Caratteristiche della redazione di un contratto per lo scambio di immobili. Che cos'è lo scambio immobiliare e in che modo è vantaggioso per le persone che hanno concluso il contratto? Sfumature nell'esecuzione del contratto

Lo scambio di immobili, infatti, è il modo più semplice e conveniente per migliorare (cambiare) le condizioni abitative, poiché l'operazione prevede un rapido trasferimento in un nuovo luogo di residenza, sollevando i partecipanti alla transazione dal fastidio. In questo articolo, gli esperti del portale del sito discutono vari modi di scambio di alloggi e forniscono anche un elenco di documenti che devono essere preparati per l'imminente operazione.

Scopi e mezzi

Ci sono una serie di ragioni che incoraggiano i cittadini a cambiare il loro luogo di residenza abituale, a scambiare il proprio alloggio, rispettivamente, non ci sono uno, ma diversi modi per scambiare immobili, ognuno dei quali ha i suoi vantaggi e svantaggi:

Molto spesso, la necessità di scambiare alloggio sorge quando il proprietario lo desidera, in altre parole è necessario ampliare lo spazio abitativo (a causa del rifornimento della famiglia o all'aumentare dei bisogni, rivendicare il livello di comfort) o cambiare l'area di ​​​​residenza a “più attraente”;

Nella pratica degli agenti immobiliari moderni, ci sono clienti che vorrebbero fare uno scambio per migliorare la propria situazione finanziaria: quando si scambia un appartamento spazioso con un alloggio più modesto, è possibile ricevere un supplemento e salvare un posto dove stare. A sua volta, la possibilità di “scambiare un appartamento con uno più grande con un pagamento aggiuntivo” è esattamente ciò di cui hanno bisogno i cittadini che vogliono migliorare le proprie condizioni di vita;

Inoltre c'è sempre chi vuole scambiare un appartamento grande con due appartamenti più piccoli. In questo caso, molto spesso, stiamo parlando della divisione dell'eredità o della separazione: durante un divorzio, i membri della famiglia condividono uno spazio abitativo comune e si trasferiscono per vivere in appartamenti separati.

Durante lo scambio, molto dipende dalla posizione e dalle condizioni dell'appartamento, ad esempio un piccolo appartamento nel quartiere centrale della capitale può essere scambiato con uno spazio abitativo abbastanza spazioso situato a una certa distanza dal centro. Inoltre, esiste la possibilità che il centro non debba pagare un costo aggiuntivo.

Opzioni di scambio immobiliare

L'operazione di scambio immobiliare era la più comune in epoca sovietica, un equivalente scambio di appartamenti veniva praticato abbastanza spesso, soprattutto quando era necessario trasferirsi in un'altra città. Il trasloco è stato causato, di regola, da un cambiamento delle circostanze di vita, del luogo di lavoro e lo scambio a distanza di appartamenti ha sollevato i cittadini dalla necessità di trovare un acquirente nella loro città e quindi di trovare un appartamento in una nuova posto.

Nelle realtà del moderno mercato immobiliare, quando si considera come scambiare appartamenti, vengono discusse solo tre opzioni. Si tratta di uno scambio attraverso l'acquisto/vendita, uno scambio diretto di un appartamento con un altro, una transazione alternativa.

La prima opzione è la più semplice e, con una quantità sufficiente di esperienza immobiliare da parte del proprietario dell'appartamento, questo metodo evita il coinvolgimento di un agente immobiliare professionista. Il processo di scambio, infatti, si articola in due operazioni: in primo luogo, il proprietario cerca un acquirente per il suo appartamento, trovando allo stesso tempo uno spazio abitativo che corrisponda alle sue pretese.

La seconda opzione è uno scambio diretto, un'operazione piuttosto difficile che richiede che l'agente immobiliare abbia esperienza. L'operazione permette di scambiare, così come di scambiare appartamenti non privati. La complessità di questo metodo sta nel fatto che ci sono molti meno proprietari che vogliono fare uno scambio rispetto a quelli che vogliono semplicemente vendere il proprio appartamento. Ciò restringe notevolmente la scelta per ciascuna delle parti della transazione, perché è necessario assicurarsi che le condizioni proposte siano adatte a tutti.

La terza opzione è un accordo alternativo, tali operazioni, di regola, sono svolte da agenti immobiliari e riducono i rischi finanziari per i partecipanti alla transazione. Uno scambio alternativo prevede la ricezione di un anticipo dall'acquirente dell'appartamento, questi fondi, a loro volta, vengono pagati per l'alloggio che dovrebbe essere acquistato. Pertanto, i partecipanti alla transazione fissano il prezzo e confermano anche la serietà delle loro intenzioni, poiché è estremamente difficile rifiutare la transazione dopo il pagamento anticipato.

