Značilnosti sestave pogodbe o zamenjavi nepremičnine. Kaj je menjava nepremičnin in kako je koristna za osebe, ki so sklenile pogodbo? Nianse pri izvajanju pogodbe

Zamenjava nepremičnin je pravzaprav najpreprostejši in najbolj priročen način za izboljšanje (sprememba) stanovanjskih pogojev, saj transakcija vključuje hitro selitev v novo prebivališče, ki udeležence v transakciji razbremeni težav. V tem članku strokovnjaki portala spletnega mesta razpravljajo o različnih načinih izmenjave stanovanj in nudijo seznam dokumentov, ki jih je treba pripraviti za prihajajočo operacijo.

Cilji in sredstva

Obstaja več razlogov, ki spodbujajo državljane, da spremenijo svoje običajno prebivališče, da zamenjajo lastno stanovanje, oziroma ne obstaja en, ampak več načinov za zamenjavo nepremičnin, od katerih ima vsak svoje prednosti in slabosti:

Najpogosteje se potreba po zamenjavi stanovanja pojavi, ko lastnik želi, z drugimi besedami, potreben je razširitev življenjskega prostora (zaradi dopolnjevanja družine ali glede na rast potreb, zahtev na raven udobja) ali spremembo površine stanovanja. prebivališče na "bolj privlačno";

V praksi sodobnih nepremičninskih posrednikov so stranke, ki bi radi zamenjale, da bi izboljšale svoje finančno stanje - pri zamenjavi prostornega stanovanja za skromnejše stanovanje lahko prejmete doplačilo in prihranite prenočišče. Po drugi strani pa je možnost »zamenjave stanovanja za večje z doplačilom« ravno tisto, kar potrebujejo državljani, ki želijo izboljšati svoje življenjske razmere;

Poleg tega se vedno najdejo tisti, ki želijo veliko stanovanje zamenjati za dve manjši stanovanji. V tem primeru najpogosteje govorimo o delitvi dediščine ali o ločitvi - med ločitvijo si družinski člani delijo skupni življenjski prostor in se preselijo v ločena stanovanja.

Pri menjavi je veliko odvisno od lokacije in stanja stanovanja, na primer majhno stanovanje v osrednjem okrožju prestolnice je mogoče zamenjati za precej prostoren bivalni prostor, ki se nahaja na določeni razdalji od središča. Poleg tega obstaja možnost, da centru ne bo treba plačati dodatne pristojbine.

Možnosti menjave nepremičnin

Operacija menjave nepremičnin je bila v sovjetskih časih najpogostejša, enakovredna menjava stanovanj se je izvajala precej pogosto, še posebej, ko se je bilo treba preseliti v drugo mesto. Preselitev je praviloma povzročila sprememba življenjskih okoliščin, kraja dela in menjava stanovanj na daljavo je državljane razbremenila potrebe po iskanju kupca v svojem mestu in nato iskanja stanovanja v novem mesto.

V realnosti sodobnega nepremičninskega trga se pri razmišljanju o zamenjavi stanovanj obravnavajo le tri možnosti. To je menjava z nakupom/prodajo, neposredna menjava enega stanovanja za drugo, alternativna transakcija.

Prva možnost je najpreprostejša in z zadostno količino nepremičninskih izkušenj lastnika stanovanja se ta metoda izogne sodelovanju profesionalnega nepremičninskega posrednika. Postopek menjave je namreč razdeljen na dve operaciji – najprej lastnik išče kupca za svoje stanovanje, hkrati pa najde bivalni prostor, ki bi ustrezal njegovim terjatvam.

Druga možnost je neposredna menjava, precej težka operacija, ki zahteva, da ima nepremičninski posrednik izkušnje. Operacija omogoča menjavo, pa tudi menjavo neprivatiziranih stanovanj. Kompleksnost te metode je v tem, da je veliko manj lastnikov, ki želijo opraviti zamenjavo, kot tistih, ki preprosto želijo prodati svoje stanovanje. To bistveno zoži izbiro za vsako od strank v poslu, saj je treba poskrbeti, da predlagani pogoji ustrezajo vsem.

Tretja možnost je alternativni dogovor, takšne operacije praviloma izvajajo nepremičninski posredniki in zmanjšujejo finančna tveganja za udeležence posla. Alternativna zamenjava vključuje prejem predujma od kupca stanovanja, ta sredstva pa se plačajo za stanovanje, ki naj bi bilo kupljeno. Tako udeleženci v transakciji določijo ceno in tudi potrdijo resnost svojih namenov, saj je po predplačilu transakcijo izjemno težko zavrniti.

