Kršitev predkupne pravice pri nakupu deleža v stanovanju. Pri prodaji deleža v nasprotju s prednostno pravico do nakupa ima kateri koli drug udeleženec deljenega lastništva pravico v treh mesecih na sodišču zahtevati prenos pravice do njega in

Stanovanje lahko pripada več osebam na skupni skupni lastnini. In če želi eden od solastnikov svoj del prodati, so ga ostali lastniki predkupna pravica za nakup deleža stanovanja. Vendar ga prodajalec pogosto krši.

Odvetniki poznajo več shem za izigravanje privilegija za pridobitev delnice. Na primer, donacija je dana na račun danega posojila. Obstajajo tudi stranska razmerja.

Pred kratkim je vrhovno sodišče Ruske federacije obravnavalo kasacijsko pritožbo enega od lastnikov. Prosil je za priznanje darovalne pogodbe za delež stanovanja kot navidezne. Poleg tega je bila ena od zahtev prenos na tožnika pravic kupca na spornem delu nepremičnine in izterjava od njega stroškov deleža, ki je bil predhodno deponiran pri sodišču.

V tem članku:

Bistvo konflikta ali kaj storiti, če je kršena prednostna pravica do nakupa delnice, ki se prodaja

Državljan Ivanov je pri okrožnem sodišču vložil tožbo proti obtoženima Sidorovi in Semenovu (imena udeležencev v zadevi so bila spremenjena).

Tožeča stranka je v predloženih dokumentih trdila, da je Sidorova svoj delež podarila Semenovu, da bi slednjemu poplačala dolg. Tako je bil pod darilnim poslom dejansko prikrit kupoprodajni posel delnice.

In če je tako, potem je Sidorova poskušala prodati delež v stanovanju brez soglasja lastnikov, kar je kršilo zahteve 250. člena Civilnega zakonika Ruske federacije. Tožnik je menil, da je darilna pogodba dejansko navidezna, s tem poslom pa mu je bila odvzeta korist pridobitve določenega dela stanovanja.

Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 30. julija 2017 tožbenim zahtevkom v celoti ugodilo. Vendar je pritožba ravnala drugače in s sklepom z dne 30. novembra istega leta 2017 tožbeni zahtevek zavrnila.

Glavni argument je bil, da darilna pogodba zajema posojilo in stransko razmerje med Sidorovo in Semenovim. Zato darilne pogodbe ne bi smeli šteti za namišljeno. Poleg tega vračilo (vračilo vsega, kar je bilo prejeto v okviru transakcije) ne bo vodilo do ponovne vzpostavitve pravic tožnika.

Ivanov se ni strinjal z mnenjem pritožbenega sodišča in je pripravil kasacijsko pritožbo na vrhovno sodišče. Po njegovi obravnavi se je v zadevi št. 33-KG18-4 pojavila odločba z dne 21. avgusta 2018. V skladu s tem je bila zadeva predana v ponovno pritožbeno obravnavo.

Glavne ugotovitve kasacijskega sodišča

Glede na pritožbo Ivanova se je vrhovno sodišče sklicevalo na številne kršitve pravnih norm, ki so bile storjene med delom s pritožbo. Hkrati so nekatere točke, navedene v definiciji, pomembne za prakso kazenskega pregona.

Tako imajo v skladu s členom 250 Civilnega zakonika Ruske federacije pri nakupu in prodaji deleža v skupnem premoženju drugi lastniki prednostno pravico pridobiti.

V zvezi s tem je kasacijska instanca navedla, da se to pravilo ne uporablja le za prodajo, ampak tudi za druge pogodbe odškodninske narave. To vključuje morebitno zavarovanje.

Med obravnavo primera je Ivanov poudaril, da je stanovanje pravzaprav odškodninska lastnina. Zato je šlo za kompenzirano transakcijo.

Pritožba medtem ni ugotovila, pod kakšnimi pogoji in za katere namene je bilo posojilo dano (če je res obstajalo). In tudi znesek sredstev, ki jih je Semenova nakazala Sidorovu kot namišljeni znesek dolga, ni bil ugotovljen.

Pritožba je v izreku tudi vztrajala pri obstoju stranskega razmerja med strankama. V zvezi s tem velja čl. 338 Civilnega zakonika Ruske federacije. Njena pravila določajo, da zavarovanje ostane na razpolago lastniku.

Prenos pravic nanj se ne registrira takoj. Poleg tega je izvršba dovoljena le po prejemu pisnega obvestila hipotekarnega upnika. Tega v okviru obravnavanega spora ni bilo.

Po analizi vseh napak v pritožbi je vrhovno sodišče zadevo vrnilo v ponovno odločanje. Vendar mora zdaj nov sodni senat spor rešiti po meri.

Kršitev prednostne pravice do nakupa delnice

Torej v okviru razmerij skupne skupne lastnine obstaja prednostna pravica do pridobitve dela premoženja v primeru njegove odtujitve. To je jasno navedeno v določbah 250. člena Civilnega zakonika Ruske federacije.

Vrhovno sodišče je navedlo, da to pravilo velja za vse odškodninske posle:

zastava;
odškodnina;
prispevek k odobrenemu kapitalu podjetja.