Nel caso in cui il proprietario venda un appartamento per acquisire immediatamente un nuovo spazio abitativo, ci sono alcuni rischi: un improvviso aumento dei prezzi (dopo la vendita) potrebbe impedire l'acquisto o il proprietario dell'appartamento che avrebbe dovuto essere acquistato con il ricavato potrebbe semplicemente cambiare idea sulla vendita. Di conseguenza, l'appartamento è stato venduto e il suo ex proprietario non ha ancora un posto dove vivere e il ricavato non è sufficiente per acquistare un "appartamento da sogno". Uno scambio alternativo ti consente di evitare questi rischi e completare la transazione il più rapidamente possibile.

Accordo di permuta

Considerando varie opzioni per lo scambio di appartamenti, non si può non notare uno schema piuttosto interessante, che per la prima volta ha iniziato a essere praticato dagli sviluppatori di capitali. Si tratta di uno schema di "permuta", che prevede un rapido trasferimento in un appartamento di nuova costruzione, mentre il vecchio appartamento viene accettato come pagamento. Questo metodo di scambio è spesso offerto dalle agenzie immobiliari di Mosca ed è piuttosto richiesto, poiché la transazione richiede pochissimo tempo: dall'inizio della sua esecuzione al completamento del trasferimento, ci vogliono circa tre giorni.

Nonostante il fatto che le transazioni con gli appartamenti del mercato secondario siano più numerose delle transazioni con, sempre più cittadini desiderano trasferirsi in nuove abitazioni e lo scambio di un vecchio appartamento con un nuovo edificio è praticato sempre di più ogni anno.

Cambio con pagamento aggiuntivo tramite "capitale di maternità"

Quando si scambia un appartamento, è possibile utilizzare non solo i propri fondi, ma anche il "capitale di maternità": fondi versati dallo stato alla nascita di un bambino. La permuta di un appartamento con sovrapprezzo non è più un tipo esotico di transazioni immobiliari, quasi tutte le principali agenzie immobiliari offrono questo servizio. Tuttavia, va ricordato che il "capitale di maternità" in questo caso può essere utilizzato solo quando il bambino raggiunge l'età di tre anni.

Scambio di alloggi ipotecari

Un altro tipo di scambio può essere considerato lo scambio di alloggi ipotecari, ovvero appartamenti acquistati con un mutuo ipotecario. La questione se sia possibile scambiare un appartamento che è in un mutuo viene sollevata abbastanza spesso, poiché una parte significativa degli alloggi viene acquistata con denaro di credito. Nell'effettuare tale operazione è necessaria l'approvazione, nonché la partecipazione diretta della banca cui è stato erogato il prestito. Tecnicamente, accade quanto segue: vengono conclusi due contratti contemporaneamente: vendita e acquisto, durante la vendita l'acquirente paga il debito del venditore alla banca o si assume obbligazioni di debito (cosa che le banche sono riluttanti a fare). Unitamente alla reiscrizione dell'appartamento acquistato, la banca impone un vincolo, che non consente al nuovo proprietario di vendere l'immobile fino a quando il debito non sarà interamente saldato.

Permuta di un appartamento comunale con uno privatizzato

Al momento, non tutti gli immobili residenziali sono di proprietà privata; molti appartamenti nel patrimonio immobiliare cittadino sono di proprietà comunale. Tuttavia, il fatto che l'alloggio appartenga alla città non significa affatto che chi abita in questo appartamento non possa pretendere di migliorare le proprie condizioni di vita, e l'unico modo per ampliare lo spazio abitativo (o cambiare area) è lo stesso scambio.

Tuttavia, tali transazioni non sono state ampiamente utilizzate a causa della necessità di raccogliere numerosi documenti, nonché della non redditività dello scambio per il proprietario di alloggi privatizzati. Abitare in un appartamento comunale è regolato da un contratto di locazione sociale e, nel momento in cui il proprietario di un appartamento privato si trasferisce in un appartamento comunale, questo contratto gli viene riemesso e la seconda parte riceve l'appartamento in piena proprietà.

Se i proprietari di appartamenti privatizzati possono scegliere il metodo di scambio tra i metodi elencati in questo articolo (utilizzare un contratto di scambio di appartamenti con sovrapprezzo, un contratto di vendita, un contratto di scambio), allora per coloro che vivono in alloggi comunali, tutto è leggermente diverso . Per scambiare appartamenti non privati ​​è adatto solo un contratto di scambio e se è necessario scambiare un appartamento comunale con uno privatizzato in altro modo, è necessario prima privatizzarlo.

Tasse in caso di cambio di appartamento

Un altro aspetto dello scambio di appartamenti è la tassazione. Il Codice Fiscale non disciplina in alcun modo il pagamento dell'imposta al momento della conclusione di uno scambio diretto, ma il Codice Civile (articolo 567) stabilisce che le stesse regole fiscali si applicano al contratto di scambio come nel caso di un contratto di compravendita.

