Pristupi i metode procjene nekretnina. Pristupi i metode u procjeni vrijednosti nekretnina Usporedni pristup i prihod u procjeni vrijednosti nekretnina

Prije nego što prijeđemo na prikaz sadržaja različitih pristupa procjeni vrijednosti nekretnina i korištenih metoda vrednovanja, razjasnimo što je sadržano u sadržaju ovih pojmova.

Pod, ispod pristup procjeni vrijednosti nekretnina odnosi se na određeni metodološki pogled na prirodu vrijednosti nekretnine, odražavajući određeni ekonomski i teorijski koncept vrijednosti i cijene.

U skladu s tim možemo govoriti o tri glavna pristupa određivanju vrijednosti nekretnine: troškovnom (temeljen na konceptu troškova), profitabilnom (temeljen na teoriji korisnosti i očekivanja) i usporednom (teorijska osnova je teorija ponude i potražnje).

Za razliku od pristupa, metoda vrednovanja nekretnina je primijenjen koncept.

Metoda vrednovanja nekretnina- ovo je specifična metoda, algoritam za izračunavanje vrijednosti vrijednosti nekretnine.

Na temelju jednog pristupa ocjenjivanju može se razviti niz metoda koje se međusobno razlikuju po redoslijedu izračuna, korištenim podacima i točnosti izračuna. Na primjer, prihodovni pristup može se implementirati korištenjem metode množitelja bruto najamnine, metode izravne kapitalizacije prihoda i metode diskontiranog novčanog toka. Kod troškovnog pristupa za određivanje tekućeg troška zgrada može se koristiti metoda procjene troškova, metoda usporedne jedinice itd. U tom slučaju korištenje svake od metoda dat će pojedinačni rezultat koji se razlikuje od ostalih metoda. .

Treba napomenuti da niti jedan od pristupa ne može dati potpuno adekvatan sud o stanju na tržištu o vrijednosti vrijednosti nekretnine. U praksi se to očituje u činjenici da procjenitelj mora, u skladu sa standardima, primijeniti ili sva tri pristupa za procjenu vrijednosti, ili (najmanje) dva, opravdavajući razlog svog izbora. Istodobno, konačnu prosudbu o vrijednosti predmeta treba donijeti ne na temelju aritmetičke sredine, već uzimajući u obzir značaj jednog ili drugog pristupa u svakom pojedinom slučaju (ovaj proces se naziva „postupkom odobrenja ").

Prije razmatranja pristupa i metoda za procjenu vrijednosti nekretnine, treba dati još jednu napomenu.

Već je gore istaknuto da se procjena vrijednosti nekretnina može podijeliti na masovnu procjenu vrijednosti nekretnina i individualnu procjenu vrijednosti nekretnina.

Individualno ocjenjivanje povijesno i metodološki prethodi masovnom ocjenjivanju, ali se tehnološki značajno razlikuju.

Individualna procjena uključuje uzimanje u obzir svih čimbenika koji su značajni sa stajališta formiranja vrijednosti predmeta, individualnih karakteristika predmeta, njegovog pravnog statusa, trenutnog stanja na tržištu na dan procjene vrijednosti itd.

Skupna evaluacija temelji se na uzimanju u obzir glavnih čimbenika koji utječu na cijenu objekata i raširenoj uporabi metoda statističke obrade informacija o stanju na tržištu u kontekstu tih čimbenika.

Individualna procjena daje točniji rezultat, ali zahtijeva i više troškova. Stoga se koristi u donošenju individualnih odluka na tržištu. Masovnu ocjenu u pravilu primjenjuje država u interesu oporezivanja, ponekad, kao što je prikazano u pogl. 6. udžbenika, za utvrđivanje najamnina za masovno davanje u zakup objekata nekretnina i sl. Zasigurno ne može uzeti u obzir sve karakteristike objekata (npr. društveno okruženje).

Razmotriti pristupe i metode vrednovanja u odnosu na pojedinačnu procjenu vrijednosti nekretnina.

Pristup trošku. Konceptualno, troškovni pristup temelji se na teoriji troškova kao temelja vrijednosti robe, a njegova se primjena temelji na principu supstitucije.

Važno je zapamtiti

Glavna ideja troškovnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnine je da objekt ne može koštati više nego što bi morao potrošiti za stvaranje sličnog.

Praktički pristup se temelji na izračunu troška obnove (zamjene) objekta koji se procjenjuje, uzimajući u obzir amortizaciju i zasebnu procjenu tržišne vrijednosti zemljišta.

Opseg troškovnog pristupa : novogradnja, rekonstrukcija, procjena nekretnina za osiguranje, oporezivanje, procjena nekretnina na "pasivnim" tržištima.

Smatrati algoritam primjene troškovne metode.

Faza ITrenutna procjena troškova zamjene (oporavak ) zgrade, građevine. Procjena trenutnog troška zamjene zgrade može se izvršiti korištenjem raznih metoda.

Procijenjena metoda sastoji se u izradi predračuna troškova izgradnje. Troškovi uključuju:

• izravni troškovi (PC) (građevinski materijal i proizvodi, amortizacija opreme, plaće radnika i stručnjaka, ostali troškovi i dobit izvođača);
• neizravni troškovi (IK) (troškovi osiguranja, projektiranja, izrade studije izvedivosti, ishođenja građevinskih dozvola, troškovi promocije robe na tržištu i sl.);
• normalna dobit programera za dane tržišne uvjete (PD).

Dakle, formula za određivanje sadašnje vrijednosti zgrade (PV)

kako slijedi:

TS = PZ + KZ + PD.

Procijenjena metoda daje najtočnije rezultate (s pogreškom od oko 5-10%), ali je povezana s velikim ulaganjem vremena, rada i, u konačnici, financija, stoga je u praksi prilično rijetka.

