A lakáspolitika kialakításának új megközelítése. A lakásszektor helyzete az Orosz Föderációban A lakásszektor állapota az Orosz Föderációban

Az Orosz Föderáció Mezőgazdasági Minisztériuma

FSBEI HPE "ORENBURG ÁLLAM

MEZŐGAZDASÁGI EGYETEM"

IRÁNYÍTÁSI INTÉZET

Állami és Önkormányzati Közigazgatási Osztály

Érettségi projekt

A lakásszektor fejlesztése, mint egy település társadalmi stabilitásának tényezője

(az „Orenburg város” önkormányzati formáció példájával)

Érettségizni R.F. Szaitov

Felügyelő A.A. Pronina

Fej osztály D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Munkalap

Bevezetés……………………………………………………………………………………4

1. fejezet Elméleti alapok a lakásszektor fejlesztéséhez, mint a társadalmi stabilitás tényezője az Orosz Föderációban…………….………….….7

A lakásszektor fogalma és lényege Oroszországban......7

Az Orosz Föderáció lakásszektorának szabályozására vonatkozó törvényi és szabályozási keret…………………………………………………………

Az oroszországi lakásszektor állami szabályozása……26

2. fejezet A lakásszektor, mint a társadalmi stabilitás tényezőjének főbb fejlesztési irányainak jellemzői az „Orenburg város” önkormányzati formáció területén……………………………………..………… …….36

2.1 A város lakásállományának jelenlegi állapotának elemzése……………………………………………………………………………………36

2.2 Lakásszektor fejlesztését célzó önkormányzati célprogramok megvalósítása…………………………………………………………………………45

2.3 A lakások, építmények és a város szociális infrastruktúrájának elemei tőkeépítés megvalósításának értékelése………………………

3. fejezet A lakásszektor, mint a társadalmi stabilitás tényezőjének fejlesztési irányainak javítása az „Orenburg város” önkormányzati formáció területén……………………………………………………… …………………..64

3.1 A városi lakásállomány fenntartásának és biztosításának fejlesztése…64

3.2 A jelzáloghitelezés elérhetőségének biztosítása a városban………………………………………………………….…………74

3.3 Az önkormányzatok szerepének növelése a város lakásszektorának szabályozásában……………………………83

Következtetés……………………………………………………………………………93

A felhasznált források listája……………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Pályázatok………………………………………………………………………………….……107

Bevezetés

Relevancia A kutatási témát az orosz társadalom jelenlegi fejlődési szakasza határozza meg, amelyet a társadalmi-gazdasági átalakulások és a különböző tulajdoni formákon alapuló piaci viszonyok gazdaságában végbemenő állandó átalakulások határoznak meg.

Jelenleg a lakáspolitika végrehajtása a vállalkozói tevékenység állami támogatása és ellenőrzése mellett zajlik, amelynek célja nemcsak az áruk és szolgáltatások piaca, hanem a lakásépítési piac is. Az „Orenburg város” önkormányzati formáció területén a lakosság jelentős része számára hiány van a szabályozási és fogyasztói követelményeknek megfelelő lakásokból.

A tanulmány fontosságát az is indokolja, hogy az orosz társadalom gazdasági és politikai szférájában jelenleg olyan alapvető változások mennek végbe, mint a demokrácia és bürokrácia terjeszkedése, a civil társadalom kialakulása, az anyagi, ill. lelki alapja a személyes fejlődésnek. A jelenlegi helyzetben Orenburg város lakásszektorának fontos aspektusai a lakáshiány, a lakásállomány szerkezete és a családok demográfiai szerkezete közötti eltérés, valamint a város meglévő lakásállománya és a családok demográfiai szerkezete közötti eltérés. a fogyasztói lakásminőségre vonatkozó követelmények.

A kutatási téma egyik fontos szempontja, hogy Orenburg városában az átlagos lakáskínálat 21,4 négyzetméter fejenként. Az "Orenburg város" önkormányzati formáció Oroszországban a 80. helyen áll az egy főre jutó lakhatás tekintetében. A lakosság egy része kevesebb, mint 9 négyzetméter. egy főre vetítve a lakók gyakran kommunális lakásokban élnek. Az ilyen körülmények hátrányosan befolyásolják a város társadalmi-gazdasági fejlődését. Ezért ez a kérdés releváns az Orenburg régió kormányzati hatóságainak és Orenburg város önkormányzati szerveinek tevékenységében.

Cél diplomaprojekt - tanulmány a lakásszektor fejlesztésének fő irányairól, mint a társadalmi stabilitás tényezőjéről az "Orenburg város" önkormányzati formáció területén

Feladatokérettségi projekt:

adja meg a koncepciót és fedje fel az oroszországi lakásszektor lényegét;

tanulmányozza az Orosz Föderáció lakásszektorának szabályozására vonatkozó jogszabályi és szabályozási keretet;

meghatározza az oroszországi lakásszektor állami szabályozásának irányait;

elemzi a város lakásállományának jelenlegi állapotát;

elemzi a lakásszektor fejlesztését szolgáló önkormányzati célprogramok megvalósulását

értékelje a lakások, építmények és a város szociális infrastruktúrájának elemei tőkeépítésének végrehajtását;

meghatározza a város lakásállományának fenntartásának és biztosításának fejlesztési irányait;

javaslatot tesz a jelzáloghitelezés elérhetőségének javítására a városban;

meghatározza az önkormányzatok szerepét a város lakásszektorának szabályozásában

Egy tárgy kutatás - a helyi önkormányzatok tevékenysége az önkormányzati politika végrehajtására a lakásszektorban az "Orenburg város" önkormányzati formáció területén

Tétel kutatás - a lakásszektor fejlesztési problémái, mint a társadalmi stabilitás tényezője az "Orenburg város" önkormányzati formáció területén.

Mód kutatás. Az „Orenburg City” önkormányzati formáció lakásszektorának tanulmányozása és elemzése során a probléma tanulmányozásának strukturális-funkcionális megközelítését alkalmazták, rendszerszintű, történeti, szociológiai elemzési módszereket, valamint empirikus kutatási módszereket alkalmaztak.

A lakásszektor tanulmányozásában nagymértékben hozzájárultak olyan tudósok, mint: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Beljajeva, R. Bobovics, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevics, I. Kokorev, I. Kravcsenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevics, L. Salomon, B. Szokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V. Yakimets.

Szerkezet a dolgozat egy bevezetőből, három fejezetből, egy következtetésből, a felhasznált források és alkalmazások listájából áll.

1. fejezet Elméleti alapok a lakásszektor, mint a társadalmi stabilitás egyik tényezőjének fejlesztéséhez az Orosz Föderációban

1.1 Az oroszországi lakásszektor fogalma és lényege

A lakásszektor mindig is kiemelt társadalmi jelentőséggel bírt, ezért az orosz állam modern társadalmi-gazdasági politikája a lakásprobléma megoldását tartalmazza a legfontosabb prioritásként. A probléma társadalmi jelentőségét és sürgősségét bizonyítja az Orosz Föderáció elnökének szövetségi közgyűléséhez intézett éves üzenetek, amelyekben „az egyik legsürgetőbb feladat” az állampolgárok megfizethető és kényelmes lakhatási biztosítása.

A lakásszektor a nemzetgazdaság azon területe, amely magában foglalja a lakások, építmények és mérnöki és szociális infrastruktúra elemeinek építését és rekonstrukcióját, a lakásállomány kezelését, karbantartását és javítását.

A lakásszektor fenti definíciója teljesen tükrözi a lakásépítési és -fogyasztási folyamatok lényegét, és tartalmában közel áll a külföldön elterjedt „lakásszektor” fogalmához.

Jelenleg azonban nincs egységes felfogás a lakásszektorról, mint a menedzsment kutatási tárgyáról tudományos és speciális forrásokban. A lakásszektort gyakran azonosítják a lakás- és kommunális szolgáltatásokkal (lakás- és kommunális komplexum, lakás- és kommunális szolgáltatások), a szociális szféra elemeként vizsgálják. De továbbra is érvényesül az elképzelés, hogy a lakásszektor, mint a lakhatáshoz kapcsolódó tevékenységek összessége, és önálló szektort képez az állami gazdaságban.

Ha a lakásszektort csak a nemzetgazdaság területeként értelmezzük, az hangsúlyozza annak gazdasági összetevőjét, de nem tükrözi teljes mértékben társadalmi irányultságát.

E tekintetben a következő definíció tágabb és pontosabb a szerző szerint: „a lakásszektor egy sokrétű, összetett rendszer, nemcsak speciális gazdasági, hanem speciális társadalmi érdekek koncentrálódási területe, amelyet a lakásszektor határoz meg. a lakhatás elsődleges fontossága az emberek életében.” Hangsúlyozza a lakásszektor különleges társadalmi szerepét a társadalom fejlődésében.

Ebből következik, hogy a lakásszektort társadalmi-gazdasági rendszernek kell tekinteni. A lakásszektor lényegének feltárásában ugyanakkor alapvetően fontos a célja – a lakosság lakhatási igényeinek kielégítése. Ezekből a pozíciókból a megavárosok lakásszektora a városi közösségben kialakuló társadalmi-gazdasági kapcsolatrendszerként jelenik meg a lakásszerzés, -tulajdon és -használat tekintetében.

Ezen elméleti feltevések alapján meg kell jegyezni, hogy a lakásszektor összetett társadalmi-gazdasági rendszerekre jellemző tulajdonságokkal rendelkezik:

sértetlenség,

elosztó

elemeinek kapcsolata,

dinamizmus, nyitottság,

alkalmazkodóképesség és önszerveződés.

Ugyanakkor a lakásszektor társadalmi és gazdasági jelentőségéből adódóan sajátos, sajátos jegyekkel is rendelkezik:

a lakhatási igény kielégítésével kapcsolatos egyértelműen kifejezett társadalmi orientáció - létfontosságú juttatás;

a városok gazdasági növekedését és a lakosság jövedelmét érintő fejlődés multiplikátor hatása a munkaképes lakosság jelentős részének foglalkoztatása miatt;

a problémák helyi jellege és a helyi hatóságok kiemelt szerepe a lakásszektor fejlesztésének szabályozásában;

növekvő fogyasztói kereslet, mivel a lakásigény gyakorlatilag kielégítetlen (családnövekedés, lakásfejlesztési vágy, stb.).

A lakásszektorban megjelennek és érintkeznek a hatóságok, a lakosság és az üzleti élet érdekei, így a menedzsmentelmélet különböző szegmensei.

A lakások sajátosságai különösen a lakásfenntartási és -javítási folyamatban mutatkoznak meg, ami azt jelenti, hogy ezek társadalmi, gazdasági és műszaki részekre oszthatók.

A lakhatás társadalmi jellemzői először is abban nyilvánulnak meg, hogy a lakhatás létfontosságú jószág, amelynek jogát az Orosz Föderáció alkotmánya rögzíti. Ezért az állami hatóságok és a helyi önkormányzatok minden feltételt megteremtenek a lakhatáshoz való jog gyakorlásához.

A lakásszektor komplex ágazatközi termelési rendszer, amely magában foglalja a termelési szektor egy részét és a szolgáltató szektor egy részét a lakásállomány tervezésével, építésével, nagyjavításával, rekonstrukciójával, karbantartásával, közüzemi és egyéb szolgáltatásokkal kapcsolatos lakossági szolgáltatásokkal. annak érdekében, hogy bármilyen tulajdonformát képviselő képviselők lakhatási feltételeit biztosítsák.

A lakásszektor nem pusztán a gazdaság ágazata, hanem a gazdaság szociálisan orientált ágazata, amelynek célja az orosz állampolgárok életfenntartása, mint nemzetbiztonsági állapotot meghatározó tényező.

Az 1. ábra az Orosz Föderáció területén található lakásállomány szerkezetét mutatja 2015. január 1-jén.

1. ábra - Az Orosz Föderáció területén található lakásállomány szerkezete 2015.01.01-én.

Az 1. ábra elemzése azt mutatja, hogy az Orosz Föderáció területén található összes lakóhelyiség (lakásállomány), a tulajdon formájától függően, fel van osztva (az Orosz Föderáció Lakáskódexének 19. cikke):

magánlakásállomány - a polgárok tulajdonában lévő és jogi személyek tulajdonában lévő lakóhelyiségek összessége;

állami lakásállomány - az Orosz Föderáció tulajdonában lévő lakóhelyiségek (az Orosz Föderáció lakásállománya) és az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok tulajdonában lévő lakóhelyiségek (az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok lakásállománya);

önkormányzati lakásállomány - az önkormányzatok tulajdonában lévő lakóhelyiségek összessége.

kollektív tulajdonú lakásállomány.

A 2. ábra az Orosz Föderáció lakóhelyiségeinek szerkezetét mutatja tulajdonosi típusok szerint 2015. január 1-jén.

2. ábra - A lakóhelyiségek szerkezete tulajdontípus szerint az Orosz Föderációban 2015. január 1-jén

Amint azt a 2. ábra elemzése mutatja, a lakásállomány az összes lakóhelyiség összessége, tulajdontól függetlenül, beleértve:

lakóépületek;

speciális házak (kollégiumok, menedékszállodák, rugalmas állományú házak, lakóhelyiségek a lakásállományból azon polgárok ideiglenes letelepítésére, akik lakóhelyi kizárás következtében elvesztették lakásukat, speciális házak egyedülálló idősek számára, fogyatékkal élők panziói , veteránok és mások);

lakások;

szolgálati lakóhelyiségek;

egyéb lakhatásra alkalmas épületben lévő egyéb lakóhelyiségek.

A lakásállományba a felsoroltakon kívül olyan helyiségek is beletartoznak, amelyek higiéniai és műszaki állapotában nem felelnek meg a lakóhelyiségnek, de polgárok laknak benne.

A 3. ábra az Orosz Föderáció lakásállományának használati cél szerinti szerkezetét mutatja 2015. január 1-jén.

3. ábra - Az Orosz Föderáció lakásállományának szerkezete az Orosz Föderációban való felhasználási cél szerint 2015.01.01.

Amint a 3. ábra elemzése mutatja, a lakásállomány a felhasználási céltól függően a következőkre oszlik:

szociális célú lakásállomány - az állami és önkormányzati lakásállomány lakóhelyiségei, amelyeket szociális bérleti szerződés alapján biztosítanak az állampolgároknak;

speciális lakásállomány - az állami és önkormányzati lakásalapok lakóhelyiségei, amelyek bizonyos kategóriájú polgárok tartózkodására szolgálnak;

egyéni lakásállomány - egy magánlakásállomány lakóhelyiségeinek halmaza, amelyet az állampolgárok - az ilyen helyiségek tulajdonosai lakóhelyükre, családtagjaik tartózkodására és (vagy) más állampolgárok lakóhelyére használnak ingyenes használat alapján, valamint jogi személyek - az állampolgárok meghatározott használati feltételek melletti tartózkodására szolgáló ilyen helyiségek tulajdonosai (privatizált lakóhelyiségek);

kereskedelmi célú lakásállomány - olyan lakóhelyiség-készlet, amelyet az ilyen helyiségek tulajdonosai fizetős felhasználási feltételek mellett polgárok tartózkodására használnak, és amelyet más megállapodások alapján biztosítanak a polgároknak, és amelyeket az ilyen helyiségek tulajdonosai biztosítanak birtoklásra. és (vagy) használat (lízingelés alatt).

Az elmúlt években a szövetségi és regionális szintű szabályozási dokumentumokban a lakás- és kommunális szolgáltatásoknak megfelelő koncepciókat alkalmaztak - lakás- és kommunális komplexum, valamint közvetlenül a közművek - kommunális komplexum.

A lakásállomány gazdálkodási problémáinak mérlegelésekor általában a lakás- és kommunális szolgáltatások (komplexum) gazdálkodásának hatékonyságát közösen vizsgálják, és a tulajdonképpeni kommunális szolgáltatások (hő, víz, energiaellátás) fejlesztése alatt a fejlesztést értjük. lakásinfrastruktúra. Ez megerősíti a menedzsment területén tevékenykedő számos szakember véleményét, miszerint a lakás- és kommunális szolgáltatások, pontosabban a külön lakások és a különálló kommunális szolgáltatások (önkormányzati komplexum) egyetlen gazdasági ágazat - a lakásszektor - alkotóelemei.

Az ország társadalmi-gazdasági átalakulásának egyik legfontosabb területe a lakásszektor reformja és fejlesztése, amely megteremti az emberi tartózkodáshoz és élethez szükséges feltételeket. Ennek az iparágnak a működésének stratégiai célja a lakásállomány fenntartható és hatékony gazdasági forgalmának feltételeinek megteremtése, amelynek keretében a polgárok lakhatási igényeit kielégítik, a lakásépítés és -fenntartás minőségi szabványait fenntartják és fejlesztik, és a pozitív impulzusok reprodukálódnak más ágazatok fejlesztésére.

Mindezeket a tevékenységeket az állami lakáspolitika végrehajtásának részeként végzik.

A lakáspolitika az állam és az önkormányzatok azon tevékenységére vonatkozik, amelynek célja, hogy az Orosz Föderáció polgárai minőségi lakhatást biztosítsanak mind az építésben való közvetlen részvételen, mind a lakásvásárlás támogatásán keresztül, mind pedig olyan hatékony mechanizmusok létrehozásán keresztül, amelyek elősegítik az állampolgárok önálló megoldását a lakhatási probléma.

A lakásszektor jelenleg átalakulóban van, amelyet az adminisztratív-elosztó és központilag irányított rendszerből a lakás áruvá alakításán, a gazdálkodó szervezetek önálló interakcióján alapuló nyitott, szabad rendszerre való átállás jellemez. a lakásfogyasztók státusza, a lakosság lakhatási igényeinek kielégítése a kereslet-kínálat alapján.

A fejlesztési és üzleti döntéshozatali nehézségek ellenére a lakásszektor aktív mozgásba kezdett a lakáspiac kialakítása felé, és gyorsan alkalmazkodik a piaci elvekhez.

A lakáspolitika egyik legfontosabb jellemzője az állam részvétele (aktivitása).

A 4. ábra azt mutatja be, hogy az állam milyen módon befolyásolja az Orosz Föderáció lakáspolitikáját 2015. január 1-től.

4. ábra - Az állam befolyásának módjai az Orosz Föderáció lakáspolitikájára 2015.01.01.

Ahogy a 4. ábra elemzése is mutatja, az állam gazdaságra gyakorolt befolyásának mértékét osztályozva az állam lakáspolitikára és a rendszer egészére gyakorolt hatásának négy fő módját különböztetjük meg.

1. Közvetlen kiszolgálás.

Itt nyilván érdemes megemlíteni a lakásállomány műszaki karbantartásának és karbantartásának rendszerét, amely jelentős önkormányzati támogatásban részesülő, alapvetően állami tulajdonban van.

2. Szabályozás és ellenőrzés.

Az állam a lakásszektorban a magánvállalkozások fejlesztését a kedvezményes adózást ösztönző rendszerrel és bizonyos funkciók ellátására való versenyképes vonzással szabályozza. Szabályozásra van szükség a mérnöki infrastruktúra területén is, ahol a termelés monopolisztikus jellege van (vízellátás, energiaellátás, közlekedés stb.).

A kormányzati hatóságok lehetővé teszik az ilyen szervezetek számára, hogy ésszerű haszonra tegyenek szert, de korlátozzák áremelési lehetőségeiket, mivel a társadalom függ az ilyen típusú szolgáltatások nyújtásától.

3. Stabilizáció és fejlesztés.

A kormányzati szervek kedvezményes adózási feltételek kialakításával, megfelelő, a piacnak megfelelő jogi támogatás megteremtésével, valamint lakásépítési és mérnöki infrastruktúra kiadásaival próbálják kordában tartani az építőipari termelés növekedéstől visszaesésig terjedő heves ingadozását.

4. Közvetlen hatás.

Az állam a szegények, a katonaság és a migránsok célzott segélyprogramjai révén szociális támogatást nyújt lakhatási támogatás formájában a lakhatás és a rezsi kifizetéséhez, valamint lakásvásárláshoz és -építéshez.

Az átlagos jövedelmű polgárok lakhatási problémáját alapvetően befolyásoló meghatározó irány a jelzáloghitelezés. A helyi hatóságok szabályozzák a jelzáloghitel-piac fejlődését, és kapcsolatba lépnek a lakáshitelezési folyamatban résztvevő valamennyi féllel: a hitelfelvevőkkel, a hitelezőkkel és a befektetőkkel, akik valamilyen formában forrást biztosítanak lakásépítéshez vagy -vásárláshoz.

Így a lakásszektor a nemzetgazdaság területe, beleértve a lakásépítést és -rekonstrukciót, a mérnöki és szociális infrastruktúra elemeiből álló építményeket, a lakásállomány kezelését, karbantartását és javítását. A lakásszektor fontos eleme a lakásállomány. A lakosság életminősége és az orosz állampolgárok lakhatása attól függ, hogy mennyire fejlett.

Az állami lakáspolitika fontos eleme az oroszországi társadalmi-gazdasági átalakulásoknak, és a kormányzati szervek egyik fő tevékenysége. A piacgazdaságra való átállás folyamatában ennek a tevékenységnek a tartalma a lakásszektor reformja, amelynek központi helye a lakásszektor reformja.

Az ország társadalmi-gazdasági átalakulásának egyik legfontosabb területe a lakásszektor reformja és fejlesztése, amely megteremti az emberi tartózkodáshoz és élethez szükséges feltételeket. Az Orosz Föderáció „A szövetségi lakáspolitika alapjairól” szóló törvényének megfelelően a lakásszektor a nemzetgazdaság egyik ága, amely magában foglalja a lakások, a mérnöki és szociális infrastruktúra építményeinek és elemeinek építését és rekonstrukcióját, valamint a lakásgazdálkodást. lakásállomány, annak karbantartása, javítása.

A város lakásszektorának alapja a lakásállomány: lakóépületek, speciális épületek (kollégiumok, flexibilis lakások, veterán panziók stb.), egyéb, lakhatásra alkalmas épületekben lakó irodahelyiségek.

A lakásállomány a következő típusokra oszlik:

magán - állampolgárok vagy jogi személyek tulajdonában lévő alap: egyéni lakóépületek, privatizált, épített és vásárolt lakások és házak;

állam - az Orosz Föderáció államának vagy azt alkotó egységeinek tulajdonát képező alap, valamint olyan osztályalap, amely az állami vállalatok teljes gazdasági ellenőrzése vagy a megfelelő típusú vagyonnal kapcsolatos állami intézmények operatív irányítása alatt áll;

önkormányzati - önkormányzati tulajdonú alap, valamint az önkormányzati vállalkozások teljes körű gazdasági irányításából vagy önkormányzati intézmények operatív irányításából álló osztályalap;

állami - állami egyesületek tulajdonát képező alap;

kollektív - olyan alap, amely a magán-, az állami, az önkormányzati tulajdon és az állami egyesületek tulajdonában lévő különböző tárgyak közös közös vagy közös tulajdonában van.

A városi lakásszektor hosszú ideig a gazdaság közszférájának része volt, jelentős fejlődésen ment keresztül a szovjet időszakban. Ugyanakkor a lakóépületek minősége és kihasználtsága alacsony maradt. A polgárok többsége ingyenesen, érkezési sorrendben kapott új lakást, és a fizetés és a rezsi nem felelt meg a fenntartási költségeknek.

A városok és a lakásszektor rohamos fejlődése a 21. század fordulóján. a forradalom és az azt követő polgárháború idején hirtelen megszakadt. Sőt, sok város, különösen a nagyok, pusztulásba esett. Szinte minden városi gazdasági rendszer megsemmisült, a lakosság külföldre, délre menekült, vagy nyomorúságos életet élve egyszerűen kihalt. Ekkor történt a szegények tömeges betelepítése a jómódú polgárok lakásaiba, aminek következtében a közösségi betelepítés vált uralkodóvá. Eltörölték a bérleti díjakat, mivel a pénz teljesen értéktelen volt, a városlakóknak nem nyújtottak szolgáltatást. A lakásállomány gyakorlatilag a sors kegyére maradt.

Egy bizonyos gazdasági fellendülés és a közélet némi karcsúsítása megteremtette a feltételeket a nagyvárosok újjáéledéséhez, a lakásállomány és a közműrendszerek helyreállításához. A gazdasági kérdések megoldására a Csekát felváltó NKVD közüzemi osztályt hozott létre, amely a városi lakás- és kommunális létesítmények helyreállításának koordinátori feladatait látta el. A lakások és a kommunális létesítmények különböző tulajdoni formáit engedélyezték, valamint visszaállították a lakás- és kommunális szolgáltatások bérleti díját.

Bevezetés

1.1 Lakás- és kommunális szolgáltatások fogalma

Következtetés

Bibliográfia

Bevezetés

Az ország társadalmi-gazdasági átalakulásának legfontosabb területei közül kiemelkedik az emberi élethez szükséges feltételeket megteremtő lakásszektor reformja, fejlesztése. Ezen belül a vezető iparágak a lakásépítés és a lakásszolgáltatás, amelyek biztosítják a lakásállomány újratermelését és fenntartását, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatások közvetlen fogyasztókhoz való eljuttatását. Oroszországban a lakásszektor fejlettségi szintje nem felel meg a követelményeknek: a rábízott feladatok még messze nem teljesülnek a legteljesebb mértékben, ami jelentősen befolyásolja a lakosság életminőségének csökkenését. E tekintetben a lakhatás továbbra is az egyik legégetőbb társadalmi probléma az országban.

