…64

3.2 도시 내 모기지 대출 가용성 보장.......................................................................................74

3.3 도시의 주택 부문 규제에 있어 지방정부의 역할 증대.......................................................................83

결론..........................................................................................93

사용된 소스 목록..........................................................................98

응용프로그램..........................................................................................................107

소개

관련성연구 주제는 러시아 사회의 현재 발전 단계에 따라 결정되며, 이는 사회 경제적 변화의 구현과 다양한 형태의 소유권을 기반으로 한 시장 관계 경제의 지속적인 변화에 의해 결정됩니다.

현재 주택 정책의 시행은 상품 및 서비스 시장뿐만 아니라 주택 건설 시장을 형성하기 위해 고안된 기업가 정신에 대한 국가 지원 및 통제 조건에서 수행됩니다. 도시 형성 "오렌부르크 시"의 영토에는 인구의 상당 부분에 대한 규제 및 소비자 요구 사항을 충족하는 주택이 부족합니다.

현재 러시아 사회의 경제적, 정치적 영역에서 민주주의와 관료주의의 확산, 시민사회의 형성, 물질적, 경제적 변화 등 근본적인 변화가 일어나고 있다는 점에도 본 연구의 중요성이 있다. 개인 발전을 위한 영적 기초. 현재 상황에서 오렌부르크 시 주택 부문의 중요한 측면은 주택 부족, 주택 재고 구조와 가족 인구통계학적 구조 간의 불일치, 도시의 기존 주택 재고와 도시 인구 간의 불일치 등입니다. 소비자의 주택 품질에 대한 요구 사항.

이 연구 주제의 중요한 측면 중 하나는 Orenburg시의 평균 주택 공급이 1인당 21.4평방미터라는 것입니다. "오렌부르크 시"라는 자치단체는 1인당 주택 공급 측면에서 러시아 내 80위를 차지했습니다. 인구의 일부는 9 평방 미터 미만입니다. 1인당 주민들은 공동 아파트에 거주하는 경우가 많습니다. 이러한 조건은 도시의 사회 경제적 발전에 부정적인 영향을 미칩니다. 그렇기 때문에 이 문제는 오렌부르크 지역 정부 당국과 오렌부르크 시 지방 정부 기관의 활동과 관련이 있습니다.

표적디플로마 프로젝트 - 도시 형성 "오렌부르크 시" 영토의 사회 안정 요소로서 주택 부문 개발의 주요 방향에 대한 연구

작업졸업 프로젝트:

러시아 주택 부문의 개념을 제시하고 본질을 드러냅니다.

러시아 연방의 주택 부문 규제를 위한 입법 및 규제 체계를 연구합니다.

러시아 주택 부문에 대한 국가 규제 방향을 결정합니다.

도시의 주택 재고 현황을 분석합니다.

주택 부문 개발을 위한 지방자치단체 목표 프로그램의 이행을 분석합니다.

주택, 구조물, 도시 사회 기반 시설 요소의 자본 건설 실행을 평가합니다.

도시 주택 재고의 유지 관리 및 보험 개발 방향을 결정합니다.

도시의 모기지 대출 가용성을 향상시키기 위한 제안을 합니다.

도시의 주택 부문을 규제하는 데 있어 지방정부의 역할을 결정합니다.

객체연구 - 지방자치단체 "City of Orenburg"의 영토에서 주택 부문에 대한 지방자치단체 정책을 구현하기 위한 지방정부의 활동

안건연구 - 도시 형성 "오렌부르크 시"의 영토에서 사회적 안정의 요소로서 주택 부문 개발 문제.

행동 양식연구. 도시 형성 "Orenburg City"의 주택 부문을 연구하고 분석하는 과정에서 문제 연구에 대한 구조적 기능적 접근 방식이 사용되었으며 체계적, 역사적, 사회학적 분석 방법 및 실증적 연구 방법이 적용되었습니다.

주택 부문 연구에 큰 공헌을 한 과학자는 V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I입니다. Kokorev, I. Kravchenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V.Yakimets.

구조논문 프로젝트는 서론, 세 장, 결론, 사용된 소스 목록 및 응용 프로그램으로 구성됩니다.

제1장. 러시아 연방 사회 안정의 요소로서 주택 부문 발전을 위한 이론적 기반

1.1 러시아 주택 부문의 개념과 본질

주택 부문은 항상 특별한 사회적 중요성을 갖고 있으므로 러시아 국가의 현대 사회 경제적 정책에는 주택 문제 해결이 가장 중요한 우선 순위로 포함됩니다. 이 문제의 사회적 중요성과 긴급성은 시민들에게 저렴하고 편안한 주택을 제공하는 임무가 "가장 시급한 임무 중 하나"인 러시아 연방 대통령 연방 의회에 보내는 연례 메시지에서 입증됩니다.

주택 부문은 주택 건설 및 재건축, 엔지니어링 및 사회 기반 시설의 구조 및 요소, 주택 재고 관리, 유지 관리 및 수리를 포함하는 국가 경제 영역입니다.

위의 주택 부문 정의는 주택의 생성 및 소비 과정의 본질을 완전히 반영하며 그 내용은 해외에서 널리 사용되는 "주택 부문"의 개념에 가깝습니다.

그러나 현재 과학 및 특수 소스 관리 분야의 연구 대상으로 주택 부문에 대한 통일된 이해가 없습니다. 주택 부문은 종종 주택 및 공동 서비스(주택 및 공동 단지, 주택 및 공동 서비스)로 식별되며 사회 영역의 요소로 연구됩니다. 그러나 주택 부문을 주택과 관련된 일련의 활동으로 생각하고 주 경제에서 독립 부문을 형성한다는 생각이 여전히 우세합니다.

주택 부문을 국가 경제의 한 영역으로만 이해하는 것은 경제적 요소를 강조하지만 사회적 지향을 완전히 반영하지는 않습니다.

이와 관련하여 저자에 따르면 다음 정의는 더 광범위하고 정확합니다. “주택 부문은 다면적이고 복잡한 시스템으로, 특별한 경제 이익뿐만 아니라 특별한 사회적 이익도 집중되는 영역입니다. 사람들의 삶에서 주택이 가장 중요합니다.” 이는 사회 발전에서 주택 부문의 특별한 사회적 역할을 강조합니다.

따라서 주택 부문은 사회 경제적 시스템으로 간주되어야 합니다. 동시에 주택 부문의 본질을 밝히는 데 있어서 근본적으로 중요한 것은 그 목적, 즉 인구의 주택 수요를 충족시키는 것입니다. 이러한 입장에서 볼 때, 거대 도시의 주택 부문은 주택 구입, 소유 및 사용과 관련하여 도시 공동체에서 나타나는 사회 경제적 관계 시스템으로 나타납니다.

이러한 이론적 전제를 바탕으로 주택 부문은 복잡한 사회 경제적 시스템의 특징을 가지고 있다는 점에 유의해야 합니다.

진실성,

다양성

요소의 관계,

역동성, 개방성,

적응성과 자기 조직화.

그러나 동시에 주택 부문은 사회적, 경제적 중요성으로 인해 특별하고 구체적인 특징도 가지고 있습니다.

주택 수요 충족과 관련하여 명확하게 표현된 사회적 지향 - 중요한 이점

도시의 경제 성장과 노동 인구의 상당 부분의 고용으로 인한 인구 소득에 영향을 미치는 개발의 승수 효과;

문제의 지역적 특성과 주택 부문 개발 규제에 있어 지방 당국의 우선적 역할;

주택에 대한 필요성이 실질적으로 만족되지 않기 때문에 소비자 수요가 증가합니다 (가족 성장, 주택 개선에 대한 욕구 등).

주택 부문에서는 당국, 인구, 기업의 이해관계, 그에 따른 경영 이론의 다양한 부문이 나타나고 접촉하게 됩니다.

주택의 구체적인 특징은 주택 유지 및 수리 과정에서 특히 두드러지며, 이는 주택이 사회적, 경제적, 기술적 부문으로 구분됨을 의미합니다.

주택의 사회적 특징은 첫째, 주택이 러시아 연방 헌법에 명시되어 있는 필수 재화라는 사실에서 나타납니다. 따라서 국가 당국과 지방 정부는 주거권 행사를 위한 모든 조건을 마련합니다.

주택 부문은 생산 부문의 일부와 주택 재고의 설계, 건설, 주요 수리 및 재건축, 유지 관리, 유틸리티 및 인구에 대한 기타 서비스 제공과 관련된 서비스 부문의 일부를 포함하는 복잡한 부문 간 생산 시스템입니다. 모든 형태의 소유권을 가진 대표의 주택 기금에서 생활 조건을 보장하기 위해.

주택 부문은 단순한 경제 부문이 아니라 사회 지향적인 경제 부문으로, 그 목적은 국가 안보 상태를 결정하는 요소로서 러시아 시민에게 생명 지원을 제공하는 것입니다.

그림 1은 2015년 1월 1일 현재 러시아 연방 영토에 위치한 주택 재고의 구조를 보여줍니다.

그림 1 - 2015년 1월 1일 현재 러시아 연방 영토에 위치한 주택 재고의 구조.

그림 1의 분석에서 알 수 있듯이 러시아 연방 영토(주택 재고)에 위치한 모든 주거용 건물은 소유권 형태에 따라 다음과 같이 나뉩니다(러시아 연방 주택법 제19조).

개인 주택 재고 - 시민이 소유하고 법인이 소유한 일련의 주거용 건물입니다.

주 주택 재고 - 러시아 연방이 소유한 일련의 주거용 건물(러시아 연방 주택 재고) 및 러시아 연방 구성 기관이 소유한 주거용 건물(러시아 연방 구성 기관의 주택 재고)

시립 주택 재고 - 지방 자치 단체가 소유한 일련의 주거용 건물.

공동 소유의 주택 재고.

그림 2는 2015년 1월 1일 현재 러시아 연방의 소유권 유형별 주거용 건물 구조를 보여줍니다.

그림 2 - 2015년 1월 1일 현재 러시아 연방의 소유권 유형별 주거용 건물 구조

그림 2의 분석에서 알 수 있듯이 주택 재고는 소유권에 관계없이 다음을 포함하는 모든 주거용 건물의 총체입니다.

주거용 건물;

특수 주택(기숙사, 보호소 호텔, 유연한 재고 주택, 주택 압류로 인해 주택을 잃은 시민의 임시 정착을 위한 주택 재고, 독거 노인을 위한 특별 주택, 장애인 하숙집) , 재향 군인 및 기타);

아파트;

서비스 숙소;

생활에 적합한 다른 건물의 다른 주거용 건물.

주택 재고에는 나열된 것 외에도 위생 및 기술 조건 측면에서 주거용 건물에 해당하지 않지만 시민이 생활을 위해 점유하는 건물도 포함됩니다.

그림 3은 2015년 1월 1일 현재 러시아 연방의 용도별 주택 재고 구조를 보여줍니다.

그림 3 - 2015년 1월 1일 현재 러시아 연방 내 사용 목적에 따른 러시아 연방 주택 재고 구조

<그림 3>의 분석에서 알 수 있듯이 주택재고는 사용목적에 따라 다음과 같이 구분된다.

사회적 용도를 위한 주택 재고 - 사회 임대 계약에 따라 시민에게 제공되는 주 및 시립 주택 재고의 주거용 건물 집합입니다.

특수 주택 재고 - 특정 범주의 시민이 거주하도록 고안된 주 및 시립 주택 기금의 주거용 건물 세트입니다.

개인 주택 재고 - 시민이 사용하는 개인 주택 재고의 주거용 건물 세트 - 거주용 건물 소유자, 가족 구성원의 거주 및 (또는) 무료 사용을 기준으로 다른 시민의 거주, 법인뿐만 아니라 특정 사용 조건에 따라 시민이 거주할 수 있는 건물의 소유자(민영화된 주거 건물)

상업용 주택 재고 - 해당 건물의 소유자가 유료 사용 조건에 따라 시민의 거주를 위해 해당 건물의 소유자가 사용하고 다른 계약에 따라 시민에게 제공되며 해당 건물의 소유자가 소유를 위해 사람에게 제공하는 일련의 주거용 건물 및(또는) 사용(임대).

최근 몇 년 동안 연방 및 지역 수준의 규제 문서에서 주택 및 공동 서비스에 적합한 개념(주택 및 공동 단지, 공공 시설인 공동 단지)이 직접 적용되었습니다.

주택재고관리의 문제점을 고려할 때 원칙적으로 주택관리와 공동서비스(단지)관리의 실효성을 공동으로 연구하고, 적절한 공동서비스(열, 물, 에너지 공급)의 발전을 발전으로 이해한다. 주택 인프라의. 이는 주택 및 공동 서비스, 더 정확하게는 별도의 주택과 별도의 공동 서비스(시립 단지)가 경제의 단일 부문인 주택 부문의 구성 요소라는 관리 분야의 많은 전문가들의 의견을 확인시켜 줍니다.

국가의 사회 경제적 변화의 가장 중요한 영역 중 하나는 인간 거주와 생활에 필요한 조건을 창출하는 주택 부문의 개혁과 개발입니다. 이 산업 기능의 전략적 목표는 시민의 주택 요구가 충족되고 주택 건설 및 유지 관리에 대한 품질 표준이 유지 및 개발되는 틀 내에서 주택 재고의 지속 가능하고 효과적인 경제적 회전율을 위한 조건을 만드는 것입니다. 그리고 다른 분야의 발전을 위해 긍정적인 자극이 재생산됩니다.

이러한 모든 활동은 주 주택 정책 시행의 일환으로 수행됩니다.

주택 정책은 건설에 직접 참여하거나 주택 구매에 대한 보조금을 제공하고, 시민의 독립적인 해결을 촉진하는 효과적인 메커니즘의 창설을 통해 러시아 연방 시민에게 양질의 주택을 제공하는 것을 목표로 하는 국가 및 지방자치단체의 활동을 말합니다. 주택 문제.

주택 부문은 현재 주택을 상품으로 전환하고 경제 주체의 독립적인 상호 작용을 기반으로 행정 분산 및 중앙 관리 시스템에서 개방형 무료 시스템으로 전환하는 것을 특징으로 하는 전환 상태에 있습니다. 주택 소비자의 상태, 공급과 수요에 따라 인구의 주택 수요를 충족합니다.

개발 및 사업 결정의 어려움에도 불구하고 주택 부문은 주택 시장 형성을 향한 적극적인 움직임을 시작했으며 시장 원리에 빠르게 적응하고 있습니다.

주택정책의 가장 중요한 특징 중 하나는 국가의 참여(활동)이다.

그림 4는 2015년 1월 1일 현재 러시아 연방의 주택 정책에 국가가 영향을 미치는 방식을 보여줍니다.

그림 4 - 2015년 1월 1일 현재 러시아 연방 주택 정책에 대한 국가의 영향 방식

그림 4의 분석에서 볼 수 있듯이 국가가 경제에 미치는 영향 정도를 분류하면 국가가 주택 정책과 시스템 전체에 영향을 미치는 네 가지 주요 방식을 구분할 수 있습니다.

1. 직접 서비스.

여기서 분명히 지방 예산 보조금에 중요한 역할을하는 주택 재고의 기술 유지 관리 및 유지 관리 시스템은 본질적으로 국유라는 점에 주목할 가치가 있습니다.

2. 규제 및 통제.

국가는 특정 기능을 수행하기 위한 특혜 과세 및 경쟁 유치에 대한 인센티브 시스템을 통해 주택 부문의 민간 기업가 정신 개발을 규제합니다. 생산의 독점적 성격(물 공급, 에너지 공급, 운송 등)이 있는 엔지니어링 인프라 분야에서도 규제가 필요합니다.

정부 당국은 이러한 조직이 합리적인 이익을 얻을 수 있도록 허용하지만 사회가 이러한 유형의 서비스 제공에 의존하기 때문에 가격 인상 능력을 제한합니다.

3. 안정화 및 개발.

정부 기관은 우대 세금 조건을 설정하고, 시장에 적합한 적절한 법적 지원을 마련하고, 주택 건설 및 엔지니어링 인프라에 대한 지출을 통해 성장에서 감소에 이르기까지 건설 생산의 급격한 변동을 통제하려고 노력하고 있습니다.

4.직접적인 영향.

국가는 주택 및 유틸리티 비용을 지불하기 위해 주택 보조금 형태로 사회적 지원을 제공할 뿐만 아니라 빈곤층, 군인 및 이민자를 위한 대상 지원 프로그램을 통해 주택 구입 및 건설을 제공합니다.

평균 소득을 가진 시민의 주택 공급 문제에 근본적으로 영향을 미치는 결정 방향은 모기지 대출입니다. 지방 당국은 주택담보대출 시장의 발전을 규제하고 주택 대출 과정에 관련된 모든 당사자(주택 건설 또는 구매를 위해 어떤 형태로든 자금을 제공하는 차용인, 대출 기관 및 투자자)와 상호 작용합니다.

따라서 주택 부문은 주택 건설 및 재건축, 엔지니어링 및 사회 기반 시설 요소의 구조, 주택 재고 관리, 유지 관리 및 수리를 포함한 국가 경제 영역입니다. 주택부문의 중요한 구성요소는 주택재고이다. 인구의 삶의 질과 러시아 시민을 위한 주택 제공은 그것이 얼마나 발전했는지에 달려 있습니다.

국가 주택 정책은 러시아 사회 경제적 변화의 중요한 구성 요소이자 정부 기관의 주요 활동 중 하나입니다. 시장경제로의 전환 과정에서 이러한 활동의 ​​내용은 주택부문 개혁에 속하며 그 중심이 되는 주택부문 개혁이다.

국가의 사회 경제적 변화의 가장 중요한 영역 중 하나는 인간 거주와 생활에 필요한 조건을 창출하는 주택 부문의 개혁과 개발입니다. "연방 주택 정책의 기본에 관한" 러시아 연방 법률에 따라 주택 부문은 주택 건설 및 재건축, 엔지니어링 및 사회 인프라 요소의 구조, 관리 등을 포함하는 국가 경제의 한 분야입니다. 주택 재고, 유지 보수 및 수리.

도시 주택 부문의 기초는 주거용 건물, 특수 건물 (기숙사, 유연한 주택, 퇴역 군인 기숙사 등), 생활에 적합한 기타 건물의 주거용 사무실 건물 등 주택 재고입니다.

주택 재고는 다음과 같은 유형으로 구분됩니다.

개인 - 시민 또는 법인이 소유한 기금: 개별 주거용 건물, 민영화, 건설 및 구매한 아파트 및 주택;

국가 - 러시아 연방의 국가 또는 구성 기관의 재산인 기금과 국영 기업의 완전한 경제 통제 또는 해당 유형의 재산과 관련된 국가 기관의 운영 관리 하에 있는 부서 기금

지방자치단체 - 지방자치단체가 소유한 기금 및 지방자치단체의 전체 경제 관리 또는 지방자치단체의 운영 관리로 구성된 부서 기금입니다.

공공 - 공공 협회의 자산인 기금

집단 - 민간, 주, 지방 자치 재산 및 공공 협회 재산의 다양한 주체에 대한 공동 공동 또는 공동 공유 소유권을 갖는 기금입니다.

오랫동안 도시 주택 부문은 소련 시대에 상당한 발전을 이루면서 경제의 공공 부문의 일부였습니다. 동시에 주거용 건물의 질과 착취 수준은 여전히 ​​낮았습니다. 대부분의 시민들은 선착순으로 새 주택을 무료로 받았고 수수료와 공과금은 유지 비용에 해당하지 않았습니다.

21세기 초 도시와 주택 부문의 급속한 발전. 혁명과 그에 따른 내전 중에 갑자기 중단되었습니다. 더욱이 많은 도시, 특히 대도시가 쇠퇴했습니다. 거의 모든 도시 경제 시스템이 파괴되었고 인구는 남쪽으로 해외로 도피하거나 비참한 삶을 살다가 단순히 죽었습니다. 이때 부유한 시민의 아파트에 가난한 사람들이 대규모로 정착하게 되었고, 그 결과 공동 정착이 우세해졌습니다. 돈이 전혀 쓸모가 없어 임대료가 폐지되었고 도시 주민들에게 서비스가 제공되지 않았습니다. 주택 재고는 사실상 운명에 맡겨졌습니다.

특정 경제 부흥과 공공 생활의 일부 합리화는 대도시의 부흥과 주택 재고 및 유틸리티 시스템의 복원을 위한 조건을 만들었습니다. 경제 문제를 해결하기 위해 체카를 대체한 NKVD는 도시의 주택 및 공동 시설 복원을 위한 조정자 역할을 맡은 공공 유틸리티 부서를 창설했습니다. 주택과 공동시설에 대한 다양한 형태의 소유권이 허용되었고, 주택과 공동서비스 이용에 대한 임대료가 복원되었습니다.

소개

1.1 주택 및 공동 서비스의 개념

결론

서지

소개

국가의 사회 경제적 변화의 가장 중요한 영역 중에서 인간 생활에 필요한 조건을 창출하는 주택 부문의 개혁과 발전이 두드러집니다. 이 지역의 주요 산업은 주택 건설 및 주택 서비스로, 주택 재고의 재생산 및 유지 관리는 물론 주택 및 공동 서비스를 직접 소비자에게 제공합니다. 러시아에서는 주택 부문의 개발 수준이 요구 사항을 충족하지 않습니다. 주택 부문에 할당된 작업이 최대한 이행되지 않아 인구의 삶의 질 저하에 큰 영향을 미칩니다. 그런 점에서 주택 문제는 여전히 우리나라의 가장 시급한 사회 문제 중 하나로 남아 있습니다.

주택 부문은 심각한 재정 부족, 취약한 재료 및 기술 기반, 인력 자격 부족, 신중한 주택 정책 부족, 활동의 규제 및 법적 측면에 대한 불충분한 정교화와 관련하여 심각한 어려움을 겪고 있습니다. 당국 및 소비자와의 관계 측면에서 조직의.

필요한 경제적, 법적 지원이 부족하여 주택건설 발전이 저해되고, 이로 인해 주택문제 해결이 극히 어려워집니다. 주택은 기타 공공 서비스와 함께 여전히 보조금을 받고 있으며, 유지 관리는 시 예산에 큰 부담을 줍니다. 부서별 독점, 제공되는 서비스의 낮은 품질 및 비효율적인 관리로 인해 주택 부문을 악마화하고 손익분기점 모드로 전환하며 소비자에게 제공되는 작업 및 서비스의 질을 향상시키는 데 중점을 두어 주택 부문을 개혁해야 할 필요성이 결정됩니다.

주택 유틸리티 개혁

도시에서 주택 개혁을 시행하는 것은 막대한 주택 재고가 도시에 집중되어 있고 국가 인구의 대다수가 살고 있으며 건설 및 주택 조직의 주요 역량이 위치하기 때문에 가장 중요합니다. 이미 언급한 주택 부문의 부정적인 특징이 가장 분명하게 드러난 곳이 바로 여기입니다. 부서별 독점; 인력의 자격이 부족함; 기술적, 기술적 후진성과 결과적으로 불만족스러운 작업 수준 인구의 이익을 무시하고 수행되는 작업 및 소비자에게 제공되는 서비스의 품질이 낮습니다. 우선, 이는 인구와 직접적으로 관련되어 있으며 본질적으로 인구를 위한 주택 및 공동 서비스 기술 체인의 리더인 주택 부문에 관한 것입니다. 따라서 개혁의 첫 번째 단계는 주택구조 개편의 효율성을 높이는 것을 목표로 한다. 주택 건설을 활성화하는 데 필요한 경제적, 법적 틀을 마련하는 일도 그에 못지않게 중요합니다. 이는 주택 문제를 해결하는 가장 중요한 수단이자 국가 경제를 위기에서 벗어나게 하는 핵심 고리가 될 수 있습니다.

전국 대부분의 대도시에서 주택 문제가 악화되고 주택 부문의 불만족스러운 상황은 주택 시스템의 급진적인 개혁과 대대적인 변화의 필요성을 결정합니다. 이러한 목표를 달성하려면 개혁의 주요 방향과 조치, 실질적인 구현을 위한 경제, 조직 및 법적 메커니즘의 정당화에 대한 신중한 연구가 필요합니다.

연방 차원의 전환기에 주택 정책 시행을 위한 기존 규제 및 법적 근거, 그리고 무엇보다도 국가 시행의 새로운 단계의 주요 방향인 "연방 주택 정책의 기본에 관한 법률" 목표 프로그램 "주택"과 대통령 관련 법령 및 러시아 연방 정부 법령에 따라 주택 부문 개혁을 위한 전략 계획이 결정됩니다. 그러나 특정 도시 수준에서 주택 개혁을 수행하려면 해당 지역의 사회 경제적 상황의 특성과 특성, 주택 부문의 발전 수준 및 주택 재고 상태를 고려하여보다 자세한 연구가 필요합니다. 및 유틸리티 시스템.

주택 부문의 기능과 발전에 있어 가장 중요한 경제적 문제를 고려하는 것의 타당성은 본질적으로 복잡한 이 문제에 대한 교육적 과학 및 방법론적 작업이 부족하기 때문에 설명됩니다. 더욱이 지난 10년 동안 과학 및 교육 문헌에서는 주택 문제에 대한 포괄적인 분석이 전혀 제기되지 않았습니다.

제1장 주택 및 공동서비스 현황

1.1 주택 및 공동 서비스의 개념

주택 및 유틸리티학과국가 경제의 한 분야로, 그 주요 목적은 정상적인 생활 및 근무 조건을 보장하는 서비스에 대한 인구의 요구를 충족시키는 것입니다.

주택 및 공동 서비스는 복잡한 관리 대상입니다.

정착촌의 생명 유지 단지의 기업과 조직은 매우 다양합니다. 동시에 두 그룹으로 결합될 수 있습니다.

자재 제품(급수 시스템, 가스 시설, 전기 네트워크)을 생산하는 유틸리티 기업 및 조직

서비스를 제공하는 유틸리티 기업(주거용 건물, 도시 여객 운송, 위생 청소 기업에 유리한 생활 조건을 조성하는 주택 및 유지 관리 조직)

주택 및 공동 서비스 부문에는 다음이 포함됩니다.

주택 산업 - 다음을 포함하는 산업:

도시 주택 재고;

개인 주택 재고

수리 및 건설 부서

수리 및 유지 관리 부서

자원 공급 - 복잡함:

물 공급 - 소비자에게 필요한 수량과 품질로 물을 제공하기 위한 일련의 조치입니다.

하수 처리 (물 처리) - 소비자로부터 물의 수용, 수집 및 제거뿐만 아니라 저수지로의 폐기 또는 배출 전 정화 및 중화를 보장하는 일련의 조치 및 엔지니어링 구조입니다.

