O nouă abordare a formării politicii locative. Starea sectorului de locuințe în Federația Rusă Starea sectorului de locuințe în Federația Rusă

Ministerul Agriculturii al Federației Ruse

FSBEI HPE „STATUL ORENBURG

UNIVERSITATEA AGRICOLĂ”

INSTITUTUL DE MANAGEMENT

Departamentul de Stat și Administrație Municipală

PROIECT DE ABSOLVIRE

Dezvoltarea sectorului locativ ca factor de stabilitate socială a unui municipiu

(folosind exemplul formației municipale „Orașul Orenburg”)

Absolvent R.F. Saitov

Supraveghetor A.A.Pronina

Cap departament D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Fisa de lucru

Introducere……………………………………………………………………………………….4

Capitolul 1. Bazele teoretice ale dezvoltării sectorului locativ ca factor de stabilitate socială în Federația Rusă…………….….7

Conceptul și esența sectorului locativ în Rusia......7

Cadrul legislativ și de reglementare pentru reglementarea sectorului locuințelor în Federația Rusă……………………………………………………17

Reglementarea de stat a sectorului locuințelor din Rusia……26

Capitolul 2. Caracteristicile principalelor direcții de dezvoltare a sectorului locativ ca factor de stabilitate socială pe teritoriul formației municipale „Orașul Orenburg”…………………………………..……… ….….36

2.1 Analiza stării actuale a fondului de locuințe din oraș……………………………………………………………………………………………36

2.2 Implementarea programelor țintă municipale pentru dezvoltarea sectorului locuințelor…………………………………………………………….………..45

2.3 Evaluarea implementării construcției capitale de locuințe, structuri și elemente ale infrastructurii sociale a orașului………..54

Capitolul 3. Îmbunătățirea principalelor direcții de dezvoltare a sectorului locativ ca factor de stabilitate socială pe teritoriul formației municipale „Orașul Orenburg”………………………………………………… ……………….64

3.1 Dezvoltarea întreținerii și asigurării fondului locativ al orașului…64

3.2 Asigurarea disponibilității creditării ipotecare în oraș……………………………………………………….………...74

3.3 Creșterea rolului autorităților locale în reglementarea sectorului locativ al orașului…………83

Concluzie…………………………………………………………….………93

Lista surselor utilizate…………………………………………………………………………98

Cereri……………………………………………………………………………………………………107

Introducere

Relevanţă Tema de cercetare este determinată de stadiul actual de dezvoltare a societății ruse, care este determinat de implementarea transformărilor socio-economice și transformărilor constante în economia relațiilor de piață bazate pe diferite forme de proprietate.

În prezent, implementarea politicii de locuințe se realizează în condiții de sprijin de stat și control al antreprenoriatului, menită să formeze nu doar o piață de bunuri și servicii, ci și o piață a construcțiilor de locuințe. Pe teritoriul formației municipale „Orașul Orenburg” există o lipsă de locuințe care îndeplinesc cerințele de reglementare și de consum pentru o parte semnificativă a populației.

Importanța studiului se datorează și faptului că astfel de schimbări fundamentale au loc în prezent în sferele economice și politice ale societății ruse, cum ar fi extinderea democrației și a birocrației, formarea societății civile și schimbări în materialul și baza spirituală pentru dezvoltarea personală. În situația actuală, aspecte importante ale sectorului locativ al orașului Orenburg sunt deficitul de locuințe, discrepanța dintre structura fondului de locuințe și structura demografică a familiilor și discrepanța dintre fondul de locuințe existent al orașului și cerințe pentru calitatea locuințelor de către consumatori.

Unul dintre aspectele importante ale acestui subiect de cercetare este că oferta medie de locuințe în orașul Orenburg este de 21,4 metri pătrați de persoană. Formația municipală „Orașul Orenburg” se află pe locul 80 în Rusia în ceea ce privește furnizarea de locuințe pe cap de locuitor. O parte din populație are mai puțin de 9 mp. pe cap de locuitor, locuitorii locuiesc adesea în apartamente comunale. Astfel de condiții afectează negativ dezvoltarea socio-economică a orașului. De aceea, această problemă este relevantă în activitățile autorităților guvernamentale din regiunea Orenburg și ale organismelor guvernamentale locale ale orașului Orenburg.

Ţintă proiect de diplomă - un studiu al principalelor direcții de dezvoltare a sectorului locativ ca factor de stabilitate socială pe teritoriul formării municipale „Orașul Orenburg”

Sarcini proiect de absolvire:

dați conceptul și dezvăluiți esența sectorului locativ din Rusia;

studiază cadrul legislativ și de reglementare pentru reglementarea sectorului locuințelor în Federația Rusă;

determină direcțiile de reglementare de stat a sectorului locuințelor din Rusia;

să analizeze starea actuală a fondului de locuințe din oraș;

analiza implementării programelor țintă municipale pentru dezvoltarea sectorului locativ

să evalueze implementarea construcției capitale de locuințe, structuri și elemente ale infrastructurii sociale a orașului;

stabilirea direcțiilor de dezvoltare a întreținerii și asigurării fondului locativ al orașului;

face propuneri de îmbunătățire a disponibilității creditării ipotecare în oraș;

determina rolul guvernelor locale în reglementarea sectorului locativ al orașului

Un obiect cercetare - activitățile guvernelor locale pentru implementarea politicii municipale în sectorul locuințelor pe teritoriul formațiunii municipale „Orașul Orenburg”

Articol cercetare - probleme de dezvoltare a sectorului locativ ca factor de stabilitate socială pe teritoriul formației municipale „Orașul Orenburg”.

Metode cercetare. În procesul de studiu și analiză a sectorului locativ al formațiunii municipale „Orașul Orenburg”, a fost utilizată o abordare structural-funcțională a studierii problemei, s-au aplicat metode de analiză sistemică, istorică, sociologică, precum și metode de cercetare empirică.

O mare contribuție la studiul sectorului locativ a fost adusă de oameni de știință precum: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I. Kokorev, I. Kravchenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V .Yakimets.

Structura Proiectul de teză constă dintr-o introducere, trei capitole, o concluzie, o listă de surse utilizate și aplicații.

Capitolul 1. Bazele teoretice pentru dezvoltarea sectorului locuințelor ca factor de stabilitate socială în Federația Rusă

1.1 Conceptul și esența sectorului locuințelor din Rusia

Sectorul locativ a avut întotdeauna o semnificație socială deosebită, prin urmare politica socio-economică modernă a statului rus include rezolvarea problemei locuințelor ca prioritate cea mai importantă. Semnificația socială și urgența acestei probleme este evidențiată de Mesajele anuale adresate Adunării Federale a Președintelui Federației Ruse, în care sarcina de a oferi cetățenilor locuințe la prețuri accesibile și confortabile este „una dintre cele mai presante sarcini”.

Sectorul locuințelor este o zonă a economiei naționale care include construcția și reconstrucția de locuințe, structuri și elemente de inginerie și infrastructură socială, gestionarea fondului de locuințe, întreținerea și repararea acestuia.

Definiția de mai sus a sectorului locativ reflectă destul de pe deplin esența proceselor de creare și consum de locuințe și în conținutul său se apropie de conceptul de „sector locativ”, utilizat pe scară largă în străinătate.

Cu toate acestea, în prezent nu există o înțelegere unificată a sectorului locativ ca obiect de cercetare în domeniul managementului în surse științifice și speciale. Sectorul locativ este adesea identificat cu locuințe și servicii comunale (locuințe și complex comunal, locuințe și servicii comunale), este studiat ca un element al sferei sociale. Dar ideea sectorului locativ ca un set de activități legate de locuințe și de formare a unui sector independent în economia de stat încă predomină.

Înțelegerea sectorului locativ doar ca zonă a economiei naționale subliniază componenta sa economică, dar nu reflectă pe deplin orientarea sa socială.

În acest sens, următoarea definiție este mai amplă și mai exactă, potrivit autorului: „sectorul locativ este un sistem complex, multifațet, o zonă de concentrare nu numai a unor interese economice deosebite, ci și a unor interese sociale speciale, determinate de importanța primordială a locuinței în viața oamenilor.” Se subliniază rolul social deosebit al sectorului locativ în dezvoltarea societății.

Rezultă că sectorul locativ ar trebui considerat ca un sistem socio-economic. În același timp, ceea ce este fundamental în dezvăluirea esenței sectorului locativ este scopul acestuia – satisfacerea nevoilor de locuințe ale populației. Din aceste poziții, sectorul locativ al megaorașelor apare ca un sistem de relații socio-economice care se conturează în comunitatea urbană în ceea ce privește achiziția, deținerea și utilizarea locuințelor.

Pe baza acestor premise teoretice, trebuie remarcat faptul că sectorul locativ are proprietăți caracteristice sistemelor socio-economice complexe:

integritate,

varietate

relația dintre elementele sale,

dinamism, deschidere,

adaptabilitate si autoorganizare.

Dar, în același timp, sectorul locativ are și trăsături speciale, specifice datorită semnificației sale sociale și economice:

o orientare socială clar exprimată legată de satisfacerea nevoii de locuință – beneficiu vital;

efectul multiplicator al dezvoltării, care afectează creșterea economică a orașelor și veniturile populației datorită ocupării unei părți semnificative a populației active;

natura locală a problemelor și rolul prioritar al autorităților locale în reglementarea dezvoltării sectorului locativ;

cererea în creștere a consumatorilor, deoarece nevoia de locuințe este practic nesatisfăcută (creșterea familiei, dorința de îmbunătățire a locuințelor etc.).

În sectorul locuințelor apar și intră în contact interesele autorităților, ale populației și ale afacerilor și, prin urmare, diverse segmente ale teoriei managementului.

Caracteristicile specifice ale locuințelor sunt deosebit de evidente în procesul de întreținere și reparare a locuințelor, ceea ce presupune împărțirea acestora în sociale, economice și tehnice.

Trăsăturile sociale ale locuinței se manifestă, în primul rând, în faptul că locuința este un bun vital, al cărui drept este consacrat în Constituția Federației Ruse. Prin urmare, autoritățile de stat și administrațiile locale creează toate condițiile pentru exercitarea dreptului la locuință.

Sectorul locuințelor este un sistem complex de producție intersectorial, care include o parte din sectorul de producție și o parte din sectorul de servicii legate de proiectarea, construcția, reparațiile majore și reconstrucția fondului de locuințe, întreținerea acestuia, furnizarea de utilități și alte servicii către populație. în scopul asigurării condiţiilor de trai în fondul locativ al reprezentanţilor de orice formă de proprietate.

Sectorul locuințelor nu este doar un sector al economiei, ci un sector al economiei orientat social, al cărui scop este acela de a oferi sprijin vieții cetățenilor ruși ca factor care determină starea securității naționale.

Figura 1 prezintă structura fondului de locuințe situat pe teritoriul Federației Ruse la 1 ianuarie 2015.

Figura 1 - Structura fondului de locuințe situat pe teritoriul Federației Ruse la 01.01.2015.

După cum arată o analiză a figurii 1, toate spațiile rezidențiale situate pe teritoriul Federației Ruse (fondul de locuințe), în funcție de forma de proprietate, sunt împărțite (Articolul 19 din Codul Locuinței al Federației Ruse) în:

fond de locuințe private - un set de spații rezidențiale deținute de cetățeni și deținute de persoane juridice;

fond de locuințe de stat - un set de spații rezidențiale deținute de Federația Rusă (fondul de locuințe al Federației Ruse) și spațiile rezidențiale deținute de entitățile constitutive ale Federației Ruse (fondul de locuințe ale entităților constitutive ale Federației Ruse);

Fondul de locuințe municipale - un set de spații rezidențiale deținute de municipalități.

fondul de locuințe de proprietate colectivă.

Figura 2 prezintă structura spațiilor rezidențiale în funcție de tipul de proprietate în Federația Rusă la 1 ianuarie 2015

Figura 2 - Structura spațiilor rezidențiale în funcție de tipul de proprietate în Federația Rusă de la 1 ianuarie 2015

După cum arată analiza din Figura 2, fondul de locuințe este totalitatea tuturor spațiilor rezidențiale, indiferent de proprietate, inclusiv:

Cladiri rezidentiale;

case specializate (camine, hoteluri de adăpost, case de fond flexibil, spații rezidențiale din fondul locativ pentru stabilirea temporară a cetățenilor care și-au pierdut locuința ca urmare a executării silite la spații de locuit, case speciale pentru persoane vârstnice singure, pensiuni pentru persoane cu dizabilități , veterani și altele);

apartamente;

locuințe de serviciu;

alte spații de locuit în alte clădiri adecvate locuirii.

Fondul de locuințe cuprinde, pe lângă cele enumerate, și spații care nu corespund spațiilor de locuit din punct de vedere sanitar și tehnic, dar sunt ocupate de cetățeni pentru locuit.

Figura 3 prezintă structura fondului de locuințe în funcție de scopul utilizării în Federația Rusă la 1 ianuarie 2015.

Figura 3 - Structura fondului de locuințe în Federația Rusă în funcție de scopul utilizării în Federația Rusă de la 01.01.2015

După cum arată analiza din Figura 3, în funcție de scopul utilizării, fondul de locuințe este împărțit în:

fond de locuințe pentru uz social - un set de spații rezidențiale din fondul de locuințe de stat și municipale oferite cetățenilor în baza contractelor de închiriere socială;

fond de locuințe specializate - ansamblu de spații rezidențiale ale fondurilor de locuințe de stat și municipale destinate rezidenței anumitor categorii de cetățeni;

fond de locuințe individuale - un set de spații rezidențiale ale unui fond de locuințe private, care sunt utilizate de cetățeni - proprietarii unor astfel de spații pentru reședința lor, reședința membrilor familiei lor și (sau) reședința altor cetățeni pe baza utilizării gratuite, precum și persoane juridice - proprietarii unor astfel de spații pentru reședința cetățenilor în condiții specificate de utilizare (spații rezidențiale privatizate);

fond de locuințe pentru uz comercial - un set de spații rezidențiale care sunt utilizate de proprietarii unor astfel de spații pentru reședința cetățenilor în condițiile de utilizare plătită, furnizate cetățenilor în temeiul altor acorduri, furnizate de proprietarii unor astfel de spații persoanelor pentru posesie. și (sau) folosirea (închirierea).

În ultimii ani, în documentele de reglementare la nivel federal și regional s-au aplicat concepte adecvate locuințelor și serviciilor comunale - locuințe și complex comunal, iar direct utilităților publice - complex comunal.

Luând în considerare problemele de gestionare a fondului de locuințe, de regulă, eficiența gestionării locuințelor și a serviciilor comunale (complex) este studiată în comun, iar dezvoltarea serviciilor comunale propriu-zise (căldură, apă, alimentare cu energie) este înțeleasă ca dezvoltarea a infrastructurii locative. Aceasta confirmă opinia multor specialiști în domeniul managementului că locuințele și serviciile comunale, sau mai precis, locuința separată și serviciile comunale separate (complexul municipal) sunt componente ale unui singur sector al economiei - sectorul locativ.

Unul dintre cele mai importante domenii de transformare socio-economică a țării este reforma și dezvoltarea sectorului locativ, care creează condițiile necesare locuirii și vieții umane. Obiectivul strategic al funcționării acestei industrii este de a crea condiții pentru o rotație economică durabilă și eficientă a fondului de locuințe, în cadrul căreia să fie satisfăcute nevoile de locuințe ale cetățenilor, să fie menținute și dezvoltate standardele de calitate pentru construcția și întreținerea locuințelor, iar impulsurile pozitive sunt reproduse pentru dezvoltarea altor sectoare.

Toate aceste activități sunt realizate ca parte a implementării politicii de stat privind locuința.

Politica de locuințe se referă la activitățile statului și ale municipalităților care vizează asigurarea cetățenilor Federației Ruse cu locuințe de calitate, atât prin participarea directă la construcție sau subvenționarea achiziției de locuințe, cât și prin crearea de mecanisme eficiente care să faciliteze soluția independentă a cetățenilor la problema locuintei.

Sectorul locativ se află în prezent într-o stare de tranziție, caracterizată printr-o trecere de la un sistem administrativ-distributiv și gestionat centralizat la unul deschis, liber, bazat pe transformarea locuinței în marfă, pe interacțiunea independentă a entităților economice, în creștere statutul consumatorilor de locuințe, satisfacerea nevoilor de locuințe ale populației pe baza cererii și ofertei.

În ciuda dificultăților de dezvoltare și luare a deciziilor de afaceri, sectorul imobiliar a început o mișcare activă spre formarea unei piețe imobiliare și se adaptează rapid la principiile pieței.

Una dintre cele mai importante caracteristici ale politicii locative este participarea (activitatea) statului.

Figura 4 arată modalitățile în care statul influențează politica de locuințe a Federației Ruse de la 1 ianuarie 2015.

Figura 4 - Modalități de influență ale statului asupra politicii locative a Federației Ruse începând cu 01.01.2015

După cum arată analiza din Figura 4, clasificând gradul de influență a statului asupra economiei, putem distinge patru modalități principale de influențare a statului asupra politicii locative și asupra sistemului în ansamblu.

1. Serviciu direct.

Aici, evident, este de remarcat sistemul de întreținere tehnică și întreținere a fondului de locuințe, care, primind un rol important în subvenții de la bugetele locale, este în esență de stat.

2. Reglementare și control.

Statul reglementează dezvoltarea antreprenoriatului privat în sectorul locativ printr-un sistem de stimulente pentru impozitare preferențială și atragere competitivă pentru îndeplinirea anumitor funcții. Reglementarea este necesară și în domeniul infrastructurii inginerești, unde există un caracter monopolist al producției (alimentare cu apă, alimentare cu energie, transport etc.).

Autoritățile guvernamentale permit unor astfel de organizații să obțină un profit rezonabil, dar își limitează capacitatea de a crește prețurile, deoarece societatea depinde de furnizarea acestui tip de servicii.

3. Stabilizare și dezvoltare.

Organismele guvernamentale încearcă să țină sub control fluctuațiile bruște ale producției de construcții, de la creștere la scădere, prin stabilirea unor condiții fiscale preferențiale, prin crearea de sprijin legal adecvat, adecvat pieței și prin cheltuieli pentru construcția de locuințe și infrastructura inginerească.

4. Impact direct.

Statul oferă sprijin social sub formă de subvenții pentru locuințe pentru a plăti locuințe și utilități, precum și achiziționarea și construcția de locuințe prin programe de asistență direcționate pentru săraci, militari și migranți.

Direcția determinantă care influențează fundamental problema asigurării locuințelor pentru cetățenii cu venituri medii este creditarea ipotecară. Autoritățile locale reglementează dezvoltarea pieței creditelor ipotecare și interacționează cu toate părțile implicate în procesul de creditare a locuințelor: debitori, creditori și investitori care asigură fonduri într-o formă sau alta pentru construirea sau achiziționarea de locuințe.

Astfel, sectorul locuințelor este o zonă a economiei naționale, incluzând construcția și reconstrucția de locuințe, structuri din elemente de inginerie și infrastructură socială, managementul fondului de locuințe, întreținerea și repararea acestuia. O componentă importantă a sectorului locativ este fondul de locuințe. Calitatea vieții populației și asigurarea de locuințe pentru cetățenii ruși depind de cât de dezvoltată este aceasta.

Politica locuințelor de stat este o componentă importantă a transformărilor socio-economice din Rusia și una dintre principalele activități ale organismelor guvernamentale. În procesul de tranziție la economia de piață, conținutul acestei activități este reforma sectorului locativ, locul central în care aparține reforma sectorului locativ.

Unul dintre cele mai importante domenii de transformare socio-economică a țării este reforma și dezvoltarea sectorului locativ, care creează condițiile necesare locuirii și vieții umane. În conformitate cu Legea Federației Ruse „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe”, sectorul locuințelor este o ramură a economiei naționale, inclusiv construcția și reconstrucția de locuințe, structuri și elemente de inginerie și infrastructură socială, managementul fondul de locuințe, întreținerea și repararea acestuia.

La baza sectorului locativ al orașului se află fondul de locuințe: clădiri rezidențiale, clădiri specializate (cămine, locuințe flexibile, pensiuni pentru veterani etc.), spații de birouri rezidențiale în alte clădiri adecvate locuinței.

Fondul de locuințe este împărțit în următoarele tipuri:

privat - un fond deținut de cetățeni sau persoane juridice: clădiri rezidențiale individuale, apartamente și case privatizate, construite și achiziționate;

stat - un fond care este proprietatea statului sau a entităților constitutive ale Federației Ruse, precum și un fond departamental care se află sub controlul economic deplin al întreprinderilor de stat sau conducerea operațională a instituțiilor de stat legate de tipul corespunzător de proprietate;

municipal - un fond deținut de municipalități, precum și un fond departamental constând din managementul economic complet al întreprinderilor municipale sau managementul operațional al instituțiilor municipale;

public - un fond care este proprietatea asociațiilor obștești;

colectiv - un fond care este în proprietate comună comună sau comună în comun a diferitelor subiecte de proprietate privată, de stat, municipală și proprietatea asociațiilor publice.

Pentru o lungă perioadă de timp, sectorul locuințelor urbane a făcut parte din sectorul public al economiei, având o dezvoltare semnificativă în perioada sovietică. În același timp, calitatea clădirilor de locuit și nivelul lor de exploatare au rămas scăzute. Majoritatea cetățenilor au primit gratuit locuințe noi, pe principiul primul venit, primul servit, iar taxele și utilitățile nu corespundeau costurilor de întreținere.

Dezvoltarea rapidă a orașelor și a sectorului locativ la începutul secolului al XXI-lea. a fost întreruptă brusc în timpul revoluției și războiului civil care a urmat acesteia. Mai mult decât atât, multe orașe, în special cele mari, au căzut în paragină. Aproape toate sistemele economice urbane au fost distruse, iar populația a fugit în străinătate, în sud, sau a dus la o existență mizerabilă și pur și simplu s-a stins. În acest moment a avut loc așezarea în masă a săracilor în apartamentele cetățenilor bogați, drept urmare așezările comunale au devenit predominante. Chiriile au fost desființate, deoarece banii erau complet lipsiți de valoare și nu au fost oferite servicii locuitorilor orașului. Fondul de locuințe a fost practic lăsat la mila destinului.

O anumită revigorare economică și o oarecare raționalizare a vieții publice au creat condițiile pentru revigorarea marilor orașe și refacerea fondului de locuințe și a sistemelor de utilități. Pentru a rezolva problemele economice, NKVD, care a înlocuit Ceka, a creat un departament de utilități publice, care și-a asumat funcțiile de coordonator pentru restaurarea locuințelor și a dotărilor comunale din orașe. Au fost permise diferite forme de proprietate asupra locuințelor și facilităților comunale, iar chiria pentru utilizarea locuințelor și a serviciilor comunale a fost restabilită.

Introducere

1.1 Conceptul de locuințe și servicii comunale

Concluzie

Bibliografie

Introducere

Dintre cele mai importante domenii de transformare socio-economică din țară, se remarcă reforma și dezvoltarea sectorului locativ, care creează condițiile necesare vieții umane. Industriile de vârf din această zonă sunt construcțiile de locuințe și serviciile de locuințe, care asigură reproducerea și întreținerea fondului de locuințe, precum și furnizarea de locuințe și servicii comunale către consumatorii direcți. În Rusia, nivelul de dezvoltare al sectorului locuințelor nu îndeplinește cerințele: sarcinile care îi sunt atribuite sunt departe de a fi îndeplinite în cea mai mare măsură, ceea ce afectează în mod semnificativ scăderea calității vieții populației. În acest sens, problema locuințelor rămâne una dintre cele mai stringente probleme sociale din țară.

Sectorul locuințelor se confruntă cu dificultăți semnificative asociate cu o lipsă acută de finanțare, o bază materială și tehnică slabă, calificarea insuficientă a personalului, lipsa unei politici de locuințe bine gândite și elaborarea insuficientă a aspectelor de reglementare și juridice ale activităților. organizațiilor în ceea ce privește relațiile lor cu autoritățile și consumatorii.