V primeru, ko lastnik proda stanovanje, da bi takoj pridobil nov bivalni prostor, obstaja nekaj tveganj – nenaden dvig cene (po prodaji) lahko prepreči nakup ali lastnik stanovanja, ki naj bi ga kupil. z izkupičkom se lahko preprosto premisli o prodaji. Posledično je bilo stanovanje prodano, njegov nekdanji lastnik pa še nima kje živeti, izkupiček pa ni dovolj za nakup "sanjskega stanovanja". Alternativna menjava vam omogoča, da se izognete tem tveganjem in opravite transakcijo čim hitreje.

Dogovor o menjavi

Glede na različne možnosti za zamenjavo stanovanj ni mogoče opozoriti na precej zanimivo shemo, ki so jo prvič začeli izvajati kapitalski razvijalci. To je shema "trade-in", ki vključuje hitro selitev v novogradnjo, medtem ko se staro stanovanje sprejema kot plačilo. To metodo menjave pogosto ponujajo moskovske nepremičninske agencije in je precej povpraševana, saj transakcija traja zelo malo časa - od začetka izvedbe do zaključka selitve traja približno tri dni.

Kljub dejstvu, da je transakcij s stanovanji na sekundarnem trgu večje od transakcij z, se vse več državljanov želi preseliti v nova stanovanja, menjava starega stanovanja za novo stavbo pa se vsako leto bolj izvaja.

Menjava z doplačilom s pomočjo "materinskega kapitala"

Pri zamenjavi stanovanja lahko uporabite ne samo lastna sredstva, temveč tudi "materinski kapital" - sredstva, ki jih plača država ob rojstvu otroka. Menjava stanovanja z doplačilom ni več eksotična vrsta nepremičninskega posla, to storitev ponujajo skoraj vse večje nepremičninske agencije. Vendar je treba spomniti, da se "materinski kapital" v tem primeru lahko uporabi le, ko otrok dopolni tri leta.

Hipotekarna stanovanjska menjava

Drugo vrsto zamenjave lahko štejemo za zamenjavo hipotekarnih stanovanj, to je stanovanj, kupljenih s hipotekarnim posojilom. Vprašanje, ali je mogoče zamenjati stanovanje, ki je pod hipoteko, se pojavlja precej pogosto, saj se velik del stanovanj kupi za kredit. Za izvedbo te operacije je potrebna odobritev in neposredna udeležba banke, ki ji je bilo posojilo izdano. Tehnično se zgodi naslednje: hkrati se skleneta dve pogodbi - prodajna in nakupna, pri prodaji kupec plača prodajalčev dolg banki ali prevzame dolžniške obveznosti (česar banke neradi počnejo). Skupaj s preknjižbo kupljenega stanovanja banka naloži obremenitev, ki novemu lastniku ne omogoča prodaje nepremičnine, dokler dolg ni v celoti poplačan.

Zamenjava občinskega stanovanja za privatizirano

Trenutno niso vse stanovanjske nepremičnine v zasebni lasti, kar nekaj stanovanj v mestnem stanovanjskem fondu je občinska last. Vendar dejstvo, da stanovanje pripada mestu, sploh ne pomeni, da tisti, ki živijo v tem stanovanju, ne morejo zahtevati izboljšanja bivalnih razmer, edini način za razširitev bivalnega prostora (ali spremembo površine) pa je ista menjava.

Vendar pa takšne transakcije niso bile široko uporabljene zaradi potrebe po zbiranju številnih papirjev, pa tudi zaradi nedonosnosti menjave za lastnika privatiziranih stanovanj. Bivanje v občinskem stanovanju je urejeno s socialno najemno pogodbo in v času, ko se lastnik zasebnega stanovanja vseli v občinsko stanovanje, se mu ta pogodba ponovno izda, druga oseba pa prejme stanovanje v polno last.

Če lahko lastniki privatiziranih stanovanj izberejo način zamenjave med načini, navedenimi v tem članku (uporabljajo pogodbo o menjavi stanovanj z doplačilom, pogodbo o prodaji, menjalno pogodbo), je pri tistih, ki živijo v občinskih stanovanjih, vse nekoliko drugače. . Za zamenjavo neprivatiziranih stanovanj je primerna le pogodba o menjavi, in če je treba občinsko stanovanje zamenjati za privatizirano na drug način, ga morate najprej privatizirati.

Davek pri menjavi stanovanja

Drug vidik menjave stanovanj je obdavčitev. Davčni zakonik pri sklenitvi neposredne menjave v nobenem primeru ne ureja plačila davka, vendar pa civilni zakonik (567. člen) določa, da za menjalno pogodbo veljajo enaka davčna pravila kot pri kupoprodajni pogodbi.

