Ko'chmas mulkni ayirboshlash shartnomasini tuzish xususiyatlari. Ko'chmas mulk almashinuvi nima va u shartnoma tuzgan shaxslar uchun qanday foydali? Shartnomani bajarishdagi nuanslar

Ko'chmas mulk almashinuvi, aslida, uy-joy sharoitlarini yaxshilash (o'zgartirish)ning eng oddiy va eng qulay usuli hisoblanadi, chunki bitim yangi yashash joyiga tezda ko'chib o'tishni o'z ichiga oladi, bitim ishtirokchilarini qiyinchiliklardan xalos qiladi. Ushbu maqolada sayt portali mutaxassislari uy-joy almashinuvining turli usullarini muhokama qiladilar, shuningdek, kelgusi operatsiya uchun tayyorlanishi kerak bo'lgan hujjatlar ro'yxatini taqdim etadilar.

Maqsad va vositalar

Fuqarolarni odatiy yashash joyini o'zgartirishga, o'z uy-joylarini almashtirishga undaydigan bir qator sabablar mavjud, mos ravishda ko'chmas mulkni almashtirishning bir emas, balki bir nechta usullari mavjud, ularning har biri o'zining afzalliklari va kamchiliklariga ega:

Ko'pincha, uy-joyni almashtirish zarurati uy egasining xohishiga ko'ra paydo bo'ladi, boshqacha qilib aytganda, yashash maydonini kengaytirish (oilani to'ldirish yoki ehtiyojlar o'sishi, qulaylik darajasiga da'vo qilish) yoki uyning maydonini o'zgartirish zarurati tug'iladi. yashash joyini "jozibadorroq" qilish;

Zamonaviy rieltorlar amaliyotida o'zlarining moliyaviy ahvolini yaxshilash uchun ayirboshlashni xohlaydigan mijozlar bor - keng kvartirani oddiyroq uy-joyga almashtirishda siz qo'shimcha haq olishingiz va yashash joyini tejashingiz mumkin. O'z navbatida, "kvartirani qo'shimcha to'lov bilan kattaroq kvartiraga almashtirish" imkoniyati aynan o'z yashash sharoitlarini yaxshilashni istagan fuqarolarga kerak;

Bundan tashqari, har doim katta kvartirani ikkita kichikroq kvartiraga almashtirmoqchi bo'lganlar bor. Bu holatda, ko'pincha, biz merosning bo'linishi yoki ajralish haqida gapiramiz - ajralish paytida oila a'zolari umumiy yashash maydonini bo'lishadi va alohida kvartiralarda yashashga ko'chib o'tadilar.

Ayirboshlashda ko'p narsa kvartiraning joylashuvi va holatiga bog'liq, masalan, poytaxtning markaziy tumanidagi kichik kvartirani markazdan ma'lum masofada joylashgan etarlicha keng yashash maydoniga almashtirish mumkin. Bundan tashqari, markaz qo'shimcha to'lovni to'lamasligi ehtimoli mavjud.

Ko'chmas mulkni almashtirish imkoniyatlari

Sovet davrida ko'chmas mulk ayirboshlash amaliyoti eng keng tarqalgan bo'lib, kvartiralarning ekvivalent almashinuvi tez-tez amalga oshirilgan, ayniqsa boshqa shaharga ko'chib o'tish zarur bo'lganda. Ko'chib o'tish, qoida tariqasida, hayot sharoitlarining, ish joyining o'zgarishi va uzoq masofalarga kvartira almashinuvi fuqarolarni o'z shahrida xaridor topish, keyin esa yangi kvartirada kvartira topish zaruratidan ozod qildi. joy.

Zamonaviy ko'chmas mulk bozorining haqiqatlarida kvartiralarni qanday almashtirishni ko'rib chiqishda faqat uchta variant muhokama qilinadi. Bu sotib olish / sotish, bir kvartirani boshqasiga to'g'ridan-to'g'ri almashtirish, muqobil bitim.

Birinchi variant eng sodda va kvartira egasining ko'chmas mulk bo'yicha etarlicha tajribasi bilan bu usul professional rieltorni jalb qilishdan qochadi. Ayirboshlash jarayoni, aslida, ikkita operatsiyaga bo'linadi - birinchidan, egasi o'z kvartirasi uchun xaridor qidiradi, shu bilan birga uning da'volariga mos keladigan yashash maydonini topadi.

Ikkinchi variant - to'g'ridan-to'g'ri almashinuv, rieltorning tajribaga ega bo'lishini talab qiladigan juda qiyin operatsiya. Operatsiya xususiylashtirilmagan kvartiralarni almashish, shuningdek almashish imkonini beradi. Ushbu usulning murakkabligi shundaki, o'z kvartirasini sotmoqchi bo'lganlarga qaraganda ayirboshlashni xohlaydigan egalar ancha kam. Bu bitim taraflarining har biri uchun tanlovni sezilarli darajada toraytiradi, chunki taklif qilingan shartlar hamma uchun mos kelishiga ishonch hosil qilish kerak.

Uchinchi variant - muqobil bitim, bunday operatsiyalar, qoida tariqasida, rieltorlar tomonidan amalga oshiriladi va bitim ishtirokchilari uchun moliyaviy risklarni kamaytiradi. Muqobil ayirboshlash kvartiraning xaridoridan avans olishni o'z ichiga oladi, bu mablag'lar, o'z navbatida, sotib olinishi kerak bo'lgan uy-joy uchun to'lanadi. Shunday qilib, bitim ishtirokchilari narxni belgilaydilar, shuningdek, ularning niyatlarining jiddiyligini tasdiqlaydilar, chunki avans to'lovidan keyin bitimni rad etish juda qiyin.

