Koje su temeljne razlike između depozita i predujma. Što je depozit: definicija koncepta, nijanse njegovog dizajna

Veliki broj ponuda na stambenom tržištu dovodi do visoke konkurencije. Prodavatelj nekretnine želi dokaz o namjeri kupca. Da biste potvrdili spremnost za sklapanje transakcije, možete izvršiti avansno plaćanje, predujam ili depozit. Razmotrite mišljenje o razlici između takvih plaćanja.

Kako osigurati ugovor?

Prilikom sklapanja ugovora svaka od strana želi dobiti određena jamstva. Kupac ne želi da prodavatelj odbije transakciju ili prenese robu na drugu osobu. Prodavač se pak boji kupčevog odbijanja.

Kako bi stranke izbjegle odbijanje prije sklapanja ugovora, Građanski zakonik predviđa niz mjera. Među njima:

• depozit;
• plaćanje unaprijed.

Svaki od koncepata uključuje prijenos od strane kupca na prodavatelja određenog iznosa novca kao plaćanje za ugovor i primitak računa.

Alternativna opcija za osiguranje transakcije je zalog. Podrazumijeva prijenos ne gotovine, već predmeta materijalne vrijednosti (nekretnina, vozilo, nakit). Međutim, ova se opcija rijetko koristi u praksi.

Ukratko o depozitu

Najpopularnija opcija sigurnosti transakcije je depozit. Postupak za njegovo pružanje predviđen je člankom 380-381 Građanskog zakona Ruske Federacije.

Značajke depozita:

• iznos se uračunava u plaćanje;
• veličina uplate je simbolična;
• polog je sigurnosne prirode;
• prijenos sredstava se vrši u pisanom obliku;
• pri prijenosu većeg iznosa mogu se uključiti svjedoci svake strane;
• ako postoji predugovor, polog osigurava sklapanje ugovora prema njegovim uvjetima;
• ako prodavatelj odbije dovršiti transakciju, tada vraća udvostručeni iznos;
• ako je inicijator odbijanja kupac, depozit ostaje prodavatelju;
• ako je odbijanjem izvršenja transakcije jedna strana prouzročila štetu drugoj, tada se iznos štete plaća, uzimajući u obzir depozit.

Važno! Ako se ne izda potvrda o prijenosu depozita, tada se uplaćeni iznos smatra uplatom akontacije.

Razlike u plaćanju unaprijed

Razmatra se polaganje sredstava prije sklapanja ugovora unaprijed plaćeni.

Ovaj oblik plaćanja prvenstveno se koristi za plaćanje rada ili isporuke robe. Prodavatelj daje robu ili obavlja radove tek nakon prethodne uplate sredstava za plaćanje ugovora u cijelosti ili djelomično.

U slučaju nabave robe, na primjer, kupoprodaje nekretnine, predujam se rijetko koristi. Nije preporučljivo prenositi značajniji iznos novca privatnoj osobi, čak i ako postoji račun.

Plaćanje unaprijed dokazuje želju kupca za sklapanjem ugovora. Ako prodavatelj prihvaća gotovinu, potvrđuje svoju namjeru da proda robu. Iznos akontacije se uračunava u plaćanje prema ugovoru.

Napredne značajke

Zauzvrat, predujam nije sigurnosna mjera. Pod predujamom se podrazumijeva novac koji se plaća kao plaćanje prema ugovoru.

Prepoznatljive značajke unaprijed:

• plaćanje je djelomično plaćanje prema ugovoru;
• plaća se predujam za količinu stvarno obavljenog posla (tijekom obavljanja posla);
• ugovor mora sadržavati uvjete za plaćanje predujma;
• u slučaju odbijanja izvršenja transakcije, predujam se vraća u cijelosti (prilikom uplate za robu);
• postupak davanja predujma nije uređen zakonom.

Ako ugovor ne predviđa postupak plaćanja unaprijed, tada prilikom polaganja sredstava morate izdati potvrdu. Preporučljivo je dokument ovjeriti kod javnog bilježnika. U suprotnom, nesavjesni vlasnik može odbiti vratiti sredstva.

Koncept predujma predviđen je i radnim pravom. Zakon o radu ne sadrži preciznu definiciju. Zakon predviđa potrebu obračuna zaposlenih najmanje 2 puta mjesečno. U praksi se predujamom smatra isplata plaće za prvih 15 dana radnog mjeseca.

Razlika između avansa, depozita i plaćanja unaprijed

Prilikom kupnje kuće kupac ima pravo uplatiti akontaciju, akontaciju ili polog. Glavni uvjet je suglasnost vlasnika za prihvaćanje sredstava. Razmotrite razliku između plaćanja.

1. Predujam nije sigurnosni polog. Riječ je o djelomičnom plaćanju objekta nakon sklapanja ugovora. U slučaju odbijanja sklapanja transakcije, sredstva se vraćaju kupcu. Iznos može biti bilo koji, prema nahođenju stranaka. U praksi je iznos plaćanja 20% iznosa ugovora.
2. Plaćanje unaprijed osigurava pravo kupca na primitak robe. Ako uvjeti nisu ispunjeni, kupac može tražiti kamatu za korištenje tuđeg novca. Iznos akontacije može doseći 100% ugovorene cijene.
3. Razlika između depozita je u tome što je usmjeren upravo na osiguranje transakcije. Ako prodavatelj prekrši ugovor, tada se iznos vraća u dvostrukoj veličini. Kupac koji odbije gubi položena sredstva. Iznos nije ograničen, ali rijetko prelazi 5% ugovorene cijene.

