Kaj je edino stanovanje dolžnika sodna praksa. Izvršba na enostanovanjskem stanovanju

Skoraj vsi vedo, da edinega dolžnikovega stanovanja v izvršilnem postopku ni mogoče zarubiti, razen pri izterjavi dolgov, zavarovanih s hipoteko. Vendar, ali je v tej formulaciji vse tako preprosto?

Lastninska imuniteta posameznega stanovanja

Na podlagi par. 1 ura 1 žlica. 446 Zakonika o civilnem postopku izvršbe na podlagi izvršilnih listin ni mogoče naložiti na stanovanje (njegove dele), ki je v lasti državljana-dolžnika na podlagi lastninske pravice, če za državljana-dolžnika in njegove družinske člane, ki živijo skupaj v lasti prostor, je edini primeren za prostore za stalno bivanje, razen nepremičnine iz tega odstavka, če je predmet hipoteke in se nanjo lahko uvede izvršba v skladu z zakonodajo o hipoteki.

Tako iz dobesedne razlage zgornje norme izhaja, da so prostori v lasti dolžnika zavarovani pred izterjavo, če:

prostori so po svojem namenu stanovanjski in se uporabljajo za namene, določene v členu 17 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, to je za bivanje državljanov, v nekaterih primerih pa tudi za izvajanje poklicnih dejavnosti ali samostojnih podjetnikov. dejavnosti državljanov, ki v njem zakonito prebivajo. Pred izvršbo niso zavarovane nerezidenčne nepremičnine (poslovne nepremičnine, pa tudi pomožna gospodarska poslopja, garaže ipd.);
prostori so primerni za stalno bivanje: pomembno je, da imajo prostori status stanovanja ne le na papirju, ampak tudi v življenju;
prostor je edini, to pomeni, da dolžnik nima možnosti uporabljati drugih stanovanjskih prostorov, ki mu pripadajo na lastninski pravici ali na podlagi pogodbe o socialnem najemu;
prostori niso zastavljeni.

Stanovanjska hipoteka

Hipoteka je izjema od lastninske imunitete dolžnikovega edinega bivalnega prostora, kot je izrecno določeno v 1. odst. 1 ura 1 žlica. 446 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije.

Omeniti velja, da posojilo (posojilo), zavarovano s hipoteko, sploh ni nujno ciljno usmerjeno, da bi imel upravičenec možnost zadovoljiti svoje zahteve na račun stanovanjskih prostorov dolžnika.

"Izvršba na zastavljeno stanovanje je možna tako v primeru, ko je tako stanovanje zastavljeno na podlagi hipotekarne pogodbe (ne glede na namen, za katerega je posojilo (kredit) dano), kot na podlagi hipoteke na podlagi zakona."
Odločba Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 4. septembra 2018 št. 5-KG 18-149

Hipoteka lahko izhaja iz pogodbe ali na podlagi zakona. Zlasti hipoteka po zakonu nastane, če je stanovanje pridobljeno ali zgrajeno v celoti ali delno s kreditnimi sredstvi banke ali druge kreditne institucije ali s sredstvi ciljnega posojila, ki ga je dala druga pravna oseba za pridobitev oz. gradnja omenjenega stanovanja (1. odstavek 77. člena zveznega zakona št. 102-FZ z dne 16. julija 1998 "O hipoteki (zastavitvi nepremičnin)").

Lastninska imuniteta v okviru razumnih stanovanjskih potreb

Naslednja izjema od prepovedi izvršbe dolžnikovega edinega stanovanjskega prostora ni oblikovana v zakonu, ampak izhaja iz pravnega stališča Ustavnega sodišča Ruske federacije.

„[Ugotoviti] meje premoženjske (izvršilne) imunitete v zvezi s stanovanjskimi prostori (njegovimi deli), če je za dolžnika in člane njegove družine, ki skupaj živijo v tem stanovanjskem prostoru, edini primeren za stalno prebivanje, v da se zagotovi možnost izpolnitve premoženjskih interesov upnika (izterjevalca), če ustrezna nepremičnina po svojih značilnostih očitno presega raven, ki zadostuje za zadovoljitev razumnih potreb državljana dolžnika in članov njegove družine. za stanovanje, pa tudi zagotoviti takim osebam jamstva za ohranitev stanovanjskih pogojev, potrebnih za normalen obstoj."
Odlok Ustavnega sodišča Ruske federacije z dne 14. maja 2012 št. 11-P »O primeru preverjanja ustavnosti določbe drugega odstavka prvega dela člena 446 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije v zvezi z s pritožbami državljanov F.Kh. Gumerova in Yu.A. Šikunov"

