Hipotekinio kreditavimo ekonominė esmė ir pagrindinės formos. Būsto paskolos sampratos ir klasifikacijos esmė

Hipoteka (nekilnojamojo turto įkeitimas kaip įvairių civilinių prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonė) išsivysčiusios rinkos ekonomikos šalyse tradiciškai tarnauja kaip vienas iš svarbiausių civilinės apyvartos stabilizavimo veiksnių, veiksminga priemonė finansinei ir mokėjimo drausmei palaikyti. tinkamo lygio, ir patikimas kreditorių teisių ir teisėtų interesų garantas.

Hipotekos turinys turi du komponentus – ekonominį ir teisinį.

Ekonomine prasme hipoteka yra nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą apyvartos rinkos priemonė tais atvejais, kai kitos perleidimo formos (pirkimas-pardavimas, keitimas) yra teisiškai ir komerciškai nepraktiškos ir leidžia pritraukti papildomų finansinių išteklių įgyvendinimui. įvairių projektų.

Teisine prasme hipoteka yra nekilnojamojo turto įkeitimas, siekiant gauti būsto paskolą, kai turtas lieka skolininko rankose.

Hipotekos paskola – tai paskola (paskola), suteikiama nekilnojamajam turtui įsigyti, užtikrinta šiuo nekilnojamuoju turtu kaip prievolės užtikrinimas. Reikalavimo teisės į paskolą gali būti patvirtinamos ir perleidžiamos hipoteka – vekselio tipo vardiniu vertybiniu popieriumi.

Vertinant hipoteką kaip ekonominę kategoriją, reikia pabrėžti, kad ji susideda iš trijų terminų ir kartu išreiškia:

Turtiniai santykiai;

Kredito santykiai;

Finansiniai santykiai.

Nuosavybės santykiai išreiškiami nuosavybės ir turto, bet ne valdymo teisės perleidimu iki skolos mokėjimų pabaigos arba įsipareigojimų įvykdymo atsisakius mokėti. Hipoteka skatina nekilnojamojo turto apyvartą ir perskirstymą, užtikrinant nuosavybės teisių į daiktus realizavimą, kai šiais konkrečiais atvejais kitos atidalijimo formos yra netinkamos.

Kredito santykiai išreiškiami suteikiant būsto paskolas su nekilnojamuoju turtu. Nekilnojamojo turto įkeitimas veikia kaip priemonė pritraukti reikiamus finansinius išteklius gamybos plėtrai. Tuo pačiu metu hipotekos paskolų ypatybės yra šios:

1. Privalomas užstatas.

2. Paskolos trukmė.

3. Tikslinis personažas.

4. Hipotekos paskola yra santykinai mažos rizikos bankinė operacija.

5. Notarinis patvirtinimas ir valstybinė registracija.

Finansiniai santykiai išreiškiami hipotekos paskolų refinansavimu, įskaitant hipoteką, kuri patvirtina hipotekos kreditoriaus teisę į nekilnojamąjį turtą ir yra vertybinis popierius su visomis jam būdingomis savybėmis – nuosavybės teisių izoliacija, dokumentacija ir apyvartumu. Finansiniai santykiai, pagrįsti vertybiniais popieriais, sukuria daugiapakopį fiktyvų kapitalą, todėl nekilnojamojo turto objekto savininkui išleidus pirminę, antrinę hipoteką, išvestinius hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, padidėja apyvartinės lėšos arba fiktyvaus kapitalo dydis.

Hipotekos kreditavimo sistema – santykių sistema, susijusi su pirminės ir antrinės hipotekos paskolų rinkų formavimu bei santykiais su nekilnojamojo turto, draudimo ir hipotekos vertybinių popierių rinkomis, atsirandančių dėl aktyvios hipotekos rinkoje veikiančių subjektų sąveikos.

Hipotekos skolinimo sistemą turėtų sudaryti šie segmentai:

Nekilnojamojo turto rinka, turinti būtinas savybes dalyvauti hipotekos paskoloje;

Pirminė hipotekos paskolų rinka, apimanti visą kreditorių ir tarpusavyje atitinkamus įsipareigojimus prisiimančių skolininkų veiklos visumą, kurioje skolininkas (įkaito davėjas) suteikia, o kreditorius (įkaito davėjas) priima nekilnojamąjį turtą kaip įkeitimą;

Antrinė hipotekos paskolų rinka, užtikrinanti teisių į hipoteką ir hipotekos paskolas perleidimą (jau išduotų būsto paskolų pardavimą), taip pat jau išduotų būsto paskolų reinvestavimą. Antrinė rinka yra grandis tarp pirminės būsto paskolų rinkos kreditorių ir investuotojų į hipotekos vertybinių popierių rinką, užtikrinanti investuotojų lėšų kaupimą ir nukreipianti finansinius srautus į būsto paskolas;

Hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rinka, užtikrinanti asmeninių teisių pagal kredito įsipareigojimus ir hipotekos sutartis (įkeitimo lakštus) transformaciją į beasmenius pajamas generuojančius vertybinius popierius (obligacijas) ir jų išdėstymą tarp ilgalaikių investuotojų. Kitaip tariant, hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rinkoje fiziniai ir juridiniai asmenys, siekdami gauti iš jų pajamų, įsigyja, kaupia ir talpina tarpininkų siūlomus hipoteka užtikrintus vertybinius popierius;

Draudimo rinka, teikianti rizikos draudimą hipotekos skolinimo sistemoje.

Hipotekos kredito santykių dalyviai:

1. Paskolos gavėjai – asmenys, sudarę paskolos sutartis su bankais (kredito organizacijomis), kurių sąlygomis paskolos forma gautos lėšos naudojamos būstui įsigyti. Tokių sutarčių vykdymas užtikrinamas įsigyto būsto hipoteka. Maksimali paskolos suma kiekvienam paskolos gavėjui nustatoma įvertinus jo mokumą ir suteiktą paskolos grąžinimo garantiją, taip pat atsižvelgiant į jos patikimumą ir skolos už anksčiau gautas paskolas likutį;

2. Būsto pardavėjai - fiziniai ir juridiniai asmenys, parduodantys jiems nuosavybės teise priklausantį arba kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantį ir jų vardu parduodamą nekilnojamąjį turtą, įsk. statybos organizacijos;

3. Kreditoriai – pagrindiniai kreditoriai, žinoma, yra bankai, kurie gali būti specializuoti (hipotekos) arba universalūs. Kreditoriais gali veikti ir kiti juridiniai asmenys, teikiantys tikslines ilgalaikes paskolas piliečiams būstui įsigyti;

1 lentelė. Bankininkystės reguliavimo teisinė bazė.

vardas	Turinys
Bankų sistemos sudėtis
Kredito organizavimas	Juridinis asmuo, kuris, siekdamas pelno, kaip pagrindinio savo veiklos tikslo, pagal Rusijos Federacijos centrinio banko specialų leidimą (licenciją) turi teisę atlikti banko operacijas, numatytas LR Centrinio banko 2010 m. Federalinis įstatymas „Dėl bankų ir bankinės veiklos“. Kredito organizacija sudaroma bet kokios nuosavybės formos pagrindu kaip verslo subjektas
bankas	Kredito įstaiga, turinti išimtinę teisę bendrai atlikti šias bankines operacijas: fizinių ir juridinių asmenų lėšų pritraukimą į indėlius, šių lėšų padėjimą savo vardu ir savo lėšomis mokėjimo sąlygomis, grąžinimą, skubos tvarka, fizinių ir juridinių asmenų sąskaitų atidarymas ir tvarkymas
Nebankinė kredito organizacija	Kredito įstaiga, turinti teisę vykdyti tam tikrą bankinę veiklą, numatytą federaliniame įstatyme. Leistinus bankinių operacijų derinius nebankinėms kredito įstaigoms nustato Rusijos bankas
užsienio bankas	Bankas, pripažintas tokiu pagal užsienio valstybės, kurios teritorijoje jis įregistruotas, įstatymus

4. Hipotekinių paskolų antrinės rinkos operatoriai (būsto hipotekos kreditavimo agentūros) – specializuotos organizacijos, refinansuojančios kreditorius, išduodančius ilgalaikes hipotekos paskolas. Antrinės rinkos operatoriai, be kreditorių refinansavimo, išleidžia nuosavybės hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, renka lėšas iš investuotojų būsto skolinimo srityje, padeda kreditoriams įgyvendinti racionalią hipotekos skolinimo politiką. Jei agentūros išperka hipotekas iš kreditorių, jų veiklai nereikia Rusijos banko licencijos. Jei agentūros veiks su hipotekos reikalavimais, jos turi turėti nebankinės paskolos institucijos licenciją;

5. Teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registravimo įstaigos, registruojančios gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sandorius, įforminančios nuosavybės teisės perėjimą naujam savininkui, registruojančios hipotekos sutartis ir hipotekos teises, saugojančios ir teikiančios informaciją apie gyvenamosios paskirties hipotekos patalpų nuosavybės teisės ir suvaržymai;

6. Draudimo įmonės, draudžiančios įkeisto būsto draudimą, skolininkų asmens draudimą ir hipotekos rinkos dalyvių civilinės atsakomybės draudimą;

7. Vertintojai – juridiniai ir fiziniai asmenys, turintys teisę atlikti profesionalų nekilnojamojo turto vertinimą, kurių veiklą reglamentuoja federalinis įstatymas „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“. Profesionalių vertintojų veikla yra licencijuojama, o vertintojų atitikties įstatymams kontrolę turi vykdyti licenciją išduodanti institucija.

Hipotekos paskolos atveju, kilus ginčui dėl hipotekos dalyko vertės, vertinimas yra privalomas.

Vertinimo veikla yra viena iš nedaugelio veiklos rūšių, kuriai yra numatytas privalomasis vertintojų civilinės atsakomybės draudimas. Visų pirma, vertintojas neturi teisės užsiimti vertinimo veikla nesudaręs draudimo sutarties. Draudžiamuoju įvykiu bus pripažinti įsiteisėjusiu arbitražo ar arbitražo teismo sprendimu padarytos žalos tretiesiems asmenims dėl savo veiklos vykdymo.

8. Nekilnojamojo turto įmonė - profesionalus tarpininkas nekilnojamojo turto rinkoje, teikiantis paslaugas ieškant objektų, sudarant sutartis ir rengiant dokumentų paketą, reikalingą pateikti bankui. Nekilnojamojo turto veikla yra licencijuota. Visų pirma tai minima Tam tikrų veiklos rūšių licencijavimo įstatyme. Be nekilnojamojo turto firmų veiklą kontroliuojančių valstybinių įstaigų, ją vykdo ir visuomeninės organizacijos. Tarp jų – Rusijos maklerių gildija.

Nekilnojamas turtas, veikiantis kaip ypatingos rūšies prekė, turi tam tikrą piniginę vertę. Dažniausiai šis vertinimas susiformuoja spontaniškai, veikiant subjektyviems veiksniams (pirmiausia pasiūlai ir paklausai). Tuo pačiu, vertinant bet kokį nekilnojamąjį turtą, yra tam tikri objektyvūs veiksniai, į kuriuos šalys turi atsižvelgti sudarydamos konkrečią sutartį.

Hipotekos rinkoje dirba nemažai profesionalių dalyvių. Tuo pačiu metu tik aukštos kvalifikacijos specialistai, naudodami šiuolaikines finansų valdymo, gamybinės veiklos ir įmonės išteklių koncepcijas, gali sėkmingai pritaikyti pažangias valdymo technikas prie esamų ekonominių sąlygų. Pasaulio patirtis rodo, kad esminis hipotekinio kreditavimo stuburas yra kredito įstaigų, ypač komercinių bankų, kurie yra vienas svarbiausių būsto paskolų rinkos subjektų, veikla.

Daugiau apie temą 1.1. Hipotekos ir hipotekos paskolų samprata ir esmė:

1. Rašto proceso samprata ir charakteristikos; teismo įsakymo išdavimo pagrindas; teismo įsakymo samprata ir esmė; užsakymo gamybos etapai
2. Vykdymo proceso samprata ir esmė; vykdymo proceso dalyviai; bendrosios vykdymo proceso taisyklės; vykdymo procedūrų atlikimo tvarka; išieškotojo, skolininko ir kitų asmenų teisių gynimas atliekant vykdymo veiksmus
3. 1 SKYRIUS. ŪKIO ĮMONIŲ VALDYMO ORGANŲ NARIŲ VEIKLOS EFEKTYVUMO DIDINIMO TEISINIO MECHANIZMO SAMPRATA IR ESMĖ.
4. § 1. Privatinės teisės gynimo priemonių ir metodų samprata ir esmė
5. ,,SKISVIRTINGOS ATSAKOMYBĖS“ SAMPRATA IR ESMĖ KONTINENTINĖS EUROPOS IR ANGLOAMERIKOS TIPO TEISINĖSE TVARKA
6. RUSIJOS ĮMONIŲ TEISĖS „PRAŠYMINGOS ATSAKOMYBĖS“ SAMPRATA IR ESMĖ
7. § 1. Teisingumo samprata ir esmė baudžiamajame procese
8. § 1.1 Rusijos vidaus reikalų ministerijos informacinės paramos pasų ir vizų veiklai migracijos srityje samprata ir esmė

- Autorių teisės - Advokatas - Administracinė teisė - Administracinis procesas - Antimonopolinė ir konkurencijos teisė - Arbitražinis (ekonominis) procesas - Auditas - Bankų sistema - Bankų teisė - Verslas - Apskaita - Nuosavybės teisė - Valstybės teisė ir valdymas - Civilinė teisė ir procesas - Pinigų apyvarta, finansai ir kreditai – Pinigai – Diplomatinė ir konsulinė teisė –

Tačiau skolinti neįmanoma be rimto kreditoriaus interesų užtikrinimo. Kredito raidos raida tai parodė geriausius kreditoriaus interesus gali būti užtikrintas nekilnojamojo turto įkeitimu, nes:

• nekilnojamajam turtui palyginti mažai gresia sunaikinimas arba staigus išnykimas;
• nekilnojamojo turto vertė turi tendenciją nuolat augti;
• didelė nekilnojamojo turto kaina ir jo praradimo rizika yra galinga paskata, skatinanti skolininką savo įsipareigojimus kreditoriui vykdyti tiksliai ir laiku.