Cioè, la parte che trasferisce la proprietà dell'appartamento è riconosciuta come venditrice, la controparte, a sua volta, è riconosciuta come acquirente. Allo stesso tempo, si presume che il pagamento per ciascuno degli appartamenti sia effettuato in natura al costo indicato nell'accordo di scambio. Inoltre, nessuna tassa viene addebitata in caso di cambio di appartamento se l'appartamento in scambio è di proprietà del proprietario da più di tre anni.

Documenti richiesti in caso di cambio di appartamento

Per scambiare un appartamento (questo vale però anche per la vendita di un immobile), il proprietario deve ritirare i seguenti documenti:

• Titolo documenti che determinano la proprietà dell'appartamento;
• Passaporto catastale dei locali;
• Estratto del libro di casa e copia del conto personale finanziario;
• Documento attestante il valore di stima dell'appartamento (è necessario effettuare una perizia dell'immobile);
• Documenti comprovanti l'identità dei partecipanti alla transazione (passaporti e certificati di nascita).

Avrai inoltre bisogno di documenti che ti consentano di assicurarti che la violazione dei diritti di terzi non interferisca con la transazione:

Prove dei partecipanti alla transazione sulla conclusione e/o scioglimento del matrimonio. Se la proprietà è stata acquisita durante il matrimonio, l'operazione richiede il consenso scritto del coniuge. Inoltre, il consenso è richiesto anche se il matrimonio è già stato sciolto, in quanto i beni acquisiti durante il matrimonio sono considerati in comune, ed i diritti ad esso spettano in egual modo a entrambi i coniugi;

Attestato del dipartimento di tutela e tutela dei minori. Il documento è richiesto se le transazioni sono concluse con immobili in cui risiedono minorenni (registrati o titolari di azioni).

Conclusione

Sulla base delle informazioni fornite in questo articolo, gli esperti del portale del sito Web desiderano notare che le transazioni volte a scambiare un immobile con un altro sono più complesse rispetto, ad esempio, alla procedura di acquisto e vendita di un appartamento. Pertanto, al fine di evitare i rischi legati alla perdita di tempo, nonché altri problemi, si consiglia a coloro che desiderano scambiare alloggio di preparare un accordo da soli solo se hanno sufficiente esperienza. In questo caso, il coinvolgimento di un agente immobiliare competente aiuterà a risparmiare tempo e nervi.

Inoltre, uno specialista che lavora presso è in grado di fornire un approccio professionale alla verifica dei documenti. E questo è molto importante, perché stiamo parlando di un accordo con immobili nel mercato secondario: l'appartamento potrebbe benissimo aver cambiato diversi proprietari, il che aumenta il rischio che la transazione venga invalidata a causa di una possibile violazione dei diritti di qualcuno.

Un contratto di scambio immobiliare è una transazione bilaterale che consente lo scambio di un immobile con un altro a condizioni reciprocamente vantaggiose. Una caratteristica di questa transazione è che entrambe le parti agiscono simultaneamente come venditori e acquirenti di immobili.

E qual è il più grande vantaggio della transazione di baratto è che entrambe le parti di conseguenza acquisiscono proprietà in modo più redditizio: con caratteristiche e parametri migliori. O addirittura: lo scambio di beni immobili nell'ambito di un accordo di scambio può essere effettuato per qualsiasi altro oggetto, non necessariamente immobile, ad esempio un veicolo.

Caratteristiche di una transazione di scambio

Il contratto di scambio è concluso secondo lo stesso principio del contratto di vendita. Di conseguenza, l'accordo di permuta è finalizzato all'alienazione irrevocabile dei beni per ciascuna delle parti. In questo caso, ciascuna parte è venditrice di un proprio immobile e allo stesso tempo acquirente di altro immobile.

Prima dell'operazione, le parti devono notificarsi reciprocamente tutte le carenze che ha l'oggetto dello scambio, nonché se i terzi hanno diritto all'immobile alienato.

Immediatamente al momento dell'operazione, il notaio verifica sulla banca dati elettronica se entrambi gli oggetti sono in arresto giudiziario, pegno o ipoteca. Se ci sono restrizioni in merito all'alienazione, la transazione non può essere eseguita. Inoltre, è obbligatorio rispettare la forma del contratto - scritto. In caso contrario, la transazione potrebbe essere invalidata.

Le parti possono recedere dall'accordo di scambio di comune accordo o con decisione del tribunale, ma devono esserci buone ragioni per questo.

