Икономическа същност и основни форми на ипотечното кредитиране. Същност на понятието и класификация на ипотечното кредитиране

Ипотеката (залог на недвижимо имущество като средство за осигуряване изпълнението на различни граждански задължения) традиционно служи в страните с развита пазарна икономика като един от най-важните фактори за стабилизиране на гражданския оборот, ефективен инструмент за поддържане на финансовата и платежната дисциплина в подходящо ниво и надежден гарант за правата и законните интереси на кредиторите.

Ипотеката има два компонента в своето съдържание - икономически и правен.

От икономическа гледна точка ипотеката е пазарен инструмент за оборот на права на собственост върху недвижими имоти в случаите, когато други форми на отчуждаване (покупко-продажба, замяна) са юридически и търговски непрактични и ви позволява да привлечете допълнителни финансови ресурси за изпълнение на различни проекти.

От правна гледна точка ипотеката е залог на недвижим имот с цел получаване на ипотечен кредит, когато имотът остава в ръцете на длъжника.

Ипотечният кредит е заем (заем), предоставен за закупуване на недвижим имот, обезпечен с този недвижим имот като обезпечение на задължение. Правата на вземане по кредита могат да бъдат удостоверени и прехвърлени чрез ипотека - поименна ценна книга от типа на заповед.

Разглеждайки ипотеката като икономическа категория, трябва да се подчертае, че тя се състои от три термина и същевременно изразява:

Имуществени отношения;

Кредитни отношения;

Финансови отношения.

Отношенията на собственост се изразяват в прехвърляне на право на собственост и собственост, но не и право на владение, до приключване на плащанията по дълга или изпълнение на задълженията при отказ за плащане. Ипотеката стимулира оборота и преразпределението на недвижимите имоти, осигурявайки реализирането на правата на собственост върху обекти, когато други форми на отчуждаване са неподходящи в тези конкретни случаи.

Кредитните отношения се изразяват в предоставяне на ипотечни кредити, обезпечени с недвижими имоти. Залогът на недвижими имоти действа като инструмент за привличане на необходимите финансови ресурси за развитието на производството. В същото време характеристиките на ипотечните кредити са следните:

1. Задължителна охрана.

2. Продължителността на заема.

3. Целеви характер.

4. Ипотечният кредит е сравнително нискорискова банкова операция.

5. Нотариална заверка и държавна регистрация.

Финансовите отношения се изразяват в рефинансиране на ипотечни кредити, включително и ипотека, която удостоверява правото на ипотекарния кредитор върху недвижим имот и е обезпечение с всички присъщи характеристики - изолация на правата на собственост, документация и прехвърляемост. Финансовите отношения, основани на ценна книга, създават многостепенен фиктивен капитал, така че когато собственикът на обект на недвижим имот издава първични, вторични ипотеки, деривативни ипотечни ценни книжа, има увеличение на оборотния капитал или размера на фиктивния капитал.

Системата за ипотечно кредитиране е система от отношения по отношение на формирането на първични и вторични пазари на ипотечни заеми и взаимоотношения с пазарите на недвижими имоти, застраховки и ипотечни ценни книжа, които възникват от активното взаимодействие на субекти, работещи на ипотечния пазар.

Системата за ипотечно кредитиране трябва да се състои от следните сегменти:

Пазар на недвижими имоти, който има необходимите характеристики за участие в ипотечното кредитиране;

Първичният пазар на ипотечни кредити, обхващащ цялата съвкупност от дейности на кредитори и длъжници, които встъпват в съответни задължения помежду си, при които длъжникът (залогодателят) предоставя, а кредиторът (залогодателят) приема недвижими имоти като залог;

Вторичният пазар на ипотечни кредити, който осигурява прехвърляне на права върху ипотеки и ипотечни кредити (продажба на вече издадени ипотечни кредити), както и реинвестиране на вече издадени ипотечни кредити. Вторичният пазар е връзка между кредиторите на първичния ипотечен пазар и инвеститорите на пазара на ипотечни ценни книжа, като осигурява натрупването на средства на инвеститорите и насочва финансовите потоци към ипотечни заеми;

Пазарът на ипотечни ценни книжа, който осигурява трансформирането на персонифицирани права по кредитни задължения и ипотечни договори (ипотечни облигации) в безлични ценни книжа, генериращи доход (облигации), и тяхното пласиране сред дългосрочни инвеститори. С други думи, на пазара на ипотечни ценни книжа физически и юридически лица придобиват, натрупват и пласират предлагани от посредници ипотечни ценни книжа с цел получаване на доход от тях;

Застрахователният пазар, който осигурява рисково застраховане в системата на ипотечното кредитиране.

Участници в ипотечното кредитно правоотношение:

1. Кредитополучатели - лица, които са сключили договори за заем с банки (кредитни организации), съгласно условията на които средствата, получени под формата на заем, се използват за закупуване на жилище. Изпълнението на такива договори е обезпечено с ипотеката на придобитото жилище. Максималният размер на кредита за всеки кредитополучател се определя въз основа на оценка на неговата платежоспособност и предоставената гаранция за връщане на кредита, както и като се вземе предвид неговата надеждност и остатъка от задълженията по получени преди това кредити;

2. Продавачи на жилища - физически и юридически лица, извършващи продажба на свои или собственост на други физически или юридически лица и продавани от тяхно име недвижими имоти, вкл. строителни организации;

3. Кредитори – основните кредитори, разбира се, са банките, които могат да бъдат специализирани (ипотечни) или универсални. Други юридически лица, които предоставят целеви дългосрочни заеми на граждани за закупуване на жилище, също могат да действат като кредитори;

Таблица 1. Правна рамка за регулиране на банковата дейност.

Име	Съдържание
Състав на банковата система
Кредитна организация	Юридическо лице, което, за да реализира печалба като основна цел на своята дейност, въз основа на специално разрешение (лиценз) на Централната банка на Руската федерация има право да извършва банкови операции, предвидени от Федерален закон „За банките и банковата дейност“. Кредитната организация се формира на базата на всяка форма на собственост като стопански субект
банка	Кредитна институция, която има изключителното право да извършва съвкупно следните банкови операции: привличане на средства от физически и юридически лица в депозити, поставяне на тези средства от свое име и за своя сметка при условията на плащане, погасяване, спешност, откриване и водене на сметки на физически и юридически лица
Небанкова кредитна организация	Кредитна институция, която има право да извършва определени банкови дейности, предвидени от Федералния закон. Допустимите комбинации от банкови операции за небанкови кредитни институции се определят от Банката на Русия
чужда банка	Банка, призната за такава съгласно законите на чужда държава, на чиято територия е регистрирана

4. Оператори на вторичния пазар на ипотечни кредити (агенции за жилищно ипотечно кредитиране) - специализирани организации, които рефинансират кредитори, които издават дългосрочни ипотечни кредити. Операторите на вторичния пазар, в допълнение към рефинансирането на кредиторите, издават ценни книжа, обезпечени с ипотека, набират средства от инвеститори в областта на жилищното кредитиране и подпомагат кредиторите да прилагат рационална политика на ипотечно кредитиране. Ако агенциите изкупуват ипотеки от кредитори, тяхната дейност не изисква лиценз от Банката на Русия. Ако агенциите работят с ипотечни вземания, те трябва да бъдат лицензирани като небанкова кредитна институция;

5. Органи за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, които регистрират сделки за покупко-продажба на жилищни помещения, формализират прехвърлянето на собствеността на нов собственик, регистрират ипотечни договори и ипотечни права, съхраняват и предоставят информация за права на собственост и тежести върху жилищни ипотечни помещения;

6. Застрахователни компании, извършващи застраховки на ипотекирани жилища, лични застраховки на кредитополучатели и застраховки гражданска отговорност на участниците на ипотечния пазар;

7. Оценители - юридически и физически лица, имащи право на професионална оценка на недвижими имоти, чиято дейност се регулира от Федералния закон "За оценъчната дейност в Руската федерация". Дейността на професионалните оценители е лицензирана, като органът, издал лиценза, трябва да упражнява контрол по спазването на закона от оценителите.

При ипотечното кредитиране, при спор за стойността на предмета на ипотека, оценката е задължителна.

Оценителската дейност е една от малкото дейности, за които е предвидена задължителна застраховка Гражданска отговорност на оценителите. По-специално, оценителят няма право да извършва оценителска дейност без сключване на застрахователен договор. Застрахователното събитие ще бъде причиняването на загуби на трети лица във връзка с извършването на дейността на оценителя, установено с влязло в сила решение на арбитража или арбитражния съд.

8. Компания за недвижими имоти - професионален посредник на пазара на недвижими имоти, предоставящ услуги по намиране на обекти, изготвяне на договори и подготовка на пакет от документи, необходими за представяне в банката. Дейността с недвижими имоти е лицензирана. По-специално това се споменава в Закона за лицензиране на определени видове дейности. Освен държавните органи, упражняващи контрол върху дейността на фирмите за недвижими имоти, той се упражнява и от обществени организации. Сред тях е Руската гилдия на брокерите.

Недвижимото имущество, действащо като стока от специален вид, има определена парична стойност. Обикновено тази оценка се формира спонтанно, под влияние на субективни фактори (предимно под влияние на търсенето и предлагането). В същото време при оценката на всеки недвижим имот има определени обективни фактори, които страните трябва да вземат предвид при сключването на конкретен договор.

На ипотечния пазар работят редица професионални участници. В същото време само висококвалифицирани специалисти, използващи съвременни концепции за финансово управление, производствени дейности и ресурси на предприятието, могат успешно да адаптират съвременните техники за управление към съществуващите икономически условия. Световният опит показва, че съществен опорен елемент на ипотечното кредитиране е дейността на кредитните институции, в частност търговските банки, които са един от най-важните субекти на пазара на ипотечното кредитиране.