In tudi kadar gre za namišljene, namišljene dogovore, da se prikrije resnično stanje, lahko sodišče zavzame položaj zainteresirane stranke.

Po drugi strani pa mora v svojem zahtevku dokazati, da je v vseh opravljenih transakcijah obstajal element plačila. Lahko je več kot le denar.

Opravljena dela, opravljene storitve oziroma prenos premoženja s strani nasprotne stranke še vedno kažejo na to, da je bil posel odtujitve deleža na nepremičnini odplačne narave.

Strokovno mnenje

Analizirana sodba Vrhovnega sodišča je pomembna iz več razlogov. Tako je kasacijsko sodišče opozorilo, kako pravilno uporabiti določbe 250. člena Civilnega zakonika Ruske federacije.

Poleg tega so pomembni tudi sami postopki z namišljenimi in namišljenimi posli. Sodišča morajo zanesljivo, na podlagi listin in drugih dokazov ugotoviti, kakšno razmerje je dejansko obstajalo med strankama.

Toda vsaka situacija z odtujitvijo delnice ima individualne značilnosti. V nekaterih primerih je lahko težko ubraniti prednostno pravico do lastninskega deleža nepremičnine. In obravnavani precedens je lahko v veliko pomoč.

Dedovanje

vprašanje:
Prosim, povejte mi, kaj je najbolje, da naredim. Z bratom sva podedovala in dobila vsak drugi delež enosobnega stanovanja. Tržna vrednost stanovanja je 1200 tisoč rubljev, ponudim mu 400 tisoč rubljev - ne strinja se. Povejte mi, kako je mogoče rešiti to težavo in ali bo lahko prodal svoj delež zunanji osebi brez mojega soglasja? In kakšna bi lahko bila vrednost njegovega deleža?

odgovor:
Pravica vašega brata je, da proda svoj delež ali ne. V skladu s členom 209 Civilnega zakonika Ruske federacije ima lastnik pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s svojo lastnino.

Svoj delež bo lahko prodal brez vašega soglasja, a ob upoštevanju pravil o predkupni pravici.

V skladu s členom 250 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo pri prodaji deleža skupne lastnine zunanji osebi preostali udeleženci skupne lastnine prednostno pravico do nakupa prodanega deleža po ceni, za katero je proda, in pod drugimi enakimi pogoji, razen v primeru prodaje na javni dražbi.

Prodajalec deleža je dolžan pisno obvestiti druge udeležence deljene lastnine, da namerava prodati svoj delež, ter navesti ceno in druge pogoje, pod katerimi ga prodaja. Če preostali udeleženci skupne lastnine zavrnejo nakup ali ne pridobijo tega deleža v lastništvu stanovanja v enem mesecu, ima prodajalec pravico prodati svoj delež kateri koli osebi.

Pri prodaji deleža v nasprotju s prednostno pravico ima kateri koli drug udeleženec deljenega lastništva pravico v treh mesecih na sodišču zahtevati prenos pravic in obveznosti kupca nanj. To pomeni, da če vaš brat kljub temu poskuša prodati svoj delež, ne da bi vas o tem obvestil, imate pravico, da v treh mesecih izpodbijate to transakcijo in odkupite bratov delež.

Ločitev

vprašanje:
Prosim, povejte mi, kako rešiti situacijo. Z možem sva ločena od leta 2000. Stanovanje je privatizirano od leta 2005 v enakih deležih - jaz, moja hči in moj bivši mož. Skupaj sta živela do leta 2007. Potem je odšel. Že štiri leta ne živi več v stanovanju. Ves ta čas je ni plačal.

Potem je tožil za vselitev, sodišče pa je določilo pravico do uporabe sobe. Trisobno stanovanje. Ne želi se preseliti sam, ampak s svojo novo damo in imela bosta otroka.

Stanovanje sem dala v prodajo, a je vse skupaj v tem, da moj bivši mož zahteva veliko več, kot je vreden njegov tretji delež. In ves čas nas straši s tem, da če se vselijo, bo on svoj del oddajal.

odgovor:
Celotno stanovanje, vključno z deležem bivšega moža, lahko prodate samo z njegovim soglasjem. Če ne bo dal soglasja k prodaji, ne glede na razlog, potem ne boste mogli prodati celotnega stanovanja. V vaši situaciji je samo en izhod: prodati svoj delež in delež vaše hčerke, ki ste jih predhodno ponudili v odkup svojemu bivšemu možu.

Jasno je, da bo to veliko ceneje kot prodaja celotnega stanovanja, a druge možnosti ni.

Delnica naprodaj

vprašanje:
Kako prodati svojo polovico hiše (delež), kateri dokumenti so potrebni?

odgovor:
Pred prodajo deleža hiše je treba solastnikom zagotoviti predkupno pravico do nakupa vašega dela – popolnoma enako kot pri stanovanju (glej zgoraj). Svojo namero o prodaji delnice morate pisno obvestiti in navesti njeno vrednost.

Če odklonijo nakup deleža ali se ne odzovejo na vašo ponudbo, lahko svojo nepremičnino prodate komur koli.

Če želite prodati delež hiše, morate imeti v rokah potrdilo o državni registraciji pravic, dokument - podlago za pridobitev tega potrdila, pa tudi tehnični potni list stavbe.