Viena iš priemonių kreditorių interesams apginti pasinaudojant nekilnojamojo turto įkeitimu buvo hipoteka.

Hipoteka – sąvoka ir esmė

Terminas „hipoteka“ teisinėje apyvartoje paprastai apima dvi sąvokas:

Hipoteka kaip teisinis santykis yra nekilnojamojo turto (žemės, ilgalaikio turto, pastatų, būsto) įkeitimas, siekiant gauti paskolą.

Hipoteka kaip užstatas- reiškia: skolos dokumentą, patvirtinantį įkaito turėtojo teises į nekilnojamąjį turtą.

Hipotekos paskolos paskolos- tai skolinimas su nekilnojamuoju turtu, tai yra skolinimas naudojant hipoteką kaip kredito lėšų grąžinimo užstatą.

Jeigu paskola negrąžinama, turto savininku tampa kreditorius. Taigi hipoteka yra speciali paskolos užstato forma.

Hipotekos paskolos ypatybės:

• hipoteka yra turto įkeitimas;

• ilgalaikis būsto paskolos pobūdis (20 - 30 metų);
• įkeistas turtas hipotekos laikotarpiui paprastai lieka skolininkui;
• Įkeistas gali būti tik turtas, kuris priklauso įkaito davėjui nuosavybės teise arba ūkinio valdymo teise;
• hipotekos paskolos teisinis pagrindas yra įkeitimo teisė, kurios pagrindu surašoma hipotekos sutartis ir parduodamas kreditoriui perduotas turtas;
• hipotekos skolinimo plėtra suponuoja išplėtotos jo vertinimo institucijos egzistavimą;
• Hipotekos paskolas paprastai teikia specializuoti hipotekos bankai.

Būsto paskolų sistemos dalyviai:

• Įkeitėjas – fizinis. arba juridinis asmuo, pateikęs nekilnojamąjį turtą kaip užstatą savo skolai užtikrinti.
• Hipotekos kreditorius (hipotekos skolintojas) yra juridinis asmuo, išduodantis paskolas su nekilnojamuoju turtu.

Teisinis hipotekos paskolos pagrindas Rusijoje:

1. 1998 m. liepos 16 d. Rusijos Federacijos federalinis įstatymas „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“;
2. Rusijos Federacijos federalinis įstatymas „Dėl vertinimo veiklos Rusijos Federacijoje“ 98.07.29.

Hipoteka turi būti valstybiškai įregistruota teisingumo institucijose Vieningame valstybiniame teisių į nekilnojamąjį turtą registre.

Hipotekos ir bankai

Hipotekos bankai - specializuoti bankai, teikiantys ilgalaikes paskolas su nekilnojamuoju turtu.

Hipotekos paskolos privalumai bankams:

• santykinai maža rizika išduodant paskolas, kadangi jos yra užtikrintos nekilnojamuoju turtu;
• ilgalaikis skolinimas išlaisvina bankus nuo privačių derybų su klientais;
• hipotekos paskolos suteikia bankui gana stabilų klientų ratą;
• hipoteka gali būti aktyviai prekiaujama antrinėje rinkoje, o tai leidžia bankui diversifikuoti savo riziką parduodant būsto paskolą po paskolos išdavimo.

Hipotekos paskolos bankams trūkumai:

• būtinybė personale išlaikyti siaurus profesionalius specialistus – nekilnojamojo turto, kuris pateikiamas kaip užstatas, vertintojus, o tai didina banko išlaidas;
• ilgalaikis lėšų nukreipimas;
• ilgalaikis paskolos suteikimo terminas yra didelė grėsmė banko būsimam pelnui, nes labai sunku numatyti rinkos palūkanų normų dinamiką ateinantiems dešimtmečiams.

Hipotekos skolinimo mechanizmas

Hipoteka – tai paskola su nekilnojamuoju turtu.

Pagrindiniai paskolos gavimo dokumentai, lemiantys paskolos davėjo ir paskolos gavėjo santykius, yra paskolos sutartis ir įkeitimo sutartis.

Paskolos sutartis nustato paskolos gavimo tikslą, paskolos terminą ir dydį, paskolos išdavimo ir grąžinimo tvarką, skolinimo priemones (palūkanų normą, sąlygas ir jos keitimo dažnumą), paskolos draudimo sąlygas, užstato patikrinimo būdą ir formą. ir numatomas paskolos panaudojimas, sankcijos už netinkamą naudojimą ir laiku negrąžintas paskolas, netesybų dydis ir mokėjimo tvarka, sutarties nutraukimo tvarka, papildomos sąlygos paskolos davėjo ir paskolos gavėjo susitarimu.

Hipotekos sutartis nustato paskolos užstato formą, dydį ir tvarką.

Hipotekos indėlis

Hipotekos plėtra suponuoja tam tikrų rūšių vertybinių popierių – hipotekos ir hipotekos lakštų – egzistavimą.

Hipoteka— tai nekilnojamojo turto objekto įkeitimo (įkeitimo) teisinis dokumentas, patvirtinantis daikto grąžinimą prievolėms pagal paskolą užtikrinti.

Užstato objektas yra nekilnojamasis turtas, kuris yra paskolos gavėjo prievolių užstatas. Skolinimo objektas yra konkretus tikslas. kuriam suteikta paskola.

Taigi galimi įvairūs užstato objekto ir skolinimo objekto deriniai. Pavyzdžiui: paskola būstui statyti su žemės sklypu.

Hipotekos skolinimo mechanizmas gerokai skiriasi nuo kredito išteklių formavimo mechanizmo komerciniame banke. Išsivysčiusiose šalyse bankas daugiausia generuoja lėšų paskolai suteikti parduodant obligacijas ir nuosavas kapitalas.

Hipotekos lakštai - tai ilgalaikiai banko įsipareigojimai užstatui, teikiant patikimas (ar sumines) būsto paskolas, už kurias mokamos fiksuotos palūkanos.

Hipotekos lakštus hipotekos bankai parduoda antrinėje rinkoje investuotojams – kitoms kredito įstaigoms (kai kuriose šalyse – bet kuriam investuotojui).

Antrinė rinka – tai pirminėje rinkoje išleistų hipotekos vertybinių popierių pirkimo ir pardavimo procesas. Suteikti pirminiams skolintojams galimybę parduoti pirminę būsto paskolą, o už toje pačioje rinkoje gautas pajamas suteikti kitą paskolą – tai pagrindinė hipotekinio kapitalo užduotis.

Investicijos į hipotekos lakštus laikomos patikima kapitalo investicija, nes, be stabilių palūkanų pajamų, investuotojas nuo rizikos garantuojamas hipoteka. Žinoma, laikui bėgant įkeisto turto rinkos vertė gali kristi, tačiau čia bankai, realizuodami būsto paskolas, gali pasiūlyti įvairių apsidraudimo (rizikos mažinimo) variantų.

Pardavęs hipoteką, skolintojas naudoja gautas pajamas naujoms hipotekos paskoloms teikti.

Hipotekos paskolos grąžinimas siejamas su realizuotų hipotekų terminu ir palūkanomis. Jeigu būsto paskolų galiojimo laikas yra 10 metų, o fiksuotos palūkanos – 6,5 proc., tai paskola turi būti išduodama ne mažesne kaip 7 proc. metine palūkanų norma būsto paskolų išdavimo ir investuotojų palūkanų mokėjimo išlaidoms padengti. Procentinės normos pokytis, priklausomai nuo rinkos sąlygų, įvyks po 10 metų, jei būsto paskolos terminas ilgesnis. Grąžinama dalimis, intervalas (mėnuo, ketvirtis, šeši mėnesiai, kasmet) nustatomas paskolos sutartimi.

Hipotekos paskolos schema

Paskolų likučio dinamika

Hipotekos vaidmuo ekonomikoje

Hipotekos paskolos yra esminis elementas. Tai yra viena iš prioritetinių plėtros priemonių, atspindinti pasaulinės bankininkystės sektoriaus vystymosi modelius.

Hipotekos ir krizės

Pasaulio patirtis rodo, kad prie to prisidėjo būsto paskolos atgaivinimas, atsigavimas, įveikti nedarbą ir galiausiai iš krizės Jungtinės Amerikos Valstijos - 30-aisiais, Kanada ir Vokietija - 40-50-aisiais, Argentina ir Čilė - 70-80-aisiais, taip pat ekonominių reformų paspartinimas daugelyje šalių. Tam tikros viltys dedamos į būsto paskolas, kaip į priemonę sprendžiant būsto problemą ir Rusijoje.

Hipoteka ir tikrasis ekonomikos sektorius

Hipotekos verslo plėtra teigiamai veikia pramonės, statybos, žemės ūkio ir kt. Kaip rodo pasaulinė praktika, būsto paskolų išplitimas kaip efektyvus būdas finansuoti kapitalo investicijas gali padėti įveikti investicijų krizę.

Hipotekos ir bankų sistema

Hipotekos paskolos yra labai svarbios tiesiogiai bankų sistemos plėtrašalyse. Hipoteka yra svarbiausias instrumentas, užtikrinantis paskolos grąžinimą. Hipotekinio kreditavimo įstaiga, veikianti hipotekos sistemos rėmuose, yra gana stabilus ir pelningas ūkio subjektas. Todėl kuo daugiau tokių kredito įstaigų bankų sistemoje, tuo stabilesnė ir efektyvesnė jos veikla visos šalies ekonominėje sistemoje.

Hipoteka ir socialinė rūpyba

Būsto paskolos, tam tikru mastu nukreipiant lėšas iš dabartinės apyvartos į vidines santaupas prisideda prie sumažinimoinfliacija.

Šiuolaikinėmis sąlygomis hipotekos svarba už. Būsto hipotekos paskola prisideda prie piliečių aprūpinimo privačia nuosavybe už prieinamą kainą, nes yra galingas veiksnys visuomenės klasėje.

Būsto hipotekos paskolos aktualumą lemia tai, kad jos naudojimas leidžia išspręsti prieštaravimus:

• tarp aukštų nekilnojamojo turto kainų ir dabartinių gyventojų pajamų;
• tarp sutaupytų pinigų vienoje ūkio subjektų grupėje ir poreikio juos panaudoti kitoje.

Nekilnojamojo turto institucijos ir hipotekos institucijos nebuvimas mūsų šalyje 70 metų sukėlė neigiamų pasekmių – buvo iš esmės prarasta būsto paskolų teikimo organizavimo patirtis tiek kredito įstaigos, tiek valstybės lygmeniu. kaip visas.

Jei anksčiau vienintelis būdas pagerinti gyvenimo sąlygas buvo įsigyti valstybinį būstą, šiandien šią problemą daugiausia sprendžia piliečiai, pirkdami ar statydami būstą savo santaupų sąskaita. Dėl ribotų biudžeto išteklių valstybės dėmesys sutelktas į tik tam tikrų gyventojų grupių būsto problemų sprendimą. Tačiau dauguma jų šiuo metu negali pagerinti savo gyvenimo sąlygų, nes neturi būtinų santaupų.

Hipotekinės paskolos sistemos sukūrimas leis įsigyti būstą įperkamai didžiajai daliai gyventojų; užtikrins gyventojų, bankų, finansų, statybos įmonių ir statybos pramonės įmonių piniginių išteklių santykį, finansinius išteklius nukreipiant į realų ūkio sektorių.

Hipotekos paskolų infrastruktūra

Veiksmingas hipotekinių paskolų įstaigų sistemos veikimas neįmanomas be atitinkamų pagalbinių elementų (infrastruktūros). Būsto paskolų teikimo specifika – glaudžiausias ryšys su nekilnojamojo turto vertinimu, draudimu ir apyvartos registravimu, taip pat su antrine hipotekos rinka. Šiuo atžvilgiu hipotekos įstaigų sistemos funkcionavimas neįmanomas, jei šalyje nėra:

• nekilnojamojo turto apyvartos registravimo sistemos;
• draudimo organizacijos (bendrovės);
• organizacijos, profesionaliai užsiimančios nekilnojamojo turto vertinimu.

Išplėtota hipotekos kreditavimo sistemos infrastruktūra užtikrina hipotekos operacijų efektyvumą, didina hipotekos kreditavimo subjektų teisių apsaugą.

