Разновидности ипотечных кредитов. Виды ипотеки в россии Ипотека виды ипотечных кредитов

недвижимость ипотека кредит жилье

Виды ипотечного кредитования можно выделить в разрезе различных значений:

· С точки зрения программ кредитования;
· Экономические вида ипотек;
· По целевому направлению
· По видам залога.
· Государственная поддержка.

С точки зрения программ кредитования ипотеки бывают:

1. При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

В настоящее время не все российские банки работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Сибирский Банк Сбербанка России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Акцепт, Банк Алемар, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, ОРГРЭСБАНК, Банк Левобережный, ТрансКредитБанк, Москоммерцбанк.

2. Ипотека вторичного жилья. При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома. Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и «серый» доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.
3. Ипотека строящегося жилья. Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки.
4. Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых.
5. Ипотека загородной недвижимости. Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости.
6. Ипотека земли и земельных участков. Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом.

Экономические виды ипотек:

1. Первичная ипотека - предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
2. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
3. Закрытая ипотека - договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.
4. Постоянная ипотека - договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
5. Принятая ипотека - подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.
6. «Пружинная» ипотека - это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.
7. Ролловерная ипотека (от англ. - Roll over - переворачивать) - это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.
8. Ипотека с обратным аннуитетом - договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.
9. Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи, в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.

Ипотеки по целевому направлению:

1. кредит на недвижимость
2. ипотека на дом
3. ипотека на жилье
4. ипотека на загородный дом
5. ипотека на квартиру
6. ипотека на квартиру в новостройке
7. ипотека на комнату
8. ипотека на коттедж
9. ипотека на новостройки
10. ипотека на покупку квартиры в новостройке
11. кредит на покупку жилья
12. кредит на покупку квартиры.

Ипотеки по видам залога:

1. кредит под залог дома
2. кредит под залог имущества
3. кредит под залог квартиры
4. кредит под залог коттеджа
5. кредит под недвижимость.

Государственная поддержка

· социальная ипотека для молодёжи
· государственная поддержка молодой семьи
· социальная ипотека для военных
· социальная ипотека в регионах.

Классификация ипотеки

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.

2. По целям кредитования. В качестве подобных целей рассматриваются следующие:

Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

Кредит на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора ипотечные кредиты могут быть:

Банковские;

Небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков:

Кредиты сотрудникам банков;

Сотрудникам фирм-клиентов банка;

Клиентам риэлтерских фирм;

Лицам, проживающим в данном регионе;

Всем желающим.

5) По срокам кредитов. Сравнительная характеристика срочных периодов по некоторым странам представлена в таблице №1 в Приложении. По данным этой таблицы можно сделать выводы, что разные страны по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование - это слабая сторона нашего государства.

6) По виду процентной ставки:

Кредит с фиксированной процентной ставкой;

Кредит с переменной процентной ставкой.

7) По возможности досрочного погашения:

С правом досрочного погашения;

Без права досрочного погашения;

С правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

8) По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Виды ипотечных кредитов

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

1. Постоянный ипотечный кредит.

2. Кредит с постоянными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит - это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

С замораживанием процентных выплат до истечения срока. Данный вид кредита не предусматривает каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;

С выплатой только процентов. Предусматривается, что в течение срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты основной суммы кредита планируются в самом конце срока;

С частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут осуществляться частично до конца срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Абсолютно каждому человеку необходимо жильё. Но далеко не каждый может позволить себе купить его сразу, не влезая в кредиты. Потому приходится брать ипотеку. Решение, конечно, не лучшее, но очень распространённое. Но каждый не просвещённый в теме человек сначала интересуется: а какие существуют виды ипотеки в принципе? И, поскольку тема актуальная, стоит о ней рассказать чуть более подробно.