Kao varijacija metode procjene može se koristiti metoda jedinične stope (na temelju cijena za određene vrste radova i materijala), metoda resursa (na temelju tržišnih cijena za radove ili njihove komplekse), indeksna metoda.

Indeksna metoda sastoji se u određivanju zamjenskog troška procijenjenog predmeta množenjem knjigovodstvene vrijednosti s pripadajućim indeksom. Jedna od uobičajenih opcija za korištenje indeksne metode je korištenje tzv. građevinskih koeficijenata, u kojima se trošak izgradnje (troškovi izvođača, uključujući njegovu dobit) izračunava pretvaranjem baznih cijena građenja u tekuće.

Metoda elemenata (metoda raščlanjivanja objekta na zasebne komponente) podrazumijeva usporedbu objekta koji se procjenjuje sa sličnim u smislu pojedinih elemenata cijene izgradnje zgrade. Trošak izgradnje utvrđuje se u ovom slučaju kao zbroj troškova izrade pojedinih elemenata zgrade: temelja, ogradnih konstrukcija, stropova, krovova, inženjerske opreme.

Podaci za izračune mogu se uzeti na temelju korištenja podataka o sličnim novoizgrađenim zgradama, projektne dokumentacije, tehničkih mjerenja.

Metoda element po element daje manje točne rezultate od procijenjenih (odstupanja unutar 10-15%), ali zahtijeva znatno manje vremena i drugih troškova.

Metoda usporedne jedinice predviđa da se troškovi izrade sličnih objekata uzimaju kao osnova po određenoj mjernoj jedinici objekta (usporednoj jedinici). Takve jedinice mogu biti trošak izrade jednog mjesta u restoranu, jednog mjesta u garaži ili, češće, po 1 m2 stambene ili ukupne građevinske površine, po 1 m3 obujma zgrade. Metoda je najučinkovitija, pogreška u njenoj upotrebi je 15-20%.

Ako je poznata ukupna površina (volumen) analogne zgrade i ukupni troškovi, onda je lako odrediti troškove po 1 m2, 1 m3.

U budućnosti se dobiveni rezultat množi s površinom zgrade koja se procjenjuje:

TC = C S(V),

gdje je C trošak po jedinici usporedbe; S(V) je površina (volumen) procijenjene zgrade.

Važno je razumjeti činjenicu da i metoda element po element i metoda usporedbenih jedinica podrazumijevaju ispravnu metodu odabira analoga - iste vrste, približno iste vrijednosti (inače su moguća značajna izobličenja).

Osim toga, treba imati na umu da su svi troškovi, kao što znate, podijeljeni na fiksne i varijabilne. U fiksne troškove ubrajaju se troškovi upravljanja projektom, inženjerskih komunikacija i sl. Stoga je kod korištenja podataka o sličnim objektima potrebno izvršiti prilagodbe za veličinu objekta.

Faza II. Određivanje akumuliranog trošenja zgrade. Pod akumuliranom amortizacijom podrazumijeva se iznos gubitka po objektu tržišne vrijednosti tijekom vremena zbog utjecaja na objekt (poboljšanje) unutarnjih i vanjskih čimbenika.

Pojam "amortizacije" u vrednovanju koristi se u drugačijem smislu nego u računovodstvu. U računovodstvu, amortizacija je proces raspodjele početnih troškova tijekom životnog vijeka imovine.

U vrednovanju, amortizacija je čimbenik koji određuje zamjensku sadašnju vrijednost objekta, bez obzira na njegov izvorni trošak. Amortizacija se utvrđuje u odnosu na tekuće troškove obračunate u prvoj fazi primjene troškovne metode.

Procjena razlikuje tri metode za određivanje iznosa akumulirane amortizacije: metodu razdvajanja, metodu trajanja i tržišnu metodu.

Metoda razdvajanja uključuje podjelu trošenja (zastarjelosti) na tri komponente: fizičko trošenje, funkcionalno trošenje i vanjsko trošenje.

Fizičko pogoršanje. – gubitak od strane objekta njegovih potrošačkih kvaliteta zbog eksploatacije ili prirodnih (prirodnih) čimbenika. Fizičko trošenje može se odrediti kako za objekt u cjelini tako i za njegove pojedinačne elemente.

funkcionalna odjeća - gubitak objekta potrošačkih kvaliteta u smislu zahtjeva njegovih potrošača, suvremenih tržišnih standarda. Na primjer, zastarjeli izgled, nedostatak potrebnih pogodnosti. Napominjemo da se poboljšanja koja su nepotrebna u smislu stanja tržišta i njegovog segmenta mogu pripisati i funkcionalnom trošenju.

Vanjski (ponekad se naziva ekonomskim) nositi - gubitak potrošačkih kvaliteta objekta zbog promjene okoline.

Fizičko i funkcionalno trošenje dijeli se na uklonjivu i nepopravljivu.

Nošenje koje se može skinuti - ova vrsta amortizacije čiji je trošak eliminacije manji od vrijednosti dodanog objekta u isto vrijeme. Uklonjivo trošenje uzima se u obzir u iznosu troškova potrebnih za njegovo uklanjanje.

Nepopravljivo trošenje - onaj kod kojeg je trošak otklanjanja trošenja ili nemoguć ili veći od dodane vrijednosti. Očito se uzima u obzir u količini istrošenosti.

Dakle, kriterij uklonjivosti nije samo fizička mogućnost uklanjanja habanja, nego što je najvažnije, ekonomska izvedivost takvog uklanjanja.