Stanovanje za zaljubljence

vprašanje:
Zdravo! S fantom bova kupila stanovanje. Tako z njegove kot z moje strani imava približno enake deleže. Kako urediti nakup, da se v primeru, na primer, nesoglasja ohrani prispevek vseh?

odgovor:
Premoženje, pridobljeno pred poroko, pripada osebi, na ime katere je vpisano. Se pravi, če je stanovanje, ki ga kupujete, vpisano kot skupna skupna last (en drugi delež za vsakega), potem v primeru nesoglasja ti deleži ostanejo nespremenjeni.

S svojimi deleži lahko razpolagate po lastni presoji, če pa govorimo o sklenitvi kupoprodajne pogodbe, se morate spomniti na prednostno pravico drugega solastnika do odkupa drugega deleža. Bolj donosno je prodati stanovanje ne v delnicah, ampak kot celoto, z nadaljnjo delitvijo prejetih sredstev, vendar je to mogoče le z medsebojnim dogovorom solastnikov.

Umetnost. 246, 250 Civilnega zakonika Ruske federacije določajo posebnosti razpolaganja s skupno lastnino. Prva norma zlasti navaja, da je treba transakcije s takimi predmeti izvajati po dogovoru vseh udeležencev.

Hkrati je bila določena omejitev za subjekt, ki želi razpolagati s svojim delom. Spoštovati mora tisto, kar pripada drugim delničarjem predkupna pravica. Umetnost. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije določa posebnosti izpolnjevanja tega pogoja. Oglejmo si ga pobližje.

Splošne informacije

Kot določa čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo ob odtujitvi (zlasti prodaji) deleža zunanji osebi preostali lastniki prednostno pravico po ceni, za katero se prodaja, in pod drugimi enakimi pogoji. Izjema je predvidena za sklepanje poslov na javnih dražbah ter prodajo deleža parcele lastnika dela objekta/stavbe ali prostorov v njej, ki se nahajajo na taki parceli.

Če ni soglasja vseh lastnikov delnic, se lahko organizirajo v primerih, določenih v 2. delu 255. člena, in v drugih primerih, ki jih določa zakon.

Odgovornosti prodajalca

Subjekt, ki odtuji svoj delež, kot je določeno v 2. odstavku čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije mora pisno obvestiti druge udeležence o predlagani transakciji. V obvestilu je dolžan navesti stroške in druge bistvene pogoje posla.

Za odgovor imajo delničarji 30 dni časa pri prodaji nepremičnine in 10 dni pri odtujitvi premičnine. Če udeleženci v lastništvu ob koncu določenega obdobja ne pridobijo deleža, ima oseba pravico, da ga proda zunanji osebi.

Glede na določbe 2. čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije, če delničarji zavrnejo nakup, se lahko delnica proda pred rokom (pred koncem obdobja, določenega z zakonom). V tem primeru mora biti zavrnitev izdana v pisni obliki.

Posebnosti obveščanja udeležencev lastnine so lahko določene v drugih zveznih zakonih.

Omejitve in odgovornost

Če oseba krši pravico do prednostne pridobitve delnice, v skladu s 3. odstavkom čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije, lahko drugi udeleženci nepremičnine v roku treh mesecev pri sodišču vložijo zahtevo za prenos obveznosti in pravic kupca nanje.

Zakon prepoveduje odstop predkupne pravice.

Določbe 250. člena se uporabljajo tudi za primere odtujitve delnic po menjalnih pogodbah.

Umetnost. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije s komentarji

Analizirana norma neposredno določa, da se prednostna pravica razteza na premične in nepremične stvari. Poleg tega veljajo določbe 3. čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije velja za transakcije s certificiranimi vrednostnimi papirji (delnice v zaprti delniški družbi), deleži v kapitalu (na primer v LLC).

Treba je omeniti, da je posebno pravilo, ki ureja državno registracijo transakcij z delnicami, predvideno v Zveznem zakonu št. 218. Sprva je bilo določeno, da je treba pri registraciji transakcij priložiti izjave o soglasju drugih lastnikov. V primeru njihove odsotnosti je bila pooblaščena oseba dolžna prekiniti postopek za 60 dni in vsem udeležencem, ki niso podali soglasja k transakciji, poslati obvestilo v 3 dneh.

Ta formulacija je bistveno omejila pravice delničarja v primerjavi z določbami Umetnost. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije. Spremembe vključeno v čl. 24 Zvezni zakon št. 218, je omogočil uskladitev s 250. členom.

Kategorije transakcij

Po uveljavitvi 1. dela civilnega zakonika se prednostna pravica uporablja tudi za transakcije odtujitve deleža po menjalni pogodbi. Poleg tega, kot je prikazano sodna praksa, čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije velja v drugih primerih razpolaganja s skupnim premoženjem.

Udeleženec ima pravico zapustiti, prodati, zastaviti, podariti svoj del, drugače razpolagati z deležem po lastni presoji, pri čemer upošteva pravila iz 250. člena. Na primer, pri odtujitvi dela premoženja v obliki odškodnine je treba upoštevati prednostno pravico do pridobitve deleža s strani preostalih lastnikov.