Още по темата 1.1. Понятието и същността на ипотеките и ипотечните кредити:

1. Понятие и особености на заповедното производство; основание за издаване на съдебна заповед; понятието и същността на съдебната поръчка; етапи на производство на поръчка
2. Понятие и същност на изпълнителното производство; участници в изпълнителното производство; общи правила на изпълнителното производство; реда за провеждане на изпълнителното производство; защита на правата на взискателя, длъжника и други лица при извършване на изпълнителни действия
3. ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕТО И СЪЩНОСТТА НА ПРАВНИЯ МЕХАНИЗЪМ ЗА ПОВИШАВАНЕ НА ЕФЕКТИВНОСТТА НА ДЕЙНОСТИТЕ НА ЧЛЕНОВЕТЕ НА УПРАВИТЕЛНИТЕ ОРГАНИ НА ИКОНОМИЧЕСКИ КОМПАНИИ.
4. § 1. Понятието и същността на средствата и методите за защита на частното право
5. ПОНЯТИЕТО И СЪЩНОСТТА НА „ПЕНЕТРИРАЩАТА ОТГОВОРНОСТ“ В ПРАВНИТЕ РЕДКИ ОТ КОНТИНЕНТАЛЕН ЕВРОПЕЙСКИ И АНГЛО-АМЕРИКАНСКИ ТИП
6. ПОНЯТИЕТО И СЪЩНОСТТА НА „ПЕНЕТРАЦИЯТА ОТГОВОРНОСТ“ В РУСКОТО КОРПОРАТИВНО ПРАВО
7. § 1. Понятие и същност на правосъдието в наказателния процес
8. § 1.1 Концепцията и същността на информационната подкрепа за паспортните и визови дейности на Министерството на вътрешните работи на Русия в областта на миграцията

- Авторско право - Адвокатура - Административно право - Административен процес - Антимонополно и конкурентно право - Арбитражен (стопански) процес - Одит - Банкова система - Банково право - Бизнес - Счетоводство - Вещно право - Държавно право и управление - Гражданско право и процес - Парично обращение, финанси и кредит - Пари - Дипломатическо и консулско право -

Но кредитирането е невъзможно без сериозна сигурност на интересите на кредитора. Еволюцията на кредитното развитие показа това най-добрите интереси на кредитораможе да бъде обезпечени чрез използване на обезпечение с недвижими имоти, защото:

• недвижимите имоти са сравнително малко изложени на риск от унищожаване или внезапно изчезване;
• стойността на недвижимите имоти има тенденция да се увеличава постоянно;
• Високата цена на недвижимите имоти и рискът от загубата им са мощен стимул, който насърчава длъжника да изпълнява задълженията си към кредитора точно и своевременно.

Един от инструментите за защита на интересите на кредиторите чрез използването на залога на недвижими имоти беше ипотеката.

Ипотека – понятие и същност

Терминът "ипотека" в правното обращение обикновено обхваща две понятия:

Ипотеката като правоотношениее залог на недвижими имоти (земя, дълготрайни активи, сгради, жилища) с цел получаване на кредит.

Ипотека като обезпечение- предполага: дългов инструмент, удостоверяващ правата на заложния кредитор върху недвижим имот.

Ипотечно кредитиране- това е кредитиране, обезпечено с недвижими имоти, т.е. кредитиране, използващо ипотека като гаранция за изплащане на кредитни средства.

Ако заемът не бъде върнат, кредиторът става собственик на имота. По този начин ипотеката е специална форма на обезпечение за заем.

Характеристики на ипотечното кредитиране:

• ипотеката е залог на имущество;

• дългосрочен характер на ипотечния кредит (20 - 30 години);
• заложеното имущество за периода на ипотеката остава по правило при длъжника;
• Може да се залага само имущество, което принадлежи на залогодателя на правото на собственост или на правото на стопанско управление;
• правното основание за ипотечно кредитиране е правото на залог, въз основа на което се изготвя договор за ипотека и се извършва продажба на имущество, прехвърлено на кредитора;
• развитието на ипотечното кредитиране предполага наличието на развита институция за оценката му;
• Ипотечното кредитиране се извършва по правило от специализирани ипотечни банки.

Участници в системата за ипотечно кредитиране:

• Залогодател – физически. или юридическо лице, предоставило недвижим имот като обезпечение за обезпечаване на дълга си.
• Ипотекарният кредитор (ипотечен кредитор) е юридическо лице, което издава заеми, обезпечени с недвижими имоти.

Правно основание за ипотечно кредитиране в Русия:

1. Федерален закон на Руската федерация „За ипотека (залог на недвижими имоти)“ от 16 юли 1998 г.;
2. Федерален закон на Руската федерация "За оценъчните дейности в Руската федерация" от 29.07.98 г.

Ипотеката подлежи на държавна регистрация от институциите на правосъдието в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти.

Ипотеки и банки

Ипотечни банки -специализирани банки, предоставящи дългосрочно кредитиране, обезпечено с недвижими имоти.

Предимства на ипотечното кредитиране за банките:

• сравнително нисък риск при издаване на заеми, тъй като те са обезпечени с недвижими имоти;
• дългосрочното кредитиране освобождава банките от частни преговори с клиентите;
• ипотечните кредити осигуряват на банката доста стабилна клиентела;
• ипотечните кредити могат да се търгуват активно на вторичния пазар, което позволява на банката да диверсифицира своя риск чрез продажба на ипотеката след отпускане на кредита.

Недостатъци на ипотечното кредитиране за банките:

• необходимостта от поддържане на тесни професионални специалисти в персонала - оценители на недвижими имоти, които са представени като обезпечение, което увеличава разходите на банката;
• дългосрочно отклоняване на средства;
• дългият срок, за който се отпуска кредит, е голяма заплаха за бъдещите печалби на банката, тъй като е много трудно да се предвиди динамиката на пазарните лихвени проценти за десетилетия напред.

Механизъм за ипотечно кредитиране

Ипотеката е заем, обезпечен с недвижим имот.

Основните документи за получаване на заем, които определят отношенията между заемодателя и заемополучателя, са договор за заем и договор за залог.

Договор за заемопределя целта за получаване на заем, срока и размера на заема, процедурата за издаване и погасяване на заем, инструменти за заем (лихвен процент, условия и честота на промяната му), условия за застраховане на заема, метод и форма на проверка на сигурността и предназначение на заема, санкции за злоупотреба и ненавременно погасяване на заеми, размер и процедура за плащане на глоби, процедура за прекратяване на договора, допълнителни условия по споразумение на заемодателя и заемополучателя.

Договор за ипотекаопределя формата, размера и реда за обезпечение на кредита.

Ипотечен депозит

Развитието на ипотечните кредити предполага наличието на специфични видове ценни книжа - ипотечни и ипотечни облигации.

Ипотека— това е правен документ за залог (залог) на недвижим имот, който удостоверява връщането на обекта за обезпечаване на задължения по заем.

Обект на обезпечение е недвижимо имущество, което служи за обезпечение на задълженията на кредитополучателя. Обектът на кредитирането е конкретна цел. за които се отпуска заемът.

По този начин са възможни различни комбинации от обекта на обезпечение и обекта на кредитиране. Например: заем за строителство на жилище, обезпечен с парцел.

Механизъм за ипотечно кредитиранесе различава съществено от механизма на формиране на кредитни ресурси в търговската банка. В развитите страни банката генерира средства основно за отпускане на кредит чрез продажба на облигациии собствен капитал.

Ипотечни листове -това са дългосрочни обезпечителни задължения на банката, предоставящи надеждни (или съвкупни) ипотечни кредити, по които се плаща фиксирана лихва.

Ипотечните облигации се продават от ипотечните банки на вторичния пазар на инвеститори - други кредитни институции (в някои страни - на всеки инвеститор).

Вторичният пазар е процесът на покупка и продажба на ипотечни ценни книжа, емитирани на първичния пазар. Да предостави на първичните заемодатели възможност да продадат основната ипотека и да предоставят друг заем върху доходите, получени на същия пазар - това е основната задача на ипотечния капитал.

Инвестициите в ипотечни облигации се считат за надеждна инвестиция на капитал, тъй като освен стабилен лихвен доход, инвеститорът е гарантиран срещу риск чрез ипотека. Разбира се, пазарната стойност на заложеното имущество може да падне с времето, но тук банките могат да предложат различни опции за хеджиране (намаляване на риска) при реализиране на ипотеки.

След като е продал ипотеки, заемодателят използва приходите за предоставяне на нови ипотечни заеми.

Изплащане на ипотечен кредитсвързани със срока и лихвите по реализируеми ипотеки. Ако валидността на ипотеките е 10 години, а фиксираният лихвен процент е 6,5%, тогава заемът трябва да бъде издаден при лихва от най-малко 7% годишно, за да покрие разходите за издаване на ипотеки и плащане на лихва на инвеститорите. Промяна в процентния процент, в зависимост от пазарните условия, ще настъпи след 10 години, ако срокът на ипотеката е по-дълъг. Погасяването се извършва на вноски, като интервалът (месец, тримесечие, шест месеца, годишно) се определя от договора за заем.

Схема за ипотечен кредит

Динамика на салдото по кредита

Ролята на ипотеките в икономиката

Ипотечното кредитиране е съществен елемент. Отразявайки моделите на развитие на световната банкова индустрия, това е един от приоритетните инструменти за развитие.

Ипотеки и кризи

Световният опит показва, че ипотечното кредитиране е допринесло за съживяване, възстановяване, преодоляване на безработицата и в крайна сметка, излизане от кризатаСъединени американски щати - през 30-те години, Канада и Германия - през 40-50-те години, Аржентина и Чили - през 70-те-80-те години, както и ускоряването на икономическите реформи в редица страни. Определени надежди се възлагат на ипотечните кредити като инструмент за решаване на жилищния проблем и в Русия.

Ипотеката и реалният сектор на икономиката

Развитието на ипотечния бизнес оказва положително влияние върху функционирането на индустрията, строителството, селското стопанство и др. Както показва световната практика, разпространението на ипотечното кредитиране като ефективен начин за финансиране на капиталови инвестицииможе да допринесе за преодоляване на инвестиционната криза.

Ипотека и банкова система

Ипотечното кредитиране е от голямо значение пряко за развитие на банковата системадържави. Ипотеката е най-важният инструмент, който гарантира изплащането на кредита. Институцията за ипотечно кредитиране, работеща в рамките на системата за ипотечно кредитиране, е относително стабилен и печеливш икономически субект. Следователно, колкото повече такива кредитни институции са в банковата система, толкова по-стабилна и ефективна е нейната дейност в икономическата система на страната като цяло.

Ипотека и социално подпомагане

Ипотечно кредитиране, отклоняване на средства от текущия оборот във вътрешни спестявания, до известна степен допринася за намаляванетоинфлация.

В съвременните условия значението на ипотеките за. Жилищно ипотечно кредитиранедопринася за предоставянето на гражданите на достъпна частна жилищна собственост, като е мощен фактор в класата на обществото.

Уместността на жилищния ипотечен кредит се дължи на факта, че използването му ви позволява да разрешите противоречия:

• между високите цени на недвижимите имоти и текущите доходи на населението;
• между спестяванията на пари в една група икономически субекти и необходимостта от използването им в друга.

Отсъствието у нас в продължение на 70 години на институцията за недвижими имоти и институцията на ипотеката доведе до негативни последици - до голяма степен е загубен опитът в организирането на ипотечното кредитиране както на ниво кредитна институция, така и на ниво държава. като цяло.

Ако по-рано единственият начин за подобряване на условията на живот беше получаването на обществено жилище, днес този проблем се решава главно от гражданите чрез закупуване или изграждане на жилище за сметка на собствените им спестявания. Ограниченият бюджетен ресурс насочи вниманието на държавата към решаване на жилищните проблеми само на определени групи от населението. Повечето от тях обаче в момента не могат да подобрят условията си на живот поради липса на необходимите спестявания.

Създаване на система за ипотечно кредитиранеще направи покупката на жилище достъпна за основната част от населението; ще осигури връзката между паричните ресурси на населението, банките, финансовите, строителните фирми и предприятията от строителната индустрия, насочвайки финансовите ресурси към реалния сектор на икономиката.