To pomeni, da je stranka, ki prenese lastništvo stanovanja, priznana kot prodajalec, nasprotna stranka pa je priznana kot kupec. Hkrati se predvideva, da se plačilo za vsako stanovanje izvede v naravi po stroških, ki se odražajo v pogodbi o menjavi. Poleg tega se pri zamenjavi stanovanja ne obračunava davek, če je stanovanje, ki se menja, v lasti lastnika več kot tri leta.

Dokumenti, potrebni pri menjavi stanovanja

Za zamenjavo stanovanja (vendar to velja tudi za prodajo nepremičnine) mora lastnik zbrati naslednje dokumente:

Lastninski dokumenti, ki določajo lastništvo stanovanja;
Katastrski potni list prostorov;
Izpisek iz hišne knjige in kopija finančnega osebnega računa;
Dokument, ki določa ocenjeno vrednost stanovanja (potrebno je opraviti cenitev nepremičnine);
Dokumenti, ki dokazujejo identiteto udeležencev v transakciji (potni listi in rojstni listi).

Potrebovali boste tudi dokumente, ki vam omogočajo, da se prepričate, da kršitev pravic tretjih oseb ne bo ovirala transakcije:

Dokazi udeležencev v transakciji o sklenitvi in/ali razvezi zakonske zveze. Če je bilo premoženje pridobljeno med zakonsko zvezo, je za transakcijo potrebno pisno soglasje zakonca. Poleg tega je potrebno soglasje tudi, če je zakonska zveza že razvezana, saj se premoženje, pridobljeno med zakonsko zvezo, šteje za skupno, pravice do nje pa enako pripadajo obema zakoncema;

Potrdilo oddelka za skrbništvo in skrbništvo mladoletnikov. Dokument je potreben, če se posli sklepajo z nepremičninami, na katerih živijo mladoletne osebe (vpisane ali imajo delnice).

Zaključek

Strokovnjaki spletnega portala na podlagi podatkov v tem članku opozarjajo, da so transakcije, katerih namen je zamenjava ene nepremičnine za drugo, bolj zapleteno kot na primer postopek nakupa in prodaje stanovanja. Zato, da bi se izognili tveganjem, povezanim z izgubo časa, pa tudi drugim težavam, tistim, ki želijo zamenjati stanovanje, svetujemo, da sami pripravijo posel le, če imajo dovolj izkušenj. V tem primeru bo sodelovanje pristojnega posrednika pomagalo prihraniti čas in živce.

Poleg tega je strokovnjak, ki dela na, sposoben zagotoviti profesionalen pristop k preverjanju dokumentov. In to je zelo pomembno, saj govorimo o poslu z nepremičninami na sekundarnem trgu - stanovanje bi lahko zamenjalo več lastnikov, kar povečuje tveganje, da bo transakcija razveljavljena zaradi morebitne kršitve pravic nekoga.

Pogodba o menjavi nepremičnin je dvostranski posel, ki omogoča zamenjavo ene nepremičnine za drugo pod obojestransko koristnimi pogoji. Značilnost te transakcije je, da obe stranki hkrati delujeta kot prodajalec in kupec nepremičnin.

In kar je največji plus barter posla je, da obe strani posledično pridobita premoženje donosneje: z boljšimi lastnostmi in parametri. Ali pa sploh - zamenjava nepremičnine po pogodbi o menjavi se lahko izvede za popolnoma kateri koli drug predmet, ne nujno nepremičen, na primer vozilo.

Značilnosti menjalnega posla

Menjalna pogodba je sklenjena po enakem načelu kot prodajna pogodba. Skladno s tem je cilj menjalne pogodbe nepreklicno odtujitev premoženja za vsako stranko. V tem primeru je vsaka stranka prodajalec svojega premoženja in hkrati pridobitelj drugega premoženja.

Pred sklenitvijo posla se morata stranki medsebojno obvestiti o vseh pomanjkljivostih, ki jih ima predmet menjave, ter o tem, ali imajo tretje osebe pravico do odtujenega premoženja.

Takoj ob transakciji notar v elektronski bazi preveri, ali sta oba predmeta sodna aretacija, zastava ali hipoteka. Če obstajajo kakršne koli omejitve glede odtujitve, potem transakcije ni mogoče izvesti. Poleg tega je obvezno upoštevanje oblike pogodbe – pisne. V nasprotnem primeru je transakcija lahko razveljavljena.

Stranki lahko sporazumno ali s sodno odločbo odpoveta menjalno pogodbo, vendar morajo za to obstajati utemeljeni razlogi.