Žodis hipoteka yra graikų kilmės. Pirmą kartą jis buvo panaudotas Solono (VII a. pr. Kr.) teisės aktuose, pagal kuriuos į skolininko žemę įsiveržė stulpas, kad visi žinotų, jog ši žemė tarnauja kaip kreditoriaus teisių užtikrinimas. Remiantis istoriniais įrodymais, žemės įkeitimas ir žemės sklypų pardavimas Egipte buvo plačiai taikomas pirmajame tūkstantmetyje prieš Kristų.

Yra dviejų tipų hipotekos. Siaurąja žodžio „hipoteka“ prasme yra nekilnojamojo daikto įkeitimas, o plačiąja prasme tai viena iš skolininko prievolės turtinio užtikrinimo formų, kai nekilnojamasis turtas lieka pastarojo nuosavybėn, kreditorius, skolininkui neįvykdžius savo prievolės, įgyja teisę gauti satisfakciją šio turto pardavimo sąskaita. Atitinkamai, būsto paskola yra paskola, užtikrinta nekilnojamojo turto įkeitimu. Svarbiausi hipotekos bruožai yra šie.

Pirma, hipoteka, kaip ir bet koks įkeitimas, yra būdas užtikrinti tinkamą kitos (pagrindinės) prievolės vykdymą – paskolos ar paskolos sutartį, lizingo sutartį, sutartį, žalos atlyginimą ir pan. Todėl hipoteka priklauso nuo šios pagrindinės prievolės, nes be šios priklausomybės ji praranda prasmę.

Antra, hipotekos objektas visada yra nekilnojamasis turtas. Nekilnojamasis turtas apima žemės sklypus ir viską, kas su jais tvirtai susiję – įmonės, gyvenamieji pastatai, kiti pastatai ir statiniai.

Trečia, hipotekos dalykas lieka skolininko žinioje. Pastarasis lieka šio turto savininkas, naudotojas ir tikrasis savininkas.

Ketvirta, kreditoriaus ir skolininko susitarimas dėl hipotekos nustatymo surašomas specialiu dokumentu - hipotekos lakštu, kuris turi būti notariškai patvirtintas ir valstybinė registracija. Hipoteka – vardinis vertybinis popierius, patvirtinantis šias jo savininko teises: teisę gauti hipoteka užtikrintos piniginės prievolės įvykdymą, nepateikiant kitų šios prievolės egzistavimo įrodymų; teisė įkeisti turtą, apsunkintą hipoteka. Tam tikromis sąlygomis hipotekos lakštas gali įgyti vertybinių popierių savybes, kurios gali pereiti iš vieno savininko kitam ir būti pakankamai „atplėštos“ nuo pradinio reikalavimo.

Galiausiai, neįvykdžius hipoteka užtikrintos prievolės, kreditorius turi teisę reikalauti parduoti įkeistą turtą viešose aukcione. Parduodamas hipotekos sutartimi įkeistą turtą, hipotekos kreditorius turi pranašumų prieš kitus kreditorius hipotekoje nurodyto dydžio suma.

Būsto paskola – tai ypatinga ekonominių santykių rūšis, susijusi su ilgalaikių paskolų su nekilnojamuoju turtu suteikimu. Kredito operacijos dalyviais gali būti bankas kreditorius, paskolos gavėjas, turto pardavėjas pirkimo–pardavimo sandoryje ir turto įkeitimo savininkas, jei toks yra.

Hipotekos rinkoje yra keturi pagrindiniai veikėjai: skolininkas, skolintojas, investuotojas ir vyriausybė.

Hipotekos skolintojai yra hipotekos bankai arba specialios hipotekos įmonės, asociacijos, kredito bendrovės, taip pat paprasti komerciniai bankai, kurių specializacija yra ilgalaikių paskolų su nekilnojamuoju turtu teikimas. Hipotekos kreditavimo įstaigų kredito ištekliai gali būti klientų indėliai (indėliai), hipotekos lakštų išleidimas ir pardavimas, hipotekos lakštų perpardavimas ir kt.

Paskolos gavėjai yra fiziniai ir juridiniai asmenys, kuriems nuosavybės teise priklauso hipotekos objektas. Įkeitimo ypatumai yra, pirma, kad paskolos gavėjas turi turto, antra, kad šis turtas atneša pajamas jo savininkui, trečia, jis yra paklausus rinkoje. Įkeisdamas nekilnojamąjį turtą, skolininkas nominaliai išsaugo savo nuosavybės teisę.

Kredito davėjai – bankai (kredito organizacijos) ir kiti juridiniai asmenys, įstatymų nustatyta tvarka teikiantys būsto paskolas paskolos gavėjams.

Investuotojai – juridiniai ir fiziniai asmenys, perkantys paskolų davėjų ar antrinės rinkos operatorių imituojamus hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Tai investiciniai fondai, draudimo bendrovės, investiciniai fondai.

Vyriausybė sudaro sąlygas patikimai funkcionuoti būsto paskolų sistemai, prižiūri kreditorių veiklą, padeda tam tikroms gyventojų grupėms įsigyti būstą.

Taip pat hipotekos rinkoje yra daug smulkių dalyvių, tokių kaip būsto pardavėjai, antrinės hipotekos rinkos operatoriai (būsto hipotekos paskolų agentūros), valstybinės nekilnojamojo turto teisių ir sandorių su juo registravimo institucijos, draudimo bendrovės, vertintojai, nekilnojamojo turto įmonės.

Būsto pardavėjai – tai fiziniai ir juridiniai asmenys, parduodantys jiems nuosavybės teise priklausančias arba kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančias patalpas. Antrinės rinkos operatoriai yra specializuotos organizacijos, refinansuojančios paskolas.

Draudimo bendrovės vykdo turto draudimą (įkeisto būsto draudimą), skolininkų asmens draudimą ir hipotekos rinkos dalyvių civilinės atsakomybės draudimą.

Vertintojai – juridiniai ir fiziniai asmenys, turintys teisę atlikti profesionalų gyvenamųjų patalpų, kurios yra hipotekos paskolos užstato objektas, vertinimą.

Nekilnojamojo turto įmonės yra juridiniai asmenys, profesionalūs tarpininkai nekilnojamojo turto rinkoje.

Būsto paskolų sistemos infrastruktūros ryšiai – notarai, pasų tarnybos, globos ir rūpybos institucijos, teisinės konsultacijos ir kt.

Hipotekos skolinimas – tai skolinimas su nekilnojamuoju turtu, tai yra skolinimas naudojant hipoteką kaip paskolos lėšų grąžinimo užtikrinimą.

Vertinant hipoteką kaip ekonominės sistemos elementą, būtina pabrėžti tris būdingiausius jos bruožus:

• 1. Nekilnojamojo turto įkeitimas veikia kaip priemonė pritraukti reikiamus finansinius išteklius gamybos plėtrai.
• 2. Hipoteka gali užtikrinti nuosavybės teisių į daiktus realizavimą, kai šiomis specifinėmis sąlygomis kitos formos (pavyzdžiui, pirkimas-pardavimas) yra netinkamos.
• 3. Fiktyvaus kapitalo sukūrimas užstato pagrindu hipotekos pagalba (kai nekilnojamojo turto objekto savininkas išduoda pirminę, antrinę ir kt. hipoteką, trumpalaikis turtas padidėja suformuoto fiktyvaus kapitalo dydžiu).

Ekonomine prasme hipoteka yra nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą apyvartos rinkos priemonė tais atvejais, kai kitos perleidimo formos (pirkimas-pardavimas, keitimas) yra teisiškai ar komerciškai nepraktiškos ir leidžia pritraukti papildomų finansinių išteklių įgyvendinimui. įvairių projektų.

Ypač būtina išryškinti būsto kreditavimo funkcijas ir šios paskolos ypatumus, suteikiančius jam pranašumą prieš kitus skolinimo būdus.

Būsto paskolos atliekamos funkcijos gali būti suformuluotos taip:

investicijų pritraukimo į medžiagų gamybos sferą finansinio mechanizmo funkcija;

skolintų lėšų grąžos užtikrinimo funkcija;

nekilnojamojo turto apyvartos ir perskirstymo skatinimo funkcija, kai kiti būdai (pirkimas-pardavimas ir kt.) nėra ekonomiškai pagrįsti arba teisiškai neįmanomi;

daugiapakopio fiktyvaus kapitalo formavimo funkcija hipotekos, hipoteka užtikrintų vertybinių popierių išvestinių priemonių ir kt.

Siųsti savo gerą darbą žinių bazėje yra paprasta. Naudokite žemiau esančią formą

Studentai, magistrantai, jaunieji mokslininkai, kurie naudojasi žinių baze savo studijose ir darbe, bus jums labai dėkingi.

Priglobta adresu http://www.allbest.ru/

Įvadas

Pagal hipotekos paskolas Pasaulinėje praktikoje suprantame sistemą, kuri apima paskolas, išduotas už nekilnojamojo turto užstatą (hipoteką), įkeitimo registravimą valstybiniame nekilnojamojo turto teisių registre, taip pat būsto paskolas išdavusių kreditorių refinansavimo elementus. Dėl masinio hipotekinio skolinimo mechanizmo taikymo ekonomiškai išsivysčiusiose šalyse atsiranda būsto paskolų rinka.

Pagal hipotekos rinką reiškia rinką, kurioje cirkuliuojami tik skolos vertybiniai popieriai su hipotekos garantijomis, suteiktomis siekiant palengvinti užtikrintų paskolų refinansavimą.

Prieš pereinant prie rinkos santykių, pagrindiniai Rusijos Federacijos būsto fondo papildymo šaltiniai buvo valstybinė būsto statyba ir įmonių bei organizacijų vykdoma būsto statyba, o pagalbinį vaidmenį atliko kooperatinė ir individuali būsto statyba. Tačiau 1990-ųjų pradžioje valstybė, įmonės ir organizacijos smarkiai apribojo būsto statybos tempus, todėl beveik visiškai išnyko bet kokia parama gyventojams būsto sektoriuje. Be to, dėl finansų krizių Rusijoje labai išaugo gyventojų pajamų diferenciacija. Dėl šių priežasčių šiandien viena iš socialinių problemų yra gyventojų aprūpinimas būstu. Rusijoje būstas yra brangus objektas, o šio produkto įsigijimas su vienkartinėmis pajamomis (darbo užmokesčiu) daugeliui rusų yra beveik neįmanomas.

Sąlygų sudarymas ilgalaikiam būsto kreditavimui yra patraukli alternatyva gyventojams, nes tai leidžia gauti būstą naudoti pradiniame etape.

Be to, hipotekos turi didžiulį potencialą kreditų sistemos ekonominei plėtrai. Tai leidžia nekilnojamąjį turtą paversti apyvartinėmis lėšomis, suteikiant galimybę skolintojams gauti garantuotas pajamas, o gyventojams finansuoti būsto įsigijimą.

Hipotekos paskolos yra vienas iš labiausiai pasaulyje patikrintų ir patikimiausių būdų pritraukti privačias investicijas į būsto sektorių. Užsienio praktikoje hipotekos paskolos suteikia bankams stabilias pajamas su santykinai maža rizika, leidžiančia naudingiausiai derinti gyventojų interesus gerinant būsto sąlygas, komercinių bankų ir kitų skolintojų – efektyviai ir pelningai dirbant, statybų pramonei – interesus. ritmingas produkcijos apkrovimas ir, žinoma, bendru ekonomikos augimu suinteresuota valstybė.

Taigi galime daryti išvadą, kad būsto paskolų sistemos plėtros problema Rusijoje yra aktuali socialiniu ir ekonominiu požiūriu.

Šio kursinio darbo tikslas – identifikuoti hipotekos sampratą ir funkcijas, išanalizuoti būsto paskolų teikimo Rusijos Federacijoje būklę šiuo metu, išryškinti reikšmingiausias hipotekos kreditavimo Rusijos Federacijoje funkcionavimo problemas ir plėtros perspektyvas.

Norint pasiekti šį tikslą, būtina atlikti šias užduotis:

1. Išplėskite būsto paskolos sampratą ir esmę.

2. Apsvarstykite pagrindines hipotekos skolinimo priemones.

3. Atlikti būsto paskolų rinkos raidos analizę, išanalizuoti esamą būsto paskolų rinkos būklę.

4. Apsvarstykite hipotekos plėtros problemas ir perspektyvas Rusijos Federacijoje.

Šio kursinio darbo studijų objektas – hipotekos paskolos Rusijos Federacijoje.

Tyrimo objektas – būsto paskolų teikimo procese atsirandantys organizaciniai ir ekonominiai ryšiai bei jų įgyvendinimo mechanizmai finansų rinkoje.

Tyrimo informacinis ir metodinis pagrindas – pirmaujančių šalies ir užsienio ekspertų būsto rinkos ir būsto paskolos srityje darbuose padarytos nuostatos ir išvados.

Darbo procese buvo naudojami bendrieji moksliniai metodai: rūšių klasifikacija, palyginimai, sisteminis požiūris, istorinis, ekonominis ir matematinis modeliavimas bei statistinė analizė. Naudotos metodinės bazės visuma leido galiausiai užtikrinti išvadų ir praktinių sprendimų patikimumą ir pagrįstumą.