Инфраструктура за ипотечно кредитиране

Ефективното функциониране на системата от институции за ипотечно кредитиране е невъзможно без наличието на подходящи поддържащи елементи (инфраструктура). Спецификата на ипотечното кредитиране е най-тясната му връзка с оценката, застраховането и регистрирането на оборота на недвижими имоти, както и с вторичния ипотечен пазар. В тази връзка функционирането на системата от ипотечни институции е невъзможно без наличието в страната на:

• системи за регистриране на оборота на недвижими имоти;
• застрахователни организации (дружества);
• организации, професионално занимаващи се с оценка на недвижими имоти.

Развитата инфраструктура на системата за ипотечно кредитиране осигурява ефективността на ипотечните операции, повишавайки защитата на правата на субектите на ипотечното кредитиране.

Думата ипотека е от гръцки произход. За първи път се използва в законодателството на Солон (7 век пр. н. е.), според което стълб се взривява в земята на длъжника, така че всеки да знае, че тази земя служи като гаранция за правата на кредитора. Според исторически свидетелства ипотекирането на земя и продажбата на земя започва да се практикува широко в Египет през първото хилядолетие пр.н.е.

Има два вида ипотеки. В тесния смисъл на думата "ипотека" е залог на недвижим имот, а в широкия смисъл е една от формите на имуществено обезпечение на задължението на длъжника, при която недвижимият имот остава в собственост на последния, а кредиторът, в случай че длъжникът не изпълни задължението си, придобива правото да получи удовлетворение за сметка на продажбата на това имущество. Съответно ипотечният кредит е кредит, обезпечен със залог на недвижим имот. Основните характеристики на ипотеките са следните.

Първо, ипотеката, както всеки залог, е начин да се гарантира правилното изпълнение на друго (основно) задължение - договор за заем или кредит, договор за лизинг, договор, обезщетение за щети и др. Следователно ипотеката зависи от това основно задължение, тъй като без тази зависимост тя губи своето значение.

На второ място, обект на ипотека винаги е недвижим имот. Недвижимото имущество включва парцели и всичко, което е здраво свързано с тях - предприятия, жилищни сгради, други сгради и съоръжения.

Трето, предметът на ипотеката остава във владение на длъжника. Последният остава собственик, ползвател и действителен собственик на този имот.

Четвърто, споразумението между кредитора и длъжника за учредяване на ипотека се изготвя в специален документ - ипотечна облигация, която подлежи на нотариална заверка и държавна регистрация. Ипотека - поименна ценна книга, която удостоверява следните права на нейния притежател: правото да получи изпълнение на парично задължение, обезпечено с ипотека, без да представя други доказателства за съществуването на това задължение; правото да се залага имущество, обременено с ипотека. При определени условия ипотечната облигация може да придобие свойствата на ценна книга, която може да премине от един собственик към друг и да бъде достатъчно „откъсната“ от първоначалния иск.

И накрая, в случай на неизпълнение на задължение, обезпечено с ипотека, кредиторът има право да иска продажбата на заложеното имущество на публичен търг. При продажба на имущество, заложено по договор за ипотека, ипотекарният кредитор има предимства пред другите кредитори в размера, определен в ипотеката.

Ипотечният кредит е специален вид икономически отношения по отношение на предоставянето на дългосрочни заеми, обезпечени с недвижими имоти. Участници в кредитна сделка могат да бъдат банка кредитор, кредитополучател, продавач на имот във финансова сделка за покупко-продажба и собственик на ипотека върху имот, ако има такава.

Има четири основни участници на ипотечния пазар: кредитополучателят, кредиторът, инвеститорът и правителството.

Ипотечните кредитори са ипотечни банки или специални ипотечни компании, асоциации, кредитни компании, както и обикновени търговски банки, специализирани в предоставянето на дългосрочни заеми, обезпечени с недвижими имоти. Кредитните ресурси на институциите за ипотечно кредитиране могат да бъдат депозити (депозити) на клиенти, издаване и продажба на ипотечни облигации, препродажба на ипотечни сертификати и др.

Кредитополучатели са физически и юридически лица, които притежават обекта на ипотеката. Характеристиките на залога са, първо, че кредитополучателят има имущество, и второ, така че това имущество да носи доход на собственика си, и трето, то е търсено на пазара. При залагането на недвижим имот длъжникът номинално запазва правото си на собственост.

Кредитори - банки (кредитни организации) и други юридически лица, които предоставят ипотечни заеми на кредитополучателите по начина, определен от закона.

Инвеститори - юридически и физически лица, които купуват ценни книжа, обезпечени с ипотека, имитирани от кредитори или оператори на вторичния пазар. Те включват инвестиционни фондове, застрахователни компании, взаимни фондове.

Правителството създава условия за надеждно функциониране на системата за ипотечно кредитиране, контролира дейността на кредиторите и подпомага определени групи от населението при закупуването на жилища.

Има и много второстепенни участници на ипотечния пазар, като продавачи на жилища, оператори на вторичния ипотечен пазар (агенции за ипотечно кредитиране на жилища), органи за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, застрахователни компании, оценители, фирми за недвижими имоти.

Продавачите на жилища са физически и юридически лица, които извършват продажба на жилищни помещения, собственост на тях или на други физически или юридически лица. Операторите на вторичния пазар са специализирани организации, които рефинансират заеми.

Застрахователните компании извършват имуществени застраховки (застраховане на ипотекирани жилища), лични застраховки на кредитополучатели и застраховки гражданска отговорност на участниците на ипотечния пазар.

Оценители - юридически и физически лица, които имат право да извършват професионална оценка на жилищни помещения, които са предмет на обезпечение за ипотечно кредитиране.

Фирмите за недвижими имоти са юридически лица, професионални посредници на пазара на недвижими имоти.

Инфраструктурни връзки на системата за ипотечно кредитиране - нотариуси, паспортни услуги, органи по настойничество и попечителство, правни консултации и др.

Ипотечното кредитиране е кредитиране, обезпечено с недвижими имоти, т.е. кредитиране, използващо ипотека като гаранция за изплащане на средствата по кредита.

При разглеждането на ипотеката като елемент от икономическата система е необходимо да се подчертаят трите й най-характерни характеристики:

• 1. Залогът на недвижими имоти действа като инструмент за привличане на необходимите финансови ресурси за развитие на производството.
• 2. Ипотеката е в състояние да осигури реализацията на правата на собственост върху обекти, когато други форми (например покупко-продажба) са неподходящи при тези специфични условия.
• 3. Създаване на фиктивен капитал на базата на ценна книга с помощта на ипотека (когато собственикът на обект на недвижими имоти издава първични, вторични и др. ипотеки, текущите активи се увеличават с размера на образувания фиктивен капитал).

От икономическа гледна точка ипотеката е пазарен инструмент за оборот на права на собственост върху недвижими имоти в случаите, когато други форми на отчуждаване (покупко-продажба, замяна) са юридически или търговски непрактични и ви позволява да привлечете допълнителни финансови ресурси за изпълнение на различни проекти.

Особено необходимо е да се подчертаят функциите на ипотечното кредитиране и характеристиките на този вид кредит, които му дават предимство пред другите методи на кредитиране.

Функциите, изпълнявани от ипотечното кредитиране, могат да бъдат формулирани по следния начин:

функцията на финансовия механизъм за привличане на инвестиции в сферата на материалното производство;

функцията за осигуряване на връщането на заемни средства;

функцията за стимулиране на оборота и преразпределението на недвижими имоти, когато други методи (покупко-продажба и др.) Не са икономически осъществими или юридически невъзможни;

функцията за формиране на многостепенен фиктивен капитал под формата на ипотеки, деривати на обезпечени с ипотека ценни книжа и др.

Изпратете добрата си работа в базата знания е лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.

Хоствано на http://www.allbest.ru/

Въведение

Под ипотечно кредитиране В световната практика разбираме система, която включва заеми, издадени срещу обезпечение на недвижими имоти (ипотека), регистрация на залог в държавния регистър на правата върху недвижими имоти, както и елементи на рефинансиране на кредитори, издали ипотечни заеми. В резултат на масовото прилагане на механизма на ипотечното кредитиране в икономически развитите страни се заражда пазар на ипотечни кредити.

Под ипотечния пазар се отнася до пазар, където се циркулират само дългови ценни книжа с ипотечни гаранции, предоставени за улесняване на рефинансирането на обезпечени заеми.

Преди прехода към пазарни отношения основните източници на попълване на жилищния фонд на Руската федерация бяха държавното жилищно строителство и жилищното строителство от предприятия и организации, докато кооперативното и индивидуалното жилищно строителство играеха спомагателна роля. Въпреки това, в началото на 1990 г имаше рязко ограничаване на темповете на жилищно строителство от държавата, предприятията и организациите, което доведе до почти пълното изчезване на всякаква подкрепа за населението в жилищния сектор. Освен това, в резултат на финансовата криза в Русия диференциацията на доходите на населението значително се увеличи. Поради тези причини един от социалните проблеми днес е осигуряването на жилища на населението. В Русия жилищата са скъп обект и закупуването на този продукт с еднократен доход (заплата) за много руснаци е почти невъзможно.

Създаването на условия за дългосрочно ипотечно кредитиране е привлекателна алтернатива за населението, тъй като ви позволява да получите жилище за ползване в началния етап.

Освен това ипотеките съдържат огромен потенциал за икономическото развитие на кредитната система. Той позволява на недвижимите имоти да се превърнат в оборотен капитал, което позволява на кредиторите да получават гарантиран доход, а на населението да финансира покупката на жилище.

Ипотечното кредитиране е един от най-доказаните и надеждни начини в света за привличане на частни инвестиции в жилищния сектор. В чуждестранната практика ипотечното кредитиране носи на банките стабилен доход при сравнително ниски рискове, което позволява най-изгодното съчетаване на интересите на населението в подобряването на жилищните условия, на търговските банки и други кредитори - в ефективна и печеливша работа, на строителната индустрия - в ритмично натоварване на производството и, разбира се, заинтересована държава от общия икономически растеж.

По този начин можем да заключим, че проблемът с развитието на системата за ипотечно кредитиране в Русия е актуален в социално-икономически план.

Целта на тази курсова работа е да идентифицира концепцията и функциите на ипотеката, да анализира състоянието на ипотечното кредитиране в Руската федерация в момента, да подчертае най-значимите проблеми и перспективи за развитие на функционирането на ипотечното кредитиране в Руската федерация.

За постигането на тази цел е необходимо да се изпълнят следните задачи:

1. Разширете понятието и същността на ипотечното кредитиране.

2. Помислете за основните инструменти на ипотечното кредитиране.

3. Извършете анализ на развитието на пазара на ипотечно кредитиране, анализирайте текущото състояние на ипотечния пазар.

4. Помислете за проблемите и перспективите за развитие на ипотечните кредити в Руската федерация.