Medtem je predsedstvo Vrhovnega arbitražnega sodišča v svojem informativnem pismu št. 102 iz leta 2005 opozorilo, da kvalifikacije spornih razmerij, ki niso prodaja in nakup, ni mogoče šteti za brezpogojno podlago za neuporabo čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Značilnosti nasledstva

Predkupna pravica ni zakonsko opredeljena kot nepremoženjska osebna. Medtem pa je takšna presoja še posebej pomembna v okviru dednopravnih razmerij. V sodni praksi se prednostna pravica ne šteje za nepremoženjsko in se ne nanaša na tiste pravne možnosti, v zvezi s katerimi je v smislu 1112. člena dedovanje nesprejemljivo.

Vrhovno sodišče je podalo pojasnilo o tem vprašanju. Sodišče je zlasti navedlo, da je možnost delničarja, da zahteva prenos kupčevih pooblastil nanj v primeru, da drug delničar ne ravna v skladu z določbami 250. člena civilnega zakonika, izpeljanka iz prednostne pravice. . Zato ne more biti osebna pravica, katere nasledstvo je nemogoče.

Uresničevanje obravnavane pravice ni neločljivo povezano z določeno osebo. Posledično jo lahko brez omejitev izvajajo dediči delničarja v okviru, ki ga določa zakon.

Posebnosti izvajanja določb

Določene težave se v praksi pojavljajo pri obravnavanju sporov, katerih predmet so deleži na stanovanjski pravici. Vrhovno sodišče je podalo pojasnilo o tej zadevi.

Sodišče je izjavilo naslednje:

V skladu z določbami 252. člena Civilnega zakonika lahko udeleženec v lastnini zahteva dodelitev svojega dela iz skupnega premoženja. Skladno s tem po tem deljeno lastništvo preneha. To pa pomeni, da oseba izgubi prednostno pravico do pridobitve dela nepremičnine.
Določbe 250. člena OZ se ne uporabljajo pri sklepanju pogodb o dosmrtnem preživljanju z vzdrževanimi osebami in pri odtujitvi deleža na javni dražbi v primerih, ki jih določa zakon.
V primeru kršitve določb 250. člena se trimesečni rok, določen drugemu udeležencu na premoženju za vložitev zahtevkov za prenos obveznosti in pravic pridobitelja nanj, računa od dneva, ko je subjekt postal ali bi moral. so se seznanili s kršitvijo.

Uporaba roka, odložitev, obnovitev in njegova prekinitev se izvajajo v skladu s splošnimi pravili, določenimi v členih 199-205 zakonika.

Značilnosti vložitve zahtevka

V primeru kršitve predkupne pravice zainteresirana stranka v predpisanem roku vloži zahtevke pri sodišču. Hkrati je dolžan položiti na račun pravosodnega oddelka ustrezne regije znesek, ki vključuje kupnino, plačano za delež, dajatve in pristojbine, določene z zakonom, in druge zneske, ki jih je treba plačati dobrovernemu kupcu v da mu povrne stroške, ki so nastali v zvezi s prekinitvijo posla.

Določiti ga je treba v skladu s pravili odstavkov 2 in 9 1 91. dela člena civilnega zakonika.

Če so zahteve izpolnjene, prej sklenjene pogodbe ni mogoče razglasiti za neveljavno. Sodnik, ki je zadevo rešil po meri, v odločbi navaja zamenjavo kupca v transakciji in vpisu v Enotni državni register ter izterjavo v korist tožene stranke zneskov, ki jih je plačal na sklenitev posla. Toženec v takih primerih je torej dobroverni kupec.

Zakonodaja ne določa standardnega obrazca za obveščanje udeležencev premoženja o prihajajoči transakciji za odtujitev deleža. Zdi se, da bi moral vsebovati bistvene pogoje posla, pa tudi določila, o katerih sta se stranki dogovorili. Med njimi:

Predmet pogodbe.
Naslov, na katerem se nahaja nepremičnina, katere lastniški delež je odtujen.
Cena, po kateri se delež v pravici prodaja ali ime določenega predmeta, za katerega se spreminja.
Če pogodba predvideva obročno odplačilo/odlog, so navedeni njeni pogoji in roki.
Rok, v katerem morajo udeleženci oddati odgovor. Vendar ne more biti krajši od rokov, ki jih določa civilni zakonik.

Obvestilo lahko vsebuje tudi druge določbe, za katere stranke v poslu menijo, da so pomembne.

Če so se po obvestilu ostalih udeležencev pogoji posla spremenili, je treba o tem obvestiti solastnike.

Opozarjamo vas na dejstvo, da je na to odločitev možna pritožba na višje sodišče in razveljavitev

MOSKVSKO MESTNO SODIŠČE

Sodnik: Fedyunina S.V.