Agar egasi darhol yangi yashash maydoniga ega bo'lish uchun kvartirani sotgan bo'lsa, ba'zi xavflar mavjud - narxning keskin oshishi (sotishdan keyin) sotib olinishi yoki sotib olinishi kerak bo'lgan kvartiraning egasiga to'sqinlik qilishi mumkin. daromad bilan uni sotish haqidagi fikrini o'zgartirishi mumkin. Natijada, kvartira sotildi va uning sobiq egasi hali yashash uchun joyi yo'q va daromad "orzulardagi kvartirani" sotib olish uchun etarli emas. Muqobil almashinuv sizga ushbu xavflardan qochish va tranzaktsiyani imkon qadar tezroq yakunlash imkonini beradi.

Savdo shartnomasi

Kvartiralarni almashtirishning turli xil variantlarini ko'rib chiqsak, birinchi marta kapital ishlab chiqaruvchilar tomonidan qo'llanila boshlangan juda qiziqarli sxemani ta'kidlash mumkin emas. Bu "savdo-sotiq" sxemasi bo'lib, u yangi binoning kvartirasiga tezda ko'chib o'tishni o'z ichiga oladi, eski kvartira esa to'lov sifatida qabul qilinadi. Ayirboshlashning bu usuli ko'pincha Moskva ko'chmas mulk agentliklari tomonidan taklif etiladi va juda talabga ega, chunki bitim juda oz vaqtni oladi - amalga oshirilganidan boshlab ko'chirishning tugashigacha taxminan uch kun davom etadi.

Ikkilamchi bozordagi kvartiralar bilan tuzilgan bitimlar bitimlardan ko'p bo'lishiga qaramay, ko'proq fuqarolar yangi uy-joyga ko'chib o'tishni xohlashadi va eski kvartirani yangi binoga almashtirish har yili tobora ko'proq amalga oshirilmoqda.

"Onalik kapitali" orqali qo'shimcha to'lov bilan almashtirish

Kvartirani almashtirishda siz nafaqat o'z mablag'laringizdan, balki "onalik kapitali" - bola tug'ilganda davlat tomonidan to'lanadigan mablag'lardan ham foydalanishingiz mumkin. Kvartirani qo'shimcha haq evaziga almashtirish endi ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarning ekzotik turi emas, deyarli barcha yirik ko'chmas mulk agentliklari ushbu xizmatni taklif qilishadi. Biroq, bu holda "onalik kapitali" faqat bola uch yoshga to'lganda foydalanish mumkinligini esga olish kerak.

Ipoteka uy-joy almashinuvi

Ayirboshlashning yana bir turini ipoteka uy-joylarini, ya'ni ipoteka krediti bilan sotib olingan kvartiralarni ayirboshlash deb hisoblash mumkin. Ipotekadagi kvartirani almashtirish mumkinmi degan savol tez-tez ko'tariladi, chunki uy-joyning katta qismi kredit puliga sotib olinadi. Ushbu operatsiyani bajarishda rozilik, shuningdek, kredit berilgan bankning bevosita ishtiroki talab qilinadi. Texnik jihatdan quyidagilar sodir bo'ladi: bir vaqtning o'zida ikkita shartnoma tuziladi - sotish va sotib olish, sotish vaqtida xaridor sotuvchining bank oldidagi qarzini to'laydi yoki qarz majburiyatlarini o'z zimmasiga oladi (banklar buni qilishni xohlamaydilar). Sotib olingan kvartirani qayta ro'yxatdan o'tkazish bilan birga, bank og'irlik qo'yadi, bu esa yangi egasiga qarz to'liq to'lanmaguncha mulkni sotishga ruxsat bermaydi.

Munitsipal kvartirani xususiylashtirilgan kvartiraga almashtirish

Ayni paytda barcha turar-joy ko'chmas mulklari xususiy mulk emas, shaharning uy-joy fondidagi juda ko'p kvartiralar kommunal mulkdir. Biroq, uy-joy shaharga tegishli ekanligi, bu kvartirada yashovchilar o'zlarining yashash sharoitlarini yaxshilashga da'vo qila olmasligini anglatmaydi va yashash maydonini kengaytirish (yoki hududni o'zgartirish)ning yagona yo'li - xuddi shu almashinuv.

Biroq, ko'plab qog'ozlarni yig'ish zarurati, shuningdek, xususiylashtirilgan uy-joy egasi uchun birjaning foydasizligi sababli bunday bitimlar keng qo'llanilmadi. Munitsipal kvartirada yashash ijtimoiy ijara shartnomasi bilan tartibga solinadi va xususiy kvartiraning egasi munitsipal kvartiraga ko'chib o'tganda, ushbu shartnoma unga qayta rasmiylashtiriladi va ikkinchi shaxs kvartirani to'liq egalik qiladi.

Agar xususiylashtirilgan kvartiralarning egalari ushbu maqolada sanab o'tilgan usullardan ayirboshlash usulini tanlashi mumkin bo'lsa (qo'shimcha haq to'lanadigan kvartirani almashtirish shartnomasi, oldi-sotdi shartnomasi, ayirboshlash shartnomasidan foydalaning), u holda kommunal uy-joylarda yashovchilar uchun hamma narsa biroz boshqacha. . Xususiylashtirilmagan kvartiralarni almashtirish uchun faqat ayirboshlash shartnomasi mos keladi va agar kommunal kvartirani boshqa yo'l bilan xususiylashtirilgan kvartiraga almashtirish zarur bo'lsa, avval uni xususiylashtirish kerak.

Kvartirani almashtirishda soliq

Kvartira almashinuvining yana bir jihati soliqqa tortishdir. Soliq kodeksi to'g'ridan-to'g'ri ayirboshlash shartnomasini tuzishda soliq to'lashni hech qanday tarzda tartibga solmaydi, lekin Fuqarolik Kodeksi (567-modda) oldi-sotdi shartnomasidagi kabi bir xil soliqqa tortish qoidalari birja shartnomasiga nisbatan qo'llanilishini belgilaydi.

Ya'ni, kvartiraga egalik huquqini o'tkazgan tomon sotuvchi, qarama-qarshi tomon esa o'z navbatida xaridor sifatida tan olinadi. Shu bilan birga, har bir xonadon uchun to‘lov ayirboshlash shartnomasida ko‘rsatilgan qiymat bo‘yicha natura shaklida amalga oshirilishi nazarda tutiladi. Bundan tashqari, agar almashtirilayotgan kvartira uch yildan ortiq vaqt davomida uning egasiga tegishli bo'lsa, kvartirani almashtirishda soliq olinmaydi.