Обектът на изследване на тази курсова работа е ипотечното кредитиране в Руската федерация.

Предмет на изследване са организационно-икономическите отношения, които възникват в процеса на ипотечното кредитиране и механизмите за тяхното реализиране на финансовия пазар.

Информационната и методологическа основа на изследването бяха положенията и заключенията, направени в трудовете на водещи местни и чуждестранни експерти в областта на жилищния пазар и ипотечното кредитиране.

В процеса на работа са използвани общонаучни методи: видова класификация, сравнения, системен подход, историческо, икономическо и математическо моделиране и статистически анализ. Съвкупността от използваната методическа база позволи в крайна сметка да се гарантира надеждността и валидността на изводите и практическите решения.

Тази работа се състои от три глави. Първата глава се занимава с теоретичните аспекти на съществуването на кредита. Втората глава е посветена на разглеждането на ипотечния заем в Руската федерация и тенденциите в развитието на ипотечния кредит. В третата глава ще бъдат идентифицирани най-значимите проблеми във функционирането на ипотечното кредитиране и ще бъдат разгледани прогнозите и перспективите за развитие на ипотечното кредитиране в Руската федерация.

1. Теоретични основи за съществуването на кредита

икономически ипотечен заем

Заемът е икономическа връзка, която възниква между заемодател и заемополучатели по отношение на заетата стойност, прехвърлена за временно ползване при условията на спешност, плащане и връщане.

Кредитът може да действа в стокова и парична форма. В стокова форма се изразява в предаване за временно ползване на стойност под формата на определена вещ, определена с родови признаци. В брой кредитът се отпуска и изплаща под формата на пари. При кредитната сделка няма еквивалентна стоково-парична размяна, а има предаване на стойност за временно ползване с условие за връщане след определено време и плащане на лихва за ползването на тази стойност. Връщането на заетата стойност, която не може да бъде отменена по волята на един от субектите на кредитната сделка, е неразделна характеристика на заема като икономическа категория.

Кредитът като специална форма на стойностни отношения възниква, когато стойността, освободена от един икономически субект, не може за известно време да влезе в нов цикъл на възпроизводство и да се използва в стопански операции. Благодарение на заема тази стойност се прехвърля към друг субект, изпитващ временна нужда от допълнителни средства, и по този начин продължава да функционира в рамките на възпроизводствения процес.

Кредитът представлява движението на заемния фонд през банковата система и специалните финансово-кредитни институции. Банките акумулират свободни парични средства на предприятията и населението и ги прехвърлят на принципа на обезпеченост, възвръщаемост, изплащаемост и спешност на предприятията, които се нуждаят от тях.
За разлика от финансите, които изразяват едностранно и безвъзмездно движение на стойността, заемът трябва да бъде върнат на заемодателя в рамките на определен период с плащането на предварително определена лихва върху него.

Съществува и друга гледна точка относно дефинирането на кредита като икономическа категория: кредитът е движението на заемен капитал. Заемният капитал е паричен капитал, предоставен на заем от собственика на базата на изплащане срещу такса под формата на лихва. Това е особена историческа форма на капитала. Качествената му разлика от паричния капитал е, че заемният капитал е една от формите на самоувеличаваща се стойност, докато самите пари не дават растеж.

Заемните капиталови ресурси са:

Парични резерви (временно свободни парични средства), освободени в процеса на обръщение на средствата на предприятието;

Парични резерви под формата на специални фондове (амортизационен фонд);

Държавни парични резерви;

Паричните средства на населението;

Емисия на банкноти в съответствие с нуждите на търговията.

Възможността за възникване и развитие на кредита е свързана с обръщението и оборота на капитала. В процеса на движение на основния и оборотния капитал има освобождаване на ресурси или паричен капитал, освободен в процеса на обръщение на промишлен и търговски капитал.

Появата на временно свободни средства е обективна необходимост. Но временно свободните средства влизат в противоречие с необходимостта от ефективно използване на средствата в условията на пазарна икономика. Това противоречие се разрешава посредством заем, т.е. временно освободен паричен капитал се прехвърля в заем. Възможността за разрешаване на това противоречие се дължи на факта, че на другия полюс има нужда от средства за труд и доста големи еднократни инвестиции. Някои субекти имат временен излишък от средства, докато други усещат техния недостиг.

За да стане факт възможността за кредит са необходими определени условия:

Участниците в кредитна сделка трябва да действат като субекти, материално гарантиращи изпълнението на задълженията, произтичащи от техните икономически връзки;

Заемът става необходим и възможен, ако интересите на кредитора и кредитополучателя съвпадат.

Следователно необходимостта от заем е причинена от:

Необходимостта от преодоляване на противоречията между постоянното формиране на резерви в отделните стопански субекти и тяхното ефективно използване за нуждите на възпроизводството;

В условията на макроикономиката - необходимостта от осигуряване на непрекъснатост на обръщението на капитала в условията на функциониране на отрасли с различна продължителност на обръщението;

Необходимостта от създаване на средство за обръщение и развитие на плащания въз основа на кредитния характер на издаването на знаци и безналични средства (какви пари са в джоба ви);

Необходимостта от управление на фирми на търговска основа, в хода на което има или временна нужда от допълнителни ресурси, или, обратно, временно освобождаване на парични ресурси.

Също така, елемент от структурата на кредитните отношения е обектът на прехвърляне - нещо, което се прехвърля от кредитора към кредитополучателя и което се връща обратно от кредитополучателя към кредитора.

Обект на прехвърляне е заетата стойност като специална част от стойността. На първо място, той представлява един вид нереализирана стойност. Има специфични особености, които го характеризират като обект на кредитни отношения.

Възвратният характер на движението на заетата стойност предполага нейното запазване на всички етапи от това движение. Действително кредитното отношение, бидейки стойностно, налага спазването на еквивалентност в отношенията между кредитора и кредитополучателя. Това означава, че след като е използвал заема в процеса на неговото възпроизвеждане, заемополучателят трябва да върне на заемодателя стойност, еквивалентна на получената на кредит.

1 .2 Форми и видове кредит

Формите на кредита са разновидности на кредита, произтичащи от същността на кредитните отношения.

Класификацията на заема се извършва според такива основни характеристики като естеството на заетата стойност, категориите заемодатели и заематели, формата на предоставяне и насоките на нуждите на заемодателя.

По естеството на заетата стойност:

1) Стоковата форма на кредита исторически предшества паричната форма. При тази форма на кредит стоките се заемат. Стоките стават собственост на кредитополучателя само след погасяване на кредита и плащане на лихвата.

2) Парична форма на кредит - класическата форма на кредит, което означава, че временно свободни парични средства се предоставят на заем. Тази форма на кредитиране се използва както от държавата, така и от физически лица както в страната, така и във външноикономическия оборот.

3) Смесена (стоково-парична) форма на кредит. В този случай заемът се предоставя под формата на стоки и се връща в брой или обратно.

Според статуса на кредитора и кредитополучателя:

1) Банков заем - предоставени изключително от финансови и кредитни институции, лицензирани от Централната банка на Руската федерация за извършване на такива видове операции.

2) Търговски заем - заемодателят не е кредитна институция, а се предоставя заем в хода на търговска сделка, поради което се нарича още търговска. Основната цел на тази форма - ускоряване на процеса на продажба на стоки и съответно извличане на заложената в тях печалба.

3) Държавният кредит се предоставя за сметка на бюджетни средства.

4) Международен кредит - набор от кредитни отношения, действащи на международно ниво, чиито преки участници са държавата и международните финансови институции.

5) Гражданска форма на кредит - се осъществява чрез издаване на заеми на физически лица, както и на стопански субекти, които нямат подходящ лиценз от централната банка.

Според целевите нужди на кредитополучателя:

1) Производствена форма на кредит - предоставени за предприемачески цели: разширяване на производствения обем, работи, услуги, активи. Производственият кредит пряко влияе върху увеличаването на предлагането на стоки, работи, услуги, активи, производствени фактори и повишаването на жизнения стандарт на населението.

2) потребителски кредит- характеристика е връзката както на паричния, така и на стоковия капитал, а физическите лица са потенциални кредитополучатели.

За разлика от производствената форма, този кредит се използва от населението за целите на потреблението, той не е насочен към създаване на нова стойност.

За други видове заеми:

1) Директната форма на кредит отразява директното издаване на заем на конкретен потребител без посредници.

2) Непряка форма на кредит включва вземане на заем за кредитиране на други субекти. Обикновено се използва при кредитиране за закупуване на селскостопанска продукция.

3) Изрична форма на кредит означава заем с предварително определена цел.

4) Развитите и неразвитите форми на кредита характеризират степента на неговото развитие. Ломбардният кредит може да се припише на неразвита форма на кредит.

След като разгледахме формите на кредит, е възможно да анализираме техните видове според някои критерии (таблица 1).

Таблица 1 - Видове кредит

знаци
По групи кредитополучатели	Стопански субекти Кредити на физически лица За финансови и кредитни организации Към държавните органи
Предназначение	Консуматор Индустриален Търговия Селскостопански Инвестиция
По зона на действие	За възпроизвеждане и разширяване на дълготрайните активи Кредити на участници в организирането на револвиращи фондове
По срок на използване	Къс дългосрочен Poste restante
Сигурност	Обезопасен Необезпечен
По начин на издаване	Компенсаторни заеми Заеми за плащане
По начин на погасяване	Един път На части

Помислете за някои от видовете заеми.

Обезпечени заеми - форма на стоков кредит, която се състои в това, че стоките, закупени от кредитополучателя, остават собственост на кредитора - продавача на стоките, докато стоките не бъдат напълно платени. Обезпеченият заем предвижда плащане на стойността на стоките и лихвата по заема на вноски. Продуктът е обезпечение по кредита.

Инвестиционният заем е един от видовете банкови заеми за юридически лица, насочени към модернизиране на предприятие и производствени процеси.

Нуждата от инвестиционен заем изпитват производствени компании, индивидуални предприемачи, търговски фирми - с една дума всеки, който трябва да оборудва нова производствена база или да модернизира съществуваща.

Заемът back-to-back е финансова концепция, която има две основни значения:

1) взаимен кредит, предоставян взаимно от фирми от различни страни в тяхната национална валута за еквивалентни суми;

2) заем, предоставен от една компания на друга компания (и двете компании в различни държави), често заемът се извършва в различни валути, като се използва банка или друга финансова институция като посредник при предоставянето на заем (в нормалната практика средства в този случай идват от трета страна).

Еднократният потребителски кредит е вид универсален потребителски кредит. Подобно на заем за неотложни нужди, този вид заем може да бъде предоставен на почти всеки дееспособен гражданин, но в рамките на установения от банката размер, изчислен въз основа на оценка на платежоспособността на кредитополучателя.

Дългосрочен вид заем и неговите характеристики:

Дългият период на погасяване дава възможност за връщане на голяма сума на малки вноски;

Предприятията имат възможност да погасяват задълженията си с пари, които са спечелили в резултат на закупуване на ново оборудване или разширяване на производството за сметка на кредитни пари.