열 공급 - 난방 및 온수 공급을 위한 열에너지 생산 및 판매;

가스 공급 - 소비자에게 직접 가스를 운송, 저장, 공급하기 위한 일련의 조치입니다.

전원 공급 장치 - 전기 에너지 전송:

가스 네트워크;

난방 보일러실;

운송 회사:

외부 조경 건설:

위생 시설

주택 및 공동 서비스 부문은 두 그룹으로 나눌 수 있습니다.

시장 가격이 경제적으로 정당한 관세 역할을 할 수 있는 주택 및 공동 서비스 부문의 경쟁 부문(주택, 수리 및 건설 생산, 폐기물 수집 및 처리 등)

독점 산업(상하수도 서비스, 도시 에너지) - 관련 규범 및 표준을 사용하여 과학적으로 입증된 방법을 기반으로 중앙에서 설립되고 결정됩니다.

1.2 주택 및 공동 서비스의 사회 경제적 본질

주택 산업의 국가 정책은 여러 번 "재검토"되었으며, 이 경우 불가피한 동요로 인해 관련자와 주민들은 주택 및 공동 서비스 개혁이 말할 수 없을 것이라는 강한 확신을 갖게 되었습니다. 러시아 연방이 채택한 주택법은 그러한 믿음을 무너뜨렸습니다. 이는 시장 경제에 부합해야 하는 업계 내 질적으로 새로운 관계를 구축하기 위해 고안되었습니다. 모든 결점에도 불구하고 이 강령은 새로운 경제 상황과 국민의 긴급한 요구에 부응하는 "누가 지불하는가"라는 원칙을 실천할 수 있습니다.

새로운 법률은 이전 시대로부터 물려받았으며 오늘날에도 여전히 존재하는 주택 및 공동 서비스 조직 관리에 대한 지방자치단체의 독점을 제거합니다. 이는 시민들이 아파트에서 정상적으로 생활하는 대신 생존을 강요당하는 산업의 가격 책정, 과세 및 자금 조달을 위한 조건을 만들었습니다. 예를 들어, 혜택을 상환하기 위해 주택 및 공동 서비스 기업에 모든 수준에서 막대한 예산 부채가 있는 경우 적절한 서비스 품질을 기대할 수 있습니까? 이를 바탕으로 에너지 공급자와 당국 사이에 갈등도 발생했습니다. 주택 협동조합과 주택 소유자 협회는 연방법에 따라 혜택을 받는 재향군인과 장애인에게 돈을 지불할 필요가 없다고 당국이 생각하는 특히 어려운 상황에 처해 있었습니다. HOA에 거주하는 사람들의 거의 50%가 퇴역군인이자 수혜자입니다. 그리고 HOA와 주택 협동 조합은 혜택 금액을 계산하고 특정 기간 내에 주택 및 공동 서비스에 대한 이전 지불금을 전액 지불해야하기 때문에 당국은 실제로 주택 소유자에게 혜택을 지불해야 할 의무를 옮겼다는 것이 밝혀졌습니다. 결과적으로 누락된 자금은 집을 유지하고 유지하는 데 드는 비용으로 충당되었습니다. 따라서 주택 소유자는 주에 대출을 제공했습니다.

업계 인구가 주택 및 공동 서비스에 대해 100% 지불하면 그에 대한 비용이 훨씬 저렴하게 상환됩니다. 이는 법에 따라 혜택을 받을 자격이 있는 시민 범주에 대한 혜택과 보조금이 여전히 "가상"인 반면 주택 및 공동 서비스 제공자는 실제 지불을 요구할 권리가 있기 때문에 발생합니다. 국가 지원을 받을 자격이 있는 인구가 정보와 자금의 수령을 확인할 수 없다는 사실로 인해 상황은 더욱 악화됩니다. 혜택과 보조금을 금전적으로 국민은행계좌로 이체하는 절차를 도입하면 상황을 바로잡는 데 도움이 될 것이다. 개인화된 계정을 도입할 필요성은 2004년 2월에 제기되었습니다. 이는 제공된 서비스에 대한 인구의 부채를 포함한 여러 문제를 해결할 것입니다. 일부 영토 실체에서는 그러한 부채가 수천만 루블에 이릅니다. 주택 및 공동 서비스에 대한 관세 인상은 저소득층 시민들을 절망적인 상황에 빠뜨립니다. 국가가 혜택에 대해 적시에 보상하지 않았기 때문에 그들은 서비스 제공자에게 비용을 지불할 수 없으며, 보상을 했다고 하더라도 지방 당국은 이를 발견했습니다. 이 자금의 다른 용도.

주택 및 공동 서비스 기관이 제공하는 서비스 품질은 인구의 요구 사항을 충족하지 못하고 관세 인상보다 크게 뒤떨어져 있습니다. 이는 일반적으로 주택 및 공공 서비스 근로자에 ​​대한 부정적인 태도를 유발합니다. 항상 술에 취해 주민들로부터 돈을 갈취하는 배관공에 대한 고정관념도 있었습니다. 하지만 솔직히 이 업계에 종사하는 400만 명의 사람들이 그런 모습을 보일 것이라고는 상상하기 어렵습니다.

주택 유지 관리 및 수리를위한 자금은 당국이 승인 한 조직을 통해 아파트 소유자로부터 징수되고 관세는 지방 정부에서 승인되며 단일 고객 서비스도 승인됩니다. 동시에 주택 비용을 지불하기 위한 대부분의 시민 자금은 당국에서 다른 목적으로 사용됩니다. 주민들은 합법적으로 질문합니다. "지불"에 "대규모 수리"열이 있습니다. 왜 수리가 없나요? 지방자치단체가 독립적으로 주택 서비스에 대한 수요를 창출하기 때문에 주민들은 행정 명령 체제 앞에서 무력하며 필요한 서비스의 아주 작은 부분만을 받습니다. 이러한 상황은 관세 승인을 변경할 수 있습니다. 연방 주체의 권한 있는 기관의 결정 없이는 지방자치단체가 관세를 독립적으로 변경할 권리가 없습니다.

역설: 주택의 70%는 개인 소유이고, 주민들은 주택 생산 및 공동 서비스 비용의 거의 100%를 지불하며, 관리 회사는 지방자치단체, 자금 규모 및 자금을 어디에 보낼지(행정부)에 의해 결정됩니다. 주택 및 공과금에 대한 인구 지불 수준이 미미했을 때 이러한 상황은 어떤 의문도 제기하지 않았습니다. 그러나 오늘날 상황은 급격하게 변했습니다. 예산은 인구를 기준으로 계산되지 않지만 인구는 소비하는 서비스에 대해 전액 지불합니다. 이것이 개혁이 제거하는 주요 모순입니다.

주택 및 공동 서비스 개혁은 비용과 소득의 회계 처리뿐만 아니라 주택 소유자에 대한 관리 조직의 연간 보고를 보장하도록 설계되었습니다. 집에서 수행할 작업 목록과 거주자에게 제공할 서비스 목록은 거주자 총회에서 승인됩니다. 이러한 방식으로 관세 인상을 규제하고 제한하는 것이 가능합니다. 거주자에게 제공되는 선택은 서비스 제공자 간의 경쟁을 지금처럼 가상이 아닌 현실로 만들 것입니다.

또한 주택 및 공동 서비스 부문 개혁의 주요 목표는 주택 관리 분야에서 민간 주도권 개발 및 경쟁 환경을 조성하고 주택 부문에서 주 및 지방 자치 단체를 철수하는 것입니다. 이를 향한 첫 번째 단계는 10년 전 주택 재고 유지를 위한 대회를 개최하기 시작하면서 이루어졌습니다. 그러나 특징적인 점은 공무원들이 자신의 필요와 목표에 맞게 업계 관계를 규제하기 위해 시장 원칙을 "적응"했다는 것입니다. 시간이 지남에 따라 대회는 지방자치단체의 지원에도 불구하고 여전히 수익성이 없는 지방자치단체에 "분명한" 이점을 제공하는 형식으로 바뀌었습니다. 그리고 지방 정부가 그러한 기업을 갖는 것은 유익했습니다. 그들은 이러한 기업뿐만 아니라 인구에 대해서도 영향력을 유지했습니다.

상황이 변하기 시작했다는 확실한 신호는 RAO UES, 자회사가 대표하는 RAO Gazprom과 같은 대기업을 포함한 민간 자본의 관심으로 간주될 수 있습니다. 그들은 보조금을 받는 산업에서 돈을 벌 수 있는 새로운 조건과 지불액의 충만함에 매력을 느낍니다. 일부 사람들에게는 이것이 패닉을 불러일으킵니다. 그들은 이제 이들 회사가 산업과 인구로부터 "마지막 주스"를 짜낼 것이며, 관세를 지속적으로 인상하려는 욕구로 인해 어느 누구도 "소매를 잡고" 있을 수 없을 것이라고 말합니다. 성급한 결론을 내리지 맙시다. 민간 자본이 주택과 공동 서비스를 잠재적인 수익원으로 보기 시작한 것은 좋은 일입니다. 이들 기업이 자산과 통신의 장기 임대 문제를 지속적으로 제기하는 것은 우연이 아니다. 현재 상태에서는 이익을 추출하는 것이 불가능합니다. 열과 물의 막대한 손실은 고정 자산의 극심한 악화를 나타냅니다. 일부 전문가들은 불가피한 인재에 대해서도 이야기합니다. 업계에 대규모 자본이 유입됨에 따라 이들 회사가 낡은 주택 및 공동 서비스 재건축에 투자하기 시작할 것이라는 사실을 믿을 수 있습니다.

주택 및 공동 서비스 부문에 가장 먼저 진출한 민간 기업도 주택 유지 관리에 더 이상 문제가 발생하지 않도록 주택 내 네트워크, 출입구 및 지붕 수리에 투자할 준비가 되어 있었습니다. 그리고 처음에는 많은 기업이 입구에 금속 문을 설치하고 지하실의 썩은 파이프를 교체하고 필요한 장비를 구입하는 등의 작업을 수행했습니다. 예를 들어, 서비스 주택 재고의 아파트 건물 중 하나에 평평한 지붕 대신 설치되고 여러 겨울을 성공적으로 견뎌낸 경량 피치 금속 지붕을 위한 프로젝트가 개발되었습니다. 계산에 따르면 그 건설은 전통적인 지붕 재료를 사용한 주요 수리보다 훨씬 효과적입니다. 그러나 안타깝게도 문제는 실험 이상으로 진전되지 않았습니다. 최근 몇 년 동안 주택 및 공동 서비스 부문에서 추구된 일관되지 않은 정책으로 인해 민간 기업은 정부를 조종하는 도구인 해당 산업에 돈을 투자하지 못하게 되었습니다. 이 업계에 종사하는 사람들에게는 투자 수익을 보장하고, 제공되는 주택 및 유틸리티 서비스의 질을 향상하려는 욕구를 자극하며, 명령 및 행정 자의로부터 소비자를 보호할 명확하고 정확한 "게임" 규칙이 필요합니다. 그리고 그러한 규칙은 이제 러시아 연방 주택법에 의해 제정되었습니다.

주택 및 공동 서비스는 인구의 삶의 질에 직접적인 영향을 미칩니다. 그러나 오늘날은 주민들이 산업의 운명을 결정할 권리를 갖는 드문 경우입니다. 그들에게 열린 새로운 권리의 이행에 대해 인구가 얼마나 수동적으로 반응하는지 관찰해보면, 그 변화의 첫 번째 단계가 성공했는지 의심해야 합니다. 그러나 이것은 잘못이 아니라 수년 동안 주택의 소유와 관리에서 소외된 시민들의 불행일 가능성이 높습니다. 오늘날 개혁의 주된 책임을 떠맡은 지방자치단체들은 개혁에 적극적으로 나서지 않는다.

1.3 주택 부문. 본질, 구성 및 구조

국가의 사회 경제적 변화의 가장 중요한 영역 중 하나는 인간 거주와 생활에 필요한 조건을 창출하는 주택 부문의 개혁과 개발입니다. "연방 주택 정책의 기본에 관한" 러시아 연방 법률에 따라 주택 부문은 주택 건설 및 재건축, 엔지니어링 및 사회 인프라 요소의 구조, 관리 등을 포함하는 국가 경제의 한 분야입니다. 주택 재고, 유지 보수 및 수리.

도시 주택 부문의 기초는 주거용 건물, 특수 건물 (기숙사, 유연한 주택, 퇴역 군인 기숙사 등), 생활에 적합한 기타 건물의 주거용 사무실 건물 등 주택 재고입니다.

주택 재고는 다음과 같은 유형으로 구분됩니다.

개인 - 시민 또는 법인이 소유한 기금: 개별 주거용 건물, 민영화, 건설 및 구매한 아파트 및 주택;

국가 - 러시아 연방의 국가 또는 구성 기관의 재산인 기금과 국영 기업의 완전한 경제 통제 또는 해당 유형의 재산과 관련된 국가 기관의 운영 관리 하에 있는 부서 기금

지방자치단체 - 지방자치단체가 소유한 기금 및 지방자치단체의 전체 경제 관리 또는 지방자치단체의 운영 관리로 구성된 부서 기금입니다.

공공 - 공공 협회의 자산인 기금

집단 - 민간, 주, 지방 자치 재산 및 공공 협회 재산의 다양한 주체에 대한 공동 공동 또는 공동 공유 소유권을 갖는 기금입니다.

오랫동안 도시 주택 부문은 소련 시대에 상당한 발전을 이루면서 경제의 공공 부문의 일부였습니다. 동시에 주거용 건물의 질과 착취 수준은 여전히 ​​낮았습니다. 대부분의 시민들은 선착순으로 새 주택을 무료로 받았고 수수료와 공과금은 유지 비용에 해당하지 않았습니다.

21세기 초 도시와 주택 부문의 급속한 발전. 혁명과 그에 따른 내전 중에 갑자기 중단되었습니다. 더욱이 많은 도시, 특히 대도시가 쇠퇴했습니다. 거의 모든 도시 경제 시스템이 파괴되었고 인구는 남쪽으로 해외로 도피하거나 비참한 삶을 살다가 단순히 죽었습니다. 이때 부유한 시민의 아파트에 가난한 사람들이 대규모로 정착하게 되었고, 그 결과 공동 정착이 우세해졌습니다. 돈이 전혀 쓸모가 없어 임대료가 폐지되었고 도시 주민들에게 서비스가 제공되지 않았습니다. 주택 재고는 사실상 운명에 맡겨졌습니다.

특정 경제 부흥과 공공 생활의 일부 합리화는 대도시의 부흥과 주택 재고 및 유틸리티 시스템의 복원을 위한 조건을 만들었습니다. 경제 문제를 해결하기 위해 체카를 대체한 NKVD는 도시의 주택 및 공동 시설 복원을 위한 조정자 역할을 맡은 공공 유틸리티 부서를 창설했습니다. 주택과 공동시설에 대한 다양한 형태의 소유권이 허용되었고, 주택과 공동서비스 이용에 대한 임대료가 복원되었습니다.

1.4 주택 및 공동 서비스의 주거 문제와 해결 방법

주택 시장: 주택 가격은 주택을 구입하려는 가족 수와 시장에 판매되는 주택 수에 따라 달라집니다. 따라서 수요가 증가하면 가격이 오르고, 공급이 증가하면 가격이 하락합니다. 신규 주택 재고 공급은 건설 산업에서 나오며 주택 가격 비율과 건설(현대화) 비용에 따라 달라집니다. 장기적으로 주택시장은 주택가격과 건설비용을 일치시켜야 한다. 단기적으로는 건설 과정에 따른 지연으로 인해 편차가 발생합니다. 따라서 주택 수요가 급격히 증가하고 주택 공급이 일정하게 유지되면 가격이 상승합니다. 가격이 비용보다 높은 한 주택이 위탁되고 있습니다. 새로 도입된 주택 재고가 시장에 진입하면 수요가 충족되고 가격이 하락하여 비용에 가까워집니다. 주택재고수요에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 부동산 매입으로 인한 소득(잠재임대료)이다.

주택 서비스 시장: 거주자는 소유자일 수도 있고 단순 임차인일 수도 있습니다. 주택 서비스에 대한 수요는 가족 소득, 주택 가격과 기타 상품(식품, 의복 등) 비용의 비율에 따라 달라집니다. 주택 서비스 비용(주택 사용에 대해 지불한 금액) 세입자의 경우 임대료이고 주택 소유자의 경우 부동산 소유로 인한 소득입니다. 주택 서비스에 대한 수요는 임대료 수준, 소득 수준 및 가족 수에 따라 달라집니다. 다른 모든 조건이 동일할 때 가족 수가 증가하면 주택 서비스에 대한 수요가 증가하고 공급이 일정하면 임대료가 증가합니다. 이것이 문명 세계의 주택 시장과 주택 서비스의 법칙입니다. 러시아는 독특한 역사적 발전으로 인해 여러 가지 독특한 특징을 가지고 있습니다.

러시아에는 실제 주택 소유자라는 계층이 없으며 지방 자치 단체는 주택 서비스 계약자 역할을 할 뿐입니다. 민간 기업도 그러한 조직의 역할을 할 수 있습니다. 이러한 상황은 예산 자금으로 충당되는 주택 및 공동 서비스 부문의 손실을 없애려는 욕구와 함께 정부가 제안한 주택 및 공동 서비스 개혁의 기초를 형성했습니다. 실제로 이는 단일 고객 서비스 구성이라는 주요 활동으로 축소될 수 있습니다. "단일 고객"의 역할은 주거용 건물 그룹 서비스 계약을 제공하는 지방 자치 단체 자체 (또는 그 대표자, 도시가 큰 경우 단일 고객의 서비스가 구역, 구역으로 구성됨)입니다. 블록, 소구역, 안뜰). 서비스 품질에 대한 특정 요구 사항과 관련 서비스가 성공적으로 제공되는 경우 계약자에게 이전되는 금액이 설정됩니다. 그러한 계약을 획득하기 위해 경쟁할 지방 기업과 민간 기업 사이에 경쟁이 일어날 것으로 예상되며, 이는 특히 주택 및 공동 서비스 부문의 관세 수준에 대한 통제를 강화할 수 있게 할 것입니다. 유틸리티 서비스에 대한 관세를 점진적으로 인상하고 임대료를 인상하여 유틸리티 부문의 수익성을 점차적으로 제거합니다. 이 경우 임대료는 건물의 운영 비용과 현재 수리 비용을 충당하는 수준으로 인상됩니다. 위에서 이미 언급했듯이 이 계획에는 주택 소유자가 없기 때문에 건물의 주요 수리 및 재건축 비용은 예산에서 수행되거나 전혀 수행되지 않습니다. 또한 공공 유틸리티 작업에서 모순되는 상황이 발생하고 있습니다. 현재 교차 보조금 관행을 수행하고 있습니다. 한 소비자 그룹(인구)에게 서비스를 제공하는 비용의 일부가 다른 그룹(기업, 기업, 조직).

엄밀히 말하면 인구에 대한 관세 인상은 다른 유틸리티 서비스 소비자 그룹에 대한 관세 인하를 의미해야 하지만 제안된 조치에는 이러한 문제 공식이 명시적으로 명시되어 있지 않습니다. 이러한 사례 공식화는 일반적으로 아파트가 위치한 건물의 임대료(임대료)와 운영 비용 간의 차이에 대한 이해가 부족함을 나타냅니다. 특히, 노후화된 주택 재고와 기숙사(전체 건축 면적의 평방미터당 거주자 밀도가 상대적으로 높음)의 운영 비용은 새로운 고급 주택 재고를 유지하는 데 드는 비용보다 훨씬 높습니다. 따라서 호스텔의 "평방 미터"에 대한 지불 금액은 일반 편안한 아파트의 동일한 면적보다 몇 배 더 높고 후자의 경우 "엘리트"보다 그에 따라 더 높은 것으로 나타났습니다. 아파트 주택재고. 그럼에도 불구하고 아파트 임대료는 주택 소유자의 임대료(보다 정확하게는 준임대료)를 나타낸다. 후자의 크기는 다른 이유로 규제됩니다. 이는 건물의 운영 비용이나 건설 비용과 직접적인 관련이 없습니다. 주택 서비스 규제 계획에 주택 소유자가 없다고 해서 당연히 위치와 다양한 주거 편의성 수준으로 인해 임대 소득이 없어지는 것은 아닙니다. 그러나 이제 이러한 소득은 주민들이 암묵적인 형태로 충당합니다. 이로 인해 장기적으로 만 드러나는 중요하지만 완전히 명백하지는 않은 여러 가지 결과가 발생합니다.

첫째, 금전적으로 직접적으로 고려되는 명시적인 임대 소득이 없기 때문에 도시의 과세 기반이 좁아집니다. 또한 시 예산의 수입 항목(시립 자산 임대 수입)이 비용 항목으로 전환됩니다. 주택 및 공동 개혁이 성공적으로 시행된 후에도 주거용 건물의 주요 수리는 비용으로 수행되어야 합니다. 어떤 식으로든 예산 자금을 조달합니다.

둘째, 자본 수리 문제 외에도 신규 주택 건설 및/또는 기존 주택 재고의 재건축 문제도 있습니다. 주택 노후화 과정을 중단하는 동시에 새로운 건설을 계속하는 것은 불가능해집니다. 조만간 대량의 주택 건설로 인해 낡은 주택 재고로 주택이 처분되는 양도 똑같이 늘어납니다. 도시 슬럼의 점진적인 형성은 불가피해지고 있다. 임대료를 개보수 감가상각비 정도만 정해도 자금을 중앙집중화하면 신축과 노후주택 재건축이 가능해진다. 이러한 상황에서 주택은 자본 재생산에서 장기간 사용이 가능한 소비재로 전환됩니다. 특히 개별 주택(코티지)의 경우 이는 그 자체로 이의를 제기하지 않지만 사실 시장 교환에 주택 재고를 포함하는 메커니즘을 사용하면 이 기금이 자본이 될 수 없습니다. 소유자에게 이익을 가져다 줄 수 없습니다. 따라서 엄밀히 말하면 소비재 구입에 대해서만 이야기하고 있기 때문에 주택 건설에 대한 투자는 불가능합니다. 따라서 이 과정에 대한 대출도 불가능합니다(상대적으로 좁은 소비자 신용 영역을 고려하지 않는 경우). 결과적으로 총 투자액이 감소하고 이는 국가 전체의 경제성장률에도 영향을 미칩니다.

마지막으로, 현재 상황은 일반적으로 임대료가 여전히 노동 가격에 포함되어 있지 않기 때문에 노동 시장의 이동성을 크게 감소시킵니다. 주로 민영화된 주택의 개인 소유주와 중개인이 제공하는 소규모 주거용 아파트 시장에 수반되는 높은 임대료는 이주를 상당히 복잡하게 만듭니다. 영토 불균형이 심화되고 있으며 이는 경제성장에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 도시, 특히 소규모 도시는 일종의 '실업자의 함정'으로 변하고 있다.

따라서 제안된 주택 및 공동 서비스 개혁의 주요 조치는 주 및 지방 예산을 비용의 일부에서 해방하려는 욕구만을 나타낼 뿐 이 분야의 주요 문제를 전혀 해결하지 못합니다. 도시 개발의 자본주의적 메커니즘의 시작을 달성하려면 훨씬 더 깊은 제도적 변화가 필요합니다(예: 주택에 대한 권리 폐지, 주택 사유화 기한 도입 및 현대 러시아에서 다소 인기가 없는 기타 조치). ). 또한 구조적 변화도 필요합니다. 1제곱미터의 주택을 건설하는 데 드는 비용이 매우 높고 품질이 매우 낮기 때문에 러시아 도시의 신규 건설량이 지속적으로 감소하고 있습니다. 더욱이, 일반적으로 낮은 수준의 평균 임금으로 인해 많은 인구가 새 주택에 대한 수요를 보일 수 없습니다. 결국 1㎡의 건축가격은 m의 새 주택은 1㎡의 가격보다 낮아야 합니다. m. starog(평균 가격 수준을 의미) 또한 최저 임금이라도 직원이 주택을 임대할 수 있어야 합니다. 이 경우에만 시장 메커니즘 출시에 관해 이야기할 수 있습니다. 불행히도 현재 러시아 경제의 추세는 정반대입니다. 그 결과 불균형이 지속적으로 축적됩니다. 후자를 제거하는 것이 점점 더 어려워지고 있으며, 이러한 상황 발전의 결과는 경제 재화의 일부를 관료적으로 분배하고 점점 더 많은 부분의 서비스를 소비하도록 배분하는 결과를 가져올 수 있습니다. 불균형은 언뜻보기에 무해하지 않습니다. 특히 사용 가능한 주택이 부족하여 정부가 할당한 특정 자금을 사용하더라도 석탄 산업에서 수익성이 없는 여러 광산을 폐쇄하는 문제를 해결할 수 없습니다. 광부의 재교육과 적응을 위해.

결과적으로, 운명의 의지에 따라 우울한 도시와 지역에 있는 노동자들의 사회적 항의는 궁극적으로 돌이킬 수 없을 것 같았던 정치적 과정의 변화와 시장 개혁의 축소로 이어질 수 있습니다. 국가 및 경제 엘리트는 과도기 경제에서 주택 문제의 본질에 대한 이해가 분명히 없습니다. 이는 러시아 도시 개발에 있어 미래의 부정적인 현상을 불가피하게 만드는 것으로 보입니다.

제2장 주택 및 공공서비스 부문 개혁

2.1 주택 및 공공서비스 부문 개혁의 주요 목표

주택 및 공동 서비스 개혁의 주요 목표는 시민들에게 고품질의 신뢰할 수 있고 저렴한 주택 및 공동 서비스 제공을 보장하는 것입니다. 국가의 형성 변화로 인해 국가의 경제 참여가 급격히 감소했습니다. 따라서 개혁의 두 번째 목표는 주택 및 공동 서비스에 대한 예산 지출을 최적화하는 것입니다.

본질적으로 주택 및 공동 서비스는 더 이상 공공재가 아닌 개인 소비의 산물이 되며, 국가의 역할은 주택 및 공동 서비스에 대한 특정 사회적 표준의 가용성을 보장하는 것으로 전환됩니다. 국가는 또한 시민들에게 편안하고 안전한 생활 환경을 제공합니다. 이 책임을 이행하기 위한 도구 목록에서 물 공급, 하수, 난방 보장은 그다지 중요하지 않습니다. 따라서 국가는 국가 규제 메커니즘을 통해 공공 서비스 제공의 안전성과 신뢰성을 보장해야 합니다.

주택 개혁의 초기 목표는 세 가지 주요 임무를 결정했습니다.