Самый распространенный вариант

Рассуждая о том, какие виды ипотеки существуют в принципе, стоит первым делом отметить вниманием кредитование на вторичном рынке. Поскольку это - наиболее популярный вариант. Принцип простой. Человек должен найти квартиру, которую другие люди продают, и оформить договор на ипотечное кредитование. После этого он приобретает жилье за деньги банка, которые потом им отдает.

Тут есть свои особенности. Для начала нужно найти наиболее подходящий по условиям банк. Лучшими в этом плане являются те, которые государственные. У них система ипотечной ссуды проработана до самых мелких деталей.

После того как человек выберет наиболее выгодное для себя ипотечное предложение, и выяснит размер суммы, которую ему могут выдать, можно приступать к поиску жилья. А перед тем как будет оформляться договор, нужно будет заплатить банку комиссию и страховку.

Об условиях

Рассказывая про виды ипотеки, нельзя не отметить вниманием и то, на покупку какого именно вторичного жилья её могут выдать.

Итак, квартира не должна располагаться в доме, подлежащем сносу, или требующем ремонта и перестройки. Желательно, чтобы она была в хорошем состоянии. Ведь ипотеку оформляют до 30 лет, и банк обязан увериться - если человек не сможет выплатить долг, то убытки он сможет возместить, продав жилье.

Ещё квартира должна быть жилой. То есть находиться в обычном доме, а не относиться к гостиничному или коммунальному комплексу. И ещё она должна иметь стандартную планировку, совпадающую с планом БТИ. Кстати, банки редко дают ипотеку на приобретение квартир, находящихся на цокольных или первых этажах. И на «хрущевки».

Заёмщик тоже обязан соответствовать определенным условиям. Он должен быть платежеспособным гражданином РФ как минимум с годовым опытом работы. И лучше воздержаться от кредита, если зарплата невысокая, так как каждый месяц придется отдавать до 45% от своей зарплаты.

С долевым участием

В списке, где перечислены виды ипотеки, конкретно этот занимает второе место. На это есть свои причины. Ипотека с долевым участием - это, по сути, кредит на покупку жилья в строящемся доме. И, в связи с тем, что здание ещё не введено в эксплуатацию, цены на такие квартиры на 20-30% ниже, чем на обычные.

Принцип в данном случае несколько отличается от предыдущего. Для начала человек должен выбрать застройщика. Тот вышлет ему список банков, которые с ним сотрудничают. И среди них человек выбирает тот, что предлагает наиболее выгодные условия кредитования. Второй вариант аналогичный, но с точностью наоборот. Сначала человек определяет банк, а потом уже выбирает застройщика - из того списка, который ему вручили там же.

Правда, минусы в этом случае тоже есть. Например, более высокая процентная ставка (на 1-2%), задержка сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Впрочем, минусы есть везде.

Для молодой семьи

В последние годы набирает большую популярность именно этот Ипотека выручает многих, особенно если в жилье нуждается молодая семья. Суть заключается в том, что местные власти выделяют субсидию, которой люди оплачивают первый взнос. Таким образом получается уменьшить сумму кредита.

Бездетной семье выделяют 30% от стоимости квартиры. Людям, у которых есть ребёнок - 35%. Чтобы добиться льготной ипотеки, необходимо встать на очередь. Когда наступает черёд той или иной семьи, им выдают сертификат на приобретение квартиры. Это - путь к первому взносу в банк для получения кредита.

Следует знать, что молодой семьей считаются те пары, в которых каждый человек не старше 35 лет. Ипотеку им дают на срок до тридцати лет. Но возможны отсрочки (в этом ещё один плюс льготного кредитования), и вместе с ними получается около 35-ти. Однако даже чтобы получить такую ипотеку, необходимо соответствовать нескольким условиям. Первое - каждый из супругов обязан быть гражданином РФ. И официально трудоустроенным, с источником дохода, который можно подтвердить справкой. Минимальный возраст каждого человека - 18 лет.