Високи лихви по кредитите. При дългосрочен заем се надплаща голяма сума, която може да бъде равна на размера на заема;

Този заем е дълъг процес.

Дългосрочното кредитиране за граждани, тоест физически лица, е ипотека.

2. Ипотечен кредит и неговото приложение в съвременните условия на Русия

2.1 Понятие и същност на ипотечното кредитиране

Терминът "ипотека" се използва в следните случаи:

1) когато говорим за залог на недвижимо имущество, собственост на залогодателя (например парцели, сгради и конструкции), с цел получаване на ипотечен заем;

2) когато заинтересовано лице получи средства от кредитна институция за по-нататъшно придобиване на недвижим имот (апартамент). Същевременно кредитът е целеви, което е значимо от гледна точка на по-нататъшното правно регулиране на възникващи правоотношения, като посоченото имущество е заложено в кредитна институция.

Често срещано и в двата случая е залогът на недвижими имоти (парцели, предприятия, сгради, постройки, апартаменти и др.) за получаване на средства (заеми, кредит).

По този начин ипотеката е вид залог, при който заложеното имущество (те са недвижими имоти, като правило това е земя и сгради върху нея) остава във владение на залогодателя до датата на падежа.

В първия случай тази формална правна дефиниция предполага следното: вие сключвате договор за ипотечен кредит с избраната от вас банка и на базата на този договор той ви дава парите, необходими за закупуване на апартамент (или друг недвижим имот).

Втората форма на обезпечение при ипотечно кредитиране е, когато по същия договор залагате не нов, закупен апартамент, а стар, който вече сте притежавали преди сключването на договор за кредит.

За използването на издадения заем плащате на банката лихвата, посочена в договора за заем, и връщате заетите средства под формата на месечни плащания към банката, също установени от договора за заем. Недвижим имот, например апартамент, закупен на кредит, остава заложен (ипотечен) в банката до пълното изплащане на заема, въпреки че формално вие ще сте собственик на жилището.

Ако обаче финансовото ви състояние се промени, което например ще ви направи невъзможно да изпълнявате задълженията си по кредита, банката ще продаде апартамента и ще върне парите си.

Това право е предвидено в чл. 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), съгласно който банката, издала заема, като кредитор по обезпечено задължение има право, ако длъжникът не изпълни изпълни това задължение, за да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество с предимство пред другите кредитори на това лице.

Тъй като в резултат на вписване на ипотека възникват нови правоотношения, е необходимо да се обърне внимание на редица правни въпроси. Това трябва да стане преди подписването на съответния договор с банката, за да сте наясно с всички възможни последици от определени действия.

Залогът е начин за обезпечаване на задължение (заедно с неустойка, гаранция, банкова гаранция и депозит, които не се обсъждат в този случай) [Граждански кодекс на Руската федерация], т.е. ипотека като опция за обезпечение може да бъде учредена за обезпечаване на основното задължение:

1) по договор за заем;

2) по договор за заем;

3) друго задължение, включително въз основа на продажба, лизинг, договор, друг договор, причиняващ вреда, освен ако федералният закон не предвижда друго.

Поземлени парцели, с изключение на поземлени парцели, които са държавна или общинска собственост, както и поземлени парцели, чийто размер е по-малък от минималния размер, установен от разпоредбите на съставните образувания на Руската федерация или местните власти за земя на едно или друго предназначение и разрешено използване;

Предприятия, сгради, постройки и други недвижими имоти, използвани в стопанската дейност;

Жилищни къщи, апартаменти, изолирани части от жилищни сгради и апартаменти;

Дачи, градински къщи, гаражи и други потребителски сгради;

Въздушни и морски кораби, кораби за вътрешно плаване и космически обекти.

По договор за залог на недвижим имот (договор за ипотека) едната страна - заложният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворение на своите парични вземания към длъжника по това задължение от стойността на от заложеното недвижимо имущество на другата страна – залогодателя, предимно пред други кредитори на залогодателя.

Договорът за ипотека може да бъде независим (т.е. отделен от договора, по силата на който възниква обезпеченото задължение) или условията относно залога могат да бъдат включени в договора, по силата на който възниква обезпеченото задължение (например разпоредба за осигуряване на навременното изплащане на жилищен заем жилищна ипотека).

Съществените условия на договора за ипотека са:

1. Предмет на Споразумението;

2) неговата оценка;

3) обезпечено задължение;

4) размера и срока на изпълнение на задължението.

Ипотеката насърчава продажбата на построени къщи, докато ръстът на строителството предизвиква съживяване на производството на строителни материали и конструкции, строителството и пътното строителство, дървообработването и производството на мебели и др. Индустриалното ипотечно кредитиране дава възможност за модернизиране на производството, което води до повишаване на качеството и конкурентоспособността на продуктите - всичко това води до увеличаване на икономическия потенциал на страната.

Развитието на ипотечното кредитиране оказва положително влияние върху преодоляването на социалната нестабилност.

Ипотеката засяга проблема със заетостта (допълнителни работни места в строителството и други индустрии) и помага за задоволяване на нуждите на населението от жилища.

Ипотеката е от голямо значение и за повишаване на стабилността и ефективността на банковата система на страната. Заемите, обезпечени с недвижими имоти, са по-безопасни за банките, тъй като ако заемът не бъде изплатен, банката ще продаде обезпечението и ще върне средствата си. Разбира се, при ипотечните кредити това изисква правилна оценка на имотите, както и развит пазар на недвижими имоти. Целевият характер на кредитите също допринася за намаляване на риска при ипотечното кредитиране. Сделките с недвижими имоти често са по-малко рискови в сравнение с текущите кредитни операции на търговските банки.

По този начин ипотечният кредит е заем, обезпечен с определен недвижим имот, а ипотечното кредитиране е заем, обезпечен с недвижим имот. Ипотечното кредитиране е обещаваща област на банковата дейност.

2.2 Инструменти за ипотечно кредитиране

При ипотечното кредитиране важна роля играе изборът на финансови инструменти и технологии, използвани на различни етапи от финансовия процес. Техният избор се определя от общата икономическа ситуация, развитието на ипотечните операции в страната, финансовите възможности и желания на участниците в сделките, както и вида на операцията.

Правилният избор и прилагане на инструменти за ипотечно кредитиране до голяма степен определят ефективността на ипотечните операции, намаляването на риска, повишената достъпност на ипотечните кредити и тяхната ликвидност.

Инструментът за ипотечно кредитиране е начин за погасяване на дълга (амортизация на заема). Амортизационният план показва балансите на дълга по заема за всеки период от време. Той също така отразява частта от плащането, която отива за плащане на лихвата, и каква част - за плащане на главницата на дълга.

В зависимост от метода на амортизация ипотечните кредити се разделят на постоянни ипотечни кредити и ипотечни кредити с променливи плащания. Последният от своя страна се разделя на ипотеки с балонно плащане, ипотеки с фиксирано плащане и ипотеки с постепенно плащане. Съществуват и алтернативни инструменти за ипотечно кредитиране.

Постоянните ипотечни плащания осигуряват периодични равни плащания. Кредитополучателят плаща равна сума всеки месец, част от която отива за погасяване на кредита и част - за плащане на натрупаната лихва за месеца. Лихвата се начислява върху остатъка от непогасената сума на кредита.

Съответно тази процедура за погасяване на кредита дава стабилност на кредитополучателя в размера на разходите му по този кредит.

Освен това, тъй като няма постепенно погасяване на главницата, рискът от непогасяване на издадения заем в края на периода на заема се увеличава.

Ипотечните кредити с плащане "топка" могат да бъдат структурирани по следния начин:

Неизвършване на лихвени плащания до изтичане на кредита;

Плащания само на лихви, а след това - плащане "топка";

Частична амортизация с окончателно плащане "топка".

Някои ипотеки включват равни плащания на главница и лихва върху непогасения остатък. Лихвените суми подлежат на промяна. Месечната фиксирана вноска на кредитополучателя ще намалее, което намалява тежестта върху него. Общият размер на платената лихва ще бъде по-малък, отколкото при постоянни плащания.

Ипотечните кредити с нарастващи плащания (наричани по-долу IIP) предвиждат променливи плащания. Например през първите три години плащанията по тях остават ниски, но през следващите достигат ниво, което позволява пълно погасяване на кредита.

В първите години IIR дава отрицателна амортизация (ипотечна константа под лихвения процент). В този случай остатъкът от главницата на дълга се увеличава. За пълна амортизация плащанията по IIR от последните години трябва да надвишават нивото на плащанията по стандартна ипотека. Кредитните инструменти от този вид позволяват да се вземат предвид променящите се условия на кредитиране, да се намали лихвеният риск и ликвидният риск и да се гарантира ефективността на дългосрочните кредитни операции.

Плащанията с индексиране на непогасената сума на дълга позволяват изплащане на заема на равни плащания в реални суми, когато номиналните плащания се променят. Непогасеният дълг се коригира въз основа на избран индекс като: потребителски цени; обменен курс на щатски долар; цената на потребителската кошница; минималната работна заплата (съкратено МРЗ); и други финансови показатели, отразяващи динамиката на инфлацията. В резултат на това лихвеният процент ще отразява реалната цена на заема към момента на издаване. Плащанията се изчисляват въз основа на истинската стойност на непогасената сума на дълга.

Капитализацията на неполучени суми по плащания по кредита в началния етап на погасяване на кредита осигурява на банките по-висока доходност от жилищни кредити в сравнение с други операции по кредитиране. Намаляването на размера на плащанията в началния етап на погасяване на кредита увеличава достъпността на кредита. В същото време увеличението на плащанията в номинално изражение увеличава риска от „плащателен шок“, който възниква, ако темпът на нарастване на доходите на домакинствата изостава значително от темпа на инфлация, което увеличава риска от неизпълнение на вече отпуснати заеми.

3. Проблеми и перспективи на ипотечното кредитиране в Русия на съвременния етап

В Руската федерация ипотечното кредитиране се развива с бързи темпове през последните десет години.

Днес в Руската федерация има формирано търсене сред населението за ипотечно кредитиране, установена законодателна рамка и инфраструктурна база. Цената на ликвидните недвижими имоти в Русия според експерти е около 500 милиарда долара, което при достатъчно ниво на ипотечно кредитиране ще осигури жилища за значителна част от населението с търсене на недвижими имоти.

Помислете за предимствата на ипотечното жилищно кредитиране. Кредитополучателят придобива апартамент за кратко време, изплаща се на дългосрочни вноски и има облекчения за данък върху дохода. Така че е възможно да се реши жилищният проблем на голяма група от населението. На практика обаче не всичко е толкова гладко, колкото на теория. Кредитополучателят прави значителни разходи и всъщност плаща двойна цена за апартамента, също в момента в Руската федерация лихвените проценти са доста високи. Нестабилността на заплатите увеличава рисковете, които възникват при кандидатстване за ипотечен кредит. Според статистиката жилищните ипотеки са достъпни за тези граждани, чийто месечен доход е 40-50 хиляди рубли. Към днешна дата ипотечните кредити не са достъпни за 70% от населението на Руската федерация.