Z drugimi besedami, dolžnikova edina bivalna mesta so zavarovana pred izvršbo le toliko, kolikor so v osnovi sposobna zadovoljiti stanovanjske potrebe dolžnika in njegovih družinskih članov. Izterjevalec ima pravico zapleniti dolžnikove luksuzne nepremičnine v delu, ki ostane po tem, ko dolžnik pridobi nove, skromnejše prostore, sestavljene na primer iz 2 sob in ne iz 12. Terjatve tožeče stranke in dolžnika potreba po stanovanju mora biti ustrezno zadovoljena.

Vendar zakonodajalec do danes še ni razvil mehanizma za takšno zamenjavo luksuznih stanovanj za standardna stanovanja, zato je uporaba navedenega pravnega stališča Ustavnega sodišča praktično nemogoča. Ministrstvo za pravosodje je konec leta 2016 pripravilo osnutek zakona o dopolnitvi Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije z novim členom 447 o izvršbi edinega stanovanja, vendar še ni bil predložen državni dumi Ruske federacije. Federacija.

Kljub odsotnosti zakonodaje je Nikulinsko okrožno sodišče v Moskvi izpolnilo zahteve za izvršbo ½ deleža stanovanjskih prostorov v lasti dolžnika, ker je površina tega stanovanja znatno presegla obračunsko normo za površino stanovanjskih prostorov (odločba Nikulinskega okrožnega sodišča v Moskvi z dne 16.09. 2016 v zadevi št. 02-3730/2016, potrjena s pritožbeno sodbo moskovskega mestnega sodišča z dne 16.12.2016). Medtem trenutno ni uveljavljene sodne prakse, podobne opisani odločitvi Nikulinskega okrožnega sodišča v Moskvi, in ta odločitev je edinstvena na svoj način.

Dolžnik je namenoma ustvaril položaj, v katerem je izvršba terjatev upravičenca na kakršen koli drug način nemogoča.

Vrhovno sodišče Ruske federacije je 29. novembra 2018 sprejelo sodbo št. 305-ES 18-15724 v stečajni zadevi, v kateri je ugotovilo, da če dolžnik ravna v slabi veri, zlorablja pravico in ustvarja videz okoliščin. prepreči izvršbo spornega stanovanja , potem njegova pravica do lastninske imunitete edinega stanovanja ni absolutna.

Tako je Vrhovno sodišče Ruske federacije dovolilo še eno izjemo od prepovedi zasega edinega stanovanja dolžnika: v primeru zlorabe pravice s strani dolžnika ima sodišče pravico zavrniti sodno varstvo njegove pravice do stanovanja.

To stališče Vrhovnega sodišča Ruske federacije je zelo sporno, saj sta pojma "dobra vera" in "zloraba pravice" ocenjevalna. Najti ravnovesje med vrednotami stabilnosti civilnega prometa in dobre vere na eni strani ter pravico do stanovanja na drugi strani je zelo težko.

Če upoštevate splošna pravila izvršbe, je vsako premoženje dolžnika, ki je v njegovi lasti, predmet aretacije in kasnejše prodaje na dražbi v okviru zneska dolga. Vendar pa obstaja izjema od tega pravila - edino stanovanje, katerih upravičenost do izvršbe je popolnoma omejena, razen v primerih, ko je to stanovanje v zastavi in izterjava dolga, zavarovanega s to zastavo.

Do nedavnega je restriktivna določba zakona dejansko veljala tako za rubež premoženja kot za postopek izterjave na njegov račun (prodaja in poplačilo iz prejetega dolga). Ta pristop je povzročil dvoumne razlage sodišč, sodnih izvršiteljev in odvetnikov, kar je pogosto postalo predmet sodnih sporov na vseh stopnjah. Vendar ne glede na pravni položaj, običajna praksa je bila nedvoumna: v kolikor je nemogoče zaseči edino stanovanje, ga je nemogoče oziroma nesmotrno prijeti.

Novembra 2015 se je vse spremenilo, s sprejetjem Odloka plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije, v katerem so bila podana pojasnila o vprašanjih kazenskega pregona v okviru izvršilnega postopka in zlasti glede pooblastil za prijetje in zaseg edinega stanovanje dolžnika.

