Ett nytt förhållningssätt till utformningen av bostadspolitiken. Tillståndet för bostadssektorn i Ryska federationen Tillståndet för bostadssektorn i Ryska federationen

Ryska federationens jordbruksministerium

FSBEI HPE "ORENBURG STATE

lantbruksuniversitetet"

LEDNINGSINSTITUTET

Institutionen för statlig och kommunal förvaltning

EXAMENSPROJEKT

Utveckling av bostadssektorn som en faktor för social stabilitet i en kommun

(med exemplet med kommunbildningen "Orenburg stad")

Utexaminerad R.F. Saitov

Handledare A.A. Pronina

Huvud avdelning D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Arbetsblad

Inledning………………………………………………………………………………………...4

Kapitel 1. Teoretiska grunder för utvecklingen av bostadssektorn som en faktor för social stabilitet i Ryska federationen………………….………….….7

Konceptet och kärnan i bostadssektorn i Ryssland......7

Lagstiftning och regelverk för att reglera bostadssektorn i Ryska federationen…………………………………………………………17

Statlig reglering av bostadssektorn i Ryssland……26

Kapitel 2. Egenskaper för de huvudsakliga utvecklingsriktningarna för bostadssektorn som en faktor för social stabilitet på territoriet för den kommunala formationen "City of Orenburg"…………………………………………..……… ….….36

2.1 Analys av det aktuella läget för bostadsbeståndet i staden………………………………………………………………………………………………36

2.2Genomförande av kommunala målprogram för utveckling av bostadssektorn………………………………………………………………………….………45

2.3 Bedömning av genomförandet av kapitalbyggande av bostäder, strukturer och delar av stadens sociala infrastruktur…………………..54

Kapitel 3. Förbättring av de huvudsakliga utvecklingsriktningarna för bostadssektorn som en faktor för social stabilitet på territoriet för den kommunala formationen "City of Orenburg"………………………………………………………… ………………….64

3.1 Utveckling av underhåll och försäkring av stadens bostadsbestånd...64

3.2 Säkerställa tillgången på hypotekslån i staden……………………………………………………………….………...74

3.3 Att öka de lokala myndigheternas roll när det gäller att reglera stadens bostadssektor…………………………………83

Slutsats……………………………………………………………………….………93

Lista över använda källor………………………………………………………………...…98

Ansökningar……………………………………………………………………………………….……107

Introduktion

Relevans Forskningsämnet bestäms av det nuvarande utvecklingsstadiet av det ryska samhället, vilket bestäms av genomförandet av socioekonomiska omvandlingar och ständiga omvandlingar i ekonomin för marknadsrelationer baserat på olika former av ägande.

För närvarande genomförs genomförandet av bostadspolitiken under villkor för statligt stöd och kontroll av entreprenörskap, utformad för att bilda inte bara en marknad för varor och tjänster utan också en bostadsbyggandemarknad. På territoriet för den kommunala formationen "Orenburg city" finns det en brist på bostäder som uppfyller reglerings- och konsumentkrav för en betydande del av befolkningen.

Studiens betydelse beror också på att sådana grundläggande förändringar för närvarande äger rum i det ryska samhällets ekonomiska och politiska sfärer, såsom utvidgningen av demokrati och byråkrati, bildandet av det civila samhället och förändringar i det materiella och andlig grund för personlig utveckling. I den nuvarande situationen är viktiga aspekter av bostadssektorn i staden Orenburg bostadsbristen, diskrepansen mellan bostadsbeståndets struktur och familjernas demografiska struktur samt diskrepansen mellan stadens befintliga bostadsbestånd och krav på konsumentkvalitet på bostäder.

En av de viktiga aspekterna av detta forskningsämne är att det genomsnittliga bostadsutbudet i staden Orenburg är 21,4 kvadratmeter per person. Kommunbildningen "City of Orenburg" ligger på 80:e plats i Ryssland när det gäller bostadsförsörjning per capita. En del av befolkningen har mindre än 9 kvm. per capita bor invånarna ofta i gemensamma lägenheter. Sådana förhållanden påverkar den socioekonomiska utvecklingen i staden negativt. Det är därför den här frågan är relevant i verksamheten hos statliga myndigheter i Orenburg-regionen och lokala myndigheter i staden Orenburg.

Mål diplomprojekt - en studie av de huvudsakliga utvecklingsriktningarna för bostadssektorn som en faktor för social stabilitet på territoriet för den kommunala formationen "City of Orenburg"

Uppgifter examensprojekt:

ge konceptet och avslöja kärnan i bostadssektorn i Ryssland;

studera det lagstiftande och reglerande ramverket för att reglera bostadssektorn i Ryska federationen;

bestämma riktningarna för statlig reglering av bostadssektorn i Ryssland;

analysera det aktuella läget för bostadsbeståndet i staden;

analysera genomförandet av kommunala målprogram för utvecklingen av bostadssektorn

bedöma genomförandet av kapitalbyggande av bostäder, strukturer och delar av stadens sociala infrastruktur;

fastställa riktningar för utvecklingen av underhåll och försäkring av stadens bostadsbestånd;

lägga fram förslag för att förbättra tillgången på hypotekslån i staden;

bestämma lokala myndigheters roll när det gäller att reglera stadens bostadssektor

Ett objekt forskning - lokala myndigheters verksamhet för att genomföra kommunal politik i bostadssektorn på territoriet för den kommunala formationen "City of Orenburg"

Artikel forskning - problem med utvecklingen av bostadssektorn som en faktor för social stabilitet på territoriet för den kommunala formationen "City of Orenburg".

Metoder forskning. I processen att studera och analysera bostadssektorn i den kommunala formationen "Orenburg City" användes ett strukturellt-funktionellt tillvägagångssätt för att studera problemet, metoder för systemisk, historisk, sociologisk analys samt empiriska forskningsmetoder tillämpades.

Ett stort bidrag till studien av bostadssektorn gjordes av sådana forskare som: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I Kokorev, I. Kravchenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V .Yakimets.

Strukturera examensarbetet består av en introduktion, tre kapitel, en slutsats, en lista över använda källor och tillämpningar.

Kapitel 1. Teoretiska grunder för utvecklingen av bostadssektorn som en faktor för social stabilitet i Ryska federationen

1.1 Konceptet och kärnan i bostadssektorn i Ryssland

Bostadssektorn har alltid haft en speciell social betydelse, därför inkluderar den moderna socioekonomiska politiken för den ryska staten att lösa bostadsproblemet som sin viktigaste prioritet. Den sociala betydelsen och brådskan av detta problem framgår av de årliga meddelandena till Ryska federationens presidents federala församling, där uppgiften att förse medborgarna med prisvärda och bekväma bostäder är "en av de mest pressande uppgifterna."

Bostadssektorn är ett område av den nationella ekonomin som inkluderar konstruktion och återuppbyggnad av bostäder, strukturer och delar av ingenjörs- och social infrastruktur, förvaltning av bostadsbeståndet, dess underhåll och reparation.

Ovanstående definition av bostadssektorn återspeglar helt essensen av processerna för att skapa och konsumera bostäder och ligger i sitt innehåll nära begreppet "bostadssektor", som används i stor utsträckning utomlands.

Det finns dock för närvarande ingen samlad förståelse av bostadssektorn som ett forskningsobjekt inom förvaltningsområdet i vetenskapliga och särskilda källor. Bostadssektorn identifieras ofta med bostäder och kommunal service (bostäder och kommunala komplex, bostäder och kommunala tjänster), den studeras som en del av den sociala sfären. Men idén om bostadssektorn som en uppsättning aktiviteter relaterade till bostäder och att bilda en oberoende sektor i statsekonomin råder fortfarande.

Att bara förstå bostadssektorn som ett område av den nationella ekonomin betonar dess ekonomiska komponent, men återspeglar inte fullt ut dess sociala inriktning.

I detta avseende är följande definition bredare och mer korrekt, enligt författaren: "bostadssektorn är ett mångfacetterat, komplext system, ett område med koncentration av inte bara särskilda ekonomiska, utan också speciella sociala intressen, bestämt av Boendets primära betydelse i människors liv.” Den betonar bostadssektorns speciella sociala roll i samhällsutvecklingen.

Av detta följer att bostadssektorn bör betraktas som ett socioekonomiskt system. Det som samtidigt är fundamentalt viktigt för att avslöja kärnan i bostadssektorn är dess syfte – att tillgodose befolkningens bostadsbehov. Från dessa positioner framstår megastädernas bostadssektor som ett system av socioekonomiska relationer som växer fram i stadssamhället när det gäller förvärv, ägande och användning av bostäder.

Baserat på dessa teoretiska premisser bör det noteras att bostadssektorn har egenskaper som är karakteristiska för komplexa socioekonomiska system:

integritet,

grenrör

förhållandet mellan dess element,

dynamik, öppenhet,

anpassningsförmåga och självorganisering.

Men samtidigt har bostadssektorn också speciella, specifika egenskaper på grund av sin sociala och ekonomiska betydelse:

en tydligt uttryckt social inriktning relaterad till att tillgodose behovet av bostäder - en livsviktig förmån;

multiplikatoreffekten av utveckling, som påverkar städernas ekonomiska tillväxt och befolkningens inkomst på grund av sysselsättningen av en betydande del av den arbetande befolkningen;

problemens lokala karaktär och lokala myndigheters prioriterade roll när det gäller att reglera utvecklingen av bostadssektorn;

växande konsumentefterfrågan, eftersom behovet av bostäder är praktiskt taget otillfredsställt (familjetillväxt, önskan att förbättra bostäder, etc.).

Inom bostadssektorn dyker myndigheternas, befolkningens och näringslivets intressen, och därmed olika segment av managementteori, upp och kommer i kontakt.

De specifika egenskaperna hos bostäder är särskilt uppenbara i processen för underhåll och reparation av bostäder, vilket innebär att de delas upp i sociala, ekonomiska och tekniska.

De sociala egenskaperna hos bostäder manifesteras, för det första, i det faktum att bostäder är en viktig vara, rätten till vilken är inskriven i Ryska federationens konstitution. Därför skapar statliga myndigheter och kommuner alla förutsättningar för att utöva rätten till bostad.

Bostadssektorn är ett komplext intersektoriellt produktionssystem, som inkluderar en del av produktionssektorn och en del av tjänstesektorn relaterad till design, konstruktion, större reparationer och återuppbyggnad av bostadsbeståndet, dess underhåll, tillhandahållande av allmännyttiga tjänster och andra tjänster till befolkningen för att säkerställa levnadsvillkor i bostadsfonden för företrädare för någon form av ägande.

Bostadssektorn är inte bara en sektor av ekonomin, utan en socialt orienterad sektor av ekonomin, vars syfte är att ge livstöd till ryska medborgare som en faktor som bestämmer tillståndet för nationell säkerhet.

Figur 1 visar strukturen för bostadsbeståndet beläget på Ryska federationens territorium från och med den 1 januari 2015.

Figur 1 - Strukturen för bostadsbeståndet beläget på Ryska federationens territorium från och med 01/01/2015.

Som en analys av figur 1 visar är alla bostadslokaler belägna på Ryska federationens territorium (bostadsbestånd), beroende på ägandeformen, uppdelade (artikel 19 i Ryska federationens bostadskod) i:

privat bostadsbestånd - en uppsättning bostadslokaler som ägs av medborgare och ägs av juridiska personer;

statligt bostadsbestånd - en uppsättning bostadslokaler som ägs av Ryska federationen (ryska federationens bostadsbestånd) och bostadslokaler som ägs av ryska federationens ingående enheter (bostadsbestånd av ingående enheter i Ryska federationen);

kommunalt bostadsbestånd - en uppsättning bostadslokaler som ägs av kommuner.

bostadsbestånd av kollektivt ägande.

Figur 2 visar strukturen för bostadslokaler efter typ av ägande i Ryska federationen den 1 januari 2015

Figur 2 - Struktur för bostadslokaler efter typ av ägande i Ryska federationen från och med den 1 januari 2015

Som analysen i figur 2 visar är bostadsbeståndet helheten av alla bostadslokaler, oavsett ägande, inklusive:

bostadshus;

specialiserade hus (bostäder, härbärgehotell, hus av flexibelt bestånd, bostadslokaler från bostadsbeståndet för tillfällig bosättning av medborgare som förlorat sin bostad till följd av utmätning av bostadslokaler, särskilda hus för ensamstående äldre, pensionat för funktionshindrade , veteraner och andra);

lägenheter;

servicebostäder;

andra bostadslokaler i andra byggnader lämpliga för boende.

Bostadsbeståndet omfattar, utöver de angivna, även lokaler som inte motsvarar bostadslokaler vad gäller sanitära och tekniska förhållanden utan upptas av medborgare för boende.

Figur 3 visar strukturen för bostadsbeståndet efter användningsändamål i Ryska federationen från och med den 1 januari 2015.

Figur 3 - Bostadsbeståndets struktur i Ryska federationen efter användningsändamål i Ryska federationen från och med 2015-01-01

Som analysen i figur 3 visar, beroende på användningsändamålet, är bostadsbeståndet uppdelat i:

bostadsbestånd för socialt bruk - en uppsättning bostadslokaler av statliga och kommunala bostadsbestånd som tillhandahålls medborgare enligt sociala hyresavtal;

specialiserat bostadsbestånd - en uppsättning bostadslokaler av statliga och kommunala bostadsfonder avsedda för boende för vissa kategorier av medborgare;

individuellt bostadsbestånd - en uppsättning bostadslokaler för ett privat bostadsbestånd som används av medborgare - ägare av sådana lokaler för deras bostad, bostad för medlemmar av deras familj och (eller) bostad för andra medborgare på basis av fri användning, såväl som juridiska personer - ägare av sådana lokaler för bosättning för medborgare på specificerade användningsvillkor (privatiserade bostadslokaler);

bostadsbestånd för kommersiellt bruk - en uppsättning bostadslokaler som används av ägarna av sådana lokaler för bosättning för medborgare på villkoren för betald användning, tillhandahållna medborgare enligt andra avtal, tillhandahållna av ägarna av sådana lokaler till personer för innehav och (eller) använda (under leasing).

Under de senaste åren, i reglerande dokument på federal och regional nivå, har koncept som är lämpliga för bostäder och kommunala tjänster tillämpats - bostäder och kommunala komplex, och direkt på allmännyttiga tjänster - kommunala komplex.

När man överväger problemen med att hantera bostadsbeståndet studeras som regel effektiviteten av att förvalta bostäder och kommunala tjänster (komplex) och utvecklingen av de kommunala tjänsterna (värme, vatten, energiförsörjning) förstås som utvecklingen av bostadsinfrastruktur. Detta bekräftar åsikten från många specialister inom förvaltningsområdet att bostäder och kommunala tjänster, eller mer exakt, separata bostäder och separata kommunala tjänster (kommunal komplex) är komponenter i en enda sektor av ekonomin - bostadssektorn.

Ett av de viktigaste områdena för socioekonomisk omvandling i landet är reformen och utvecklingen av bostadssektorn, vilket skapar de nödvändiga förutsättningarna för mänskligt boende och liv. Det strategiska målet för denna industris funktion är att skapa förutsättningar för en hållbar och effektiv ekonomisk omsättning av bostadsbeståndet, inom ramen för vilken medborgarnas bostadsbehov tillgodoses, kvalitetsstandarder för byggande och underhåll av bostäder upprätthålls och utvecklas, och positiva impulser reproduceras för utvecklingen av andra sektorer.

Alla dessa aktiviteter genomförs som en del av genomförandet av den statliga bostadspolitiken.

Bostadspolitiken hänvisar till statens och kommunernas verksamhet som syftar till att ge medborgare i Ryska federationen kvalitetsbostäder, både genom direkt deltagande i byggandet eller subventionering av köp av bostäder, och genom att skapa effektiva mekanismer som underlättar medborgarnas oberoende lösning på bostadsproblemet.

Bostadssektorn befinner sig för närvarande i ett tillstånd av övergång, kännetecknat av en övergång från ett administrativt fördelat och centralstyrt system till ett öppet, fritt, baserat på omvandlingen av bostäder till en vara, på oberoende interaktion mellan ekonomiska enheter, vilket ökar bostadskonsumenternas status, tillgodose befolkningens bostadsbehov baserat på utbud och efterfrågan.

Trots svårigheterna att utveckla och fatta affärsbeslut har bostadssektorn börjat en aktiv rörelse mot bildandet av en bostadsmarknad och anpassar sig snabbt till marknadsprinciperna.

En av bostadspolitikens viktigaste egenskaper är statens deltagande (aktivitet).

Figur 4 visar hur staten påverkar Ryska federationens bostadspolitik från och med den 1 januari 2015.

Figur 4 - Sätt att påverka staten på Ryska federationens bostadspolitik från och med 01/01/2015

Som analysen i figur 4 visar, som klassificerar graden av statens inflytande på ekonomin, kan vi urskilja fyra huvudsakliga sätt att påverka staten på bostadspolitiken och systemet som helhet.

1. Direkt service.

Här är det uppenbarligen värt att notera systemet för tekniskt underhåll och underhåll av bostadsbeståndet, som, som får en betydande roll i subventioner från lokala budgetar, i huvudsak är statligt ägt.

2. Reglering och kontroll.

Staten reglerar utvecklingen av privat företagande inom bostadssektorn genom ett system av incitament för förmånsbeskattning och konkurrensattraktion för att utföra vissa funktioner. Reglering är också nödvändig på området för teknisk infrastruktur, där produktionen är monopolistisk (vattenförsörjning, energiförsörjning, transporter etc.).

Statliga myndigheter tillåter sådana organisationer att tjäna en rimlig vinst, men begränsar deras möjlighet att höja priserna eftersom samhället är beroende av tillhandahållandet av denna typ av tjänster.

3. Stabilisering och utveckling.

Statliga organ försöker hålla de kraftiga svängningarna i byggproduktionen från tillväxt till nedgång under kontroll genom att fastställa förmånliga skattevillkor, skapa lämpligt rättsligt stöd som är adekvat för marknaden och utgifter för bostadsbyggande och teknisk infrastruktur.

4.Direkt påverkan.

Staten ger socialt stöd i form av bostadssubventioner för att betala för bostäder och allmännyttiga tjänster, samt köp och byggande av bostäder genom riktade hjälpprogram för fattiga, militärer och migranter.

Den avgörande riktningen som i grunden påverkar problemet med bostadsförsörjning för medborgare med medelinkomster är hypotekslån. Lokala myndigheter reglerar utvecklingen av bostadslånemarknaden och interagerar med alla parter som är involverade i bostadslåneprocessen: låntagare, långivare och investerare som tillhandahåller medel i en eller annan form för att bygga eller köpa bostäder.

Således är bostadssektorn ett område av den nationella ekonomin, inklusive konstruktion och återuppbyggnad av bostäder, strukturer från delar av ingenjörs- och social infrastruktur, förvaltning av bostadsbeståndet, dess underhåll och reparation. En viktig komponent i bostadssektorn är bostadsbeståndet. Befolkningens livskvalitet och tillhandahållandet av bostäder för ryska medborgare beror på hur utvecklat det är.

Statens bostadspolitik är en viktig komponent i socioekonomiska omvandlingar i Ryssland och en av de viktigaste verksamheterna för statliga organ. I övergångsprocessen till en marknadsekonomi är innehållet i denna verksamhet reformen av bostadssektorn, den centrala platsen där tillhör reformen av bostadssektorn.

Ett av de viktigaste områdena för socioekonomisk omvandling i landet är reformen och utvecklingen av bostadssektorn, vilket skapar de nödvändiga förutsättningarna för mänskligt boende och liv. I enlighet med Ryska federationens lag "Om grunderna för den federala bostadspolitiken" är bostadssektorn en gren av den nationella ekonomin, inklusive konstruktion och återuppbyggnad av bostäder, strukturer och delar av ingenjörs- och social infrastruktur, förvaltning av bostadsbeståndet, dess underhåll och reparation.

Grunden för stadens bostadssektor är bostadsbeståndet: bostadshus, specialiserade byggnader (sovsalar, flexibla bostäder, pensionat för veteraner etc.), bostadskontorslokaler i andra byggnader lämpliga för boende.

Bostadsbeståndet är uppdelat i följande typer:

privat - en fond som ägs av medborgare eller juridiska personer: enskilda bostadshus, privatiserade, byggda och köpta lägenheter och hus;

stat - en fond som tillhör staten eller ingående enheter i Ryska federationen, såväl som en avdelningsfond som står under full ekonomisk kontroll av statliga företag eller den operativa förvaltningen av statliga institutioner relaterade till motsvarande typ av egendom;

kommunal - en fond som ägs av kommuner, såväl som en avdelningsfond som består av den fullständiga ekonomiska förvaltningen av kommunala företag eller den operativa ledningen av kommunala institutioner;

offentlig - en fond som tillhör offentliga föreningar;

kollektiv - en fond som är gemensamt gemensamt eller gemensamt delat ägande av olika ämnen av privat, statlig, kommunal egendom och offentliga föreningars egendom.

Under lång tid var den urbana bostadssektorn en del av den offentliga sektorn av ekonomin, efter att ha fått betydande utveckling under sovjetperioden. Samtidigt förblev kvaliteten på bostadshusen och deras exploatering låg. De flesta medborgare fick nya bostäder gratis, enligt först till kvarn-principen, och betalningen för det och försörjningen motsvarade inte kostnaderna för underhållet.

Den snabba utvecklingen av städer och bostadssektorn vid 2000-talets början. avbröts plötsligt under revolutionen och inbördeskriget som följde den. Dessutom föll många städer, särskilt stora, i förfall. Nästan alla ekonomiska system i städerna förstördes, och befolkningen flydde utomlands, söderut, eller försvann en eländig tillvaro och dog helt enkelt ut. Det var vid denna tid som massbosättningen av de fattiga i rika medborgares lägenheter ägde rum, vilket resulterade i att kommunal bosättning blev dominerande. Hyrorna avskaffades eftersom pengar var helt värdelösa och inga tjänster tillhandahölls till stadsborna. Bostadsbeståndet lämnades praktiskt taget åt ödets nåd.

En viss ekonomisk återhämtning och viss effektivisering av det offentliga livet skapade förutsättningar för återupplivandet av storstäderna och återställandet av bostadsbeståndet och brukssystemen. För att lösa ekonomiska frågor skapade NKVD, som ersatte Cheka, en avdelning för allmännyttiga tjänster, som övertog funktionerna som samordnare för restaurering av bostäder och kommunala anläggningar i städer. Olika former av ägande av bostäder och gemensamma lokaler tilläts och hyran för användning av bostäder och kommunal service återställdes.

Introduktion

1.1 Koncept för bostäder och kommunala tjänster

Slutsats

Bibliografi

Introduktion

Bland de viktigaste områdena för socioekonomisk omvandling i landet utmärker sig reformen och utvecklingen av bostadssektorn, som skapar de nödvändiga förutsättningarna för mänskligt liv. De ledande branscherna inom detta område är bostadsbyggande och bostadstjänster, som säkerställer reproduktion och underhåll av bostadsbeståndet, samt leverans av bostäder och kommunala tjänster till direkta konsumenter. I Ryssland uppfyller inte bostadssektorns utvecklingsnivå kraven: de uppgifter som tilldelats den är långt ifrån uppfyllda i full utsträckning, vilket avsevärt påverkar nedgången i befolkningens livskvalitet. I detta avseende är bostadsproblemet fortfarande ett av de mest akuta sociala problemen i landet.