Dokumentacija o menjavi

Tako lahko lastnik zamenja katero koli nepremičnino (stanovanje, zasebno hišo, kočo) za drugo stanovanje ali prevoz. Prav tako pogosto pride do zamenjave stanovanja za stanovanje z manjšo površino plus avto. V takem ali drugem primeru mora biti menjalni posel pravilno izveden: v obliki pisne pogodbe lahko vzorec prenesete tukaj:

Da bi bila pogodba sklenjena strogo v skladu z zakonodajo, je bolje, da je notarsko overjena. Če bo pogodba o zamenjavi nepremičnine sestavljena s pomočjo notarja, potem notar sam pripravi vzorec pogodbe.

Za sklenitev pogodbe potrebujete naslednji paket dokumentov:

lastninska listina za nepremičnine;
katastrski potni list za stanovanja;
notarsko overjeno soglasje zakonca za odtujitev (za zamenjavo) - če predmet zamenjave pripada zakoncem na podlagi skupne lastnine;
izpisek iz hišne knjige;
potrdilo stanovanjskega oddelka o sestavi družine;
poročilo o opravljenem tržnem vrednotenju nepremičnin;
potni list, davčna številka;
potrdilo o plačilu državne dajatve.

Isti seznam dokumentov mora zbrati druga stranka v transakciji, če se eno stanovanje zamenja za drugo.

Če pride do zamenjave stanovanja, na primer za avto, boste potrebovali:

tehnični potni list za avto;
ocena tržne vrednosti vozila;
notarsko overjeno soglasje zakonca za zamenjavo avtomobila;
potni list in davčno številko druge stranke.

Stroški pogodbe

Pogodba o zamenjavi nepremičnine, ki jo bosta stranki notarsko overili, vključuje stroške, kot so:

državna dajatev po pogodbi;
notarske storitve (notarsko soglasje, izdelava vzorca pogodbe, njeno overitev);
storitve strokovnega cenilca nepremičnin;
državna dajatev za registracijo lastninske pravice.

Dodati je treba, da je menjalno pogodbo mogoče skleniti brez dodatnega plačila (če se oba predmeta štejeta za enakovredna) in z doplačilom (če je eden od predmetov menjave dražji). Zato je treba ta odtenek upoštevati tudi pri izračunu stroškov menjave nepremičnin.

Druga postavka izdatka, na katero morate biti pozorni, je davek na odtujitev. Obdavčitev v tem delu lahko vpliva na tiste lastnike nepremičnin, ki so lastniki nepremičnine manj kot tri leta.

Imaš kakšno vprašanje? Napišite svoje vprašanje v spodnji obrazec in pridobite podroben pravni nasvet:

Menjava stanovanj ni najpogostejša možnost menjave stanovanja ali hiše. Vendar pa je v nekaterih primerih najboljša možnost on. Najpogosteje takšne transakcije opravljajo ožji sorodniki, prijatelji, znanci.

Ne zamenjujte pogodbe o menjavi z zamenjavo stanovanja. Slednji preprosto predvideva spremembo prebivališča brez prevzema lastništva (na primer socialna najemna stanovanja).

Če zaradi zamenjave plačilo ni denar, ampak lastninske pravice na nepremičnini, potem je to menjava.

V čl. 567 Civilnega zakonika Ruske federacije določa koncept pogodbe o zamenjavi - to je neke vrste nepremičninska transakcija, zaradi katere lastniki zamenjajo stanovanja.

A priori bi morala biti ta izmenjava enakovredna, čeprav besedilo lahko kaže drugače.

Odtenek takšnega sporazuma je pravni status strank - vsak od njih hkrati deluje kot kupec in prodajalec.

Dejstvo zamenjave stanovanja se potrdi s sklenitvijo pisnega sporazuma med strankama. Dokument je sestavljen kot civilnopravni sporazum.

V svojem bistvu je enako s svojimi inherentnimi trenutki:

plačilo za stanovanje ni denar, temveč lastninske pravice, v katere vstopi vsak od etažnih lastnikov ob uveljavitvi pogodbe;
menjalna pogodba se šteje za sklenjeno po vpisu lastništva prostorov, skupaj s prejemom nove in druge dokumentacije.

V primerih, ko je menjava neenakomerna, transakcije ne moremo več šteti za pravo »barter«, saj ena od strank prejme nekaj dobička. Vse te nianse so tudi predpisane v pogodbi.

Takšne transakcije pa tudi urejajo norme Civilnega zakonika Ruske federacije.

V katerih primerih je koristno skleniti pogodbo?

Glavni razlogi, zaradi katerih lastniki stanovanj sklenejo, je mogoče upoštevati:

želja po izboljšanju življenjskih razmer z minimalnim časom;
poskuša prihraniti denar pri davkih.

Slednje je pogosto glavni vzrok za menjavo. Dejstvo je, da pri enakovredni zamenjavi, ko premoženje lastnikov ustreza obema strankama in je njihova vrednost enaka, državna dajatev ni plačana.