Кредит на улучшение жилищных условий

Данную тему также следует отметить вниманием, рассказывая про виды ипотеки. Жилье у многих людей уже есть, но часто семья нуждается либо в расширении жилой площади, либо в улучшении условий. Такие вопросы обычно решаются просто. Люди продают ту квартиру, которую имеют, после чего на вырученную сумму покупают другое жильё, доплачивая деньгами, выданными банком в качестве ипотеки.

Главный плюс данного вида кредитования заключается в том, что его могут оформить без залогов и комиссий. А ещё широко практикуют местные и федеральные программы, предоставляя льготные условия для учителей, например, для многодетных семей, и т.д. Более того, кредит на улучшение жилищных условий могут выдать даже без предоставления справки с постоянного места работы. И процентные ставки меньше.

Информация для иностранцев

Многих людей, являющихся гражданами других государств, интересует вопрос - возможна ли для них ипотека с видом на жительство? Тема интересная. Что ж, купить жилье в Российской Федерации может любой человек. Но вот сделать это не за полную сумму, а взяв кредит, очень трудно. Финансовые организации стараются избегать сделок с иностранцами, так как у них нет гражданства РФ, а, значит, они могут легко покинуть страну, не погасив долг. В связи с этим банки максимально ужесточают свои требования по отношению к заёмщикам. Впрочем, есть и такие банки, которые считают иностранцев самыми добросовестными плательщиками. Но в целом ипотека с видом на жительство является реальностью. А вот об условиях можно рассказать более подробно.

Требования

Что ж, если иностранец решил взять ипотеку с видом на жительство, то ему необходимо, во-первых, быть трудоустроенным официально в России. Также платить налоги и иметь как минимум полугодовой стаж работы в РФ. Ещё придется доказать тот факт, что иностранец на протяжении последующих 12 месяцев будет трудиться в России. Можно просто предоставить контракт с работодателем и справку о доходах. Возраст также имеет значение. Наиболее оптимальный - от 25 до 40 лет.

Но некоторые банки выдвигают дополнительные требования. Например, минимальный стаж работы в РФ может составить не 6 месяцев, а два-три года. И первоначальный взнос, который обычно составляет 10%, увеличится до 30%. Могут потребоваться поручители или совместные заемщики (граждане РФ). И кредитуемую недвижимость банк оформит в качества залога. А ещё, конечно же, будет увеличенная процентная ставка. В общем, довольно трудно достаётся иностранцам ипотека.

Отличаются определенными нюансами, и вот данная ситуация - не исключение. Иностранцу придется собрать целый пакет документов, помимо стандартных (справок о доходах, стаже, договорах с работодателем и т. д.). Понадобится свой гражданский паспорт и нотариально заверенная копия с переводом на русский язык. Также - разрешение на работу в России и на въезд в государство (виза). А ещё понадобится миграционная карта и регистрация в том регионе, где оформляется кредит.

Залог

Всем хорошо известно: чтобы получить кредит, необходимо предоставить банку определенную ценность, которую он сможет забрать себе в качестве компенсации за непогашенный долг (если плательщик не в состоянии отдать деньги). Не является исключением и ипотека. Вид залога в данном случае - это недвижимость. Которую и намеревается приобрести человек, взяв кредит.

Тут всё просто. Человек оформляет ссуду в банке (или в другой финансовой организации), с условием, что квартира, приобретенная на выделенные и деньги, будет выступать в роли залога. В выигрыше оказываются все участники сделки. Заемщик, наконец, получает деньги и покупает квартиру. Банк обретает прибыль в виде выплат по процентной ставке, а за счет того, что залогом является приобретенное клиентом жилье, сводит к минимуму риски невозврата.

А делается всё в несколько шагов. Сначала клиент получает одобрение банка. Затем выбирает жилье, изучая первичные и вторичный рынки. Потом - оценивает и застраховывает недвижимость. И, наконец, подписывает договор, получает деньги, оплачивает сделку, после чего заселяется.