Bostadssektorn upplever betydande svårigheter förknippade med akut brist på finansiering, svag materiell och teknisk bas, otillräckliga kvalifikationer hos personalen, avsaknaden av en genomtänkt bostadspolitik och otillräcklig utarbetande av de reglerande och juridiska aspekterna av verksamheten. organisationer när det gäller deras relationer med myndigheter och konsumenter.

Bristen på nödvändigt ekonomiskt och juridiskt stöd hindrar utvecklingen av bostadsbyggandet, vilket gör det oerhört svårt att lösa bostadsproblemet. Bostäder, tillsammans med andra offentliga tjänster, förblir subventionerade, dess underhåll lägger en tung börda på stadens budget. Avdelningsmonopolis, låg kvalitet på de tillhandahållna tjänsterna och ineffektiv förvaltning avgör också behovet av att reformera bostadssektorn genom att avmonopolisera den, överföra den till break-even-läge och fokusera på att förbättra kvaliteten på arbetet och de tjänster som tillhandahålls konsumenterna.

bostadsförsörjningsreformen

Genomförandet av bostadsreformen i städerna är av största vikt, eftersom ett enormt bostadsbestånd är koncentrerat till dem, majoriteten av landets befolkning bor och huvudkapaciteten hos bygg- och bostadsorganisationer finns. Det var här som de redan nämnda negativa egenskaperna hos bostadssektorn manifesterades tydligast: avdelningsmonopol; otillräckliga kvalifikationer hos personalen; teknisk och teknisk eftersläpning och, som ett resultat, en otillfredsställande arbetsnivå; ignorerar befolkningens intressen och låg kvalitet på utfört arbete och tjänster som tillhandahålls konsumenterna. För det första gäller detta bostadssektorn, som är direkt relaterad till befolkningen och i huvudsak är ledande i den tekniska kedjan av bostäder och kommunala tjänster för befolkningen. Därför syftar det första steget av reformen till att öka effektiviteten i omstruktureringen av bostadssystemet. Inte mindre viktig är uppgiften att skapa den nödvändiga ekonomiska och rättsliga ramen för att stimulera bostadsbyggandet, vilket fungerar som den viktigaste hävstången för att lösa bostadsproblemet och kan bli en nyckellänk för att föra landets ekonomi ur krisen.

Förvärringen av bostadsproblemet och det otillfredsställande tillståndet i bostadssektorn i de flesta stora städer i landet avgör behovet av radikala reformer och djupgående omvandlingar av bostadssystemet. För att uppnå dessa mål krävs noggrann studie av reformens huvudriktningar och åtgärder, motivering av de ekonomiska, organisatoriska och juridiska mekanismerna för dess praktiska genomförande.

Den befintliga reglerande och rättsliga grunden för genomförandet av bostadspolitiken under övergångsperioden på federal nivå och först och främst lagen "Om grunderna för den federala bostadspolitiken", huvudriktningarna för det nya skedet av genomförandet av staten Målprogrammet "Bostäder", såväl som de relevanta dekret från presidenten och dekret från Ryska federationens regering bestämmer den strategiska planen för att reformera bostadssektorn. Men att genomföra bostadsreformer på nivån för en specifik stad kräver mer detaljerade studier, med hänsyn till egenskaperna och särdragen för den socioekonomiska situationen i ett givet territorium, bostadssektorns utvecklingsnivå och bostadsbeståndets tillstånd och verktygssystem.

Relevansen av att överväga de viktigaste ekonomiska frågorna om bostadssektorns funktion och utveckling förklaras av bristen på pedagogiska vetenskapliga och metodologiska arbeten om denna fråga, som är komplexa till sin natur. Dessutom har en heltäckande analys av bostadsproblemet inte tagits upp alls i den vetenskapliga och utbildningsmässiga litteraturen under det senaste decenniet.

Kapitel 1. Tillståndet för boende och kommunal service

1.1 Koncept för bostäder och kommunala tjänster

Institutionen för bostäder och nyttigheterär en gren av samhällsekonomin, vars huvudsakliga syfte är att tillgodose befolkningens behov av tjänster som säkerställer deras normala levnads- och arbetsvillkor.

Bostäder och kommunal service är ett komplext förvaltningsobjekt.

Företag och organisationer i livsuppehållande komplex av bosättningar är mycket olika. Samtidigt kan de kombineras i två grupper:

Allmännyttiga företag och organisationer som producerar materialprodukter (vattenförsörjningssystem, gasanläggningar, elektriska nätverk);

Allmännyttiga företag som tillhandahåller tjänster (bostads- och underhållsorganisationer som skapar gynnsamma förhållanden för att bo i bostadshus, stadspassagerartransporter, sanitetsstädningsföretag)

Bostäder och kommunala tjänster inkluderar:

bostadsbranschen - en bransch som inkluderar:

bostadsbestånd i städerna;

privat bostadsbestånd

reparations- och byggavdelning

reparations- och underhållsavdelning

resursförsörjning - komplex:

vattenförsörjning - en uppsättning åtgärder för att tillhandahålla vatten till konsumenterna i erforderliga mängder och erforderlig kvalitet;

avlopp (vattenavfall) - en uppsättning åtgärder och tekniska strukturer som säkerställer mottagning, insamling och avlägsnande av vatten från konsumenten, såväl som deras rening och neutralisering före avfallshantering eller utsläpp i en reservoar;

värmeförsörjning - produktion och försäljning av termisk energi för värme- och varmvattenförsörjningsbehov;

gasförsörjning - en uppsättning åtgärder för transport, lagring, leverans av gas direkt till sina konsumenter;

strömförsörjning - överföring av elektrisk energi:

gasnät;

uppvärmning av pannrum;

transportföretag:

konstruktion av yttre landskapsarkitektur:

sanitära anläggningar

Bostäder och kommunala tjänster kan delas in i två grupper:

Konkurrenskraftiga sektorer inom sektorn för bostäder och kommunala tjänster (bostäder, reparation och byggproduktion, insamling och bortskaffande av avfall, etc.), där marknadspriser kan tjäna som ekonomiskt motiverade tariffer;

Monopolindustrier (vattenförsörjning och avloppstjänster, kommunal energi) - centralt etablerade, fastställda på grundval av vetenskapligt beprövade metoder med hjälp av relevanta normer och standarder.

1.2 Socioekonomisk kärna i bostäder och kommunala tjänster

Den statliga politiken inom bostadsbranschen har varit föremål för "omtanke" mer än en gång, och de oundvikliga vacklan i det här fallet har fått de inblandade i den och invånarna att ha en stark övertygelse om att reformer av bostäder och kommunala tjänster inte kommer att gå utöver prat. Ryska federationens antagna bostadskod skingrade sådana övertygelser. Den är utformad för att etablera kvalitativt nya relationer i branschen, som måste motsvara en marknadsekonomi. Koden är, trots alla dess brister, kapabel att omsätta principen "vem betalar samtalet", som möter den nya ekonomiska situationen och befolkningens akuta behov.

De nya lagarna tar bort det kommunala monopolet på förvaltningen av bostads- och samhällsorganisationer, som vi ärvt från tidigare tider och som finns kvar idag. Det skapade sådana förutsättningar för prissättning, beskattning och finansiering av branschen att medborgarna, istället för att bo normalt i sina lägenheter, tvingades överleva. Kan man till exempel räkna med anständig kvalitet på tjänsterna om det fanns en enorm skuld av budgetar på alla nivåer till bostads- och kommunala serviceföretag för att återbetala förmåner? På grundval av detta uppstod till och med konflikter mellan energileverantörer och myndigheter. Bostadsrättsföreningar och villaägarföreningar hamnade i en särskilt svår situation, till vilken myndigheterna inte ansåg det nödvändigt att betala pengar till veteraner och funktionshindrade som får förmåner enligt federal lag. Nästan 50 % av människorna som bor i HOA är veteraner och förmånstagare. Och det visade sig att myndigheterna faktiskt flyttade sina skyldigheter att betala förmåner till husägare, eftersom HOAs och bostadskooperativ är skyldiga att beräkna storleken på förmåner och transfereringar för bostäder och kommunala tjänster inom den angivna perioden och i sin helhet. Till följd av detta betalades de saknade medlen genom kostnaderna för att underhålla huset och underhålla det. Husägare lämnade alltså lån till staten.

Med 100 % betalning för bostäder och kommunala tjänster av befolkningen i branschen, ersätts kostnaderna för dem mycket lägre. Detta händer också eftersom förmåner och subventioner för de kategorier av medborgare som har rätt till dem i enlighet med lagen fortfarande är "virtuella", medan leverantörer av bostäder och kommunala tjänster har rätt att kräva verkliga betalningar. Situationen förvärras av att befolkningen, som har rätt till statligt stöd, inte kan kontrollera mottagandet av information och medel. Införandet av ett förfarande där förmåner och subventioner i monetära termer kommer att överföras till medborgarnas bankkonton kommer att hjälpa till att rätta till situationen. Behovet av att införa personliga konton togs upp i februari 2004. Detta skulle lösa flera problem, inklusive skulden till befolkningen för tillhandahållna tjänster. I vissa territoriella enheter når sådan skuld tiotals miljoner rubel. Höjningen av taxorna för bostäder och kommunala tjänster försätter låginkomsttagare i en hopplös situation: de kan inte betala sina tjänsteleverantörer eftersom staten inte kompenserade dem för deras förmåner i tid, och även om de gjorde kompensation, fann lokala myndigheter andra användningsområden för dessa medel.

Kvaliteten på tjänster som tillhandahålls av organisationer för bostäder och kommunala tjänster uppfyller inte befolkningens krav och släpar betydligt efter taxetillväxten. Detta orsakar en negativ inställning till bostads- och kommunaltjänstarbetare i allmänhet. Det fanns till och med en viss stereotyp av en rörmokare som alltid var full och pressade pengar från invånarna. Men ärligt talat är det svårt att föreställa sig att de fyra miljoner människor som arbetar i den här branschen är sådana.

Medel för underhåll och reparation av bostäder samlas in från lägenhetsägare av organisationer som är auktoriserade för detta av myndigheterna, tarifferna godkänns av lokala myndigheter och den enskilda kundtjänsten är också auktoriserad av dem. Samtidigt används merparten av medborgarnas medel som är avsedda att betala för bostäder av myndigheter för andra ändamål. Invånarna ställer legitimt frågan: i "betalningen" finns en kolumn "Större reparationer". Varför finns det ingen reparation? Invånarna förblir maktlösa inför det administrativa kommandosystemet och får en liten del av de tjänster som krävs, eftersom kommunala myndigheter självständigt skapar efterfrågan på bostadstjänster. Denna situation kan ändra godkännandet av tarifferna: utan ett beslut av det auktoriserade organet för federationens ämne har kommunen inte rätt att ändra dem självständigt.

Paradox: 70% av bostäderna är privatägda, invånarna betalar praktiskt taget 100% av kostnaderna för att producera bostäder och kommunala tjänster, och förvaltningsbolaget bestäms av de kommunala myndigheterna, hur mycket och vilka medel som ska skickas vart - administrationen. När nivån på befolkningens betalning för bostads- och brukskostnader var obetydlig, väckte detta tillstånd inga frågor. Men idag har situationen förändrats radikalt: budgeten är inte beräknad för befolkningen, utan befolkningen betalar fullt ut för de tjänster de konsumerar. Detta är den huvudsakliga motsättningen som reformen eliminerar.

Bostads- och samhällsreformen är utformad för att säkerställa redovisning av utgifter och inkomster samt årlig rapportering av förvaltningsorganisationen till villaägarna. Listan över arbeten som ska utföras i huset och listan över tjänster som ska tillhandahållas de boende kommer att godkännas på en bolagsstämma. På så sätt är det möjligt att reglera och begränsa ökningen av tarifferna – valmöjligheterna för invånarna kommer att göra konkurrensen mellan tjänsteleverantörer inte virtuell, som den är nu, utan verklig.

Huvudsyftet med reformer inom bostadssektorn och kommunala tjänster är också att skapa förutsättningar för utveckling av privata initiativ och en konkurrenskraftig miljö inom bostadsförvaltningsområdet, statliga och kommunala myndigheters tillbakadragande från bostadssektorn. Första steget mot detta togs för 10 år sedan, när man började hålla tävlingar för underhåll av bostadsbeståndet. Men det som är utmärkande är att tjänstemännen "anpassade" marknadsprinciper för att reglera relationerna i denna bransch för att passa deras behov och mål. Med tiden förvandlades tävlingar till en formalitet som gav "obestridliga" fördelar till kommunala företag, som trots stöd från kommunala förvaltningar förblev olönsamma. Och det var fördelaktigt för lokala myndigheter att ha sådana företag - de behöll hävstångseffekten inte bara över dessa företag, utan också över befolkningen.

Ett säkert tecken på att situationen har börjat förändras kan betraktas som intresset från privat kapital, inklusive sådana stora företag som RAO UES, RAO Gazprom representerat av dess dotterbolag. De attraheras av hela betalningen, nya villkor som gör att de kan "tjäna" pengar i den subventionerade industrin. För vissa orsakar detta panik: de säger att nu kommer dessa företag att pressa den "sista juicen" ur branschen och befolkningen; ingen kommer att kunna "hålla dem i ärmen" i sin önskan att ständigt höja tullarna. Låt oss inte dra förhastade slutsatser. Det är bra att privat kapital har börjat se på bostäder och kommunal service som en potentiell vinstkälla. Det är ingen slump att dessa företag ständigt tar upp frågan om långtidsuthyrning av fastigheter och kommunikationer. Det är helt enkelt omöjligt att utvinna någon vinst från dem i det tillstånd där de är: kolossala förluster av värme och vatten indikerar extrem försämring av anläggningstillgångar. Vissa experter talar till och med om en oundviklig katastrof som orsakats av människor. Med ankomsten av stort kapital till branschen kan du räkna med att dessa företag kommer att börja investera i återuppbyggnaden av slitna bostäder och kommunala tjänster.

Privata företag, som var de första som gick in i bostads- och kommunala tjänstersektorn, var också redo att investera i reparation av internt nätverk, entréer och tak så att det inte skulle bli några ytterligare problem med underhållet av bostäder. Och till en början gjorde ett antal företag just det, installerade metalldörrar vid ingångar, ersatte ruttna rör i källare, köpte nödvändig utrustning. Till exempel utvecklades ett projekt för ett lätt plåttak, som installerades istället för ett platt tak på ett av hyreshusen i servicehusbeståndet och som klarade flera vintrar. Dess konstruktion, som beräkningar visar, är mycket effektivare än större reparationer med traditionella takmaterial. Men tyvärr kom saken inte längre än till experimentet. Inkonsekvent politik som förts inom bostadssektorn och kommunala tjänster under de senaste åren har avskräckt privata företag från att investera sina pengar i branschen, som är ett instrument för statlig manipulation. För dem som arbetar i den här branschen behöver vi tydliga och exakta "spelregler" som skulle garantera avkastning på investeringar, stimulera önskan att förbättra kvaliteten på bostäder och allmännyttiga tjänster som tillhandahålls och skydda konsumenterna från befallande och administrativt godtycke. Och sådana regler fastställs nu av Ryska federationens bostadskod.

Bostäder och kommunal service påverkar direkt befolkningens livskvalitet. Men idag är just det sällsynta fallet när invånarna får rätt att bestämma branschens öde. När man observerar hur passivt befolkningen reagerar på implementeringen av de nya rättigheter som har öppnat sig för dem, måste man tvivla på framgången med de första stegen i dess omvandling. Men detta är inte felet, utan sannolikt olyckan för medborgare som har varit alienerade från ägandet och förvaltningen av sina hem i många år. Idag är lokala myndigheter, på vars axlar huvudbördan för att genomföra reformen, inte ivriga att engagera sig i reformer.

1.3 Bostadssektorn. Essens, sammansättning och struktur

Ett av de viktigaste områdena för socioekonomisk omvandling i landet är reformen och utvecklingen av bostadssektorn, vilket skapar de nödvändiga förutsättningarna för mänskligt boende och liv. I enlighet med Ryska federationens lag "Om grunderna för den federala bostadspolitiken" är bostadssektorn en gren av den nationella ekonomin, inklusive konstruktion och återuppbyggnad av bostäder, strukturer och delar av ingenjörs- och social infrastruktur, förvaltning av bostadsbeståndet, dess underhåll och reparation.

Bostadsbeståndet är uppdelat i följande typer:

privat - en fond som ägs av medborgare eller juridiska personer: enskilda bostadshus, privatiserade, byggda och köpta lägenheter och hus;

offentlig - en fond som tillhör offentliga föreningar;

kollektiv - en fond som är gemensamt gemensamt eller gemensamt delat ägande av olika ämnen av privat, statlig, kommunal egendom och offentliga föreningars egendom.

1.4 Bostadsproblem med boende och kommunala tjänster och sätt att lösa dem

Bostadsmarknad: Bostadspriserna beror på hur många familjer som vill köpa bostad och hur många bostäder som finns på marknaden. Så när efterfrågan ökar stiger priserna, och när utbudet ökar sjunker priserna. Utbudet av nya bostadsbestånd kommer från byggbranschen och beror på förhållandet mellan bostadspriser och kostnaden för dess byggande (modernisering). På lång sikt bör bostadsmarknaden anpassa bostadspriserna till byggkostnaderna. På kort sikt uppstår avvikelser på grund av förseningar som är inneboende i byggprocessen. Så om efterfrågan på bostäder ökar kraftigt och utbudet av bostäder förblir konstant, så stiger priserna. Så länge priserna är högre än kostnaderna tas bostäder i drift. När nyintroducerade bostadsbestånd kommer in på marknaden tillfredsställs efterfrågan, priserna faller, närmar sig kostnaderna. Den viktigaste faktorn som påverkar efterfrågan på bostadsbeståndet är inkomst (potentiell hyra) från köpta fastigheter.

Bostadsmarknaden: Boende kan vara ägare eller enkla hyresgäster. Efterfrågan på bostadstjänster beror på familjens inkomst och förhållandet mellan priset på bostaden och kostnaden för andra varor (mat, kläder, etc.). Kostnad för boendetjänster (belopp som betalas för nyttjande av bostad) För en hyresgäst är detta hyra, för en villaägare inkomst av att äga fastighet. Efterfrågan på bostadstjänster beror på hyresnivåer, inkomstnivåer och antalet familjer. Allt annat lika, om antalet familjer ökar så ökar efterfrågan på boendetjänster och om utbudet är konstant ökar hyrorna. Dessa är lagarna för bostadsmarknaden och bostadstjänster i den civiliserade världen. Ryssland har på grund av sin säregna historiska utveckling ett antal särdrag.

I Ryssland finns det ingen klass av riktiga husägare, kommunala myndigheter fungerar som entreprenörer som servar bostäder, inget mer. Privata företag kan också agera som sådana organisationer. Denna omständighet, tillsammans med önskan att bli av med förluster inom sektorn för bostads- och kommunala tjänster, som täcks av budgetmedel, utgjorde grunden för den reform av boende och kommunala tjänster som regeringen föreslagit. I själva verket kan det reduceras till följande huvudaktiviteter: organisera en enda kundtjänst. Rollen för "enkelkunden" är kommunen själv (eller dess representant; om staden är stor, är den enskilde kundens tjänster organiserade i distrikt, distrikt), som erbjuder ett kontrakt för service av en grupp bostadshus ( kvarter, mikrodistrikt, innergård). Vissa krav på tjänstens kvalitet fastställs och det belopp som kommer att överföras till entreprenören om de relevanta tjänsterna tillhandahålls framgångsrikt. Det förväntas att konkurrens kommer att uppstå mellan kommunala och privata företag som kommer att konkurrera om att få ett sådant kontrakt, vilket i synnerhet kommer att göra det möjligt att stärka kontrollen över taxenivån inom bostads- och kommunala tjänster; en gradvis höjning av tarifferna för allmännyttiga tjänster och en höjning av hyran för att successivt eliminera olönsamheten inom allmännyttiga sektorn. I detta fall höjs hyran till en nivå som täcker driftskostnaderna för byggnaden och dess pågående reparationer; eftersom, som redan nämnts ovan, det inte finns någon husägare i detta system, kommer kostnaderna för större reparationer och återuppbyggnad av byggnaden antingen att genomföras från budgeten eller inte att utföras alls. Dessutom utvecklas en motsägelsefull situation i allmännyttiga företags arbete: de genomför för närvarande korssubventionering - en del av kostnaderna för att tillhandahålla tjänster till en grupp konsumenter (befolkningen) flyttas till en annan grupp (företag, organisationer).

En höjning av taxorna för befolkningen torde strängt taget innebära deras sänkning för andra grupper av konsumenter av allmännyttiga tjänster, dock framgår inte en sådan formulering av frågan uttryckligen i de föreslagna åtgärderna. Denna formulering av målet tyder generellt på en bristande förståelse för skillnaden mellan hyra (hyra) och driftskostnaderna för den byggnad där lägenheten är belägen. Framför allt är driftskostnaderna för förfallna bostadsbestånd och sovsalar (med en relativt högre täthet av boende per kvadratmeter total byggnadsarea) betydligt högre än kostnaderna för att underhålla nytt lyxbostadsbestånd. Följaktligen visar sig betalningsbeloppet för att bo på en "kvadratmeter" av ett vandrarhem vara flera gånger högre än för samma område av vanliga bekväma lägenheter, och i det senare, motsvarande högre än i "elit" lägenheter bostadsbeståndet. Ändå representerar lägenhetshyra hyran (eller, mer exakt, kvasihyra) för husägaren. Storleken på den senare regleras av andra skäl; det är inte direkt relaterat till vare sig driftskostnaderna för byggnaden eller kostnaden för dess uppförande. Frånvaron av husägare i detta system för reglering av bostadstjänster innebär naturligtvis inte att hyresintäkterna elimineras på grund av läge och olika nivåer av boendekomfort. Men nu är dessa inkomster anslagna av invånarna, och i en implicit form. Detta orsakar ett antal viktiga och inte helt uppenbara konsekvenser, som avslöjas först på lång sikt.

För det första minskar avsaknaden av explicita hyresintäkter som tas med i beräkningen direkt i monetära termer stadens skattebas. Dessutom förvandlas intäktsposten i stadsbudgeten (intäkter från uthyrning av kommunal fastighet) till en utgiftspost: även efter det framgångsrika genomförandet av bostads- och kommunalreformen måste större reparationer av bostadshus utföras på bekostnad av budgetmedel på ett eller annat sätt.