Tudi če nepremičnina ni enake vrednosti, bodo odbitki bistveno nižji. Ker gre za odbitek od prejetega dobička, se ne obračunava od celotne ocenjene vrednosti, temveč le od razlike.

Potreba po plačilu dohodnine se pojavi le za tiste lastnike, ki so lastniki stanovanj manj kot 3 leta. In ni pomembno, kako je lastnik vstopil v pravice: dedovanje.

V času mandata manj kot 3 leta lahko uporabite, predpisano v čl. 220 Davčnega zakonika Ruske federacije.

Transakcije med bližnjimi ljudmi neenakih stanovanj se pogosto zgodijo z doplačilom "v kuverti", ko se znesek dobička od prodaje sploh nikjer ne pojavi.

V praksi se tovrstni sporazumi najpogosteje sklepajo med sorodniki ali prijatelji.

Zelo težko je najti tujca, ki ima v lasti dom, ki je zadovoljen z vašim stanovanjem in katerega lastnina vam je všeč.

Nianse pri izvajanju pogodbe

Tak dokument sklenejo izključno lastniki nepremičnin. Njegove glavne točke so navedene v čl. 567 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Video: Zamenjava kupoprodajne pogodbe z menjalno pogodbo

Video pripoveduje o pogostem načinu goljufije pri sklepanju nepremičninskih poslov, ko pogodbo o menjavi nepremičnin formalno nadomesti kupoprodajna pogodba. Kaj je prevara in kakšne pravne posledice lahko prinesejo stranki takega posla?

Po čl. 567 Civilnega zakonika Ruske federacije se na podlagi pogodbe o menjavi vsaka od strank zaveže, da bo en izdelek prenesla v last druge stranke v zameno za drugega. Blago, ki je predmet menjave, se šteje za enakovredno (če iz pogodbe ne izhaja drugače). Če pa je pogodba o menjavi priznana kot neenaka, potem ena od strank plača razliko (če pogodba ne določa drugače).

Pri menjalnih poslih je zelo pomembna točka določitev postopka za prenos lastništva izmenjanega blaga. Praviloma lastništvo zamenjanega blaga preide na stranke, ki nastopajo kot kupci hkrati po izpolnitvi obveznosti za prenos blaga. Hkrati se lahko v pogodbi določi tudi poseben postopek za prenos lastninske pravice.

Trgovinski posli so sestavljeni iz dveh delov:

Realizacija premoženja, prenesenega po menjalni pogodbi;

Prejemanje premoženja po pogodbi o menjavi.

Hkrati se v skladu z odstavkom 6.3 PBU 9/99 prihodki organizacije po pogodbah, ki zagotavljajo izpolnjevanje obveznosti z nedenarnimi sredstvi, pripoznajo kot strošek prejetega ali predhodno prejetega blaga. Strošek tega blaga (dela, storitev) je določen s ceno, po kateri bi organizacija pod primerljivimi pogoji kupila podobno blago (dela, storitve). Če te vrednosti ni mogoče določiti, se znesek dohodka določi na podlagi stroškov blaga (gradenj, storitev), prenesenih na podlagi menjalne pogodbe (kar pomeni ceno, po kateri pod normalnimi pogoji organizacija prodaja podobno blago (dela, storitve). )).

V skladu z odstavkom 11 PBU 6/01 je začetna cena osnovnih sredstev, prejetih na podlagi pogodbe o menjavi, stroški premoženja, ki se prenese v zameno ali je predmet prenosa. Ta strošek je določen s ceno, po kateri v normalnih pogojih organizacija prodaja podobno premoženje, in če ni mogoče določiti vrednosti premoženja, ki se prenese, na podlagi cene, po kateri so pridobljena podobna osnovna sredstva.

Hkrati lahko začetna cena osnovnih sredstev, prejetih z zamenjavo, vključuje dejanske stroške njihove dobave, s čimer se pripeljejo v stanje, v katerem so primerna za uporabo.

Razmislite o odrazu v računovodstvu menjalnih poslov na primeru prejema predmeta osnovnih sredstev v zameno za končne izdelke:

Dt 62 Kt 90-1 - odraža prihodke od prodaje končnih izdelkov po tržnih cenah;

Dt 90-2 Kt 43 - odraža odpis dejanskih stroškov končnih izdelkov, prenesenih v zameno za osnovna sredstva;

Dt 90-3 Kt 68, podračun "Obračun DDV" - odraža obračunavanje DDV na prihodke od prodaje končnih izdelkov;

Dt 08-4 Kt 60 - odraža prejem osnovnih sredstev v oceni prodajne vrednosti končnih izdelkov v višini brez DDV;

Dt 19-1 Kt 60 - odraža znesek "vhodnega" DDV na prejeto osnovno sredstvo.