Lipsa sprijinului economic și juridic necesar împiedică dezvoltarea construcției de locuințe, ceea ce face extrem de dificilă rezolvarea problemei locuințelor. Locuințele, împreună cu alte servicii publice, rămân subvenționate, întreținerea acesteia impune o povară grea asupra bugetului orașului. Monopolismul departamental, calitatea scăzută a serviciilor oferite și managementul ineficient determină, de asemenea, necesitatea reformării sectorului locativ prin demonopolizarea acestuia, transferarea acestuia în regim de prag de rentabilitate și concentrarea pe îmbunătățirea calității muncii și a serviciilor oferite consumatorilor.

reforma utilităților locative

Implementarea reformei locuințelor în orașe este de o importanță capitală, deoarece în ele se concentrează un uriaș fond de locuințe, majoritatea populației țării trăiește și se află principalele capacități ale organizațiilor de construcții și locuințe. Aici s-au manifestat cel mai clar trăsăturile negative deja menționate ale sectorului locativ: monopolul departamental; calificarea insuficientă a personalului; întârziere tehnică și tehnologică și, ca urmare, un nivel de muncă nesatisfăcător; ignorarea intereselor populației și calitatea scăzută a muncii prestate și a serviciilor oferite consumatorilor. În primul rând, acesta privește sectorul locativ, care este direct legat de populație și este în esență lider în lanțul tehnologic al locuințelor și serviciilor comunale pentru populație. Prin urmare, prima etapă a reformei vizează creșterea eficienței restructurării sistemului de locuințe. Nu mai puțin importantă este sarcina creării cadrului economic și juridic necesar pentru a stimula construcția de locuințe, care servește drept pârghie cea mai importantă pentru rezolvarea problemei locuințelor și poate deveni o verigă cheie în scoaterea economiei țării din criză.

Agravarea problemei locative și starea nesatisfăcătoare a sectorului locativ în majoritatea orașelor mari ale țării determină necesitatea unor reforme radicale și transformări profunde ale sistemului locativ. Atingerea acestor obiective necesită studierea atentă a principalelor direcții și măsuri ale reformei, justificarea mecanismelor economice, organizatorice și juridice de implementare practică a acesteia.

Temeiul de reglementare și legal existent pentru implementarea politicii locuințelor în perioada de tranziție la nivel federal și, în primul rând, Legea „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe”, direcțiile principale ale noii etape de implementare a statului Programul țintă „Locuințe”, precum și decretele relevante ale președintelui și decretele guvernului Federației Ruse determină planul strategic pentru reformarea sectorului locativ. Însă realizarea reformei locative la nivelul unui anumit oraș necesită studii mai detaliate, ținând cont de caracteristicile și specificul situației socio-economice dintr-un anumit teritoriu, de nivelul de dezvoltare a sectorului locativ și de starea fondului de locuințe. și sisteme de utilități.

Relevanța luării în considerare a celor mai importante probleme economice ale funcționării și dezvoltării sectorului locativ se explică prin lipsa lucrărilor educaționale științifice și metodologice pe această temă, de natură complexă. Mai mult, o analiză cuprinzătoare a problemei locuințelor nu a fost deloc ridicată în literatura științifică și educațională în ultimul deceniu.

Capitolul 1. Starea locuinţelor şi serviciilor comunale

1.1 Conceptul de locuințe și servicii comunale

Departamentul Locuințe și Utilitățieste o ramură a economiei naționale, al cărei scop principal este satisfacerea nevoilor populației de servicii care să le asigure condiții normale de viață și muncă.

Locuința și serviciile comunale sunt un obiect complex de management.

Întreprinderile și organizațiile din complexul de susținere a vieții așezărilor sunt foarte diverse. În același timp, acestea pot fi combinate în două grupuri:

Întreprinderi și organizații de utilități care produc produse materiale (sisteme de alimentare cu apă, instalații de gaz, rețele electrice);

Întreprinderi de utilități care prestează servicii (organizații de locuințe și întreținere care creează condiții favorabile de locuit în clădiri rezidențiale, transport urban de persoane, întreprinderi de curățenie sanitară)

Sectorul locuințe și servicii comunale include:

industria locuințelor - o industrie care include:

fondul de locuințe urbane;

fondul locativ privat

departament reparatii si constructii

departamentul de reparatii si intretinere

aprovizionare cu resurse - complex:

alimentare cu apă - un set de măsuri pentru a furniza apă consumatorilor în cantitățile și calitatea necesară;

canalizare (eliminarea apei) - ansamblu de măsuri și structuri inginerești care asigură recepția, colectarea și scoaterea apei de la consumator, precum și epurarea și neutralizarea acestora înainte de eliminarea sau deversarea într-un rezervor;

furnizare de căldură - producerea și comercializarea energiei termice pentru nevoile de încălzire și alimentare cu apă caldă;

furnizarea de gaze - un set de măsuri pentru transportul, depozitarea, furnizarea de gaze direct către consumatorii săi;

alimentare cu energie electrică - transmitere a energiei electrice:

rețele de gaze;

incalzire cazane;

companii de transport:

realizarea amenajării exterioare:

facilitati sanitare

Sectoarele de locuințe și servicii comunale pot fi împărțite în două grupe:

Sectoare competitive din sectorul locuințelor și serviciilor comunale (locuințe, reparații și producție de construcții, colectarea și eliminarea deșeurilor etc.), unde prețurile de piață pot servi drept tarife justificate economic;

Industrii monopolizate (servicii de alimentare cu apă și canalizare, energie municipală) - stabilite la nivel central, determinate pe baza metodelor dovedite științific folosind norme și standarde relevante.

1.2 Esența socio-economică a locuințelor și serviciilor comunale

Politica de stat în industria imobiliară a fost supusă „regândirii” de mai multe ori, iar oscilațiile inevitabile din acest caz au făcut ca cei implicați în ea și locuitorii să aibă o convingere puternică că reforma în domeniul locuințelor și serviciilor comunale nu va depăși vorba. Codul locuinței adoptat al Federației Ruse a spulberat astfel de convingeri. Este conceput pentru a stabili relații calitativ noi în industrie, care trebuie să corespundă unei economii de piață. Codul, în ciuda tuturor neajunsurilor, este capabil să pună în practică principiul „cine plătește apelul”, care răspunde noii situații economice și nevoilor urgente ale populației.

Noul set de legi elimină monopolul municipal asupra gestionării organizațiilor de locuințe și servicii comunale, pe care l-am moștenit din vremuri trecute și care există și astăzi. A creat astfel de condiții pentru stabilirea prețurilor, impozitarea și finanțarea industriei, încât cetățenii, în loc să trăiască normal în apartamentele lor, au fost nevoiți să supraviețuiască. De exemplu, se poate conta pe o calitate decentă a serviciilor dacă ar exista o datorie uriașă a bugetelor la toate nivelurile către întreprinderile de locuințe și servicii comunale pentru a rambursa beneficiile? Pe această bază, au apărut chiar conflicte între furnizorii de energie și autorități. Cooperativele de locuințe și asociațiile de proprietari s-au găsit într-o situație deosebit de dificilă, căreia autoritățile nu au considerat necesar să plătească bani pentru veteranii și persoanele cu dizabilități care primesc prestații conform legii federale. Aproape 50% dintre persoanele care trăiesc în HOA sunt veterani și beneficiari. Și s-a dovedit că autoritățile și-au schimbat de fapt obligațiile de a plăti beneficii către proprietarii de case, deoarece HOA și cooperativele de locuințe sunt obligate să calculeze cuantumul prestațiilor și plățile de transfer pentru locuințe și serviciile comunale în perioada specificată și în totalitate. Ca urmare, fondurile lipsă au fost plătite prin costurile de întreținere și întreținere a casei. Proprietarii de case au oferit astfel împrumuturi statului.

Cu plata 100% pentru locuinte si servicii comunale de catre populatia din industrie, costurile pentru acestea sunt rambursate mult mai mici. Acest lucru se întâmplă și pentru că beneficiile și subvențiile pentru acele categorii de cetățeni care au dreptul la acestea conform legii sunt încă „virtuale”, în timp ce furnizorii de locuințe și servicii comunale au dreptul de a cere plăți reale. Situația este agravată de faptul că populația, care are dreptul la sprijinul statului, nu este în măsură să verifice primirea informațiilor și a fondurilor. Introducerea unei proceduri în care beneficiile și subvențiile în termeni monetari vor fi transferate în conturile bancare ale cetățenilor va ajuta la corectarea situației. Necesitatea introducerii conturilor personalizate a fost ridicată în februarie 2004. Acest lucru ar rezolva mai multe probleme, inclusiv datoria către populație pentru serviciile prestate. În unele entități teritoriale, o astfel de datorie ajunge la zeci de milioane de ruble. Creșterea tarifelor pentru locuințe și servicii comunale îi pune pe cetățenii cu venituri mici într-o situație fără speranță: aceștia nu își pot plăti furnizorii de servicii pentru că statul nu le-a compensat în timp util pentru prestațiile lor și chiar dacă au compensat, au constatat autoritățile locale. alte utilizări pentru aceste fonduri.

Calitatea serviciilor oferite de organizațiile de locuințe și servicii comunale nu corespunde cerințelor populației și rămâne semnificativ în urma creșterii tarifelor. Acest lucru determină o atitudine negativă față de lucrătorii din locuințe și servicii comunale în general. Exista chiar și un anumit stereotip al unui instalator care era mereu beat și storca bani de la rezidenți. Dar, sincer, este greu de imaginat că cei patru milioane de oameni care lucrează în această industrie sunt așa.

Fondurile pentru întreținerea și repararea locuințelor sunt colectate de la proprietarii de apartamente de către organizații autorizate în acest sens de autorități, tarifele sunt aprobate de autoritățile locale, iar serviciul unic pentru clienți este, de asemenea, autorizat de acestea. În același timp, majoritatea fondurilor cetățenilor destinate să plătească locuința sunt folosite de autorități în alte scopuri. Locuitorii pun în mod legitim întrebarea: în „plată” există o coloană „Reparații majore”. De ce nu există nicio reparație? Locuitorii rămân neputincioși în fața sistemului administrativ-comandă și primesc o mică parte din serviciile necesare, deoarece autoritățile municipale generează în mod independent cererea de servicii locative. Această situație poate modifica aprobarea tarifelor: fără o decizie a organului autorizat al subiectului Federației, municipalitatea nu are dreptul să le modifice în mod independent.

Paradox: 70% din locuințe sunt proprietate privată, locuitorii plătesc practic 100% din costurile de producere a locuințelor și a serviciilor comunale, iar societatea de administrare este determinată de autoritățile municipale, cât și ce fonduri să trimită unde - administrația. Atunci când nivelul de plată de către populație pentru costurile locuințelor și utilităților era nesemnificativ, această stare de fapt nu ridica nicio întrebare. Dar astăzi situația s-a schimbat radical: bugetul nu este calculat pentru populație, ci populația plătește integral pentru serviciile pe care le consumă. Aceasta este principala contradicție pe care o elimină reforma.

Reforma locuințelor și serviciilor comunale este concepută pentru a asigura contabilitatea cheltuielilor și veniturilor, precum și raportarea anuală a organizației de management către proprietari. Lista lucrărilor ce urmează a fi efectuate în casă și lista serviciilor ce urmează a fi furnizate locuitorilor vor fi aprobate în adunarea generală a locuitorilor. În acest fel, este posibilă reglementarea și limitarea creșterii tarifelor - alegerea oferită rezidenților va face ca concurența între furnizorii de servicii să nu fie virtuală, așa cum este acum, ci reală.

De asemenea, obiectivul principal al reformelor din sectorul locuințelor și serviciilor comunale este crearea condițiilor pentru dezvoltarea inițiativei private și a unui mediu competitiv în domeniul managementului locuințelor, retragerea autorităților de stat și municipale din sectorul locativ. Primul pas în acest sens a fost făcut în urmă cu 10 ani, când au început să organizeze concursuri pentru întreținerea fondului de locuințe. Dar ceea ce este caracteristic este că oficialii au „adaptat” principiile pieței pentru reglementarea relațiilor din această industrie pentru a se potrivi nevoilor și obiectivelor lor. De-a lungul timpului, competițiile s-au transformat într-o formalitate care a oferit avantaje „incontestabile” întreprinderilor municipale, care, în ciuda sprijinului administrațiilor municipale, au rămas neprofitabile. Și a fost benefic pentru guvernele locale să aibă astfel de întreprinderi - au păstrat influența nu numai asupra acestor întreprinderi, ci și asupra populației.

Un semn sigur că situația a început să se schimbe poate fi considerat interesul manifestat de capitalul privat, inclusiv de companii atât de mari precum RAO UES, RAO Gazprom reprezentate de filialele sale. Sunt atrași de plenitudinea plății, condiții noi care le permit să „câștigă” bani în industria subvenționată. Pentru unii, acest lucru provoacă panică: ei spun că acum aceste companii vor stoarce „ultimul suc” din industrie și din populație; nimeni nu le va putea „ține de mânecă” în dorința lor de a crește constant tarifele. Să nu tragem concluzii pripite. Este bine că capitalul privat a început să privească locuințele și serviciile comunale ca pe o potențială sursă de profit. Nu este o coincidență că aceste companii ridică în mod persistent problema închirierii pe termen lung a proprietății și comunicațiilor. Pur și simplu este imposibil să extragi vreun profit din ele în starea în care se află: pierderile colosale de căldură și apă indică o deteriorare extremă a mijloacelor fixe. Unii experți chiar vorbesc despre un dezastru inevitabil provocat de om. Odată cu sosirea unui capital mare în industrie, puteți conta pe faptul că aceste companii vor începe să investească în reconstrucția locuințelor uzate și a serviciilor comunale.

Întreprinderile private, care au intrat primele în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, au fost, de asemenea, pregătite să investească în repararea rețelelor, intrărilor și acoperișurilor din interiorul casei, astfel încât să nu mai existe probleme cu întreținerea locuințelor. Și la început, o serie de întreprinderi au făcut exact asta, instalând uși metalice la intrări, înlocuind țevile putrezite în subsoluri, achiziționând echipamentul necesar. De exemplu, a fost elaborat un proiect pentru un acoperiș metalic ușor înclinat, care a fost instalat în locul unui acoperiș plat pe unul dintre blocurile de locuințe din fondul de locuințe deservite și care a rezistat cu succes la mai multe ierni. Construcția sa, după cum arată calculele, este mult mai eficientă decât reparațiile majore folosind materiale tradiționale de acoperiș. Dar, din păcate, problema nu a progresat dincolo de experiment. Politicile inconsecvente duse în sectorul locuințelor și serviciilor comunale în ultimii ani au descurajat întreprinderile private să-și investească banii în industrie, care este un instrument de manipulare guvernamentală. Pentru cei care lucrează în această industrie, avem nevoie de reguli clare și precise ale „jocului” care să garanteze o rentabilitate a investiției, să stimuleze dorința de a îmbunătăți calitatea serviciilor de locuințe și utilități furnizate și să protejeze consumatorii de comandă și arbitrar administrativ. Și astfel de reguli sunt stabilite acum de Codul Locuinței al Federației Ruse.

Locuința și serviciile comunale afectează în mod direct calitatea vieții populației. Dar astăzi este tocmai cazul rar în care rezidenților li se acordă dreptul de a determina soarta industriei. Observând cât de pasiv reacționează populația la implementarea noilor drepturi care i s-au deschis, trebuie să ne îndoim de succesul primilor pași în transformarea acesteia. Dar nu aceasta este vina, ci, cel mai probabil, nenorocirea cetățenilor care au fost înstrăinați de mai mulți ani de proprietatea și administrarea locuințelor. Astăzi, autoritățile locale, pe umerii cărora se află principala povară a realizării reformei, nu sunt dornice să se angajeze în reforme.

1.3 Sectorul locuințelor. Esență, compoziție și structură

Unul dintre cele mai importante domenii de transformare socio-economică a țării este reforma și dezvoltarea sectorului locativ, care creează condițiile necesare locuirii și vieții umane. În conformitate cu Legea Federației Ruse „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe”, sectorul locuințelor este o ramură a economiei naționale, inclusiv construcția și reconstrucția de locuințe, structuri și elemente de inginerie și infrastructură socială, managementul fondul de locuințe, întreținerea și repararea acestuia.

Fondul de locuințe este împărțit în următoarele tipuri:

privat - un fond deținut de cetățeni sau persoane juridice: clădiri rezidențiale individuale, apartamente și case privatizate, construite și achiziționate;

public - un fond care este proprietatea asociațiilor obștești;

colectiv - un fond care este în proprietate comună comună sau comună în comun a diferitelor subiecte de proprietate privată, de stat, municipală și proprietatea asociațiilor publice.

1.4 Problemele locative ale locuințelor și serviciilor comunale și modalități de rezolvare a acestora

Piața locuințelor: prețurile locuințelor depind de câte familii doresc să cumpere o casă și de câte unități de locuințe sunt disponibile pe piață. Deci, atunci când cererea crește, prețurile cresc, iar când oferta crește, prețurile scad. Oferta de fond de locuințe noi provine din industria construcțiilor și depinde de raportul dintre prețurile locuințelor și costul construcției (modernizării) acestuia. Pe termen lung, piața imobiliară ar trebui să alinieze prețurile locuințelor cu costurile de construcție. Pe termen scurt apar abateri din cauza intarzierilor inerente procesului de constructie. Deci, dacă cererea de locuințe crește brusc, iar oferta de locuințe rămâne constantă, atunci prețurile cresc. Atâta timp cât prețurile sunt mai mari decât costurile, locuințele sunt puse în funcțiune. Pe măsură ce fondul de locuințe nou introdus intră pe piață, cererea este satisfăcută, prețurile scad, apropiindu-se de costuri. Cel mai important factor care influențează cererea de fond de locuințe este venitul (chiria potențială) din bunurile imobiliare achiziționate.

Piața serviciilor pentru locuințe: Rezidenții pot fi proprietari sau simpli chiriași. Cererea de servicii locative depinde de venitul familiei și de raportul dintre prețul locuinței și costul altor bunuri (hrană, îmbrăcăminte etc.). Costul serviciilor locative (suma plătită pentru utilizarea locuinței) Pentru un chiriaș, aceasta este chiria, pentru un proprietar de locuință, venit din deținerea proprietății. Cererea de servicii de locuințe depinde de nivelul chiriei, nivelul veniturilor și numărul de familii. Toate celelalte lucruri fiind egale, dacă numărul familiilor crește, atunci cererea de servicii locative crește, iar dacă oferta este constantă, chiriile cresc. Acestea sunt legile pieței imobiliare și ale serviciilor de locuințe în lumea civilizată. Rusia, datorită dezvoltării sale istorice deosebite, are o serie de trăsături distinctive.

În Rusia nu există o clasă de proprietari adevărați; autoritățile municipale acționează ca antreprenori care deservesc locuințe, nimic mai mult. Firmele private pot acționa și ca astfel de organizații. Această împrejurare, împreună cu dorința de a scăpa de pierderile din sectorul locuințelor și serviciilor comunale, care sunt acoperite din fonduri bugetare, au stat la baza reformei locuințelor și serviciilor comunale propuse de guvern. De fapt, se poate reduce la următoarele activități principale: organizarea unui singur serviciu clienți. Rolul „clientului unic” este municipalitatea în sine (sau reprezentantul acesteia; dacă orașul este mare, atunci serviciile clientului unic sunt organizate în districte, districte), care oferă un contract pentru deservirea unui grup de clădiri rezidențiale ( bloc, microcartier, curte). Sunt stabilite anumite cerințe pentru calitatea serviciului și suma care va fi transferată contractantului dacă serviciile relevante sunt furnizate cu succes. Se preconizează că va apărea concurență între firmele municipale și private care vor concura pentru obținerea unui astfel de contract, ceea ce va face posibilă, în special, consolidarea controlului asupra nivelului tarifelor în sectorul locuințelor și serviciilor comunale; o creștere treptată a tarifelor la serviciile de utilități și o creștere a chiriei pentru a elimina treptat nerentabilitatea sectorului de utilități. În acest caz, chiria este majorată la un nivel care să acopere costurile de exploatare a clădirii și reparațiile curente ale acesteia; întrucât, după cum s-a menționat deja mai sus, nu există un proprietar de locuință în această schemă, costurile reparațiilor majore și reconstrucției clădirii fie vor fi efectuate din buget, fie nu vor fi efectuate deloc. În plus, în activitatea utilităților publice se dezvoltă o situație contradictorie: acestea desfășoară în prezent practica subvenționării încrucișate - o parte din costurile furnizării de servicii unui grup de consumatori (populația) este transferată către un alt grup (întreprinderi, organizații).

Strict vorbind, o creștere a tarifelor pentru populație ar trebui să implice reducerea acestora pentru alte grupuri de consumatori de servicii de utilități, totuși, o astfel de formulare a problemei nu este menționată în mod explicit în măsurile propuse. Această formulare a cazului indică în general o neînțelegere a diferenței dintre chirie (chirie) și costurile de funcționare ale imobilului în care se află apartamentul. În special, costurile de funcționare ale fondului de locuințe dărăpănate și căminelor (cu o densitate relativ mai mare de rezidenți pe metru pătrat din suprafața totală a clădirii) sunt semnificativ mai mari decât costurile de întreținere a noului fond de locuințe de lux. În consecință, suma de plată pentru locuința pe un „metru pătrat” al unui hostel se dovedește a fi de câteva ori mai mare decât pentru aceeași zonă de apartamente confortabile obișnuite, iar în cea din urmă, în mod corespunzător mai mare decât în „elite” apartamente fondul locativ. Cu toate acestea, chiria apartamentului reprezintă chiria (sau, mai precis, cvasi-chiria) proprietarului. Mărimea acestuia din urmă este reglementată de alte motive; nu are legătură directă nici cu costurile de exploatare ale clădirii, nici cu costul construcției acesteia. Absența proprietarilor de locuințe în această schemă de reglementare a serviciilor locative nu înseamnă, în mod firesc, eliminarea veniturilor din chirie din cauza locației și a diferitelor niveluri de confort locativ. Cu toate acestea, acum aceste venituri sunt însușite de rezidenți, și într-o formă implicită. Acest lucru determină o serie de consecințe importante și nu în totalitate evidente, care se dezvăluie doar pe termen lung.

În primul rând, absența veniturilor din chirii explicite luate în considerare direct în termeni monetari îngustează baza de impozitare a orașului. Mai mult, elementul de venituri din bugetul orașului (venituri din închirierea proprietății municipale) se transformă într-un articol de cheltuială: chiar și după implementarea cu succes a reformei locuințelor și comunale, reparațiile majore ale clădirilor rezidențiale vor trebui efectuate pe cheltuială. a fondurilor bugetare într-un fel sau altul.

În al doilea rând, pe lângă problema reparațiilor capitale, mai există și problema construcției de locuințe noi și/sau reconstrucției vechiului fond de locuințe. Devine imposibilă oprirea procesului de deteriorare a locuințelor și, în același timp, continuarea construcției noi: volumele mari de construcție de locuințe conduc mai devreme sau mai târziu la volume la fel de mari de eliminare a locuințelor în fondul de locuințe dărăpănate. Formarea progresivă a mahalalelor urbane devine inevitabilă. Chiar dacă chiria ar fi stabilită cel puțin la nivelul deducerilor de amortizare pentru renovare, fondurile centralizate ar face posibilă realizarea unor noi construcții și relocarea caselor dărăpănate. În această situație, locuința se transformă din capital reproductor într-un bun exclusiv de consum cu o perioadă lungă de utilizare. Acest lucru în sine nu ridică obiecții, mai ales în cazul unei case individuale (cabană), dar adevărul este că, cu un astfel de mecanism de includere a stocului de locuințe în schimbul pieței, acest fond nu poate deveni capital, adică, de fapt, el nu poate aduce profit proprietarului său. Prin urmare, strict vorbind, investițiile în construcția de locuințe devin imposibile, întrucât vorbim despre achiziția doar de bunuri de larg consum; În consecință, creditarea pentru acest proces este și imposibilă (dacă nu luăm în considerare sfera relativ îngustă a creditului de consum). Ca urmare, volumul total al investițiilor scade, ceea ce afectează și ritmul de creștere economică a țării în ansamblu.

În sfârșit, în al treilea rând, situația actuală reduce semnificativ mobilitatea pieței muncii, întrucât în general chiria încă nu este inclusă în prețul forței de muncă. Chiriile mari care însoțesc mica piață a apartamentelor rezidențiale, oferite în principal de proprietarii individuali de locuințe privatizate și intermediari, complică semnificativ migrația. Dezechilibrele teritoriale se înrăutățesc, ceea ce afectează negativ și creșterea economică. Orașele, în special cele mici, se transformă într-un fel de „capcană pentru șomeri”.