Šis darbas susideda iš trijų skyrių. Pirmame skyriuje nagrinėjami teoriniai kredito egzistavimo aspektai. Antrasis skyrius skirtas hipotekos paskolos Rusijos Federacijoje svarstymui ir hipotekos plėtros tendencijoms. Trečiame skyriuje bus įvardijamos reikšmingiausios hipotekos skolinimo funkcionavimo problemos, aptariamos hipotekos plėtros Rusijos Federacijoje prognozės ir perspektyvos.

1. Teoriniai kredito egzistavimo pagrindai

ekonominė hipotekos paskola

Paskola – tai ekonominiai santykiai, atsirandantys tarp paskolos davėjo ir paskolos gavėjų dėl paskolintos vertės, perduodamos laikinai naudoti skubos, mokėjimo ir grąžinimo sąlygomis.

Kreditas gali veikti prekinėmis ir piniginėmis formomis. Prekinėje formoje tai apima vertės perdavimą laikinai naudoti konkretaus daikto pavidalu, apibrėžtą bendromis savybėmis. Grynaisiais pinigais kreditas suteikiamas ir grąžinamas pinigais. Kredito sandoryje nėra lygiavertės prekių-pinigų keitimo, tačiau yra vertės perdavimas laikinai naudoti su sąlyga, kad po tam tikro laiko bus grąžinta ir sumokėtos palūkanos už šios vertės panaudojimą. Paskolintos vertės grąžinimas, kurio negalima anuliuoti vieno iš kredito sandorio subjektų valia, yra neatsiejama paskolos, kaip ekonominės kategorijos, požymis.

Kreditas, kaip ypatinga vertybinių santykių forma, atsiranda tada, kai iš vieno ūkio subjekto išleista vertė kurį laiką negali patekti į naują atgaminimo ciklą ir būti panaudota verslo sandoriuose. Paskolos dėka ši vertė perkeliama kitam subjektui, kuriam laikinai reikia papildomų lėšų, ir taip toliau funkcionuoja reprodukcijos procese.

Kreditas reiškia paskolų fondo judėjimą per bankų sistemą ir specialias finansines bei kredito įstaigas. Bankai kaupia laisvas įmonių ir gyventojų lėšas ir perveda jas užstato, grąžinimo, mokėjimo ir skubos tvarka įmonėms, kurioms jų reikia.
Skirtingai nuo finansų, kurie išreiškia vienašališką ir neatlygintiną vertės judėjimą, paskola turi būti grąžinta skolintojui per tam tikrą laikotarpį, sumokant iš anksto nustatytas palūkanas.

Yra ir kitas požiūris į kredito, kaip ekonominės kategorijos, apibrėžimą: kreditas – tai paskolinto kapitalo judėjimas. Paskolos kapitalas yra piniginis kapitalas, kurį savininkas paskolina grąžindamas už atlygį palūkanų forma. Tai ypatinga istorinė kapitalo forma. Kokybinis jo skirtumas nuo piniginio kapitalo yra tas, kad skolinamasis kapitalas yra viena iš savęs augančios vertės formų, o patys pinigai augimo neduoda.

Paskolos kapitalo ištekliai yra:

Grynųjų pinigų atsargos (laikinai laisvi grynieji pinigai), išleisti įmonės lėšų apyvartoje;

Pinigų rezervai specialiųjų fondų pavidalu (amortizacijos fondas);

Valstybės grynųjų pinigų atsargos;

Gyventojų piniginiai ištekliai;

Banknotų išleidimas pagal prekybos poreikius.

Kredito atsiradimo ir plėtros galimybė siejama su kapitalo apyvarta ir cirkuliacija. Pagrindinio ir apyvartinio kapitalo judėjimo procese vyksta ištekliai arba piniginis kapitalas, išsiskiriantis pramoninio ir komercinio kapitalo cirkuliacijos procese.

Laikinai laisvų lėšų atsiradimas yra objektyvi būtinybė. Tačiau laikinai laisvos lėšos prieštarauja poreikiui efektyviai panaudoti lėšas rinkos ekonomikoje. Šis prieštaravimas sprendžiamas paskolos būdu, t.y. laikinai išleistas piniginis kapitalas perkeliamas į paskolą. Galimybę išspręsti šį prieštaravimą lemia tai, kad kitame poliuje reikia darbo jėgos ir gana didelių vienkartinių investicijų. Kai kuriems dalykams laikinai trūksta lėšų, o kiti jaučia jų trūkumą.

Kad paskolos galimybė taptų realybe, būtinos tam tikros sąlygos:

Kredito sandorio dalyviai turėtų veikti kaip subjektai, materialiai garantuojantys įsipareigojimų, kylančių iš jų ekonominių ryšių, įvykdymą;

Paskola tampa būtina ir įmanoma, jei sutampa paskolos davėjo ir paskolos gavėjo interesai.

Taigi paskolos poreikį lemia:

Poreikis įveikti prieštaravimus tarp nuolatinio rezervų formavimo atskiruose ūkio subjektuose ir efektyvaus jų panaudojimo reprodukcijos reikmėms;

Makroekonomikos sąlygomis – poreikis užtikrinti kapitalo cirkuliacijos tęstinumą skirtingos cirkuliacijos trukmės ūkio šakų funkcionavimo sąlygomis;

Poreikis sukurti apyvartos priemonę ir plėtoti mokėjimus pagal kreditinį ženklų ir negrynųjų lėšų išdavimo pobūdį (kokie pinigai kišenėje);

Poreikis valdyti įmones komerciniais pagrindais, kurių metu arba laikinai prireikia papildomų išteklių, arba, atvirkščiai, laikinai atlaisvinami grynieji ištekliai.

Taip pat kredito santykių struktūros elementas yra perdavimo objektas – tai, kas perduodama iš paskolos davėjo paskolos gavėjui ir kas grįžta iš paskolos gavėjo pas paskolos davėją.

Perdavimo objektas yra paskolinta vertė kaip speciali vertės dalis. Visų pirma, tai yra tam tikra nerealizuota vertybė. Jis turi specifinių bruožų, apibūdinančių jį kaip kredito santykių objektą.

Paskolintos vertės judėjimo grąžinamasis pobūdis suponuoja jos išsaugojimą visuose šio judėjimo etapuose. Iš tikrųjų kredito santykiai, būdami vertybiniai, reikalauja laikytis lygiavertiškumo skolintojo ir paskolos gavėjo santykiuose. Tai reiškia, kad panaudojęs paskolą jos atkūrimo procese, paskolos gavėjas turi grąžinti skolintojui vertę, lygiavertę gautai už kreditą.

1 .2 Kredito formos ir rūšys

Kredito formos – tai kredito atmainos, kylančios iš kreditinių santykių esmės.

Paskolos klasifikavimas atliekamas pagal tokius pagrindinius požymius kaip paskolintos vertės pobūdis, skolintojų ir paskolos gavėjų kategorijos, suteikimo forma, paskolos gavėjų poreikių kryptys.

Pagal paskolintos vertės pobūdį:

1) Prekinė kredito forma istoriškai yra pirmesnė už piniginę formą. Šioje kredito formoje prekės yra skolinamos. Prekės paskolos gavėjo nuosavybe tampa tik grąžinus paskolą ir sumokėjus palūkanas.

2) Piniginė kredito forma – klasikinė kredito forma, reiškianti, kad paskolai laikinai suteikiami nemokami grynieji pinigai. Šia kredito forma naudojasi tiek valstybė, tiek asmenys tiek šalies viduje, tiek užsienio ekonominėje apyvartoje.

3) Mišri (prekė-piniginė) kredito forma. Tokiu atveju paskola suteikiama prekių pavidalu, o grąžinama grynaisiais arba atvirkščiai.

Pagal skolintojo ir paskolos gavėjo statusą:

1) banko paskola - teikia tik finansų ir kredito įstaigos, turinčios Rusijos Federacijos centrinio banko licenciją atlikti tokio pobūdžio operacijas.

2) Komercinė paskola - paskolos davėjas nėra kredito įstaiga, tačiau paskola suteikiama vykdant prekybos sandorį, todėl ji dar vadinama prekyba. Pagrindinis šios formos tikslas - prekių pardavimo proceso paspartinimas ir atitinkamai jose įdėto pelno išgavimas.

3) Valstybės kreditas teikiamas biudžeto lėšų lėšomis.

4) Tarptautinis kreditas - tarptautiniu lygiu veikiančių kredito santykių visuma, kurios tiesioginiai dalyviai yra valstybė ir tarptautinės finansų institucijos.

5) Civilinė kredito forma - įgyvendinama išduodant paskolas fiziniams asmenims, taip pat verslo subjektams, neturintiems atitinkamos centrinio banko licencijos.

Pagal tikslinius skolininko poreikius:

1) Gamybos kredito forma - teikiama verslumo tikslais: gamybos apimties, darbų, paslaugų, turto plėtra. Gamybos kreditas tiesiogiai veikia prekių, darbų, paslaugų, turto, gamybos veiksnių pasiūlos didėjimą, gyventojų gyvenimo lygio kilimą.

2) vartojimo kreditą- ypatybė yra tiek piniginio, tiek prekinio kapitalo santykis, o asmenys yra potencialūs skolininkai.

Skirtingai nei gamybos forma, šį kreditą gyventojai naudoja vartojimo reikmėms, juo nesiekiama kurti naujos vertės.

Kitų tipų paskoloms:

1) Tiesioginė kredito forma atspindi tiesioginį paskolos išdavimą konkrečiam vartotojui be tarpininkų.

2) Netiesioginė kredito forma apima paskolos ėmimą kitiems subjektams skolinti. Jis dažniausiai naudojamas skolinant žemės ūkio produkcijai įsigyti.

3) aiški kredito forma – paskola iš anksto nustatytam tikslui.

4) Išvystytos ir neišvystytos kredito formos apibūdina jo išsivystymo laipsnį. Lombardo kreditas gali būti priskirtas neišvystytai kredito formai.

Įvertinus kredito formas, pagal kai kuriuos kriterijus galima analizuoti jų rūšis (1 lentelė).

1 lentelė. Kredito rūšys

ženklai
Pagal skolininkų grupes	Verslo subjektai Paskolos fiziniams asmenims Finansų ir kredito organizacijoms Valstybės institucijoms
Tikslas	Vartotojas Pramoninis Prekyba Žemės ūkio Investicijos
Pagal veiklos sritį	Ilgalaikio turto atgaminimui ir plėtrai Apyvartinių fondų organizavimo dalyvių kreditai
Pagal naudojimo laikotarpį	Trumpas ilgas terminas Poste restante
Saugumas	Apsaugota Neužtikrintas
Išdavimo būdu	Kompensacinės paskolos Mokėjimo paskolos
Pagal grąžinimo būdą	Vieną kartą Dalimis

Apsvarstykite kai kurias paskolų rūšis.

Paskolos su užstatu – prekių kredito forma, kurią sudaro tai, kad paskolos gavėjo įsigytos prekės lieka kreditoriaus – prekių pardavėjo nuosavybe, kol bus visiškai apmokėta už prekes. Paskola su užstatu numato prekių savikainą ir paskolos palūkanas apmokėti dalimis. Prekė yra paskolos užstatas.

Investicinė paskola yra viena iš banko paskolų juridiniams asmenims rūšių, skirtų įmonės ir gamybos procesų modernizavimui.

Investicinės paskolos poreikį patiria gamybos įmonės, individualūs verslininkai, prekybos įmonės – žodžiu, visi, kuriems reikia įrengti naują gamybinę ar modernizuoti esamą.

Kompetentinga paskola yra finansinė sąvoka, turinti dvi pagrindines reikšmes:

1) skirtingų šalių firmų viena kitai suteikiamas tarpusavio kreditas savo nacionaline valiuta už lygiavertes sumas;

2) vienos įmonės suteikta paskola kitai įmonei (abi įmonės skirtingose ​​šalyse), dažnai skolinama skirtingomis valiutomis, paskolos suteikimo tarpininku pasitelkiant banką ar kitą finansų įstaigą (įprastoje praktikoje šiuo atveju lėšos gauti iš trečiosios šalies).

Vienkartinė vartojimo paskola – universalios vartojimo paskolos rūšis. Kaip ir paskola neatidėliotiniems poreikiams, ši paskola gali būti suteikta beveik kiekvienam veiksniam piliečiui, tačiau neviršijant banko nustatytos sumos, apskaičiuotos įvertinus skolininko mokumą.

Ilgalaikės paskolos rūšis ir jos savybės:

Ilgas grąžinimo laikotarpis leidžia grąžinti didelę sumą mažomis įmokomis;

Įmonės turi galimybę grąžinti skolas iš pinigų, kuriuos uždirbo pirkdamos naują įrangą ar plečiant gamybą kredito pinigų sąskaita.

Didelės palūkanos už paskolas. Su ilgalaike paskola permokama didelė suma, kuri gali prilygti paskolos sumai;

Ši paskola yra ilgas procesas.

Ilgalaikis skolinimas piliečiams, tai yra fiziniams asmenims, yra hipoteka.