A lakásszektor jelentős nehézségekkel küzd az akut finanszírozási hiány, a gyenge anyagi és technikai bázis, a személyzet elégtelen képzettsége, az átgondolt lakáspolitika hiánya és a tevékenység szabályozási és jogi szempontjainak elégtelen kidolgozása miatt. a hatóságokkal és a fogyasztókkal fennálló kapcsolataik tekintetében.

A szükséges gazdasági és jogi támogatás hiánya hátráltatja a lakásépítés fejlődését, ami rendkívül megnehezíti a lakásprobléma megoldását. A lakhatás a többi közszolgáltatás mellett továbbra is támogatott, fenntartása nagy terhet ró a város költségvetésére. A minisztériumi monopolizmus, a nyújtott szolgáltatások alacsony színvonala és a nem hatékony gazdálkodás is meghatározza a lakásszektor reformjának szükségességét a demonopolizálással, a nullszaldós üzemmódba való áthelyezéssel, valamint a fogyasztóknak nyújtott munka és szolgáltatások minőségének javításával.

lakhatási rezsireform

A városi lakásreform megvalósítása kiemelt jelentőségű, hiszen bennük összpontosul hatalmas lakásállomány, él az ország lakosságának zöme, itt találhatók az építőipari és lakásügyi szervezetek fő kapacitásai. Itt mutatkoztak meg a legvilágosabban a lakásszektor már említett negatív vonásai: a tanszéki monopólium; a személyzet elégtelen képzettsége; műszaki és technológiai elmaradottság, és ennek eredményeként a munka nem kielégítő szintje; a lakosság érdekeinek figyelmen kívül hagyása és az elvégzett munka és a fogyasztóknak nyújtott szolgáltatások alacsony színvonala. Mindenekelőtt ez a lakásszektort érinti, amely közvetlenül kapcsolódik a lakossághoz, és alapvetően vezető szerepet tölt be a lakosság lakhatási és kommunális szolgáltatásainak technológiai láncában. Ezért a reform első szakasza a lakásrendszer átalakítása hatékonyságának növelését célozza. Nem kevésbé fontos feladat a lakásépítés ösztönzéséhez szükséges gazdasági és jogi keretek megteremtése, amely a lakásprobléma megoldásának legfontosabb eszköze, és kulcsfontosságú láncszem lehet az ország gazdaságának a válságból való kilábalásában.

A lakásprobléma súlyosbodása és a lakásszektor nem kielégítő állapota az ország legtöbb nagyvárosában radikális reformok és a lakásrendszer mélyreható átalakításának szükségességét határozza meg. E célok elérése megköveteli a reform főbb irányainak és intézkedéseinek alapos tanulmányozását, a gyakorlati megvalósítás gazdasági, szervezeti és jogi mechanizmusainak indokolását.

A lakáspolitika végrehajtásának meglévő szabályozási és jogi alapja az átmeneti időszakban szövetségi szinten, és mindenekelőtt a „szövetségi lakáspolitika alapjairól szóló törvény”, az állam végrehajtásának új szakaszának fő irányai A „Lakás” célprogram, valamint az Orosz Föderáció elnökének vonatkozó rendeletei és kormányának rendeletei határozzák meg a lakásszektor reformjának stratégiai tervét. De a lakásreform végrehajtása egy adott város szintjén részletesebb tanulmányokat igényel, figyelembe véve az adott terület társadalmi-gazdasági helyzetének jellemzőit és sajátosságait, a lakásszektor fejlettségi szintjét és a lakásállomány állapotát. és közműrendszerek.

A lakásszektor működésének és fejlesztésének legfontosabb gazdasági kérdéseinek mérlegelésének relevanciáját az magyarázza, hogy hiányoznak a témával kapcsolatos, összetett természetű oktatási tudományos és módszertani munkák. Ráadásul a lakásprobléma átfogó elemzése az elmúlt évtizedben egyáltalán nem vetődött fel a tudományos és oktatási szakirodalomban.

1. fejezet A lakás- és kommunális szolgáltatások helyzete

1.1 Lakás- és kommunális szolgáltatások fogalma

Lakásügyi és Közüzemi Osztály- olyan nemzetgazdasági ág, amelynek fő célja a lakosság normál élet- és munkakörülményeit biztosító szolgáltatások iránti igényének kielégítése.

A lakás- és kommunális szolgáltatások komplex irányítási objektum.

A települések létfenntartó komplexumának vállalkozásai és szervezetei igen változatosak. Ugyanakkor két csoportba sorolhatók:

Anyagi termékeket előállító közüzemi vállalkozások és szervezetek (vízvezetékek, gázlétesítmények, elektromos hálózatok);

Szolgáltatást nyújtó közüzemi társaságok (lakás- és karbantartó szervezetek, amelyek kedvező feltételeket teremtenek a lakóépületekben való élethez, városi személyszállítás, egészségügyi takarító vállalkozások)

A lakás- és kommunális szolgáltatások ágazata magában foglalja:

lakásipar – olyan iparág, amely magában foglalja:

városi lakásállomány;

magánlakásállomány

javítási és kivitelezési osztály

javítási és karbantartási osztály

erőforrás-ellátás - komplex:

vízellátás - olyan intézkedések összessége, amelyek a fogyasztók számára szükséges mennyiségű és minőségű vizet biztosítanak;

csatornázás (vízelvezetés) - olyan intézkedések és mérnöki építmények összessége, amelyek biztosítják a víz fogadását, összegyűjtését és a fogyasztótól való eltávolítását, valamint azok tisztítását és semlegesítését az ártalmatlanítás vagy a tározóba való kibocsátás előtt;

hőellátás - hőenergia előállítása és értékesítése fűtési és melegvízellátási igényekhez;

gázellátás - intézkedések összessége a gáz szállítására, tárolására és közvetlenül a fogyasztók számára történő ellátására;

tápellátás - elektromos energia átvitel:

gázhálózatok;

kazánházak fűtése;

szállító cégek:

külső tereprendezés építése:

Szaniter létesítmények

A lakásépítés és a kommunális szolgáltatások szektora két csoportra osztható:

A lakás- és kommunális szektor versenyképes ágazatai (lakás-, javítás- és építőipari termelés, hulladékgyűjtés és -ártalmatlanítás stb.), ahol a piaci árak gazdaságilag indokolt tarifaként szolgálhatnak;

Monopólium iparágak (vízellátás és csatornaszolgáltatás, települési energia) - központilag létrehozott, tudományosan igazolt módszerek alapján, vonatkozó normák és szabványok alkalmazásával.

1.2 A lakás- és kommunális szolgáltatások társadalmi-gazdasági lényege

Az államháztartási politikát nem egyszer „újragondolták”, és az elkerülhetetlen ingadozások ebben az ügyben arra késztették az érintetteket és a lakosokat, hogy határozottan meggyõzõdtek arról, hogy a lakás- és kommunális szolgáltatások reformja nem megy túl a beszédeken. Az Orosz Föderáció elfogadott lakásügyi törvénykönyve eloszlatta ezeket a hiedelmeket. Célja, hogy minőségileg új kapcsolatokat hozzon létre az iparágban, amelyeknek meg kell felelniük a piacgazdaságnak. A Kódex minden hiányossága ellenére képes a gyakorlatba ültetni a „ki fizet” elvet, amely megfelel az új gazdasági helyzetnek és a lakosság sürgető igényeinek.

Az új törvénycsomag megszünteti a lakás- és kommunális szervezetek irányítására vonatkozó önkormányzati monopóliumot, amelyet a korábbi időkből örököltünk, és amely ma is fennáll. Olyan feltételeket teremtett az ipar árazásához, adóztatásához és finanszírozásához, hogy a polgárok ahelyett, hogy normálisan laknának lakásaikban, kénytelenek voltak túlélni. Számíthat-e például a megfelelő minőségű szolgáltatásokra, ha minden szinten hatalmas költségvetési adósság áll fenn a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozásokkal szemben a juttatások visszafizetése érdekében? Ennek alapján még konfliktusok is keletkeztek az energiaszolgáltatók és a hatóságok között. Különösen nehéz helyzetbe kerültek a lakásszövetkezetek és a lakástulajdonosok egyesületei, amelyeknek a hatóságok nem tartották szükségesnek pénzt fizetni a szövetségi törvények alapján ellátásban részesülő veteránok és fogyatékkal élők után. A HOA-ban élő emberek csaknem 50%-a veterán és kedvezményezett. És kiderült, hogy a hatóságok ténylegesen a lakástulajdonosokra hárították át a segélyfizetési kötelezettségeiket, mivel a HOA-k és a lakásszövetkezetek kötelesek kiszámítani a juttatások összegét és a lakás- és kommunális szolgáltatások kifizetését a meghatározott időszakon belül és teljes mértékben. Ennek eredményeként a hiányzó pénzeszközöket a ház fenntartási és fenntartási költségeiből fizették ki. A lakástulajdonosok így kölcsönt nyújtottak az államnak.

Mivel az iparban a lakosság 100%-ban fizeti a lakhatást és a kommunális szolgáltatásokat, sokkal alacsonyabb költségeket térítenek meg. Ez azért is történik, mert az állampolgárok azon kategóriáinak juttatásai és támogatásai, akik a törvény szerint jogosultak rájuk, továbbra is „virtuálisak”, míg a lakás- és kommunális szolgáltatóknak joguk van valós kifizetést követelni. A helyzetet nehezíti, hogy az állami támogatásra jogosult lakosság nem tudja ellenőrizni az információk és pénzeszközök beérkezését. A helyzet orvoslását segíti elő egy olyan eljárás bevezetése, amelyben pénzben kifejezett juttatásokat és támogatásokat utalnak át a polgárok bankszámlájára. A személyre szabott számlák bevezetésének szükségessége 2004 februárjában vetődött fel. Ezzel több probléma is megoldódna, köztük a lakosságnak a nyújtott szolgáltatásokért fennálló tartozása. Egyes területi egységekben az ilyen adósság eléri a több tízmillió rubelt. A lakhatási és kommunális szolgáltatások díjának emelése kilátástalan helyzetbe hozza az alacsony jövedelmű polgárokat: nem tudnak fizetni a szolgáltatóiknak, mert az állam nem térítette meg időben a juttatásaikat, sőt, ha kompenzálták is – állapították meg a helyi hatóságok. ezen alapok egyéb felhasználása.

A lakás- és kommunális szolgáltató szervezetek által nyújtott szolgáltatások minősége nem felel meg a lakosság igényeinek, és jelentősen elmarad a tarifák növekedésétől. Ez általánosságban negatív hozzáállást vált ki a lakás- és kommunális szolgáltatókkal szemben. Még egy bizonyos sztereotípia is létezett egy vízvezeték-szerelőről, aki mindig részeg volt, és pénzt csalt ki a lakóktól. De őszintén szólva nehéz elképzelni, hogy az ebben az iparágban dolgozó négymillió ember ilyen.

A lakásfenntartási és -javítási forrásokat a hatóságok által erre felhatalmazott szervezetek szedik be a lakástulajdonosoktól, a tarifákat az önkormányzatok hagyják jóvá, és az egységes ügyfélszolgálatot is ők engedélyezik. Ugyanakkor az állampolgárok lakhatásra szánt pénzeszközeinek nagy részét a hatóságok más célokra használják fel. A lakók jogosan teszik fel a kérdést: a „fizetés” rovatban „Nagyjavítás” oszlop található. Miért nincs javítás? A lakosok tehetetlenek maradnak az adminisztratív-irányítási rendszer előtt, és a szükséges szolgáltatások elenyésző részét megkapják, mivel az önkormányzati hatóságok önállóan generálják az igényt a lakhatási szolgáltatások iránt. Ez a helyzet megváltoztathatja a tarifák jóváhagyását: a Szövetség alanya felhatalmazott szervének döntése nélkül az önkormányzatnak nincs joga azokat önállóan módosítani.

Paradoxon: a lakások 70%-a magántulajdonban van, a lakosok gyakorlatilag a lakhatási és kommunális szolgáltatások előállítási költségeinek 100%-át fizetik, az alapkezelő társaságot pedig az önkormányzati hatóságok határozzák meg, mennyit és milyen forrásokat hova küldenek – az adminisztráció. Amikor a lakosság lakhatási és közüzemi fizetési szintje elenyésző volt, ez az állapot nem vetett fel kérdéseket. Mára azonban gyökeresen megváltozott a helyzet: a költségvetést nem a lakosságra számolják, hanem a lakosság teljes mértékben fizet az általa fogyasztott szolgáltatásokért. Ez a fő ellentmondás, amelyet a reform megszüntet.

A lakás- és kommunális reform célja, hogy biztosítsa a kiadások és bevételek elszámolását, valamint a gazdálkodási szervezet éves jelentését a lakástulajdonosok felé. Lakossági közgyűlésen fogadják el a házban elvégzendő munkák jegyzékét és a lakóknak nyújtandó szolgáltatások listáját. Így lehet szabályozni és korlátozni a tarifák növekedését - a lakosok számára biztosított választási lehetőség a szolgáltatók közötti versenyt nem virtuálissá teszi, mint most, hanem valóssá.

A lakás- és kommunális szektor reformjainak fő célja továbbá a magánkezdeményezés és a versenykörnyezet kialakulásának feltételeinek megteremtése a lakásgazdálkodás területén, az állami és önkormányzati hatóságok kivonása a lakásszektorból. Ennek felé az első lépést 10 éve tették meg, amikor elkezdtek versenyeket rendezni a lakásállomány fenntartásáért. A jellemző azonban az, hogy a tisztviselők igényeiknek és céljaiknak megfelelően „adaptították” a piaci alapelveket az iparág viszonyainak szabályozására. A versenyek idővel olyan formalitássá váltak, amely „vitathatatlan” előnyöket biztosított az önkormányzati vállalkozásoknak, amelyek az önkormányzatok támogatása ellenére veszteségesek maradtak. Az önkormányzatoknak pedig előnyös volt az ilyen vállalkozások – nemcsak ezeknél a vállalkozásoknál, hanem a lakosságnál is megőrizték befolyásukat.

A helyzet változásának biztos jele lehet a magántőke érdeklődése, köztük olyan nagyvállalatok iránt, mint a RAO UES, a leányvállalatai által képviselt RAO Gazprom. Vonzza őket a fizetés teljessége, az új feltételek, amelyek lehetővé teszik számukra, hogy a támogatott iparágban „keressenek” pénzt. Egyeseknél ez pánikot kelt: azt mondják, hogy most ezek a cégek préselik ki az „utolsó levet” az iparból és a lakosságból, senki sem fogja tudni „a ingujjánál fogva tartani” őket a folyamatos tarifaemelési vágyban. Ne vonjunk le elhamarkodott következtetéseket. Jó, hogy a magántőke elkezdett potenciális profitforrásként tekinteni a lakás- és kommunális szolgáltatásokra. Nem véletlen, hogy ezek a cégek kitartóan felvetik a hosszú távú ingatlan- és kommunikációs bérbeadás kérdését. Egyszerűen lehetetlen hasznot húzni belőlük abban az állapotban, ahogy vannak: a hatalmas hő- és vízveszteség az állóeszközök rendkívüli leromlását jelzi. Egyes szakértők még egy elkerülhetetlen ember okozta katasztrófáról is beszélnek. A nagy tőke megérkezésével az iparágba számíthat arra, hogy ezek a cégek elkezdenek beruházni az elhasználódott lakások és kommunális szolgáltatások újjáépítésébe.

A lakás- és kommunális szektorba elsőként belépő magánvállalkozások is készek voltak beruházni a házon belüli hálózatok, bejáratok, tetők javításába, hogy ne legyen további probléma a lakásfenntartással. És eleinte számos vállalkozás ezt tette, fémajtókat szerelt fel a bejáratoknál, cserélte ki a korhadt csöveket a pincékben, és megvásárolta a szükséges felszerelést. Például kidolgoztak egy projektet egy könnyűfém ferde tetőre, amelyet lapostető helyett szereltek be a szervizelt lakásállomány egyik lakóházára, és amely több telet is sikeresen kibírt. Felépítése, amint azt a számítások mutatják, sokkal hatékonyabb, mint a hagyományos tetőfedő anyagok felhasználásával végzett nagyobb javítások. De sajnos az ügy nem haladt tovább a kísérleten. A lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában az elmúlt években követett következetlen politikák eltántorították a magánvállalkozásokat attól, hogy pénzüket az iparba fektessék, amely a kormányzati manipuláció eszköze. Az ebben az iparágban dolgozók számára világos és pontos „játékszabályokra” van szükség, amelyek garantálják a befektetés megtérülését, serkentik a lakhatási és közüzemi szolgáltatások minőségének javítását, valamint megvédik a fogyasztókat a parancs- és adminisztratív önkénytől. És ezeket a szabályokat most az Orosz Föderáció Lakáskódexe állapítja meg.

A lakhatás és a kommunális szolgáltatások közvetlenül befolyásolják a lakosság életminőségét. De manapság éppen az a ritka eset, amikor a lakóknak jogot adnak arra, hogy meghatározzák az iparág sorsát. Azt figyelve, hogy a lakosság milyen passzívan reagál a számára megnyíló új jogok érvényesülésére, kétségbe kell vonni az átalakulás első lépéseinek sikerét. De ez nem a hibája, hanem nagy valószínűséggel azoknak a polgároknak a szerencsétlensége, akik évek óta elidegenedtek otthonaik tulajdonlásától és kezelésétől. Ma az önkormányzatok, amelyeknek a vállán van a reform végrehajtásának fő terhe, nem hajlandók belevágni a reformokba.

1.3 Lakásszektor. Lényege, összetétele és szerkezete

Az ország társadalmi-gazdasági átalakulásának egyik legfontosabb területe a lakásszektor reformja és fejlesztése, amely megteremti az emberi tartózkodáshoz és élethez szükséges feltételeket. Az Orosz Föderáció „A szövetségi lakáspolitika alapjairól” szóló törvényének megfelelően a lakásszektor a nemzetgazdaság egyik ága, amely magában foglalja a lakások, a mérnöki és szociális infrastruktúra építményeinek és elemeinek építését és rekonstrukcióját, valamint a lakásgazdálkodást. lakásállomány, annak karbantartása, javítása.

A lakásállomány a következő típusokra oszlik:

magán - állampolgárok vagy jogi személyek tulajdonában lévő alap: egyéni lakóépületek, privatizált, épített és vásárolt lakások és házak;

állami - állami egyesületek tulajdonát képező alap;

1.4 A lakás- és kommunális szolgáltatások lakhatási problémái és megoldási módjai

Lakáspiac: A lakásárak attól függnek, hogy hány család szeretne lakást vásárolni, és hány lakás található a piacon. Tehát, ha a kereslet növekszik, az árak emelkednek, és amikor a kínálat nő, az árak csökkennek. Az új lakásállomány kínálata az építőiparból származik, és a lakásárak és az építési (korszerűsítési) költség arányától függ. A lakáspiacnak hosszú távon összhangba kell hoznia a lakásárakat az építési költségekkel. Rövid távon eltérések jelentkeznek az építési folyamatban rejlő késések miatt. Tehát, ha a lakáskereslet meredeken növekszik, és a lakáskínálat változatlan marad, akkor az árak emelkednek. Amíg az árak magasabbak a költségeknél, addig a lakásokat üzembe helyezik. Ahogy az újonnan bevezetett lakásállomány piacra kerül, a kereslet kielégül, az árak esnek, közelítve a költségekhez. A lakásállomány keresletét leginkább befolyásoló tényező a vásárolt ingatlanokból származó jövedelem (potenciális bérleti díj).

Lakásszolgáltatási piac: A lakók lehetnek tulajdonosok vagy egyszerű bérlők. A lakhatási szolgáltatások iránti kereslet a család jövedelmétől, valamint a lakhatás árának és egyéb áruk (élelmiszer, ruha stb.) költségének arányától függ. Lakhatási szolgáltatások költsége (lakáshasználatért fizetett összeg) Bérlőnek ez bérleti díj, lakástulajdonosnak ingatlantulajdonból származó bevétel. A lakhatási szolgáltatások iránti kereslet a bérleti díjaktól, a jövedelemszinttől és a családok számától függ. Minden más változatlanság mellett, ha nő a családok száma, akkor nő a lakhatási szolgáltatások iránti kereslet, és ha a kínálat állandó, a bérleti díjak emelkednek. Ezek a civilizált világ lakáspiaci és lakásszolgáltatási törvényei. Oroszország sajátos történelmi fejlődésének köszönhetően számos jellegzetes tulajdonsággal rendelkezik.

Oroszországban nincs igazi lakástulajdonosok osztálya, az önkormányzati hatóságok alvállalkozóként járnak el a lakásszolgáltatásban, semmi több. A magáncégek is felléphetnek ilyen szervezetként. Ez a körülmény, valamint a költségvetési forrásokból fedezett lakás- és kommunális szektor veszteségeitől való megszabadulás volt az alapja a kormány által javasolt lakás- és kommunális reformnak. Valójában a következő fő tevékenységekre redukálható: egységes ügyfélszolgálat megszervezése. Az „egyedi megrendelő” szerepe maga az önkormányzat (vagy képviselője; ha a város nagy, akkor az egyetlen ügyfél szolgáltatásai kerületekbe, kerületekbe szerveződnek), amely egy lakóépületcsoport kiszolgálására kínál szerződést ( tömb, mikrokörzet, udvar). Meghatározzák a szolgáltatás minőségére vonatkozó bizonyos követelményeket, valamint azt az összeget, amelyet a megfelelő szolgáltatások sikeres teljesítése esetén a vállalkozónak utalnak át. Várhatóan verseny alakul ki az önkormányzati és magáncégek között, amelyek versenyezni fognak egy ilyen szerződés megszerzéséért, ami különösen lehetővé teszi a díjszabás ellenőrzésének megerősítését a lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában; a közüzemi szolgáltatások díjainak fokozatos emelése és a bérleti díj emelése a közüzemi szektor veszteségességének fokozatos megszüntetése érdekében. Ebben az esetben a bérleti díjat olyan szintre emelik, amely fedezi az épület üzemeltetési és aktuális javítási költségeit; mivel, mint fentebb már említettük, ebben a konstrukcióban nincs lakástulajdonos, az épület nagyobb javítási és rekonstrukciós költségeit vagy a költségvetésből fedezik, vagy egyáltalán nem. Emellett ellentmondásos helyzet alakul ki a közszolgáltatók munkájában: jelenleg a kereszttámogatások gyakorlatát folytatják - a fogyasztók egyik csoportjának (a lakosságnak) nyújtott szolgáltatás költségeinek egy része egy másik csoportra (vállalkozásokra, vállalkozásokra) kerül át. szervezetek).

Szigorúan véve a lakossági tarifák emelése a közüzemi szolgáltatások fogyasztóinak egyéb csoportjai számára azok csökkentését kell, hogy vonja, azonban a probléma ilyen megfogalmazása a javasolt intézkedésekben nem szerepel kifejezetten. Az esetnek ez a megfogalmazása általában azt jelzi, hogy nem értik a különbséget a bérleti díj (bérleti díj) és az épület üzemeltetési költségei között, amelyben a lakás található. Különösen a leromlott állapotú lakásállomány és a kollégiumok működési költségei (a teljes építési terület négyzetméterére vetítve viszonylag nagyobb lakossűrűség) lényegesen magasabbak, mint az új luxuslakásállomány fenntartásának költségei. Ennek megfelelően a szálló „négyzetméterén” való megélésért többszöröse a fizetés, mint a normál komfortos lakások azonos területére, az utóbbiban pedig ennek megfelelően magasabb, mint az „elitben”. apartmanok lakásállomány. Mindazonáltal a lakásbérlet a lakástulajdonos bérleti díját (vagy pontosabban kvázi bérleti díját) jelenti. Ez utóbbi méretét más okok szabályozzák; nem kapcsolódik közvetlenül sem az épület üzemeltetési költségeihez, sem építési költségéhez. A lakástulajdonosok hiánya ebben a lakhatási szolgáltatások szabályozási rendszerében természetesen nem jelenti a fekvésből és az eltérő lakáskomfortból adódó bérleti díjak megszűnését. Most azonban ezeket a jövedelmeket a lakosok sajátítják el, és implicit formában. Ez számos fontos és nem teljesen nyilvánvaló következménnyel jár, amelyek csak hosszú távon derülnek ki.

Egyrészt az explicit, pénzben kifejezett bérbeadásból származó bevétel hiánya szűkíti a város adóalapját. Sőt, a város költségvetésének bevételi tétele (önkormányzati ingatlanok bérbeadásából származó bevétel) kiadási tételbe fordul át: a lakás- és kommunális reform sikeres végrehajtása után is el kell végezni a lakóépületek nagyjavítását ennek terhére. költségvetési források ilyen vagy olyan módon.

Másodsorban a nagyjavítások mellett az új lakásépítés és/vagy a régi lakásállomány rekonstrukciója is felmerül. Lehetetlenné válik a lakásromlás folyamatának megállítása és egyben az újépítés folytatása: a nagy lakásépítés előbb-utóbb a romos lakásállományba történő lakáskihelyezések mértékéhez vezet. A városi nyomornegyedek fokozatos kialakulása elkerülhetetlenné válik. Még ha a bérleti díjat legalább a felújítási értékcsökkenési leírás szintjén határoznák meg, a központosított források lehetővé tennék az újépítések kivitelezését és a leromlott állapotú házak újratelepítését. Ebben a helyzetben a lakások újratermelő tőkéből kizárólagos fogyasztási javakká alakulnak, hosszú használati idővel. Ez önmagában nem okoz kifogást, főleg egyéni ház (nyaraló) esetében, de tény, hogy egy ilyen lakásállomány piaci tőzsdére való bevonásának mechanizmusa mellett ez az alap nem válhat tőkévé, vagyis nem hozhat hasznot a tulajdonosának. Így szigorúan véve a lakásépítési beruházások lehetetlenné válnak, hiszen csak fogyasztási cikkek beszerzéséről beszélünk; Ennek megfelelően ennek a folyamatnak a hitelezése sem lehetséges (ha nem vesszük figyelembe a fogyasztási hitelek viszonylag szűk körét). Ennek eredményeként a beruházások összvolumenje csökken, ami az ország egészének gazdasági növekedési ütemét is befolyásolja.