Ograničenja u korištenju depozita

Zakon ne predviđa ograničenja u korištenju plaćanja unaprijed i akontacije. Međutim, prilikom polaganja depozita, potrebno je uzeti u obzir sljedeće značajke:

1. Prilikom sklapanja ugovora o prodaji nekretnine, ugovor podliježe državnoj registraciji kod Rosreestra. Dokument stječe pravnu snagu tek nakon registracije. Ako ugovor uključuje zahtjev da se položi depozit, tada se uvjet smatra nevažećim do podnošenja dokumenata za registraciju. Stoga je po raskidu ugovora protuzakonito zahtijevati njihov povrat u dvostrukom iznosu.
2. Prilikom kupnje stana potrebno je proučiti dokumente za nekretninu. Zaključenju ugovora o depozitu moraju biti prisutni svi vlasnici. Ako se sredstva prenesu na jednog od njih, u nedostatku punomoći drugih vlasnika, prijenos depozita smatra se nezakonitim.
3. Ako su vlasnici izvršili preuređenje stana, podaci o obavljenim radovima trebaju biti navedeni u tehničkoj dokumentaciji. Prilikom prijenosa depozita, kupac se mora upoznati s dokumentima.

Prilikom polaganja sredstava prodavatelju, kupac mora biti oprezan. Čak ni pismena registracija neće pomoći povratu sredstava od beskrupuloznog vlasnika. Stoga je preporučljivo uključiti svjedoke i ovjeriti prijenos sredstava kod javnog bilježnika.

Danas za sklapanje ugovora više nije dovoljno samo rukovati se. Zbog toga se u praksi obavljanja raznih transakcija, uključujući i promet nekretninama, sve više koriste polog i predujam. Plaćanje unaprijed i depozit najčešći su načini plaćanja unaprijed za transakciju. Međutim, često ljudi ne vide razliku između depozita i predujma, a to zauzvrat može dovesti do neželjenih posljedica za sudionike transakcije. Kakav ugovor treba sklopiti - o predujmu ili o depozitu? Za razumijevanje potrebno je razumjeti samu pravnu prirodu pojmova "depozit" i "predujam".

Dakle, što je depozit?

Polog je novčani iznos koji jedna strana izdaje drugoj protiv budućih plaćanja u sklopu transakcije kako bi se osiguralo njezino izvršenje i potvrdila ozbiljnost namjera da se transakcija provede. Polog je način osiguranja ispunjenja obveza, t.j. vrijedi posegnuti za pologom kako bi se osiguralo izvršenje ugovora. Pojam depozita definiran je člankom 380. Građanskog zakonika Ruske Federacije (CC RF).

Što je predujam?

Predujam je iznos koji se prenosi prije nego što jedna strana izvrši transakciju drugoj na račun dospjelih plaćanja u okviru transakcije. Svrha plaćanja predujma slična je depozitu - potvrda stvarnosti namjera u transakciji, ali bez osiguranja izvedbe. Građanski zakonik ne sadrži posebne članke o predujmu.

Koja je razlika?

Razlika je u posljedicama prestanka i neispunjenja obveze – sigurnosne funkcije depozita. Ako je transakcija dovršena, tada strane ne primjećuju razliku između akontacije i depozita. Međutim, ako se transakcija ne dogodi u slučaju predujma, jednostavno se vraća. Strana koja je kriva za prekid transakcije ne snosi nikakve sankcije prema predugovoru, osim ako su strane u predugovoru predvidjele neku vrstu kazne. U slučaju da do transakcije nije došlo krivnjom strane koja je uplatila depozit (kupca), polog se gubi i ostaje kod primatelja depozita (prodavatelja). Ako do transakcije nije došlo krivnjom primatelja depozita, iznos depozita se mora vratiti u dvostrukom iznosu, tj. ako je depozit 100 rubalja, tada je primatelj depozita dužan vratiti 200 rubalja. Ovo pravilo sadržano je u članku 381. Građanskog zakonika Ruske Federacije i definira najznačajnije razlike između predujma i depozita. Polog omogućuje stranama da međusobno kontroliraju. Primatelj pologa kontrolira novac, a platitelj odgovornost u vidu kazne u visini depozita. Ovo je sigurnosna funkcija depozita.

Je li moguće uplatiti novac bez sastavljanja dokumenata?

U slučaju prometa nekretninama polog uvijek prelazi te iznose, stoga ugovor o depozitu uvijek mora biti u pisanom obliku. Ova je odredba sadržana u članku 380. Građanskog zakonika Ruske Federacije. To omogućuje strankama da potvrde činjenicu polaganja novca. Ugovor o depozitu može se sastaviti u bilo kojem obliku u obliku ugovora na memorandumu organizacije ili agencije za nekretnine i sl. Najvažnije je da bude ispravno sastavljen i da sadrži iznos depozita i sljedeće podatke: Puno ime. stranaka ili naziv organizacije, njihovo prebivalište ili pravnu adresu, podatke iz putovnice ili podatke o organizaciji, uvjete za ispunjenje obveza, predmet ugovora (objekt nekretnine) s naznakom adrese i druge karakteristike koje čine moguće je točno odrediti predmet, potpise stranaka. Ista pravila vrijede i za ugovor o predujmu. Iako je u slučaju predujma moguće sastaviti jednostranu potvrdu od primatelja predujma.

Sumnje - depozit ili predujam?

Usmeni sporazum o depozitu povlači posljedice predviđene člankom 162. Građanskog zakonika Ruske Federacije, odnosno stranke su lišene prava pozivanja na iskaz svjedoka, ali mogu dati pisani dokaz. Dogovor o primanju pologa ili predujma označava sklapanje ugovora. U slučaju sumnje u svrhu uplaćenih iznosa prema ugovoru, ti se iznosi neće smatrati pologom, već predujamom koji ne obavlja sigurnosnu funkciju, već je dio buduće uplate. Povreda oblika ugovora o depozitu, dok se ne dokaže suprotno, dovodi do istih posljedica.