Documentazione dello scambio

Quindi, il proprietario può scambiare qualsiasi immobile (appartamento, casa privata, cottage) con un altro alloggio o trasporto. Inoltre, spesso c'è un cambio di alloggio per alloggi con una superficie più piccola più un'auto. In un caso o nell'altro, l'operazione di scambio deve essere eseguita correttamente: sotto forma di contratto scritto, un campione può essere scaricato qui:

Affinché il contratto possa essere concluso in stretta conformità con la legge, è meglio che sia autenticato. Se il contratto per lo scambio di immobili verrà redatto con l'aiuto di un notaio, il notaio preparerà da solo un contratto campione.

Per concludere un contratto è necessario il seguente pacchetto di documenti:

• titolo di proprietà per beni immobili;
• passaporto catastale per le abitazioni;
• consenso notarile del coniuge per alienazione (per scambio) - se l'oggetto dello scambio appartiene ai coniugi sulla base della comproprietà;
• estratto dal libro di casa;
• certificato del dipartimento abitativo sulla composizione della famiglia;
• relazione sulla valutazione di mercato condotta degli immobili;
• passaporto, codice fiscale;
• ricevuta di pagamento del dazio statale.

Lo stesso elenco di documenti deve essere ritirato dalla seconda parte della transazione, nel caso in cui un appartamento venga scambiato con un altro.

Se c'è uno scambio di un appartamento, ad esempio per un'auto, avrai bisogno di:

• passaporto tecnico per l'auto;
• valutazione del valore di mercato del veicolo;
• consenso notarile del coniuge al cambio dell'auto;
• passaporto e codice fiscale dell'altra parte.

Il costo del contratto

Il contratto di permuta immobiliare, che le parti certificheranno in forma notarile, prevede spese quali:

• dovere statale ai sensi del contratto;
• servizi notarili (consenso notarile, elaborazione di un contratto campione, sua certificazione);
• servizi di un esperto perito immobiliare;
• dovere statale per la registrazione dei diritti di proprietà.

Vale la pena aggiungere che un contratto di scambio può essere concluso sia senza un corrispettivo aggiuntivo (quando entrambi gli oggetti sono considerati equivalenti), sia con un corrispettivo aggiuntivo (se uno degli oggetti di scambio è più costoso). Pertanto, questa sfumatura dovrebbe essere presa in considerazione anche nel calcolo dei costi di scambio immobiliare.

Un'altra voce di spesa a cui prestare attenzione è la tassa sull'alienazione. La tassazione in questa parte può interessare quei proprietari di immobili che possiedono la proprietà per meno di tre anni.

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Lo scambio di alloggi non è l'opzione più comune per cambiare un appartamento o una casa. Tuttavia, in alcuni casi, è lui l'opzione migliore. Più spesso tali transazioni sono effettuate da parenti stretti, amici, conoscenti.

Non confondere l'accordo di scambio con lo scambio di un appartamento. Quest'ultimo prevede semplicemente un cambio di residenza senza assunzione di proprietà (affitto sociale, ad esempio).

Se, a seguito dello scambio, il pagamento non è denaro, ma diritti di proprietà su beni immobili, allora questo è uno scambio.

Nell'art. 567 del codice civile della Federazione Russa stabilisce il concetto di accordo di scambio: questa è una sorta di transazione immobiliare, a seguito della quale i proprietari si scambiano alloggi.

A priori, questo scambio dovrebbe essere equivalente, sebbene il testo possa indicare diversamente.

La sfumatura di un tale accordo è lo status giuridico delle parti - ognuno di loro agisce simultaneamente sia come acquirente che come venditore.

Il fatto dello scambio di alloggi è confermato dalla conclusione di un accordo scritto tra le parti. Il documento è redatto come un accordo di diritto civile.

Al suo interno, è lo stesso con i suoi momenti intrinseci:

• il pagamento per l'alloggio non è denaro, ma diritti di proprietà, in cui ciascuno dei proprietari dell'appartamento entra in vigore al momento dell'entrata in vigore del contratto;
• il contratto di permuta si intende perfezionato dopo la registrazione della proprietà dei locali, accompagnata dal ricevimento di nuova, ed altra documentazione.

Nei casi in cui lo scambio è disuguale, l'operazione non può più essere considerata un vero e proprio "baratto", poiché una delle parti riceve un profitto. Tutte queste sfumature sono anche prescritte nel contratto.

Tali transazioni, inoltre, sono regolate dalle norme del codice civile della Federazione Russa.

In quali casi è vantaggioso concludere un contratto?

I principali motivi che spingono i proprietari di abitazione a concludere possono essere considerati:

• il desiderio di migliorare le proprie condizioni di vita con il minimo tempo;
• cercando di risparmiare sulle tasse.