Sodni senat za civilne zadeve Moskovskega mestnega sodišča, ki ga sestavljajo:
Predsedujoči Shubina I.I.
sodniki Mareeva E.Yu., Batalova I.S.
podsekretar S.A.
s sodelovanjem tožilca Podvysotskaya T.I.
po poslušanju poročila sodnice Batalove I.S.
civilna zadeva na pritožbo K.M. o odločitvi okrožnega sodišča Lefortovo v Moskvi z dne 8. novembra 2013, ki je odločilo:
Pri ugoditvi zahtevku K.M. do K.V., S.L., S.N. o prenosu pravice kupca deleža po kupoprodajni pogodbi, priznanju predkupne pravice do nakupa 2/2 deležev stanovanja, razveljavitvi darilne pogodbe za delež stanovanja, deložaciji - zavrniti

nameščeno:

Tožnik K.M. vložil tožbo proti K.V., S.L., S.N., ob upoštevanju razjasnitve zahtevkov v skladu s čl. 39 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije, prosila, da nanjo prenese pravice kupca 2/3 delnic po kupoprodajni pogodbi z dne 3. decembra 2012, sklenjeni med K.V. in S.L.; priznati njeno prednostno pravico do nakupa 2/3 deleža v skupni lastnini stanovanja na naslovu: Moskva, ... proezd, d... bldg... apt...; razveljavi darilno pogodbo 1/3 deleža skupne lastninske pravice na spornem stanovanju z dne 8.11.2012, sklenjeno med S.L. in S.N.; izseliti S.L., S.N. iz spornega stanovanja.
Navedeni zahtevki so utemeljeni z dejstvom, da je tožnik lastnica 1/3 deleža spornega stanovanja na naslovu:<...>, lastnik 2/3 deleža je bil njen sin K.V.
Dne 11. decembra 2012 je tožnik izvedel za prodajo K.V. deležev v lastništvu spornega stanovanja tretjim osebam. 5. januarja 2011 je tožnik prejel obvestilo o prodaji deleža K.V. v spornem stanovanju po ceni ... rubljev, po prejemu tega obvestila je tožnik na sodišču izpodbijal lastništvo K.V. stanovanje, v okviru obravnave te zadeve stanovanje zasegli.
Kot je navedel tožnik, je pozneje K.V. storil dejanja, ki kažejo na to, da ni imel volje prodati svojega deleža v spornem stanovanju, prostore, ki jih je zasedal, pa je oddajal v najem.
Leta 2012 je K.V. prodal svoj delež za... rub. S.L., medtem ko tožnica ni bila obveščena o prodaji deleža s ponudbo za uveljavitev predkupne pravice.
Na sodni obravnavi je pooblaščenka tožnika K.L. je navedene trditve ob upoštevanju njihovih pojasnil v celoti podprl.
Toženima K.V., S.N. sodnem naroku ugovarjali ugoditvi terjatvam.
Tožeča stranka K.M., tožena stranka S.L. niso prišli na sodno obravnavo, glede na njihovo pravilno obveščenost je sodišče obravnavalo zadevo v njihovi odsotnosti v skladu s čl. 167 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije.
Sodišče je izreklo zgornji sklep, katerega razveljavitev zahteva K.M., na podlagi navedb pritožbe, ki se nanašajo na kršitev pravil procesnega prava s strani sodišča, ki se je izrazila v neudeležbi tožilca v zadevi, ter kot kršitev pravil materialnega prava s strani sodišča, iz katere izhaja, da je tožnik s spremembo pogoja o ceni odtujenega deleža opravil posel, ne da bi o tem obvestil udeleženca skupne stvari, ki ima predkupno pravico, kar je absolutna kršitev čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije in pomeni izpolnitev zahtevka.
Po pregledu gradiva zadeve, poslušanju zastopnikov tožnika, toženih K.V., S.N., po razpravi o možnosti obravnave zadeve v odsotnosti tožnika K.M., toženec S.L., ki so bili pravilno obveščeni o obravnavi zadeve, po zaslišanju po zaključku tožilke Podvysotskaya T. I., ki je menila, da je odločitev sodišča zakonita in utemeljena, po razpravi o argumentih pritožbe sodni senat ne najde razlogov za razveljavitev odločitve sodišča, sprejete v skladu z dejanskim okoliščine primera in zahteve zakona.
V skladu s 1. odstavkom čl. 209 Civilnega zakonika Ruske federacije ima le lastnik hkrati pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s svojo lastnino. Drugi pravni lastniki nimajo pravice razpolagati s premoženjem, ki jim ne pripada.
V skladu z 2. odstavkom čl. 246 Civilnega zakonika Ruske federacije ima udeleženec v deljenem lastništvu pravico po lastni presoji prodati, podariti, zapustiti, zastaviti svoj delež ali drugače razpolagati z njim v skladu s pravili iz 250. Civilnega zakonika Ruske federacije med njegovo odtujitvijo za odškodnino.
Na podlagi odstavkov 1 - 3 čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo pri prodaji deleža skupne lastnine zunanji osebi preostali udeleženci skupne lastnine prednostno pravico do nakupa prodanega deleža po ceni, za katero se prodaja, in na drugih enakih pogojih, razen v primeru prodaje na javni dražbi.