Необходимо е да се използва опитът на чуждите страни и да се разбере, че ипотеките са решение както на икономическите, така и на социалните проблеми. Банките имат желание да се занимават с ипотечно кредитиране и имат познания по технологии, но очевидно няма достатъчно пари за решаване на проблема с осигуряването на жилища на населението в цялата страна.

За да се развива системата за ипотечно кредитиране с бързи темпове, е необходимо да се използват държавни програми като ипотеки, например с майчински капитал, военни ипотеки и ипотеки за държавни служители.

Големият проблем на пазара на ипотечно кредитиране все още са високите лихви. В момента ставките варират от 10 до 17%. Освен това не всички граждани могат да си позволят да платят значителна първоначална вноска за недвижими имоти, не всеки има чиста кредитна история и официална заплата. В резултат на това ипотечното кредитиране се развива, но не като масов продукт, тъй като кредитирането е достъпно само за кредитополучатели с доходи над средните.

Има проблем с монополите на жилищния пазар. Първичният жилищен пазар все още е непрозрачен. Често тесен кръг фирми имат възможност да строят нови жилищни сгради. Липсата на конкуренция поддържа цената на квадратните метри твърде висока, за да бъде достъпна за обикновения потребител. Когато пазарът на дялово строителство престане да бъде монополизиран, това автоматично ще доведе до решаване на редица проблеми с ипотечното кредитиране - цената на недвижимите имоти ще намалява в съответствие с пазарните условия. Освен това на пазара на недвижими имоти има остър недостиг на жилища от икономична класа.

Липсата на икономическа стабилност, ниските заплати, проблемите с формирането на средната класа, сравнително високите лихвени проценти по ипотечното кредитиране, всичко това пречи на стабилното развитие на системата за ипотечно кредитиране в Руската федерация.

Помислете за перспективите за развитие на пазара на ипотечно кредитиране в Руската федерация. При липса на резки колебания на световните финансови пазари секторът ще поддържа стабилен темп на растеж. През следващите 1-1,5 години търсенето на ипотечни кредити ще бъде подкрепено от положителната динамика, която се очертава в жилищното строителство. Основно ограничение за ръста на ипотечното кредитиране е възходящата тенденция на лихвите по кредитите, включително и по държавните програми. По-специално, в началото на втората половина на 2013 г. повечето пазарни лидери надвишиха ставките за най-популярните програми средно с 1-3 процентни пункта (това се отрази главно на заеми с първоначално плащане под 50%). От 3 септември 2013 г. условията за кредитиране по стандартната програма на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (наричана по-нататък AHML) са преразгледани: минималните ставки, когато са фиксирани за целия срок на кредита, се увеличават средно с 2% точки. Според прогнозите достъпността на ипотечните кредити ще намалее: инфлацията се ускорява и Банката на Русия вече повиши основните лихвени проценти в борбата с нея. В резултат на това до края на 2013 г. се реализира увеличение на лихвите по ипотечните кредити. Според прогнозите на експертите годишните темпове на растеж ще бъдат на ниво от 50-60%. В резултат на това до края на 2013 г. обемът на ипотечното кредитиране ще премине границата от 1 трлн. рубли и ще възлезе на 1,1 трлн. рубли.

През 2014 г. влиянието на лихвените проценти може да бъде по-забележимо: някои кредитополучатели ще отложат покупката на апартамент „до по-добри времена“ или ще се опитат да спестят средства за по-висока първоначална вноска, като по този начин ще осигурят по-нисък процент. Във връзка с това се очаква по-нататъшно забавяне на растежа на пазара, като предвид мащаба му те няма да надхвърлят 40% на годишна база.

Според прогнозите делът на големите банки на ипотечния пазар ще расте стабилно. По правило големите банки, работещи по собствени програми, се отличават с ефективност при вземането на решения и по-интересни продуктови предложения. Ще се отрази и спадът в интересите на средни и малки банки към най-популярната програма AHML. Не става дума само за оскъпяване на кредитите по такива програми. Текущата дейност на AHML все повече свидетелства за желанието на института да ограничи присъствието си на класическия пазар и да се концентрира върху иновативни продукти. По-специално, през януари-юни 2013 г. AHML закупи ипотеки за 26,1 милиарда рубли, което е със 17% повече от същия период на миналата година. В същото време делът на AHML в общия обем на кредитиране намалява от 8% на 6%.

Банките, работещи с AHML, имат значителни трудности и множество формалности, които съпътстват процеса на рефинансиране на ипотека. Новите условия за обратно изкупуване на ипотеки предполагат, че банките-партньори ще трябва да вземат предварително решение за обема на издаване и да платят опцията на агенцията. Очевидно е, че средните и малките банки, които ще преминат към собствени програми, ще предложат по-високи ставки, отколкото според стандартите на AHML, и ще загубят в конкуренцията с големите банки.

За да се стимулира търсенето на ипотечно кредитиране, трябва да се предприемат следните мерки:

1) гарантира, че лихвените проценти се поддържат на приемливо ниво за кредитополучателя;

2) увеличаване на достъпността на жилищата от икономична класа;

3) предоставят на надеждни кредитополучатели възможност да намалят първоначалната вноска чрез развитието на ипотечно застраховане;

4) стимулиране на развитието на програми за социално ипотечно кредитиране, насочени към определени категории кредитополучатели (млади семейства, получатели на майчински капитал).

Заключение

Ипотечният кредит е заем, обезпечен с определен недвижим имот, а ипотечното кредитиране е заем, обезпечен с недвижим имот.

В момента в Руската федерация има стабилно търсене на недвижими имоти, но не всеки има възможност да закупи жилище. Ипотеката е най-добрият вариант за решаване на жилищни проблеми. Освен това интересът към ипотечните кредити нараства всяка година, което показва перспективите за растеж на пазара на ипотечно кредитиране в бъдеще.

Наличието в страната на развита система за ипотечно кредитиране показва развитието на икономиката, перспективите за растеж и високото ниво на развитие на обществото като цяло.

Ипотеката е тази връзка на националната икономическа система, която има способността да осигурява връзката между паричните ресурси на населението, банките, строителните фирми и предприятията от строителната индустрия, насочвайки финансовите ресурси към реалния сектор на икономиката. Към днешна дата с помощта на ипотечното кредитиране трябва да се реши проблемът с осигуряването на населението с жилища. С помощта на ипотечния механизъм ще се увеличи притокът на средства към жилищния пазар, ще се активизира строителството и свързаните с него сектори на промишлеността, което означава, че ще се разширят работните места, ще се увеличат доходите на населението и бюджетите на всички нива, а икономиката като цяло ще расте. Ето защо е необходимо да се използват реалните условия и възможности, които регионите имат, за да се създадат необходимите организационни, правни и финансови предпоставки за развитие на масовото жилищно строителство, като се използват пазарни и държавни механизми за регулиране на процесите в този социално важен сектор на икономиката. .

Само с държавна подкрепа, по-ниски лихвени проценти по ипотечното кредитиране, въвеждане на социални програми и засилване на жилищното строителство в икономична класа може да се появи стабилна и устойчива система на ипотечно кредитиране.

В тази курсова работа бяха изследвани основните проблеми в областта на ипотечното кредитиране, анализирана е пазарната ситуация, идентифицирани са най-значимите проблеми във функционирането на ипотечното кредитиране, прогнози и перспективи за развитие на ипотечното кредитиране в настоящите условия на бяха разгледани Руската федерация.

Списък на използванитеизточници

Граждански кодекс на Руската федерация (част първа): Федерален закон на Руската федерация
от 30 ноември 1994 г., № 51-FZ. [Електронен ресурс]. - Достъп от системата за правна справка "Консултант Плюс". - Режим на достъп: http://www.consultant.ru

Федерален закон № 102-FZ от 16 юли 1998 г. „За ипотека (залог на недвижими имоти)“ (с измененията на 17 юли 2009 г. № 166-FZ). [Електронен ресурс]. - Достъп от системата за правна справка "Консултант Плюс". - Режим на достъп: http://www.consultant.ru

Федерален закон № 152-FZ от 11 ноември 2003 г. „За ипотечните ценни книжа“. [Електронен ресурс]. - Достъп от системата за правна справка "Консултант Плюс". - Режим на достъп: http://www.consultant.ru

Федерален закон № 188-FZ от 29 декември 2004 г. „Жилищен кодекс на Руската федерация“. [Електронен ресурс]. - Достъп от системата за правна справка "Консултант Плюс". - Режим на достъп: http://www.consultant.ru

Федерален закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“. [Електронен ресурс]. - Достъп от системата за правна справка "Консултант Плюс". - Режим на достъп: http://www.consultant.ru

Банково дело [Текст]: учебник / ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Ериашвили. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2009. - 575 с.

Банково дело [Текст]: учебник / ред. Лаврушина О.И., Мамонова И.Д., Валенцева Н.И. - М.: КНОРУС, 2009. - 768 с.

Банково дело [Текст]: учебник / Белоглазова Г.Н., Кроливецка Л.П. - Санкт Петербург: Питер, 2009. - 400 с.

Банкови операции [Текст]: учебник / Печникова A.V., Маркова O.M., Стародубцева E.B. - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009. - 352 с.

Всичко за ипотеките [Текст]: учебник / Afonina A.V. - Омега-Л, 2008. - 210 с.

Горемикин, В.А. Ипотечно кредитиране: [Текст] Учебник. - М.: MGIU, 2009. - 368 с.

Пари, кредит, банки [Текст]: учебник / Ред. Жукова Е.Ф., Зеленкова Н.М., Литвиненко Л.Т. - М.: UNITI, 2011. - 783 с.

Ипотека. Кредит. Коментар на жилищното законодателство [Текст]: учебник / L.Yu. Грудцина, М.Н. Козлов. - М.: Ексмо, 2006. - 368 с.

Ипотека: само за комплекса [Текст]: учебник / Шевчук Д.А. - Grossmedia, 2008. - 160 с.

Организация на дейността на търговска банка [Текс] / Учебник / М.С. Марамигин, Е.Г. Шатковская, 2013. - 182 с.

Лукянов, А.В. Анализ на пазара на ипотечно кредитиране [Текст] / A.V. Лукянов // Вестник за пари и кредит. - 2010. - № 8. - С. 10-15.

Развитието на ипотечното кредитиране в Руската федерация [Текст]: учебник / Изд. Копейкина А.Б., Рогожина Н.Н., Косарева Н.Б. - М.: Дело, 2010. - 256 с.

Разумова, И.А. Ипотечно кредитиране. [Текст] / 2-ро изд. - Санкт Петербург: Питер, 2009. - 304 с.

Пазар на ипотечно кредитиране и социално-икономически показатели в Русия (2005-2010 г.) // Изследване на аналитичния център на компанията "Русипотека" ООО, Москва. - 2010. - № 11. - С. 34-37.