Végül harmadszor, a jelenlegi helyzet jelentősen csökkenti a munkaerő-piaci mobilitást, mivel általában a bérleti díj még mindig nem szerepel a munkaerő árában. A lakossági lakások kis piacát kísérő magas bérleti díjak, amelyeket elsősorban a privatizált lakások egyéni tulajdonosai és közvetítők kínálnak, jelentősen megnehezítik a migrációt. A területi egyensúlytalanságok súlyosbodnak, ami a gazdasági növekedést is negatívan érinti. A városok, különösen a kicsik, egyfajta „a munkanélküliek csapdájává” válnak.

Így a javasolt lakás- és kommunális reform fő intézkedései csak azt jelzik, hogy az állami és önkormányzati költségvetéseket a költségek egy részétől szabadítják fel, de egyáltalán nem oldják meg a főbb problémákat ezen a területen. A kapitalista városfejlesztési mechanizmus beindításához sokkal mélyebb intézményi változásokra van szükség (például a lakhatási jog eltörlésére, a lakásprivatizációra vonatkozó határidők bevezetésére és más, a modern Oroszországban meglehetősen népszerűtlen intézkedésekre). ). Ezenkívül szerkezeti változtatásokra is szükség van: az egy négyzetméteres ház építésének rendkívül magas költsége és nagyon alacsony minősége ahhoz a tényhez vezet, hogy az orosz városokban az új építkezések volumene folyamatosan csökken. Ráadásul az átlagbérek alacsony szintje általában nem teszi lehetővé, hogy a lakosság nagy része keresletet mutasson új lakások iránt. Végül az építési ára 1 négyzetméter. m új lakásnak alacsonyabbnak kell lennie, mint az 1 négyzetméter ár. m. starog (értsd: átlagos árszint); ráadásul még a minimálbérnek is lehetővé kell tennie, hogy a munkavállaló lakást béreljen. Csak ebben az esetben beszélhetünk a piaci mechanizmus beindításáról. Sajnos az orosz gazdaság jelenlegi trendjei éppen ellentétesek; Az eredmény az egyensúlyhiányok állandó felhalmozódása. Ez utóbbit egyre nehezebb kiküszöbölni, a helyzet ezen alakulásának eredménye lehet a gazdasági javak egy részének bürokratikus elosztásához való visszatérés, a szolgáltatások egyre nagyobb részének fogyasztásának racionalizálása. Az aránytalanságok korántsem olyan ártalmatlanok, mint amilyennek első pillantásra tűnhet - különösen a rendelkezésre álló lakások hiánya nem teszi lehetővé számos veszteséges szénipari bánya bezárásával járó problémák megoldását bizonyos kormány által elkülönített források mellett sem. bányászok átképzésére és adaptálására.

A sors akaratából depressziós városokba, régiókba kerülő munkások társadalmi tiltakozása pedig végső soron politikai irányváltáshoz és a visszafordíthatatlannak tűnő piaci reformok megnyirbálásához vezethet. Nyilvánvalóan nem érti az állam és a gazdasági elit a lakáskérdés lényegét egy átmeneti gazdaságban. Úgy tűnik, hogy ez elkerülhetetlenné teszi a jövőbeni negatív jelenségeket az orosz városok fejlődésében.

2. fejezet A lakás- és kommunális szektor reformja

2.1 A reform fő céljai a lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában

A lakhatási és kommunális szolgáltatások reformjának fő célja a lakhatási és kommunális szolgáltatások magas színvonalú, megbízható és megfizethető biztosítása az állampolgárok számára. Az országban végbemenő formációváltás miatt az állam részvétele a gazdaságban meredeken csökkent. A reform második célja tehát a költségvetési kiadások optimalizálása a lakás- és kommunális szolgáltatások terén.

A lakás- és kommunális szolgáltatások lényegében megszűnnek közjószágnak lenni, hanem a személyes fogyasztás termékévé válnak, miközben az állam szerepe átalakul egy bizonyos társadalmi színvonalú lakhatás és kommunális szolgáltatások biztosítására. Az állam kényelmes és biztonságos lakókörnyezetet is biztosít polgárainak. E felelősség megvalósításának eszköztárában a vízellátás, a csatornázás, a fűtés biztosítása messze nem a legkevésbé fontos, ezért az államnak állami szabályozási mechanizmusokkal kell gondoskodnia a közszolgáltatások biztonságáról és megbízhatóságáról.

A lakásreform kezdeti céljai három fő feladatot határoztak meg:

Piaci kapcsolatok fejlesztése a lakás- és kommunális szolgáltatások terén a lakás- és kommunális szolgáltatások minőségének és elérhetőségének javítása érdekében;

A költségvetési kiadások hatékonyságának növelése; a valóban rászoruló polgárok célzott támogatása bizonyos színvonalú lakhatási és kommunális szolgáltatások biztosításához;

A közműegyüttes szabályozása teljesítményének és fejlesztésének, a nyújtott szolgáltatások megbízhatóságának és biztonságának biztosítása érdekében.

2.2 Az új lakás- és rezsifizetési rendszerre való átállásról

Az Orosz Föderáció „A szövetségi lakáspolitika alapjairól” szóló törvény 15. cikkével összhangban, valamint a lakosság lakhatási és kommunális szolgáltatások szintjének emelése érdekében az Orosz Föderáció Minisztertanácsa – az Orosz Föderáció kormánya úgy határoz:

A melléklettel összhangban hagyja jóvá az új lakás- és rezsifizetési rendszerre történő fokozatos átállás ütemezését.

Tartsa fenn az átmeneti időszakra az állami és önkormányzati lakásállomány nagyjavítási költségeinek finanszírozására vonatkozó meglévő eljárást, és ne foglalja bele ezeket a költségeket az állampolgárok által fizetett lakás- és kommunális szolgáltatásokba.

Határozza meg, hogy a lakhatási és rezsifizetés összegének növelése a polgárok szociális védelmi intézkedéseinek egyidejű alkalmazásával valósul meg olyan formában, hogy kompenzációt (támogatásokat) biztosítanak számukra a lakhatás és a rezsi kifizetéséhez a lakhatási szociális normán belül. területet és a rezsi fogyasztására vonatkozó normákat, figyelembe véve a családi összjövedelmet és a meglévő juttatásokat.

Jóváhagyja a mellékelt Szabályzatot az állampolgárok lakás- és rezsiköltség-térítésének (támogatásának) rendjéről.

2014. január 1-től a lakásállomány tulajdonosai és a közüzemi szolgáltatók közötti szerződéses jogviszonyra való átállás végrehajtása gazdálkodó szervezetekkel - lakásjavító, -karbantartó és közüzemi vállalkozásokkal.

Meg kell állapítani, hogy a rezsi beszedését, valamint a bérbeadásra vagy bérbeadásra adott lakások kifizetését a lakástulajdonosok vagy az e funkciók ellátására felhatalmazott szerv végezze.

Határozza meg, hogy a lakhatási és kommunális szolgáltatások fogyasztási normáit, a lakhatási és kommunális szolgáltatások díjait és tarifáit a polgárok fizetési feltételein és szintjein belül a lakásfenntartási és -javítási költségek százalékában, valamint a jelen határozatban meghatározott mértékben hagyják jóvá. , a helyi közigazgatás végzi.

2014. január 1-től állapítsa meg a lakhatási és rezsi késedelmes fizetési kötbér mértékét, amelynek mértéke minden késedelem napjára egy százalék.

Az Orosz Föderáció Városi Gazdasági Bizottságának 2 hónapon belül:

a) jóváhagyja:

a lakás- és kommunális szolgáltatások fogyasztási normáinak meghatározásának módszertana;

a lakhatási és kommunális szolgáltatások gazdaságilag megvalósítható díjainak és tarifáinak kiszámításának módszertana;

b) javaslatokat nyújt be a Miniszterek Tanácsának – az Orosz Föderáció kormányának:

a lakáskínálat és a lakóhelyiségek használati díjának meghatározására való átállásról a lakások összterülete alapján;

a lakásállomány használata és biztonsága feletti állami ellenőrzés megszervezéséről.

Az Orosz Föderáció Munkaügyi Minisztériuma 2 hónapon belül javaslatokat nyújt be a Miniszterek Tanácsának - az Orosz Föderáció kormányának az átlagos családi összjövedelem kiszámításának eljárására vonatkozóan.

Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériuma az új lakhatási fizetési rendszerre való fokozatos áttérés idejére fenntartja azt az eljárást, amely a helyi önkormányzatoknak a lakásfenntartáshoz és -javításhoz, valamint a lakás- és kommunális szolgáltatásokhoz nyújt támogatást, olyan mértékben, amelyet nem fedeznek a polgárok lakhatási befizetéseiből befolyt pénzeszközök.

Bízza meg az Orosz Föderáció Települési Gazdasági Bizottságát az Orosz Föderáción belüli köztársaságok, területek, régiók, autonóm régiók, autonóm körzetek, Moszkva és Szentpétervár város végrehajtó hatóságai munkájának koordinálásával a fokozatos átállás végrehajtása érdekében új lakás- és rezsifizetési rendszer.

Míg az Orosz Föderációt alkotó egységek állami hatóságai és a helyi önkormányzatok fenntartják a jogot az új lakás- és rezsifizetési rendszerre való áttérés alapvető paramétereinek meghatározására, egy olyan rendszer jön létre, amelyben a szövetségi finanszírozás összege költségvetést (elsősorban transzferek formájában) a szövetségi szabványok alapján számítják ki. Ugyanakkor az Orosz Föderációt alkotó testületeknek ajánlott hasonló mechanizmus alkalmazása a költségvetési források települések közötti elosztására.

Szociális norma szövetségi szabvány a lakóterületre. Az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok állami hatóságainak az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban jogukban áll regionális normákat megállapítani a lakásterület szociális normáira vonatkozóan, valamint átruházni ezt a jogot a helyi önkormányzati szervekre. A szövetségi költségvetési forrásoknak az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok közötti újraelosztása során azonban az Orosz Föderáció kormánya a szövetségi szabványt fogja vezérelni.

A lakhatási terület szociális normájának szövetségi szabványát a lakosság lakhatási biztosítására vonatkozó alábbi szabványok alapján határozzák meg: 18 négyzetméter. méter összlakásterület három vagy több fős családtagonként, 42 nm. méter - egy kétfős család számára, 33 négyzetméter. méter - egyedül élő polgárok számára.

Szövetségi szabvány a lakhatási és kommunális szolgáltatások 1 négyzetméterenkénti költségeire. méter teljes lakóterület. A meghatározott szabvány a lakás- és kommunális szolgáltatások szabványkészlete alapján kerül kiszámításra: lakásfenntartás és -javítás, beleértve a nagyjavítást, hőszolgáltatás, vízellátás, csatornázás, gázszolgáltatás, villamosenergia-ellátás, figyelembe véve az átlagos mindenkori fogyasztási normákat, mint pl. valamint az Orosz Föderáció gazdasági régióiban a lakhatás és a kommunális szolgáltatások ellátásának átlagos uralkodó határköltsége. Ezt a szabványt évente felülvizsgálják, és meg kell állapítani, hogy a szövetségi szabvány értékének változásait az infláció általános szintjének figyelembevételével kell végrehajtani (kivéve a kereszttámogatások eltörlését, valamint az energia éles változásait árak).

2.3 Állami ellenőrzés a lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában

Az orosz Építésügyi Minisztérium felügyeli és támogatja a regionális állami irányítóközpontok hálózatának fejlesztését a lakás- és kommunális szolgáltatások területén. Nyilvános irányító központokat hoztak létre az Orosz Föderáció 71 alkotó egységében.

Az állami ellenőrzés a lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában a következő formákban valósul meg:

· a bűnüldözési gyakorlat nyomon követése a lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában;

· tevékenységek végzése az egyedi problémák elemzésére a lakás- és kommunális szolgáltatások ágazatában, mind az Orosz Föderáció egészében, mind egy adott régión belül;

· ellenőrzések elvégzése, beleértve a helyszíni ellenőrzéseket is, a polgárok fellebbezéseinek figyelembevétele érdekében;

· segítségnyújtás az állampolgároknak érdekeik bíróság előtti védelmében;

· a szabályozó jogi aktusok nyilvános vizsgálatának lefolytatása szövetségi és regionális szinten;

· a romos lakásokból történő letelepítést célzó regionális programok, valamint a lakóházak beruházási javítására irányuló regionális programok végrehajtásának nyomon követése.

Az Orosz Föderáció minden összetételében léteznek nonprofit szervezetek, amelyek a lakhatási oktatás területén és a lakhatási és közüzemi szolgáltatások fogyasztóinak jogait védik. Az NP "Housing and Communal Services Control" összeállította e szervezetek nyilvántartását, amely nyilvánosan elérhető a gkhkontrol.ru weboldalon. A nyilvántartást névjegyzék formájában tették közzé, amely 323 szakosodott nonprofit szervezetet tartalmazott.

2014. január 1. óta több mint 2500 állampolgári megkeresés érkezett az NP „Lakás- és Kommunális Ellenőrzés” lakossági fogadására és a regionális lakossági fogadásokra, és több mint 400 oktatási és oktatási rendezvényt tartottak, többek között az új főváros megalakításáról. javító rendszer.

2.4 Alapvető változások a lakás- és kommunális szolgáltatások finanszírozásában az Orosz Föderációban

Mint ismeretes, a reform előtt az ipar lakás- és kommunális szolgáltatási szektorának fenntartási és fejlesztési költségeinek mintegy 98%-a a lakás- és kommunális szolgáltatásokért felelős minisztériumok, osztályok, vállalkozások vagy szervezetek költségvetését terhelte. felszerelés.

A lakás- és kommunális szektor szinte teljes pénzügyi függése a költségvetéstől, valamint az érintett részlegektől és vállalkozásoktól rendkívül negatívan hatott a munkájára, mind a fennmaradó forráselosztás, mind kisebb mértékben az ún. a racionális használatuk iránti érdeklődés hiányára. Nem volt lehetőség a munka összehangolására és az erőforrások manőverezésére a kiterjedt osztályok széthúzása miatt. Gyakoriak voltak a nagy veszteségek a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozásoknál. A területek és osztályok költségvetése jelentős pénzügyi nehézségekkel küzdött. A lakás- és kommunális szolgáltatásokra fordított kiadások sok terület, város és község költségvetésének 30-70%-át tették ki, ami megnehezítette az igények kielégítését.

Az iparban, a mezőgazdaságban, az építőiparban és a gazdaság más ágazataiban működő vállalkozások, amelyek mérlegében a lakás- és kommunális szolgáltatások szerepeltek, a számukra szokatlan funkciók ellátására kényszerültek. Munkaerő-, anyagi- és anyagi erőforrásokat költöttek el, amelyeket nagyobb hatékonysággal lehetett volna felhasználni a termelés fejlesztésére, javítására, hatékonyságának növelésére.

Ezért maga az ipar, valamint a gazdaság más ágazatai és területei, a kormányzati szervek és a költségvetések minden szinten elsősorban ezeknek a negatív jelenségeknek a felszámolásában, így a lakás- és kommunális szektor reformjában voltak érdekeltek.

Jelenleg a minisztériumi lakások és közművek több mint 90%-a önkormányzati tulajdonba került. Így a lakás- és kommunális létesítményeket önkormányzatokhoz átadó vállalkozások többsége már megszabadult a számára szokatlan, nem termelő funkcióktól, a termelési hatékonyságra helyezve a hangsúlyt. A munka másik pozitív eredménye az volt, hogy a lakás- és közműcégek nagy része önkormányzati tulajdonba került, ami jórészt kiküszöbölte az ipar tagozatos széthúzásával járó negatív jelenségeket. A területi költségvetések ugyanakkor jelentős többletköltséggel járnak az önkormányzati tulajdonba átvett objektumok fenntartása miatt, sok esetben meghaladják számos terület adóalapjának lehetőségeit. Nőttek a támogatási kifizetések, nőtt a támogatási keretek száma.

Ezért felerősödött az igény a reform fő feladatának – a lakás- és kommunális szektor vállalkozásainak önellátásra való átállására, költségvetési finanszírozástól való függőségének csökkentésére, majd megszüntetésére – mielőbbi megoldására. A lakhatási és kommunális reform ösztönzése érdekében az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok átmeneti pénzügyi támogatását is igénybe veszik, különösen akkor, ha a szövetségi költségvetésből kölcsönt adnak ki a készpénzhiány fedezésére, a bérek és egyéb szociális juttatások adósságának kifizetésére. .

2.5 Közműtelep korszerűsítése. Magánberuházások bevonása az iparba

A közüzemi komplexum korszerűsítése az orosz Építésügyi Minisztérium egyik legfontosabb munkaterülete. Tekintettel arra, hogy a tarifák növekedésének korlátozása és a költségvetési források minimális felhasználása mellett a lakás- és kommunális szolgáltatások korszerűsítésére van szükség, az állam intézkedéseket tesz a magánbefektetések vonzása érdekében.

Jelenleg ténylegesen befejeződött egy olyan szabályozási keret kidolgozása, amelynek célja a lakás- és kommunális szolgáltatások magánberuházásának vonzásának feltételei megteremtése.

Körülbelül 30 szabályozási jogi aktust fogadtak el, ebből 16 az elmúlt hat hónapban. Kijelölték a hosszú távú beruházástervezésre és a tarifaszabályozásra való átállás irányát. A kulcsfontosságú jogszabályi változtatásokat jóváhagyták, amelyek célja, hogy megteremtsék a feltételeket a magánberuházások vonzására a lakás- és kommunális szolgáltatások szektorba, új „játékszabályokat” alakítva ki.

Ma a fő feladat e szabályok végrehajtásának módszertani támogatása, valamint az új jogszabályok regionális és helyi hatóságok általi hatékony végrehajtása.

E tekintetben az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok számára az Orosz Építésügyi Minisztérium intézkedési mintát ("útvonaltervet") készített az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok lakhatási és kommunális szolgáltatásainak fejlesztésére, amely tartalmaz egy az összes szövetségi döntés regionális és önkormányzati szintű végrehajtását biztosító intézkedések részletes listája a lakhatás és a kommunális szolgáltatások területén (közmű-infrastruktúra korszerűsítése, a közszolgáltatások minőségének javítása, a közös tulajdon nagyjavítására szolgáló regionális rendszerek munkája lakóházakban, a polgárok leromlott lakásállományból való kiköltöztetését, az ipar átláthatóságának növelését és egyebek megvalósítását célzó programok megvalósítása. Az ilyen intézkedéscsomagokat 2014 folyamán minden régióban jóvá kell hagyni, és ezek a régiók Lakás- és Kommunális Reformtámogató Alapból történő pénzügyi támogatásának egyik feltételévé válnak.

A piaci szereplők, régiók, önkormányzatok, bankok, befektetők számára az orosz Építésügyi Minisztérium munkát szervezett annak érdekében, hogy létrehozza az iparági magánbefektetések legjobb gyakorlatainak nyilvántartását, amely lehetőséget biztosít a sikeres tapasztalatok tanulmányozására, felhasználására és megismétlésére.

A régiókban már több mint 70 beruházási projektet hajtanak végre, összesen több mint 227 milliárd rubel értékben. Ebből több mint 139 milliárd rubel (61%) magánbefektetőktől származó forrás.

Következtetés

A globális gazdaság nem maguknak a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozásoknak, hanem a velük kapcsolatban álló hatóságoknak a stratégiája, ami a városvezetéstől való pénzügyi és adminisztratív függőségük miatt jogos. A világgazdaság nem rendelkezik az elkülönített költségvetési források rövid távú közvetlen csökkentéséről vagy a tarifák emeléséről, minden más tényállás mellett.

A lakhatási és kommunális szolgáltatások jelentős folyó kiadásai és a tőkebefektetési igény ezek finanszírozási forrásainak többváltozatos rendszerének kialakítását célozza.

A városi infrastruktúra többváltozós fejlesztési rendszerének kialakításához az önkormányzatban olyan intézkedéscsomagot kell kidolgozni, amely elősegíti a pénzügyi források beáramlását. Ez a komplexum marketing eszközökön alapul. A befolyt összeget erőforrás-takarékos technológiák bevezetésére, automatizálásra, gépesítésre, biztosításra és egyéb olyan intézkedésekre fordítják, amelyek a jövőben csökkentik a jelenlegi költségeket a lakás- és kommunális szektorban.

A globális megtakarítási stratégia fő iránya a lakásszervezetekkel kapcsolatban a lakás- és kommunális vállalkozások tevékenységének ezzel összefüggő diverzifikálása. A szolgáltatások széles, de harmonikus köre új finanszírozási források megjelenését eredményezi a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozások számára, miközben megőrzi tevékenységük profilját és jobban kielégíti a lakossági igényeket.

A globális gazdaság stratégiája a hatóságok stratégiája az önkormányzati egységnyi lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozásokkal kapcsolatban, amely átfogó költségcsökkentést foglal magában a vállalaton belüli diverzifikációs stratégia megvalósításán, a szervezeti és pénzügyi átszervezésen és gépesítésen keresztül. A közműcégeknél a világgazdaság stratégiája az energiatakarékos technológiák bevezetésében fejeződik ki.

Az oroszországi és a fejlett külföldi országok lakhatási és kommunális szolgáltatásainak fejlettségi szintjének összehasonlító értékelése azt mutatja, hogy a lakosság számára nyújtott szolgáltatás minősége nem megfelelő, és nem hatékony irányítási mechanizmus Oroszország lakás- és kommunális szolgáltatási szektorában. A komplexum megszervezésére és irányítására vonatkozó minőségileg új megközelítések kidolgozását és megvalósítását a fejlett külföldi országok tapasztalatainak figyelembevételével kell elvégezni.

Az elmúlt években nyilvánvalóvá vált, hogy a lakhatási és kommunális feladatok megvalósításának egyetlen módja a szisztematikus megközelítés, hiszen a reformok lassulása nem a vezetők egyéni kudarcaihoz köthető, hanem jelentős mértékben érintett jelenséggé vált. az ország régióinak száma. Némi ellentmondás van abban, hogy a lakás- és kommunális szektor reformfolyamatának irányítása szövetségi szinten lényegében ágazati jellegű, önkormányzati szinten pedig valóban átfogó. A szakértők gyenge kapcsolatot állapítanak meg a lakás- és kommunális reform, valamint a városi ingatlangazdálkodás folyamata, a költségvetési és adórendszer reformja, valamint a társadalmi-technikai színvonalú önkormányzati bázis kialakítása között. A válság leküzdése csak a lakás- és kommunális szektor általános működésének és e terület gazdálkodásának megváltoztatásával lehetséges. A szisztematikus megközelítésnek figyelembe kell vennie az ipar szerkezeti átalakulását és az ezen a területen interakcióba lépő szereplők közötti kapcsolatok változásait.

A fő pontokban bemutatott lakás- és kommunális szolgáltatások reformjának és korszerűsítésének részletes programjának koncepciója, amely az azt alkotó vállalkozások és szervezetek támogatásmentes fejlesztésének megfogalmazott univerzális szociális-piaci modelljére épül, feltárja a főbb irányokat, módszertani. megközelítések és a javasolt intézkedések számításai. Az ennek alapján kidolgozott konkrét ajánlások a lakhatási és kommunális szolgáltatások új minőségének kialakítására, puha, társadalmilag ellenőrzött tarifáik elősegítik a termelés technológiai korszerűsítését, a berendezések, a kommunikációs rendszerek frissítését, és ami a legfontosabb - a kényelem és a színvonal javítását. az oroszok életéről.

A lakás- és kommunális szolgáltatások reformjának fő céljai:

minőségi előírásoknak megfelelő életkörülmények biztosítása;

a szolgáltatók költségeinek és ennek megfelelően a tarifáknak a csökkentése a nyújtott szolgáltatások minőségi színvonalának megőrzése mellett;

a lakosság számára a lakás- és rezsifizetési rendszer reformfolyamatának mérséklése az ipar nullszaldós üzemmódra való átállása során.

Bibliográfia

1. Az Orosz Föderáció alkotmánya

Az Orosz Föderáció Lakáskódexe

N 38-FZ, 2013. április 5-i szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyvének és a "A lakás- és kommunális szolgáltatások reformját segítő alapról" szóló szövetségi törvény módosításáról

N 270-FZ, 2012. december 25-i szövetségi törvény „A lakás- és kommunális szolgáltatások reformját segítő alapról” szóló szövetségi törvény módosításáról (módosított és kiegészített formában)

Az Orosz Föderáció kormányának 2011. november 24-i N 975 rendelete „Az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok részére az állami vállalat – a Lakás- és Kommunális Szolgáltatások Reformját Segítő Alap” – terhére nyújtott további pénzügyi támogatásról

Abolin A.A. "A lakhatási és kommunális szolgáltatások átalakítása kompenzációs kifizetésekké" 2013 22. o.

Buzirev V.V. "Lakásgazdaságtan" 2006 P.173

Bashmakov I.I. "A lakosság lakhatási és kommunális szolgáltatások fizetési képessége" 2013, 126-134.