Važno je zapamtiti

Ukupni iznos akumuliranog trošenja pri korištenju metode odvajanja određuje se zbrajanjem pojedinih vrsta istrošenosti:

Akumulirano trošenje + Fizičko trošenje (koji se može ukloniti + ne može se ukloniti) + + Funkcionalno trošenje (koji se može ukloniti + ne može se ukloniti) + Vanjsko trošenje.

Doživotna metoda temelji se na korištenju pojmova kao što su: životni vijek zgrade, rok gospodarskog vijeka zgrade, efektivna starost.

Fizički život zgrade - razdoblje tijekom kojeg je zgrada fizički moguća za korištenje.

Ekonomski život zgrade - razdoblje u kojem zgrada može ostvariti dobit (prihodi od poslovanja veći su od rashoda).

Djelotvorna dob - starost, koja odgovara fizičkom stanju zgrade u trenutku procjene. Budući da stanje zgrade ovisi o kvaliteti njezina rada, efektivna starost može biti veća ili manja od njezine fizičke starosti.

Zadatak procjenitelja je utvrditi efektivnu starost zgrade i, na temelju toga, stupanj njezine dotrajalosti:

Amortizacija = efektivna dob / ekonomski život.

Tržišna metoda predviđa usporedbu procijenjene zgrade s analozima za koje je već obračunat iznos amortizacije (nedavno prodani objekti na tržištu).

III faza. Usklađivanje obračunatog zamjenskog troška za amortizaciju i dobivanje zamjenske sadašnje vrijednosti zgrade. Prilagodba se vrši prema formuli

BC = TS-NI,

gdje je BC zamjenska sadašnja vrijednost; TS - trošak zamjene; PI - akumulirano trošenje.

Stadij IV.Utvrđivanje vrijednosti zemljišta. Trošak zemljišne čestice troškovnom metodom utvrđuje se kao vrijednost parcele slobodne od bilo kakvog razvoja, na temelju načela najbolje namjene korištenjem sljedećih metoda.

Metoda usporedbe prodaje temelji se na podacima o prodajnim cijenama zemljišnih čestica koje su analogne procijenjenoj zemljišnoj čestici.

Korištenje metode uključuje:

• izbor usporedivih zemljišnih čestica s poznatim prodajnim cijenama;
• usklađivanje prodajnih cijena usporedivih zemljišnih čestica, omogućavajući uzimanje u obzir razlika između objekta procjene i usporedivog objekta u smislu cjenovnih čimbenika;
• izračun troška zemljišne čestice kao prosjek ili ponderirani prosjek prilagođenih prodajnih cijena usporedivih nekretnina.

Način prijenosa (distribucija ) predviđa korištenje podataka o prodaji nekretnina koje se nalaze na sličnim lokacijama, pod uvjetom da postoji ili se može izračunati odnos između vrijednosti zemljišta i vrijednosti poboljšanja.

Metoda se temelji na principu ravnoteže, prema kojem postoji normalan, ili tipičan, odnos između vrijednosti zemljišta i vrijednosti nekretnine općenito.

Metoda kapitalizacije anuiteta temelji se na izračunu vrijednosti zemljišta kapitaliziranjem tipičnog iznosa zakupnine za slične zemljišne čestice.

Metoda (tehnika ) ostatak za zemlju temelji se na primjeni principa preostale produktivnosti zemljišta na temelju najboljeg korištenja zemljišta.

Stadij V Zbroj vrijednosti zemljišta i sadašnje vrijednosti zgrade. Vrijednost nekretnine (SN) utvrđuje se formulom

CH = BC + NW,

gdje je BC trenutni trošak zamjene zgrade; SZ - trošak zemljišta.

Važno je zapamtiti

Vrijednost nekretnine utvrđuje se troškovnim pristupom kao zbroj troškova poboljšanja i cijene zemljišta.

Primjena algoritma troškovnog pristupa može se razmotriti na primjeru (tablica 8.3).

Tablica 8.3

Izračun vrijednosti nekretnine troškovnim pristupom

Tržišni (komparativni) pristup. Konceptualno, temelj pristupa je teorija ponude i potražnje, dok se u praksi metoda temelji na korištenju principa supstitucije.

Važno je zapamtiti

Glavna ideja pristupa je da racionalan kupac za nekretninu neće platiti više od onoga za što se slična nekretnina može kupiti.

Primjena Tržišni pristup uključuje određivanje vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje uspoređivanjem s nekretninama koje su nedavno prodane na tržištu. Tržišni pristup se u najvećoj mjeri temelji na ažurnim tržišnim informacijama i zahtijeva dovoljno veliku količinu informacija za svoju primjenu.

Opseg tržišnog pristupa - masovna tržišta: tržište nekretnina, tržište nekretnina za mala poduzeća.

Primjena tržišnog pristupa uključuje sljedeće glavne korake.

• 1. Prikupljanje informacija o nedavnim prodajama na tržištu i odabir prodaje nekretnina koje su usporedive s imovinom koja se procjenjuje.
• 2. Provjera primljenih informacija (cijena, fizičke karakteristike, uvjeti financiranja, lokacija, itd.).
• 3. Usporedna analiza prodanih objekata s onima ocijenjenim po uvjetima prodaje, lokaciji, fizičkim karakteristikama.
• 4. Usklađivanje prodajnih cijena za usporedive objekte u skladu s razlikama između njih.
• 5. Usklađivanje usklađenih cijena i utvrđivanje vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje. Vrijednost imovine koja se vrednuje stoga se izračunava prema sljedećoj općoj formuli:

CH \u003d Tsa ± ΣP,

gdje je Tsa cijena sličnog objekta (skupine sličnih objekata); P - korekcije cijena objekata-analoga.

