Pendekatan baru terhadap pembentukan kebijakan perumahan. Keadaan sektor perumahan di Federasi Rusia Keadaan sektor perumahan di Federasi Rusia

Kementerian Pertanian Federasi Rusia

FSBEI HPE "NEGARA ORENBURG

UNIVERSITAS PERTANIAN"

INSTITUT MANAJEMEN

Departemen Administrasi Negara Bagian dan Kota

PROYEK KELULUSAN

Perkembangan sektor perumahan sebagai faktor stabilitas sosial suatu kota

(menggunakan contoh formasi kota “Kota Orenburg”)

Lulus R.F. Saitov

Pengawas AA Pronina

Kepala departemen D.V. kulagina

Orenburg – 2015

Lembar kerja

Pendahuluan…………………………………………………………………………………...4

Bab 1. Landasan teoritis pengembangan sektor perumahan sebagai faktor stabilitas sosial di Federasi Rusia…………….………….….7

Konsep dan esensi sektor perumahan di Rusia......7

Kerangka legislatif dan peraturan untuk mengatur sektor perumahan di Federasi Rusia………………………………………………17

Peraturan negara tentang sektor perumahan di Rusia……26

Bab 2. Ciri-ciri Arah Utama Pembangunan Sektor Perumahan Sebagai Faktor Kestabilan Sosial Di Wilayah Pembentukan Kota “Kota Orenburg”……………………………..……… …….36

2.1Analisis keadaan persediaan perumahan di kota saat ini…………………………………………………………………………………36

2.2Implementasi program sasaran kota untuk pengembangan sektor perumahan…………………………………………………………….………45

2.3 Penilaian pelaksanaan pembangunan permodalan perumahan, bangunan dan elemen prasarana sosial kota…………………..54

Bab 3 …………….64

3.1 Pengembangan pemeliharaan dan asuransi persediaan perumahan kota…64

3.2 Menjamin ketersediaan pinjaman hipotek di kota………………………………………………….………...74

3.3 Meningkatkan peran pemerintah daerah dalam mengatur sektor perumahan kota……………………………83

Kesimpulan…………………………………………………………….………93

Daftar sumber yang digunakan…………………………………………………...…98

Aplikasi……………………………………………………………………….……107

Perkenalan

Relevansi Topik penelitian ditentukan oleh tahap perkembangan masyarakat Rusia saat ini, yang ditentukan oleh implementasi transformasi sosial-ekonomi dan transformasi konstan dalam perekonomian hubungan pasar berdasarkan berbagai bentuk kepemilikan.

Saat ini pelaksanaan kebijakan perumahan dilakukan dalam kondisi dukungan dan pengendalian negara terhadap kewirausahaan, yang dirancang tidak hanya untuk membentuk pasar barang dan jasa, tetapi juga pasar pembangunan perumahan. Di wilayah pembentukan kotamadya “Kota Orenburg” terdapat kekurangan perumahan yang memenuhi persyaratan peraturan dan konsumen untuk sebagian besar penduduk.

Pentingnya kajian ini juga disebabkan oleh fakta bahwa saat ini sedang terjadi perubahan mendasar di bidang ekonomi dan politik masyarakat Rusia, seperti perluasan demokrasi dan birokrasi, pembentukan masyarakat sipil, serta perubahan material dan material. dasar spiritual untuk pengembangan pribadi. Dalam situasi saat ini, aspek penting dari sektor perumahan di kota Orenburg adalah kekurangan perumahan, kesenjangan antara struktur persediaan perumahan dan struktur demografi keluarga, dan kesenjangan antara persediaan perumahan yang ada di kota dan ketersediaan perumahan. persyaratan untuk kualitas konsumen perumahan.

Salah satu aspek penting dari topik penelitian ini adalah rata-rata pasokan perumahan di kota Orenburg adalah 21,4 meter persegi per orang. Pembentukan kota "Kota Orenburg" menempati peringkat ke-80 di Rusia dalam hal penyediaan perumahan per kapita. Sebagian penduduk memiliki luas kurang dari 9 meter persegi. per kapita, penduduk seringkali tinggal di apartemen komunal. Kondisi seperti ini berdampak buruk terhadap perkembangan sosial ekonomi kota. Itulah sebabnya masalah ini relevan dalam kegiatan otoritas pemerintah di wilayah Orenburg dan badan pemerintah daerah kota Orenburg.

Target proyek diploma - studi tentang arah utama pengembangan sektor perumahan sebagai faktor stabilitas sosial di wilayah pembentukan kota "Kota Orenburg"

Tugas Proyek kelulusan:

memberikan konsep dan mengungkap esensi sektor perumahan di Rusia;

mempelajari kerangka legislatif dan peraturan untuk mengatur sektor perumahan di Federasi Rusia;

menentukan arah peraturan negara di sektor perumahan di Rusia;

menganalisis keadaan persediaan perumahan di kota saat ini;

menganalisis pelaksanaan program sasaran kota untuk pengembangan sektor perumahan

menilai pelaksanaan pembangunan modal perumahan, bangunan dan elemen infrastruktur sosial kota;

menentukan arah pengembangan pemeliharaan dan penjaminan persediaan perumahan kota;

membuat usulan untuk meningkatkan ketersediaan pinjaman hipotek di kota;

menentukan peran pemerintah daerah dalam mengatur sektor perumahan kota

Sebuah Objek penelitian - kegiatan pemerintah daerah untuk menerapkan kebijakan kota di sektor perumahan di wilayah pembentukan kota "Kota Orenburg"

Barang penelitian - masalah pengembangan sektor perumahan sebagai faktor stabilitas sosial di wilayah pembentukan kota "Kota Orenburg".

Metode riset. Dalam proses mempelajari dan menganalisis sektor perumahan pembentukan kota “Kota Orenburg”, digunakan pendekatan struktural-fungsional untuk mempelajari masalah, metode analisis sistemik, historis, sosiologis, serta metode penelitian empiris diterapkan.

Kontribusi besar terhadap studi sektor perumahan dibuat oleh para ilmuwan seperti: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I .Kokorev, I. Kravchenko , A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V .Yakimets.

Struktur proyek tesis terdiri dari pendahuluan, tiga bab, kesimpulan, daftar sumber yang digunakan dan aplikasi.

Bab 1. Landasan teoritis pengembangan sektor perumahan sebagai faktor stabilitas sosial di Federasi Rusia

1.1 Konsep dan esensi sektor perumahan di Rusia

Sektor perumahan selalu memiliki kepentingan sosial yang khusus, oleh karena itu kebijakan sosio-ekonomi modern negara Rusia menjadikan penyelesaian masalah perumahan sebagai prioritas terpentingnya. Signifikansi sosial dan urgensi masalah ini dibuktikan dengan Pesan tahunan kepada Majelis Federal Presiden Federasi Rusia, yang menyatakan bahwa tugas menyediakan perumahan yang terjangkau dan nyaman bagi warga negara adalah “salah satu tugas yang paling mendesak.”

Sektor perumahan adalah bidang perekonomian nasional yang meliputi pembangunan dan rekonstruksi perumahan, struktur dan unsur rekayasa dan prasarana sosial, pengelolaan persediaan perumahan, pemeliharaan dan perbaikannya.

Definisi sektor perumahan di atas sepenuhnya mencerminkan esensi proses penciptaan dan konsumsi perumahan dan isinya dekat dengan konsep “sektor perumahan” yang banyak digunakan di luar negeri.

Namun saat ini belum ada kesatuan pemahaman tentang sektor perumahan sebagai objek penelitian di bidang manajemen dalam sumber ilmiah dan khusus. Sektor perumahan sering diidentikkan dengan perumahan dan pelayanan komunal (kompleks perumahan dan komunal, perumahan dan pelayanan komunal), dipelajari sebagai salah satu unsur bidang sosial. Namun gagasan tentang sektor perumahan sebagai serangkaian kegiatan yang berkaitan dengan perumahan dan membentuk sektor mandiri dalam perekonomian negara masih berlaku.

Pemahaman sektor perumahan hanya sebagai salah satu bidang perekonomian nasional menekankan pada komponen ekonominya, namun tidak sepenuhnya mencerminkan orientasi sosialnya.

Dalam hal ini, menurut penulis, definisi berikut ini lebih luas dan akurat: “sektor perumahan adalah suatu sistem yang kompleks dan memiliki banyak segi, suatu bidang konsentrasi tidak hanya kepentingan ekonomi khusus, tetapi juga kepentingan sosial khusus, yang ditentukan oleh pentingnya perumahan dalam kehidupan masyarakat.” Hal ini menekankan peran sosial khusus dari sektor perumahan dalam pembangunan masyarakat.

Oleh karena itu, sektor perumahan harus dianggap sebagai sistem sosial-ekonomi. Pada saat yang sama, hal mendasar yang penting dalam mengungkap esensi sektor perumahan adalah tujuannya – yaitu memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat. Dari posisi tersebut, sektor perumahan di kota-kota besar muncul sebagai suatu sistem hubungan sosial ekonomi yang muncul di masyarakat perkotaan mengenai perolehan, kepemilikan dan penggunaan perumahan.

Berdasarkan premis teoritis ini, perlu dicatat bahwa sektor perumahan memiliki sifat-sifat yang merupakan karakteristik sistem sosio-ekonomi yang kompleks:

integritas,

berjenis

hubungan unsur-unsurnya,

dinamisme, keterbukaan,

kemampuan beradaptasi dan pengorganisasian diri.

Namun pada saat yang sama, sektor perumahan juga mempunyai ciri-ciri khusus dan spesifik karena signifikansi sosial dan ekonominya:

orientasi sosial yang diungkapkan dengan jelas terkait dengan pemenuhan kebutuhan perumahan - manfaat penting;

efek pengganda pembangunan, yang mempengaruhi pertumbuhan ekonomi kota dan pendapatan penduduk karena menyerap tenaga kerja sebagian besar penduduk yang bekerja;

sifat permasalahan yang bersifat lokal dan prioritas peran pemerintah daerah dalam mengatur pembangunan sektor perumahan;

meningkatnya permintaan konsumen, karena kebutuhan akan perumahan praktis tidak terpenuhi (pertumbuhan keluarga, keinginan untuk memperbaiki perumahan, dll).

Di sektor perumahan, kepentingan penguasa, masyarakat, dan dunia usaha, serta berbagai segmen teori manajemen, muncul dan bersentuhan.

Ciri-ciri khusus perumahan terutama terlihat dalam proses pemeliharaan dan perbaikan perumahan, yang menyiratkan pembagiannya menjadi sosial, ekonomi dan teknis.

Ciri-ciri sosial perumahan diwujudkan, pertama, dalam kenyataan bahwa perumahan adalah manfaat vital, yang haknya diabadikan dalam Konstitusi Federasi Rusia. Oleh karena itu, otoritas negara bagian dan pemerintah daerah menciptakan segala kondisi untuk pelaksanaan hak atas perumahan.

Sektor perumahan merupakan suatu sistem produksi lintas sektoral yang kompleks, yang mencakup sebagian dari sektor produksi dan sebagian dari sektor jasa yang terkait dengan desain, konstruksi, perbaikan besar dan rekonstruksi persediaan perumahan, pemeliharaannya, penyediaan utilitas dan layanan lainnya kepada penduduk. untuk memastikan kondisi kehidupan di dana perumahan perwakilan dari segala bentuk kepemilikan.

Sektor perumahan bukan sekedar sektor perekonomian, tetapi merupakan sektor perekonomian yang berorientasi sosial, yang tujuannya adalah untuk memberikan penunjang kehidupan bagi warga negara Rusia sebagai salah satu faktor penentu keadaan keamanan nasional.

Gambar 1 menunjukkan struktur persediaan perumahan yang terletak di wilayah Federasi Rusia pada 1 Januari 2015.

Gambar 1 - Struktur persediaan perumahan yang terletak di wilayah Federasi Rusia pada 01/01/2015.

Seperti yang ditunjukkan oleh analisis Gambar 1, semua tempat tinggal yang terletak di wilayah Federasi Rusia (persediaan perumahan), tergantung pada bentuk kepemilikannya, dibagi (Pasal 19 Kode Perumahan Federasi Rusia) menjadi:

stok perumahan pribadi - seperangkat tempat tinggal yang dimiliki oleh warga negara dan dimiliki oleh badan hukum;

stok perumahan negara - seperangkat tempat tinggal yang dimiliki oleh Federasi Rusia (persediaan perumahan Federasi Rusia), dan tempat tinggal yang dimiliki oleh entitas konstituen Federasi Rusia (persediaan perumahan entitas konstituen Federasi Rusia);

stok perumahan kota - satu set tempat tinggal yang dimiliki oleh kotamadya.

persediaan perumahan kepemilikan kolektif.

Gambar 2 menunjukkan struktur tempat tinggal menurut jenis kepemilikan di Federasi Rusia pada 1 Januari 2015

Gambar 2 - Struktur tempat tinggal menurut jenis kepemilikan di Federasi Rusia pada 1 Januari 2015

Seperti yang ditunjukkan oleh analisis Gambar 2, persediaan perumahan adalah totalitas seluruh tempat tinggal, apapun kepemilikannya, termasuk:

bangunan tempat tinggal;

rumah khusus (asrama, hotel shelter, rumah stok fleksibel, tempat tinggal dari stok perumahan untuk pemukiman sementara warga yang kehilangan tempat tinggal akibat penyitaan tempat tinggal, rumah khusus untuk lansia lajang, rumah kos bagi penyandang cacat , veteran dan lain-lain);

apartemen;

tempat tinggal layanan;

tempat tinggal lainnya di bangunan lain yang layak untuk ditinggali.

Stok perumahan mencakup, selain yang terdaftar, juga bangunan yang tidak sesuai dengan kondisi sanitasi dan teknis tempat tinggal, tetapi ditempati oleh warga untuk tempat tinggal.

Gambar 3 menunjukkan struktur persediaan perumahan berdasarkan tujuan penggunaan di Federasi Rusia pada 1 Januari 2015.

Gambar 3 - Struktur persediaan perumahan di Federasi Rusia berdasarkan tujuan penggunaan di Federasi Rusia pada 01/01/2015

Seperti yang ditunjukkan oleh analisis Gambar 3, tergantung pada tujuan penggunaan, persediaan perumahan dibagi menjadi:

stok perumahan untuk penggunaan sosial - seperangkat tempat tinggal dari stok perumahan negara bagian dan kota yang diberikan kepada warga negara berdasarkan perjanjian sewa sosial;

stok perumahan khusus - seperangkat tempat tinggal dana perumahan negara bagian dan kota yang dimaksudkan untuk tempat tinggal kategori warga negara tertentu;

persediaan perumahan individu - seperangkat tempat tinggal dari persediaan perumahan pribadi, yang digunakan oleh warga negara - pemilik tempat tersebut untuk tempat tinggal mereka, tempat tinggal anggota keluarga mereka dan (atau) tempat tinggal warga negara lain berdasarkan penggunaan gratis, serta badan hukum - pemilik tempat tersebut untuk tempat tinggal warga negara dengan kondisi penggunaan tertentu (tempat tinggal yang diprivatisasi);

persediaan perumahan untuk penggunaan komersial - seperangkat tempat tinggal yang digunakan oleh pemilik tempat tersebut untuk tempat tinggal warga negara dengan ketentuan penggunaan berbayar, diberikan kepada warga negara berdasarkan perjanjian lain, disediakan oleh pemilik tempat tersebut kepada orang-orang untuk dimiliki dan (atau) digunakan (disewakan).

Dalam beberapa tahun terakhir, dokumen peraturan di tingkat federal dan regional telah menerapkan konsep yang memadai untuk perumahan dan layanan komunal - kompleks perumahan dan komunal, dan langsung untuk utilitas publik - kompleks komunal.

Ketika mempertimbangkan masalah pengelolaan persediaan perumahan, sebagai suatu peraturan, efektivitas pengelolaan perumahan dan layanan komunal (kompleks) dipelajari bersama, dan pengembangan layanan komunal yang sebenarnya (panas, air, pasokan energi) dipahami sebagai pengembangan. infrastruktur perumahan. Hal ini membenarkan pendapat banyak ahli di bidang manajemen bahwa perumahan dan pelayanan komunal, atau lebih tepatnya, perumahan terpisah dan layanan komunal terpisah (kompleks kota) merupakan komponen dari satu sektor perekonomian – sektor perumahan.

Salah satu bidang transformasi sosial-ekonomi yang paling penting di negara ini adalah reformasi dan pengembangan sektor perumahan, yang menciptakan kondisi-kondisi yang diperlukan bagi tempat tinggal dan kehidupan manusia. Tujuan strategis dari berfungsinya industri ini adalah untuk menciptakan kondisi bagi perputaran ekonomi persediaan perumahan yang berkelanjutan dan efektif, dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan warga, standar kualitas pembangunan dan pemeliharaan perumahan dipertahankan dan dikembangkan, dan direproduksinya dorongan-dorongan positif bagi pengembangan sektor-sektor lainnya.

Semua kegiatan ini dilakukan sebagai bagian dari implementasi kebijakan perumahan negara.

Kebijakan perumahan mengacu pada kegiatan negara bagian dan kota yang bertujuan untuk menyediakan perumahan berkualitas bagi warga Federasi Rusia, baik melalui partisipasi langsung dalam konstruksi atau mensubsidi pembelian perumahan, dan melalui penciptaan mekanisme efektif yang memfasilitasi solusi independen warga terhadap masalah tersebut. masalah perumahan.

Sektor perumahan saat ini berada dalam masa transisi, yang ditandai dengan peralihan dari sistem distribusi administratif dan dikelola secara terpusat ke sistem terbuka dan bebas, berdasarkan transformasi perumahan menjadi komoditas, pada interaksi independen antar entitas ekonomi, meningkat. status konsumen perumahan, pemenuhan kebutuhan perumahan penduduk berdasarkan penawaran dan permintaan.

Meskipun terdapat kesulitan dalam mengembangkan dan mengambil keputusan bisnis, sektor perumahan telah memulai gerakan aktif menuju pembentukan pasar perumahan dan dengan cepat beradaptasi dengan prinsip-prinsip pasar.

Salah satu ciri terpenting dari kebijakan perumahan adalah partisipasi (aktivitas) negara.

Gambar 4 menunjukkan cara negara mempengaruhi kebijakan perumahan Federasi Rusia per 1 Januari 2015.

Gambar 4 - Cara pengaruh negara terhadap kebijakan perumahan Federasi Rusia pada 01/01/2015

Seperti yang ditunjukkan oleh analisis Gambar 4, dengan mengklasifikasikan tingkat pengaruh negara terhadap perekonomian, kita dapat membedakan empat cara utama mempengaruhi negara terhadap kebijakan perumahan dan sistem secara keseluruhan.

1. Pelayanan langsung.

Di sini, tentu saja, perlu diperhatikan sistem pemeliharaan teknis dan pemeliharaan persediaan perumahan, yang, karena menerima peran penting dalam subsidi dari anggaran daerah, pada dasarnya adalah milik negara.

2. Regulasi dan pengendalian.

Negara mengatur pengembangan kewirausahaan swasta di sektor perumahan melalui sistem insentif perpajakan preferensial dan daya tarik kompetitif untuk menjalankan fungsi tertentu. Regulasi juga diperlukan di bidang infrastruktur teknik, di mana terdapat sifat produksi yang monopolistik (pasokan air, pasokan energi, transportasi, dll).

Otoritas pemerintah mengizinkan organisasi-organisasi tersebut memperoleh keuntungan yang wajar, namun membatasi kemampuan mereka untuk menaikkan harga karena masyarakat bergantung pada penyediaan layanan jenis ini.

3. Stabilisasi dan pembangunan.

Badan-badan pemerintah berusaha untuk mengendalikan fluktuasi tajam dalam produksi konstruksi dari pertumbuhan ke penurunan dengan menetapkan kondisi pajak preferensial, menciptakan dukungan hukum yang sesuai dan memadai untuk pasar, dan belanja untuk pembangunan perumahan dan infrastruktur teknik.

4. Dampak langsung.

Negara memberikan dukungan sosial dalam bentuk subsidi perumahan untuk membayar perumahan dan utilitas, serta pembelian dan pembangunan perumahan melalui program bantuan yang ditargetkan untuk masyarakat miskin, militer, dan migran.

Arah penentu yang secara mendasar mempengaruhi masalah penyediaan perumahan bagi warga berpenghasilan rata-rata adalah pinjaman hipotek. Pemerintah daerah mengatur perkembangan pasar pinjaman hipotek dan berinteraksi dengan semua pihak yang terlibat dalam proses pinjaman perumahan: peminjam, pemberi pinjaman dan investor yang menyediakan dana dalam satu atau lain bentuk untuk pembangunan atau pembelian perumahan.

Dengan demikian, sektor perumahan merupakan bidang perekonomian nasional yang meliputi pembangunan dan rekonstruksi perumahan, bangunan dari unsur rekayasa dan prasarana sosial, pengelolaan persediaan perumahan, pemeliharaan dan perbaikannya. Komponen penting dari sektor perumahan adalah persediaan perumahan. Kualitas hidup penduduk dan penyediaan perumahan bagi warga Rusia bergantung pada seberapa berkembangnya penduduk tersebut.

Kebijakan perumahan negara merupakan komponen penting dari transformasi sosial-ekonomi di Rusia dan salah satu kegiatan utama badan-badan pemerintah. Dalam proses transisi menuju ekonomi pasar, isi kegiatan ini adalah reformasi sektor perumahan, yang titik sentralnya adalah reformasi sektor perumahan.

Salah satu bidang transformasi sosial-ekonomi yang paling penting di negara ini adalah reformasi dan pengembangan sektor perumahan, yang menciptakan kondisi-kondisi yang diperlukan bagi tempat tinggal dan kehidupan manusia. Sesuai dengan Hukum Federasi Rusia “Tentang Dasar-dasar Kebijakan Perumahan Federal”, sektor perumahan adalah cabang perekonomian nasional, termasuk konstruksi dan rekonstruksi perumahan, struktur dan elemen teknik dan infrastruktur sosial, pengelolaan perumahan, persediaan perumahan, pemeliharaan dan perbaikannya.

Basis sektor perumahan kota adalah persediaan perumahan: bangunan tempat tinggal, bangunan khusus (asrama, perumahan fleksibel, rumah kos untuk veteran, dll.), gedung perkantoran tempat tinggal di bangunan lain yang cocok untuk ditinggali.

Stok perumahan dibagi menjadi beberapa jenis berikut:

swasta - dana yang dimiliki oleh warga negara atau badan hukum: bangunan tempat tinggal individu, apartemen dan rumah yang diprivatisasi, dibangun dan dibeli;

negara - dana yang merupakan milik negara atau entitas konstituen Federasi Rusia, serta dana departemen yang berada di bawah kendali ekonomi penuh perusahaan negara atau manajemen operasional lembaga negara yang terkait dengan jenis properti yang sesuai;

kota - dana yang dimiliki oleh kotamadya, serta dana departemen yang terdiri dari manajemen ekonomi penuh perusahaan kota atau manajemen operasional lembaga kota;

publik - dana yang menjadi milik asosiasi publik;

kolektif - dana yang merupakan milik bersama atau bersama atas berbagai subjek milik swasta, negara bagian, kota, dan milik asosiasi publik.

Untuk waktu yang lama, sektor perumahan perkotaan merupakan bagian dari sektor publik perekonomian, dan mengalami perkembangan yang signifikan selama periode Soviet. Pada saat yang sama, kualitas bangunan tempat tinggal dan tingkat eksploitasinya masih rendah. Sebagian besar warga menerima perumahan baru secara gratis, berdasarkan siapa yang datang lebih dulu, dan pembayarannya serta utilitas tidak sesuai dengan biaya pemeliharaannya.

Pesatnya perkembangan kota dan sektor perumahan pada pergantian abad ke-21. tiba-tiba terputus selama revolusi dan perang saudara yang mengikutinya. Terlebih lagi, banyak kota, terutama kota-kota besar, yang mengalami kerusakan. Hampir semua sistem ekonomi perkotaan hancur, dan penduduknya mengungsi ke luar negeri, ke selatan, atau menjalani kehidupan yang menyedihkan dan mati begitu saja. Pada saat inilah terjadi pemukiman massal orang miskin ke apartemen warga kaya, akibatnya pemukiman komunal menjadi dominan. Sewa dihapuskan, karena uang sama sekali tidak berharga, dan tidak ada layanan yang diberikan kepada penduduk kota. Persediaan perumahan sebenarnya tergantung pada nasib.

Kebangkitan ekonomi tertentu dan perampingan kehidupan masyarakat menciptakan kondisi untuk kebangkitan kota-kota besar dan pemulihan persediaan perumahan dan sistem utilitas. Untuk mengatasi masalah ekonomi, NKVD, yang menggantikan Cheka, membentuk departemen utilitas umum, yang menjalankan fungsi koordinator pemulihan perumahan dan fasilitas komunal di kota-kota. Berbagai bentuk kepemilikan perumahan dan fasilitas komunal diperbolehkan, dan sewa untuk penggunaan perumahan dan layanan komunal dipulihkan.

Perkenalan

1.1 Konsep perumahan dan pelayanan komunal

Kesimpulan

Bibliografi

Perkenalan

Di antara bidang transformasi sosial-ekonomi yang paling penting di negara ini, reformasi dan pengembangan sektor perumahan, yang menciptakan kondisi-kondisi yang diperlukan bagi kehidupan manusia, adalah hal yang menonjol. Industri unggulan di bidang ini adalah konstruksi perumahan dan jasa perumahan, yang menjamin reproduksi dan pemeliharaan persediaan perumahan, serta penyediaan perumahan dan layanan komunal kepada konsumen langsung. Di Rusia, tingkat perkembangan sektor perumahan tidak memenuhi persyaratan: tugas-tugas yang diberikan kepadanya masih jauh dari terpenuhi secara maksimal, yang secara signifikan mempengaruhi penurunan kualitas hidup penduduk. Dalam hal ini, masalah perumahan masih menjadi salah satu masalah sosial yang paling mendesak di negara ini.

Sektor perumahan mengalami kesulitan yang signifikan karena kurangnya pendanaan, lemahnya basis material dan teknis, kurangnya kualifikasi personel, kurangnya kebijakan perumahan yang dipikirkan dengan matang, dan kurangnya penjabaran aspek peraturan dan hukum dari kegiatan tersebut. organisasi dalam hal hubungan mereka dengan otoritas dan konsumen.