V breme računa 08-4 se v korespondenci s obračunskimi računi odražajo drugi dejanski stroški, povezani s pridobitvijo osnovnega sredstva: za dostavo, speljevanje v stanje, v katerem je primerno za uporabo, za plačilo za informacije, svetovanje storitve itd.:

Dt 01 Kt 08-4 - odražata se registracija osnovnega sredstva po začetni nabavni vrednosti in zagon.

Prejem osnovnih sredstev po menjalni pogodbi in njihov sprejem v računovodstvo potrjujejo naslednji dokumenti:

pogodba o menjavi;

Akt o prevzemu in prenosu osnovnih sredstev (obrazci N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Kopije inventarnih kartic (obrazec N N OS-6, OS-6a, OS-6b) za osnovna sredstva, ki so bila v obratovanju;

Račun za prejeto postavko osnovnih sredstev.

Ker so stranke menjalne pogodbe izpolnile svoje obveznosti, je treba zahteve pobotati:

Dt 60 Kt 62 - pobot medsebojnih terjatev se odraža na podlagi celotnega zneska obveznosti.

Ta operacija se v računovodstvu odraža na podlagi akta o pobotanju medsebojnih terjatev. Ta akt se sestavi na pisno zahtevo ene od pogodbenih strank. Ena stranka menjalne pogodbe pošlje drugi stranki pisno obvestilo o pobotu, v katerem navede znesek pobotanja in razloge za nastanek medsebojnega dolga.

S 1. januarjem 2009 so bile sprejete nove izdaje 4. odstavka čl. 168. in 2. odstavek čl. 172 Davčnega zakonika Ruske federacije (Zvezni zakon z dne 26. novembra 2008 N 224-FZ "O spremembah prvega dela, drugega dela Davčnega zakonika Ruske federacije in nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije"). V skladu z novo normo se med menjalnimi transakcijami znesek DDV, ki sta ga pogodbeni stranki predstavili druga drugi, ne plača v gotovini.

Odbitek prikazanega DDV se izvede po splošno določenem vrstnem redu:

Dt 68, podračun "Obračuni za DDV", Kt 19-1 - znesek "vhodnega" DDV je prikazan za odbitek.

Na koncu je treba opozoriti, da barter transakcije nadzirajo davčni organi (člen 40 Davčnega zakonika Ruske federacije).

Torej, v skladu z odstavkom 2 čl. 40 Davčnega zakonika Ruske federacije imajo davčni organi pravico preveriti pravilnost uporabe cen za naslednje transakcije:

Med povezanimi strankami;

Barter (barter);

Izvoz, uvoz blaga (dela, storitev);

Ko transakcijska cena odstopa za več kot 20 % (navzgor ali navzdol) od tržne cene.

Zato mora računovodja preveriti, ali obračunani prihodki od prodaje odstopajo od tržnih cen, ki veljajo v regiji, za več kot 20 %. Če se tako odstopanje ugotovi, se za namene obračuna DDV sprejme tržna cena posla. Informacije o veljavnih cenah v določeni regiji se praviloma zahteva od lokalnega statističnega urada.

Preverjanje je sestavljeno iz izračuna odstotka odstopanj, ki se določi na naslednji način:

% popusta \u003d (VPb - RC) : RC x 100%,

kjer je VPb - izkupiček od prodaje po računovodskih podatkih;

RP - tržna cena.

Če je dobljena vrednost znotraj 20 %, se DDV obračuna glede na prihodke, prikazane v računovodstvu. Če vrednost v eno ali drugo smer odstopa za več kot 20 %, je treba DDV izračunati na podlagi tržne vrednosti prenesene nepremičnine.

Primer. Začetni podatki: 20. januarja 2009 je LLC "X" sklenila pogodbo o menjavi z LLC "Y", po kateri LLC "X" zamenja serijo končnih izdelkov za komplet pisarniške opreme za pisarno. Zamenjano premoženje sta stranki priznali kot enakovredno. Cena transakcije, o kateri se dogovorita stranki, je 70.800 rubljev, vključno z DDV - 10.800 rubljev.

26. januarja 2009 so stranke izpolnile svoje obveznosti: LLC "X" je odpremil serijo končnih izdelkov z dejanskimi proizvodnimi stroški 45.000 rubljev; Ltd. "Y" je dobavila pisarniško opremo.

Pisarniško opremo je dostavila tretja transportna organizacija, ki je izdala račun v višini 3.540 rubljev, vključno z DDV - 540 rubljev.