U praksi trgovaca nekretninama postoji koncept "depozita", međutim, ako se novac uplaćuje agenciji za nekretnine, ovaj termin je prikladniji za akontaciju ili sigurnosni depozit. Jedina funkcija ovog iznosa je potvrda ozbiljnosti namjere izvršenja transakcije, budući da se taj "polog" obično vraća u slučaju neuspjeha transakcije od strane bilo koje strane. Iz tog razloga postoji ozbiljna zbrka u terminima iu profesionalnom okruženju nekretnina. Međutim, ako se zbog takve zabune sastavi dokument u kojem će se iznos zvati polog, a bit će naznačeno da je taj novac isplaćen prodavatelju, to će dovesti do pokretanja pravila o depozitu sa svim posljedicama koje iz toga proizlaze.

Ograničenja primjene depozita

Postoji nekoliko skupina ugovora koji se smatraju sklopljenima od trenutka državne registracije. Takvi ugovori uključuju sve transakcije sa stambenim nekretninama. Ugovori s nestambenim prostorima i zemljišnim česticama smatraju se zaključenim od trenutka kada su potpisani. To stvara situaciju u kojoj uključivanje odredbe o depozitu u sporazum koji stupa na snagu od trenutka državne registracije, te plaćanje iznosa pologa prije državne registracije takvog ugovora neće dovesti do pojave sankcija predviđenih odredbama o depozitu. To je zbog činjenice da se takvi ugovori smatraju sklopljenim od trenutka državne registracije na temelju klauzule 3. Članak 433. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Srećom, u takvim situacijama sudovi imaju tendenciju da priznaju taj iznos unaprijed, a on se i dalje vraća vlasniku, ali ćete u ovoj situaciji morati zaboraviti na dvostruki povrat.

Isto pravilo vrijedi i za ugovore o zakupu koji su sklopljeni na razdoblje duže od godinu dana, budući da ugovori sklopljeni na kraći rok ne podliježu državnoj registraciji. Opća praksa trgovaca nekretninama s takvim iznosima je sastavljanje zasebnog dokumenta o polaganju depozita.

Kako bi se isključila takva situacija, ti se odnosi obično sklapaju u zasebnom ugovoru, na primjer, preliminarnom. Takav sporazum ne podliježe državnoj registraciji i stupa na snagu od trenutka potpisivanja.

Očito, akontacija je neisplativa za kupca, jer ako se transakcija ne izvrši, novac se jednostavno vraća. Kupac je izgubio vrijeme, nije kupio nekretninu i nije dobio kamatu na prodavateljevo korištenje njegovog novca. Neki beskrupulozni prodavači mogu posebno uzeti predujam. Svrha takve operacije može biti beskamatno korištenje tuđih sredstava, na primjer, nekoliko potencijalnih kupaca.

Ugovor o depozitu je najpouzdaniji način za postizanje izvršenja transakcije. Čak i ako transakcija ne uspije zbog krivnje druge strane, osoba koja je prenijela depozit moći će nadoknaditi svoje gubitke. No, iz istog razloga primatelji depozita ne žele preuzeti odgovornost. Ova se proturječnost rješava korištenjem jednostavnog predujma, koji nema sigurnosnu funkciju koja je toliko korisna za platitelja (kupca).

Suvremena praksa gospodarskih transakcija, posebice pri kupnji nekretnina ili velikih pokretnina, uključuje uključivanje u ugovor uvjeta o zalogu ili depozitu. Mnogi su sigurni da su dobro upućeni u te pojmove i poznaju zamršenosti poslovanja s njima, međutim, sve se češće pojavljuju situacije prijevare i obmane građana. Pa kada je isplativije koristiti ovaj ili onaj termin i što se ne vraća - polog ili?

Članak 329. Građanskog zakonika Rusije navodi mjere koje predviđaju, među kojima su zalog i depozit.

Depozit, sukladno čl. 380. Kodeksa u stavku 1. je novčani iznos koji je predkupac doznačio prethodnom prodavatelju kao jamstvo za izvršenje ugovora koji se sklapa.

Kaucija ima za cilj privesti ugovor kraju - strana na koju je polog doznačen ima poticaj za nastavak suradnje, u protivnom treba dati novac kupcu, a za kupca je polog razlog da se ne ometa i pridržavati se svih propisanih točaka dokumenta.

Funkcije depozita

Polog je pristupačniji i jednostavniji alat za obične ljude, koji ne zahtijeva složene tekstove ugovora i posebne uvjete. Poanta je dokazati ozbiljnost njegovih namjera - uostalom, izgubit će ovaj novac ako se predomisli oko dovršetka posla. Ali to nije jedini zadatak depozita.

Ima 3 funkcije:

• osiguranje buduće transakcije - nakon prijenosa depozita, prodavatelj može biti miran i ukloniti predmet iz prodaje, jer depozit daje veliku vjerojatnost da ga kupi ova druga strana
• - ugovor obično sadrži klauzulu u kojoj se navodi da je valjan od trenutka prijenosa depozita, tj. prijenos depozita se doživljava kao sklapanje glavne transakcije
• depozit je prva rata kupca - budući da je mali dio vrijednosti transakcije, depozit ne povećava kupčeve troškove, ali je uključen u njih, na primjer, ako transakcija košta 2.000.000 rubalja, a depozit iznosi 200.000, tada kupac će tada morati platiti dodatnih 1.800.000 rubalja, a ne cijeli iznos transakcije.