Kurangnya dukungan ekonomi dan hukum yang diperlukan menghambat perkembangan pembangunan perumahan, sehingga sangat sulit untuk menyelesaikan masalah perumahan. Perumahan, serta layanan publik lainnya, masih disubsidi; pemeliharaannya memberikan beban berat pada anggaran kota. Monopoli departemen, rendahnya kualitas layanan yang diberikan dan manajemen yang tidak efektif juga memerlukan reformasi sektor perumahan dengan melakukan demonopolisasi, mengalihkannya ke mode impas dan berfokus pada peningkatan kualitas pekerjaan dan layanan yang diberikan kepada konsumen.

reformasi utilitas perumahan

Implementasi reformasi perumahan di kota-kota sangatlah penting, karena persediaan perumahan yang besar terkonsentrasi di kota-kota tersebut, tempat tinggal mayoritas penduduk negara tersebut dan kapasitas utama organisasi konstruksi dan perumahan berada. Di sinilah ciri-ciri negatif sektor perumahan yang telah disebutkan paling jelas terlihat: monopoli departemen; kualifikasi personel yang tidak memadai; keterbelakangan teknis dan teknologi dan, sebagai akibatnya, tingkat pekerjaan yang tidak memuaskan; mengabaikan kepentingan penduduk dan rendahnya kualitas pekerjaan yang dilakukan serta pelayanan yang diberikan kepada konsumen. Pertama-tama, hal ini menyangkut sektor perumahan, yang berhubungan langsung dengan penduduk dan pada dasarnya merupakan pemimpin dalam rantai teknologi perumahan dan layanan komunal bagi penduduk. Oleh karena itu, reformasi tahap pertama ditujukan untuk meningkatkan efisiensi restrukturisasi sistem perumahan. Yang tidak kalah pentingnya adalah tugas menciptakan kerangka ekonomi dan hukum yang diperlukan untuk merangsang pembangunan perumahan, yang berfungsi sebagai pendorong paling penting untuk memecahkan masalah perumahan dan dapat menjadi penghubung utama dalam membawa perekonomian negara keluar dari krisis.

Memburuknya masalah perumahan dan keadaan yang tidak memuaskan di sektor perumahan di sebagian besar kota-kota besar di negara ini menentukan perlunya reformasi radikal dan transformasi mendalam pada sistem perumahan. Untuk mencapai tujuan-tujuan ini memerlukan studi yang cermat tentang arah dan langkah-langkah utama reformasi, justifikasi mekanisme ekonomi, organisasi dan hukum untuk implementasi praktisnya.

Dasar peraturan dan hukum yang ada untuk penerapan kebijakan perumahan dalam masa transisi di tingkat federal dan, pertama-tama, Undang-Undang “Tentang Dasar-dasar Kebijakan Perumahan Federal”, arahan utama tahap baru penerapan Kebijakan Perumahan Federal Target Program “Perumahan”, serta keputusan Presiden dan keputusan pemerintah Federasi Rusia yang relevan menentukan rencana strategis untuk reformasi sektor perumahan. Namun pelaksanaan reformasi perumahan di tingkat kota tertentu memerlukan kajian yang lebih rinci, dengan mempertimbangkan karakteristik dan kekhususan situasi sosial ekonomi di suatu wilayah, tingkat perkembangan sektor perumahan dan keadaan persediaan perumahan. dan sistem utilitas.

Relevansi mempertimbangkan isu-isu ekonomi terpenting dari fungsi dan pengembangan sektor perumahan dijelaskan oleh kurangnya karya ilmiah dan metodologis pendidikan tentang masalah ini, yang bersifat kompleks. Terlebih lagi, analisis komprehensif mengenai masalah perumahan belum pernah diangkat sama sekali dalam literatur ilmiah dan pendidikan dalam satu dekade terakhir.

Bab 1. Keadaan perumahan dan pelayanan komunal

1.1 Konsep perumahan dan pelayanan komunal

Departemen Perumahan dan Utilitasmerupakan salah satu cabang perekonomian nasional yang tujuan utamanya adalah memenuhi kebutuhan penduduk akan pelayanan yang menjamin kehidupan normal dan kondisi kerja mereka.

Perumahan dan layanan komunal merupakan objek pengelolaan yang kompleks.

Perusahaan dan organisasi kompleks permukiman pendukung kehidupan sangat beragam. Pada saat yang sama, mereka dapat digabungkan menjadi dua kelompok:

Perusahaan utilitas dan organisasi yang memproduksi produk material (sistem pasokan air, fasilitas gas, jaringan listrik);

Perusahaan utilitas yang menyediakan layanan (organisasi perumahan dan pemeliharaan yang menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk tinggal di bangunan tempat tinggal, transportasi penumpang perkotaan, perusahaan pembersih sanitasi)

Sektor perumahan dan layanan komunal meliputi:

industri perumahan - industri yang meliputi:

persediaan perumahan perkotaan;

stok perumahan swasta

departemen perbaikan dan konstruksi

departemen perbaikan dan pemeliharaan

pasokan sumber daya - kompleks:

pasokan air - serangkaian tindakan untuk menyediakan air kepada konsumen dalam jumlah dan kualitas yang diperlukan;

saluran pembuangan (pembuangan air) - serangkaian tindakan dan struktur teknik yang memastikan penerimaan, pengumpulan dan pembuangan air dari konsumen, serta pemurnian dan netralisasinya sebelum dibuang atau dibuang ke reservoir;

pasokan panas - produksi dan penjualan energi panas untuk kebutuhan pemanas dan pasokan air panas;

pasokan gas - serangkaian tindakan untuk transportasi, penyimpanan, pasokan gas langsung ke konsumennya;

catu daya - transmisi energi listrik:

jaringan gas;

ruang ketel pemanas;

perusahaan transportasi:

konstruksi lansekap eksternal:

fasilitas kebersihan

Sektor perumahan dan layanan komunal dapat dibagi menjadi dua kelompok:

Sektor kompetitif dari sektor perumahan dan layanan komunal (perumahan, produksi perbaikan dan konstruksi, pengumpulan dan pembuangan limbah, dll.), di mana harga pasar dapat menjadi tarif yang dapat dibenarkan secara ekonomi;

Industri monopoli (layanan pasokan air dan saluran pembuangan, energi kota) - didirikan secara terpusat, ditentukan berdasarkan metode yang terbukti secara ilmiah dengan menggunakan norma dan standar yang relevan.

1.2 Esensi sosial-ekonomi dari perumahan dan layanan komunal

Kebijakan negara dalam industri perumahan telah berulang kali mengalami “pemikiran ulang”, dan kebimbangan yang tidak terhindarkan dalam kasus ini telah menyebabkan mereka yang terlibat di dalamnya dan penduduk mempunyai keyakinan yang kuat bahwa reformasi di bidang perumahan dan layanan komunal tidak akan melampaui sekedar pembicaraan. Kode Perumahan Federasi Rusia yang diadopsi menghilangkan keyakinan tersebut. Hal ini dirancang untuk membangun hubungan baru secara kualitatif dalam industri, yang harus sesuai dengan ekonomi pasar. Kode Etik ini, terlepas dari segala kekurangannya, mampu menerapkan prinsip “siapa yang bertanggung jawab” dalam praktik, yang dapat memenuhi situasi ekonomi baru dan kebutuhan mendesak masyarakat.

Perangkat undang-undang baru ini menghilangkan monopoli kota atas pengelolaan organisasi perumahan dan layanan komunal, yang kita warisi dari masa lalu dan masih ada hingga saat ini. Hal ini menciptakan kondisi penetapan harga, perpajakan dan pembiayaan industri sehingga warga, alih-alih tinggal secara normal di apartemen mereka, malah terpaksa bertahan hidup. Misalnya, dapatkah seseorang mengandalkan kualitas layanan yang layak jika terdapat hutang anggaran yang besar di semua tingkatan kepada perusahaan perumahan dan layanan komunal untuk membayar kembali manfaatnya? Atas dasar itu, bahkan timbul konflik antara pemasok energi dan pihak berwenang. Koperasi perumahan dan asosiasi pemilik rumah berada dalam situasi yang sangat sulit, sehingga pihak berwenang tidak menganggap perlu membayar uang untuk para veteran dan penyandang cacat yang menerima tunjangan berdasarkan undang-undang federal. Hampir 50% orang yang tinggal di HOA adalah veteran dan penerima manfaat. Dan ternyata pihak berwenang justru mengalihkan kewajibannya untuk membayar tunjangan kepada pemilik rumah, karena HOA dan koperasi perumahan wajib menghitung besaran manfaat dan mentransfer pembayaran untuk perumahan dan layanan komunal dalam jangka waktu yang ditentukan dan secara penuh. Akibatnya, dana yang hilang tersebut terbayar melalui biaya pemeliharaan rumah dan pemeliharaannya. Pemilik rumah kemudian memberikan pinjaman kepada negara.

Dengan pembayaran 100% untuk perumahan dan layanan komunal oleh penduduk di industri, biaya yang dibayarkan kepada mereka jauh lebih rendah. Hal ini juga terjadi karena manfaat dan subsidi bagi kategori warga negara yang berhak menerimanya menurut undang-undang masih bersifat “virtual”, sedangkan penyedia perumahan dan layanan komunal berhak menuntut pembayaran nyata. Keadaan tersebut diperparah dengan masyarakat yang berhak menerima tunjangan negara tidak mampu mengecek penerimaan informasi dan dana. Penerapan prosedur di mana manfaat dan subsidi dalam bentuk uang akan ditransfer ke rekening bank warga akan membantu memperbaiki situasi. Kebutuhan untuk memperkenalkan akun yang dipersonalisasi muncul pada bulan Februari 2004. Hal ini akan menyelesaikan beberapa masalah, termasuk utang kepada penduduk atas layanan yang diberikan. Di beberapa entitas teritorial, utang tersebut mencapai puluhan juta rubel. Kenaikan tarif untuk perumahan dan layanan komunal menempatkan masyarakat berpenghasilan rendah dalam situasi tanpa harapan: mereka tidak dapat membayar penyedia layanan karena negara tidak memberikan kompensasi kepada mereka secara tepat waktu, dan bahkan jika mereka memberikan kompensasi, pemerintah setempat menemukan kegunaan lain dari dana tersebut.

Kualitas layanan yang diberikan oleh organisasi perumahan dan layanan komunal tidak memenuhi kebutuhan penduduk dan secara signifikan tertinggal dari pertumbuhan tarif. Hal ini menyebabkan sikap negatif terhadap pekerja perumahan dan layanan komunal pada umumnya. Bahkan ada stereotip tertentu tentang tukang ledeng yang selalu mabuk dan memeras uang warga. Namun sejujurnya, sulit membayangkan empat juta orang yang bekerja di industri ini menjadi seperti itu.

Dana untuk pemeliharaan dan perbaikan perumahan dikumpulkan dari pemilik apartemen oleh organisasi yang diberi wewenang oleh pihak berwenang, tarif disetujui oleh pemerintah daerah, dan layanan pelanggan terpadu juga disahkan oleh mereka. Pada saat yang sama, sebagian besar dana warga yang dimaksudkan untuk membayar perumahan digunakan oleh pihak berwenang untuk tujuan lain. Warga sah saja bertanya: di “pembayaran” ada kolom “Perbaikan Besar”. Mengapa tidak ada perbaikan? Penduduk tetap tidak berdaya di hadapan sistem komando administratif dan hanya menerima sebagian kecil dari layanan yang dibutuhkan, karena pemerintah kota secara mandiri menghasilkan permintaan akan layanan perumahan. Situasi ini dapat mengubah persetujuan tarif: tanpa keputusan badan resmi dari entitas konstituen Federasi, pemerintah kota tidak memiliki hak untuk mengubahnya secara mandiri.

Paradoksnya: 70% perumahan adalah milik pribadi, penduduk membayar hampir 100% biaya produksi perumahan dan layanan komunal, dan perusahaan pengelola ditentukan oleh pemerintah kota, berapa banyak dan dana apa yang harus dikirim ke mana - pemerintah. Ketika tingkat pembayaran penduduk untuk biaya perumahan dan utilitas tidak signifikan, keadaan ini tidak menimbulkan pertanyaan apa pun. Namun saat ini situasinya telah berubah secara radikal: anggaran tidak dihitung untuk penduduk, namun penduduk membayar penuh atas layanan yang mereka konsumsi. Inilah kontradiksi utama yang dihilangkan oleh reformasi.

Reformasi perumahan dan layanan komunal dirancang untuk memastikan akuntansi pengeluaran dan pendapatan, serta pelaporan tahunan organisasi pengelola kepada pemilik rumah. Daftar pekerjaan yang akan dilakukan di rumah dan daftar layanan yang akan diberikan kepada penghuni akan disetujui dalam rapat umum penghuni. Dengan cara ini, dimungkinkan untuk mengatur dan membatasi pertumbuhan tarif - pilihan yang diberikan kepada warga akan membuat persaingan antar penyedia layanan tidak lagi bersifat virtual seperti sekarang, melainkan nyata.

Selain itu, tujuan utama reformasi di sektor perumahan dan layanan komunal adalah untuk menciptakan kondisi bagi pengembangan inisiatif swasta dan lingkungan kompetitif di bidang pengelolaan perumahan, penarikan otoritas negara bagian dan kota dari sektor perumahan. Langkah pertama menuju hal ini diambil 10 tahun yang lalu, ketika mereka mulai mengadakan kompetisi pemeliharaan persediaan perumahan. Namun yang menjadi ciri khasnya adalah para pejabat “menyesuaikan” prinsip-prinsip pasar untuk mengatur hubungan di industri ini agar sesuai dengan kebutuhan dan tujuan mereka. Seiring waktu, kompetisi berubah menjadi formalitas yang memberikan keuntungan “tak terbantahkan” bagi perusahaan kota, yang, meskipun mendapat dukungan dari pemerintah kota, tetap tidak menguntungkan. Dan merupakan hal yang bermanfaat bagi pemerintah daerah untuk memiliki perusahaan-perusahaan seperti itu - mereka mempertahankan pengaruhnya tidak hanya terhadap perusahaan-perusahaan ini, tetapi juga terhadap masyarakat.

Tanda pasti bahwa situasi sudah mulai berubah adalah minat yang ditunjukkan oleh modal swasta, termasuk perusahaan besar seperti RAO UES, RAO Gazprom yang diwakili oleh anak perusahaannya. Mereka tertarik dengan kepenuhan pembayaran, kondisi baru yang memungkinkan mereka “mendapatkan” uang di industri yang disubsidi. Bagi sebagian orang, hal ini menyebabkan kepanikan: mereka mengatakan bahwa sekarang perusahaan-perusahaan ini akan memeras “keadaan terakhir” dari industri dan masyarakat; tidak ada yang bisa “menahan mereka” dalam keinginan mereka untuk terus menaikkan tarif. Jangan terburu-buru mengambil kesimpulan. Ada baiknya jika modal swasta mulai melihat perumahan dan layanan komunal sebagai sumber keuntungan potensial. Bukan suatu kebetulan jika perusahaan-perusahaan ini terus-menerus mengangkat isu sewa properti dan komunikasi jangka panjang. Sangatlah mustahil untuk memperoleh keuntungan apa pun dari aset-aset tersebut di negara bagian di mana aset-aset tersebut berada: kehilangan panas dan air yang sangat besar mengindikasikan kerusakan ekstrem pada aset-aset tetap. Beberapa ahli bahkan berbicara tentang bencana akibat ulah manusia yang tidak dapat dihindari. Dengan masuknya modal besar ke dalam industri ini, kita dapat mengandalkan fakta bahwa perusahaan-perusahaan ini akan mulai berinvestasi dalam rekonstruksi perumahan dan layanan komunal yang sudah usang.

Perusahaan swasta yang pertama kali memasuki sektor perumahan dan pelayanan komunal juga siap berinvestasi dalam perbaikan jaringan intra-rumah, pintu masuk, dan atap agar tidak ada lagi kendala dalam pemeliharaan perumahan. Dan pada awalnya, sejumlah perusahaan melakukan hal itu, memasang pintu besi di pintu masuk, mengganti pipa busuk di ruang bawah tanah, dan membeli peralatan yang diperlukan. Misalnya, sebuah proyek dikembangkan untuk atap logam bernada ringan, yang dipasang sebagai pengganti atap datar di salah satu gedung apartemen dari persediaan perumahan yang dilayani dan yang berhasil bertahan beberapa musim dingin. Konstruksinya, menurut perhitungan, jauh lebih efektif daripada perbaikan besar-besaran yang menggunakan bahan atap tradisional. Namun sayangnya, masalah tersebut tidak berkembang melampaui eksperimen. Kebijakan yang tidak konsisten yang dilakukan di sektor perumahan dan layanan komunal dalam beberapa tahun terakhir telah membuat perusahaan swasta enggan menginvestasikan uang mereka di industri ini, yang merupakan instrumen manipulasi pemerintah. Bagi mereka yang bekerja di industri ini, kita memerlukan aturan “permainan” yang jelas dan tepat yang akan menjamin laba atas investasi, merangsang keinginan untuk meningkatkan kualitas layanan perumahan dan utilitas yang disediakan, dan melindungi konsumen dari kesewenang-wenangan komando dan administratif. Dan aturan tersebut sekarang ditetapkan oleh Kode Perumahan Federasi Rusia.

Perumahan dan pelayanan komunal secara langsung mempengaruhi kualitas hidup penduduk. Namun saat ini justru jarang terjadi warga diberikan hak untuk menentukan nasib industri. Melihat betapa pasifnya reaksi masyarakat terhadap penerapan hak-hak baru yang terbuka bagi mereka, kita harus meragukan keberhasilan langkah pertama dalam transformasinya. Namun ini bukan kesalahannya, melainkan kemungkinan besar kemalangan warga yang telah diasingkan dari kepemilikan dan pengelolaan rumahnya selama bertahun-tahun. Saat ini, pemerintah daerah, yang menjadi beban utama pelaksanaan reformasi, tidak bersemangat untuk melakukan reformasi.

1.3 Sektor perumahan. Esensi, komposisi dan struktur

Salah satu bidang transformasi sosial-ekonomi yang paling penting di negara ini adalah reformasi dan pengembangan sektor perumahan, yang menciptakan kondisi-kondisi yang diperlukan bagi tempat tinggal dan kehidupan manusia. Sesuai dengan Hukum Federasi Rusia “Tentang Dasar-dasar Kebijakan Perumahan Federal”, sektor perumahan adalah cabang perekonomian nasional, termasuk konstruksi dan rekonstruksi perumahan, struktur dan elemen teknik dan infrastruktur sosial, pengelolaan perumahan, persediaan perumahan, pemeliharaan dan perbaikannya.

Stok perumahan dibagi menjadi beberapa jenis berikut:

swasta - dana yang dimiliki oleh warga negara atau badan hukum: bangunan tempat tinggal individu, apartemen dan rumah yang diprivatisasi, dibangun dan dibeli;

kota - dana yang dimiliki oleh kotamadya, serta dana departemen yang terdiri dari manajemen ekonomi penuh perusahaan kota atau manajemen operasional lembaga kota;

publik - dana yang menjadi milik asosiasi publik;

kolektif - dana yang merupakan milik bersama atau bersama atas berbagai subjek milik swasta, negara bagian, kota, dan milik asosiasi publik.

1.4 Masalah perumahan dan pelayanan komunal serta cara penyelesaiannya

Pasar Perumahan: Harga rumah bergantung pada berapa banyak keluarga yang ingin membeli rumah dan berapa banyak unit rumah yang tersedia di pasar. Jadi, ketika permintaan meningkat, harga naik, dan ketika pasokan meningkat, harga turun. Pasokan stok perumahan baru berasal dari industri konstruksi dan bergantung pada rasio harga rumah dan biaya pembangunannya (modernisasi). Dalam jangka panjang, pasar perumahan harus menyelaraskan harga rumah dengan biaya konstruksi. Dalam jangka pendek, penyimpangan terjadi akibat keterlambatan proses konstruksi. Jadi, jika permintaan perumahan meningkat tajam, dan pasokan perumahan tetap, maka harga-harga akan naik. Selama harga lebih tinggi dari biaya, perumahan akan ditugaskan. Ketika persediaan perumahan yang baru diperkenalkan memasuki pasar, permintaan terpenuhi, harga turun, mendekati biaya. Faktor terpenting yang mempengaruhi permintaan persediaan perumahan adalah pendapatan (potensi sewa) dari pembelian real estat.

Pasar jasa perumahan: Penghuni dapat menjadi pemilik atau penyewa sederhana. Permintaan jasa perumahan tergantung pada pendapatan keluarga dan perbandingan harga rumah dengan harga barang lainnya (makanan, sandang, dll). Biaya layanan perumahan (jumlah yang dibayarkan untuk penggunaan perumahan) Bagi penyewa, ini adalah sewa, bagi pemilik rumah, pendapatan dari memiliki properti. Permintaan layanan perumahan tergantung pada tingkat sewa, tingkat pendapatan dan jumlah keluarga. Jika hal-hal lain dianggap sama, jika jumlah keluarga bertambah, maka permintaan akan jasa perumahan meningkat, dan jika pasokannya konstan, harga sewa pun meningkat. Ini adalah hukum pasar perumahan dan layanan perumahan di dunia yang beradab. Rusia, karena perkembangan sejarahnya yang khas, memiliki sejumlah ciri khas.

Di Rusia tidak ada kelas pemilik rumah yang sebenarnya; otoritas kota bertindak sebagai kontraktor yang melayani perumahan, tidak lebih. Perusahaan swasta juga dapat bertindak sebagai organisasi semacam itu. Keadaan tersebut, serta keinginan untuk menghilangkan kerugian di sektor perumahan dan pelayanan komunal yang ditanggung dari dana anggaran, menjadi dasar bagi reformasi perumahan dan pelayanan komunal yang diusulkan pemerintah. Faktanya, hal ini dapat direduksi menjadi kegiatan utama berikut: pengorganisasian layanan pelanggan terpadu. Peran “pelanggan tunggal” adalah kotamadya itu sendiri (atau perwakilannya; jika kotanya besar, maka layanan pelanggan tunggal diselenggarakan di distrik, distrik), yang menawarkan kontrak untuk melayani sekelompok bangunan tempat tinggal ( blok, mikrodistrik, pekarangan). Persyaratan tertentu untuk kualitas layanan ditetapkan dan jumlah yang akan ditransfer ke kontraktor jika layanan terkait berhasil diberikan. Persaingan diperkirakan akan muncul antara perusahaan kota dan swasta yang akan bersaing untuk mendapatkan kontrak tersebut, yang khususnya akan memperkuat kontrol atas tingkat tarif di sektor perumahan dan layanan komunal; kenaikan tarif layanan utilitas secara bertahap dan kenaikan sewa untuk secara bertahap menghilangkan kerugian sektor utilitas. Dalam hal ini, harga sewa dinaikkan ke tingkat yang mencakup biaya pengoperasian gedung dan perbaikannya saat ini; karena sebagaimana telah disebutkan di atas, tidak ada pemilik rumah dalam skema ini, biaya perbaikan besar dan rekonstruksi bangunan akan dilakukan dari anggaran atau tidak dilakukan sama sekali. Selain itu, situasi kontradiktif berkembang dalam pekerjaan utilitas publik: mereka saat ini melakukan praktik subsidi silang - sebagian dari biaya penyediaan layanan kepada satu kelompok konsumen (penduduk) dialihkan ke kelompok lain (perusahaan, organisasi).

Sebenarnya, kenaikan tarif bagi penduduk harus berarti pengurangan tarif bagi kelompok konsumen layanan utilitas lainnya, namun rumusan masalah ini tidak secara eksplisit dinyatakan dalam langkah-langkah yang diusulkan. Rumusan kasus secara keseluruhan menunjukkan kurangnya pemahaman tentang perbedaan antara biaya sewa (rent) dan biaya operasional gedung di mana apartemen tersebut berada. Secara khusus, biaya operasional perumahan bobrok dan asrama (dengan kepadatan penghuni yang relatif lebih tinggi per meter persegi total luas bangunan) jauh lebih tinggi dibandingkan biaya pemeliharaan perumahan mewah baru. Oleh karena itu, jumlah pembayaran untuk hidup di "meter persegi" sebuah asrama ternyata beberapa kali lebih tinggi daripada di area yang sama di apartemen nyaman biasa, dan di apartemen yang terakhir, juga lebih tinggi daripada di "elit" apartemen stok perumahan. Meskipun demikian, sewa apartemen merupakan sewa (atau, lebih tepatnya, sewa semu) dari pemilik rumah. Besarnya yang terakhir diatur oleh alasan lain; hal ini tidak berhubungan langsung dengan biaya operasional bangunan atau biaya pembangunannya. Absennya pemilik rumah dalam skema pengaturan layanan perumahan ini tentu saja tidak berarti hilangnya pendapatan sewa karena lokasi dan tingkat kenyamanan perumahan yang berbeda. Namun, kini pendapatan tersebut diambil alih oleh warga, dan dalam bentuk implisit. Hal ini menyebabkan sejumlah konsekuensi penting dan tidak sepenuhnya jelas, yang hanya terlihat dalam jangka panjang.

Pertama, tidak adanya pendapatan sewa yang diperhitungkan secara langsung dalam bentuk moneter mempersempit basis pajak kota. Selain itu, item pendapatan anggaran kota (pendapatan dari sewa properti kota) berubah menjadi item pengeluaran: bahkan setelah implementasi reformasi perumahan dan komunal berhasil, perbaikan besar-besaran bangunan tempat tinggal harus dilakukan dengan mengorbankan dana anggaran dengan satu atau lain cara.

Kedua, selain permasalahan perbaikan modal, juga terdapat permasalahan pembangunan perumahan baru dan/atau rekonstruksi stok perumahan lama. Menjadi mustahil untuk menghentikan proses kerusakan perumahan dan pada saat yang sama melanjutkan pembangunan baru: tingginya volume pembangunan perumahan cepat atau lambat akan menyebabkan tingginya volume pembuangan perumahan ke dalam persediaan perumahan yang bobrok. Pembentukan kawasan kumuh perkotaan yang progresif menjadi hal yang tidak bisa dihindari. Sekalipun harga sewa ditetapkan setidaknya pada tingkat pengurangan depresiasi untuk renovasi, dana terpusat akan memungkinkan dilakukannya pembangunan baru dan pemukiman kembali rumah-rumah bobrok. Dalam situasi ini, perumahan berubah dari modal reproduksi menjadi barang konsumsi eksklusif dengan jangka waktu penggunaan yang lama. Hal ini sendiri tidak menimbulkan keberatan, apalagi dalam kasus rumah (pondok) perseorangan, namun faktanya dengan mekanisme pemasukan stok perumahan dalam bursa pasar seperti itu, dana tersebut tidak bisa menjadi modal, malah justru menjadi modal. tidak dapat mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya. Oleh karena itu, sebenarnya, investasi dalam pembangunan perumahan menjadi tidak mungkin, karena kita hanya berbicara tentang perolehan barang-barang konsumsi; Oleh karena itu, pemberian pinjaman untuk proses ini juga tidak mungkin dilakukan (jika kita tidak memperhitungkan cakupan kredit konsumen yang relatif sempit). Akibatnya, total volume investasi menurun, yang juga mempengaruhi laju pertumbuhan ekonomi negara secara keseluruhan.