V računovodstvu LLC "X" je treba opraviti naslednje vnose:

Dt 62 Kt 90-1 - 70.800 rubljev. - odraža prihodke od prodaje končnih izdelkov na podlagi cen, po katerih bi organizacija v normalnih pogojih kupila pisarniško opremo;

Dt 90-2 Kt 43 - 45.000 rubljev. - odraža odpis dejanske nabavne vrednosti končnih izdelkov, prenesenih v zameno;

Dt 90-3 Kt 68, podračun "Obračun DDV" - 10.800 rubljev. - odraža obračunavanje DDV na prihodke od prodaje;

Dt 90-9 Kt 99 - 15.000 rubljev. - odraža finančni rezultat (dobiček) od prodaje končnih izdelkov;

D-t 08-4 Set 60 - 60.000 rubljev. - odraža prejem pisarniške opreme v oceni prodajne vrednosti končnih izdelkov;

Dt 19-1 Set 60 - 10.800 rubljev. - odraža znesek »vhodnega« DDV na prejeto osnovno sredstvo;

D-t 08-4 Set 60 - 3000 rubljev. - odraža stroške storitev za dostavo pisarniške opreme brez DDV;

D-t 19 Set 60 - 540 rubljev. - odražen znesek "vhodnega" DDV po računu prevozne organizacije;

Dt 01 Kt 08-4 - 63.000 rubljev. - se odraža registracija pisarniške opreme po začetni ceni in njen zagon;

Dt 60 Kt 62 - 70.800 rubljev. - se odraža pobotanje medsebojnih zahtev;

Dt 68, podračun "Izračuni za DDV", Kt 19-1 - 10.800 rubljev. - opravili davčni odbitek »vhodnega« DDV na prejeto pisarniško opremo;

D-t 68, podračun "Izračuni za DDV", K-t 19 - 540 rubljev. - opravljen je bil davčni odbitek »vhodnega« DDV na storitve.

Vprašanje, ali obstajajo privilegiji za sorodnike, ki želijo zamenjati bivalni prostor, je priljubljeno. Toda trenutno so za sorodno menjavo stanovanj potrebni enaki dokumenti in potrdila kot pri izmenjavi med neznanci.

Odvetniki navajajo dejstvo, da se nanje pogosto obrnejo z vprašanjem zamenjave stanovanj. Če želite zbrati vse potrebne dokumente za zamenjavo stanovanj med sorodniki, morate upoštevati številne dejavnike.

Ruska zakonodaja ne izpostavlja take stvari, kot je "izmenjava sorodstva". Stanovanjski zakonik Ruske federacije tudi ne predvideva te vrste zamenjave. Med menjavo privatiziranih in neprivatiziranih stanovanj je precejšnja razlika. Predstavljajo različne pravne značilnosti.

Obstaja tudi pogodba, imenovana »kupoprodaja«, ki ima veliko razlik od pogodbe o menjavi. Razlika je v tem, da prodajna pogodba vključuje zamenjavo katere koli nepremičnine za gotovino. Po drugi strani pogodba o menjavi predvideva zamenjavo ene nepremičnine za drugo in če je tak posel neenakopraven, je potrebno dodatno plačilo. Prednost menjave je, da se kupcu stanovanja ni treba ukvarjati z ogromnimi količinami denarja, vendar je ta operacija bolj zapletena in dolgotrajna.

Zamenjava stanovanj (privatiziranih) med sorodniki predvideva dogovor med osebami, od katerih je življenjski prostor ene osebna last. Takšna zamenjava predvideva vpis v register in ponovni vpis pri katastrskih organih. Postopek se zaključi z izdajo novega potrdila o registraciji vsaki pogodbenici.

Ista shema izmenjave, samo med neznanci, je zasnovana tako, da se ugotavlja v razliki v stroških življenjskega prostora. Ta vrsta izmenjave je bolj zanesljiva, hkrati pa bodo nastali precejšnji stroški. Davčni zakonik Ruske federacije (TC RF) pravi, da je znesek denarja, prejet kot posledica prodaje stanovanjskega prostora, ki je bil v lasti nekoga največ tri leta, obdavčljivi dohodek. Pobiranje davka predvideva trinajst odstotkov višine stroškov stanovanja.Če cena stanovanja ni večja od milijona rubljev, se davek ne plača. Odprava davka predvideva tudi primer, če je stanovanje v lasti največ tri leta, njegova cena pa ne presega milijona.

Pred odločitvijo o takšni odločitvi je treba upoštevati odločitev zakonca o tem vprašanju. To se upošteva, ko je bila ločitev izvedena pred manj kot tremi leti in če je bilo stanovanje kupljeno v zakonski skupnosti. Če stanovanje privatizira en družinski član, takšno soglasje ne bo potrebno na enak način kot v primeru dedovanja. Če so udeleženci v transakciji mladoletni, morate predložiti originalne rojstne liste in dovoljenje organov za skrbništvo.