Kvartirani almashtirishda talab qilinadigan hujjatlar

Kvartirani almashtirish uchun (ammo bu ko'chmas mulkni sotishga ham tegishli) egasi quyidagi hujjatlarni to'plashi kerak:

• Kvartiraga egalik huquqini tasdiqlovchi hujjatlar;
• Binoning kadastr pasporti;
• Uy kitobidan ko'chirma va moliyaviy shaxsiy hisobdan nusxa;
• Kvartiraning baholangan qiymatini belgilovchi hujjat (mulkni baholashni o'tkazish kerak);
• Bitim ishtirokchilarining shaxsini tasdiqlovchi hujjatlar (pasportlar va tug'ilganlik haqidagi guvohnomalar).

Shuningdek, sizga uchinchi shaxslarning huquqlarining buzilishi bitimga xalaqit bermasligiga ishonch hosil qilish imkonini beruvchi hujjatlar kerak bo'ladi:

Bitim ishtirokchilarining nikohni tuzish va / yoki bekor qilish to'g'risidagi dalillari. Agar mol-mulk nikoh paytida olingan bo'lsa, bitim uchun turmush o'rtog'ining yozma roziligi talab qilinadi. Bundan tashqari, agar nikoh allaqachon buzilgan bo'lsa, rozilik ham talab qilinadi, chunki nikoh paytida olingan mol-mulk birgalikda hisoblanadi va unga bo'lgan huquqlar har ikkala er-xotinga tengdir;

Voyaga etmaganlarning vasiylik va homiylik bo'limidan ma'lumotnoma. Hujjat voyaga etmaganlar yashaydigan (ro'yxatga olingan yoki aktsiyalari bo'lgan) ko'chmas mulk bilan bitimlar tuzilgan bo'lsa talab qilinadi.

Xulosa

Ushbu maqolada keltirilgan ma'lumotlarga asoslanib, veb-sayt portali mutaxassislari bir mulkni boshqasiga almashtirishga qaratilgan bitimlar, masalan, kvartirani sotib olish va sotish tartibidan ko'ra murakkabroq ekanligini ta'kidlamoqchi. Shu sababli, vaqtni yo'qotish bilan bog'liq xavf-xatarlar va boshqa muammolarning oldini olish uchun uy-joy almashish istagida bo'lganlarga, agar ular etarli tajribaga ega bo'lsa, mustaqil ravishda bitim tuzish tavsiya etiladi. Bunday holda, vakolatli rieltorning ishtiroki vaqt va nervlarni tejashga yordam beradi.

Bundan tashqari, ishlaydigan mutaxassis hujjatlarni tekshirishga professional yondashuvni ta'minlashga qodir. Va bu juda muhim, chunki biz ikkilamchi bozorda ko'chmas mulk bilan kelishuv haqida gapiramiz - kvartira bir nechta egalarni o'zgartirishi mumkin edi, bu kimningdir huquqlarining buzilishi natijasida bitimning haqiqiy emasligi xavfini oshiradi.

Ko'chmas mulkni ayirboshlash shartnomasi - bu bir mulkni boshqasiga o'zaro manfaatli shartlarda almashtirish imkonini beruvchi ikki tomonlama bitim. Ushbu bitimning o'ziga xos xususiyati shundaki, ikkala tomon bir vaqtning o'zida ko'chmas mulk sotuvchisi va xaridori sifatida ishlaydi.

Va barter bitimining eng katta afzalligi shundaki, natijada ikkala tomon ham mulkni yanada foydaliroq sotib olishadi: yaxshi xususiyatlar va parametrlar bilan. Yoki umuman - ayirboshlash shartnomasi bo'yicha ko'chmas mulkni almashtirish mutlaqo boshqa har qanday ob'ektga, masalan, ko'chmas mulkka, masalan, transport vositasiga amalga oshirilishi mumkin.

Birja bitimining xususiyatlari

Ayirboshlash shartnomasi oldi-sotdi shartnomasi bilan bir xil printsip asosida tuziladi. Shunga ko'ra, ayirboshlash shartnomasi har bir tomon uchun mulkni qaytarib bo'lmaydigan tarzda begonalashtirishga qaratilgan. Bunda har bir tomon o'z mulkining sotuvchisi va ayni paytda boshqa mol-mulkni oluvchisi hisoblanadi.

Bitim tuzishdan oldin taraflar ayirboshlash predmetida mavjud bo‘lgan barcha kamchiliklar, shuningdek uchinchi shaxslarning begonalashtirilgan mol-mulkka egalik huquqi bor-yo‘qligi to‘g‘risida bir-birlarini xabardor qilishlari shart.

Bitim amalga oshirilayotgan vaqtda notarius elektron ma’lumotlar bazasidan ikkala ob’yektning sud tomonidan qamoqqa olinganligi, garov yoki garovga qo‘yilganligini tekshiradi. Agar begonalashtirish bilan bog'liq cheklovlar mavjud bo'lsa, u holda bitim amalga oshirilmaydi. Bundan tashqari, shartnoma shakliga rioya qilish majburiydir - yozma. Aks holda, bitim haqiqiy emas deb topilishi mumkin.

Tomonlar o'zaro kelishuv yoki sud qarori bilan ayirboshlash shartnomasini bekor qilishlari mumkin, ammo buning uchun uzrli sabablar bo'lishi kerak.