Terakhir, ketiga, situasi saat ini secara signifikan mengurangi mobilitas pasar tenaga kerja, karena secara umum sewa masih belum termasuk dalam harga tenaga kerja. Harga sewa yang tinggi yang menyertai pasar kecil apartemen tempat tinggal, yang ditawarkan terutama oleh pemilik perorangan dari perumahan yang diprivatisasi dan perantara, secara signifikan mempersulit migrasi. Ketimpangan teritorial semakin buruk, yang juga berdampak negatif terhadap pertumbuhan ekonomi. Kota-kota, terutama kota-kota kecil, berubah menjadi semacam “perangkap bagi para pengangguran”.

Dengan demikian, langkah-langkah utama dari usulan reformasi perumahan dan layanan komunal hanya menunjukkan keinginan untuk membebaskan anggaran negara dan daerah dari sebagian biaya, tetapi sama sekali tidak menyelesaikan masalah utama di bidang ini. Untuk mencapai peluncuran mekanisme kapitalis dalam pembangunan perkotaan, diperlukan perubahan kelembagaan yang lebih mendalam (misalnya, penghapusan hak atas perumahan, penerapan tenggat waktu untuk privatisasi perumahan, dan tindakan lain yang agak tidak populer di Rusia modern. ). Selain itu, perubahan struktural juga diperlukan: biaya pembangunan perumahan seluas satu meter persegi yang sangat tinggi ditambah dengan kualitasnya yang sangat rendah menyebabkan fakta bahwa volume pembangunan baru di kota-kota Rusia terus menurun. Selain itu, rendahnya tingkat upah rata-rata secara umum tidak memungkinkan sebagian besar masyarakat menunjukkan permintaan akan perumahan baru. Pada akhirnya, harga konstruksi 1 meter persegi. m perumahan baru harus lebih rendah dari harga 1 m persegi. m.starog (artinya tingkat harga rata-rata); selain itu, upah minimum pun harus memungkinkan karyawan untuk menyewa rumah. Hanya dalam hal ini kita dapat berbicara tentang peluncuran mekanisme pasar. Sayangnya, tren perekonomian Rusia saat ini justru bertolak belakang; Dampaknya adalah akumulasi ketidakseimbangan yang terus-menerus. Menjadi semakin sulit untuk menghilangkan hal terakhir ini; akibat dari perkembangan situasi ini mungkin adalah kembalinya distribusi sebagian barang-barang ekonomi yang bersifat birokratis dan penjatahan konsumsi sebagian besar jasa-jasa. Disproporsi tersebut jauh dari tidak berbahaya seperti yang terlihat pada pandangan pertama - khususnya, kurangnya ketersediaan perumahan tidak memungkinkan penyelesaian masalah penutupan sejumlah tambang yang tidak menguntungkan di industri batubara, bahkan dengan dana tertentu yang dialokasikan oleh pemerintah. untuk pelatihan ulang dan adaptasi para penambang.

Pada gilirannya, protes sosial dari para pekerja yang, karena takdir, mendapati diri mereka berada di kota-kota dan daerah-daerah yang tertekan pada akhirnya dapat menyebabkan perubahan arah politik dan pembatasan reformasi pasar yang tampaknya tidak dapat diubah. Jelas tidak ada pemahaman mengenai esensi permasalahan perumahan dalam perekonomian transisi oleh negara dan elit ekonomi. Tampaknya hal ini membuat fenomena negatif di masa depan dalam perkembangan kota-kota Rusia tidak dapat dihindari.

Bab 2. Reformasi sektor perumahan dan jasa komunal

2.1 Tujuan utama reformasi di sektor perumahan dan jasa komunal

Tujuan utama reformasi perumahan dan layanan komunal adalah untuk memastikan penyediaan perumahan dan layanan komunal yang berkualitas tinggi, andal dan terjangkau bagi warga negara. Akibat perubahan formasi dalam negara, partisipasi negara dalam perekonomian menurun tajam. Oleh karena itu, tujuan kedua dari reformasi ini adalah untuk mengoptimalkan pengeluaran anggaran di bidang perumahan dan layanan komunal.

Pada hakikatnya, perumahan dan layanan komunal tidak lagi menjadi barang publik, tetapi menjadi produk konsumsi pribadi, sementara peran negara diubah menjadi menjamin tersedianya standar sosial tertentu untuk perumahan dan layanan komunal. Negara juga memberikan warganya lingkungan hidup yang nyaman dan aman. Dalam daftar alat untuk melaksanakan tanggung jawab ini, memastikan pasokan air, saluran pembuangan, dan pemanas bukanlah hal yang paling penting, oleh karena itu negara harus memastikan, melalui mekanisme peraturan negara, keamanan dan keandalan penyediaan layanan publik.

Tujuan awal reformasi perumahan menentukan tiga tugas utamanya:

Pengembangan hubungan pasar di bidang perumahan dan pelayanan komunal dalam rangka meningkatkan kualitas dan aksesibilitas perumahan dan pelayanan komunal;

Meningkatkan efisiensi belanja anggaran; dukungan yang ditargetkan untuk warga negara yang benar-benar membutuhkan penyediaan perumahan dan layanan komunal dengan standar tertentu;

Peraturan kompleks utilitas untuk memastikan kinerja dan pengembangannya, keandalan dan keamanan layanan yang diberikan.

2.2 Tentang transisi ke sistem pembayaran baru untuk perumahan dan utilitas

Sesuai dengan Pasal 15 Undang-Undang Federasi Rusia "Tentang Dasar-dasar Kebijakan Perumahan Federal" dan untuk meningkatkan tingkat perumahan dan layanan komunal bagi penduduk, Dewan Menteri - Pemerintah Federasi Rusia memutuskan:

Menyetujui waktu transisi bertahap ke sistem pembayaran perumahan dan utilitas baru sesuai dengan lampiran.

Untuk masa transisi, pertahankan prosedur yang ada untuk membiayai biaya perbaikan besar-besaran persediaan perumahan negara bagian dan kota dan tidak memasukkan biaya-biaya ini ke dalam perumahan dan layanan komunal yang dibayar oleh warga negara.

Menetapkan bahwa peningkatan jumlah pembayaran untuk perumahan dan utilitas dilakukan dengan penggunaan simultan dari langkah-langkah perlindungan sosial bagi warga negara dalam bentuk pemberian kompensasi (subsidi) untuk pembayaran perumahan dan utilitas dalam norma sosial untuk perumahan. luas dan standar konsumsi utilitas, dengan mempertimbangkan total pendapatan keluarga dan manfaat yang ada.

Menyetujui Peraturan terlampir tentang tata cara pemberian kompensasi (subsidi) kepada warga negara untuk membayar perumahan dan utilitas.

Untuk melaksanakan, mulai 1 Januari 2014, transisi ke hubungan kontraktual antara pemilik persediaan perumahan dan utilitas publik dengan badan usaha - perusahaan perbaikan dan pemeliharaan perumahan dan utilitas.

Menetapkan bahwa pengumpulan pembayaran utilitas dan pembayaran perumahan yang disediakan untuk disewakan atau disewakan dilakukan oleh pemilik perumahan atau badan yang berwenang untuk melaksanakan fungsi-fungsi ini.

Menetapkan bahwa persetujuan standar konsumsi perumahan dan layanan komunal, tarif dan tarif untuk perumahan dan layanan komunal dalam batas waktu dan tingkat pembayaran warga negara sebagai persentase dari biaya pemeliharaan dan perbaikan perumahan dan utilitas, ditentukan oleh resolusi ini , dilakukan oleh pemerintah daerah.

Tetapkan mulai 1 Januari 2014 jumlah denda atas keterlambatan pembayaran perumahan dan utilitas sebesar satu persen untuk setiap hari keterlambatan.

Kepada Komite Federasi Rusia untuk Ekonomi Kota dalam waktu 2 bulan:

a) menyetujui:

metodologi untuk menentukan standar konsumsi perumahan dan layanan komunal;

metodologi untuk menghitung tarif dan tarif yang layak secara ekonomi untuk perumahan dan layanan komunal;

b) mengajukan proposal kepada Dewan Menteri - Pemerintah Federasi Rusia:

tentang transisi untuk menentukan pasokan perumahan dan pembayaran untuk penggunaan tempat tinggal berdasarkan total luas apartemen;

tentang organisasi kontrol negara atas penggunaan dan keamanan persediaan perumahan.

Kementerian Tenaga Kerja Federasi Rusia, dalam waktu 2 bulan, menyerahkan kepada Dewan Menteri - Pemerintah Federasi Rusia proposal tentang prosedur penghitungan rata-rata total pendapatan keluarga.

Kementerian Keuangan Federasi Rusia akan mempertahankan, selama transisi bertahap ke sistem pembayaran perumahan baru, prosedur pemberian subsidi kepada pemerintah daerah untuk pemeliharaan dan perbaikan perumahan, serta perumahan dan layanan komunal, sejauh tidak tercakup dalam dana yang diterima dari pembayaran perumahan warga.

Percayakan Komite Federasi Rusia untuk Ekonomi Kota dengan mengoordinasikan pekerjaan otoritas eksekutif republik-republik di Federasi Rusia, wilayah, wilayah, daerah otonom, daerah otonom, kota Moskow dan St. Petersburg untuk melaksanakan transisi bertahap ke a sistem pembayaran baru untuk perumahan dan utilitas.

Sementara otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia dan pemerintah daerah memiliki hak untuk menetapkan parameter dasar transisi ke sistem pembayaran baru untuk perumahan dan utilitas, sebuah sistem akan dibuat di mana jumlah dana dari pemerintah federal anggaran (terutama dalam bentuk transfer) akan dihitung berdasarkan standar federal. Pada saat yang sama, entitas konstituen Federasi Rusia direkomendasikan untuk menggunakan mekanisme serupa untuk mendistribusikan dana anggaran antar kota.

Standar federal norma sosial untuk kawasan perumahan. Otoritas negara dari entitas konstituen Federasi Rusia memiliki hak, sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia, untuk menetapkan standar regional untuk norma sosial kawasan perumahan, serta mendelegasikan hak tersebut kepada badan pemerintah daerah. Namun, ketika mendistribusikan kembali dana anggaran federal antara entitas konstituen Federasi Rusia, Pemerintah Federasi Rusia akan dipandu oleh standar federal.

Standar federal untuk norma sosial kawasan perumahan ditentukan berdasarkan standar berikut untuk penyediaan perumahan bagi penduduk: 18 meter persegi. meter dari total luas perumahan per anggota keluarga yang terdiri dari tiga orang atau lebih, 42 sq. meter - untuk keluarga dengan dua orang, 33 sq. meter - untuk warga yang tinggal sendiri.

Standar federal untuk biaya penyediaan perumahan dan layanan komunal per 1 sq. meter dari total luas perumahan. Standar yang ditentukan dihitung berdasarkan seperangkat standar perumahan dan layanan komunal: pemeliharaan dan perbaikan perumahan, termasuk perbaikan besar, pasokan panas, pasokan air, saluran pembuangan, pasokan gas, pasokan listrik, dengan mempertimbangkan standar konsumsi rata-rata yang berlaku, sebagai serta rata-rata biaya marjinal yang berlaku untuk penyediaan perumahan dan layanan komunal di wilayah ekonomi Federasi Rusia. Standar ini direvisi setiap tahun, dan harus ditetapkan bahwa perubahan nilai standar federal harus dilakukan dengan mempertimbangkan tingkat inflasi secara umum (kecuali dalam kasus penghapusan subsidi silang, serta perubahan mendadak dalam sektor energi. harga).

2.3 Kontrol publik di sektor perumahan dan layanan komunal

Kementerian Konstruksi Rusia memantau dan mendukung pengembangan jaringan pusat kendali publik regional di sektor perumahan dan layanan komunal. Pusat kendali publik telah didirikan di 71 entitas konstituen Federasi Rusia.

Pengendalian masyarakat pada sektor perumahan dan pelayanan komunal dilakukan dalam bentuk sebagai berikut:

· pemantauan praktik penegakan hukum di sektor perumahan dan pelayanan komunal;

· melakukan kegiatan untuk menganalisis masalah individu di sektor perumahan dan layanan komunal, baik di Federasi Rusia secara keseluruhan maupun di wilayah tertentu;

· melakukan pemeriksaan, termasuk pemeriksaan lapangan, untuk mempertimbangkan permohonan warga;

· memberikan bantuan kepada warga negara dalam melindungi kepentingannya di pengadilan;

· melakukan pemeriksaan publik terhadap peraturan perundang-undangan di tingkat federal dan regional;

· pemantauan pelaksanaan program daerah pemukiman kembali dari perumahan bobrok dan pelaksanaan program daerah perbaikan modal bangunan rumah susun.

Organisasi nirlaba yang bekerja di bidang pendidikan perumahan dan melindungi hak-hak konsumen layanan perumahan dan utilitas ada di semua entitas konstituen Federasi Rusia. NP "Kontrol Perumahan dan Layanan Komunal" telah menyusun daftar organisasi-organisasi ini, yang tersedia untuk umum di situs web gkhkontrol.ru. Daftar tersebut diterbitkan dalam bentuk direktori, yang mencakup 323 organisasi nirlaba khusus.

Sejak 1 Januari 2014, resepsi publik NP “Perumahan dan Kontrol Komunal” dan resepsi publik regional telah menerima lebih dari 2.500 permintaan dari warga, dan lebih dari 400 acara pendidikan dan pendidikan telah diadakan, termasuk tentang pembentukan ibu kota baru. sistem perbaikan.

2.4 Perubahan mendasar dalam pembiayaan perumahan dan layanan komunal di Federasi Rusia

Seperti diketahui, sebelum reformasi, sekitar 98% biaya pemeliharaan dan pengembangan sektor perumahan dan layanan komunal industri ditanggung oleh anggaran kementerian, departemen, perusahaan atau organisasi yang membidangi perumahan dan layanan komunal. fasilitas.

Ketergantungan finansial yang hampir sepenuhnya dari sektor perumahan dan layanan komunal pada anggaran, serta departemen dan perusahaan terkait, memiliki dampak yang sangat negatif terhadap pekerjaannya, baik karena sisa alokasi dana maupun, pada tingkat yang lebih rendah, karena karena kurangnya minat pada penggunaan rasionalnya. Tidak ada kemampuan untuk mengoordinasikan pekerjaan dan mengatur sumber daya sebagai akibat dari perpecahan departemen yang meluas. Kerugian besar di perusahaan perumahan dan layanan komunal adalah hal biasa. Anggaran wilayah dan departemen mengalami kesulitan keuangan yang cukup besar. Pengeluaran untuk perumahan dan layanan komunal berkisar antara 30 hingga 70% dari anggaran di banyak wilayah, kota besar dan kotamadya, sehingga sulit untuk memenuhi kebutuhan.

Perusahaan-perusahaan di bidang industri, pertanian, konstruksi dan sektor-sektor ekonomi lainnya, yang pada neracanya terdapat perumahan dan layanan komunal, terpaksa melakukan fungsi-fungsi yang tidak biasa bagi mereka. Sumber daya tenaga kerja, material dan keuangan dihabiskan, yang sebenarnya dapat digunakan dengan lebih efisien untuk pengembangan dan peningkatan produksi, sehingga meningkatkan efisiensinya.

Oleh karena itu, industri itu sendiri, serta sektor dan bidang ekonomi lainnya, badan pemerintah dan anggaran di semua tingkatan, terutama tertarik untuk menghilangkan semua fenomena negatif ini, dan oleh karena itu melakukan reformasi di sektor perumahan dan layanan komunal.

Saat ini, lebih dari 90% perumahan departemen dan utilitas umum telah dialihkan ke kepemilikan kota. Dengan demikian, sebagian besar perusahaan yang mengalihkan fasilitas perumahan dan layanan komunal ke pemerintah daerah telah melepaskan diri dari fungsi non-produktif yang tidak biasa bagi mereka, dengan fokus pada efisiensi produksi. Hasil positif lainnya dari pekerjaan ini adalah pengalihan sebagian besar perusahaan perumahan dan utilitas ke kepemilikan kota, yang sebagian besar menghilangkan fenomena negatif yang terkait dengan perpecahan departemen dalam industri. Pada saat yang sama, anggaran wilayah menimbulkan biaya tambahan yang signifikan untuk pemeliharaan objek yang diterima menjadi kepemilikan kota, dalam banyak kasus melebihi kemampuan basis pajak di banyak wilayah. Pembayaran subsidi meningkat, dan jumlah anggaran subsidi meningkat.

Oleh karena itu, kebutuhan akan solusi cepat terhadap tugas utama reformasi semakin meningkat - transisi perusahaan-perusahaan di sektor perumahan dan layanan komunal menuju swasembada, pengurangan, dan kemudian penghapusan ketergantungannya pada pembiayaan anggaran. Untuk merangsang reformasi perumahan dan komunal, tuas juga digunakan untuk memberikan bantuan keuangan sementara kepada entitas konstituen Federasi Rusia, khususnya ketika mengeluarkan pinjaman dari anggaran federal untuk menutupi kesenjangan uang tunai, untuk melunasi hutang upah dan tunjangan sosial lainnya. .

2.5 Modernisasi kompleks utilitas. Menarik investasi swasta ke dalam industri

Modernisasi kompleks utilitas adalah salah satu bidang kerja utama Kementerian Konstruksi Rusia. Karena perlunya modernisasi sektor perumahan dan layanan komunal dengan tetap membatasi pertumbuhan tarif dan dengan penggunaan dana anggaran yang minimal, negara mengambil langkah-langkah untuk menarik investasi swasta di industri ini.

Saat ini, pekerjaan sebenarnya telah selesai dalam mempersiapkan kerangka peraturan yang bertujuan untuk menciptakan kondisi untuk menarik investasi swasta di bidang perumahan dan layanan komunal.

Sekitar 30 tindakan hukum peraturan telah diadopsi, termasuk 16 tindakan hukum selama enam bulan terakhir. Sebuah arah telah ditetapkan untuk transisi ke perencanaan investasi jangka panjang dan regulasi tarif. Perubahan legislatif utama telah disetujui yang bertujuan untuk menciptakan kondisi untuk menarik investasi swasta di sektor perumahan dan layanan komunal, dan membentuk “aturan main” baru.

Saat ini, tugas utamanya adalah memberikan dukungan metodologis untuk penerapan aturan-aturan ini, serta implementasi efektif undang-undang baru oleh otoritas regional dan lokal.

Dalam hal ini, untuk entitas konstituen Federasi Rusia, Kementerian Konstruksi Rusia telah menyiapkan serangkaian tindakan teladan ("peta jalan") untuk pengembangan perumahan dan layanan komunal entitas konstituen Federasi Rusia, yang berisi a daftar rinci langkah-langkah untuk memastikan implementasi di tingkat regional dan kota dari semua keputusan federal di bidang perumahan dan layanan komunal (modernisasi infrastruktur utilitas, peningkatan kualitas layanan publik, pekerjaan sistem regional untuk perbaikan besar-besaran properti bersama di gedung apartemen, pelaksanaan program relokasi warga dari perumahan bobrok, peningkatan transparansi industri, dan lain-lain). Serangkaian tindakan tersebut harus disetujui di setiap daerah selama tahun 2014 dan akan menjadi salah satu syarat pemberian dukungan keuangan kepada daerah dari Dana Bantuan Reformasi Perumahan dan Pelayanan Komunal.

Untuk pelaku pasar, wilayah, kotamadya, bank, investor, Kementerian Konstruksi Rusia telah mengorganisir upaya untuk membuat daftar praktik terbaik untuk investasi swasta di industri ini, yang akan memberikan kesempatan untuk mempelajari, menggunakan, dan mereplikasi pengalaman sukses.

Saat ini, lebih dari 70 proyek investasi dengan jumlah total lebih dari 227 miliar rubel sedang dilaksanakan di wilayah tersebut. Dari jumlah tersebut, lebih dari 139 miliar rubel (61%) merupakan dana dari investor swasta.

Kesimpulan

Perekonomian global bukanlah sebuah strategi dari perusahaan perumahan dan layanan komunal itu sendiri, tetapi dari pihak berwenang yang terkait dengan mereka, yang sah karena ketergantungan finansial dan administratif mereka pada pemerintah kota. Perekonomian global tidak memberikan pengurangan langsung dalam jangka pendek dalam alokasi dana anggaran atau kenaikan tarif, semua hal dianggap sama.

Pengeluaran besar saat ini untuk perumahan dan layanan komunal serta kebutuhan investasi modal bertujuan untuk membentuk sistem sumber pembiayaan multi-varian.

Untuk membentuk sistem pembangunan multivariat infrastruktur perkotaan, serangkaian tindakan harus dikembangkan di pemerintah daerah untuk memfasilitasi masuknya sumber daya keuangan. Kompleks ini didasarkan pada alat pemasaran. Dana yang diterima digunakan untuk pengenalan teknologi hemat sumber daya, otomatisasi, mekanisasi, asuransi dan langkah-langkah lain yang akan mengurangi biaya saat ini di sektor perumahan dan layanan komunal di masa depan.

Arah utama dari strategi tabungan global dalam kaitannya dengan organisasi perumahan adalah diversifikasi terkait kegiatan perusahaan perumahan dan komunal. Berbagai layanan yang diberikan secara luas namun harmonis akan mengarah pada munculnya sumber pembiayaan baru bagi perusahaan perumahan dan layanan komunal dengan tetap mempertahankan profil kegiatan mereka dan lebih memenuhi kebutuhan penduduk.

Strategi ekonomi global adalah strategi pihak berwenang dalam kaitannya dengan perusahaan kesatuan kota perumahan dan layanan komunal, yang melibatkan pengurangan biaya secara komprehensif melalui penerapan strategi diversifikasi dalam perusahaan, rekayasa ulang organisasi dan keuangan serta mekanisasi. Bagi perusahaan utilitas, strategi ekonomi global diwujudkan dalam pengenalan teknologi hemat energi.

Penilaian komparatif terhadap tingkat perkembangan perumahan dan layanan komunal di Rusia dan negara-negara maju di luar negeri menunjukkan tingkat kualitas layanan yang tidak memadai kepada penduduk dan mekanisme manajemen yang tidak efektif di sektor perumahan dan layanan komunal Rusia. Pengembangan dan penerapan pendekatan baru secara kualitatif terhadap organisasi dan pengelolaan kompleks ini harus dilakukan dengan mempertimbangkan pengalaman negara-negara asing maju.

Dalam beberapa tahun terakhir, menjadi jelas bahwa satu-satunya cara untuk melaksanakan tugas-tugas perumahan dan layanan komunal adalah pendekatan sistematis, karena perlambatan reformasi tidak terkait dengan kegagalan individu para pemimpin, namun telah menjadi fenomena yang berdampak signifikan. sejumlah wilayah di negara tersebut. Ada kontradiksi tertentu dalam kenyataan bahwa pengelolaan proses reformasi sektor perumahan dan layanan komunal di tingkat federal pada dasarnya bersifat sektoral, sedangkan di tingkat kota benar-benar komprehensif. Para ahli mencatat lemahnya hubungan antara reformasi perumahan dan komunal dan proses pengelolaan real estat perkotaan, reformasi anggaran dan sistem perpajakan, dan pembentukan basis standar sosio-teknis kota. Mengatasi krisis ini hanya mungkin dilakukan melalui perubahan fungsi sektor perumahan dan layanan komunal secara keseluruhan serta pengelolaan kawasan tersebut. Pendekatan sistematis harus mempertimbangkan restrukturisasi struktural industri dan perubahan hubungan antara peserta yang berinteraksi di bidang ini.

Konsep program rinci untuk reformasi dan modernisasi perumahan dan layanan komunal yang disajikan dalam poin-poin utama, berdasarkan model pasar sosial universal yang dirumuskan dari pengembangan bebas subsidi dari perusahaan dan organisasi konstituennya, mengungkapkan arah utama, metodologis pendekatan, dan perhitungan tindakan yang diusulkan. Dan rekomendasi khusus yang dikembangkan atas dasar pembentukan kualitas baru perumahan dan layanan komunal, tarif lunak yang diverifikasi secara sosial akan membantu meningkatkan modernisasi teknologi produksi, memperbarui peralatan, sistem komunikasi, dan yang paling penting, meningkatkan kenyamanan dan standar. hidup orang Rusia.

Tujuan utama reformasi perumahan dan layanan komunal adalah:

menyediakan kondisi kehidupan yang memenuhi standar kualitas;

mengurangi biaya penyedia layanan dan, karenanya, tarif dengan tetap menjaga standar kualitas layanan yang diberikan;

mitigasi bagi penduduk dari proses reformasi sistem pembayaran perumahan dan utilitas selama transisi industri ke mode operasi titik impas.

Bibliografi

1. Konstitusi Federasi Rusia

Kode Perumahan Federasi Rusia

Undang-Undang Federal 5 April 2013 N 38-FZ "Tentang Amandemen Kode Perumahan Federasi Rusia dan Undang-Undang Federal "Tentang Dana Bantuan untuk Reformasi Perumahan dan Layanan Komunal"

Undang-Undang Federal 25 Desember 2012 N 270-FZ "Tentang Amandemen Undang-Undang Federal "Tentang Dana Bantuan untuk Reformasi Perumahan dan Layanan Komunal" (sebagaimana telah diubah dan ditambah)

Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 24 November 2011 N 975 "Tentang dukungan keuangan tambahan yang diberikan kepada entitas konstituen Federasi Rusia dengan mengorbankan perusahaan negara - Dana Bantuan untuk Reformasi Perumahan dan Layanan Komunal"

Abolin A.A. “Transformasi manfaat perumahan dan pelayanan komunal menjadi pembayaran kompensasi” 2013 P.22

Buzyrev V.V. “Ekonomi Perumahan” 2006 Hlm.173

Bashmakov I.I. “Kemampuan penduduk membayar perumahan dan pelayanan komunal” 2013, hlm.126-134

Dronov A.A. "Keadaan perumahan dan layanan komunal di Rusia dan prospek reformasinya" 2013, hal.11-14

Korzhov V.Yu., Petruseva N.A. Komentar terhadap Undang-Undang Federal 27 Juli 2010 N 190-FZ “Tentang Pasokan Panas” (item demi item). Hal.3-8

Panin A.N., Korzhov V.Yu. Komentar tentang Undang-Undang Federal 21 Juli 2007 N 185-FZ “Tentang Dana Bantuan untuk Reformasi Perumahan dan Layanan Komunal” (diedit oleh E.A. Kameneva). Hal.31

Tikhomirov M.Yu. "Asosiasi Pemilik Rumah: persyaratan legislatif baru." - "Diterbitkan oleh Tikhomirov M. Yu.", 2014 hal.46

Chernysheva N.Yu. "Pelayanan perumahan dan komunal: panduan praktis." - "Urayt", 2010 Hal.8

14.http://ru. wikipedia.org

http://gkhkontrol.ru

bimbingan belajar

Butuh bantuan mempelajari suatu topik?