Donatorska pogodba se lahko uporabi, če bo menjava med sorodniki. V tem primeru ni dohodnine. Pred 01.3.2013 je bilo treba tak dogovor potrditi z registracijo. Toda 30. decembra 2012 je bil sprejet zakon, ki je takšno registracijo ukinil. Notar lahko listino overi na zahtevo darovalca. Dejstvo darovanja stanovanja predvideva zbiranje posebnih dokumentov:

Pogodba o menjavi mora biti:

Sestavljeno v pisni obliki.
Notarsko overjeno.
V pogodbi morajo biti določene značilnosti obeh stanovanjskih območij.
Opozoriti je treba na nadaljnjo usodo prijavljenih stanovalcev stanovanj.
Na voljo v treh izvodih.
Reference (eksplikacija, tloris, katastrski potni list).

Zamenjava sorodnikov privatiziranega stanovanja za neprivatizirano stanovanje

Ruska zakonodaja te vrste zamenjave ne določa, zato boste imeli težaven in dolgotrajen postopek. Najprej morate privatizirati stanovanje, ki se oddaja. Po tem se obrnite na postopek zamenjave ali darovanja stanovanja.

Naslednja metoda je nekoliko težja. V neprivatiziranem stanovanju je treba prijaviti odraslega družinskega člana, pred tem pa se odjaviti v privatiziranem stanovanju. Če dimenzije stanovanja ustrezajo standardom socialnega najema, bo registracija potekala brez težav. Nato s pomočjo uradnega dokumenta, ki potrjuje donacijo, zamenjajte lastnika zasebnega stanovanja.

Člen 72 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (Stanovanjski zakonik) govori o možnosti zamenjave najetega stanovanjskega prostora med več prebivalci ne le istega mesta, temveč tudi različnih naselij. Takšna izmenjava vključuje izpolnjevanje pogodbe, ki določa pogoje izmenjave, v treh izvodih. Po drugi strani je treba registrirati en dokument. V prihodnosti ima tak dokument pravno vrednost in dokazuje, da so obveznosti že prešle na drugega posameznika.

Vsak udeleženec izmenjave mora lokalnim oblastem predložiti izvirni dokument o izmenjavi, da pridobi njihovo odobritev. Zavrnitev uprave se lahko izda v nekaterih primerih iz čl. 73 ZhK RF:

Eden izmed zamenjanih prostorov je neprimeren za nadaljnje bivanje v njem.
Pravica do uporabe stanovanja se pogaja na sodišču.
Hiša, v kateri se nahaja stanovanje, načrtovano za zamenjavo, bo morda v bližnji prihodnosti porušena.
Oseba, ki je okužena s kroničnimi boleznimi, lahko živi v stanovanju, ki je ponujeno v zamenjavo, življenje z njim pa je lahko nevarno za zdravje.
Možna kardinalna prenova hiše.

Odstopanje se lahko obravnava na sodišču. Če ni vseh omejitev, bodo potrebni naslednji dokumenti:

Pisna pogodba o menjavi stanovanj, ki jo odobrijo lokalne oblasti.
Dogovor o menjavi vseh prijavljenih stanovalcev stanovanja. Brez takega soglasja se postopek lahko zavrne.
Če so v stanovanju stanovalci, ki še niso dopolnili 18 let, mora pogodbo o menjavi potrditi organ skrbništva in skrbništva.
Potrjena vloga za zamenjavo stanovanj.
Potrdilo, ki potrjuje odsotnost dolga delodajalca.
Pomoč iz hišne knjige.
Dokument o stanju stanovanja.
Načrt hiše.

V skladu z novim redom Stanovanjskega zakonika Ruske federacije je treba najemne pogodbe, ki so bile predhodno sklenjene za zamenjavo stanovanj za socialno najem, razveljaviti. Lokalne samouprave morajo te pogodbe prekiniti in skleniti nove v desetih dneh.

Menjalni sporazum je glavna stvar v tem postopku. Toda poleg tega morate pripraviti še druge dokumente za predložitev lokalnim upravnim organom:

Poleg vseh teh dokumentov morate imeti s seboj potrdila o plačilu za opravljene operacije.

Kljub dejstvu, da po zakonu Ruske federacije ni takega postopka, kot je "zamenjava stanovanj med sorodniki", je mogoče zamenjati življenjski prostor. Primer, ko stanovanje - last nekoga in ko je komunalna služba - omogoča zamenjavo.

V zadnjem času se povpraševanje po tovrstnih storitvah vse bolj zmanjšuje. Ljudje zaradi strahu pred posledicami nočejo zamenjati lastnine. Zato je nakup osebnega doma primernejša možnost.