Polog je isplativ i praktičan mehanizam za transakcije koje uključuju prodaju skupe i velike robe.

Definicija kolaterala

Zalog je, prema članku 334. Zakona, imovina ili novac koji dužnik prenosi na vjerovnika, a vjerovnik ima pravo raspolagati zalogom po vlastitom nahođenju.

Zalog ima samo jamstvenu funkciju – vjerovnik neće biti na gubitku u slučaju raskida transakcije ili neispunjavanja njezinih uvjeta.

Razlike između zaloga i depozita

Postoji niz razlika između pojmova:

1. . Zalog je jamstvo ne samo u novčanom smislu, već iu obliku bilo koje materijalne i nematerijalne vrijednosti (na primjer, imovinska prava). Polog može biti samo novac.
2. Obrazac posla. Prijenos depozita u skladu s člankom 320. Građanskog zakonika Rusije formalizira se u pisanom obliku kao dio glavnog ugovora ili kao poseban ugovor. Zalog je također nužno pismeno, au nekim slučajevima mora biti ovjeren kod javnog bilježnika. Takvi slučajevi uključuju situacije navedene u zakonodavstvu. Izuzev njih, stranke samostalno odlučuju o ovjeri ugovora kod javnog bilježnika, što je propisano glavnim ugovorom.
3. Veličina. Depozit je mali udio u vrijednosti transakcije, 1/5 ili 1/10. Polog ne može biti veći od iznosa ugovora, jer je u njega uključen, ali mu može biti jednak. Kao zalog može se koristiti svaka imovina do nekretnina čija je vrijednost veća od vrijednosti glavnog ugovora.
4. Kršenje glavnog ugovora. U slučaju zaloga, založni vjerovnik prodaje imovinu koju ima i raspolaže pribavljenim sredstvima na sljedeći način - dio u visini vrijednosti glavnog posla zadržava za sebe, a ostatak vraća zalogodavcu. U slučaju pologa vrijede druga pravila – sve ovisi o tome tko je prekršio dogovor. Ako je nositelj depozita, on vraća iznos kupcu u dvostrukom iznosu. Ako je prekršitelj kupac, tada novac ostaje kod prodavatelja i postaje njegovo vlasništvo bez prava zahtijevati povrat od strane prodavatelja.

Nije potrebno formalizirati prijenos depozita u obliku zasebnog sporazuma, to se može navesti u pismu namjere.

Ni u kojem slučaju ne možete jednostavno prenijeti polog bez pisanog sporazuma - teško će se dokazati da se radi o pologu, sud takav prijenos može smatrati predujamom, a posljedice akontacije se razlikuju od plaćanja akontacije. depozit.

U slučaju zaloga, u praksi se sklapa potpuni ugovor.

Transakcija zaloga je ozbiljnija, jer uključuje veću imovinu ili iznos nego kod prijenosa depozita.

Zašto ovo trebate znati?

Svi koji ne znaju zamršenosti korištenja depozita i kolaterala prilikom sklapanja transakcije. Postoji mnogo načina da se osobi oduzme novac, koristeći za to ugovor o depozitu ili ugovor o zalogu.

Evo nekoliko uobičajenih shema:

1. Prevarant iznajmljuje stan na neko vrijeme - nekoliko mjeseci. Izrađuje kopiju vlasničke potvrde ili izvoda o vlasništvu, izrađuje lažnu punomoć za zastupanje interesa vlasnika i prodaje stan po ugovoru uz prijenos depozita. Potencijalni kupac daje novac prevarantu, a on nestaje. Ovo je mala vrsta prijevare koja je mnogo gora, ako prevarant proda unajmljeni stan, tada će kupac izgubiti veliku količinu novca.
2. Prevarant djeluje od vlasnika - primljeno davno ili u druge svrhe, ili čak lažno. Nakon primitka depozita, takav predstavnik nestaje i ne odgovara na pozive.
3. Ponekad prevaranti koriste metodu povoljne cijene i kratkih rokova. Uvjeravaju kupca da se stan (najčešće u vlasništvu prevaranta) prodaje hitno i po niskoj cijeni, da ga polaže više osoba, a ugovor će se sklopiti s onim koji prije ostalih da polog. Nakon primitka depozita, sklapa se ugovor s nerealno kratkim uvjetima. Kupac ih nema vremena ispuniti i postaje krivac za neuspjeh ugovora, zbog čega, prema zakonu, polog ostaje prevarantu.
4. Popularna shema distribucije za stanovništvo. Dužniku se nudi da transakciju osigura zalogom nekretnine. Stavlja svoj stan/kuću/zemljište pod hipoteku i dobiva kredit manji od vrijednosti nekretnine. Onda se ispostavi da je dužniku dano da potpiše ne ugovor o zalogu, već kupoprodajni ugovor, a on ostaje beskućnik.
5. Tradicionalna prevara s kolateralom je zadobiti povjerenje vlasnika kuće, reći im o svojim potrebama nakon nekog vremena i uvjeriti stanodavca da kući osigura zajam za zajam. Vjerovnik je fiktivna osoba. Nakon transakcije određeno vrijeme se pokazuje ispunjenje obveza od strane stranaka, a zatim dužnik ima nepremostive prepreke, a on . Zajmodavac tuži kako bi dobio svoj novac kroz hipoteku. Pokrenut je ovršni postupak, stan se prodaje na dražbi. Organizator prodaje je u pravilu i paravan, stan se prodaje jeftino. Kao rezultat toga, vlasnik je lišen stambenog prostora, a može i dalje biti dužan vjerovniku.
6. Često vidimo oglase primamljivih ponuda za izdavanje kredita i kredita bez kompliciranih procedura. Zapravo, s takvim prijedlozima treba biti oprezan. Vlasnik kuće prijavljuje se takvoj tvrtki, prima zajam osiguran stanom/kućom/zemljištem, zajmodavci ga uvjeravaju da ne zaključi ugovor o zajmu i zalogu, već ugovor o kupoprodaji, tvrdeći da je ta praksa raširena i da jamči povrat novca investitorima tvrtke.