Birja hujjatlari

Shunday qilib, egasi istalgan ko'chmas mulkni (kvartira, xususiy uy, dacha) boshqa uy-joy yoki transportga almashtirishi mumkin. Bundan tashqari, ko'pincha kichikroq maydonga ega bo'lgan uy-joy va avtomobil uchun uy-joy o'zgarishi mavjud. Biror yoki boshqa holatda, ayirboshlash operatsiyasi to'g'ri bajarilishi kerak: yozma shartnoma shaklida namunani bu erda yuklab olish mumkin:

Shartnoma qonunga qat'iy rioya qilgan holda tuzilishi uchun uni notarial tasdiqlangani ma'qul. Agar ko'chmas mulkni ayirboshlash shartnomasi notarius yordamida tuzilsa, u holda notarius o'zi shartnoma namunasini tayyorlaydi.

Shartnoma tuzish uchun sizga quyidagi hujjatlar to'plami kerak bo'ladi:

• ko'chmas mulkka egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat;
• uy-joy uchun kadastr pasporti;
• turmush o'rtog'ining begonalashtirishga (almashtirish uchun) notarial tasdiqlangan roziligi - agar ayirboshlash ob'ekti birgalikdagi mulkchilik asosida er-xotinga tegishli bo'lsa;
• uy kitobidan ko'chirma;
• uy-joy bo'limidan oila tarkibi to'g'risidagi ma'lumotnoma;
• ko'chmas mulkning o'tkazilgan bozor bahosi to'g'risidagi hisobot;
• pasport, soliq raqami;
• davlat boji to'langanligi to'g'risidagi kvitansiya.

Bitta kvartira boshqasiga almashtirilgan taqdirda, xuddi shu hujjatlar ro'yxati bitimning ikkinchi tomoni tomonidan to'planishi kerak.

Agar kvartirani, masalan, mashinaga almashtirish bo'lsa, sizga kerak bo'ladi:

• avtomobil uchun texnik pasport;
• avtomobilning bozor qiymatini baholash;
• turmush o'rtog'ining avtomashinani o'zgartirishga notarial tasdiqlangan roziligi;
• boshqa tomonning pasporti va soliq raqami.

Shartnoma qiymati

Tomonlar notarial shaklda tasdiqlaydigan ko'chmas mulkni ayirboshlash shartnomasi quyidagi xarajatlarni o'z ichiga oladi:

• shartnoma bo'yicha davlat boji;
• notarial xizmatlar (notarial rozilik, shartnoma namunasini ishlab chiqish, uni tasdiqlash);
• mulkni ekspert baholovchining xizmatlari;
• mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun davlat boji.

Shuni qo'shimcha qilish kerakki, ayirboshlash shartnomasi qo'shimcha to'lovsiz ham (har ikkala ob'ekt ekvivalent deb hisoblanganda) ham, qo'shimcha to'lov bilan ham (agar ayirboshlash ob'ektlaridan biri qimmatroq bo'lsa) tuzilishi mumkin. Shuning uchun, ko'chmas mulk almashinuvi xarajatlarini hisoblashda bu nuance ham hisobga olinishi kerak.

Siz e'tibor berishingiz kerak bo'lgan yana bir xarajat moddasi - begonalashtirish uchun soliq. Ushbu qismdagi soliqqa tortish mulkka uch yildan kamroq vaqt davomida egalik qilgan mulk egalariga ta'sir qilishi mumkin.

Savollaringiz bormi? Savolingizni quyidagi shaklga yozing va batafsil yuridik maslahat oling:

Uy-joy almashinuvi kvartira yoki uyni o'zgartirishning eng keng tarqalgan varianti emas. Biroq, ba'zi hollarda, u eng yaxshi variant hisoblanadi. Hammasidan ko'proq bunday bitimlar yaqin qarindoshlar, do'stlar, tanishlar tomonidan amalga oshiriladi.

Ayirboshlash shartnomasini kvartirani almashtirish bilan aralashtirib yubormang. Ikkinchisi oddiygina egalik qilmasdan yashash joyini o'zgartirishni ta'minlaydi (masalan, ijtimoiy ijaraga beriladigan uy-joy).

Agar ayirboshlash natijasida to'lov pul emas, balki ko'chmas mulkka bo'lgan mulkiy huquqlar bo'lsa, unda bu almashinuv hisoblanadi.

San'atda. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 567-moddasi ayirboshlash shartnomasi kontseptsiyasini belgilaydi - bu ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimning bir turi bo'lib, buning natijasida mulkdorlar uy-joy almashadilar.

Apriori, bu almashinuv ekvivalent bo'lishi kerak, garchi matnda boshqacha ko'rsatilishi mumkin.

Bunday kelishuvning nuansi tomonlarning huquqiy maqomidir - ularning har biri bir vaqtning o'zida ham xaridor, ham sotuvchi rolini bajaradi.

Uy-joyni almashtirish fakti tomonlar o'rtasida yozma shartnoma tuzish bilan tasdiqlanadi. Hujjat fuqarolik-huquqiy shartnoma sifatida tuzilgan.

Asosiysi, u o'ziga xos daqiqalar bilan bir xil:

• uy-joy uchun to'lov pul emas, balki mulkiy huquqlar bo'lib, shartnoma kuchga kirgandan so'ng har bir kvartira egasi kiradi;
• ayirboshlash shartnomasi yangi va boshqa hujjatlar kelib tushgan holda binolarga egalik huquqi ro'yxatga olinganidan keyin tuzilgan hisoblanadi.

Ayirboshlash teng bo'lmagan hollarda, bitimni endi haqiqiy "barter" deb hisoblash mumkin emas, chunki tomonlardan biri ma'lum foyda oladi. Ushbu nuanslarning barchasi shartnomada ham ko'rsatilgan.

Bunday bitimlar, shuningdek, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining normalari bilan tartibga solinadi.

Qanday hollarda shartnoma tuzish foydali?

Uy egalarini xulosa qilishga undaydigan asosiy sabablarni ko'rib chiqish mumkin:

• minimal vaqt bilan yashash sharoitlarini yaxshilash istagi;
• soliqlarni tejashga harakat qilmoqda.

Ikkinchisi ko'pincha ayirboshlashning asosiy sababidir. Gap shundaki, ekvivalent ayirboshlashda, agar mulkdorlarning mulki ikkala tomon uchun ham mos bo'lsa va ularning qiymati teng bo'lsa, davlat boji to'lanmaydi.