Astfel, principalele măsuri ale reformei propuse pentru locuințe și servicii comunale indică doar dorința de a elibera bugetele de stat și locale de o parte din costuri, dar nu rezolvă deloc principalele probleme din acest domeniu. Pentru a realiza lansarea mecanismului capitalist de dezvoltare urbană, sunt necesare schimbări instituționale mult mai profunde (de exemplu, abolirea dreptului la locuință, introducerea unor termene limită pentru privatizarea locuințelor și alte măsuri destul de nepopulare în Rusia modernă). ). În plus, sunt necesare și modificări structurale: costul extrem de ridicat al construirii unui metru pătrat de locuințe, împreună cu calitatea foarte scăzută a acestuia, duce la faptul că volumul de construcții noi în orașele rusești este în continuă scădere. Mai mult decât atât, nivelul scăzut al salariilor medii în general nu permite unor segmente mari ale populației să manifeste cerere pentru locuințe noi. În cele din urmă, prețul de construcție de 1 mp. m de locuințe noi ar trebui să fie mai mic decât prețul de 1 mp. m. starog (adică nivelurile medii ale prețurilor); în plus, chiar și salariul minim ar trebui să permită angajatului să închirieze locuințe. Numai în acest caz putem vorbi despre lansarea mecanismului pieței. Din păcate, tendințele actuale din economia rusă sunt direct opuse; Rezultatul este o acumulare constantă de dezechilibre. Eliminarea acestora din urmă devine din ce în ce mai dificilă; rezultatul acestei evoluții a situației poate fi o revenire la distribuția birocratică a unei părți a bunurilor economice și raționalizarea consumului unei părți din ce în ce mai mari de servicii. Disproporțiile sunt departe de a fi atât de inofensive pe cât ar părea la prima vedere - în special, lipsa locuințelor disponibile nu permite rezolvarea problemelor închiderii unui număr de mine neprofitabile din industria cărbunelui, chiar și cu anumite fonduri alocate de guvern. pentru recalificarea şi adaptarea minerilor.

La rândul său, protestul social al muncitorilor care, prin voința sorții, se găsesc în orașe și regiuni deprimate poate duce în cele din urmă la o schimbare a cursului politic și la oprirea reformelor pieței care păreau ireversibile. În mod clar, statul și elita economică nu înțeleg esența problemei locuințelor într-o economie în tranziție. Se pare că acest lucru face inevitabile viitoare fenomene negative în dezvoltarea orașelor rusești.

Capitolul 2. Reforma sectorului locuințelor și serviciilor comunale

2.1 Principalele obiective ale reformei în sectorul locuințelor și serviciilor comunale

Scopul principal al reformei locuințelor și serviciilor comunale este de a asigura cetățenilor furnizarea de locuințe și servicii comunale de înaltă calitate, fiabilă și la prețuri accesibile. Datorită schimbării de formare în țară, participarea statului la economie a scăzut brusc. Prin urmare, al doilea obiectiv al reformei este optimizarea cheltuielilor bugetare în locuințe și servicii comunale.

În esență, locuințele și serviciile comunale încetează să mai fie un bun public, ci devin un produs de consum personal, în timp ce rolul statului se transformă în asigurarea disponibilității unui anumit standard social de locuințe și servicii comunale. Statul oferă, de asemenea, cetățenilor săi un mediu de viață confortabil și sigur. În lista instrumentelor de implementare a acestei responsabilități, asigurarea alimentării cu apă, canalizare, încălzire este departe de a fi cea mai puțin importantă, prin urmare statul trebuie să asigure, prin mecanisme de reglementare de stat, siguranța și fiabilitatea prestării serviciilor publice.

Obiectivele inițiale ale reformei locuințelor au determinat cele trei sarcini principale ale acesteia:

Dezvoltarea relațiilor de piață în domeniul locuințelor și serviciilor comunale în vederea îmbunătățirii calității și accesibilității locuințelor și serviciilor comunale;

Creșterea eficienței cheltuielilor bugetare; sprijin orientat pentru cetățenii care au nevoie reală în furnizarea unui anumit standard de locuințe și servicii comunale;

Reglementarea complexului de utilitati pentru a asigura performanta si dezvoltarea acestuia, fiabilitatea si siguranta serviciilor prestate.

2.2 Despre trecerea la un nou sistem de plată pentru locuințe și utilități

În conformitate cu articolul 15 din Legea Federației Ruse „Cu privire la fundamentele politicii federale de locuințe” și pentru a crește nivelul de locuințe și servicii comunale pentru populație, Consiliul de Miniștri - Guvernul Federației Ruse decide:

Aprobați calendarul unei tranziții treptate la un nou sistem de plată pentru locuințe și utilități în conformitate cu anexa.

Menținerea pentru perioada de tranziție a procedurii existente de finanțare a costurilor reparațiilor majore ale fondului locativ de stat și municipal și să nu includă aceste costuri în locuințe și servicii comunale plătite de cetățeni.

Stabiliți că o creștere a cuantumului plății pentru locuințe și utilități se realizează cu utilizarea concomitentă a măsurilor de protecție socială pentru cetățeni sub forma acordării acestora de compensații (subvenții) pentru plata locuințelor și utilităților în cadrul normei sociale pentru locuințe. suprafata si standardele pentru consumul de utilitati, tinand cont de totalul venitului familiei si de beneficiile existente.

Aprobați Regulamentul anexat privind procedura de acordare a cetățenilor cu compensații (subvenții) pentru plata locuințelor și utilităților.

Să efectueze, de la 1 ianuarie 2014, trecerea la relațiile contractuale dintre proprietarii fondului de locuințe și utilități publice cu entități comerciale - reparații și întreținere locuințe și întreprinderi de utilități.

Stabiliți că încasarea plăților pentru utilități și plata locuințelor puse la dispoziție pentru închiriere sau închiriere se efectuează de către proprietarii de locuințe sau de un organism abilitat să îndeplinească aceste funcții.

Se stabilește că aprobarea standardelor de consum al locuințelor și serviciilor comunale, tarifele și tarifele pentru locuințe și servicii comunale în termenele și nivelurile de plată ale cetățenilor ca procent din costurile de întreținere și reparare a locuințelor și utilităților, determinate prin prezenta hotărâre. , se realizează de către administrația locală.

Stabiliți de la 1 ianuarie 2014 cuantumul penalităților la restantele plăților pentru locuințe și utilități în cota de unu la sută pentru fiecare zi de întârziere.

Comitetului pentru Economie Municipală al Federației Ruse în termen de 2 luni:

a) aproba:

metodologia de determinare a standardelor de consum pentru locuințe și servicii comunale;

metodologia de calcul a tarifelor și tarifelor fezabile din punct de vedere economic pentru locuințe și servicii comunale;

b) înaintează propuneri Consiliului de Miniștri - Guvernul Federației Ruse:

privind trecerea la determinarea ofertei de locuințe și a plății pentru utilizarea spațiilor rezidențiale pe baza suprafeței totale a apartamentelor;

privind organizarea controlului de stat asupra utilizării și siguranței fondului locativ.

Ministerul Muncii al Federației Ruse, în termen de 2 luni, înaintează Consiliului de Miniștri - Guvernului Federației Ruse propuneri privind procedura de calcul a venitului mediu total al familiei.

Ministerul Finanțelor al Federației Ruse urmează să mențină, pe perioada unei tranziții treptate la un nou sistem de plată a locuințelor, procedura de acordare a subvențiilor administrațiilor locale pentru întreținerea și repararea locuințelor, precum și a locuințelor și a serviciilor comunale, în măsura în care nu sunt acoperite de fondurile primite din plățile cetățenilor pentru locuințe.

Încredințează Comitetului Federației Ruse pentru Economie Municipală coordonarea activității autorităților executive ale republicilor din cadrul Federației Ruse, teritorii, regiuni, regiuni autonome, districte autonome, orașe Moscova și Sankt Petersburg pentru a implementa o tranziție treptată la un noul sistem de plată pentru locuințe și utilități.

În timp ce autoritățile de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse și autoritățile locale își păstrează dreptul de a stabili parametrii de bază ai tranziției la un nou sistem de plată pentru locuințe și utilități, va fi creat un sistem în care suma finanțării din partea federală bugetul (în primul rând sub formă de transferuri) va fi calculat pe baza standardelor federale. În același timp, entităților constitutive ale Federației Ruse li se recomandă să utilizeze un mecanism similar pentru distribuirea fondurilor bugetare între municipalități.

Standard federal de normă socială pentru zona de locuințe. Autoritățile de stat ale entităților constitutive ale Federației Ruse au dreptul, în conformitate cu legislația Federației Ruse, să stabilească standarde regionale pentru norma socială a zonei de locuințe, precum și să delege un astfel de drept organelor guvernamentale locale. Cu toate acestea, atunci când se redistribuie fondurile bugetare federale între entitățile constitutive ale Federației Ruse, Guvernul Federației Ruse va fi ghidat de standardul federal.

Standardul federal pentru norma socială a zonei de locuințe este determinat pe baza următoarelor standarde pentru furnizarea de locuințe pentru populație: 18 mp. metri suprafață totală de locuințe per membru al familiei de trei sau mai multe persoane, 42 mp. metri - pentru o familie de două persoane, 33 mp. contoare - pentru cetățenii care locuiesc singuri.

Standard federal pentru costul furnizării de locuințe și servicii comunale pe 1 mp. metru suprafata totala a locuintei. Standardul specificat se calculează pe baza setului standard de locuințe și servicii comunale: întreținerea și repararea locuințelor, inclusiv reparațiile majore, alimentarea cu căldură, alimentarea cu apă, canalizare, alimentarea cu gaz, alimentarea cu energie electrică, ținând cont de standardele medii de consum predominante, după cum precum și costul marginal mediu de furnizare în regiunile economice ale Federației Ruse locuințe și servicii comunale. Acest standard este revizuit anual și trebuie stabilit că modificările valorii standardului federal trebuie efectuate ținând cont de nivelul general al inflației (cu excepția cazurilor de anulare a subvențiilor încrucișate, precum și a schimbărilor bruște ale energiei). preturi).

2.3 Controlul public în sectorul locuințelor și serviciilor comunale

Ministerul rus al Construcțiilor monitorizează și sprijină dezvoltarea unei rețele de centre regionale de control public în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Au fost înființate centre publice de control în 71 de entități constitutive ale Federației Ruse.

Controlul public în sectorul locuințelor și serviciilor comunale se realizează sub următoarele forme:

· monitorizarea practicii de aplicare a legii în sectorul locuințelor și serviciilor comunale;

· desfășurarea de activități de analiză a problemelor individuale din sectorul locuințelor și serviciilor comunale, atât în Federația Rusă în ansamblu, cât și într-o anumită regiune;

· efectuarea de inspecții, inclusiv inspecții la fața locului, pentru a lua în considerare apelurile cetățenilor;

· acordarea de asistență cetățenilor în protejarea intereselor acestora în instanță;

· efectuarea examinării publice a actelor juridice de reglementare la nivel federal și regional;

· monitorizarea implementării programelor regionale de relocare din locuințe dărăpănate și implementarea programelor regionale de reparații capitale în blocurile de locuințe.

Organizațiile non-profit care lucrează în domeniul educației privind locuința și protejează drepturile consumatorilor de locuințe și servicii de utilități există în toate entitățile constitutive ale Federației Ruse. NP „Controlul pentru locuințe și servicii comunale” a întocmit un registru al acestor organizații, care este disponibil public pe site-ul web gkhkontrol.ru. Registrul a fost publicat sub forma unui director, care cuprindea 323 de organizații non-profit specializate.

De la 1 ianuarie 2014, recepția publică a PN „Locuințe și control comunal” și recepțiile publice regionale au primit peste 2.500 de solicitări din partea cetățenilor, iar peste 400 de manifestări educative și educative au avut loc, inclusiv privind formarea unei noi capitale. sistem de reparații.

2.4 Schimbări fundamentale în finanțarea locuințelor și a serviciilor comunale în Federația Rusă

După cum se știe, înainte de reformă, aproximativ 98% din costurile pentru întreținerea și dezvoltarea sectorului locuințelor și serviciilor comunale din industrie au căzut în bugetul ministerelor, departamentelor, întreprinderilor sau organizațiilor care se ocupau de locuințe și servicii comunale. facilităţi.

Dependența financiară aproape completă a sectorului locuințelor și serviciilor comunale față de buget, precum și a departamentelor și întreprinderilor relevante, a avut un impact extrem de negativ asupra activității acestuia, atât datorită alocării reziduale de fonduri, cât și, într-o măsură mai mică, datorită la o lipsă de interes pentru utilizarea lor raţională. Nu a existat nicio capacitate de a coordona munca și resursele de manevră ca urmare a dezbinării departamentale pe scară largă. Pierderile uriașe la întreprinderile de locuințe și servicii comunale au fost comune. Bugetele teritoriilor și departamentelor au întâmpinat dificultăți financiare considerabile. Cheltuielile pentru locuințe și servicii comunale au variat între 30 și 70% din bugetele multor teritorii, orașe și municipalități, ceea ce a făcut dificilă satisfacerea nevoilor.

Întreprinderile din industrie, agricultură, construcții și alte sectoare ale economiei, în al căror bilanț se aflau locuințe și servicii comunale, au fost nevoite să se angajeze în funcții neobișnuite pentru ele. S-au cheltuit resurse de muncă, materiale și financiare, care ar fi putut fi folosite cu mai multă eficiență pentru dezvoltarea și îmbunătățirea producției, sporind randamentul acesteia.

Prin urmare, industria în sine, precum și alte sectoare și domenii ale economiei, organele guvernamentale și bugetele de toate nivelurile, au fost interesate în primul rând în eliminarea tuturor acestor fenomene negative și, prin urmare, în reformarea sectorului locuințelor și serviciilor comunale.

În prezent, peste 90% din locuințele departamentale și utilitățile publice au fost transferate în proprietatea municipală. Astfel, majoritatea întreprinderilor care au transferat facilități de locuințe și servicii comunale către autoritățile locale s-au eliberat deja de funcțiile neproductive care erau neobișnuite pentru ele, concentrându-se pe eficiența producției. Un alt rezultat pozitiv al acestei lucrări a fost transferul majorității companiilor de locuințe și utilități în proprietatea municipală, care a eliminat în mare măsură fenomenele negative asociate cu dezbinarea departamentală a industriei. În același timp, bugetele teritoriale suportă costuri suplimentare semnificative pentru întreținerea obiectelor acceptate în proprietatea municipală, depășind în multe cazuri capacitățile bazei de impozitare a multor teritorii. Plățile subvențiilor au crescut, iar numărul bugetelor de subvenții a crescut.

Prin urmare, s-a intensificat nevoia unei soluții rapide la sarcina principală a reformei - tranziția întreprinderilor din sectorul locuințelor și serviciilor comunale la autosuficiență, reducerea și apoi eliminarea dependenței acesteia de finanțarea bugetară. Pentru a stimula reforma locuințelor și comunale, pârghiile sunt, de asemenea, folosite pentru a oferi asistență financiară temporară entităților constitutive ale Federației Ruse, în special atunci când se acordă împrumuturi de la bugetul federal pentru a acoperi decalajul de numerar, pentru a achita datorii la salarii și alte beneficii sociale. .

2.5 Modernizarea complexului de utilități. Atragerea de investiții private în industrie

Modernizarea complexului de utilități este unul dintre domeniile cheie de lucru ale Ministerului Construcțiilor din Rusia. Datorită faptului că este necesară modernizarea sectorului locuințelor și serviciilor comunale, limitând în același timp creșterea tarifelor și cu utilizarea minimă a fondurilor bugetare, statul ia măsuri pentru atragerea investițiilor private în industrie.

În prezent, s-au finalizat lucrările de pregătire a unui cadru de reglementare care vizează crearea condițiilor pentru atragerea investițiilor private în locuințe și servicii comunale.

Au fost adoptate aproximativ 30 de acte legislative de reglementare, inclusiv 16 în ultimele șase luni. A fost stabilit un curs pentru tranziția la planificarea investițiilor pe termen lung și reglementarea tarifelor. Au fost aprobate modificări legislative cheie menite să creeze condiții pentru atragerea investițiilor private în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, formând noi „reguli de joc”.

Astăzi, sarcina principală este de a oferi suport metodologic pentru implementarea acestor reguli, precum și implementarea efectivă a noii legislații de către autoritățile regionale și locale.

În acest sens, pentru entitățile constitutive ale Federației Ruse, Ministerul Rus al Construcțiilor a pregătit un set model de măsuri („foaia de parcurs”) pentru dezvoltarea locuințelor și a serviciilor comunale ale entităților constitutive ale Federației Ruse, care conține un listă detaliată a măsurilor pentru asigurarea implementării la nivel regional și municipal a tuturor deciziilor federale în domeniul locuințelor și serviciilor comunale (modernizarea infrastructurii de utilități, îmbunătățirea calității serviciilor publice, funcționarea sistemelor regionale pentru reparații majore ale proprietății comune în blocurile de locuințe, implementarea programelor de relocare a cetățenilor din fondul de locuințe dărăpănate, creșterea transparenței industriei și altele). Astfel de seturi de măsuri trebuie aprobate în fiecare regiune în cursul anului 2014 și vor deveni una dintre condițiile pentru acordarea de sprijin financiar regiunilor din Fondul de Asistență pentru Reforma Locuinței și Serviciilor Comunale.

Pentru participanții de pe piață, regiuni, municipalități, bănci, investitori, Ministerul Construcțiilor din Rusia a organizat lucrări pentru a crea un registru de bune practici pentru investițiile private în industrie, care va oferi o oportunitate de a studia, utiliza și reproduce experiența de succes.

Deja, în regiuni sunt implementate peste 70 de proiecte de investiții în valoare totală de peste 227 de miliarde de ruble. Dintre acestea, peste 139 de miliarde de ruble (61%) sunt fonduri de la investitori privați.

Concluzie

Economia globală este o strategie nu a întreprinderilor de locuințe și servicii comunale în sine, ci a autorităților în relație cu acestea, ceea ce este legitim datorită dependenței lor financiare și administrative de administrația orașului. Economia globală nu prevede o reducere directă pe termen scurt a fondurilor bugetare alocate sau o creștere a tarifelor, toate celelalte fiind egale.

Cheltuielile curente uriașe pentru locuințe și servicii comunale și nevoia de investiții de capital vizează formarea unui sistem de surse multivariante de finanțare a acestora.

Pentru a forma un sistem de dezvoltare multivariată a infrastructurii urbane, în administrația locală trebuie dezvoltat un set de măsuri care să faciliteze afluxul de resurse financiare. Acest complex se bazează pe instrumente de marketing. Fondurile primite sunt folosite pentru introducerea tehnologiilor de economisire a resurselor, automatizări, mecanizări, asigurări și alte măsuri care vor reduce costurile curente în sectorul locuințelor și serviciilor comunale în viitor.

Direcția principală a strategiei globale de economisire în raport cu organizațiile locative este diversificarea aferentă activităților întreprinderilor locative și comunale. O gamă largă, dar armonioasă de servicii furnizate va duce la apariția unor noi surse de finanțare pentru întreprinderile de locuințe și servicii comunale, menținând în același timp profilul activităților acestora și satisfacând mai bine nevoile populației.

Strategia economiei globale este strategia autorităților în raport cu întreprinderile municipale unitare de locuințe și servicii comunale, care presupune reducerea cuprinzătoare a costurilor prin implementarea unei strategii de diversificare în cadrul întreprinderii, reinginerie și mecanizare organizațională și financiară. Pentru companiile de utilități, strategia economiei globale este exprimată în introducerea tehnologiilor de economisire a energiei.

O evaluare comparativă a nivelului de dezvoltare a locuințelor și a serviciilor comunale în Rusia și în țările străine dezvoltate demonstrează un nivel insuficient de calitate a serviciilor pentru populație și un mecanism de management ineficient în sectorul locuințelor și serviciilor comunale din Rusia. Dezvoltarea și implementarea unor abordări calitativ noi pentru organizarea și managementul acestui complex ar trebui efectuate ținând cont de experiența țărilor străine dezvoltate.

În ultimii ani, a devenit evident că singura modalitate de implementare a sarcinilor de locuințe și servicii comunale este o abordare sistematică, deoarece încetinirea reformelor nu este asociată cu eșecurile individuale ale liderilor, ci a devenit un fenomen care a afectat o parte semnificativă. numarul de regiuni ale tarii. Există o anumită contradicție în faptul că managementul procesului de reformare a sectorului locuințelor și serviciilor comunale la nivel federal este în esență de natură sectorială, în timp ce la nivel municipal este cu adevărat cuprinzător. Experții remarcă o legătură slabă între reforma locativă și comunală și procesul de gestionare a imobiliarelor urbane, reforma bugetului și a sistemului fiscal și formarea unei baze municipale de standarde socio-tehnice. Depășirea crizei este posibilă doar printr-o schimbare în funcționarea generală a sectorului locuințelor și serviciilor comunale și a managementului acestei zone. O abordare sistematică trebuie să țină cont de restructurarea structurală a industriei și de schimbările în relațiile dintre participanții care interacționează în acest domeniu.

Conceptul unui program detaliat de reformare și modernizare a locuințelor și serviciilor comunale prezentat în punctele principale pe baza modelului social-piață universal formulat de dezvoltare fără subvenții a întreprinderilor și organizațiilor sale constitutive relevă direcțiile principale, metodologice. abordări și calcule ale măsurilor propuse. Și recomandările specifice dezvoltate pe baza acesteia pentru formarea unei noi calități a locuințelor și a serviciilor comunale, tarifele lor moi verificate social vor ajuta la creșterea modernizării tehnologice a producției, actualizarea echipamentelor, sistemelor de comunicații și, cel mai important, - îmbunătățirea confortului și standardului. de trai al rusilor.

Principalele obiective ale reformei locuințelor și serviciilor comunale sunt:

asigurarea unor condiții de viață care să îndeplinească standardele de calitate;

reducerea costurilor furnizorilor de servicii și, în consecință, a tarifelor menținând în același timp standardele de calitate pentru serviciile furnizate;

atenuarea pentru populație a procesului de reformare a sistemului de plată pentru locuințe și utilități în timpul tranziției industriei la un mod de funcționare prag de rentabilitate.

Bibliografie

1. Constituția Federației Ruse

Codul locuinței al Federației Ruse

Legea federală din 5 aprilie 2013 N 38-FZ „Cu privire la modificările la Codul locuinței al Federației Ruse și la Legea federală „Cu privire la Fondul de asistență pentru reforma locuințelor și serviciilor comunale”

Legea federală din 25 decembrie 2012 N 270-FZ „Cu privire la modificările aduse Legii federale „Cu privire la Fondul de asistență pentru reforma locuințelor și serviciilor comunale” (modificată și completată)

Decretul Guvernului Federației Ruse din 24 noiembrie 2011 N 975 „Cu privire la sprijinul financiar suplimentar acordat entităților constitutive ale Federației Ruse pe cheltuiala corporației de stat - Fondul de asistență pentru reforma locuințelor și serviciilor comunale”

Abolin A.A. „Transformarea beneficiilor pentru locuințe și servicii comunale în plăți compensatorii” 2013 P.22

Buzyrev V.V. „Economia locuinței” 2006 P.173

Bashmakov I.I. „Capacitatea populației de a plăti pentru locuințe și servicii comunale” 2013, pp. 126-134

Dronov A.A. „Starea locuințelor și a serviciilor comunale în Rusia și perspectivele reformei acesteia” 2013, pp. 11-14

Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. Comentariu la Legea federală din 27 iulie 2010 N 190-FZ „Cu privire la furnizarea de căldură” (post cu articol). P.3-8

Panin A.N., Korzhov V.Yu. Comentariu la Legea federală din 21 iulie 2007 N 185-FZ „Cu privire la Fondul de asistență pentru reforma locuințelor și serviciilor comunale” (editat de E.A. Kameneva). P.31

Tihomirov M.Yu. „Asociația de proprietari: noi cerințe legislative”. - „Publicat de Tikhomirov M. Yu.”, 2014 P.46

Chernysheva N.Yu. „Locuințe și servicii comunale: un ghid practic.” - „Urayt”, 2010 P.8

14. http://ru. wikipedia.org

http://gkhkontrol.ru

Îndrumare

Ai nevoie de ajutor pentru a studia un subiect?