Spesialis kami akan memberi saran atau memberikan layanan bimbingan belajar tentang topik yang Anda minati.
Kirimkan lamaran Anda menunjukkan topik saat ini untuk mengetahui kemungkinan mendapatkan konsultasi.

Keadaan sektor perumahan di Federasi Rusia.

Pendekatan baru untuk membentuk kebijakan perumahan

(Ulasan analitis)

NP Koshman, Presiden Asosiasi Pembangun Rusia,

K.K. Glinsky, Wakil Direktur Departemen Perumahan Terjangkau dan Pasar Hipotek, Pembangun Kehormatan,

VN Ponomarev, Wakil Presiden, Direktur Departemen Perumahan Terjangkau dan Pasar Hipotek, Doktor Ilmu Fisika dan Matematika, Profesor

Dari Piagam Pembangun Rusia

“Jika Pemerintah menjamin proses perolehan perumahan sebagai milik pribadi, maka Pemerintah memenuhi kewajibannya terhadap warga negaranya dan memperluas kesempatan partisipasinya dalam kemakmuran negara”

F.Roosevelt

I. Kondisi persediaan perumahan

Setengah abad telah berlalu sejak diadopsinya resolusi Komite Sentral CPSU dan Dewan Menteri Uni Soviet “Tentang pengembangan pembangunan perumahan di Uni Soviet” pada tahun 1957.

Kebijakan pra-reformasi di sektor perumahan didasarkan pada peraturan negara yang ketat tentang hubungan perumahan, berdasarkan pembiayaan anggaran pembangunan perumahan dan sistem distribusi perumahan yang telah selesai.

Pada tahun 1980, perumahan milik swasta menyumbang 33,3 persen dari total persediaan perumahan (1.861 juta meter persegi), termasuk di kota - masing-masing 19 persen dan di daerah pedesaan - 66 persen, dari dana perumahan perkotaan dan pedesaan.

Sesuai dengan Konstitusi Uni Soviet tahun 1977, hak warga negara atas perumahan dijamin melalui pengembangan dan perlindungan persediaan perumahan negara dan publik, promosi pembangunan perumahan kooperatif dan individu, distribusi yang adil di bawah kendali publik atas ruang hidup yang disediakan sebagai program pembangunan perumahan yang nyaman dilaksanakan, serta sewa apartemen dan utilitas yang rendah.

Hubungan ekonomi baru berdasarkan prinsip pasar telah mengubah pendekatan terhadap sektor perumahan secara radikal.

Pada tahun 1993, Konstitusi Federasi Rusia menugaskan negara untuk mendorong pembangunan perumahan dan menciptakan kondisi bagi pelaksanaan hak warga negara atas perumahan. Pada saat yang sama, klausul penting baru muncul: “... masyarakat berpenghasilan rendah dan warga negara lain yang ditentukan dalam undang-undang yang membutuhkan perumahan diberikan perumahan secara gratis atau dengan biaya yang terjangkau dari negara bagian, kota, dan dana perumahan lainnya. (Pasal 40).”

Pemindahan bebas kepemilikan warga atas tempat tinggal yang mereka tempati ke dalam dana perumahan negara dan publik (privatisasi) memungkinkan dalam waktu singkat terbentuknya lapisan besar pemilik properti, yang kemudian menjadi basis pasar perumahan yang ada.

Pada tahun 2000, pangsa perumahan yang dimiliki warga mencapai 58 persen (1.620 juta meter persegi). Selama lima tahun berikutnya, angka ini mencapai 73,7 persen dan melampaui sebagian besar negara maju di dunia, yang disebabkan oleh perubahan kebijakan perumahan negara dan penolakan negara untuk membiayai pembangunan perumahan massal secara langsung.

Jika pada tahun 1990 luas perumahan yang dibangun penduduk dengan menggunakan dana sendiri dan pinjaman adalah 6,0 juta meter persegi. dari 61,7 juta meter persegi. perumahan yang dibangun dengan mempertimbangkan daerah pedesaan (9,7 persen), kemudian dalam sepuluh tahun pangsa ini meningkat menjadi 41,6 persen, dan pada tahun 2006 menjadi 47 persen, yang menunjukkan, sejak tahun 90an, penarikan negara yang cepat dari sektor ini. ekonomi.

Sejak tahun 1987, porsi persediaan perumahan rakyat telah turun dari 80 menjadi 15 persen. Jika pada tahun 1990 14 persen keluarga yang tercatat membutuhkan menerima apartemen baru, maka pada tahun 2005 porsinya hanya 4 persen.

Jadi, dibandingkan pertengahan abad lalu, perubahan yang terjadi pada awal abad baru dalam struktur politik dan ekonomi negara kita berdampak signifikan pada seluruh komponen sektor perumahan.

Sayangnya, pada tahap pertama pembentukan kerangka legislatif baru, proses pengalihan gedung apartemen dan bidang tanah yang berdekatan kepada pemilik tempat untuk dikelola belum selesai secara logis.

Bahkan sekarang, dua tahun setelah penerapan Kode Perumahan Federasi Rusia, pembagian fungsi organisasi untuk mengelola dan memelihara persediaan perumahan belum benar-benar selesai.

Setelah terobosan signifikan di bidang konstruksi perumahan pada tahun 60an - 80an, Federasi Rusia memasuki abad ke-21 dengan memikul beban masalah yang telah terakumulasi di sektor perumahan selama beberapa dekade terakhir dan mencapai masa kritis.

Keadaan persediaan perumahan yang sangat buruk, keadaan sistem perumahan dan layanan komunal yang sangat tidak memuaskan, kondisi darurat yang hampir universal dari jaringan teknik dan komunikasi, rendahnya solvabilitas sebagian besar penduduk - ini adalah masalah utama yang terjadi setiap hari. mempunyai dampak yang lebih besar terhadap stabilitas sosial di masyarakat.

Tidak ada lagi kebutuhan untuk meyakinkan siapa pun tentang pentingnya perumahan secara ekonomi dan sosial.

Kini delapan dari sepuluh orang dalam daftar konsep kekayaannya mengutamakan keberadaan apartemen atau rumah pribadi yang nyaman. Hampir empat puluh tahun yang lalu, bahkan karakter negatif terkenal dari film populer “White Sun of the Desert” Abdullah, yang mencirikan pemahamannya tentang hari tua yang bahagia, menempatkan “rumah yang baik” di tempat pertama.

Pada awal perestroika di Uni Soviet, 14 juta keluarga (sekitar 40 juta orang) berada dalam daftar tunggu untuk mendapatkan tempat tinggal.

Jumlah terbesar orang yang membutuhkan berada di RSFSR - lebih dari 8 juta keluarga. Pada saat yang sama, 17 persen dari total persediaan perumahan di Rusia (30 juta meter persegi) adalah bangunan bobrok dan tidak aman, lebih dari 14 persen persediaan perumahan negara bagian dan kota memerlukan perbaikan segera.

II. Perubahan di sektor perumahan

Perubahan apa yang terjadi di sektor perumahan selama dua puluh tahun terakhir?

Dari 19 juta bangunan tempat tinggal yang merupakan total stok perumahan di Rusia (2,956 miliar meter persegi), lebih dari 60 persennya berusia di atas 30 tahun.

Stok bobrok dan darurat telah tumbuh empat kali lipat (hingga 120 juta meter persegi) dan terus bertambah dengan laju 20-24 juta meter persegi. meter per tahun. Pada tahun 2006 saja, beberapa bencana terjadi pada rumah-rumah tua yang memakan korban jiwa.

5,3 juta keluarga tinggal di rumah panel yang dibangun pada tahun 50-60an, yang masa pakai standarnya telah berakhir.

5 juta orang Rusia tinggal di perumahan multi-apartemen, yang memerlukan perbaikan besar segera.

Sekitar 40 juta orang berkumpul di tempat yang, pada prinsipnya, tidak bisa disebut “perumahan”, karena tidak memiliki fasilitas dasar rumah tangga: dari total persediaan perumahan, 24 persen perumahan tidak memiliki air ledeng, 29 persen tidak memiliki saluran pembuangan limbah, dan 20 persen tidak memiliki pemanas. 19 persen wilayah perkotaan tidak memiliki bak mandi atau pancuran.

Dalam kondisi seperti ini, sangatlah wajar jika survei penduduk di 100 pemukiman di 44 wilayah, teritori, dan republik Rusia, yang dilakukan pada Maret 2006 oleh Public Opinion Foundation (www.fom.ru), membenarkan kesimpulan banyak ahli. bahwa masalah perumahan merupakan salah satu masalah sosial yang paling mendesak.

Dua pertiga responden (65 persen) percaya bahwa di tempat mereka tinggal, penduduknya mempunyai perumahan yang “miskin”. Setiap empat responden menilai situasi tersebut “memuaskan”, dan hanya 4 persen yang menilai situasi tersebut baik.

Jumlah penilaian negatif terhadap situasi perumahan paling tinggi terjadi di kalangan penduduk pedesaan (71 persen), serta di antara responden dari Siberia (72 persen) dan Timur Jauh (75 persen).

Bahkan di Moskow, setengah dari responden percaya bahwa penduduknya tidak memiliki perumahan yang memadai.

Hanya 10 persen warga Rusia yang mencatat perubahan positif di bidang ini baru-baru ini, sementara 28 persen responden berpendapat sebaliknya - situasinya semakin buruk. Mayoritas (51 persen) berpendapat bahwa situasi di sektor perumahan tidak berubah selama satu atau dua tahun terakhir.

Penyusutan aset tetap pada perumahan dan infrastruktur komunal serta energi hampir melewati ambang batas kritis dan mencapai 70 persen. Menurut para ahli, hal ini akan menyebabkan bencana besar akibat ulah manusia di tahun-tahun mendatang.

Untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun terakhir, kekurangan kapasitas energi mulai terjadi di Moskow, Ural, dan sejumlah wilayah besar lainnya, yang terus bertambah.

Secara umum, sejak tahun 1995, dalam struktur produksi industri-industri utama industri ketenagalistrikan terjadi penurunan indikator volumetrik: jika pada tahun 1995 industri ketenagalistrikan menyumbang 10,5 persen dari total volume produksi, maka pada tahun 2004 angka ini menurun menjadi 7,6 persen, yaitu 0,5 persen di bawah angka tahun 1992.

Semua ini memerlukan reformasi industri tenaga listrik Rusia. Fokus utamanya adalah meningkatkan efisiensi perusahaan-perusahaan di industri, menciptakan kondisi untuk pengembangannya berdasarkan stimulasi investasi, dan memastikan pasokan energi yang andal dan tidak terputus kepada konsumen.

Perubahan radikal telah dimulai: sistem regulasi negara mengenai industri sedang berubah, pasar listrik yang kompetitif sedang terbentuk, dan perusahaan-perusahaan baru sedang diciptakan. Konsep Strategi OAO RAO UES Rusia tahun 2003-2008 diadopsi. “5+5”, yang mana struktur target industri akan dibentuk pada tahun 2008.

Kita hanya bisa berharap bahwa reformasi ini akan mencapai target yang direncanakan, dan sektor energi akan mampu menyediakan semua yang diperlukan untuk sektor perumahan dan layanan komunal di negara ini, yang tumbuh bersamaan dengan persediaan perumahan.

Pasokan perumahan rata-rata di Rusia adalah 20,9 meter persegi. m per orang, yang hampir dua hingga tiga kali lebih kecil dibandingkan di negara-negara Eropa maju, di mana angkanya adalah 40 meter persegi. per orang atau lebih, dan di AS - sekitar 80 sq.m. per orang.

Namun keamanan ini, seperti yang mereka katakan di Rusia, “rata-rata untuk lingkungan tersebut.”

Sebagian kecil warga tinggal di apartemen mewah dengan area yang luas dan kenyamanan yang meningkat (jumlah apartemen dengan empat kamar atau lebih adalah 4,1 juta). 16,8 juta keluarga tinggal di apartemen tiga kamar, dan sebagian besar - 36,5 juta keluarga - tinggal di apartemen satu dan dua kamar.

Ini sebagian besar adalah apartemen yang diterima selama periode reformasi Khrushchev. Selama bertahun-tahun, pemilik pertama telah menua, anak-anak mereka telah tumbuh, yang telah memulai keluarga mereka sendiri, cucu-cucu mereka telah tumbuh dewasa, dan mereka semua terus hidup bersama, menunggu selama beberapa dekade untuk maju menuju kondisi kehidupan yang lebih baik. Oleh karena itu, indikator rata-rata penyediaan ruang hidup nasional tidak mencerminkan gambaran sebenarnya.

Jika pada tahun 1980 0,43 meter persegi diperkenalkan per orang di kota besar dan kecil, maka pada tahun 2005 nilai ini turun menjadi 0,33 meter persegi. Oleh karena itu, untuk mencapai setidaknya tingkat penyediaan ruang hidup di Eropa, perlu untuk meningkatkan volume commissioning perumahan menjadi setidaknya 1 meter persegi. per orang per tahun.

AKU AKU AKU. Proyek nasional prioritas “Perumahan yang terjangkau dan nyaman bagi warga Rusia”

1. Stok perumahan.

Kondisi persediaan perumahan yang sangat buruk, hak jutaan warga negara kita untuk hidup dalam kondisi yang manusiawi, yang belum terealisasi selama beberapa dekade, dan oleh karena itu ketegangan sosial yang terjadi di masyarakat, telah membuat pihak berwenang tidak memiliki alternatif lain selain melibatkan pemerintah. masalah perumahan di antara proyek-proyek sosial prioritas.

Proyek nasional “Perumahan yang Terjangkau dan Nyaman untuk Warga Rusia” (selanjutnya disebut Proyek) yang saat ini sedang dilaksanakan sangatlah penting dan juga sulit untuk dilaksanakan.

Keterjangkauan perumahan sesuai dengan Program Target Federal “Perumahan” untuk tahun 2002-2010 (selanjutnya disebut Program), yang menjadi dasar Proyek, dipertimbangkan dari sudut pandang kewajiban hukum negara terhadap kategori warga negara tertentu. , dibedakan dari masyarakat umum menurut karakteristik pemersatu tertentu (orang utara, korban Chernobyl, personel militer, migran dari Baikonur atau keluarga muda). Sederhananya, ini adalah kategori penerima manfaat.

Dukungan negara diberikan kepada mereka, yang menurut pengembang program, mampu menjamin peningkatan daya beli yang cukup.

Jelasnya, masalah-masalah yang disebutkan di atas memerlukan, ketika mengembangkan proyek sebesar ini, pembenaran finansial, ekonomi, teknis dan sosiologis yang paling serius atas tindakan dan mekanisme yang direncanakan untuk memastikan pencapaian hasil akhir.

Meskipun indikator keuangan Program tahap kedua (2005-2010) diklarifikasi berdasarkan hasil tahun-tahun sebelumnya, sebagian diubah secara struktural, dan program itu sendiri memperoleh satu pelanggan negara bagian dan menerima indikator baru, Program tetap mempertahankan prinsip aslinya - memberikan dukungan keuangan negara untuk pembelian perumahan hanya untuk kategori warga negara tertentu.

Mekanisme keuangan utama untuk melaksanakan program ini adalah subsidi dan pinjaman, yang menurut pengembangnya, akan meningkatkan permintaan efektif penduduk, mempercepat pembentukan pasar perumahan dan dengan demikian dengan cepat meringankan parahnya masalah perumahan. Menurut skema klasik, permintaan harus mempengaruhi pertumbuhan pasokan dan menarik investasi yang signifikan dalam pembangunan perumahan yang terjangkau dan nyaman.

Dalam konteks ini, pendapat A.S. Starovoitov, yang sebelumnya menjabat sebagai kepala Departemen Kebijakan Perumahan Negara Gosstroy Rusia, dan sekarang wakil kepala Rosstroi, salah satu spesialis terkemuka di bidang ini, yang pada tahun 2003 - 2006 adalah anggota Jaringan Penasihat Masalah Perkotaan, patut mendapat perhatian serius dan Administrasi Perumahan Komisi Ekonomi PBB untuk Eropa: “Istilah “keterjangkauan” muncul dalam kosakata spesialis perumahan Rusia baru-baru ini, ketika banyak dari mereka mulai aktif bekerja sama dengan berbagai organisasi internasional dan pakar yang bekerja di bidang kebijakan perumahan. Dalam penggunaan profesional internasional, dua kata bahasa Inggris digunakan, diterjemahkan ke dalam bahasa Rusia sebagai “ketersediaan” - “keterjangkauan” dan “aksesibilitas”.

Aksesibilitas dalam arti “keterjangkauan” bahasa Inggris memiliki interpretasi yang jelas tentang orientasi sosial dalam hal penyediaan perumahan dan diartikan sebagai kemampuan untuk menyediakan perumahan yang layak bagi kategori populasi yang tidak dapat membelinya secara mandiri berdasarkan kondisi pasar, yaitu, sebagai sinonim untuk perumahan sosial.

Dalam dokumen PBB, istilah “keterjangkauan” perumahan diartikan sebagai berikut: “Perumahan yang terjangkau adalah perumahan dengan kualitas standar, disediakan dengan harga lebih rendah daripada yang umumnya ditawarkan di pasar perumahan lokal. Hal ini dapat mencakup perumahan sewa bersubsidi, perumahan swasta berbiaya rendah bersubsidi, termasuk perumahan kepemilikan bersama, dan dalam beberapa situasi pasar, perumahan murah untuk dijual. Perencanaan kota dan rencana perumahan pemerintah daerah harus menyediakan penyediaan perumahan terjangkau dalam jumlah yang memadai dalam arti kata di atas.”

Definisi perumahan terjangkau di Inggris adalah: “Perumahan yang terjangkau” dapat diklasifikasikan sebagai perumahan sosial yang disewakan dengan harga di bawah harga pasar, dan juga dapat mencakup bentuk perumahan sub-pasar lainnya, seperti “sewa perantara”. » (bila tarif sewa lebih tinggi dari harga sewa sosial, namun lebih rendah dari harga sewa pasar). Secara umum, perumahan terjangkau mengacu pada perumahan bersubsidi atau “berbiaya rendah” dalam bentuk kepemilikan apa pun.

Istilah "aksesibilitas" dalam arti "ketersediaan" memiliki arti yang sangat berbeda - pasokan perumahan yang cukup di pasar bebas untuk semua mekanisme pasar untuk akuisisi atau penyewaannya.

Jelas bahwa dalam Program “Perumahan” penulis menggunakan istilah “keterjangkauan” terutama untuk mengartikan penciptaan pasokan pasar perumahan yang memadai untuk berbagai pilihan yang terjangkau.

Analisis terhadap mekanisme yang diusulkan untuk melaksanakan Program memungkinkan kita untuk menyimpulkan bahwa hampir semua langkah yang direncanakan oleh Pemerintah Federasi Rusia ditujukan hanya untuk pengembangan lebih lanjut dan peningkatan hubungan pasar di sektor perumahan negara tersebut.

Berdasarkan data awal Program, kita dapat menyimpulkan bahwa dari 61 persen keluarga di Rusia yang membutuhkan perbaikan kondisi perumahan, sekitar setengah dari keluarga (30 persen dari total jumlah keluarga) dalam lima tahun ke depan akan membutuhkan perbaikan. mampu memecahkan masalah perumahan karena peningkatan tajam dalam ketersediaan pinjaman perumahan hipotek. Sekitar 9 persen keluarga lainnya (atau 4,5 juta keluarga) berada dalam daftar tunggu untuk mendapatkan kondisi perumahan yang lebih baik dan mungkin bisa mendapatkan perumahan dari dana penggunaan sosial negara bagian dan kota dalam waktu lima hingga tujuh tahun.

Namun bahkan berdasarkan perkiraan optimis ini, program ini tidak menawarkan langkah-langkah apa pun untuk menyelesaikan masalah perumahan bagi 22 persen keluarga miskin, atau 32 juta orang.”

2. Masalah baru dan lama.

Komponen demografi permasalahan perumahan yang sebelumnya kurang mendapat perhatian, seiring berjalannya waktu semakin mempengaruhi politik dan perekonomian suatu negara. Karena proses migrasi eksternal di negara kita belum mencapai skala yang signifikan, masalah demografi utama berkaitan dengan penduduk asli.

Tren yang dicatat oleh Komite Pemukiman Manusia UNECE merupakan karakteristik negara-negara Eropa Barat dan Timur, termasuk Rusia: peningkatan rumah tangga dengan penurunan ukuran rata-rata secara bersamaan menyebabkan tingkat pertumbuhan permintaan perumahan melebihi pertumbuhan populasi; peningkatan jumlah keluarga dengan orang tua tunggal, dan oleh karena itu peningkatan jumlah anak yang tinggal dalam keluarga dengan orang tua tunggal; penuaan penduduk yang cepat dan peningkatan ketergantungan yang diakibatkannya, sehingga menimbulkan biaya tambahan yang harus ditanggung negara.

Oleh karena itu, rencana pembangunan perumahan juga harus mempertimbangkan kontradiksi demografi yang ada terkait dengan sejarah terbentuknya persediaan perumahan, terutama di kota-kota besar.

Dalam materi oleh S.M. Lyzhin “Fitur perkembangan struktur umur penduduk di rumah konstruksi massal”, yang diposting di situs web www.asm.rusk.ru, dan di sejumlah publikasi lainnya, diberikan analisis, berdasarkan bahan penelitian yang dilakukan penulis pada tahun 1986-2005.

Pembentukan struktur persediaan perumahan di kota-kota dipertimbangkan selama periode waktu yang signifikan sesuai dengan tahap sosial-ekonomi pembangunan negara tersebut. Dalam proses pembentukan persediaan perumahan di suatu kota, jumlah penduduk didistribusikan secara proporsional sesuai dengan waktu pembangunan dan jumlah penghuni tempat tersebut.

Kawasan pemukiman terdiri dari berbagai jenis bangunan dari periode konstruksi dan penggunaan yang berbeda. Mayoritas penduduk kota yang mendapat tempat tinggal dari perusahaannya praktis tidak berpindah tempat kerja dan tempat tinggal, tetap di sana sampai meninggal dunia.

Menurut sensus penduduk tahun 2002 di Rusia, 58,1 persen pria dan wanita usia kerja terus menerus tinggal di tempat tinggal permanen sejak lahir, dan 14,2 persen berada di atas usia kerja (sebagai perbandingan, rata-rata keluarga Amerika berpindah tempat tinggal dan bekerja. selama hidupnya 6-7 kali).

Oleh karena itu, di kota-kota besar, di kawasan pemukiman yang dibangun pada tahun 60-70an, berbagai masalah sosial semakin meningkat: kurangnya klinik untuk lansia, jumlah lembaga prasekolah semakin berkurang, yang terutama selama dekade terakhir, telah menghilang begitu saja, digantikan oleh kantor-kantor swasta atau pemerintah, atau sebagai gantinya, rumah-rumah dengan perumahan mewah telah tumbuh.

Selain itu, perluasan kawasan pemukiman menimbulkan masalah transportasi; pembangunan supermarket besar dan mahal yang sulit diakses oleh orang lanjut usia telah menjadi mode, sementara toko-toko kecil yang akrab dengan penduduk setempat tutup.

Alasan fenomena tersebut terletak pada kenyataan bahwa kebutuhan berubah seiring berjalannya waktu, mencerminkan pergerakan demografis penduduk, karakteristik usia penduduk kota dan bahkan wilayah.

Jika sebelumnya perusahaan-perusahaan yang menarik warga untuk bekerja sendiri berpartisipasi dalam pembangunan perumahan dan infrastruktur sosial, kini hal ini hanya menjadi perhatian pemerintah daerah, yang, setelah mendapat kewenangan yang cukup, dalam menghadapi perubahan tajam dalam kerangka legislatif ekonomi. di bidang tata kota, tidak mempunyai waktu untuk menyusun rencana tata kota baru dan merumuskan kavling untuk pembangunan massal. Jika (biasanya) pembangunan dilakukan secara lokal di lokasi bangunan yang dibongkar, maka praktis sangat sulit untuk memperbaiki infrastruktur sosial yang ada.

Hasil kajian struktur demografi penduduk pada setiap jenis bangunan tempat tinggal pada tahap utama pembangunan perumahan massal mengungkapkan sejumlah ciri dan fenomena keteraturan:

1. Setiap tahap pembangunan perumahan memiliki struktur demografi penduduknya masing-masing.

2. Setiap kelompok umur penduduk memerlukan penciptaan kondisi pelayanan dan kenyamanan yang sesuai.

3. Selama periode pembangunan perumahan massal jenis rumah industri, wilayah pengembangan perumahan massal yang luas dengan komposisi demografis penduduk tertentu telah terbentuk, yang saat ini memerlukan mempertimbangkan karakteristik usia ketika membentuk struktur pembangunan perumahan baru dan sistem pelayanan sosial.

Setiap usia seseorang menciptakan hubungan khususnya sendiri-sendiri. Baik anak kecil, anak sekolah, remaja atau orang tua – semuanya memiliki ciri, kebutuhan, kebiasaan dan keinginan masing-masing yang harus dipenuhi.

Budaya perumahan harus menjamin tingkat kenyamanan dan kualitas hidup tidak hanya di unit hunian itu sendiri - apartemen, tetapi juga di wilayah tersebut, dalam struktur umum pendidikan perumahan, sehingga memenuhi kebutuhan setiap kelompok umur. populasi terpenuhi. Mengabaikan faktor-faktor ini dapat menyebabkan peningkatan ketidakpuasan sosial di kalangan penduduk.