Quest'ultimo è spesso la causa principale del baratto. Il fatto è che in uno scambio equivalente, quando la proprietà dei proprietari fa comodo a entrambe le parti e il loro valore è uguale, la tassa statale non viene pagata.

Anche se l'immobile non è di pari valore, le detrazioni saranno notevolmente inferiori. Trattandosi di una detrazione dall'utile percepito, non verrà addebitato sul valore totale stimato, ma solo sulla differenza.

La necessità di pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche sorge solo per quei proprietari che possiedono alloggi meno di 3 anni. E non importa come il proprietario sia entrato nei diritti: eredità.

Durante il mandato meno di 3 anni si può utilizzare, prescritta dall'art. 220 del Codice Fiscale della Federazione Russa.

Le transazioni tra persone vicine di appartamenti disuguali avvengono spesso con un pagamento aggiuntivo "in una busta", quando l'importo del profitto dalla vendita non appare affatto da nessuna parte.

In pratica, la conclusione di tali accordi viene effettuata più spesso tra parenti o amici.

È molto difficile trovare un estraneo che possieda una casa che sia soddisfatto del tuo appartamento e la cui proprietà ti piace.

Sfumature nell'esecuzione del contratto

Tale documento è concluso esclusivamente dai proprietari di immobili. I suoi punti principali sono esplicitati nell'art. 567 del Codice Civile della Federazione Russa.

Video: sostituzione di un contratto di compravendita con un contratto di scambio

Il video parla di un metodo comune di frode nella conclusione di transazioni immobiliari, quando un contratto di scambio immobiliare viene formalmente sostituito da un contratto di compravendita. Qual è l'inganno e quali conseguenze legali possono derivare per le parti di tale transazione?

Secondo l'art. 567 del codice civile della Federazione Russa, in base a un accordo di scambio, ciascuna delle parti si impegna a trasferire un prodotto alla proprietà dell'altra parte in cambio di un altro. Le merci soggette a permuta sono considerate equivalenti (salvo diversa disposizione contrattuale). Ma se l'accordo di scambio viene riconosciuto come disuguale, allora una delle parti paga la differenza (salvo diversa disposizione dell'accordo).

Nelle operazioni di baratto, un punto molto importante è determinare la procedura per il trasferimento della proprietà dei beni scambiati. Di norma, la proprietà della merce scambiata passa alle parti che agiscono contemporaneamente in qualità di acquirenti dopo l'adempimento degli obblighi di trasferimento della merce. Allo stesso tempo, nel contratto può essere determinata anche una procedura speciale per il trasferimento di proprietà.

Le transazioni commerciali sono composte da due parti:

Realizzazione di immobili ceduti in permuta;

Ricevute di proprietà nell'ambito di un contratto di scambio.

Allo stesso tempo, secondo il paragrafo 6.3 della PBU 9/99, il reddito dell'organizzazione derivante da contratti che prevedono l'adempimento di obblighi con mezzi non monetari è riconosciuto come costo dei beni ricevuti o da ricevere. Il costo di questi beni (lavori, servizi) è determinato dal prezzo al quale, a condizioni comparabili, l'organizzazione acquisterebbe beni simili (lavori, servizi). Se questo valore non può essere determinato, l'importo del reddito è determinato in base al costo dei beni (lavori, servizi) trasferiti in base a un accordo di scambio (ovvero il prezzo al quale, in condizioni normali, un'organizzazione vende beni simili (lavori, servizi )).

Secondo il paragrafo 11 della PBU 6/01, il costo iniziale delle immobilizzazioni ricevute nell'ambito di un accordo di permuta è il costo della proprietà trasferita in permuta o soggetta a trasferimento. Questo costo è determinato dal prezzo al quale, in condizioni normali, l'organizzazione vende proprietà simili e, se è impossibile determinare il valore della proprietà da trasferire, in base al prezzo al quale vengono acquistate immobilizzazioni simili.

Allo stesso tempo, il costo iniziale delle immobilizzazioni ricevute in permuta può comprendere i costi effettivi della loro consegna, portandole in uno stato in cui sono idonee all'uso.

Considera la riflessione nella contabilità delle transazioni di baratto sull'esempio della ricezione di un oggetto di immobilizzazioni in cambio di prodotti finiti:

Dt 62 Kt 90-1 - rifletteva i proventi della vendita di prodotti finiti in base ai prezzi di mercato;

Dt 90-2 Kt 43 - riflette lo storno del costo effettivo dei prodotti finiti trasferiti in cambio di immobilizzazioni;

Dt 90-3 Kt 68, sottovoce "Regole IVA" - riflette l'accantonamento dell'IVA sui proventi della vendita dei prodotti finiti;

Dt 08-4 Kt 60 - rifletteva la ricezione di immobilizzazioni nella valutazione del valore di vendita dei prodotti finiti per un importo senza IVA;

Dt 19-1 Kt 60 - riflette l'importo dell'IVA "in entrata" sull'immobilizzazione ricevuta.