Ali lahko edino stanovanje zasežejo zaradi dolgov do banke?

Vrhovno sodišče je s svojo odločitvijo temu postavilo konec – lahko. Takšna dejanja sodnih izvršiteljev so priznana kot pristojna, ne glede na to, ali je stanovanje edino za dolžnika.

Odvzem edinega stanovanja se šteje za začasni ukrep, ki predvideva uvedbo omejitev razpolaganja z nepremičninami v obdobju, dokler dolžnik v celoti ne poplača dolga. Prepoved razpolaganja z edinim stanovanjem ne velja le za izvajanje poslov, temveč tudi za registracijo in (ali) vselitev vseh oseb po uvedbi omejitve. Formalno bodo imeli posojilojemalec-dolžnik in člani njegove družine le pravico do bivanja v stanovanju (hiši) in uporabe stanovanja. Pri tem je treba opozoriti, da tudi če dolžnik spremeni svojo registracijo in sam zapusti aretirano stanovanje, se status slednjega ne bo v ničemer spremenil in ne bo vodil do odprave omejevalnih ukrepov.

Kako je razložiti takšno odločitev sodišča?

Prvič, določba zakona (446. člen zakonika o pravdnem postopku), ki omejuje izvršbo na edino stanovanje, se je brez pojasnila najvišjega sodišča nanašala le na izvršbo, ukrepi za njeno zagotovitev pa so formalno drugačni. postopek pred postopkom izvršbe. Povedati je treba, da so že prej nekateri sodni izvršitelji uporabili aretacijo edinega stanovanja kot začasni ukrep, vendar jim sodišča niso vedno prišla na pol in niso preklicala naložitve teh ukrepov na podlagi pritožb dolžnikov. Zato sodni izvršitelji niso imeli široke prakse uporabe tovrstnih dejanj.
Drugič, pravilo o »samem stanovanju« je zelo pogosto postalo kamen spotike in je upnikom odvzelo vsako možnost, da bi dolžnika prisilili k izpolnitvi obveznosti. Medtem ko mnogi posojilojemalci-dolžniki niso živeli v "Hruščovu", ampak v dragih podeželskih hišah. Hkrati jim je pred sprejetjem drugih začasnih ukrepov uspelo ustvariti vse pogoje za njihovo uporabo, preprosto ni bilo kaj storiti. Zavedajoč se, da bo na sodišču na podlagi pritožbe dolžnika še vedno sprejeta odločitev o odstranitvi aretacije iz hiše, sodni izvršitelji niso storili ničesar, tudi če je upnik prejel ustrezno izjavo o aretaciji stanovanja. Posledično je lahko dolžnik poljubno razpolagal s svojim premoženjem in uspešno ignoriral vse ustne in pisne zahteve za poplačilo dolga.

Z ločevanjem pojmov aretacija edinega stanovanja" in " izvršba na eno stanovanje«, je Vrhovno sodišče dejansko potrdilo že obstoječo zakonodajno normo in svoje dejanje spremenilo v obvezno prakso pregona. Hkrati je bil rešen tudi problem zlorabe dolžnikov svoje pravice. Ker so ohranili status lastnika, so zdaj dolžni spoštovati pravno varnost in celovitost svojega stanovanja, pri čemer ne delujejo v lastno korist, temveč v škodo interesov upnika.

Odločitev o aretaciji edinega stanovanja dolžnika in posebnih omejevalnih ukrepih sprejme sodni izvršitelj - to je njegova pravica. Odločitev je mogoče izpodbijati na sodišču, vendar je verjetnost zmage v zadevi majhna.

Možni spori vključujejo:

Sklicevanje na dejstvo, da so stroški stanovanja nesorazmerni z višino dolga.
Utemeljitev zahteve po odstranitvi aretacije iz stanovanja s prisotnostjo drugega premoženja, ki ga je mogoče zaseči, in hkrati zadostnega za poplačilo dolga.

Takšne priložnosti so že bile. A njihovo izvajanje se bo po pojasnilih vrhovnega sodišča verjetno resno zapletlo.