주택 및 공동 서비스의 질과 접근성을 향상시키기 위한 주택 및 공동 서비스 시장 관계 개발

예산 지출의 효율성 증대 특정 수준의 주택 및 공동 서비스를 제공하는 데 실제로 도움이 필요한 시민을 위한 목표 지원;

제공된 서비스의 성능과 개발, 신뢰성 및 안전성을 보장하기 위한 유틸리티 단지의 규제.

2.2 주택 및 공과금에 대한 새로운 지불 시스템으로의 전환 정보

"연방 주택 정책의 기본에 관한" 러시아 연방 법률 제15조에 따라, 인구에 대한 주택 및 공동 서비스 수준을 높이기 위해 러시아 연방 정부 장관 협의회는 다음을 결정합니다.

부록에 따라 주택 및 공과금에 대한 새로운 지불 시스템으로의 단계적 전환 시기를 승인합니다.

전환 기간 동안 주 및 시립 주택 재고의 주요 수리 비용을 조달하기 위한 기존 절차를 유지하고 이러한 비용을 시민이 지불하는 주택 및 공동 서비스에 포함하지 마십시오.

주택에 대한 사회적 규범 내에서 주택 및 유틸리티 지불에 대한 보상 (보조금)을 제공하는 형태로 시민을위한 사회 보호 조치를 동시에 사용하여 주택 및 유틸리티 지불 금액의 증가가 수행되도록 설정합니다. 총 가족 소득과 기존 혜택을 고려하여 유틸리티 소비에 대한 영역 및 표준.

시민에게 주택 및 공공요금 지불에 대한 보상(보조금) 제공 절차에 관한 첨부된 규정을 승인합니다.

2014년 1월 1일부터 주택 재고 소유자와 공공 유틸리티 기업(주택 수리 및 유지 관리, 유틸리티 기업) 간의 계약 관계로 전환합니다.

공공요금 징수와 임대 또는 임대를 위해 제공되는 주택에 대한 지불은 주택 소유자 또는 이러한 기능을 수행할 권한이 있는 기관이 수행하도록 설정합니다.

이 결의에 따라 결정된 주택 및 공공 서비스 유지 및 수리 비용의 백분율로 시민 지불 조건 및 수준 내에서 주택 및 공동 서비스 소비 표준, 주택 및 공동 서비스 요금 및 관세를 승인하도록 설정합니다. , 지방 행정부가 수행합니다.

2014년 1월 1일부터 연체일당 1%의 비율로 주택 및 공과금 연체에 대한 벌금 금액을 설정합니다.

2개월 이내에 러시아 연방 지방자치경제위원회에:

a) 승인하다:

주택 및 공동 서비스에 대한 소비 기준을 결정하는 방법론;

주택 및 공동 서비스에 대해 경제적으로 실현 가능한 요율 및 관세를 계산하는 방법론;

b) 러시아 연방 정부 각료회의에 제안을 제출합니다.

아파트의 전체 면적을 기준으로 주거용 건물 사용에 대한 주택 공급 및 지불 결정으로의 전환에 대해

주택 재고의 사용 및 안전에 대한 국가 통제 조직에 관한 것입니다.

러시아 연방 노동부는 평균 총 가계 소득 계산 절차에 대한 제안을 러시아 연방 정부 장관 협의회에 2개월 이내에 제출합니다.

러시아 재무부는 새로운 주택 지불 시스템으로의 단계적 전환 기간 동안 주택 유지 및 수리, 주택 및 공동 서비스에 대해 지방 정부에 보조금을 제공하는 절차를 유지해야 합니다. 시민이 주택 비용으로 지불한 자금으로 충당되지 않는 범위 내에서.

러시아연방 지방자치경제위원회에 러시아연방, 영토, 지역, 자치구, 자치구, 모스크바 및 상트페테르부르크 시 내 공화국 행정부의 업무를 조정하여 단계적 전환을 이행하도록 위임합니다. 주택 및 유틸리티에 대한 새로운 지불 시스템.

러시아 연방 구성 기관의 주 당국과 지방 정부는 주택 및 공과금에 대한 새로운 지불 시스템으로의 전환에 대한 기본 매개 변수를 설정할 권리를 보유하지만 연방 정부로부터 자금을 지원받는 시스템이 만들어질 것입니다. 예산(주로 이전 형태)은 연방 표준에 따라 계산됩니다. 동시에, 러시아 연방 구성 기관은 지방자치단체 간 예산 자금 분배를 위해 유사한 메커니즘을 사용할 것을 권장합니다.

주택 지역에 대한 연방 사회 규범의 표준입니다. 러시아 연방 구성 기관의 국가 당국은 러시아 연방 법률에 따라 주택 지역의 사회적 규범에 대한 지역 표준을 수립하고 해당 권리를 지방 정부 기관에 위임할 권리가 있습니다. 그러나 러시아 연방 구성 기관 간에 연방 예산 자금을 재분배할 때 러시아 연방 정부는 연방 기준을 따릅니다.

주택 지역의 사회적 규범에 대한 연방 표준은 인구를 위한 주택 제공에 대한 다음 표준을 기반으로 결정됩니다. 3인 이상 가족당 총 주택 면적은 42제곱미터입니다. 미터 - 2인 ​​가족용, 33평방미터 미터 - 혼자 사는 시민을 위한 것입니다.

1제곱미터당 주택 및 공동 서비스 제공 비용에 대한 연방 표준입니다. 총 주택 면적의 미터입니다. 지정된 표준은 주택 및 공동 서비스의 표준 세트를 기반으로 계산됩니다. 주요 수리, 열 공급, 물 공급, 하수, 가스 공급, 전기 공급을 포함한 주택 유지 관리 및 수리는 다음과 같이 평균 일반적인 소비 표준을 고려합니다. 러시아 연방 주택 및 공동 서비스의 경제 지역에서 제공되는 평균 한계 한계 비용도 포함됩니다. 이 표준은 매년 개정되며 일반적인 인플레이션 수준을 고려하여 연방 표준 값의 변경이 수행되어야 함을 확립해야 합니다(교차 보조금 취소 및 에너지의 급격한 변화는 제외). 물가).

2.3 주택 및 공동 서비스 부문의 공공 통제

러시아 건설부는 주택 및 공동 서비스 부문의 지역 공공 통제 센터 네트워크 개발을 모니터링하고 지원합니다. 러시아 연방의 71개 구성 기관에 공공 통제 센터가 설립되었습니다.

주택 및 공동 서비스 부문의 공공 통제는 다음과 같은 형태로 수행됩니다.

· 주택 및 공동 서비스 부문의 법 집행 관행 모니터링;

· 러시아 연방 전체와 특정 지역 내에서 주택 및 공동 서비스 부문의 개별 문제를 분석하는 활동을 수행합니다.

· 시민의 호소를 고려하기 위해 현장 조사를 포함한 조사를 실시합니다.

· 법정에서 시민의 이익을 보호하는 데 도움을 제공합니다.

· 연방 및 지역 차원에서 규제 법률 행위에 대한 공개 조사 수행

· 낡은 주택의 재정착을 위한 지역 프로그램 구현과 아파트 건물의 자본 수리를 위한 지역 프로그램 구현을 모니터링합니다.

주택 교육 분야에서 활동하고 주택 및 유틸리티 서비스 소비자의 권리를 보호하는 비영리 조직은 러시아 연방의 모든 구성 기관에 존재합니다. NP "주택 및 공동 서비스 통제"는 이러한 조직의 등록을 편집했으며 웹사이트 gkhkontrol.ru에서 공개적으로 사용할 수 있습니다. 등록부는 323개의 전문 비영리 단체를 포함하는 디렉토리 형태로 출판되었습니다.

2014년 1월 1일부터 NP “주택 및 공동체 통제” 공개 리셉션 및 지역 공개 리셉션은 시민으로부터 2,500건 이상의 요청을 받았으며 새로운 수도 형성을 포함하여 400건 이상의 교육 및 교육 행사가 개최되었습니다. 수리 시스템.

2.4 러시아 연방 주택 및 공동 서비스 자금 조달의 근본적인 변화

알려진 바와 같이, 개혁 이전에는 업계의 주택 및 공동 서비스 부문의 유지 및 개발 비용의 약 98%가 주택 및 공동 서비스를 담당하는 부처, 부서, 기업 또는 조직의 예산에 속했습니다. 시설.

예산에 대한 주택 및 공동 서비스 부문과 관련 부서 및 기업의 거의 완전한 재정적 의존은 잔여 자금 할당으로 인해 작업에 극도로 부정적인 영향을 미쳤습니다. 합리적 사용에 대한 관심이 부족하기 때문입니다. 광범위한 부서 간 불일치로 인해 업무를 조정하고 자원을 운용할 능력이 없었습니다. 주택 및 공공 서비스 기업에서는 막대한 손실이 흔했습니다. 지역과 부서의 예산은 상당한 재정적 어려움을 겪었습니다. 주택 및 공동 서비스에 대한 지출은 많은 지역, 도시 및 지방자치단체 예산의 30~70%에 달해 수요를 충족하기가 어려웠습니다.

대차 대조표 주택 및 공동 서비스가 위치한 산업, 농업, 건설 및 기타 경제 부문의 기업은 자신에게 특이한 기능에 참여해야했습니다. 생산 개발 및 개선을 위해 더 효율적으로 사용할 수 있는 노동, 자재 및 재정 자원이 소비되어 효율성이 향상되었습니다.

따라서 산업 자체와 경제의 다른 부문 및 영역, 정부 기관 및 모든 수준의 예산은 주로 이러한 모든 부정적인 현상을 제거하여 주택 및 공동 서비스 부문을 개혁하는 데 관심이 있었습니다.

현재, 부서별 주택과 공공 시설의 90% 이상이 지자체 소유로 이전되었습니다. 이에 따라 주택 및 공공서비스 시설을 지방자치단체에 이전한 대다수 기업은 이미 기존에 비생산적인 기능에서 벗어나 생산 효율성에 중점을 두고 있다. 이 작업의 또 다른 긍정적인 결과는 대부분의 주택 및 유틸리티 회사가 지방자치단체 소유로 이전되어 업계의 부서별 불일치와 관련된 부정적인 현상이 크게 제거되었다는 것입니다. 동시에, 영토 예산은 지방자치단체 소유로 승인된 물건의 유지 관리를 위해 상당한 추가 비용을 발생시키며, 많은 경우 많은 영토의 과세 기반 능력을 초과합니다. 보조금 지급액이 늘었고, 보조금 예산 규모도 늘어났다.

따라서 주택 및 공동 서비스 부문의 기업을 자급 자족으로 전환하고 예산 자금 조달에 대한 의존도를 줄이고 제거하는 개혁의 주요 과제에 대한 신속한 해결책에 대한 필요성이 더욱 커졌습니다. 주택 및 공동 개혁을 촉진하기 위해 레버는 러시아 연방의 구성 기관에 임시 재정 지원을 제공하는 데에도 사용됩니다. 특히 현금 격차를 메우기 위해 연방 예산에서 대출을 발행하고 임금 및 기타 사회적 혜택에 대한 부채를 갚을 때 레버가 사용됩니다. .

2.5 유틸리티 단지의 현대화. 업계 민간 투자 유치

유틸리티 단지의 현대화는 러시아 건설부의 주요 업무 분야 중 하나입니다. 관세 인상을 제한하고 예산 자금을 최소한으로 사용하면서 주택 및 공동 서비스 부문을 현대화해야 한다는 사실 때문에 국가는 해당 산업에 대한 민간 투자를 유치하기 위한 조치를 취하고 있습니다.

현재 주택 및 공동 서비스에 대한 민간 투자 유치를 위한 조건 조성을 목표로 하는 규제 체계 준비 작업이 실제로 완료되었습니다.

지난 6개월 동안 16개를 포함하여 약 30개의 규제 법률이 채택되었습니다. 장기 투자 계획 및 관세 규제로의 전환을 위한 과정이 설정되었습니다. 주택 및 공동 서비스 부문에 대한 민간 투자를 유치하기 위한 조건을 조성하고 새로운 "게임 규칙"을 형성하기 위한 주요 입법 변경 사항이 승인되었습니다.

오늘날 주요 임무는 이러한 규칙의 시행과 지역 및 지방 당국의 새로운 법안의 효과적인 시행을 위한 방법론적 지원을 제공하는 것입니다.

이와 관련하여, 러시아 연방 구성 기관을 위해 러시아 건설부는 러시아 연방 구성 기관의 주택 및 공동 서비스 개발을 위한 일련의 조치 모델("로드맵")을 준비했습니다. 주택 및 공동 서비스 분야의 모든 연방 결정을 지역 및 지방자치 차원에서 이행하기 위한 조치의 세부 목록(공공시설 인프라 현대화, 공공 서비스 품질 개선, 공동 재산의 주요 수리를 위한 지역 시스템 작업) 아파트 건물의 경우, 황폐한 주택에서 시민을 이주시키기 위한 프로그램 시행, 산업 투명성 제고 등). 이러한 일련의 조치는 2014년에 각 지역에서 승인되어야 하며 주택 및 공공 서비스 개혁 지원 기금에서 지역에 재정 지원을 제공하기 위한 조건 중 하나가 될 것입니다.

시장 참여자, 지역, 지방자치단체, 은행, 투자자를 위해 러시아 건설부는 업계 민간 투자에 대한 모범 사례 등록부를 작성하는 작업을 조직했습니다. 이는 성공적인 경험을 연구, 활용 및 복제할 수 있는 기회를 제공할 것입니다.

이미 이 지역에서는 총 2,270억 루블에 달하는 70개 이상의 투자 프로젝트가 시행되고 있습니다. 이 중 1,390억 루블(61%) 이상이 개인 투자자의 자금입니다.

결론

글로벌 경제는 주택 및 공동 서비스 기업 자체의 전략이 아니라 이들과 관련된 당국의 전략이며, 이는 시 행정에 대한 재정 및 행정적 의존성으로 인해 합법적입니다. 세계 경제는 할당된 예산 자금의 단기적인 직접적 감소나 관세 인상을 제공하지 않으며, 다른 모든 조건이 동일합니다.

주택 및 공동 서비스에 대한 막대한 현재 비용과 자본 투자의 필요성은 다양한 자금 조달 소스 시스템의 형성을 목표로 합니다.

도시 인프라의 다변량 개발 시스템을 형성하려면 지방 정부에서 재정 자원의 유입을 촉진하기 위한 일련의 조치를 개발해야 합니다. 이 단지는 마케팅 도구를 기반으로 합니다. 수령된 자금은 향후 주택 및 공동 서비스 부문의 현재 비용을 절감할 자원 절약 기술, 자동화, 기계화, 보험 및 기타 조치를 도입하는 데 사용됩니다.

주택 조직과 관련된 글로벌 저축 전략의 주요 방향은 주택 및 공동 기업 활동의 다양화입니다. 광범위하면서도 조화로운 서비스 제공은 주택 및 공동 서비스 기업을 위한 새로운 자금 조달원의 출현으로 이어질 것이며 활동 프로필을 유지하고 인구의 요구를 더 잘 충족시킬 것입니다.

세계 경제 전략은 주택 및 공동 서비스 분야의 지방 자치 단체 기업과 관련된 당국의 전략으로, 기업 내 다각화 전략, 조직 및 금융 재설계 및 기계화 전략의 구현을 통한 포괄적인 비용 절감을 포함합니다. 유틸리티 기업의 경우 글로벌 경제 전략은 에너지 절약 기술 도입으로 표현됩니다.

러시아와 선진국의 주택 및 공동 서비스 개발 수준에 대한 비교 평가는 러시아의 주택 및 공동 서비스 부문에서 인구에 대한 서비스 품질 수준이 부족하고 관리 메커니즘이 비효율적임을 보여줍니다. 이 단지의 조직 및 관리에 대한 질적으로 새로운 접근 방식의 개발 및 구현은 선진국의 경험을 고려하여 수행되어야 합니다.

최근 몇 년 동안 주택 및 공동 서비스 업무를 구현하는 유일한 방법은 체계적인 접근 방식이라는 것이 분명해졌습니다. 개혁의 둔화는 지도자의 개인 실패와 관련이 없지만 상당한 영향을 미치는 현상이 되었기 때문입니다. 전국의 지역 수. 연방 차원의 주택 및 공동 서비스 부문 개혁 과정의 관리는 본질적으로 부문별 성격을 띠는 반면, 지방자치 차원에서는 매우 포괄적이라는 사실에는 일정한 모순이 있습니다. 전문가들은 주택 및 공동 개혁과 도시 부동산 관리 과정, 예산 및 조세 제도 개혁, 사회 기술 표준에 대한 지방자치단체 형성 사이의 약한 연관성을 지적합니다. 위기극복은 주택 및 공공서비스 부문의 전반적인 기능과 관리의 변화를 통해서만 가능합니다. 체계적인 접근 방식은 업계의 구조적 재구성과 이 분야에서 상호 작용하는 참가자 간의 관계 변화를 고려해야 합니다.

구성 기업과 조직의 보조금 없는 개발을 위해 공식화된 보편적 사회 시장 모델을 기반으로 주요 요점에 제시된 주택 및 공동 서비스의 개혁과 현대화를 위한 세부 프로그램의 개념은 주요 방향, 방법론을 드러냅니다. 제안된 조치의 접근법 및 계산. 그리고 새로운 품질의 주택 및 공동 서비스 형성을 기반으로 개발된 특정 권장 사항, 사회적으로 검증된 소프트 관세는 생산의 기술 현대화를 늘리고 장비, 통신 시스템을 업데이트하며 가장 중요한 것은 편안함과 표준을 향상시키는 데 도움이 될 것입니다. 러시아인의 생활.

주택 및 공동 서비스 개혁의 주요 목표는 다음과 같습니다.

품질 기준을 충족하는 생활 조건을 제공합니다.

제공된 서비스에 대한 품질 표준을 유지하면서 서비스 제공업체의 비용과 그에 따른 관세를 줄입니다.

산업이 손익분기점 운영 모드로 전환되는 동안 주택 및 유틸리티에 대한 지불 시스템을 개혁하는 과정의 인구 완화.

서지

1. 러시아 연방 헌법

러시아 연방 주택법

2013년 4월 5일 연방법 N 38-FZ "러시아 연방 주택법 개정 및 연방법 "주택 및 공동 서비스 개혁 지원 기금에 관한"

2012년 12월 25일자 연방법 N 270-FZ "주택 및 공동 서비스 개혁 지원 기금에 관한 연방법 개정"(개정 및 보완됨)

2011년 11월 24일 러시아 연방 정부 법령 N 975 "국영 기업(주택 및 공동 서비스 개혁 지원 기금)을 희생하여 러시아 연방 구성 기관에 제공되는 추가 재정 지원에 대해"

Abolin A.A. "주거 및 공동 서비스 수당을 보상금으로 전환" 2013 P.22

Buzyrev V.V. "주택경제학" 2006 P.173

Bashmakov I.I. "주택 및 공동 서비스 비용을 지불하는 인구의 능력" 2013, pp. 126-134

Dronov A.A. "러시아의 주택 및 공동 서비스 상태와 개혁 전망" 2013, pp. 11-14

Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. 2010년 7월 27일자 연방법 N 190-FZ "열 공급에 관한"(항목별)에 대한 해설. P.3-8

Panin A.N., Korzhov V.Yu. 2007년 7월 21일 연방법에 대한 논평 N 185-FZ "주택 및 공동 서비스 개혁 지원 기금"(E.A. Kameneva 편집). 31페이지

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러시아 연방의 주택 부문 현황.

주택 정책 형성을 위한 새로운 접근 방식

(분석적 검토)

N.P. Koshman, 러시아 건축업자 협회 회장,

K.K. Glinsky, 저렴한 주택 및 모기지 시장부 부국장, 명예 건축업자,

V.N. Ponomarev, 저렴한 주택 및 모기지 시장 부서 이사, 물리 및 수학 과학 박사, 교수

러시아 건설 헌장에서

“정부가 주택을 개인 재산으로 취득하는 과정을 보장한다면 시민에 대한 의무를 이행하고 국가 번영에 참여할 수 있는 기회가 확대되는 것입니다.”

F. 루즈벨트

I. 주택재고현황

1957년 CPSU 중앙위원회와 소련 각료회의 결의안 "소련의 주택 건설 발전에 관한" 결의안이 채택된 지 반세기가 지났습니다.

주택 부문의 개혁 이전 정책은 주택 건설에 대한 예산 자금 조달 및 완성된 주택 분배에 대한 국가 시스템을 기반으로 주택 관계에 대한 엄격한 국가 규제를 기반으로 했습니다.

1980년 개인 소유 주택은 전체 주택 재고(1,861만 평방미터)의 33.3%를 차지했으며, 도시와 농촌 주택 자금 중 도시는 각각 19%, 농촌 지역은 66%를 차지했습니다.

1977년 소련 헌법에 따라 시민의 주택 권리는 국가 및 공공 주택 재고의 개발 및 보호, 협동 주택 및 개별 주택 건설 촉진, 생활 공간의 공적 통제 하에 공정한 분배를 통해 보장되었습니다. 편안한 주택 건설 프로그램과 아파트 및 유틸리티에 대한 저렴한 임대료가 시행되었습니다.

시장 원리에 기초한 새로운 경제 관계는 주택 부문에 대한 접근 방식을 근본적으로 변화시켰습니다.

1993년 러시아 연방 헌법은 국가에 주택 건설을 장려하고 시민의 주택 권리 행사를 위한 조건을 조성할 의무를 부여했습니다. 동시에 다음과 같은 새로운 중요한 조항이 등장했습니다. “... 주택이 필요한 법에 명시된 저소득층 및 기타 시민은 무료로 또는 주, 지방 자치 단체 및 기타 주택 기금에서 저렴한 수수료로 제공됩니다. (제40조).”

주 및 공공 주택 기금에서 그들이 점유하고 있는 주거 건물의 시민 소유권으로의 무료 이전(민영화)을 통해 짧은 시간에 거대한 부동산 소유자 계층을 형성할 수 있게 되었고, 이는 이후 기존 주택 시장의 기초가 되었습니다.

2000년에 이미 시민이 소유한 주택 재고 비율은 58%(16억 2천만 평방미터)에 달했습니다. 향후 5년 동안 이 수치는 73.7%에 이르렀고 세계 대부분의 선진국의 수치를 초과했습니다. 이는 국가 주택 정책의 변화와 국가가 대규모 주택 건설에 대한 직접 자금 조달을 거부한 결과입니다.

1990년에 인구가 자신의 자금과 빌린 자금을 사용하여 건설한 주택 면적이 600만 평방미터에 달했다면, 6,170만 평방미터 중 농촌 지역을 고려한 건설 주택의 경우(9.7%), 이후 10년 동안 이 비율은 41.6%로 증가했고, 2006년에는 47%로 증가했습니다. 이는 90년대 이후 이 부문에서 국가가 급속히 철수했음을 보여줍니다. 경제 .

1987년 이후 공공 주택 재고 비율은 80%에서 15%로 감소했습니다. 1990년에 빈곤층으로 등록된 가구 중 14%가 새 아파트를 받았다면, 2005년에는 이 비율이 4%에 불과했습니다.

따라서 지난 세기 중반에 비해 새 세기 초에 발생한 우리나라의 정치, 경제 구조 변화는 주택 부문의 모든 구성 요소에 큰 영향을 미쳤습니다.

안타깝게도 새로운 입법 체계 형성의 첫 번째 단계에서 관리를 위해 아파트 건물과 인접 토지를 건물 소유자에게 실제로 이전하는 프로세스가 논리적으로 완료되지 않았습니다.

러시아 연방 주택법이 채택된 지 2년이 지난 지금도 주택 재고 관리 및 유지를 위한 조직적 기능 분할은 실제로 완료되지 않았습니다.

러시아 연방은 60~80년대 주택 건설 분야에서 획기적인 발전을 이룬 후 지난 수십 년 동안 주택 부문에 축적되어 임계 수준에 도달한 문제들을 어깨에 짊어지고 21세기에 들어섰습니다.

주택 재고의 재앙적인 상태, 주택 및 공동 서비스 시스템의 극도로 불만족스러운 상태, 엔지니어링 네트워크 및 통신의 거의 보편적인 비상 상황, 압도적 다수의 인구의 낮은 지불 능력-이것이 매일 발생하는 주요 문제입니다. 사회의 사회적 안정성에 더 큰 영향을 미칩니다.

더 이상 누구에게도 주택의 경제적, 사회적 중요성을 납득시킬 필요가 없습니다.

이제 부의 개념 목록에 있는 10명 중 8명은 편안한 아파트나 개인 주택의 존재를 최우선으로 생각합니다. 거의 40년 전, 인기 영화 '사막의 하얀 태양'의 유명한 부정적 인물인 압둘라조차도 행복한 노년에 대한 이해를 특징으로 하여 '좋은 집'을 최우선에 두었습니다.

소련에서 페레스트로이카가 시작될 무렵에는 1,400만 가구(약 4,000만 명)가 주택 대기자 명단에 올랐습니다.

도움이 필요한 사람이 가장 많은 사람은 RSFSR에 있었으며 800만 가구가 넘었습니다. 동시에 러시아 전체 주택 재고(3천만 평방미터)의 17%는 노후되고 안전하지 않은 건물이었으며 주 및 시립 주택 재고의 14% 이상이 긴급 수리가 필요했습니다.

II. 주택 부문의 변화

지난 20년 동안 주택 부문에는 어떤 변화가 일어났나요?

러시아의 전체 주택 재고(29억 5,600만 평방미터)를 구성하는 1,900만 개의 주거용 건물 중 60% 이상이 30년 이상 된 건물입니다.

황폐하고 긴급한 재고량은 4배(최대 1억 2천만 평방미터) 증가했으며 2천만~2천4백만 평방미터의 비율로 계속 증가하고 있습니다. 연간 미터. 2006년에만 낡은 주택에 여러 차례 재난이 발생해 인명피해가 발생했다.

표준 수명이 만료된 50~60년대에 지어진 패널하우스에 530만 가구가 살고 있습니다.

500만 명의 러시아인이 다세대 주택에 거주하고 있어 즉각적인 대대적인 수리가 필요합니다.

약 4천만 명의 사람들이 원칙적으로 "주거용"이라고 부를 수 없는 건물에 모여 있습니다. 왜냐하면 기본적인 가구 편의시설이 부족하기 때문입니다. 전체 주택 중 24%는 수돗물이 없고, 29%는 하수도가 없으며, 20%에는 난방 시설이 없습니다. 도시 부지 중 19%에는 욕조나 샤워 시설이 없습니다.

이러한 상황에서 여론재단(www.fom.ru)이 2006년 3월 실시한 러시아 44개 지역, 영토, 공화국의 100개 거주지 인구에 대한 조사에서 많은 전문가들의 결론이 확인된 것은 당연합니다. 주택 문제가 가장 시급한 사회 문제 중 하나라는 사실을요.