För det andra, förutom problemet med kapitalreparationer, finns det också problemet med nybyggnation av bostäder och/eller återuppbyggnad av det gamla bostadsbeståndet. Det blir omöjligt att stoppa bostadsförsämringsprocessen och samtidigt fortsätta nybyggnationen: höga volymer bostadsbyggande leder förr eller senare till lika stora volymer av omhändertagande av bostäder till ett förfallet bostadsbestånd. Den progressiva bildandet av urbana slumkvarter blir oundviklig. Även om hyran sattes åtminstone till värdeminskningsavdrag för renovering, skulle centraliserade medel göra det möjligt att genomföra nybyggnation och flytta förfallna hus. I detta läge förvandlas bostäder från reproducerande kapital till en exklusivt konsumtionsvara med lång användningstid. Detta i sig ger inga invändningar, särskilt inte när det gäller ett enskilt hus (stuga), men faktum är att med en sådan mekanism för att inkludera bostadsbeståndet i marknadsutbyte kan denna fond inte bli kapital, det vill säga i själva verket kan inte ge vinst till sin ägare. Därför blir investeringar i bostadsbyggande strängt taget omöjliga, eftersom vi talar om anskaffning av endast konsumtionsvaror; Följaktligen är utlåning för denna process också omöjligt (om vi inte tar hänsyn till den relativt smala sfären av konsumentkrediter). Som ett resultat av detta minskar den totala investeringsvolymen, vilket också påverkar den ekonomiska tillväxttakten i landet som helhet.

Slutligen, för det tredje, minskar den nuvarande situationen avsevärt rörligheten på arbetsmarknaden, eftersom hyran i allmänhet fortfarande inte ingår i arbetspriset. De höga hyrorna som följer med den lilla marknaden för bostadslägenheter, som främst erbjuds av enskilda ägare av privatiserade bostäder och mellanhänder, komplicerar migrationen avsevärt. Territoriella obalanser förvärras, vilket också påverkar den ekonomiska tillväxten negativt. Städer, särskilt små, håller på att förvandlas till en slags "fälla för arbetslösa".

De viktigaste åtgärderna i den föreslagna reformen av bostads- och kommunala tjänster tyder alltså bara på en önskan att frigöra statliga och lokala budgetar från en del av kostnaderna, men löser inte alls huvudproblemen på detta område. För att uppnå lanseringen av den kapitalistiska mekanismen för stadsutveckling är mycket djupare institutionella förändringar nödvändiga (till exempel avskaffandet av rätten till bostäder, införandet av tidsfrister för privatisering av bostäder och andra ganska impopulära åtgärder i det moderna Ryssland ). Dessutom är strukturella förändringar också nödvändiga: den extremt höga kostnaden för att bygga en kvadratmeter bostäder i kombination med dess mycket låga kvalitet leder till att volymen av nybyggnation i ryska städer ständigt minskar. Dessutom tillåter den låga genomsnittslönnivån i allmänhet inte stora delar av befolkningen att visa efterfrågan på nya bostäder. I slutändan är byggpriset på 1 kvm. m av nya bostäder bör vara lägre än priset på 1 kvm. m. starog (vilket betyder genomsnittliga prisnivåer); dessutom bör även minimilönen göra det möjligt för den anställde att hyra bostad. Endast i det här fallet kan vi prata om att lansera marknadsmekanismen. Tyvärr är de nuvarande trenderna i den ryska ekonomin rakt motsatta; Resultatet är en konstant ansamling av obalanser. Det blir allt svårare att eliminera det senare, resultatet av denna utveckling av situationen kan bli en återgång till den byråkratiska fördelningen av en del av ekonomiska varor och ransonering av konsumtionen av en allt större del av tjänsterna. Disproportionerna är långt ifrån så ofarliga som de kan tyckas vid första anblicken - i synnerhet tillåter bristen på tillgängliga bostäder inte att lösa problemen med att stänga ett antal olönsamma gruvor i kolindustrin, även med vissa medel som tilldelats av regeringen för omskolning och anpassning av gruvarbetare.

I sin tur kan den sociala protesten från arbetare som genom ödets vilja befinner sig i deprimerade städer och regioner i slutändan leda till en förändring av den politiska kursen och inskränkningen av marknadsreformer som verkade oåterkalleliga. Det finns uppenbarligen ingen förståelse för kärnan i bostadsfrågan i en övergångsekonomi av staten och den ekonomiska eliten. Det verkar som att detta gör framtida negativa fenomen i utvecklingen av ryska städer oundvikliga.

Kapitel 2. Reform av bostads- och kommunala tjänster

2.1 Huvudmålen för reformen inom bostads- och kommunala tjänster

Huvudmålet med reformen av bostäder och kommunala tjänster är att säkerställa högkvalitativ, tillförlitlig och prisvärd tillhandahållande av bostäder och kommunala tjänster till medborgarna. På grund av förändringen av bildningen i landet har statens deltagande i ekonomin kraftigt minskat. Därför är det andra målet med reformen att optimera budgetutgifterna för bostäder och kommunala tjänster.

Bostäder och kommunala tjänster upphör i huvudsak att vara en allmän nytta, men blir en produkt av personlig konsumtion, samtidigt som statens roll förvandlas till att säkerställa tillgången till en viss social standard för bostäder och kommunala tjänster. Staten ger också sina medborgare en bekväm och säker livsmiljö. I listan över verktyg för att genomföra detta ansvar är att säkerställa vattenförsörjning, avlopp, uppvärmning långt ifrån det minst viktiga, därför måste staten säkerställa, genom statliga regleringsmekanismer, säkerheten och tillförlitligheten för tillhandahållandet av offentliga tjänster.

De ursprungliga målen för bostadsreformen bestämde dess tre huvuduppgifter:

Utveckling av marknadsrelationer inom bostäder och kommunala tjänster för att förbättra kvaliteten och tillgängligheten för bostäder och kommunala tjänster;

Öka effektiviteten av budgetutgifterna; riktat stöd till medborgare i verkligt behov för att tillhandahålla en viss standard på bostäder och kommunala tjänster;

Reglering av verktygskomplexet för att säkerställa dess prestanda och utveckling, tillförlitlighet och säkerhet för de tjänster som tillhandahålls.

2.2 Om övergången till ett nytt system för betalning för bostäder och allmännyttiga tjänster

I enlighet med artikel 15 i Ryska federationens lag "Om grunderna för den federala bostadspolitiken" och för att öka nivån på bostäder och kommunala tjänster till befolkningen, beslutar ministerrådet - Ryska federationens regering:

Godkänn tidpunkten för en stegvis övergång till ett nytt system för betalning för bostäder och allmännyttiga tjänster i enlighet med bilagan.

Behåll under övergångsperioden det befintliga förfarandet för finansiering av kostnaderna för större reparationer av det statliga och kommunala bostadsbeståndet och inkludera inte dessa kostnader i bostäder och kommunala tjänster som betalas av medborgarna.

Fastställ att en ökning av betalningsbeloppet för bostäder och nyttigheter genomförs med samtidig användning av sociala skyddsåtgärder för medborgarna i form av att ge dem kompensation (subventioner) för betalning av bostäder och allmännyttiga tjänster inom den sociala normen för bostäder område och standarder för konsumtion av verktyg, med hänsyn tagen till familjens totala inkomst och befintliga förmåner.

Godkänn bifogade förordningar om förfarandet för att ge medborgarna ersättning (subventioner) för att betala för bostäder och verktyg.

För att från och med 1 januari 2014 genomföra övergången till avtalsrelationer mellan ägarna av bostadsbeståndet och allmännyttiga företag med affärsenheter - reparation och underhåll av bostäder och allmännyttiga företag.

Fastställ att indrivningen av betalningar för allmännyttiga tjänster och betalningar för bostäder som tillhandahålls för hyra eller arrende utförs av ägarna av bostäder eller ett organ som har behörighet att utföra dessa funktioner.

Fastställ att godkännandet av standarder för konsumtion av bostäder och kommunala tjänster, priser och tariffer för bostäder och kommunala tjänster inom villkoren och nivåerna för betalningar för medborgarna som en procentandel av kostnaderna för att underhålla och reparera bostäder och verktyg, som bestäms av denna resolution , utförs av den lokala förvaltningen.

Fastställ från och med den 1 januari 2014 bötesbeloppet på försenade betalningar för bostäder och verktyg med en procentsats för varje dag av förseningar.

Till Ryska federationens kommitté för kommunal ekonomi inom 2 månader:

a) godkänna:

metodik för att fastställa konsumtionsstandarder för bostäder och kommunala tjänster;

metodik för att beräkna ekonomiskt genomförbara priser och tariffer för bostäder och kommunala tjänster;

b) lämna förslag till ministerrådet - Ryska federationens regering:

om övergången till att bestämma bostadsförsörjning och betalning för användning av bostadslokaler baserat på den totala ytan av lägenheter;

om organisation av den statliga kontrollen över bostadsbeståndets användning och säkerhet.

Ryska federationens arbetsministerium lämnar inom 2 månader till ministerrådet - Ryska federationens regering förslag om förfarandet för att beräkna den genomsnittliga totala familjeinkomsten.

Ryska federationens finansministerium ska upprätthålla, under perioden av en stegvis övergång till ett nytt bostadsbetalningssystem, förfarandet för att ge subventioner till lokala förvaltningar för underhåll och reparation av bostäder, såväl som bostäder och kommunala tjänster, i den mån som inte täcks av medel som erhållits från medborgarbetalningar för bostad.

Anförtro Ryska federationens kommitté för kommunal ekonomi att samordna arbetet för de verkställande myndigheterna i republikerna inom Ryska federationen, territorier, regioner, autonoma regioner, autonoma distrikt, städerna Moskva och St. Petersburg för att genomföra en stegvis övergång till en nytt system för betalning för bostäder och allmännyttiga tjänster.

Medan statliga myndigheter i Ryska federationens ingående enheter och lokala myndigheter behåller rätten att fastställa de grundläggande parametrarna för övergången till ett nytt system för betalning för bostäder och verktyg, kommer ett system att skapas där finansieringsbeloppet från den federala budget (främst i form av överföringar) kommer att beräknas baserat på federala standarder. Samtidigt rekommenderas Ryska federationens ingående enheter att använda en liknande mekanism för att fördela budgetmedel mellan kommuner.

Federal standard för social norm för bostadsområde. Statliga myndigheter i Ryska federationens ingående enheter har rätt att, i enlighet med Ryska federationens lagstiftning, fastställa regionala standarder för den sociala normen för bostadsområdet, samt att delegera en sådan rätt till lokala myndigheter. Vid omfördelning av federala budgetmedel mellan Ryska federationens konstituerande enheter kommer dock Ryska federationens regering att vägledas av den federala standarden.

Den federala standarden för den sociala normen för bostadsområde bestäms utifrån följande standarder för tillhandahållande av bostäder för befolkningen: 18 kvm. meter total bostadsyta per familjemedlem på tre eller fler personer, 42 kvm. meter - för en familj på två personer, 33 kvm. meter - för medborgare som bor ensamma.

Federal standard för kostnaden för att tillhandahålla bostäder och kommunala tjänster per 1 kvm. meter av total bostadsarea. Den angivna standarden beräknas baserat på standarduppsättningen av bostäder och kommunala tjänster: underhåll och reparation av bostäder, inklusive större reparationer, värmeförsörjning, vattenförsörjning, avlopp, gasförsörjning, elförsörjning, med hänsyn till den genomsnittliga rådande förbrukningsstandarden, som samt den genomsnittliga rådande marginalkostnaden för tillhandahållande i ekonomiska regioner i Ryska federationen bostäder och kommunala tjänster. Denna standard revideras årligen, och det bör fastställas att förändringar i värdet av den federala standarden bör utföras med hänsyn till den allmänna inflationsnivån (förutom i fall av annullering av korssubventioner, såväl som kraftiga förändringar i energi priser).

2.3 Offentlig kontroll inom bostadssektorn och kommunala tjänster

Det ryska byggnadsministeriet övervakar och stöder utvecklingen av ett nätverk av regionala offentliga kontrollcenter inom bostads- och kommunala tjänster. Offentliga kontrollcenter har etablerats i 71 ingående enheter i Ryska federationen.

Offentlig kontroll inom bostadssektorn och kommunala tjänster utförs i följande former:

· övervakning av brottsbekämpande praxis inom bostadssektorn och kommunala tjänster;

· utföra aktiviteter för att analysera individuella problem inom bostadssektorn och kommunala tjänster, både i Ryska federationen som helhet och inom en specifik region;

· utföra inspektioner, inklusive inspektioner på plats, för att överväga medborgarnas överklaganden;

· tillhandahålla hjälp till medborgare för att skydda deras intressen i domstol;

· genomföra offentlig granskning av reglerande rättsakter på federal och regional nivå;

· övervakning av genomförandet av regionala program för vidarebosättning från förfallna bostäder och genomförandet av regionala program för kapitalreparationer i flerbostadshus.

Ideella organisationer som arbetar inom bostadsutbildning och skyddar konsumenternas rättigheter till bostäder och allmännyttiga tjänster finns i alla ingående enheter i Ryska federationen. NP "Bostäder och kommunala tjänster Control" har sammanställt ett register över dessa organisationer, som är allmänt tillgängligt på webbplatsen gkhkontrol.ru. Registret publicerades i form av en katalog, som omfattade 323 specialiserade ideella organisationer.

Sedan den 1 januari 2014 har den offentliga mottagningen av NP "Housing and Communal Control" och regionala offentliga mottagningar tagit emot mer än 2 500 förfrågningar från medborgare, och över 400 utbildnings- och utbildningsevenemang har hållits, inklusive om bildandet av en ny huvudstad reparationssystem.

2.4 Grundläggande förändringar i finansieringen av bostäder och kommunala tjänster i Ryska federationen

Som bekant föll före reformen cirka 98 % av kostnaderna för underhåll och utveckling av sektorn för bostäder och kommunala tjänster inom budgeten för ministerier, departement, företag eller organisationer som var ansvariga för bostäder och kommunala tjänster anläggningar.

Bostads- och kommunaltjänstsektorns nästan fullständiga ekonomiska beroende av budgeten, såväl som de relevanta avdelningarna och företagen, hade en extremt negativ inverkan på dess arbete, både på grund av den återstående tilldelningen av medel och, i mindre utsträckning, på grund av bristande intresse för deras rationella användning. Det fanns ingen förmåga att samordna arbetet och manövrera resurser till följd av omfattande avdelningsskillnader. Stora förluster på bostads- och kommunala företag var vanliga. Budgetarna för territorier och avdelningar upplevde avsevärda ekonomiska svårigheter. Utgifterna för bostäder och kommunala tjänster varierade från 30 till 70 % av budgeten för många territorier, städer och kommuner, vilket gjorde det svårt att tillgodose behoven.

Företag inom industri, jordbruk, byggande och andra sektorer av ekonomin, på vars balansräkning bostäder och kommunala tjänster fanns, tvingades engagera sig i funktioner som var ovanliga för dem. Arbetskraft, materiella och ekonomiska resurser användes, som kunde ha använts med större effektivitet för utveckling och förbättring av produktionen, vilket ökade dess effektivitet.

Därför var industrin själv, såväl som andra sektorer och områden av ekonomin, statliga organ och budgetar på alla nivåer, i första hand intresserade av att eliminera alla dessa negativa fenomen, och därför av att reformera bostads- och kommunala tjänstersektorn.

För närvarande har mer än 90 % av avdelningsbostäderna och allmännyttan överförts till kommunalt ägande. Således har majoriteten av företag som överfört bostäder och kommunala tjänster till lokala myndigheter redan befriat sig från icke-produktiva funktioner som var ovanliga för dem, med fokus på produktionseffektivitet. Ett annat positivt resultat av detta arbete var överföringen av huvuddelen av bostads- och allmännyttiga företag till kommunalt ägande, vilket i stort sett eliminerade de negativa fenomen som var förknippade med branschens avdelningsskillnad. Samtidigt medför territoriella budgetar betydande merkostnader för underhåll av objekt som accepteras i kommunal ägo, och i många fall överstiger kapaciteten för skattebasen i många territorier. Bidragsutbetalningarna har ökat och antalet bidragsbudgetar har ökat.

Därför har behovet intensifierats av en snabb lösning på reformens huvuduppgift - övergången av företag inom sektorn för bostäder och kommunala tjänster till självförsörjning, minskning och sedan eliminering av dess beroende av budgetfinansiering. För att stimulera bostadsreformer och kommunala reformer används hävstänger också för att ge tillfälligt ekonomiskt stöd till de ryska federationens ingående enheter, särskilt när man utfärdar lån från den federala budgeten för att täcka kassagapet, för att betala av skulder på löner och andra sociala förmåner .

2.5 Modernisering av brukskomplexet. Attrahera privata investeringar i branschen

Modernisering av verktygskomplexet är ett av de viktigaste arbetsområdena för det ryska byggnadsministeriet. På grund av det faktum att det är nödvändigt att modernisera sektorn för bostäder och kommunala tjänster samtidigt som tulltillväxten begränsas och med minimal användning av budgetmedel, vidtar staten åtgärder för att locka till sig privata investeringar i branschen.

För närvarande har arbetet faktiskt avslutats med att utarbeta ett regelverk som syftar till att skapa förutsättningar för att attrahera privata investeringar i bostäder och kommunal service.

Ett 30-tal rättsakter har antagits, varav 16 under de senaste sex månaderna. En kurs har lagts för övergången till långsiktig investeringsplanering och taxereglering. Viktiga lagändringar har godkänts som syftar till att skapa förutsättningar för att attrahera privata investeringar i bostads- och kommunala tjänster, vilket bildar nya "spelregler".

I dag är huvuduppgiften att tillhandahålla metodstöd för genomförandet av dessa regler, samt ett effektivt genomförande av ny lagstiftning av regionala och lokala myndigheter.

I detta avseende, för Ryska federationens ingående enheter, har det ryska byggnadsministeriet utarbetat en modelluppsättning av åtgärder ("färdplanen") för utveckling av bostäder och kommunala tjänster för de ingående enheterna i Ryska federationen, som innehåller en detaljerad lista över åtgärder för att säkerställa genomförandet på regional och kommunal nivå av alla federala beslut inom området bostäder och kommunala tjänster (modernisering av allmännyttiga infrastruktur, förbättring av kvaliteten på offentliga tjänster, arbetet med regionala system för större reparationer av gemensam egendom i flerbostadshus, genomförandet av program för att flytta medborgare från förfallet bostadsbestånd, öka transparensen i branschen och andra). Sådana uppsättningar av åtgärder måste godkännas i varje region under 2014 och kommer att bli ett av villkoren för att ge ekonomiskt stöd till regionerna från fonden för bistånd till reformen av boende och kommunala tjänster.

För marknadsaktörer, regioner, kommuner, banker, investerare har det ryska byggministeriet organiserat arbete för att skapa ett register över bästa praxis för privata investeringar i branschen, vilket kommer att ge en möjlighet att studera, använda och replikera framgångsrika erfarenheter.

Redan nu genomförs mer än 70 investeringsprojekt på totalt mer än 227 miljarder rubel i regionerna. Av detta är mer än 139 miljarder rubel (61%) fonder från privata investerare.

Slutsats

Den globala ekonomin är inte en strategi för bostads- och kommunaltjänstföretagen själva, utan för myndigheterna i förhållande till dem, vilket är legitimt på grund av deras ekonomiska och administrativa beroende av stadsförvaltningen. Den globala ekonomin ger inte utrymme för en kortsiktig direkt minskning av tilldelade budgetmedel eller en höjning av tarifferna, allt annat lika.

Enorma löpande utgifter för bostäder och kommunala tjänster och behovet av kapitalinvesteringar syftar till att bilda ett system av multivariant finansieringskällor.

För att bilda ett system för multivariat utveckling av urban infrastruktur måste en uppsättning åtgärder utvecklas i den lokala regeringen för att underlätta inflödet av finansiella resurser. Detta komplex är baserat på marknadsföringsverktyg. De erhållna medlen används för införande av resursbesparande teknologier, automatisering, mekanisering, försäkringar och andra åtgärder som kommer att minska nuvarande kostnader inom bostads- och kommunala tjänster i framtiden.

Huvudinriktningen för den globala sparstrategin i förhållande till bostadsorganisationer är den relaterade diversifieringen av verksamheten för bostäder och kommunala företag. Ett brett men harmoniskt utbud av tjänster som tillhandahålls kommer att leda till uppkomsten av nya finansieringskällor för företag inom bostäder och kommunala tjänster samtidigt som verksamhetens profil bibehålls och befolkningens behov bättre tillgodoses.

Strategin för den globala ekonomin är myndigheternas strategi i förhållande till kommunala enhetliga företag av bostäder och kommunala tjänster, vilket innebär omfattande kostnadsminskningar genom implementering av en strategi för diversifiering inom företaget, organisatorisk och finansiell omstrukturering och mekanisering. För allmännyttiga företag uttrycks strategin för den globala ekonomin i införandet av energibesparande teknologier.

En jämförande bedömning av utvecklingsnivån för bostäder och kommunala tjänster i Ryssland och utvecklade främmande länder visar en otillräcklig nivå av servicekvalitet till befolkningen och en ineffektiv förvaltningsmekanism i bostads- och kommunala tjänstersektorn i Ryssland. Utvecklingen och implementeringen av kvalitativt nya tillvägagångssätt för organisation och förvaltning av detta komplex bör utföras med hänsyn till erfarenheterna från utvecklade främmande länder.

Under de senaste åren har det blivit uppenbart att det enda sättet att genomföra uppgifterna för bostäder och kommunala tjänster är ett systematiskt tillvägagångssätt, eftersom avmattningen av reformer inte är förknippad med individuella misslyckanden hos ledare, utan har blivit ett fenomen som har påverkat en betydande antal regioner i landet. Det finns en viss motsägelse i det faktum att förvaltningen av processen för att reformera bostads- och kommunala tjänster på federal nivå i huvudsak är av sektoriell karaktär, medan den på kommunal nivå verkligen är heltäckande. Experter noterar ett svagt samband mellan bostads- och kommunalreformer och processen för stadsfastighetsförvaltning, reform av budget- och skattesystemet och bildandet av en kommunal bas av sociotekniska standarder. Att övervinna krisen är endast möjligt genom en förändring av den övergripande funktionen för bostads- och kommunala tjänster och förvaltningen av detta område. Ett systematiskt tillvägagångssätt måste ta hänsyn till den strukturella omstruktureringen av branschen och förändringar i relationerna mellan aktörer som samverkar på detta område.

Konceptet med ett detaljerat program för reformering och modernisering av bostäder och kommunala tjänster som presenteras i huvudpunkterna på grundval av den formulerade universella sociala marknadsmodellen för subventionsfri utveckling av dess ingående företag och organisationer avslöjar huvudriktningarna, metodologiska tillvägagångssätt och beräkningar av de föreslagna åtgärderna. Och specifika rekommendationer utvecklade på grundval av bildandet av en ny kvalitet på bostäder och kommunala tjänster, deras mjuka socialt verifierade tariffer kommer att bidra till att öka den tekniska moderniseringen av produktionen, uppdatera utrustning, kommunikationssystem och viktigast av allt - förbättra komforten och standarden ryssarnas liv.

Huvudmålen för reformen av boende och kommunala tjänster är:

tillhandahålla levnadsvillkor som uppfyller kvalitetsstandarder;

minska kostnaderna för tjänsteleverantörer och följaktligen tarifferna samtidigt som kvalitetsstandarder för de tillhandahållna tjänsterna upprätthålls;

mildring för befolkningen av processen att reformera systemet för betalning för bostäder och verktyg under övergången av branschen till ett break-even driftläge.