Nell'addebito del conto 08-4, in corrispondenza dei conti di regolamento, si riflettono altri costi effettivi associati all'ottenimento di un'immobilizzazione: per la consegna, portandolo in uno stato in cui è idoneo all'uso, per il pagamento per informazioni, consulenza servizi, ecc.:

Dt 01 Kt 08-4 - si riflette l'iscrizione dell'immobilizzazione al costo iniziale e la sua messa in servizio.

La ricezione di immobilizzazioni nell'ambito di un accordo di scambio e la loro accettazione per la contabilità sono confermate dai seguenti documenti:

un accordo di scambio;

Legge sull'accettazione e il trasferimento di immobilizzazioni (moduli N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Copie delle schede di inventario (modulo N N OS-6, OS-6a, OS-6b) per le immobilizzazioni in funzione;

Fattura per l'elemento ricevuto di immobilizzazioni.

Poiché le parti dell'accordo di scambio hanno adempiuto ai propri obblighi, è necessario compensare i requisiti:

Dt 60 Kt 62 - la compensazione dei crediti reciproci si riflette sull'intero importo dei debiti.

Questa operazione si riflette nella contabilità sulla base dell'atto di compensazione dei crediti reciproci. Il presente atto è redatto su richiesta scritta di una delle parti contraenti. Una parte del contratto di scambio invia all'altra parte un avviso scritto di compensazione indicando l'importo da compensare e le ragioni del verificarsi del debito reciproco.

Il 1° gennaio 2009, le nuove edizioni del comma 4 dell'art. 168 e comma 2 dell'art. 172 del Codice Fiscale della Federazione Russa (Legge federale del 26 novembre 2008 N 224-FZ "Sulle modifiche alla Parte I, Parte Seconda del Codice Fiscale della Federazione Russa e alcuni atti legislativi della Federazione Russa"). Secondo la nuova norma, durante le operazioni di cambio merci, l'importo dell'IVA presentato dalle parti del contratto tra loro non viene pagato in contanti.

La detrazione dell'IVA presentata viene effettuata nell'ordine generalmente stabilito:

Dt 68, sottoconto "Calcoli per IVA", Kt 19-1 - viene presentato in detrazione l'importo dell'IVA "a monte".

In conclusione, va notato che le operazioni di baratto sono controllate dalle autorità fiscali (articolo 40 del codice fiscale della Federazione Russa).

Quindi, secondo il comma 2 dell'art. 40 del Codice Fiscale della Federazione Russa, le autorità fiscali hanno il diritto di verificare la correttezza dell'applicazione dei prezzi per le seguenti transazioni:

Tra parti correlate;

Baratto (baratto);

Export, importazione di beni (lavori, servizi);

Quando il prezzo della transazione devia di oltre il 20% (su o giù) dal prezzo di mercato.

Pertanto, il commercialista deve verificare se i ricavi di vendita indicati in contabilità si discostano dai prezzi di mercato in vigore nella regione di oltre il 20%. Se viene rilevata una tale deviazione, ai fini del calcolo dell'IVA viene accettato il prezzo di mercato della transazione. Di norma, le informazioni sui prezzi in vigore in una determinata regione vengono richieste all'ufficio statistico locale.

Il controllo consiste nel calcolare la percentuale di scostamenti, determinata come segue:

% spento \u003d (VPb - RC): RC x 100%,

dove VPb - ricava dalla vendita secondo i dati contabili;

RP - prezzo di mercato.

Se il valore risultante è entro il 20%, l'IVA viene addebitata in base alle entrate mostrate in contabilità. Se il valore si discosta di oltre il 20% in una direzione o nell'altra, l'IVA deve essere calcolata in base al valore di mercato della proprietà trasferita.

Esempio. Dati iniziali: 20 gennaio 2009 LLC "X" ha stipulato un accordo di scambio con LLC "Y", in base al quale LLC "X" scambia un lotto di prodotti finiti con un set di apparecchiature per ufficio per l'ufficio. L'immobile scambiato è stato riconosciuto dalle parti come equivalente. Il prezzo della transazione concordato dalle parti è di 70.800 rubli, IVA inclusa - 10.800 rubli.

Il 26 gennaio 2009, le parti hanno adempiuto ai propri obblighi: LLC "X" ha spedito un lotto di prodotti finiti con un costo di produzione effettivo di 45.000 rubli; Ltd. "Y" ha fornito attrezzature per ufficio.

L'attrezzatura per ufficio è stata consegnata da un'organizzazione di trasporto di terze parti, che ha emesso una fattura per un importo di 3.540 rubli, IVA inclusa - 540 rubli.