Oleh karena itu, kritik terhadap Program Target Federal “Perumahan” sebagian besar terdengar karena fakta bahwa, ketika mengembangkan instrumen keuangan yang meningkatkan kemungkinan pembelian perumahan (hipotek), program tersebut sama sekali mengabaikan masalah memperoleh stabilitas. pendapatan dalam jangka panjang (adanya produksi atau penciptaan yang baru), ada tidaknya prasarana transportasi, pengembangan pelayanan kesehatan, pendidikan dan sosial lainnya. Artinya, tidak ada angka umum mengenai volume pembangunan modal yang perlu diselesaikan pada tahapan pelaksanaan Proyek. Semuanya berada di bawah tanggung jawab otoritas regional dan lokal sehingga tidak mungkin membayangkan skala penuh dari tugas tersebut.

Jika ada infrastruktur teknik dan transportasi yang maju, maka permintaan dapat meningkatkan pasokan dan pasar beroperasi sesuai skema klasik.

Jika permasalahan di atas belum terselesaikan, dan kita mengetahui betapa besarnya disproporsi pembangunan di berbagai daerah, termasuk dalam hal pendapatan per kapita penduduk daerah, maka tugas pengembang Program adalah menyelesaikan masalah perumahan. adalah menghubungkannya secara erat dengan proyek-proyek nasional prioritas lainnya.

Oleh karena itu jelas mengapa perhatian khusus baru-baru ini diberikan pada masalah usia dan struktur sosial penduduk dan, pada akhirnya, tercermin ketika mempertimbangkan pendekatan terhadap proyek-proyek prioritas nasional.

Pada bulan Juli 2006, Dewan di bawah Presiden Federasi Rusia untuk pelaksanaan proyek-proyek nasional prioritas diubah namanya, dan sekarang disebut “Dewan di bawah Presiden Federasi Rusia untuk pelaksanaan proyek-proyek nasional prioritas dan kebijakan demografi.”

Berbicara tentang kemajuan pelaksanaan Proyek Nasional, Wakil Perdana Menteri Pertama Federasi Rusia D.A. Medvedev mengatakan: “Ini bukan tentang mendapatkan apartemen gratis dari negara, tetapi tentang mendapatkan uang untuk membelinya. Peluang seperti ini diciptakan di seluruh dunia melalui perolehan perumahan secara kredit dengan jaminan tertentu. Apa yang kami sebut hipotek.”

Oleh karena itu, kami berhak mengharapkan adanya program jangka panjang (karena pinjaman hipotek dapat diberikan untuk jangka waktu minimal 25 tahun) (atau perkiraan sosio-ekonomi) untuk pertumbuhan lapangan kerja, yang memberikan peluang bagi jutaan orang. orang untuk “mendapatkan uang untuk membeli apartemen.”

Jika kita mempertimbangkan fakta bahwa selama 15 tahun terakhir sejarah negara ini, tidak ada satu pun program negara yang dilaksanakan secara penuh, maka kita dapat berasumsi bahwa tanpa penyesuaian yang signifikan terhadap Proyek, tingkat keparahan “masalah perumahan” akan semakin parah. tidak akan berkurang dalam waktu dekat bagi 30-40 persen populasi.

3. Masalah perencanaan kota dan kompleks konstruksi.

Idealisasi tertentu dari hubungan pasar yang ada di negara tersebut tidak memungkinkan penulis Program untuk secara tepat waktu memperhitungkan keadaan sebenarnya di entitas konstituen Federasi Rusia, untuk mengkorelasikan tingkat pertumbuhan konstruksi dengan rencana perencanaan kota, dan ketersediaan kavling bangunan, keadaan kompleks konstruksi dan industri konstruksi.

Faktanya, pertanyaan mengenai peningkatan kondisi kehidupan bagi jutaan warga kita (terutama warga paruh baya dan lanjut usia) yang bukan merupakan “penyintas Chernobyl”, “orang utara”, atau “orang terlantar” masih terbuka hingga saat ini. Hanya setahun setelah dimulainya Proyek, topik ini mulai muncul dalam rencana Kementerian Pembangunan Daerah Rusia.

Konsekuensi negatif dari transisi ke perencanaan kota dan undang-undang perumahan yang baru juga tidak diperkirakan.

Kode Perencanaan Kota dan Perumahan Federasi Rusia, yang diadopsi pada tahun 2004, tentu saja merupakan langkah serius menuju penciptaan kondisi hukum yang memenuhi persyaratan pasar modern (prosedur kompetitif terbuka untuk alokasi lahan untuk konstruksi, penyederhanaan persetujuan dan pemeriksaan negara atas perencanaan dan desain kota. dokumentasi, hubungan hukum baru di bidang real estate perumahan, dll).

Proyek ini dimulai dalam kondisi dimana undang-undang ini tidak didukung oleh kerangka peraturan yang sesuai di tingkat federal, regional dan lokal.

Selain itu, baik Peraturan Perencanaan Kota maupun Perumahan mengandung banyak kontradiksi internal dan memerlukan amandemen segera.

Anehnya, baik di bagian umum Program maupun dalam uraian metode program tidak ada tempat untuk pertanyaan tentang konstruksi itu sendiri. Subprogram yang termasuk dalam Program pembentukan bidang tanah untuk konstruksi dan peningkatan perumahan dan layanan komunal, dari mana konstruksi sebenarnya dimulai, menetapkan indikator kontrol untuk pasar mengenai waktu dan volume commissioning perumahan, tetapi pada saat yang sama meninggalkan membuka pertanyaan tentang seberapa cepat pasar akan menanggapi tawaran untuk berinvestasi dalam pembangunan perumahan pada skala yang dibutuhkan dan apakah industri konstruksi mampu menyediakan semua yang diperlukan lokasi konstruksi?

Program ini bahkan tidak menjawab pertanyaan dengan kekuatan apa dan dengan mengorbankan sumber daya apa pemerintah daerah harus secara bersamaan menyelesaikan masalah perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dari apa membentuk dana yang dapat bermanuver, dan sebagainya?

Dalam kondisi saat ini, untuk mencapai indikator konstruksi yang direncanakan tepat waktu tanpa program negara skala besar khusus berdasarkan metode konstruksi industri dan pengembangan konstruksi perumahan bertingkat rendah, tanpa menarik investasi besar dalam produksi bahan bangunan dan pengenalan teknologi baru (termasuk melalui investasi langsung pemerintah), tanpa pelatihan personel yang berkualifikasi tinggi untuk konstruksi hampir tidak mungkin dilakukan.

Pasar memang mampu beradaptasi dengan cepat terhadap situasi, asalkan ada semua insentif yang diperlukan yang disediakan oleh undang-undang untuk hal ini, namun saat ini, perkiraan Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia, bahkan untuk jangka menengah, tidak meramalkan. terobosan besar dalam perekonomian.

Permasalahan apa yang harus diselesaikan agar dapat mencapai percepatan signifikan dalam peningkatan volume pembangunan perumahan?

Salah satu faktor negatif paling serius yang menghambat dimulainya proyek konstruksi skala besar adalah kelambanan daerah yang parah dalam hal perencanaan kota: perencanaan wilayah, zonasi kota, perencanaan wilayah, desain arsitektur dan konstruksi, konstruksi, perbaikan besar, rekonstruksi proyek pembangunan modal.

Karena Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia tidak mengizinkan alokasi sebidang tanah untuk pembangunan modal tanpa adanya peraturan perencanaan kota, dan rencana perencanaan kota yang dikembangkan pada periode sebelumnya sudah ketinggalan zaman, pengembangannya akan memerlukan biaya tambahan dan biaya yang cukup besar. waktu.

Ketidakteraturan dan keterlambatan dalam penerapan peraturan Pemerintah Federasi Rusia, memastikan penerapan norma-norma Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia, serta menjadi dasar bagi pasar perumahan yang terjangkau dan regulasi teknis, menyebabkan ketidaksiapan pemerintah daerah untuk mulai bekerja.

Permasalahan lainnya adalah adanya aturan peredaran tanah untuk pembangunan. Menurut Layanan Antimonopoli Federal, lebih dari 90 persen bidang tanah untuk pembangunan perumahan di Rusia pada tahun 2005 - awal 2006 dialokasikan dengan melanggar hukum.

Analisis kepatuhan terhadap undang-undang di tingkat lokal, yang dilakukan oleh Kantor Kejaksaan Agung Federasi Rusia, menunjukkan prevalensi pelanggaran khususnya dalam lingkup Proyek Perumahan. Pertama-tama, pada saat penyediaan bidang tanah untuk pembangunan perumahan, pada saat pendaftaran dan pelaksanaan hak pakai tanah. Tanah ditarik dari peredaran untuk tujuan penjualan kembali spekulatif berikutnya.

Sampai saat itu tiba, situs-situs tersebut menganggur, menunggu harga naik, dan tidak ada sanksi pajak yang lebih besar daripada keuntungan yang mungkin didapat.

Pada kesempatan ini, Wakil Perdana Menteri Pertama Federasi Rusia D.A. Medvedev pada pertemuan tanggal 31 Maret 2006 tentang masalah “Tentang kesiapan entitas konstituen Federasi Rusia dan kotamadya untuk melaksanakan proyek nasional prioritas “Perumahan yang terjangkau dan nyaman bagi warga negara Rusia” mengatakan:

“Kesepakatan seperti ini menciptakan dasar bagi skema piramida dan ketidakstabilan di pasar perumahan secara keseluruhan. Jelas bahwa dalam pasar perumahan seperti itu, harga perumahan tidak akan pernah terjangkau. Oleh karena itu, mari kita pikirkan bagaimana mendorong pemilik agar segera menggunakan lahan tersebut sesuai peruntukannya, yaitu dengan kata lain hanya membangun rumah.”

Hingga saat ini, Kantor Kejaksaan Agung Federasi Rusia sedang melakukan inspeksi di entitas konstituen Federasi Rusia dengan semua prosedur yang ditetapkan dan, sebagai konsekuensinya, pergantian tanah telah melambat secara signifikan.

Faktor negatif berikutnya adalah keterbelakangan infrastruktur kota-kota kecil dan pemukiman, yang menyebabkan migrasi penduduk ke kota-kota besar. Ada fakta yang menyedihkan - menurut sensus penduduk tahun 2002, lebih dari 8 persen pemukiman terdaftar sebagai “tanpa penduduk.”

Karena kota-kota besar, pada umumnya, tidak memiliki program pengembangan investasi jangka panjang, migrasi semacam itu semakin memperburuk masalah sosial yang ada di kota tersebut (pengangguran, kurangnya perumahan, institusi medis dan pendidikan, situasi kejahatan, dll.).

Masuknya investasi dalam pembangunan infrastruktur perumahan dan layanan komunal terhambat oleh dua alasan utama: depresiasi aset tetap dan besarnya hutang perusahaan perumahan dan layanan komunal, yang mencapai 307,5 miliar rubel pada akhir tahun 2004.

Diadopsi pada tahun 2005 untuk tujuan pemulihan keuangan perusahaan perumahan dan layanan komunal, Undang-undang Federal “Tentang Perjanjian Konsesi” memerlukan pengembangan dan persetujuan tindakan hukum pengaturan di tingkat federal, regional dan lokal, yang tanpanya undang-undang tersebut tidak akan menjadi instrumen kegiatan usaha dan penanaman modal di bidang ini. Akibatnya, tenggat waktu untuk reformasi perumahan dan layanan komunal dimundurkan, namun belum ada yang membatalkan hubungan klasik “waktu = uang” dan tidak ada yang mempertimbangkan kerugian apa yang akan diakibatkannya.

4. Industri bahan konstruksi.

Dari sudut pandang komunitas konstruksi, pengembangan suatu lokasi konstruksi tidak hanya bergantung pada ketersediaan lokasi bangunan. Peningkatan tajam dalam laju konstruksi hanya mungkin terjadi jika hal ini dipastikan melalui peningkatan yang memadai dalam laju produksi bahan bangunan.

Saat ini, 60-70 persen kapasitas produksi perusahaan yang ada sudah habis, teknologi yang digunakan sudah ketinggalan zaman, dan biaya material dan energi sangat tinggi. Mengingat periode pengembalian yang ada (setidaknya 8-10 tahun) dan indikator profitabilitas, produksi, misalnya, tambahan 1 juta ton semen akan membutuhkan lebih dari 4 miliar rubel, yang tidak mungkin terjadi tanpa investasi langsung dari negara, meskipun di kalangan tertentu ada yang berpandangan prinsip bahwa investasi di pasar hanya urusan modal swasta.

Saat ini, 60 persen perusahaan yang memproduksi bahan bangunan terkonsentrasi di Rusia bagian Eropa, sehingga pasokan mereka ke wilayah Siberia dan Timur Jauh menyebabkan peningkatan biaya konstruksi yang signifikan. Untuk menemukan basis produksi industri konstruksi dengan benar dan optimal, diperlukan program pembangunan perumahan yang jelas dan rinci, berdasarkan kebutuhan nyata untuk jenis perumahan tertentu di entitas konstituen Federasi Rusia.

Akhirnya, setelah banyak pidato oleh Asosiasi Pembangun Rusia pada akhir tahun 2006, serangkaian tindakan khusus untuk pengembangan industri bahan bangunan di Federasi Rusia mulai dipertimbangkan di tingkat pemerintah, yang menyediakan berbagai tindakan negara. dukungan bagi industri.

5. Masalah keselamatan konstruksi.

Pembangunan perumahan yang nyaman menyiratkan keandalan dan keamanannya selama pengoperasian jangka panjang.

Dalam hal ini, kita tidak bisa tidak menyebut situasi kritis dengan pengembangan dan penerapan peraturan teknis di bidang keselamatan konstruksi, yang mulai 1 Januari 2010, sesuai dengan Undang-Undang Federal “Tentang Regulasi Teknis” harus menggantikan SNiP lama. dikembangkan oleh Komite Pembangunan Negara Rusia, tetapi karena penundaan birokrasi, pada saat itu tidak didaftarkan oleh Kementerian Kehakiman Rusia.

Pengembangan peraturan teknis telah dilakukan sejak tahun 2003, namun proses pengembangan dan penerapannya mengalami penundaan yang tidak dapat dibenarkan dan akibatnya, konstruksi saat ini tidak dilengkapi dengan kerangka peraturan yang sah.

Pada saat yang sama, pengembang regulasi teknis dihadapkan pada permasalahan sistemik.

Perbedaan paling signifikan antara Undang-Undang Federal “Tentang Regulasi Teknis” dan undang-undang serupa yang diadopsi di negara-negara Eropa dan CIS adalah ruang lingkup penerapannya.

Ruang lingkup penerapan Undang-Undang Federal No. 184-FZ tanggal 27 Desember 2002 mencakup keselamatan proses produksi. Akibatnya, isu-isu regulasi teknis mulai mencakup, khususnya, isu-isu perlindungan dan keselamatan tenaga kerja, yang termasuk dalam bidang hukum yang sama sekali berbeda. Dalam pelaksanaan Undang-undang tersebut, tidak ada metodologi yang terpadu, sehingga dikembangkan peraturan teknis khusus tanpa adanya peraturan teknis umum.

Selain itu, dalam perkembangan regulasi teknis, muncul permasalahan yang menurut pakar dari Departemen Konstruksi ASR yang dipimpin oleh MI Kaykov bersifat sistemik.

Kesimpulan serupa dibuat oleh para peserta Konferensi Internasional “Standarisasi Internasional: Cara Meningkatkan Efisiensi Ekonomi Perusahaan Kompleks Minyak dan Gas Rusia”, yang diselenggarakan oleh Persatuan Industrialis dan Pengusaha Rusia:

“...prinsip-prinsip regulasi teknis yang diusulkan pada dasarnya berbeda dari prinsip-prinsip regulasi teknis yang disetujui oleh Komisi Ekonomi Perserikatan Bangsa-Bangsa untuk Eropa (UNECE; diadopsi oleh negara-negara UE dan hampir semua negara CIS; dengan demikian, reformasi teknis yang sedang berlangsung tidak benar-benar memperhitungkan bahwa sebagian besar omset perdagangan Rusia berasal dari negara-negara CIS;

Berbeda dengan negara-negara UE, CIS, dan EurAsEC, ruang lingkup peraturan teknis mencakup keselamatan proses produksi tidak hanya dalam hal memastikan keamanan produk, tetapi juga dalam hal kesehatan dan keselamatan kerja, sehingga memerlukan perubahan radikal pada undang-undang saat ini di negara-negara tersebut. bidang hukum lainnya, serta pengembangan dan penerapan undang-undang federal dalam jumlah peraturan yang jauh lebih besar daripada yang diperlukan (menurut beberapa perkiraan, hingga 700);

dalam praktik regulasi teknis internasional, masalah keamanan produk diselesaikan berdasarkan jenis bahaya, tetapi di Rusia pendekatan industri terhadap pembuatan peraturan teknis sedang diterapkan, yang mengarah pada pengulangan berulang-ulang persyaratan keselamatan yang sama dalam peraturan serupa di masing-masing negara. sistem industri;

Berbeda dengan arahan Eropa, yang hanya memberikan persyaratan umum untuk keamanan produk, dan semua karakteristik khusus diberikan dalam standar yang selaras dengan arahan ini, Federasi Rusia mengusulkan metode “membongkar standar”, yaitu, sebagian besar norma spesifik dihapuskan. dan dialihkan dari standar ke peraturan teknis, yang di masa depan akan mengarah pada penulisan ulang peraturan berulang kali dan perlunya penerapan peraturan tersebut oleh undang-undang federal setiap kali standar ini berubah seiring dengan munculnya produk baru atau teknologi baru…”

Asosiasi Pembangun Rusia telah berulang kali mengangkat masalah kesalahan sistemik yang melekat dalam undang-undang ini dan terkait dengan konstruksi.

Misalnya, Undang-undang memuat persyaratan untuk mengembangkan peraturan teknis umum di bidang konstruksi dengan judul “Tentang pengoperasian yang aman dari bangunan, struktur, struktur dan penggunaan yang aman dari wilayah yang berdekatan”, yang berarti bahwa persyaratan keselamatan untuk penelitian, desain, dan konstruksi yang tidak termasuk dalam peraturan teknis umum yang akan dipasang. Pendekatan ini berbahaya, terutama dengan latar belakang meningkatnya kecelakaan selama konstruksi akhir-akhir ini, yang sering kali disertai dengan korban jiwa.

Oleh karena itu, tanpa menunggu keputusan akhir di tingkat negara bagian, Dewan Asosiasi Pembangun Rusia membuat keputusan tentang kepatuhan wajib oleh semua anggotanya terhadap 14 SNiP dasar. Standar-standar ini bertujuan untuk memastikan perlindungan kehidupan dan kesehatan warga negara, properti individu dan badan hukum, properti negara bagian dan kota, perlindungan lingkungan, kepatuhan terhadap standar lingkungan, dan pencegahan tindakan yang menyesatkan konsumen.

Dalam kondisi di mana kerangka peraturan dalam konstruksi hanya bersifat nasihat, ACP mengambil tindakan untuk mematuhi standar konstruksi yang tidak berlaku di Rusia saat ini, dan mewajibkan semua pendiri dan anggota ACP untuk mematuhinya.

Kode dan Peraturan Konstruksi ini, sampai negara mengadopsi peraturan teknis yang relevan, akan menjadi wajib bagi semua organisasi yang termasuk dalam ASR, dan akan memungkinkan mereka untuk melakukan kegiatan konstruksi dalam kerangka hukum terpadu dengan tanggung jawab yang diperlukan untuk pekerjaan yang dilakukan.

Fitur lain yang dicatat oleh banyak ahli. Di antara para pengembang undang-undang yang berkaitan dengan konstruksi, tidak ada pembangun dan arsitek profesional dengan pengalaman praktis di bidang ini, sehingga banyak kesalahan yang memerlukan koreksi segera.

6. Proyek nasional dan tugas pembangun.

Tugas apa yang harus diselesaikan oleh para pembangun di tahun-tahun mendatang untuk setidaknya meringankan parahnya masalah perumahan?

Kebutuhan perumahan ditandai dengan angka-angka berikut:

lebih dari 60 persen penduduk negara ini ingin memperbaiki kondisi kehidupan mereka;

sekitar 5 juta keluarga (hampir 15 juta orang), yang sebagian besar adalah masyarakat berpenghasilan rendah, akan menerima apartemen;

hingga 1014 ribu warga negara (termasuk veteran dan penyandang cacat - 306 ribu orang, warga negara dari kategori lain - 708 ribu orang) Federasi Rusia, sesuai dengan undang-undang federal, memiliki kewajiban negara untuk menyediakan perumahan.

Pada tahun 2005, 43,2 juta meter persegi perumahan dibangun. (dengan perkiraan rencana 45-46 juta meter persegi). Pada saat yang sama, tingkat pertumbuhan menurun dua kali lipat: jika pada tahun 2004, 13 persen lebih banyak perumahan yang dibangun dibandingkan tahun 2003, maka pada tahun 2005 hanya meningkat 6,2 persen dibandingkan tahun 2004.

Volume maksimum pembangunan perumahan di Rusia dicapai pada tahun 1987 dan berjumlah 76 juta meter persegi. meter, penurunan tajam dalam volume pembangunan perumahan dimulai pada tahun 1992 dan berlanjut hingga tahun 1999; sejak tahun 2002, terjadi peningkatan yang lambat namun stabil dalam volume pembangunan perumahan. Hasil tahun 2006 adalah 50,2 juta meter persegi.

Dalam struktur perumahan yang ditugaskan saat ini, konstruksi massal (padat) menyumbang sekitar 60 persen, yaitu. sekitar 27 juta meter persegi. per tahun, oleh karena itu, volume dan tingkat pembangunan perumahan yang ada hanya sedikit menutupi pembuangan persediaan perumahan akibat pengalihan perumahan ke dalam persediaan bobrok dan darurat (20-24 juta meter persegi).

Di daerah-daerah, pembangunan perumahan sangat tidak merata. Jadi, di 76 wilayah Federasi Rusia (dengan pengecualian Moskow, St. Petersburg, Moskow, Leningrad, Sverdlovsk, Samara, wilayah Astrakhan, Republik Tatarstan, dan Bashkortostan) tidak lebih dari 14-16 juta meter persegi perekonomian- perumahan kelas sedang dibangun. m.per tahun. Ada disproporsi yang sangat kuat antara kota besar dan kota kecil.

Pada saat yang sama, dalam beberapa tahun terakhir, struktur perumahan yang baru dibangun telah berubah dalam hal kenyamanan.

Jika kita berbicara tentang kenyamanan perumahan sebagai salah satu prioritas proyek perumahan nasional, mengingat peningkatan kualitas konsumennya, maka sudah ada kecenderungan ke arah ini: pada tahun 1995 dan 2004, jumlah perumahan yang dibangun hampir sama. , namun pada tahun 2004, 125 ribu keluarga menerima lebih sedikit apartemen, yang disebabkan oleh pembangunan apartemen yang lebih besar. Pada tahun 1995 dan 2004, 41,0 juta meter persegi ditugaskan. ruang hidup.

Pada tahun 1995, rata-rata luas total apartemen adalah 68,2 m2.

Pada tahun 2004, rata-rata luas total apartemen adalah 86,0 m2.

Dalam hal ini, pasar dengan cepat merespon permintaan, sekaligus membentuk sikap baru di kalangan masyarakat terhadap konsep kenyamanan.

Namun dari sudut pandang aksesibilitas finansial (tersedia), pasar perumahan berada dalam situasi yang sangat tidak menguntungkan.

Koefisien keterjangkauan yang diadopsi untuk penilaian dalam Program Target Federal “Perumahan” (rasio biaya rata-rata sebuah apartemen, dihitung sesuai dengan standar sosial yang diadopsi di Federasi Rusia - 18 meter persegi per orang, dengan total pendapatan penduduk rata-rata keluarga), menunjukkan peningkatan yang stabil dalam keterjangkauan perumahan, meskipun pendapatan sebagian besar penduduk sangat rendah.

Namun, dalam kondisi volume pembangunan perumahan yang sangat kecil dan kesenjangan yang besar antara pendapatan maksimum dan minimum warga, parameter ini tidak mencerminkan keadaan sebenarnya dan lebih mengingatkan pada “suhu rata-rata di rumah sakit”.

Memang, perumahan yang dibangun pada tahun 2005 (43,2 juta meter persegi), dalam hal norma sosial, mampu memenuhi sekitar 750 ribu keluarga (rata-rata keluarga Rusia adalah 3,2 orang), dan menurut Rosstat, jumlah keluarga dengan pendapatan cukup untuk menyelesaikan masalah perumahan mereka sendiri (termasuk membeli rumah dengan bantuan pinjaman hipotek) setidaknya 4 juta (9-10 persen dari total jumlah keluarga Rusia).

Karena kenaikan harga perumahan dan layanan komunal yang signifikan dan besarnya tagihan utilitas dalam anggaran keluarga, faktor keterjangkauan perumahan harus mencakup tidak hanya biaya pembelian apartemen, tetapi juga pengoperasian selanjutnya.

Omong-omong, dalam beberapa kasus, keterjangkauan perumahan dipahami sebagai semacam faktor penghubung antara pasar keuangan dan pasar real estat. Kemudian bisa dinilai melalui harga real estate. Dalam kasus kami, kenaikan harga yang terus menerus baik di pasar primer maupun sekunder menunjukkan tidak terpenuhinya permintaan efektif akan perumahan.

Perkiraan indeks harga real estat residensial menunjukkan bahwa inflasi di segmen perumahan di pasar konsumen lebih dari 2 kali lebih tinggi dibandingkan tingkat inflasi rata-rata nasional di sektor perekonomian lainnya.

Pembatas ekonomi alami terhadap kenaikan harga rumah yang tidak terkendali adalah kondisi di mana peningkatan pasokan, melebihi permintaan di pasar perumahan, membuat bekerja dengan omset menjadi menguntungkan. Jika tidak, perumahan murah akan terus tersingkir dari pasar.

Rata-rata, harga rumah di seluruh negeri meningkat hampir 50 persen pada tahun 2006. Hanya pada kuartal ketiga tahun 2006 terjadi penurunan tingkat pertumbuhan harga, yang, misalnya, di Moskow melebihi 100 ribu rubel per meter persegi total luas (menurut Rosstat, biaya hidup pada kuartal pertama tahun 2006 adalah sekitar 2.690 rubel, dan pendapatan tunai per kapita pada Agustus 2006 di Federasi Rusia berjumlah 10.066 rubel).

Namun, rasio berbagai kelompok penduduk berdasarkan pendapatan sedemikian rupa sehingga pasar kini berpotensi mampu menyerap pasokan volume sebanyak lima kali lipat dan oleh karena itu dapat menahan laju pertumbuhan harga yang tidak terlihat pada periode sebelumnya.