Bibliografi

1. Ryska federationens konstitution

Ryska federationens bostadskod

Federal lag av 5 april 2013 N 38-FZ "Om ändringar av Ryska federationens bostadskod och den federala lagen "Om fonden för stöd till reformen av bostäder och kommunala tjänster"

Federal lag av den 25 december 2012 N 270-FZ "Om ändringar av den federala lagen "om fonden för stöd till reformen av bostäder och kommunala tjänster" (som ändrad och kompletterad)

Dekret från Ryska federationens regering av den 24 november 2011 N 975 "Om ytterligare ekonomiskt stöd som ges till de ingående enheterna i Ryska federationen på bekostnad av det statliga företaget - Fonden för stöd till reformen av bostäder och kommunala tjänster"

Abolin A.A. "Omvandling av förmåner för boende och kommunala tjänster till kompensationsbetalningar" 2013 S.22

Buzyrev V.V. "Bostadsekonomi" 2006 P.173

Bashmakov I.I. "Befolkningens förmåga att betala för bostäder och kommunal service" 2013, s. 126-134

Dronov A.A. "Tillståndet för bostäder och kommunala tjänster i Ryssland och utsikterna för dess reform" 2013, s. 11-14

Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. Kommentar till den federala lagen av den 27 juli 2010 N 190-FZ "Om värmeförsörjning" (post för post). P.3-8

Panin A.N., Korzhov V.Yu. Kommentar till den federala lagen av den 21 juli 2007 N 185-FZ "Om fonden för bistånd till reformen av bostäder och kommunala tjänster" (redigerad av E.A. Kameneva). P.31

Tikhomirov M.Yu. "Husägarnas förening: nya lagkrav." - "Publicerad av Tikhomirov M. Yu.", 2014 s.46

Chernysheva N.Yu. "Bostäder och kommunala tjänster: en praktisk guide." - "Urayt", 2010 s.8

14. http://ru. wikipedia.org

http://gkhkontrol.ru

Handledning

Behöver du hjälp med att studera ett ämne?

Våra specialister kommer att ge råd eller tillhandahålla handledningstjänster i ämnen som intresserar dig.
Skicka in din ansökan anger ämnet just nu för att ta reda på möjligheten att få en konsultation.

Tillståndet för bostadssektorn i Ryska federationen.

Ett nytt förhållningssätt för att utforma bostadspolitiken

(Analytisk granskning)

N.P. Koshman, ordförande för den ryska byggarföreningen,

K.K. Glinsky, biträdande direktör för avdelningen för marknaden för prisvärda bostäder och hypotekslån, hedersbyggare,

V.N. Ponomarev, vicepresident, chef för avdelningen för prisvärda bostäder och bolånemarknad, doktor i fysikaliska och matematiska vetenskaper, professor

Från stadgan för byggare i Ryssland

"Om regeringen säkerställer processen för att förvärva bostad som personlig egendom, så uppfyller den sin skyldighet gentemot sina medborgare och utökar möjligheterna för deras deltagande i statens välstånd."

F. Roosevelt

I. Bostadsbeståndets tillstånd

Ett halvt sekel har gått sedan antagandet av resolutionen från CPSU:s centralkommitté och USSR:s ministerråd "Om utvecklingen av bostadsbyggande i Sovjetunionen" 1957.

Förreformpolitiken inom bostadssektorn baserades på en strikt statlig reglering av bostadsförhållandena, baserad på budgetfinansiering av bostadsbyggande och det statliga systemet för distribution av färdigställda bostäder.

1980 stod privatägda bostäder för 33,3 procent av det totala bostadsbeståndet (1861 miljoner kvadratmeter), inklusive i städer - 19 procent och på landsbygden - 66 procent av bostadsfonderna i städerna och på landsbygden.

I enlighet med Sovjetunionens konstitution från 1977 säkerställdes medborgarnas rätt till bostäder genom utveckling och skydd av staten och det offentliga bostadsbeståndet, främjandet av kooperativt och individuellt bostadsbyggande, rättvis fördelning under offentlig kontroll av bostadsyta som tillhandahålls som programmet för byggande av bekväma bostäder genomfördes, liksom låg hyra för en lägenhet och verktyg.

Nya ekonomiska relationer baserade på marknadsprinciper har radikalt förändrat synen på bostadssektorn.

1993 tilldelade Ryska federationens konstitution staten skyldigheten att uppmuntra bostadsbyggande och skapa förutsättningar för utövandet av medborgarnas rätt till bostad. Samtidigt dök en ny betydelsefull paragraf upp: ”... låginkomsttagare och andra i lagen angivna medborgare som behöver bostad tillgodoses gratis eller mot en överkomlig avgift av staten, kommunala och andra bostadsfonder. (Artikel 40).”

Den fria överföringen till medborgarnas ägande av bostadslokaler som ockuperades av dem i statliga och offentliga bostadsfonder (privatisering) gjorde det möjligt att på kort tid bilda ett stort lager av fastighetsägare, som sedan blev grunden för den befintliga bostadsmarknaden.

Redan år 2000 uppgick andelen bostadsbestånd som ägdes av medborgarna till 58 procent (1620 miljoner kvm). Under de kommande fem åren nådde denna siffra 73,7 procent och översteg den i de flesta utvecklade länder i världen, vilket var resultatet av förändringar i statlig bostadspolitik och statens vägran att direkt finansiera massbyggande av bostadshus.

Om 1990 området för bostäder som byggdes av befolkningen med sina egna och lånade medel uppgick till 6,0 miljoner kvm. av 61,7 miljoner kvm. av byggda bostäder med hänsyn tagen till landsbygden (9,7 procent), sedan ökade andelen under tio år till 41,6 procent och 2006 var den 47 procent, vilket sedan 90-talet visar statens snabba tillbakadragande från denna sektor av landet. ekonomi .

Sedan 1987 har andelen allmännyttiga bostadsbestånd sjunkit från 80 till 15 procent. Om 1990 14 procent av de behövande familjerna fick nya lägenheter, så var denna andel 2005 bara 4 procent.

Sålunda, jämfört med mitten av förra seklet, påverkade förändringarna som inträffade i början av det nya århundradet i den politiska och ekonomiska strukturen i vårt land avsevärt alla komponenter i bostadssektorn.

Tyvärr, i det första skedet av bildandet av den nya lagstiftningsramen, slutfördes inte processerna för att faktiskt överföra hyreshus och angränsande tomter till ägarna av lokaler för förvaltning logiskt.

Inte ens nu, två år efter antagandet av Ryska federationens bostadskod, har den organisatoriska uppdelningen av funktioner för att hantera och underhålla bostadsbeståndet inte riktigt slutförts.

Efter ett betydande genombrott inom bostadsbyggandet på 60-80-talet gick Ryska federationen in i 2000-talet och bar på sina axlar bördan av problem som hade ackumulerats i bostadssektorn under de senaste decennierna och nått en kritisk massa.

Det katastrofala tillståndet för bostadsbeståndet, det extremt otillfredsställande tillståndet för bostads- och kommunala tjänster, det nästan universella nödtillståndet för tekniska nätverk och kommunikationer, den låga solvensen hos den överväldigande majoriteten av befolkningen - dessa är de största problemen som varje dag ha större inverkan på den sociala stabiliteten i samhället.

Det finns inte längre något behov av att övertyga någon om den ekonomiska och sociala betydelsen av bostäder.

Nu sätter åtta av tio personer i listan över begrepp för deras rikedom närvaron av en bekväm lägenhet eller personligt hem på första plats. För nästan fyrtio år sedan satte till och med den berömda negativa karaktären i den populära filmen "White Sun of the Desert" Abdullah, som karakteriserade hans förståelse för en lycklig ålderdom, "ett bra hem" på första plats.

I början av perestrojkan i Sovjetunionen stod 14 miljoner familjer (cirka 40 miljoner människor) på väntelistan för bostad.

Det största antalet människor i nöd fanns i RSFSR - mer än 8 miljoner familjer. Samtidigt var 17 procent av det totala bostadsbeståndet i Ryssland (30 miljoner kvm) förfallna och osäkra byggnader, mer än 14 procent av det statliga och kommunala bostadsbeståndet var i behov av akuta reparationer.

II. Förändringar i bostadssektorn

Vilka förändringar har skett i bostadssektorn under de senaste tjugo åren?

Av de 19 miljoner bostadshus som utgör det totala bostadsbeståndet i Ryssland (2,956 miljarder kvadratmeter) är mer än 60 procent över 30 år gamla.

Det förfallna och beredskapslagret har vuxit fyrfaldigt (upp till 120 miljoner kvm) och fortsätter att växa i en takt av 20-24 miljoner kvm. meter per år. Bara under 2006 inträffade flera katastrofer i gamla hus, vilket resulterade i förlust av människoliv.

5,3 miljoner familjer bor i panelhus byggda på 50-60-talet, vars standardlivslängd har löpt ut.

5 miljoner ryssar bor i bostadsbestånd med flera lägenheter, vilket kräver omedelbara större reparationer.

Cirka 40 miljoner människor tränger ihop sig i lokaler som i princip inte kan kallas "bostäder", eftersom de saknar grundläggande hushållsbekvämligheter: av det totala bostadsbeståndet saknar 24 procent av bostäderna rinnande vatten, 29 procent saknar avlopp, och 20 procent saknar värme. 19 procent av tätortslokalerna saknar badkar eller dusch.

Under dessa förhållanden är det helt naturligt att en undersökning av befolkningen i 100 bosättningar i 44 regioner, territorier och republiker i Ryssland, genomförd i mars 2006 av Public Opinion Foundation (www.fom.ru), bekräftade slutsatsen från många experter att bostadsfrågan är ett av de mest angelägna sociala problemen.

Två tredjedelar av de tillfrågade (65 procent) anser att där de bor förses befolkningen med "dåligt" boende. Var fjärde respondent bedömde situationen som "tillfredsställande", och endast 4 procent - som bra.

Andelen negativa bedömningar av bostadssituationen är högst bland landsbygdsbor (71 procent), samt bland respondenter från Sibirien (72 procent) och Fjärran Östern (75 procent).

Även i Moskva anser hälften av de tillfrågade att befolkningen har dåligt boende.

Endast 10 procent av ryssarna noterar positiva förändringar på detta område nyligen, medan 28 procent av de tillfrågade har motsatt synpunkt – situationen blir värre. Majoriteten (51 procent) anser att situationen inom bostadssektorn inte har förändrats under det senaste eller två året.

Avskrivningarna på anläggningstillgångar i bostäder och kommunal infrastruktur och energi har nästan passerat den kritiska tröskeln och uppgår till 70 procent. Enligt experter kommer detta att leda till storskaliga katastrofer orsakade av människor under de kommande åren.

För första gången på senare år har en brist på energikapacitet börjat utvecklas i Moskva, Ural och en rad andra stora regioner, som fortsätter att växa.

I allmänhet, sedan 1995, i produktionsstrukturen i huvudbranscherna inom elkraftindustrin, har det skett en minskning av volymetriska indikatorer: om elkraftindustrin 1995 stod för 10,5 procent av den totala volymen av tillverkade produkter, då 2004 minskade denna siffra till 7,6 procent, vilket är 0,5 procent under 1992 års nivå.

Allt detta krävde en reform av den ryska elkraftsindustrin. Huvudfokus låg på att förbättra effektiviteten för företag i branschen, skapa förutsättningar för dess utveckling baserat på att stimulera investeringar och säkerställa en pålitlig och oavbruten energiförsörjning till konsumenterna.

Radikala förändringar har redan börjat: systemet för statlig reglering av branschen förändras, en konkurrensutsatt elmarknad bildas och nya företag skapas. Konceptet för strategin för OAO RAO UES i Ryssland för 2003-2008 antogs. "5+5", enligt vilken målstrukturen för branschen kommer att bildas 2008.

Vi kan bara hoppas att reformen når de planerade milstolparna och att energisektorn kommer att kunna tillhandahålla allt som behövs till landets bostads- och kommunala tjänstesektor, som växer samtidigt med bostadsbeståndet.

Det genomsnittliga bostadsutbudet i Ryssland är 20,9 kvadratmeter. m per person, vilket är nästan två till tre gånger mindre än i utvecklade europeiska länder, där denna siffra är 40 kvm. per person eller mer, och i USA - ca 80 kvm. per person.

Men denna säkerhet, som de säger i Ryssland, är "genomsnittlig för avdelningen".

En liten del av medborgarna bor i lyxlägenheter med stora ytor och ökad komfort (antalet fyrarumslägenheter eller fler är 4,1 miljoner). 16,8 miljoner familjer bor i trerumslägenheter, och de allra flesta - 36,5 miljoner familjer - bor i en- och tvårumslägenheter.

Dessa är främst lägenheter som tagits emot under Chrusjtjov-reformerna. Under åren har de första ägarna åldrats, deras barn har vuxit upp, som har bildat egna familjer, deras barnbarn har redan vuxit upp och de fortsätter alla att leva tillsammans och väntar i årtionden på att avancera i kö för förbättrade levnadsvillkor. Därför återspeglar den nationella genomsnittliga indikatorn för tillhandahållandet av bostadsyta inte den verkliga bilden korrekt.

Om 1980 0,43 kvm infördes per person i städer och tätorter, så minskade 2005 detta värde till 0,33 kvm. Därför, för att vi ska kunna uppnå åtminstone den europeiska nivån av tillhandahållande med bostadsyta, är det nödvändigt att öka volymen av bostadsbeställning till minst 1 kvm. per person och år.

III. Prioriterat nationellt projekt "Prisvärda och bekväma bostäder för ryska medborgare"

1. Bostadsbestånd.

Det katastrofala tillståndet för bostadsbeståndet, rätten för miljontals av våra medborgare att leva under mänskliga förhållanden, som inte har förverkligats på decennier, och därför den sociala spänningen i samhället, har inte lämnat myndigheterna något annat alternativ än att inkludera bostadsfrågan bland prioriterade sociala projekt.

Det nationella projektet "Prisvärda och bekväma bostäder för ryska medborgare" (nedan kallat projektet) som för närvarande genomförs är lika betydelsefullt som det är svårt att genomföra.

Prisvärdheten för bostäder i enlighet med det federala målprogrammet "Housing" för 2002-2010 (nedan kallat programmet), som utgör grunden för projektet, betraktas utifrån statens lagstadgade skyldigheter gentemot vissa kategorier av medborgare , särskiljs från den allmänna befolkningen enligt vissa förenande egenskaper (norrlänningar, Tjernobyloffer, militär personal, migranter från Baikonur eller unga familjer). Enkelt uttryckt är dessa kategorier av förmånstagare.

Statligt stöd upprättas för dem, vilket enligt programutvecklarna kan säkerställa en tillräcklig köpkraftsökning.

Uppenbarligen krävde de ovannämnda problemen, när man utvecklade ett projekt av denna skala, den mest allvarliga finansiella, ekonomiska, tekniska och sociologiska motiveringen för de planerade åtgärderna och mekanismerna för att säkerställa att de slutliga resultaten kan uppnås.

Även om de finansiella indikatorerna för den andra etappen av programmet (2005-2010) förtydligades baserat på resultaten från tidigare år, delvis strukturellt förändrade, och det självt förvärvade en enda statlig kund och fick nya indikatorer, behöll programmet den ursprungliga principen - tillhandahålla statligt ekonomiskt stöd för köp av bostäder endast till utvalda kategorier av medborgare.

De viktigaste finansiella mekanismerna för att genomföra programmet är subventioner och lån, som enligt dess utvecklare bör öka befolkningens effektiva efterfrågan, påskynda bildandet av bostadsmarknaden och därmed snabbt lindra det akuta bostadsproblemet. Enligt det klassiska systemet bör efterfrågan påverka utbudets tillväxt och locka till sig betydande investeringar i byggandet av prisvärda och bekväma bostäder.

I detta sammanhang, åsikten från A.S. Starovoitov, på senare tid chefen för den statliga bostadspolitiska avdelningen för Gosstroy of Russia, och nu biträdande chef för Rosstroi, en av de ledande specialisterna på detta område, som 2003 - 2006 var medlem i Advisory Network on Urban Issues, förtjänar allvarlig uppmärksamhet och bostadsadministrationen vid FN:s ekonomiska kommission för Europa: "Termen "överkomliga priser" dök upp i ordförrådet för ryska bostadsspecialister relativt nyligen, när många av dem började aktivt samarbeta med olika internationella organisationer och experter som arbetar inom bostadspolitikens område. I internationell professionell användning används två engelska ord, översatta till ryska som "tillgänglighet" - "överkomlighet" och "tillgänglighet".

Tillgänglighet i betydelsen av det engelska "affordability" har en entydig tolkning av social orientering i frågor om bostadsförsörjning och tolkas som förmågan att tillhandahålla adekvata bostäder till de kategorier av befolkningen som inte självständigt kan köpa det på marknadsvillkor, det vill säga, som synonym för socialt boende.

I FN-dokument tolkas begreppet ”överkomliga priser” för bostäder på följande sätt: ”Bestpriser till rimliga priser är bostäder av standardkvalitet, tillhandahållna till lägre priser än vad det i allmänhet erbjuds på den lokala bostadsmarknaden. Det kan handla om subventionerade hyresbostäder, subventionerade lågkostnadsbostäder i privata bostäder, inklusive delade bostäder, och i vissa marknadssituationer lågkostnadsbostäder till salu. De lokala myndigheternas stadsplanering och bostadsplaner bör tillhandahålla en tillräcklig mängd bostäder till överkomliga priser i ordets ovan bemärkelse.”

Den brittiska definitionen av bostäder till rimliga priser är: "Bestvärdiga bostäder" kan klassificeras som sociala bostäder som tillhandahålls för uthyrning till under marknadspriser, och kan även inkludera andra former av delmarknadsbostäder, såsom "mellanhyra". » (när hyrespriser är högre än de sociala hyrespriserna, men lägre än marknadshyran). I en allmän mening avser prisvärda bostäder subventionerade eller "lågkostnads" bostäder av någon form av ägande.

Termen "tillgänglighet" i betydelsen "tillgänglighet" har en helt annan betydelse - ett tillräckligt utbud av bostäder på den fria marknaden för alla marknadsmekanismer för dess förvärv eller uthyrning.

Det är uppenbart att författarna i programmet "Bostäder" använder termen "överkomliga priser" främst för att betyda skapandet av ett tillräckligt utbud av bostäder på marknaden för olika prisvärda alternativ.

En analys av de föreslagna mekanismerna för att genomföra programmet gör det möjligt för oss att dra slutsatsen att nästan alla steg som planeras av Ryska federationens regering endast syftar till ytterligare utveckling och förbättring av marknadsrelationerna i landets bostadssektor.

Baserat på programmets initiala data kan vi dra slutsatsen att av de 61 procent av familjerna i Ryssland som är i behov av förbättrade bostadsförhållanden, kommer ungefär hälften av familjerna (30 procent av det totala antalet familjer) under de kommande fem åren att vara kunna lösa bostadsproblemet på grund av en kraftig ökning av tillgången på bostadslån. Ytterligare cirka 9 procent av familjerna (eller 4,5 miljoner familjer) står på väntelista för förbättrade boendeförhållanden och kan komma att få bostad från statliga och kommunala sociala fonder inom fem till sju år.

Men även baserat på dessa optimistiska prognoser erbjuder programmet inga åtgärder för att lösa bostadsproblemet för de återstående 22 procenten av behövande familjer, eller 32 miljoner människor.”

2. Nya och gamla problem.

Den demografiska komponenten i bostadsproblemet, som tidigare inte uppmärksammats tillräckligt, påverkar alltmer politiken och ekonomin i landet över tid. Eftersom processerna för extern migration i vårt land ännu inte har fått någon betydande omfattning, är de huvudsakliga demografiska frågorna relaterade till ursprungsbefolkningen.

De trender som noterades av UNECE:s kommitté för mänskliga bosättningar är karakteristiska för både väst- och östeuropeiska länder, inklusive Ryssland: en ökning av hushållen med en samtidig minskning av deras genomsnittliga storlek leder till att ökningstakten för efterfrågan på bostäder överstiger befolkningstillväxten; en ökning av antalet ensamförälderfamiljer, och därför en ökning av antalet barn som bor i ensamförälderfamiljer; ett snabbt åldrande av befolkningen och det därmed förknippade ökade beroendet, vilket genererar merkostnader som måste bäras av staten.

Härav följer att bostadsbyggandeplaner också måste ta hänsyn till befintliga demografiska motsättningar förknippade med historien om bostadsbeståndets bildande, särskilt i storstäderna.

I materialet av S.M. Lyzhin "Funktioner för utvecklingen av befolkningens åldersstruktur i massbyggnadshus", publicerat på webbplatsen www.asm.rusk.ru, och i ett antal andra publikationer, ges en analys, baserat på material från en studie gjord av författaren 1986-2005.

Bildandet av strukturen för bostadsbeståndet i städerna betraktas över betydande tidsperioder som motsvarar de socioekonomiska stadierna i landets utveckling. I processen att bilda stadens bostadsbestånd fördelas befolkningen i proportion till byggtiden och inflyttningen av bostaden.

Bostadsområden består av olika typer av byggnader från olika bygg- och bruksperioder. Majoriteten av stadens invånare som fick bostad från sina företag bytte praktiskt taget inte sin arbetsplats och bostad, utan stannade där till sin död.

Enligt folkräkningen 2002 i Ryssland bor 58,1 procent av män och kvinnor i arbetsför ålder kontinuerligt på sin permanenta bostad sedan födseln, och 14,2 procent är över arbetsför ålder (som jämförelse, den genomsnittliga amerikanska familjen byter bostadsort och arbetar under sin livstid 6-7 gånger).

På grund av detta växer olika sociala problem i stora städer, i områdena för bostadsområden som byggdes på 60-70-talet: det finns en katastrofal brist på kliniker för äldre, antalet förskoleinstitutioner minskar, vilket särskilt under det senaste decenniet, har helt enkelt försvunnit , ge vika för privata eller statliga kontor, eller i deras ställe, hus med lyxiga bostäder har vuxit.

Dessutom skapar utbyggnaden av bostadsområden transportproblem, byggandet av stora, dyra stormarknader som är svåra att komma åt för äldre har blivit på modet, samtidigt som små lokala butiker som är bekanta för invånarna stänger.

Anledningen till sådana fenomen ligger i det faktum att behovet förändras över tiden, vilket återspeglar befolkningens demografiska rörelse, åldersegenskaperna hos invånarna i staden och till och med territorier.

Om tidigare företag som lockar medborgare att arbeta själva deltog i byggandet av bostäder och social infrastruktur, har detta nu blivit en oro för de lokala myndigheterna, som, efter att ha fått tillräckliga befogenheter, under villkoren för en kraftig förändring av den ekonomiska lagstiftningen inom stadsbyggnadsområdet inte hunnit utarbeta nya stadsplaneringsplaner och utforma tomter för massbyggnation. Om (som regel) byggs lokalt på platsen för rivna byggnader är det praktiskt taget mycket svårt att förbättra den befintliga sociala infrastrukturen.

Resultaten av studier av befolkningens demografiska struktur i varje typ av bostadshus vid huvudstadierna av massbostadsbyggande avslöjade ett antal funktioner och regelbundna fenomen:

1. Varje steg i bostadsbyggandet har sin egen demografiska befolkningsstruktur.

2. Varje åldersgrupp av befolkningen kräver skapandet av lämpliga villkor för service och komfort.

3. Under perioden med massbostadsbyggande av industriella typer av hus bildades enorma territorier med massbostadsutveckling med en specifik demografisk sammansättning av befolkningen, som idag kräver att man tar hänsyn till åldersegenskaper när man bildar strukturen för nybyggnation av bostäder och socialtjänstsystemet.