О «подводных камнях»

Теперь стоит поговорить про обременение в виде ипотеки. В самом слове уже заложена суть определения. Обременение квартиры, купленной в ипотеку, выражается в ограничении прав собственника, а также в возложении на него же обязанностей.

Если выражаться проще, то человек может передавать своё жилье во временное пользование другим, сдавать её, или пытаться продать в счет погашения долга. Но всё это - лишь с разрешения залогодержателя. В роли которого в данном случае выступает банк. Все обременения снимаются с человека, когда тот погашает свой долг. С того момента он становится полноправным собственником квартиры.

А вот если он, например, захочет продать её, когда долг ещё не выплачен, придется позаботиться о нюансах. Помимо договора купли-продажи, потребуется передаточный акт, письменное разрешение залогодержателя и заявление сторон сделки.

Страхование

Выше уже несколько раз упоминалось о том, что приобретаемое жилье придется застраховать. Это действительно так. Какие есть виды страхования при ипотеке? Их два - обязательное и дополнительное.

Итак, оплатить страховку в любом случае придется. Но это - невысокие траты. По закону заемщик обязан лишь застраховать залог, то есть, квартиру, для покупки которой и берется кредит. Обычно это около 1-1.5% от общей суммы.

Оформляя дополнительную страховку, получается защитить жилье от повреждения и утраты. А ещё - титул от потери права собственности, которое может случиться из-за мошенничества или двойных продаж. В конце концов, даже жизнь и здоровье клиента будет защищено. Ведь кредит на покупку жилья берется в среднем на 10-15 лет. Это долгое время, и за данный период с человеком может произойти всё что угодно, ведь жизнь непредсказуема.

Как извлечь выгоду?

Что ж, ипотека приносит прибыль только банкам и застройщикам, но и заёмщикам тоже хочется не попасть впросак. И если хочется сэкономить, то лучше оформлять заём на максимально короткий срок. Выгоду можно просчитать на простом примере. Допустим, человек берет 1 миллион рублей в кредит под ставку 13% годовых. Если он взял данную сумму на пять лет, то ему придется ежемесячно отдавать 23 000 рублей, и по итогам переплата составит 366 000 р. Оформив ипотеку на 15 лет, он будет выплачивать по 13 т. р. Это ведь меньше! Да, но только на первый взгляд. По итогам он переплатит 1 300 000 рублей. Так что вопрос, касающийся сроков, нужно решить первым делом.

Но какой из всех ранее перечисленных вариантов лучше всего? Рассуждать можно долго, перечисляя плюсы и минусы. Каждому - своё. Но если судить объективно, то вариант с покупкой строящегося жилья - лучший. Во-первых, можно значительно сэкономить - от 1/5 до 1/3 от общей суммы. А переплата в качестве 1-3% по ставке тут не сыграет особой роли. Во-вторых, можно не бояться задержек по срокам ввода в эксплуатацию. Сейчас банки заключают договора лишь с проверенными застройщиками, потому риски минимальны. Но решать, опять-таки, каждый должен сам.

Ипотека представляет собой сдачу под залог недвижимого имущества, а взамен получение кредита для различных целей.
Главные обстоятельства, которые влияют на сумму кредитования:

Сумма первоначального взноса заемщика.
Срок при котором выдаётся ипотечный кредит.
Себестоимость приобретаемого дома или квартиры.
Сумма вашего ежемесячного дохода.

Предметом ипотечного договора, заключённого между заемщиком и кредитором всегда являются денежные средства. Денежные обязательства всегда должны выражаться в национальной валюте, даже если в самом договоре использована иностранная валюта.

Государственная ипотека

Государственная ипотека предполагает выдачу определённой суммы денег, только для покупки жилья. Потратить полученную сумму для других целей невозможно. Залогом данного кредита является приобретенное имущество.