Za uvjerljivost vjerovnici sklapaju ugovor o otkupu objekta s osobom od povjerenja vlasnika - rođakom ili prijateljem. S istim argumentom vjerovnici ga uvjeravaju da potpiše novac za prodani stan i da vjerovnicima punomoć za upis vlasništva. Tada vlasnik otplaćuje kredit, kako je dogovoreno, ali ne može vratiti nekretninu, budući da nije njen vlasnik. , budući da su svi uvjeti prisutni.

Kako biste se zaštitili od takvih shema i zaštitili svoje voljene od njih, preporuča se sastaviti sporazum ili ugovor uz podršku stručnjaka - odvjetnika ili bilježnika i pokušati se raspitati o drugoj strani i drugim uključenim osobama u transakciji.

Što se ne vraća - polog ili polog?

Ovisno o uvjetima navedenim u ugovoru i predugovoru, kao io tome tko je propustio ispuniti svoje obveze i prouzročio raskid transakcije, polog i polog ne mogu se vratiti.

Polog se ne vraća kupcu ako je prekršio ili raskinuo suradnju prema važećem ugovoru. Na primjer, građanin Ponomarev sklopio je ugovor o najmu banketne dvorane za proslavu vjenčanja na određeni datum i položio depozit - 35.000 rubalja. Nakon nekog vremena vjenčanje se moralo otkazati. Ponomarjov shvaća da nema pravo tražiti novac natrag, budući da je posao prekinut zbog njega.

Da je upravljanje banketnom dvoranom bilo razlog za prekid transakcije, na primjer, zbog požara na navedeni datum, dvorana ne bi bila spremna, tada bi Ponomarev primio ne samo polog, već i njegov dvostruki iznos.

Polog je nepovratan ako zalogodavac ne ispuni svoje obveze iz glavnog ugovora. Primjerice, Ponomarjov je od prijatelja kupio automobil na rate uz obvezu plaćanja 45.000 rubalja mjesečno tijekom 11 mjeseci. U zalog je prodavaču automobila predao svoj stari automobil procijenjene vrijednosti od 190.000 rubalja. Ako Ponomarjov ne ispuni svoje obveze plaćanja mjesečnih iznosa, hipotekarni vjerovnik ima pravo prodati svoj stari automobil i raspodijeliti prihod u svoju korist u iznosu Ponomarjova duga.

A ako je Ponomarjov redovito plaćao novac tijekom cijele godine, stari automobil će mu biti vraćen, a on će također postati punopravni vlasnik novog automobila.

Iz primjera je vidljivo da se zalog koristi u slučajevima kada prodavatelj želi, a polog se koristi kao prvi korak u daljnjoj provedbi transakcije.

Napišite svoje pitanje u donji obrazac

Obično je kod sklapanja velikih transakcija poželjno dobiti jamstva i od prodavatelja i od kupca. Potrebno je položiti određeni iznos kao dodatno osiguranje za ugovorne obveze. I akontacija i polog su oblik plaćanja unaprijed. Treba utvrditi koja je njihova razlika i što je isplativije za prodavača, a što za kupca.

Što je predujam

Predujam je oblik plaćanja koji se vrši prije primitka robe ili ispunjenja određenih uvjeta ugovora. Ne smatra se jamstvom odgovornosti. Obično se mali iznos ugovorne cijene plaća kao predujam pri sklapanju velikih transakcija.

Poželjno je da iznos akontacije ne prelazi 10% ukupne cijene robe ili usluge.

U svakom slučaju, akontacija se vraća uplatitelju u slučaju odbijanja izvršenja operacije. Nije bitno tko je inicirao raskid ugovornih odnosa. Predujam nije naknada za neispravnu transakciju.

Predujam se pribjegava u situacijama kada su se sudionici dogovorili, ali je izvršenje glavnog ugovora potrebno odgoditi neko vrijeme. To može biti zbog nedostupnosti svih dokumenata, ne postoji sav potreban iznos. Kako stranke u transakciji ne bi bile nervozne, plaća se akontacija. Prodavač prestaje nuditi, primjerice, stan drugima. Kupac prikuplja dokumente i iznos koji nedostaje za kupnju.

Što je depozit

Polog je novčani iznos koji jedna od strana u sporazumu daje drugoj kao jamstvo za ispunjenje preuzetih obveza (članak 380. Građanskog zakona Ruske Federacije). U slučaju neuspjeha transakcije, mogući su sljedeći načini rješavanja konfliktnih situacija:

• Ako strana koja je izvršila predujam nije ispunila svoje obveze, novac joj se neće vratiti. Oni se smatraju naknadom za nastale gubitke.
• Pod uvjetom da se ispostavilo da je kriva strana u ugovoru, koja je primila novac, a nije pružila potrebnu uslugu, polog se vraća kupcu u dvostrukoj veličini (članak 381. Građanskog zakona Ruske Federacije).
• Platitelj će moći dobiti natrag puni iznos novca ako se ugovor ne ispuni zbog objektivnih razloga koji su izvan kontrole bilo kojeg od sudionika u transakciji.