Rusipoteka: кредитиране и секюритизация [Текст] // Аналитичен преглед на Rusipoteka LLC. - 2011. - № 1.

Доронкин, М, Волков, С, Самиев, П. Ипотечното кредитиране през първата половина на 2011 г.: от възраждане до неизвестност [Текст] // Банкови услуги. 2011. - № 11. - С. 38-49.

Централна банка на Руската федерация: [Електронен ресурс]. - Режим на достъп: http://www.cbr.ru

Ипотечно кредитиране в Русия [Електронен ресурс]. - Режим на достъп: http://www.ipocredit.ru

Сбербанк на Русия [Електронен ресурс]. - Режим на достъп: http://www. sbrf.ru

Руска ипотека [Електронен ресурс]. - Режим на достъп: http://www.russianipoteka.ru

Агенция за ипотечно жилищно кредитиране [Електронен ресурс]. - Режим на достъп: http://www.ahml.ru

Портал "Всичко за ипотеката" [Електронен ресурс]. - Режим на достъп: http://www.vse-obipoteke.ru

"РосБизнесКонсултинг" [Електронен ресурс]. - Режим на достъп: http://www.rbc.ru

Хоствано на Allbest.ru

Подобни документи

Теоретични основи и същност на ипотечното кредитиране. Кратко описание и икономически анализ на Акционерната търговска спестовна банка на Руската федерация. Основните проблеми и начини за подобряване на условията за ипотечно кредитиране в Руската федерация.

дисертация, добавена на 05/09/2011


Същността на ипотечното кредитиране, неговата история, роля в икономиката. Инструменти за ипотечно кредитиране, схеми за изчисление на плащанията по кредита. Привличане на инвестиции в жилищно-комуналния сектор. Пазар на жилищно ипотечно кредитиране в района на Курск.

дисертация, добавена на 05/06/2012


Концепцията за ипотечен кредит като специална форма на кредитиране. Модели на ипотечно кредитиране, характеристики на неговото развитие в Русия. Анализ на системата за ипотечно кредитиране в СКБ-Банк. Основните проблеми и пътища за развитие на системата за ипотечно кредитиране.

дисертация, добавена на 01.07.2013 г


Същност и значение на ипотечното кредитиране в икономиката. Анализ и оценка на ипотечното кредитиране в банковия сектор на Република Беларус. Организационно-икономическа характеристика на изследваната банка. Състав и структура на ипотечните кредити в бранша.

курсова работа, добавена на 03/12/2012


Същност на ипотечното кредитиране и неговата роля в икономиката. Концепцията за пазара на ипотечно кредитиране и неговите елементи. Състоянието на руския пазар на ипотечно кредитиране на настоящия етап, неговите проблеми. Основните програми за ипотечно кредитиране в Русия.

курсова работа, добавена на 12/08/2014


Същността и историята на развитието на ипотечното кредитиране, неговите основни видове и форми, оценка на ролята и значението в пазарната икономика. Анализ на този вид кредитиране в предкризисния, кризисния и следкризисния период, сравнение на поведението на участниците на пазара.

курсова работа, добавена на 24.11.2014 г


Същността на ипотечното кредитиране и неговата роля в руската икономика, етапи и направления на този пазар, модели на рефинансиране. Анализ на пазара на ипотечно кредитиране в съвременна Русия: динамика, правителствени програми, проблеми и перспективи.

дисертация, добавена на 17.10.2013 г


Характеристики на системата за ипотечно кредитиране в АО "Темирбанк". Анализ на кредитния портфейл на Темирбанк АД. Същност и роля на ипотечното кредитиране в дейността на банката. Система за ипотечно кредитиране в Република Казахстан, перспективи за развитие.

курсова работа, добавена на 17.03.2010 г


Отличителни черти на ипотечния кредит. Основи на ипотеките. Функции на ипотечното кредитиране. Анализ на системата за ипотечно кредитиране в Руската федерация. Процедурата за отпускане на ипотечен кредит за закупуване на жилище, ипотечни проблеми.

резюме, добавено на 30.10.2014 г


Общи положения, история на развитието, държавна подкрепа на ипотечното кредитиране. Опитът на чужди страни в областта на ипотечното кредитиране. Основните проблеми на съвременното ипотечно кредитиране и начините за подобряване на ипотечното кредитиране.

Можем да говорим за съществуването на пазар на ипотечно кредитиране от 1998 г., когато беше приет Федералният закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“. От този момент нататък започва непрекъсната работа за подобряване на системата за ипотечно кредитиране и осигуряване на нейното функциониране.

Дефинирането на понятието ипотечен кредит логично е предшествано от разкриването на същността на ипотеката.

Ипотеката е залог на недвижими имоти2Dovdienko I.V. Ипотека. М., 2003. С. 3. Ипотеката или залогът на недвижим имот е като правоотношение, по силата на което заложният кредитор има право да удовлетвори паричното си вземане към длъжника по обезпеченото задължение от стойността на ипотекираното недвижими имоти предимно пред други кредитори.

Видно от изложеното, ипотеката е средство за обезпечаване на задължение, при което длъжникът запазва правото да владее и ползва заложената вещ, независимо дали тя е движима или недвижима. Но той е получил най-голямо разпространение при залагане на недвижими имоти и преди всичко на парцели поради следните причини. Земята и другите недвижими имоти не могат да бъдат прехвърляни на друго място, за разлика от движимите вещи. В допълнение, недвижимите имоти са основното средство за производство, след като го загуби, длъжникът практически няма да може да изпълни задълженията си към кредитора. Поради това ипотеките започват масово да се използват именно при залагане на недвижими имоти и да се тълкуват като право на собственост.

В същото време във федералното законодателство няма дефиниция за ипотечно кредитиране и може да се намери само дефиниция на ипотечно споразумение като споразумение, съгласно което заложният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворяване на неговите парични вземания към длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на друга страна - залогодателя, предимно над другите кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон (клауза 1, член 1 от Федералния закон). Закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“ .

Член 2 от Федералния закон „За ипотеката“ установява какви задължения могат да бъдат обезпечени с ипотеки, както и необходимостта юридическите лица (кредитори-длъжници) да записват задължения, обезпечени с ипотеки, в счетоводните регистри по начина, установен от счетоводното законодателство. на Руската федерация 3.

Съгласно този член ипотека може да бъде учредена като обезпечение на задължение по договор за заем, по договор за заем или друго задължение, включително задължение, основано на покупко-продажба, лизинг, договор, друго споразумение, причиняващо вреда, освен ако не е извършено друго. предвидени от федералния закон. Действащото законодателство дава възможност за обезпечаване на всякакви законови изисквания с ипотека, което е в съответствие с международната практика. Например, няма ограничения за вида искове, които трябва да бъдат обезпечени, по-специално в законодателството на Белгия, Германия, Испания13 Gerasin S.I. Актуални проблеми на ипотеката на земеделска земя // Закон. 2007. № 1. С. 58.

Ипотека може да бъде учредена, освен ако не е предвидено друго във федералния закон, за обезпечаване на:

• - задължения по договора за заем,
• - задължения по договора за заем,
• - друго задължение, включително задължение, основано на продажба, покупка, лизинг, договор, друго споразумение,
• - отговорност, основана на причиняване на вреда.

Така при ипотечното кредитиране кредитополучателят получава заем за закупуване на недвижим имот. Неговото задължение към кредитора е връщането на заема, а залогът на недвижим имот осигурява изпълнението на това задължение. В същото време можете да купувате и ипотекирате не само жилище, но и други недвижими имоти - земя, кола, яхта и др. Недвижим имот, закупен по ипотечната програма, е собственост на кредитополучателя от момента на покупката.

Съгласно договор за заем банка или друга кредитна организация (кредитор) се задължава да предостави средства (кредит) на кредитополучателя в размера и при условията, предвидени в договора, а кредитополучателят се задължава да върне получената парична сума и да плати лихва. върху него Граждански кодекс на Руската федерация: част 2 от 30 ноември 1994 г. № 51-FZ (с измененията на 30 декември 2004 г.) // Сборник на законодателството на Руската федерация. 2006. No 1. Чл. 819.. Договорът за заем трябва да бъде сключен в писмена форма. Неспазването на писмената форма води до недействителност на договора за заем. Такова споразумение се счита за нищожно. Изкуство. 820..

Съгласно договора за заем едната страна (заемодателят) прехвърля пари или други вещи, определени с родови характеристики, в собственост на другата страна (заемополучателя), а заемателят се задължава да върне на заемодателя същата сума пари (сума на заема) или равно количество други получени от него вещи от същия вид и качество. Договорът за заем се счита за сключен от момента на прехвърляне на пари или други вещи. Чуждестранна валута и валутни ценности могат да бъдат предмет на договор за заем на територията на Руската федерация в съответствие с правилата на членове 140, 141 и 317 от Гражданския кодекс на Руската федерация Пак там, чл. 807.

Почти всяко парично задължение по граждански договор може да бъде обезпечено с ипотека.

Ипотеката гарантира плащането на ипотекарния кредитор на главницата на дълга по договора за заем или друго задължение, обезпечено с ипотеката, изцяло или в частта, предвидена в договора за ипотека.

Ипотеката, учредена за обезпечаване на изпълнението на договор за заем или договор за заем с условие за плащане на лихва, също така гарантира плащането на кредитора (заемодателя) на дължимите му лихви за използването на заема (заемни средства).

Освен ако не е предвидено друго в договора, ипотеката осигурява и плащането на заложния кредитор на дължимите му суми като обезщетение за загуби или като неустойка (глоба, наказателна лихва) поради неизпълнение, забавяне на изпълнението или друго неправилно изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката.

Лице, чието право е нарушено, може да поиска пълно обезщетение за причинените му загуби, освен ако законът или договорът не предвиждат обезщетение за загуби в по-малък размер.

Трябва да се отбележи, че ипотеката, подобно на други заложни правоотношения, е строго акцесорно (допълнително) правоотношение по отношение на основното задължение, обезпечено със залог11 Ronzhin A.A. Принадлежност на руската ипотека и нуждите на практиката // Адвокат. 2004. № 7. С.25.

Първо, заложното правоотношение е производно на главното задължение. Производният характер на заложното правоотношение се изразява в невъзможността за самостоятелното му възникване, т.е. произтичащи от връзка с обезпеченото задължение.

На второ място, по силата на параграф 3 на чл. 329 от Гражданския кодекс на Руската федерация, недействителността на основното задължение води до недействителност на задължението, което го обезпечава (споразумение за обезпечаване на основното задължение със залог), и, обратно, в съответствие с параграф 2 на чл. 329 от Гражданския кодекс на Руската федерация недействителността на споразумение за обезпечаване на изпълнението на основното задължение (включително недействителността на договора за залог) не води до недействителност на основното задължение.