Le seguenti registrazioni devono essere effettuate nella contabilità di LLC "X":

Dt 62 Kt 90-1 - 70.800 rubli. - riflette i proventi della vendita dei prodotti finiti sulla base dei prezzi ai quali, in condizioni normali, l'organizzazione acquisterebbe le attrezzature per ufficio;

Dt 90-2 Kt 43 - 45.000 rubli. - riflette lo storno del costo effettivo dei prodotti finiti ceduti in cambio;

Dt 90-3 Kt 68, sottoconto "Regole IVA" - 10.800 rubli. - riflette l'accantonamento dell'IVA sui proventi delle vendite;

Dt 90-9 Kt 99 - 15.000 rubli. - riflette il risultato finanziario (utile) della vendita di prodotti finiti;

D-t 08-4 Set 60 - 60.000 rubli. - riflette la ricezione di attrezzature per ufficio nella valutazione del valore di vendita dei prodotti finiti;

Dt 19-1 Set 60 - 10.800 rubli. - riflette l'importo dell'IVA "a monte" sull'immobilizzazione ricevuta;

D-t 08-4 Set 60 - 3000 rubli. - riflette il costo dei servizi per la consegna delle apparecchiature per ufficio senza IVA;

D-t 19 Set 60 - 540 rubli. - rifletteva l'importo dell'IVA "in entrata" secondo la fattura dell'organizzazione di trasporto;

Dt 01 Kt 08-4 - 63.000 rubli. - si riflette la registrazione delle apparecchiature per ufficio al costo iniziale e la sua messa in servizio;

Dt 60 Kt 62 - 70.800 rubli. - si riflette la compensazione delle reciproche esigenze;

Dt 68, sottoconto "Calcoli per l'IVA", Kt 19-1 - 10.800 rubli. - effettuato una detrazione fiscale dell'IVA "a monte" sulle apparecchiature d'ufficio ricevute;

D-t 68, sottoconto "Calcoli per l'IVA", K-t 19 - 540 rubli. - è stata effettuata la detrazione fiscale dell'IVA “a monte” sui servizi.

La questione se ci siano dei privilegi per i parenti che desiderano scambiare spazio abitativo è popolare. Ma al momento, un relativo scambio di alloggi richiede gli stessi documenti e certificati dello scambio tra estranei.

Gli avvocati affermano di essere spesso avvicinati alla questione dello scambio di appartamenti. Per raccogliere tutti i documenti necessari per lo scambio di alloggi tra parenti, è necessario tenere conto di una serie di fattori.

La legislazione russa non esclude una cosa come lo "scambio di parentela". Anche il codice abitativo della Federazione Russa non prevede questo tipo di scambio. C'è una differenza significativa tra lo scambio di appartamenti privatizzati e non privati. Rappresentano caratteristiche giuridiche diverse.

C'è anche un accordo chiamato "acquisto e vendita", che presenta molte differenze rispetto all'accordo di scambio. La differenza è che il contratto di vendita prevede lo scambio di qualsiasi immobile con denaro contante. A sua volta, il contratto di scambio prevede lo scambio di un immobile con un altro, e se tale transazione è disuguale, è dovuto un pagamento aggiuntivo. Il vantaggio dello scambio è che l'acquirente della casa non ha bisogno di fare i conti con ingenti somme di denaro, ma questa operazione è più complessa e dispendiosa in termini di tempo.

Lo scambio di appartamenti (privatizzati) tra parenti prevede un accordo tra persone, lo spazio abitativo di una delle quali è un bene personale. Tale scambio prevede l'iscrizione nel Registro e la reiscrizione presso le autorità catastali. La procedura si conclude con il rilascio di un nuovo certificato di registrazione a ciascuna parte contraente.

Lo stesso schema di scambio, solo tra estranei, è pensato per essere accertato nella differenza del costo degli spazi abitativi. Questo tipo di interscambio è più affidabile, ma allo stesso tempo incorrerà in costi considerevoli. Il codice fiscale della Federazione Russa (TC RF) afferma che la quantità di denaro ricevuta a seguito della vendita di uno spazio residenziale, che era di proprietà di qualcuno per non più di tre anni, è un reddito imponibile. La riscossione delle tasse assume il tredici per cento dell'importo del costo dello spazio abitativo. Se il costo dell'appartamento non supera il milione di rubli, l'imposta non viene pagata. L'abolizione dell'imposta prevede anche il caso in cui l'abitazione sia di proprietà per non più di tre anni, più il suo prezzo non superi il milione.

Prima di decidere su tale decisione, è necessario tenere conto della decisione del coniuge su questo tema. Questo viene preso in considerazione quando il divorzio è stato effettuato meno di tre anni fa e se l'appartamento è stato acquistato in un'unione matrimoniale. Se l'alloggio viene privatizzato da un membro della famiglia, tale consenso non sarà richiesto come nel caso di eredità. Se i partecipanti alla transazione sono minorenni, è necessario fornire certificati di nascita in originale e il permesso delle autorità di tutela.