Depozit obavlja 3 glavne funkcije:

Polog se obično plaća u situaciji kada je kupac zainteresiran za kupnju određene nekretnine. Stan mu savršeno odgovara: nalazi se u blizini mjesta rada, studija, prebivališta rodbine. Za isti novac nije moguće podići drugu opciju.

Koja je razlika između avansa i depozita

I predujam i depozit su platni promet. Štoviše, predujam se ne smatra jamstvom stvarnog izvršenja ugovora. Predstavlja samo dio iznosa koji se prenosi drugoj strani u transakciji dok se ne ispune uvjeti ugovora. To je njegova svrha plaćanja.

Depozit je složeniji koncept. Osim platne uloge, nosi i jamstvo, potvrđuje suglasnost strana u transakciji.

Razlike između pojmova "depozit" i "predujam" treba razmotriti u određenim područjima.

Tablica: razlike između avansa i depozita

Smjerovi usporedbe	Unaprijed plaćeni trošak	Polog
Spomenuti u zakonu	Ne	Članak 380. Građanskog zakonika Ruske Federacije
Povrat zbog prodavatelja	da (jednom)	da (dvostruka veličina)
Povrat krivnjom kupca	da (jednom)	prema nahođenju prodavatelja (povrat nije potreban.)
Povratak u situaciji više sile	da (jednom)	da (jednom)
Dokumentiranje	Dokumentacija nije potrebna. Obično se navodi u tekstu glavnog ugovora.	Sastavlja se poseban depozitni ugovor ili potvrda. Obavezna ovjera kod javnog bilježnika.
Izvršene funkcije	plaćanje	plaćanje; jamstvo; dokaz.

Uz čvrstu odluku o kupnji određenog stana, kupac je zainteresiran za polog. Ako prodavatelj odbije sklopiti ugovor, kupac neće ostati na računu, već će dobiti dvostruku naknadu.

Ako kupac odluči rezervirati nekretninu za sebe, ali u isto vrijeme nastavi tražiti bolji smještaj, tada se u takvoj situaciji, ako se predugovor poništi, uplaćeni novac vraća natrag.

Ograničenja primjene pologa i akontacije

Nema ograničenja u korištenju predujma.

Za depozit, ograničenja su sljedeća. Njegov dizajn povezan je s nekim značajkama u otuđenju nekretnina. Na primjer, ugovor o prodaji nekretnine smatra se sklopljenim tek nakon njegove državne registracije. Ako uključuje uvjet za polaganje depozita, onda nije valjan dok se dokument ne izda u Rosreestru. Iznos akontacije primljen u takvoj situaciji smatrat će se kao predujam. Stoga se neće primjenjivati ​​kazne za povrat novca. Isto vrijedi i za dugoročne najam.

Važno: kako bi se spriječile takve situacije, potrebno je zaključiti preliminarni ugovor, koji ne mora biti registriran u Rosreestr. Stupa na snagu u trenutku potpisivanja.

Kako pravilno sastaviti dokumente pri kupnji stambene nekretnine

Prilikom prijenosa sredstava drugoj strani u transakciji važno je ispravno sastaviti sve papire. Treba uzeti u obzir neka pravila:

• Ne postoji obvezan zahtjev za sastavljanje posebnog dokumenta za plaćanje unaprijed. Dakle, ako su se stranke dogovorile o pologu, ali nisu sastavile nikakav dokument, s pravne točke gledišta, predmetni će se novčani iznos smatrati predujamom;
• još jedna važna točka je obvezna ovjera ugovora o depozitu;
• Ovo pitanje treba uzeti u obzir pri određivanju iznosa unaprijed otplate. Potrebno je da unesena vrijednost, s jedne strane, bude opipljiva, a s druge strane ograniči moguću prijevaru. Standardni iznos je 5-10% veličine transakcije koja se sklapa.

Važno: zakonodavstvo definira ograničenje za iznos depozita kod proračunske organizacije. U ovom slučaju ne može prijeći 20%.

unaprijed dogovor

U praksi je prilično rijetko sklapanje posebnog predugovora. Obično je uvjet plaćanja unaprijed uključen u glavni ili predugovor, koji označava novčani iznos i rok za njegovo plaćanje.

Prilikom izdavanja posebnog dokumenta za predujam u njega se moraju unijeti sljedeće stavke:

• Ugovor uključuje podatke o sudionicima glavnog ugovora.
• Navedeni su podaci o predmetu transakcije, sastavljen je detaljan opis. Trebali biste unijeti podatke o ukupnom trošku transakcije.
• Iznos uplaćenog predujma je fiksan. Obično se izračunava kao postotak ukupne cijene transakcije. Naznačen je preostali iznos i vrijeme njegove uplate.
• Datum dospijeća predujma mora biti zabilježen.
• Određuje se način prijenosa sredstava. Moguće je nekoliko opcija. Ako se odlučite za bezgotovinski oblik plaćanja, tada trebate unijeti podatke banke preko koje će se izvršiti. Prilikom primanja predujma u gotovini potrebno je izdati potvrdu o prijenosu novca. To treba učiniti pred svjedocima. Novčanice se moraju brojati. Moguće je otvoriti bankovnu ćeliju.
• Propisane su očekivane posljedice neuspjeha transakcije. Sankcije su naznačene za svaku od strana u slučaju kršenja uvjeta ugovora.

Obično se velika količina novca koristi kao predujam.