응답자의 2/3(65%)는 자신이 살고 있는 곳에서 인구가 "빈곤한" 주택을 제공받고 있다고 믿고 있습니다. 네 번째 응답자 모두가 상황을 "만족"으로 평가했으며 4%만이 "좋음"으로 평가했습니다.

주택 상황에 대한 부정적인 평가 비율은 농촌 거주자(71%), 시베리아(72%) 및 극동 지역(75%) 응답자 사이에서 가장 높았습니다.

모스크바에서도 응답자의 절반은 인구에게 주택이 제대로 제공되지 않는다고 믿고 있습니다.

러시아인 중 10%만이 최근 이 분야에서 긍정적인 변화를 언급한 반면, 응답자의 28%는 반대 견해를 갖고 있습니다. 상황은 점점 더 악화되고 있습니다. 대다수(51%)는 주택 부문의 상황이 지난 1~2년 동안 변하지 않았다고 생각합니다.

주택, 공동 기반시설, 에너지 부문의 고정자산 감가상각률은 임계점을 거의 넘어 70%에 달합니다. 전문가들에 따르면, 이는 향후 몇 년 안에 대규모 인재로 이어질 것이라고 합니다.

최근 몇 년 동안 처음으로 모스크바, 우랄 지역 및 기타 여러 대규모 지역에서 에너지 용량 부족이 발생하기 시작했으며 계속 증가하고 있습니다.

일반적으로 1995년 이후 전력 산업의 주요 산업 생산 구조에서 체적 지표가 감소했습니다. 1995년에 전력 산업이 제조 제품 총량의 10.5%를 차지했다면 2004년에는 이 수치가 7.6%로 감소했는데, 이는 1992년 수준보다 0.5% 낮은 수치입니다.

이 모든 것에는 러시아 전력 산업의 개혁이 필요했습니다. 주요 초점은 업계 기업의 효율성을 향상하고, 투자 활성화를 기반으로 발전 조건을 조성하며, 소비자에게 안정적이고 중단 없는 에너지 공급을 보장하는 것이었습니다.

급진적인 변화가 이미 시작되었습니다. 산업에 대한 국가 규제 시스템이 변화하고, 경쟁적인 전력 시장이 형성되고, 새로운 회사가 탄생하고 있습니다. 2003-2008년 러시아 OAO RAO UES 전략 개념이 채택되었습니다. “5+5” 산업의 목표 구조는 2008년에 형성될 것입니다.

우리는 개혁이 계획된 목표에 도달하고 에너지 부문이 주택 재고와 동시에 성장하는 국가의 주택 및 공동 서비스 부문에 필요한 모든 것을 제공할 수 있기를 바랄 뿐입니다.

러시아의 평균 주택 공급량은 20.9㎡입니다. 1인당 m은 40㎡인 유럽 선진국에 비해 거의 2~3배 적은 수치입니다. 1인당 이상, 미국에서는 약 80평방미터입니다. 사람마다.

그러나 러시아에서 말하는 이러한 보안은 "와드의 평균"입니다.

소수의 시민이 넓은 면적과 향상된 편안함을 갖춘 고급 아파트에 살고 있습니다(방 4개 이상의 아파트 수는 410만 개). 1,680만 가구가 방 3개짜리 아파트에 살고 있으며, 대다수인 3,650만 가구가 방 1개 및 2개짜리 아파트에 살고 있습니다.

이들은 주로 흐루쇼프 개혁 기간에 받은 아파트입니다. 수년에 걸쳐 첫 번째 소유자는 늙고, 자녀는 성장하고, 가족을 시작했으며, 손자는 이미 성장했으며, 모두 계속 함께 살면서 개선된 생활 조건을 위해 수십 년을 기다리고 있습니다. 따라서 생활공간 제공에 대한 전국 평균 지표는 실제 상황을 정확하게 반영하지 못하고 있다.

1980년에 도시와 마을에 1인당 0.43평방미터가 도입되었다면, 2005년에는 이 값이 0.33평방미터로 감소했습니다. 따라서 최소한 유럽 수준의 생활 공간 제공을 달성하려면 주택 커미셔닝 규모를 최소 1㎡ 이상으로 늘려야 합니다. 1인당 연간.

III. 우선 국가 프로젝트 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"

1. 주택 재고.

주택 재고의 재앙적인 상태, 수백만 명의 시민이 인간적인 조건에서 살 수 있는 권리(수십 년 동안 실현되지 않았음), 그리고 그에 따라 사회에 고조되는 사회적 긴장으로 인해 당국은 다음을 포함하는 것 외에는 다른 대안이 없었습니다. 우선순위 사회 프로젝트 중 주택 문제.

현재 시행되고 있는 국가 프로젝트인 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"(이하 프로젝트)은 실행하기 어려운 만큼 의미가 깊습니다.

프로젝트의 기초를 형성하는 2002-2010년 연방 목표 프로그램 "주택"(이하 프로그램이라고 함)에 따른 주택 가격은 특정 범주의 시민에 대한 주정부의 법적 의무의 관점에서 고려됩니다. , 특정 통합 특성(북부인, 체르노빌 피해자, 군인, 바이코누르 출신 이민자 또는 젊은 가족)에 따라 일반 인구와 구별됩니다. 간단히 말해서, 이들은 수혜자의 범주입니다.

프로그램 개발자에 따르면 이에 대한 국가 지원이 확립되어 구매력을 충분히 높일 수 있습니다.

분명히 위에 나열된 문제는 이 규모의 프로젝트를 개발할 때 최종 결과의 달성 가능성을 보장하기 위한 계획된 조치 및 메커니즘에 대한 가장 심각한 재정적, 경제적, 기술적 및 사회학적 정당성을 요구했습니다.

프로그램의 두 번째 단계(2005-2010)의 재무 지표는 전년도 결과를 기반으로 명확해지고 부분적으로 구조적으로 변경되었으며 자체적으로 단일 주 고객을 확보하고 새로운 지표를 받았지만 프로그램은 원래 원칙을 유지했습니다. 특정 범주의 시민에게만 주택 구입에 대한 주 재정 지원을 제공합니다.

프로그램 구현을 위한 주요 재정 메커니즘은 보조금과 대출이며 개발자에 따르면 이는 인구의 유효 수요를 늘리고 주택 시장 형성을 가속화하여 주택 문제의 심각성을 신속하게 완화해야 합니다. 고전적 계획에 따르면 수요는 공급 증가에 영향을 미치고 저렴하고 편안한 주택 건설에 상당한 투자를 유치해야 합니다.

이러한 맥락에서 최근 러시아 Gosstroy의 국가 주택 정책 부서 책임자였으며 현재는 이 분야의 선도적인 전문가 중 한 명인 Rosstroi의 부국장인 A.S. Starovoitov의 의견이 있습니다. 도시 문제에 관한 자문 네트워크의 회원이었으며 심각한 관심을 받을 가치가 있었습니다. 그리고 UN 유럽 경제 위원회의 주택 관리국: ““저렴한 가격”이라는 용어는 비교적 최근에 러시아 주택 전문가의 어휘에 등장했습니다. 다양한 국제기구 및 주택정책 분야 전문가들과 적극적으로 협력한다. 국제적으로 전문적으로 사용되는 경우 두 개의 영어 단어가 사용되며 러시아어로 "가용성", "저렴성" 및 "접근성"으로 번역됩니다.

영어 "적정 가능성"의 의미에서 접근성은 주택 공급 문제에 대한 사회적 지향을 명확하게 해석하며 시장 조건에서 독립적으로 구매할 수 없는 인구 범주에 적절한 주택을 제공할 수 있는 능력으로 해석됩니다. 사회주택의 대명사.

UN 문서에서 주택의 "저렴한 가격"이라는 용어는 다음과 같이 해석됩니다. "저렴한 주택은 지역 주택 시장에서 일반적으로 제공되는 것보다 낮은 가격으로 제공되는 표준 품질의 주택입니다. 여기에는 보조금을 받는 임대 주택, 공유 소유 주택을 포함한 보조금을 받는 저비용 민간 주택, 일부 시장 상황에서는 판매용 저비용 주택이 포함될 수 있습니다. 지방 당국의 도시 계획 및 주택 계획은 위와 같은 의미에서 적절한 양의 저렴한 주택을 제공해야 합니다.”

저렴한 주택에 대한 영국의 정의는 다음과 같습니다. "저렴한 주택"은 시장 가격보다 낮은 임대로 제공되는 사회 주택으로 분류될 수 있으며 "중간 임대"와 같은 다른 형태의 하위 시장 주택도 포함될 수 있습니다. » (임대료가 적용되는 경우) (사회임대료보다는 높지만 시장임대료보다는 낮다) 일반적으로 저렴한 주택이란 모든 형태의 소유권에 대해 보조금을 지급받거나 “저비용” 주택을 의미합니다.

"가용성"이라는 의미에서 "접근성"이라는 용어는 완전히 다른 의미를 갖습니다. 즉, 취득 또는 임대를 위한 모든 시장 메커니즘에 대해 자유 시장에서 주택을 충분히 공급한다는 의미입니다.

“주택” 프로그램에서 저자는 주로 다양한 저렴한 옵션을 위한 충분한 시장 공급을 창출하는 것을 의미하기 위해 “저렴한 가격”이라는 용어를 사용합니다.

프로그램 실행을 위해 제안된 메커니즘을 분석하면 러시아 정부가 계획한 거의 모든 단계가 국가 주택 부문의 시장 관계를 더욱 발전시키고 개선하는 데만 목표를 두고 있다는 결론을 내릴 수 있습니다.

프로그램의 초기 데이터를 바탕으로 우리는 개선된 주거 환경이 필요한 러시아 가정의 61% 중 대략 절반(전체 가족 수의 30%)이 향후 5년 내에 주거 환경 개선이 필요하다는 결론을 내릴 수 있습니다. 주택담보대출이 급증하면서 주택문제를 해결할 수 있게 됐다. 또 다른 약 9%의 가족(또는 450만 가족)은 주거 환경 개선을 위한 대기자 명단에 올라 있으며 5~7년 내에 주 및 지방자치단체의 사회적 사용 기금을 통해 주택을 확보할 수 있습니다.

그러나 이러한 낙관적인 전망에도 불구하고 이 프로그램은 나머지 22%의 빈곤가정, 즉 3,200만 명의 주택 문제를 해결하기 위한 어떠한 조치도 제시하지 못하고 있습니다.”

2. 새로운 문제와 오래된 문제.

이전에 충분한 관심을 받지 못했던 주택 문제의 인구통계학적 요소는 시간이 지남에 따라 국가의 정치와 경제에 점점 더 많은 영향을 미치고 있습니다. 우리나라의 외부 이주 과정은 아직 상당한 규모를 확보하지 못했기 때문에 주요 인구 통계 문제는 원주민과 관련이 있습니다.

UNECE 인간 정착 위원회가 지적한 추세는 러시아를 포함한 서유럽과 동유럽 국가 모두의 특징입니다. 평균 규모가 동시에 감소하는 가구의 증가는 인구 증가를 초과하는 주택 수요 증가율로 이어집니다. 한부모 가정의 증가로 인해 한부모 가정에 사는 자녀의 수가 증가합니다. 인구의 급속한 노령화와 그에 따른 의존도의 증가로 인해 국가가 부담해야 하는 추가 비용이 발생합니다.

따라서 주택 건설 계획은 특히 대도시의 주택 재고 형성 역사와 관련된 기존 인구통계학적 모순도 고려해야 합니다.

웹사이트 www.asm.rusk.ru에 게시된 S.M. Lyzhin의 "대량 건설 주택 인구의 연령 구조 개발 특징" 및 기타 여러 출판물에서 다음과 같은 분석이 제공됩니다. 저자가 1986~2005년에 실시한 연구 자료를 기반으로 합니다.

도시의 주택 재고 구조 형성은 국가 발전의 사회 경제적 단계에 해당하는 상당한 기간에 걸쳐 고려됩니다. 도시의 주택재고를 형성하는 과정에서 인구는 주택 건설 시기와 거주 기간에 비례하여 분포된다.

주거 지역은 건축 및 점유 기간에 따라 다양한 유형의 건물로 구성됩니다. 기업에서 주택을받은 도시 거주자의 대다수는 실제로 직장과 거주지를 바꾸지 않고 죽을 때까지 그곳에 남아있었습니다.

2002년 러시아 인구조사에 따르면 근로연령 남성과 여성의 58.1%가 출생 이후 영주권에서 계속 거주하고 있으며, 14.2%는 근로연령을 초과하고 있다(비교하자면 미국의 평균 가족은 거주지와 직장을 바꾼다) 수명 동안 6~7회).

이로 인해 대도시, 60-70년대에 건설된 주거 지역에서는 다양한 사회 문제가 커지고 있습니다. 노인을 위한 진료소가 심각하게 부족하고 유치원 기관 수가 감소하고 있으며, 특히 지난 10년 동안 모든 주택은 사라졌고 개인이나 관공서로 자리를 내주거나 그 자리에 고급 주택이 들어서 있는 주택이 늘어났습니다.

또한, 주거지역의 확대로 인해 교통문제가 발생하고, 노인들이 접근하기 어려운 크고 값비싼 슈퍼마켓을 건립하는 것이 유행이 되었으며, 주민들에게 친숙한 작은 지역 상점들은 문을 닫고 있습니다.

이러한 현상의 이유는 인구의 인구 이동, 도시 주민의 연령 특성 및 심지어 영토를 반영하여 시간이 지남에 따라 필요성이 변한다는 사실에 있습니다.

시민들을 스스로 일하도록 유도하는 초기 기업이 주택 및 사회 기반 시설 건설에 참여했다면 이제는 경제 입법 체계가 급격히 변화하는 상황에서 충분한 권한을 받은 지방 당국의 관심사가 되었습니다. 도시 계획 분야에서는 새로운 도시 계획을 준비하고 대량 건설을 위한 계획을 수립할 시간이 없었습니다. (원칙적으로) 철거된 건물 부지에서 현지에서 건설을 수행하는 경우 기존 사회 기반 시설을 개선하는 것은 사실상 매우 어렵습니다.

대량 주택 건설의 주요 단계에서 주거용 건물의 각 유형에 대한 인구 통계학적 구조를 연구한 결과 다음과 같은 여러 가지 특징과 일반적인 현상이 드러났습니다.

1. 주택 건설의 각 단계에는 고유한 인구 통계학적 구조가 있습니다.

2. 인구의 각 연령 그룹은 적절한 서비스 및 편안함 조건의 창출을 요구합니다.

3. 산업용 주택의 대량 주택 건설 기간 동안 특정 인구 구성을 가진 대규모 주택 개발의 거대한 영역이 형성되었으며, 이는 오늘날 새로운 주택 건설 구조를 형성할 때 연령 특성을 고려해야 하며 사회복지제도.

사람의 각 연령은 고유한 특별한 관계를 형성합니다. 어린아이, 초등학생, 청소년, 노인 등 모두는 충족되어야 하는 고유한 특성, 필요 사항, 습관 및 욕구를 가지고 있습니다.

주거 문화는 주거 단위 자체(아파트)뿐만 아니라 영토, 주거 교육의 일반적인 구조에서도 이러한 수준의 편안함과 삶의 질을 보장해야 합니다. 인구가 충족됩니다. 이러한 요소를 무시하면 인구 사이의 사회적 불만이 증가할 수 있습니다.

따라서 연방 목표 프로그램 "주택"에 대한 비판이 크게 들리는 이유는 주택 구입 가능성을 높이는 금융 수단을 개발하는 동안 (모기지) 안정적인 확보 문제를 완전히 배제했다는 사실 때문입니다. 장기간의 소득(생산의 존재 또는 새로운 생산의 창출), 운송 인프라의 가용성 또는 부족, 의료, 교육 및 기타 사회 서비스 개발. 즉, 프로젝트 시행 단계에서 완료해야 하는 자본 건설 규모에 대한 일반적인 수치가 없습니다. 모든 것이 지역 및 지방 당국의 책임하에 이루어지며 작업의 전체 규모를 상상하는 것이 불가능합니다.

엔지니어링 및 운송 인프라가 개발되면 실제로 수요가 공급을 증가시킬 수 있고 시장은 고전적인 계획에 따라 운영됩니다.

나열된 문제가 해결되지 않았고 인구의 1인당 지역 소득을 포함하여 다양한 지역 개발의 불균형이 얼마나 큰지 알고 있다면 주택 문제를 해결하는 프로그램 개발자의 임무 다른 우선순위 국가 프로젝트와 긴밀하게 연결하는 것이 었습니다.

따라서 최근 인구의 연령 및 사회 구조 문제에 특별한 관심을 기울이고 결국 우선 순위 국가 프로젝트에 대한 접근 방식을 고려할 때 반영된 이유가 분명합니다.

2006년 7월, 우선 국가 프로젝트 시행을 위한 러시아 연방 대통령 산하 협의회로 이름이 바뀌었고, 현재는 "우선 국가 프로젝트 및 인구통계학적 정책 시행을 위한 러시아 연방 대통령 산하 협의회"로 불립니다.

D.A. 메드베데프(D.A. Medvedev) 러시아 연방 제1부총리는 국가 프로젝트 시행의 진행 상황에 대해 이렇게 말했습니다. 이러한 기회는 특정 담보에 대한 신용 주택 구입을 통해 전 세계적으로 창출됩니다. 우리는 단순히 모기지라고 부릅니다.”

따라서 우리는 고용 성장을 위한 장기(모기지 대출이 최소 25년 동안 발행될 수 있으므로) 프로그램(또는 사회경제적 예측)이 있어 수백만 명의 사람들에게 기회를 제공할 것이라고 기대할 권리가 있습니다. 사람들은 “돈을 벌어 아파트를 사려고” 한다.

국가 역사의 지난 15년 동안 단일 주 프로그램이 완전히 구현되지 않았다는 사실을 고려하면 프로젝트를 크게 조정하지 않으면 "주택 문제"의 심각성이 높아질 것이라고 가정할 수 있습니다. 가까운 미래에 인구의 30~40%가 감소하지 않을 것입니다.

3. 도시계획 및 건설단지의 문제.

국가에 존재하는 시장 관계의 특정 이상화로 인해 프로그램 작성자는 러시아 연방 구성 기관의 실제 상황을 적시에 고려하고 건설 성장률을 도시 계획 계획과 연관시킬 수 없었습니다. 건축 부지의 가용성, 건설 단지 및 건설 산업의 상태.

사실, "체르노빌 생존자", "북부인" 또는 "실향민"이 아닌 수백만 명의 우리 시민(특히 중년 및 노인)의 생활 조건을 개선하는 문제는 최근까지도 해결되지 않은 채로 남아 있었습니다. 프로젝트가 시작된 지 불과 1년 만에 이 주제가 러시아 지역 개발부의 계획에 나타나기 시작했습니다.

새로운 도시 계획 및 주택 법안으로의 일회성 전환으로 인한 부정적인 결과도 예측되지 않았습니다.

2004년에 채택된 러시아 연방의 도시 계획 및 주택법은 확실히 현대 시장 요구 사항(건설을 위한 토지 할당을 위한 공개 경쟁 절차, 승인 단순화, 도시 계획 및 설계에 대한 국가 심사)을 충족하는 법적 조건을 만들기 위한 심각한 단계였습니다. 문서, 주거용 부동산 분야의 새로운 법적 관계 등).

이 프로젝트는 이러한 법률이 연방, 지역 및 지방 차원의 적절한 규제 체계에 의해 지원되지 않는 조건에서 시작되었습니다.

또한, 도시계획법과 주택법은 모두 내부 모순이 많아 시급한 개정이 필요한 실정이다.

놀랍게도 프로그램의 일반적인 부분이나 프로그램 방법에 대한 설명에는 구성 자체에 대한 질문이 전혀 없었습니다. 실제로 건설이 시작되는 주택 및 공동 서비스 건설 및 개선을 위한 토지 계획 형성 프로그램에 포함된 하위 프로그램은 주택 커미셔닝 시기 및 규모에 대한 시장 통제 지표를 설정하는 동시에 필요한 규모의 주택 건설에 투자하겠다는 제안에 시장이 얼마나 빨리 반응할 것인지, 그리고 건설 산업이 필요한 모든 것을 건설에 제공할 수 있는지에 대한 질문을 열어 보십시오.

이 프로그램은 지방 당국이 저소득층 주택 문제를 동시에 해결해야 하는 힘과 자원을 희생하여 기동 가능한 기금을 조성하는 등의 질문에도 대답하지 않습니다.

현 상황에서 건축 자재 생산 및 도입에 막대한 투자를 유치하지 않고 산업 건설 방법 및 저층 주택 건설 개발을 기반으로 한 특별한 대규모 국가 프로그램없이 계획된 건설 지표를 적시에 달성하기 위해 신기술(직접 정부 투자 포함), 준비 없이는 건설에 필요한 높은 자격을 갖춘 인력이 거의 불가능합니다.

이에 대해 법에 의해 필요한 모든 인센티브가 제공된다면 시장은 실제로 상황에 신속하게 적응할 수 있지만 현재 러시아 경제 개발부의 예측은 중기적이라 할지라도 예측할 수 없습니다. 경제에 있어서 중요한 돌파구.

주택건설물량 증가를 획기적으로 가속화하기 위해서는 어떤 문제를 해결해야 합니까?

대규모 건설 프로젝트의 시작을 방해하는 가장 심각한 부정적인 요인 중 하나는 영토 계획, 도시 구역 설정, 영토 계획, 건축 및 건설 설계, 건설, 주요 수리, 재건축 등 도시 계획 문제에서 지역의 강력한 지연입니다. 자본 건설 프로젝트의.

러시아 연방의 도시 계획법은 도시 계획 규정이 없는 경우 자본 건설을 위한 토지 할당을 허용하지 않으며 이전 기간에 개발된 도시 계획 계획은 이미 구식이므로 개발에는 추가 비용과 상당한 비용이 필요합니다. 시간.

러시아 연방 정부 규정 채택의 불규칙성과 지연, 러시아 연방 도시 계획법 규범 이행 보장, 저렴한 주택 시장 및 기술 규제의 기초 형성으로 인해 지방정부가 작업을 시작할 준비가 되어 있지 않습니다.

또 다른 문제는 개발을 위한 토지 순환에 대한 기존 규칙입니다. 연방반독점청에 따르면, 2005년부터 2006년 초까지 러시아 주택 건설을 위한 토지의 90% 이상이 법을 위반하여 할당되었습니다.

러시아 연방 검찰청이 실시한 지역 차원의 법률 준수 분석에 따르면 특히 주택 프로젝트 범위에서 범죄가 만연한 것으로 나타났습니다. 우선, 주택건설을 위한 토지를 제공할 때, 토지사용권을 등록 및 시행할 때. 이후 투기적 재판매를 목적으로 토지가 유통에서 제외됩니다.

그때까지 사이트는 유휴 상태로 가격이 오르기를 기다리고 있으며 어떤 세금 제재도 가능한 이익보다 클 수 없습니다.

이 기회에 러시아 연방 제1부총리 D.A. 2006년 3월 31일 회의에서 메드베데프는 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택" 우선순위 국가 프로젝트를 이행하기 위한 러시아 연방 및 지방 자치 단체의 준비 상태에 대해 다음과 같이 말했습니다.

“이러한 유형의 거래는 주택 시장 전체의 피라미드 계획과 불안정성의 기반을 조성합니다. 그러한 주택 시장에서는 결코 저렴하지 않을 것이 분명합니다. 따라서 소유자가 토지를 원하는 목적, 즉 그냥 집을 짓는 데 신속하게 사용하도록 장려하는 방법에 대해 생각해 봅시다.”

지금까지 러시아 연방 검찰청은 모든 확립된 절차에 따라 러시아 연방 구성 기관에 대한 조사를 수행하고 있으며, 그 결과 강제적인 결과로 토지 회전율이 크게 느려졌습니다.

다음 부정적인 요인은 작은 마을과 정착지의 기반 시설이 저개발되어 대도시로 인구가 이주하는 것입니다. 매우 슬픈 사실이 있습니다. 2002년 인구 조사에 따르면 정착지의 8% 이상이 "인구 없음"으로 등록되어 있습니다.

대도시에는 원칙적으로 장기 투자 개발 프로그램이 없기 때문에 이러한 이주로 인해 기존의 사회 문제(실업, 주택 부족, 의료 및 교육 기관, 범죄 상황 등)가 더욱 악화됩니다.

주택 및 공동 서비스 인프라 개발에 대한 투자 유입은 두 가지 주요 이유, 즉 고정 자산의 감가상각과 2004년 말에 3,075억 루블에 달하는 주택 및 공동 서비스 기업의 막대한 미지급 계정으로 인해 방해를 받았습니다.

주택 및 공동 서비스 기업의 재정적 회복을 목적으로 2005년에 채택된 "양허 계약에 관한 연방법"은 연방, 지역 및 지방 차원의 규제 법률 행위의 개발 및 승인을 요구하며, 이것이 없으면 도구가 될 수 없습니다. 이 분야의 비즈니스 및 투자 활동에 대한 정보입니다. 결과적으로 주택 및 공공 서비스 개혁의 기한이 늦어지고 있지만 아무도 "시간 = 돈"이라는 고전적인 연결을 취소하지 않았으며 이로 인해 어떤 손실이 발생할지 고려한 사람도 없습니다.

4. 건축자재 산업.

건설 커뮤니티의 관점에서 볼 때 건설 현장의 개발은 건설 현장의 가용성에만 좌우되는 것이 아닙니다. 건설속도의 급격한 증가는 건축자재생산속도의 적절한 증가가 보장되어야만 가능합니다.

이제 기존 기업의 생산 능력의 최대 60~70%가 낡아가고, 사용되는 기술은 낙후되었으며, 자재 및 에너지 비용은 극도로 높습니다. 기존 투자 회수 기간(최소 8~10년)과 수익성 지표를 고려할 때, 예를 들어 추가로 100만 톤의 시멘트를 생산하려면 40억 루블 이상이 필요하며 이는 국가의 직접 투자 없이는 불가능합니다. 일부 집단에서는 시장에 대한 투자는 단지 민간 자본의 문제라는 원칙적인 의견이 있습니다.

오늘날 건축자재를 생산하는 기업의 60%가 러시아의 유럽 지역에 집중되어 있어 시베리아와 극동 지역으로의 공급으로 인해 건설 비용이 크게 증가합니다. 건설 산업의 생산 기반을 정확하고 최적으로 위치시키기 위해서는 러시아 연방 구성 기관의 특정 유형의 주택에 대한 실제 수요를 기반으로 하는 명확하고 상세한 주택 건설 프로그램이 필요합니다.