Mulk teng qiymatga ega bo'lmasa ham, chegirmalar sezilarli darajada past bo'ladi. Bu olingan foydadan chegirib tashlashni nazarda tutganligi sababli, u umumiy hisoblangan qiymatdan emas, balki faqat farqdan undiriladi.

Shaxsiy daromad solig'ini to'lash zarurati faqat uy-joyga ega bo'lgan egalar uchun paydo bo'ladi 3 yildan kam. Va egasi qanday qilib huquqlarga kirganligi muhim emas: meros.

Xizmat muddati davomida 3 yildan kam foydalanishingiz mumkin, san'atda ko'rsatilgan. Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 220-moddasi.

Teng bo'lmagan kvartiralarning yaqin odamlari o'rtasidagi bitimlar ko'pincha "konvertda" qo'shimcha to'lov bilan amalga oshiriladi, bunda sotishdan tushgan foyda hech qanday joyda ko'rinmaydi.

Amalda, bunday shartnomalarni tuzish ko'pincha qarindoshlar yoki do'stlar o'rtasida amalga oshiriladi.

Sizning kvartirangizdan mamnun bo'lgan uy egasi va mulki sizga yoqadigan begona odamni topish juda qiyin.

Shartnomani bajarishdagi nuanslar

Bunday hujjat faqat ko'chmas mulk egalari tomonidan tuziladi. Uning asosiy fikrlari San'atda tasvirlangan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 567-moddasi.

Video: oldi-sotdi shartnomasini ayirboshlash shartnomasi bilan almashtirish

Videoda ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar tuzishda firibgarlikning keng tarqalgan usuli haqida so'z boradi, bunda ko'chmas mulkni ayirboshlash shartnomasi rasmiy ravishda oldi-sotdi shartnomasi bilan almashtiriladi. Aldash nima va bunday bitim taraflari uchun qanday huquqiy oqibatlarga olib kelishi mumkin?

San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 567-moddasiga binoan, ayirboshlash shartnomasi bo'yicha tomonlarning har biri bir mahsulotni boshqa tomonning mulkiga boshqasiga o'tkazish majburiyatini oladi. Ayirilishi kerak bo'lgan tovarlar ekvivalent hisoblanadi (agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa). Ammo agar ayirboshlash shartnomasi tengsiz deb topilsa, tomonlardan biri farqni to'laydi (agar shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa).

Barter operatsiyalarida juda muhim nuqta - ayirboshlanadigan tovarlarga egalik huquqini topshirish tartibini aniqlash. Umumiy qoidaga ko'ra, ayirboshlanadigan tovarga bo'lgan mulk huquqi tovarni topshirish majburiyatlari bajarilgandan so'ng bir vaqtning o'zida xaridor sifatida harakat qiluvchi tomonlarga o'tadi. Shu bilan birga, shartnomada mulk huquqini o'tkazishning maxsus tartibi ham belgilanishi mumkin.

Savdo operatsiyalari ikki qismdan iborat:

Ayirboshlash shartnomasi bo'yicha berilgan mol-mulkni realizatsiya qilish;

Ayirboshlash shartnomasi bo'yicha mol-mulkni olish.

Shu bilan birga, PBU 9/99 ning 6.3-bandiga binoan, pul bo'lmagan vositalar bilan majburiyatlarni bajarishni nazarda tutuvchi shartnomalar bo'yicha tashkilotning daromadi olingan yoki olinadigan tovarlarning qiymati sifatida tan olinadi. Ushbu tovarlarning (ishlarning, xizmatlarning) qiymati taqqoslanadigan sharoitlarda tashkilot o'xshash tovarlarni (ishlarni, xizmatlarni) sotib oladigan narx bilan belgilanadi. Agar ushbu qiymatni aniqlashning iloji bo'lmasa, daromad miqdori ayirboshlash shartnomasi bo'yicha o'tkazilgan tovarlar (ishlar, xizmatlar) qiymatidan kelib chiqqan holda aniqlanadi (normal sharoitlarda tashkilot o'xshash tovarlarni (ishlarni, xizmatlarni) sotadigan narxni anglatadi. )).

PBU 6/01 ning 11-bandiga binoan, ayirboshlash shartnomasi bo'yicha olingan asosiy vositalarning dastlabki qiymati ayirboshlash uchun berilgan yoki o'tkazilishi kerak bo'lgan mulkning qiymati hisoblanadi. Ushbu xarajat odatdagi sharoitlarda tashkilot o'xshash mol-mulkni sotadigan narx bilan belgilanadi va agar o'tkazilishi kerak bo'lgan mulkning qiymatini aniqlashning iloji bo'lmasa, o'xshash asosiy vositalar sotib olingan narxdan kelib chiqqan holda belgilanadi.

Shu bilan birga, ayirboshlash yo'li bilan olingan asosiy vositalarning dastlabki qiymati ularni foydalanishga yaroqli holatga keltirgan holda ularni yetkazib berish bo'yicha haqiqiy xarajatlarni o'z ichiga olishi mumkin.

Asosiy vositalar ob'ektini tayyor mahsulot evaziga olish misolida barter operatsiyalarini hisobga olishda aks ettirishni ko'rib chiqing:

Dt 62 Kt 90-1 - bozor narxlari asosida tayyor mahsulotni sotishdan tushgan tushumlarni aks ettiradi;

Dt 90-2 Kt 43 - asosiy vositalar evaziga o'tkazilgan tayyor mahsulotning haqiqiy tannarxini hisobdan chiqarishni aks ettiradi;

Dt 90-3 Kt 68, "QQS hisob-kitoblari" subschyoti - tayyor mahsulotni sotishdan tushgan tushumlar bo'yicha QQS hisobini aks ettiradi;

Dt 08-4 Kt 60 - tayyor mahsulotlarni sotish qiymatini baholashda QQSsiz miqdorda asosiy vositalarning tushumini aks ettiradi;

Dt 19-1 Kt 60 - olingan asosiy vosita bo'yicha "kirish" QQS miqdorini aks ettiradi.