Социальная ипотека

Социальная ипотека рассчитана на выдачу некоторой суммы денег для покупки жилья. Целевой аудиторией такой ипотеки являются граждане, с малым и средним ежемесячным доходом. Целью такой программы ипотеки является повышение качества и уровня жилищных условий для малоимущего населения.

Полный набор нужной информации по социальной ипотеке выдаётся органом власти города, который отвечает за жилищную политику.

Жилищная ипотека

Жилищную ипотеку можно получить двумя способами: первый вариант это получить деньги для покупки дома в банке. Практически все банки на данный момент имеют собственную программу по выдаче ипотечного кредитования. Процентные ставки на данный момент колеблются с 11% до 14% в рублях.

Также, РФ разработала самостоятельную программу ипотечного кредитования для жилья. Эта программа имеет чёткие требования и условия для выдачи денег для жилья.

Военная ипотека

Военнослужащие могут получить ипотечное кредитование взамен на предоставление жилья. В то же время деньги, полученные военными как ипотечное кредитование, могут быть потрачены только на приобретение жилого помещения. Предоставляются ипотечные кредиты военнослужащим при истечении 20 лет службы. Для того чтобы стать участником ипотечной программы для военных, необходимо стать участником реестра накопительной ипотечной системы. Максимальная сумма, которая предоставляется банками для военнослужащих примерно 3 000 000 рублей.

Социальная молодежная ипотека

Сегодня, не трудно найти поддержку для молодой семьи. Для этого, существует программа помощи молодой семьи. Возрождаются строительные отряды- отрабатываются до двухсот смен, и молодая семья получает определённые льготы при покупке жилья.

Налоговая. Благодаря налоговому кодексу РФ, можно получить определённую сумму денег, которая вычитается из полной суммы ипотечного кредитования. Для того чтоб получить налоговый вычет, собираем пакет документов: акт подтверждающий право на собственность жилья,купленного в программе ипотечного кредитования, акт передачи квартиры или дома покупателю, договор на кредитование, документы подтверждающие расходы на оформление всех нужных документов для получения ипотеки.

Главное преимущество ипотеки заключено в том, что семье не нужно на протяжении долгого периода времени накапливать нужное количество денег для покупки жилья. Благодаря ипотечным программа, семья сейчас получает жильё, а оплачивает в течении периода, обозначенного в контракте.

Второе, это то, что члены семьи могут зарегистрироваться в полученном доме как жильцы, а следовательно, получить прописку в городе.

Безопасность ипотечной программы высокая. В целом даже при утрате заемщика работы или работоспособности, полученное имущество путём ипотеки не теряется. Заемщик остаётся владельцем.

Не маловажным фактором является то, что заемщик не платит подоходный налог на сумму, которую он оплачивает во время погашения ипотеки.

Первостепенным негативным фактором ипотеки это то что, заемщик переплачивает вдвое рыночной стоимости жилья за весь срок погашения ипотечного кредита. Это самый значительный недостаток программ по ипотечному кредитованию.

Сегодня, существует множества ипотечных предложений, каждая из которых заманивает по своему заемщика. Найти лучшее предложение между множеством программ по ипотеке, и выбрать идеально подходящее для каждого всегда помогут специальные консультанты и ипотечные брокеры.

Ипотека - самый сложный банковский продукт. На такой кредит подается самый большой пакет документов, процедура оценки платежеспособности занимает до 2 недель и к потенциальным заемщикам предъявляются самые жесткие требования. И это естественно, ведь банк сильно рискует, выдавая крупную сумму на долгий срок.

Но бояться ипотеки не стоит. Нужно просто знать механизмы, которые лежат в ее основе, и тогда собственная квартира, дом или дачный участок быстро превратятся из мечты в реальность. И в этой статье описано все об этих механизмах.

Что вы узнаете из этой статьи?

В этой статье вы познакомитесь с общими вопросами ипотечного кредитования:

виды ипотечных кредитов;
основные параметры;
способы погашения и т. д.