Svaki od ovih koraka je neophodan za utvrđivanje vrijednosti nekretnine, ali je od posebne važnosti pravilno prilagoditi dostupne podatke o cijeni prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Za prilagodbe se mogu koristiti kvantitativne i kvalitativne metode.

Korištenje kvantitativne metode procjenitelj mora odrediti iznos usklađenja. Za određivanje ovih "cijena" koristi se nekoliko metoda: analiza uparene prodaje; regresijska analiza; izračun cijene elementa za koji je potrebna izmjena.

Nakon određivanja vrijednosti potrebnih izmjena, možete nastaviti s određivanjem vrijednosti objekta uspoređivanjem s analognim objektom.

Vrijednost objekta koji se vrednuje utvrđuje se usklađivanjem poznate cijene predmeta-analoga.

Podešavanje može se proizvoditi u tri glavne verzije:

• u novčanom smislu;
• posto;
• opće grupiranje.

Najtočnija metoda je korištenje monetarnih korekcija. Ali to je moguće samo ako se mogu definirati. Ako to nije moguće, primjenjuje se postotna prilagodba. Ova opcija zahtijeva uzimanje u obzir razlika u redoslijedu izmjena i dopuna.

Postoje dvije opcije:

• 1) na kumulativnoj osnovi (svako sljedeće usklađivanje se primjenjuje na već usklađenu cijenu);
• 2) nezavisna osnova (zbrajanje).

Strano iskustvo

Američki institut procjenitelja nekretnina preporučuje sljedeći slijed prilagodbi (prilagodbe prodajnih cijena usporedivih nekretnina po stavkama za usporedbu):

• 1. Sastav prava vlasništva.
• 2. Uvjeti financiranja transakcije (koristiti pri kupnji kreditnih sredstava pod uvjetima koji ne odgovaraju tržišnim).
• 3. Uvjeti prodaje (netipični motivi ili netipični uvjeti transakcije, poput srodstva između kupca i prodavatelja, prodaja u stečaju).
• 4. Vrijeme sklapanja transakcije s analognim objektom.
• 5. Položaj i okoliš.
• 6. Fizičke karakteristike.
• 7. Ekonomske karakteristike objekta.

Bitno je pitanje koje izmjene i dopune treba napraviti na kumulativnoj osnovi, a koje na neovisnoj osnovi.

Pravila razvijena na temelju iskustva ocjenjivanja rješavaju ovaj problem na sljedeći način.

Izmjene i dopune koje odražavaju uvjete ugovora treba primjenjivati ​​na kumulativnoj osnovi. To uključuje izmjene i dopune:

• na prenosiva prava;
• uvjeti financiranja (gotovinski, bezgotovinski, korištenjem posuđenih sredstava);
• uvjeti prodaje (popusti, rate);
• vrijeme prodaje (uzimajući u obzir promjene cijena tijekom vremena nakon prodaje).

Izmjene koje se odnose na karakteristike objekta, pridonio na neovisnoj osnovi:

• mjesto;
• stanje objekta;
• dodatni elementi;
• ekologija.

DO kvalitativne metode utvrđivanje visine dopuna uključuje metodu općeg grupiranja i metodu pojedinačnih anketa.

Opća metoda grupiranja koristi se kada postoje podaci o dovoljno velikom broju prodaja s malim rasponom cijena.

U tom slučaju procjenitelj ima pravo ne vršiti pojedinačne izmjene, već ocjenjivati ​​razlike između procijenjenog predmeta i onih predstavljenih na tržištu u cjelini („bolje – lošije“). Ako je širenje cijena malo, onda bi korištenje ove tehnike moglo biti opravdano.

Metoda individualnih anketa temelji se na analizi mišljenja operatera tržišta nekretnina o vrijednostima jednog ili drugog cjenovnog faktora.

Korištenje komparativne metode može se ilustrirati sljedećim primjerom. Potrebno je utvrditi tržišnu vrijednost vikendice sa saunom i ugrađenom garažom (objekt br. 1). Analiza je otkrila sljedeću prodaju:

• 1. Objekt br. 2 prodan je ove godine po cijeni od 2900 tisuća rubalja, ima saunu i bazen.
• 2. Objekt br. 3 prodan je prije godinu dana za 2600 tisuća rubalja, ima ugrađenu garažu.
• 3. Objekt br. 4 prodan je ove godine za 3000 tisuća rubalja, ima bazen i ugrađenu garažu.

Koristeći metodu prodaje u paru, utvrđeno je da je doprinos saune trošku 50 tisuća rubalja; bazen - 60 tisuća; garaža - 90 tisuća rubalja. Porast vrijednosti je 10% godišnje. (Vidi tablicu 8.4 za primjer rješenja.)

Tablica 8.4

Određivanje vrijednosti nekretnine korištenjem komparativnog pristupa

Parametar		Objekt br.1	Objekt br.2	Objekt br.3
Cijena, tisuća rubalja
Vremenski prilagođena cijena, tisuća rubalja			2600 1,1 = = 2860
podzemna garaža
Totalne prilagodbe
Prilagođena cijena, tisuća rubalja

Budući da se prilagođene cijene malo razlikuju jedna od druge, potrebno je izračunati ponderiranu prosječnu cijenu. Najveća se težina daje objektu koji je po svojim parametrima najbliži onome koji se ocjenjuje. Stupanj bliskosti može se ocijeniti metodom stručnih procjena. U nedostatku stručnjaka, težina svakog analoga može se odrediti brojem prilagodbi njegove cijene. Budući da svaka prilagodba sadrži potencijalnu pogrešku, što je više prilagodbi cijene analoga, to je manja njegova težina u određivanju konačnog troška procijenjenog objekta.