Dronov A.A. "A lakás- és kommunális szolgáltatások helyzete Oroszországban és reformjának kilátásai" 2013, 11-14.

Korzhov V. Yu., Petruseva N.A. Kommentár a 2010. július 27-i N 190-FZ „A hőszolgáltatásról” szövetségi törvényhez (tételenként). P.3-8

Panin A.N., Korzhov V.Yu. Kommentár a 2007. július 21-i N 185-FZ „A lakás- és kommunális szolgáltatások reformját segítő alapról” szóló szövetségi törvényhez (szerkesztette: E.A. Kameneva). P.31

Tikhomirov M. Yu. "Lakástulajdonosok Szövetsége: új jogszabályi követelmények." - „Kiadó: Tikhomirov M. Yu.”, 2014. 46. o

Chernysheva N.Yu. "Lakás- és kommunális szolgáltatások: gyakorlati útmutató." - "Urayt", 2010. 8. o

14. http://ru. wikipedia.org

http://gkhkontrol.ru

Korrepetálás

Segítségre van szüksége egy téma tanulmányozásához?

Szakértőink tanácsot adnak vagy oktatói szolgáltatásokat nyújtanak az Önt érdeklő témákban.
Nyújtsa be jelentkezését a téma megjelölésével, hogy tájékozódjon a konzultáció lehetőségéről.

A lakásszektor helyzete az Orosz Föderációban.

A lakáspolitika alakításának új megközelítése

(Elemző áttekintés)

N.P. Kosman, az Orosz Építőipari Szövetség elnöke,

K. K. Glinsky, a megfizethető lakás- és jelzálogpiaci osztály igazgatóhelyettese, tiszteletbeli építőmester,

V. N. Ponomarev, alelnök, a megfizethető lakás- és jelzálogpiaci tanszék igazgatója, a fizikai és matematikai tudományok doktora, professzor

Oroszország Építőipari Chartájából

„Ha a Kormány biztosítja a lakásszerzés folyamatát személyes tulajdonként, akkor eleget tesz polgárai felé fennálló kötelezettségének, és kiszélesíti az állam boldogulásában való részvétel lehetőségét”

F. Roosevelt

I. A lakásállomány állapota

Fél évszázad telt el azóta, hogy 1957-ben elfogadták az SZKP Központi Bizottsága és a Szovjetunió Minisztertanácsa „A lakásépítés fejlesztéséről a Szovjetunióban” határozatát.

A lakásszektor reform előtti politikája a lakásviszonyok szigorú állami szabályozásán, a lakásépítés költségvetési finanszírozásán és az elkészült lakások állami elosztási rendszerén alapult.

1980-ban a magántulajdonban lévő lakások a teljes lakásállomány (1861 millió négyzetméter) 33,3 százalékát tették ki, ezen belül a városi - 19, a vidéki - a városi, illetve a vidéki lakásalapok 66 százalékát.

A Szovjetunió 1977. évi alkotmánya értelmében az állampolgárok lakhatáshoz való jogát az állam és az állami lakásállomány fejlesztése és védelme, a szövetkezeti és egyéni lakásépítés elősegítése, a biztosított lakóterület tisztességes elosztása állami ellenőrzés mellett biztosította. megvalósult a komfortos lakásépítési program, valamint alacsony lakásbérleti díj és rezsi.

A piaci elveken alapuló új gazdasági kapcsolatok gyökeresen megváltoztatták a lakásszektor megközelítését.

1993-ban az Orosz Föderáció alkotmánya kötelezte az államot a lakásépítés ösztönzésére és a polgárok lakhatási jogának gyakorlására vonatkozó feltételek megteremtésére. Ezzel párhuzamosan megjelent egy új jelentős kitétel: „... az alacsony jövedelműek és a törvényben meghatározott egyéb lakhatásra szoruló állampolgárok számára az állami, önkormányzati és egyéb lakásalapból térítésmentesen vagy megfizethető díj ellenében biztosítják. (40. cikk).”

Az általuk állami és állami lakásalapokban lakott lakások állampolgárok tulajdonába való ingyenes átadása (privatizáció) lehetővé tette rövid időn belül egy hatalmas ingatlantulajdonosi réteg kialakítását, amely később a meglévő lakáspiac alapja lett.

Az állampolgárok tulajdonában lévő lakásállomány aránya már 2000-ben 58 százalékot tett ki (1620 millió négyzetméter). Az elkövetkező öt évben ez az arány elérte a 73,7 százalékot, és meghaladta a világ legtöbb fejlett országát, ami az állami lakáspolitika változásainak és a tömeges lakásépítések közvetlen finanszírozásának az állam elutasításának volt az eredménye.

Ha 1990-ben a lakosság által saját és hitelből épített lakások területe 6,0 millió négyzetméter volt. 61,7 millió négyzetméterből. az épített lakások vidéki területeket is figyelembe véve (9,7 százalék), majd tíz év alatt ez az arány 41,6 százalékra, 2006-ban pedig 47 százalékra emelkedett, ami a 90-es évek óta az állam gyors kivonulását mutatja ebből a szektorból. gazdaság .

1987 óta az állami lakásállomány aránya 80-ról 15 százalékra csökkent. Ha 1990-ben a rászorulóként regisztrált családok 14 százaléka kapott új lakást, akkor 2005-ben ez az arány már csak 4 százalék volt.

Így a múlt század közepéhez képest az új évszázad elejére hazánk politikai és gazdasági szerkezetében bekövetkezett változások jelentősen érintették a lakásszektor minden összetevőjét.

Sajnos az új jogszabályi keret kialakításának első szakaszában a társasházak és a szomszédos telkek tényleges átadása a helyiségek tulajdonosainak kezelés céljából nem fejeződött be logikusan.

Még most, két évvel az Orosz Föderáció Lakáskódexének elfogadása után sem igazán fejeződött be a lakásállomány kezelésének és fenntartásának szervezeti felosztása.

A lakásépítés területén a 60-as és 80-as években bekövetkezett jelentős áttörést követően az Orosz Föderáció a 21. századba lépett, vállán a lakásszektorban az elmúlt évtizedek során felgyülemlett és kritikus tömeget elérő problémák terhét cipelve.

A lakásállomány katasztrofális állapota, a lakás- és kommunális szolgáltató rendszer rendkívül nem kielégítő állapota, a mérnöki hálózatok és a hírközlés szinte egyetemes vészhelyzeti állapota, a lakosság túlnyomó többségének alacsony fizetőképessége - ezek a fő problémák, amelyek nap mint nap. nagyobb hatást gyakorolnak a társadalom társadalmi stabilitására.

Ma már senkit sem kell meggyőzni a lakhatás gazdasági és társadalmi fontosságáról.

Most tízből nyolc ember a gazdagságuk fogalmainak listáján a kényelmes lakás vagy személyes otthon jelenlétét helyezi előtérbe. Majdnem negyven évvel ezelőtt még a „Sivatagi fehér nap” című népszerű film híres negatív szereplője, Abdullah is a boldog öregkor megértését jellemezve a „jó otthont” helyezte az első helyre.

A Szovjetunióban a peresztrojka kezdetére 14 millió család (mintegy 40 millió ember) volt a lakhatási várólistán.

A legtöbb rászoruló az RSFSR-ben volt - több mint 8 millió család. Ugyanakkor Oroszországban a teljes lakásállomány (30 millió négyzetméter) 17 százaléka leromlott és nem biztonságos épület volt, az állami és önkormányzati lakásállomány több mint 14 százaléka szorult sürgős javításra.

II. Változások a lakásszektorban

Milyen változások történtek a lakásszektorban az elmúlt húsz évben?

Az oroszországi teljes lakásállományt (2,956 milliárd négyzetméter) alkotó 19 millió lakóépület több mint 60 százaléka 30 év feletti.

A leromlott és szükséghelyzetben lévő állomány négyszeresére nőtt (120 millió négyzetméterig), és 20-24 millió négyzetméteres ütemben növekszik tovább. méter évente. Csak 2006-ban több katasztrófa is történt régi házakban, amelyek halálos áldozatokat követeltek.

5,3 millió család él az 50-60-as években épült panelházakban, amelyek normál élettartama lejárt.

5 millió orosz él többlakásos lakásállományban, ami azonnali nagyjavítást igényel.

Körülbelül 40 millióan húzódnak meg olyan helyiségekben, amelyek elvileg nem nevezhetők „lakóépületnek”, mivel hiányoznak az alapvető háztartási eszközök: a teljes lakásállomány 24 százalékában nincs vezetékes víz, 29 százalékában nincs csatorna, ill. 20 százalékban nincs fűtés. A városi helyiségek 19 százaléka nem rendelkezik káddal vagy zuhanyzóval.

Ilyen körülmények között teljesen természetes, hogy a Közvélemény Alapítvány (www.fom.ru) által 2006 márciusában Oroszország 44 régiójának, területének és köztársaságának 100 településén végzett lakossági felmérés megerősítette számos szakértő következtetését. hogy a lakáskérdés az egyik legégetőbb társadalmi probléma.

A válaszadók kétharmada (65 százalék) úgy gondolja, hogy ahol lakik, ott „rossz” lakhatást biztosítanak a lakosságnak. Minden negyedik válaszadó „kielégítőnek”, és csak 4 százalékuk értékelte jónak a helyzetet.

A lakáshelyzetet negatívan értékelők aránya a vidékiek (71 százalék), valamint a szibériai (72 százalék) és a távol-keleti (75 százalék) válaszadók körében a legmagasabb.

A válaszadók fele még Moszkvában is úgy gondolja, hogy a lakosság rosszul van ellátva lakással.

Az oroszok mindössze 10 százaléka észlel pozitív változásokat ezen a területen az utóbbi időben, míg a válaszadók 28 százaléka ezzel ellentétes álláspontot képvisel – a helyzet egyre rosszabb. A többség (51 százalék) úgy gondolja, hogy a lakásszektor helyzete az elmúlt egy-két évben nem változott.

A lakás- és kommunális infrastruktúra és az energetika tárgyi eszközeinek amortizációja majdnem átlépte a kritikus küszöböt, és eléri a 70 százalékot. Szakértők szerint ez nagyszabású ember okozta katasztrófákhoz vezet a következő években.

Az elmúlt években először Moszkvában, az Urálban és számos más nagy régióban energiakapacitás-hiány kezdett kialakulni, amely folyamatosan növekszik.

Általánosságban elmondható, hogy 1995 óta a villamosenergia-ipar főbb ágazataiban a termelés szerkezetében a volumetrikus mutatók csökkenése tapasztalható: ha 1995-ben a villamosenergia-ipar a teljes gyártott termék 10,5 százalékát tette ki, akkor 2004-ben ez a szám 7,6 százalékra csökkent, ami 0,5 százalékkal marad el az 1992-es szinttől.

Mindehhez az orosz villamosenergia-ipar reformjára volt szükség. A fő hangsúly az iparban működő vállalkozások hatékonyságának javításán, a beruházások ösztönzésére épülő fejlődésének feltételeinek megteremtésén, valamint a fogyasztók megbízható és zavartalan energiaellátásán volt.

A gyökeres változások már elkezdődtek: átalakul az ipar állami szabályozási rendszere, kialakul a versenyképes villamosenergia-piac, új cégek jönnek létre. Elfogadták az oroszországi OAO RAO UES 2003-2008 közötti stratégiájának koncepcióját. „5+5”, amely szerint 2008-ban alakul ki az iparág célstruktúrája.

Csak remélni tudjuk, hogy a reform eléri a tervezett mérföldköveket, és az energiaszektor mindent képes biztosítani az ország lakásállományával párhuzamosan növekvő lakás- és kommunális szektorának.

Az átlagos lakáskínálat Oroszországban 20,9 négyzetméter. m fejenként, ami majdnem két-háromszor kevesebb, mint a fejlett európai országokban, ahol ez a szám 40 négyzetméter. személyenként vagy több, és az USA-ban - körülbelül 80 négyzetméter. fejenként.

De ez a biztonság, ahogy Oroszországban mondják, „átlagos a kórteremben”.

A polgárok kis része nagy területű, fokozott komfortérzetű luxuslakásokban él (a négyszobás vagy annál több lakások száma 4,1 millió). 16,8 millió család él háromszobás lakásban, túlnyomó többsége - 36,5 millió család - pedig egy- és kétszobás lakásban.

Ezek főként a hruscsovi reformok időszakában kapott lakások. Az évek során az első tulajdonosok megöregedtek, gyermekeik felnőttek, családot alapítottak, unokáik már felnőttek, és mindannyian együtt élnek tovább, évtizedekig várva, hogy előreléphessenek a jobb életkörülményekért. Ezért az élettér-ellátás országos átlagmutatója nem tükrözi pontosan a valós képet.

Ha 1980-ban a városokban fejenként 0,43 nm-t vezettek be, akkor 2005-re ez az érték 0,33 nm-re csökkent. Ezért ahhoz, hogy legalább az európai szintű lakóterület-ellátást elérjük, szükséges a lakásbeadási volumen legalább 1 nm-re növelése. személyenként évente.

III. Kiemelt nemzeti projekt „Megfizethető és kényelmes lakhatás orosz állampolgároknak”

1. Lakásállomány.

A lakásállomány katasztrofális állapota, polgáraink millióinak az emberi körülmények között való élethez való, évtizedek óta meg nem valósult joga, és ezzel a társadalomban kialakuló társadalmi feszültség nem hagyott más alternatívát a hatóságoknak, mint beépíteni a lakhatás kérdése a kiemelt szociális projektek között.

A jelenleg megvalósuló „Megfizethető és kényelmes lakhatás az orosz állampolgárok számára” nemzeti projekt (a továbbiakban: Projekt) éppoly jelentős, mint amennyire nehéz megvalósítani.

A lakhatás megfizethetőségét a projekt alapját képező 2002-2010-es szövetségi célprogram „Lakhatás” (a továbbiakban: Program) szerint az államnak az állampolgárok bizonyos kategóriáival szembeni törvényi kötelezettségei szempontjából vizsgálják. , amely bizonyos egyesítő jellemzők szerint megkülönböztethető az általános lakosságtól (északiak, csernobili áldozatok, katonai személyzet, bajkonuri migránsok vagy fiatal családok). Egyszerűen fogalmazva, ezek a kedvezményezettek kategóriái.

Számukra állami támogatás jön létre, amely a programfejlesztők szerint megfelelő vásárlóerő-növekedést képes biztosítani.

Nyilvánvalóan a fent felsorolt problémák egy ilyen léptékű projekt kidolgozásakor a legkomolyabb pénzügyi, gazdasági, műszaki és szociológiai indoklást követelték meg a tervezett intézkedések és mechanizmusok tekintetében, amelyek biztosítják a végeredmény elérhetőségét.

Bár a Program második szakaszának (2005-2010) pénzügyi mutatói a korábbi évek eredményei alapján pontosításra kerültek, részben szerkezetileg módosultak, és maga is egyetlen állami megrendelőhöz jutott, illetve új mutatókat kapott, a Program megtartotta az eredeti elvet - csak a polgárok kiválasztott kategóriái számára nyújt állami pénzügyi támogatást lakásvásárláshoz.

A program megvalósításának fő pénzügyi mechanizmusai a támogatások és a hitelek, amelyek kidolgozói szerint növelik a lakosság tényleges keresletét, felgyorsítják a lakáspiac kialakulását, és ezáltal gyorsan enyhítik a lakásprobléma akutságát. A klasszikus séma szerint a keresletnek befolyásolnia kell a kínálat növekedését, és jelentős befektetéseket kell vonzania megfizethető és kényelmes lakások építésébe.

Ebben az összefüggésben A.S. Starovoitov, a közelmúltban az Oroszországi Gosstroy Állami Lakáspolitikai Főosztályának vezetője, jelenleg pedig a Rosstroi helyettes vezetője, a terület egyik vezető szakemberének véleménye, aki 2003-2006 tagja volt az Urban Issues Tanácsadó Hálózatának, komoly figyelmet érdemel.és az ENSZ Európai Gazdasági Bizottsága Lakásügyi Igazgatóságának: „A „megfizethetőség” kifejezés viszonylag nemrég jelent meg az orosz lakásügyi szakemberek szókincsében, amikor sokan közülük aktívan együttműködik különböző nemzetközi szervezetekkel és a lakáspolitika területén dolgozó szakértőkkel. A nemzetközi szakmai használatban két angol szót használnak, amelyeket oroszra „rendelkezésre állás”-nak fordítanak - „megfizethetőség” és „hozzáférhetőség”.

Az angol „megfizethetőség” értelmében az akadálymentesítés egyértelműen értelmezi a szociális orientációt a lakhatási kérdésekben, és úgy értelmezi, mint a megfelelő lakhatás biztosításának képességét a lakosság azon kategóriái számára, amelyek piaci feltételek mellett nem tudják önállóan megvásárolni azt, azaz mint a szociális lakások szinonimája.

Az ENSZ-dokumentumokban a lakhatás „megfizethetősége” kifejezést a következőképpen értelmezik: „A megfizethető lakhatás szabványos minőségű lakás, amelyet a helyi lakáspiacon általában kínáltnál alacsonyabb áron biztosítanak. Ide tartozhat a támogatott bérlakás, a támogatott alacsony költségű magánlakás, ideértve a közös tulajdonú lakásokat is, valamint bizonyos piaci helyzetekben az alacsony költségű eladó lakások. Az önkormányzatok településrendezési és lakásterveiben biztosítani kell a megfelelő mennyiségű, a szó fenti értelmében vett megfizethető lakhatás biztosítását.”

A megfizethető lakhatás egyesült királyságbeli definíciója a következő: A „megfizethető lakhatás” a piaci áron aluli bérbe adott szociális lakások közé sorolható, és magában foglalhatja az alpiaci lakhatás egyéb formáit is, például „köztes bérleti díjakat”. » (ha a bérleti díjak magasabbak, mint a szociális bérleti díjak, de alacsonyabbak a piaci bérleti díjnál). Általános értelemben a megfizethető lakhatás a támogatott vagy „alacsony költségű” lakhatást jelenti, bármilyen tulajdoni formában.

A „hozzáférhetőség” kifejezés a „rendelkezésre állás” jelentésében teljesen más jelentéssel bír - elegendő lakáskínálat a szabad piacon annak megszerzéséhez vagy bérbeadásához szükséges összes piaci mechanizmushoz.

Nyilvánvaló, hogy a „Lakhatás” Programban a szerzők a „megfizethetőség” kifejezést főként arra utalják, hogy megfelelő piaci lakáskínálatot teremtsenek a különböző megfizethető lehetőségekhez.

A Program végrehajtására javasolt mechanizmusok elemzése arra enged következtetni, hogy az Orosz Föderáció kormánya által tervezett szinte minden lépés csak az ország lakásszektorában a piaci kapcsolatok további fejlesztésére és javítására irányul.

A Program kiinduló adatai alapján arra a következtetésre juthatunk, hogy a lakhatási körülmények javítására szoruló oroszországi családok 61 százalékának a családok hozzávetőleg fele (az összes család 30 százaléka) a következő öt évben képes megoldani a lakásproblémát a lakáscélú jelzáloghitelek elérhetőségének meredek növekedése miatt. A családok további hozzávetőleg 9 százaléka (vagyis 4,5 millió család) várólistán van a lakáskörülmények javítására, és 5-7 éven belül állami és önkormányzati szociális forrásból juthatnak lakhatáshoz.

A program azonban még ezen optimista előrejelzések alapján sem kínál semmilyen intézkedést a rászoruló családok fennmaradó 22 százalékának, vagyis 32 millió embernek a lakhatási probléma megoldására.”

2. Új és régi problémák.

A lakásprobléma korábban nem kapott kellő figyelmet demográfiai összetevője idővel egyre inkább befolyásolja az ország politikáját és gazdaságát. Mivel hazánkban a külső vándorlási folyamatok még nem nyertek jelentős léptéket, a fő demográfiai kérdések az őslakossággal kapcsolatosak.

Az ENSZ Emberi Települések Bizottsága által feljegyzett tendenciák mind a nyugat-, mind a kelet-európai országokra, így Oroszországra is jellemzőek: a háztartások számának növekedése, egyidejűleg átlagos méretük csökkenésével a lakáskereslet népességnövekedést meghaladó ütemű növekedéséhez vezet; az egyszülős családok számának növekedése, ezáltal az egyszülős családokban élő gyermekek számának növekedése; a népesség gyors elöregedése és az ezzel járó eltartottság növekedése, ami többletköltségeket generál, amelyeket az államnak kell viselnie.

Ebből következik, hogy a lakásépítési terveknek figyelembe kell venniük a lakásállomány kialakulásának történetéhez kapcsolódó meglévő demográfiai ellentmondásokat is, különösen a nagyvárosokban.

A www.asm.rusk.ru weboldalon közzétett S. M. Lyzhin „A tömeges építésű házak lakosságának korszerkezetének alakulásának jellemzői” című anyagában és számos más publikációban elemzés található, a szerző által 1986-2005 között végzett tanulmány anyagai alapján.

A városi lakásállomány szerkezetének kialakulását az ország társadalmi-gazdasági fejlődési szakaszainak megfelelő, jelentős időszakokra vetítjük. A város lakásállományának kialakítása során a lakosság elosztása az építési idő és a lakáshasználat arányában történik.

A lakóterületek különböző típusú épületekből állnak, amelyek különböző építési és használati időszakokból származnak. A vállalkozásaitól lakást kapott városlakók többsége gyakorlatilag nem váltott munkahelyet és lakóhelyet, ott maradt haláláig.

A 2002-es oroszországi népszámlálás szerint a munkaképes korú férfiak és nők 58,1 százaléka él születése óta folyamatosan állandó lakóhelyén, 14,2 százalékuk pedig munkaképes kor felett van (összehasonlításképpen: az átlagos amerikai család lakó- és munkahelyet vált. élettartama során 6-7 alkalommal).

Emiatt a nagyvárosokban, a 60-70-es években épült lakóövezeti területeken a különféle szociális problémák egyre súlyosbodnak: katasztrofálisan hiányoznak az idősek számára kialakított klinikák, csökken az óvodai intézmények száma, ami különösen az elmúlt évtizedben egyszerűen eltűntek, helyet adva a magán- vagy kormányhivataloknak, vagy helyettük luxuslakásokkal rendelkező házak nőttek.

Emellett a lakóterületek bővülése is közlekedési gondokat okoz, divatba jött a nagy, drága, idősek számára nehezen megközelíthető szupermarketek építése, a lakosok által megszokott kis boltok bezárnak.

Az ilyen jelenségek oka abban rejlik, hogy a szükségletek idővel változnak, tükrözve a lakosság demográfiai mozgását, a város, sőt a területek lakóinak életkori sajátosságait.

Ha korábban a polgárokat munkára csábító vállalkozások maguk is részt vettek a lakásépítésben és a szociális infrastruktúra építésében, akkor ez most már csak a helyi önkormányzatok gondja lett, amelyek – kellő felhatalmazás birtokában – a gazdasági jogszabályi keretek meredek változása mellett. városrendezési területen nem volt ideje új városrendezési terveket készíteni és tömeges beépítésre szánt telkeket megfogalmazni. Ha (szabály szerint) helyben, a lebontott épületek helyén valósul meg az építkezés, akkor gyakorlatilag nagyon nehéz a meglévő szociális infrastruktúrát javítani.

Az egyes lakóépület-típusok lakosságának demográfiai szerkezetére vonatkozó tanulmányok eredményei a tömeges lakásépítés fő szakaszaiban számos jellemzőt és rendszeres jelenséget tártak fel:

1. A lakásépítés minden szakaszának megvan a maga demográfiai szerkezete a lakosság körében.

2. A lakosság minden korosztálya megköveteli a megfelelő szolgáltatási és komfortfeltételek megteremtését.

3. Az ipari típusú házak tömeges lakásépítésének időszakában a lakosság sajátos demográfiai összetételű, tömeges lakossági beépítésének hatalmas területei alakultak ki, amelyek ma már az életkori sajátosságok figyelembevételét igénylik az új lakásépítés szerkezetének kialakításakor és szociális szolgáltatási rendszer.

Az ember minden kora létrehozza a saját különleges kapcsolatait. Legyen szó kisgyermekről, iskolásról, fiatalról vagy idősről – mindegyiknek megvannak a sajátosságai, szükségletei, szokásai és vágyai, amelyeket ki kell elégíteni.

A lakhatási kultúrának nemcsak magában a lakóegységben - a lakásban, hanem a területen, a bentlakásos oktatás általános struktúrájában is biztosítania kell azt a komfortszintet és életminőséget, hogy az egyes korosztályok igényei megfeleljenek. lakossága teljesül. E tényezők figyelmen kívül hagyása a társadalmi elégedetlenség növekedéséhez vezethet a lakosság körében.

Ezért a „Housing” szövetségi célprogram kritikája nagyrészt annak köszönhető, hogy miközben olyan pénzügyi eszközöket fejlesztett ki, amelyek növelik a lakásvásárlás (jelzáloghitel) lehetőségét, teljesen a kulisszák mögött hagyták az istálló megszerzésének kérdését. hosszú távú bevétel (termelés jelenléte vagy új létrehozása), a közlekedési infrastruktúra elérhetősége vagy hiánya, egészségügyi, oktatási és egyéb szociális szolgáltatások fejlesztése. Ez azt jelenti, hogy nincs általános adat a beruházási beruházások volumenére vonatkozóan, amelyet a projekt megvalósításának szakaszaiban be kell fejezni. Minden a regionális és helyi hatóságok felelőssége alá tartozik, és lehetetlenné teszi a feladat teljes terjedelmét.