마지막으로, 2006년 말 러시아 건축업자 협회의 수많은 연설 이후, 러시아 연방의 건축자재 산업 발전을 위한 구체적인 조치가 정부 차원에서 고려되기 시작했습니다. 업계에 대한 지원.

5. 건설 안전 문제.

편안한 주택의 건설은 장기간 작동 시 신뢰성과 안전성을 모두 의미합니다.

이와 관련하여 2010년 1월 1일부터 연방법 "기술 규정"에 따라 기존 SNiP를 대체해야 하는 건설 안전 분야의 기술 규정 개발 및 채택으로 상황이 중요하다고 부를 수밖에 없습니다. 러시아 국가 건설위원회에 의해 개발되었지만 한때 관료적 지연으로 인해 러시아 법무부에 등록되지 않았습니다.

2003년부터 기술 규정 개발이 ​​이루어졌지만 개발 및 채택 과정이 부당하게 지연되어 현재 건설에는 합법적인 규제 체계가 제공되지 않습니다.

동시에 기술 규정 개발자는 시스템적인 문제에 직면해 있습니다.

"기술 규정에 관한" 연방법과 유럽 및 CIS 국가에서 채택된 유사한 법률 간의 가장 중요한 차이점은 적용 범위입니다.

2002년 12월 27일자 연방법 No. 184-FZ의 적용 범위는 생산 공정의 안전까지 확장됩니다. 그 결과, 기술 규제 문제, 특히 노동 보호 및 안전 문제가 포함되기 시작했는데, 이는 완전히 다른 법률 분야에 속합니다. 법을 시행할 때 통일된 방법론이 없기 때문에 일반 기술 규정 없이 특별한 기술 규정이 개발됩니다.

또한 기술 규정을 개발하는 동안 M.I. Kaykov가 이끄는 ASR 건설 부서의 전문가에 따르면 본질적으로 체계적이라는 문제가 나타났습니다.

러시아 산업가 및 기업가 연합이 주관한 국제 회의 "국제 표준화: 러시아 석유 및 가스 단지 기업의 경제적 효율성을 높이는 방법" 참가자들도 비슷한 결론을 내렸습니다.

“...제안된 기술 규제 원칙은 유엔 유럽경제위원회(UNECE, EU 국가 및 거의 모든 CIS 국가에서 채택)가 승인한 기술 규제 원칙과 근본적으로 다릅니다. 따라서 진행 중인 기술 개혁은 실제로 유럽 국가의 점유율이 러시아 무역 매출액의 대부분이 CIS에서 나온다는 점을 고려하십시오.

EU, CIS, EurAsEC 국가와 달리 기술 규정의 범위에는 제품 안전 보장 측면뿐만 아니라 산업 보건 및 안전 측면에서도 생산 공정의 안전이 포함되므로 현행법에 대한 근본적인 변화가 필요합니다. 기타 법률 분야 및 필요한 것보다 훨씬 더 많은 수의 규정에 대한 연방법의 개발 및 채택(일부 추정에 따르면 최대 700개)

국제적인 기술 규정 관행에서는 제품 안전 문제가 위험 유형별로 해결되지만, 러시아에서는 기술 규정 작성에 대한 업계 전반의 접근 방식이 시행되고 있으며, 이로 인해 각 규정의 유사한 규정에서 동일한 안전 요구 사항이 반복적으로 반복됩니다. 산업 시스템;

제품 안전에 대한 일반적인 요구사항만 제시하고 모든 특정 특성은 이 지침과 조화를 이루는 표준으로 제공하는 유럽 지침과 달리, 러시아 연방에서는 특정 규범의 상당 부분을 제거하는 "포장 풀기 표준" 방법을 제안합니다. 표준에서 기술 규정으로 전환되었으며, 이로 인해 향후 규정이 여러 번 다시 작성되고 새로운 제품이나 신기술의 출현으로 이러한 표준이 변경될 때마다 연방법에 따라 채택해야 할 필요성이 생길 것입니다..."

러시아 건설업자 협회는 이 법에 내재된 건설 오류 문제를 반복적으로 제기해 왔습니다.

예를 들어, 법률에는 "건물, 구조물, 구조물의 안전한 작동 및 인접 지역의 안전한 사용"이라는 제목으로 건설 분야의 일반 기술 규정을 개발해야 하는 요구 사항이 포함되어 있습니다. 건설은 일반 기술 규정에 포함되지 않습니다. 이러한 접근 방식은 특히 최근 건설 중 사고가 증가하고 종종 인명 피해가 발생하는 상황에서 위험합니다.

따라서 국가 차원의 최종 결정을 기다리지 않고 러시아 건축업자 협회 협의회는 모든 회원이 14가지 기본 SNiP를 의무적으로 준수하도록 결정했습니다. 이러한 표준은 시민의 생명과 건강, 개인 및 법인의 재산, 주 및 지방 자치 단체의 재산, 환경 보호, 환경 표준 준수 및 소비자를 오도하는 행위의 보호를 보장하는 것을 목표로 합니다.

건설 규제 프레임워크가 본질적으로 순전히 권고적인 상황에서 ACP는 오늘날 러시아에서 작동하지 않는 건설 표준을 준수하기로 결정했으며 ACP의 모든 창립자와 구성원이 이를 준수하도록 의무화했습니다.

주정부가 관련 기술 규정을 채택할 때까지 이러한 건설 법규 및 규칙은 ASR에 포함된 모든 조직에 필수가 되며 수행 작업에 필요한 책임을 갖고 통일된 법적 틀에서 건설 활동을 수행할 수 있게 해줍니다.

많은 전문가들이 지적한 또 다른 특징입니다. 건설 관련 법률의 개발자 중에는 이 분야에 실무 경험이 있는 전문 건축업자 및 건축가가 없기 때문에 즉각적인 수정이 필요한 오류가 많습니다.

6. 국가사업 및 건설업자를 위한 과제

적어도 주택 문제의 심각성을 완화하기 위해 건축업자는 앞으로 몇 년 동안 어떤 과제를 해결해야 합니까?

주택 수요는 다음 수치로 특징 지어집니다.

국가 인구의 60% 이상이 생활 환경 개선을 원합니다.

약 500만 가구(거의 1,500만 명)가 대부분 저소득층이며 아파트를 받기 위해 줄을 섰습니다.

1014,000명의 시민(재향군인 및 장애인 포함 - 306,000명, 기타 범주에 속하는 시민 - 708,000명)에게 러시아 연방은 연방법에 따라 주택을 제공할 국가의 의무가 있습니다.

2005년에는 4,320만 평방미터의 주택이 건설되었습니다. (계획된 예상 면적은 4,500만~4,600만 평방미터). 동시에 성장률은 두 배로 감소했습니다. 2004년에 2003년에 비해 주택 주문이 13% 증가했다면 2005년에는 2004년보다 6.2%만 증가했을 뿐입니다.

러시아의 최대 주택 시운전량은 1987년에 달성되었으며 7,600만 평방미터에 달했습니다. 1992년부터 주택건설량의 급격한 감소가 1999년까지 지속되었으며, 2002년 이후 주택시공량은 느리지만 꾸준하게 증가하였다. 2006년 실적은 5,020만㎡이다.

현재 위탁주택 구조에서는 대량(밀집)건축이 약 60%를 차지한다. 약 2,700만 평방미터 따라서 연간 기존 주택 건설량과 비율은 주택이 노후 및 비상 재고(2천만~2천4백만 평방미터)로 이전됨에 따라 주택 재고 처분을 약간 충당할 뿐입니다.

지역에서는 주택이 극도로 고르지 않게 건설되고 있습니다. 따라서 러시아 연방의 76개 지역(모스크바, 상트페테르부르크, 모스크바, 레닌그라드, 스베르들롭스크, 사마라, 아스트라한 지역, 타타르스탄 공화국 및 바쉬코르토스탄 제외)의 경제 규모는 1,400만~1,600만 평방미터를 넘지 않습니다. 학급 주택이 건설되고 있습니다. m.연간. 특히 대도시와 소도시 간의 불균형이 심합니다.

동시에, 최근에는 새로 지은 주택의 구조가 편안함 측면에서 변화하고 있습니다.

소비자 품질의 향상을 염두에두고 국가 주택 프로젝트의 우선 순위 중 하나로 주택의 편안함에 대해 이야기하면 이미 이에 대한 추세가 있습니다. 1995년과 2004년에 건설된 주택 수는 거의 같았습니다. 그러나 2004년에는 125,000가구가 아파트를 적게 받았는데 이는 대형 아파트 건설로 인해 발생했습니다. 1995년과 2004년에는 4,100만 평방미터가 시운전되었습니다. 거주 공간.

1995년 아파트 총면적의 평균면적은 68.2㎡였다.

2004년 아파트 총면적의 평균면적은 86.0㎡였다.

이 경우 시장은 수요에 신속하게 반응하는 동시에 편안함의 개념에 대한 인구 사이의 새로운 태도를 형성했습니다.

그러나 금융접근성(가용성) 측면에서 보면 주택시장은 극히 불리한 상황으로 발전했다.

연방 대상 프로그램 "주택"의 평가를 위해 채택된 경제성 계수(러시아 연방에서 채택한 사회 표준에 따라 계산된 아파트의 평균 비용 비율 - 1인당 18평방미터) 평균 가족)은 대다수 인구의 극도로 낮은 소득에도 불구하고 주택 구입 능력이 꾸준히 증가했음을 나타냅니다.

그러나 주택 건설량이 극히 적고 시민의 최대 소득과 최저 소득 사이의 격차가 큰 상황에서 이 매개변수는 실제 상황을 반영하지 않으며 "병원의 평균 온도"를 더 연상시킵니다.

실제로 2005년에 건설된 주택(4,320만 평방미터)은 사회적 규범으로 볼 때 약 75만 가구(러시아 평균 가구 수는 3.2명)를 만족시킬 수 있었으며 Rosstat에 따르면 소득이 있는 가구 수는 (모기지 대출을 통한 주택 구입 포함) 주택 문제를 스스로 해결하기에 충분한 인구는 최소 400만 명(러시아 전체 가족 수의 9-10%)입니다.

주택 및 공동 서비스 가격의 심각한 상승과 가족 예산에서 공과금의 상당 부분으로 인해 주택 경제성 요소에는 아파트 구입 비용뿐만 아니라 후속 운영도 포함되어야합니다.

그런데 경우에 따라서는 주택구입능력이 금융시장과 부동산시장을 연결하는 일종의 연결요인으로 이해되기도 한다. 그러면 부동산 가격을 통해 평가할 수 있다. 우리의 경우 1차 시장과 2차 시장 모두에서 지속적인 가격 상승은 주택에 대한 유효 수요가 충족되지 않았음을 나타냅니다.

주거용 부동산 가격지수 추정에 따르면, 소비자 시장 중 주택 부문의 인플레이션은 다른 경제 부문의 전국 평균 인플레이션율보다 2배 이상 높은 것으로 나타났습니다.

통제할 수 없는 주택 가격 상승을 자연적으로 경제적으로 제한하는 요인은 주택 시장의 수요를 앞지르는 공급 증가로 인해 회전율을 처리하는 것이 수익성이 높아지는 조건입니다. 그렇지 않으면 저비용 주택이 계속해서 시장에서 밀려날 것입니다.

평균적으로 전국 주택 가격은 2006년에 거의 50% 상승했습니다. 2006년 3분기에만 가격 상승률이 감소했습니다. 예를 들어 모스크바에서는 총 면적 평방미터당 10만 루블을 초과했습니다(Rosstat에 따르면 2006년 1분기 생활비). 약 2,690 루블이었고 2006 년 8 월 러시아 연방의 1 인당 현금 소득은 10,066 루블에 달했습니다.

그러나 소득에 따른 다양한 인구 그룹의 비율로 인해 시장은 이제 잠재적으로 5배의 물량 공급을 흡수할 수 있으므로 이전 기간 전체에서는 볼 수 없었던 가격 상승률을 견딜 수 있습니다.

건설 속도에 대한 주택 가격 상승의 직접적인 의존성은 시베리아 연방 지구의 예에서 볼 수 있습니다. 이 지역에서는 주택 커미셔닝 성장률이 가장 높았고(최대 15%) 가격이 가장 적게 상승했습니다. 15-20%).

또한 분석가 및 사회학 조사에 따르면 가격 상승은 다음과 같은 몇 가지 이유 때문에 발생합니다.

2004년에 저렴한 주택 시장을 창출하기 위한 일련의 법률을 적극적으로 홍보하여 ​​시민들에게 가격이 곧 하락할 것이라고 확신시켰습니다. 이와 관련하여 억눌린 수요가 발생하였고, 이는 2005년부터 현실화되기 시작하였다. 2004년 여름 은행 부문에서 발생한 불안(이 요인은 모스크바에서 특히 두드러짐)도 이러한 추세를 강화하는 데 일정한 역할을 했습니다.

2004년 12월 31일 연방법 No. 214-FZ의 2005년 4월 1일 발효 "아파트 건물 및 기타 부동산의 공동 건설 참여 및 러시아 연방의 특정 입법 행위 개정에 관한"(이하 참조) 공유 건설법)은 건설 중인 주택 공급에 부정적인 영향을 미쳤습니다(다양한 출처에 따르면 감소율은 20-30%였습니다). 개발자들은 주거용 개발을 위한 새로운 부지 개발을 자제하기 시작했습니다. 이 요인은 이 법이 도입되기 전에 개발된 부지에 건설된 주택의 판매가 완료되면 더욱 강력하게 나타나기 시작할 것입니다.

러시아 연방의 도시 계획법 도입 및 주택 건설 목적의 토지 할당에 따른 토지 재산의 "재분배"시작. 눈에 띄는 사례는 첼랴빈스크인데, 2005년에는 평방미터당 가격이 두 배 이상 올랐습니다.

유효 수요의 증가를 통해 주택 가격의 성장에 대한 모기지 대출의 특정 영향.

주택담보대출 시스템이 상대적으로 발달한 지역에서는 가격 역학과의 상관관계를 확인할 수 있습니다. Bashkortostan, Chuvashia, Orenburg 및 Samara 지역의 2차 주택 시장(지금까지 모기지를 사용한 매매 거래의 거의 90%가 2차 시장에서 발생함)의 가격 상승은 2차 주택 시장의 가격 상승보다 빠릅니다. 건설중인 주택시장에 영향을 미치며, 전반적인 가격 상승에 간접적으로 영향을 미칩니다.

건설 가격 문제를 보는 또 다른 방법이 있습니다. 예를 들어, 러시아 건축업자 협회의 건설 가격 책정 및 전문 분석 작업 부서 책임자인 Pavel Goryachkin은 기존 토지 제공 시스템을 파괴한 연방 및 지방 정부 기관이 책임이 있다고 믿습니다. 음모와 건설 참여 공유는 대신 비효율적이고 역기능적인 계획을 제공했습니다. 동시에 가격 상승으로 인해 일시적으로 이익이 증가하더라도 건설 회사는 시민과 마찬가지로 "지금 벌어지고 있는 위기의 피해자"로 간주되어야 합니다. 앞으로 시장이 하락할 수밖에 없고, 수요 급증으로 벌어들인 자금을 어디에 투자해야 할지 알 수 없습니다. 많은 도시에서는 돈을 투자하고 건설을 시작할 수 있는 토지에 대한 무료 접근이 사실상 불가능합니다.

또한 주택 모기지 대출 기관의 차입에 대해 러시아 연방에 대한 보증 제공(2005년 40억 루블에서 2006년 140억 루블로)을 통해 널리 추진된 은행 모기지 예산 지원 증가는 인플레이션 기대를 불러일으켰습니다. 선진국 시장에서는 이러한 규모의 금융 투입이 눈에 띄지 않지만 러시아에서는 모기지 시장이 이제 막 시작되고 있습니다.

상당한 양의 모기지 대출이 없더라도 주택 시장의 수요와 공급 균형이 붕괴된다는 사실로 인해 상황은 더욱 악화됩니다.

지역 모기지 운영자의 정보에 따르면 러시아 연방의 많은 지역에서는 지어진 아파트를 찾는 것보다 모기지 대출을 받는 것이 더 쉽습니다. 또한, 연방 목표 프로그램 "주택"의 새 버전에서는 주택 시장의 공급을 촉진하기 위해 제공되는 자금(주로 주 보증)이 2년 이내에 새 건물 형태로 계획된 수익을 가져오기 시작할 것입니다. , 그리고 Rostroi가 계획한 마감일을 엄격히 준수합니다.

7. 프로젝트의 사회적 중요성.

"러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"이라는 우선적인 국가 프로젝트가 정치적, 경제적 측면에서 그토록 중요한 이유는 무엇입니까? 현재 사회 경제적 발전 단계에서 프로젝트 관리 및 실행에 있어서 국가의 역할과 위치는 무엇입니까? ?

대다수의 러시아 시민은 삶의 우선순위 중 생활 조건 개선을 최우선 순위로 두고 있습니다. 결과적으로, 사회의 사회적 긴장 수준과 정치적 온도는 주로 시민들의 주택 요구를 충족시킬 수 있는 가능성에 달려 있습니다.

따라서 저렴하고 편안한 주택은 보건, 교육, 농업 분야의 우선 국가 프로젝트 목표를 달성하기 위한 물질적 기반의 가장 중요한 구성 요소입니다.

여론 재단(Public Opinion Foundation)의 조사에 따르면 아마도 주택 부문의 상황에 대한 높은 수준의 인구 불만족이 국가 프로젝트인 "저렴한 주택"에 대한 상당한 관심을 미리 결정한 것으로 나타났습니다.

러시아인의 거의 3분의 2(61%)가 이미 이 프로젝트에 대해 알고 있거나 들어본 적이 있으며, 약 3분의 1(36%)은 아직 들어본 적이 없습니다. '저렴한 주택' 사업에 대한 인식 수준은 '건강'(48%)과 '교육'(39%) 사업에 비해 눈에 띄게 높은 것으로 나타났다.

"저렴한 주택" 프로젝트의 모든 영역 중에서 가장 큰 관심을 끄는 두 가지는 "주택 구입 시 젊은 가족에 대한 재정 지원"과 "모기지 대출 규모 증가"입니다. 응답자의 39%와 37%는 각각 이러한 프로젝트 영역에 대해 들어본 적이 있습니다.

국가 프로젝트인 '저렴한 주택'에 대한 러시아인의 기대는 조심스럽게 낙관적이라고 할 수 있습니다. 응답자의 40%는 이 프로젝트를 시행하면 주민들에게 주택을 제공함으로써 상황이 개선될 것이라고 믿고 있으며, 응답자의 33%는 반대 견해를 갖고 있습니다. 국가 프로젝트는 상황을 개선하지 못할 것이라고 답했습니다(27%는 이 질문에 대답하세요). 동시에, 응답자의 16%는 상당한 개선을 기대하고, 24%는 그다지 중요하지 않을 것이라고 생각했습니다.

오늘날의 상황이 '좋다' 또는 '만족스럽다'고 믿는 사람들이 국가 프로젝트 시행으로 인한 주택 부문의 긍정적인 변화를 훨씬 더 자주 기대한다는 점은 의미가 있습니다. 동시에, 주택 상황을 부정적으로 평가하는 응답자는 더 자주 개선을 기대하지 않습니다.

이러한 지표는 프로젝트의 사회적 중요성을 나타냅니다.

주택 문제를 해결하려면 예산과 민간 등 막대한 재원의 투자뿐 아니라 정부 각 부처, 금융, 건설업계의 공동 노력이 필요합니다.

이러한 협력은 주택 건설의 직접적인 문제를 해결하는 것 외에도 경제의 다른 부문의 성장을 촉진할 것입니다. 건설 산업은 시스템을 형성하는 산업으로서 야금, 에너지, 기계 공학의 발전에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다. , 운송 및 기타 산업.

주택 부문에 축적된 문제는 너무 심각하여 국가의 사회 경제적 발전에 제동을 걸고 인구 통계에 직접적인 부정적인 영향은 물론 생산 잠재력과 노동 자원의 합리적인 배분에 부정적인 영향을 미칩니다. 상황.

소비에트 권력의 첫 해부터 시작하여 우리 국가 발전의 모든 단계에서 주택 문제를 해결하기 위한 조치가 취해졌습니다.

처음에 이것은 수용의 성격에 더 가깝고 소위 "밀집화"와 아파트-공동체 생성을 통해 수행되었습니다. 그 기간의 공동 아파트 설립에 대한 가장 눈에 띄는 문학적 예는 Mikhail Bulgakov "The Heart of a Dog"의 작품입니다.

그러나 한때 다른 인구를 희생하여 인구의 한 부분에 주택을 제공하는 즉각적인 문제를 해결했던 "공동 아파트"는 수십 년이 지나면서 도시 복원과 병행하여 해결해야 할 복잡한 문제로 변했습니다. 전쟁으로 파괴되었습니다.

주택 문제를 해결하려는 유일한 성공적인 시도는 N.S. Khrushchev가 시작한 대규모 주택 건설 프로그램으로 간주 될 수 있지만 모든 문제를 해결하지는 못했지만 (공동 아파트는 오늘날에도 여전히 존재합니다) 주택 분야에서 질적 돌파구를 제공했습니다. 건설.

60년대에는 정부 계약자의 예산 자금만을 희생하여 행정 명령 체계의 틀 내에서 주택 건설이 수행되었습니다.

우선순위 국가 프로젝트인 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"은 규모나 작업 세트의 복잡성 및 복잡성 측면에서 60년대 주택 프로그램과 비교할 수 없습니다.

주택재고의 70% 이상이 국가가 아닌 시민의 소유이고, 거의 모든 건설단체와 산업이 민간이기 때문에 예전처럼 국가가 직접 건설과정을 관리할 수는 없다.

오늘날 국가와 국민 간의 관계는 민간 투자(공적 자금 포함)와 목표 예산 보조금, 정부 보증 및 대출 형태의 정부 지원을 결합하는 입법 및 시장 메커니즘을 기반으로 합니다.

프로젝트의 성공은 주로 개인 투자자, 개발자 및 계약자의 활동에 의해 결정됩니다.

이와 관련하여 효과적인 실행을 위해 필요한 조건은 자체 규제 원칙에 따라 운영되는 자체 노동 조합 및 협회로 통합된 러시아 건설 기업인 직접 집행자가 계획한 계획을 지원하는 것입니다.

수년간의 실무 경험을 통해 우리는 건설 산업에 대한 독점적인 국가 규제(라이센스, 건축 및 건설 감독, 기술 규제 등)가 주택 건설 품질 저하, 발생률 증가로 입증되는 것처럼 필요한 효율성을 제공할 수 없다는 것을 확신했습니다. 사고와 공공건물의 파괴.

정해진 규모와 기간 내에 국가 프로젝트의 목표를 달성할 수 있는 유일한 방법으로서 주정부, 투자자 및 건설업체 간의 파트너십이 필요합니다.

8. 건설업의 자율규제.

2003년 러시아 연방 대통령이 주도한 행정개혁은 기업의 경제활동에 대한 국가개입의 한계를 정확하게 가정하고, 과도한 국가규제 중단과 자율규제 시스템의 발전을 결합했다. 경제 분야의 조직.

단기간 내에 첫 번째 과제가 완료되면 자율 규제 기관에 관한 연방법이 아직 채택되지 않았기 때문에 자율 규제 기관 시스템의 개발이 느려졌습니다.

자율 규제로의 점진적인 전환에는 집단적 책임, 개발자 및 계약자를 위한 의무 책임 보험을 위한 특별 메커니즘의 개발 및 생성이 포함됩니다.

자율 규제의 이점은 무엇입니까?

일반적으로 자율규제 규범은 국가가 정한 규범보다 더 유연하며 변화하는 조건에 더 쉽게 적응할 수 있습니다.

자율 규제 기관(이하 SRO)의 구성원은 자율 규제 기관의 관리 기관 선출을 포함하여 정부 기관의 정책보다 정책에 영향을 미칠 수 있는 법적 기회가 더 많습니다.

자체 통제 기관에 의한 SRO 회원의 활동 통제는 SRO 회원에게 내부 행정적 및 경제적 제재에 영향을 미치고 적용하는 데 더 효과적인 것으로 밝혀졌으며 이는 국가가 적용하는 제재보다 시장 참여자 사이에서 거부감을 덜 유발합니다.

SRO에서 형성된 소비자와 상품/서비스 생산자 간의 분쟁을 재판 전 해결하기 위한 메커니즘은 일반적으로 당사자에게 비용이 저렴하고 법원 절차보다 시간도 덜 걸립니다. 분쟁 해결 절차는 표준 사법 절차보다 특정 활동 분야의 조건과 시장 참가자 간의 관계 특성에 더 잘 적용됩니다.

자율 규제 조직의 창설은 비즈니스의 개방성과 사회적 지향성을 높이는 등 비즈니스에 대한 사회의 태도에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

본질적으로 자체 규제의 단점을 언급하지 않는 것은 불가능합니다.

SRO 회원에게 부과되는 요구 사항은 원칙적으로 매우 엄격하며 시장 외부인에게는 적용되지 않을 수 있습니다(SRO의 필수 회원 자격을 통한 특별 규정은 제외).

업계 진입을 가로막는 추가 장벽(높은 회비, 일정 수준의 전문가 또는 민사 책임 보험, 보상 기금에 대한 높은 기부금 등)이 생기면 SRO 회원의 상품/서비스 가격이 인상될 수 있습니다.

특정 영역에 대한 규제와 확립된 표준 및 규칙 준수 통제를 독립적으로 보장하는 기업 또는 전문 협회의 능력에 대한 사회 측의 불신;

구성원과 기업 전체의 이익을 보호하는 임무와 전체 사회의 이익을 위해 행동해야 할 필요성 사이에 모순이 발생할 수 있습니다.

실제로 SRO 프레임워크 내에서 특별한 절차와 메커니즘을 개발하여 많은 단점을 극복할 수 있는 것과 마찬가지로 일부 장점은 아직 실현되지 않을 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 이는 주로 자기 규제 지지자와 반대자 사이에 분쟁을 야기합니다.

그럼에도 불구하고, 현재 며칠 동안 세계 실무에서 사용되어 온 자율 규제의 장점은 분명합니다.

정부 기관으로부터의 자율 규제 기관의 독립성, 자체 기관 및 통제 메커니즘의 존재;

자체 규제 프로세스의 투명성, 소비자 지향, 사회적 지향;

고급 투자 표준을 기반으로 한 자율 규제 프로세스에 대한 독립적이고 안정적인 재정 지원

조직의 인정 및 인증, 직원의 인증 및 인증뿐만 아니라 시장과 비즈니스의 역동적인 발전에 기여하는 기타 여러 분야의 역량을 강화합니다.