Varje ålder av en person skapar sina egna speciella relationer. Oavsett om det är ett litet barn, en skolbarn, en ung eller en äldre person - de har alla sina egna egenskaper, behov, vanor och önskningar som måste tillfredsställas.

Bostadskulturen måste säkerställa en sådan nivå av komfort och livskvalitet, inte bara i själva bostadsenheten - lägenheten, utan också på territoriet, i den allmänna strukturen för bostadsutbildning, så att behoven hos varje åldersgrupp i befolkningen tillgodoses. Att ignorera dessa faktorer kan leda till ett ökat socialt missnöje bland befolkningen.

Därför hörs kritik av det federala målprogrammet "Bostäder" i stor utsträckning på grund av det faktum att samtidigt som man utvecklar finansiella instrument som ökar möjligheten att köpa bostäder (inteckning), lämnade det helt bakom kulisserna frågorna om att få ett stabilt inkomst under en lång period (närvaron av produktion eller skapandet av en ny), tillgängligheten eller bristen på transportinfrastruktur, utveckling av medicinska, pedagogiska och andra sociala tjänster. Det vill säga, det finns ingen generell siffra för volymen av kapitalbyggnation som behöver slutföras vid projektgenomförandets stadier. Allt läggs under ansvar av regionala och lokala myndigheter och gör det omöjligt att föreställa sig hela omfattningen av uppgiften.

Om det finns en utvecklad ingenjörs- och transportinfrastruktur kan efterfrågan faktiskt öka utbudet och marknaden fungerar enligt det klassiska systemet.

Om de listade frågorna inte har lösts och vi vet hur stor oproportionen är i utvecklingen av olika regioner, inklusive när det gäller befolkningens regionala inkomst per capita, då är programmets utvecklare uppgift att lösa bostadsproblemet var att nära koppla det till andra prioriterade nationella projekt.

Därför är det tydligt varför särskild uppmärksamhet nyligen har ägnats frågorna om befolkningens ålder och sociala struktur och i slutändan återspeglades när man övervägde tillvägagångssätt för prioriterade nationella projekt.

I juli 2006 döptes rådet under Ryska federationens president för genomförande av prioriterade nationella projekt om, och nu kallas det "Rådet under Ryska federationens president för genomförande av prioriterade nationella projekt och demografisk politik."

På tal om framstegen med genomförandet av det nationella projektet, sade Ryska federationens förste vice premiärminister D.A. Medvedev: "Detta handlar inte om att få en gratis lägenhet från staten, utan om att tjäna pengar för att köpa den. Sådana möjligheter skapas över hela världen genom att man skaffar bostäder på kredit mot vissa säkerheter. Det vi helt enkelt kallar ett bolån.”

Därför hade vi rätt att förvänta oss att det finns ett långsiktigt (eftersom ett bostadslån kan utfärdas för en period på minst 25 år) (eller socioekonomisk prognos) för sysselsättningstillväxt, vilket ger möjlighet för miljontals människor att "tjäna pengar för att köpa en lägenhet."

Om vi tar hänsyn till det faktum att under de senaste 15 åren av landets historia, inte ett enda statligt program har genomförts fullt ut, så kan vi anta att utan betydande justeringar av projektet kommer allvaret i "bostadsfrågan" att inte minska inom en snar framtid för 30-40 procent av befolkningen.

3. Frågor om stadsplanering och byggkomplex.

En viss idealisering av marknadsrelationer som existerade i landet tillät inte författarna till programmet att i tid ta hänsyn till det verkliga tillståndet i Ryska federationens beståndsdelar, för att korrelera byggtillväxttakten med stadsplaneringsplaner, tillgången på tomter, byggkomplexets tillstånd och byggbranschen.

Faktum är att frågan om att förbättra levnadsvillkoren för miljontals av våra medborgare (särskilt medelålders och äldre) som inte är "Tjernobylöverlevare", "norrlänningar" eller "fördrivna människor" förblev öppen tills nyligen. Bara ett år efter projektets start började detta ämne att dyka upp i det ryska ministeriet för regional utvecklings planer.

De negativa konsekvenserna av en engångsövergång till ny stadsplanerings- och bostadslagstiftning förutsågs inte heller.

Ryska federationens stadsplanerings- och bostadskoder, som antogs 2004, var verkligen ett seriöst steg mot att skapa rättsliga villkor som uppfyller moderna marknadskrav (öppna konkurrensförfaranden för marktilldelning för byggande, förenkling av godkännande och statlig granskning av stadsplanering och design dokumentation, nya rättsförhållanden inom området bostadsfastigheter etc.).

Projektet startades under förhållanden där dessa lagar inte stöddes av lämpligt regelverk på federal, regional och lokal nivå.

Dessutom innehåller både stadsplanerings- och bostadslagen många interna motsättningar och kräver brådskande ändringar.

Överraskande nog fanns det varken i den allmänna delen av programmet eller i beskrivningen av programmetoder någon plats för frågor om själva konstruktionen. Underprogrammen som ingår i programmet för bildande av tomter för byggande och förbättring av bostäder och kommunala tjänster, från vilka själva byggandet faktiskt börjar, ställer in kontrollindikatorer för marknaden för tidpunkten och volymen för driftsättning av bostäder, men lämnar samtidigt öppna frågan om hur snart marknaden kommer att svara på erbjudandet om att investera i bostadsbyggande i den skala som krävs och är byggbranschen kapabel att förse byggarbetsplatsen med allt som behövs?

Programmet svarar inte ens på frågan med vilka krafter och på bekostnad av vilka resurser ska lokala myndigheter samtidigt lösa problemet med bostäder för låginkomsttagare, från vad man ska bilda en manövrerbar fond och så vidare?

Under nuvarande förhållanden, för att uppnå de planerade byggindikatorerna i tid utan ett speciellt storskaligt statligt program baserat på industriella byggmetoder och utveckling av låghusbyggande, utan att locka stora investeringar i produktion av byggmaterial och införande av ny teknik (inklusive genom direkta statliga investeringar), utan förberedelse högt kvalificerad personal för byggandet är nästan omöjligt.

Marknaden kan verkligen snabbt anpassa sig till situationen, förutsatt att det finns alla nödvändiga incitament enligt lag för detta, men för närvarande förutsäger inte prognoserna från det ryska ministeriet för ekonomisk utveckling, även på medellång sikt. betydande genombrott i ekonomin.

Vilka problem bör lösas för att uppnå en betydande acceleration i att öka volymen av bostadsbyggandet?

En av de allvarligaste negativa faktorerna som håller tillbaka starten av storskaliga byggprojekt är regionernas starka eftersläpning i fråga om stadsplanering: territoriell planering, stadszonsindelning, territoriumplanering, arkitektur- och konstruktionsdesign, konstruktion, större reparationer, återuppbyggnad av kapitalbyggnadsprojekt.

Eftersom Ryska federationens stadsplaneringskod inte tillåter tilldelning av tomter för kapitalbyggnad i avsaknad av stadsplaneringsbestämmelser, och stadsplaneringsplanerna som utvecklats under den föregående perioden redan är föråldrade, kommer deras utveckling att kräva extra kostnader och betydande tid.

Oegentligheten och förseningen i antagandet av bestämmelser från Ryska federationens regering, som säkerställer genomförandet av normerna i Ryska federationens stadsplaneringskod, samt utgör grunden för den överkomliga bostadsmarknaden och tekniska regleringar, orsakade lokala myndigheters oförberedelse att börja arbeta.

Ett annat problem är de befintliga reglerna för cirkulation av mark för utveckling. Enligt Federal Antimonopoly Service tilldelades över 90 procent av tomterna för bostadsbyggande i Ryssland 2005 - början av 2006 i strid med lagen.

En analys av efterlevnaden av lagstiftning på lokal nivå, gjord av den ryska federationens generalåklagarmyndighet, visar förekomsten av brott specifikt inom bostadsprojektets omfattning. Först och främst vid tillhandahållande av tomter för bostadsbyggande, vid registrering och implementering av markanvändningsrättigheter. Mark tas ur bruk för efterföljande spekulativ återförsäljning.

Tills dess är sajterna inaktiva och väntar på att priserna ska stiga, och inga skattesanktioner kan uppväga de möjliga vinsterna.

Vid detta tillfälle, ryska federationens förste vice premiärminister D.A. Medvedev vid ett möte den 31 mars 2006 om frågan "Om beredskapen hos de ryska federationens och kommunernas beredskap att genomföra det prioriterade nationella projektet "Prisvärda och bekväma bostäder för ryska medborgare" sa:

– Den här typen av affärer skapar grunden för pyramidspel och instabilitet på bostadsmarknaden som helhet. Det är klart att på en sådan bostadsmarknad kommer det aldrig att vara överkomligt. Låt oss därför fundera på hur vi kan uppmuntra ägare att snabbt använda marken för det avsedda ändamålet, det vill säga bara bygga hus."

Fram till nu genomför den ryska federationens allmänna åklagarmyndighet inspektioner i de ryska federationens beståndsdelar med alla etablerade förfaranden och, som en påtvingad konsekvens, har omsättningen av mark minskat avsevärt.

Nästa negativa faktor är den infrastrukturella underutvecklingen av små städer och bosättningar, vilket leder till befolkningsflyttning till stora städer. Det finns ett så sorgligt faktum - enligt folkräkningen 2002 är över 8 procent av bosättningarna listade som "utan befolkning."

Eftersom stora städer som regel inte har långsiktiga investeringsutvecklingsprogram, förvärrar sådan migration ytterligare de sociala problemen som finns i dem (arbetslöshet, brist på bostäder, medicinska institutioner och utbildningsinstitutioner, brottssituation, etc.).

Tillströmningen av investeringar i utvecklingen av bostäder och infrastruktur för kommunala tjänster hämmas av två huvudorsaker: avskrivningen av dess anläggningstillgångar och de enorma leverantörsskulderna för bostads- och kommunala tjänster, som nådde 307,5 miljarder rubel i slutet av 2004.

Den federala lagen "om koncessionsavtal" antogs 2005 för ekonomisk återhämtning av företag inom bostäder och kommunala tjänster och kräver utveckling och godkännande av reglerande rättsakter på federal, regional och lokal nivå, utan vilken den inte kommer att bli ett instrument affärs- och investeringsverksamhet inom detta område. Följaktligen skjuts tidsfristerna för bostads- och kommunalreformen tillbaka, men ingen har ställt in den klassiska länken ”tid = pengar” och ingen har funderat på vilka förluster detta kommer att leda till.

4. Byggmaterialindustri.

Ur bygggemenskapens synvinkel beror utvecklingen av en byggarbetsplats inte bara på tillgången på byggarbetsplatser. En kraftig ökning av byggtakten är endast möjlig om den säkerställs genom en adekvat ökning av produktionshastigheten för byggmaterial.

Nu är upp till 60-70 procent av produktionskapaciteten i befintliga företag utsliten, den använda tekniken är föråldrad och material- och energikostnaderna är extremt höga. Med tanke på de befintliga återbetalningsperioderna (minst 8-10 år) och lönsamhetsindikatorer kommer produktionen av till exempel ytterligare 1 miljon ton cement att kräva mer än 4 miljarder rubel, vilket är omöjligt utan direktinvesteringar från staten, även om i vissa kretsar finns en principiell uppfattning att den investeringen på marknaden endast är en fråga för privat kapital.

Idag är 60 procent av företagen som producerar byggmaterial koncentrerade till den europeiska delen av Ryssland, så deras leveranser till regionerna i Sibirien och Fjärran Östern leder till en betydande ökning av byggkostnaderna. För att korrekt och optimalt lokalisera byggindustrins produktionsbas krävs ett tydligt, detaljerat bostadsbyggandeprogram, baserat på de verkliga behoven för specifika typer av bostäder i de ryska federationens beståndsdelar.

Slutligen, efter många tal från Association of Builders of Russia i slutet av 2006, började en specifik uppsättning åtgärder för utvecklingen av byggmaterialindustrin i Ryska federationen att övervägas på regeringsnivå, som föreskriver olika statliga åtgärder stöd till branschen.

5. Byggsäkerhetsfrågor.

Konstruktionen av bekväma bostäder innebär både dess tillförlitlighet och säkerhet under långvarig drift.

I detta avseende kan man inte låta bli att kalla situationen kritisk med utvecklingen och antagandet av tekniska föreskrifter inom byggsäkerhetsområdet, som från den 1 januari 2010, i enlighet med den federala lagen "On Technical Regulation" bör ersätta de gamla SNiP:erna utvecklad av Rysslands statliga byggnadskommitté, men på grund av byråkratiska förseningar vid ett tillfälle som inte registrerats av det ryska justitieministeriet.

Utvecklingen av tekniska föreskrifter har genomförts sedan 2003, men processen för utveckling och antagande har försenats på ett omotiverat sätt och som ett resultat är byggandet idag inte försett med ett legitimt regelverk.

Samtidigt ställs utvecklare av tekniska föreskrifter inför systemproblem.

Den mest betydande skillnaden mellan den federala lagen "Om tekniska regler" och liknande lagar som antagits i europeiska och OSS-länder är tillämpningsområdet.

Tillämpningsområdet för federal lag nr 184-FZ av den 27 december 2002 sträcker sig till säkerheten för produktionsprocesser. Som en följd av detta börjar frågor om teknisk reglering särskilt omfatta frågor om arbetarskydd och säkerhet, som hör till ett helt annat rättsområde. Vid genomförandet av lagen finns det ingen enhetlig metod, vilket leder till att särskilda tekniska föreskrifter utvecklas i avsaknad av allmänna tekniska föreskrifter.

Dessutom, under utvecklingen av tekniska föreskrifter, uppstod problem som, enligt specialister från ASR Construction Department, under ledning av M.I. Kaykov, är systemiska till sin natur.

Liknande slutsatser drogs av deltagarna i den internationella konferensen "International Standardization: A Way to Increase the Economic Efficiency of Russian Oil and Gas Complex Enterprises", organiserad av Russian Union of Industrialists and Entrepreneurs:

"...de föreslagna principerna för teknisk reglering skiljer sig fundamentalt från principerna för teknisk reglering som godkänts av FN:s ekonomiska kommission för Europa (UNECE; antagna av EU-länderna och nästan alla OSS-länder; den pågående tekniska reformen gör alltså inte det faktiskt ta hänsyn till att andelen europeiska länder Den stora majoriteten av Rysslands handelsomsättning kommer från OSS;

Till skillnad från EU-, OSS- och EurAsEC-länderna inkluderar omfattningen av tekniska föreskrifter säkerheten för produktionsprocesser inte bara när det gäller att säkerställa produktsäkerhet, utan också när det gäller hälsa och säkerhet på arbetsplatsen, vilket leder till behovet av radikala förändringar av gällande lagstiftning i andra juridiska områden, såväl som utveckling och antagande av federala lagar av ett betydligt större antal förordningar än nödvändigt (enligt vissa uppskattningar, upp till 700);

i den internationella praxisen för tekniska föreskrifter löses produktsäkerhetsfrågor efter typ av fara, men i Ryssland implementeras en branschövergripande strategi för att skapa tekniska föreskrifter, vilket leder till upprepade upprepningar av identiska säkerhetskrav i liknande föreskrifter för varje industrisystem;

Till skillnad från europeiska direktiv, där endast allmänna krav för produktsäkerhet anges, och alla specifika egenskaper anges i standarder harmoniserade med detta direktiv, föreslår Ryska federationen en metod för att "packa upp standarder", det vill säga att en betydande del av specifika normer tas bort. och överförs från standarder till tekniska föreskrifter, vilket i framtiden kommer att leda till flera omskrivningar av föreskrifter och behovet av att de antas av federala lagar varje gång dessa standarder ändras med uppkomsten av nya produkter eller ny teknik..."

Association of Builders of Russia har upprepade gånger tagit upp frågan om systemfel som är inneboende i denna lag och som rör konstruktion.

Lagen innehåller till exempel ett krav på att utveckla allmänna tekniska föreskrifter inom byggandet med rubriken "Om säker drift av byggnader, strukturer, strukturer och säker användning av angränsande territorier", vilket innebär att säkerhetskraven för forskning, design och konstruktion ingår inte i de allmänna tekniska föreskrifterna kommer att installeras. Detta tillvägagångssätt är farligt, särskilt mot bakgrund av den senaste tidens ökning av olyckor under byggnationen, ofta åtföljda av mänskliga offer.

Därför, utan att vänta på slutliga beslut på statlig nivå, fattade rådet för den ryska byggarföreningen ett beslut om obligatorisk efterlevnad av alla sina medlemmar med 14 grundläggande SNiPs. Dessa standarder syftar till att säkerställa skyddet av medborgarnas liv och hälsa, enskildas och juridiska personers egendom, statlig och kommunal egendom, miljöskydd, efterlevnad av miljöstandarder och förebyggande av handlingar som vilseledar konsumenter.

Under förhållanden där regelverket inom byggandet är rent rådgivande till sin natur, tog AVS på sig att följa byggstandarder som inte fungerar i Ryssland idag och förpliktade alla grundare och medlemmar av AVS att följa dem.

Dessa konstruktionskoder och regler, tills staten antar relevanta tekniska föreskrifter, kommer att bli obligatoriska för alla organisationer som ingår i ASR, och kommer att tillåta dem att utföra byggnadsaktiviteter inom en enhetlig rättslig ram med det nödvändiga ansvaret för det utförda arbetet.

En annan funktion noteras av många experter. Bland utvecklarna av lagar som rör konstruktion finns det inga professionella byggare och arkitekter med praktisk erfarenhet inom detta område, därav det stora antalet fel som kräver omedelbar korrigering.

6. Nationellt projekt och uppgifter för byggare.

Vilka uppgifter bör byggare lösa de kommande åren för att åtminstone mildra det akuta bostadsproblemet?

Bostadsbehovet kännetecknas av följande siffror:

över 60 procent av landets befolkning skulle vilja förbättra sina levnadsvillkor;

cirka 5 miljoner familjer (nästan 15 miljoner människor), varav de flesta är låginkomsttagare, står i kö för att ta emot lägenheter;

till 1014 tusen medborgare (inklusive veteraner och funktionshindrade - 306 tusen människor, medborgare som tillhör andra kategorier - 708 tusen människor) har Ryska federationen, i enlighet med federal lagstiftning, statliga skyldigheter att tillhandahålla bostäder.

Under 2005 togs 43,2 miljoner kvm bostäder i drift. (med en planerad prognos på 45-46 miljoner kvm). Samtidigt minskade tillväxttakten dubbelt: om 2004 togs 13 procent fler bostäder i drift jämfört med 2003, så var det 2005 bara 6,2 procent mer än 2004.

De maximala volymerna för driftsättning av bostäder i Ryssland uppnåddes 1987 och uppgick till 76 miljoner kvadratmeter. meter började en kraftig minskning av volymen av bostadsbyggandet 1992 och fortsatte till 1999. Sedan 2002 har det skett en långsam men stadig ökning av volymen av bostadsbeställning. Resultatet för 2006 är 50,2 miljoner kvm.

I nuvarande struktur av uppdragsbostäder står massbyggandet (tät) för cirka 60 procent, d.v.s. ca 27 miljoner kvm. per år täcker därför de befintliga volymerna och takterna för bostadsbyggandet endast i ringa grad avyttringen av bostadsbeståndet på grund av överföringen av bostäder till förfallna och beredskapsbestånd (20-24 miljoner kvm).

I regionerna byggs bostäder extremt ojämnt. Således, i 76 regioner i Ryska federationen (med undantag av Moskva, St. Petersburg, Moskva, Leningrad, Sverdlovsk, Samara, Astrakhan-regionerna, republikerna Tatarstan och Bashkortostan) inte mer än 14-16 miljoner kvadratmeter ekonomi- klassbostäder byggs. m. per år. Det finns en särskilt stark disproportion mellan stora och små städer.

Samtidigt har strukturen på nybyggda bostäder under de senaste åren förändrats vad gäller komfort.

Om vi talar om bostadskomfort som en av prioriteringarna för det nationella bostadsprojektet, med tanke på förbättringen av dess konsumentkvaliteter, så finns det redan trender mot detta: 1995 och 2004 var antalet byggda bostäder nästan lika stort. , men 2004 fick 125 tusen familjer lägenheter mindre, vilket orsakas av byggandet av större lägenheter. 1995 och 2004 togs 41,0 miljoner kvadratmeter i drift. boyta.

1995 var den genomsnittliga storleken på den totala ytan av lägenheter 68,2 kvm.

År 2004 var den genomsnittliga storleken på den totala ytan av lägenheter 86,0 kvm.

I det här fallet svarade marknaden snabbt på efterfrågan, samtidigt som den bildade en ny attityd bland befolkningen till begreppen komfort.

Men ur synvinkel av ekonomisk tillgänglighet (tillgänglig) har bostadsmarknaden utvecklat en extremt ogynnsam situation.

Överkomlighetskoefficienten som antas för bedömningar i det federala målprogrammet "Bostäder" (förhållandet mellan den genomsnittliga kostnaden för en lägenhet, beräknad enligt sociala standarder antagna i Ryska federationen - 18 kvm per person, till den totala inkomsten för en lägenhet genomsnittsfamilj), indikerar en stadig ökning av överkomliga bostäder, trots extremt låga inkomster för den stora majoriteten av befolkningen.

Men under förhållanden med extremt små volymer av bostadsbyggande och en enorm klyfta mellan medborgarnas maximala och lägsta inkomster, återspeglar denna parameter inte det verkliga tillståndet och påminner mer om "medeltemperaturen på ett sjukhus."

Faktum är att bostäder byggda 2005 (43,2 miljoner kvm), i termer av sociala normer, kunde tillfredsställa cirka 750 tusen familjer (den genomsnittliga ryska familjen är 3,2 personer), och enligt Rosstat, antalet familjer med inkomst tillräckligt för att lösa sitt bostadsproblem på egen hand (inklusive att köpa bostad med hjälp av bostadslån) är minst 4 miljoner (9-10 procent av det totala antalet ryska familjer).

På grund av den allvarliga ökningen av priserna för bostäder och kommunala tjänster och den betydande andelen elräkningar i familjens budgetar, bör faktorn för överkomliga bostäder inte bara inkludera kostnaderna för att köpa en lägenhet, utan också dess efterföljande drift.

Förresten, i vissa fall förstås prisvärda bostäder som en slags kopplingsfaktor mellan finansmarknaden och fastighetsmarknaden. Sedan kan det bedömas genom fastighetspriser. I vårt fall indikerar den kontinuerliga prisökningen på både primär- och sekundärmarknaden en otillfredsställd effektiv efterfrågan på bostäder.

Uppskattningar av prisindex för bostadsfastigheter visar att inflationen i bostadssegmentet på konsumentmarknaden är mer än två gånger högre än den nationella genomsnittliga inflationen i andra sektorer av ekonomin.

Naturliga ekonomiska begränsningar för den okontrollerbara ökningen av bostadspriserna är förhållanden under vilka ett ökat utbud, som överstiger efterfrågan på bostadsmarknaden, gör det lönsamt att arbeta med omsättning. Annars kommer lågprisbostäder att fortsätta att tvättas ur marknaden.