Cijena prvog objekta bila je podvrgnuta jednom usklađivanju, cijena drugog i trećeg - dvije prilagodbe. S obzirom da bi težina analoga trebala

biti obrnuto proporcionalan broju prilagodbi, za izračun se koristi sljedeće pravilo:

gdje k 1, k 2, k 3 - broj prilagodbi krugova prvog, drugog i trećeg analoga.

Izračunavamo težine svakog analoga prema formuli (8.1):

Uzimajući u obzir "doprinos" svakog objekta, vrijednost imovine bit će jednaka, tisuća rubalja:

3190 0,5 + 3157 0,25 + 2950 0,25 = 3121,75 ili zaokruženo 3120.

• Razlika između pristupa vrednovanju i metoda vrednovanja također je napravljena u Federalnim standardima vrednovanja - u FSO br. 1 (vidi: URL: labrate.ru/lavvs/20070720_prikaz_mert_256_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• Državne agencije koje reguliraju građevinsku djelatnost redovito pregledavaju i objavljuju na internetu indekse promjena cijena u građevinarstvu.

  (trenutno - Ministarstvo graditeljstva Rusije).

Tema 5. Metode vrednovanja nekretnina i njihova praktična primjena

test pitanja

1. Koja je razlika između troškova, vrijednosti i cijene nekretnine?

4. Koji čimbenici odlučujuće utječu na vrijednost nekretnine?

7. Koji su glavni akti koji reguliraju aktivnosti ocjenjivanja?

U teoriji vrednovanja nekretnina koje donose prihod postoje tri glavna pristupa vrednovanju na temelju kojih se grade specifične metode vrednovanja nekretnina. Ovi pristupi poznati su kao troškovni pristup, prihodovni pristup i tržišni pristup (također poznat kao SAP pristup). Razmotrite bit i opseg svakog od tri pristupa.

Troškovni pristup procjeni vrijednosti nekretnina (nekretnina) temelji se na primjeni obračuna troškova koji se vežu uz nastanak i stjecanje ove vrste nekretnina. Pri ocjenjivanju imovine mogu se koristiti različite metode izračuna vrijednosti imovine, na primjer, obračun pomoću analize bilančnih stavki poduzeća. Primjenom troškovnog pristupa možete koristiti kako stvarne troškove koji su povezani s kupnjom i radom određene nekretnine, tako i troškove koji su nužni za stjecanje nekretnine slične nekretnine.

Dohodovni pristup procjeni vrijednosti temelji se na pretpostavci da postoji određeni omjer između vrijednosti nekretnine i prihoda koji taj objekt može donijeti. Različite metode vrednovanja temeljene na pristupu dohotka razlikuju se po tome kako se taj omjer određuje. Ovo razlikuje takve metode vrednovanja kao što su multiplikator bruto rente, metoda izravne kapitalizacije i metoda diskontiranog novčanog toka.

Pristup usporedne analize prodaje karakterizira analiza tržišne prodaje koja je analogna i slična određenoj nekretnini. Da bi ovaj pristup bio primjenjiv u konkretnoj situaciji, potrebno je imati opsežne tržišne informacije o prodaji objekata nekretnina, što je moguće samo ako su tržište nekretnina i njegova informacijska infrastruktura visoko razvijeni.

Dakle, imamo tri glavna pristupa rješavanju problema vrednovanja nekretnina. U pravilu, određene metode vrednovanja nekretnina ne koriste jedan, već nekoliko pristupa za procjenu vrijednosti. Na primjer, pri vrednovanju zgrade korištenjem troškovnog pristupa, trošak materijala korištenog u izgradnji zgrade može se procijeniti korištenjem tržišnih podataka. Ili, na primjer, kada se koristi metoda komparativne analize prodaje, mogu se uvesti ponderi za različite prodajne opcije, ovisno o tome koliki je prihod donio ovaj ili onaj objekt u usporedbi s objektom za procjenu.

Pravi izbor pristupa procjeni određene nekretnine ključ je adekvatne procjene. Uz razvijenu tržišnu i informacijsku infrastrukturu, sva tri pristupa teoretski bi trebala dati istu ocjenu vrijednosti nekretnine. Međutim, takva je situacija prilično rijetka pojava. To je zbog činjenice da je tržište nekretnina, s izuzetkom pojedinih segmenata, nesavršeno tržište. Počevši od proučavanja pristupa procjeni vrijednosti nekretnina, prvo ćemo razmotriti troškovni pristup, budući da je on u načelu primjenjiv na procjenu vrijednosti svake nekretnine. Međutim, takva primjena nije opravdana u svim slučajevima.

Zatim ćemo pogledati dohodovni pristup, koji se primjenjuje kada je imovina namijenjena za korištenje u svrhu ostvarivanja prihoda.

Posljednji koji treba uzeti u obzir je prodajni benchmarking (tržišni) pristup, koji daje dobre rezultate na razvijenom tržištu nekretnina.

1. Komparativni pristup

Usporedni pristup vrednovanju je skup metoda vrednovanja koji se temelje na usporedbi predmeta vrednovanja s njegovim analozima, u pogledu kojih postoje informacije o cijenama transakcija s njima.

Uvjeti za primjenu komparativnog pristupa:

1. Objekt ne smije biti jedinstven.

2. Informacije moraju biti sveobuhvatne, uključujući uvjete za obavljanje transakcija.

3. Čimbenici koji utječu na vrijednost usporedivih analoga nekretnine koja se procjenjuje moraju biti usporedivi.

Osnovni zahtjevi za analogni:

Analog je sličan objektu procjene u pogledu glavnih ekonomskih, materijalnih, tehničkih i drugih karakteristika;

sličnim uvjetima posla.

Komparativni pristup temelji se na načelima:

zamjene;

ravnoteža;

Potražnja i ponuda.