Prodajalec deleža je dolžan pisno obvestiti druge udeležence deljene lastnine o svoji nameri, da proda svoj delež zunanji osebi, z navedbo cene in drugih pogojev, pod katerimi ga prodaja. Če preostali udeleženci deljene lastnine odklonijo nakup ali ne pridobijo prodanega deleža v lastninski pravici na nepremičnini v roku enega meseca, v lastninski pravici na premičnini pa v desetih dneh od dneva obvestila, mora prodajalec pravico prodati svoj delež kateri koli osebi.
Pri prodaji deleža v nasprotju s prednostno pravico ima kateri koli drug udeleženec deljenega lastništva pravico v treh mesecih na sodišču zahtevati prenos pravic in obveznosti kupca nanj.
Kot izhaja iz gradiva zadeve in je ugotovilo sodišče prve stopnje, je sporno trisobno stanovanje na naslovu: Moskva, ... pr., d... bldg... apt... Lastnik tožnika.. .deleži lastništva navedenega stanovanja.... deleži lastništva stanovanja so pripadali toženi K.V.
V zvezi z odločitvijo K.V. odločitev o prodaji svojega deleža v lastninskih pravicah tožniku, vršilcu dolžnosti notarja Moskve S.O. je bilo poslano obvestilo tožniku K.M. je bil predlagan nakup ... deležev v spornem stanovanju po ceni ... rubljev, je bilo tožnici pojasnjeno, da mora v enem mesecu od dneva prejema obvestila izraziti namero glede predlagane transakcije, sicer je nepremičnina bo prodan brez njene privolitve.
To obvestilo je prejel K.M. 01.05.2011, vendar ni bilo odgovora. Iz zapisnika sodne obravnave z dne 8. 11. 2013 (sp. 148) izhaja, da tožeča stranka po prejemu obvestila o prodaji deleža, predlaganega za odtujitev, zaradi pomanjkanja finančne možnosti ni pridobila. Potrdilo o vročitvi odpovedi tožniku K.M. toženec prejel od notarja dne 28.4.2011.
16.11.2012 med obtožencem K.V. in S.L. sklenjena je bila kupoprodajna pogodba... deleža v navedenem stanovanju po ceni... rub.
Kasneje med S.L. in S.N. je bila sklenjena darilna pogodba... deleža v lastništvu spornega stanovanja.
Trenutno so lastniki stanovanja K.M., S.L., S.N. v 1/3 deležu vsak.
Tožeča stranka se je v vložitvi tožbenih zahtevkov sklicevala na dejstvo, da ni prejela obvestila o prodaji deleža, tožena stranka pa je neutemeljeno samostojno spreminjala ceno ponujenega deleža.
Sodišče pri reševanju navedenih zahtevkov ni našlo podlage za njihovo ugoditev, glede na to, da je K.V. po ustaljenem postopku obvestila tožnika o prodaji deleža, pri čemer je izpolnjevala zahteve čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije, tožnik pa po prejemu obvestila o prodaji ni uveljavljal predkupne pravice do nakupa odtujenega deleža.
Ob tem je sodišče upoštevalo, da je dolg rok za prodajo deleža tretji osebi in sklenitev kupoprodajne pogodbe posledica dejstva, da je po prejemu obvestila o prodaji deleža , se je tožnica obrnila na sodišče z zahtevo za priznanje odpovedi dediščine v obliki deleža spornega stanovanja v korist K .IN. neveljavno, razveljavitev potrdila o državni registraciji pravice do 2/3 deleža stanovanja za toženo stranko K.V.
V okviru obravnave navedene pravdne zadeve je bil zaradi zavarovanja terjatve uveden rubež na stanovanju, ki je bil dne 18. 10. 2011 razveljavljen (sp. 128). Ta okoliščina je preprečila prodajo K.V. njegovih deležev v lastništvu stanovanja.
Sodišče je tudi upoštevalo, da je K.V. so bili objavljeni oglasi za prodajo deleža v spornem stanovanju, stanovanje je bilo večkrat razkazano kupcem, kar je zahtevalo tudi določen čas.
S trditvijo tožnika o toženi stranki krši čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije zaradi odsotnosti njenega obvestila o prodaji deleža v stanovanju za znesek ... rub. sodišče temu ni pritrdilo, pri čemer je poudarilo, da zakon ne predvideva ponovnega obveščanja lastnika o prodaji deleža po preteku določenega časa, prodaja deleža po višji ceni tretji osebi pa ni kršitev pravice tožnika, ki je imel možnost kupiti odtujeni delež po nižji ceni, pa tega ni izkoristil.
Potem ko je sodišče zavrnilo izpolnjevanje zahtev tožeče stranke, da nanjo prenese pravice in obveznosti kupca po kupoprodajni pogodbi z dne 3. decembra 2012, tudi ni našlo razlogov za ugoditev zahtevam za razveljavitev darilne pogodbe, izselitev S.L., S.N. iz spornega stanovanja, saj navedene zahteve izhajajo iz predhodno navedenih.
Sodni senat se strinja z ugotovitvami sodišča prve stopnje, ki temeljijo na celoviti, popolni in objektivni preučitvi dokazov, ki so na voljo v zadevi, katerih pravno presojo je dalo sodišče po pravilih prvega odstavka 11. . 67 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije in je v skladu z normami materialnega prava, ki urejajo sporna pravna razmerja.