Specialiștii noștri vă vor consilia sau vă vor oferi servicii de îndrumare pe teme care vă interesează.
Trimiteți cererea dvs indicând subiectul chiar acum pentru a afla despre posibilitatea de a obține o consultație.

Starea sectorului locativ în Federația Rusă.

O nouă abordare a modelării politicii locative

(Revizuire analitică)

N.P. Koshman, președintele Asociației Constructorilor Rusi,

K.K. Glinsky, director adjunct al Departamentului pentru Locuințe Affordable și Piața Ipoteca, Constructor de Onoare,

V.N. Ponomarev, vicepreședinte, director al Departamentului de locuințe la prețuri accesibile și piață ipotecară, doctor în științe fizice și matematice, profesor

Din Carta Constructorilor Rusiei

„Dacă Guvernul asigură procesul de achiziție de locuințe ca proprietate personală, atunci își îndeplinește obligația față de cetățenii săi și extinde oportunitățile de participare a acestora la prosperitatea statului”

F. Roosevelt

I. Starea fondului locativ

A trecut o jumătate de secol de la adoptarea rezoluției Comitetului Central al PCUS și a Consiliului de Miniștri al URSS „Cu privire la dezvoltarea construcțiilor de locuințe în URSS” în 1957.

Politica pre-reformei în sectorul locuințelor s-a bazat pe reglementarea strictă de stat a relațiilor cu locuințe, bazată pe finanțarea bugetară a construcției de locuințe și pe sistemul de stat de distribuție a locuințelor finalizate.

În 1980, locuințele în proprietate privată reprezentau 33,3 la sută din fondul total de locuințe (1861 milioane metri pătrați), inclusiv în orașe - 19 la sută și în mediul rural - 66 la sută, respectiv, din fondurile de locuințe urbane și rurale.

În conformitate cu Constituția URSS din 1977, dreptul cetățenilor la locuință a fost asigurat prin dezvoltarea și protecția fondului de locuințe de stat și publice, promovarea construcției de locuințe cooperative și individuale, distribuția echitabilă sub control public a spațiului de locuit asigurat ca a fost implementat programul de construire a locuințelor confortabile, precum și chiria mică pentru un apartament și utilități.

Noile relații economice bazate pe principiile pieței au schimbat radical abordările asupra sectorului locativ.

În 1993, Constituția Federației Ruse a atribuit statului obligația de a încuraja construcția de locuințe și de a crea condiții pentru exercitarea dreptului cetățenilor la locuință. Totodată, a apărut o nouă clauză semnificativă: „... persoanelor cu venituri mici și alți cetățeni precizați în lege care au nevoie de locuință li se asigură gratuit sau contra unei taxe accesibile din fonduri de stat, municipale și alte locuințe. (Articolul 40).”

Transferul gratuit în proprietatea cetățenilor a spațiilor rezidențiale ocupate de aceștia în fonduri de locuințe de stat și publice (privatizare) a făcut posibilă în scurt timp formarea unui strat imens de proprietari, care ulterior a devenit baza pieței imobiliare existente.

Deja în anul 2000, ponderea fondului de locuințe deținute de cetățeni era de 58 la sută (1620 milioane mp). În următorii cinci ani, această cifră a atins 73,7% și a depășit-o pe cea din majoritatea țărilor dezvoltate ale lumii, ceea ce a fost rezultatul schimbărilor în politica de locuințe de stat și al refuzului statului de a finanța direct construcția de locuințe în masă.

Dacă în 1990 suprafața de locuințe construite de populație folosind fonduri proprii și împrumutate se ridica la 6,0 milioane mp. din 61,7 milioane mp. de locuințe construite ținând cont de mediul rural (9,7 la sută), apoi în zece ani această pondere a crescut la 41,6 la sută, iar în 2006 a fost de 47 la sută, ceea ce demonstrează, încă din anii 90, retragerea rapidă a statului din acest sector al economie .

Din 1987, ponderea fondului de locuințe publice a scăzut de la 80 la 15 la sută. Dacă în 1990 14 la sută din familiile înregistrate ca nevoiașe au primit apartamente noi, atunci în 2005 această pondere era de doar 4 la sută.

Astfel, față de jumătatea secolului trecut, schimbările intervenite până la începutul noului secol în structura politică și economică a țării noastre au afectat semnificativ toate componentele sectorului locativ.

Din păcate, în prima etapă a formării noului cadru legislativ, procesele de transfer efectiv a blocurilor de locuințe și a terenurilor adiacente către proprietarii de spații pentru administrare nu au fost finalizate în mod logic.

Nici acum, la doi ani de la adoptarea Codului Locuinței al Federației Ruse, diviziunea organizatorică a funcțiilor pentru gestionarea și întreținerea fondului de locuințe nu a fost cu adevărat finalizată.

După o descoperire semnificativă în domeniul construcției de locuințe în anii 60 - 80, Federația Rusă a intrat în secolul 21 ducând pe umerii săi povara problemelor care se acumulaseră în sectorul locuințelor în ultimele decenii și atinsese o masă critică.

Starea catastrofală a fondului de locuințe, starea extrem de nesatisfăcătoare a sistemului de locuințe și servicii comunale, starea de urgență aproape universală a rețelelor de inginerie și comunicații, solvabilitatea scăzută a majorității covârșitoare a populației - acestea sunt principalele probleme care în fiecare zi. au un impact mai mare asupra stabilității sociale în societate.

Nu mai este nevoie să convingem pe nimeni de importanța economică și socială a locuințelor.

Acum, opt din zece persoane din lista de concepte ale averii lor pun pe primul loc prezența unui apartament confortabil sau a unei case personale. În urmă cu aproape patruzeci de ani, chiar și celebrul personaj negativ al filmului popular „Soarele alb al deșertului” Abdullah, care îi caracterizează înțelegerea unei bătrânețe fericite, a pus „o casă bună” pe primul loc.

Până la începutul perestroikei în URSS, 14 milioane de familii (aproximativ 40 de milioane de oameni) erau pe lista de așteptare pentru locuințe.

Cel mai mare număr de persoane aflate în nevoie a fost în RSFSR - peste 8 milioane de familii. În același timp, 17% din totalul fondului de locuințe din Rusia (30 milioane mp) erau clădiri dărăpănate și nesigure, mai mult de 14% din fondul de locuințe de stat și municipale avea nevoie de reparații urgente.

II. Schimbări în sectorul locativ

Ce schimbări au avut loc în sectorul locuințelor în ultimii douăzeci de ani?

Din cele 19 milioane de clădiri rezidențiale care alcătuiesc fondul total de locuințe din Rusia (2,956 miliarde de metri pătrați), peste 60 la sută au peste 30 de ani.

Stocul dărăpănat și de urgență a crescut de patru ori (până la 120 milioane mp) și continuă să crească cu o rată de 20-24 milioane mp. metri pe an. Numai în 2006 au avut loc mai multe dezastre în case vechi, soldate cu pierderi de vieți omenești.

5,3 milioane de familii locuiesc în case cu panouri construite în anii 50-60, a căror durată de viață standard a expirat.

5 milioane de ruși locuiesc în fonduri de locuințe cu mai multe apartamente, ceea ce necesită reparații majore imediate.

Aproximativ 40 de milioane de oameni se înghesuie în spații care, în principiu, nu pot fi numite „rezidențiale”, deoarece le lipsesc facilitățile de bază ale gospodăriei: din totalul fondului de locuințe, 24 la sută din locuințe nu au apă curentă, 29 la sută nu au canalizare și 20 la sută nu au încălzire. 19% din spațiile urbane nu au cadă sau duș.

În aceste condiții, este absolut firesc ca un sondaj al populației din 100 de așezări din 44 de regiuni, teritorii și republici ale Rusiei, realizat în martie 2006 de Fundația pentru Opinie Publică (www.fom.ru), a confirmat concluzia multor experți. că problema locuințelor este una dintre cele mai presante probleme sociale.

Două treimi dintre respondenți (65 la sută) consideră că acolo unde locuiesc, populației i se asigură locuințe „sărace”. Fiecare al patrulea respondent a evaluat situația ca fiind „satisfăcătoare”, iar doar 4 la sută - la fel de bună.

Ponderea evaluărilor negative asupra situației locuințelor este cea mai mare în rândul locuitorilor din mediul rural (71 la sută), precum și în rândul respondenților din Siberia (72 la sută) și Orientul Îndepărtat (75 la sută).

Chiar și la Moscova, jumătate dintre respondenți consideră că populația este slab asigurată cu locuințe.

Doar 10 la sută dintre ruși constată schimbări pozitive în acest domeniu recent, în timp ce 28 la sută dintre respondenți au un punct de vedere opus - situația se înrăutățește. Majoritatea (51 la sută) consideră că situația în sectorul locuințelor nu s-a schimbat în ultimul an sau doi.

Amortizarea mijloacelor fixe din locuințe și infrastructura comunală și energie a depășit aproape pragul critic și se ridică la 70 la sută. Potrivit experților, acest lucru va duce la dezastre pe scară largă provocate de om în următorii ani.

Pentru prima dată în ultimii ani, la Moscova, Urali și o serie de alte regiuni mari a început să se dezvolte o lipsă de capacitate energetică, care continuă să crească.

În general, din 1995, în structura producției în principalele industrii din industria energiei electrice, sa înregistrat o scădere a indicatorilor volumetrici: dacă în 1995 industria energiei electrice reprezenta 10,5 la sută din volumul total al produselor fabricate, atunci în 2004, această cifră a scăzut la 7,6 la sută, ceea ce este cu 0,5 la sută sub nivelul din 1992.

Toate acestea au necesitat reformarea industriei electrice din Rusia. Accentul principal a fost îmbunătățirea eficienței întreprinderilor din industrie, crearea condițiilor pentru dezvoltarea acesteia bazată pe stimularea investițiilor și asigurarea unei aprovizionări fiabile și neîntrerupte cu energie a consumatorilor.

Au început deja schimbări radicale: sistemul de reglementare de stat al industriei se schimbă, se formează o piață competitivă a energiei electrice și se creează noi companii. A fost adoptat Conceptul Strategiei OAO RAO UES din Rusia pentru 2003-2008. „5+5”, conform căruia structura țintă a industriei va fi formată în 2008.

Nu putem decât să sperăm că reforma va atinge reperele planificate, iar sectorul energetic va putea oferi tot ce este necesar sectorului locuințelor și serviciilor comunale din țară, care crește concomitent cu fondul de locuințe.

Oferta medie de locuințe în Rusia este de 20,9 metri pătrați. m pe persoană, ceea ce este de aproape două până la trei ori mai puțin decât în țările europene dezvoltate, unde această cifră este de 40 mp. de persoană sau mai mult, iar în SUA - aproximativ 80 mp. pe persoană.

Dar această securitate, așa cum se spune în Rusia, este „medie pentru secție”.

O mică parte a cetățenilor locuiește în apartamente de lux, cu suprafețe mari și confort sporit (numărul de apartamente cu patru camere sau mai multe este de 4,1 milioane). 16,8 milioane de familii locuiesc în apartamente cu trei camere, iar marea majoritate - 36,5 milioane de familii - locuiesc în apartamente cu una și două camere.

Acestea sunt în principal apartamente primite în perioada reformelor Hrușciov. De-a lungul anilor, primii proprietari au îmbătrânit, copiii lor au crescut, care și-au întemeiat propriile familii, nepoții lor au crescut deja și toți continuă să trăiască împreună, așteptând decenii să avanseze la rând pentru îmbunătățirea condițiilor de viață. Prin urmare, indicatorul mediu național al furnizării spațiului de locuit nu reflectă cu acuratețe imaginea reală.

Dacă în 1980 s-a introdus 0,43 mp de persoană în orașe și orașe, atunci până în 2005 această valoare a scăzut la 0,33 mp. Așadar, pentru a atinge nivelul cel puțin european de aprovizionare cu spațiu de locuit, este necesar să creștem volumul de punere în funcțiune a locuințelor la cel puțin 1 mp. de persoană pe an.

III. Proiect național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși”

1. Fondul locativ.

Starea catastrofală a fondului de locuințe, dreptul milioanelor de cetățeni ai noștri de a trăi în condiții umane, care nu s-a realizat de zeci de ani și, prin urmare, tensiunea socială care se așteaptă în societate, nu au lăsat autorităților altă alternativă decât includerea problema locuinței printre proiectele sociale prioritare.

Proiectul național „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși” (denumit în continuare Proiect) în curs de implementare este pe atât de semnificativ, pe atât de greu de implementat.

Accesibilitatea locuințelor în conformitate cu Programul țintă federal „Locuințe” pentru anii 2002-2010 (denumit în continuare Program), care formează baza Proiectului, este considerată din punctul de vedere al obligațiilor statutare ale statului față de anumite categorii de cetățeni. , deosebiți de populația generală după anumite caracteristici unificatoare (nordic, victime de la Cernobîl, cadre militare, migranți din Baikonur sau familii tinere). Mai simplu spus, acestea sunt categorii de beneficiari.

Pentru ei se stabilește sprijin de stat, care, potrivit dezvoltatorilor programului, este capabil să asigure o creștere suficientă a puterii de cumpărare.

Evident, problemele enumerate mai sus au necesitat, la elaborarea unui proiect de această amploare, cea mai serioasă justificare financiară, economică, tehnică și sociologică a măsurilor și mecanismelor planificate pentru a asigura realizabilitatea rezultatelor finale.

Deși indicatorii financiari ai celei de-a doua etape a Programului (2005-2010) au fost clarificați pe baza rezultatelor anilor anteriori, s-au schimbat parțial structural, și ea însăși a achiziționat un singur client de stat și a primit noi indicatori, Programul a păstrat principiul inițial - acordarea de sprijin financiar de stat pentru achiziționarea de locuințe numai unor categorii selectate de cetățeni.

Principalele mecanisme financiare de implementare a programului sunt subvențiile și împrumuturile, care, potrivit dezvoltatorilor săi, ar trebui să crească cererea efectivă a populației, să accelereze formarea pieței imobiliare și astfel să atenueze rapid acuitatea problemei locuințelor. Conform schemei clasice, cererea ar trebui să influențeze creșterea ofertei și să atragă investiții semnificative în construcția de locuințe la prețuri accesibile și confortabile.

În acest context, opinia lui A.S. Starovoitov, în trecutul recent șeful Departamentului de Stat pentru Politica Locuinței din Gosstroy al Rusiei, iar acum adjunctul șefului Rosstroi, unul dintre specialiștii de frunte în acest domeniu, care în 2003 - 2006 a fost membru al Rețelei de consultanță pe probleme urbane, merită o atenție serioasă și Administrația pentru locuințe a Comisiei Economice ONU pentru Europa: „Termenul „affordability” a apărut în vocabularul specialiștilor ruși în locuințe relativ recent, când mulți dintre ei au început să cooperează activ cu diferite organizații internaționale și experți care lucrează în domeniul politicii locuințelor. În uzul profesional internațional, sunt folosite două cuvinte englezești, traduse în rusă ca „disponibilitate” - „accesibilitate” și „accesibilitate”.

Accesibilitatea în sensul „affordability” în limba engleză are o interpretare neechivocă a orientării sociale în materie de furnizare de locuințe și este interpretată ca fiind capacitatea de a oferi locuințe adecvate acelor categorii de populație care nu o pot achiziționa în mod independent în condițiile pieței, adică ca sinonim pentru locuințe sociale.

În documentele ONU, termenul de „affordability” al locuințelor este interpretat astfel: „Locuințele accesibile sunt locuințe de calitate standard, furnizate la prețuri mai mici decât cele oferite în general pe piața locală de locuințe. Acestea pot include locuințe subvenționate închiriate, locuințe private subvenționate la preț redus, inclusiv locuințe în proprietate comună și, în unele situații de piață, locuințe la preț redus de vânzare. Planurile de urbanism și locuințe ale autorităților locale ar trebui să prevadă asigurarea unei cantități adecvate de locuințe la prețuri accesibile în sensul de mai sus al cuvântului.”

Definiția din Regatul Unit a locuințelor la prețuri accesibile este: „Locuințe accesibile” poate fi clasificată drept locuințe sociale oferite pentru închiriere la prețuri sub piață și poate include, de asemenea, alte forme de locuințe sub-piață, cum ar fi „chiriile intermediare”. » (când tarifele de închiriere). sunt mai mari decât prețurile chiriei sociale, dar mai mici decât chiria de pe piață). Într-un sens general, locuințele la prețuri accesibile se referă la locuințe subvenționate sau „la preț redus” de orice formă de proprietate.

Termenul „accesibilitate” în sensul „disponibilitate” are un sens complet diferit - o ofertă suficientă de locuințe pe piața liberă pentru toate mecanismele pieței pentru achiziționarea sau închirierea acesteia.

Este evident că în Programul „Locuințe” autorii folosesc termenul „accesibilitate” în principal pentru a însemna crearea unei oferte de piață suficiente de locuințe pentru diverse opțiuni la prețuri accesibile.

O analiză a mecanismelor propuse pentru implementarea Programului ne permite să concluzionam că aproape toți pașii planificați de Guvernul Federației Ruse vizează doar dezvoltarea și îmbunătățirea ulterioară a relațiilor de piață în sectorul imobiliar al țării.

Pe baza datelor inițiale ale Programului, putem concluziona că din cele 61% dintre familiile din Rusia care au nevoie de condiții de locuință îmbunătățite, aproximativ jumătate dintre familii (30% din numărul total de familii) în următorii cinci ani vor fi capabil să rezolve problema locuințelor datorită creșterii accentuate a disponibilității creditelor ipotecare pentru locuințe. Alte aproximativ 9 la sută din familii (sau 4,5 milioane de familii) sunt pe o listă de așteptare pentru condiții de locuințe îmbunătățite și pot fi capabile să obțină locuințe din fonduri de utilizare socială de stat și municipale în termen de cinci până la șapte ani.

Dar chiar și pe baza acestor previziuni optimiste, programul nu oferă nicio măsură pentru a rezolva problema locuințelor pentru restul de 22 la sută din familiile nevoiașe, sau 32 de milioane de oameni.”

2. Probleme noi și vechi.

Componenta demografică a problemei locuințelor, care anterior nu a primit suficientă atenție, influențează din ce în ce mai mult politica și economia țării de-a lungul timpului. Întrucât procesele de migrație externă din țara noastră nu au căpătat încă amploare semnificativă, principalele probleme demografice sunt legate de populația indigenă.

Tendințele observate de Comitetul UNECE pentru Așezările Umane sunt caracteristice atât țărilor din Europa de Vest, cât și ale Europei de Est, inclusiv Rusiei: o creștere a gospodăriilor cu o scădere simultană a dimensiunii lor medii, duce la o rată de creștere a cererii de locuințe depășind creșterea populației; o creștere a numărului de familii monoparentale și, prin urmare, o creștere a numărului de copii care trăiesc în familii monoparentale; îmbătrânirea rapidă a populației și creșterea asociată a dependenței, care generează costuri suplimentare care trebuie suportate de stat.

Rezultă că planurile de construcție de locuințe trebuie să țină cont și de contradicțiile demografice existente asociate cu istoria formării fondului de locuințe, în special în orașele mari.

În materialul lui S.M. Lyzhin „Caracteristici ale dezvoltării structurii de vârstă a populației în casele de construcție în masă”, postat pe site-ul web www.asm.rusk.ru și într-o serie de alte publicații, se oferă o analiză, pe baza unor materiale dintr-un studiu realizat de autor în anii 1986-2005 .

Formarea structurii fondului de locuințe în orașe este considerată pe perioade semnificative de timp corespunzătoare etapelor socio-economice ale dezvoltării țării. În procesul de formare a fondului de locuințe al orașului, populația este distribuită proporțional cu timpul de construcție și ocuparea locuinței.

Zonele rezidențiale constau din diferite tipuri de clădiri din diferite perioade de construcție și ocupare. Majoritatea locuitorilor orașului care au primit locuințe de la întreprinderile lor practic nu și-au schimbat locul de muncă și reședința, rămânând acolo până la moartea lor.

Conform recensământului populației din 2002 din Rusia, 58,1% dintre bărbații și femeile în vârstă de muncă trăiesc continuu în locul lor de reședință permanentă de la naștere, iar 14,2% sunt peste vârsta de muncă (pentru comparație, familia medie americană își schimbă locul de reședință și locul de muncă). pe durata de viață de 6-7 ori).

Din această cauză, în orașele mari, pe teritoriile zonelor rezidențiale rezidențiale construite în anii 60-70, cresc diverse probleme sociale: există o lipsă catastrofală de clinici pentru vârstnici, numărul instituțiilor preșcolare este în scădere, ceea ce, mai ales în ultimul deceniu, pur și simplu au dispărut, făcând loc birourilor private sau guvernamentale, sau în locul lor au crescut casele cu locuințe de lux.

În plus, extinderea zonelor rezidențiale creează probleme de transport; construcția de supermarketuri mari, scumpe, care este greu de accesat pentru persoanele în vârstă, a devenit la modă, în timp ce micile magazine locale familiare locuitorilor se închid.

Motivul unor astfel de fenomene constă în faptul că nevoia se modifică în timp, reflectând mișcarea demografică a populației, caracteristicile de vârstă ale locuitorilor orașului și chiar teritorii.

Dacă întreprinderile anterioare care atrag cetățenii să lucreze singuri au participat la construcția de locuințe și infrastructură socială, acum aceasta a devenit preocuparea doar a autorităților locale, care, după ce au primit competențe suficiente, în condițiile unei schimbări bruște a cadrului legislativ economic. în domeniul urbanismului, nu a avut timp să pregătească noi planuri de urbanism și să formuleze parcele pentru construcție în masă. Dacă (de regulă) construcția se realizează local pe locul clădirilor demolate, atunci este practic foarte dificil să îmbunătățiți infrastructura socială existentă.

Rezultatele studiilor privind structura demografică a populației din fiecare tip de clădire rezidențială în etapele principale ale construcției de locuințe în masă au relevat o serie de caracteristici și fenomene obișnuite:

1. Fiecare etapă a construcției de locuințe are propria sa structură demografică a populației.

2. Fiecare grupă de vârstă a populației necesită crearea unor condiții adecvate de serviciu și confort.

3. În perioada construcției de locuințe în masă a tipurilor industriale de case s-au format teritorii uriașe de dezvoltare rezidențială în masă cu o compoziție demografică specifică a populației, care astăzi necesită luarea în considerare a caracteristicilor de vârstă la formarea structurii construcției noi de locuințe și a sistem de servicii sociale.

Fiecare vârstă a unei persoane își creează propriile relații speciale. Fie că este un copil mic, un școlar, un tânăr sau o persoană în vârstă - toți au propriile caracteristici, nevoi, obiceiuri și dorințe care trebuie să fie satisfăcute.

Cultura locuinței trebuie să asigure un astfel de nivel de confort și calitate a vieții nu numai în unitatea rezidențială în sine - apartamentul, ci și pe teritoriu, în structura generală a învățământului rezidențial, astfel încât nevoile fiecărei grupe de vârstă a populația este îndeplinită. Ignorarea acestor factori poate duce la o creștere a nemulțumirii sociale în rândul populației.

Prin urmare, criticile la adresa Programului țintă federal „Locuințe” sunt auzite în mare măsură datorită faptului că, deși dezvoltă instrumente financiare care măresc posibilitatea de cumpărare a locuințelor (ipotecare), a lăsat complet în culise problemele obținerii unei locuințe stabile. venituri pe o perioadă lungă (prezența producției sau crearea uneia noi), disponibilitatea sau lipsa infrastructurii de transport, dezvoltarea serviciilor medicale, educaționale și a altor servicii sociale. Adică, nu există o cifră generală pentru volumul de construcție capitală care trebuie finalizată în etapele implementării Proiectului. Totul este adus în responsabilitatea autorităților regionale și locale și face imposibil să ne imaginăm întreaga amploare a sarcinii.

Dacă există o infrastructură de inginerie și transport dezvoltată, atunci într-adevăr, cererea poate crește oferta și piața funcționează conform schemei clasice.