Faze komparativnog pristupa:

Istraživanje tržišta;

Prikupljanje i provjera točnosti podataka o ponuđenim na prodaju ili nedavno prodanim analozima predmeta procjene;

Usporedba podataka o odabranim analozima i objektu procjene;

Usklađivanje prodajnih cijena odabranih analoga u skladu s razlikama u odnosu na predmet procjene;

Utvrđivanje vrijednosti predmeta procjene.

Za određivanje konačne vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje potrebna je prilagodba usporedivoj prodaji. Izračun i prilagodbe se vrše na temelju logičke analize prethodnih izračuna, uzimajući u obzir značaj svakog pokazatelja. Najvažnije je precizno određivanje faktora korekcije.

Prednosti komparativnog pristupa:

1. Konačni trošak odražava mišljenje tipičnih prodavača i kupaca.

2. Prodajne cijene odražavaju promjene financijskih uvjeta i inflacije.

3. Statistički opravdano.

4. Izvršavaju se prilagodbe za razlike u uspoređenim objektima.

5. Relativno jednostavan za korištenje i daje pouzdane rezultate.

Nedostaci komparativnog pristupa:

1. Razlike u prodaji.

2. Poteškoće u prikupljanju informacija o praktičnim prodajnim cijenama.

3. Poteškoće u prikupljanju informacija o specifičnim uvjetima transakcije.

4. Ovisnost o tržišnoj aktivnosti.

5. Ovisnost o stabilnosti tržišta.

6. Poteškoće u usklađivanju podataka o značajno različitoj prodaji.

2. Troškovni pristup

Troškovni pristup - = ovo je skup metoda procjene koji se temelje na određivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu objekta procjene, uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju. Temelji se na pretpostavci da kupac neće platiti više za gotov objekt nego za stvaranje objekta slične korisnosti.

Pri primjeni ovog pristupa uzimaju se u obzir troškovi investitora, a ne izvođača.

Ovaj pristup temelji se na principu zamjene.

Informacije potrebne za primjenu troškovnog pristupa:

Razina plaće;

Iznos režijskih troškova;

troškovi opreme;

Profitne stope graditelja u određenoj regiji;

Tržišne cijene građevinskog materijala.

Faze troškovnog pristupa:

Izračun cijene zemljišne čestice, uzimajući u obzir najučinkovitije korištenje (S z);

Obračun troškova za novu izgradnju zgrada koje se procjenjuju (S ns);

Izračun akumuliranog trošenja (I n):

Fizička amortizacija - amortizacija povezana sa smanjenjem performansi objekta kao rezultatom prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih nepovoljnih čimbenika;

Funkcionalno trošenje - trošenje zbog neusklađenosti sa suvremenim zahtjevima za takve objekte;

Eksterna deprecijacija - deprecijacija kao posljedica promjena vanjskih ekonomskih čimbenika;

Izračun troška poboljšanja uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju

Su \u003d C ns -C i

Utvrđivanje konačne vrijednosti nekretnine

C zp \u003d C s + C y.

Prednosti troškovnog pristupa:

1. Kod ocjenjivanja novih objekata najpouzdaniji je troškovni pristup.

2. Ovaj pristup je prikladan ili jedini mogući u sljedećim slučajevima:

Analiza najboljeg i najučinkovitijeg zemljišta;

Studija izvodljivosti novogradnje i poboljšanja;

Vrednovanje javno-državnih i posebnih objekata;

Vrednovanje objekata na neaktivnim tržištima;

Vrednovanje za potrebe osiguranja i poreza.

Nedostaci troškovnog pristupa:

1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.

2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene popraćeni su brzim porastom troškova rada.

3. Neusklađenost između troškova stjecanja nekretnine koja se procjenjuje i troškova novogradnje potpuno istog objekta, budući da se akumulirana amortizacija odbija od troška izgradnje tijekom postupka procjene.

4. Problematičan izračun troškova reprodukcije starih zgrada.

5. Poteškoće u određivanju količine akumuliranog trošenja starih zgrada i građevina.

6. Odvojena procjena zemljišne čestice od zgrada.

7. Problematična procjena zemljišnih parcela u Rusiji.

3. Prihodovni pristup

Dohodovni pristup temelji se na činjenici da vrijednost nekretnine u koju se ulaže kapital mora odgovarati trenutnoj procjeni kvalitete i količine dohotka koje ta imovina može donijeti.

Dohodovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine na temelju utvrđivanja trenutne vrijednosti očekivanog prihoda od nje.

Glavni preduvjet za izračun vrijednosti ovog pristupa je zakup nekretnine. Kapitalizacija prihoda provodi se radi pretvaranja budućih prihoda od nekretnina u sadašnju vrijednost.

Kapitalizacija prihoda je proces kojim se utvrđuje odnos između budućeg prihoda i sadašnje vrijednosti objekta.

Formula pristupa osnovnom dohotku (IRV - formula):

procjena vrijednosti imovine

gdje je V vrijednost imovine,

I - očekivani prihod od imovine koja se procjenjuje. Prihod se obično odnosi na neto poslovni prihod koji je nekretnina sposobna donijeti za određeno razdoblje

R – stopa povrata ili profita – je omjer ili stopa kapitalizacije.

Omjer kapitalizacije - stopa povrata, koja odražava odnos između prihoda i vrijednosti predmeta procjene.

Postoje dvije vrste velikih slova:

Izravna upotreba velikih slova;

Kapitalizacija dohotka po stopi prinosa na kapital.

Kod izravne kapitalizacije razmatraju se dvije veličine: godišnji prihod i stopa kapitalizacije.

Stopa kapitalizacije je omjer tržišne vrijednosti imovine i neto prihoda koju ona donosi.