I genomsnitt ökade bostadspriserna över hela landet med nästan 50 procent under 2006. Först under tredje kvartalet 2006 var det en nedgång i pristillväxten, som till exempel i Moskva översteg 100 tusen rubel per kvadratmeter total yta (enligt Rosstat, levnadskostnaderna under första kvartalet 2006 var cirka 2 690 rubel och kontantinkomsten per capita i augusti 2006 i Ryska federationen uppgick till 10 066 rubel).

Förhållandet mellan olika befolkningsgrupper efter inkomst är dock sådant att marknaden nu potentiellt är kapabel att absorbera ett femfaldigt utbud av volymer och därför kan stå emot pristillväxttakten som inte sågs under hela föregående period.

Det direkta beroendet av ökningen av bostadspriserna av byggtakten kan ses i exemplet Siberian Federal District, där tillväxttakten för driftsättning av bostäder var högst (upp till 15 procent), och priserna ökade minst (med 15-20 procent).

Dessutom, enligt analytiker och sociologiska undersökningar, beror prisstegringen på flera skäl:

aktivt främjande 2004 av ett lagpaket som syftade till att skapa en bostadsmarknad till överkomliga priser, vilket övertygade medborgarna om att priserna snart skulle sjunka. I detta avseende uppstod en uppdämd efterfrågan, som började realiseras 2005. Den nervositet som uppstod i banksektorn sommaren 2004 (denna faktor var särskilt tydlig i Moskva) spelade också en viss roll för att intensifiera denna trend;

ikraftträdande den 1 april 2005 av den federala lagen av den 31 december 2004 nr 214-FZ "Om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och andra fastigheter och om ändringar av vissa rättsakter i Ryska federationen" (nedan kallad till eftersom lagen om delat byggande ) negativt påverkade utbudet av bostäder under uppförande (enligt olika källor var minskningen 20-30 procent). Utvecklare började avstå från att utveckla nya platser för bostadsutveckling. Denna faktor kommer att börja visa sig med större kraft när försäljningen av bostäder byggda på platser som utvecklats innan införandet av denna lag är slutförd;

införandet av Ryska federationens stadsplaneringskod och början av "omfördelningen" av markegendom - enligt marktilldelningar för bostadsbyggande. Ett slående exempel här är Tjeljabinsk, där priset per kvadratmeter mer än fördubblades 2005;

en viss påverkan av bostadslånen på bostadsprisernas tillväxt genom en ökad effektiv efterfrågan.

I regioner med ett relativt utvecklat bostadslånesystem kan en korrelation med prisdynamiken märkas. Prisstegringen på den sekundära bostadsmarknaden (och hittills är nästan 90 procent av köp- och försäljningstransaktionerna med ett bolån på andrahandsmarknaden) i Bashkortostan, Chuvashia, Orenburg och Samara-regionerna är snabbare än prisökningen på marknaden för bostäder under uppförande och indirekt påverkar den totala prisökningen.

Det finns ett annat sätt att se på problemet med prissättning i byggandet. Till exempel anser Pavel Goryachkin, chef för avdelningen för prissättning inom konstruktion och expertanalys av Association of Builders of Russia, att statliga organ, både federala och lokala, är skyldiga, som efter att ha förstört det befintliga systemet för att tillhandahålla mark tomter och delat deltagande i byggandet, erbjöds istället ineffektivt och dysfunktionellt upplägg. Samtidigt bör byggföretag, även som tillfälligt får ökade vinster på grund av stigande priser,, liksom medborgarna, betraktas som "offer för den pågående krisen", eftersom de mest framsynta företagsledarna direkt säger att de är rädda för en framtida oundvikliga nedgång på marknaden och vet inte var man ska investera pengar som tjänas från brådskande efterfrågan. I många städer finns det praktiskt taget ingen fri tillgång till mark där man kan investera pengar och där byggandet kan påbörjas.

Dessutom genererar den allmänt främjade ökningen av budgetstödet för banklån genom tillhandahållande av garantier till Ryska federationen för lån från Bostadslånebyrån (från 4 miljarder rubel 2005 till 14 miljarder rubel 2006) inflationsförväntningar. För utvecklade marknader skulle en sådan volym av finansiella tillskott inte märkas, men i Ryssland börjar bolånemarknaden bara komma på fötter.

Situationen förvärras av att balansen mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden rubbas även utan betydande volymer av bostadslån.

Enligt information från regionala bolåneoperatörer är det i många regioner i Ryska federationen lättare att få ett hypotekslån än att hitta en byggd lägenhet. Dessutom, i den nya upplagan av det federala målprogrammet "Housing", kommer de medel som tillhandahålls (främst statliga garantier) för att stimulera utbudet på bostadsmarknaden att börja ge den planerade avkastningen i form av nya byggnader tidigast om 2 år , och även då med strikt efterlevnad av deadlines som planerats av Rosstroi.

7. Projektets sociala betydelse.

Varför är det prioriterade nationella projektet "Bestvärdiga och bekväma bostäder för ryska medborgare" så viktigt i politiska och ekonomiska termer? Vilken är statens roll och plats i förvaltningen och genomförandet av projektet i det nuvarande skedet av dess socioekonomiska utveckling ?

Majoriteten av ryska medborgare placerar förbättring av levnadsvillkoren på en av de första platserna bland andra livsprioriteringar. Följaktligen beror nivån på social spänning och politisk temperatur i samhället till stor del på möjligheten att tillgodose medborgarnas behov av bostäder.

Därför är prisvärda och bekväma bostäder den viktigaste komponenten i den materiella grunden för att uppnå målen för prioriterade nationella projekt inom områdena hälsa, utbildning och jordbruk.

Av opinionsundersökningar från stiftelsen Public Opinion följer att det kanske var den höga nivån av befolkningens missnöje med situationen inom bostadssektorn som förutbestämde ett ganska betydande intresse för det nationella projektet "Affordable Housing".

Nästan två tredjedelar av ryssarna (61 procent) känner redan till eller har hört något om det här projektet, ungefär en tredjedel (36 procent) har ännu inte hört talas om det. Medvetenheten om projektet ”Affordable Housing” visade sig vara märkbart högre än motsvarande siffra för projekten ”hälsa” (48 procent) och ”utbildning” (39 procent).

Av alla områden i projektet "Affordable Housing" är uppenbarligen två av de största intressena - "ekonomiskt stöd till unga familjer när de köper ett hem" och "öka volymen av hypotekslån." 39 procent respektive 37 procent av de tillfrågade har hört talas om dessa projektområden.

Ryssarnas förväntningar relaterade till det nationella projektet "Affordable Housing" kan kallas försiktigt optimistiska. 40 procent av de tillfrågade tror att genomförandet av detta projekt kommer att förbättra situationen med att tillhandahålla bostäder till befolkningen, 33 procent av de tillfrågade har motsatt synvinkel - det nationella projektet kommer inte att förbättra situationen (27 procent hade svårt att svara på denna fråga). Samtidigt förväntar sig 16 procent av de tillfrågade betydande förbättringar och 24 procent tror att de kommer att vara obetydliga.

Det är betydelsefullt att positiva förändringar i bostadssektorn från genomförandet av det nationella projektet mycket oftare förväntas av dem som anser att situationen här idag är "bra" eller "tillfredsställande". Samtidigt förväntar sig respondenter som bedömer bostadssituationen negativt oftare inga förbättringar.

Dessa indikatorer kännetecknar projektets sociala betydelse.

Att lösa bostadsproblemet kräver inte bara investeringar av enorma ekonomiska resurser, både budgetmässiga och privata, utan också gemensamma ansträngningar från alla regeringsgrenar, finans- och byggbranschen.

Ett sådant samarbete, förutom att lösa det direkta problemet med bostadsbyggande, kommer att stimulera tillväxten av andra sektorer av ekonomin, eftersom byggbranschen, som är en systembildande, direkt påverkar utvecklingen av metallurgi, energi, maskinteknik , transport och andra industrier.

Problemen som har ackumulerats i bostadssektorn är så akuta att de har blivit en broms på den socioekonomiska utvecklingen i landet, vilket negativt påverkar den rationella allokeringen av produktionspotential och arbetsresurser, för att inte tala om den direkta negativa inverkan på den demografiska situation.

I alla stadier av utvecklingen av vår stat, från och med de första åren av sovjetmakten, vidtogs åtgärder för att lösa bostadsfrågan.

I början hade detta mer karaktären av expropriation och genomfördes genom den så kallade "förtätningen" och skapandet av lägenheter - kommuner. Det mest slående litterära exemplet på bildandet av institutionen för kommunala lägenheter under den perioden är Mikhail Bulgakovs verk "The Heart of a Dog".

Men "gemensamma lägenheter", som en gång löst det omedelbara problemet att tillhandahålla bostäder för en del av befolkningen på bekostnad av en annan, förvandlades efter decennier till en härva av problem som måste lösas parallellt med restaureringen av städerna förstördes av kriget.

Det enda framgångsrika försöket att lösa bostadsproblemet kan betraktas som det storskaliga bostadsbyggandeprogrammet som initierats av N.S. Chrusjtjov, även om det inte löste alla problem (gemensamma lägenheter finns fortfarande idag), men gav ett kvalitativt genombrott inom bostadsområdet konstruktion.

På 60-talet genomfördes bostadsbyggandet inom ramen för det administrativa kommandosystemet uteslutande på bekostnad av budgetmedel av statliga entreprenörer.

Det prioriterade nationella projektet "Bestvärdiga och bekväma bostäder för ryska medborgare" är inte jämförbart med bostadsprogrammet från sextiotalet, vare sig i sin omfattning eller när det gäller komplexiteten och komplexiteten i de uppsatta uppgifterna.

Mer än 70 procent av bostadsbeståndet tillhör inte staten, utan medborgarna, nästan alla byggorganisationer och industrier är privata, så staten kan inte direkt hantera byggprocessen, som den var tidigare.

Idag bygger relationen mellan staten och befolkningen på lagstiftning och marknadsmekanismer som kombinerar privata investeringar (inklusive offentliga medel) med statligt stöd i form av riktade budgetsubventioner, statliga garantier och lån.

Projektets framgång bestäms till stor del av privata investerares, utvecklare och entreprenörers aktiviteter.

I detta avseende är en nödvändig förutsättning för dess effektiva genomförande stödet av de planerade planerna av den direkta utföraren - den ryska byggverksamheten, förenad i sina egna fackföreningar och föreningar som arbetar enligt principerna om självreglering.

Många års praxis har övertygat oss om att monopolistisk statlig reglering av byggbranschen (licensiering, arkitekt- och byggtillsyn, teknisk reglering etc.) inte kan ge den effektivitet som krävs, vilket framgår av nedgången i kvaliteten på bostadsbyggandet, den ökande förekomsten olyckor och förstörelse av offentliga byggnader.

Vi behöver partnerskap mellan staten, investerare och byggare – som det enda sättet att uppnå det nationella projektets mål inom fastställda volymer och tidsramar.

8. Självreglering inom byggbranschen.

Den administrativa reformen 2003, initierad av Rysslands president, antog exakt begränsningen av statligt ingripande i affärsenheters ekonomiska verksamhet, inklusive upphörandet av överdriven statlig reglering, i kombination med utvecklingen av ett system för självreglering organisationer inom det ekonomiska området.

Om den första uppgiften slutfördes inom en kort tid, har utvecklingen av systemet med självreglerande organisationer saktat ner, eftersom den federala lagen om självreglerande organisationer ännu inte har antagits.

En gradvis övergång till självreglering innebär utveckling och skapande av särskilda mekanismer för kollektivt ansvar, obligatorisk ansvarsförsäkring för byggherrar och entreprenörer.

Vad är fördelen med självreglering?

Självreglerande normer är i regel mer flexibla än de som fastställts av staten och är lättare att anpassa till förändrade förhållanden.

Medlemmar i en självreglerande organisation (nedan kallad SRO) har fler juridiska möjligheter att påverka dess politik än statliga organs policy, inklusive genom val av styrande organ för självreglerande organisationer.

Kontroll av SRO-medlemmarnas aktiviteter av deras egna kontrollorgan visar sig vara effektivare när det gäller att påverka och tillämpa interna administrativa och ekonomiska sanktioner mot SRO-medlemmar, som orsakar mindre avslag bland marknadsaktörer än sanktioner som tillämpas av staten.

Mekanismer för att lösa tvister före rättegång mellan konsumenter och producenter av varor/tjänster som bildats i SRO:er är vanligtvis billigare för parterna och tar kortare tid än domstolsförfaranden. Tvistlösningsförfaranden är bättre anpassade till villkoren för ett specifikt verksamhetsområde och egenskaperna hos relationerna mellan marknadsaktörer än vanliga rättsliga förfaranden.

Skapandet av självreglerande organisationer kan ha en positiv inverkan på samhällets inställning till företag, bland annat genom att öka öppenheten i företagen och dess sociala inriktning.

Det är omöjligt att inte nämna nackdelarna med självreglering som är inneboende i dess natur:

de krav som ställs på medlemmar i en SRO är som regel ganska allvarliga och kanske inte gäller för utomstående på marknaden (med undantag för särskild reglering genom obligatoriskt medlemskap i en SRO);

skapandet av ytterligare hinder för inträde i branschen (höga medlemsavgifter, en viss nivå på yrkes- eller civilrättslig ansvarsförsäkring, hög nivå på bidrag till kompensationsfonder etc.) kan leda till ökade priser på varor/tjänster för SRO-medlemmar;

misstro från samhällets sida till företags- eller yrkesorganisationers förmåga att självständigt säkerställa reglering av ett visst område och kontroll av efterlevnaden av etablerade standarder och regler;

det eventuella uppkomsten av en motsättning mellan uppgiften att skydda sina egna medlemmars och näringslivets intressen och behovet av att agera i hela samhällets intresse.

Det måste beaktas att i praktiken kan vissa fördelar förbli orealiserade, precis som ett antal nackdelar kan övervinnas genom att utveckla särskilda rutiner och mekanismer inom ramen för SRO. Detta ger främst upphov till tvister mellan anhängare och motståndare till självreglering.

Ändå är fördelarna med självreglering, som har använts i världspraxis i flera dagar nu, uppenbara:

oberoende av självreglerande organisationer från statliga myndigheter, närvaron av deras egna organ och kontrollmekanismer;

insyn i självregleringsprocesser, konsumentorientering, social orientering;

oberoende och stabilt ekonomiskt stöd för självreglerande processer, inklusive på grundval av avancerade investeringsstandarder;

ökad kompetens inom ackreditering och certifiering av organisationer, certifiering och certifiering av personal, samt många andra som bidrar till en dynamisk utveckling av marknaden och verksamheten.

Det är nödvändigt att anta denna lag så snart som möjligt, samt att införa lämpliga ändringar och tillägg till andra reglerande rättsakter som reglerar verksamhet på byggmarknaden.

I detta avseende är antagandet av byggnadsstandarder som är obligatoriska för alla medlemmar i AVS bara det första steget i genomförandet av ett experiment för att införa självreglering i Moskvas byggkomplex, som utförs av Association of Russian Builders.

Ett sådant experiment kan i praktiken bekräfta genomförbarheten av att anta en lag om självreglerande organisationer och bli vägledande när det gäller genomförandet i praktiken av de normer som föreslagits i lagbegreppet redan innan det träder i kraft.

Dessutom, som förberedelse för övergången till principerna för självreglering, utarbetade AVS:s juridiska avdelning (avdelningsdirektör A.S. Samoilov), tillsammans med statsdumans kommitté för egendom, ett utkast till federal lag "Om ändringar av stadsplaneringen Ryska federationens kod” (när det gäller självreglering av aktiviteter inom tekniska undersökningar, arkitektonisk och konstruktionsdesign och konstruktion av kapitalbyggnadsprojekt), och dokument har utvecklats för att säkerställa övergången av ASR till självreglering:

Ny upplaga av Charter of the Russian Builders Association;

Föreskrifter om bolagsstämman (kongressen) för medlemmar i Association of Builders of Russia;

Regler för att hålla möten för bolagsstämman (kongressen) för medlemmar i Association of Builders of Russia;

Föreskrifter om rådet för den ryska byggarföreningen;

Föreskrifter om revisionskommissionen för den ryska byggmästarföreningen;

Föreskrifter om kommittén för regler och standarder för den ryska byggarföreningen;

Föreskrifter om kontrollkommittén för Association of Builders of Russia;

Föreskrifter om disciplinnämnden för den ryska byggarföreningen.

Som vi kan se tog den ryska byggarföreningen hand om de reglerande dokumenten i förväg.

Tyvärr avskaffades bland annat regeringskommissionen för bostadspolitik under den administrativa reformen, vars frånvaro (före bildandet av rådet under Ryska federationens president) hade en negativ inverkan på utvecklingen av de nationella bostäderna projekt, sedan "tankesmedjan" som förenade representanter för federala och regionala myndigheter, såväl som offentliga och vetenskapliga organisationer.

Samtidigt likviderades Rysslands statliga byggkommitté.

Minskningen av dess apparatur, som säkerställde reglering och hantering av processer inom byggande, bostads- och kommunala tjänster och bostadspolitik, ledde till förlusten av den mest professionella personalen, vilket inte kunde annat än påverka kontinuiteten i stabiliteten och kvaliteten på arbetet i utformning av bostads- och byggpolitik.

Som referens: Antalet Gosstroy i Ryssland vid tidpunkten för likvidationen var 460 stabsenheter. Det maximala antalet medlemmar av Federal Agency for Construction and Housing and Communal Services, som utför funktionerna att tillhandahålla offentliga tjänster, hantera statlig egendom och brottsbekämpande funktioner inom området för byggande och bostäder och kommunala tjänster, är satt till 183 enheter . Som jämförelse: i det mest marknadsorienterade landet, som är USA, finns ett ministerium för bostads- och stadsutveckling, vars antal, tillsammans med regionala divisioner, är 12,5 tusen anställda; i Tyskland har ett liknande specialiserat ministerium 3,5 tusen anställda.

Detta bevisas av framstegen med utveckling och adoption:

ett paket med lagar som syftar till att skapa en prisvärd bostadsmarknad, vars kvalitet har ett stort antal klagomål, inte bara från professionella deltagare på bostadsbyggnadsmarknaden utan också från advokater. De negativa socioekonomiska konsekvenserna av missräkningar i lagstiftningen har redan börjat dyka upp och situationen kommer att förvärras om vi inte omedelbart börjar slutföra lagstiftningen (anmärkningsvärda exempel är Ryska federationens stadsplanering och bostadskoder, lagen om delat kapital konstruktion och ett antal andra);

reglerande rättsakter som är nödvändiga för att genomföra bestämmelserna i antagna federala lagar. Mer än hälften av dessa dokument förbereddes inte i tid, vilket resulterade i att lagarna faktiskt inte fungerar;

den nya upplagan av det federala målprogrammet "Housing" för 2002-2010, vars utveckling försenades till början av det nya räkenskapsåret 2006, vilket resulterade i att regionerna fick det mycket sent, utan att ha en reserv av tid för snabb förberedelse;

reglerande rättsakter som säkerställer genomförandet av åtgärder som föreskrivs i det federala målprogrammet "Housing". Som en konsekvens är det en fördröjning från de tidsfrister som fastställts i schemat som godkänts genom order från Ryska federationens regering den 14 november 2005 nr 1926-r.

I styrelsen för Rysslands ministerium för regional utveckling, som hölls den 5 juli 2006, som övervägde frågan "Om det praktiska genomförandet av det prioriterade nationella projektet "Prisvärda och bekväma bostäder för ryska medborgare" och det federala målprogrammet "Bostäder" för 2002-2010”, tillkännagavs att tidsplanen för programmets genomförande, som godkändes i januari 2006 på order av ministern för regional utveckling, stördes i ett antal positioner och att genomförandet sköts upp till tredje kvartalet.

Dessutom, enligt chefen för Rosstroy S.I. Kruglik, i enlighet med schemat för utfärdande och distribution av statliga bostadscertifikat för 2006, i slutet av juni i år, utfärdades certifikatformulär och skickades till regionerna och den federala verkställande makten myndigheter för utfärdande till medborgare som deltar i underprogrammet. Men vid tidpunkten för mötet hade Rysslands ministerium för regional utveckling inte fastställt det genomsnittliga marknadsvärdet på 1 kvm. m av den totala bostadsytan per ingående enhet i Ryska federationen för det tredje kvartalet 2006 och standardkostnaden på 1 kvm. m av det totala bostadsområdet i Ryska federationen för andra halvåret 2006. Samtidigt är certifikatens giltighet begränsad till en period av 2 månader från det att de verkställande myndigheterna tar emot certifikatformulären.

Således saknas positiv effekt från reformen och absolut likgiltighet från ministertjänstemän till medborgarnas behov, för vilka dessa certifikat är det sista hoppet för att lösa bostadsproblemet.

Trots de åtgärder som vidtagits av Ryska federationens regering verkar det ibland fortfarande som om de statliga myndigheternas plats och roll i organisationen och förvaltningen av det nationella bostadsprojektet, såväl som formerna och graden av statligt deltagande i att stimulera processerna för dynamisk utveckling av bostadsbyggandet, har inte helt fastställts.

I det praktiska genomförandet av den statliga bostadspolitiken av tjänstemän på olika nivåer, för att motivera deras passivitet, har otillräckligheten av budget- och utombudgetresurser som allokerats till bostadssektorn alltid kommit först.

För att förhindra att detta virus infekterar det nationella projektet är det nödvändigt att överföra bostadsfinansieringsfrågor till nivån för offentlig-privata partnerskap.

Analysen visar att huvudorsaken till den akuta bristen på investerings- och låneresurser i bostadssektorn är statens ineffektiva ingripande (eller ineffektiva icke-inblandning) i marknadsrelationerna.

Vi har ännu inte helt passerat övergångsstadiet från ett administrativt kommandosystem till en utvecklad marknadsekonomi, därför har många medborgare, särskilt den äldre generationen, fortfarande färska minnen av framgångarna med att genomföra stora projekt som löstes i Sovjetunionen genom koncentration av insatser och mobilisering av statliga finansiella resurser för strategiskt viktiga socioekonomiska områden (kärnkraftsprogram, rymd, jungfrulig mark, bostadsbyggande, BAM och andra).

Därav den naturliga önskan hos vissa regeringstjänstemän att aktivt ingripa på marknaden för att styra saker och ting på ett befallande sätt i "rätt riktning".

Det finns fortfarande administrativt tryck på regionala myndigheter från det federala centret för att säkerställa ökade beställningssatser för bostäder. Frestelsen är fortfarande för stor för att rapportera till toppen om genomförandet av planer i enlighet med det nationella projektets ”inställningar”. Detta tar oss ofrivilligt tillbaka till det senaste förflutna, då en nästan omärklig anpassning av siffror till de förväntade resultaten "lugnade" samhället.

Resultaten från det gångna 2006 gav upphov till ökad optimism bland chefer av olika rang beträffande de uppnådda volymerna av bostadsbeställning, vilket ger anledning att jämföra dem med prestationerna under slutet av 80-talet - början av 90-talet.

Enligt Rosstat togs faktiskt 50,2 miljoner kvadratmeter i drift 2006, vilket uppgick till 115,2 procent 2005, medan tillväxttakten för bostadsbyggandet 2004 var 106,1 procent 2005. Samtidigt har 19,8 miljoner kvm. byggda av befolkningen med egna och lånade medel, vilket är 13,1 procent högre än 2005.