Dacă problemele enumerate nu au fost rezolvate și știm cât de mare este disproporția în dezvoltarea diferitelor regiuni, inclusiv în ceea ce privește venitul regional pe cap de locuitor al populației, atunci sarcina dezvoltatorilor Programului de a rezolva problema locuințelor a fost de a-l lega strâns cu alte proiecte naționale prioritare.

Prin urmare, este clar de ce recent s-a acordat o atenție deosebită problemelor vârstei și structurii sociale a populației și, în cele din urmă, sa reflectat atunci când s-au luat în considerare abordările proiectelor naționale prioritare.

În iulie 2006, Consiliul sub președintele Federației Ruse pentru implementarea proiectelor naționale prioritare a fost redenumit, iar acum se numește „Consiliul sub președintele Federației Ruse pentru implementarea proiectelor naționale prioritare și a politicii demografice”.

Vorbind despre progresul implementării Proiectului național, prim-viceprim-ministrul Federației Ruse D.A. Medvedev a spus: „Nu este vorba despre obținerea unui apartament gratuit de la stat, ci despre câștigul de bani pentru a-l cumpăra. Astfel de oportunități sunt create în întreaga lume prin obținerea de locuințe pe credit contra anumitor garanții. Ceea ce numim pur și simplu ipotecă.”

Prin urmare, am avut dreptul să ne așteptăm la existența unui program (sau prognoză socio-economică) pe termen lung (de vreme ce un credit ipotecar poate fi emis pe o perioadă de cel puțin 25 de ani) de creștere a ocupării forței de muncă, oferind oportunitatea pentru milioane de oamenii să „câștigă bani pentru a cumpăra un apartament”.

Dacă luăm în considerare faptul că în ultimii 15 ani de istorie a țării nu a fost implementat în totalitate niciun program de stat, atunci putem presupune că, fără ajustări semnificative la Proiect, severitatea „problemei locuințelor” va nu scade in viitorul apropiat pentru 30-40 la suta din populatie.

3. Probleme de urbanism și complex de construcții.

O anumită idealizare a relațiilor de piață existente în țară nu a permis autorilor Programului să ia în considerare în timp util starea reală a lucrurilor din entitățile constitutive ale Federației Ruse, să coreleze ritmul de creștere a construcțiilor cu planurile de urbanism, disponibilitatea terenurilor de constructii, starea complexului de constructii si industria constructiilor.

De fapt, problema îmbunătățirii condițiilor de viață pentru milioane de cetățeni ai noștri (în special de vârstă mijlocie și vârstnici) care nu sunt „supraviețuitori ai Cernobîlului”, „nordic” sau „persoane strămutate” a rămas deschisă până de curând. La doar un an de la începerea Proiectului, acest subiect a început să apară în planurile Ministerului Rus al Dezvoltării Regionale.

Consecințele negative ale unei tranziții unice la o nouă legislație urbană și locuințe nu au fost prevăzute nici.

Codurile de urbanism și locuințe ale Federației Ruse, adoptate în 2004, au reprezentat cu siguranță un pas serios spre crearea condițiilor legale care să îndeplinească cerințele moderne ale pieței (proceduri competitive deschise pentru alocarea terenurilor pentru construcție, simplificarea aprobării și examinarea de stat a urbanismului și proiectării). documentatie, noi raporturi juridice in domeniul imobiliar rezidential etc.).

Proiectul a fost demarat în condițiile în care aceste legi nu au fost susținute de cadrul de reglementare adecvat la nivel federal, regional și local.

În plus, atât Codul de urbanism, cât și Codul de locuință conțin multe contradicții interne și necesită modificări urgente.

În mod surprinzător, nici în partea generală a Programului și nici în descrierea metodelor programului nu a existat loc pentru probleme de construcție în sine. Subprogramele cuprinse în Programul de formare a terenurilor pentru construcția și îmbunătățirea locuințelor și a serviciilor comunale, de la care începe efectiv construcția efectivă, stabilesc indicatori de control pentru piață privind momentul și volumul punerii în funcțiune a locuințelor, dar în același timp lasă deschideți întrebarea cât de curând va răspunde piața la oferta de a investi în construcția de locuințe la scara necesară și este industria construcțiilor capabilă să ofere șantierului tot ce este necesar?

Programul nici măcar nu răspunde la întrebarea cu ce forțe și cu ce resurse ar trebui să rezolve simultan autoritățile locale problema locuințelor pentru cetățenii cu venituri mici, din ce să formeze un fond manevrabil și așa mai departe?

În condițiile actuale, pentru a realiza la timp indicatorii de construcție planificați fără un program special de stat pe scară largă, bazat pe metode de construcție industrială și dezvoltarea construcțiilor de locuințe joase, fără a atrage investiții uriașe în producția de materiale de construcție și introducerea de noile tehnologii (inclusiv prin investiții directe guvernamentale), fără pregătire personal înalt calificat pentru construcții este aproape imposibil.

Piața este într-adevăr capabilă să se adapteze rapid la situație, cu condiția să existe toate stimulentele necesare prevăzute de lege în acest sens, dar, în prezent, previziunile Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia, chiar și pe termen mediu, nu prevăd. progrese semnificative în economie.

Ce probleme ar trebui rezolvate pentru a realiza o accelerare semnificativă în creșterea volumului construcției de locuințe?

Unul dintre cei mai serioși factori negativi care împiedică demararea proiectelor de construcții de anvergură este decalajul puternic al regiunilor în materie de urbanism: amenajarea teritoriului, zonarea urbană, amenajarea teritoriului, proiectarea arhitecturală și a construcțiilor, construcția, reparațiile majore, reconstrucția. a proiectelor de constructii capitale.

Deoarece Codul de urbanism al Federației Ruse nu permite alocarea de terenuri pentru construcția capitală în absența reglementărilor de urbanism, iar planurile de urbanism elaborate în perioada anterioară sunt deja depășite, dezvoltarea lor va necesita costuri suplimentare și considerabile. timp.

Neregulile și întârzierea adoptării reglementărilor Guvernului Federației Ruse, care asigură punerea în aplicare a normelor Codului de urbanism al Federației Ruse, precum și care formează baza pentru piața locuințelor la prețuri accesibile și reglementările tehnice, au determinat nepregătirea administrațiilor locale de a începe lucrul.

O altă problemă o reprezintă regulile existente de circulație a terenurilor pentru dezvoltare. Potrivit Serviciului Federal Antimonopol, peste 90 la sută din terenurile pentru construcția de locuințe din Rusia în 2005 - începutul anului 2006 au fost alocate cu încălcarea legii.

O analiză a conformității cu legislația la nivel local, făcută de Procuratura Generală al Federației Ruse, indică prevalența infracțiunilor în mod specific în domeniul de aplicare al Proiectului de locuințe. În primul rând, la furnizarea de terenuri pentru construcția de locuințe, la înregistrarea și implementarea drepturilor de folosință a terenurilor. Terenul este retras din circulație în scopul revânzării speculative ulterioare.

Până atunci, site-urile sunt inactive, așteaptă ca prețurile să crească și nicio sancțiune fiscală nu poate depăși posibilele profituri.

Cu această ocazie, prim-viceprim-ministrul Federației Ruse D.A. Medvedev la o întâlnire din 31 martie 2006 pe tema „Cu privire la disponibilitatea entităților constitutive ale Federației Ruse și a municipalităților de a implementa proiectul național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși” a spus:

„Aceste tipuri de oferte creează baza pentru scheme piramidale și instabilitate pe piața imobiliară în ansamblu. Este clar că pe o astfel de piață imobiliară nu va fi niciodată accesibilă. În consecință, să ne gândim cum să încurajăm proprietarii să folosească rapid terenul în scopul propus, adică, cu alte cuvinte, să construiască doar case.”

Până în prezent, Parchetul General al Federației Ruse efectuează inspecții în entitățile constitutive ale Federației Ruse cu toate procedurile stabilite și, drept consecință forțată, cifra de afaceri a terenurilor a încetinit semnificativ.

Următorul factor negativ este subdezvoltarea infrastructurală a orașelor mici și a așezărilor, care duce la migrarea populației către orașele mari. Există un fapt atât de trist - conform recensământului populației din 2002, peste 8% dintre așezări sunt enumerate ca „fără populație”.

Întrucât orașele mari, de regulă, nu au programe de dezvoltare a investițiilor pe termen lung, o astfel de migrație exacerbează și mai mult problemele sociale existente în ele (șomaj, lipsa locuințelor, instituțiilor medicale și de învățământ, situația criminalității etc.).

Afluxul de investiții în dezvoltarea infrastructurii de locuințe și servicii comunale este împiedicat de două motive principale: amortizarea activelor sale fixe și conturile uriașe de plătit ale întreprinderilor de locuințe și servicii comunale, care au ajuns la 307,5 miliarde de ruble la sfârșitul anului 2004.

Adoptată în 2005 în scopul recuperării financiare a întreprinderilor de locuințe și servicii comunale, Legea federală „Cu privire la contractele de concesiune” impune elaborarea și aprobarea unor acte juridice de reglementare la nivel federal, regional și local, fără de care nu va deveni un instrument. a activităţii de afaceri şi investiţii în acest domeniu. În consecință, termenele pentru reformarea locuințelor și serviciilor comunale sunt amânate, dar nimeni nu a anulat clasicul link „timp = bani” și nimeni nu s-a gândit la ce pierderi va rezulta.

4. Industria materialelor de constructii.

Din punctul de vedere al comunității de construcții, dezvoltarea unui șantier depinde nu numai de disponibilitatea șantierelor. O creștere bruscă a ritmului de construcție este posibilă numai dacă este asigurată de o creștere adecvată a ratei de producție a materialelor de construcție.

Acum până la 60-70 la sută din capacitatea de producție a întreprinderilor existente este uzată, tehnologiile utilizate sunt depășite, iar costurile materialelor și energiei sunt extrem de mari. Având în vedere perioadele de rambursare existente (cel puțin 8-10 ani) și indicatorii de rentabilitate, producția, de exemplu, a unui milion suplimentar de tone de ciment va necesita mai mult de 4 miliarde de ruble, ceea ce este imposibil fără investiții directe din partea statului, deși în anumite cercuri există o opinie de principiu că acea investiție pe piață este doar o chestiune de capital privat.

Astăzi, 60 la sută din întreprinderile producătoare de materiale de construcție sunt concentrate în partea europeană a Rusiei, astfel încât livrările lor către regiunile Siberia și Orientul Îndepărtat duc la o creștere semnificativă a costurilor de construcție. Pentru a localiza corect și optim baza de producție a industriei construcțiilor, este necesar un program clar și detaliat de construcție de locuințe, bazat pe nevoile reale pentru tipuri specifice de locuințe în entitățile constitutive ale Federației Ruse.

În cele din urmă, după numeroase discursuri ale Asociației Constructorilor din Rusia la sfârșitul anului 2006, un set specific de măsuri pentru dezvoltarea industriei materialelor de construcții în Federația Rusă a început să fie luat în considerare la nivel guvernamental, prevăzând diferite măsuri de stat. sprijin pentru industrie.

5. Probleme de siguranță în construcție.

Construcția unei locuințe confortabile implică atât fiabilitatea, cât și siguranța acesteia în timpul funcționării pe termen lung.

În acest sens, nu se poate să nu numească situația critică cu elaborarea și adoptarea reglementărilor tehnice în domeniul siguranței în construcții, care de la 1 ianuarie 2010, în conformitate cu Legea federală „Cu privire la reglementarea tehnică” ar trebui să înlocuiască vechile SNiP-uri. dezvoltat de Comitetul de Stat pentru Construcții al Rusiei, dar din cauza întârzierilor birocratice neînregistrate la un moment dat de Ministerul Rusiei de Justiție.

Elaborarea reglementărilor tehnice s-a realizat încă din 2003, dar procesul de elaborare și adoptare a fost întârziat nejustificat și, drept urmare, astăzi construcția nu este prevăzută cu un cadru de reglementare legitim.

În același timp, dezvoltatorii de reglementări tehnice se confruntă cu probleme sistemice.

Cea mai semnificativă diferență între Legea federală „Cu privire la reglementarea tehnică” și legile similare adoptate în țările europene și CSI este domeniul de aplicare a acesteia.

Domeniul de aplicare a Legii federale nr. 184-FZ din 27 decembrie 2002 se extinde la siguranța proceselor de producție. Ca urmare, problemele de reglementare tehnică încep să cuprindă, în special, problemele de protecție și securitate a muncii, care aparțin unui domeniu juridic complet diferit. La implementarea Legii nu există o metodologie unificată, în urma căreia se elaborează reglementări tehnice speciale în lipsa reglementărilor tehnice generale.

În plus, în timpul elaborării reglementărilor tehnice au apărut probleme care, potrivit specialiştilor din cadrul Departamentului de Construcţii ASR, condus de M.I.Kaykov, sunt de natură sistemică.

Concluzii similare au fost făcute de participanții la Conferința internațională „Standardizarea internațională: o modalitate de creștere a eficienței economice a întreprinderilor complexe de petrol și gaze rusești”, organizată de Uniunea Industriașilor și Antreprenorilor din Rusia:

„...principiile propuse de reglementare tehnică sunt fundamental diferite de principiile de reglementare tehnică aprobate de Comisia Economică pentru Europa a Națiunilor Unite (UNECE; adoptate de țările UE și aproape toate țările CSI; astfel, reforma tehnică în curs nu luați în considerare de fapt că ponderea țărilor europene Marea majoritate a cifrei de afaceri comerciale a Rusiei provine din CSI;

Spre deosebire de țările UE, CSI și EurAsEC, domeniul de aplicare al reglementărilor tehnice include siguranța proceselor de producție nu numai în ceea ce privește asigurarea siguranței produselor, ci și în ceea ce privește sănătatea și securitatea în muncă, ceea ce duce la necesitatea unor schimbări radicale la legislația actuală în alte domenii juridice, precum și dezvoltarea și adoptarea de către legile federale a unui număr semnificativ mai mare de reglementări decât este necesar (conform unor estimări, până la 700);

în practica internațională a reglementărilor tehnice, problemele legate de siguranța produselor sunt rezolvate în funcție de tipul de pericol, dar în Rusia este implementată o abordare la nivel de industrie pentru crearea reglementărilor tehnice, ceea ce duce la repetarea repetată a cerințelor de siguranță identice în reglementări similare ale fiecăruia. sistem industrial;

Spre deosebire de directivele europene, unde sunt date numai cerințe generale pentru siguranța produsului, iar toate caracteristicile specifice sunt date în standarde armonizate cu această directivă, Federația Rusă propune o metodă de „standarde de despachetare”, adică o parte semnificativă a normelor specifice este eliminată. și transferat de la standarde la reglementări tehnice, ceea ce va duce în viitor la rescrierea multiplă a reglementărilor și la necesitatea adoptării lor de către legile federale de fiecare dată când aceste standarde se schimbă odată cu apariția de noi produse sau de noi tehnologii...”

Asociația Constructorilor din Rusia a ridicat în mod repetat problema erorilor sistemice inerente acestei legi și referitoare la construcții.

De exemplu, Legea conține o cerință de a elabora reglementări tehnice generale în construcții cu titlul „Cu privire la funcționarea în siguranță a clădirilor, structurilor, structurilor și a utilizării în siguranță a teritoriilor adiacente”, ceea ce înseamnă că cerințele de siguranță pentru cercetare, proiectare și constructii nu sunt incluse in reglementarile tehnice generale vor fi instalate. Această abordare este periculoasă, mai ales pe fondul creșterii recente a accidentelor în timpul construcției, adesea însoțite de victime umane.

Prin urmare, fără a aștepta deciziile finale la nivel de stat, Consiliul Asociației Constructorilor Rusi a luat o decizie privind respectarea obligatorie de către toți membrii săi a 14 SNiP-uri fundamentale. Aceste standarde au drept scop asigurarea protecției vieții și sănătății cetățenilor, a proprietății persoanelor fizice și juridice, a proprietății de stat și municipale, a protecției mediului, a respectării standardelor de mediu și a prevenirii acțiunilor care induc în eroare consumatorii.

În condițiile în care cadrul de reglementare în construcții este de natură pur consultativă, ACP și-a asumat să respecte standardele de construcție care nu funcționează astăzi în Rusia și a obligat toți fondatorii și membrii ACP să le respecte.

Aceste Coduri și Reguli de Construcții, până la adoptarea de către statul a reglementărilor tehnice relevante, vor deveni obligatorii pentru toate organizațiile incluse în ASR și le vor permite să desfășoare activități de construcții într-un cadru juridic unificat cu responsabilitatea necesară pentru lucrările efectuate.

O altă caracteristică remarcată de mulți experți. Printre dezvoltatorii de legi referitoare la construcții, nu există constructori și arhitecți profesioniști cu experiență practică în acest domeniu, de unde și numărul mare de erori care necesită corectare imediată.

6. Proiect national si sarcini pentru constructori.

Ce sarcini ar trebui să rezolve constructorii în următorii ani pentru a atenua măcar acuitatea problemei locative?

Nevoile de locuințe sunt caracterizate de următoarele cifre:

peste 60 la sută din populația țării ar dori să-și îmbunătățească condițiile de viață;

aproximativ 5 milioane de familii (aproape 15 milioane de persoane), dintre care majoritatea sunt cetățeni cu venituri mici, sunt la rând pentru a primi apartamente;

la 1014 mii de cetățeni (inclusiv veterani și persoane cu dizabilități - 306 mii persoane, cetățeni aparținând altor categorii - 708 mii persoane) Federația Rusă, în conformitate cu legislația federală, are obligații de stat de a oferi locuințe.

În 2005, au fost puse în funcțiune 43,2 milioane mp de locuințe. (cu o prognoză planificată de 45-46 milioane mp). În același timp, ritmul de creștere a scăzut de două ori: dacă în 2004 au fost puse în funcțiune cu 13 la sută mai multe locuințe față de 2003, atunci în 2005 a fost doar cu 6,2 la sută mai mult decât în 2004.

Volumele maxime de punere în funcțiune a locuințelor în Rusia au fost atinse în 1987 și s-au ridicat la 76 de milioane de metri pătrați. metri, o reducere bruscă a volumului construcției de locuințe a început în 1992 și a continuat până în 1999; din 2002, a avut loc o creștere lentă, dar constantă a volumului de punere în funcțiune a locuințelor. Rezultatul anului 2006 este de 50,2 milioane mp.

În structura actuală a locuințelor comandate, construcția în masă (densă) reprezintă aproximativ 60 la sută, adică. aproximativ 27 milioane mp. pe an, așadar, volumele și ratele existente de construcție de locuințe acoperă doar puțin dispozițiile fondului de locuințe ca urmare a trecerii locuințelor în fond dărăpănat și de urgență (20-24 milioane mp).

În regiuni, locuințele se construiesc extrem de inegal. Astfel, în 76 de regiuni ale Federației Ruse (cu excepția Moscovei, Sankt Petersburg, Moscova, Leningrad, Sverdlovsk, Samara, regiunile Astrakhan, Republicile Tatarstan și Bashkortostan) nu mai mult de 14-16 milioane de metri pătrați de economie- se construiesc locuințe de clasă. m. pe an. Există o disproporție deosebit de puternică între orașele mari și cele mici.

Totodată, în ultimii ani structura locuințelor nou construite s-a schimbat din punct de vedere al confortului.

Dacă vorbim despre confortul locuinței ca una dintre prioritățile proiectului național de locuințe, ținând cont de îmbunătățirea calităților sale de consumator, atunci există deja tendințe în acest sens: în 1995 și 2004, numărul de locuințe construite era aproape egal. , dar în 2004, 125 de mii de familii au primit apartamente mai puțin, ceea ce este cauzat de construcția de apartamente mai mari. În 1995 și 2004, au fost puse în funcțiune 41,0 milioane de metri pătrați. spațiu de locuit.

În 1995, dimensiunea medie a suprafeței totale a apartamentelor era de 68,2 mp.

În 2004, dimensiunea medie a suprafeței totale a apartamentelor era de 86,0 mp.

În acest caz, piața a răspuns rapid cererii, formând în același timp o nouă atitudine în rândul populației față de conceptele de confort.

Dar din punct de vedere al accesibilității financiare (disponibile), piața imobiliară a dezvoltat o situație extrem de nefavorabilă.

Coeficientul de accesibilitate adoptat pentru evaluări în Programul țintă federal „Locuințe” (raportul dintre costul mediu al unui apartament, calculat conform standardelor sociale adoptate în Federația Rusă - 18 mp de persoană, la venitul total al familie medie), indică o creștere constantă a accesibilității locuințelor, în ciuda veniturilor extrem de mici ale marii majorități a populației.

Cu toate acestea, în condițiile unor volume extrem de mici de construcție de locuințe și un decalaj imens între veniturile maxime și minime ale cetățenilor, acest parametru nu reflectă starea reală a lucrurilor și amintește mai mult de „temperatura medie dintr-un spital”.

Într-adevăr, locuințele construite în 2005 (43,2 milioane mp), din punct de vedere al normelor sociale, au putut satisface aproximativ 750 de mii de familii (familia rusă medie este de 3,2 persoane), iar conform lui Rosstat, numărul familiilor cu venituri suficient pentru a-și rezolva singuri problema locuinței (inclusiv achiziționarea de locuințe cu ajutorul creditelor ipotecare) este de cel puțin 4 milioane (9-10 la sută din numărul total al familiilor rusești).

Datorită creșterii serioase a prețurilor pentru locuințe și servicii comunale și ponderea semnificativă a facturilor de utilități în bugetele familiei, factorul de accesibilitate a locuințelor ar trebui să includă nu numai costurile achiziționării unui apartament, ci și exploatarea ulterioară a acestuia.

Apropo, în unele cazuri, accesibilitatea locuințelor este înțeleasă ca un fel de factor de legătură între piața financiară și piața imobiliară. Apoi poate fi evaluat prin prețurile imobiliare. În cazul nostru, creșterea continuă a prețurilor atât pe piețele primare, cât și pe cele secundare indică o cerere efectivă nesatisfăcută pentru locuințe.

Estimările indicelui prețurilor imobiliarelor rezidențiale arată că inflația pe segmentul imobiliar al pieței de consum este de peste 2 ori mai mare decât ratele medii naționale ale inflației din alte sectoare ale economiei.

Limitatorii economici naturali ai creșterii incontrolabile a prețurilor locuințelor sunt condiții în care o creștere a ofertei, depășirea cererii pe piața imobiliară, face rentabilă lucrul cu cifra de afaceri. În caz contrar, locuințele low-cost vor continua să fie eliminate de pe piață.

În medie, prețurile locuințelor în toată țara au crescut cu aproape 50% în 2006. Abia în al treilea trimestru al anului 2006 a existat o scădere a ratei de creștere a prețurilor, care, de exemplu, la Moscova a depășit 100 de mii de ruble pe metru pătrat de suprafață totală (conform lui Rosstat, costul vieții în primul trimestru al anului 2006). a fost de aproximativ 2.690 de ruble, iar venitul în numerar pe cap de locuitor în august 2006 în Federația Rusă s-a ridicat la 10.066 de ruble).

Cu toate acestea, raportul dintre diferitele grupuri de populație în funcție de venit este astfel încât piața este acum potențial capabilă să absoarbă o ofertă de cinci ori de volume și, prin urmare, poate rezista la rate de creștere a prețurilor care nu au fost observate în întreaga perioadă anterioară.

Dependența directă a creșterii prețurilor locuințelor de ritmul construcției poate fi observată în exemplul Districtului Federal Siberian, unde ritmul de creștere a punerii în funcțiune a locuințelor a fost cel mai mare (până la 15 la sută), iar prețurile au crescut cel mai puțin (cu 15-20 la sută).