08-4 hisobvarag'ining debetida hisob-kitob schyotlari bilan korrespondensiyada asosiy vositani olish bilan bog'liq boshqa haqiqiy xarajatlar aks ettiriladi: etkazib berish, foydalanish uchun yaroqli holatga keltirish, ma'lumot uchun to'lov, maslahat uchun. xizmatlar va boshqalar:

Dt 01 Kt 08-4 - asosiy vositani dastlabki qiymati bo'yicha ro'yxatga olish va uni ishga tushirish aks ettirilgan.

Ayirboshlash shartnomasi bo'yicha asosiy vositalarning qabul qilinishi va buxgalteriya hisobiga qabul qilinishi quyidagi hujjatlar bilan tasdiqlanadi:

ayirboshlash shartnomasi;

Asosiy vositalarni qabul qilish va topshirish dalolatnomasi (N N OS-1, OS-1a, OS-1b shakllari);

Amaldagi asosiy vositalar uchun inventar kartalar nusxalari (N N OS-6, OS-6a, OS-6b shakl);

Qabul qilingan asosiy vositalar uchun schyot-faktura.

Ayirboshlash shartnomasi taraflari o'z majburiyatlarini bajarganligi sababli, quyidagi talablarni hisobga olish kerak:

Dt 60 Kt 62 - o'zaro da'volarni hisobga olish kreditorlik qarzlarining to'liq miqdori asosida aks ettiriladi.

Ushbu operatsiya o'zaro da'volarni hisobga olish dalolatnomasi asosida buxgalteriya hisobida aks ettiriladi. Ushbu akt shartnoma taraflaridan birining yozma iltimosiga binoan tuziladi. Ayirboshlash shartnomasining bir tomoni boshqa tomonga hisob-kitob qilinadigan summani va o'zaro qarzning yuzaga kelish sabablarini ko'rsatgan holda hisob-kitob qilish to'g'risida yozma xabar yuboradi.

2009 yil 1 yanvarda San'atning 4-bandining yangi nashrlari. 168 va San'atning 2-bandi. Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksining 172-moddasi ("Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining birinchi qismi, ikkinchi qismiga va Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o'zgartirishlar kiritish to'g'risida" 2008 yil 26 noyabrdagi N 224-FZ Federal qonuni). Yangi normaga ko‘ra, tovar birjasi operatsiyalarini amalga oshirishda shartnoma taraflari bir-biriga taqdim etgan QQS summasi naqd pulda to‘lanmaydi.

Taqdim etilgan QQSni chegirib tashlash umumiy belgilangan tartibda amalga oshiriladi:

Dt 68, "QQS bo'yicha hisob-kitoblar" subschyoti, Kt 19-1 - "kirish" QQS summasi chegirib tashlash uchun taqdim etiladi.

Xulosa qilib shuni ta'kidlash kerakki, barter operatsiyalari soliq organlari tomonidan nazorat qilinadi (Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 40-moddasi).

Shunday qilib, San'atning 2-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 40-moddasida soliq organlari quyidagi operatsiyalar bo'yicha narxlarni qo'llash to'g'riligini tekshirish huquqiga ega:

Aloqador tomonlar o'rtasida;

Barter (barter);

Tovarlar (ishlar, xizmatlar) eksporti, importi;

Bitim narxi bozor narxidan 20% dan ortiq (yuqoriga yoki pastga) chetlashganda.

Shuning uchun buxgalter buxgalteriya hisobida ko'rsatilgan savdo tushumi mintaqadagi amaldagi bozor narxlaridan 20% dan ko'proq chetga chiqishini tekshirishi kerak. Agar bunday og'ish aniqlansa, QQSni hisoblash uchun bitimning bozor narxi qabul qilinadi. Qoida tariqasida, ma'lum bir mintaqada amaldagi narxlar to'g'risida ma'lumot mahalliy statistika idorasidan so'raladi.

Tekshirish og'ishlar foizini hisoblashdan iborat bo'lib, u quyidagicha aniqlanadi:

% chegirma \u003d (VPb - RC): RC x 100%,

bu erda VPb - buxgalteriya ma'lumotlariga ko'ra sotishdan tushgan tushumlar;

RP - bozor narxi.

Agar natijada olingan qiymat 20% ichida bo'lsa, QQS buxgalteriya hisobida ko'rsatilgan daromaddan kelib chiqqan holda olinadi. Agar qiymat u yoki bu yo'nalishda 20% dan ko'proq chetga chiqsa, QQS o'tkazilgan mulkning bozor qiymatidan kelib chiqqan holda hisoblanishi kerak.

Misol. Dastlabki ma'lumotlar: 2009 yil 20 yanvarda "X" MChJ "Y" MChJ bilan ayirboshlash shartnomasini tuzdi, unga ko'ra "X" MChJ tayyor mahsulot partiyasini ofis uchun ofis jihozlari to'plamiga almashtiradi. Ayirboshlangan mol-mulk taraflar tomonidan ekvivalent deb tan olingan. Tomonlar tomonidan kelishilgan bitim narxi 70 800 rubl, QQS bilan birga - 10 800 rubl.

2009 yil 26 yanvarda tomonlar o'z majburiyatlarini bajardilar: "X" MChJ haqiqiy ishlab chiqarish qiymati 45 000 rubl bo'lgan tayyor mahsulot partiyasini jo'natdi; MChJ “Y” orgtexnika jihozlarini yetkazib berdi.

Ofis jihozlari uchinchi tomon transport tashkiloti tomonidan etkazib berildi, u 3540 rubl, shu jumladan QQS - 540 rubl miqdorida hisob-fakturani berdi.