Očekivani prihod utvrđuje se analizom prihoda tijekom razdoblja vlasništva nad nekretninom.

Diskontna stopa - stopa složene kamate, koja se primjenjuje kada se u određenom trenutku preračunava vrijednost novčanih tokova koji proizlaze iz korištenja imovine.

Faze pristupa dohotku:

1. Obračun zbroja svih mogućih primitaka od objekta procjene.

2. Obračun stvarnog bruto dohotka.

3. Izračun troškova povezanih s predmetom procjene:

Uvjetno trajno;

Uvjetne varijable (operativne);

Rezerve.

4. Utvrđivanje iznosa neto prihoda iz poslovanja.

5. Pretvorite očekivane povrate u sadašnju vrijednost.

Uvod

Poglavlje 1. Metodološke osnove za procjenu vrijednosti imovine

1.1 Pojam procjene vrijednosti imovine, objekti procjene, vrste procijenjene vrijednosti

1.2 Zakonodavni i pravni okvir, ciljevi i faze vrednovanja imovine

Poglavlje 2. Glavni pristupi i metode koje se koriste u procjeni vrijednosti nekretnina i njihova primjena

2.1 Bit i značajke pristupa i metoda vrednovanja imovine

2.2 Prednosti i nedostaci primjene različitih pristupa procjeni vrijednosti nekretnina

Zaključak

Bibliografija

Uvod

Danas u Rusiji postoje različiti oblici vlasništva koji omogućavaju vlasniku da raspolaže svojom imovinom po vlastitom nahođenju. S tim u vezi postavljaju se pitanja o vrijednosti imovine, potrebi rješavanja imovinskih sporova, u kojima su stranke bile prisiljene pribjeći uslugama neovisnih cjenovnih arbitara za utvrđivanje objektivne vrijednosti određene nekretnine.

Razvoj djelatnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji izravno je određen razvojem tržišnih odnosa. Vrednovanje imovine raznih vrsta imovine sve više postaje sastavni i učinkovit alat tržišnog gospodarstva.

U kontekstu razvoja tržišnog gospodarstva, vrednovanje strojeva, opreme i vozila postaje sve važnije. Važnost ove vrste djelatnosti procjene determinisana je kako ekspanzijom sektora privatne imovine, tako i potrebom povećanja ulaganja.

Valja napomenuti da strojeve i opremu karakterizira, u pravilu, veliki broj različitih parametara i raznolika nomenklatura. Broj pogona strojeva i opreme u zemlji, pa čak iu zasebnoj regiji, vrlo je velik.

Utvrđivanje tržišne vrijednosti strojeva i opreme složen je proces, jer je često nemoguće pronaći apsolutno identičan analog za imovinu koja se procjenjuje tijekom postupka procjene.

Kako bi se postigla što točnija procjena imovine, koriste se posebne tehnike i metode o kojima se govori u ovom radu.

Nastavni rad sastoji se od uvoda u dva poglavlja i zaključka. U prvom poglavlju obrađuje se pojam vrednovanja imovine, objekti vrednovanja, vrste vrednovanja, kao i pravni okvir za procjenu vrijednosti, ciljevi i faze vrednovanja imovine. U drugom poglavlju raspravlja se o glavnim pristupima i metodama koje se koriste u procjeni vrijednosti nekretnina i njihovoj primjeni.

Prilikom izrade seminarskog rada korišteni su sljedeći materijali: Savezni zakon "O djelatnostima vrednovanja u Ruskoj Federaciji", Federalni standardi vrednovanja, Državni standardi vrednovanja, udžbenici o vrednovanju imovine, materijali iz časopisa "Voprosy Valuation", itd.

Poglavlje 1. Metodološke osnove za procjenu vrijednosti imovine

1.1 Pojam procjene vrijednosti imovine, objekti procjene, vrste procijenjene vrijednosti

Vlasništvo – objekti okolnog svijeta koji imaju korisnost i prava na njih. .

Vrednovanje imovine je uredan, svrsishodan proces utvrđivanja u novčanom iznosu vrijednosti predmetne imovine, uzimajući u obzir potencijalne i stvarne prihode koje ona donosi u određenom trenutku na određenom tržišnom segmentu.

Procjena vrijednosti imovine je najopćenitiji pojam koji se primjenjuje na djelatnost procjene vrijednosti i sve njezine moguće objekte.

Prema članku 5. Saveznog zakona " O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji» Procjena imovine br. 135-FZ može se primijeniti na sljedeće objekte:

1. Odvojite materijalne stvari (stan, auto, zbirka minerala i sl.);

2. Sveukupnost stvari koje čine vlasništvo pravne ili fizičke osobe (tu spada i poslovanje kao predmet procjene);

3. Pravo vlasništva i druga imovinska prava;

4. Prava potraživanja, obveze (dugovi);

5. Rad, usluge, informacije;

6. Ostali objekti građanskih prava, u pogledu kojih zakonodavstvo Ruske Federacije utvrđuje mogućnost njihovog sudjelovanja u građanskom prometu.

U pravilu se procjena vrijednosti nekretnina dijeli u četiri velike skupine:

1. Vrednovanje poduzeća (poslovanja);

2. Procjena nekretnina;

3. Procjena opreme (uključujući strojeve, vozila);

4. Vrednovanje nematerijalne imovine i intelektualnog vlasništva.

Vrednovanje - utvrđivanje vrijednosti objekta u određenom trenutku u skladu s odabranim troškovnim standardom.

Cijena- ovo je trošak proizvodnih čimbenika utjelovljenih u ovom objektu.

Vrijednost imovine može varirati. Vrsta utvrđene vrijednosti određuje svrhu vrednovanja, a način vrednovanja određuje ostvarenje svrhe vrednovanja.