2. Hipotekos paskola ir jos taikymas šiuolaikinėmis Rusijos sąlygomis

2.1 Būsto paskolos samprata ir esmė

Sąvoka „hipoteka“ vartojama šiais atvejais:

1) kalbant apie įkaito davėjui priklausančio nekilnojamojo turto (pvz., žemės sklypų, pastatų ir statinių) įkeitimą, siekiant gauti hipotekos paskolą;

2) kai suinteresuotas asmuo iš kredito įstaigos gauna lėšų tolimesniam nekilnojamojo turto objektui (butui) įsigyti. Kartu paskola yra tikslinė, o tai reikšminga tolesniam besiformuojančių teisinių santykių teisiniam reguliavimui, o nurodytas turtas įkeistas kredito įstaigai.

Abiem atvejais įprastas nekilnojamojo turto (žemės sklypų, įmonių, pastatų, statinių, butų ir kt.) įkeitimas lėšoms (paskoloms, kreditams) gauti.

Taigi hipoteka yra įkeitimo rūšis, kai įkeistas turtas (tai nekilnojamojo turto objektai, paprastai tai yra žemė ir ant jos esantys pastatai) lieka hipotekos davėjo žinioje iki termino pabaigos.

Pirmuoju atveju šis formalus teisinis apibrėžimas reiškia: jūs sudarote hipotekos paskolos sutartį su pasirinktu banku ir šios sutarties pagrindu jis jums suteikia pinigus, reikalingus butui (ar kitam nekilnojamam turtui) įsigyti. turtas).

Antroji būsto paskolos užstato forma – kai pagal tą pačią sutartį įkeičiate ne naują, įsigytą butą, o seną, kurį jau turėjote prieš sudarant paskolos sutartį.

Už naudojimąsi išduota paskola mokate bankui paskolos sutartyje nurodytas palūkanas, o pasiskolintas lėšas kasmėnesinėmis įmokomis grąžinate bankui, taip pat nustatyta paskolos sutartyje. Nekilnojamas turtas, pavyzdžiui, už kreditą įsigytas butas, lieka įkeistas (hipoteka) banke iki visiško paskolos grąžinimo, nors formaliai būsite būsto savininkas.

Tačiau pasikeitus jūsų finansinei situacijai, dėl kurios, pavyzdžiui, negalėsite įvykdyti paskolos įsipareigojimų, bankas parduos butą ir grąžins pinigus.

Ši teisė numatyta 2006 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso (toliau – Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) 334 str., pagal kurį paskolą išdavęs bankas, kaip kreditorius pagal užtikrintą įsipareigojimą, turi teisę, jeigu skolininkas nevykdo įvykdyti šią pareigą, gauti satisfakciją iš įkeisto turto vertės pirmenybę prieš kitus šio asmens kreditorius.

Kadangi dėl hipotekos įregistravimo atsiranda naujų teisinių santykių, būtina atkreipti dėmesį į daugybę teisinių klausimų. Tai turi būti padaryta prieš pasirašant atitinkamą sutartį su banku, kad būtų žinomos visos galimos tam tikrų veiksmų pasekmės.

Įkeitimas yra – prievolės užtikrinimo būdas (kartu su netesybomis, laidavimu, banko garantija ir užstatu, kurie šioje byloje neaptariami) [Rusijos Federacijos civilinis kodeksas], t.y. pagrindinei prievolei užtikrinti gali būti nustatyta hipoteka kaip užstatas:

1) pagal paskolos sutartį;

2) pagal paskolos sutartį;

3) kita prievolė, įskaitant pagrįstą pardavimo, nuomos, sutarties, kitos sutarties, daranti žalą, jei federalinis įstatymas nenustato kitaip.

Žemės sklypai, išskyrus žemės sklypus, kurie yra valstybės ar savivaldybių nuosavybė, taip pat žemės sklypus, kurių dydis yra mažesnis už minimalų dydį, nustatytą Rusijos Federaciją sudarančių subjektų arba vietos valdžios institucijų nuostatuose viena ar kita paskirta paskirtis ir leistinas naudojimas;

Įmonės, pastatai, statiniai ir kitas nekilnojamasis turtas, naudojamas verslo veikloje;

Gyvenamieji namai, butai, izoliuotos gyvenamųjų namų dalys ir butai;

Kotedžai, sodo nameliai, garažai ir kiti vartojimo pastatai;

Oro ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivai ir kosminiai objektai.

Nekilnojamojo turto įkeitimo sutartimi (hipotekos sutartimi) viena šalis - įkaito turėtojas, kuris yra kreditorius pagal hipoteka užtikrintą prievolę, turi teisę gauti savo piniginių reikalavimų skolininkui pagal šią prievolę patenkinimą iš vertės. kitos šalies – įkaito davėjo – įkeisto nekilnojamojo turto, daugiausia prieš kitus įkaito davėjo kreditorius.

Hipotekos sutartis gali būti savarankiška (t. y. atskira nuo sutarties, pagal kurią atsiranda užtikrinta prievolė) arba sutartyje, pagal kurią atsiranda užtikrinta prievolė, gali būti įtrauktos įkeitimo sąlygos (pavyzdžiui, nuostata dėl paskolos grąžinimo laiku užtikrinimo). būsto paskola būsto hipoteka).

Pagrindinės hipotekos sutarties sąlygos yra šios:

1. Sutarties dalykas;

2) jo įvertinimas;

3) užtikrinta prievolė;

4) prievolės dydis ir įvykdymo terminas.

Hipoteka skatina pastatytų namų pardavimą, o statybų augimas sukelia statybinių medžiagų ir konstrukcijų gamybos, statybos ir kelių inžinerijos, medžio apdirbimo ir baldų gamybos ir kt. Pramoninis hipotekos kreditavimas leidžia modernizuoti gamybą, o tai lemia produktų kokybės ir konkurencingumo didėjimą – visa tai lemia šalies ekonominio potencialo didėjimą.

Būsto paskolų teikimo plėtra turi teigiamos įtakos socialinio nestabilumo įveikimui.

Būsto paskola turi įtakos užimtumo problemai (papildomi darbai statybose ir kitose pramonės šakose) ir padeda patenkinti gyventojų būsto poreikį.

Hipoteka taip pat turi didelę reikšmę didinant šalies bankų sistemos stabilumą ir efektyvumą. Paskolos su nekilnojamuoju turtu bankams yra saugesnės, nes negrąžinus paskolos, bankas parduos užstatą ir grąžins lėšas. Žinoma, hipotekos atveju tam reikalingas tinkamas nekilnojamojo turto įvertinimas, taip pat išvystyta nekilnojamojo turto rinka. Tikslinis paskolų pobūdis taip pat prisideda prie hipotekinio skolinimo rizikos mažinimo. Nekilnojamojo turto sandoriai dažnai yra mažiau rizikingi nei dabartinės komercinių bankų skolinimo operacijos.

Taigi būsto paskola yra paskola su tam tikru nekilnojamuoju turtu, o hipotekos paskola yra paskola su nekilnojamuoju turtu. Hipotekos paskolos yra perspektyvi bankinės veiklos sritis.

2.2 Hipotekos skolinimo priemonės

Būsto paskolų teikime nemažą vaidmenį vaidina įvairiuose finansinio proceso etapuose naudojamų finansinių instrumentų ir technologijų pasirinkimas. Jų pasirinkimą lemia bendra ekonominė situacija, hipotekos operacijų plėtra šalyje, sandorių dalyvių finansinės galimybės ir norai, taip pat operacijos pobūdis.

Teisingas būsto kreditavimo priemonių pasirinkimas ir taikymas daugiausia lemia hipotekos operacijų efektyvumą, rizikos mažinimą, padidėjusį būsto paskolų prieinamumą, jų likvidumą.

Būsto paskolos priemonė – skolos grąžinimo (paskolos amortizavimo) būdas. Amortizacijos grafikas rodo skolos už paskolą likučius kiekvienu laikotarpiu. Taip pat atsispindi įmokos dalis, kuri atitenka palūkanų mokėjimui, o kokia – pagrindinei skolos sumai sumokėti.

Priklausomai nuo amortizacijos būdo, hipotekos paskolos skirstomos į nuolatines būsto paskolas ir hipotekas su kintamomis įmokomis. Pastaroji, savo ruožtu, skirstoma į hipotekas su balionu, fiksuoto mokėjimo hipoteka ir papildomo mokėjimo hipoteka. Taip pat yra alternatyvių hipotekos skolinimo priemonių.

Nuolatinės hipotekos įmokos suteikia periodines vienodas išmokas. Paskolos gavėjas kas mėnesį moka vienodą sumą, kurios dalis tenka paskolai grąžinti, o dalis – už mėnesį priskaičiuotoms palūkanoms sumokėti. Palūkanos skaičiuojamos nuo negrąžintos paskolos sumos likučio.

Atitinkamai ši paskolos grąžinimo procedūra suteikia paskolos gavėjui stabilumo jo išlaidų, susijusių su šia paskola, dydžiu.

Be to, kadangi nėra laipsniško pagrindinės sumos grąžinimo, padidėja išduotos paskolos negrąžinimo rizika pasibaigus paskolos terminui.

Hipotekos paskolos su „rutuliniu“ mokėjimu gali būti struktūrizuotos taip:

Palūkanų nemokėjimas iki paskolos termino pabaigos;

Mokėjimai tik palūkanomis, o vėliau – „rutulinė“ įmoka;

Dalinis nusidėvėjimas su galutiniu „rutuliniu“ mokėjimu.

Kai kurios hipotekos apima vienodus pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimus už nesumokėtą likutį. Palūkanų sumos gali keistis. Sumažės paskolos gavėjo mėnesinė fiksuota įmoka, o tai sumažins jam tenkančią naštą. Bendra mokamų palūkanų suma bus mažesnė nei mokant nuolatinius mokėjimus.

Hipotekos su papildomomis įmokomis (toliau – IIP) numato kintamus mokėjimus. Pavyzdžiui, per pirmuosius trejus metus mokėjimai už juos išlieka maži, tačiau per ateinančius metus pasiekia tokį lygį, kuris leidžia visiškai amortizuoti paskolą.

Pirmaisiais metais IIR suteikia neigiamą amortizaciją (hipotekos konstanta mažesnė už palūkanų normą). Tokiu atveju pagrindinės skolos sumos likutis didėja. Norint visiškai amortizuoti, pastarųjų metų IIR mokėjimai turi viršyti standartinės hipotekos įmokų lygį. Tokio pobūdžio skolinimo priemonės leidžia atsižvelgti į besikeičiančias skolinimo sąlygas, sumažinti palūkanų normos ir likvidumo riziką bei užtikrinti ilgalaikio skolinimo operacijų efektyvumą.

Mokėjimai indeksuojant negrąžintos skolos sumą leidžia grąžinti paskolą lygiomis įmokomis realiomis sumomis, kai pasikeičia nominalios įmokos. Neapmokėta skola koreguojama pagal pasirinktą indeksą, pavyzdžiui: vartotojų kainas; JAV dolerio kursas; vartotojo krepšelio kaina; minimali alga (sutrumpintai minimali alga); ir kiti finansiniai indeksai, atspindintys infliacijos dinamiką. Dėl to palūkanų norma atspindės tikrąją paskolos kainą išdavimo metu. Mokėjimai apskaičiuojami pagal tikrąją negrąžintos skolos sumą.

Negautas įmokų už paskolą sumų kapitalizavimas pradiniame paskolos grąžinimo etape suteikia bankams didesnį būsto paskolų pajamingumą, palyginti su kitomis skolinimo operacijomis. Sumažinus įmokų sumą pradiniame paskolos grąžinimo etape, padidėja kredito prieinamumas. Kartu padidėjus mokėjimams nominaliomis sąlygomis, didėja „mokėjimo šoko“ rizika, kuri įvyksta, jei namų ūkių pajamų augimo tempas gerokai atsilieka nuo infliacijos, o tai padidina anksčiau suteiktų paskolų įsipareigojimų nevykdymo riziką.

3. Hipotekinio kreditavimo problemos ir perspektyvos Rusijoje šiuo metu

Per pastaruosius dešimt metų Rusijos Federacijoje hipotekos kreditavimas sparčiai vystėsi.

Šiandien Rusijos Federacijoje yra susiformavusi gyventojų paklausa hipotekos paskoloms, nusistovėjusi teisinė bazė ir infrastruktūrinis pagrindas. Likvidaus nekilnojamojo turto kaina Rusijoje, ekspertų teigimu, yra apie 500 milijardų dolerių, o tai, esant pakankamam būsto paskolų lygiui, suteiks būstą nemažai gyventojų daliai, turinčiai nekilnojamojo turto paklausą.

Apsvarstykite hipotekos būsto paskolos naudą. Paskolos gavėjas per trumpą laiką įsigyja butą, atsiskaito pagal ilgalaikį įmokų planą ir turi pajamų mokesčio lengvatas. Taigi galima išspręsti didelės gyventojų grupės būsto problemą. Tačiau praktiškai ne viskas vyksta taip sklandžiai kaip teoriškai. Skolininkas patiria nemažų išlaidų ir faktiškai moka už butą dvigubai brangiau, taip pat šiuo metu Rusijos Federacijoje palūkanų normos yra gana didelės. Darbo užmokesčio nestabilumas padidina riziką, kylančią kreipiantis dėl hipotekos paskolos. Remiantis statistika, būsto hipoteka yra prieinama tiems piliečiams, kurių mėnesio pajamos yra 40-50 tūkstančių rublių. Iki šiol hipotekos nėra prieinamos 70% Rusijos Federacijos gyventojų.