În plus, potrivit analiștilor și anchetelor sociologice, creșterea prețurilor se datorează mai multor motive:

promovarea activă în 2004 a unui pachet de legi menit să creeze o piață de locuințe la prețuri accesibile, care i-a convins pe cetățeni că prețurile vor scădea în curând. În acest sens, a apărut o cerere reținută, care a început să fie realizată în 2005. Nervozitatea care a apărut în sectorul bancar în vara anului 2004 (acest factor era evident mai ales la Moscova) a jucat și ea un anumit rol în intensificarea acestei tendințe;

intrarea în vigoare la 1 aprilie 2005 a Legii federale din 31 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare și asupra modificărilor anumitor acte legislative ale Federației Ruse” (denumit în continuare ca Legea privind construcția comună) a afectat negativ oferta de locuințe în construcție (conform diferitelor surse, reducerea a fost de 20-30 la sută). Dezvoltatorii au început să se abțină de la dezvoltarea de noi locații pentru dezvoltare rezidențială. Acest factor va începe să se manifeste cu mai multă forță atunci când se va finaliza vânzarea locuințelor construite pe amplasamentele dezvoltate înainte de introducerea acestei legi;

introducerea Codului de urbanism al Federației Ruse și începutul „redistribuirii” proprietății terenurilor - conform alocațiilor de teren în scopul construcției de locuințe. Un exemplu izbitor aici este Chelyabinsk, unde în 2005 prețul pe metru pătrat sa dublat;

un anumit impact al creditării ipotecare asupra creșterii prețurilor locuințelor printr-o creștere a cererii efective.

În regiunile cu un sistem de creditare ipotecară pentru locuințe relativ dezvoltat, se poate observa o corelație cu dinamica prețurilor. Creșterea prețurilor pe piața secundară a locuințelor (și până în prezent, aproape 90 la sută din tranzacțiile de cumpărare și vânzare prin intermediul unui credit ipotecar au loc pe piața secundară) în Bashkortostan, Chuvahia, regiunile Orenburg și Samara este mai rapidă decât creșterea prețurilor pe piața secundară. piața de locuințe în construcție și afectează indirect creșterea globală a prețurilor.

Există o altă modalitate de a privi problema prețurilor în construcții. De exemplu, Pavel Goryachkin, directorul Departamentului de stabilire a prețurilor în construcții și lucrări analitice de experți al Asociației Constructorilor din Rusia, consideră că de vină sunt organismele guvernamentale, atât federale, cât și locale, care, după ce au distrus sistemul existent de furnizare de terenuri parcele și participarea în comun la construcție, oferite în schimb schemă ineficientă și disfuncțională. În același timp, companiile de construcții, chiar și temporar încasând profituri sporite din cauza creșterii prețurilor, ar trebui considerate, la fel ca cetățenii, „victime ale crizei care se desfășoară”, pentru că cei mai prevăzători dintre liderii companiei spun direct că le este frică de un viitorul declin inevitabil pe piață și nu știu unde să investească banii câștigați din cererea urgentă. În multe orașe, practic, nu există acces liber la terenuri unde se pot investi bani și unde se poate începe construcția.

În plus, creșterea promovată pe scară largă a sprijinului bugetar pentru creditele ipotecare bancare prin acordarea de garanții către Federația Rusă pentru împrumuturile de la Agenția de Credit Ipoteca pentru Locuințe (de la 4 miliarde de ruble în 2005 la 14 miliarde de ruble în 2006) generează așteptări inflaționiste. Pentru piețele dezvoltate, un astfel de volum de injecții financiare nu ar fi sesizabil, dar în Rusia piața creditelor ipotecare tocmai se pune pe picioare.

Situația este agravată de faptul că, chiar și fără volume semnificative de creditare ipotecară, echilibrul dintre cerere și ofertă pe piața imobiliară este perturbat.

Potrivit informațiilor de la operatorii regionali de credite ipotecare, în multe regiuni ale Federației Ruse este mai ușor să obțineți un credit ipotecar decât să găsiți un apartament construit. În plus, în noua ediție a Programului țintă federal „Locuințe”, fondurile oferite (în principal garanții de stat) pentru stimularea ofertei pe piața imobiliară vor începe să aducă profitul planificat sub formă de clădiri noi nu mai devreme de 2 ani. , și chiar și atunci cu respectarea strictă a termenelor planificate de Rosstroi.

7. Semnificația socială a Proiectului.

De ce este atât de important proiectul național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși” în termeni politici și economici? Care este rolul și locul statului în gestionarea și implementarea Proiectului în stadiul actual al dezvoltării sale socio-economice? ?

Majoritatea cetățenilor ruși plasează îmbunătățirea condițiilor de viață pe unul dintre primele locuri printre alte priorități de viață. În consecință, nivelul tensiunii sociale și al temperaturii politice din societate depind în mare măsură de posibilitatea de a satisface nevoile cetățenilor de locuințe.

Prin urmare, locuințele accesibile și confortabile reprezintă cea mai importantă componentă a bazei materiale pentru atingerea obiectivelor proiectelor naționale prioritare în domeniile sănătății, educației și agriculturii.

Din sondajele Fundației de Opinie Publică rezultă că, probabil, nivelul ridicat de nemulțumire a populației față de starea de lucruri din sectorul locuințelor a predeterminat un interes destul de semnificativ pentru proiectul național „Locuințe Affordable”.

Aproape două treimi dintre ruși (61 la sută) știu deja sau au auzit ceva despre acest proiect, aproximativ o treime (36 la sută) nu au auzit încă de el. Nivelul de conștientizare cu privire la proiectul „Locuințe la prețuri accesibile” sa dovedit a fi semnificativ mai mare decât cifra corespunzătoare pentru proiectele „sănătate” (48 la sută) și „educație” (39 la sută).

Dintre toate domeniile proiectului „Locuințe accesibile”, se pare că două sunt de cel mai mare interes - „asistență financiară pentru familiile tinere la cumpărarea unei locuințe” și „creșterea volumului creditării ipotecare”. 39 la sută și, respectiv, 37 la sută dintre respondenți au auzit despre aceste zone de proiect.

Așteptările rușilor legate de proiectul național „Affordable Housing” pot fi numite prudent optimiste. 40 la sută dintre respondenți consideră că implementarea acestui proiect va îmbunătăți situația cu furnizarea de locuințe populației, 33 la sută dintre respondenți susțin punctul de vedere opus - proiectul național nu va îmbunătăți situația (27 la sută au considerat că le-a fost greu raspunde la intrebare). În același timp, 16% dintre respondenți se așteaptă la îmbunătățiri semnificative, iar 24% consideră că acestea vor fi nesemnificative.

Este semnificativ faptul că schimbări pozitive în sectorul locuințelor din implementarea proiectului național sunt mult mai des așteptate de cei care consideră că situația de astăzi este „bună” sau „satisfăcătoare”. În același timp, respondenții care evaluează negativ situația locuinței mai des nu se așteaptă la nicio îmbunătățire.

Acești indicatori caracterizează semnificația socială a Proiectului.

Rezolvarea problemei locuințelor necesită nu doar investirea unor resurse financiare uriașe, atât bugetare, cât și private, ci și eforturile comune ale tuturor ramurilor guvernamentale, ale comunității financiare și de afaceri din construcții.

O astfel de cooperare, pe lângă rezolvarea problemei directe a construcției de locuințe, va da un impuls creșterii altor sectoare ale economiei, întrucât industria construcțiilor, fiind una formatoare de sisteme, influențează direct dezvoltarea metalurgiei, energiei, ingineriei mecanice. , transporturi și alte industrii.

Problemele care s-au acumulat în sectorul locativ sunt atât de acute încât au devenit o frână pentru dezvoltarea socio-economică a țării, afectând negativ alocarea rațională a potențialului de producție și a resurselor de muncă, ca să nu mai vorbim de impactul negativ direct asupra demografiei. situatie.

În toate etapele dezvoltării statului nostru, începând din primii ani de putere sovietică, s-au luat măsuri pentru rezolvarea problemei locuințelor.

La început, aceasta era mai mult de natura exproprierii și s-a realizat prin așa-numita „densificare” și crearea de apartamente - comune. Cel mai izbitor exemplu literar al formării instituției apartamentelor comunale din acea perioadă este lucrarea lui Mihail Bulgakov „Inima unui câine”.

Cu toate acestea, „apartamentele comunale”, după ce au rezolvat la un moment dat problema imediată a furnizării de locuințe pentru o parte a populației în detrimentul alteia, după decenii s-au transformat într-o încurcătură de probleme care trebuiau dezlegate în paralel cu refacerea orașelor. distrusă de război.

Singura încercare reușită de a rezolva problema locuințelor poate fi considerată programul de construcție de locuințe la scară largă inițiat de N.S. Hrușciov, deși nu a rezolvat toate problemele (apartamentele comunale există și astăzi), dar a oferit o descoperire calitativă în domeniul locuințelor. constructie.

În anii 60, construcția de locuințe se realiza în cadrul sistemului administrativ-comandă exclusiv pe cheltuiala fondurilor bugetare de către contractorii guvernamentali.

Proiectul național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși” nu este comparabil cu programul de locuințe din anii șaizeci nici ca amploare, nici în ceea ce privește complexitatea și complexitatea sarcinilor stabilite.

Peste 70 la sută din fondul de locuințe aparține nu statului, ci cetățenilor; aproape toate organizațiile și industriile de construcții sunt private, astfel încât statul nu poate gestiona direct procesul de construcție, așa cum era înainte.

Astăzi, relația dintre stat și populație se bazează pe legislație și mecanisme de piață care combină investițiile private (inclusiv fondurile publice) cu sprijinul guvernamental sub formă de subvenții bugetare direcționate, garanții guvernamentale și împrumuturi.

Succesul Proiectului este determinat în mare măsură de activitățile investitorilor privați, dezvoltatorilor și antreprenorilor.

În acest sens, o condiție necesară pentru implementarea sa efectivă este susținerea planurilor de către executorul direct - afacerea rusă de construcții, unită în propriile sindicate și asociații care funcționează pe principiile autoreglementării.

Mulți ani de practică ne-au convins că reglementarea monopolistă de stat a industriei construcțiilor (autorizare, supraveghere arhitecturală și construcții, reglementare tehnică etc.) nu poate oferi eficiența necesară, fapt dovedit de scăderea calității construcției de locuințe, incidența tot mai mare. a accidentelor si distrugerii cladirilor publice.

Avem nevoie de parteneriate între stat, investitori și constructori - ca singura modalitate de a atinge obiectivele Proiectului Național în volumele și intervalele de timp stabilite.

8. Autoreglementare în industria construcțiilor.

Reforma administrativă din 2003, inițiată de președintele Federației Ruse, a presupus tocmai limitarea intervenției statului în activitățile economice ale entităților comerciale, inclusiv încetarea reglementării excesive de stat, în combinație cu dezvoltarea unui sistem de autoreglementare. organizaţii din domeniul economiei.

Dacă prima sarcină a fost finalizată într-o perioadă scurtă de timp, dezvoltarea sistemului de organizații de autoreglementare a încetinit, deoarece legea federală privind organizațiile de autoreglementare nu a fost încă adoptată.

O tranziție treptată la autoreglementare presupune dezvoltarea și crearea unor mecanisme speciale pentru răspunderea colectivă, asigurarea obligatorie de răspundere civilă pentru dezvoltatori și antreprenori.

Care este avantajul autoreglementării?

De regulă, normele de autoreglementare sunt mai flexibile decât cele stabilite de stat și sunt mai ușor de adaptat la condițiile în schimbare.

Membrii unei organizații de autoreglementare (denumite în continuare SRO) au mai multe oportunități legale de a influența politicile acesteia decât politicile organismelor guvernamentale, inclusiv prin alegerea organelor de conducere ale organizațiilor de autoreglementare.

Controlul activităților membrilor OAR de către propriile organe de control se dovedește a fi mai eficient în influențarea și aplicarea sancțiunilor administrative și economice interne membrilor OAR, care provoacă mai puține respingeri în rândul participanților pe piață decât sancțiunile aplicate de stat.

Mecanismele de soluționare înainte de judecată a litigiilor dintre consumatori și producătorii de bunuri/servicii formate în SRO sunt de obicei mai ieftine pentru părți și durează mai puțin decât procedurile judiciare. Procedurile de soluționare a litigiilor sunt mai bine adaptate la condițiile unui anumit domeniu de activitate și la caracteristicile relațiilor dintre participanții la piață decât procedurile judiciare standard.

Crearea de organizații de autoreglementare poate avea un impact pozitiv asupra atitudinii societății față de afaceri, inclusiv prin creșterea deschiderii afacerilor și a orientării sale sociale.

Este imposibil să nu menționăm dezavantajele autoreglării inerente naturii sale:

cerințele impuse membrilor unui SRO sunt, de regulă, destul de serioase și pot să nu se aplice persoanelor din afara pieței (cu excepția reglementărilor speciale prin calitatea de membru obligatoriu la un SRO);

crearea unor bariere suplimentare la intrarea în industrie (cotizații mari de membru, un anumit nivel de asigurare profesională sau de răspundere civilă, nivel ridicat al contribuțiilor la fondurile de compensare etc.) poate duce la creșterea prețurilor la bunurile/serviciile membrilor OSR;

neîncrederea din partea societății în capacitatea asociațiilor de afaceri sau profesionale de a asigura în mod independent reglementarea unui anumit domeniu și controlul conformității cu standardele și regulile stabilite;

eventuala apariție a unei contradicții între sarcina de a proteja interesele propriilor membri și afaceri în ansamblu și necesitatea de a acționa în interesul întregii societăți.

Trebuie avut în vedere că, în practică, unele avantaje pot rămâne nerealizate, la fel cum o serie de dezavantaje pot fi depășite prin dezvoltarea de proceduri și mecanisme speciale în cadrul OSR. Acest lucru dă naștere în principal la dispute între susținătorii și oponenții autoreglementării.

Cu toate acestea, avantajele autoreglementării, care a fost folosită în practica mondială de câteva zile, sunt evidente:

independența organizațiilor de autoreglementare față de agențiile guvernamentale, prezența propriilor organe și mecanisme de control;

transparența proceselor de autoreglare, orientare către consumator, orientare socială;

sprijin financiar independent și stabil pentru procesele de autoreglementare, inclusiv pe baza unor standarde avansate de investiții;

creșterea competenței în acreditarea și certificarea organizațiilor, certificarea și certificarea personalului, precum și multe altele care contribuie la dezvoltarea dinamică a pieței și a afacerilor.

Este necesară adoptarea acestei legi cât mai curând posibil, precum și introducerea modificărilor și completărilor corespunzătoare la alte acte normative de reglementare care reglementează activitățile de pe piața construcțiilor.

În acest sens, adoptarea standardelor de construcție obligatorii pentru toți membrii ACP este doar primul pas în implementarea unui experiment de introducere a autoreglementării în complexul de construcții de la Moscova, care este realizat de Asociația Constructorilor Ruși.

Un astfel de experiment poate confirma în practică fezabilitatea adoptării unei legi a organizațiilor de autoreglementare și poate deveni orientativ în ceea ce privește implementarea în practică a normelor propuse în conceptul de lege chiar înainte de intrarea în vigoare a acesteia.

În plus, în pregătirea pentru tranziția la principiile autoreglementării, Departamentul Juridic al ASR (directorul departamentului A.S. Samoilov), împreună cu Comisia de proprietate a Dumei de Stat, a pregătit un proiect de lege federală „Cu privire la amendamentele la urbanism. Codul Federației Ruse” (în ceea ce privește autoreglementarea activităților în studiile inginerești, proiectarea arhitecturii și construcțiilor și construcția proiectelor de construcții capitale) și au fost elaborate documente pentru a asigura tranziția ASR la autoreglementare:

Noua ediție a Cartei Asociației Constructorilor Rusi;

Regulamentul privind Adunarea Generală (Congres) a membrilor Asociației Constructorilor din Rusia;

Regulamentul de desfășurare a ședințelor Adunării Generale (Congres) a membrilor Asociației Constructorilor din Rusia;

Regulamentul Consiliului Asociației Constructorilor Ruși;

Regulamente privind Comisia de audit a Asociației Constructorilor Rusi;

Regulamentul Comitetului pentru Reguli și Standarde al Asociației Constructorilor Rusi;

Regulamente privind Comitetul de control al Asociației Constructorilor din Rusia;

Regulamentul Comitetului de disciplină al Asociației Constructorilor Rusi.

După cum putem vedea, Asociația Constructorilor Ruși s-a ocupat în avans de documentele de reglementare.

Din păcate, în timpul reformei administrative, printre altele, a fost desființată Comisia Guvernului pentru Politica Locuinței, a cărei absență (înainte de formarea Consiliului sub președintele Federației Ruse) a avut un impact negativ asupra dezvoltării locuințelor naționale. proiect, de la „think tank” care a unit reprezentanți ai organismelor guvernamentale federale și regionale, precum și organizații publice și științifice.

În același timp, Comitetul de Stat pentru Construcții din Rusia a fost lichidat.

Reducerea aparatului său, care asigura reglementarea și managementul proceselor în domeniul construcțiilor, locuințelor și serviciilor comunale și în politica locativă, a dus la pierderea celui mai profesionist personal, ceea ce nu a putut decât să afecteze continuitatea în stabilitate și calitatea muncii în formarea politicii de locuințe și construcții.

Pentru trimitere: Numărul Gosstroy din Rusia la momentul lichidării era de 460 de unități de personal. Numărul maxim de membri ai Agenției Federale pentru Construcții și Locuințe și Servicii Comunale, care îndeplinește funcțiile de furnizare de servicii publice, gestionarea proprietății statului și funcții de aplicare a legii în domeniul construcțiilor și locuințelor și serviciilor comunale, este stabilit la 183 de unități. . Spre comparație: în țara cea mai orientată spre piață, care este Statele Unite, există un Minister al Locuinței și Dezvoltării Urbane, al cărui număr, împreună cu diviziile regionale, este de 12,5 mii de angajați; în Germania, un minister de specialitate similar are 3,5 mii de angajați.

Acest lucru este dovedit de progresul dezvoltării și adoptării:

un pachet de legi care vizează crearea unei piețe de locuințe la prețuri accesibile, a cărei calitate are un număr mare de plângeri nu numai din partea participanților profesioniști pe piața construcțiilor de locuințe, ci și din partea avocaților. Consecințele socio-economice negative ale erorilor de calcul legislative au început deja să apară și situația se va înrăutăți dacă nu începem imediat finalizarea legislației (exemple notabile sunt Codurile de urbanism și locuințe ale Federației Ruse, legea privind capitalul partajat). construcții și o serie de altele);

acte juridice de reglementare necesare pentru punerea în aplicare a prevederilor legilor federale adoptate. Mai mult de jumătate dintre aceste documente nu au fost întocmite în timp util, drept urmare legile nu funcționează efectiv;

noua ediție a Programului țintă federal „Locuințe” pentru 2002-2010, a cărei desfășurare a fost amânată până la începutul noului exercițiu financiar 2006, drept urmare regiunile au primit-o foarte târziu, fără a avea o rezervă de timp pentru pregătirea la timp;

acte normative de reglementare care asigură implementarea măsurilor prevăzute de Programul țintă federal „Locuințe”. În consecință, există o întârziere față de termenele stabilite prin graficul aprobat prin Ordinul Guvernului Federației Ruse din 14 noiembrie 2005 nr. 1926-r.

La consiliul de conducere al Ministerului Dezvoltării Regionale al Rusiei, care a avut loc la 5 iulie 2006, a luat în considerare problema „Cu privire la implementarea practică a proiectului național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși” și programul țintă federal „Locuințe” pentru anii 2002-2010”, s-a anunțat că calendarul de implementare a programului, aprobat în ianuarie 2006 prin ordin al ministrului dezvoltării regionale, a fost perturbat în mai multe funcții, iar implementarea acestora a fost amânată în trimestrul III.

În plus, potrivit șefului Rosstroy S.I. Kruglik, în conformitate cu Programul de eliberare și distribuire a certificatelor de locuințe de stat pentru 2006, la sfârșitul lunii iunie a acestui an, formularele de certificat au fost emise și trimise regiunilor și executivului federal. autorităților pentru eliberarea cetățenilor care participă la subprogram. Cu toate acestea, la momentul întâlnirii, Ministerul Dezvoltării Regionale al Rusiei nu a determinat valoarea medie de piață de 1 mp. m suprafață totală de locuințe pe entitatea constitutivă a Federației Ruse pentru trimestrul 3 al anului 2006 și costul standard de 1 mp. m din suprafața totală de locuințe în Federația Rusă pentru a doua jumătate a anului 2006. Totodată, valabilitatea certificatelor este limitată la o perioadă de 2 luni din momentul în care autoritățile executive primesc formularele de certificat.

Astfel, lipsește efectul pozitiv al reformei și indiferența absolută a funcționarilor ministeriali față de nevoile cetățenilor, pentru care aceste adeverinte sunt ultima speranță de rezolvare a problemei locuințelor.

În ciuda măsurilor luate de Guvernul Federației Ruse, uneori încă se pare că locul și rolul autorităților statului în organizarea și managementul Proiectului Național de Locuințe, precum și formele și gradul de participare a statului în stimularea proceselor de dezvoltarea dinamică a construcției de locuințe, nu au fost pe deplin determinate.

În implementarea practică a politicii locuințelor de stat de către funcționarii de la diferite niveluri, pentru a justifica inacțiunea acestora, insuficiența resurselor bugetare și extrabugetare alocate sectorului locativ a fost întotdeauna pe primul loc.

Pentru a preveni infectarea acestui virus în Proiectul Național, este necesară transferarea problemelor de finanțare a locuințelor la nivelul parteneriatului public-privat.

Analiza arată că principalul motiv al penuriei acute a resurselor investiționale și de împrumut în sectorul locuințelor este intervenția ineficientă (sau neintervenția ineficientă) a statului în relațiile de piață.

Nu am depășit încă pe deplin stadiul trecerii de la un sistem administrativ-comandă la o economie de piață dezvoltată, prin urmare, mulți cetățeni, în special generația mai în vârstă, mai păstrează amintiri proaspete despre succesele implementării unor proiecte mari care au fost rezolvate în URSS prin concentrarea eforturilor și mobilizarea resurselor financiare ale statului pentru zone socio-economice importante strategice (programe nucleare, spațiu, terenuri virgine, construcție de locuințe, BAM și altele).

De aici și dorința firească a unor oficiali guvernamentali de a interveni activ pe piață pentru a direcționa lucrurile într-o manieră comandantă în „direcția corectă”.

Există încă presiuni administrative asupra autorităților regionale din partea centrului federal pentru a asigura rate crescute de punere în funcțiune a locuințelor. Tentația este încă prea mare pentru a raporta la vârf despre implementarea planurilor în conformitate cu „setările” Proiectului național. Acest lucru ne duce involuntar înapoi în trecutul recent, când o ajustare aproape imperceptibilă a cifrelor la rezultatele așteptate a „calmat” societatea.

Rezultatele anului trecut 2006 au dat naștere la un optimism sporit în rândul managerilor de diferite grade cu privire la volumele realizate de punerea în funcțiune a locuințelor, ceea ce dă motive să le comparăm cu realizările de la sfârșitul anilor 80 - începutul anilor 90.

Într-adevăr, conform lui Rosstat, în 2006 au fost dați în funcțiune 50,2 milioane de metri pătrați, ceea ce a însumat 115,2 la sută până în 2005, în timp ce în 2005 ritmul de creștere a construcției de locuințe până în 2004 era de 106,1 la sută. Totodată, 19,8 milioane mp. construite de populație folosind fonduri proprii și împrumutate, ceea ce este cu 13,1 la sută mai mare decât în 2005.

Din păcate, un calcul simplu arată că din cea mai mare realizare în punerea în funcțiune a locuințelor din Rusia în cadrul URSS de 76 de milioane de metri pătrați, realizată în 1987, datele din 2006 sunt de doar 66 la sută.

Dar chiar și valoarea de 50,2 milioane mp. ridică îndoieli în rândul multor experți independenți care au informații despre starea de lucruri în entitățile constitutive ale Federației Ruse.

Într-o serie de regiuni, locuințe cu deficiențe semnificative și fără racordare la rețelele de utilități sunt acceptate și înregistrate, sau locuințe construite în anii anteriori sunt înregistrate rapid. Dacă presupunem că statisticile oficiale au fost obținute în acest fel, atunci abaterea poate depăși cifrele reale cu 10 - 15 la sută. Astfel, în 2006 nu a existat, evident, o creștere calitativă a volumelor de construcție de locuințe.

În consecință, până acum nu ne-am apropiat foarte mult de atingerea obiectivului principal al Proiectului - accesibilitatea locuințelor nu a crescut, dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața imobiliară nu a scăzut, întrucât veniturile gospodăriilor au crescut cu 10 la sută, iar principalul factor negativ care provoacă creșterea prețurilor locuințelor a rămas.