Po zakonu mora biti vrednost zaseženega premoženja (katerega koli) sorazmerna z višino dolga. Torej, če je dolg recimo 100 tisoč rubljev, stroški stanovanja pa nekaj milijonov, potem je nesorazmerje očitno. Vendar vrhovno sodišče priznava, da se v izjemnih primerih ne sme upoštevati nesorazmerje med zarubljenim premoženjem in dolgom. Primer takšne situacije- zgornji primer dolžnika, ki živi v dragi koči. Hkrati je izpodbijanje aretacije edinega stanovanja na podlagi tega, da ima dolžnik drugo premoženje, na račun katerega se lahko izvede izterjava, povsem sposobno zmagati v tožbi. Res je, da v takšnih situacijah vrhovno sodišče prenese na dolžnika potrebo, da sodnim izvršiteljem zagotovi ustrezne informacije o prisotnosti takšnega premoženja, s čimer formalno odpravi obveznost sodnih izvršiteljev, da ga poiščejo za namen sprejemanja ali nesprejema odločitve o zaseči stanovanje.

Trenutno je še vedno težko reči, kakšna bo sodna praksa reševanja sporov, ki izhajajo iz uporabe aretacije v zvezi z edinim stanovanjem lastnikov. Možno je, da bodo dolžniki sami iskali luknje, da bi se izognili novim pravilom, kar se zdi potencialno mogoče tudi brez kršitve zakonodaje. Odvzem stanovanja, ki je v statusu kompleksnega premoženja (delnice, skupna premoženja zakoncev, sporno premoženje), lahko ustvari pogoje za številne spore. Toda glede na stališče vrhovnega sodišča, ki pa je bilo značilno za delovanje sodnih izvršiteljev prej, bo ne glede na to, kakšni spori nastanejo, glavno breme dokazovanja svojega položaja in nezakonitosti dejanj sodnih izvršiteljev padlo na dolžnike. , družinski člani, ki živijo z njim, druge osebe, registrirane v stanovanju in (ali) skupni lastniki.

Eno stanovanje in hipoteka

Glede možnosti rubeža in izvršbe edinega stanovanja, ki je zastavljeno (hipoteka), se ni spremenilo nič. Sprejemanje ukrepov za poplačilo dolga na račun zastavljene nepremičnine je pravica banke, ki jo glede na značilnosti hipoteke lahko uveljavlja samostojno ali na podlagi sodne odločbe.

Ali je mogoče dolžniku zaseči edino stanovanje, če nima drugega premoženja? Če je mogoče, kako to storiti? Ali ima sodišče tožniku pravico priznati lastninsko pravico na navedenih prostorih? Sodišči dveh stopenj sta na ta vprašanja odgovarjali različno, dokler ni na pomoč priskočilo vrhovno sodišče.

Irina Shinkareva* si je od Igorja Solodovkina* sposodila 3 milijone rubljev z obrestmi. To posojilo je Shinkareva potrdila s potrdilom o pravici do dedovanja po zakonu. Shinkareva dolga ni vrnila v predpisanem roku, Solodovkin pa je šel na sodišče. izdal odločbo o izterjavi od posojilojemalca 3 455 027 RUB. posojila in obresti. Zoper Šinkarjevo je bil uveden izvršilni postopek, vendar premoženja, ki bi ga bilo mogoče izterjati, ni bilo mogoče ugotoviti. V zvezi s tem je bil izvršilni postopek končan, sklep o izvršbi pa vrnjen izterjatelju.

Nato je Solodovkin šel na sodišče z zahtevkom za zaseg dediščine Shinkareve - stanovanja. Menil je, da je to stanovanje služilo kot varščina za izpolnitev obveznosti. Shinkareva je nasprotno izpodbijala sklenitev zastavne pogodbe. Poudarila je, da dobesedna vsebina potrdila o posojilu ne pomeni zastave nepremičnine, predmet hipoteke ni naveden, njena ocena in državna registracija zastave, ki jo določa zakon, ni bila izvedena. .

Prikubansko okrožno sodišče v Krasnodarju je zavrnilo Solodovkinov zahtevek. Ob tem je sodišče izhajalo iz dejstva, da je sporni stanovanjski prostor edini primeren za bivanje, kar pomeni, da nanj ni mogoče uvesti izvršbe.