가능한 한 빨리 이 법을 채택하고 건설 시장 활동을 규제하는 기타 규제법에 적절한 변경 및 추가를 도입하는 것이 필요합니다.

이와 관련하여 ACP의 모든 회원에게 의무적으로 적용되는 건축 표준의 채택은 러시아 건축업자 협회가 수행하고 있는 모스크바 건설 단지에 자율 규제를 도입하기 위한 실험 실행의 첫 번째 단계일 뿐입니다.

이러한 실험은 실제로 자율 규제 조직에 대한 법률 채택의 타당성을 확인하고 법률이 발효되기 전에도 법률 개념에서 제안된 규범의 실제 구현 측면에서 지표가 될 수 있습니다.

또한, 자체 규제 원칙으로의 전환을 준비하기 위해 ASR 법률 부서(A.S. Samoilov 부서장)는 State Duma 재산 위원회와 함께 "도시 계획 개정에 관한 연방법" 초안을 준비했습니다. 러시아 연방 규정”(엔지니어링 조사, 건축 및 건설 설계, 자본 건설 프로젝트 건설 활동의 자체 규제 측면에서) 및 ASR이 자체 규제로 전환되도록 보장하기 위한 문서가 개발되었습니다.

러시아 건축업자 협회 헌장의 새 판;

러시아 건설업자 협회 회원의 총회(총회)에 관한 규정;

러시아 건축업자 협회 회원의 총회 (총회) 회의 개최 규정;

러시아 건축업자 협회 이사회 규정;

러시아 건축업자 협회 감사위원회 규정;

러시아 건축업자 협회의 규칙 및 표준 위원회 규정;

러시아 건축업자 협회 통제위원회 규정;

러시아 건축업자 협회 징계위원회 규정.

보시다시피 러시아 건축업자 협회는 규제 문서를 사전에 처리했습니다.

불행하게도 행정 개혁 과정에서 주택 정책에 관한 정부 위원회가 폐지되었으며, 이 위원회의 부재(러시아 연방 대통령 산하 위원회가 구성되기 전)는 국민 주택 개발에 부정적인 영향을 미쳤습니다. 이 프로젝트는 연방 및 지역 정부 기관은 물론 공공 및 과학 기관의 대표자들을 통합하는 "싱크 탱크" 이후부터 시작되었습니다.

동시에 러시아 국가 건설위원회가 청산되었습니다.

건설, 주택, 공동 서비스 및 주택 정책 프로세스의 규제 및 관리를 보장하는 장치의 축소로 인해 가장 전문적인 인력이 손실되었으며 이는 작업의 안정성과 품질의 연속성에 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 주택 및 건설 정책의 형성.

참고로:청산 당시 러시아의 고스트로이 직원 수는 460명이었다. 건설, 주택 및 공동 서비스 분야에서 공공 서비스 제공, 국가 재산 관리 및 법 집행 기능을 수행하는 연방 건설 및 주택 및 공동 서비스 기관의 최대 회원 수는 183 단위로 설정됩니다. . 비교를 위해 가장 시장 지향적인 국가인 미국에는 주택 및 도시 개발부가 있으며 그 수는 지역 부서를 포함해 직원 수가 125,000명에 달합니다. 독일에도 유사한 전문 부서가 있습니다. 직원 수는 35,000명입니다.

이는 개발 및 채택의 진행 상황으로 입증됩니다.

저렴한 주택 시장을 창출하기 위한 법률 패키지로, 주택 건설 시장의 전문 참가자뿐만 아니라 변호사로부터도 엄청난 양의 불만이 제기되고 있습니다. 입법상의 계산 착오로 인한 부정적인 사회경제적 결과가 이미 나타나기 시작했으며, 법안을 즉각 마무리하지 않으면 상황은 더욱 악화될 것입니다(주목할 만한 예로는 러시아 연방의 도시 계획 및 주택법, 공유 형평법 등이 있습니다). 건설 및 기타 여러 가지);

채택된 연방법의 조항을 이행하는 데 필요한 규제 법적 행위. 이 문서의 절반 이상이 적시에 준비되지 않았으며 그 결과 법률이 실제로 작동하지 않습니다.

2002-2010년 연방 대상 프로그램 "주택"의 새 버전. 개발이 2006년 새 회계연도가 시작될 때까지 지연되어 지역에서 시간 여유 없이 매우 늦게 수신했습니다. 적시에 준비하기 위해;

연방 목표 프로그램 "주택"이 제공하는 조치의 이행을 보장하는 규제 법적 행위. 결과적으로, 2005년 11월 14일자 러시아 연방 정부 명령 No. 1926-r에 의해 승인된 일정에 따라 설정된 마감일보다 지연됩니다.

2006년 7월 5일에 개최된 러시아 지역 개발부 이사회에서 "우선 국가 프로젝트인 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"과 연방 대상 프로그램 "주택"의 실질적인 구현에 관한 문제를 고려했습니다. 2002~2010년”에 따라 2006년 1월 지역개발부장관의 명령으로 승인된 사업 시행 일정이 여러 직위에서 차질을 빚어 시행이 3분기로 연기됐다고 발표됐다.

또한 Rostroy S.I. Kruglik 책임자에 따르면 2006년 주 주택 증명서 발급 및 배포 일정에 따라 올해 6월 말에 증명서 양식이 발행되어 지역 및 연방 행정부에 발송되었습니다. 하위 프로그램에 참여하는 시민에게 발급 권한을 부여합니다. 그러나 회의 당시 러시아 지역 개발부는 평균 시장 가치를 1제곱미터로 결정하지 않았습니다. 2006년 3분기 러시아 연방 구성 단체별 총 주택 면적은 m이며 표준 비용은 1평방미터입니다. 2006년 하반기 러시아 연방 총 주택 면적은 m입니다. 동시에, 인증서의 유효기간은 행정부가 인증서 양식을 받은 시점부터 2개월로 제한됩니다.

따라서 이러한 증명서가 주택 문제를 해결하기 위한 마지막 희망인 시민의 요구에 대한 장관 공무원의 개혁과 절대적인 무관심으로 인해 긍정적인 효과가 부족합니다.

러시아 연방 정부가 취한 조치에도 불구하고 때로는 국민 주택 프로젝트의 조직 및 관리에서 국가 당국의 위치와 역할, 그리고 프로세스를 자극하는 데 국가 참여의 형태와 정도가 여전히 문제인 것처럼 보입니다. 주택 건설의 역동적인 발전은 완전히 결정되지 않았습니다.

다양한 수준의 공무원이 국가 주택 정책을 실질적으로 시행하는 과정에서 자신의 무활동을 정당화하기 위해 주택 부문에 할당된 예산 및 예산 외 자원의 부족이 항상 최우선 과제였습니다.

국책사업이 바이러스에 감염되는 것을 막기 위해서는 주택금융 문제를 민관협력 수준으로 전환하는 것이 필요하다.

분석에 따르면 주택 부문에서 투자 및 차용 자원이 급격히 부족한 주된 이유는 시장 관계에 대한 국가의 비효과적인 개입(또는 비효과적인 비간섭) 때문인 것으로 나타났습니다.

우리는 아직 행정 명령 시스템에서 선진 시장 경제로의 전환 단계를 완전히 통과하지 못했기 때문에 많은 시민, 특히 노년층은 소련에서 해결 된 대규모 프로젝트의 성공에 대해 여전히 신선한 기억을 가지고 있습니다. 전략적으로 중요한 사회 경제적 영역(핵 프로그램, 우주, 처녀지, 주택 건설, BAM 등)을 위한 노력의 집중과 국가 재정 자원의 동원.

따라서 일부 정부 관료들은 상황을 "올바른 방향"으로 명령적으로 지시하기 위해 시장에 적극적으로 개입하려는 자연스러운 욕구를 갖게 되었습니다.

주택 커미셔닝 비율을 높이기 위해 연방 센터의 지역 당국에 여전히 행정적 압력이 가해지고 있습니다. 국가 프로젝트의 '설정'에 따른 계획 이행에 대해 최고위층에 보고하려는 유혹은 여전히 ​​너무 큽니다. 이것은 예상되는 결과에 대한 숫자의 거의 눈에 띄지 않는 조정이 사회를 "진정"시켰던 최근 과거로 우리를 무의식적으로 데려갑니다.

지난 2006년의 결과는 주택 커미셔닝 달성량에 대해 다양한 직위의 관리자들 사이에서 낙관론을 불러일으켰으며, 이는 이를 80년대 후반~90년대 초반의 성과와 비교할 수 있는 근거를 제공합니다.

실제로 Rosstat에 따르면 2006년에 5,020만 평방미터가 영업에 투입되어 2005년에는 115.2%에 달했고, 2005년에는 2004년까지 주택 건설 증가율이 106.1%에 달했습니다. 동시에 1,980만 평방미터. 인구가 자신의 자금과 차입 자금을 사용하여 건설했으며 이는 2005년보다 13.1% 증가한 수치입니다.

불행하게도 간단한 계산에 따르면 1987년에 달성한 7,600만 평방미터의 소련 내 러시아 주택 커미셔닝 부문에서 가장 높은 성과를 거두었으나 2006년 데이터는 66%에 불과합니다.

하지만 5,020만 평방미터의 가치조차. 러시아 연방 구성 기관의 상황에 대한 정보를 갖고 있는 많은 독립적인 전문가들 사이에서 의구심을 불러일으킵니다.

많은 지역에서 심각한 결함이 있고 유틸리티 네트워크와 연결되지 않은 주택이 승인 및 등록되거나 이전에 건축된 주택이 빠르게 등록되고 있습니다. 공식 통계가 이런 방식으로 획득되었다고 가정하면 편차는 실제 수치보다 10~15% 더 클 수 있습니다. 따라서 2006년에는 주택건설량의 질적 증가가 전혀 나타나지 않았다.

결과적으로 지금까지 우리는 프로젝트의 주요 목표 달성에 그다지 근접하지 못했습니다. 주택 가격은 증가하지 않았고 주택 시장의 수요와 공급 불균형은 감소하지 않았습니다. 가계 소득이 10% 증가했기 때문입니다. 주택 가격 상승을 초래하는 주요 부정적인 요인은 여전히 ​​남아 있습니다.

9. 국가와 사업.

국가가 투자자 역할을 할 때(예: 저소득 시민을 위한 사회 주택 건설) 게임 규칙에 따라 시장 이념에 모순되지 않는 주택 가격을 규제할 권리가 있습니다. 시장은 항상 투자자에 의해 설정됩니다.

투자자 국가의 목표 역시 이윤을 창출하는 것입니다. 유일한 차이점은 그에게 이윤은 사회 문제에 대한 효과적인 해결책이라는 것입니다.

이러한 규제는 예산 투자 활용의 효율성을 높이는 것 외에도 전문 시장 참여자의 행동에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

시장 자체가 모든 것을 제 위치에 놓을 것이고 유효 수요를 자극하는 것만으로도 충분하며 투자자가 주택 건설에 투자하게 될 것이라는 극도로 자유주의적인 아이디어는 선진국과 시장이 확립 된 국가에만 조화를 이룹니다.

우리 상황에서 시장은 모든 것을 제자리에 놓을 것입니다. 유일한 질문은 언제, 어떤 기간에?

이러한 자유주의적 접근 방식을 지지하는 사람들은 국가의 재정적 참여 없이 민간 투자를 통해 대규모 생산 시설(특히 모스크바 라멘키 시에 공장)을 설립할 수 있었던 모스크바 지역의 유리 산업을 예로 들곤 합니다. 지역).

그러나 동시에 그들은 투자자들이 "성숙"하는 데 약 5년이 걸렸으며 당시 모스크바는 사라토프 지역에서 더 비싸고(운송 비용으로 인해) 품질이 낮은 창문을 받았다고 침묵했습니다.

민간 투자도 시멘트 산업에 올 것이지만 즉시는 아니고(회수 기간이 길기 때문에), 국가가 자체 목표 투자 주택 프로그램을 잘 공식화할 수 있음에도 불구하고 가까운 해외에서 올 가능성이 높습니다.

거의 극한 상황에서 주택 가격 문제에 대한 빠른 해결을 원한다면, 국가는 민간 투자자가 사회적 책임을 깨닫거나 투자에 유리한 객관적인 조건이 무르익을 때까지 침착하게 지켜보고 기다릴 권리가 없습니다.

저렴한 주택 시장을 창출하기 위한 법률 패키지를 개발할 때 의도적으로 또는 무의식적으로 목표가 대체되었습니다. 주택 부문의 구조적 변화에 대한 규제 지원에 중점을 두었습니다. 모든 개혁은 새로운 규칙에 따라 일하는 데 익숙해지는 매우 고통스러운 과정이라는 점을 분명히 이해해야 합니다.

그 결과 덜 발달한 시장은 가격 인상으로 대응했고, 국가의 책임 있는 의도는 좋은 의도로만 남았다.

국민 주택 프로젝트의 전략적 목표는 시민들에게 가능한 한 최단 시간 내에 저렴하고 편안한 주택을 제공하는 것이어야 하며, 시장 관계를 자극하기 위한 메커니즘의 개발은 이러한 목표에서 파생되어야 합니다(그 반대가 되어서는 안 됨).

개발된 투명한 민관 협력 메커니즘의 틀 내에서 국가는 직접적인 공동 투자자가 되어야 합니다.

건설 산업 기반의 정의 부문 개발(건설 단지 개발을 위한 전략 및 예측은 주택의 사전 시운전에 중점을 두고 제안되고 신중하게 실행되어야 하며, 경제성에 대한 기준이 결정되어야 합니다. 요인);

러시아 연방 구성 기관의 사회 경제적 발전 예측을 고려한 지역 투자 프로그램을 기반으로 자연 독점 관세의 투자 구성 요소를 포함하여 주택 개발을 위한 영토의 인프라 제공.

물론 경제 부문이 성숙해짐에 따라 이러한 과정이 갑작스럽게 이루어지지는 않을 것입니다.

따라서 경제 전환기 단계에서 국민 주택 프로젝트를 성공적으로 수행하기 위한 주요 전제 조건은 국가 참여 정도와 형태, 프로젝트 조직 및 관리에 있어 당국의 위치와 역할을 정확하게 결정하는 것입니다.

우리의 역사를 다시 살펴보면 소련 주택 프로그램의 특징은 지하실, 막사, 덕아웃에서 수만 명의 사람들을 재정착시키고 다가구 공동 아파트를 재정착해야 한다는 점이었다는 것을 확신하게 될 것입니다. 따라서 편안함에 대한 요구 사항은 매우 단순화 된 방식으로 이해되어 최소한의 유틸리티로 축소되었으며 접근성의 주요 매개 변수는 지어진 개별 아파트 수와 주택 대기열의 순서였습니다.

옛날 뉴스영화에 나오는 사람들의 즐거운 얼굴을 보세요. 그 사람들의 모든 집안 물건은 고양이에 실려 운반될 수 있었습니다. 그들은 작은 아파트라도 별도의 아파트에 대한 소중한 영장을 손에 쥐고 있었으며 이는 승리의 날 기쁨의 느낌과 동일할 수 있었습니다.

오늘날 우리는 질적으로 다른 사회 경제적 상황을 다루고 있습니다. 주택의 편안함(또는 옛 의미에서 거주 적합성)에 대한 요구 사항은 더욱 다양해지고 시민의 실질 소득에 상응하게 되었습니다.

프로젝트 목표를 달성하기 위한 정량적 지표, 단계 및 메커니즘을 명확하게 식별할 수 있는 기반으로 다양한 범주의 시민(시간 및 영토 측면에서)을 위한 주택 구입 능력에 대한 명확한 기준이 필요합니다. 주택 구입 가능성을 결정하기 위한 방법론적 기반을 통해 지역은 다음을 고려한 자체 지역 프로그램을 채택할 수 있습니다.

노동 자원 수요를 포함한 지역의 사회 경제적 발전 예측;

기존 주택 재고의 상태 및 구조;

엔지니어링 및 사회 기반 시설, 공공 에너지, 주택 및 공동 서비스 전반의 상태;

지역 원자재의 관점에서 건설 산업 기반 및 주택 건설 기술 개발을 위한 기회와 전망은 물론 주택의 편안함에 대한 선호도와 아이디어가 형성되었습니다.

동시에, “사회적” 접근성과 “시장”의 개념을 다시 한 번 명확하게 구별하고 그 비율을 결정할 필요가 있습니다.

정보를 정리하고 프로젝트 구현에 대한 분석 지원 및 모니터링을 수행할 때 다음 사항을 반영하는 데 특별한 주의를 기울일 필요가 있습니다.

주택 건설량의 성장률이 충분합니다.

건설되는 주택의 구조(설계 솔루션 및 건설 기술) 및 후속 구현 형태(구매, 임대, 사회적 임대)

유효 수요, 지역 노동 시장의 요구 및 주택 시장 공급의 균형을 유지합니다.

주거 개발을 위한 지역의 공동 인프라 구축과 투자 및 건설 프로젝트의 긴밀한 연계.

접근성, 설계 및 주택 건설을 위한 기술 솔루션의 관점에서 최적의 검색 및 선택이 수행되어야 합니다.

그건 그렇고, 그러한 정보는 이미 우선 순위 국가 프로젝트 및 인구 통계 정책 구현을 위해 러시아 대통령 산하 협의회 특별 웹 사이트에 게시되었습니다.

10. 일반 업무.

우선 국가 프로젝트인 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"의 목표를 달성하기 위해 거쳐야 할 주요 단계는 무엇입니까?

국가 주택 정책의 본질은 러시아 연방 헌법의 기본 조항에 기초합니다. "러시아 연방은 사회 국가이며, 그 정책은 인간의 품위 있는 삶과 자유로운 발전을 보장하는 조건을 만드는 것을 목표로 합니다." (제7조)

이러한 상황은 주 주택 정책 전략 개발에 반영되었습니다.

2000년 1월 11일 러시아 연방 정부 법령 No. 28 "러시아 연방의 주택 모기지 대출 시스템 개발 개념";

국가 주택 정책 전략에 관한 2000년 러시아 연방 정부의 결정;

2002-2010년 연방 목표 프로그램 "주택"에 관한 2001년 9월 17일자 러시아 연방 정부 법령 No. 675;

2002년 9월 26일 러시아 연방 정부 결정 "러시아 연방 주택 및 공동 서비스 단지 개혁 진행에 관한";

2003년 2월 20일 러시아 연방 정부의 결정에 따라. "모기지 대출 개발 및 이 분야의 추가 조치에 관한 결정의 이행 진행 상황";

2003년 2월 27일 "주택 건설 촉진을 위한 모기지 개발 및 기타 조치" 문제와 3월 27일 러시아 연방 대통령의 후속 지시에 관해 러시아 연방 국무원 상임위원회에서 논의하는 동안, 2003년;

2003년 러시아 Gosstroy 이사회의 결정 "2002~2010년 연방 목표 프로그램 "주택" 개혁에 관하여";

2003년 러시아 국가 건설 위원회 이사회의 결정 "건설 산업 발전 전략";

2005년 4월 19일자 "러시아 국민에게 저렴한 주택을 제공하기 위한 조치" 문제에 관한 러시아 연방 국무원 상임위원회 토론과 러시아 연방 대통령의 후속 지시.

이 전략의 일관된 구현은 실제로 모든 범주의 시민을 위한 주택 구입 가능성을 높이는 것으로 이어져야 합니다.

국가는 사회 임대 계약에 따른 예산 자금을 희생하여 사회적 목적을 위한 주 및 시립 주택 기금에서 주택을 제공함으로써 저소득(사회적으로 취약한) 시민에게 효과적인 사회 보호를 제공합니다.

다른 모든 시민의 경우 주택은 임대 계약에 따라 제공되거나 재산으로 취득됩니다.

동시에, 주에서는 특정 범주의 시민에게 독점적인 재정 지원(대상 주택 보조금)을 제공하여 기존 재산 불평등으로 인한 사회적 긴장을 줄입니다.

이를 달성하는 것은 다음 과제를 해결하는 길에 있습니다.

목표 1. 저소득층 시민에게 주택 제공.

이 문제를 해결하지 않으면 사회의 사회적 긴장이 증가하는 것을 보게 될 것입니다.

러시아 연방 주택법은 이 범주에 충분한 관심을 기울이고 있지만, 우선 국가 프로젝트인 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"이 채택한 개념은 저소득층 시민을 위한 주택 제공 문제를 거의 완전히 배제합니다.

이러한 시민들을 돌보는 것이 지방자치단체의 책임임은 분명하지만 주택사업은 국가적이므로 이 범주의 시민의 주택문제에 대한 해결책이 반영되어야 한다.

저소득층 시민에 대한 효과적인 사회 보호는 경제 시스템이 지속 가능한 GDP 성장과 모든 수준의 예산 충원을 보장하는 방식으로 작동하는 경우에만 가능하다는 점을 강조해야 합니다.

이는 안정적인 고용, 상당히 높은 소득, 교육(전문 자격) 및 사회 보장을 갖춘 중산층을 중심으로 사회적, 경제적으로 활동적인 사회 계층의 활동의 결과로 달성됩니다.

결과적으로 특히 중산층을 위한 적절한 생활 조건을 보장하는 것이 국가 주택 정책의 기초가 되어야 합니다. 저렴한 주택 시장 개발을 위한 국가 정책 구축의 일관성은 국가 전체 인구의 주택 문제를 해결하는 열쇠입니다.

건강한 근로 인구를 위한 저렴한 주택을 보장하기 위한 필수 조건은 (용제) 수요를 최대한 자극하는 동시에 주택 시운전 물량의 균형 잡힌 증가의 균형을 맞추는 것입니다.

주택 건설의 성장은 사회적으로 취약한 인구 집단을 위한 예산 자금 사용의 효율성을 높일 것입니다.

과제 2. 저렴한 주택 시장의 기능을 보장하기 위한 메커니즘의 형성.

국민 주택 프로젝트에서는 연방 목표 프로그램 "주택"의 하위 프로그램 프레임워크 내에서 수요 증가(용제)가 수행됩니다.

인구의 (용매) 수요 증가와 관련된 프로그램 비용은 5,886억 루블입니다.

포함하여 연방 예산은 1,874억 루블, 지역 예산은 776억 루블, 민간 투자(인구 자금 포함)는 3,236억 루블입니다.

동시에 연방 목표 프로그램 "주택"의 개발자는 예산 자금의 다양한 성격, 즉 직접 투자와 주 보증을 고려하지 않습니다.

정부 보증은 유치된 대출에 대한 담보 역할만 하기 때문에 실제 예산 투자 규모는 이보다 적다. 따라서 AHML 의무에 대한 보증 형태로 계획된 1,380억 루블은 계산에서 제외되어야 합니다.

연방 대상 프로그램 "주택"의 긍정적인 측면은 이전에 서로 다른 하위 프로그램의 단일 주 고객 관리 하의 통합과 모든 예산 자금을 인증서 형식으로 이전한다는 것입니다(2003년 러시아 국가 건설 위원회의 제안).

이 프로그램 섹션에서는 5년에 걸쳐 132,000가구에 아파트를 제공할 계획입니다.

동시에 지난 5년(2001-2005) 동안 대통령 프로그램인 "국가 주택 증명서"의 틀 안에서만 제대 또는 해고된 군인 가족 약 12만 명이 아파트를 받았습니다. 따라서 돌파구가 보이지 않으며 모든 것이 이전 기간 수준으로 유지됩니다. 이것이 새로운 모기지 제도에 따라 군인에게 주택을 제공하는 점진적인 전환으로 인해 발생하는 경우 프로그램은 전환 기간의 단계와 기간을 명시해야 합니다.

계획된 예산 투자 규모는 주택 시장의 실제로 우세한 가격이 아니라 분명히 과소평가된 가격을 기반으로 합니다. 그 결과, 많은 경우 시민들은 사회적 기준에 따라 주택을 구입할 수 없게 되고, 더 작은 면적의 아파트를 구입하거나 증서로 담보된 자금을 현금으로 바꾸거나 2차 시장에서 주택을 구입해야 할 수밖에 없습니다. , 이는 많은 경우 편안함에 대한 현대적인 아이디어와 일치하지 않습니다.

이를 방지하려면 다음을 수행해야 합니다.

주택 시장 가격의 실제 수준을 최대한 반영하여 인증서 비용을 결정하기 위해 가격 지수를 기반으로 주택 평방 미터당 가격을 계산하는 방법을 개발합니다.

주택 시장에 제안을 창출하기 위해 인증서가 제공하는 자금을 사용할 수 있는 메커니즘을 개발합니다(유사한 메커니즘에 대한 제안은 2003년에 러시아 경제 개발부, 러시아 국방부 및 러시아 국가 건설 위원회에서 개발했습니다). 뮤추얼 펀드를 통해 주택 건설에 투자하는 메커니즘을 사용할 수도 있습니다.

2004년 8월 20일자 관련 연방법 No. 117-FZ는 주택 구매를 위한 자금 축적 메커니즘만 규정하고 실제 구매는 규정하지 않기 때문에 이 문제는 군인을 위한 저축 모기지 주택 시스템과도 관련이 있습니다.

과제 3. 상업용 기금 조성(소위 아파트 건물).

현재 이 문제에 대한 해결책은 낙후된 주택금융 인프라로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 특히 투자펀드(부동산 분야의 뮤추얼펀드) 등 금융기관을 육성해야 한다.

이 작업은 국가 프로젝트의 채택된 개념에서 무시됩니다. 아파트 임대 수요가 증가하는 상황에서 적절한 법률이 부족하여 이미 범죄 상황이 증가하고 주택법의 격차로 인한 불처벌을 이용하여 문자 그대로 아파트 세입자를 테러하는 강도 집단의 출현이 발생했습니다. 민간 부문.

과제 4. 다양한 범주의 시민을 위한 주택 경제성 기준 개발.

주택 구입 능력 문제는 영토의 도시 인프라 개발을 위한 투자 계획, 주택 건설, 시민의 안정적인 자금 축적 메커니즘, 장기 투자 등 시민 범주에 대한 차별화된 접근 방식을 기반으로 하는 주택 금융 시스템을 통해 해결될 수 있습니다. 목표 정부 지원과 결합된 주택 대출.

목표로 하는 주택 보조금의 수와 규모는 예산 능력, 국가의 사회경제적 발전 우선순위(인구통계 및 이주 정책 포함), 가계 소득과 밀접하게 연관되어야 합니다.

크고 작은 도시와 정착지에서 러시아의 여러 지역에 거주하는 다양한 범주의 시민에 대한 주택 경제성 기준 개념을 공식화하지 않고 프로젝트의 양적 및 질적 지표를 설정하는 것은 불가능합니다.