9. Stat și afaceri.

Atunci când statul acționează ca investitor (de exemplu, în construcția de locuințe sociale pentru categoriile de cetățeni cu venituri mici), acesta are dreptul de a reglementa prețurile locuințelor, ceea ce nu contrazice ideologia pieței, întrucât regulile jocului din piața sunt întotdeauna stabilite de investitor.

Scopul investitorului-stat este și acela de a face profit, singura diferență fiind că pentru el, profitul este o soluție eficientă la problemele sociale.

Pe lângă creșterea eficienței utilizării investițiilor bugetare, o astfel de reglementare va avea un impact pozitiv asupra comportamentului participanților profesioniști de pe piață.

Ideile extrem de liberale, conform cărora piața însăși va pune totul la locul său, este suficient doar pentru a stimula cererea efectivă, iar un investitor va fi găsit să investească în construcția de locuințe, sunt în consonanță doar cu țările cu economii dezvoltate și piețe consacrate.

În condițiile noastre, piața va pune și ea totul la locul său, singura întrebare este când, în ce interval de timp?

Susținătorii unei abordări atât de liberale citează adesea ca exemplu industria sticlei din regiunea Moscovei, unde investițiile private fără nicio participare financiară a statului au făcut posibilă crearea de unități mari de producție (în special, o fabrică în orașul Ramenki, Moscova). regiune).

Dar, în același timp, ei tac că a fost nevoie de aproximativ 5 ani pentru ca investitorii să se „cocească”, iar la acea vreme Moscova a primit ferestre mai scumpe (din cauza costurilor de transport) și de calitate inferioară din regiunea Saratov.

Investițiile private vor veni și în industria cimentului, dar nu imediat (datorită perioadelor lungi de rambursare), și cu o mare probabilitate din străinătate apropiată și îndepărtată, deși statul ar putea bine să-și formuleze propriul program de investiții locative.

Dacă ne dorim o soluție accelerată a problemei accesibilității locuințelor în condiții aproape extreme, atunci statul nu are dreptul să urmărească cu calm și să aștepte până când investitorul privat își realizează responsabilitatea socială sau când condițiile obiective favorabile investițiilor sunt coapte.

La elaborarea unui pachet de legi menite să creeze o piață de locuințe la prețuri accesibile, a avut loc o înlocuire a obiectivelor, cu bună știință sau fără să vrea. Accentul a fost pus pe sprijinul de reglementare pentru schimbările structurale din sectorul locuințelor. Ar trebui să se înțeleagă clar că orice reformă este un proces foarte dureros de obișnuire cu lucrul conform noilor reguli.

Drept urmare, piața puțin dezvoltată a răspuns prin creșterea prețurilor, iar intențiile responsabile ale statului au rămas doar bune intenții.

Scopul strategic al Proiectului Național de Locuințe ar trebui să fie acela de a oferi cetățenilor locuințe la prețuri accesibile și confortabile în cel mai scurt timp posibil, iar dezvoltarea unor mecanisme menite să stimuleze relațiile de piață ar trebui să fie un derivat al acestui obiectiv (și nu invers).

Statul, în cadrul mecanismelor transparente dezvoltate de parteneriat public-privat, ar trebui să devină un co-investitor direct:

dezvoltarea segmentelor definitorii ale bazei industriei construcțiilor (trebuie propusă și elaborată cu atenție o strategie și o prognoză pentru dezvoltarea complexului de construcții, cu accent pe punerea în funcțiune avansată a locuințelor, iar criteriile pentru accesibilitatea acesteia ar trebui să fie determinante factor);

furnizarea de infrastructură a teritoriilor destinate dezvoltării locuințelor, inclusiv prin componenta investițională a tarifelor monopolurilor naturale pe baza programelor regionale de investiții care țin cont de prognoza dezvoltării socio-economice a entităților constitutive ale Federației Ruse.

Desigur, pe măsură ce sectorul economic se maturizează, acest proces nu va fi brusc.

Astfel, principala premisă pentru implementarea cu succes a Proiectului Național de Locuințe în stadiul economiei de tranziție este determinarea cu precizie a gradului și formelor de participare a statului, a locului și rolului autorităților în organizarea și managementul Proiectului.

Dacă ne uităm din nou în istoria noastră, vom fi convinși că particularitatea programului sovietic de locuințe a fost nevoia de a reloca zeci de mii de oameni din subsoluri, barăci și piroguri și de a reloca apartamente comunale multifamiliale. Prin urmare, cerința de confort a fost înțeleasă într-o manieră foarte simplificată și a fost redusă la un minim de utilități, iar principalul parametru de accesibilitate a fost numărul de apartamente individuale construite și ordinea locului la coadă pentru locuințe.

Priviți fețele vesele ale oamenilor de pe filmele de știri vechi, ale căror bunuri casnice puteau fi transportate pe o pisică. Aveau în mâinile lor un mandat prețuit pentru un apartament separat, chiar și unul mic, iar acest lucru nu putea fi echivalat decât cu un sentiment de bucurie de Ziua Victoriei.

Astăzi avem de-a face cu o situație socio-economică calitativ diferită. Cerințele de confort (sau în sensul vechi, locuibilitatea) locuințelor au devenit diferite, mai diverse și corespunzătoare veniturilor reale ale cetățenilor.

Este necesară o formulare clară a criteriilor de accesibilitate a locuințelor pentru diverse categorii de cetățeni (în termeni de timp și teritorial), pe baza cărora să poată fi identificați în mod clar indicatorii cantitativi, etapele și mecanismele de realizare a obiectivelor Proiectului. Baza metodologică pentru determinarea accesibilității locuințelor va permite regiunilor să adopte propriile programe regionale care iau în considerare:

previziunile dezvoltării socio-economice a regiunilor, inclusiv nevoile de resurse de muncă;

starea și structura fondului locativ existent;

starea infrastructurii inginerești și sociale, a energiei publice și a locuințelor și a serviciilor comunale în general;

oportunități și perspective pentru dezvoltarea bazei industriei construcțiilor și a tehnologiei de construcție a locuințelor, din punct de vedere al materiilor prime locale, precum și a preferințelor și ideilor formate despre confortul locuinței.

În același timp, este necesar să se distingă din nou clar între conceptele de accesibilitate „socială” și „piață” și să se determine proporția acestora.

Atunci când se organizează informarea și suportul analitic și monitorizarea implementării Proiectului, este necesar să se acorde o atenție deosebită reflectării:

suficiența ratelor de creștere a volumelor de construcție de locuințe;

structura locuinței aflate în construcție (soluții de proiectare și tehnologii de construcție) și forma implementării ulterioare a acesteia (cumpărare, închiriere, închiriere socială);

echilibrarea cererii efective, a nevoilor piețelor regionale de muncă și a ofertei de pe piața imobiliară;

legătura strânsă a proiectelor de investiții și construcții cu crearea infrastructurii comunale în zonele destinate dezvoltării rezidențiale.

Ar trebui efectuată o căutare și o selecție a soluțiilor optime, din punct de vedere al accesibilității, proiectării și tehnologice pentru construcția de locuințe.

Apropo, astfel de informații au fost deja postate pe un site web special al Consiliului sub președintele Rusiei pentru implementarea proiectelor naționale prioritare și a politicii demografice.

10. Sarcini generale.

Care sunt principalele etape de parcurs pentru atingerea obiectivelor proiectului național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși”?

Esența politicii de stat privind locuințe se bazează pe prevederea fundamentală a Constituției Federației Ruse: „Federația Rusă este un stat social, a cărui politică are ca scop crearea condițiilor care să asigure o viață decentă și o dezvoltare liberă a oamenilor” (Articolul 7).

Această situație s-a reflectat în elaborarea strategiei de stat privind politica locativă:

în Decretul Guvernului Federației Ruse din 11 ianuarie 2000 nr. 28 „Cu privire la conceptul de dezvoltare a sistemului de creditare ipotecară pentru locuințe în Federația Rusă”;

în decizia Guvernului Federației Ruse din 2000 privind Strategia Politicii Locuințelor de Stat;

în Decretul Guvernului Federației Ruse din 17 septembrie 2001 nr. 675 privind programul țintă federal „Locuințe” pentru 2002-2010;

în decizia Guvernului Federației Ruse din 26 septembrie 2002 „Cu privire la progresul reformei complexului de locuințe și servicii comunale din Federația Rusă”;

în decizia Guvernului Federației Ruse din 20 februarie 2003. „Cu privire la progresul implementării deciziilor luate privind dezvoltarea creditării ipotecare și măsuri suplimentare în acest domeniu”;

în timpul discuției de la Prezidiul Consiliului de Stat al Federației Ruse cu privire la problema „Cu privire la dezvoltarea creditelor ipotecare și a altor măsuri pentru stimularea construcției de locuințe” din 27 februarie 2003 și Instrucțiunile ulterioare ale Președintelui Federației Ruse din 27 martie, 2003;

în decizia Consiliului de administrație al Gosstroy al Rusiei din 2003 „Cu privire la reformarea Programului țintă federal „Locuințe” pentru 2002 - 2010”;

în decizia Consiliului de Administrație al Comitetului de Stat pentru Construcții din Rusia din 2003 „Cu privire la strategia de dezvoltare a industriei construcțiilor”;

în timpul discuției de la Prezidiul Consiliului de Stat al Federației Ruse cu privire la problema „Cu privire la măsurile de asigurare a locuințelor la prețuri accesibile cetățenilor ruși” din 19 aprilie 2005 și instrucțiunile ulterioare ale Președintelui Federației Ruse.

Implementarea consecventă a acestei Strategii ar trebui să conducă în practică la creșterea accesibilității locuințelor pentru toate categoriile de cetățeni:

statul asigură protecție socială efectivă cetățenilor cu venituri mici (vulnerabile din punct de vedere social), oferindu-le locuințe din fonduri de locuințe de stat și municipale în scopuri sociale, în detrimentul fondurilor bugetare din contractele de închiriere socială;

Pentru toți ceilalți cetățeni, locuința este fie oferită în baza unui contract de închiriere, fie achiziționată de aceștia ca proprietate.

În același timp, statul oferă anumitor categorii de cetățeni sprijin financiar exclusiv vizat (subvenții pentru locuințe vizate), ceea ce reduce tensiunile sociale cauzate de inegalitatea proprietății existente.

Realizarea acestui lucru se află pe calea către rezolvarea următoarelor sarcini.

Obiectivul 1. Oferirea de locuințe pentru cetățenii cu venituri mici.

Fără a rezolva această problemă, vom observa o creștere a tensiunii sociale în societate.

Conceptul adoptat al proiectului național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile pentru cetățenii ruși” exclude aproape complet problemele furnizării de locuințe pentru cetățenii cu venituri mici, deși Codul Locuinței al Federației Ruse acordă suficientă atenție acestei categorii.

Este clar că îngrijirea acestor cetățeni este responsabilitatea municipalităților, dar proiectul de locuințe este Național și, prin urmare, soluția la problema locativă a acestei categorii de cetățeni ar trebui să se reflecte în el.

Trebuie subliniat că protecția socială eficientă a cetățenilor cu venituri mici este posibilă numai dacă sistemul economic funcționează astfel încât să asigure o creștere durabilă a PIB-ului și umplerea bugetelor la toate nivelurile.

Acest lucru se realizează ca urmare a activităților straturilor sociale și economice active ale societății, în primul rând clasa de mijloc, care are locuri de muncă stabile, câștiguri destul de mari, educație (calificări profesionale) și securitate socială.

În consecință, asigurarea unor condiții decente de viață în mod specific pentru clasa de mijloc este baza pe care ar trebui să se construiască politica de stat a locuințelor. Această consecvență în construirea politicii de stat pentru dezvoltarea pieței de locuințe la prețuri accesibile este cheia soluționării problemei locuințelor pentru întreaga populație a țării.

O condiție necesară pentru asigurarea unor locuințe la prețuri accesibile pentru populația muncitoare aptă de muncă este stimularea maximă a cererii (de solvenți), echilibrând simultan o creștere echilibrată a volumului de punere în funcțiune a locuințelor.

Creșterea construcțiilor de locuințe va crește eficiența utilizării fondurilor bugetare pentru segmentele social vulnerabile ale populației.

Sarcina 2. Formarea mecanismelor care să asigure funcționarea pieței de locuințe la prețuri accesibile.

În Proiectul Național de Locuințe, creșterea cererii (solvent) se realizează în cadrul subprogramelor din Programul țintă federal „Locuințe”.

Costul programelor legate de creșterea cererii (de solvenți) a populației este de 588,6 miliarde de ruble.

Inclusiv, în detrimentul bugetului federal - 187,4 miliarde de ruble, bugetele regionale - 77,6 miliarde de ruble, investiții private (inclusiv fonduri de la populație) - 323,6 miliarde de ruble.

În același timp, dezvoltatorii Programului țintă federal „Locuințe” nu iau în considerare natura diferită a fondurilor bugetare - investiții directe și garanții de stat.

Deoarece garanțiile guvernamentale servesc doar ca garanție pentru împrumuturile atrase, volumul real al investițiilor bugetare este de fapt mai mic. Prin urmare, 138 de miliarde de ruble planificate sub formă de garanții pentru obligațiile AHML ar trebui excluse din calcul.

Un aspect pozitiv al Programului țintă federal „Locuințe” este unificarea sub conducerea unui singur client de stat a subprogramelor anterior disparate și transferul tuturor finanțărilor bugetare într-un formular de certificat (propunerea Comitetului de stat pentru construcții din Rusia în 2003).

În această secțiune a Programului se preconizează oferirea de apartamente pentru 132 de mii de familii pe o perioadă de 5 ani.

Totodată, în ultimii 5 ani (2001-2005), numai în cadrul programului prezidențial „Certificatele de locuință de stat”, aproximativ 120 de mii de familii de militari care au fost eliberați sau concediați din serviciul militar au primit apartamente. Astfel, nicio descoperire nu este vizibilă, totul va rămâne la nivelul perioadei precedente. Dacă acest lucru este cauzat de o tranziție treptată la furnizarea de locuințe pentru personalul militar în cadrul unei noi scheme de credit ipotecar, atunci Programul ar fi trebuit să indice etapele și durata perioadei de tranziție.

Volumul planificat al investițiilor bugetare se bazează pe prețuri clar subestimate, mai degrabă decât cele predominante, pe piața imobiliară. Drept urmare, cetățenii în multe cazuri nu vor putea achiziționa locuințe conform standardelor sociale, dar vor fi obligați fie să cumpere apartamente de o suprafață mai mică, fie să încerce să încaseze fonduri garantate prin certificate, fie să cumpere locuințe pe piața secundară. , care în multe cazuri nu corespunde ideilor moderne despre confort.

Pentru a preveni acest lucru, trebuie să:

dezvoltarea metodelor de calcul al prețului pe metru pătrat de locuință pe baza indicilor de preț pentru a determina costul certificatului, reflectând la maximum nivelul real al prețurilor de piață pentru locuințe;

să dezvolte mecanisme care să permită utilizarea fondurilor furnizate de certificate pentru a crea oferte pe piața imobiliară (propunerile pentru un mecanism similar au fost elaborate de Ministerul Rusiei Dezvoltării Economice, Ministerul Rusiei Apărării și Comitetul de Stat al Construcțiilor Rusiei încă din 2003). De asemenea, puteți utiliza mecanisme de investiție în construcția de locuințe prin fonduri mutuale.

Această problemă este relevantă și pentru sistemul de locuințe cu economii-ipotecare pentru personalul militar, deoarece Legea federală relevantă din 20 august 2004 nr. 117-FZ prevede doar mecanismul de acumulare a fondurilor pentru achiziționarea de locuințe, dar nu și achiziția efectivă a acesteia.

Sarcina 3. Formarea unui fond pentru uz comercial (așa-numitele blocuri de locuințe).

Soluția la această problemă este în prezent împiedicată de infrastructura subdezvoltată de finanțare a locuințelor. În special, ar trebui dezvoltate instituții financiare precum fondurile de investiții (fonduri mutuale din categoria imobiliare).

Această sarcină este ignorată în conceptul adoptat al Proiectului Național. Lipsa unei legislații adecvate în contextul nevoii tot mai mari de închiriere a apartamentelor a dus deja la o creștere a situației criminalității, la apariția unor grupuri de tâlhărie care, profitând de impunitatea din cauza lacunelor legislației locative, terorizează literalmente chiriașii de apartamente din sector privat.

Sarcina 4. Elaborarea criteriilor de accesibilitate a locuințelor pentru diferite categorii de cetățeni.

Problema accesibilității locuințelor poate fi rezolvată printr-un sistem de finanțare a locuințelor bazat pe o abordare diferențiată a categoriilor de cetățeni, inclusiv planuri de investiții pentru dezvoltarea infrastructurii municipale a teritoriilor, construcția de locuințe, mecanisme de acumulare fiabilă a fondurilor de către cetățeni și pe termen lung. împrumuturi pentru locuințe în combinație cu sprijin guvernamental specific.

Numărul și dimensiunea subvențiilor vizate pentru locuințe ar trebui să fie strâns legate de capacitatea bugetară, de prioritățile de dezvoltare socio-economică ale țării (inclusiv de politicile demografice și de migrație) și de venitul familiei.

Este imposibil să se stabilească indicatori cantitativi și calitativi ai Proiectului fără a formula conceptul de criterii de accesibilitate a locuințelor pentru diferite categorii de cetățeni care trăiesc în diferite regiuni ale Rusiei în orașe și așezări mari și mici.

Doar coeficientul de incluziune financiară, pe care se bazează indicatorii programului Federal Targeted Program „Locuințe”, este absolut insuficient în acest caz.

Sarcina 5. Creșterea ofertei pe piața imobiliară.

În Programul țintă federal „Locuințe” aprobat pentru 2002-2010, fondurile bugetare sunt alocate pentru:

finanțarea subprogramului „Asigurarea de terenuri cu infrastructură comunală pentru construcția de locuințe” (377,1 miliarde de ruble);

finanțarea subprogramului „Modernizarea infrastructurii de utilități” (101,677 miliarde de ruble).

Costul total al subprogramelor care vizează creșterea ofertei pe piața imobiliară este de 478,8 miliarde de ruble, inclusiv:

pe cheltuiala bugetului federal - 55,7 miliarde de ruble;

fonduri de la bugetele regionale - 44,1 miliarde de ruble;

fonduri de la investitori privați - 379,0 miliarde de ruble (suma garanțiilor de stat de 177 de miliarde de ruble este exclusă din calcule din aceleași motive ca și în direcția creditării ipotecare).

Un aspect pozitiv este redirecționarea fondurilor din subprogramul „Relocarea cetățenilor din locuințe dărăpănate și dărăpănate” către crearea infrastructurii comunale, care, în principiu, va face posibilă atragerea suplimentară de fonduri de la investitori privați pentru construcția de locuințe în sumă. de 1300-1800 de miliarde de ruble (presupunând că costul infrastructurii este de 15-15 miliarde de ruble). 20 la sută din costul total al construcției) și construiesc aproximativ 90 -120 milioane mp pe șantiere dedicate echipate inginerești. metri de locuințe (cu un preț mediu de 17.500 de ruble/mp).

Dar, în același timp, înlocuirea completă a subprogramului de relocare a cetățenilor din locuințe dărăpănate și dărăpănate cu un subprogram de formare a terenurilor de construcție cu vânzarea ulterioară la licitație amână la nesfârșit soluționarea problemelor pentru rezidenții acestui fond (adică, accesibilitatea locuințelor scade).

În conformitate cu articolul 89 din Codul locuinței al Federației Ruse, atunci când o casă este demolată, declarată improprie pentru locuire sau când se efectuează reparații majore, chiriașilor li se oferă în schimb un alt spațiu de locuit confortabil.

Dacă, conform ediției anterioare a Programului țintă federal „Locuințe”, fondurile bugetare federale alocate în scopul relocarii cetățenilor din clădirile dărăpănate reprezentau o asistență semnificativă pentru municipalități, acum autoritățile locale sunt nevoite să caute resurse suplimentare, deoarece terenurile nu pot fi vândute. cu grevare, iar prețul comercial suplimentar al locuinței în curs de construire va fi instalat de dezvoltator.

Una dintre modalitățile de creștere a ofertei pe piața de locuințe, care apropo este cea mai puțin costisitoare din punct de vedere financiar, este construcția individuală de locuințe, care ocupă mai mult de 30 la sută din volumul total de construcție și a fost recent sub atentia autorităților federale. și este denumită „construcții joase”, „clădire de case din lemn”, etc.

Dar ideea nu este în nume, ci în economie - există un număr mare de proiecte, atât dezvoltare individuală, cât și sub formă de dezvoltare complexă a teritoriilor, și cel mai important - industria materialelor de construcție într-un timp scurt, inclusiv bazându-se pe resursele locale, este capabil să treacă la dezvoltarea tehnologiilor de producție industrială a acestor proiecte sau elemente structurale de bază dintr-o mare varietate de materiale de la lemn până la beton celular autoclavat. In acest caz, investitia este minima si se amortizeaza intr-un timp foarte scurt.

Sarcina 6. Mecanisme financiare. De la împrumuturi pentru apartamente la piața titlurilor ipotecare.

A devenit deja un fapt general acceptat că piața imobiliară modernă este în mare măsură o mișcare a fluxurilor financiare. Dacă politica financiară a statului pe această piață este structurată corect, atunci efectul economic este inevitabil.

În general, dacă vorbim despre principalul mecanism financiar al Programului, în care sunt puse speranțe deosebite, acesta este creditul ipotecar pentru locuințe, al cărui concept de dezvoltare a fost aprobat de V.V. Putin în 2000 pe când încă se afla în funcția de președinte al Guvernului. a Federației Ruse (Rezoluția Guvernului Federației Ruse din 11 ianuarie 2000 nr. 28).

Conceptul de dezvoltare a sistemului de creditare ipotecară pentru locuințe al Federației Ruse sa bazat pe un model pe două niveluri de funcționare a pieței ipotecare.

Acest model prevede dezvoltarea maximă a pieței primare a creditelor ipotecare rezidențiale și lansarea treptată a mecanismelor de atragere a resurselor pe termen lung de pe piețele financiare, alocate în scopul refinanțării instituțiilor de credit care acordă populației credite ipotecare pentru locuințe.

Tocmai această abordare a permis Statelor Unite ale Americii să ofere un volum gigantic al pieței ipotecare (aproximativ 9 trilioane de dolari SUA) și să depășească piața titlurilor de stat, estimată la 4,5 trilioane. Dolari SUA, ca să nu mai vorbim de piața de valori mobiliare corporative - 2,4 trilioane. Dolari americani.

Dezvoltarea accelerată a instituției ipotecare, bazată pe utilizarea unui mecanism de refinanțare, se observă și pe piețele europene, asiatice și latino-americane.

La cel de-al III-lea Congres Financiar al Țărilor din Europa Centrală și de Est, desfășurat la Varșovia în noiembrie 2006, dedicat creditării ipotecare rezidențiale, s-a subliniat că viitorul creditelor ipotecare depinde în mod semnificativ de dezvoltarea mecanismelor de refinanțare.

În consecință, alegerea unui model pe două niveluri de credit ipotecar pentru locuințe ca strategie în Federația Rusă a fost corectă și ne permite să grăbim soluționarea problemelor locative ale populației.

Numai pe această cale (chiar înțelegerea relativă subdezvoltare a infrastructurii pieței financiare ruse) poate fi rezolvată sarcina stabilită de Președintele Federației Ruse V.V. Putin privind asigurarea anuală a 1 milion de familii cu locuințe pe credit.

Esența funcționării instituției ipotecare în cadrul modelului de mai sus este:

în acumularea unui grup de credite ipotecare pentru locuințe (ipoteci), fie în bilanțurile creditorilor primari, fie în conductele ipotecare;

vânzarea în continuare a companiei sale - agent (Vehicul cu destinație specială, SPV, agent ipotecar special în terminologia rusă);

securitizarea acestui pool și emiterea de titluri garantate cu ipoteci (ipoteci secundare) plasate pe piețele financiare.

Securitizarea este structurarea fluxurilor financiare generate de plățile împrumuturilor ipotecare pe termen lung incluse în acest pool în tranșe care constituie garanții pentru emisiunile corespunzătoare de titluri garantate cu ipoteci (de obicei tranșe senior, mezanin și junior).