"X" MChJ buxgalteriya hisobida quyidagi yozuvlar kiritilishi kerak:

Dt 62 Kt 90-1 - 70 800 rubl. - tayyor mahsulotlarni sotishdan tushgan tushumlarni normal sharoitlarda tashkilot orgtexnika sotib oladigan narxlardan kelib chiqqan holda aks ettiradi;

Dt 90-2 Kt 43 - 45 000 rubl. - ayirboshlashda o'tkazilgan tayyor mahsulotning haqiqiy tannarxini hisobdan chiqarishni aks ettiradi;

Dt 90-3 Kt 68, "QQS hisob-kitoblari" subschyoti - 10 800 rubl. - sotishdan tushgan tushumga QQS hisoblanganligini aks ettiradi;

Dt 90-9 Kt 99 - 15 000 rubl. - tayyor mahsulotni sotishdan olingan moliyaviy natijani (foydani) aks ettiradi;

D-t 08-4 60 to'plami - 60 000 rubl. - tayyor mahsulotni sotish qiymatini baholashda orgtexnika vositalarining qabul qilinishini aks ettiradi;

Dt 19-1 60 to'plami - 10 800 rubl. - olingan asosiy vosita bo'yicha "kirish" QQS summasini aks ettiradi;

D-t 08-4 60 to'plami - 3000 rubl. - QQSsiz orgtexnika yetkazib berish bo'yicha xizmatlar narxi aks ettirilgan;

D-t 19 60 to'plami - 540 rubl. - transport tashkilotining schyot-fakturasi bo'yicha "kirish" QQS summasi aks ettirilgan;

Dt 01 Kt 08-4 - 63 000 rubl. - orgtexnika vositalarini dastlabki qiymati bo‘yicha ro‘yxatga olish va uni ishga tushirish aks ettirilgan;

Dt 60 Kt 62 - 70 800 rubl. - o'zaro talablarning hisob-kitobi aks ettirilgan;

Dt 68, sub-hisob "QQS bo'yicha hisob-kitoblar", Kt 19-1 - 10 800 rubl. - olingan orgtexnika uchun "kirish" QQSdan soliq chegirmasi amalga oshirildi;

D-t 68, sub-hisob "QQS bo'yicha hisob-kitoblar", K-t 19 - 540 rubl. - xizmatlar bo'yicha "kirish" QQS soliq chegirmasi amalga oshirildi.

Yashash joyini almashtirishni xohlaydigan qarindoshlar uchun imtiyozlar mavjudmi degan savol mashhur. Ammo hozirgi vaqtda uy-joy bilan bog'liq almashinuv begonalar o'rtasidagi almashishda bo'lgani kabi bir xil hujjatlar va sertifikatlarni talab qiladi.

Advokatlarning ta'kidlashicha, ularga ko'pincha kvartiralarni almashtirish masalasi bilan murojaat qilishadi. Qarindoshlar o'rtasida uy-joy almashish uchun barcha kerakli hujjatlarni to'plash uchun siz bir qator omillarni hisobga olishingiz kerak.

Rossiya qonunchiligida "qarindoshlik almashinuvi" kabi narsa ajratilmagan. Rossiya Federatsiyasining Uy-joy kodeksi ham ushbu turdagi almashinuvni nazarda tutmaydi. Xususiylashtirilgan va xususiylashtirilmagan kvartiralarning almashinuvi o'rtasida sezilarli farq mavjud. Ular turli xil huquqiy xususiyatlarni ifodalaydi.

Ayirboshlash shartnomasidan juda ko'p farqlari bor "sotib olish va sotish" degan shartnoma ham mavjud. Farqi shundaki, oldi-sotdi shartnomasi har qanday mulkni naqd pulga almashtirishni nazarda tutadi. O'z navbatida, ayirboshlash shartnomasi bir mulkni boshqasiga almashtirishni nazarda tutadi va agar bunday bitim teng bo'lmasa, qo'shimcha to'lov to'lanadi. Ayirboshlashning afzalligi shundaki, uy sotib oluvchiga katta miqdordagi pul bilan shug'ullanish kerak emas, lekin bu operatsiya ancha murakkab va vaqt talab etadi.

Qarindoshlar o'rtasida kvartiralarni (xususiylashtirilgan) almashtirish shaxslar o'rtasidagi kelishuvni nazarda tutadi, ulardan birining yashash maydoni shaxsiy mulkdir. Bunday almashinuv reestrda ro'yxatdan o'tish va kadastr organlarida qayta ro'yxatdan o'tishni nazarda tutadi. Jarayon shartnomaning har bir tomoniga yangi ro'yxatga olish guvohnomasini berish bilan yakunlanadi.

Xuddi shu ayirboshlash sxemasi, faqat begonalar o'rtasida, yashash maydoni narxidagi farqni aniqlash uchun mo'ljallangan. Ushbu turdagi almashinuv yanada ishonchli, ammo ayni paytda katta xarajatlar kelib chiqadi. Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksida (RF TC) aytilishicha, uch yildan ortiq bo'lmagan birovga tegishli bo'lgan turar-joy maydonini sotish natijasida olingan pul miqdori soliqqa tortiladigan daromad hisoblanadi. Soliq yig'ish yashash maydoni qiymatining o'n uch foizini tashkil qiladi. Agar kvartiraning narxi bir million rubldan oshmasa, soliq to'lanmaydi. Soliqning bekor qilinishi, shuningdek, agar uy-joy uch yildan ortiq bo'lmagan muddatga egalik qilsa, uning narxi bir milliondan oshmasa, ishni ham nazarda tutadi.

Bunday qaror to'g'risida qaror qabul qilishdan oldin, turmush o'rtog'ining ushbu masala bo'yicha qarorini hisobga olish kerak. Bu ajralish uch yildan kamroq vaqt oldin amalga oshirilganda va agar kvartira nikoh ittifoqida sotib olingan bo'lsa, hisobga olinadi. Agar uy-joy bir oila a'zosi tomonidan xususiylashtirilgan bo'lsa, bunday rozilik meros bo'yicha bo'lgani kabi talab qilinmaydi. Agar bitim ishtirokchilari voyaga etmagan bo'lsa, siz tug'ilganlik to'g'risidagi guvohnomalarning asl nusxasini va vasiylik organlaridan ruxsat olishingiz kerak.