Būtina pasinaudoti užsienio šalių patirtimi ir suprasti, kad būsto paskolos yra tiek ekonominių, tiek socialinių problemų sprendimas. Bankai turi noro verstis būsto paskolų teikimu, turi žinių apie technologijas, tačiau akivaizdžiai neužtenka pinigų visos šalies gyventojų aprūpinimo būstu problemai išspręsti.

Norint, kad būsto paskolų sistema vystytųsi sparčiai, būtina naudoti tokias valstybines programas kaip hipoteka, pavyzdžiui, su motinystės kapitalu, karinė hipoteka, hipoteka valstybės tarnautojams.

Didelė būsto paskolų rinkos problema vis dar yra aukštos palūkanų normos. Šiuo metu tarifai svyruoja nuo 10 iki 17%. Taip pat ne visi piliečiai gali sau leisti sumokėti nemenką pradinį įnašą už nekilnojamąjį turtą, ne visi turi švarią kredito istoriją ir oficialų atlyginimą. Dėl to hipotekos paskolos vystosi, bet ne kaip masinis produktas, nes skolintis gali tik skolininkai, kurių pajamos viršija vidutines.

Būsto rinkoje yra monopolijų problema. Pirminė būsto rinka vis dar neskaidri. Dažnai siauram įmonių ratui atsiranda galimybė statyti naujus gyvenamuosius namus. Dėl konkurencijos stokos kvadratinių metrų kaina yra per didelė, kad būtų prieinama paprastiems vartotojams. Kai akcijų statybų rinka nustos būti monopolizuota, tai automatiškai išspręs nemažai būsto kreditavimo problemų – nekilnojamojo turto kaina mažės pagal rinkos sąlygas. Be to, nekilnojamojo turto rinkoje labai trūksta ekonominės klasės būsto.

Ekonominio stabilumo stoka, žemi atlyginimai, viduriniosios klasės formavimosi problemos, santykinai didelės hipotekos paskolos palūkanų normos – visa tai trukdo stabiliai vystytis būsto paskolų sistemai Rusijos Federacijoje.

Apsvarstykite hipotekos paskolų rinkos plėtros Rusijos Federacijoje perspektyvas. Nesant staigių svyravimų pasaulio finansų rinkose, sektorius išlaikys pastovų augimo tempą. Per artimiausius 1-1,5 metų būsto paskolų paklausą palaikys teigiama būsto statybos dinamika. Pagrindinis hipotekos paskolų augimą ribojantis rodiklis yra paskolų, įskaitant pagal vyriausybės remiamas programas, palūkanų normų didėjimo tendencija. Visų pirma, 2013 m. antrojo pusmečio pradžioje dauguma rinkos lyderių populiariausių programų tarifus viršijo vidutiniškai 1-3 procentiniais punktais (tai daugiausia paveikė paskolas, kurių pradinė įmoka buvo mažesnė nei 50%). Nuo 2013 m. rugsėjo 3 d. buvo patikslintos kreditavimo sąlygos pagal Būsto hipotekos kreditavimo agentūros (toliau – HML) standartinę programą: minimalūs įkainiai, kai jie fiksuojami visam paskolos terminui, didėjo vidutiniškai 2 proc. taškų. Remiantis prognozėmis, būsto paskolų įperkamumas mažės: infliacija spartėja, o Rusijos bankas kovodamas su ja jau pakėlė pagrindines palūkanų normas. Dėl to iki 2013 m. pabaigos buvo realizuotas hipotekos palūkanų padidinimas. Ekspertų prognozėmis, metiniai augimo tempai sieks 50-60%. Dėl to iki 2013 m. pabaigos būsto paskolų apimtys perkops 1 trln. kartelę. rublių ir sieks 1,1 trln. rublių.

2014 metais palūkanų normų įtaka gali būti labiau pastebima: dalis skolininkų atidės buto pirkimą „iki geresnių laikų“ arba bandys sukaupti lėšų didesnei įmokai, taip užsitikrindami mažesnę palūkanų normą. Atsižvelgiant į tai, tikimasi tolesnio rinkos augimo sulėtėjimo – atsižvelgiant į jo mastą, jie neviršys 40% metiniu pagrindu.

Remiantis prognozėmis, didžiųjų bankų dalis būsto paskolų rinkoje nuolat augs. Paprastai dideli bankai, veikiantys pagal savo programas, išsiskiria efektyvumu priimant sprendimus ir įdomesniais produktų pasiūlymais. Taip pat įtakos turės ir vidutinių bei mažų bankų interesų sumažėjimas populiariausioje AHML programoje. Kalbama ne tik apie paskolų pagal tokias programas išlaidas. Dabartinė AHML veikla vis labiau liudija instituto siekį apriboti savo buvimą klasikinėje rinkoje ir koncentruotis į inovatyvius produktus. Visų pirma, 2013 m. sausio–birželio mėn. AHML įsigijo būsto paskolų už 26,1 mlrd. rublių, tai yra 17% daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Tuo pačiu metu AHML dalis bendroje skolinimo apimtyje sumažėjo nuo 8% iki 6%.

Bankai, dirbantys su AHML, turi didelių sunkumų ir daugybės formalumų, susijusių su hipotekos refinansavimo procesu. Naujos būsto paskolų išpirkimo sąlygos leidžia manyti, kad bankai partneriai turės iš anksto apsispręsti dėl išdavimo apimties ir opcioną sumokėti agentūrai. Akivaizdu, kad vidutiniai ir smulkūs bankai, kurie pereis prie savo programų, siūlys aukštesnius nei pagal AHML standartus įkainius ir pralaimės konkuruodami su dideliais bankais.

Siekiant paskatinti hipotekos paskolų paklausą, reikėtų imtis šių priemonių:

1) užtikrinti, kad palūkanų normos būtų išlaikytos paskolos gavėjui priimtino lygio;

2) padidinti ekonominės klasės būsto įperkamumą;

3) sudaryti patikimiems skolininkams galimybę sumažinti pradinį įnašą plėtojant būsto paskolų draudimą;

4) skatinti socialinių būsto paskolų programų, skirtų tam tikroms skolininkų kategorijoms (jaunoms šeimoms, motinystės kapitalo gavėjams), plėtrą.

Išvada

Būsto paskola – tai paskola su tam tikru nekilnojamuoju turtu, o būsto paskola – paskola su nekilnojamuoju turtu.

Šiuo metu Rusijos Federacijoje nekilnojamojo turto paklausa yra stabili, tačiau ne visi turi galimybę įsigyti būstą. Hipoteka yra geriausias sprendimas būsto problemoms spręsti. Be to, susidomėjimas būsto paskolomis kasmet auga, o tai rodo būsto paskolų rinkos augimo perspektyvas ateityje.

Išplėtotos hipotekos skolinimo sistemos buvimas šalyje rodo ekonomikos vystymąsi, augimo perspektyvas ir aukštą visos visuomenės išsivystymo lygį.

Hipoteka yra ta nacionalinės ekonominės sistemos grandis, galinti užtikrinti gyventojų, bankų, statybos įmonių ir statybos pramonės įmonių piniginių išteklių santykį, nukreipdama finansinius išteklius į realų ūkio sektorių. Iki šiol hipotekos kreditavimo pagalba turėtų būti išspręsta gyventojų aprūpinimo būstu problema. Hipotekos mechanizmo pagalba padidės lėšų srautas į būsto rinką, suaktyvės statybos ir su jais susiję pramonės sektoriai, o tai reiškia, kad augs darbo vietos, padidės gyventojų pajamos ir visų lygių biudžetai, visa ekonomika augs. Todėl būtina išnaudoti regionų turimas realias sąlygas ir galimybes, sukurti būtinas organizacines, teisines ir finansines prielaidas masinės būsto statybos plėtrai, pasitelkiant rinkos ir valstybės mechanizmus reguliuojant procesus šiame socialiai svarbiame ūkio sektoriuje. .

Tik gavus valstybės paramą, sumažėjus būsto paskolų palūkanoms, įdiegus socialines programas, suaktyvėjus ekonominės klasės būsto statybai, gali susidaryti stabili ir tvari būsto kreditavimo sistema.

Šiame kursiniame darbe buvo nagrinėjamos pagrindinės hipotekos kreditavimo srities problemos, išanalizuota rinkos situacija, nustatytos reikšmingiausios hipotekos kreditavimo funkcionavimo problemos, hipotekos plėtros prognozės ir perspektyvos dabartinėmis sąlygomis. buvo svarstoma Rusijos Federacija.

Naudotų sąrašasšaltiniai

Rusijos Federacijos civilinis kodeksas (pirmoji dalis): Rusijos Federacijos federalinis įstatymas
1994 m. lapkričio 30 d. Nr. 51-FZ. [Elektroninis išteklius]. - Prieiga iš teisinės informacijos sistemos „Consultant Plus“. - Prieigos režimas: http://www.consultant.ru

1998 m. liepos 16 d. federalinis įstatymas Nr. 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ (su pakeitimais, padarytais 2009 m. liepos 17 d. Nr. 166-FZ). [Elektroninis išteklius]. - Prieiga iš teisinės informacijos sistemos „Consultant Plus“. - Prieigos režimas: http://www.consultant.ru

2003 m. lapkričio 11 d. Federalinis įstatymas Nr. 152-FZ „Dėl hipotekos vertybinių popierių“. [Elektroninis išteklius]. - Prieiga iš teisinės informacijos sistemos „Consultant Plus“. - Prieigos režimas: http://www.consultant.ru

2004 m. gruodžio 29 d. federalinis įstatymas Nr. 188-FZ „Rusijos Federacijos būsto kodeksas“. [Elektroninis išteklius]. - Prieiga iš teisinės informacijos sistemos „Consultant Plus“. - Prieigos režimas: http://www.consultant.ru

2004 m. gruodžio 30 d. federalinis įstatymas Nr. 214-FZ „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kito nekilnojamojo turto statyboje ir dėl tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų pakeitimų“. [Elektroninis išteklius]. - Prieiga iš teisinės informacijos sistemos „Consultant Plus“. - Prieigos režimas: http://www.consultant.ru

Bankininkystė [Tekstas]: vadovėlis / red. E.F. Žukova, N.D. Eriašvilis. - M.: UNITI-DANA: Vienybė, 2009. - 575 p.

Bankininkystė [Tekstas]: vadovėlis / red. Lavrushina O.I., Mamonova I.D., Valentseva N.I. - M.: KNORUS, 2009. - 768 p.

Bankininkystė [Tekstas]: vadovėlis / Beloglazova G.N., Krolivetskaya L.P. - Sankt Peterburgas: Piteris, 2009. - 400 p.

Bankinės operacijos [Tekstas]: vadovėlis / Pechnikova A.V., Markova O.M., Starodubtseva E.B. - M.: FORUMAS: INFRA-M, 2009. - 352 p.

Viskas apie hipoteką [Tekstas]: vadovėlis / Afonina A.V. - Omega-L, 2008. - 210 p.

Goremykinas, V.A. Hipotekos paskolos: [Tekstas] Vadovėlis. - M.: MGIU, 2009. - 368 p.

Pinigai, kreditas, bankai [Tekstas]: vadovėlis / Red. Žukova E.F., Zelenkova N.M., Litvinenka L.T. - M.: UNITI, 2011. - 783 p.

Hipoteka. Kreditas. Būsto teisės aktų komentaras [Tekstas]: vadovėlis / L.Yu. Grudtsina, M.N. Kozlovas. - M.: Eksmo, 2006. - 368 p.

Hipoteka: tik apie kompleksą [Tekstas]: vadovėlis / Shevchuk D.A. - Grossmedia, 2008. - 160 p.

Komercinio banko [Teks] veiklos organizavimas / Vadovėlis / M.S. Maramyginas, E.G. Šatkovskaja, 2013. - 182 p.

Lukjanovas, A.V. Hipotekinių paskolų rinkos analizė [Tekstas] / A.V. Lukjanovas // Pinigų ir kredito žurnalas. - 2010. - Nr.8. - Su. 10-15.

Hipotekinės paskolos plėtra Rusijos Federacijoje [Tekstas]: vadovėlis / Red. Kopeikina A.B., Rogožina N.N., Kosareva N.B. - M.: Delo, 2010. - 256 p.

Razumova, I.A. Hipotekos paskolos paskolos. [Tekstas] / 2-asis leid. - Sankt Peterburgas: Piteris, 2009. - 304 p.

Hipotekos kreditavimo rinka ir socialiniai-ekonominiai rodikliai Rusijoje (2005-2010) // Bendrovės "Rusipoteka" LLC, Maskva, analitinės centro tyrimas. - 2010. - Nr. 11. - Su. 34-37.

Rusipoteka: skolinimas ir pakeitimas vertybiniais popieriais [Tekstas] // Rusipoteka LLC analitinė apžvalga. - 2011. - Nr.1.

Doronkin, M, Volkov, S, Samiev, P. Hipotekinis kreditavimas 2011 m. I pusmetį: nuo renesanso iki nežinomybės [Tekstas] // Bankinės paslaugos. 2011. - Nr. 11. - Su. 38-49.