Primele două tranșe sunt plasate liber pe piețele financiare. Tranșa junior, care poartă cea mai mare parte a riscurilor de credit (și, prin urmare, are o rentabilitate mai mare), fie rămâne în bilanţul conductei (sau băncii de subscriere), fie este returnată creditorului primar, fie este achiziționată de investitori instituționali. (mari companii de asigurări, sisteme de pensii etc.) .P.).

Astăzi, în Federația Rusă, în special în ultimii 4 ani, există o dezvoltare activă a pieței primare a creditelor ipotecare rezidențiale oferite prin:

resursele proprii ale celor mai mari, inclusiv bănci de stat;

linii de credit deschise de o serie de instituții financiare internaționale (International Finance Corporation - IFC, Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare etc.);

refinanțare de către Agenția de stat OJSC pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe (denumită în continuare AHML), care strânge fonduri în baza garanțiilor guvernamentale ale Federației Ruse.

Numărul creditelor ipotecare pentru locuințe emise de toți creditorii primari crește anual de peste 2-3 ori. La sfârşitul anului 2006, valoarea acestora este estimată la 8-10 miliarde de dolari SUA.

Un rol cheie în dezvoltarea pieței primare a creditelor ipotecare, începând cu anul 2002, l-a jucat și jucat AHML, care, fiind de fapt o instituție de stat pentru dezvoltarea creditării ipotecare, este în același timp o organizație comercială al cărei scop este de a a face profit (în interesul acționarului său unic - Federația Rusă) .

Prin urmare, sprijinul guvernamental excesiv pentru Agenție, fără o definire clară a priorităților sociale pentru activitățile acesteia (de exemplu, achiziționarea de împrumuturi acordate acelor categorii de cetățeni ale căror venituri necesită un astfel de sprijin pentru achiziționarea de apartamente conform standardelor sociale), poate plasează AHML în condiții inegale în raport cu alți participanți la piața creditelor ipotecare.

În acest sens, comunitatea ipotecară nu poate să nu fie îngrijorată de declarația vicepreședintelui Guvernului Federației Ruse A.D. Jukov, care, într-o discuție cu jurnaliştii, a spus că Guvernul Rusiei și-a propus ca obiectiv reducerea nivelului. a ratelor dobânzilor la creditele ipotecare la 7 la sută pe an.

Potrivit acestuia, în ciuda unei uşoare reduceri a dobânzilor în acest an, creditele ipotecare rămân foarte scumpe şi inaccesibile unei mari părţi a populaţiei.

Creditele ipotecare sunt astăzi inaccesibile pentru o parte semnificativă a populației, în primul rând din cauza veniturilor scăzute ale majorității cetățenilor și a creșterii rapide continue a prețurilor locuințelor din cauza dezechilibrului dintre cerere și ofertă.

Prioritatea statului în domeniul creditării ipotecare ar trebui să fie crearea condițiilor pentru o creștere calitativă a ofertei pe piața imobiliară.

Izolată de rezolvarea acestei probleme, o reducere artificială a ratelor dobânzilor nu numai că este inutilă, deoarece creșterea prețurilor (aproximativ 50 la sută în 2006) este cea care face principala „contribuție la inaccesibilitatea” locuințelor și creditelor ipotecare, dar este și dăunătoare, pentru că alimentează inflația în imobilele rezidențiale.

Creșterea puterii de cumpărare prin creșterea disponibilității fondurilor de credit, cu cererea nesatisfăcută de locuințe, nu duce decât la speculații pe piața imobiliară.

Pentru a fi corect, trebuie menționat că A.D. Jukov, în conversația sa cu jurnaliștii, a mai spus că reducerea ratelor la 7% va fi posibilă numai după ce inflația în Rusia va scădea la mai puțin de 5%.

În prezent, atragerea debitorilor ar trebui să se facă nu atât prin scăderea ratelor, cât prin îmbunătățirea calității serviciilor, reducerea costurilor de tranzacție, introducerea de noi tehnologii care să permită acordarea de împrumuturi într-un timp mai scurt, extinderea și modernizarea gamei de produse, precum și ca înfiinţarea unui institut de asigurare a riscului de credit (asigurări ipotecare).

Pentru trimitere: această instituție de guvernare socială a jucat și joacă un rol uriaș în Statele Unite în ceea ce privește creșterea disponibilității creditelor ipotecare prin crearea Administrației Federale pentru Locuințe, înainte de înființarea unui operator secundar de piață ipotecară. Acest institut se dezvoltă activ în Kazahstan.

În special, acest lucru va fi facilitat de eforturile de standardizare a procedurilor și mecanismelor pieței ipotecare.

La mijlocul lunii decembrie 2006, la o reuniune extinsă a Comitetului Asociației Băncilor Ruse (ARB) privind împrumuturile ipotecare, cu participarea reprezentanților Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei, Serviciului Federal de Piețe Financiare, Băncii Rusiei, Serviciul Federal de Înregistrare, AHML, IFC, precum și Asociația Băncilor Regionale „Rusia” (ARBR), Asociația Națională a Participanților la Piața Ipoteca (NAUIR - membru al ASR) și Asociația Societăților de Ipoteca (AIC) au revizuit proiectul forme standard de credite ipotecare dezvoltate de IFC, AHML și Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei.

Forma standard a ipotecii se bazează pe ipoteca aprobată de Consiliul de Supraveghere al Agenției OJSC pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe, dar modificată ținând cont de propunerile Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei, Serviciului Federal de Înregistrare, Serviciului Federal pentru Piețe Financiare. , comunitatea bancară, companiile ipotecare și IFC.

În urma acestei întâlniri, șefii ARB, ARBR, NAUIR și AIC au semnat „Recomandări privind utilizarea unui formular tip de bancnotă ipotecară”, care, după elaborarea versiunii finale a notei ipotecare, au fost transmise spre utilizare. de către Serviciul Federal de Înregistrări.

Adoptarea unui astfel de document este relevantă, deoarece standardizarea și unificarea documentelor și procedurilor utilizate la procesarea creditelor ipotecare este una dintre principalele condiții pentru îndeplinirea țintelor privind volumul creditării ipotecare stabilite prin proiectul național prioritar „Locuințe accesibile și confortabile”. pentru cetățenii ruși.”

Trebuie subliniat încă o dată că principalul factor care influențează reducerea ratelor dobânzilor, pe lângă reducerea inflației, va fi o creștere calitativă a volumului creditării ipotecare pentru locuințe (datorită scăderii costurilor unitare pentru acordarea creditelor).

În același timp, fondurile bugetare federale alocate pentru a garanta Federației Ruse obligațiile AHML sunt limitate.

În același timp, creditorii primari care oferă împrumuturi ipotecare pe cheltuiala lor se confruntă cu o lipsă acută de bani „pe termen lung”, deoarece resursele pe termen lung ocupă doar 8-10 la sută în structura bilanțurilor lor.

În plus, majoritatea băncilor sunt subcapitalizate și, prin urmare, forțate să scoată active din bilanţ și sunt, de asemenea, sub presiune pentru a reduce riscurile de credit, inclusiv riscurile de rambursare anticipată, și pentru a crește profitul pe acțiune (ROE) prin efectul de levier din bilanţ.

Pentru trimitere: refinanțarea nu numai că îmbunătățește bilanțul creditorilor primari și deschide accesul la resurse ieftine, dar crește semnificativ valoarea băncii în ochii investitorilor)

Prin urmare, este imposibil să se realizeze o creștere calitativă a volumului creditării ipotecare fără utilizarea mecanismelor de refinanțare.

Progresele serioase realizate recent datorită dezvoltării legislației ipotecare (inclusiv adoptarea unui număr de acte legislative și de reglementare referitoare la circulația titlurilor garantate cu ipoteci) și dezvoltarea stabilă a pieței ipotecare primare, au făcut posibilă venirea aproape de formarea unui sistem de refinanţare a creditelor ipotecare rezidenţiale bazat pe utilizarea mecanismului de securitizare.

O condiție prealabilă importantă pentru aceasta a fost crearea (la inițiativa și cu asistența organizatorică și metodologică a Gosstroy al Rusiei) în 1999-2004. în toate regiunile Federației Ruse, agențiile și companiile regionale de credite ipotecare (operatorii regionali de credite ipotecare, denumite în continuare RIO), care, ca urmare a participării active la programul de credite ipotecare AHML, au acumulat o experiență pozitivă semnificativă în organizarea emiterii de credite ipotecare în regiuni ale Federației Ruse.

Guvernul Federației Ruse a aprobat, elaborat de AHML, Conceptul pentru dezvoltarea unui sistem unificat de refinanțare a creditelor ipotecare rezidențiale în Rusia.

Acest Concept a anunțat o reorientare treptată a activităților AHML de la răscumpărarea creditelor ipotecare pentru locuințe emise de RIO la activități pe piața valorilor mobiliare garantate cu ipoteci.

În acest sens, se pare că se poate lua în considerare problema procedurii de acordare a garanțiilor de stat către AHML, atât din punctul de vedere al creșterii eficienței utilizării acestora, cât și din punctul de vedere al dezvoltării pieței creditelor ipotecare.

În etapa inițială a formării sistemului de creditare ipotecară, AHML nu avea suficiente active pentru a asigura refinanțarea RIO. Prin urmare, a fost necesară furnizarea de garanții guvernamentale pentru obligațiunile sale corporative. Acest lucru a permis agenției federale să rezolve cu succes sarcina stabilită de Guvernul Federației Ruse de a lansa credite ipotecare.

Astăzi, obligațiile AHML sunt deja garantate de active ipotecare lichide destul de mari (peste 1 miliard USD).

Prin urmare, AHML poate, în principiu, să refinanțeze în mod independent prin emiterea și plasarea de titluri garantate cu ipoteci. Este recomandabil să folosiți garanțiile guvernamentale pentru a asigura transa lor inferioară, care pentru fiecare grup de împrumuturi nu este mai mare de 10 la sută din cost. Acest lucru va face posibilă atragerea de 10 ori mai multe fonduri cu aceleași volume de garanții guvernamentale. În același timp, acest avantaj competitiv al instituției de dezvoltare a statului nu va putea, nici măcar potențial, să încalce principiul liberei concurențe. AHML va îndeplini prin garanții doar acea funcție pe care marea majoritate a participanților profesioniști privați pe piața creditelor ipotecare nu o poate îndeplini.

De remarcat, de asemenea, că limitele garanțiilor de stat de la AHML, odată cu dinamica tot mai mare de creștere a volumului creditelor ipotecare, pot crea dificultăți operatorilor regionali în planificarea pe termen lung a politicilor lor financiare.

Astfel, poate apărea o situație care reduce importanța ORI ca centre organizatorice și metodologice pentru creditarea ipotecară rezidențială în entitățile constitutive ale Federației Ruse.

Există riscul ca noile abordări declarate să nu fie încă pe deplin dezvoltate, iar rețeaua RIO deja creată să nu fie utilizată pe deplin.

Înțelegând acest pericol, mulți operatori regionali de credite ipotecare, împreună cu îndeplinirea obligațiilor lor față de AHML, încep să caute alți parteneri pentru a cumpăra credite ipotecare din bilanţurile lor.

Ca fapt pozitiv, ar trebui să remarcăm încercările RIO de a-și crea propriile asociații.

În special, în octombrie 2006, Asociația Societăților Ipotecare a fost înregistrată cu sprijinul organizatoric al AHML de stat.

Potrivit liderilor conductei ipotecare RuMAC și NAUIR, aceste organizații vor contribui, de asemenea, pe cât posibil la formarea rețelelor ipotecare interregionale.

Este important doar la crearea acestora să se asigure concurența liberă pe piață și consolidarea reală a activelor ipotecare (și nu doar asociații politice formale).

RIO, individual, nu au acumulat încă suficiente active ipotecare. Capitalul autorizat al fiecăreia dintre ele nu le permite să intre într-o afacere ipotecară profitabilă, ceea ce asigură o reducere a dobânzilor și, ca urmare, o creștere a disponibilității creditelor ipotecare pentru locuințe.

Multe dintre ele au fost create nu sub formă de societăți pe acțiuni, ci sub formă de întreprinderi sau fonduri unitare.

Datorită volumelor relativ mici de creditare ipotecare rezidențiale din fiecare regiune în parte și în condițiile unei penurii acute de locuințe finite, operatorii regionali de credite ipotecare sunt obligați să opereze nu numai pe piața creditelor ipotecare, ci și să participe activ la implementarea investițiilor și Proiecte de construcții.

Acest lucru crește semnificativ riscurile de credit pentru finanțarea RIO și, ca urmare, nu permite reducerea ratelor dobânzilor la împrumuturile acordate populației.

În acest sens, ar trebui să existe o separare a activelor ipotecare nete în filiale ale operatorilor regionali de credite ipotecare, urmată de consolidarea acestor active în rețele interregionale.

De asemenea, menționăm că astăzi o parte semnificativă (peste 80 la sută) din creditele ipotecare sunt garantate nu de locuințe nou construite, ci de locuințe secundare. Acest lucru contribuie la ratele ridicate de creștere a prețurilor locuințelor, în ciuda volumelor aparent încă foarte mici de creditare ipotecară (factorul care afectează subdezvoltarea pieței imobiliare în ansamblu).

Impactul slab al creditării ipotecare rezidențiale asupra creșterii construcției de locuințe impune urgent introducerea unor mecanisme de credit convertibil (adică creditele de consum care sunt emise în faza de construcție, iar după înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare rezidențiale sunt convertite în credite ipotecare).

În același timp, aceasta ar trebui combinată cu dezvoltarea și implementarea unui mecanism de refinanțare a acestor active.

Unii dintre cei mai mari jucători de pe piața primară a creditelor ipotecare în 2006 au implementat deja prima „securitizare” a activelor ipotecare, au emis și plasat titluri garantate cu credite ipotecare în străinătate și în Rusia (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), un sistem similar. tranzacția este aproape de finalizare AHML.

Aceasta a fost precedată de tranzacții finalizate cu succes privind structurarea (securitizarea) altor produse de credit (împrumuturi auto emise de Soyuz JSCB și împrumuturi emise în stadiul construcției de locuințe de către Housing Finance Bank).

La inițiativa NAUIR și ASR, specialiștii care au participat activ la aproape toate tranzacțiile menționate mai sus (cu excepția Vneshtorgbank) au creat prima companie privată specializată (conductă ipotecară) de pe piața creditelor ipotecare, OJSC „RuMAC” (Ipoteca Rusă). Compania de acceptare).

Scopul unei astfel de companii este de a organiza și efectua securitizări (în primul rând ipotecare) în interesul creditorilor primari ruși.

Pentru trimitere: Compania RuMAC dezvoltă în prezent o tehnologie menită să ofere refinanțare instituțiilor de credit care acordă împrumuturi populației în etapa de construcție a locuințelor

Crearea conductelor ipotecare se datorează faptului că refinanțarea independentă a creditorului primar pe piața de valori are sens economic (din punct de vedere al costurilor și al profitabilității) doar atunci când se realizează anumite volume de creditare ipotecară.

Fondul optim de credite ipotecare este a cărui valoare depășește 100 de milioane de dolari SUA (3 miliarde de ruble).

În prima jumătate a anului 2007, ar trebui să ne așteptăm la finalizarea altor tranzacții de securitizare transfrontaliere și rusești, care diferă fundamental doar în ceea ce privește locul de înregistrare a SPV și tipul de titluri garantate cu ipoteci (obligațiuni garantate cu ipoteci sau participarea la credit ipotecar). certificate - obligațiuni de trecere) [Figura 2, 3].

Avantajul „securitizării” transfrontaliere este capacitatea de a atrage fonduri mai ieftine pentru refinanțarea creditelor ipotecare. Prețul fondurilor strânse pentru tranzacțiile transfrontaliere deja finalizate a fost: LIBOR plus 1-1,6 la sută pe an.

Acest lucru va contribui la creșterea disponibilității creditelor ipotecare pentru populație.

Plasarea titlurilor garantate cu ipoteci denominate în ruble pe piețele financiare internaționale va stimula soluția problemei conversiei rublei.

Principalul tip de titluri ipotecare plasate pe piețele financiare internaționale vor fi certificatele de participare la credite ipotecare - obligațiuni path-through, al căror avantaj este transferul riscului de rambursare anticipată a creditelor ipotecare de la creditorul principal la cumpărătorul de titluri ipotecare.

Ca rezultat, se realizează o distribuție mai eficientă a riscului și o stabilire a prețurilor mai eficiente.

Emiterea și plasarea acestui tip de titluri în Rusia este încă imposibilă din cauza deficiențelor Legii federale „Cu privire la titlurile de valoare pe bază de ipotecă”; prin urmare, este necesară modificarea acestei legi cât mai curând posibil, precum și adoptarea Legea federală „Cu privire la securitizare”

Astfel, acum au început procesele pe piața creditelor ipotecare spre formarea unui sistem integral rusesc de refinanțare a creditelor ipotecare rezidențiale.

Trebuie adăugat că amploarea obiectivelor stabilite în Proiectul național este de așa natură încât cadrul legislativ existent începe să încetinească dezvoltarea creditelor ipotecare ca mecanism financiar universal, toate posibilitățile de influență ale cărora pe piață nu le avem. încă evaluat.

Pe lângă diferitele modificări propuse de comunitatea bancară care trebuie să fie aduse Legii federale „Cu privire la ipoteci (garajul imobiliar),” dar care sunt mai degrabă de natură tehnică, AHML a înaintat recent propuneri de extindere a posibilităților de gajarea imobilelor dincolo de normele stabilite de legislația federală relevantă.

Vorbim despre o propunere de a face o serie de modificări la Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” și la Codul funciar al Federației Ruse, care să permită autorităților locale să primească fonduri pentru amenajarea infrastructurii inginerești și pregătirea terenurilor. pentru construirea pe bază de garanție a terenurilor pe care le dețin.

De fapt, acesta este un pas spre dezvoltarea creditelor ipotecare pentru terenuri și este cu atât mai relevant cu cât pentru implementarea Proiectului Național până în 2010 este necesară dezvoltarea de la 80 la 100 de mii de hectare de teren pentru construcția de locuințe (informații Interfax privind site-ul AHML din 21 ianuarie 2007 la http://www.ahml.ru).

Obiectivul 7. Dezvoltarea unui sistem de parteneriat public-privat

Proiectul Național de Locuințe este un proiect de afaceri implementat cu participarea resurselor bugetare pe principiile parteneriatului public-privat.

În acest sens, este instructivă experiența Republicii Kazahstan, unde un proiect similar de afaceri public-privat este deja implementat.

În Kazahstan, infrastructura de inginerie este de fapt creată pe principiile parteneriatului public-privat.

Un dezvoltator privat primește șantiere și realizează construcție folosind un împrumut guvernamental la prețuri convenite cu investitorul (statul), apoi vinde locuința construită folosind împrumuturi ipotecare emise de bănci private, care sunt achiziționate de Corporația Ipoteca de Stat folosind fonduri de la Fondul de pensii la rata convenită cu acesta. Toate fluxurile financiare și termenele limită sunt interconectate.

Accesibilitatea locuințelor este asigurată de faptul că statul este un investitor specific: pentru acesta, profitul este numărul familiilor prevăzute cu locuințe. În plus, repartizează povara asociată cu realizarea infrastructurii inginerești între cumpărătorii de locuințe specifice (rețele de pe teren) și întreaga comunitate care locuiește într-un anumit municipiu (dar în rate, prin componenta de investiții a tarifelor).

Acest lucru nu creează un monopol de stat. Participanții profesioniști privați continuă să lucreze pe piață în conformitate cu legile pieței.

„Proiectul național de locuințe din Kazahstan” în toate aspectele sale (inclusiv creditarea ipotecară) se referă numai la acele categorii de cetățeni care sunt determinate de stat, iar valoarea asistenței este limitată de standardele de locuințe sociale.

Rezultat:

După cum se poate observa din luarea în considerare chiar și a unei liste departe de completă a problemelor existente în sectorul locuințelor din Rusia, principalul obstacol în calea soluționării acestora este activitatea investițională slabă.

S-a spus deja mai sus că doar o politică financiară a statului bine structurată, care vizează:

Creșterea reală a accesibilității locuințelor pentru toate categoriile de cetățeni, indiferent de veniturile acestora;

Dezvoltarea relațiilor de piață în sectorul locativ, asigurând o creștere dinamică și în același timp echilibrată a ofertei de locuințe și a cererii efective pentru aceasta.

În consecință, soluția la problemele enumerate se află atât în planul investițiilor publice, cât și al celor private prin următoarele mecanisme:

finanțarea bugetară a construcției de locuințe sociale (pentru cetățenii cu venituri mici);

atragerea de resurse financiare pe termen lung pentru a crea un sector de locuințe închiriate;

sprijin de stat sub formă de subvenții direcționate pentru locuințe pentru anumite categorii de cetățeni;

creditarea ipotecară pentru locuințe, inclusiv mecanismele de refinanțare a organizațiilor care acordă credite ipotecare (împrumuturi), prin implicarea resurselor pe termen lung de pe piețele financiare, inclusiv a celor acumulate în sistemul de pensii;

acumularea de fonduri de către cetățeni în scopul construirii și achiziționării de locuințe (bănci de economii și împrumut, case de economii pentru construcții etc.);

investiții și împrumuturi (inclusiv pe cheltuiala cetățenilor) pentru construcția de locuințe. Rambursările se fac prin vânzări, inclusiv prin vânzări prin credite ipotecare;

atragerea de resurse pentru investiții și creditare pentru realizarea infrastructurii comunale;

investiții în dezvoltarea bazei industriei construcțiilor.

În acest caz, resursele de stat joacă doar rolul de catalizator al proceselor investiționale, reduc riscurile investițiilor și măresc atractivitatea acestora, reduc dezechilibrele imobiliare în rândul diferitelor segmente ale populației și, prin urmare, reduc tensiunea socială, crescând stabilitatea politică a societății. Ca urmare, ele creează condiții favorabile pentru investițiile ulterioare.

Așadar, vedem că încurcătura de probleme care au încurcat sectorul locativ poate fi rezolvată complet prin dezvoltarea, implementarea consecventă și implementarea politicii de stat privind locuința, iar acest lucru depinde în întregime de coordonarea acțiunilor tuturor ramurilor federale, regionale și locale. guvern.

Lista literaturii folosite

1. S.M.Lyjin. Intriga căminului. - Ekaterinburg: Editura „Filantrop”, 2005 „Arhitectura și construcția Moscovei” versiunea electronică a revistei de știință populară nr. 2-3 pentru 2006 www.asm.rusk.ru

2. Revista „Architecton”. A apărut ca publicație tipărită în octombrie 1992. Din mai 2004, revista există doar în versiune electronică, păstrând numerotarea continuă a numerelor. Adresa sa de pe Internet este http://archvuz.ru. nr. 13, 2006

3. A.S. Starovoytov. „Locuințele sociale în Rusia modernă - mit sau realitate”, revista POISK, nr. 3 iunie 2006.

4. Revista „Proiecte naționale”, Nr. 1, Nr. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V.N. Ponomarev „Reflecții asupra creditelor ipotecare”

6. Decretul Guvernului Federației Ruse din 31 decembrie 2005 nr. 865 „Cu privire la măsuri suplimentare pentru implementarea programului-țintă federal „Locuințe” pentru 2002 - 2010.”

7. Materiale ale seminarului internațional „Finanțarea locuințelor, creditarea ipotecară”, Dubna, Regiunea Moscova, 9-12 februarie 2004.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Fundamentele conceptului de acreditare a organizațiilor de construcții în contextul tranziției la autoreglementarea activităților de investiții și construcții în Federația Rusă. Asociația Constructorilor din Rusia. Moscova: Editura „Granitsa”, 2006 - 96 p.

9. Rosstat. Anuarul statistic rusesc. Publicație oficială. Centrul de Informare și Publicare „Statistica Rusiei”, www.infostat.ru.

10. Proiect de strategie CEE în domeniul calității durabile a vieții în așezările umane în secolul XXI. Comitetul UNECE pentru așezările umane. Geneva, 19 septembrie 2000

STAREA SECTORULUI LOCUINTE ÎN FEDERAȚIA RUSĂ.