ZADEVA št. 18-KP 7-216

PLAINIT: Igor Solodovkin*

TOŽENEC: Irina Shinkareva*

SODIŠČE: Vrhovno sodišče Ruske federacije

PODROBNOSTI: Zahtevek za izvršbo stanovanja

REŠITEV: Pritožbeno sodbo razveljavi, zadevo napoti v novo sojenje prizivnemu sodišču

Razveljavil je odločitev sodišča prve stopnje in ugodil Solodovkinovemu zahtevku. Ne samo, da se je odločil prenesti stanovanje na tožnika in mu priznati lastništvo nad njim, ampak je od Solodovkina v korist Shinkareve tudi izterjal 1.140.974 rubljev. razlika med zneskom izterjanega dolga in ceno stanovanja, ugotovljeno na podlagi blagovnega pregleda. Hkrati je sodni senat izhajal iz dejstva, da je Shinkareva v potrdilu potrdila posojilo z dednim premoženjem, torej je to stanovanje dejansko navedla kot zastavo.

Ko je šlo za, je opozoril na naslednje: v primeru neizpolnitve ali nepravilne izpolnitve obveznosti, zavarovane z zastavo, zastavni upnik ne pridobi predmeta zastave, temveč pravico do zadoščenja iz vrednosti zastave. predmet zastave, ki se unovči v ta namen. Zato je treba po zakonu izvršbo na stanovanje izvesti s prodajo na javni dražbi z določitvijo začetne prodajne cene. Vendar sodni kolegij za civilne zadeve okrožnega sodišča Krasnodar tega ni upošteval in je izdal sodbo o prenosu stanovanja v last Solodovkina mimo javne dražbe, kar je nesprejemljivo. Seveda se lahko v nekaterih primerih poplačilo upnikove terjatve iz obveznosti, zavarovane z zastavo, izvede s prenosom predmeta zastave v last zastavnega upnika (1. odstavek 334. člena Civilnega zakonika), vendar pritožba tega primera ni nakazala. Prav tako ni navedla zakona, ki jo je vodil pri prenosu predmeta zastave na zastavnega upnika. Poleg tega bi morala pritožba po mnenju Vrhovnega sodišča ugotoviti naravo pravnih razmerij, ki so nastala med strankama, in naravo obveznosti, ki sta jih stranki prevzeli. Zato je Sodni kolegij za civilne zadeve Vrhovnega sodišča pritožbeno sodbo razveljavil in zadevo poslal v novo sojenje pritožbenemu sodišču (št. 18-KP 7-216). Zadeva je trenutno v teku.

"Razveljavljena pritožbena sodba je najmanj čudna. Tu vidimo precej očitno kršitev določb zakona, ki določa postopek izvršbe na stanovanjske prostore in zahteve glede oblike hipoteke na nepremičnini. Po drugi strani pa iz s povsem vsakdanjega vidika se trenutne razmere zdijo nepravične.Verjetno je to razlog, da je vrhovno sodišče najprej opozorilo na kršitev postopka zasega predmeta zastave, šele nato razmeroma blago postavila pod vprašaj vpis zastavnih razmerij,« je povedal partner dr. n. Roman Zajcev. "Omeniti velja, da je bila na pritožbeni stopnji sprejeta očitno nepravična odločitev. Vrhovno sodišče je potrdilo, da, prvič, hipoteka ne more nastati iz potrdila (nasprotno, zakon zahteva upoštevanje pisne oblike hipotekarne pogodbe), in drugič, predmet hipoteke je treba prodati na dražbi, razen če zakon določa druge možnosti. Omeniti velja, da sodišče sploh ni komentiralo pomanjkanja državne registracije hipoteke. Za to obstajata dve razlagi: ali so bile ugotovljene kršitve oblike pogodbe in postopka prodaje zastavljenega premoženja tako očitne, da pozornost sodnikov na državno registracijo ni bila več dovolj, ali pa načelo javne zanesljivosti registra USRN izgubi težo v reševanje sporov glede pravice do nepremičnine, «je dejal Sergey Patrakeev, partner KA» «.

Sklepi vrhovnega sodišča o neobstoju zavarovanja so skladni z ustaljeno prakso pregona. Obenem je bilo stanovanje jasno navedeno v potrdilu prav zaradi zavarovanja obveznosti kreditojemalca. In čeprav zaradi pomanjkanja registracije zastava ni nastala, je moralo sodišče kljub temu raziskati vprašanje, ali je obstajal drug varnostni mehanizem. Dejansko je v čl. 329 civilnega zakonika ne določa načinov zavarovanja obveznosti, kar odpira možnost udeležencem v civilnem prometu, da samostojno oblikujejo različne varnostne strukture.