Ugovor o depozitu

Depozitni dokument nema strogo propisani obrazac. Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, glavni zahtjev koji mu se postavlja je priprema u pisanom obliku. Ovaj se dokument smatra preliminarnim i trebao bi sadržavati određene odjeljke:

• Naslov dokumenta je obavezan. Trebao bi sadržavati riječ "depozit". To može biti "Ugovor o depozitu" ili "Ugovor o depozitu".
• Dokument sadrži osnovne podatke o kupcu i prodavatelju. Potrebno je navesti puno ime, podatke o putovnici, datum rođenja i mjesto prebivališta pojedinca. Ako je sudionik u transakciji pravna osoba, tada se u ugovor unose podaci o organizaciji: naziv, TIN, pravna adresa i osoba ovlaštena za sklapanje ugovora.
• Naznačeni su svi podaci o predmetu transakcije. Ako se radi o stanu koji se kupuje, slijedi njegov potpuni opis: adresa, lokacija u kući i na katu, ukupna i stambena površina, broj soba i njihova snimka.
• Vrijednost položenog iznosa je fiksna. Svakako to napišite.
• Određuju se rokovi za ispunjenje obveza od strane obje strane u transakciji. Bolje je ako se u istom dokumentu uzmu u obzir sve moguće posljedice ako se prekrše uvjeti glavnog ugovora. Time ćete izbjeći ozbiljne sukobe.
• Potrebno je unijeti mjesto sastavljanja i datum izdavanja dokumenta.
• Dokument ovjeravaju strane u transakciji.

Ako su svjedoci prisutni tijekom pripreme ugovora o depozitu i prijenosa novca, to će povećati težinu dokumenta

Kako izbjeći prijevaru pri kupnji stana

Obično se postavlja pitanje plaćanja predujma prilikom obavljanja transakcija čija je cijena prilično visoka. Prijenos novčanog iznosa kao predujam ili depozit nosi određene rizike koji su povezani s mogućnošću prijevare pri pružanju proizvoda ili usluge.

Jedna od shema prevaranta je primanje depozita i ometanje transakcije. Ugovorom se utvrđuju uvjeti za povrat sredstava u slučaju kršenja obveza. Tada prodavač odgađa rješavanje problema. Kupac propusti period kada je moguć povrat depozita. Nakon njegovog završetka, prodavatelj odbija sklopiti glavni ugovor. Kao rezultat toga, kupac gubi svoj novac.

Kako bi se smanjio rizik od prevare, prijenos predujma ili depozita treba biti dokumentiran

Moguće je da prodavatelj primi polog od više osoba odjednom. S jednim od njih se zapravo sklapa ugovor, a nekretnina prelazi na kupca. Nadalje, prevarant nestaje, a prevareni kupci nastavljaju parnicu s novim vlasnikom nekretnine. Taj se rizik može značajno smanjiti dokumentiranjem.

Ali ne uvijek vas ugovor o depozitu može spasiti od prevaranata. Prilikom plaćanja avansa i sastavljanja relevantnog dokumenta, kupac otkriva nečistoću transakcije. U takvoj situaciji on je inicijator njezina prekida, te stoga ne dobiva natrag iznos koji je uložio.

Akontacija izdana na duže razdoblje, iako kasnije vraćena, je davanje beskamatne pozajmice prevarantima.

Postoje određena pravila kojih se morate pridržavati kako biste izbjegli nasjedanje na prevare:

• Uvijek dokumentirajte prijenos sredstava.
• Platite mali iznos kao depozit ili akontaciju. Prilikom nagovaranja prodavatelja na veću uplatu, takvu transakciju treba odustati.
• Obavezno se upoznajte s uvjetima pod kojima će izvršena uplata biti izgubljena. Po ovom pitanju je bolje konzultirati se s odvjetnikom.

Nedvosmislen odgovor na pitanje je li bolji avans ili polog ne može se dobiti. Polog je prilika za dobivanje jamstva prilikom obavljanja transakcije. Predujam - unaprijed uplaćena avansna uplata za uslugu ili proizvod koji će biti naknadno primljen ili izvršen. U svakoj situaciji trebate odvagnuti prednosti i nedostatke. Ako ne možete sami donijeti odluku, trebate potražiti pravni savjet.

Polog je jedan od načina osiguranja ispunjenja obveza iz nadolazeće transakcije, uz predujam, zalog, jamstvo i još neke druge alate.

Što uključuje postupak njegovog uvođenja i koje su njegove značajke, analizirat ćemo u ovom članku.

Definicija, glavne funkcije

Detaljna definicija sadržana je u čl. 380 Građanskog zakona Ruske Federacije, kaže se da se radi o određenom novčanom iznosu koji je jedan od sudionika u ugovornoj obvezi uplatio u korist drugog na račun predstojećih plaćanja prema ovom sporazumu.

Kaucija je također potvrda potpisivanja ugovora i njegovog stupanja na snagu uz sve propisane obveze. Njegova je glavna funkcija služiti kao jamac za ispunjenje svih točaka sporazuma prema kojima je primljen.

Kada se koristi?

Polog se može primiti samo nakon sklapanja ugovora koji predviđa obveze obiju strana, a jedan od njih mora drugome platiti određenu svotu novca. Najčešći primjer takvih ugovora su poslovi kupoprodaje nekretnina.

Ovaj iznos je izborni dio procesa potpisivanja ugovora ako sudionici u potpunosti vjeruju jedni drugima.

Međutim, gotovo svaka veća transakcija između građana Ruske Federacije sklapa se s njegovim uvođenjem, budući da svaka od strana želi imati jamstva koja imaju pravnu snagu, a ne samo usmena obećanja.

Primjerice, prilikom prodaje kuće prodavatelj će vjerojatno htjeti sklopiti ovaj ugovor kako bi bio siguran da kupac namjerava kupiti njegovu nekretninu. Kupac će također zahtijevati jamstva tako da tijekom pripreme transakcije prodavatelj ne pronađe isplativiju opciju.