Tyvärr visar en enkel beräkning att från den högsta prestationen i driftsättning av bostäder i Ryssland inom Sovjetunionen på 76 miljoner kvadratmeter, som uppnåddes 1987, är 2006 års data bara 66 procent.

Men även värdet på 50,2 miljoner kvm. väcker tvivel bland många oberoende experter som har information om tillståndet i Ryska federationens konstituerande enheter.

I ett antal regioner accepteras och registreras bostäder med betydande brister och utan anslutning till allmännyttiga nät, alternativt registreras bostäder byggda under tidigare år snabbt. Om vi antar att den officiella statistiken har tagits fram på detta sätt kan avvikelsen överstiga de verkliga siffrorna med 10 - 15 procent. Det var alltså uppenbarligen ingen kvalitativ ökning av bostadsbyggandevolymerna under 2006.

Följaktligen har vi hittills inte kommit särskilt nära att uppnå projektets huvudmål - bostädernas överkomliga priser har inte ökat, obalansen mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden har inte minskat, eftersom hushållens inkomster har ökat med 10 procent, och den huvudsakliga negativa faktorn som orsakade uppgången i bostadspriserna har kvarstått.

9. Stat och näringsliv.

När staten agerar som investerare (till exempel i byggandet av sociala bostäder för låginkomstkategorier av medborgare) har den rätt att reglera bostadspriserna, vilket inte strider mot marknadens ideologi, eftersom spelreglerna i marknaden bestäms alltid av investeraren.

Målet för investerarstaten är också att göra vinst, den enda skillnaden är att för honom är vinst en effektiv lösning på sociala problem.

Förutom att öka effektiviteten i att använda budgetinvesteringar kommer en sådan reglering att ha en positiv inverkan på beteendet hos professionella marknadsaktörer.

Extremt liberala idéer, enligt vilka marknaden själv kommer att sätta allt på sin plats, det räcker bara för att stimulera en effektiv efterfrågan, och en investerare kommer att hittas att investera i bostadsbyggande, är endast konsonant med länder med utvecklade ekonomier och etablerade marknader.

Under våra förutsättningar kommer marknaden också att sätta allt på sin plats, frågan är bara när, inom vilken tidsram?

Förespråkare för ett sådant liberalt tillvägagångssätt nämner ofta glasindustrin i Moskvaregionen, där privata investeringar utan ekonomiskt deltagande från staten gjorde det möjligt att skapa stora produktionsanläggningar (särskilt en fabrik i staden Ramenki, Moskva). område).

Men samtidigt är de tysta om att det tog cirka 5 år för investerare att "mogna", och vid den tiden fick Moskva dyrare (på grund av transportkostnader) och fönster av lägre kvalitet från Saratov-regionen.

Privata investeringar kommer också att komma till cementindustrin, men inte omedelbart (på grund av långa återbetalningstider), och med stor sannolikhet från när och fjärran utlandet, även om staten mycket väl skulle kunna formulera ett eget riktat investeringsbostadsprogram.

Om vi vill ha en snabbare lösning på problemet med överkomliga bostäder under nästan extrema förhållanden, så har staten inte rätt att lugnt titta på och vänta tills den privata investeraren inser sitt sociala ansvar eller när objektiva investeringsgynnsamma villkor är mogna.

När man utvecklade ett paket med lagar som syftade till att skapa en bostadsmarknad till överkomliga priser, inträffade en ersättning av mål, medvetet eller omedvetet. Tonvikten lades på regelstöd för strukturförändringar inom bostadssektorn. Det bör tydligt förstås att varje reform är en mycket smärtsam process för att vänja sig vid att arbeta under de nya reglerna.

Som ett resultat reagerade den inte särskilt utvecklade marknaden med att höja priserna, och statens ansvarsfulla avsikter förblev bara goda avsikter.

Det strategiska målet för National Housing Project bör vara att förse medborgarna med prisvärda och bekväma bostäder på kortast möjliga tid, och utvecklingen av mekanismer som syftar till att stimulera marknadsrelationer bör vara ett derivat av detta mål (och inte vice versa).

Staten bör, inom ramen för de utvecklade transparenta mekanismerna för offentlig-privata partnerskap, bli en direkt medinvesterare:

utveckling av de definierande segmenten av byggbranschens bas (en strategi och prognos för utvecklingen av byggkomplexet måste föreslås och noggrant utarbetas, med tonvikt på avancerad driftsättning av bostäder, och kriterierna för dess överkomliga priser bör vara avgörande faktor);

tillhandahållande av infrastruktur av territorier avsedda för bostadsutveckling, inklusive genom investeringskomponenten i tarifferna för naturliga monopol på grundval av regionala investeringsprogram som tar hänsyn till prognosen för den socioekonomiska utvecklingen för de ryska federationens beståndsdelar.

När den ekonomiska sektorn mognar kommer denna process naturligtvis inte att ske abrupt.

Den huvudsakliga förutsättningen för ett framgångsrikt genomförande av det nationella bostadsprojektet i övergångsekonomins skede är således den exakta bestämning av graden och formerna för statligt deltagande, myndigheternas plats och roll i organisationen och ledningen av projektet.

Om vi återigen tittar in i vår historia kommer vi att vara övertygade om att det speciella med det sovjetiska bostadsprogrammet var behovet av att flytta tiotusentals människor från källare, baracker och utgravningsplatser, och att återbosätta flerfamiljslägenheter. Därför förstods kravet på komfort på ett mycket förenklat sätt och reducerades till ett minimum av verktyg, och huvudparametern för tillgänglighet var antalet byggda individuella lägenheter och ordningen på platsen i kön för bostäder.

Titta på de glada ansiktena på människor på gamla nyhetsfilmer, vars alla tillhörigheter kunde transporteras på en katt. De hade i sina händer ett värdefullt beslut om en separat lägenhet, även en liten, och detta kunde bara likställas med en känsla av glädje på Segerdagen.

Idag har vi att göra med en kvalitativt annorlunda socioekonomisk situation. Kraven på bostadskomfort (eller i gammal mening, boende) har blivit annorlunda, mer mångsidiga och motsvarar medborgarnas verkliga inkomster.

En tydlig formulering av kriterier för överkomliga bostäder för olika kategorier av medborgare (i tid och territoriella termer) krävs, på grundval av vilka kvantitativa indikatorer, stadier och mekanismer för att uppnå projektets mål tydligt kan identifieras. Den metodologiska grunden för att bestämma överkomliga bostäder kommer att göra det möjligt för regioner att anta sina egna regionala program som tar hänsyn till:

prognoser för regionernas socioekonomiska utveckling, inklusive behov av arbetskraftsresurser;

skick och struktur för det befintliga bostadsbeståndet;

tillståndet för teknisk och social infrastruktur, offentlig energi och bostäder och kommunala tjänster i allmänhet;

möjligheter och utsikter för utvecklingen av byggbranschens bas och bostadsbyggande teknik, ur synvinkel av lokala råvaror, samt bildade preferenser och idéer om komforten i bostäder.

Samtidigt är det nödvändigt att återigen tydligt skilja mellan begreppen "social" tillgänglighet och "marknad" och bestämma deras andel.

När du organiserar information och analytiskt stöd och övervakning av projektgenomförande är det nödvändigt att ägna särskild uppmärksamhet åt att reflektera:

tillräckliga tillväxttakt för bostadsbyggande;

strukturen för de bostäder som byggs (designlösningar och konstruktionsteknik) och formen för dess efterföljande genomförande (köp, uthyrning, social uthyrning);

balansera effektiv efterfrågan, behoven på regionala arbetsmarknader och utbudet på bostadsmarknaden;

nära koppling av investerings- och byggprojekt med skapandet av gemensam infrastruktur i områden avsedda för bostadsutveckling.

Ett sökande och urval av optimala, ur tillgänglighetssynpunkt, design och tekniska lösningar för bostadsbyggande bör genomföras.

Förresten, sådan information har redan lagts ut på en särskild webbplats för rådet under Rysslands president för genomförandet av prioriterade nationella projekt och demografisk politik.

10. Allmänna uppgifter.

Vilka är de viktigaste stegen att gå igenom för att uppnå målen för det prioriterade nationella projektet "Prisvärda och bekväma bostäder för ryska medborgare"?

Kärnan i den statliga bostadspolitiken är baserad på den grundläggande bestämmelsen i Ryska federationens konstitution: "Ryska federationen är en social stat, vars politik syftar till att skapa förutsättningar som säkerställer ett anständigt liv och fri utveckling av människor" (Artikel 7).

Denna situation återspeglades i utvecklingen av den statliga bostadspolitiska strategin:

i dekret från Ryska federationens regering av den 11 januari 2000 nr 28 "Om konceptet för utveckling av bostadslånesystemet i Ryska federationen";

i beslutet från Ryska federationens regering från 2000 om strategin för den statliga bostadspolitiken;

i dekret från Ryska federationens regering av den 17 september 2001 nr 675 om det federala målprogrammet "Bostäder" för 2002-2010;

i beslutet från Ryska federationens regering av den 26 september 2002 "Om framstegen med att reformera Ryska federationens bostads- och kommunala servicekomplex";

i Ryska federationens regerings beslut av den 20 februari 2003. "Om framstegen i genomförandet av beslut som fattats om utvecklingen av hypotekslån och ytterligare åtgärder på detta område";

under diskussionen vid presidiet för Ryska federationens statsråd om frågan "Om utvecklingen av bolån och andra åtgärder för att stimulera bostadsbyggande" daterad 27 februari 2003 och efterföljande instruktioner från Ryska federationens president daterade den 27 mars, 2003;

i beslutet från styrelsen för Rysslands Gosstroy från 2003 "Om reformering av det federala målprogrammet "Bostäder" för 2002 - 2010";

i beslutet från styrelsen för Rysslands statliga byggkommitté från 2003 "Om strategin för utveckling av byggbranschen";

under diskussionen vid presidiet för Ryska federationens statsråd om frågan "Om åtgärder för att förse ryska medborgare med bostäder till rimliga priser" daterad 19 april 2005 och efterföljande instruktioner från Rysslands president.

Ett konsekvent genomförande av denna strategi bör i praktiken leda till att bostäder till överkomliga priser ökar för alla kategorier av medborgare:

staten tillhandahåller ett effektivt socialt skydd för låginkomsttagare (socialt utsatta) medborgare genom att förse dem med bostäder från statliga och kommunala bostadsfonder för sociala ändamål på bekostnad av budgetmedel enligt sociala hyreskontrakt;

För alla andra medborgare tillhandahålls bostäder antingen enligt ett hyresavtal eller förvärvas av dem som egendom.

Samtidigt ger staten vissa kategorier av medborgare uteslutande riktat ekonomiskt stöd (riktade bostadsbidrag), vilket minskar sociala spänningar orsakade av befintlig egendomsjämlikhet.

Att uppnå detta ligger på vägen till att lösa följande uppgifter.

Mål 1. Tillhandahålla bostäder för låginkomsttagare.

Utan att lösa detta problem kommer vi att se en ökad social spänning i samhället.

Det antagna konceptet för det prioriterade nationella projektet "Prisvärda och bekväma bostäder för ryska medborgare" utesluter nästan helt frågor om att tillhandahålla bostäder för låginkomsttagare, även om Ryska federationens bostadskod uppmärksammar denna kategori tillräckligt.

Det är tydligt att det är kommunernas ansvar att ta hand om dessa medborgare, men bostadsprojektet är Nationellt, och därför bör lösningen på bostadsproblemet för denna kategori av medborgare återspeglas i det.

Det bör betonas att ett effektivt socialt skydd för låginkomstmedborgare endast är möjligt om det ekonomiska systemet fungerar på ett sådant sätt att det säkerställer en hållbar BNP-tillväxt och fyllning av budgetar på alla nivåer.

Detta uppnås som ett resultat av aktiviteterna i socialt och ekonomiskt aktiva samhällsskikt, i första hand medelklassen, som har stabil sysselsättning, ganska höga inkomster, utbildning (yrkesmässiga kvalifikationer) och social trygghet.

Att säkerställa anständiga levnadsvillkor specifikt för medelklassen är följaktligen grunden på vilken den statliga bostadspolitiken bör byggas. Denna konsekvens i att bygga upp en statlig politik för utvecklingen av marknaden för bostäder till överkomliga priser är nyckeln till att lösa bostadsproblemet för hela landets befolkning.

En nödvändig förutsättning för att säkerställa bostäder till överkomliga priser för den arbetsföra arbetsbefolkningen är maximal stimulans av (solvent) efterfrågan samtidigt som en balanserad ökning av volymen av driftsättning av bostäder balanseras.

Tillväxten i bostadsbyggandet kommer att öka effektiviteten i att använda budgetmedel för socialt utsatta delar av befolkningen.

Uppgift 2. Bildande av mekanismer för att säkerställa att marknaden för billiga bostäder fungerar.

I National Housing Project genomförs ökande efterfrågan (lösningsmedel) inom ramen för underprogrammen för det federala målprogrammet "Housing".

Kostnaden för program relaterade till att öka befolkningens (lösningsmedel) efterfrågan är 588,6 miljarder rubel.

Inklusive, på bekostnad av den federala budgeten - 187,4 miljarder rubel, regionala budgetar - 77,6 miljarder rubel, privata investeringar (inklusive medel från befolkningen) - 323,6 miljarder rubel.

Samtidigt tar inte utvecklarna av det federala målprogrammet "Bostäder" hänsyn till budgetmedlens olika karaktär - direkta investeringar och statliga garantier.

Eftersom statliga garantier endast fungerar som säkerhet för attraherade lån är den verkliga volymen av budgetinvesteringar faktiskt mindre. Därför bör 138 miljarder rubel planerade i form av garantier för AHML-förpliktelser uteslutas från beräkningen.

En positiv aspekt av det federala målprogrammet "Bostäder" är föreningen under ledning av en enda statlig kund av tidigare olika delprogram och överföringen av all budgetfinansiering till en certifikatform (förslag från Rysslands statliga byggkommitté 2003).

I denna del av programmet är det planerat att tillhandahålla lägenheter till 132 tusen familjer under 5 år.

Samtidigt, under de senaste 5 åren (2001-2005), endast inom ramen för presidentprogrammet "State Housing Certificates", fick cirka 120 tusen familjer av militär personal som skrevs ut eller avskedades från militärtjänsten lägenheter. Således är inget genombrott synligt, allt kommer att förbli på samma nivå som föregående period. Om detta orsakas av en gradvis övergång till att tillhandahålla bostäder för militär personal enligt ett nytt bolånesystem, borde programmet ha angett stadierna och varaktigheten av övergångsperioden.

De planerade volymerna av budgetinvesteringar baseras på klart underskattade, snarare än faktiskt rådande, priser på bostadsmarknaden. Som ett resultat kommer medborgare i många fall inte att kunna köpa bostäder enligt sociala standarder, utan kommer att tvingas antingen köpa lägenheter i ett mindre område, eller försöka ta ut medel säkrade med certifikat, eller köpa bostäder på andrahandsmarknaden , vilket i många fall inte motsvarar moderna idéer om komfort.

För att förhindra detta behöver du:

utveckla metoder för att beräkna priset per kvadratmeter bostäder baserat på prisindex för att bestämma kostnaden för certifikatet, som maximalt återspeglar den verkliga nivån på marknadspriserna för bostäder;

utveckla mekanismer som gör det möjligt att använda medel som tillhandahålls av certifikat för att skapa erbjudanden på bostadsmarknaden (förslag på en liknande mekanism utvecklades av det ryska ministeriet för ekonomisk utveckling, det ryska försvarsministeriet och den ryska statsbyggnadskommittén redan 2003). Du kan också använda mekanismer för att investera i bostadsbyggande genom fonder.

Detta problem är också relevant för besparingar-inteckningsbostadssystemet för militär personal, eftersom den relevanta federala lagen av den 20 augusti 2004 nr 117-FZ endast anger mekanismen för att samla medel för köp av bostäder, men inte dess faktiska köp.

Uppgift 3. Bildande av en fond för kommersiellt bruk (s.k. flerbostadshus).

Lösningen på detta problem försvåras för närvarande av den underutveckladeren. I synnerhet bör finansiella institutioner som investeringsfonder (placeringsfonder i kategorin fastigheter) utvecklas.

Denna uppgift ignoreras i det antagna konceptet för det nationella projektet. Bristen på lämplig lagstiftning i samband med det växande behovet av att hyra lägenheter har redan lett till en ökning av brottssituationen, uppkomsten av rångrupper som, med utnyttjande av straffrihet på grund av luckor i bostadslagstiftningen, bokstavligen terroriserar lägenhetshyresgäster i landet. privat sektor.

Uppgift 4. Utveckling av kriterier för bostäder överkomliga priser för olika kategorier av medborgare.

Problemet med bostäder överkomliga kan lösas genom ett bostadsfinansieringssystem baserat på en differentierad inställning till kategorier av medborgare, inklusive investeringsplaner för utveckling av kommunal infrastruktur i territorier, bostadsbyggande, mekanismer för tillförlitlig ackumulering av medel av medborgarna och långsiktiga bostadsutlåning i kombination med riktat statligt stöd.

Antalet och storleken på riktade bostadsbidrag bör vara nära kopplade till budgetkapacitet, landets socioekonomiska utvecklingsprioriteringar (inklusive demografi- och migrationspolitik) och familjens inkomster.

Det är omöjligt att fastställa kvantitativa och kvalitativa indikatorer för projektet utan att formulera konceptet med kriterier för överkomliga bostäder för olika kategorier av medborgare som bor i olika regioner i Ryssland i stora och små städer och bosättningar.

Enbart den finansiella inkluderingskoefficienten, på vilken programindikatorerna för det federala målprogrammet "Housing" är baserade, är absolut otillräcklig i detta fall.

Uppgift 5. Öka utbudet på bostadsmarknaden.

I det godkända federala målprogrammet "Bostäder" för 2002-2010 tilldelas budgetmedel till:

finansiering av delprogrammet "Att tillhandahålla tomter med kommunal infrastruktur för bostadsbyggande" (377,1 miljarder rubel);

finansiering av delprogrammet "Modernisering av allmännyttiga infrastrukturanläggningar" (101,677 miljarder rubel).

Den totala kostnaden för underprogram som syftar till att öka utbudet på bostadsmarknaden är 478,8 miljarder rubel, inklusive:

på bekostnad av den federala budgeten - 55,7 miljarder rubel;

medel från regionala budgetar - 44,1 miljarder rubel;

medel från privata investerare - 379,0 miljarder rubel (mängden statliga garantier på 177 miljarder rubel är uteslutna från beräkningarna av samma skäl som i riktning mot hypotekslån).

En positiv aspekt är omdirigeringen av medel från underprogrammet "Ombosättning av medborgare från förfallna och förfallna bostäder" till skapandet av kommunal infrastruktur, vilket i princip kommer att göra det möjligt att dessutom locka medel från privata investerare för bostadsbyggande i beloppet på 1300-1800 miljarder rubel (förutsatt att kostnaden för infrastruktur är 15-15 miljarder rubel). 20 procent av den totala byggkostnaden) och bygga cirka 90 -120 miljoner kvm på dedikerade ingenjörs-utrustade platser. meter bostäder (med ett genomsnittligt pris på 17 500 rubel/kvm).

Men samtidigt skjuter det fullständiga ersättningen av underprogrammet för att flytta medborgare från förfallna och förfallna bostäder med ett underprogram för bildande av byggtomter med deras efterföljande auktionsförsäljning lösningen på problem för invånarna i denna fond (det vill säga överkomliga bostäder minskar).

I enlighet med artikel 89 i Ryska federationens bostadskod, när ett hus rivs, förklaras olämpligt för boende eller när större reparationer utförs, får hyresgästerna ett annat bekvämt boende i gengäld.

Om, enligt den tidigare upplagan av det federala målprogrammet "Bostäder", federala budgetmedel som anslagits för att flytta medborgare från förfallna byggnader var en betydande hjälp för kommunerna, tvingas nu lokala myndigheter att hitta ytterligare resurser, eftersom tomter inte kan användas säljs med hävning, och det ytterligare kommersiella priset på bostaden som byggs kommer att installeras av exploatören.

Ett av sätten att öka utbudet på bostadsmarknaden, som för övrigt är den billigaste ekonomiskt, är individuellt bostadsbyggande, som upptar mer än 30 procent av den totala byggvolymen och nyligen har uppmärksammats av federala myndigheter. och benämns ”låghusbyggnation”, ”trähusbyggnad” osv.

Men poängen ligger inte i namnet, utan i ekonomin - det finns ett stort antal projekt, både individuell utveckling och i form av komplex stugautveckling av territorier, och viktigast av allt - byggmaterialindustrin på kort tid, inklusive att förlita sig på lokala resurser, kan gå vidare till utvecklingen av teknologier för industriell produktion av dessa projekt eller grundläggande strukturella element från en mängd olika material från trä till autoklaverad lättbetong. I det här fallet är investeringen minimal och lönar sig på mycket kort tid.

Uppgift 6. Finansiella mekanismer. Från lägenhetslån till bolånemarknaden.

Det har redan blivit ett allmänt accepterat faktum att den moderna fastighetsmarknaden till stor del är en rörelse av finansiella flöden. Om statens finanspolitik på denna marknad är rätt strukturerad är den ekonomiska effekten oundviklig.

I allmänhet, om vi talar om programmets huvudsakliga finansiella mekanism, på vilken särskilda förhoppningar ställs, är detta hypotekslån, vars utvecklingskoncept godkändes av V.V. Putin 2000 medan han fortfarande var i ställningen som ordförande för regeringen Ryska federationen (Resolution från Ryska federationens regering av den 11 januari 2000 nr 28).

Konceptet för utvecklingen av Ryska federationens bostadslånesystem var baserat på en tvånivåmodell för hur bolånemarknaden fungerar.

Denna modell ger en maximal utveckling av den primära marknaden för bostadslån och en gradvis lansering av mekanismer för att attrahera långsiktiga resurser från finansmarknaderna, allokerade i syfte att refinansiera kreditinstitut som tillhandahåller bostadslån till befolkningen.

Det var detta tillvägagångssätt som gjorde det möjligt för USA att tillhandahålla en gigantisk volym av bolånemarknaden (cirka 9 biljoner amerikanska dollar) och överträffa marknaden för statspapper, uppskattad till 4,5 biljoner. US-dollar, för att inte tala om företagens värdepappersmarknad - 2,4 biljoner. US dollar.

Den accelererade utvecklingen av bolåneinstitutet, baserad på användningen av en refinansieringsmekanism, observeras också på europeiska, asiatiska och latinamerikanska marknader.

Vid den tredje finanskongressen för central- och östeuropeiska länder, som hölls i Warszawa i november 2006, tillägnad bostadslån, betonades det att framtiden för bolån i hög grad beror på utvecklingen av refinansieringsmekanismer.

Följaktligen var valet av en tvåskiktsmodell för bostadslån som strategi i Ryska federationen korrekt och gör det möjligt för oss att påskynda lösningen på befolkningens bostadsproblem.

Endast på denna väg (även med att förstå den relativa underutvecklingen av infrastrukturen på den ryska finansmarknaden) kan uppgiften som ställts av Rysslands president V.V. lösas. Putin om den årliga försörjningen av 1 miljon familjer med bostäder på kredit.