이 경우 연방 대상 프로그램 "주택"의 프로그램 지표의 기반이 되는 금융 포함 계수만으로는 절대적으로 불충분합니다.

과제 5. 주택 시장의 공급 증가.

2002-2010년 승인된 연방 목표 프로그램 "주택"에서 예산 자금은 다음에 할당됩니다.

"주택 건설을 위한 공동 기반 시설을 갖춘 토지 제공"(3,771억 루블) 하위 프로그램 자금 조달;

하위 프로그램 "유틸리티 인프라 시설 현대화"(1016억 7700만 루블) 자금 조달.

주택 시장의 공급 증가를 목표로 하는 하위 프로그램의 총 비용은 다음을 포함하여 4,788억 루블입니다.

연방 예산을 희생하여-557 억 루블;

지역 예산 자금 - 441억 루블;

개인 투자자의 자금-3,790 억 루블 (1,770 억 루블의 주 보증 금액은 모기지 대출 방향과 동일한 이유로 계산에서 제외됩니다).

긍정적인 측면은 하위 프로그램 "노후화되고 황폐화된 주택에서 시민 재 정착"의 자금을 공동 인프라 구축으로 전환하는 것입니다. 이는 원칙적으로 주택 건설을 위해 민간 투자자로부터 다음 금액의 자금을 추가로 유치할 수 있게 해줍니다. 1300~18000억 루블(인프라 비용이 150~150억 루블이라고 가정) 총 건설 비용의 20%) 전용 엔지니어링 시설을 갖춘 부지에 약 9000~12000만 평방미터를 건설합니다. 주택 면적(평균 가격은 17,500루블/sq.m.)입니다.

그러나 동시에 낡고 낡은 주택에서 시민을 이주시키기 위한 하위 프로그램을 후속 경매 판매를 통해 건물 부지 형성을 위한 하위 프로그램으로 완전히 교체하면 이 기금 거주자의 문제에 대한 해결책이 무기한 연기됩니다(즉, 주택 구입 가능성이 감소합니다.)

러시아 연방 주택법 제89조에 따라 주택이 철거되거나 거주에 부적합하다고 선언되거나 대대적인 수리가 수행되는 경우 세입자에게 그 대가로 또 다른 편안한 생활 공간이 제공됩니다.

이전 버전의 연방 목표 프로그램 "주택"에 따르면, 낡은 건물에서 시민을 이주시키기 위해 할당된 연방 예산 자금이 지자체에 상당한 도움이 되었다면 이제 토지를 판매할 수 없기 때문에 지방 당국은 추가 자원을 찾아야 합니다. 부담이 있으며, 건설 중인 주택의 추가 상업 가격은 개발자가 설치하게 됩니다.

그런데 재정적으로 가장 저렴한 주택 시장에서 공급을 늘리는 방법 중 하나는 개별 주택 건설입니다. 이는 전체 건설량의 30% 이상을 차지하며 최근 연방 당국의 세심한 관심을 받고 있습니다. '저층건축', '목조건축' 등으로 불린다.

그러나 요점은 이름이 아니라 경제에 있습니다. 개별 개발과 영토의 복잡한 별장 개발 형태 모두에서 엄청난 수의 프로젝트가 있으며 가장 중요한 것은 다음을 포함하여 짧은 시간에 건축 자재 산업입니다. 지역 자원에 의존하여 이러한 프로젝트의 산업 생산을 위한 기술 개발 또는 목재에서 고압멸균 기포 콘크리트에 이르기까지 다양한 재료의 기본 구조 요소를 개발할 수 있습니다. 이 경우 투자는 최소화되며 매우 짧은 시간 내에 성과를 거두게 됩니다.

작업 6. 금융 메커니즘. 아파트 대출부터 모기지 증권 시장까지.

현대 부동산 시장이 주로 금융 흐름의 움직임이라는 것은 이미 일반적으로 받아들여지는 사실이 되었습니다. 이 시장에서 국가의 금융정책이 올바르게 구성된다면 경제적 효과는 불가피하다.

일반적으로 특별한 희망이 있는 프로그램의 주요 재정 메커니즘에 대해 이야기하면 이는 모기지 주택 대출이며, 개발 개념은 2000년 V.V. 푸틴 대통령이 여전히 정부 의장직에 있을 때 승인되었습니다. 러시아 연방의 (2000년 1월 11일 러시아 연방 정부 결의문 No. 28).

러시아 연방의 주택 모기지 대출 시스템 개발 개념은 모기지 시장 기능의 2단계 모델을 기반으로 했습니다.

이 모델은 주거용 모기지 대출을 위한 1차 시장의 최대 개발과 인구에게 모기지 주택 대출을 제공하는 신용 ​​기관의 재융자를 목적으로 할당된 금융 시장에서 장기 자원을 유치하기 위한 메커니즘의 점진적인 시작을 제공합니다.

이러한 접근 방식을 통해 미국은 막대한 규모의 모기지 시장(약 9조 달러)을 제공하고 4조 5천억 달러로 추산되는 정부 증권 시장을 능가할 수 있었습니다. 기업 증권 시장은 말할 것도 없고 미국 달러는 2조 4천억 달러입니다. 미국 달러.

재융자 메커니즘을 기반으로 한 모기지 기관의 가속화된 발전은 유럽, 아시아 및 라틴 아메리카 시장에서도 관찰됩니다.

2006년 11월 바르샤바에서 개최된 주거용 모기지 대출을 주제로 한 제3차 중부유럽 및 동유럽 국가 금융 회의에서는 모기지의 미래가 재융자 메커니즘의 개발에 크게 좌우된다는 점이 강조되었습니다.

결과적으로, 러시아 연방의 전략으로 주택 모기지 대출의 2단계 모델을 선택한 것은 옳았으며 이를 통해 우리는 인구의 주택 문제에 대한 해결 속도를 높일 수 있었습니다.

이 길에서만 (러시아 금융 시장 인프라의 상대적인 저개발을 이해하는 것조차도) 러시아 연방 V.V. 대통령이 정한 과제를 해결할 수 있습니다. 푸틴 대통령은 연간 100만 가구에 신용 주택을 제공한다고 밝혔습니다.

위 모델의 틀 내에서 모기지 기관 기능의 본질은 다음과 같습니다.

1차 대출 기관 또는 모기지 도관의 대차대조표에 모기지 주택 대출(모기지) 풀 축적

회사의 추가 매각 - 대리인(특수 목적 차량, SPV, 러시아어 용어로 특수 모기지 대리인)

이 풀의 증권화 및 금융 시장에 배치된 모기지 담보 증권(2차 모기지) 발행.

유동화는 이 풀에 포함된 장기 모기지 대출에 대한 지불로 생성된 금융 흐름을 해당 모기지 담보 증권(일반적으로 선순위, 메자닌 및 후순위 트랜치)에 대한 담보인 트랜치로 구조화하는 것입니다.

처음 두 트랜치는 금융 시장에 자유롭게 배치됩니다. 대부분의 신용 위험을 수반하는(따라서 더 높은 수익성을 갖는) 주니어 트랜치는 도관(또는 보험 인수 은행)의 대차대조표에 남아 있거나 1차 대출 기관에 반환되거나 기관 투자자가 구매합니다. (대형 보험 회사, 연금 시스템 등) .P.).

오늘날 러시아 연방에서는 특히 지난 4년 동안 다음을 통해 제공되는 주택 모기지 대출에 대한 1차 시장이 활발하게 발전했습니다.

국영 은행을 포함하여 최대 규모의 자원을 소유하고 있습니다.

다수의 국제 금융 기관(국제 금융 공사 - IFC, 유럽 재건 개발 은행 등)이 개설한 신용 한도;

러시아 연방의 국가 보증에 따라 자금을 조달하는 국영 OJSC 주택 담보 대출 기관(이하 AHML)에 의한 재융자.

모든 주요 대출기관이 발행한 주택담보대출 건수는 매년 2~3배 이상 증가합니다. 2006년 말 기준으로 그 가치는 80억~100억 달러로 추산됩니다.

AHML은 2002년부터 1차 모기지 시장 개발에서 중요한 역할을 담당해 왔습니다. AHML은 실제로 모기지 대출 개발을 위한 국가 기관이자 동시에 다음을 목표로 하는 상업 조직입니다. 이익을 얻으십시오 (단독 주주 인 러시아 연방의 이익을 위해).

따라서 활동에 대한 사회적 우선순위를 명확하게 정의하지 않고 기관에 대한 과도한 정부 지원(예: 사회적 기준에 따라 아파트 구매에 대한 지원이 필요한 소득을 가진 시민 범주에 대해 발행된 대출 획득)은 AHML을 다른 참가자 모기지 시장과 관련하여 불평등한 조건에 놓이게 합니다.

이와 관련하여 모기지 커뮤니티는 언론인과의 대화에서 러시아 정부가 수준을 낮추는 목표를 설정했다고 말한 러시아 연방 정부 부회장 A.D. Zhukov의 진술에 우려하지 않을 수 없습니다. 주택담보대출 이자율을 연 7%로 인상한다.

그에 따르면, 올해 금리가 약간 인하되었음에도 불구하고 모기지 대출은 여전히 ​​매우 비싸고 대다수의 인구가 접근할 수 없습니다.

오늘날 담보 대출은 대다수 시민의 낮은 소득과 공급과 수요의 불균형으로 인한 주택 가격의 급격한 상승으로 인해 인구의 상당 부분이 감당할 수 없습니다.

모기지 대출 분야에서 국가의 우선순위는 주택 시장의 질적 공급 증가를 위한 조건을 조성하는 것입니다.

이 문제를 해결하는 것과 별개로 금리를 인위적으로 낮추는 것은 주택과 모기지의 "부당 능력 저하"에 주요한 원인이 되는 가격 상승(2006년 약 50%)이기 때문에 무의미할 뿐만 아니라, 유해하기 때문에 주거용 부동산의 인플레이션을 촉진합니다.

주택수요가 충족되지 않은 가운데 신용자금의 가용성을 높여 구매력을 높이는 것은 주택시장의 투기로 이어질 뿐이다.

공평하게 말하면 A.D. Zhukov는 언론인과의 대화에서 러시아의 인플레이션이 5% 미만으로 떨어진 후에만 금리를 7%로 낮추는 것이 가능할 것이라고 말했습니다.

현재 차입자 유치는 금리 인하보다는 서비스 질 향상, 거래비용 절감, 단기 대출이 가능한 신기술 도입, 상품군 확대 및 현대화 등을 통해 이루어져야 한다. 신용위험보험(모기지보험) 연구소를 설립한 것입니다.

참고로:이 사회 정부 기관은 2차 모기지 시장 운영자가 설립되기 전에 연방 주택청을 창설하여 모기지 대출의 가용성을 높이는 측면에서 미국에서 큰 역할을 해왔고 현재 수행하고 있습니다. 이 연구소는 카자흐스탄에서 활발히 발전하고 있습니다.

특히 이는 모기지 시장의 절차와 메커니즘을 표준화하는 작업을 통해 촉진될 것입니다.

2006년 12월 중순, 러시아 경제 개발부, 연방 금융 시장 서비스, 러시아 은행 대표들이 참석한 가운데 모기지 대출에 관한 러시아 은행 협회(ARB) 위원회의 확대 회의에서, 연방 등록청, AHML, IFC, "러시아" 지역 은행 협회(ARBR), 전국 모기지 시장 참가자 협회(NAUIR - ASR 회원) 및 모기지 회사 협회(AIC)가 초안을 검토했습니다. IFC, AHML 및 러시아 경제 개발부가 개발한 표준 모기지 형태입니다.

모기지의 표준 형태는 OJSC 주택 모기지 대출 기관 감독위원회가 승인한 모기지를 기반으로 하지만 러시아 경제 개발부, 연방 등록 서비스, 연방 금융 시장 서비스의 제안을 고려하여 수정되었습니다. , 은행 커뮤니티, 모기지 회사 및 IFC.

이 회의 결과, ARB, ARBR, NAUIR 및 AIC 위원장은 "모기지 채권의 표준 형식 사용에 대한 권장 사항"에 서명했으며, 모기지 채권의 최종 버전을 개발한 후 사용하도록 전송되었습니다. 연방 등록 서비스에 의해.

모기지 대출을 처리할 때 사용되는 문서와 절차의 표준화와 통일은 우선 국가 프로젝트인 "저렴하고 편안한 주택"에 의해 설정된 모기지 대출 규모 목표를 달성하기 위한 주요 조건 중 하나이기 때문에 그러한 문서의 채택은 관련이 있습니다. 러시아 시민을 위한 것입니다.”

인플레이션 감소 외에도 금리 인하에 영향을 미치는 주요 요인은 모기지 주택 대출 규모의 질적 증가 (대출 발행 단가 감소로 인해)라는 점을 다시 한 번 강조해야합니다.

동시에 러시아 연방의 AHML 의무를 보장하기 위해 할당된 연방 예산 자금은 제한되어 있습니다.

동시에, 자체 자금을 사용하여 모기지 대출을 제공하는 주요 대출 기관은 대차대조표 구조에서 장기 자원이 8~10%를 넘지 않기 때문에 "장기" 자금이 심각하게 부족합니다.

또한, 대부분의 은행은 자본금이 부족하여 대차대조표에서 자산을 빼내야 하며, 조기상환 위험을 포함한 신용위험을 줄이고 대차대조표 레버리지를 통해 주당순이익(ROE)을 높여야 한다는 압력을 받고 있습니다.

참고로:재융자는 주요 채권자의 대차대조표를 개선하고 값싼 자원에 대한 접근을 가능하게 할 뿐만 아니라 투자자의 눈에 은행 가치를 크게 높입니다.

따라서 재융자 메커니즘을 사용하지 않고 모기지 대출 규모의 질적 증가를 달성하는 것은 불가능합니다.

최근 모기지 법률의 발전(담보대출 담보부 증권 유통과 관련된 다수의 입법 및 기타 규제법 채택 포함)과 1차 모기지 시장의 안정적인 발전 덕분에 상당한 진전이 이루어졌습니다. 유동화 메커니즘을 활용하여 주택담보대출을 재융자하는 시스템 구축이 거의 완료되었습니다.

이를 위한 중요한 전제 조건은 1999-2004년에 창설(러시아 Gosstroy의 주도와 조직적, 방법론적 지원을 바탕으로)이었습니다. 러시아 연방의 모든 지역에서 AHML 모기지 프로그램에 적극적으로 참여한 결과 모기지 대출 발행 조직에 상당한 긍정적인 경험을 축적한 지역 모기지 기관 및 회사(지역 모기지 운영자, 이하 RIO) 러시아 연방의 지역.

러시아 연방 정부는 AHML이 개발한 러시아 주택 모기지 대출 재융자를 위한 통합 시스템 개발 개념을 승인했습니다.

이 개념은 RIO가 발행한 모기지 주택 대출 상환에서 모기지 담보 증권 시장 활동으로 AHML 활동의 점진적인 방향 전환을 발표했습니다.

이와 관련하여 사용 효율성을 높이는 관점과 모기지 시장 개발의 관점에서 AHML에 국가 보증을 제공하는 절차 문제를 고려하는 것이 가능할 것 같습니다.

모기지 대출 시스템 형성 초기 단계에서 AHML은 RIO의 재융자를 보장할 만큼 충분한 자산을 보유하지 않았습니다. 따라서 회사채에 대한 정부 보증 제공이 필요했다. 이를 통해 연방 기관은 러시아 연방 정부가 모기지 출시를 위해 설정한 과제를 성공적으로 해결할 수 있었습니다.

오늘날 AHML의 의무는 이미 상당히 큰 유동 모기지 자산(10억 달러 이상)으로 확보되어 있습니다.

따라서 AHML은 원칙적으로 주택담보부증권의 발행 및 배치를 통해 독립적으로 재융자를 할 수 있습니다. 각 대출 풀에 대해 비용의 10%를 넘지 않는 낮은 트랜치를 보장하기 위해 정부 보증을 이용하는 것이 좋습니다. 이를 통해 같은 양의 정부 보증으로 10배 더 많은 자금을 유치할 수 있게 됩니다. 동시에, 국가 개발 기관의 이러한 경쟁 우위는 잠재적으로라도 자유 경쟁 원칙을 위반할 수 없습니다. AHML은 모기지 시장에 참여하는 대부분의 민간 전문 참가자가 수행할 수 없는 기능만을 보증을 통해 수행합니다.

또한 모기지 대출 규모의 성장 역학이 점점 더 높아짐에 따라 AHML의 주 보증 제한으로 인해 지역 운영자가 금융 정책의 장기 계획을 세우는 데 어려움을 겪을 수 있다는 점에도 유의해야 합니다.

따라서 러시아 연방 구성 기관의 주택 모기지 대출을 위한 조직적, 방법론적 센터로서 RIO의 중요성이 감소하는 상황이 발생할 수 있습니다.

새로 선언된 접근 방식이 아직 완전히 개발되지 않고 이미 생성된 RIO 네트워크가 완전히 활용되지 않을 위험이 있습니다.

이러한 위험을 이해하면서 많은 지역 모기지 운영자는 AHML에 대한 의무를 이행하는 동시에 대차대조표에 있는 모기지를 매입할 다른 파트너를 찾기 시작했습니다.

긍정적인 사실로, RIO가 자체 협회를 만들려는 시도에 주목해야 합니다.

특히, 2006년 10월에는 모기지 회사 협회가 주 AHML의 조직적 지원에 등록되었습니다.

모기지 도관 RuMAC 및 NAUIR의 리더에 따르면 이들 조직은 지역 간 모기지 네트워크 형성에 최대한 기여할 것입니다.

이는 시장에서의 자유 경쟁과 모기지 자산의 실제 통합을 보장하기 위해 이를 생성할 때만 중요합니다(공식적인 정치적 협회뿐만 아니라).

RIO는 개별적으로 아직 충분한 모기지 자산을 축적하지 않았습니다. 그들 각각의 승인된 자본은 수익성 있는 모기지 사업에 진입하는 것을 허용하지 않으며, 이는 이자율의 감소를 보장하고 결과적으로 모기지 주택 대출의 가용성을 증가시킵니다.

이들 중 다수는 주식회사 형태가 아닌 단일 기업이나 기금 형태로 설립되었습니다.

각 개별 지역의 주택 모기지 대출 규모가 상대적으로 적고 완성된 주택이 급격히 부족한 상황에서 지역 모기지 운영자는 모기지 시장뿐만 아니라 투자 및 실행에 적극적으로 참여해야 합니다. 건설 프로젝트.

이는 RIO 자금 조달에 대한 신용 위험을 크게 증가시키고 결과적으로 인구에 대한 대출 이자율을 낮추는 것을 허용하지 않습니다.

이와 관련하여 순 모기지 자산을 지역 모기지 운영자의 자회사로 분리한 다음 이러한 자산을 지역 간 네트워크로 통합해야 합니다.

또한 오늘날 모기지의 상당 부분(80% 이상)이 신축 주택이 아닌 2차 주택에 의해 확보된다는 점에도 주목합니다. 이는 주택담보대출(주택시장 전체의 저개발에 영향을 미치는 요인)의 양이 여전히 매우 적은 것처럼 보임에도 불구하고 주택 가격의 높은 성장률에 기여합니다.

주택 건설 증가에 대한 주택 모기지 대출의 약한 영향으로 인해 전환 가능한 대출 메커니즘의 도입이 시급히 필요합니다(즉, 건설 단계에서 발행되고 주거용 부동산 소유권 등록 후 주택 대출로 전환되는 소비자 대출).

동시에 이는 이러한 자산을 재융자하는 메커니즘의 개발 및 구현과 결합되어야 합니다.

2006년 1차 모기지 시장에서 가장 큰 기업 중 일부는 이미 모기지 자산의 최초 "유동화"를 구현했으며 해외 및 러시아에서 모기지 담보 증권을 발행 및 배치했습니다(Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank). 거래가 거의 완료되었습니다 AHML.

이에 앞서 기타 신용상품(소유즈 JSCB가 발행한 자동차론, 주택금융은행이 주택건설단계에서 발행한 대출)의 구조화(유동화) 거래가 성공적으로 완료됐다.

NAUIR 및 ASR의 주도로 위에서 언급한 거의 모든 거래(Vneshtorgbank 제외)에 적극적으로 참여한 전문가들이 모기지 시장에서 최초의 민간 전문 회사(모기지 도관)인 OJSC "RuMAC"(Russian Mortgage)를 설립했습니다. 수락 회사).

그러한 회사의 목적은 러시아 주 채권자의 이익을 위해 증권화(주로 모기지)를 조직하고 수행하는 것입니다.

참고로: RuMAC 회사는 현재 주택 건설 단계에서 인구에게 대출을 제공하는 신용 ​​기관의 재융자를 제공하도록 설계된 기술을 개발하고 있습니다.

모기지 도관의 생성은 주식 시장에서 1차 대출 기관의 독립적인 재융자가 일정량의 모기지 대출이 달성된 경우에만 (비용 및 수익성 측면에서) 경제적으로 의미가 있다는 사실에 기인합니다.

최적의 모기지 풀은 그 가치가 1억 달러(30억 루블)를 초과하는 것입니다.

2007년 상반기에는 SPV 등록 장소와 모기지 담보 증권 유형(모기지 담보 채권 또는 모기지 참여)에서만 근본적으로 다른 국경 간 및 러시아 증권화 거래가 추가로 완료될 것으로 예상됩니다. 인증서 - 패스스루 채권) [그림 2, 3].

국경을 넘는 "증권화"의 장점은 모기지 대출을 재융자하기 위해 더 저렴한 자금을 유치할 수 있다는 것입니다. 이미 완료된 국경 간 거래를 위해 모금된 자금 가격은 LIBOR에 연간 1-1.6%를 더한 금액이었습니다.

이는 인구에 대한 모기지 대출 가용성을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

국제 금융 시장에서 루블로 표시된 모기지 담보 증권을 배치하면 루블 전환 문제에 대한 해결책이 자극될 것입니다.

국제 금융 시장에 배치된 모기지 증권의 주요 유형은 모기지 참가 증명서(경로 채권)가 될 것이며, 이 인증서의 장점은 모기지 대출의 조기 상환 위험을 주요 대출 기관에서 모기지 증권 구매자에게 이전한다는 것입니다.

결과적으로 보다 효율적인 위험 분산과 효율적인 가격 책정이 달성됩니다.

러시아에서는 "모기지 기반 증권에 관한 연방법"의 단점으로 인해 이러한 유형의 증권을 발행하고 배치하는 것이 여전히 불가능합니다. 연방법 "증권화"

따라서 이제 주택 모기지 대출을 재융자하기 위한 전 러시아 시스템 형성을 향한 모기지 시장의 프로세스가 시작되었습니다.

국가 프로젝트에 명시된 목표의 규모는 기존 입법 체계가 보편적 금융 메커니즘으로서의 모기지 개발을 늦추기 시작하고 시장에 영향을 미칠 수 있는 모든 가능성이 있다는 점을 추가해야 합니다. 아직 평가.

연방법 "모기지 (부동산 담보)"에 적용해야하지만 기술적인 성격을 띠는 은행계에서 제안한 다양한 변경 사항 외에도 AHML은 최근 가능성을 확대하기위한 제안을 제시했습니다. 관련 연방법이 정한 규범을 넘어서 부동산을 담보하는 행위.

우리는 연방법 "모기지 (부동산 담보)"와 러시아 연방 토지법을 여러 가지 변경하여 지방 당국이 엔지니어링 인프라 구축 및 토지 계획 준비를위한 자금을받을 수 있도록 제안에 대해 이야기하고 있습니다. 자신이 소유한 토지의 담보를 기반으로 건설을 위해.

실제로 이는 토지 모기지 개발을 향한 단계이며, 2010년까지 국가 프로젝트를 실행하려면 주택 건설을 위해 80,000~100,000헥타르의 토지를 개발해야 하기 때문에 더욱 관련성이 높습니다(Interfax 정보 AHML 웹사이트(2007년 1월 21일자: http://www.ahml.ru).

목표 7. 민관협력 시스템 개발

국민주택사업은 민관협력 원칙에 입각하여 예산자원의 참여를 통해 추진되는 사업이다.

이러한 의미에서 유사한 민관 사업 프로젝트가 이미 시행되고 있는 카자흐스탄 공화국의 경험은 유익합니다.

카자흐스탄에서는 실제로 공공-민간 파트너십 원칙에 따라 엔지니어링 인프라가 구축되었습니다.

민간개발자는 부지를 받아 투자자(국가)와 합의한 가격으로 정부대출을 받아 건설한 뒤, 건설된 주택을 민간은행이 발행한 주택담보대출을 이용해 판매하고, 이를 국가모기지공사가 국고채권공사의 자금으로 매입한다. 연금기금은 이에 동의한 비율로 지급됩니다. 모든 재정 흐름과 마감일은 서로 연결되어 있습니다.

주택의 경제성은 국가가 특정 투자자라는 사실에 의해 보장됩니다. 국가의 경우 이익은 주택을 제공받는 가족의 수입니다. 또한 특정 주택 구매자(현장 네트워크)와 해당 지방자치단체에 거주하는 전체 커뮤니티 사이에 엔지니어링 인프라 구축과 관련된 부담을 분배합니다(그러나 할부로 관세의 투자 구성 요소를 통해).

이것은 국가 독점을 창출하지 않습니다. 민간 전문 참가자는 시장법에 따라 계속해서 시장에서 활동합니다.

모든 측면(모기지 대출 포함)에서 "카자흐스탄 국민 주택 프로젝트"는 국가가 결정한 시민 범주에만 관련되며 지원 금액은 사회 주택 기준에 따라 제한됩니다.

결과:

러시아 주택 부문에 존재하는 문제의 완전한 목록과는 거리가 먼 것을 고려하면 알 수 있듯이, 해결의 주요 장애물은 약한 투자 활동입니다.

다음을 목표로 하는 국가의 적절하게 구성된 재정 정책만이 위에서 이미 언급되었습니다.

소득에 관계없이 모든 범주의 시민을 위한 주택 구입 가능성의 실질적인 증가;

주택 부문의 시장 관계를 발전시켜 주택 공급과 이에 대한 유효 수요의 역동적이고 동시에 균형 잡힌 증가를 보장합니다.

결과적으로 나열된 문제에 대한 해결책은 다음 메커니즘을 통한 공공 및 민간 투자 측면에 있습니다.

(저소득층 시민을 위한) 사회주택 건설을 위한 예산 융자;

임대 주택 부문을 창출하기 위해 장기 재원을 유치합니다.