Что такое ипотека и виды ипотечных кредитов.

Термин «ипотека» произошел от греческого «hipotheke», что в переводе означает «заклад» или «залог». Ипотека – это среднесрочный или долгосрочный кредит (от 5 до 30 лет ), который предоставляется заемщику под залог приобретаемой или уже имеющейся земли и/или недвижимости (квартиры, дома, коттеджа и т. д.).

В отличие от других видов залоговых кредитов (например, автокредит), все ипотечные кредиты по закону подлежат обязательной регистрации.

Потребителю на заметку: При получении ипотеки договор залога в обязательном порядке регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а все сведения о купле, продаже или обременении залогом любой недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (эксперт Workle по финансам )

Существует три основных вида ипотечных кредитов, каждый из которых отличается целью кредитования, возможностями и ставками.

Вот эти виды:

Классическая ипотека – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. При этом приобретаемое жилье оформляется банку в залог в качестве обеспечения по этому кредиту.
Кредит на новостройку – это целевой ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на эту недвижимость. Когда заемщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог (как и в случае с кредитом на приобретение вторичной недвижимости).
Нецелевая ипотека – это вид кредита, выдаваемый под залог имеющейся в собственности клиента недвижимости. Полученный кредит можно использовать на любые цели, например, ремонт или крупные покупки. Поэтому нецелевой ипотечный кредит можно сравнить с потребительским кредитованием на любые цели, но выдаваемые по программам нецелевой ипотеки суммы обычно существенно выше стандартного лимита потребительского кредита.

Виды залога и основные параметры ипотечных кредитов.

Существуют два вида залога:

Залог в силу закона – залог на имущество, приобретаемое на кредитные средства (например, при ипотеке на новостройку или классической ипотеке ).

Договор залога в таком случае оформляется одновременно с договором купли-продажи, в котором прописано, на приобретение чего банк предоставляет клиенту деньги. Поэтому в случае систематического неисполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита банку легче получить по суду заложенное имущество в свою собственность.

Залог в силу договора - возникает при нецелевом кредитовании , когда деньги выдаются под залог уже имеющегося у клиента имущества.

При нецелевых кредитах клиент может потратить деньги на любые цели , поэтому с точки зрения закона связь между кредитом и залогом, под который он был оформлен, не настолько явная, как в целевых ипотеках, где деньги выдаются на приобретение недвижимости . В случае невыполнения клиентом своих обязательств по погашению кредита суду будет сложнее передать заложенное имущество в собственность банка.

Так как ипотека – это, в первую очередь, кредитный продукт, для нее важны следующие основные параметры:

Сумма;
Срок;
Валюта;
Процентная ставка;
Комиссии.

Сумма и срок ипотечного кредита

При любом ипотечном кредите в залог оформляется недвижимость (имеющаяся или приобретаемая). Так как стоимость недвижимости очень высока, то и суммы, которые банки готовы предоставить по ипотеке, значительны. В среднем ипотечные кредиты выдаются на сумму от 1 000 000 рублей (размер ипотеки зависит от платежеспособности клиента, поэтому в каждом случае индивидуален .)

Ипотека - это наиболее долгосрочный вид кредитования , так как выплатить банку взятые в кредит немалые средства в короткий срок весьма проблематично. Как правило, ипотека оформляется на срок от 5 до 30 лет.

Чем меньше срок кредита, тем меньше его стоимость, однако ежемесячный взнос при этом будет достаточно большим. При большем сроке кредитования ежемесячные выплаты будут меньше, но стоимость кредита значительно увеличится.

Размер ежемесячных выплат также зависит от того, какой тип ежемесячных платежей банк устанавливает в условиях договора.

Типы ежемесячных платежей по кредиту

Банки используют две системы ежемесячных платежей для погашения ипотечных кредитов:

Аннуитетный платеж - это ежемесячное погашение кредита равными фиксированными суммами. Эти суммы включают выплату долга и проценты по кредиту. Первое время заемщик выплачивает основную долю процентов по кредиту, а сумма долга уменьшается незначительно. Чаще всего банки предлагают именно аннуитетную систему платежей, так как она понятнее и проще для планирования семейного бюджета.