Трето, залогът се прекратява с прекратяването на задължението, обезпечено със залога22 Граждански кодекс на Руската федерация: част 1 от 30 ноември 1994 г. (изменен на 14.10.2006 г.). № 51-FZ // Сборник на законодателството на Руската федерация. 1994. No 32. Чл. 352, ал.1, ал. един.

3 Граждански кодекс на Руската федерация: част 1 № 51-FZ от 30 ноември 1994 г. // Сборник от законодателството на Руската федерация. № 32. Чл. 355..

Четвърто, прехвърлянето от заложния кредитор на права по договор за залог на друго лице е валидно, ако същото лице е прехвърлило правата на вземане срещу длъжника по задължение, обезпечено със залог3.

Ипотеката може да бъде договорна, ако е възникнала въз основа на споразумение, и законна. Законът, който предвижда възникването на ипотека, трябва да съдържа указания по силата на какво задължение и какъв имот трябва да бъде обременен с ипотека. Такива указания се съдържат например в чл. 587 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който гласи, че когато парцел или друг недвижим имот се прехвърля срещу плащане на наем, получателят на наема, за да осигури задължението на платеца на наема, придобива правото да заложи този имот.

Страни по договора за ипотека са:

залогодател - юридическо лице-длъжник, което прехвърля имущество в залог;

ипотекарен кредитор - банка или друга организация, която приема недвижими имоти като обезпечение.

Правото на залагане на имущество по договор за ипотека е определено в чл. 6 от Закона за ипотеката. Ипотека може да бъде учредена само върху имот, който едновременно отговаря на следните условия:

• - ако този имот може да бъде предмет на ипотека (клауза 3, член 6 от Закона за ипотеката);
• - ако този имот принадлежи на залогодателя на правото на собственост или на правото на икономическо управление (клауза 1, член 6 от Закона за ипотеката).

Съгласно разпоредбите на Закона за ипотеката не се допуска ипотека:

• - имущество, изтеглено от обращение, имущество, върху което в съответствие с федералния закон не може да бъде наложено изпълнение, както и имущество, по отношение на което по реда, установен от федералния закон, е предвидена задължителна приватизация или приватизацията на която е забранено (клауза 2, член 6 от Закона за ипотеката);
• - парцели, които са държавна или общинска собственост (клауза 1, член 63 от Закона за ипотеката);
• - част от поземления парцел, чиято площ е по-малка от минималния размер, установен от наредбите на съставните образувания на Руската федерация и наредбите на местните власти за земи за различни цели и разрешено използване (клауза 2 , член 63 от Закона за ипотеката);
• - жилищни сгради и апартаменти, които са държавна или общинска собственост (клауза 2, член 74).

Правото на залог не се отнася за правото на постоянно ползване на поземлен имот, върху който се намира предприятието, сградата или структурата. № 213. стр. 7. // Русская газета. 2006. 19 юни.

Трябва да се отбележи, че съдържанието на гражданските правоотношения по договор за ипотека има определени характеристики. Залогодателят остава собственик на този имот и си запазва правото да го ползва. Той има право да извлича облаги и доходи. 2007 г. 4 юли. Задълженията на залогодателя са да поддържа имота в добро състояние, да поема разходите за неговата поддръжка, да извършва текущи и основни ремонти в рамките на сроковете, определени от федералния закон, освен ако не е предвидено друго в Закона за ипотечното споразумение на 26 юни 2007 г. N 118-FZ // Российская газета. 2007. 4 юли..

По правило ипотекарният длъжник е длъжен за своя сметка да застрахова този имот срещу рисковете от загуба и повреда в пълната стойност, а ако тя надвишава размера на обезпеченото с ипотеката задължение - в размер не по-малък от размера на това задължение. Това е необходимо за защита на интересите на заложния кредитор, който има право да удовлетвори вземането си по задължението, обезпечено с ипотека, директно от застрахователното обезщетение за загуба или повреда на заложеното имущество, независимо в чия полза е застраховано.

Също така залогодателят е длъжен да вземе мерки за осигуряване на безопасността на заложеното имущество, включително за защитата му от посегателства на трети лица, пожар, природни бедствия. И в случай на реална заплаха от загуба на щети на заложеното имущество, залогодателят е длъжен да уведоми заложния кредитор за това, ако го познава.

Необходимо е да се обърне внимание на една особеност, ако приобретателят на имущество, заложено по договор за ипотека, го прехвърли от трето лице, тоест от лице, което не е длъжник по основното задължение, тогава той остава трето лице. Приобретателят е трето лице и в случай, че вещта му е прехвърлена от залогодателя, който е длъжник по задължение, обезпечено с ипотека, чрез продажба, дарение, замяна, внасяне като апорт в имуществото на търговско дружество. или фирма или дялова вноска в имуществото на производствена кооперация.

Така трето лице е това лице, което, без да е лично задължено да плати съответния дълг, отговаря само като собственик на обременения с ипотека имот в размер на неговата стойност.

Само в реда на универсалното правоприемство, т.е. в резултат на реорганизация на юридическо лице или чрез наследяване, приобретателят заема мястото на длъжника-залогодател и носи всички задължения на последния както по главното задължение, и по договора за ипотека.

Другата страна по договора за ипотека е ипотекарният кредитор. Основното право на заложния кредитор е да получи удовлетворение на своите парични вземания към длъжника по обезпеченото с ипотека задължение от стойността на заложеното имущество на другата страна - залогодателя, ако има законово основание, с предимство пред другите кредитори на залогодател.

Заложният кредитор има право да изисква от залогодателя да изпълни всичките си задължения, предвидени в закона и договора, както и да провери действителното наличие, състоянието и условията на поддръжка на имота, заложен по договора за ипотека, независимо кой го притежава.

Трябва да се отбележи, че разпоредбите на Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ отчитат интересите както на кредитора, така и на кредитополучателя. Отличителна черта на ипотечното кредитиране, която гарантира неговата висока кредитна надеждност, е способността на кредитора (ипотекарния кредитор) да получи удовлетворение на своите изисквания за предоставения заем чрез продажба на обезпечението. Трябва също да се отбележи, че законът предвижда възможността страните, които са сключили договор за ипотека, самостоятелно да регулират своите права и задължения по отношение на предмета на залога. № 3604 p - P13. // Документът не е публикуван.

Залогът на недвижим имот не е основание за освобождаване на лице, действало като залогодател по договор за ипотека, от изпълнение на условията, при които е участвало в инвестиционен (търговски) търг, търг или по друг начин в процеса на приватизация на имущество, т.е. предметът на този залог (клауза 5, член 6 от Закона „За ипотеката“) За ипотека (залог на недвижими имоти): Федерален закон № 118-FZ от 26 юни 2007 г. // Руски вестник. 2007. 7 юли..

Следователно отличителните белези на ипотеката са:

първо, ипотеката, както всеки залог, по същество е начин за осигуряване на правилното изпълнение на друго (основно) задължение - договор за заем или кредит, договор за лизинг, договор, обезщетение за вреди и др.;

второ, предмет на ипотеката винаги е недвижим имот. Недвижимото имущество включва парцели и всичко, което е здраво свързано с тях: сгради, конструкции, трайни насаждения и др.;

трето, предметът на ипотеката остава във владение на длъжника. Последният остава собственик, ползвател и действителен собственик на този имот;

четвърто, споразумението между кредитора и длъжника за учредяване на ипотека се изготвя в специален документ - ипотека, която също подлежи на държавна регистрация;

пето, ако стойността на обезпечението надвишава размера на издадения заем, ипотеката дава възможност за получаване на допълнителни ипотечни заеми, обезпечени със същия имот (втора, трета ипотека).

И накрая, в случай на неизпълнение на задължение, обезпечено с ипотека, кредиторът има право да поиска продажбата на заложеното имущество на публичен търг.

По този начин ипотечният кредит е заем, задължения, чието връщане е обезпечено със залог на недвижимо имущество (ипотека).

Ипотечното кредитиране е цялостен механизъм за осъществяване на отношения, произтичащи от организирането, продажбата и обслужването на ипотечните кредити.

В системата на жилищната ипотека, жилищното ипотечно кредитиране се използват множество видове договори и споразумения. Сред основните договори, сключени от субектите на ипотечното кредитиране, наред с договора за ипотека, са договори за кредит, покупко-продажба на жилищни помещения (договор за продажба на апартамент (жилищна сграда) с плащане за сметка на банков заем ), споразумение за участие в споделено строителство, различни видове застраховки, договори с брокери, за предоставяне на услуги от тях, залог на инвестиционни договори, договори за прехвърляне на вземания (цесии) и др. Пакетът от договори и техните предметният състав зависи от отношенията, които те установяват (уреждат), както и от предмета на залога - жилище, което е налично или трябва да бъде построено.

Във всички схеми за жилищно ипотечно кредитиране основният договор е договорът за заем. Съгласно чл. 819 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно договор за заем банка или друга кредитна организация (кредитор) се задължава да предостави средства (кредит) на кредитополучателя в размера и при условията, предвидени в договора, а кредитополучателят се задължава да върне получената парична сума и да заплати лихва върху нея. Юридическо лице, което е предоставило целеви заем за покупка или строителство на жилищна къща или апартамент, също може да действа като залогодател. Кредиторите или операторите на вторичния пазар включват например пенсионни фондове, застрахователни компании, инвестиционни банки, взаимни фондове Shevchuk D.A. Правно регулиране на договорните отношения в областта на ипотечното кредитиране // Auditorskie Vedomosti. 2009. N 1..

В съответствие с параграф 12 от Наредбите за жилищните заеми, одобрени с Указ на президента на Руската федерация от 10.06.1994 г. N 1180 Наредби за жилищните заеми: Указ на президента на Руската федерация от 10 юни 1994 г. N 1180., В договора за заем са определени следните условия:

целта на кредита;

срок и размер на кредита;

процедурата за издаване и погасяване на заем;

инструмент за кредитиране (лихвен процент, условия и честота на промяната му);

обезпечаване на кредитното задължение на кредитополучателя;

условия на застраховка на кредита;

начин и форми за проверка на обезпечението и предназначението на кредита;

санкции за неправомерно използване и ненавременно погасяване на кредита;

размера и реда за плащане на глоби;

процедурата за прекратяване на договора, други условия по споразумение на кредитора и кредитополучателя.

Договорът за заем е консенсуален (възмезден). Подобно на договора за заем, договорът за заем е каузална сделка.

По този начин понятията „ипотека“ и „ипотечно кредитиране“ са тясно свързани, но не и идентични. Ипотечното кредитиране като система от финансово-икономически отношения включва ипотеката като основна подсистема - неразделна част или съществен елемент под формата на технологии за директно обезпечение.

От друга страна, ипотечното кредитиране е един от видовете сделки с недвижими имоти, задълженията по които са обезпечени с помощта на ипотека.

Ипотечен кредит (ипотека) се предоставя за закупуване на жилище (апартамент, вила или селска къща). Предметът на кредитиране действа като обезпечение по ипотека, което трябва да отговаря на изискванията на банката, предоставяща ипотечния кредит.