Ha van fejlett mérnöki és közlekedési infrastruktúra, akkor valóban a kereslet növelheti a kínálatot, és a piac a klasszikus séma szerint működik.

Ha a felsorolt kérdéseket nem sikerült megoldani, és tudjuk, hogy mekkora az aránytalanság az egyes régiók fejlődésében, beleértve a lakosság egy főre jutó regionális jövedelmét is, akkor a Program kidolgozóinak feladata a lakhatási probléma megoldása. szorosan összekapcsolják más kiemelt nemzeti projektekkel.

Világos tehát, hogy a közelmúltban miért szenteltek különös figyelmet a népesség életkorának és társadalmi szerkezetének kérdéseinek, és végül ez tükröződött a kiemelt nemzeti projektek megközelítésének mérlegelésekor.

2006 júliusában az Orosz Föderáció elnöke mellett működő, kiemelt nemzeti projektek végrehajtásával foglalkozó tanácsot átnevezték, most pedig „Az Orosz Föderáció elnökének vezetése alatt álló, kiemelt nemzeti projektek és demográfiai politika végrehajtásának tanácsa” nevet viseli.

Az Orosz Föderáció első miniszterelnök-helyettese, D. A. Medvegyev a nemzeti projekt megvalósításának előrehaladásáról azt mondta: „Nem arról van szó, hogy ingyenes lakást kapjunk az államtól, hanem arról, hogy pénzt keressünk annak megvásárlására. Világszerte teremtenek ilyen lehetőségeket bizonyos fedezetek ellenében hitelre történő lakásszerzéssel. Amit egyszerűen jelzáloghitelnek hívunk.”

Ezért joggal várhattuk el, hogy legyen egy hosszú távú (hiszen jelzáloghitel minimum 25 éves futamidőre adható ki) program (vagy társadalmi-gazdasági előrejelzés) a foglalkoztatás növekedésére, amely lehetőséget biztosít több millió az embereket, hogy „pénzt keressenek egy lakás vásárlására”.

Ha figyelembe vesszük azt a tényt, hogy az ország történelmének elmúlt 15 évében egyetlen állami program sem valósult meg maradéktalanul, akkor feltételezhetjük, hogy a projekt jelentős módosítása nélkül a „lakáskérdés” súlyossága csökkenni fog. nem csökken a közeljövőben a lakosság 30-40 százalékánál.

3. A városrendezés és az építési komplexum kérdései.

Az országban fennálló piaci viszonyok bizonyos idealizálása nem tette lehetővé a Program készítői számára, hogy időben figyelembe vegyék az Orosz Föderációt alkotó testületek valós helyzetét, hogy az építkezés növekedési ütemét összefüggésbe hozzák a várostervezési tervekkel, építési telkek elérhetősége, az építőipari komplexum állapota és az építőipar.

Valójában a közelmúltig nyitva maradt azon polgáraink millióinak (különösen a középkorúak és idősek) életkörülményeinek javításának kérdése, akik nem „csernobili túlélők”, „északiak” vagy „kitelepítettek”. Csak egy évvel a projekt kezdete után ez a téma kezdett megjelenni az orosz regionális fejlesztési minisztérium tervei között.

Az új városrendezési és lakásügyi jogszabályokra való egyszeri átállás negatív következményeit sem jósolták meg.

Az Orosz Föderáció 2004-ben elfogadott városrendezési és lakásépítési szabályzata minden bizonnyal komoly lépést jelentett a modern piaci követelményeknek megfelelő jogi feltételek megteremtése felé (nyílt versenyeljárások az építési telek kiosztására, a jóváhagyás egyszerűsítése és a várostervezés és -tervezés állami vizsgálata). dokumentáció, új jogviszonyok a lakóingatlanok területén stb.).

A projekt olyan körülmények között indult, ahol ezeket a törvényeket nem támogatta a megfelelő szabályozási keret szövetségi, regionális és helyi szinten.

Emellett mind a Településrendezési, mind a Lakáskódex számos belső ellentmondást tartalmaz, és sürgős módosításokat igényel.

Meglepő módon sem a Program általános részében, sem a programmódszerek leírásában nem volt hely magának a konstrukciós kérdésnek. A Lakás- és kommunális szolgáltatások építésére és fejlesztésére szolgáló telkek kialakítására szolgáló programban szereplő alprogramok, amelyektől ténylegesen megkezdődik a tényleges építkezés, ellenőrző mutatókat határoznak meg a piac számára a lakások üzembe helyezésének ütemezésére és mennyiségére vonatkozóan, de ugyanakkor elhagyják. nyisd meg azt a kérdést, hogy mennyi időn belül reagál a piac a lakásépítési beruházási ajánlatra a kívánt léptékben, és képes-e az építőipar minden szükséges dolgot ellátni az építkezéssel?

A Program arra a kérdésre sem ad választ, hogy milyen erőkkel és milyen források árán oldják meg egyszerre az önkormányzatok az alacsony jövedelműek lakhatási problémáját, miből alakítsanak ki egy mozgóképes alapot, és így tovább?

A jelenlegi viszonyok között a tervezett építési mutatók határidőre való megvalósítása az ipari építési módokon és az alacsony lakásépítés fejlesztésén alapuló speciális nagyszabású állami program nélkül, óriási építőanyag-gyártási beruházások vonzása és az építési beruházások bevezetése nélkül. új technológiák (beleértve a közvetlen állami beruházásokat is), felkészülés nélkül magasan képzett személyzet építése szinte lehetetlen.

A piac valóban képes gyorsan alkalmazkodni a helyzethez, feltéve, hogy ehhez minden szükséges ösztönző a törvény rendelkezik, de jelenleg az orosz gazdaságfejlesztési minisztérium előrejelzései még középtávra sem jósolnak. jelentős áttörés a gazdaságban.

Milyen problémákat kell megoldani a lakásépítés volumenének jelentős felgyorsítása érdekében?

Az egyik legsúlyosabb negatív tényező, amely hátráltatja a nagyszabású építkezések megkezdését, a régiók erős lemaradása városrendezési kérdésekben: területrendezés, városrendezés, területrendezés, építészeti és építési tervezés, építkezés, nagyjavítás, rekonstrukció. beruházási projektek.

Mivel az Orosz Föderáció Urbanisztikai Kódexe várostervezési előírások hiányában nem teszi lehetővé a telkek tőkeépítésre történő kiosztását, és az előző időszakban kidolgozott városrendezési tervek már elavultak, kidolgozásuk többletköltségeket és jelentős költségeket igényel. idő.

Az Orosz Föderáció kormánya rendeleteinek elfogadásának szabálytalansága és késedelme, amelyek biztosítják az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének normáinak végrehajtását, valamint a megfizethető lakáspiac és a műszaki szabályozás alapját képezik az önkormányzatok felkészületlensége a munka megkezdésére.

További problémát jelentenek a fejlesztési célú földek forgalomba hozatalára vonatkozó jelenlegi szabályok. A Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálat szerint 2005-ben – 2006 elején Oroszországban a lakásépítésre szánt telkek több mint 90 százalékát törvénysértő módon osztották ki.

Az Orosz Föderáció Legfőbb Ügyészsége által a helyi szintű jogszabályoknak való megfelelésről készített elemzés a kifejezetten a Lakásprojekt hatálya alá tartozó bűncselekmények elterjedtségét jelzi. Mindenekelőtt a telkek lakásépítési célú biztosítása, a földhasználati jogok bejegyzése és érvényesítése során. A földet kivonják a forgalomból későbbi spekulatív továbbértékesítés céljából.

Addig tétlenül állnak az oldalak, várják az árak emelkedését, és semmilyen adószankció sem tudja felülmúlni az esetleges hasznot.

Ebből az alkalomból az Orosz Föderáció első miniszterelnök-helyettese, D.A. Medvegyev a 2006. március 31-i ülésen „Az Orosz Föderációt alkotó szervek és az önkormányzatok készenlétéről a „Megfizethető és kényelmes lakhatás az orosz állampolgárok számára” kiemelt nemzeti projekt végrehajtására vonatkozóan kijelentette:

„Az ilyen típusú ügyletek megteremtik az alapot a piramisjátékokhoz és a lakáspiac egészének instabilitásához. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen lakáspiacon ez soha nem lesz megfizethető. Ennek megfelelően gondolkodjunk el azon, hogyan lehet ösztönözni a tulajdonosokat arra, hogy a földet gyorsan rendeltetésszerűen használják, vagyis csak házakat építsenek.”

Az Orosz Föderáció Legfőbb Ügyészsége ez idáig az Orosz Föderációt alkotó egységekben minden megállapított eljárással ellenőrzéseket végez, és ennek kényszerű következményeként a földforgalom jelentősen lelassult.

A következő negatív tényező a kisvárosok és települések infrastrukturális fejletlensége, ami a lakosság nagyvárosokba való elvándorlásához vezet. Van egy szomorú tény: a 2002-es népszámlálás szerint a települések több mint 8 százaléka szerepel a „népesség nélküli” listán.

Mivel a nagyvárosok általában nem rendelkeznek hosszú távú beruházásfejlesztési programokkal, az ilyen migráció tovább súlyosbítja a bennük fennálló társadalmi problémákat (munkanélküliség, lakáshiány, egészségügyi és oktatási intézmények hiánya, bűnözési helyzet stb.).

A lakás- és kommunális szolgáltatások infrastruktúrájának fejlesztésébe történő beruházások beáramlását két fő ok hátráltatja: a befektetett eszközök értékcsökkenése, valamint a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozások hatalmas számlatartozása, amely 2004 végén elérte a 307,5 milliárd rubelt.

A 2005-ben a lakás- és kommunális szolgáltató vállalkozások pénzügyi helyreállítása céljából elfogadott szövetségi törvény „A koncessziós szerződésekről” előírja a szabályozási jogi aktusok kidolgozását és jóváhagyását szövetségi, regionális és helyi szinten, amelyek nélkül nem válik eszközzé. üzleti és befektetési tevékenység ezen a területen. Következésképpen a lakás- és kommunális reform határidejét tolják, de a klasszikus „idő = pénz” összefüggést senki nem mondta le, és senki sem gondolta, hogy ez milyen veszteségekkel jár.

4. Építőanyagipar.

Az építőtársadalom szempontjából az építési terület fejlődése nem csak az építési területek elérhetőségétől függ. Az építkezés ütemének meredek növekedése csak akkor lehetséges, ha azt az építőanyag-termelés ütemének megfelelő növekedése biztosítja.

Mára a meglévő vállalkozások termelési kapacitásának akár 60-70 százaléka elhasználódott, az alkalmazott technológiák elavultak, az anyag- és energiaköltségek pedig rendkívül magasak. A meglévő megtérülési idők (legalább 8-10 év) és a jövedelmezőségi mutatók ismeretében például további 1 millió tonna cement előállításához több mint 4 milliárd rubelre lesz szükség, ami az állam közvetlen befektetése nélkül lehetetlen, bár bizonyos körökben elvi vélemény uralkodik, hogy a piaci befektetés csak a magántőke dolga.

Napjainkban az építőanyag-gyártó vállalkozások 60 százaléka Oroszország európai részén koncentrálódik, így a szibériai és a távol-keleti régiókba történő szállításuk az építési költségek jelentős növekedéséhez vezet. Az építőipar termelési bázisának helyes és optimális elhelyezkedése érdekében világos, részletes lakásépítési programra van szükség, amely az Orosz Föderációt alkotó egységekben meghatározott lakástípusok valós igényein alapul.

Végül, miután az Oroszországi Építők Szövetsége 2006 végén számos beszédet mondott, az Orosz Föderáció építőanyag-iparának fejlesztésére irányuló konkrét intézkedéscsomagot kezdtek kormányzati szinten mérlegelni, amely különféle állami intézkedéseket ír elő. az ipar támogatása.

5. Építésbiztonsági kérdések.

A kényelmes ház felépítése mind a megbízhatóságot, mind a biztonságot jelenti a hosszú távú működés során.

Ebben a tekintetben nem lehet mást tenni, mint kritikusnak nevezni a helyzetet az építésbiztonság területén a műszaki előírások kidolgozásával és elfogadásával kapcsolatban, amelyeknek 2010. január 1-jétől a „Műszaki előírásokról” szóló szövetségi törvénnyel összhangban fel kell váltaniuk a régi SNiP-ket. Oroszország Állami Építési Bizottsága fejlesztette ki, de az egykori bürokratikus késések miatt az orosz igazságügyi minisztérium nem regisztrálta.

A műszaki előírások kidolgozása 2003 óta folyik, de a kidolgozás és az elfogadás folyamata indokolatlanul késett, és ennek következtében ma már az építésnek nincs legitim szabályozási kerete.

Ugyanakkor a műszaki előírások kidolgozói rendszerszintű problémákkal szembesülnek.

A műszaki szabályozásról szóló szövetségi törvény és az európai és a FÁK-országokban elfogadott hasonló törvények közötti legjelentősebb különbség az alkalmazási kör.

A 2002. december 27-i 184-FZ szövetségi törvény hatálya kiterjed a gyártási folyamatok biztonságára. Ennek eredményeként a műszaki szabályozás kérdései között kezdenek megjelenni különösen a munkavédelem és a biztonság kérdései, amelyek teljesen más jogterülethez tartoznak. A törvény végrehajtása során nincs egységes módszertan, amelynek eredményeként általános műszaki előírások hiányában speciális műszaki előírásokat dolgoznak ki.

Ezenkívül a műszaki előírások kidolgozása során olyan problémák merültek fel, amelyek az M. I. Kajkov által vezetett ASR Építési Osztály szakemberei szerint rendszerszintűek.

Hasonló következtetésekre jutottak az Orosz Gyáriparosok és Vállalkozók Szövetsége által szervezett „Nemzetközi szabványosítás: az orosz olaj- és gázipari komplexum gazdasági hatékonyságának növelésének módja” című nemzetközi konferencia résztvevői is:

„...a javasolt műszaki szabályok alapelvei alapvetően eltérnek az ENSZ Európai Gazdasági Bizottsága (ENSZ-EGB; az EU-tagországok és szinte valamennyi FÁK-ország által elfogadott) által jóváhagyott műszaki szabályozási elvektől, így a folyamatban lévő műszaki reform nem tulajdonképpen figyelembe kell venni, hogy az európai országok részesedése Oroszország kereskedelmi forgalmának túlnyomó többsége a FÁK-ból származik;

Az EU, a FÁK és az EurAsEC országaitól eltérően a műszaki előírások hatálya a gyártási folyamatok biztonságát nem csak a termékbiztonság biztosítása, hanem a munkahelyi egészség és biztonság szempontjából is magában foglalja, ami a hatályos jogszabályok gyökeres megváltoztatását teszi szükségessé. egyéb jogi területek, valamint a szükségesnél lényegesen több rendelet kidolgozása és szövetségi törvények általi elfogadása (egyes becslések szerint akár 700);

a műszaki szabályozás nemzetközi gyakorlatában a termékbiztonsági kérdéseket a veszély típusa szerint oldják meg, de Oroszországban a műszaki előírások megalkotására az egész iparágra kiterjedő megközelítést alkalmaznak, ami az azonos biztonsági követelmények ismételt megismétléséhez vezet a hasonló előírásokban. ipari rendszer;

Ellentétben az európai irányelvekkel, ahol csak általános termékbiztonsági követelményeket adnak meg, és minden egyedi jellemzőt az ezen irányelvvel harmonizált szabványok tartalmaznak, az Orosz Föderáció a „szabványok kicsomagolásának” módszerét javasolja, vagyis a speciális normák jelentős részét eltávolítják. és átkerült a szabványokról a műszaki előírásokra, ami a jövőben a szabályozás többszöri átírásához és a szövetségi törvények általi elfogadásának szükségességéhez vezet minden alkalommal, amikor ezek a szabványok új termékek vagy új technológiák megjelenésével változnak...”

Az Oroszországi Építők Szövetsége többször is felvetette az e törvényben rejlő és az építkezéssel kapcsolatos rendszerszintű hibák kérdését.

A törvény például az „Épületek, építmények, építmények biztonságos üzemeltetéséről és a szomszédos területek biztonságos használatáról” címmel általános építésügyi műszaki előírások kidolgozásának követelményét tartalmazza, ami azt jelenti, hogy a kutatás, tervezés, ill. építése nem szerepel az általános műszaki előírásokban kerül telepítésre. Ez a megközelítés veszélyes, különösen annak fényében, hogy a közelmúltban megszaporodtak az építkezés során bekövetkezett balesetek, amelyek gyakran emberáldozatokkal járnak.

Ezért anélkül, hogy megvárta volna az állami szintű végső döntéseket, az Orosz Építők Szövetségének Tanácsa döntést hozott arról, hogy minden tagja köteles betartani a 14 alapvető SNiP-t. Ezek a szabványok az állampolgárok életének és egészségének, a magánszemélyek és jogi személyek vagyonának, az állami és önkormányzati tulajdon védelmének, a környezetvédelemnek, a környezetvédelmi előírásoknak való megfelelésnek, valamint a fogyasztókat megtévesztő tevékenységek megelőzésének biztosítására irányulnak.

Olyan körülmények között, amikor az építőipar szabályozási kerete tisztán tanácsadó jellegű, az AKCS vállalta, hogy betartja azokat az építési szabványokat, amelyek ma Oroszországban nem működnek, és az AKCS minden alapítóját és tagját kötelezte ezek betartására.

Ezen Építési Szabályzatok és Szabályok mindaddig, amíg az állam nem fogadja el a vonatkozó műszaki előírásokat, az ASR-ben szereplő valamennyi szervezet számára kötelezővé válnak, és lehetővé teszik számukra, hogy az elvégzett munkáért szükséges felelősséggel, egységes jogszabályi keretek között végezzenek építési tevékenységet.

Egy másik jellemző, amelyet sok szakértő megjegyez. Az építőiparral kapcsolatos törvények kidolgozói között nincs e területen gyakorlati tapasztalattal rendelkező hivatásos építtető és építész, ebből fakad az azonnali javítást igénylő hibák nagy száma.

6. Országos projekt és kivitelezői feladatok.

Milyen feladatokat kell megoldaniuk az építtetőknek az elkövetkező években, hogy legalább enyhítsék a lakásprobléma élességét?

A lakásigényeket a következő számadatok jellemzik:

az ország lakosságának több mint 60 százaléka szeretne javítani életkörülményein;

körülbelül 5 millió család (majdnem 15 millió ember), amelyek többsége alacsony jövedelmű állampolgár, áll sorban, hogy lakást kapjon;

1014 ezer állampolgárra (beleértve a veteránokat és a fogyatékkal élőket - 306 ezer embert, az egyéb kategóriákba tartozó állampolgárokat - 708 ezer embert) az Orosz Föderáció a szövetségi jogszabályokkal összhangban állami kötelezettséggel rendelkezik a lakhatás biztosítására.

2005-ben 43,2 millió négyzetméternyi lakást helyeztek üzembe. (45-46 millió nm-es előrejelzéssel). A növekedés üteme ugyanakkor kétszeresére csökkent: ha 2004-ben 13 százalékkal több lakást adtak üzembe 2003-hoz képest, akkor 2005-ben már csak 6,2 százalékkal több, mint 2004-ben.

Az oroszországi lakások üzembe helyezésének maximális mennyiségét 1987-ben érték el, és elérte a 76 millió négyzetmétert. méteren 1992-ben kezdődött és 1999-ig folytatódott a lakásépítés volumenének meredek csökkenése, 2002 óta a lakások üzembe helyezésének volumene lassan, de folyamatosan emelkedik. A 2006. évi eredmény 50,2 millió nm.

A jelenlegi üzemi lakásszerkezetben a tömeges (sűrű) beépítés mintegy 60 százalékot tesz ki, i.e. mintegy 27 millió négyzetméter. Évente tehát a lakásépítés jelenlegi volumene és üteme csak kismértékben fedezi a lakásállomány leromlott és szükségállapotba kerülése miatti (20-24 millió nm) lakásállomány selejtezését.

A régiókban rendkívül egyenetlenül épülnek a lakások. Így az Orosz Föderáció 76 régiójában (Moszkva, Szentpétervár, Moszkva, Leningrád, Szverdlovszk, Szamara, Asztrahán régiók, a Tatár Köztársaság és a Baskír Köztársaság kivételével) legfeljebb 14-16 millió négyzetméternyi gazdaság- osztályú lakások épülnek. m évente. Különösen erős az aránytalanság a nagy- és kisvárosok között.

Ugyanakkor az elmúlt években az új építésű lakások szerkezete a komfort szempontjából megváltozott.

Ha az országos lakásprojekt egyik prioritásaként a lakhatás komfortérzetéről beszélünk, szem előtt tartva annak fogyasztói minőségének javítását, akkor már vannak tendenciák errefelé: 1995-ben és 2004-ben közel azonos volt az épített lakások száma. , de 2004-ben 125 ezer család kapott kevesebb lakást, amit a nagyobb lakások építése okoz. 1995-ben és 2004-ben 41,0 millió négyzetmétert helyeztek üzembe. élettér.

1995-ben a lakások összterületének átlagos nagysága 68,2 nm volt.

2004-ben a lakások összterületének átlagos nagysága 86,0 nm volt.

Ebben az esetben a piac gyorsan reagált a keresletre, miközben új szemléletet formált a lakosság körében a kényelem fogalmaival kapcsolatban.

Ám a pénzügyi elérhetőség (elérhető) szempontjából rendkívül kedvezőtlen helyzet alakult ki a lakáspiacon.

A „Lakhatás” szövetségi célprogramban végzett értékelésekhez elfogadott megfizethetőségi együttható (egy lakás átlagos költségének az Orosz Föderációban elfogadott szociális normák szerint számított aránya - személyenként 18 négyzetméter, a lakás összjövedelméhez viszonyítva átlagos család) a lakhatás megfizethetőségének folyamatos növekedését jelzi, a lakosság túlnyomó többségének rendkívül alacsony jövedelme ellenére.

A rendkívül kis volumenű lakásépítés és a polgárok maximális és minimális jövedelme közötti hatalmas szakadék mellett azonban ez a paraméter nem tükrözi a valós helyzetet, és inkább a „kórházi átlaghőmérsékletre” emlékeztet.

Valójában a 2005-ben épült lakások (43,2 millió négyzetméter) a társadalmi normákat tekintve mintegy 750 ezer családot tudtak kielégíteni (az átlagos orosz család 3,2 fő), és a Rosstat szerint a jövedelmű családok száma. lakhatási problémájuk önálló megoldására elegendő (beleértve a jelzáloghitellel történő lakásvásárlást is) legalább 4 millió (az orosz családok 9-10 százaléka).

A lakhatás és a kommunális szolgáltatások jelentős drágulása, valamint a közüzemi számlák jelentős aránya a családi költségvetésben a lakhatási megfizethetőségi tényezőnek nemcsak a lakásvásárlás költségeit, hanem annak későbbi üzemeltetését is magában kell foglalnia.

A lakhatás megfizethetőségén egyébként bizonyos esetekben a pénzpiac és az ingatlanpiac egyfajta összekötő tényezőjeként értik. Ezután az ingatlanárakon keresztül lehet értékelni. Esetünkben a folyamatos drágulás mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon a kielégítetlen effektív lakáskeresletre utal.

A lakóingatlan-árindex becslései azt mutatják, hogy a fogyasztói piac lakásszegmensében az infláció több mint 2-szerese az országos átlagos inflációs rátáknak a gazdaság más ágazataiban.

A lakásárak fékezhetetlen emelkedésének természetes gazdasági korlátozói azok a körülmények, amelyek mellett a kínálat növekedése, amely meghaladja a keresletet a lakáspiacon, jövedelmezővé teszi a forgalommal való munkát. Ellenkező esetben a fapados lakások továbbra is kimosódnak a piacról.

Átlagosan csaknem 50 százalékkal nőttek a lakásárak országszerte 2006-ban. Csak 2006 harmadik negyedévében csökkent az árnövekedés üteme, amely például Moszkvában meghaladta a 100 ezer rubelt négyzetméterenként (a Rosstat szerint a megélhetési költségek 2006. I. negyedévében körülbelül 2690 rubel volt, és az egy főre jutó készpénzjövedelem 2006 augusztusában az Orosz Föderációban 10 066 rubelt tett ki).

A különböző népességcsoportok jövedelmi aránya azonban olyan, hogy a piac ma már potenciálisan ötszörös mennyiségi kínálat felszívódására képes, így a teljes előző időszakban nem tapasztalt árnövekedési ütemet is kibírja.

A lakásárak növekedésének az építkezés ütemétől való közvetlen függősége jól látható a szibériai szövetségi körzet példáján, ahol a legmagasabb (akár 15 százalékos) lakásbeadási növekedési ütem, a legkevésbé pedig az árak emelkedtek. 15-20 százalék).

Emellett elemzők és szociológiai felmérések szerint az árak emelkedése több okra vezethető vissza:

2004-ben a megfizethető lakáspiac létrehozását célzó törvénycsomag aktív promóciója, amely meggyőzte a polgárokat arról, hogy az árak hamarosan csökkenni fognak. E tekintetben elfojtott kereslet merült fel, amely 2005-ben kezdett megvalósulni. A tendencia felerősödésében a bankszektorban 2004 nyarán feltámadt idegesség (ez Moszkvában különösen szembetűnő volt) is szerepet játszott;

A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról szóló, 2004. december 31-i 214-FZ szövetségi törvény 2005. április 1-jén lépett hatályba (a továbbiakban: ig, mivel a közös építésről szóló törvény ) negatívan befolyásolta az épülő lakáskínálatot (különböző források szerint 20-30 százalékos volt a csökkenés). A fejlesztők kezdtek tartózkodni attól, hogy új telephelyeket alakítsanak ki lakóépületek fejlesztésére. Ez a tényező akkor fog nagyobb erővel megnyilvánulni, amikor a törvény bevezetése előtt kialakult telkeken épült lakások értékesítése befejeződik;

az Orosz Föderáció Várostervezési Kódexének bevezetése és a földtulajdon „újraelosztásának” kezdete - a lakásépítési célú földkiosztások szerint. Feltűnő példa erre Cseljabinszk, ahol 2005-ben a négyzetméterár több mint kétszeresére nőtt;

a jelzáloghitelezés bizonyos hatása a lakásárak növekedésére az effektív kereslet növekedésén keresztül.