Дифференцированный платеж – это ежемесячное погашение кредита неравными суммами и используется банками редко. Сумма ежемесячного платежа состоит из фиксированной суммы погашаемого долга плюс проценты на остаток кредита. Так как сумма долга будет равномерно уменьшаться каждый месяц, то и сумма процентов по кредиту будет снижаться. За счет этого будет уменьшаться и размер ежемесячных платежей. То есть, если при аннуитетной схеме погашения фиксированной является сумма ежемесячного платежа, то при дифференцированной схеме фиксированной будет сумма погашаемого долга.

Валюта ипотечных кредитов и виды процентных ставок по ипотечным кредитам

Как правило, банки выдают ипотечные кредиты в трех валютах:

российских рублях;
долларах США;
евро.

От выбора валюты зависит размер процентной ставки – по кредитам в долларах/евро она существенно ниже. Поэтому при одинаковом размере ежемесячных платежей максимальная сумма валютного кредита может быть выше, чем в кредите рублевом.

Каждый банк предоставляет заемщику возможность выбрать тип процентной ставки по любому ипотечному кредиту. Ставка может быть:

Фиксированная процентная ставка предусматривает начисление процентов, установленных в кредитном договоре, в течение всего срока действия кредита.
Плавающая процентная ставка не фиксируется на весь период кредитования и подлежит периодическому пересмотру в оговоренные кредитным договором сроки. Некоторые банки предпочитают пересматривать ставки ежегодно, другие фиксируют ставку на определенный срок, например на 3 года, а с 4 года ставка пересматривается ежегодно. Пересмотр процентных ставок связан с индексами: Libor 1 и MosPrime 2

1 Libor – это сокращенное название от London InterBank Offered Rate, или Лондонская ставка предложения по межбанковским кредитам. Ставка Libor – признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По ней крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже.

2 MosPrime – это индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Ставка MosPrime рассчитывается Национальной валютной ассоциацией.

Каждый из этих типов процентных ставок имеет свои преимущества и недостатки, которые рассмотрены ниже.

Особенности фиксированной процентной ставки

В России большинство заемщиков делают свой выбор в пользу фиксированной ставки.

Преимущества : Фиксированная ставка проста для понимания, планирования личного бюджета и ежемесячных выплат по кредиту.
Недостатки : Фиксированная ставка не всегда соответствует реалиями современного рынка. Приведем несколько примеров.

Плавающая процентная ставка

Плавающая ставка больше распространена в Европе и США. Состоит она из двух частей.

ПЕРВАЯ – изменяемая – называется базовой .

Что значит базовая часть? В качестве базы принимаются общепризнанные индикаторы рынка межбанковского кредитования: Libor для кредитов в долларах США и MosPrime для кредитов в российских рублях.

ВТОРАЯ – неизменная – называется добавочной .

Что значит добавочная часть? Банки редко кредитуют клиентов из собственных средств. В случае с плавающей ставкой они берут кредит на финансовом рынке по текущей ставке индексов MosPrime или Libor (в зависимости от валюты кредита), а при кредитовании заемщиков добавляют к этому индексу свою процентную ставку. Это и есть доход банка.

Потребителю на заметку : Плавающая ставка существенно ниже, чем фиксированная. Но когда экономическая ситуация нестабильна, она может таить в себе массу проблем для потребителя. (эксперт Workle по финансам )

Особенности плавающей процентной ставки

Преимущества :

Плавающая ставка, установленная для первых лет погашения ипотеки, ниже, чем фиксированная ставка для аналогичного кредита.