Rusijos Federacijos centrinis bankas: [elektroninis išteklius]. - Prieigos režimas: http://www.cbr.ru

Hipotekos paskolos Rusijoje [Elektroninis išteklius]. - Prieigos režimas: http://www.ipocredit.ru

Rusijos „Sberbank“ [elektroninis išteklius]. - Prieigos režimas: http://www. sbrf.ru

Rusijos hipoteka [Elektroninis išteklius]. - Prieigos režimas: http://www.russianipoteka.ru

Būsto hipotekos paskolos agentūra [Elektroninis išteklius]. - Prieigos režimas: http://www.ahml.ru

Portalas „Viskas apie hipoteką“ [Elektroninis išteklius]. - Prieigos režimas: http://www.vse-obipoteke.ru

„RosBusinessConsulting“ [elektroninis išteklius]. - Prieigos režimas: http://www.rbc.ru

Priglobta Allbest.ru

Panašūs dokumentai

Teoriniai hipotekos skolinimo pagrindai ir esmė. Trumpas Rusijos Federacijos akcinio komercinio taupomojo banko aprašymas ir ekonominė analizė. Pagrindinės problemos ir būdai, kaip pagerinti būsto paskolų teikimo sąlygas Rusijos Federacijoje.

baigiamasis darbas, pridėtas 2011-09-05


Būsto paskolų teikimo esmė, istorija, vaidmuo ekonomikoje. Hipotekos skolinimo priemonės, paskolos įmokų skaičiavimo schemos. Investicijų pritraukimas į būsto ir komunalinį sektorių. Būsto hipotekos paskolų rinka Kursko srityje.

baigiamasis darbas, pridėtas 2012-06-05


Būsto paskolos kaip specialios skolinimo formos samprata. Hipotekinio skolinimo modeliai, jo vystymosi ypatumai Rusijoje. UAB „SKB-Bankas“ hipotekos kreditavimo sistemos analizė. Pagrindinės hipotekos kreditavimo sistemos plėtros problemos ir būdai.

baigiamasis darbas, pridėtas 2013-07-01


Būsto paskolos esmė ir reikšmė ekonomikoje. Hipotekinio kreditavimo Baltarusijos Respublikos bankų sektoriuje analizė ir vertinimas. Tiriamo banko organizacinės ir ekonominės charakteristikos. Hipotekinių paskolų filiale sudėtis ir struktūra.

Kursinis darbas, pridėtas 2012-12-03


Būsto paskolų teikimo esmė ir vaidmuo ekonomikoje. Būsto paskolų rinkos samprata ir jos elementai. Rusijos būsto paskolų rinkos padėtis šiuo metu, jos problemos. Pagrindinės hipotekos paskolų programos Rusijoje.

kursinis darbas, pridėtas 2014-12-08


Hipotekinio kreditavimo esmė ir raidos istorija, pagrindinės rūšys ir formos, vaidmens ir svarbos rinkos ekonomikoje įvertinimas. Šios rūšies skolinimo prieškriziniu, kriziniu ir pokriziniu laikotarpiais analizė, rinkos dalyvių elgsenos palyginimas.

kursinis darbas, pridėtas 2014-11-24


Būsto paskolų teikimo esmė ir vaidmuo Rusijos ekonomikoje, šios rinkos etapai ir kryptys, refinansavimo modeliai. Hipotekinių paskolų rinkos šiuolaikinėje Rusijoje analizė: dinamika, vyriausybės programos, problemos ir perspektyvos.

baigiamasis darbas, pridėtas 2013-10-17


UAB „Temirbank“ hipotekos kreditavimo sistemos charakteristikos. Temirbank JSC paskolų portfelio analizė. Hipotekinio kreditavimo esmė ir vaidmuo banko veikloje. Hipotekos skolinimo sistema Kazachstano Respublikoje, plėtros perspektyvos.

Kursinis darbas, pridėtas 2010-03-17


Būsto paskolos skiriamieji bruožai. Hipotekos pagrindai. Hipotekos paskolos funkcijos. Rusijos Federacijos hipotekos paskolų sistemos analizė. Būsto paskolos būstui įsigyti suteikimo tvarka, būsto paskolos problemos.

santrauka, pridėta 2014-10-30


Būsto paskolų teikimo bendrosios nuostatos, raidos istorija, valstybės parama. Užsienio šalių patirtis būsto paskolų teikimo srityje. Pagrindinės šiuolaikinio hipotekinio kreditavimo problemos ir būdai pagerinti būsto paskolą.

Galime kalbėti apie hipotekos paskolų rinkos egzistavimą nuo 1998 m., Kai buvo priimtas 1998 m. liepos 16 d. federalinis įstatymas N 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“. Nuo to momento vyksta nuolatiniai darbai siekiant tobulinti būsto paskolų sistemą ir užtikrinti jos funkcionavimą.

Prieš hipotekos paskolos sąvokos apibrėžimą logiškai atskleidžiama hipotekos esmė.

Hipoteka yra nekilnojamojo turto įkeitimas2Dovdienko I.V. Hipoteka. M., 2003. S. 3. Hipoteka, arba nekilnojamojo turto įkeitimas, yra teisinis santykis, pagal kurį įkaito turėtojas turi teisę patenkinti savo piniginį reikalavimą skolininkui pagal užtikrintą prievolę iš įkeistos vertės. nekilnojamasis turtas daugiausia prieš kitus kreditorius.

Kaip matyti iš to, kas išdėstyta, hipoteka yra prievolės užtikrinimo priemonė, kuria skolininkas išsaugo teisę turėti ir naudoti įkeistą turtą, nepriklausomai nuo to, ar jis kilnojamas, ar nekilnojamasis. Tačiau didžiausio pasiskirstymo sulaukė įkeičiant nekilnojamąjį turtą, o ypač žemės sklypus, dėl šių priežasčių. Kitaip nei kilnojamasis turtas, žemė ir kitas nekilnojamasis turtas negali būti perleidžiamas į kitą vietą. Be to, nekilnojamasis turtas yra pagrindinė gamybos priemonė, jį praradęs skolininkas praktiškai negalės vykdyti savo įsipareigojimų kreditoriui. Todėl hipoteka buvo pradėta plačiai naudoti būtent įkeičiant nekilnojamąjį turtą ir aiškinama kaip turtinė teisė.

Tuo pačiu metu federaliniuose teisės aktuose nėra hipotekos skolinimo apibrėžimo, o hipotekos sutarties apibrėžimą galima rasti tik kaip susitarimą, pagal kurį įkaito turėtojas, kuris yra kreditorius pagal prievolę, užtikrintą hipoteka, turi teisę gauti jo piniginių reikalavimų skolininkui pagal šią prievolę tenkinimas iš kitos šalys - hipotekos davėjo įkeisto nekilnojamojo turto vertės, daugiausia prieš kitus hipotekos davėjo kreditorius, išskyrus federalinio įstatymo nustatytas išimtis (Federalinio įstatymo 1 straipsnio 1 dalis). 1998 m. liepos 16 d. įstatymas N 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“.

Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos“ 2 straipsnis nustato, kokios prievolės gali būti užtikrintos hipoteka, taip pat būtinybė juridiniams asmenims (kreditoriams-skolininkams) apskaitoje apskaityti hipoteka užtikrintas prievoles apskaitos teisės aktų nustatyta tvarka. Rusijos Federacijos 3.

Pagal šį straipsnį hipoteka gali būti nustatoma prievolei pagal paskolos sutartį, pagal paskolos sutartį ar kitokią prievolę užtikrinti, įskaitant prievolę, pagrįstą pirkimo–pardavimo, nuomos, sutarties, kitokiu susitarimu, darant žalą, jeigu nenumatyta kitaip. pagal federalinį įstatymą. Galiojantys teisės aktai leidžia užtikrinti bet kokius teisinius reikalavimus hipoteka, o tai atitinka tarptautinę praktiką. Pavyzdžiui, Belgijos, Vokietijos, Ispanijos teisės aktuose nėra jokių apribojimų užtikrintinų reikalavimų rūšiai13 Gerasin S.I. Aktualios žemės ūkio paskirties žemės įkeitimo problemos // Teisė. 2007. Nr. 1. S. 58..

Hipoteka gali būti nustatyta, jei federalinis įstatymas nenustato kitaip, siekiant užtikrinti:

• - įsipareigojimai pagal paskolos sutartį,
• - įsipareigojimai pagal paskolos sutartį,
• - kita prievolė, įskaitant prievolę, pagrįstą pardavimo, pirkimo, nuomos, sutartimi, kita sutartimi,
• - atsakomybė, pagrįsta žalos padarymu.

Taigi hipotekos paskolos gavėjas gauna paskolą nekilnojamajam turtui įsigyti. Jo prievolė kreditoriui yra paskolos grąžinimas, o nekilnojamojo turto įkeitimas užtikrina šios prievolės įvykdymą. Tuo pačiu galite įsigyti ir įkeisti ne tik būstą, bet ir kitus nekilnojamojo turto objektus – žemę, automobilį, jachtą ir kt. Pagal hipotekos programą įsigytas nekilnojamasis turtas nuo pirkimo momento yra paskolos gavėjo nuosavybė.

Paskolos sutartimi bankas ar kita kredito organizacija (kreditorius) įsipareigoja suteikti paskolos gavėjui lėšas (kreditą) sutartyje nustatyta suma ir sąlygomis, o paskolos gavėjas įsipareigoja grąžinti gautą pinigų sumą ir mokėti palūkanas. ant jo Rusijos Federacijos civilinis kodeksas: 1994 m. lapkričio 30 d. 2 dalis Nr. 51-FZ (su pakeitimais, padarytais 2004 m. gruodžio 30 d.) // Rusijos Federacijos teisės aktų rinkinys. 2006. Nr. 1. str. 819.. Paskolos sutartis turi būti sudaryta raštu. Rašytinės formos nesilaikymas reiškia paskolos sutarties negaliojimą. Toks susitarimas laikomas niekiniu ir negaliojančiu. Art. 820...

Paskolos sutartimi viena šalis (paskolos davėjas) perduoda kitos šalies (paskolos gavėjo) nuosavybėn pinigus ar kitus bendraisiais požymiais apibrėžtus daiktus, o paskolos gavėjas įsipareigoja grąžinti paskolos davėjui tokią pat pinigų sumą (paskolos sumą). arba tiek pat kitų jo gautų tos pačios rūšies ir kokybės daiktų . Paskolos sutartis laikoma sudaryta nuo pinigų ar kitų daiktų perdavimo momento. Užsienio valiuta ir valiutos vertės gali būti paskolos sutarties objektas Rusijos Federacijos teritorijoje pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 140, 141 ir 317 straipsnių taisykles Ten pat. 807.

Beveik bet kokia piniginė prievolė, pagrįsta civiline teise, gali būti užtikrinta hipoteka.

Hipoteka užtikrinamas pagrindinės skolos pagal paskolos sutartį ar kitos hipoteka užtikrintos prievolės sumokėjimas hipotekos kreditoriui visiškai arba hipotekos sutartyje numatyta dalimi.

Hipoteka, nustatyta paskolos sutarties ar paskolos sutarties su palūkanų mokėjimo sąlyga įvykdymui užtikrinti, užtikrina ir jam priklausančių palūkanų už naudojimąsi paskola (pasiskolintomis lėšomis) sumokėjimą kreditoriui (paskolos davėjui).

Jeigu sutartis nenustato ko kita, hipoteka taip pat užtikrinamas jam priklausančių sumų sumokėjimas įkaito turėtojui kompensuojant nuostolius arba kaip netesybas (baudą, delspinigius) dėl neįvykdymo, įvykdymo pavėlavimo ar kitokio netinkamo įvykdymo. hipoteka užtikrinta prievolė.

Asmuo, kurio teisė buvo pažeista, gali reikalauti visiškai atlyginti jam padarytus nuostolius, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato atlyginti mažesnio dydžio nuostolius.

Pažymėtina, kad hipoteka, kaip ir kiti įkeitimo teisiniai santykiai, yra griežtai akcesorinis (papildomas) teisinis santykis pagrindinės įkeitimu užtikrintos prievolės atžvilgiu11 Ronzhin A.A. Rusijos hipotekos priedas ir praktikos poreikiai // Advokatas. 2004. Nr 7. P.25.

Pirma, įkeitimo santykiai kyla iš pagrindinės prievolės. Išvestinis įkeitimo teisinių santykių pobūdis išreiškiamas jo savarankiško atsiradimo negalimumu, t.y. kylančių iš ryšio su užtikrinta prievole.

Antra, pagal 3 straipsnio 3 dalį. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 329 straipsniu, pagrindinės prievolės negaliojimas reiškia, kad ją užtikrinanti prievolė (susitarimas dėl pagrindinės prievolės užtikrinimo įkeitimu) negalioja, ir, atvirkščiai, pagal 2 straipsnio 2 dalį. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 329 straipsniu, sutarties dėl pagrindinės prievolės įvykdymo užtikrinimo negaliojimas (įskaitant įkeitimo sutarties negaliojimą) nereiškia, kad pagrindinė prievolė negalioja.

Trečia, įkeitimas pasibaigia pasibaigus įkeitimu užtikrintai prievolei22 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas: 1994-11-30 1 dalis. (su pakeitimais, padarytais 2006-10-14). 51-FZ // Rusijos Federacijos teisės aktų rinkinys. 1994. Nr. 32. str. 352, 1 punkto, pastraipos. vienas.