A viszonylag fejlett lakáscélú jelzáloghitelezési rendszerrel rendelkező régiókban az árak dinamikájával való összefüggés figyelhető meg. Baskíria, Csuvasia, Orenburg és Szamara régióiban a másodlagos lakáspiac drágulása (és eddig a jelzálogkölcsönt használó adásvételi ügyletek közel 90 százaléka a másodlagos piacon) gyorsabb, mint a építés alatt álló lakások piacán, és közvetve befolyásolja az általános áremelkedést.

Van egy másik mód az építőipar árképzési problémájának vizsgálatára. Például Pavel Goryachkin, az Oroszországi Építők Szövetsége Építőipari Árképzési és Szakértői Elemző Munka Osztályának igazgatója úgy véli, hogy a szövetségi és a helyi kormányzati szervek a hibásak, amelyek a földhasználat jelenlegi rendszerét tönkretették. telkek és közös részvétel az építkezésben, helyette eredménytelen és működésképtelen rendszert kínált. Ugyanakkor az építőipari cégeket, amelyek az árak emelkedése miatt átmenetileg is megnövekedett haszonhoz jutnak, a polgárokhoz hasonlóan a „kibontakozó válság áldozatainak” kell tekinteni, mert a cégvezetők közül a legelőrelátóbbak egyenesen azt mondják, hogy félnek a válságtól. a jövőben elkerülhetetlen hanyatlás a piacon, és nem tudom, hová fektesse be pénzt keresett rohanás kereslet. Sok városban gyakorlatilag nincs szabad hozzáférés a földhöz, ahol pénzt fektethetnének be, és ahol meg lehetne kezdeni az építkezést.

Emellett inflációs várakozásokat generál a banki jelzáloghitelek költségvetési támogatásának széles körben népszerűsített növelése az Orosz Föderációnak a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökségtől felvett hitelekre nyújtott garanciák révén (a 2005-ös 4 milliárd rubelről 14 milliárd rubelre 2006-ban). A fejlett piacokon ekkora mennyiségű pénzügyi injekció nem lenne észrevehető, Oroszországban azonban a jelzáloghitel-piac még csak talpra áll.

A helyzetet súlyosbítja, hogy jelentős volumenű jelzáloghitelezés nélkül is felborul a kereslet-kínálat egyensúlya a lakáspiacon.

A regionális jelzáloghitel-üzemeltetőktől származó információk szerint az Orosz Föderáció számos régiójában könnyebb jelzáloghitelt kapni, mint épített lakást találni. Ezenkívül a „Lakhatás” szövetségi célprogram új kiadásában a lakáspiaci kínálat ösztönzésére biztosított források (főleg állami garanciák) legkorábban 2 év múlva kezdik meghozni a tervezett megtérülést új épületek formájában. , és akkor is a Rosstroi által tervezett határidők szigorú betartásával.

7. A Projekt társadalmi jelentősége.

Miért olyan fontos politikai és gazdasági szempontból a „Megfizethető és kényelmes lakhatás orosz állampolgárok számára” kiemelt nemzeti projekt? Mi az állam szerepe és helye a projekt irányításában és végrehajtásában a társadalmi-gazdasági fejlődés jelenlegi szakaszában ?

Az orosz állampolgárok többsége az életkörülmények javítását helyezi az első helyre az élet prioritásai között. Következésképpen a társadalmi feszültség szintje és a társadalom politikai hőmérséklete nagymértékben függ attól, hogy az állampolgárok lakásigényét kielégítik-e.

Ezért a megfizethető és kényelmes lakhatás az egészségügy, az oktatás és a mezőgazdaság területén megvalósuló kiemelt nemzeti projektek céljainak eléréséhez szükséges anyagi alap legfontosabb eleme.

A Közvélemény-alapítvány felméréseiből kitűnik, hogy talán a lakossági lakásszektor helyzetével való nagyfokú elégedetlensége szabta meg az országos „Megfizethető lakhatás” projekt iránti igen jelentős érdeklődést.

Az oroszok csaknem kétharmada (61 százalék) már tud vagy hallott valamit erről a projektről, körülbelül egyharmada (36 százalék) még nem hallott róla. A „Megfizethető lakhatás” projekttel kapcsolatos tudatosság észrevehetően magasabbnak bizonyult, mint az „egészségügyi” (48 százalék) és az „oktatási” (39 százalék) projekteknél.

A „Megfizethető lakhatás” projekt összes területe közül nyilvánvalóan kettő a legnagyobb érdeklődésre számot tartó: „pénzügyi segítség a fiatal családoknak lakásvásárláskor” és „a jelzáloghitelezés volumenének növelése”. A válaszadók 39 százaléka, illetve 37 százaléka hallott ezekről a projektterületekről.

Az oroszok elvárásai a „Megfizethető lakhatás” nemzeti projekttel kapcsolatban óvatosan optimistának nevezhetők. A válaszadók 40 százaléka gondolja úgy, hogy a projekt megvalósítása javítani fog a lakosság lakhatási helyzetén, a válaszadók 33 százaléka ezzel ellentétes állásponton van – az országos projekt nem javít a helyzeten (27 százalék találta nehezen Válaszolj erre a kérdésre). Ugyanakkor a válaszadók 16 százaléka számít jelentős javulásra, 24 százalékuk pedig úgy véli, hogy ezek jelentéktelenek lesznek.

Lényeges, hogy az országos projekt megvalósításától sokkal gyakrabban várnak pozitív változásokat a lakásszektorban azok, akik úgy gondolják, hogy a mai helyzet itt „jó” vagy „kielégítő”. A lakáshelyzetet gyakrabban negatívan értékelő válaszadók ugyanakkor nem várnak javulást.

Ezek a mutatók jellemzik a Projekt társadalmi jelentőségét.

A lakásprobléma megoldásához nemcsak hatalmas költségvetési és magánforrások befektetésére van szükség, hanem valamennyi kormányzati ág, a pénzügyi és építőipari vállalkozói közösség közös erőfeszítésére is.

Az ilyen együttműködés a lakásépítés közvetlen problémájának megoldása mellett lendületet ad a gazdaság más ágazatainak növekedésének is, hiszen az építőipar rendszeralkotó lévén közvetlenül befolyásolja a kohászat, az energetika, a gépészet fejlődését. , közlekedési és egyéb iparágakban.

A lakásszektorban felgyülemlett problémák annyira élesek, hogy az ország társadalmi-gazdasági fejlődésének fékjévé váltak, negatívan befolyásolva a termelési potenciál és a munkaerő-források ésszerű elosztását, nem beszélve a demográfiai helyzetre gyakorolt közvetlen negatív hatásról. helyzet.

Államunk fejlődésének minden szakaszában, a szovjet hatalom első évétől kezdve intézkedéseket hoztak a lakáskérdés megoldására.

Ez kezdetben inkább kisajátítás volt, és úgynevezett „sűrítéssel” és lakások - községek létrehozásával valósult meg. Az akkori közösségi lakások intézményének kialakulásának legszembetűnőbb irodalmi példája Mihail Bulgakov „A kutyaszív” című munkája.

A „kommunális lakások” azonban, amelyek egy időben megoldották a lakosság egy részének lakhatási problémáját a másik rovására, évtizedek után olyan problémák szövevényévé váltak, amelyet a városok helyreállításával párhuzamosan kellett feloldani. a háború elpusztította.

A lakásprobléma egyetlen sikeres megoldási kísérletének az N. S. Hruscsov által kezdeményezett nagyszabású lakásépítési program tekinthető, amely ugyan nem oldott meg minden problémát (közösségi lakások ma is léteznek), de minőségi áttörést hozott a lakásépítés területén. Építkezés.

A 60-as években a lakásépítés a közigazgatási-irányítási rendszer keretében kizárólag költségvetési források terhére zajlott az állami vállalkozók részéről.

A kiemelt nemzeti projekt „Megfizethető és kényelmes lakhatás az orosz polgárok számára” sem léptékében, sem a kitűzött feladatok összetettségét és összetettségét tekintve nem hasonlítható össze a hatvanas évek lakhatási programjával.

A lakásállomány több mint 70 százaléka nem az államé, hanem az állampolgároké, szinte minden építőipari szervezet és iparág magántulajdonban van, így az állam nem tudja közvetlenül irányítani az építési folyamatot, mint korábban.

Az állam és a lakosság kapcsolata ma olyan jogszabályokon és piaci mechanizmusokon alapul, amelyek a magánberuházásokat (beleértve az állami forrásokat is) a célzott költségvetési támogatások, állami kezességvállalások és hitelek formájában nyújtott állami támogatással kombinálják.

A Projekt sikerét nagymértékben meghatározza a magánbefektetők, fejlesztők és vállalkozók tevékenysége.

E tekintetben a hatékony megvalósítás szükséges feltétele a tervek támogatása a közvetlen végrehajtó - az orosz építőipari üzletág - által, amely egyesült a saját szakszervezeteivel és az önszabályozás elvein működő egyesületekkel.

Sok éves gyakorlat meggyőzött bennünket arról, hogy az építőipar monopolisztikus állami szabályozása (engedélyezés, építészeti és építési felügyelet, műszaki szabályozás stb.) nem tudja biztosítani a kívánt hatékonyságot, ezt bizonyítja a lakásépítés minőségének csökkenése, a növekvő előfordulás a balesetek és a középületek megsemmisülése.

Partnerségre van szükség az állam, a beruházók és az építtetők között - ez az egyetlen módja annak, hogy a Nemzeti Projekt céljait a megállapított volumenben és időkeretekben elérjük.

8. Önszabályozás az építőiparban.

Az Orosz Föderáció elnöke által kezdeményezett 2003-as közigazgatási reform pontosan feltételezte az állami beavatkozás korlátozását a gazdasági egységek gazdasági tevékenységeibe, beleértve a túlzott állami szabályozás megszüntetését, egy önszabályozó rendszer kidolgozásával kombinálva. szervezetek a gazdaság területén.

Ha az első feladatot rövid időn belül elvégezték, akkor az önszabályozó szervezetek rendszerének fejlődése lelassult, mivel az önszabályozó szervezetekről szóló szövetségi törvényt még nem fogadták el.

Az önszabályozásra való fokozatos átállás magában foglalja a kollektív felelősség speciális mechanizmusainak kidolgozását és létrehozását, a fejlesztők és vállalkozók kötelező felelősségbiztosítását.

Mi az előnye az önszabályozásnak?

Az önszabályozó normák általában rugalmasabbak, mint az állam által meghatározottak, és könnyebben alkalmazkodnak a változó körülményekhez.

Egy önszabályozó szervezet (a továbbiakban: SRO) tagjainak több jogi lehetőségük van politikájuk befolyásolására, mint a kormányzati szervek politikájára, beleértve az önszabályozó szervezetek irányító testületeinek megválasztását is.

Az SRO tagok tevékenységének saját ellenőrző szervei általi ellenőrzése hatékonyabbnak bizonyul az SRO tagokkal szembeni belső adminisztratív és gazdasági szankciók befolyásolásában és alkalmazásában, amelyek kisebb elutasítást okoznak a piaci szereplők körében, mint az állami szankciók.

Az SRO-kban kialakított, a fogyasztók és az áruk/szolgáltatások előállítói közötti viták tárgyalás előtti megoldására szolgáló mechanizmusok általában olcsóbbak a felek számára, és rövidebb időt vesznek igénybe, mint a bírósági eljárások. A vitarendezési eljárások jobban igazodnak egy adott tevékenységi terület körülményeihez és a piaci szereplők közötti kapcsolatok sajátosságaihoz, mint a szokásos bírósági eljárások.

Az önszabályozó szervezetek létrehozása pozitív hatással lehet a társadalom vállalkozáshoz való hozzáállására, többek között a vállalkozások nyitottságának és társadalmi orientációjának növelésével.

Lehetetlen nem beszélni az önszabályozás természetéből adódó hátrányairól:

az SRO tagjaival szemben támasztott követelmények általában meglehetősen súlyosak, és nem vonatkozhatnak a piacon kívülállókra (kivéve az SRO-ban való kötelező tagságból eredő speciális szabályozást);

az ágazatba való belépést akadályozó további akadályok létrehozása (magas tagdíjak, meghatározott szintű szakmai vagy civil felelősségbiztosítás, magas szintű hozzájárulás a kárpótlási alapokhoz stb.) az SRO-tagok áruinak/szolgáltatásainak drágulásához vezethet;

a társadalom bizalmatlansága az üzleti vagy szakmai szövetségek azon képességében, hogy önállóan biztosítsák egy bizonyos terület szabályozását és a megállapított szabványok és szabályok betartásának ellenőrzését;

ellentmondás esetleges megjelenése a saját tagjainak és a vállalkozás egészének érdekvédelmének feladata és az egész társadalom érdekében történő cselekvés szükségessége között.

Figyelembe kell venni, hogy a gyakorlatban bizonyos előnyök realizálatlanok maradhatnak, mint ahogy az SRO keretein belül speciális eljárások és mechanizmusok kidolgozásával számos hátrány leküzdhető. Ez főleg az önszabályozás hívei és ellenzői között ad okot vitákra.

Ennek ellenére a világgyakorlatban már napok óta alkalmazott önszabályozás előnyei nyilvánvalóak:

az önszabályozó szervezetek függetlensége a kormányzati szervektől, saját szerveik és ellenőrzési mechanizmusaik jelenléte;

az önszabályozási folyamatok átláthatósága, fogyasztói orientáció, társadalmi orientáció;

független és stabil pénzügyi támogatás az önszabályozási folyamatokhoz, beleértve a fejlett befektetési szabványok alapján is;

a kompetenciák növelése a szervezetek akkreditációjában és tanúsításában, a személyzet tanúsításában és tanúsításában, valamint sok másban, amelyek hozzájárulnak a piac és az üzlet dinamikus fejlődéséhez.

Szükséges e törvény mielőbbi elfogadása, valamint az építőipari tevékenységet szabályozó egyéb szabályozási jogszabályok megfelelő változtatásai, kiegészítései.

E tekintetben az AKCS valamennyi tagjára kötelező építési szabványok elfogadása csak az első lépés a moszkvai építkezési komplexum önszabályozásának bevezetésére irányuló kísérlet végrehajtásában, amelyet az Orosz Építők Szövetsége hajt végre.

Egy ilyen kísérlet megerősítheti a gyakorlatban az önszabályozó szervezetekről szóló törvény elfogadásának megvalósíthatóságát, és iránymutatóvá válhat a törvény koncepciójában javasolt normák gyakorlati megvalósítása szempontjából, még annak hatálybalépése előtt.

Ezenkívül az önszabályozás alapelveire való átállás előkészítéseként az ASR Jogi Osztálya (A.S. Samoilov osztályigazgató) az Állami Duma Vagyonügyi Bizottságával közösen elkészítette a szövetségi törvény tervezetét „A várostervezés módosításairól Az Orosz Föderáció kódexe” (a mérnöki felmérések tevékenységeinek önszabályozása, az építészeti és építési tervezés, valamint a tőkeépítési projektek kivitelezése), valamint dokumentumokat dolgoztak ki az ASR önszabályozásra való átállásának biztosítására:

Az Orosz Építőipari Szövetség Alapokmányának új kiadása;

Az Oroszországi Építők Szövetsége tagjainak közgyűléséről (kongresszusáról) szóló szabályzat;

Az Oroszországi Építők Szövetsége tagjainak közgyűlése (kongresszusa) üléseinek megtartására vonatkozó szabályok;

Az Orosz Építőipari Szövetség Tanácsának szabályzata;

Az Orosz Építőipari Szövetség Audit Bizottságának szabályzata;

Az Orosz Építőipari Szövetség Szabályok és Szabványok Bizottságának szabályzata;

Az Oroszországi Építők Szövetsége Ellenőrző Bizottságának szabályzata;

Az Orosz Építőipari Szövetség Fegyelmi Bizottságának szabályzata.

Amint látjuk, az Orosz Építők Szövetsége előre gondoskodott a szabályozási dokumentumokról.

Sajnos a közigazgatási reform során többek között megszűnt a Lakáspolitikai Kormánybizottság, amelynek hiánya (az Orosz Föderáció elnöke melletti Tanács megalakulása előtt) negatív hatással volt a nemzeti lakásépítésre. projekt, hiszen a szövetségi és regionális kormányzati szervek, valamint az állami és tudományos szervezetek képviselőit egyesítő „thint tank”.

Ezzel egy időben felszámolták Oroszország Állami Építési Bizottságát.

Apparátusának leépítése, amely az építőipar, a lakás- és kommunális szolgáltatások, valamint a lakáspolitika folyamatainak szabályozását és irányítását biztosította, a legprofibb személyzet elvesztéséhez vezetett, ami nem tudta, de befolyásolja a munka stabilitásának és minőségének folyamatosságát az országban. lakás- és építéspolitika kialakítása.

Tájékoztatásul: Az orosz Gosstroy létszáma a felszámolás idején 460 fő volt. A Szövetségi Építésügyi, Lakásügyi és Kommunális Szolgáltatások Ügynöksége, amely a közszolgáltatások nyújtását, az állami tulajdon kezelését és a rendészeti feladatokat látja el az építőiparban, valamint a lakhatási és kommunális szolgáltatások területén, maximális létszáma 183 egység. . Összehasonlításképpen: a leginkább piacorientált országban, az Egyesült Államokban működik a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium, amelynek létszáma a regionális részlegekkel együtt 12,5 ezer fő, Németországban egy hasonló szaktárca működik. 3,5 ezer alkalmazott.

Ezt bizonyítja a fejlesztés és az elfogadás előrehaladása:

a megfizethető lakáspiac megteremtését célzó törvénycsomag, amelynek minősége miatt nemcsak a lakásépítési piac szakmai szereplői, hanem az ügyvédek is rengeteg panaszt kapnak. A törvényi téves számítások negatív társadalmi-gazdasági következményei már elkezdtek megjelenni, és a helyzet tovább romlik, ha nem kezdjük el azonnal a jogszabály véglegesítését (figyelemre méltó példa erre az Orosz Föderáció Városrendezési és Lakáskódexe, a megosztott tőketörvény építkezés és még sok más);

az elfogadott szövetségi törvények rendelkezéseinek végrehajtásához szükséges szabályozási jogi aktusok. Ezeknek a dokumentumoknak több mint fele nem készült el időben, ami miatt a törvények ténylegesen nem működnek;

a 2002-2010-es szövetségi célprogram „Housing” új kiadása, amelynek kidolgozása az új, 2006-os pénzügyi év kezdetéig elhúzódott, aminek következtében a régiók nagyon későn, időtartalék nélkül kapták meg. az időben történő felkészüléshez;

szabályozási jogi aktusok, amelyek biztosítják a „Lakhatás” szövetségi célprogram által előírt intézkedések végrehajtását. Következésképpen az Orosz Föderáció kormányának 2005. november 14-i, 1926-r számú rendeletében jóváhagyott ütemtervben megállapított határidők késedelmet szenvednek.

Az Oroszországi Regionális Fejlesztési Minisztérium 2006. július 5-én tartott tanácsában, amely a „Megfizethető és kényelmes lakhatás az orosz polgárok számára” kiemelt nemzeti projekt gyakorlati megvalósításáról és a „Lakhatás” szövetségi célprogramról tárgyalt. 2002-2010-re” – közölték, hogy a regionális fejlesztési miniszter 2006 januárjában jóváhagyott végrehajtási ütemtervében több helyen megszakadt a végrehajtás, és ezek végrehajtása a 3. negyedévre tolódott.

Ezenkívül a Rosstroy S.I. Kruglik vezetője szerint a 2006-os állami lakásigazolások kiadásának és elosztásának ütemtervének megfelelően ez év június végén igazolási nyomtatványokat bocsátottak ki, amelyeket elküldtek a régióknak és a szövetségi végrehajtó hatóságnak. az alprogramban részt vevő állampolgárok részére történő kiadásra vonatkozó hatóságok. Az ülés időpontjában azonban az oroszországi regionális fejlesztési minisztérium nem határozta meg az átlagos piaci értéket 1 négyzetméterben. m összlakásterület az Orosz Föderációt alkotó egység szerint 2006 3. negyedévében, és az 1 négyzetméter normál költséggel. m teljes lakásterület az Orosz Föderációban 2006 második felében. Ugyanakkor a tanúsítványok érvényessége 2 hónapra korlátozódik attól a pillanattól számítva, amikor a végrehajtó hatóságok megkapják az igazolási nyomtatványokat.

Hiányzik tehát a reform pozitív hatása és a minisztériumi tisztviselők abszolút nemtörődömsége az állampolgárok igényei iránt, akik számára ezek az igazolások jelentik az utolsó reményt a lakhatási probléma megoldására.

Az Orosz Föderáció kormányának intézkedései ellenére néha még mindig úgy tűnik, hogy az állami hatóságok helye és szerepe a Nemzeti Lakásprojekt megszervezésében és irányításában, valamint az állam részvételének formái és mértéke a folyamatok ösztönzésében. a lakásépítés dinamikus fejlődése, még nem határozták meg teljesen.

Az állami lakáspolitika gyakorlati megvalósításában a különböző szintű tisztviselők részéről, tétlenségük igazolása érdekében, mindig a lakásszektor számára elkülönített költségvetési és költségvetésen kívüli források elégtelensége került előtérbe.

Ahhoz, hogy ez a vírus ne fertőzze meg a Nemzeti Projektet, szükséges a lakásfinanszírozási kérdéseket a köz-magán partnerség szintjére áthelyezni.

Az elemzés azt mutatja, hogy a lakásszektorban a beruházási és hitelfelvételi források akut hiányának fő oka az állam nem hatékony beavatkozása (vagy hatástalan be nem avatkozása) a piaci kapcsolatokba.

Még nem léptük át teljesen az adminisztratív-irányítási rendszerből a fejlett piacgazdaságba való átmenet szakaszát, ezért sok polgárnak, különösen az idősebb generációnak még mindig friss emlékei vannak a Szovjetunióban megoldott nagy projektek végrehajtásának sikereiről. az erőfeszítések koncentrálása és az állami pénzügyi források mozgósítása a stratégiai fontosságú társadalmi-gazdasági területekre (nukleáris programok, űr, szűzföldek, lakásépítés, BAM és mások).

Innen ered egyes kormánytisztviselők természetes vágya, hogy aktívan beavatkozzanak a piacon, hogy parancsoló módon a „helyes irányba” tereljék a dolgokat.

Továbbra is adminisztratív nyomás nehezedik a regionális hatóságokra a szövetségi központ részéről annak érdekében, hogy biztosítsák a magasabb lakáshasználati arányokat. Még mindig túl nagy a kísértés, hogy a csúcsnak beszámoljunk a tervek megvalósításáról a nemzeti Projekt „beállításainak” megfelelően. Ez akaratlanul is a közelmúltba visz vissza bennünket, amikor a számok szinte észrevehetetlen igazodása a várt eredményekhez „megnyugtatta” a társadalmat.

Az elmúlt 2006-os eredmények megnövekedett optimizmusra adott okot a különböző beosztású vezetők körében az elért lakásbeadási volumeneket illetően, ami alapot ad a 80-as évek végének – 90-es évek elejének eredményeivel való összehasonlításra.

A Rosstat adatai szerint ugyanis 2006-ban 50,2 millió négyzetmétert helyeztek üzembe, ami 2005-re 115,2 százalékot tett ki, míg 2005-ben a lakásépítés növekedési üteme 2004-re 106,1 százalék volt. Ugyanakkor 19,8 millió négyzetméter. a lakosság saját és hitelből épített, ami 13,1 százalékkal haladja meg a 2005. évit.

Sajnos egy egyszerű számítás azt mutatja, hogy a Szovjetunión belül a legmagasabb, 76 millió négyzetméteres, 1987-ben elért oroszországi lakásbeüzemelési eredményből a 2006-os adat mindössze 66 százalék.

De még az 50,2 millió négyzetméteres érték is. kétségeket ébreszt számos független szakértőben, akik információval rendelkeznek az Orosz Föderációt alkotó szervek helyzetéről.

Számos régióban zajlik a jelentős hiányosságokkal rendelkező, közműhálózati csatlakozás nélküli lakások átvétele és bejegyzése, illetve a korábbi években épült lakások gyors nyilvántartása. Ha feltételezzük, hogy a hivatalos statisztikákat így kaptuk, akkor az eltérés 10-15 százalékkal haladhatja meg a valós adatokat. Így 2006-ban nyilvánvalóan nem volt minőségi növekedés a lakásépítési volumenben.

Ebből következően eddig nem nagyon kerültünk a Projekt fő céljának eléréséhez - a lakhatás megfizethetősége nem nőtt, a lakáspiaci kereslet és kínálat egyensúlytalansága nem csökkent, hiszen a háztartások jövedelme 10 százalékkal nőtt, és megmaradt a lakásárak emelkedését okozó fő negatív tényező.

9. Állam és üzlet.