특정 범주의 시민을 대상으로 한 주택 보조금 형태의 국가 지원;

연금 시스템에 축적된 자원을 포함하여 금융 시장의 장기 자원의 참여를 통해 모기지 대출(대출)을 제공하는 재융자 조직을 위한 메커니즘을 포함한 모기지 주택 대출

주택 건설 및 구매를 위한 시민의 자금 축적(저축 및 대출 은행, 건설 저축 은행 등)

주택 건설을 위한 투자 및 대출(시민 비용 포함). 환불은 모기지 대출을 통한 판매를 포함하여 판매를 통해 이루어집니다.

공동 기반 시설 구축을 위한 투자 및 대출 자원을 유치합니다.

건설산업 기반 발전에 투자하고 있습니다.

이 경우 국가 자원은 투자 과정의 촉매제 역할만 하고, 투자 위험을 줄이고 투자 매력을 높이며, 다양한 인구 집단의 재산 불균형을 줄여 사회적 긴장을 완화하고 사회의 정치적 안정성을 높입니다. 결과적으로 후속 투자에 유리한 조건을 조성합니다.

따라서 우리는 주택 부문을 얽힌 복잡한 문제가 주 주택 정책의 개발, 일관된 구현 및 구현을 통해 완전히 해결될 수 있으며 이는 전적으로 연방, 지역 및 지방의 모든 부서의 행동 조정에 달려 있음을 알 수 있습니다. 정부.

사용된 문헌 목록

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러시아 연방의 주택 부문 현황.

주택 정책 형성을 위한 새로운 접근 방식

N.P. Koshman, 러시아 건축업자 협회 회장,

K.K. Glinsky, 저렴한 주택 및 모기지 시장부 부국장, 명예 건축업자,

V.N. Ponomarev, 저렴한 주택 및 모기지 시장 부서 이사, 물리 및 수학 과학 박사, 교수

러시아 건설 헌장에서

“정부가 주택을 개인 재산으로 취득하는 과정을 보장한다면 시민에 대한 의무를 이행하고 국가 번영에 참여할 수 있는 기회가 확대되는 것입니다.”

F. 루즈벨트

I. 주택재고현황

1957년 CPSU 중앙위원회와 소련 각료회의 결의안 "소련의 주택 건설 발전에 관한" 결의안이 채택된 지 반세기가 지났습니다.

주택 부문의 개혁 이전 정책은 주택 건설에 대한 예산 자금 조달 및 완성된 주택 분배에 대한 국가 시스템을 기반으로 주택 관계에 대한 엄격한 국가 규제를 기반으로 했습니다.

1980년 개인 소유 주택은 전체 주택 재고(1,861만 평방미터)의 33.3%를 차지했으며, 도시와 농촌 주택 자금 중 도시는 각각 19%, 농촌 지역은 66%를 차지했습니다.

1977년 소련 헌법에 따라 시민의 주택 권리는 국가 및 공공 주택 재고의 개발 및 보호, 협동 주택 및 개별 주택 건설 촉진, 생활 공간의 공적 통제 하에 공정한 분배를 통해 보장되었습니다. 편안한 주택 건설 프로그램과 아파트 및 유틸리티에 대한 저렴한 임대료가 시행되었습니다.

시장 원리에 기초한 새로운 경제 관계는 주택 부문에 대한 접근 방식을 근본적으로 변화시켰습니다.

1993년 러시아 연방 헌법은 국가에 주택 건설을 장려하고 시민의 주택 권리 행사를 위한 조건을 조성할 의무를 부여했습니다. 동시에 다음과 같은 새로운 중요한 조항이 등장했습니다. “... 주택이 필요한 법에 명시된 저소득층 및 기타 시민은 무료로 또는 주, 지방 자치 단체 및 기타 주택 기금에서 저렴한 수수료로 제공됩니다. (제40조).”

주 및 공공 주택 기금에서 그들이 점유하고 있는 주거 건물의 시민 소유권으로의 무료 이전(민영화)을 통해 짧은 시간에 거대한 부동산 소유자 계층을 형성할 수 있게 되었고, 이는 이후 기존 주택 시장의 기초가 되었습니다.

2000년에 이미 시민이 소유한 주택 재고 비율은 58%(16억 2천만 평방미터)에 달했습니다. 향후 5년 동안 이 수치는 73.7%에 이르렀고 세계 대부분의 선진국의 수치를 초과했습니다. 이는 국가 주택 정책의 변화와 국가가 대규모 주택 건설에 대한 직접 자금 조달을 거부한 결과입니다.

1990년에 인구가 자신의 자금과 빌린 자금을 사용하여 건설한 주택 면적이 600만 평방미터에 달했다면, 6,170만 평방미터 중 농촌 지역을 고려한 건설 주택의 경우(9.7%), 이후 10년 동안 이 비율은 41.6%로 증가했고, 2006년에는 47%로 증가했습니다. 이는 90년대 이후 이 부문에서 국가가 급속히 철수했음을 보여줍니다. 경제 .

1987년 이후 공공 주택 재고 비율은 80%에서 15%로 감소했습니다. 1990년에 빈곤층으로 등록된 가구 중 14%가 새 아파트를 받았다면, 2005년에는 이 비율이 4%에 불과했습니다.

따라서 지난 세기 중반에 비해 새 세기 초에 발생한 우리나라의 정치, 경제 구조 변화는 주택 부문의 모든 구성 요소에 큰 영향을 미쳤습니다.

안타깝게도 새로운 입법 체계 형성의 첫 번째 단계에서 관리를 위해 아파트 건물과 인접 토지를 건물 소유자에게 실제로 이전하는 프로세스가 논리적으로 완료되지 않았습니다.

러시아 연방 주택법이 채택된 지 2년이 지난 지금도 주택 재고 관리 및 유지를 위한 조직적 기능 분할은 실제로 완료되지 않았습니다.

러시아 연방은 60~80년대 주택 건설 분야에서 획기적인 발전을 이룬 후 지난 수십 년 동안 주택 부문에 축적되어 임계 수준에 도달한 문제들을 어깨에 짊어지고 21세기에 들어섰습니다.

주택 재고의 재앙적인 상태, 주택 및 공동 서비스 시스템의 극도로 불만족스러운 상태, 엔지니어링 네트워크 및 통신의 거의 보편적인 비상 상황, 압도적 다수의 인구의 낮은 지불 능력-이것이 매일 발생하는 주요 문제입니다. 사회의 사회적 안정성에 더 큰 영향을 미칩니다.

더 이상 누구에게도 주택의 경제적, 사회적 중요성을 납득시킬 필요가 없습니다.

이제 부의 개념 목록에 있는 10명 중 8명은 편안한 아파트나 개인 주택의 존재를 최우선으로 생각합니다. 거의 40년 전, 인기 영화 '사막의 하얀 태양'의 유명한 부정적 인물인 압둘라조차도 행복한 노년에 대한 이해를 특징으로 하여 '좋은 집'을 최우선에 두었습니다.

소련에서 페레스트로이카가 시작될 무렵에는 1,400만 가구(약 4,000만 명)가 주택 대기자 명단에 올랐습니다.

도움이 필요한 사람이 가장 많은 사람은 RSFSR에 있었으며 800만 가구가 넘었습니다. 동시에 러시아 전체 주택 재고(3천만 평방미터)의 17%는 노후되고 안전하지 않은 건물이었으며 주 및 시립 주택 재고의 14% 이상이 긴급 수리가 필요했습니다.

II. 주택 부문의 변화

지난 20년 동안 주택 부문에는 어떤 변화가 일어났나요?

러시아의 전체 주택 재고(29억 5,600만 평방미터)를 구성하는 1,900만 개의 주거용 건물 중 60% 이상이 30년 이상 된 건물입니다.

황폐하고 긴급한 재고량은 4배(최대 1억 2천만 평방미터) 증가했으며 2천만~2천4백만 평방미터의 비율로 계속 증가하고 있습니다. 연간 미터. 2006년에만 낡은 주택에 여러 차례 재난이 발생해 인명피해가 발생했다.

표준 수명이 만료된 50~60년대에 지어진 패널하우스에 530만 가구가 살고 있습니다.

500만 명의 러시아인이 다세대 주택에 거주하고 있어 즉각적인 대대적인 수리가 필요합니다.

약 4천만 명의 사람들이 원칙적으로 "주거용"이라고 부를 수 없는 건물에 모여 있습니다. 왜냐하면 기본적인 가구 편의시설이 부족하기 때문입니다. 전체 주택 중 24%는 수돗물이 없고, 29%는 하수도가 없으며, 20%에는 난방 시설이 없습니다. 도시 부지 중 19%에는 욕조나 샤워 시설이 없습니다.

이러한 상황에서 여론재단(www.fom.ru)이 2006년 3월 실시한 러시아 44개 지역, 영토, 공화국의 100개 거주지 인구에 대한 조사에서 많은 전문가들의 결론이 확인된 것은 당연합니다. 주택 문제가 가장 시급한 사회 문제 중 하나라는 사실을요.

응답자의 2/3(65%)는 자신이 살고 있는 곳에서 인구가 "빈곤한" 주택을 제공받고 있다고 믿고 있습니다. 네 번째 응답자 모두가 상황을 "만족"으로 평가했으며 4%만이 "좋음"으로 평가했습니다.

주택 상황에 대한 부정적인 평가 비율은 농촌 거주자(71%), 시베리아(72%) 및 극동 지역(75%) 응답자 사이에서 가장 높았습니다.

모스크바에서도 응답자의 절반은 인구에게 주택이 제대로 제공되지 않는다고 믿고 있습니다.

러시아인 중 10%만이 최근 이 분야에서 긍정적인 변화를 언급한 반면, 응답자의 28%는 반대 견해를 갖고 있습니다. 상황은 점점 더 악화되고 있습니다. 대다수(51%)는 주택 부문의 상황이 지난 1~2년 동안 변하지 않았다고 생각합니다.

주택, 공동 기반시설, 에너지 부문의 고정자산 감가상각률은 임계점을 거의 넘어 70%에 달합니다. 전문가들에 따르면, 이는 향후 몇 년 안에 대규모 인재로 이어질 것이라고 합니다.

최근 몇 년 동안 처음으로 모스크바, 우랄 지역 및 기타 여러 대규모 지역에서 에너지 용량 부족이 발생하기 시작했으며 계속 증가하고 있습니다.

일반적으로 1995년 이후 전력 산업의 주요 산업 생산 구조에서 체적 지표가 감소했습니다. 1995년에 전력 산업이 제조 제품 총량의 10.5%를 차지했다면 2004년에는 이 수치가 7.6%로 감소했는데, 이는 1992년 수준보다 0.5% 낮은 수치입니다.

이 모든 것에는 러시아 전력 산업의 개혁이 필요했습니다. 주요 초점은 업계 기업의 효율성을 향상하고, 투자 활성화를 기반으로 발전 조건을 조성하며, 소비자에게 안정적이고 중단 없는 에너지 공급을 보장하는 것이었습니다.

급진적인 변화가 이미 시작되었습니다. 산업에 대한 국가 규제 시스템이 변화하고, 경쟁적인 전력 시장이 형성되고, 새로운 회사가 탄생하고 있습니다. 2003-2008년 러시아 OAO RAO UES 전략 개념이 채택되었습니다. “5+5” 산업의 목표 구조는 2008년에 형성될 것입니다.

우리는 개혁이 계획된 목표에 도달하고 에너지 부문이 주택 재고와 동시에 성장하는 국가의 주택 및 공동 서비스 부문에 필요한 모든 것을 제공할 수 있기를 바랄 뿐입니다.

러시아의 평균 주택 공급량은 20.9㎡입니다. 1인당 m은 40㎡인 유럽 선진국에 비해 거의 2~3배 적은 수치입니다. 1인당 이상, 미국에서는 약 80평방미터입니다. 사람마다.

그러나 러시아에서 말하는 이러한 보안은 "와드의 평균"입니다.

소수의 시민이 넓은 면적과 향상된 편안함을 갖춘 고급 아파트에 살고 있습니다(방 4개 이상의 아파트 수는 410만 개). 1,680만 가구가 방 3개짜리 아파트에 살고 있으며, 대다수인 3,650만 가구가 방 1개 및 2개짜리 아파트에 살고 있습니다.

이들은 주로 흐루쇼프 개혁 기간에 받은 아파트입니다. 수년에 걸쳐 첫 번째 소유자는 늙고, 자녀는 성장하고, 가족을 시작했으며, 손자는 이미 성장했으며, 모두 계속 함께 살면서 개선된 생활 조건을 위해 수십 년을 기다리고 있습니다. 따라서 생활공간 제공에 대한 전국 평균 지표는 실제 상황을 정확하게 반영하지 못하고 있다.

1980년에 도시와 마을에 1인당 0.43평방미터가 도입되었다면, 2005년에는 이 값이 0.33평방미터로 감소했습니다. 따라서 최소한 유럽 수준의 생활 공간 제공을 달성하려면 주택 커미셔닝 규모를 최소 1㎡ 이상으로 늘려야 합니다. 1인당 연간.

III. 우선 국가 프로젝트 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"

1. 주택 재고.

주택 재고의 재앙적인 상태, 수백만 명의 시민이 인간적인 조건에서 살 수 있는 권리(수십 년 동안 실현되지 않았음), 그리고 그에 따라 사회에 고조되는 사회적 긴장으로 인해 당국은 다음을 포함하는 것 외에는 다른 대안이 없었습니다. 우선순위 사회 프로젝트 중 주택 문제.

현재 시행되고 있는 국가 프로젝트인 "러시아 시민을 위한 저렴하고 편안한 주택"(이하 프로젝트)은 실행하기 어려운 만큼 의미가 깊습니다.

프로젝트의 기초를 형성하는 2002-2010년 연방 목표 프로그램 "주택"(이하 프로그램이라고 함)에 따른 주택 가격은 특정 범주의 시민에 대한 주정부의 법적 의무의 관점에서 고려됩니다. , 특정 통합 특성(북부인, 체르노빌 피해자, 군인, 바이코누르 출신 이민자 또는 젊은 가족)에 따라 일반 인구와 구별됩니다. 간단히 말해서, 이들은 수혜자의 범주입니다.

프로그램 개발자에 따르면 이에 대한 국가 지원이 확립되어 구매력을 충분히 높일 수 있습니다.

분명히 위에 나열된 문제는 이 규모의 프로젝트를 개발할 때 최종 결과의 달성 가능성을 보장하기 위한 계획된 조치 및 메커니즘에 대한 가장 심각한 재정적, 경제적, 기술적 및 사회학적 정당성을 요구했습니다.

프로그램의 두 번째 단계(2005-2010)의 재무 지표는 전년도 결과를 기반으로 명확해지고 부분적으로 구조적으로 변경되었으며 자체적으로 단일 주 고객을 확보하고 새로운 지표를 받았지만 프로그램은 원래 원칙을 유지했습니다. 특정 범주의 시민에게만 주택 구입에 대한 주 재정 지원을 제공합니다.

프로그램 구현을 위한 주요 재정 메커니즘은 보조금과 대출이며 개발자에 따르면 이는 인구의 유효 수요를 늘리고 주택 시장 형성을 가속화하여 주택 문제의 심각성을 신속하게 완화해야 합니다. 고전적 계획에 따르면 수요는 공급 증가에 영향을 미치고 저렴하고 편안한 주택 건설에 상당한 투자를 유치해야 합니다.

이러한 맥락에서 최근 러시아 Gosstroy의 국가 주택 정책 부서 책임자였으며 현재는 이 분야의 선도적인 전문가 중 한 명인 Rosstroi의 부국장인 A.S. Starovoitov의 의견이 있습니다. 도시 문제에 관한 자문 네트워크의 회원이었으며 심각한 관심을 받을 가치가 있었습니다. 그리고 UN 유럽 경제 위원회의 주택 관리국: ““저렴한 가격”이라는 용어는 비교적 최근에 러시아 주택 전문가의 어휘에 등장했습니다. 다양한 국제기구 및 주택정책 분야 전문가들과 적극적으로 협력한다. 국제적으로 전문적으로 사용되는 경우 두 개의 영어 단어가 사용되며 러시아어로 "가용성", "저렴성" 및 "접근성"으로 번역됩니다.

영어 "적정 가능성"의 의미에서 접근성은 주택 공급 문제에 대한 사회적 지향을 명확하게 해석하며 시장 조건에서 독립적으로 구매할 수 없는 인구 범주에 적절한 주택을 제공할 수 있는 능력으로 해석됩니다. 사회주택의 대명사.

UN 문서에서 주택의 "저렴한 가격"이라는 용어는 다음과 같이 해석됩니다. "저렴한 주택은 지역 주택 시장에서 일반적으로 제공되는 것보다 낮은 가격으로 제공되는 표준 품질의 주택입니다. 여기에는 보조금을 받는 임대 주택, 공유 소유 주택을 포함한 보조금을 받는 저비용 민간 주택, 일부 시장 상황에서는 판매용 저비용 주택이 포함될 수 있습니다. 지방 당국의 도시 계획 및 주택 계획은 위와 같은 의미에서 적절한 양의 저렴한 주택을 제공해야 합니다.”

저렴한 주택에 대한 영국의 정의는 다음과 같습니다. "저렴한 주택"은 시장 가격보다 낮은 임대로 제공되는 사회 주택으로 분류될 수 있으며 "중간 임대"와 같은 다른 형태의 하위 시장 주택도 포함될 수 있습니다. » (임대료가 적용되는 경우) (사회임대료보다는 높지만 시장임대료보다는 낮다) 일반적으로 저렴한 주택이란 모든 형태의 소유권에 대해 보조금을 지급받거나 “저비용” 주택을 의미합니다.

"가용성"이라는 의미에서 "접근성"이라는 용어는 완전히 다른 의미를 갖습니다. 즉, 취득 또는 임대를 위한 모든 시장 메커니즘에 대해 자유 시장에서 주택을 충분히 공급한다는 의미입니다.

“주택” 프로그램에서 저자는 주로 다양한 저렴한 옵션을 위한 충분한 시장 공급을 창출하는 것을 의미하기 위해 “저렴한 가격”이라는 용어를 사용합니다.

프로그램 실행을 위해 제안된 메커니즘을 분석하면 러시아 정부가 계획한 거의 모든 단계가 국가 주택 부문의 시장 관계를 더욱 발전시키고 개선하는 데만 목표를 두고 있다는 결론을 내릴 수 있습니다.

프로그램의 초기 데이터를 바탕으로 우리는 개선된 주거 환경이 필요한 러시아 가정의 61% 중 대략 절반(전체 가족 수의 30%)이 향후 5년 내에 주거 환경 개선이 필요하다는 결론을 내릴 수 있습니다. 주택담보대출이 급증하면서 주택문제를 해결할 수 있게 됐다. 또 다른 약 9%의 가족(또는 450만 가족)은 주거 환경 개선을 위한 대기자 명단에 올라 있으며 5~7년 내에 주 및 지방자치단체의 사회적 사용 기금을 통해 주택을 확보할 수 있습니다.

그러나 이러한 낙관적인 전망에도 불구하고 이 프로그램은 나머지 22%의 빈곤가정, 즉 3,200만 명의 주택 문제를 해결하기 위한 어떠한 조치도 제시하지 못하고 있습니다.”

2. 새로운 문제와 오래된 문제.

이전에 충분한 관심을 받지 못했던 주택 문제의 인구통계학적 요소는 시간이 지남에 따라 국가의 정치와 경제에 점점 더 많은 영향을 미치고 있습니다. 우리나라의 외부 이주 과정은 아직 상당한 규모를 확보하지 못했기 때문에 주요 인구 통계 문제는 원주민과 관련이 있습니다.

UNECE 인간 정착 위원회가 지적한 추세는 러시아를 포함한 서유럽과 동유럽 국가 모두의 특징입니다. 평균 규모가 동시에 감소하는 가구의 증가는 인구 증가를 초과하는 주택 수요 증가율로 이어집니다. 한부모 가정의 증가로 인해 한부모 가정에 사는 자녀의 수가 증가합니다. 인구의 급속한 노령화와 그에 따른 의존도의 증가로 인해 국가가 부담해야 하는 추가 비용이 발생합니다.

따라서 주택 건설 계획은 특히 대도시의 주택 재고 형성 역사와 관련된 기존 인구통계학적 모순도 고려해야 합니다.

웹사이트 www.asm.rusk.ru에 게시된 S.M. Lyzhin의 "대량 건설 주택 인구의 연령 구조 개발 특징" 및 기타 여러 출판물에서 다음과 같은 분석이 제공됩니다. 저자가 1986~2005년에 실시한 연구 자료를 기반으로 합니다.

도시의 주택 재고 구조 형성은 국가 발전의 사회 경제적 단계에 해당하는 상당한 기간에 걸쳐 고려됩니다. 도시의 주택재고를 형성하는 과정에서 인구는 주택 건설 시기와 거주 기간에 비례하여 분포된다.

주거 지역은 건축 및 점유 기간에 따라 다양한 유형의 건물로 구성됩니다. 기업에서 주택을받은 도시 거주자의 대다수는 실제로 직장과 거주지를 바꾸지 않고 죽을 때까지 그곳에 남아있었습니다.

2002년 러시아 인구조사에 따르면 근로연령 남성과 여성의 58.1%가 출생 이후 영주권에서 계속 거주하고 있으며, 14.2%는 근로연령을 초과하고 있다(비교하자면 미국의 평균 가족은 거주지와 직장을 바꾼다) 수명 동안 6~7회).

이로 인해 대도시, 60-70년대에 건설된 주거 지역에서는 다양한 사회 문제가 커지고 있습니다. 노인을 위한 진료소가 심각하게 부족하고 유치원 기관 수가 감소하고 있으며, 특히 지난 10년 동안 모든 주택은 사라졌고 개인이나 관공서로 자리를 내주거나 그 자리에 고급 주택이 들어서 있는 주택이 늘어났습니다.

또한, 주거지역의 확대로 인해 교통문제가 발생하고, 노인들이 접근하기 어려운 크고 값비싼 슈퍼마켓을 건립하는 것이 유행이 되었으며, 주민들에게 친숙한 작은 지역 상점들은 문을 닫고 있습니다.

이러한 현상의 이유는 인구의 인구 이동, 도시 주민의 연령 특성 및 심지어 영토를 반영하여 시간이 지남에 따라 필요성이 변한다는 사실에 있습니다.

시민들을 스스로 일하도록 유도하는 초기 기업이 주택 및 사회 기반 시설 건설에 참여했다면 이제는 경제 입법 체계가 급격히 변화하는 상황에서 충분한 권한을 받은 지방 당국의 관심사가 되었습니다. 도시 계획 분야에서는 새로운 도시 계획을 준비하고 대량 건설을 위한 계획을 수립할 시간이 없었습니다. (원칙적으로) 철거된 건물 부지에서 현지에서 건설을 수행하는 경우 기존 사회 기반 시설을 개선하는 것은 사실상 매우 어렵습니다.

대량 주택 건설의 주요 단계에서 주거용 건물의 각 유형에 대한 인구 통계학적 구조를 연구한 결과 다음과 같은 여러 가지 특징과 일반적인 현상이 드러났습니다.

1. 주택 건설의 각 단계에는 고유한 인구 통계학적 구조가 있습니다.

2. 인구의 각 연령 그룹은 적절한 서비스 및 편안함 조건의 창출을 요구합니다.

3. 산업용 주택의 대량 주택 건설 기간 동안 특정 인구 구성을 가진 대규모 주택 개발의 거대한 영역이 형성되었으며, 이는 오늘날 새로운 주택 건설 구조를 형성할 때 연령 특성을 고려해야 하며 사회복지제도.

사람의 각 연령은 고유한 특별한 관계를 형성합니다. 어린아이, 초등학생, 청소년, 노인 등 모두는 충족되어야 하는 고유한 특성, 필요 사항, 습관 및 욕구를 가지고 있습니다.

주거 문화는 주거 단위 자체(아파트)뿐만 아니라 영토, 주거 교육의 일반적인 구조에서도 이러한 수준의 편안함과 삶의 질을 보장해야 합니다. 인구가 충족됩니다. 이러한 요소를 무시하면 인구 사이의 사회적 불만이 증가할 수 있습니다.

따라서 연방 목표 프로그램 "주택"에 대한 비판이 크게 들리는 이유는 주택 구입 가능성을 높이는 금융 수단을 개발하는 동안 (모기지) 안정적인 확보 문제를 완전히 배제했다는 사실 때문입니다. 장기간의 소득(생산의 존재 또는 새로운 생산의 창출), 운송 인프라의 가용성 또는 부족, 의료, 교육 및 기타 사회 서비스 개발. 즉, 프로젝트 시행 단계에서 완료해야 하는 자본 건설 규모에 대한 일반적인 수치가 없습니다. 모든 것이 지역 및 지방 당국의 책임하에 이루어지며 작업의 전체 규모를 상상하는 것이 불가능합니다.

엔지니어링 및 운송 인프라가 개발되면 실제로 수요가 공급을 증가시킬 수 있고 시장은 고전적인 계획에 따라 운영됩니다.

나열된 문제가 해결되지 않았고 인구의 1인당 지역 소득을 포함하여 다양한 지역 개발의 불균형이 얼마나 큰지 알고 있다면 주택 문제를 해결하는 프로그램 개발자의 임무 다른 우선순위 국가 프로젝트와 긴밀하게 연결하는 것이 었습니다.

따라서 최근 인구의 연령 및 사회 구조 문제에 특별한 관심을 기울이고 결국 우선 순위 국가 프로젝트에 대한 접근 방식을 고려할 때 반영된 이유가 분명합니다.

2006년 7월, 우선 국가 프로젝트 시행을 위한 러시아 연방 대통령 산하 협의회로 이름이 바뀌었고, 현재는 "우선 국가 프로젝트 및 인구통계학적 정책 시행을 위한 러시아 연방 대통령 산하 협의회"로 불립니다.

D.A. 메드베데프(D.A. Medvedev) 러시아 연방 제1부총리는 국가 프로젝트 시행의 진행 상황에 대해 이렇게 말했습니다. 이러한 기회는 특정 담보에 대한 신용 주택 구입을 통해 전 세계적으로 창출됩니다. 우리는 단순히 모기지라고 부릅니다.”

따라서 우리는 고용 성장을 위한 장기(모기지 대출이 최소 25년 동안 발행될 수 있으므로) 프로그램(또는 사회경제적 예측)이 있어 수백만 명의 사람들에게 기회를 제공할 것이라고 기대할 권리가 있습니다. 사람들은 “돈을 벌어 아파트를 사려고” 한다.

국가 역사의 지난 15년 동안 단일 주 프로그램이 완전히 구현되지 않았다는 사실을 고려하면 프로젝트를 크게 조정하지 않으면 "주택 문제"의 심각성이 높아질 것이라고 가정할 수 있습니다. 가까운 미래에 인구의 30~40%가 감소하지 않을 것입니다.