Ketergantungan langsung dari pertumbuhan harga perumahan pada laju pembangunan dapat dilihat pada contoh Distrik Federal Siberia, di mana tingkat pertumbuhan komisioning perumahan adalah yang tertinggi (hingga 15 persen), dan kenaikan harga paling kecil (sebesar 15-20 persen).

Selain itu, menurut analis dan survei sosiologis, kenaikan harga disebabkan oleh beberapa alasan lain:

promosi aktif pada tahun 2004 mengenai paket undang-undang yang bertujuan menciptakan pasar perumahan yang terjangkau, yang meyakinkan warga bahwa harga akan segera turun. Berkaitan dengan hal tersebut, muncullah permintaan terpendam yang mulai direalisasikan pada tahun 2005. Kegelisahan yang muncul di sektor perbankan pada musim panas tahun 2004 (faktor ini terutama terlihat di Moskow) juga memainkan peran tertentu dalam mengintensifkan tren ini;

mulai berlaku pada tanggal 1 April 2005 Undang-Undang Federal tanggal 31 Desember 2004 No. 214-FZ “Tentang partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen dan real estat lainnya dan tentang amandemen tindakan legislatif tertentu dari Federasi Rusia” (selanjutnya disebut seperti UU Konstruksi Bersama ) berdampak negatif terhadap pasokan perumahan yang sedang dibangun (menurut berbagai sumber, pengurangannya sebesar 20-30 persen). Pengembang mulai menahan diri untuk tidak mengembangkan lokasi baru untuk pengembangan perumahan. Faktor ini akan mulai terlihat dengan kekuatan yang lebih besar ketika penjualan perumahan yang dibangun di lokasi yang dikembangkan sebelum berlakunya undang-undang ini selesai;

pengenalan Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia dan dimulainya “redistribusi” properti tanah - sesuai dengan peruntukan tanah untuk tujuan pembangunan perumahan. Contoh yang mencolok adalah Chelyabinsk, dimana pada tahun 2005 harga per meter persegi meningkat lebih dari dua kali lipat;

dampak tertentu dari pinjaman hipotek terhadap pertumbuhan harga rumah melalui peningkatan permintaan efektif.

Di daerah dengan sistem pinjaman hipotek perumahan yang relatif berkembang, korelasi dengan dinamika harga dapat terlihat. Kenaikan harga di pasar perumahan sekunder (dan sejauh ini hampir 90 persen transaksi pembelian dan penjualan menggunakan hipotek terjadi di pasar sekunder) di wilayah Bashkortostan, Chuvashia, Orenburg dan Samara lebih cepat dibandingkan kenaikan harga di pasar perumahan sekunder. pasar perumahan yang sedang dibangun dan secara tidak langsung mempengaruhi kenaikan harga secara keseluruhan.

Ada cara lain untuk melihat masalah penetapan harga dalam konstruksi. Misalnya, Pavel Goryachkin, direktur Departemen Penetapan Harga dalam Konstruksi dan Pekerjaan Analitik Ahli dari Asosiasi Pembangun Rusia, percaya bahwa badan-badan pemerintah, baik federal maupun lokal, harus disalahkan karena telah menghancurkan sistem penyediaan tanah yang ada. lahan dan partisipasi bersama dalam pembangunan, malah menawarkan skema yang tidak efektif dan tidak berfungsi. Pada saat yang sama, perusahaan konstruksi, bahkan untuk sementara waktu menerima peningkatan keuntungan karena kenaikan harga, harus dianggap, seperti warga negara, sebagai “korban dari krisis yang sedang berlangsung,” karena para pemimpin perusahaan yang paling berpandangan jauh ke depan secara langsung mengatakan bahwa mereka takut akan krisis yang sedang terjadi. penurunan pasar yang tak terhindarkan di masa depan dan tidak tahu di mana harus menginvestasikan uang yang diperoleh dari permintaan yang terburu-buru. Di banyak kota, hampir tidak ada akses gratis terhadap lahan dimana seseorang dapat menginvestasikan uang dan memulai pembangunan.

Selain itu, peningkatan dukungan anggaran untuk hipotek bank yang dipromosikan secara luas melalui pemberian jaminan kepada Federasi Rusia untuk pinjaman dari Badan Peminjaman Hipotek Perumahan (dari 4 miliar rubel pada tahun 2005 menjadi 14 miliar rubel pada tahun 2006) menimbulkan ekspektasi inflasi. Bagi pasar negara maju, jumlah suntikan keuangan sebesar itu tidak akan terlihat, namun di Rusia, pasar hipotek mulai bangkit kembali.

Situasi ini diperparah oleh kenyataan bahwa bahkan tanpa pinjaman hipotek dalam jumlah besar, keseimbangan penawaran dan permintaan di pasar perumahan akan terganggu.

Menurut informasi dari operator hipotek regional, di banyak wilayah Federasi Rusia lebih mudah mendapatkan pinjaman hipotek daripada menemukan apartemen yang dibangun. Selain itu, dalam edisi baru Program Target Federal “Perumahan”, dana yang diberikan (terutama jaminan negara) untuk merangsang pasokan di pasar perumahan akan mulai menghasilkan keuntungan yang direncanakan dalam bentuk bangunan baru paling lambat dalam 2 tahun. , dan itupun dengan kepatuhan yang ketat terhadap tenggat waktu yang direncanakan oleh Rosstroi.

7. Signifikansi Sosial Proyek.

Mengapa proyek nasional prioritas “Perumahan yang Terjangkau dan Nyaman bagi Warga Rusia” begitu penting dari segi politik dan ekonomi? Apa peran dan tempat negara dalam pengelolaan dan pelaksanaan Proyek pada tahap perkembangan sosial-ekonomi saat ini? ?

Mayoritas warga Rusia menempatkan perbaikan kondisi kehidupan sebagai prioritas utama di antara prioritas hidup lainnya. Akibatnya, tingkat ketegangan sosial dan suhu politik di masyarakat sangat bergantung pada kemungkinan terpenuhinya kebutuhan warga akan perumahan.

Oleh karena itu, perumahan yang terjangkau dan nyaman merupakan komponen terpenting dari bahan dasar pencapaian tujuan proyek prioritas nasional di bidang kesehatan, pendidikan dan pertanian.

Dari survei yang dilakukan oleh Public Opinion Foundation, mungkin tingginya tingkat ketidakpuasan penduduk terhadap keadaan di sektor perumahanlah yang menentukan minat yang cukup besar terhadap proyek nasional “Perumahan Terjangkau”.

Hampir dua pertiga warga Rusia (61 persen) sudah mengetahui atau pernah mendengar tentang proyek ini, dan sekitar sepertiga (36 persen) belum pernah mendengarnya. Tingkat kesadaran mengenai proyek “Perumahan Terjangkau” ternyata jauh lebih tinggi dibandingkan dengan angka yang sama untuk proyek “kesehatan” (48 persen) dan “pendidikan” (39 persen).

Dari semua bidang proyek “Perumahan Terjangkau”, tampaknya ada dua bidang yang paling menarik perhatian – “bantuan keuangan untuk keluarga muda ketika membeli rumah” dan “meningkatkan volume pinjaman hipotek.” Masing-masing 39 persen dan 37 persen responden pernah mendengar tentang wilayah proyek ini.

Ekspektasi masyarakat Rusia terhadap proyek nasional “Perumahan Terjangkau” bisa disebut sangat optimis. 40 persen responden percaya bahwa pelaksanaan proyek ini akan memperbaiki situasi dengan menyediakan perumahan bagi penduduk, 33 persen responden berpendapat sebaliknya - proyek nasional tidak akan memperbaiki situasi (27 persen merasa sulit untuk melakukannya). jawab pertanyaan ini). Pada saat yang sama, 16 persen responden mengharapkan perbaikan yang signifikan, dan 24 persen berpendapat bahwa perbaikan tersebut tidak signifikan.

Penting untuk diketahui bahwa perubahan positif di sektor perumahan dari pelaksanaan proyek nasional lebih sering diharapkan oleh mereka yang percaya bahwa situasi saat ini “baik” atau “memuaskan.” Pada saat yang sama, responden yang menilai situasi perumahan secara negatif seringkali tidak mengharapkan adanya perbaikan.

Indikator-indikator ini mencirikan signifikansi sosial dari Proyek.

Pemecahan masalah perumahan tidak hanya memerlukan investasi sumber daya keuangan yang besar, baik anggaran maupun swasta, tetapi juga upaya bersama dari semua cabang pemerintahan, komunitas bisnis keuangan dan konstruksi.

Kerja sama tersebut, selain menyelesaikan permasalahan langsung pembangunan perumahan, juga akan memberikan dorongan bagi pertumbuhan sektor perekonomian lainnya, karena industri konstruksi sebagai salah satu pembentuk sistem, secara langsung mempengaruhi perkembangan metalurgi, energi, dan teknik mesin. , transportasi dan industri lainnya.

Permasalahan yang menumpuk di sektor perumahan begitu akut sehingga menjadi penghambat pembangunan sosial ekonomi negara, berdampak negatif terhadap alokasi rasional potensi produksi dan sumber daya tenaga kerja, belum lagi dampak negatif langsung terhadap demografi. situasi.

Di semua tahap perkembangan negara kita, mulai dari tahun-tahun pertama kekuasaan Soviet, langkah-langkah diambil untuk menyelesaikan masalah perumahan.

Pada awalnya, ini lebih bersifat pengambilalihan dan dilakukan melalui apa yang disebut “densifikasi” dan penciptaan apartemen - komune. Contoh sastra paling mencolok dari pembentukan institusi apartemen komunal pada periode itu adalah karya Mikhail Bulgakov “The Heart of a Dog”.

Namun, “apartemen komunal”, yang pada suatu waktu memecahkan masalah mendesak dalam menyediakan perumahan bagi sebagian penduduk dengan mengorbankan sebagian penduduk lainnya, setelah beberapa dekade berubah menjadi jalinan masalah yang harus diselesaikan secara paralel dengan pemulihan kota. hancur karena perang.

Satu-satunya upaya yang berhasil untuk memecahkan masalah perumahan dapat dianggap sebagai program pembangunan perumahan skala besar yang diprakarsai oleh NS Khrushchev, meskipun tidak menyelesaikan semua masalah (apartemen komunal masih ada sampai sekarang), tetapi memberikan terobosan kualitatif di bidang perumahan. konstruksi.

Pada tahun 60an, pembangunan perumahan dilakukan dalam kerangka sistem komando administratif secara eksklusif dengan mengorbankan dana anggaran oleh kontraktor pemerintah.

Proyek nasional prioritas “Perumahan yang Terjangkau dan Nyaman bagi Warga Rusia” tidak sebanding dengan program perumahan tahun enam puluhan baik dalam skalanya maupun dalam hal kompleksitas dan kompleksitas tugas yang ditetapkan.

Lebih dari 70 persen persediaan perumahan bukan milik negara, tetapi milik warga negara; hampir semua organisasi dan industri konstruksi adalah swasta, sehingga negara tidak dapat secara langsung mengelola proses konstruksi, seperti sebelumnya.

Saat ini, hubungan antara negara dan penduduk didasarkan pada peraturan perundang-undangan dan mekanisme pasar yang menggabungkan investasi swasta (termasuk dana publik) dengan dukungan pemerintah dalam bentuk subsidi anggaran yang ditargetkan, jaminan dan pinjaman pemerintah.

Keberhasilan Proyek sangat ditentukan oleh aktivitas investor swasta, pengembang dan kontraktor.

Dalam hal ini, kondisi yang diperlukan untuk implementasi yang efektif adalah dukungan rencana oleh pelaksana langsung - bisnis konstruksi Rusia, yang tergabung dalam serikat pekerja dan asosiasinya sendiri yang beroperasi berdasarkan prinsip pengaturan mandiri.

Praktek bertahun-tahun telah meyakinkan kita bahwa peraturan negara yang monopolistik terhadap industri konstruksi (perizinan, pengawasan arsitektur dan konstruksi, peraturan teknis, dll.) tidak dapat memberikan efisiensi yang diperlukan, sebagaimana dibuktikan dengan penurunan kualitas konstruksi perumahan, meningkatnya insiden. kecelakaan dan perusakan bangunan umum.

Kita memerlukan kemitraan antara negara, investor, dan pembangun - sebagai satu-satunya cara untuk mencapai tujuan Proyek Nasional dalam volume dan kerangka waktu yang ditetapkan.

8. Pengaturan mandiri dalam industri konstruksi.

Reformasi administrasi tahun 2003, yang diprakarsai oleh Presiden Federasi Rusia, justru mengandaikan pembatasan intervensi negara dalam kegiatan ekonomi badan usaha, termasuk penghentian peraturan negara yang berlebihan, yang dikombinasikan dengan pengembangan sistem pengaturan mandiri. organisasi di bidang ekonomi.

Jika tugas pertama diselesaikan dalam waktu singkat, perkembangan sistem organisasi pengaturan mandiri akan melambat, karena undang-undang federal tentang organisasi pengaturan mandiri belum diadopsi.

Transisi bertahap menuju pengaturan mandiri melibatkan pengembangan dan penciptaan mekanisme khusus untuk tanggung jawab kolektif, asuransi tanggung jawab wajib bagi pengembang dan kontraktor.

Apa keuntungan dari pengaturan mandiri?

Biasanya, norma-norma yang mengatur diri sendiri lebih fleksibel daripada norma-norma yang ditetapkan oleh negara dan lebih mudah beradaptasi dengan perubahan kondisi.

Anggota organisasi pengaturan mandiri (selanjutnya disebut SRO) memiliki lebih banyak kesempatan hukum untuk mempengaruhi kebijakannya dibandingkan kebijakan badan pemerintah, termasuk melalui pemilihan badan pengurus organisasi pengaturan mandiri.

Pengendalian kegiatan anggota SRO oleh badan pengawasnya sendiri ternyata lebih efektif dalam mempengaruhi dan menerapkan sanksi administratif dan ekonomi internal kepada anggota SRO, yang menimbulkan lebih sedikit penolakan di kalangan pelaku pasar dibandingkan sanksi yang diterapkan oleh negara.

Mekanisme penyelesaian sengketa praperadilan antara konsumen dan produsen barang/jasa yang dibentuk dalam SRO biasanya lebih murah bagi para pihak dan memakan waktu lebih sedikit dibandingkan proses pengadilan. Prosedur penyelesaian sengketa lebih baik disesuaikan dengan kondisi bidang kegiatan tertentu dan karakteristik hubungan antar pelaku pasar daripada prosedur peradilan standar.

Pembentukan organisasi pengaturan mandiri dapat memberikan dampak positif terhadap sikap masyarakat terhadap dunia usaha, termasuk dengan meningkatkan keterbukaan dunia usaha dan orientasi sosialnya.

Mustahil untuk tidak menyebutkan kelemahan pengaturan mandiri yang melekat pada sifatnya:

persyaratan yang dikenakan pada anggota SRO, pada umumnya, cukup serius dan mungkin tidak berlaku bagi pihak luar pasar (dengan pengecualian peraturan khusus melalui keanggotaan wajib dalam SRO);

terciptanya hambatan tambahan untuk masuk ke dalam industri (biaya keanggotaan yang tinggi, tingkat asuransi tanggung jawab profesional atau perdata tertentu, tingkat kontribusi dana kompensasi yang tinggi, dll.) dapat menyebabkan kenaikan harga barang/jasa anggota SRO;

ketidakpercayaan masyarakat terhadap kemampuan asosiasi bisnis atau profesi untuk secara mandiri memastikan regulasi di bidang tertentu dan mengontrol kepatuhan terhadap standar dan aturan yang ditetapkan;

kemungkinan munculnya kontradiksi antara tugas melindungi kepentingan anggotanya sendiri dan bisnis secara keseluruhan dan kebutuhan untuk bertindak demi kepentingan seluruh masyarakat.

Harus diingat bahwa dalam praktiknya, beberapa keuntungan mungkin masih belum terealisasi, seperti halnya sejumlah kelemahan yang dapat diatasi dengan mengembangkan prosedur dan mekanisme khusus dalam kerangka SRO. Hal ini terutama menimbulkan perselisihan antara pendukung dan penentang pengaturan mandiri.

Namun demikian, keuntungan dari pengaturan mandiri, yang telah digunakan dalam praktik dunia selama beberapa hari, sudah jelas:

independensi organisasi pengaturan mandiri dari lembaga pemerintah, kehadiran badan mereka sendiri dan mekanisme kontrol;

transparansi proses pengaturan diri, orientasi konsumen, orientasi sosial;

dukungan keuangan yang independen dan stabil untuk proses pengaturan mandiri, termasuk berdasarkan standar investasi yang maju;

peningkatan kompetensi dalam akreditasi dan sertifikasi organisasi, sertifikasi dan sertifikasi personel, serta banyak hal lain yang berkontribusi terhadap dinamika perkembangan pasar dan bisnis.

Undang-undang ini perlu diadopsi sesegera mungkin, serta melakukan perubahan dan penambahan yang sesuai pada peraturan perundang-undangan lainnya yang mengatur kegiatan di pasar konstruksi.

Dalam hal ini, penerapan standar bangunan yang wajib bagi semua anggota ACP hanyalah langkah pertama dalam implementasi eksperimen untuk memperkenalkan pengaturan mandiri di kompleks konstruksi Moskow, yang dilakukan oleh Asosiasi Pembangun Rusia.

Eksperimen semacam itu dalam praktiknya dapat mengkonfirmasi kelayakan penerapan undang-undang tentang organisasi pengaturan mandiri dan menjadi indikatif dalam hal penerapan norma-norma yang diusulkan dalam konsep undang-undang tersebut dalam praktiknya bahkan sebelum undang-undang tersebut mulai berlaku.

Selain itu, dalam persiapan transisi ke prinsip-prinsip pengaturan mandiri, Departemen Hukum ASR (direktur departemen A.S. Samoilov), bersama dengan Komite Properti Duma Negara, menyiapkan rancangan Undang-Undang Federal “Tentang Amandemen Perencanaan Kota Kode Federasi Rusia” (dalam hal pengaturan mandiri kegiatan dalam survei teknik, desain arsitektur dan konstruksi, serta konstruksi proyek konstruksi modal), dan dokumen telah dikembangkan untuk memastikan transisi ASR ke pengaturan mandiri:

Edisi baru Piagam Asosiasi Pembangun Rusia;

Peraturan Rapat Umum (Kongres) anggota Asosiasi Pembangun Rusia;

Peraturan penyelenggaraan rapat Rapat Umum (Kongres) anggota Asosiasi Pembangun Rusia;

Peraturan Dewan Asosiasi Pembangun Rusia;

Peraturan Komisi Audit Asosiasi Pembangun Rusia;

Peraturan Komite Aturan dan Standar Asosiasi Pembangun Rusia;

Peraturan Komite Kontrol Asosiasi Pembangun Rusia;

Peraturan Komite Disiplin Asosiasi Pembangun Rusia.

Seperti yang bisa kita lihat, Asosiasi Pembangun Rusia mengurus dokumen peraturan terlebih dahulu.

Sayangnya, selama reformasi administrasi, antara lain, Komisi Pemerintah untuk Kebijakan Perumahan dihapuskan, yang ketiadaannya (sebelum pembentukan Dewan di bawah Presiden Federasi Rusia) berdampak negatif pada pembangunan perumahan nasional. proyek, sejak “lembaga pemikir” yang menyatukan perwakilan badan pemerintah federal dan regional, serta organisasi publik dan ilmiah.

Pada saat yang sama, Komite Pembangunan Negara Rusia dilikuidasi.

Pengurangan aparaturnya, yang menjamin pengaturan dan pengelolaan proses di bidang konstruksi, perumahan dan layanan komunal serta kebijakan perumahan, menyebabkan hilangnya sebagian besar personel profesional, yang tidak dapat tidak mempengaruhi kelangsungan stabilitas dan kualitas pekerjaan di bidang tersebut. pembentukan kebijakan perumahan dan konstruksi.

Sebagai referensi: Jumlah Gosstroy Rusia pada saat likuidasi adalah 460 unit staf. Jumlah maksimum anggota Badan Federal untuk Konstruksi dan Perumahan dan Layanan Komunal, yang menjalankan fungsi penyediaan layanan publik, pengelolaan properti negara, dan fungsi penegakan hukum di bidang konstruksi dan perumahan dan layanan komunal, ditetapkan sebanyak 183 unit. . Sebagai perbandingan: di negara yang paling berorientasi pasar, yaitu Amerika Serikat, terdapat Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan yang jumlahnya, bersama dengan divisi regional, berjumlah 12,5 ribu karyawan; di Jerman, kementerian khusus serupa memiliki 3,5 ribu karyawan.

Hal ini dibuktikan dengan kemajuan pengembangan dan adopsi:

paket undang-undang yang bertujuan untuk menciptakan pasar perumahan yang terjangkau, yang kualitasnya mendapat banyak keluhan tidak hanya dari peserta profesional di pasar konstruksi perumahan, tetapi juga dari pengacara. Konsekuensi sosial-ekonomi negatif dari kesalahan perhitungan legislatif sudah mulai terlihat dan situasi akan memburuk jika kita tidak segera menyelesaikan undang-undang tersebut (contoh penting adalah Kode Perencanaan Kota dan Perumahan Federasi Rusia, undang-undang tentang ekuitas bersama). konstruksi dan sejumlah lainnya);

tindakan hukum pengaturan yang diperlukan untuk melaksanakan ketentuan undang-undang federal yang diadopsi. Lebih dari separuh dokumen-dokumen ini tidak disiapkan tepat waktu, sehingga undang-undang tersebut tidak berfungsi;

edisi baru Program Target Federal “Perumahan” tahun 2002-2010, yang perkembangannya tertunda hingga awal tahun anggaran baru 2006, akibatnya daerah menerimanya sangat terlambat, tanpa memiliki cadangan waktu untuk persiapan tepat waktu;

tindakan hukum pengaturan yang memastikan penerapan langkah-langkah yang disediakan oleh Program Target Federal “Perumahan”. Akibatnya, terjadi keterlambatan dari tenggat waktu yang ditetapkan oleh jadwal yang disetujui berdasarkan Perintah Pemerintah Federasi Rusia tanggal 14 November 2005 No. 1926-r.

Di dewan Kementerian Pembangunan Daerah Rusia, yang diadakan pada tanggal 5 Juli 2006, yang membahas masalah “Tentang implementasi praktis dari Proyek Nasional prioritas “Perumahan yang Terjangkau dan Nyaman untuk Warga Rusia” dan program target federal “Perumahan” untuk tahun 2002-2010,” diumumkan bahwa jadwal pelaksanaan program yang telah disetujui pada bulan Januari 2006 atas perintah Menteri Pembangunan Daerah, terganggu di beberapa posisi dan pelaksanaannya ditunda hingga triwulan ke-3.

Selain itu, menurut Kepala Rosstroy S.I. Kruglik, sesuai dengan Jadwal penerbitan dan pendistribusian sertifikat perumahan negara tahun 2006, pada akhir Juni tahun ini, formulir sertifikat telah diterbitkan dan dikirim ke daerah dan eksekutif federal. otoritas untuk diterbitkan kepada warga yang berpartisipasi dalam subprogram. Namun, pada saat pertemuan tersebut, Kementerian Pembangunan Daerah Rusia belum menentukan nilai pasar rata-rata 1 meter persegi. m dari total luas perumahan menurut entitas konstituen Federasi Rusia untuk kuartal ke-3 tahun 2006 dan biaya standar 1 m persegi. m dari total luas perumahan di Federasi Rusia untuk paruh kedua tahun 2006. Sementara itu, masa berlaku sertifikat dibatasi untuk jangka waktu 2 bulan sejak otoritas eksekutif menerima formulir sertifikat.

Oleh karena itu, kurangnya dampak positif dari reformasi dan ketidakpedulian para pejabat kementerian terhadap kebutuhan masyarakat, yang menganggap sertifikat tersebut merupakan harapan terakhir untuk menyelesaikan masalah perumahan.

Terlepas dari tindakan yang diambil oleh Pemerintah Federasi Rusia, terkadang masih terlihat bahwa tempat dan peran otoritas negara dalam organisasi dan pengelolaan Proyek Perumahan Nasional, serta bentuk dan tingkat partisipasi negara dalam merangsang proses pembangunan. perkembangan dinamis pembangunan perumahan, belum sepenuhnya ditentukan.

Dalam implementasi praktis kebijakan perumahan negara oleh pejabat di berbagai tingkatan, untuk membenarkan kelambanan mereka, kekurangan sumber daya anggaran dan ekstra-anggaran yang dialokasikan untuk sektor perumahan selalu menjadi prioritas utama.

Untuk mencegah virus ini menulari Proyek Nasional, masalah pembiayaan perumahan perlu dialihkan ke tingkat kemitraan publik-swasta.

Analisis menunjukkan bahwa alasan utama kekurangan akut sumber daya investasi dan pinjaman di sektor perumahan adalah tidak efektifnya intervensi (atau tidak efektifnya non-intervensi) negara dalam hubungan pasar.

Kita belum sepenuhnya melewati tahap transisi dari sistem komando administratif ke ekonomi pasar yang maju, sehingga banyak warga negara, terutama generasi tua, masih memiliki kenangan segar akan keberhasilan pelaksanaan proyek-proyek besar yang diselesaikan di Uni Soviet melalui pemusatan upaya dan mobilisasi sumber daya keuangan negara untuk bidang sosial ekonomi penting yang strategis (program nuklir, antariksa, tanah perawan, pembangunan perumahan, BAM dan lain-lain).

Oleh karena itu, ada keinginan alami dari beberapa pejabat pemerintah untuk secara aktif melakukan intervensi di pasar guna mengarahkan segala sesuatunya ke “arah yang benar” dengan cara yang tepat.

Masih ada tekanan administratif terhadap otoritas regional dari pusat federal untuk memastikan peningkatan tingkat komisioning perumahan. Godaannya masih terlalu besar untuk melaporkan kepada pimpinan tentang pelaksanaan rencana sesuai dengan “pengaturan” Proyek nasional. Hal ini tanpa sadar membawa kita kembali ke masa lalu, ketika penyesuaian angka yang hampir tidak terlihat terhadap hasil yang diharapkan “menenangkan” masyarakat.

Hasil tahun 2006 yang lalu memunculkan peningkatan optimisme di kalangan manajer dari berbagai tingkatan mengenai pencapaian volume komisioning perumahan, sehingga memberikan alasan untuk membandingkannya dengan pencapaian di akhir tahun 80an - awal tahun 90an.