Amikor az állam befektetőként lép fel (például az alacsony jövedelmű polgárok szociális lakásainak építésekor), joga van a lakásárak szabályozására, ami nem mond ellent a piaci ideológiának, hiszen a mindig a befektető határozza meg.

A befektető-állam célja is a haszonszerzés, csak annyi a különbség, hogy számára a profit hatékony megoldást jelent a társadalmi problémákra.

A költségvetési beruházások felhasználásának hatékonyságának növelése mellett az ilyen szabályozás pozitív hatással lesz a szakmai piaci szereplők magatartására is.

A szélsőségesen liberális elképzelések, miszerint a piac maga tesz majd mindent a helyére, elég csak a hatékony keresletet serkenteni, és találnak befektetőt, aki lakásépítésbe fektet be, csak a fejlett gazdaságú és bejáratott piacokkal rendelkező országokban egyeznek.

A mi körülményeink között a piac is mindent a helyére tesz, a kérdés csak az, hogy mikor, milyen időtávon?

Az ilyen liberális megközelítés hívei gyakran említik példaként a moszkvai régió üvegipart, ahol az állam pénzügyi részvétele nélküli magánberuházások lehetővé tették nagy termelési létesítmények (különösen a moszkvai Ramenki városában) létrehozását. vidék).

De ugyanakkor hallgatnak arról, hogy körülbelül 5 év kellett ahhoz, hogy a befektetők „beérjenek”, és akkoriban Moszkva drágább (a szállítási költségek miatt) és gyengébb minőségű ablakokat kapott a Szaratov régióból.

Magánberuházások is érkeznek a cementiparba, de nem azonnal (a hosszú megtérülési idő miatt), nagy valószínűséggel közel és távol külföldről is, bár az állam jól megfogalmazhatná a saját célzott beruházási lakásprogramját.

Ha gyorsított megoldást akarunk a szinte extrém körülmények között felmerülő lakhatási megfizethetőség problémájára, akkor az államnak nincs joga nyugodtan nézni és kivárni, amíg a magánbefektető felismeri társadalmi felelősségét, vagy beérnek a befektetés számára kedvező objektív feltételek.

A megfizethető lakáspiac megteremtését célzó törvénycsomag kidolgozásakor akarva-akaratlanul is felcserélődtek a célok. A hangsúlyt a lakásszektor szerkezeti változásainak szabályozási támogatására helyezték. Világosan meg kell érteni, hogy minden reform az új szabályok szerinti munkavégzés nagyon fájdalmas folyamata.

A nem túl fejlett piac erre az árak emelésével válaszolt, és az állam felelős szándéka csak jó szándék maradt.

A Nemzeti Lakásprojekt stratégiai célja az kell, hogy legyen, hogy a polgárok a lehető legrövidebb időn belül megfizethető és kényelmes lakhatáshoz jussanak, a piaci kapcsolatokat ösztönző mechanizmusok kidolgozása pedig ennek a célnak a származéka (és nem fordítva).

Az államnak a kidolgozott átlátható köz-magán partnerségi mechanizmusok keretében közvetlen társbefektetővé kell válnia:

az építőipari bázis meghatározó szegmenseinek fejlesztése (az építőipari komplexum fejlesztésére stratégiát és előrejelzést kell javasolni és gondosan kidolgozni, hangsúlyt fektetve a lakások előrehaladott üzembe helyezésére, megfizethetőségének kritériumai a meghatározóak tényező);

lakásfejlesztésre szánt területek infrastrukturális biztosítása, ideértve a természetes monopóliumok tarifáinak beruházási összetevőjét is olyan regionális beruházási programok alapján, amelyek figyelembe veszik az Orosz Föderációt alkotó egységek társadalmi-gazdasági fejlődésének előrejelzését.

Természetesen, ahogy a gazdasági szektor érik, ez a folyamat nem lesz hirtelen.

Így a Nemzeti Lakásprojekt sikeres megvalósításának fő feltétele az átmeneti gazdaság szakaszában az állami részvétel mértékének és formáinak, a hatóságok helyének és szerepének pontos meghatározása a Projekt megszervezésében és irányításában.

Ha újra áttekintünk történelmünkbe, meggyőződhetünk arról, hogy a szovjet lakhatási program sajátossága az volt, hogy több tízezer embert kellett kitelepíteni pincékből, laktanyákból és ásókból, illetve többcsaládos kommunális lakásokat telepíteni. Ezért a kényelem követelményét nagyon leegyszerűsítve értelmezték, és a rezsi minimumára csökkentették, az akadálymentesítés fő paramétere pedig az egyes megépült lakások száma és a lakhatási sorban állás sorrendje volt.

Nézze meg az emberek örömteli arcát a régi híradókon, akiknek minden háztartási holmiját el lehetett szállítani egy macskán. A kezükben volt egy külön lakás, akár egy pici kincses parancs, és ez csak a győzelem napján érzett örömérzettel volt egyenlő.

Ma minőségileg eltérő társadalmi-gazdasági helyzettel állunk szemben. A lakhatás kényelmével (vagy régi értelemben élhetõségével) szemben támasztott követelmények eltérõekké, változatosabbá, az állampolgárok reáljövedelmének megfelelõvé váltak.

A lakhatás megfizethetőségére vonatkozó kritériumok világos megfogalmazása szükséges az állampolgárok különböző kategóriái számára (időben és területileg), amelyek alapján egyértelműen azonosíthatók a projekt céljainak elérését szolgáló mennyiségi mutatók, szakaszok és mechanizmusok. A lakhatási megfizethetőség meghatározásának módszertani alapja lehetővé teszi a régiók számára, hogy saját regionális programjaikat fogadják el, amelyek figyelembe veszik:

a régiók társadalmi-gazdasági fejlődésére vonatkozó előrejelzések, beleértve a munkaerő-erőforrás-szükségleteket is;

a meglévő lakásállomány állapota és szerkezete;

a mérnöki és szociális infrastruktúra, a közenergia, valamint általában a lakás- és kommunális szolgáltatások állapota;

az építőipari bázis és a lakásépítési technológia fejlesztésének lehetőségeit és kilátásait, a helyi alapanyagok szempontjából, valamint kialakított preferenciákat, elképzeléseket a lakhatási komfortról.

Ugyanakkor ismét világosan meg kell különböztetni a „társadalmi” akadálymentesítés és a „piac” fogalmát, és meg kell határozni arányukat.

A projekt megvalósításának információs és elemzési támogatásának és nyomon követésének megszervezése során különös figyelmet kell fordítani a következőkre:

a lakásépítési volumen növekedési ütemének megfelelősége;

az épülő lakás szerkezete (tervezési megoldások és építési technológiák) és utólagos megvalósításának formája (vásárlás, bérbeadás, szociális bérbeadás);

a hatékony kereslet, a regionális munkaerőpiacok igényei és a lakáspiaci kínálat egyensúlyának megteremtése;

a beruházási és építési projektek szoros összekapcsolása a kommunális infrastruktúra kialakításával a lakossági fejlesztésre szánt területeken.

El kell végezni a lakásépítéshez elérhetőség szempontjából optimális tervezési és technológiai megoldások felkutatását és kiválasztását.

Az ilyen információkat egyébként már közzétettek az orosz elnök vezetése alatt álló Tanács külön weboldalán a kiemelt nemzeti projektek és a demográfiai politika végrehajtása céljából.

10. Általános feladatok.

Melyek a főbb lépések a „Megfizethető és kényelmes lakhatás orosz állampolgárok számára” kiemelt nemzeti projekt céljainak eléréséhez?

Az állami lakáspolitika lényege az Orosz Föderáció alkotmányának alapvető rendelkezésén alapul: „Az Orosz Föderáció szociális állam, amelynek politikája olyan feltételek megteremtésére irányul, amelyek biztosítják az emberek tisztességes életét és szabad fejlődését” (7. cikk).

Ez a helyzet tükröződött az állami lakáspolitikai stratégia kialakításában:

az Orosz Föderáció kormányának 2000. január 11-i 28. „Az Orosz Föderáció lakáscélú jelzáloghitelezési rendszerének fejlesztési koncepciójáról” szóló rendeletében;

az Orosz Föderáció kormányának az állami lakáspolitika stratégiájáról szóló 2000. évi határozatában;

az Orosz Föderáció kormányának 2001. szeptember 17-i 675. sz. rendeletében a „Lakhatás” szövetségi célprogramról a 2002-2010-es időszakra;

az Orosz Föderáció kormányának 2002. szeptember 26-i határozatában „Az Orosz Föderáció lakás- és kommunális szolgáltatási komplexuma reformjának előrehaladásáról”;

az Orosz Föderáció kormányának 2003. február 20-i határozatában. „A jelzáloghitelezés fejlesztésével kapcsolatos döntések végrehajtásának előrehaladásáról és az e területen tett további intézkedésekről”;

az Orosz Föderáció Államtanácsának Elnökségében a „Jelzáloghitelek fejlesztéséről és a lakásépítést ösztönző egyéb intézkedésekről” 2003. február 27-én, valamint az Orosz Föderáció elnökének ezt követő, március 27-én kelt utasításairól folytatott megbeszélés során, 2003;

az Oroszországi Gosstroy Igazgatóságának 2003. évi határozatában „A „Lakhatás” szövetségi célprogram 2002-2010 közötti időszakra vonatkozó reformjáról”;

az Oroszországi Állami Építőipari Bizottság igazgatóságának 2003. évi határozatában „Az építőipar fejlesztési stratégiájáról”;

az Orosz Föderáció Államtanácsának Elnökségében az „Orosz állampolgárok megfizethető lakhatást biztosító intézkedésekről” szóló, 2005. április 19-i megbeszélésen és az Orosz Föderáció elnökének későbbi utasításai során.

E stratégia következetes végrehajtásának a gyakorlatban a lakhatás megfizethetőségének növeléséhez kell vezetnie a polgárok minden kategóriája számára:

az állam hatékony szociális védelmet biztosít az alacsony jövedelmű (társadalmilag kiszolgáltatott) állampolgárok számára azzal, hogy szociális célú lakást biztosít számukra állami és önkormányzati lakásalapból a szociális bérleti szerződések keretében a költségvetési források terhére;

Az összes többi állampolgár számára a lakást vagy bérleti szerződés alapján biztosítják, vagy ők tulajdonként vásárolják meg.

Ugyanakkor az állam az állampolgárok bizonyos kategóriáinak kizárólag célzott anyagi támogatást (célzott lakhatási támogatást) biztosít, ami csökkenti a fennálló vagyoni egyenlőtlenségből adódó társadalmi feszültségeket.

Ennek elérése a következő feladatok megoldásának útján áll.

Cél 1. Lakhatás biztosítása alacsony jövedelmű polgárok számára.

A probléma megoldása nélkül a társadalmi feszültség növekedését fogjuk látni a társadalomban.

A „Megfizethető és kényelmes lakhatás az orosz állampolgárok számára” kiemelt nemzeti projekt elfogadott koncepciója szinte teljesen kizárja az alacsony jövedelmű polgárok lakhatásának kérdését, bár az Orosz Föderáció Lakáskódexe kellő figyelmet fordít erre a kategóriára.

Nyilvánvaló, hogy ezekről a polgárokról való gondoskodás az önkormányzatok feladata, de a lakásprojekt országos, ezért ebben az állampolgári kategória lakhatási problémájának megoldását is tükröznie kell.

Hangsúlyozni kell, hogy az alacsony jövedelmű polgárok hatékony szociális védelme csak akkor lehetséges, ha a gazdasági rendszer úgy működik, hogy minden szinten biztosítsa a fenntartható GDP-növekedést és a költségvetések feltöltését.

Ez a társadalmilag és gazdaságilag aktív társadalmi rétegek, elsősorban a stabil foglalkoztatással, meglehetősen magas keresettel, végzettséggel (szakképzettséggel) és társadalombiztosítással rendelkező középosztály tevékenységének eredményeként valósul meg.

Következésképpen a kifejezetten a középosztály számára megfelelő életkörülmények biztosítása az az alap, amelyre az állami lakáspolitikát kell építeni. A megfizethető lakáspiac fejlesztését célzó állami politika kidolgozásának következetessége a kulcsa az ország teljes lakossága lakhatási problémájának megoldásának.

A munkaképes munkaképes lakosság számára megfizethető lakhatás biztosításának szükséges feltétele a (fizetőképes) kereslet maximális ösztönzése, ugyanakkor a lakásbeadási volumen kiegyensúlyozott növekedésének egyensúlya.

A lakásépítés növekedése javítja a költségvetési források felhasználásának hatékonyságát a szociálisan veszélyeztetett lakossági rétegek számára.

2. feladat A megfizethető lakáspiac működését biztosító mechanizmusok kialakítása.

A Nemzeti Lakásprojektben a kereslet (fizetőképes) növelése a Szövetségi Célprogram „Lakhatás” alprogramjai keretében valósul meg.

A lakosság (fizetőképes) keresletének növeléséhez kapcsolódó programok költsége 588,6 milliárd rubel.

Beleértve a szövetségi költségvetés terhére - 187,4 milliárd rubelt, a regionális költségvetéseket - 77,6 milliárd rubelt, a magánbefektetéseket (beleértve a lakosság pénzeszközeit is) - 323,6 milliárd rubelt.

Ugyanakkor a „Housing” szövetségi célprogram fejlesztői nem veszik figyelembe a költségvetési alapok - közvetlen befektetések és állami garanciák - eltérő jellegét.

Mivel az állami kezességvállalás csak a felvett hitelek biztosítékát szolgálja, a költségvetési beruházások valós volumene valójában kisebb. Ezért az AHML-kötelezettségekre garanciák formájában tervezett 138 milliárd rubelt ki kell zárni a számításból.

A „Lakhatás” szövetségi célprogram pozitív aspektusa a korábban eltérő alprogramok egyetlen állami ügyfél irányítása alatt történő egyesítése, és a költségvetési finanszírozás teljes összegének áthelyezése egy tanúsítványra (Oroszország Állami Építési Bizottságának javaslata 2003-ban).

A Program ezen részében 5 év alatt 132 ezer család számára terveznek lakást biztosítani.

Ugyanakkor az elmúlt 5 évben (2001-2005) csak az „Állami lakhatási bizonyítványok” elnöki program keretében mintegy 120 ezer katonai szolgálatból elbocsátott vagy elbocsátott katonacsalád kapott lakást. Így nem látszik áttörés, minden marad az előző időszak szintjén. Ha ezt a katonai személyzet új jelzáloghitel-konstrukció keretében történő lakhatási biztosítására való fokozatos átállás okozza, akkor a Programnak meg kellett volna jelölnie az átmeneti időszak szakaszait és időtartamát.

A költségvetési beruházások tervezett volumene egyértelműen alábecsült, nem pedig ténylegesen uralkodó lakáspiaci árakon alapul. Ennek eredményeként a polgárok sok esetben nem tudnak majd szociális normáknak megfelelő lakást vásárolni, hanem kénytelenek lesznek kisebb területű lakást vásárolni, vagy igazolásokkal fedezett pénzeszközöket próbálnak kiváltani, vagy másodlagos piacon vásárolnak lakást. , ami sok esetben nem felel meg a modern kényelemről alkotott elképzeléseknek.

Ennek megakadályozása érdekében a következőket kell tennie:

módszerek kidolgozása a lakások négyzetméterárának árindexeken alapuló kiszámítására a tanúsítvány költségének meghatározására, maximálisan tükrözve a lakáspiaci árak valós szintjét;

olyan mechanizmusok kidolgozása, amelyek lehetővé teszik a tanúsítványok által biztosított pénzeszközök felhasználását a lakáspiaci ajánlatok létrehozására (hasonló mechanizmusra vonatkozó javaslatokat az orosz Gazdaságfejlesztési Minisztérium, az Orosz Védelmi Minisztérium és az Orosz Állami Építési Bizottság dolgozott ki 2003-ban). Használhat olyan mechanizmusokat is, amelyek segítségével befektetési alapokon keresztül lakásépítésbe fektet be.

Ez a probléma a katonai személyzet megtakarítási jelzáloghitel-rendszerére is vonatkozik, mivel a vonatkozó 2004. augusztus 20-i 117-FZ szövetségi törvény csak a lakásvásárláshoz szükséges pénzeszközök felhalmozásának mechanizmusát írja elő, a tényleges vásárlást azonban nem.

3. feladat Kereskedelmi célú (ún. bérházak) alap létrehozása.

A probléma megoldását jelenleg a fejletlen lakásfinanszírozási infrastruktúra nehezíti. Különösen az olyan pénzügyi intézményeket kell fejleszteni, mint a befektetési alapok (befektetési alapok az ingatlan kategóriában).

Ezt a feladatot figyelmen kívül hagyja a Nemzeti Projekt elfogadott koncepciója. A megfelelő jogszabályok hiánya az egyre növekvő lakásbérlési igény kapcsán már a bűnözési helyzet növekedéséhez, a rablócsoportok megjelenéséhez vezetett, akik kihasználva a lakhatási jogszabályok hiányosságaiból fakadó büntetlenséget, szó szerint terrorizálják a lakásbérlőket. magánszektor.

4. feladat Lakásmegfizethetőségi kritériumok kidolgozása az állampolgárok különböző kategóriái számára.

A lakhatás megfizethetőségének problémája megoldható egy olyan lakásfinanszírozási rendszerrel, amely az állampolgárok kategóriáinak differenciált megközelítésén alapul, beleértve a területek önkormányzati infrastruktúrájának fejlesztésére irányuló beruházási terveket, a lakásépítést, a polgárok által megbízható forrásfelhalmozási mechanizmusokat és a hosszú távú lakáshitelezés célzott állami támogatással kombinálva.

A célzott lakhatási támogatások számának és nagyságának szorosan kapcsolódnia kell a költségvetési kapacitáshoz, az ország társadalmi-gazdasági fejlesztési prioritásaihoz (ideértve a demográfiai és migrációs politikákat) és a családok jövedelméhez.

Lehetetlen a Projekt mennyiségi és minőségi mutatóinak megállapítása anélkül, hogy megfogalmaznánk a lakhatás megfizethetőségi kritériumainak koncepcióját az Oroszország különböző régióiban élő polgárok különböző kategóriái számára, nagy és kis városokban és településeken.

Önmagában a pénzügyi beszámítási együttható, amelyen a szövetségi célzott program „Housing” programmutatói alapulnak, ebben az esetben abszolút nem elegendő.

5. feladat A lakáspiaci kínálat növelése.

A 2002-2010 közötti időszakra jóváhagyott szövetségi célprogramban a „Housing” költségvetési forrásokat a következőkre különítenek el:

a „Teletek biztosítása kommunális infrastruktúrával lakásépítéshez” alprogram finanszírozása (377,1 milliárd rubel);

„A közüzemi infrastruktúra modernizálása” alprogram finanszírozása (101,677 milliárd rubel).

A lakáspiaci kínálat növelését célzó alprogramok összköltsége 478,8 milliárd rubel, beleértve:

a szövetségi költségvetés terhére - 55,7 milliárd rubel;

alapok a regionális költségvetésekből - 44,1 milliárd rubel;

magánbefektetőktől származó pénzeszközök - 379,0 milliárd rubel (a 177 milliárd rubel állami garanciák összegét ugyanazok az okok miatt hagyják ki a számításokból, mint a jelzáloghitelezés esetében).

Pozitív szempont a források átirányítása az „A polgárok letelepítése romos és romos lakásokból” alprogramból a kommunális infrastruktúra létrehozására, amely elvileg lehetővé teszi, hogy a magánbefektetőktől további forrásokat vonzzanak a lakásépítéshez. 1300-1800 milliárd rubel (feltételezve, hogy az infrastruktúra költsége 15-15 milliárd rubel) a teljes építési költség 20 százaléka) és mintegy 90-120 millió négyzetmétert építenek erre a célra kijelölt mérnöki telephelyeken. méteres ház (átlagár 17 500 rubel / négyzetméter).

Ugyanakkor a polgárok romos és romos lakásokból való kiköltöztetését szolgáló alprogram teljes leváltása építési telkek kialakítását szolgáló alprogrammal, azok későbbi árveréses értékesítésével, határozatlan időre elhalasztja az alap lakói problémáinak megoldását (vagyis a csökken a lakhatás megfizethetősége).

Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 89. cikkével összhangban, ha egy házat lebontanak, lakhatásra alkalmatlannak nyilvánítanak, vagy nagyobb javításokat végeznek, a bérlők cserébe egy másik kényelmes lakóteret kapnak.

Ha a szövetségi célprogram „Lakhatás” előző kiadása szerint a polgárok leromlott épületekből való kiköltöztetésére elkülönített szövetségi költségvetési források jelentős segítséget jelentettek az önkormányzatoknak, most a helyi hatóságok kénytelenek további forrásokat keresni, mivel a telkeket nem lehet eladni. teherrel, az épülő lakás további kereskedelmi árát pedig a fejlesztő szereli be.

Az egyébként pénzügyileg legolcsóbb lakáspiaci kínálat növelésének egyik módja az egyéni lakásépítés, amely a teljes építési volumen több mint 30 százalékát teszi ki, és a közelmúltban a szövetségi hatóságok figyelme alá került. és „alacsony építésnek”, „faházépítésnek” stb.

De a lényeg nem a névben van, hanem a gazdaságban - rengeteg projekt van, mind egyéni fejlesztések, mind területek komplex nyaralófejlesztése formájában, és ami a legfontosabb - az építőanyagipar rövid időn belül, pl. helyi erőforrásokra támaszkodva képes továbblépni az ilyen projektek vagy alapvető szerkezeti elemek ipari előállításának technológiáinak fejlesztésére a legkülönfélébb anyagokból a fától az autoklávozott pórusbetonig. Ebben az esetben a befektetés minimális és nagyon rövid időn belül megtérül.

6. feladat Pénzügyi mechanizmusok. A lakáshiteltől a jelzálog-papírpiacig.

Az már általánosan elfogadott tény, hogy a modern ingatlanpiac nagyrészt a pénzügyi áramlások mozgása. Ha az állam pénzügyi politikája ezen a piacon helyesen épül fel, akkor a gazdasági hatás elkerülhetetlen.

Általánosságban elmondható, hogy ha a Program fő pénzügyi mechanizmusáról beszélünk, amelyhez különös reményeket fűznek, ez a jelzálog-lakáshitelezés, amelynek fejlesztési koncepcióját V. V. Putyin 2000-ben még kormányelnöki poszton hagyta jóvá. az Orosz Föderáció (Az Orosz Föderáció kormányának 2000. január 11-i 28. sz. határozata).

Az Orosz Föderáció lakáscélú jelzáloghitelezési rendszerének fejlesztési koncepciója a jelzálogpiac működésének kétszintű modelljén alapult.

Ez a modell biztosítja a lakáscélú jelzáloghitelek elsődleges piacának maximális fejlesztését, valamint a hosszú távú források pénzügyi piacokról történő vonzására szolgáló mechanizmusok fokozatos elindítását, amelyeket a lakosság számára jelzálog-lakáshiteleket nyújtó hitelintézetek refinanszírozására allokálnak.

Ez a megközelítés tette lehetővé az Amerikai Egyesült Államok számára, hogy óriási volumenű jelzáloghitel-piacot biztosítson (körülbelül 9 billió USD), és felülmúlja a 4500 milliárdra becsült állampapírpiacot. USA dollár, nem beszélve a vállalati értékpapírpiacról - 2400 milliárd. Amerikai dollár.

A jelzálog-intézet felgyorsult, refinanszírozási mechanizmuson alapuló fejlődése az európai, ázsiai és latin-amerikai piacokon is megfigyelhető.

A 2006 novemberében Varsóban megrendezett, a lakossági jelzáloghitelezésnek szentelt III. Közép- és Kelet-Európai Pénzügyi Kongresszuson hangsúlyozták, hogy a jelzáloghitelek jövője jelentősen függ a refinanszírozási mechanizmusok alakulásától.

Következésképpen az Orosz Föderációban a lakáscélú jelzáloghitelezés kétszintű modelljének stratégiai választása helyes volt, és lehetővé teszi számunkra, hogy felgyorsítsuk a lakosság lakhatási problémáinak megoldását.

Csak ezen az úton (még az orosz pénzügyi piac infrastruktúrájának viszonylagos fejletlenségét is megértve) lehet megoldani az Orosz Föderáció V. V. elnöke által kitűzött feladatot. Putyin évi 1 millió család hitelre történő lakásellátásáról.

A jelzáloghitel-intézet működésének lényege a fenti modell keretein belül:

a lakáscélú jelzáloghitelek (jelzáloghitelek) halmozódása során, akár az elsődleges hitelezők mérlegében, akár a jelzáloghitel-csatornákban;

cégének további értékesítése - ügynök (Special Purpose Vehicle, SPV, speciális jelzálogügynök orosz terminológiával);

e pool értékpapírosítása és a pénzügyi piacokon forgalomba hozott, jelzáloggal fedezett értékpapírok (másodlagos jelzáloghitelek) kibocsátása.

Az értékpapírosítás az ebbe a csoportba tartozó hosszú lejáratú jelzáloghitelek kifizetései által generált pénzügyi áramlások olyan részletekbe történő strukturálása, amelyek a jelzálog-fedezetű értékpapírok megfelelő kibocsátásának biztosítékai (általában elsőbbségi, mezzanine és alsó szakaszok).

Az első két részlet szabadon kerül forgalomba a pénzügyi piacokon. A hitelkockázat zömét hordozó (és ezért magasabb jövedelmezőségű) junior tranche vagy a továbbító (vagy biztosítási bank) mérlegében marad, vagy visszakerül az elsődleges hitelezőhöz, vagy intézményi befektetők vásárolják meg. (nagy biztosítók, nyugdíjrendszerek stb.) .P.).