Qarindoshlar o'rtasida almashinuv amalga oshirilsa, xayriya shartnomasidan foydalanish mumkin. Bunday holda, daromad solig'i olinmaydi. 03/01/2013 yilgacha bunday shartnoma ro'yxatdan o'tish orqali tasdiqlanishi kerak edi. Ammo 2012 yil 30 dekabrda bunday ro'yxatga olishni bekor qiluvchi qonun qabul qilindi. Notarius donorning iltimosiga binoan hujjatni tasdiqlashi mumkin. Uy-joyni hadya qilish fakti aniq hujjatlarni to'plashni nazarda tutadi:

Ayirboshlash shartnomasida quyidagilar bo'lishi kerak:

• Yozma shaklda tuzilgan.
• Notarial tasdiqlangan.
• Shartnomada ikkala turar-joy maydonining xususiyatlari ko'rsatilishi kerak.
• Kvartiralarning ro'yxatga olingan aholisining keyingi taqdirini ta'kidlash kerak.
• Uch nusxada taqdim etiladi.
• Ma'lumotnomalar (tushuntirish, qavat rejasi, kadastr pasporti).

Xususiylashtirilgan kvartiraning qarindoshlarini xususiylashtirilmagan kvartiraga almashtirish

Ushbu turdagi almashinuv Rossiya qonunchiligida belgilanmagan, shuning uchun siz qiyin va uzoq jarayonga ega bo'lasiz. Avvalo, ijaraga olingan kvartirani xususiylashtirish kerak. Shundan so'ng, uy-joy almashish yoki berish jarayoniga murojaat qiling.

Keyingi usul biroz qiyinroq. Xususiylashtirilmagan kvartirada voyaga etgan oila a'zosini ro'yxatdan o'tkazish kerak, va undan oldin - xususiylashtirilgan uy-joy ro'yxatidan chiqish. Agar turar-joyning o'lchamlari ijtimoiy yollash standartlariga mos keladigan bo'lsa, unda ro'yxatdan o'tish hech qanday muammosiz amalga oshiriladi. Keyin, xayr-ehsonni tasdiqlovchi rasmiy hujjat yordamida xususiy kvartiraning egasini almashtiring.

Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining (Uy-joy kodeksi) 72-moddasi nafaqat bir shaharning, balki turli aholi punktlarining bir nechta aholisi o'rtasida ijaraga olingan turar-joy maydonini almashish imkoniyati haqida gapiradi. Bunday almashinuv ayirboshlash shartlarini ko'rsatadigan shartnomani uch nusxada to'ldirishni o'z ichiga oladi. O'z navbatida, bitta hujjat ro'yxatga olinishi kerak. Kelajakda bunday hujjat yuridik ahamiyatga ega va majburiyatlar allaqachon boshqa shaxsga o'tganligini isbotlaydi.

Har bir birja ishtirokchisi mahalliy hokimiyat organlariga ularning roziligini olish uchun almashinuv hujjatining asl nusxasini taqdim etishi shart. Ma'muriyatning rad etishi San'atda nazarda tutilgan ayrim hollarda berilishi mumkin. 73 ZhK RF:

• Almashtirilgan binolardan biri unda yashash uchun yaroqsiz.
• Uy-joydan foydalanish huquqi sudda muhokama qilinadi.
• Ayirboshlash rejalashtirilgan xonadon joylashgan uy yaqin kelajakda buzilishi mumkin.
• Surunkali kasalliklarga chalingan odam almashtirish uchun taklif qilingan kvartirada yashashi mumkin va u bilan yashash sog'liq uchun xavfli bo'lishi mumkin.
• Uyni tubdan ta'mirlash mumkin.

Chetlanish sudda ko'rib chiqilishi mumkin. Barcha cheklovlar bo'lmasa, quyidagi hujjatlar talab qilinadi:

• Mahalliy hokimiyat organlari tomonidan tasdiqlangan yozma uy-joy almashish shartnomasi.
• Kvartiraning barcha ro'yxatdan o'tgan aholisini almashtirish to'g'risida shartnoma. Bunday roziliksiz protsedura rad etilishi mumkin.
• Agar kvartirada 18 yoshga to'lmagan fuqarolar bo'lsa, ayirboshlash shartnomasi vasiylik va homiylik organi tomonidan tasdiqlanishi kerak.
• Kvartiralarni almashtirish uchun tasdiqlangan ariza.
• Ish beruvchining qarzi yo'qligini tasdiqlovchi guvohnoma.
• Uy kitobidan yordam.
• Turar joyning holati to'g'risidagi hujjat.
• Uy rejasi.

Rossiya Federatsiyasi Uy-joy kodeksining yangi tartibiga ko'ra, ijtimoiy ijaraga olingan kvartiralarni almashtirish uchun ilgari tuzilgan ijara shartnomalari bekor qilinishi kerak. Mahalliy hokimiyat organlari o‘n kun ichida ushbu shartnomalarni bekor qilishi va yangi shartnomalar tuzishi shart.

Ayirboshlash shartnomasi ushbu protsedurada asosiy narsadir. Ammo bundan tashqari, siz mahalliy ma'muriy organlarga topshirish uchun boshqa hujjatlarni tayyorlashingiz kerak:

Ushbu barcha hujjatlarga qo'shimcha ravishda, siz bilan birga bajarilgan operatsiyalar uchun to'lov kvitansiyasi bo'lishi kerak.

Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga ko'ra, "qarindoshlar o'rtasida kvartira almashish" kabi tartib yo'qligiga qaramay, yashash joyini almashtirish mumkin. Kvartira - kimningdir mulki bo'lsa va u kommunal xizmat bo'lsa - almashinuvni amalga oshirishga imkon beradi.

So'nggi paytlarda bunday xizmatlarga bo'lgan talab tobora pasayib bormoqda. Odamlar har qanday oqibatlardan qo'rqib, mulkni almashtirishni xohlamaydilar. Shuning uchun, shaxsiy uy sotib olish ko'proq mos variant.