Un accordo di donazione può essere utilizzato se lo scambio verrà effettuato tra parenti. In questo caso non c'è imposta sul reddito. Prima del 03/01/2013 tale accordo doveva essere confermato mediante registrazione. Ma il 30 dicembre 2012 è stata approvata una legge che ha abolito tale registrazione. Il notaio può certificare il documento su richiesta del donatore. Il fatto di donare alloggi prevede la raccolta di specifici documenti:

Il contratto di scambio deve essere:

• Compilato per iscritto.
• Notarizzata.
• Il contratto deve specificare le caratteristiche di entrambe le aree residenziali.
• È necessario notare l'ulteriore destino dei residenti registrati degli appartamenti.
• Fornito in triplice copia.
• Riferimenti (spiegazione, planimetria, passaporto catastale).

Scambio di parenti di un appartamento privatizzato per un appartamento non privatizzato

Questo tipo di scambio non è previsto dalla legge russa, quindi avrai un processo difficile e lungo. Prima di tutto, è necessario privatizzare l'appartamento che viene affittato. Successivamente, passa al processo di scambio o donazione di alloggi.

Il metodo successivo è un po' più difficile. È necessario registrare un familiare adulto in un appartamento non privatizzato e, prima ancora, annullare la registrazione in un alloggio privatizzato. Se le dimensioni dell'abitazione corrispondono agli standard dell'assunzione sociale, la registrazione avverrà senza problemi. Quindi, con l'aiuto di un documento ufficiale che conferma la donazione, si sostituisce il proprietario di un appartamento privato.

L'articolo 72 del codice abitativo della Federazione Russa (codice abitativo) parla della possibilità di scambiare spazi abitativi in ​​affitto tra più residenti non solo della stessa città, ma anche di insediamenti diversi. Tale scambio comporta la compilazione di un accordo che specifica i termini dello scambio, in triplice copia. A sua volta, un documento deve essere registrato. In futuro, tale documento ha un valore legale e dimostra che gli obblighi sono già stati trasferiti a un altro individuo.

Ogni partecipante allo scambio è tenuto a presentare il documento di scambio originale alle autorità locali per ottenere la loro approvazione. Il rifiuto dell'amministrazione può essere emesso nei casi previsti dall'art. 73 ZhK RF:

• Uno dei locali scambiati non è adatto per viverci ulteriormente.
• Il diritto all'uso dell'alloggio è negoziato in tribunale.
• La casa in cui si trova l'appartamento previsto per lo scambio potrebbe essere demolita in un prossimo futuro.
• Una persona infetta da malattie croniche può vivere in un appartamento offerto in scambio e vivere con lui può essere pericoloso per la salute.
• Possibile ristrutturazione cardinalizia della casa.

La deviazione può essere considerata in tribunale. In assenza di tutte le restrizioni, saranno richiesti i seguenti documenti:

• Accordo scritto di scambio di alloggi approvato dalle autorità locali.
• Accordo sullo scambio di tutti i residenti registrati dell'appartamento. Senza tale consenso, la procedura può essere rifiutata.
• Se nell'appartamento sono presenti residenti che non hanno compiuto i 18 anni di età, il contratto di scambio deve essere confermato dall'autorità di tutela e tutela.
• Domanda certificata per lo scambio di appartamenti.
• Un certificato che conferma l'assenza del debito del datore di lavoro.
• Aiuto dal libro di casa.
• Documento sullo stato dell'abitazione.
• Piano della casa.

Secondo il nuovo ordine del Codice abitativo della Federazione Russa, i contratti di locazione precedentemente conclusi per lo scambio di appartamenti in affitto sociale dovrebbero essere annullati. Le amministrazioni locali devono risolvere questi contratti e concluderne di nuovi entro dieci giorni.

L'accordo di scambio è la cosa principale in questa procedura. Ma oltre a questo, è necessario preparare altri documenti da presentare agli organi amministrativi locali:

Oltre a tutti questi documenti, devi avere con te le ricevute di pagamento per le operazioni eseguite.

Nonostante il fatto che secondo la legge della Federazione Russa non esista una procedura come "scambio di appartamenti tra parenti", lo spazio abitativo può essere scambiato. Il caso in cui l'appartamento - di proprietà di qualcuno e quando è un servizio comunale - consente di effettuare uno scambio.

Di recente, la domanda di tali servizi è andata diminuendo sempre di più. Le persone non vogliono scambiare proprietà per paura delle conseguenze. Pertanto, l'acquisto di una casa personale è un'opzione più adatta.