Napjainkban az Orosz Föderációban, különösen az elmúlt 4 évben, aktívan fejlődik a lakossági jelzáloghitelek elsődleges piaca, amelyet a következő módon nyújtanak:

a legnagyobbak saját forrásai, beleértve az állami tulajdonú bankokat is;

számos nemzetközi pénzügyi intézmény (Nemzetközi Pénzügyi Társaság – IFC, Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank stb.) által nyitott hitelkeretek;

az állami tulajdonú OJSC Agency for Housing Mortgage Lending (a továbbiakban: AHML) refinanszírozása, amely az Orosz Föderáció állami garanciái alapján gyűjt forrásokat.

Évente több mint 2-3-szorosára nő az összes elsődleges hitelező által kibocsátott jelzáloghitelek száma. 2006 végén ezek értékét 8-10 milliárd USA dollárra becsülik.

Az elsődleges jelzálogpiac fejlődésében 2002 óta kulcsszerepet játszik és játszik az AHML, amely a jelzáloghitelezést fejlesztő állami intézmény lévén egyben kereskedelmi szervezet, amelynek célja nyereséget termel (egyetlen részvényese – az Orosz Föderáció – érdekében) .

Ezért az Ügynökségnek nyújtott túlzott állami támogatás anélkül, hogy egyértelműen meghatározná tevékenységének szociális prioritásait (például olyan polgárok számára kiadott hitelek beszerzése, akiknek jövedelme a szociális normák szerint lakásvásárláshoz szükséges ilyen támogatást), az AHML-t egyenlőtlen feltételek közé helyezi a jelzáloghitel-piac többi szereplőjével szemben.

E tekintetben a jelzáloghitel-közösséget nem tudja nem hagyni aggodalommal az Orosz Föderáció kormánya elnökhelyettesének, A. D. Zsukovnak a nyilatkozata miatt, aki újságírókkal folytatott beszélgetés során azt mondta, hogy az orosz kormány a hitelszint csökkentését tűzte ki célul. a jelzáloghitelek kamatait évi 7 százalékra.

Elmondása szerint az idei enyhe kamatcsökkentés ellenére a jelzáloghitelek továbbra is nagyon drágák, és a lakosság nagy része számára elérhetetlenek.

A jelzáloghitelek ma a lakosság jelentős része számára megfizethetetlenek, elsősorban az állampolgárok többségének alacsony jövedelme, valamint a kereslet és kínálat egyensúlytalansága miatt folyamatosan gyorsuló lakásárak emelkedése miatt.

Az állam prioritása a jelzálog-hitelezés területén az legyen, hogy megteremtse a feltételeket a kínálat minőségi növekedéséhez a lakáspiacon.

A probléma megoldásától elzárva a mesterséges kamatcsökkentés nemcsak értelmetlen, hiszen a lakás- és jelzáloghitelek megfizethetetlenségéhez leginkább az árak emelkedése (2006-ban kb. 50 százalék) járul hozzá. káros, mert gerjeszti a lakóingatlanok inflációját.

A vásárlóerő növelése a hitelforrások elérhetőségének növelésével, kielégítetlen lakáskereslet mellett, csak spekulációhoz vezet a lakáspiacon.

Az igazságosság kedvéért meg kell jegyezni, hogy A. D. Zsukov az újságírókkal folytatott beszélgetése során azt is elmondta, hogy a kamatlábak 7 százalékra csökkentése csak akkor lesz lehetséges, ha az oroszországi infláció 5 százalék alá esik.

A hitelfelvevők bevonását jelenleg nem annyira kamatcsökkentéssel, hanem a szolgáltatás minőségének javításával, a tranzakciós költségek csökkentésével, a rövidebb időn belüli hitelezést lehetővé tevő új technológiák bevezetésével, a termékpaletta bővítésével, korszerűsítésével kell megvalósítani. mint hitelkockázat-biztosítási intézet létrehozása (jelzálogbiztosítás).

Tájékoztatásul: ez a szociális kormányzati intézmény óriási szerepet játszott és játszik az Egyesült Államokban a jelzáloghitelek elérhetőségének növelésében a Federal Housing Administration létrehozása révén, egy másodlagos jelzálogpiaci szereplő létrehozása előtt. Ez az intézet aktívan fejlődik Kazahsztánban.

Ezt különösen a jelzáloghitel-piaci eljárások és mechanizmusok szabványosítására irányuló munka fogja elősegíteni.

2006. december közepén, az Orosz Bankok Szövetsége (ARB) jelzáloghitelezésről szóló kibővített ülésén, amelyen részt vettek az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium, a Szövetségi Pénzügyi Piacok Szolgálata és az Oroszországi Bank képviselői, a Szövetségi Regisztrációs Szolgálat, az AHML, az IFC, valamint a Regionális Bankok Szövetsége "Oroszország" (ARBR), a Jelzálogpiaci Résztvevők Országos Szövetsége (NAUIR - az ASR tagja) és a Jelzálogtársaságok Szövetsége (AIC) felülvizsgálta a tervezetet az IFC, az AHML és az orosz gazdaságfejlesztési minisztérium által kidolgozott szabványos jelzáloghitelek.

A jelzáloghitel szabványos formája az OJSC Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség felügyelőbizottsága által jóváhagyott jelzálogkölcsönön alapul, de módosították az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium, a Szövetségi Regisztrációs Szolgálat és a Szövetségi Pénzpiaci Szolgálat javaslatait figyelembe véve. , a banki közösség, a jelzáloghitel-társaságok és az IFC.

A megbeszélés eredményeként az ARB, az ARBR, a NAUIR és az AIC vezetői aláírták az „Ajánlásokat a jelzáloglevél szabványos formájának használatára vonatkozóan”, amelyeket a jelzáloglevél végleges változatának kidolgozása után használatra küldtek. a Szövetségi Regisztrációs Szolgálat.

Egy ilyen dokumentum elfogadása releváns, mivel a jelzáloghitelek feldolgozásakor használt dokumentumok és eljárások szabványosítása és egységesítése az egyik fő feltétele a „Megfizethető és kényelmes lakhatás” című kiemelt nemzeti projekt jelzáloghitelezési volumenre vonatkozó céljainak teljesítésének. orosz állampolgárok számára."

Ismételten hangsúlyozni kell, hogy a kamatcsökkentést leginkább befolyásoló tényező az infláció mérséklése mellett a jelzálog-lakáshitelezés volumenének minőségi növekedése lesz (a hitelkibocsátási egységköltség csökkenése miatt).

Ugyanakkor az Orosz Föderáció AHML-kötelezettségeinek garantálására elkülönített szövetségi költségvetési források korlátozottak.

A saját költségükre jelzáloghitelt nyújtó elsődleges hitelezők ugyanakkor akut „hosszú távú” pénzhiánnyal küzdenek, mivel mérlegük szerkezetében a hosszú távú források mindössze 8-10 százalékot foglalnak el.

Emellett a legtöbb bank alultőkésített, ezért kénytelen kivonni az eszközöket a mérlegből, és nyomás nehezedik rájuk, hogy csökkentsék a hitelkockázatokat, beleértve az előtörlesztési kockázatokat, és növeljék az egy részvényre jutó eredményt (ROE) a mérleg tőkeáttétel révén.

Tájékoztatásul: A refinanszírozás nemcsak az elsődleges hitelezők mérlegét javítja és olcsó forrásokhoz nyitja meg a hozzáférést, hanem jelentősen növeli a bank értékét a befektetők szemében)

Ezért lehetetlen a jelzáloghitelezés volumenének minőségi növelése refinanszírozási mechanizmusok alkalmazása nélkül.

A jelzálogjog fejlődésének (többek között számos, a jelzálog-fedezetű értékpapírok forgalmára vonatkozó törvényi és egyéb szabályozó jogi aktus elfogadásának) és az elsődleges jelzálogpiac stabil fejlődésének köszönhetően a közelmúltban elért komoly előrelépés lehetővé tette, hogy közel áll a lakossági jelzáloghitelek értékpapírosítási mechanizmuson alapuló refinanszírozási rendszerének kialakításához.

Ennek fontos előfeltétele volt az 1999-2004-es (az oroszországi Gosstroy kezdeményezésére és szervezési és módszertani közreműködésével) megalkotása. az Orosz Föderáció minden régiójában regionális jelzáloghitel-ügynökségek és társaságok (regionális jelzáloghitel-üzemeltetők, a továbbiakban: RIO), amelyek az AHML jelzálogprogramban való aktív részvétel eredményeként jelentős pozitív tapasztalatokat halmoztak fel a jelzáloghitelek kibocsátásának megszervezésében az Orosz Föderáció régióiban.

Az Orosz Föderáció kormánya jóváhagyta az AHML által kidolgozott koncepciót a lakossági jelzáloghitelek oroszországi refinanszírozására vonatkozó egységes rendszer kidolgozására.

Ez a koncepció bejelentette az AHML tevékenységének fokozatos átirányítását a RIO által kibocsátott jelzálog-lakáshitelek visszaváltásáról a jelzálog-fedezetű értékpapír-piaci tevékenységekre.

E tekintetben lehetségesnek látszik megfontolni az AHML-nek nyújtott állami kezességvállalás rendjének kérdését, mind felhasználásuk hatékonyságának növelése, mind a jelzáloghitel-piac fejlesztése szempontjából.

A jelzáloghitelezési rendszer kialakításának kezdeti szakaszában az AHML nem rendelkezett elegendő eszközzel a RIO refinanszírozásához. Ezért a vállalati kötvényekre államgaranciát kellett nyújtani. Ez lehetővé tette a szövetségi ügynökség számára, hogy sikeresen megoldja az Orosz Föderáció kormánya által a jelzáloghitelek indítására kitűzött feladatot.

Az AHML kötelezettségeit ma már meglehetősen nagy (több mint 1 milliárd dollár) likvid jelzálogvagyon biztosítja.

Ezért az AHML elvileg önállóan refinanszírozhat jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátása és elhelyezése révén. Célszerű állami garanciákat igénybe venni az alacsonyabb részlet biztosítására, amely hitelállományonként nem haladja meg a költségek 10 százalékát. Ez 10-szer több forrás bevonását teszi lehetővé azonos mennyiségű állami garanciával. Az állami fejlesztési intézménynek ez a versenyelőnye ugyanakkor még potenciálisan sem sértheti a szabad verseny elvét. Az AHML csak azt a funkciót látja el garanciákon keresztül, amelyet a jelzáloghitel-piac magánszféra szakmai szereplőinek túlnyomó többsége nem tud ellátni.

Azt is meg kell jegyezni, hogy az AHML állami garanciáinak korlátai a jelzáloghitelek volumenének növekvő dinamikája mellett nehézségeket okozhatnak a regionális szereplők számára pénzügyi politikájuk hosszú távú tervezésében.

Így olyan helyzet állhat elő, amely csökkenti a RIO-k, mint a lakossági jelzáloghitelezés szervezeti és módszertani központjainak jelentőségét az Orosz Föderációt alkotó egységekben.

Fennáll annak a veszélye, hogy az új deklarált megközelítések még nem lesznek teljesen kidolgozva, és a már létrehozott RIO hálózat sem kerül teljes mértékben kihasználásra.

Ezt a veszélyt megértve sok regionális jelzáloghitel-üzemeltető az AHML-lel szemben fennálló kötelezettségeinek teljesítése mellett más partnereket is keres a mérlegében szereplő jelzáloghitelek kivásárlására.

Pozitívumként érdemes megjegyezni a RIO saját egyesületek létrehozására tett kísérleteit.

2006 októberében az állami AHML szervezeti támogatásával bejegyezték a Jelzálog-társaságok Szövetségét.

A RuMAC és a NAUIR jelzáloghitel-csatorna vezetői szerint ezek a szervezetek is a lehető legnagyobb mértékben hozzájárulnak az interregionális jelzáloghitel-hálózatok kialakításához.

Csak létrehozásukkor fontos a szabad piaci verseny és a jelzáloghitel-vagyon (és nem csak formális politikai társulások) valós konszolidációja.

A RIO-k külön-külön még nem halmoztak fel elegendő jelzálog-vagyont. Mindegyikük jegyzett tőkéje nem teszi lehetővé, hogy nyereséges jelzáloghitel-üzletbe lépjenek, ami biztosítja a kamatlábak csökkenését, és ennek következtében a jelzálog-lakáshitelek elérhetőségének növekedését.

Sokan közülük nem részvénytársaságok, hanem egységes vállalkozások vagy alapok formájában jöttek létre.

Az egyes régiókban viszonylag kis volumenű lakáscélú jelzáloghitelezés, valamint a kész lakások heves hiánya miatt a regionális jelzáloghitel-üzemeltetők kénytelenek nemcsak a jelzálogpiacon tevékenykedni, hanem aktívan részt venni a beruházások megvalósításában, építési projektek.

Ez jelentősen megnöveli a RIO finanszírozásának hitelkockázatát, és ennek eredményeként nem teszi lehetővé a lakosságnak nyújtott hitelek kamatainak csökkentését.

E tekintetben a nettó jelzáloghitel-eszközöket regionális jelzáloghitel-üzemeltetők leányvállalataira kell szétválasztani, majd ezeket az eszközöket régióközi hálózatokba kell vonni.

Azt is megjegyezzük, hogy ma már a jelzáloghitelek jelentős (több mint 80 százaléka) fedezete nem új építésű, hanem másodlagos lakás. Ez hozzájárul a lakásárak magas növekedési üteméhez, annak ellenére, hogy a jelzáloghitelezés látszólag még mindig nagyon csekély volumene (a lakáspiac egészének fejletlenségét befolyásoló tényező).

A lakáscélú jelzáloghitelezés gyenge hatása a lakásépítés növekedésére sürgősen szükségessé teszi az átváltoztatható hitelmechanizmusok bevezetését (azaz az építési szakaszban kibocsátott fogyasztási hiteleket, majd a lakóingatlanok tulajdonjogának bejegyzését jelzáloghitelvé alakítják).

Ugyanakkor ezt kombinálni kell ezen eszközök refinanszírozási mechanizmusának kidolgozásával és végrehajtásával.

Az elsődleges jelzálogpiac legnagyobb szereplői közül néhányan 2006-ban már végrehajtották a jelzálogeszközök első „értékpapírosítását”, jelzálog-fedezetű értékpapírokat bocsátottak ki és helyeztek el külföldön és Oroszországban (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), egy hasonló a tranzakció a végéhez közeledik AHML.

Ezt megelőzték az egyéb hiteltermékek (a Szojuz JSCB által kibocsátott autóhitelek és a Lakásfinanszírozási Bank által a lakásépítés szakaszában kibocsátott hitelek) sikeresen lezárt tranzakciók (értékpapírosítása).

A NAUIR és az ASR kezdeményezésére a fent említett tranzakciók szinte mindegyikében aktívan részt vevő szakemberek (a Vneshtorgbank kivételével) létrehozták a jelzálogpiac első magáncégét (jelzálog-vezetékét), az OJSC „RuMAC” (orosz jelzálogkölcsönt). elfogadó társaság).

Egy ilyen társaság célja az értékpapírosítás (elsősorban jelzálogkölcsön) megszervezése és lebonyolítása az orosz elsődleges hitelezők érdekében.

Tájékoztatásul: A RuMAC cég jelenleg egy olyan technológiát fejleszt, amelynek célja a lakosságnak hitelt nyújtó hitelintézetek refinanszírozása a lakásépítés szakaszában.

A jelzáloghitel-csatornák létrejötte annak köszönhető, hogy az elsődleges hitelező független refinanszírozásának a tőzsdén csak bizonyos jelzáloghitelezési volumen elérése esetén van gazdaságilag értelme (költségek és jövedelmezőség szempontjából).

A jelzáloghitelek optimális alapja az, amelynek értéke meghaladja a 100 millió USD-t (3 milliárd rubelt).

2007 első felében további határokon átnyúló és orosz értékpapírosítási ügyletek lebonyolítására kell számítanunk, amelyek alapvetően csak az SPV bejegyzési helyében és a jelzálog-fedezetű értékpapírok típusában (jelzálogkötvény vagy jelzálogrészesedés) térnek el egymástól. certifikátok – átutaló kötvények) [2., 3. ábra].

A határokon átnyúló „értékpapírosítás” előnye, hogy olcsóbb forrásokat vonzhat a jelzáloghitelek refinanszírozására. A már lezajlott határon átnyúló ügyletekre felvett források ára: LIBOR plusz évi 1-1,6 százalék volt.

Ez segít növelni a lakossági jelzáloghitelek elérhetőségét.

A rubelben denominált jelzálog-fedezetű értékpapírok nemzetközi pénzügyi piacokon történő kihelyezése ösztönzi a rubelkonverzió problémájának megoldását.

A nemzetközi pénzügyi piacokon kihelyezett jelzálogpapírok fő típusa a jelzálog-részesedési igazolás - átutaló kötvény, amelynek előnye, hogy a jelzáloghitelek lejárat előtti visszafizetésének kockázatát az elsődleges hitelezőtől a jelzálogpapír-vevőre hárítják át.

Ennek eredményeként hatékonyabb kockázatelosztás és hatékonyabb árazás valósul meg.

Az ilyen típusú értékpapírok kibocsátása és kihelyezése Oroszországban a jelzálogalapú értékpapírokról szóló szövetségi törvény hiányosságai miatt továbbra is lehetetlen, ezért szükséges e törvény mielőbbi módosítása, valamint a törvény elfogadása. az értékpapírosításról szóló szövetségi törvény

Így a jelzáloghitel-piacon immár megindultak a folyamatok a lakossági jelzáloghitelek refinanszírozására szolgáló összoroszországi rendszer kialakítása felé.

Hozzá kell tenni, hogy a Nemzeti Projektben megfogalmazott célok olyan léptékűek, hogy a meglévő jogszabályi keretek kezdik lassítani a jelzáloghitelek, mint univerzális pénzügyi mechanizmusok fejlődését, amelyeknek a piacra gyakorolt befolyásának minden lehetőségével nem rendelkezünk. mégis felmérték.

A bankközösség által javasolt, a jelzáloghitelekről (ingatlanok zálogjogáról) szóló szövetségi törvényben kötelezően végrehajtandó, de meglehetősen technikai jellegű változtatásokon túlmenően az AHML a közelmúltban javaslatokat terjesztett elő a hitelezési lehetőségek bővítésére. ingatlan zálogba adása a vonatkozó szövetségi jogszabályokban megállapított normákon túl.

Arról a javaslatról beszélünk, hogy számos módosítást hajtsanak végre a „Jelzálogról (ingatlan zálogjog)” és az Orosz Föderáció földtörvényéről szóló szövetségi törvényben, lehetővé téve a helyi hatóságok számára, hogy pénzeszközöket kapjanak a mérnöki infrastruktúra kialakításához és a telkek előkészítéséhez. a tulajdonukban lévő földek fedezete alapján történő építkezéshez.

Valójában ez egy lépés a földjelzáloghitelek fejlesztése felé, és annál is fontosabb, mert a Nemzeti Projekt 2010-ig történő megvalósításához 80-100 ezer hektárnyi lakásépítési területet kell fejleszteni (Interfax információ az AHML 2007. január 21-i webhelye: http://www.ahml.ru).

Célkitűzés 7. A köz-magán partnerségi rendszer kialakítása

A Nemzeti Lakásprojekt költségvetési források bevonásával megvalósuló üzleti projekt a köz-magán partnerség elvein.

Ebben az értelemben tanulságosak a Kazah Köztársaság tapasztalatai, ahol már folyamatban van egy hasonló állami-magán üzleti projekt.

Kazahsztánban a mérnöki infrastruktúra valójában a köz-magán partnerség elvei alapján jön létre.

Egy magánfejlesztő átveszi a telkeket és állami hitel felhasználásával építkezéseket hajt végre a befektetővel (állammal) egyeztetett árakon, majd a felépített lakást magánbankok által kibocsátott jelzáloghitelekkel értékesíti, amelyeket az Állami Jelzálog Zrt. vásárol meg az Alapból Nyugdíjpénztár a vele egyeztetett árfolyamon. Minden pénzügyi folyamat és határidő összefügg.

A lakhatás megfizethetőségét az biztosítja, hogy az állam sajátos befektető: számára a haszon a lakhatást biztosító családok száma. Ezen túlmenően megosztja a mérnöki infrastruktúra kialakításával járó terheket a konkrét lakások (telephelyi hálózatok) vásárlói és az adott településen élő teljes közösség között (de részletben, a tarifák beruházási komponensén keresztül).

Ez nem teremt állami monopóliumot. A magán szakmai szereplők továbbra is a piaci törvények szerint dolgoznak a piacon.

A „Kazahsztáni Nemzeti Lakásprojekt” minden szempontból (beleértve a jelzáloghitelezést is) csak az állam által meghatározott állampolgári kategóriákra vonatkozik, és a támogatás összegét a szociális lakhatási normák korlátozzák.

Eredmény:

Amint az Oroszország lakásszektorában fennálló problémák még korántsem teljes listájának figyelembevételéből is kitűnik, megoldásuk fő akadálya a gyenge beruházási aktivitás.

Fentebb már elhangzott, hogy csak az állam megfelelően felépített pénzügyi politikája, amelynek célja:

A lakhatás megfizethetőségének valódi növekedése a polgárok minden kategóriája számára, jövedelmüktől függetlenül;

Piaci kapcsolatok fejlesztése a lakásszektorban, a lakáskínálat dinamikus és egyben kiegyensúlyozott növekedésének és az iránta való hatékony keresletnek a biztosítása.

Ebből következően a felsorolt problémák megoldása mind az állami, mind a magánberuházások síkjában a következő mechanizmusok révén:

szociális lakások építésének költségvetési finanszírozása (alacsony jövedelmű polgárok számára);

hosszú távú pénzügyi források vonzása a bérlakásszektor létrehozásához;

állami támogatás célzott lakhatási támogatás formájában az állampolgárok bizonyos kategóriái számára;

jelzálog-lakáshitelezés, beleértve a jelzáloghiteleket (kölcsönöket) nyújtó szervezetek refinanszírozási mechanizmusait, a pénzügyi piacokról származó hosszú távú források bevonásával, beleértve a nyugdíjrendszerben felhalmozottakat is;

a polgárok pénzeszközök felhalmozása lakásépítés és lakásvásárlás céljából (takarék- és hitelbankok, építőipari takarékpénztárak stb.);

beruházás és hitelezés (beleértve a polgárok költségét is) lakásépítéshez. A visszatérítés értékesítésen keresztül történik, beleértve a jelzáloghitelekkel történő értékesítést is;

források vonzása beruházásokhoz és hitelezéshez a kommunális infrastruktúra létrehozásához;

beruházás az építőipari bázis fejlesztésébe.

Ebben az esetben az állami források csak katalizátorként játszanak szerepet a befektetési folyamatokban, csökkentik a befektetések kockázatait és növelik vonzerejüket, csökkentik a lakosság különböző szegmensei közötti ingatlanok egyensúlyhiányát, és ezáltal csökkentik a társadalmi feszültséget, növelve a társadalom politikai stabilitását. Ennek eredményeként kedvező feltételeket teremtenek a későbbi beruházásokhoz.

Tehát azt látjuk, hogy a lakásszektort érintő problémák szövevénye teljesen megoldható az állami lakáspolitika kialakításával, következetes végrehajtásával és végrehajtásával, és ez teljes mértékben a szövetségi, regionális és helyi ágak intézkedéseinek összehangolásán múlik. kormány.

Felhasznált irodalom jegyzéke

1. S.M.Lyzhin. Az otthon intrikája. - Jekatyerinburg: „Filantropa” kiadó, 2005 „Moszkva építészete és építése” a 2006. évi 2-3. számú népszerű tudományos magazin elektronikus változata www.asm.rusk.ru

2. "Architecton" magazin. Nyomtatott kiadványként 1992 októberében jelent meg. A folyóirat 2004 májusa óta csak elektronikus változatban létezik, megtartva a folyamatos számozást. Címe az interneten: http://archvuz.ru. 2006. 13. szám

3. A.S. Starovoytov. „Szociális lakhatás a modern Oroszországban – mítosz vagy valóság”, POISK magazin, 2006. június 3.

4. „Nemzeti Projektek” magazin, 1., 2. szám, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V. N. Ponomarev „Elgondolások a jelzáloghitelekről”

6. Az Orosz Föderáció kormányának 2005. december 31-i 865. számú rendelete „A „Lakhatás” szövetségi célprogram 2002-2010 közötti időszakra történő végrehajtására vonatkozó további intézkedésekről.

7. A „House Finance, Mortgage Lending” nemzetközi szeminárium anyagai, Dubna, Moszkvai régió, 2004. február 9-12.

8. L.A.Kazinec, A.A.Geraszimov, P.A.Zsbanov, A.S.Szamoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Az építőipari szervezetek akkreditációjának koncepciójának alapjai az Orosz Föderáció beruházási és építési tevékenységeinek önszabályozására való áttérés összefüggésében. Oroszország Építőipari Szövetsége. Moszkva: "Granitsa" kiadó, 2006 - 96 p.

9. Rosstat. Orosz statisztikai évkönyv. Hivatalos közzététel. Információs és Kiadói Központ „Oroszország statisztika”, www.infostat.ru.

10. Az EGK stratégia tervezete az emberi települések fenntartható életminőségének 21. századi területén. ENSZ EGB Emberi Települések Bizottsága. Genf, 2000. szeptember 19

A LAKÁSSZEKTOR ÁLLAPOT AZ OROSZ FÖDERÁCIÓBAN.