Недостатки :

Плавающая ставка будет пересчитываться ежегодно после первых лет погашения кредита.
Ситуация на мировом финансовом рынке меняется ежегодно, поэтому прогнозировать размер плавающей ставки, например, через 10 лет, невозможно.

Потребителю на заметку : При резких скачках индексов MosPrime или Libor банки всегда предоставляют возможность заемщикам отказаться от плавающей ставки и перейти на расчет погашения кредита по фиксированной ставке. (эксперт Workle по финансам )

Плавающая ставка указывается следующим образом (в зависимости от валюты кредита):

Первая часть формулы - это ставка соответствующего индекса на определенный период (при использовании индекса MosPrime пересмотр ставки по плавающей базе будет производиться раз в полгода. Значение плавающей ставки с индексом Libor пересматривается раз в год.).
Вторая - процентная ставка банка.

Плавающая ставка может достаточно сильно повлиять на стоимость кредита как в сторону его удорожания, так и удешевления (при уменьшении уровня индекса). Это видно из примера:

Причем спрогнозировать поведение индекса на долгосрочный период неспециалисту в банковской сфере проблематично.

Комиссии по ипотечному кредиту

В ипотечном кредитовании существуют несколько основных видов комиссий:

единовременная комиссия за выдачу кредита;
комиссия за услуги третьих лиц (стоимость услуг);
комиссия за внесение средств в счет погашения кредита;
комиссия (штраф/пеня) за просрочку ежемесячного платежа.

Колонка эксперта : «Внимательно изучите условия оформления и погашения кредита каждого банка-партнера, чтобы предложить клиенту оптимальные варианты. Предупредите его о том, что несоблюдение платежной дисциплины отрицательно скажется на кредитной истории и в дальнейшем взять кредит в другом банке ему будет затруднительно». (Юлия Панкратова, эксперт Workle по финансам )

Способы погашения кредита и кто может погашать кредит

Начисление процентов по кредиту начинается с момента подписания кредитного договора и начисления средств на расчетный счет клиента . После этого он должен будет ежемесячно (согласно графику платежей) вносить определенные суммы для погашения кредита.

Условия погашения кредитов различны в зависимости от того, в какой валюте оформлен кредит:

Вносить платежи по рублевому кредиту может не только сам заемщик, а любой человек.

РУБЛИ:

Если погашение производится в кассе банка, ему необходимо предъявить свой паспорт и назвать номер счета.
Если погашение производится через банкомат, достаточно знать номер счета заемщика.

ИНОСТРАННАЯ ВАЛЮТА (доллары США, евро и т.д.)

Вносить платежи для погашения ипотеки, выданной в иностранной валюте, может:

сам заемщик; его супруг/-а и другие близкие родственники при условии обязательного предоставления документа, подтверждающего степень родства ;
любые третьи лица при наличии нотариальной доверенности с указанием соответствующих прав.

При оформлении кредита заемщику следует уточнить, какие именно документы потребуются для внесения платежей третьим лицом.

Досрочное погашение – это внесение заемщиком такой суммы в счет погашения кредита, которая превышает необходимый ежемесячный платеж или полностью равна остатку задолженности и сумме начисленных процентов.

Существует два вида досрочного погашения:

При частичном погашении кредита возможен пересчет суммы ежемесячных платежей за счет уменьшения основного долга. Если же размер платежей остается неизменным, то соответственно уменьшается срок кредита, и заемщик в итоге выплатит меньше процентов.
При полном погашении кредита , в зависимости от времени его осуществления, также происходит экономия денежных средств за счет процентов. Размер этой экономии будет значительным, если окончательный расчет по кредиту происходит задолго до завершения его срока. Особенно это актуально при аннуитетной схеме платежей.

Потребителю на заметку : Если вы хотите погасить кредит досрочно, вы должны уведомить банк об этом за 30 дней. В некоторых банках этот срок может быть меньше, либо уведомление вообще не требуется. Однако все это обязательно должно быть прописано в кредитном договоре.

Главная > Маркетинг