3 Rusijos Federacijos civilinis kodeksas: 1 dalis Nr. 51-FZ 1994 m. lapkričio 30 d. // Rusijos Federacijos teisės aktų rinkinys. Nr. 32. str. 355..

Ketvirta, įkaito turėtojo teisių pagal įkeitimo sutartį perleidimas kitam asmeniui galioja, jeigu tas pats asmuo perleido reikalavimo teises į skolininką pagal įkeitimu užtikrintą prievolę3.

Hipoteka gali būti sutartinė, jeigu ji atsirado sutarties pagrindu, ir teisėta. Įstatyme, numatančiame hipotekos atsiradimą, turi būti nuorodos, pagal kokią prievolę ir koks turtas turi būti suvaržytas hipoteka. Tokios instrukcijos yra, pavyzdžiui, 1 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 587 str., kuriame nurodyta, kad kai žemės sklypas ar kitas nekilnojamasis turtas perduodamas už nuomą, nuomos gavėjas, siekdamas užtikrinti nuomos mokėtojo prievolę, įgyja teisę įkeisti šį turtą.

Hipotekos sutarties šalys yra:

įkaito davėjas - juridinis asmuo-skolininkas, perleidžiantis turtą kaip įkeitimą;

hipotekos kreditorius – bankas ar kita organizacija, kuri priima nekilnojamąjį turtą kaip užstatą.

Turto įkeitimo teisė pagal hipotekos sutartį yra apibrėžta 2008 m. Hipotekos įstatymo 6 str. Hipoteka gali būti nustatyta tik turtui, kuris vienu metu atitinka šias sąlygas:

• - jei šis turtas gali būti įkeistas (Hipotekos įstatymo 6 str. 3 d.);
• - jeigu šis turtas priklauso įkaito davėjui nuosavybės teise arba ūkinio valdymo teise (Hipotekos įstatymo 6 str. 1 d.).

Remiantis Hipotekos įstatymo nuostatomis, hipoteka neleidžiama:

• - turtas, išimtas iš apyvartos, turtas, kuriam pagal federalinį įstatymą negali būti taikomas išieškojimas, taip pat turtas, kurio federalinio įstatymo nustatyta tvarka numatytas privalomas privatizavimas arba kurio privatizavimas draudžiamas (Įstatymo „dėl hipotekos“ 6 str. 2 d.);
• - žemės sklypai, esantys valstybės ar savivaldybės nuosavybėn (Hipotekos įstatymo 63 str. 1 d.);
• - žemės sklypo dalis, kurios plotas yra mažesnis už minimalų dydį, nustatytą Rusijos Federacijos steigiamųjų vienetų nuostatuose ir savivaldybių nuostatuose dėl įvairios paskirties ir leistino naudojimo žemės (2 punktas). , Hipotekos įstatymo 63 str.);
• - valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantys gyvenamieji pastatai ir butai (74 str. 2 d.).

Įkeitimo teisė netaikoma žemės sklypo, kuriame yra įmonė, pastatas ar statinys, nuolatinio naudojimo teisei. Nr. 213. 7 p. // Rossiyskaya Gazeta. 2006. Birželio 19 d.

Pažymėtina, kad civilinių teisinių santykių pagal hipotekos sutartį turinys turi tam tikrų požymių. Įkaito davėjas išlieka šio turto savininku ir išlaiko teisę juo naudotis. Jis turi teisę gauti naudos ir pajamų. 2007 m. liepos 4 d. Įkaito davėjo pareigos yra išlaikyti turtą geros būklės, padengti jo išlaikymo išlaidas, atlikti einamąjį ir kapitalinį remontą per federalinio įstatymo nustatytus terminus, jeigu hipotekos sutartis nenustato kitaip. 2007 m. birželio 26 d. N 118-FZ // Rossiyskaya Gazeta. 2007. liepos 4 d.

Paprastai hipotekos davėjas įsipareigoja savo lėšomis apdrausti šį turtą nuo praradimo ir sugadinimo rizikos visa verte, o jei ji viršija hipoteka užtikrintos prievolės sumą – ne mažesne nei 2010 m. ši prievolė. Tai būtina siekiant apginti įkaito turėtojo, turinčio teisę savo reikalavimą pagal hipoteka užtikrintą prievolę patenkinti tiesiogiai iš draudimo išmokos už įkeisto turto praradimą ar sugadinimą, interesus, nepaisant to, kieno naudai jis apdraustas.

Taip pat įkaito davėjas privalo imtis priemonių užtikrinti įkeisto turto saugumą, tame tarpe ir apsaugoti jį nuo trečiųjų asmenų kėsinimosi, gaisro, stichinių nelaimių. O iškilus realiai grėsmei prarasti įkeistam turtui padarytą žalą, įkaito davėjas privalo apie tai pranešti įkaito turėtojui, jeigu jį pažįsta.

Būtina atkreipti dėmesį į vieną požymį, jeigu hipotekos sutartimi įkeisto turto įgijėjas jį perleido iš trečiojo asmens, tai yra iš asmens, kuris nėra pagrindinės prievolės skolininkas, tai jis lieka trečiuoju asmeniu. Įgyjantis asmuo taip pat yra trečiasis asmuo, jeigu turtas jam buvo perduotas iš įkaito davėjo, kuris yra skolininkas pagal prievolę, užtikrintą hipoteka, parduodant, dovanojant, keičiant, įnešant įnašą į ūkinės bendrijos turtą. arba įmonė arba pajinis įnašas į gamybinio kooperatyvo turtą.

Taigi trečiuoju asmeniu laikomas tas asmuo, kuris, asmeniškai neprivalėdamas sumokėti atitinkamos skolos, atsako tik kaip hipoteka suvaržyto turto savininkas jo vertės suma.

Tik visuotinio paveldėjimo tvarka, tai yra, reorganizavus juridinį asmenį ar paveldint, įgijėjas užima skolininko-įkaito davėjo vietą ir prisiima visas pastarojo prievoles tiek pagal pagrindinę prievolę. ir pagal hipotekos sutartį.

Kita hipotekos sutarties šalis yra hipotekos kreditorius. Pagrindinė įkaito turėtojo teisė yra gauti savo piniginių reikalavimų skolininkui pagal hipoteka užtikrintą prievolę patenkinimą iš kitos šalies - įkaito davėjo įkeisto turto vertės, jei yra teisėtas pagrindas, pirmenybę prieš kitus įkeitimo kreditorius. įkaito davėjas.

Įkaito turėtojas turi teisę reikalauti iš įkaito davėjo, kad šis įvykdytų visas įstatyme ir sutartyje numatytas savo prievoles, taip pat patikrinti, ar hipotekos sutartimi įkeistas turtas realiai yra, jo būklė ir išlaikymo sąlygos, nesvarbu, kas jam priklauso.

Pažymėtina, kad federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ nuostatos atsižvelgia tiek į paskolos davėjo, tiek į paskolos gavėjo interesus. Išskirtinis hipotekos kreditavimo bruožas, užtikrinantis aukštą jo kreditingumą, yra paskolos davėjo (įkeitimo davėjo) galimybė patenkinti savo poreikius suteiktai paskolai parduodant užstatą. Pažymėtina ir tai, kad Įstatymas numato galimybę hipotekos sutartį sudariusioms šalims savarankiškai reguliuoti savo teises ir pareigas įkeitimo dalyko atžvilgiu. Nr.3604 p - P13. // Dokumentas nepaskelbtas.

Nekilnojamojo turto įkeitimas nėra pagrindas atleisti asmenį, kuris pagal hipotekos sutartį veikė kaip įkaito davėjas, nuo sąlygų, kuriomis jis dalyvavo investiciniame (komerciniame) konkurse, aukcione ar kitaip privatizuojant turtą, kuris yra šio įkeitimo dalykas (Hipotekos įstatymo 6 str. 5 d.) Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo): 2007 m. birželio 26 d. federalinis įstatymas Nr. 118-FZ. // Rusų laikraštis. 2007. liepos 7 d.

Taigi, hipotekos požymiai yra šie:

pirma, hipoteka, kaip ir bet kuris įkeitimas, iš esmės yra būdas užtikrinti tinkamą kitos (pagrindinės) prievolės vykdymą – paskolos ar kredito sutartį, lizingo sutartį, sutartį, žalos atlyginimą ir pan.;

antra, hipotekos dalykas visada yra nekilnojamasis turtas. Nekilnojamasis turtas apima žemės sklypus ir viską, kas su jais tvirtai susiję: pastatai, statiniai, daugiamečiai želdiniai ir kt.;

trečia, hipotekos dalykas lieka skolininko žinioje. Pastarasis lieka šio turto savininkas, naudotojas ir faktinis savininkas;

ketvirta, susitarimas tarp kreditoriaus ir skolininko dėl hipotekos nustatymo surašomas specialiu dokumentu - hipoteka, kuri taip pat privaloma valstybinei registracijai;

penkta, jeigu užstato vertė viršija išduotos paskolos sumą, hipoteka suteikia galimybę gauti papildomų būsto paskolų, užtikrintų tuo pačiu turtu (antroji, trečioji hipoteka).

Ir galiausiai, neįvykdžius hipoteka užtikrintos prievolės, kreditorius turi teisę reikalauti įkeistą turtą parduoti viešose aukcione.

Taigi būsto paskola – tai paskola, įsipareigojimai, kurių grąžinimas užtikrinamas nekilnojamojo turto įkeitimu (hipoteka).

Būsto paskola yra holistinis santykių, kylančių organizuojant, parduodant ir aptarnaujant būsto paskolas, įgyvendinimo mechanizmas.

Būsto hipotekos, būsto hipotekos skolinimo sistemoje naudojama daugybė sutarčių ir susitarimų rūšių. Tarp pagrindinių sutarčių, kurias sudaro hipotekos skolinimo subjektai, kartu su hipotekos sutartimi yra kredito sutartys, gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimas (buto (gyvenamojo namo) pardavimo sutartis su apmokėjimu banko paskolos sąskaita). ), susitarimas dėl dalyvavimo bendroje statyboje, įvairių rūšių draudimas, sutartys su maklerių, dėl jų teikiamų paslaugų, investicinių sutarčių įkeitimo, reikalavimų perleidimo (cesijos) sutartys ir kt. Sutarčių paketas ir jų dalyko sudėtis priklauso nuo santykių, kuriuos jie užmezga (sutvarko), taip pat nuo įkeitimo dalyko – būsto, kuris turimas arba kurį reikia statyti.

Visose būsto paskolos schemose pagrindinė sutartis yra paskolos sutartis. Pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 819 straipsniu, pagal paskolos sutartį bankas ar kita kredito organizacija (kreditorius) įsipareigoja suteikti paskolos gavėjui lėšas (kreditą) sutartyje nustatyta suma ir sąlygomis, o paskolos gavėjas įsipareigoja. grąžinti gautą pinigų sumą ir sumokėti už ją palūkanas. Įkaito turėtojas gali veikti ir juridinis asmuo, suteikęs tikslinę paskolą gyvenamajam namui ar butui įsigyti ar statyti. Skolintojai arba antrinės rinkos operatoriai yra, pavyzdžiui, pensijų fondai, draudimo bendrovės, investiciniai bankai, investiciniai fondai Shevchuk D.A. Sutartinių santykių teisinis reguliavimas hipotekos kreditavimo srityje // Auditorskie Vedomosti. 2009. N 1...

Pagal Būsto paskolų nuostatų, patvirtintų 1994-06-10 Rusijos Federacijos prezidento dekretu N 1180 Nuostatai dėl paskolų būstui: Rusijos Federacijos prezidento 1994 m. birželio 10 d. N 1180., 12 punktu, Paskolos sutartyje nustatytos šios sąlygos:

paskolos paskirtis;

paskolos terminas ir suma;

paskolos išdavimo ir grąžinimo tvarka;

skolinimo priemonė (palūkanų norma, sąlygos ir jos keitimo dažnumas);

paskolos gavėjo kreditinio įsipareigojimo užtikrinimas;

paskolos draudimo sąlygos;

užstato ir numatomo paskolos panaudojimo patikrinimo būdas ir formos;

sankcijos už netinkamą paskolų naudojimą ir pavėluotą grąžinimą;

baudų dydis ir mokėjimo tvarka;

sutarties nutraukimo tvarka, kitos sąlygos panaudos davėjo ir paskolos gavėjo susitarimu.

Paskolos sutartis yra konsensualinė (kompensuojama). Kaip ir paskolos sutartis, paskolos sutartis yra priežastinis sandoris.

Taigi „hipotekos“ ir „hipotekos paskolos“ sąvokos yra glaudžiai susijusios, tačiau nėra tapačios. Hipotekos skolinimas kaip finansinių ir ekonominių santykių sistema apima hipoteką kaip pagrindinį posistemį – neatskiriamą arba esminį elementą tiesioginio užstato technologijų pavidalu.

Kita vertus, hipotekos paskola yra viena iš sandorių su nekilnojamuoju turtu rūšių, kurios įsipareigojimai užtikrinami hipotekos pagalba.

Būsto kreditas (hipoteka) suteikiamas būstui (butui, kotedžui ar sodybai) įsigyti. Paskolos objektas veikia kaip hipotekos užstatas, kuris turi atitikti būsto paskolą teikiančio banko reikalavimus.