Pri korištenju koncepta vrijednosti u provedbi aktivnosti vrednovanja ukazuje se na specifičnu vrstu vrijednosti koja je određena namjeravanom uporabom rezultata vrednovanja.

Prilikom obavljanja djelatnosti procjene koriste se sljedeće vrste vrijednosti procijenjenog predmeta:

· Tržišna vrijednost;

· trošak ulaganja;

· likvidaciona vrijednost;

katastarsku vrijednost.

1. Prilikom utvrđivanja tržište vrijednost predmeta procjene utvrđuje se najvjerojatnijom cijenom po kojoj se predmet procjene može otuđiti na dan vrednovanja na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada stranke u transakciji postupaju razumno, raspolažući svim potrebnim informacijama i svim izvanredne okolnosti se ne odražavaju na vrijednost transakcijske cijene, tada je:

2. Prilikom utvrđivanja ulaganje vrijednost objekta procjene utvrđuje se vrijednošću za određenu osobu ili skupinu osoba za investicijske svrhe korištenja objekta procjene koje je ustanovila ta osoba (osobe).

3. Prilikom utvrđivanja likvidacija vrijednost objekta procjene utvrđuje se procijenjenom vrijednošću koja odražava najvjerojatnije cijene po kojoj se ovaj predmet procjene može otuđiti za vrijeme izlaganja procijenjenog predmeta, a koja je manja od uobičajenog razdoblja izloženosti za tržišne uvjete, u uvjetima kada je prodavatelj prisiljen na transakciju otuđenja imovine.

4. Prilikom utvrđivanja katastarski vrijednost predmeta procjene utvrđuje se metodama masovne procjene tržišne vrijednosti, utvrđenim i odobrenim sukladno.

Glavni parametri koji određuju vrijednost imovine su: korisnost, potražnja, ponuda, oskudica, mogućnost prijenosa prava na vlasništvo, trošak stvaranja imovine.

1.2 Zakonodavni i pravni okvir, ciljevi i faze vrednovanja imovine

Zakonske osnove za aktivnosti procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji su:

1) Federalni zakon od 29. srpnja 1998. br. 135 - FZ "O djelatnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji" (posljednje izdanje Saveznog zakona od 24. srpnja 2007. br. 220 - FZ). Osnovne odredbe.

2) Federalni standard vrednovanja "Opći koncepti vrednovanja, pristupi i zahtjevi za vrednovanje" (FSO br. 1), odobren Naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 256. Glavne odredbe.

3) Federalni standard vrednovanja "Svrha vrednovanja i vrste vrijednosti" (FSO br. 2), odobren Naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 255. Glavne odredbe.

4) Federalni standard procjene "Zahtjevi za izvješće o vrednovanju" (FSO br. 3), odobren Naredbom Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije od 20. srpnja 2007. br. 254. Glavne odredbe.

Prema Federalnom zakonu br. 135-FZ od 29. srpnja 1998. "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji", aktivnosti procjene podliježu obveznom licenciranju.

Procjenu nekretnina provode ovlašteni procjenitelji na temelju ugovora o procjeni imovine uz obveznu primjenu sva tri klasična pristupa procjeni nekretnina – isplativog, usporednog (tržišnog) i skupog.

Izmjenama i dopunama Saveznog zakona „O djelatnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji” utvrđen je prijenos značajnog dijela kontrole nad aktivnostima u ovom području s državnih tijela na samoregulativne organizacije procjenitelja, što je povezano s ukidanjem licenciranja aktivnosti procjene. Procjenitelj se prima u članstvo samoregulatorne organizacije procjenitelja odlukom kolegijalnog tijela upravljanja. Zbog kršenja zakona i saveznih standarda vrednovanja, procjenitelj može biti i isključen iz članstva organizacije odlukom kolegijalnog tijela.

Prema čl. 8 FZ-135, procjena objekata procjene je obvezna ako su u transakciji uključeni objekti procjene koji su u cijelosti ili djelomično u vlasništvu Ruske Federacije, sastavnica Ruske Federacije ili općina.

Obično su svrhe procjene imovine:

Utvrđivanje vrijednosti imovine prilikom njezine privatizacije, prijenosa na povjereničko upravljanje, zakupa, nacionalizacije;

korištenje imovine kao kolaterala;

prodaja ili drugo otuđenje imovine;

· Ustupanje dužničkih obveza vezanih uz objekte procjene;

prijenos imovine kao ulog u temeljni kapital, sredstva pravnih osoba;

Hipotekarni krediti fizičkim i pravnim osobama;

otkup ili drugo oduzimanje imovine od vlasnika zakonom predviđeno za državne ili općinske potrebe;

· procjenu objekata imovine radi kontrole ispravnosti plaćanja poreza u slučaju spora o obračunu porezne osnovice;

sastavljanje bračnih ugovora, podjela imovine razvedenih bračnih drugova na zahtjev jedne od stranaka ili obje strane u slučaju spora o vrijednosti ove imovine;

Dakle, svrhe procjene vrijednosti imovine mogu biti vrlo različite, ali vrlo često je procjena nužna za različite transakcije.

Procjena nekretnine uključuje sljedeće korake:

1) Definicija zadataka.

U ovoj početnoj fazi rada na ocjenjivanju jedno od najvažnijih je pitanje formuliranja svrhe ocjenjivanja. U procesu komunikacije između naručitelja i procjenitelja u fazi postavljanja zadatka utvrđuje se predmet procjene, odnosno što kupac želi procijeniti u obliku skupa materijalnih predmeta i (ili) prava; svrhu i ciljeve procjene predmeta procjene, kao i vrstu vrijednosti.