Memang, menurut Rosstat, pada tahun 2006, 50,2 juta meter persegi dioperasikan, yang berarti 115,2 persen pada tahun 2005, sedangkan pada tahun 2005 tingkat pertumbuhan pembangunan perumahan pada tahun 2004 adalah 106,1 persen. Pada saat yang sama, 19,8 juta meter persegi. dibangun oleh penduduk dengan menggunakan dana sendiri dan pinjaman, yaitu 13,1 persen lebih tinggi dibandingkan tahun 2005.

Sayangnya, perhitungan sederhana menunjukkan bahwa dari pencapaian tertinggi dalam commissioning perumahan di Rusia di Uni Soviet sebesar 76 juta meter persegi, yang dicapai pada tahun 1987, data tahun 2006 hanya sebesar 66 persen.

Tapi bahkan nilainya 50,2 juta sq.m. menimbulkan keraguan di antara banyak ahli independen yang memiliki informasi tentang keadaan di entitas konstituen Federasi Rusia.

Di sejumlah daerah, perumahan dengan kekurangan yang signifikan dan tanpa koneksi ke jaringan utilitas diterima dan didaftarkan, atau perumahan yang dibangun pada tahun-tahun sebelumnya didaftarkan dengan cepat. Jika kita berasumsi bahwa statistik resmi diperoleh dengan cara ini, maka penyimpangannya mungkin melebihi angka sebenarnya sebesar 10 - 15 persen. Oleh karena itu, jelas tidak ada peningkatan kualitatif dalam volume pembangunan perumahan pada tahun 2006.

Akibatnya, sejauh ini kita belum mencapai tujuan utama Proyek ini – keterjangkauan perumahan belum meningkat, ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan di pasar perumahan belum berkurang, karena pendapatan rumah tangga meningkat sebesar 10 persen, dan faktor negatif utama yang menyebabkan kenaikan harga rumah masih ada.

9. Negara dan bisnis.

Ketika negara bertindak sebagai investor (misalnya, dalam pembangunan perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah), negara berhak mengatur harga rumah, yang tidak bertentangan dengan ideologi pasar, karena aturan mainnya adalah pasar selalu ditentukan oleh investor.

Tujuan negara investor juga adalah mendapatkan keuntungan, satu-satunya perbedaan adalah baginya, keuntungan adalah solusi efektif terhadap permasalahan sosial.

Selain meningkatkan efisiensi penggunaan investasi anggaran, regulasi tersebut akan berdampak positif terhadap perilaku pelaku pasar profesional.

Ide-ide yang sangat liberal, yang menurutnya pasar sendiri akan menempatkan segalanya pada tempatnya, cukup merangsang permintaan efektif, dan investor akan ditemukan berinvestasi dalam pembangunan perumahan, hanya selaras dengan negara-negara dengan ekonomi maju dan pasar yang sudah mapan.

Dalam kondisi kita, pasar juga akan menempatkan segalanya pada tempatnya, satu-satunya pertanyaan adalah kapan, dalam jangka waktu berapa?

Para pendukung pendekatan liberal seperti itu sering mengutip contoh industri kaca di wilayah Moskow, di mana investasi swasta tanpa partisipasi finansial dari negara memungkinkan terciptanya fasilitas produksi besar (khususnya, pabrik di kota Ramenki, Moskow wilayah).

Tetapi pada saat yang sama mereka diam bahwa investor membutuhkan waktu sekitar 5 tahun untuk “matang”, dan pada saat itu Moskow menerima jendela yang lebih mahal (karena biaya transportasi) dan kualitas lebih rendah dari wilayah Saratov.

Investasi swasta juga akan masuk ke industri semen, namun tidak dalam waktu dekat (karena periode pengembalian modal yang lama), dan kemungkinan besar berasal dari luar negeri, baik yang dekat maupun yang jauh, meskipun negara dapat merumuskan program perumahan investasi yang ditargetkan sendiri.

Jika kita menginginkan percepatan penyelesaian masalah keterjangkauan perumahan dalam kondisi yang hampir ekstrim, maka negara tidak berhak diam saja dan menunggu sampai investor swasta menyadari tanggung jawab sosialnya atau ketika kondisi obyektif yang mendukung investasi sudah matang.

Ketika mengembangkan paket undang-undang yang bertujuan untuk menciptakan pasar perumahan yang terjangkau, terjadi substitusi tujuan, disadari atau tidak. Penekanannya ditempatkan pada dukungan peraturan untuk perubahan struktural di sektor perumahan. Harus dipahami dengan jelas bahwa reformasi apa pun adalah proses yang sangat menyakitkan untuk membiasakan diri bekerja di bawah peraturan baru.

Akibatnya, pasar yang belum terlalu maju merespons dengan kenaikan harga, dan niat bertanggung jawab negara hanya tinggal niat baik.

Tujuan strategis Proyek Perumahan Nasional adalah menyediakan perumahan yang terjangkau dan nyaman bagi masyarakat dalam waktu sesingkat mungkin, dan pengembangan mekanisme yang bertujuan untuk merangsang hubungan pasar harus menjadi turunan dari tujuan ini (dan bukan sebaliknya).

Negara, dalam kerangka mekanisme kemitraan publik-swasta yang transparan dan dikembangkan, harus menjadi investor bersama langsung:

pengembangan segmen yang menentukan dari basis industri konstruksi (strategi dan perkiraan untuk pengembangan kompleks konstruksi harus diusulkan dan dikerjakan dengan hati-hati, dengan penekanan pada commissioning perumahan terlebih dahulu, dan kriteria keterjangkauannya harus menjadi penentu. faktor);

penyediaan infrastruktur wilayah yang dimaksudkan untuk pembangunan perumahan, termasuk melalui komponen investasi tarif monopoli alami berdasarkan program investasi regional yang memperhitungkan perkiraan pembangunan sosial-ekonomi entitas konstituen Federasi Rusia.

Tentu saja, seiring dengan semakin matangnya sektor perekonomian, proses ini tidak akan terjadi secara tiba-tiba.

Dengan demikian, prasyarat utama keberhasilan pelaksanaan Proyek Perumahan Nasional pada tahap transisi ekonomi adalah penentuan secara tepat tingkat dan bentuk partisipasi negara, tempat dan peran otoritas dalam organisasi dan pengelolaan Proyek.

Jika kita melihat kembali sejarah kita, kita akan yakin bahwa kekhasan program perumahan Soviet adalah kebutuhan untuk memukimkan kembali puluhan ribu orang dari ruang bawah tanah, barak dan ruang galian, dan pemukiman kembali apartemen komunal multi-keluarga. Oleh karena itu, persyaratan kenyamanan dipahami dengan cara yang sangat disederhanakan dan direduksi menjadi utilitas minimum, dan parameter utama aksesibilitas adalah jumlah apartemen individu yang dibangun dan urutan tempat dalam antrian perumahan.

Lihatlah wajah gembira orang-orang di film-film berita lama, yang semua barang rumah tangganya bisa diangkut dengan seekor kucing. Di tangan mereka ada surat perintah berharga untuk sebuah apartemen terpisah, bahkan yang kecil, dan ini hanya bisa disamakan dengan perasaan gembira di Hari Kemenangan.

Saat ini kita berhadapan dengan situasi sosio-ekonomi yang berbeda secara kualitatif. Persyaratan kenyamanan (atau dalam pengertian lama, kelayakan huni) perumahan menjadi berbeda, lebih beragam dan sesuai dengan pendapatan riil warga.

Diperlukan rumusan yang jelas tentang kriteria keterjangkauan perumahan bagi berbagai kategori warga negara (dalam hal waktu dan wilayah), yang menjadi dasar indikator kuantitatif, tahapan dan mekanisme untuk mencapai tujuan Proyek dapat diidentifikasi dengan jelas. Landasan metodologis untuk menentukan keterjangkauan perumahan akan memungkinkan daerah untuk mengadopsi program daerahnya sendiri dengan mempertimbangkan:

prakiraan perkembangan sosial ekonomi daerah, termasuk kebutuhan sumber daya tenaga kerja;

kondisi dan struktur persediaan perumahan yang ada;

keadaan teknik dan infrastruktur sosial, energi publik dan perumahan dan layanan komunal secara umum;

peluang dan prospek pengembangan basis industri konstruksi dan teknologi pembangunan perumahan, ditinjau dari bahan baku lokal, serta membentuk preferensi dan gagasan tentang kenyamanan perumahan.

Pada saat yang sama, perlu sekali lagi membedakan dengan jelas antara konsep aksesibilitas “sosial” dan “pasar” serta menentukan proporsinya.

Saat mengatur dukungan informasi dan analitis serta memantau pelaksanaan Proyek, perhatian khusus perlu diberikan untuk mencerminkan:

kecukupan tingkat pertumbuhan volume pembangunan perumahan;

struktur perumahan yang sedang dibangun (solusi desain dan teknologi konstruksi) dan bentuk pelaksanaan selanjutnya (pembelian, persewaan, persewaan sosial);

menyeimbangkan permintaan efektif, kebutuhan pasar tenaga kerja regional dan pasokan pasar perumahan;

hubungan erat antara proyek investasi dan konstruksi dengan penciptaan infrastruktur komunal di kawasan yang dimaksudkan untuk pengembangan perumahan.

Pencarian dan pemilihan solusi optimal dalam hal aksesibilitas, desain dan teknologi untuk pembangunan perumahan harus dilakukan.

Omong-omong, informasi tersebut telah diposting di situs khusus Dewan di bawah Presiden Rusia untuk pelaksanaan proyek nasional prioritas dan kebijakan demografi.

10. Tugas umum.

Apa tahapan utama yang harus dilalui untuk mencapai tujuan proyek nasional prioritas “Perumahan yang terjangkau dan nyaman bagi warga Rusia”?

Inti dari kebijakan perumahan negara didasarkan pada ketentuan mendasar Konstitusi Federasi Rusia: “Federasi Rusia adalah negara sosial, yang kebijakannya ditujukan untuk menciptakan kondisi yang menjamin kehidupan yang layak dan pembangunan masyarakat yang bebas” (Pasal 7).

Situasi ini tercermin dalam perkembangan strategi kebijakan perumahan negara:

dalam Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 11 Januari 2000 No. 28 “Tentang Konsep Pengembangan Sistem Pinjaman Hipotek Perumahan di Federasi Rusia”;

dalam keputusan Pemerintah Federasi Rusia tahun 2000 tentang Strategi Kebijakan Perumahan Negara;

dalam Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 17 September 2001 No. 675 tentang program sasaran federal “Perumahan” untuk tahun 2002-2010;

dalam keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 26 September 2002 “Tentang kemajuan reformasi kompleks perumahan dan layanan komunal Federasi Rusia”;

dalam keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 20 Februari 2003. “Tentang kemajuan implementasi keputusan yang diambil mengenai pengembangan pinjaman hipotek dan langkah-langkah tambahan di bidang ini”;

selama diskusi di Presidium Dewan Negara Federasi Rusia tentang masalah “Tentang pengembangan hipotek dan langkah-langkah lain untuk merangsang pembangunan perumahan” tertanggal 27 Februari 2003 dan Instruksi Presiden Federasi Rusia selanjutnya tertanggal 27 Maret, 2003;

dalam keputusan Dewan Gosstroy Rusia tahun 2003 “Tentang reformasi Program Target Federal “Perumahan” untuk tahun 2002 - 2010”;

dalam keputusan Dewan Komite Pembangunan Negara Rusia tahun 2003 “Tentang strategi pengembangan industri konstruksi”;

selama diskusi di Presidium Dewan Negara Federasi Rusia tentang masalah “Tentang langkah-langkah untuk menyediakan perumahan yang terjangkau bagi warga Rusia” tertanggal 19 April 2005 dan instruksi selanjutnya dari Presiden Federasi Rusia.

Penerapan Strategi ini secara konsisten pada praktiknya harus mengarah pada peningkatan keterjangkauan perumahan bagi semua kategori warga negara:

negara memberikan perlindungan sosial yang efektif bagi warga negara berpenghasilan rendah (rentan secara sosial) dengan menyediakan perumahan dari dana perumahan negara bagian dan kota untuk keperluan sosial dengan mengorbankan dana anggaran berdasarkan kontrak sewa sosial;

Untuk semua warga negara lainnya, perumahan disediakan berdasarkan perjanjian sewa atau diperoleh oleh mereka sebagai properti.

Pada saat yang sama, negara memberikan dukungan keuangan yang ditargetkan secara eksklusif kepada kategori warga negara tertentu (subsidi perumahan yang ditargetkan), yang mengurangi ketegangan sosial yang disebabkan oleh ketimpangan properti yang ada.

Pencapaian ini terletak pada cara menyelesaikan tugas-tugas berikut.

Tujuan 1. Menyediakan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Tanpa penyelesaian masalah ini, kita akan melihat peningkatan ketegangan sosial di masyarakat.

Konsep yang diadopsi dari proyek nasional prioritas “Perumahan yang terjangkau dan nyaman bagi warga Rusia” hampir sepenuhnya mengecualikan masalah penyediaan perumahan bagi warga berpenghasilan rendah, meskipun Kode Perumahan Federasi Rusia cukup memperhatikan kategori ini.

Jelas bahwa kepedulian terhadap warga negara ini adalah tanggung jawab pemerintah kota, namun proyek perumahan bersifat Nasional, dan oleh karena itu solusi terhadap masalah perumahan kategori warga negara ini harus tercermin di dalamnya.

Perlu ditekankan bahwa perlindungan sosial yang efektif terhadap masyarakat berpenghasilan rendah hanya mungkin terjadi jika sistem ekonomi berfungsi sedemikian rupa sehingga menjamin pertumbuhan PDB yang berkelanjutan dan pemenuhan anggaran di semua tingkatan.

Hal ini dicapai melalui aktivitas lapisan masyarakat yang aktif secara sosial dan ekonomi, terutama kelas menengah, yang memiliki lapangan kerja yang stabil, pendapatan yang cukup tinggi, pendidikan (kualifikasi profesional), dan jaminan sosial.

Oleh karena itu, memastikan kondisi kehidupan yang layak khususnya bagi kelas menengah menjadi landasan bagi kebijakan perumahan negara. Konsistensi dalam membangun kebijakan negara untuk pengembangan pasar perumahan yang terjangkau menjadi kunci penyelesaian masalah perumahan bagi seluruh penduduk tanah air.

Kondisi yang diperlukan untuk memastikan perumahan yang terjangkau bagi populasi pekerja berbadan sehat adalah stimulasi maksimum permintaan (solven) sekaligus menyeimbangkan peningkatan yang seimbang dalam volume pembangunan perumahan.

Pertumbuhan pembangunan perumahan akan meningkatkan efisiensi penggunaan dana anggaran untuk segmen masyarakat yang rentan secara sosial.

Tugas 2. Pembentukan mekanisme untuk memastikan berfungsinya pasar perumahan yang terjangkau.

Dalam Proyek Perumahan Nasional, peningkatan permintaan (pelarut) dilakukan dalam kerangka subprogram Program Target Federal “Perumahan”.

Biaya program yang terkait dengan peningkatan permintaan (pelarut) penduduk adalah 588,6 miliar rubel.

Termasuk karena anggaran federal - 187,4 miliar rubel, anggaran daerah - 77,6 miliar rubel, investasi swasta (termasuk dana dari penduduk) - 323,6 miliar rubel.

Pada saat yang sama, pengembang Program Perumahan Target Federal tidak memperhitungkan perbedaan sifat dana anggaran - investasi langsung dan jaminan negara.

Karena jaminan pemerintah hanya berfungsi sebagai jaminan atas pinjaman yang ditarik, volume riil investasi anggaran sebenarnya lebih kecil. Oleh karena itu, 138 miliar rubel yang direncanakan dalam bentuk jaminan atas kewajiban AHML harus dikeluarkan dari perhitungan.

Aspek positif dari Program Target Federal “Perumahan” adalah penyatuan di bawah pengelolaan satu pelanggan Negara dari subprogram yang sebelumnya berbeda dan transfer semua pendanaan anggaran ke bentuk sertifikat (usulan dari Komite Pembangunan Negara Rusia pada tahun 2003).

Pada bagian Program ini direncanakan untuk menyediakan apartemen kepada 132 ribu keluarga selama 5 tahun.

Sementara itu, selama 5 tahun sebelumnya (2001-2005), hanya dalam rangka program Presiden “Sertifikat Perumahan Negara”, sekitar 120 ribu keluarga personel militer yang diberhentikan atau diberhentikan dari dinas militer menerima apartemen. Dengan demikian, tidak ada terobosan yang terlihat, semuanya akan tetap pada level periode sebelumnya. Jika hal ini disebabkan oleh transisi bertahap untuk menyediakan perumahan bagi personel militer di bawah skema hipotek baru, maka Program harus mencantumkan tahapan dan durasi masa transisi.

Volume investasi anggaran yang direncanakan didasarkan pada harga yang jelas-jelas diremehkan, bukan harga yang berlaku di pasar perumahan. Akibatnya, warga negara dalam banyak kasus tidak akan mampu membeli rumah sesuai standar sosial, namun terpaksa membeli apartemen dengan luas yang lebih kecil, atau mencoba mencairkan dana yang dijamin dengan sertifikat, atau membeli rumah di pasar sekunder. , yang dalam banyak kasus tidak sesuai dengan gagasan modern tentang kenyamanan.

Untuk mencegah hal ini, Anda perlu:

mengembangkan metode penghitungan harga per meter persegi perumahan berdasarkan indeks harga untuk menentukan biaya sertifikat, yang mencerminkan secara maksimal tingkat harga pasar perumahan yang sebenarnya;

mengembangkan mekanisme yang memungkinkan penggunaan dana yang disediakan oleh sertifikat untuk membuat penawaran di pasar perumahan (proposal untuk mekanisme serupa dikembangkan oleh Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia, Kementerian Pertahanan Rusia, dan Komite Pembangunan Negara Rusia pada tahun 2003). Anda juga dapat menggunakan mekanisme investasi pembangunan perumahan melalui reksa dana.

Masalah ini juga relevan untuk sistem perumahan tabungan-hipotek bagi personel militer, karena Undang-undang Federal terkait tanggal 20 Agustus 2004 No. 117-FZ hanya mengatur mekanisme pengumpulan dana untuk pembelian perumahan, tetapi bukan pembelian aktualnya.

Tugas 3. Pembentukan dana untuk penggunaan komersial (disebut gedung apartemen).

Solusi terhadap masalah ini saat ini terhambat oleh belum berkembangnya infrastruktur pembiayaan perumahan. Secara khusus, lembaga keuangan seperti dana investasi (reksa dana dalam kategori real estate) harus dikembangkan.

Tugas ini diabaikan dalam konsep Proyek Nasional yang diadopsi. Kurangnya peraturan perundang-undangan yang tepat dalam konteks meningkatnya kebutuhan untuk menyewa apartemen telah menyebabkan meningkatnya situasi kejahatan, munculnya kelompok perampok yang memanfaatkan impunitas karena kesenjangan dalam undang-undang perumahan, secara harfiah meneror penyewa apartemen di wilayah tersebut. sektor swasta.

Tugas 4. Penyusunan kriteria keterjangkauan perumahan bagi berbagai kategori warga negara.

Masalah keterjangkauan perumahan dapat diselesaikan dengan sistem pembiayaan perumahan berdasarkan pendekatan yang berbeda terhadap kategori warga negara, termasuk rencana investasi untuk pengembangan infrastruktur kota, pembangunan perumahan, mekanisme akumulasi dana yang dapat diandalkan oleh warga dan jangka panjang. pinjaman perumahan dikombinasikan dengan dukungan pemerintah yang ditargetkan.

Jumlah dan besaran subsidi perumahan yang ditargetkan harus dikaitkan erat dengan kapasitas anggaran, prioritas pembangunan sosio-ekonomi negara (termasuk kebijakan demografi dan migrasi) dan pendapatan keluarga.

Tidak mungkin untuk menetapkan indikator kuantitatif dan kualitatif Proyek tanpa merumuskan konsep kriteria keterjangkauan perumahan untuk berbagai kategori warga yang tinggal di berbagai wilayah Rusia di kota-kota besar dan kecil serta pemukiman.

Koefisien inklusi keuangan saja, yang menjadi dasar indikator program “Perumahan” Program Target Federal, sama sekali tidak cukup dalam kasus ini.

Tugas 5. Meningkatkan pasokan di pasar perumahan.

Dalam Program Target Federal “Perumahan” yang disetujui untuk tahun 2002-2010, dana anggaran dialokasikan untuk:

pembiayaan Subprogram “Menyediakan sebidang tanah dengan infrastruktur komunal untuk pembangunan perumahan” (377,1 miliar rubel);

pembiayaan Subprogram “Modernisasi Fasilitas Infrastruktur Utilitas” (101,677 miliar rubel).

Total biaya subprogram yang bertujuan untuk meningkatkan pasokan di pasar perumahan adalah 478,8 miliar rubel, termasuk:

dengan mengorbankan anggaran federal - 55,7 miliar rubel;

dana dari anggaran daerah - 44,1 miliar rubel;

dana dari investor swasta - 379,0 miliar rubel (jumlah jaminan negara sebesar 177 miliar rubel dikecualikan dari perhitungan karena alasan yang sama seperti dalam arah pinjaman hipotek).

Aspek positifnya adalah pengalihan dana dari subprogram “Pemukiman kembali warga dari perumahan bobrok dan bobrok” ke pembangunan infrastruktur komunal, yang pada prinsipnya akan memungkinkan tambahan dana dari investor swasta untuk pembangunan perumahan dalam jumlah besar. dari 1300-1800 miliar rubel (dengan asumsi bahwa biaya infrastruktur adalah 15-15 miliar rubel) 20 persen dari total biaya konstruksi) dan membangun sekitar 90 -120 juta meter persegi di lokasi khusus yang dilengkapi peralatan teknik. meter perumahan (dengan harga rata-rata 17.500 rubel/sq.m.).

Tetapi pada saat yang sama, penggantian lengkap subprogram relokasi warga dari perumahan bobrok dan bobrok dengan subprogram pembentukan kavling bangunan dengan penjualan lelang berikutnya menunda penyelesaian masalah bagi penghuni dana ini tanpa batas waktu (yaitu, keterjangkauan perumahan menurun).

Sesuai dengan Pasal 89 Kode Perumahan Federasi Rusia, ketika sebuah rumah dibongkar, dinyatakan tidak layak huni, atau ketika perbaikan besar sedang dilakukan, penyewa diberikan tempat tinggal lain yang nyaman sebagai imbalannya.

Jika, menurut Program Target Federal “Perumahan” edisi sebelumnya, dana anggaran federal yang dialokasikan untuk merelokasi warga dari bangunan bobrok merupakan bantuan yang signifikan bagi pemerintah kota, kini pemerintah daerah terpaksa mencari sumber daya tambahan, karena kavling tidak dapat dijual. dengan beban, dan harga komersial lebih lanjut dari perumahan yang dibangun akan ditetapkan oleh pengembang.

Salah satu cara untuk meningkatkan pasokan di pasar perumahan, yang paling murah secara finansial, adalah pembangunan perumahan individu, yang menempati lebih dari 30 persen total volume konstruksi dan baru-baru ini berada di bawah perhatian otoritas federal. dan disebut sebagai “konstruksi bertingkat rendah”, “bangunan rumah kayu”, dll.

Tapi intinya bukan pada namanya, tapi pada perekonomian - ada sejumlah besar proyek, baik pengembangan individu maupun dalam bentuk pengembangan wilayah pondok yang kompleks, dan yang paling penting - industri bahan bangunan dalam waktu singkat, termasuk mengandalkan sumber daya lokal, dapat beralih ke pengembangan teknologi untuk produksi industri proyek-proyek ini atau elemen struktural dasar dari berbagai macam bahan mulai dari kayu hingga beton aerasi yang diautoklaf. Dalam hal ini, investasinya minimal dan terbayar dalam waktu yang sangat singkat.

Tugas 6. Mekanisme keuangan. Dari pinjaman apartemen hingga pasar sekuritas hipotek.

Sudah menjadi fakta yang diterima secara umum bahwa pasar real estat modern sebagian besar merupakan pergerakan arus keuangan. Jika kebijakan keuangan negara di pasar ini disusun dengan benar, maka dampak ekonominya tidak dapat dihindari.

Secara umum, jika kita berbicara tentang mekanisme keuangan utama Program yang menaruh harapan khusus, ini adalah pinjaman perumahan hipotek, yang konsep pembangunannya disetujui oleh V.V. Putin pada tahun 2000 ketika masih menjabat sebagai Ketua Pemerintah. Federasi Rusia (Resolusi Pemerintah Federasi Rusia 11 Januari 2000 No. 28).

Konsep pengembangan sistem pinjaman hipotek perumahan di Federasi Rusia didasarkan pada model dua tingkat dari fungsi pasar hipotek.

Model ini memberikan pengembangan maksimum pasar primer untuk pinjaman hipotek perumahan dan peluncuran bertahap mekanisme untuk menarik sumber daya jangka panjang dari pasar keuangan, yang dialokasikan untuk tujuan refinancing lembaga kredit yang memberikan pinjaman perumahan hipotek kepada masyarakat.

Pendekatan inilah yang memungkinkan Amerika Serikat menyediakan pasar hipotek dalam jumlah besar (sekitar $9 triliun) dan melampaui pasar sekuritas pemerintah, yang diperkirakan mencapai $4,5 triliun. Dolar AS, belum lagi pasar sekuritas korporasi - 2,4 triliun. Dolar Amerika.

Percepatan perkembangan lembaga hipotek berdasarkan penggunaan mekanisme refinancing juga terlihat di pasar Eropa, Asia dan Amerika Latin.

Pada Kongres Keuangan III Negara-negara Eropa Tengah dan Timur, yang diadakan di Warsawa pada bulan November 2006, yang didedikasikan untuk pinjaman hipotek perumahan, ditekankan bahwa masa depan hipotek sangat bergantung pada pengembangan mekanisme pembiayaan kembali.

Akibatnya, pilihan model pinjaman hipotek perumahan dua tingkat sebagai strategi di Federasi Rusia adalah tepat dan memungkinkan kita untuk mempercepat solusi masalah perumahan masyarakat.

Hanya dengan cara ini (bahkan dengan memahami keterbelakangan relatif infrastruktur pasar keuangan Rusia) tugas yang ditetapkan oleh Presiden Federasi Rusia V.V. dapat diselesaikan. Putin tentang penyediaan perumahan secara kredit bagi 1 juta keluarga setiap tahunnya.