Poleg tega sodni senat meni, da je treba upoštevati, da je klavzula 1.2 sklepa plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 10.6.1980 N 4 (s spremembami 2.6.2007) »O nekaterih vprašanjih praksa obravnave sodišč v sporih med udeleženci skupne lastnine stanovanjske stavbe« pojasnjuje, da pri reševanju sporov, ki nastanejo v zvezi z uveljavljanjem udeleženca skupne lastnine prednostne pravice do nakupa deleža nepremičnine (člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije), je treba upoštevati, da je tožnik ob vložitvi takega zahtevka dolžan prispevati po analogiji s 1. delom čl. 96 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije na bančni račun uprave (oddelka) pravosodnega oddelka v ustreznem sestavnem subjektu Ruske federacije znesek, ki ga je kupec plačal za hišo, pristojbine in dajatve ter kot drugi zneski, ki jih je treba plačati kupcu kot nadomestilo za potrebne stroške, ki so nastali pri nakupu hiše.
Iz materiala zadeve izhaja, da navedena sredstva niso bila položena na bančni račun pravosodnega oddelka. Potrdilo JSCB Interprombank z dne 10. 2. 2013, ki je na voljo v gradivu zadeve, navaja le, da je na dan 10. 2. 2013 stanje sredstev na bančnem računu tožnika ... rubljev, kar ne kaže na prisotnost določen znesek na dan sodne odločbe in obravnave zadeve na pritožbenem sodišču, polog sredstev na bančni račun ne zagotavlja njihove varnosti med celotno obravnavo zadeve in v fazi izvršitve odločbe, saj ne izključuje možnosti lastnika računa, da uveljavlja svojo pravico do razpolaganja s sredstvi. Ni informacij, da so bili sprejeti ukrepi za zavarovanje terjatve v zvezi s tem bančnim računom, da bi zagotovili varnost sredstev. Glede na navedeno je odločitev sodišča o zavrnitvi tožbenega zahtevka pravilna.
Sodni senat ugotavlja naslednje, razpravljajoč o navedbah tožeče stranke v pritožbi.
Po navedbah tožnika je obvestilo o prodaji deleža, poslano v skladu s 3. čl. 250 Civilnega zakonika Ruske federacije udeležencu v deljenem lastništvu med bistvenimi pogoji vsebuje ceno pogodbe, če se spremeni, je treba celotnemu delničarju poslati ustrezno obvestilo z navedbo nove cene.
S to trditvijo se senat ne more strinjati, saj ima tožnik kot lastnik deleža v stanovanju, ko drug lastnik po sili zakona proda svoj delež, predkupno pravico do nakupa, medtem ko veljavna zakonodaja ne. določiti obveznost prodajalca deleža v skupni lastninski pravici, da po poslanem obvestilu o nameri o prodaji svojega deleža na nepremičnini za ceno, navedeno v sporočilu, v prihodnje ne spreminja pogojev in cene pogodbe. , ker se pravila o javni ponudbi ne uporabljajo za pogodbo, ki jo skleneta stranki, ko stranka, ki je poslala ponudbo za prodajo nepremičnine za določeno ceno in pogoje, nima pravice spreminjati teh pogojev in cen.
Trditve tožeče stranke, da tožena stranka po tem, ko je poslala prvotno sporočilo s ceno, nima pravice do njenega naknadnega zvišanja, temeljijo na napačni razlagi pravil materialnega prava, saj ima prodajalec ne le pravico do spremembe cene. pričakovano ceno tako, da jo zviša, ima pa tudi pravico zavrniti prodajo svoje deležne nepremičnine ali z njo drugače razpolagati.
Ni znakov protipravnega ravnanja tožene stranke v razmerju do tožnika.
Poleg tega tožeča stranka z uveljavljanjem kršitve svoje pravice, izražene v prodaji deleža s strani tožene stranke po višji ceni od tiste, ki je bila predhodno ponujena tožeči stranki, krši 2. čl. 56 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije ni predložila dokazov, da je imela namen pridobiti delež in ustrezna sredstva za pridobitev navedenega deleža v času njegove odtujitve, kot tudi dokazov, da je prodaja deleža po višji ceni kršil njene pravice.
Argument pritožbe o neudeležbi tožilca v zadevi na sodišču prve stopnje v skladu s 4. odstavkom čl. 45 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije, ovržejo gradivo zadeve in ugovori, ki jih je predložilo Medokrožno tožilstvo Moskve Lefortovo, iz katerih je razvidno, da je bil tožilec ustrezno obveščen o obravnavi zadeve s pošiljanjem seznamov civilnih zadev, obravnavanih s sodelovanjem tožilca, njegova neudeležba na sodni obravnavi je bila posledica zaposlitve v drugem sojenju, tožilec je seznanjen s sodno odločbo, ni razlogov za vložitev pritožbe.
Pritožbeni argumenti ne postavljajo pod vprašaj zakonitosti odločbe, ampak se nanašajo na ponovno presojo sklepov sodišča o zavrnitvi ugoditve tožbenim zahtevkom in zbranih dokazov v zadevi.
Pri obravnavi zadeve s strani sodišča ni bilo kršitve ali napačne uporabe materialnega ali procesnega prava, ki bi privedla do izdaje nezakonite odločbe, zato ni razlogov za razveljavitev sodne odločbe na podlagi pritožbenih trditev.
Na podlagi navedenega, na podlagi čl. Umetnost. 328, 329 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije, sodni senat