Kärnan i hur bolåneinstitutet fungerar inom ramen för ovanstående modell är:

i ackumuleringen av en pool av bostadslån (inteckningar), antingen på balansräkningarna för primära långivare eller hypotekslån;

ytterligare försäljning av sitt företag - agent (Special Purpose Vehicle, SPV, specialhypotekagent i rysk terminologi);

värdepapperisering av denna pool och emission av inteckningssäkrade värdepapper (sekundära inteckningar) placerade på finansmarknaderna.

Värdepapperisering är struktureringen av finansiella flöden som genereras av betalningar på långfristiga hypotekslån som ingår i denna pool till trancher som utgör säkerhet för motsvarande emissioner av pantsäkrade värdepapper (vanligtvis senior-, mezzanine- och juniortrancher).

De två första delarna placeras fritt på finansmarknaderna. Den juniora tranchen, som bär huvuddelen av kreditriskerna (och därför har en högre lönsamhet), stannar antingen kvar på balansräkningen för kanalen (eller försäkringsbanken), eller återlämnas till den primära långivaren eller köps av institutionella investerare (stora försäkringsbolag, pensionssystem etc.) .P.).

Idag i Ryska federationen, särskilt under de senaste 4 åren, sker en aktiv utveckling av den primära marknaden för bostadslån tillhandahållna genom:

egna medel för de största, inklusive statsägda banker;

kreditlinjer öppnade av ett antal internationella finansinstitut (International Finance Corporation - IFC, Europeiska banken för återuppbyggnad och utveckling, etc.);

refinansiering av den statligt ägda OJSC Agency for Housing Mortgage Lending (nedan kallad AHML), som samlar in medel under statliga garantier från Ryska federationen.

Antalet bostadslån som utfärdas av alla primära långivare ökar årligen med mer än 2-3 gånger. I slutet av 2006 uppskattas deras värde till 8-10 miljarder US-dollar.

En nyckelroll i utvecklingen av den primära bolånemarknaden, sedan 2002, har spelat och spelat av AHML, som i själva verket är en statlig institution för utveckling av hypoteksutlåning, samtidigt är en kommersiell organisation vars mål är att göra vinst (i dess enda aktieägares intresse - Ryska federationen) .

Därför kan överdrivet statligt stöd till byrån, utan en tydlig definition av sociala prioriteringar för dess verksamhet (till exempel förvärv av lån utfärdade till de kategorier av medborgare vars inkomster kräver sådant stöd för köp av lägenheter enligt sociala normer), placera AHML i ojämlika villkor i förhållande till andra deltagare på bolånemarknaden.

I detta avseende kan bolånegemenskapen inte låta bli att vara oroad över uttalandet från vice ordförande för Ryska federationens regering A.D. Zhukov, som i ett samtal med journalister sa att den ryska regeringen har satt upp som mål att sänka nivån av räntorna på bostadslån till 7 procent per år.

Enligt honom, trots en liten sänkning av räntorna i år, är hypotekslån fortfarande mycket dyra och otillgängliga för en stor del av befolkningen.

Bolån är idag oöverkomliga för en betydande del av befolkningen, främst på grund av de låga inkomsterna för majoriteten av medborgarna och den pågående snabba ökningen av bostadspriserna på grund av obalansen mellan utbud och efterfrågan.

Statens prioritet inom bostadslåneområdet bör vara att skapa förutsättningar för en kvalitativ ökning av utbudet på bostadsmarknaden.

Isolerat från att lösa detta problem är en artificiell sänkning av räntorna inte bara meningslös, eftersom det är prisuppgången (cirka 50 procent 2006) som gör det främsta "bidraget till att bostäder och bolån är oöverkomliga", utan också skadligt, eftersom stimulerar inflationen i bostadsfastigheter.

Att öka köpkraften genom att öka tillgången på kreditmedel, med otillfredsställd efterfrågan på bostäder, leder bara till spekulation på bostadsmarknaden.

För att vara rättvis bör det noteras att A.D. Zhukov, i sitt samtal med journalister, också sa att en sänkning av räntorna till 7 procent kommer att vara möjlig först efter att inflationen i Ryssland faller till mindre än 5 procent.

För närvarande bör attrahera låntagare inte så mycket göras genom att sänka räntorna, utan genom att förbättra kvaliteten på tjänsterna, minska transaktionskostnaderna, introducera ny teknik som gör det möjligt att ge ut lån på kortare tid, utöka och modernisera produktsortimentet, liksom som inrättande av ett institut för kreditriskförsäkring (bolåneförsäkring).

Som referens: denna sociala statliga institution har spelat och spelar en stor roll i USA när det gäller att öka tillgången på hypotekslån genom skapandet av Federal Housing Administration, innan inrättandet av en sekundär hypoteksmarknadsoperatör. Detta institut utvecklas aktivt i Kazakstan.

Detta kommer i synnerhet att underlättas av arbetet med att standardisera förfaranden och mekanismer på bolånemarknaden.

I mitten av december 2006, vid ett utökat möte i kommittén för sammanslutningen av ryska banker (ARB) för hypotekslån med deltagande av representanter för Rysslands ministerium för ekonomisk utveckling, Federal Financial Markets Service, Bank of Russia, Federal Registration Service, AHML, IFC, liksom Association of Regional Banks "Russia" (ARBR), National Association of Mortgage Market Participants (NAUIR - medlem av ASR) och Association of Mortgage Companies (AIC) granskade utkastet standardformer av inteckningar utvecklade av IFC, AHML och Rysslands ministerium för ekonomisk utveckling.

Standardformen för inteckningen är baserad på den inteckning som godkänts av förvaltningsrådet för OJSC Agency for Housing Mortgage Lening, men modifierad med hänsyn till förslag från Rysslands ministerium för ekonomisk utveckling, Federal Registration Service, Federal Service for Financial Markets , bankvärlden, bolåneföretag och IFC.

Som ett resultat av detta möte undertecknade cheferna för ARB, ARBR, NAUIR och AIC "Rekommendationer om användning av en standardform för en pantbrev", som efter att ha utvecklat den slutliga versionen av pantbrevet skickades för användning av Federal Registration Service.

Antagandet av ett sådant dokument är relevant, eftersom standardisering och förening av dokument och förfaranden som används vid hantering av hypotekslån är ett av huvudvillkoren för att uppfylla målen för volymen av hypotekslån som fastställts av det prioriterade nationella projektet "Prisvärda och bekväma bostäder". för ryska medborgare.”

Det bör än en gång betonas att den främsta faktorn som påverkar räntesänkningen, förutom att minska inflationen, kommer att vara en kvalitativ ökning av volymen av bostadslåneutlåningen (på grund av minskade enhetskostnader för att ge ut lån).

Samtidigt är federala budgetmedel som tilldelats för att garantera Ryska federationen för AHML-förpliktelser begränsade.

Samtidigt upplever primära långivare som tillhandahåller hypotekslån med egna medel en akut brist på "långsiktiga" pengar, eftersom långsiktiga resurser inte upptar mer än 8-10 procent i strukturen på deras balansräkningar.

Dessutom är de flesta banker underkapitaliserade och därför tvingade att ta tillgångar från balansräkningen, och är också under press att minska kreditrisker, inklusive förskottsbetalningsrisker, och öka vinsten per aktie (ROE) genom balansräkningen.

Som referens: refinansiering förbättrar inte bara balansräkningen för primära fordringsägare och öppnar tillgång till billiga resurser, utan ökar avsevärt bankens värde i investerarnas ögon)

Därför är det omöjligt att uppnå en kvalitativ ökning av volymen av hypotekslån utan användning av refinansieringsmekanismer.

Allvarliga framsteg som nyligen uppnåtts tack vare utvecklingen av bolånelagstiftningen (inklusive antagandet av ett antal lagar och andra reglerande rättsakter som rör cirkulationen av inteckningssäkrade värdepapper) och den stabila utvecklingen av den primära bolånemarknaden gjorde det möjligt att komma nära bildandet av ett system för refinansiering av bostadslån baserat på användning av värdepapperiseringsmekanismen.

En viktig förutsättning för detta var skapandet (på initiativ och med organisatoriskt och metodologiskt bistånd från Rysslands Gosstroy) 1999-2004. i alla regioner i Ryska federationen, regionala hypoteksinstitut och företag (regionala hypotekslånoperatörer, nedan kallade RIO), som, som ett resultat av aktivt deltagande i AHMLs bolåneprogram, har samlat på sig betydande positiv erfarenhet av att organisera utgivningen av hypotekslån i regioner i Ryska federationen.

Ryska federationens regering har godkänt, utvecklat av AHML, konceptet för utveckling av ett enhetligt system för refinansiering av bostadslån i Ryssland.

Detta koncept tillkännagav en gradvis omorientering av AHML:s verksamhet från inlösen av bostadslån emitterade av RIO till aktiviteter på marknaden för inteckningssäkrade värdepapper.

I detta avseende tycks det vara möjligt att överväga frågan om förfarandet för att tillhandahålla statliga garantier till AHML, både ur synpunkten att öka effektiviteten i deras användning och ur synpunkten att utveckla bolånemarknaden.

I det inledande skedet av bildandet av hypotekslånesystemet hade AHML inte tillräckliga tillgångar för att säkerställa refinansieringen av RIO. Därför var det nödvändigt att tillhandahålla statliga garantier för dess företagsobligationer. Detta gjorde det möjligt för den federala byrån att framgångsrikt lösa uppgiften från Ryska federationens regering att lansera inteckningar.

Idag är AHML:s förpliktelser redan säkrade av ganska stora likvida bolånetillgångar (över 1 miljard dollar).

Därför kan AHML i princip självständigt refinansiera genom emission och placering av pantsäkrade värdepapper. Det är tillrådligt att använda statliga garantier för att säkerställa deras lägre belopp, som för varje pool av lån inte är mer än 10 procent av kostnaden. Detta kommer att göra det möjligt att attrahera 10 gånger fler fonder med samma volymer av statliga garantier. Samtidigt kommer denna konkurrensfördel för den statliga utvecklingsinstitutionen inte, ens potentiellt, att kunna bryta mot principen om fri konkurrens. AHML kommer genom garantier endast att utföra den funktion som de allra flesta privata professionella aktörer på bolånemarknaden inte kan utföra.

Det bör också noteras att gränserna för statliga garantier från AHML, med den allt högre dynamiken i tillväxten i volymen av hypotekslån, kan skapa svårigheter för regionala aktörer i den långsiktiga planeringen av sin finanspolitik.

Således kan en situation uppstå som minskar betydelsen av RIOs som organisatoriska och metodologiska centra för bostadslåneutlåning i Ryska federationens ingående enheter.

Det finns en risk att de nya deklarerade tillvägagångssätten ännu inte är fullt utvecklade och att det redan skapade RIO-nätverket inte kommer att utnyttjas fullt ut.

Genom att förstå denna fara börjar många regionala bolåneoperatörer, tillsammans med att uppfylla sina skyldigheter gentemot AHML, leta efter andra partners för att köpa ut bolån i sina balansräkningar.

Som ett positivt faktum bör vi notera RIOs försök att skapa sina egna föreningar.

Särskilt i oktober 2006 registrerades hypoteksbolagsföreningen med organisatoriskt stöd av staten AHML.

Enligt ledarna för bolånekanalen RuMAC och NAUIR kommer dessa organisationer också att bidra så mycket som möjligt till bildandet av interregionala bolånenätverk.

Det är viktigt endast när man skapar dem för att säkerställa fri konkurrens på marknaden och verklig konsolidering av bolånetillgångar (och inte bara formella politiska föreningar).

RIOs individuella har ännu inte ackumulerat tillräckliga bolånetillgångar. Det auktoriserade kapitalet för var och en av dem tillåter dem inte att gå in i en lönsam bolåneverksamhet, vilket säkerställer en sänkning av räntorna och som ett resultat en ökning av tillgången på bostadslån.

Många av dem skapades inte i form av aktiebolag, utan i form av enhetliga företag eller fonder.

På grund av de relativt små volymerna av bostadslån i varje enskild region, och under förhållanden med akut brist på färdiga bostäder, tvingas regionala bolåneaktörer att verka inte bara på bolånemarknaden utan också aktivt delta i genomförandet av investeringar och byggnadsprojekt.

Detta ökar avsevärt kreditriskerna för finansiering av RIO och tillåter därför inte sänkta räntor på lån till befolkningen.

I detta avseende bör det finnas en uppdelning av nettobolånetillgångarna i dotterbolag till regionala bolåneoperatörer, följt av konsolideringen av dessa tillgångar i interregionala nätverk.

Vi noterar också att idag är en betydande (över 80 procent) av bolånen säkrade inte av nybyggda, utan av sekundära bostäder. Detta bidrar till den höga ökningstakten för bostadspriserna, trots de till synes fortfarande mycket små volymerna av bostadslån (den faktor som påverkar underutvecklingen på bostadsmarknaden som helhet).

Den svaga effekten av bostadslåneutlåning på ökningen av bostadsbyggandet kräver omgående införandet av konvertibla lånemekanismer (dvs. konsumentlån som utfärdas i byggskedet och efter registrering av ägande av bostadsfastigheter omvandlas till hypotekslån).

Samtidigt bör detta kombineras med utveckling och implementering av en mekanism för refinansiering av dessa tillgångar.

Några av de största aktörerna på den primära bolånemarknaden under 2006 har redan genomfört den första "värdepapperiseringen" av bolånetillgångar, emitterat och placerat inteckningssäkrade värdepapper utomlands och i Ryssland (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), en liknande transaktionen är nära att slutföras AHML.

Detta föregicks av framgångsrikt genomförda transaktioner om strukturering (värdepapperisering) av andra kreditprodukter (billån utgivna av Soyuz JSCB och lån utfärdade i bostadsbyggandet av Housing Finance Bank).

På initiativ av NAUIR och ASR skapade specialister som deltog aktivt i nästan alla ovan nämnda transaktioner (förutom Vneshtorgbank) det första privata specialiserade företaget (hypotekkanalen) på bolånemarknaden, OJSC "RuMAC" (Russian Mortgage) Acceptansföretag).

Syftet med ett sådant företag är att organisera och genomföra värdepapperisering (främst hypotekslån) i ryska primära borgenärers intresse.

Som referens: RuMAC-företaget utvecklar för närvarande en teknik utformad för att tillhandahålla refinansiering av kreditinstitut som tillhandahåller lån till befolkningen i stadiet av bostadsbyggande

Skapandet av bolånekanaler beror på det faktum att oberoende refinansiering av den primära långivaren på aktiemarknaden är ekonomiskt meningsfullt (i termer av kostnader och lönsamhet) först när vissa volymer av hypotekslån uppnås.

Den optimala poolen av inteckningar är vars värde överstiger 100 miljoner amerikanska dollar (3 miljarder rubel).

Under första halvåret 2007 bör vi förvänta oss slutförandet av ytterligare gränsöverskridande och ryska värdepapperiseringstransaktioner, som endast skiljer sig i grunden när det gäller registreringsplatsen för SPV och typen av inteckningssäkrade värdepapper (obligationer med säkerhet i hypotekslån eller andel av hypotekslån certifikat - genomgångsobligationer) [Figur 2, 3].

Fördelen med gränsöverskridande "värdepapperisering" är möjligheten att attrahera billigare medel för att refinansiera bolån. Priset på insamlade medel för redan genomförda gränsöverskridande transaktioner var: LIBOR plus 1-1,6 procent per år.

Detta kommer att bidra till att öka tillgången på bostadslån för befolkningen.

Placeringen av inteckningssäkrade värdepapper denominerade i rubel på internationella finansmarknader kommer att stimulera lösningen på problemet med rubelkonvertering.

Den huvudsakliga typen av hypotekslån som placeras på internationella finansiella marknader kommer att vara andelscertifikat för hypotekslån - genomgående obligationer, vars fördel är överföringen av risken för förtida återbetalning av hypotekslån från den primära långivaren till köparen av hypotekslån.

Som ett resultat uppnås en effektivare riskfördelning och effektiv prissättning.

Emissionen och placeringen av denna typ av värdepapper i Ryssland är fortfarande omöjlig på grund av bristerna i den federala lagen "Om hypotekslånebaserade värdepapper"; därför är det nödvändigt att ändra denna lag så snart som möjligt, såväl som antagandet av den federala lagen "om värdepapperisering"

Således har nu processer påbörjats på bolånemarknaden mot bildandet av ett allryskt system för refinansiering av bostadslån.

Det måste tilläggas att omfattningen av de mål som fastställts i det nationella projektet är sådan att det befintliga regelverket börjar bromsa utvecklingen av bolån som en universell finansiell mekanism, vars alla möjligheter att påverka på marknaden vi inte har. ännu bedömd.

Förutom olika förändringar som föreslagits av bankvärlden, som måste göras i den federala lagen "On Mortgage (Pledge of Real Estate)", men som snarare är av teknisk karaktär, har AHML nyligen lagt fram förslag för att utöka möjligheterna att pantsätta fastigheter utöver de normer som fastställts av den relevanta federala lagstiftningen.

Vi talar om ett förslag om att göra ett antal ändringar i den federala lagen "Om hypotekslån (pant för fastigheter)" och i Ryska federationens landkod, vilket gör det möjligt för lokala myndigheter att ta emot medel för att lägga teknisk infrastruktur och förbereda tomter. för byggande på grundval av säkerheter i de mark de äger.

I själva verket är detta ett steg mot utvecklingen av markinteckningar, och det är desto mer relevant eftersom för att genomföra det nationella projektet senast 2010 är det nödvändigt att utveckla från 80 till 100 tusen hektar mark för bostadsbyggande (Interfax information om AHML:s webbplats daterad den 21 januari 2007 på http://www.ahml.ru).

Mål 7. Utveckling av ett offentlig-privat partnerskapssystem

Nationella bostadsprojektet är ett affärsprojekt som genomförs med deltagande av budgetresurser enligt principerna för offentlig-privat partnerskap.

I denna mening är erfarenheten från Republiken Kazakstan lärorik, där ett liknande offentlig-privat affärsprojekt redan genomförs.

I Kazakstan skapas teknisk infrastruktur i princip enligt principerna om offentlig-privat partnerskap.

En privat utvecklare tar emot tomter och utför konstruktion med hjälp av ett statligt lån till priser som överenskommits med investeraren (staten), och säljer sedan de byggda bostäderna med hjälp av hypotekslån utgivna av privata banker, som köps av State Mortgage Corporation med medel från pensionen Fonden till en kurs som överenskommits med den. Alla finansiella flöden och deadlines är sammankopplade.

Bostäder till rimliga priser säkerställs av det faktum att staten är en specifik investerare: för den är vinsten antalet familjer som förses med bostäder. Dessutom fördelar den bördan i samband med skapandet av teknisk infrastruktur mellan köpare av specifika bostäder (nätverk på plats) och hela samhället som bor i en viss kommun (men i omgångar, genom investeringskomponenten i taxorna).

Detta skapar inget statligt monopol. Privata professionella deltagare fortsätter att arbeta på marknaden enligt marknadens lagar.

"Kazakstans nationella bostadsprojekt" i alla dess aspekter (inklusive hypotekslån) berör endast de kategorier av medborgare som bestäms av staten, och stödbeloppet begränsas av sociala bostadsstandarder.

Resultat:

Som kan ses från övervägandet av till och med en långt ifrån fullständig lista över problem som finns i bostadssektorn i Ryssland, är det största hindret för deras lösning svag investeringsaktivitet.

Det har redan sagts ovan att endast en korrekt strukturerad finanspolitik för staten, som syftar till:

Verklig ökning av bostäder överkomliga priser för alla kategorier av medborgare, oavsett deras inkomst;

Utveckling av marknadsrelationer inom bostadssektorn, vilket säkerställer en dynamisk och samtidigt balanserad ökning av bostadsutbudet och effektiv efterfrågan på det.

Följaktligen ligger lösningen på de listade problemen i planet för både offentliga och privata investeringar genom följande mekanismer:

budgetfinansiering av byggandet av sociala bostäder (för låginkomsttagare);

attrahera långsiktiga finansiella resurser för att skapa en sektor för hyresbostäder;

statligt stöd i form av riktade bostadsbidrag till vissa kategorier av medborgare;

hypotekslån bostadslån, inklusive mekanismer för refinansiering av organisationer som tillhandahåller hypotekslån (lån), genom inblandning av långfristiga resurser från finansmarknaderna, inklusive de som ackumuleras i pensionssystemet;

ackumulering av medel av medborgare i syfte att bygga och köpa bostäder (spar- och lånebanker, byggsparbanker, etc.);

investeringar och utlåning (även på medborgarnas bekostnad) för bostadsbyggande. Återbetalning sker genom försäljning, inklusive försäljning genom hypotekslån;

attrahera resurser för investeringar och utlåning för skapandet av kommunal infrastruktur;

investera i utvecklingen av byggbranschens bas.

I det här fallet spelar statliga resurser endast rollen som katalysatorer för investeringsprocesser, minskar riskerna med investeringar och ökar deras attraktionskraft, minskar fastighetsobalanser mellan olika segment av befolkningen och minskar därigenom sociala spänningar och ökar samhällets politiska stabilitet. Som ett resultat skapar de gynnsamma förutsättningar för efterföljande investeringar.

Så vi ser att härvan av problem som har intrasslat bostadssektorn helt kan lösas genom utveckling, konsekvent genomförande och genomförande av statlig bostadspolitik, och detta beror helt på samordningen av åtgärder från alla grenar av federala, regionala och lokala regering.

Lista över begagnad litteratur

1. S.M.Lyzhin. Hemmets intriger. - Ekaterinburg: Publishing House "Philanthropist", 2005 "Architecture and Construction of Moscow" elektronisk version av den populärvetenskapliga tidskriften nr 2-3 för 2006 www.asm.rusk.ru

2. Tidningen "Archiecton". Den utkom som en tryckt publikation i oktober 1992. Sedan maj 2004 har tidskriften endast funnits i en elektronisk version, med fortsatt numrering av nummer. Hans adress på Internet är http://archvuz.ru. nr 13, 2006

3. A.S. Starovoytov. "Sociala bostäder i det moderna Ryssland - myt eller verklighet," POISK-tidningen, nr 3 juni 2006.

4. Tidningen "National Projects", nr 1, nr 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V.N. Ponomarev "Reflektioner om bolån"

6. Dekret från Ryska federationens regering av den 31 december 2005 nr 865 "Om ytterligare åtgärder för genomförandet av det federala målprogrammet "Bostäder" för 2002 - 2010."

7. Material från det internationella seminariet "Housing Finance, Mortgage Lending", Dubna, Moskvaregionen, 9-12 februari 2004.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Grunderna i begreppet ackreditering av byggorganisationer i samband med övergången till självreglering av investeringar och byggverksamhet i Ryska federationen. Association of Builders of Russia. Moskva: Förlaget "Granitsa", 2006 - 96 sid.

9. Rosstat. Rysk statistisk årsbok. Officiell publikation. Informations- och publiceringscenter "Statistics of Russia", www.infostat.ru.

10. Utkast till EEG-strategi inom området hållbar livskvalitet i mänskliga bosättningar under 2000-talet. UNECE:s kommitté för mänskliga bosättningar. Genève, 19 september 2000

TILLSTÅND FÖR BOSTADSEKTORN I RYSKA FEDERATIONEN.