Postoji nekoliko vrsta transakcija koje se gotovo uvijek izvode s depozitom:

• Ako kupac nema pri ruci cjelokupni iznos novca, u tom slučaju položena sredstva će prodavatelju biti jamstvo da će druga strana u transakciji pronaći potrebna sredstva u roku navedenom u ugovoru.
• Nepotpun paket dokumenata za objekt koji vlasnik prodaje. Kaucija će se uplatiti za vrijeme dogovoreno između strana i potrebno za izradu svih potrebnih dokumenata.
• Postojeći teret na predmetu transakcije. Na primjer, za osiguranje bankovnog kredita. Polog će poslužiti kao taman iznos za uklanjanje tereta. Ali bolje je da kupac igra na sigurno i zatraži od prodavatelja dokument koji potvrđuje činjenicu da je taj iznos dovoljan za postupak povlačenja nekretnine od jamčevine. Idealna opcija bila bi istovremeno potpisivanje ugovora o depozitu i otklanjanju tereta, na primjer, prijevremena otplata kredita. Tako će se kupac zaštititi od neugodnih okolnosti kada se iznos potroši, a objekt je i dalje u zalogu.
• Privremena odsutnost jednog od sudionika u transakciji. Razlozi mogu biti različiti - od hitnog poslovnog putovanja do banalnog odmora u odmaralištu. U tom će slučaju položena sredstva služiti kao jamstvo da će se transakcija dogoditi kada se odlazeći sudionik vrati.

Koja je razlika između depozita i predujma?

U Građanskom zakoniku Ruske Federacije ne postoji točna definicija predujma. Ali odnosi o plaćanju predujma za robu ili usluge regulirani su zakonom. Dakle, unaprijed plaćeni djelomični ili puni iznos cijene predmeta koji se prodaje nije ništa drugo do plaćanje unaprijed. Glavna razlika između akontacije i depozita je ta prva ne obvezuje stranke u transakciji da ispune svoje obveze iz ugovora. Svaka strana ima pravo odustati od transakcije, avans će biti u potpunosti vraćen.

Pitanje povrata depozita rješava se na sasvim drugačiji način. Iznos je nepovratan ako transakcija ne uspije krivnjom onoga tko ju je napravio. Predujam ima samo jednu funkciju – plaćanje. Polog, osim plaćanja, obavlja još dvije važne funkcije - sigurnosnu i ovjeravajuću.

Više o ovim konceptima možete saznati iz sljedećeg videa:

Po čemu se razlikuje od zaloga?

Najčešći primjer kolaterala je hipotekarni kredit. Nemojte miješati depozit i depozit, to su potpuno različiti pojmovi.

U slučaju neispunjenja ugovornih obveza od strane jedne strane, drugoj strani u transakciji nadoknađuje se sva ugovorena plaćanja na teret vrijednosti založene imovine. Najčešća upotreba kolaterala prilikom sklapanja ugovora o kreditu.

Proces registracije

Ugovor o depozitu se sklapa kao potvrda, potrebno u pisanom obliku. Takav dokument nije potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika, ali se preporuča sklopiti sporazum u prisutnosti dva svjedoka: oni moraju potpisati. Međutim, uz ovjeru kod javnog bilježnika, postupak naplate iznosa u slučaju kršenja uvjeta ugovora uvelike je pojednostavljen. Sudski nalog će biti dovoljan, nema potrebe za dugotrajnim parničnim postupkom.

Prilikom sastavljanja ovog dokumenta neophodno je naznačiti da se upravo radi o „depozitu“, upotreba drugih riječi – „predujam“, „zalog“ – je neprihvatljiva, jer će povlačiti za sobom neispravnost takvog sporazuma i, kao rezultat, njegova nevaljanost.

Ugovor mora navesti:

• Objekt za koji se uplaćuje polog. Trebamo što više informacija. Na primjer, za stan je naznačena točna adresa, broj soba, površina, stanje, pa čak i prisutnost ili odsutnost namještaja.
• Ime sudionika u transakciji.
• njihove podatke o putovnici.
• Iznos položenog iznosa.
• Rokovi za ispunjenje svih obveza iz ugovora.
• Potpisi stranaka.
• Potpisi svjedoka (ako ih ima).
• Datum pripreme.

Posljedice neispunjenja obveza

Depozit je vrlo učinkovit način za osiguranje transakcija. Potiče obje strane da striktno ispune obveze predviđene ugovorom u cijelosti iu određenom roku.

Ako transakcija ne uspije krivnjom onoga koji uplati iznos, tada mu uplaćeni novac neće biti vraćen. Za sudionika koji je dobio sredstva, zakon je još stroži: u slučaju neispunjavanja obveza postaje obvezan platiti dvostruko veći iznos novca.

Takve radnje predviđene su Građanskim zakonikom Ruske Federacije, stoga uopće nije potrebno propisivati ​​te kazne u sporazumu.

U slučaju da strane odluče međusobno odbiti ispuniti svoje obveze, iznos depozita se jednostavno vraća, ugovor se raskida, ne predviđaju se kazne i kazne. Odluku o povratu može donijeti sud ako neizvršenje obveza nije ovisilo o strani koja ih je prekršila, već je postojala viša sila.

Polog je vrlo snažno jamstvo za osiguranje usklađenosti sa svim uvjetima ugovora. Radnje u vezi s njegovim polaganjem i primanjem regulirane su zakonom. Ako dogovor ne zahtijeva tako stroge sigurnosne mjere, dovoljan će biti dogovor unaprijed. U takvom dokumentu moguće je u posebnom stavku propisati novčane kazne i kazne za slučajeve odbijanja transakcije ili kašnjenja u rokovima koji će odgovarati objema stranama.