Prodaja deleža v nepremičnini v lasti več oseb se izvaja strogo po posebnih pravilih. Vsi lastniki bi se morali zavedati predkupne pravice, da se izognejo kolizijam z zakonom v postopku prodaje svojega deleža zunanji osebi.

Prva noč prav

Prodajo deleža v skupnih lastninskih pravicah ureja člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije. V tem članku je pojasnjen mehanizem za uveljavljanje prednostne pravice do nakupa, po katerem imajo udeleženci skupne skupne lastnine pravico do "prvega odkupa" deleža, načrtovanega za prodajo zunanji osebi.

Bistvo je, da imajo pravico do nakupa delnice predvsem drugi delničarji in šele, če te pravice niso izkoristili, se lahko delnica proda zunanjemu.

Te omejitve pa ne veljajo za darovanje delnice, zato lahko svoje premoženje podarite brez soglasja ostalih delničarjev. Vendar pa se lahko solastniki obrnejo na sodišče z zahtevo, da darilno transakcijo prizna kot navidezno. Torej v primeru takšne »donacije«, ko je plačilo dejansko opravljeno, a ni oglaševano, novi lastnik tvega, da izgubi tako delež kot denar, ki je bil zanj plačan brez dogovora.

V praksi so pogosti primeri, ko se bodočemu kupcu najprej dodeli manjši delež, nato pa on kot udeleženec v skupni lastnini pridobi preostali del. V tem primeru bo glavna vrednost delnice uradno potrjena s kupoprodajno pogodbo.

Mimogrede, v skladu s členom 421 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko državljani prosto sklepajo kupoprodajne pogodbe, zato lahko prodajalec svobodno izbere kupca izmed solastnikov nepremičnine, ki želijo kupi svoj delež po lastni presoji.

Sklep z obvestilom

V skladu z odstavkoma 2, 3 člena 250 Civilnega zakonika Ruske federacije je prodajalec deleža dolžan pisno obvestiti druge udeležence v deljenem lastništvu o svoji nameri, da bo svoj delež prodal zunanji osebi, z navedbo cene in druge pogoje, pod katerimi ga prodaja. Če preostali udeleženci deljene lastnine zavrnejo nakup ali ne pridobijo prodanega deleža v lastništvu nepremičnine v enem mesecu, ima prodajalec pravico prodati svoj delež tretji osebi. Ta pravila veljajo tudi pri odtujitvi delnice po menjalni pogodbi.

O prodaji lahko obvestite na primer s telegramom s povratnico ali s priporočenim pismom z obvestilom in popisom. Lahko ga pošljete tudi preko notarja, nekateri pa v tem primeru izdajo potrdilo o poslanem obvestilu.

Veljavna zakonodaja vsebine obvestila prodajalcu delnice ne določa. V takem obvestilu pa morajo biti navedeni vsi bistveni pogoji, glede katerih je bil dosežen dogovor med strankama posla, vključno s predmetom prodaje (menjave); naslov lokacije nepremičnine, delež v skupni lastnini nepremičnine, ki se odtujuje; cena, po kateri se delnica proda (ali nepremičnina, za katero se zamenja). Pri prodaji deleža na obroke ali na odlog so določeni plačilni pogoji. Lahko se določijo tudi drugi pogoji posla, za katere sta stranki ugotovili, da so pomembni. V vlogi mora biti naveden tudi rok za odgovor nanjo.

Hude podrobnosti

V primeru, da so se po obvestilu solastnikov o pogojih prodaje (menjave) ti pogoji spremenili vsaj v smeri izboljšanja pravic kupca, na primer, da se je cena znižala ali obročno odplačevanje. podana, je treba udeležence skupne lastnine ponovno obvestiti o teh spremembah.

Če je delež prodan v nasprotju s predkupno pravico (recimo, da prodajalec ni obvestil drugih solastnikov o prodaji deleža, ni počakal, da se izteče čakalna doba ali je delež prodal zunanji osebi). pod drugimi ugodnejšimi pogoji od tistih, ki so bili ponujeni solastnikom), potem lahko kateri koli drug udeleženec skupne lastnine v treh mesecih zakonito zahteva prenos pravic in obveznosti kupca nanj.

V rokih

Če preostali udeleženci v deljeni lastnini zavrnejo nakup ali ne pridobijo prodanega deleža v lastništvu nepremičnine v enem mesecu, ima prodajalec pravico prodati svoj delež kateri koli osebi. To pomeni, da če ste delničarja pravilno obvestili o svojih načrtih, potem lahko čez mesec dni pod enakimi pogoji prodate kateremu koli drugemu kupcu tretje osebe.

Zakon zavezuje prodajalca, da obvesti solastnike o prodaji deleža, zato lahko, če je tak solastnik obveščen, lahko uveljavlja svojo pravico do nakupa odtujenega deleža v enem mesecu tudi na bolniški, na primer tako, da njegove interese zastopa druga oseba po pooblastilu.

Mimo zakona

V skladu s 24. členom zveznega zakona z dne 21. julija 1997 N 122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" so spori med udeleženci v skupnem lastništvu, ki so nastali med državno registracijo pravice do delnice. v skupnem premoženju so predmet reševanja na sodišču .

Če je delež prodan v nasprotju s predkupno pravico, zakon določa trimesečni rok, v katerem lahko solastnik na sodišču vloži tožbeni zahtevek, s katerim zahteva, da se nanj prenesejo pravice in obveznosti kupca. .

Konstantin Kozhevin, pravni svetovalec organizacije za človekove pravice ANO "Fair Medicine"