Inti dari berfungsinya lembaga hipotek dalam kerangka model di atas adalah:

dalam akumulasi kumpulan pinjaman perumahan hipotek (hipotek), baik pada neraca pemberi pinjaman utama atau saluran hipotek;

penjualan lebih lanjut dari perusahaannya - agen (Special Purpose Vehicle, SPV, agen hipotek khusus dalam terminologi Rusia);

sekuritisasi kumpulan ini dan penerbitan sekuritas berbasis hipotek (hipotek sekunder) yang ditempatkan di pasar keuangan.

Sekuritisasi adalah penataan arus keuangan yang dihasilkan oleh pembayaran pinjaman hipotek jangka panjang yang termasuk dalam kumpulan ini ke dalam tahap-tahap yang merupakan jaminan untuk penerbitan sekuritas berbasis hipotek yang bersangkutan (biasanya tahap senior, mezzanine, dan junior).

Dua tahap pertama ditempatkan secara bebas di pasar keuangan. Tahap junior, yang menanggung sebagian besar risiko kredit (dan karenanya memiliki profitabilitas lebih tinggi), tetap berada di neraca saluran (atau bank penjamin emisi), atau dikembalikan ke pemberi pinjaman utama, atau dibeli oleh investor institusi. (perusahaan asuransi besar, sistem pensiun, dll.) .P.).

Saat ini di Federasi Rusia, terutama dalam 4 tahun terakhir, terdapat perkembangan aktif pasar primer pinjaman hipotek perumahan yang disediakan melalui:

memiliki sumber daya terbesar, termasuk bank-bank milik negara;

jalur kredit yang dibuka oleh sejumlah lembaga keuangan internasional (Perusahaan Keuangan Internasional - IFC, Bank Eropa untuk Rekonstruksi dan Pembangunan, dll.);

pembiayaan kembali oleh Badan OJSC untuk Pinjaman Hipotek Perumahan milik negara (selanjutnya disebut AHML), yang mengumpulkan dana di bawah jaminan pemerintah Federasi Rusia.

Jumlah pinjaman perumahan hipotek yang dikeluarkan oleh semua pemberi pinjaman utama meningkat setiap tahunnya lebih dari 2-3 kali lipat. Pada akhir tahun 2006, nilainya diperkirakan mencapai 8-10 miliar dolar AS.

Peran kunci dalam pengembangan pasar hipotek primer, sejak tahun 2002, telah dimainkan dan dimainkan oleh AHML, yang sebenarnya merupakan lembaga negara untuk pengembangan pinjaman hipotek, sekaligus merupakan organisasi komersial yang tujuannya adalah untuk mendapat untung (demi kepentingan pemegang saham tunggalnya - Federasi Rusia) .

Oleh karena itu, dukungan pemerintah yang berlebihan terhadap Badan tersebut, tanpa definisi yang jelas mengenai prioritas sosial dari kegiatannya (misalnya, perolehan pinjaman yang diberikan kepada kategori warga negara yang pendapatannya memerlukan dukungan tersebut untuk pembelian apartemen sesuai standar sosial), dapat menempatkan AHML dalam kondisi yang tidak setara dalam kaitannya dengan peserta lain di pasar hipotek.

Dalam hal ini, komunitas hipotek tidak bisa tidak prihatin dengan pernyataan Wakil Ketua Pemerintah Federasi Rusia A.D. Zhukov, yang, dalam percakapan dengan wartawan, mengatakan bahwa Pemerintah Rusia telah menetapkan tujuan untuk mengurangi tingkat suku bunga pinjaman hipotek menjadi 7 persen per tahun.

Menurutnya, meski ada sedikit penurunan suku bunga tahun ini, pinjaman hipotek masih sangat mahal dan tidak dapat diakses oleh sebagian besar masyarakat.

Pinjaman hipotek saat ini tidak terjangkau bagi sebagian besar penduduk, terutama karena rendahnya pendapatan sebagian besar penduduk dan kenaikan harga rumah yang pesat karena ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan.

Prioritas negara di bidang pinjaman hipotek adalah menciptakan kondisi untuk peningkatan kualitatif pasokan di pasar perumahan.

Jika tidak menyelesaikan masalah ini, penurunan suku bunga secara artifisial bukan hanya tidak ada gunanya, karena kenaikan harga (sekitar 50 persen pada tahun 2006) merupakan “kontribusi utama terhadap tidak terjangkaunya” perumahan dan hipotek, namun juga berbahaya, karena memicu inflasi di real estat perumahan.

Meningkatnya daya beli melalui peningkatan ketersediaan dana kredit, dengan tidak terpenuhinya permintaan perumahan hanya menimbulkan spekulasi di pasar perumahan.

Agar adil, perlu dicatat bahwa A.D. Zhukov, dalam percakapannya dengan wartawan, juga mengatakan bahwa penurunan suku bunga menjadi 7 persen hanya mungkin dilakukan setelah inflasi di Rusia turun menjadi kurang dari 5 persen.

Saat ini, menarik peminjam harus dilakukan bukan dengan menurunkan suku bunga, tetapi dengan meningkatkan kualitas layanan, mengurangi biaya transaksi, memperkenalkan teknologi baru yang memungkinkan pemberian pinjaman dalam waktu lebih singkat, memperluas dan memodernisasi rangkaian produk, serta seperti mendirikan lembaga asuransi risiko kredit (mortgage Insurance).

Sebagai referensi: lembaga sosial pemerintah ini telah dan sedang memainkan peran besar di Amerika Serikat dalam hal meningkatkan ketersediaan pinjaman hipotek melalui pembentukan Administrasi Perumahan Federal, sebelum pembentukan operator pasar hipotek sekunder. Lembaga ini aktif berkembang di Kazakhstan.

Secara khusus, hal ini akan difasilitasi oleh upaya untuk menstandardisasi prosedur dan mekanisme pasar hipotek.

Pada pertengahan Desember 2006, pada pertemuan panjang Komite Asosiasi Bank Rusia (ARB) tentang pinjaman hipotek dengan partisipasi perwakilan Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia, Layanan Pasar Keuangan Federal, Bank Rusia, Layanan Pendaftaran Federal, AHML, IFC, serta Asosiasi Bank Regional "Rusia" (ARBR), Asosiasi Nasional Peserta Pasar Hipotek (NAUIR - anggota ASR) dan Asosiasi Perusahaan Hipotek (AIC) meninjau rancangan tersebut bentuk standar hipotek yang dikembangkan oleh IFC, AHML dan Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia.

Bentuk standar hipotek didasarkan pada hipotek yang disetujui oleh Dewan Pengawas Badan Pinjaman Hipotek Perumahan OJSC, tetapi dimodifikasi dengan mempertimbangkan proposal dari Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia, Layanan Pendaftaran Federal, Layanan Federal untuk Pasar Keuangan , komunitas perbankan, perusahaan hipotek dan IFC.

Sebagai hasil dari pertemuan ini, ketua ARB, ARBR, NAUIR dan AIC menandatangani “Rekomendasi Penggunaan Bentuk Standar Nota Hipotek”, yang setelah dikembangkan versi final nota hipotek, dikirim untuk digunakan. oleh Layanan Pendaftaran Federal.

Penerapan dokumen tersebut relevan, karena standardisasi dan penyatuan dokumen dan prosedur yang digunakan dalam pemrosesan pinjaman hipotek merupakan salah satu syarat utama untuk memenuhi target volume pinjaman hipotek yang ditetapkan oleh proyek nasional prioritas “Perumahan yang Terjangkau dan Nyaman untuk warga negara Rusia.”

Perlu ditegaskan sekali lagi bahwa faktor utama yang mempengaruhi penurunan suku bunga, selain penurunan inflasi, adalah peningkatan kualitatif volume pinjaman perumahan hipotek (karena penurunan biaya unit untuk mengeluarkan pinjaman).

Pada saat yang sama, dana anggaran federal yang dialokasikan untuk menjamin Federasi Rusia atas kewajiban AHML terbatas.

Pada saat yang sama, pemberi pinjaman utama yang memberikan pinjaman hipotek atas biaya mereka sendiri mengalami kekurangan uang “jangka panjang”, karena sumber daya jangka panjang hanya menempati tidak lebih dari 8-10 persen dalam struktur neraca mereka.

Selain itu, sebagian besar bank kekurangan modal sehingga terpaksa mengambil aset dari neraca, dan juga berada di bawah tekanan untuk mengurangi risiko kredit, termasuk risiko pembayaran di muka, dan meningkatkan laba per saham (ROE) melalui leverage neraca.

Sebagai referensi: refinancing tidak hanya meningkatkan neraca kreditor utama dan membuka akses terhadap sumber daya yang murah, namun secara signifikan meningkatkan nilai bank di mata investor)

Oleh karena itu, tidak mungkin mencapai peningkatan kualitatif volume pinjaman hipotek tanpa menggunakan mekanisme refinancing.

Kemajuan serius yang dicapai baru-baru ini berkat perkembangan undang-undang hipotek (termasuk penerapan sejumlah undang-undang legislatif dan peraturan lainnya yang berkaitan dengan peredaran sekuritas berbasis hipotek) dan perkembangan stabil dari pasar hipotek primer, memungkinkan untuk mencapai tujuan tersebut. dekat dengan terbentuknya sistem refinancing pinjaman hipotek perumahan berdasarkan penggunaan mekanisme sekuritisasi.

Prasyarat penting untuk ini adalah pembentukan (atas inisiatif dan dengan bantuan organisasi dan metodologi Gosstroy Rusia) pada tahun 1999-2004. di semua wilayah Federasi Rusia, lembaga dan perusahaan hipotek regional (operator hipotek regional, selanjutnya disebut RIO), yang, sebagai hasil dari partisipasi aktif dalam program hipotek AHML, telah mengumpulkan pengalaman positif yang signifikan dalam mengatur penerbitan pinjaman hipotek di wilayah Federasi Rusia.

Pemerintah Federasi Rusia telah menyetujui, yang dikembangkan oleh AHML, Konsep pengembangan sistem terpadu untuk pembiayaan kembali pinjaman hipotek perumahan di Rusia.

Konsep ini mengumumkan reorientasi bertahap aktivitas AHML dari penebusan pinjaman perumahan hipotek yang diterbitkan oleh RIO ke aktivitas di pasar sekuritas berbasis hipotek.

Berkaitan dengan hal tersebut, tampaknya persoalan tata cara pemberian jaminan negara kepada AHML dapat dipertimbangkan, baik dari segi peningkatan efisiensi penggunaannya, maupun dari segi pengembangan pasar KPR.

Pada tahap awal pembentukan sistem pinjaman hipotek, AHML tidak memiliki aset yang cukup untuk menjamin refinancing RIO. Oleh karena itu, pemberian jaminan pemerintah terhadap obligasi korporasi sangat diperlukan. Hal ini memungkinkan badan federal untuk berhasil menyelesaikan tugas yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia untuk meluncurkan hipotek.

Saat ini, kewajiban AHML telah dijamin dengan aset hipotek likuid yang cukup besar (lebih dari $1 miliar).

Oleh karena itu, AHML pada prinsipnya dapat melakukan refinancing secara mandiri melalui penerbitan dan penempatan sekuritas berbasis hipotek. Dianjurkan untuk menggunakan jaminan pemerintah untuk menjamin tahap yang lebih rendah, yang untuk setiap kumpulan pinjaman tidak lebih dari 10 persen dari biaya. Hal ini akan memungkinkan penggalangan dana 10 kali lebih banyak dengan jumlah jaminan pemerintah yang sama. Pada saat yang sama, keunggulan kompetitif lembaga pembangunan negara tersebut tidak akan mampu, bahkan berpotensi melanggar prinsip persaingan bebas. AHML hanya akan menjalankan fungsi tersebut melalui penjaminan yang tidak dapat dilakukan oleh sebagian besar peserta profesional swasta di pasar hipotek.

Perlu juga dicatat bahwa keterbatasan jaminan negara dari AHML, dengan semakin tingginya dinamika pertumbuhan volume pinjaman hipotek, dapat menimbulkan kesulitan bagi operator daerah dalam perencanaan jangka panjang kebijakan keuangan mereka.

Dengan demikian, mungkin timbul situasi yang mengurangi pentingnya RIO sebagai pusat organisasi dan metodologi pinjaman hipotek perumahan di entitas konstituen Federasi Rusia.

Ada risiko bahwa pendekatan baru yang diumumkan belum sepenuhnya dikembangkan, dan jaringan RIO yang sudah dibuat tidak akan dimanfaatkan sepenuhnya.

Menyadari bahaya ini, banyak operator hipotek regional, selain memenuhi kewajibannya kepada AHML, mulai mencari mitra lain untuk membeli hipotek di neraca mereka.

Fakta positifnya adalah upaya RIO untuk membentuk asosiasinya sendiri.

Secara khusus, pada bulan Oktober 2006, Asosiasi Perusahaan Hipotek terdaftar dengan dukungan organisasi AHML negara bagian.

Menurut pimpinan saluran hipotek RuMAC dan NAUIR, organisasi-organisasi ini juga akan berkontribusi semaksimal mungkin pada pembentukan jaringan hipotek antardaerah.

Penting untuk memastikan persaingan bebas di pasar dan konsolidasi nyata aset hipotek (dan bukan hanya asosiasi politik formal) ketika menciptakannya.

RIO secara individual belum mengumpulkan aset hipotek yang cukup. Modal dasar masing-masing dari mereka tidak memungkinkan mereka untuk memasuki bisnis hipotek yang menguntungkan, yang menjamin penurunan suku bunga dan, sebagai akibatnya, peningkatan ketersediaan pinjaman perumahan hipotek.

Banyak di antaranya yang didirikan bukan dalam bentuk perusahaan saham gabungan, melainkan dalam bentuk kesatuan perusahaan atau dana.

Karena volume pinjaman hipotek perumahan yang relatif kecil di masing-masing wilayah, dan dalam kondisi kekurangan perumahan jadi yang akut, operator hipotek regional terpaksa beroperasi tidak hanya di pasar hipotek, tetapi juga berpartisipasi aktif dalam pelaksanaan investasi dan proyek konstruksi.

Hal ini secara signifikan meningkatkan risiko kredit untuk pembiayaan RIO dan, sebagai akibatnya, tidak memungkinkan penurunan suku bunga pinjaman kepada masyarakat.

Sehubungan dengan itu, perlu dilakukan pemisahan aset hipotek bersih menjadi anak-anak perusahaan penyelenggara hipotek daerah, yang dilanjutkan dengan konsolidasi aset-aset tersebut ke dalam jaringan antar daerah.

Kami juga mencatat bahwa saat ini sebagian besar (lebih dari 80 persen) hipotek dijamin bukan dengan perumahan yang baru dibangun, namun dengan perumahan sekunder. Hal ini berkontribusi pada tingginya tingkat pertumbuhan harga rumah, meskipun volume pinjaman hipotek tampaknya masih sangat kecil (faktor yang mempengaruhi keterbelakangan pasar perumahan secara keseluruhan).

Lemahnya dampak pinjaman hipotek perumahan terhadap peningkatan pembangunan perumahan sangat memerlukan pengenalan mekanisme pinjaman yang dapat dikonversi (yaitu, pinjaman konsumen yang diterbitkan pada tahap konstruksi, dan setelah pendaftaran kepemilikan real estat perumahan diubah menjadi pinjaman hipotek).

Pada saat yang sama, hal ini harus dikombinasikan dengan pengembangan dan penerapan mekanisme pembiayaan kembali aset-aset tersebut.

Beberapa pemain terbesar di pasar hipotek primer pada tahun 2006 telah menerapkan “sekuritisasi” pertama aset hipotek, menerbitkan dan menempatkan sekuritas berbasis hipotek di luar negeri dan di Rusia (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), serupa transaksi hampir selesai AHML.

Hal ini didahului dengan berhasil diselesaikannya transaksi penataan (sekuritisasi) produk kredit lainnya (kredit mobil yang diterbitkan oleh Soyuz JSCB dan pinjaman yang diterbitkan pada tahap pembangunan perumahan oleh Bank Pembiayaan Perumahan).

Atas inisiatif NAUIR dan ASR, para spesialis yang mengambil bagian aktif dalam hampir semua transaksi yang disebutkan di atas (kecuali Vneshtorgbank) menciptakan perusahaan khusus swasta pertama (saluran hipotek) di pasar hipotek, OJSC “RuMAC” (KPR Rusia Perusahaan Penerimaan).

Tujuan dari perusahaan tersebut adalah untuk mengatur dan melakukan sekuritisasi (terutama hipotek) untuk kepentingan kreditur utama Rusia.

Sebagai referensi: Perusahaan RuMAC saat ini sedang mengembangkan teknologi yang dirancang untuk menyediakan pembiayaan kembali lembaga kredit yang memberikan pinjaman kepada penduduk pada tahap pembangunan perumahan

Penciptaan saluran hipotek disebabkan oleh fakta bahwa pembiayaan kembali independen dari pemberi pinjaman utama di pasar saham masuk akal secara ekonomi (dalam hal biaya dan profitabilitas) hanya ketika volume pinjaman hipotek tertentu tercapai.

Kumpulan hipotek optimal yang nilainya melebihi 100 juta dolar AS (3 miliar rubel).

Pada paruh pertama tahun 2007, kita mengharapkan selesainya transaksi sekuritisasi lintas batas dan Rusia lebih lanjut, yang secara fundamental berbeda hanya di tempat pendaftaran SPV dan jenis sekuritas berbasis hipotek (obligasi berbasis hipotek atau partisipasi hipotek). sertifikat - obligasi jalur-melalui) [Gambar 2, 3].

Keuntungan “sekuritisasi” lintas batas adalah kemampuannya untuk menarik dana yang lebih murah untuk membiayai kembali pinjaman hipotek. Harga dana yang dikumpulkan untuk transaksi lintas batas yang telah diselesaikan adalah: LIBOR ditambah 1-1,6 persen per tahun.

Hal ini akan membantu meningkatkan ketersediaan pinjaman hipotek bagi masyarakat.

Penempatan sekuritas berbasis hipotek dalam mata uang rubel di pasar keuangan internasional akan merangsang solusi terhadap masalah konversi rubel.

Jenis utama sekuritas hipotek yang ditempatkan di pasar keuangan internasional adalah sertifikat partisipasi hipotek - obligasi jalur, yang keuntungannya adalah pengalihan risiko pelunasan awal pinjaman hipotek dari pemberi pinjaman utama ke pembeli sekuritas hipotek.

Hasilnya, distribusi risiko yang lebih efisien dan penetapan harga yang efisien dapat dicapai.

Penerbitan dan penempatan sekuritas jenis ini di Rusia masih tidak mungkin dilakukan karena kekurangan Undang-Undang Federal “Tentang Sekuritas Berbasis Hipotek”; oleh karena itu, undang-undang ini perlu diubah sesegera mungkin, serta penerapan Undang-Undang Federal “Tentang Sekuritisasi”

Dengan demikian, proses kini telah dimulai di pasar hipotek menuju pembentukan sistem refinancing pinjaman hipotek perumahan di seluruh Rusia.

Harus ditambahkan bahwa skala tujuan yang ditetapkan dalam Proyek Nasional sedemikian rupa sehingga kerangka legislatif yang ada mulai memperlambat perkembangan hipotek sebagai mekanisme keuangan universal, yang semua kemungkinan pengaruhnya terhadap pasar belum kita miliki. belum dinilai.

Selain berbagai perubahan yang diusulkan oleh komunitas perbankan, yang wajib dilakukan pada Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)”, namun lebih bersifat teknis, AHML baru-baru ini mengajukan proposal untuk memperluas kemungkinan. menjaminkan real estat di luar norma yang ditetapkan oleh undang-undang federal yang relevan.

Kita berbicara tentang proposal untuk membuat sejumlah perubahan pada Undang-Undang Federal “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)” dan Kode Tanah Federasi Rusia, yang memungkinkan pemerintah daerah menerima dana untuk membangun infrastruktur teknik dan mempersiapkan bidang tanah. untuk membangun atas dasar jaminan atas tanah yang dimilikinya.

Padahal, ini merupakan langkah menuju pengembangan hipotek tanah, dan ini semakin relevan karena untuk melaksanakan Proyek Nasional pada tahun 2010, perlu dikembangkan lahan seluas 80 hingga 100 ribu hektar untuk pembangunan perumahan (informasi Interfax tentang situs web AHML tertanggal 21 Januari 2007 di http://www.ahml.ru).

Tujuan 7. Pengembangan sistem kemitraan publik-swasta

Proyek Perumahan Nasional adalah proyek bisnis yang dilaksanakan dengan partisipasi sumber daya anggaran berdasarkan prinsip kemitraan publik-swasta.

Dalam hal ini, pengalaman Republik Kazakhstan sangat bermanfaat, dimana proyek bisnis publik-swasta serupa telah dilaksanakan.

Di Kazakhstan, infrastruktur teknik sebenarnya dibuat berdasarkan prinsip kemitraan publik-swasta.

Pengembang swasta menerima lokasi dan melaksanakan konstruksi menggunakan pinjaman pemerintah dengan harga yang disepakati dengan investor (negara), dan kemudian menjual perumahan yang dibangun menggunakan pinjaman hipotek yang dikeluarkan oleh bank swasta, yang dibeli oleh Perusahaan Hipotek Negara menggunakan dana dari Dana Pensiun dengan tarif yang disepakati. Semua arus keuangan dan tenggat waktu saling berhubungan.

Keterjangkauan perumahan dijamin oleh fakta bahwa negara adalah investor tertentu: bagi negara, keuntungan adalah jumlah keluarga yang mendapat perumahan. Selain itu, hal ini mendistribusikan beban yang terkait dengan penciptaan infrastruktur teknik antara pembeli perumahan tertentu (jaringan di lokasi) dan seluruh komunitas yang tinggal di kota tertentu (tetapi secara mencicil, melalui komponen investasi tarif).

Hal ini tidak menciptakan monopoli negara. Peserta profesional swasta terus bekerja di pasar sesuai dengan hukum pasar.

“Proyek Perumahan Nasional Kazakhstan” dalam semua aspeknya (termasuk pinjaman hipotek) hanya menyangkut kategori warga negara yang ditentukan oleh negara, dan jumlah bantuan dibatasi oleh standar perumahan sosial.

Hasil:

Terlihat dari daftar permasalahan yang ada di sektor perumahan Rusia yang masih jauh dari lengkap, hambatan utama dalam penyelesaiannya adalah lemahnya aktivitas investasi.

Telah dikatakan di atas bahwa hanya kebijakan keuangan negara yang terstruktur dengan baik, yang ditujukan untuk:

Peningkatan nyata dalam keterjangkauan perumahan bagi semua kategori warga negara, berapapun pendapatannya;

Pengembangan hubungan pasar di sektor perumahan, memastikan peningkatan pasokan perumahan dan permintaan efektif yang dinamis dan pada saat yang sama.

Oleh karena itu, solusi terhadap permasalahan-permasalahan tersebut terletak pada bidang investasi publik dan swasta melalui mekanisme berikut:

pembiayaan anggaran pembangunan perumahan sosial (untuk warga berpenghasilan rendah);

menarik sumber daya keuangan jangka panjang untuk menciptakan sektor perumahan sewa;

dukungan negara dalam bentuk subsidi perumahan yang ditargetkan untuk kategori warga negara tertentu;

pinjaman perumahan hipotek, termasuk mekanisme refinancing organisasi yang menyediakan pinjaman hipotek (pinjaman), melalui keterlibatan sumber daya jangka panjang dari pasar keuangan, termasuk yang terakumulasi dalam sistem pensiun;

akumulasi dana oleh warga negara untuk tujuan pembangunan dan pembelian perumahan (bank simpan pinjam, bank tabungan konstruksi, dll);

investasi dan pinjaman (termasuk dengan mengorbankan warga negara) untuk pembangunan perumahan. Pengembalian dana dilakukan melalui penjualan, termasuk penjualan melalui pinjaman hipotek;

menarik sumber daya untuk investasi dan pinjaman untuk pembangunan infrastruktur komunal;

berinvestasi dalam pengembangan basis industri konstruksi.

Dalam hal ini, sumber daya negara hanya berperan sebagai katalisator proses penanaman modal, mengurangi risiko penanaman modal dan meningkatkan daya tariknya, mengurangi ketidakseimbangan properti di antara berbagai segmen penduduk dan dengan demikian mengurangi ketegangan sosial dan meningkatkan stabilitas politik masyarakat. Hasilnya, mereka menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk investasi selanjutnya.

Jadi, kami melihat bahwa jalinan permasalahan yang menjerat sektor perumahan dapat diselesaikan sepenuhnya melalui pengembangan, implementasi yang konsisten dan implementasi kebijakan perumahan negara, dan ini sepenuhnya tergantung pada koordinasi tindakan semua cabang federal, regional dan lokal. pemerintah.

Daftar literatur bekas

1. S.M.Lyzhin. Intrik rumah. - Ekaterinburg: Rumah Penerbitan “Filantropis”, 2005 “Arsitektur dan Konstruksi Moskow” versi elektronik dari majalah sains populer No. 2-3 untuk tahun 2006 www.asm.rusk.ru

2. Majalah “Arsitek”. Majalah ini terbit sebagai terbitan cetak pada bulan Oktober 1992. Sejak Mei 2004, majalah ini hanya ada dalam versi elektronik, dengan tetap mempertahankan penomoran terbitan. Alamatnya di Internet adalah http://archvuz.ru. Nomor 13 Tahun 2006

3. A.S.Starovoytov. “Perumahan sosial di Rusia modern - mitos atau kenyataan,” majalah POISK, No. 3 Juni 2006.

4. Majalah “Proyek Nasional”, No. 1, No. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. VN Ponomarev “Refleksi hipotek”

6. Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 31 Desember 2005 No. 865 “Tentang langkah-langkah tambahan untuk implementasi program target federal “Perumahan” untuk tahun 2002 - 2010.”

7. Materi Seminar Internasional “Pembiayaan Perumahan, Pinjaman Hipotek”, Dubna, Wilayah Moskow, 9-12 Februari 2004.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Dasar-dasar konsep akreditasi organisasi konstruksi dalam konteks transisi ke pengaturan mandiri kegiatan investasi dan konstruksi di Federasi Rusia. Asosiasi Pembangun Rusia. Moskow: Rumah Penerbitan "Granitsa", 2006 - 96 hal.

9. Rosstat. Buku tahunan statistik Rusia. Publikasi resmi. Pusat Informasi dan Penerbitan “Statistik Rusia”, www.infostat.ru.

10. Rancangan strategi MEE di bidang kualitas hidup berkelanjutan pemukiman manusia di abad ke-21. Komite UNECE untuk Pemukiman Manusia. Jenewa, 19 September 2000

NEGARA SEKTOR PERUMAHAN DI FEDERASI RUSIA.