Un semplice contratto di assegnazione. Cessione tripartita di diritti e obblighi contrattuali Accordo sulla cessione di obblighi contrattuali

Il trasferimento dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto è regolato dalle norme del cap. 24 del Codice Civile sul cambiamento delle persone obbligate. Si tratta del trasferimento del diritto di pretesa da parte del creditore (cioè della parte in favore del quale l'obbligazione deve essere adempiuta) e del trasferimento del debito da parte del debitore (cioè del trasferimento da parte della parte delle sue obbligazioni a un terzo). Entrambi presuppongono che la parte originaria del contratto cessi di essere parte del contratto e che il suo posto sia preso da un terzo a cui vengono trasferiti diritti o obblighi.

In merito al trasferimento dei diritti creditori, il codice civile prevede le seguenti regole che devono essere tenute presenti nella stipula del contratto:

il diritto del credito del creditore può essere trasferito a un terzo in virtù di un'operazione tra lui e il creditore (cessione del credito) o in base alla legge;
il consenso del debitore non è richiesto per il trasferimento dei diritti del creditore, salvo diversa disposizione di legge o contrattuale;
se il debitore non è informato del trasferimento dei diritti del creditore a un terzo, allora ha il diritto di adempiere agli obblighi nei confronti del creditore originario;
la cessione di un credito in virtù di un'obbligazione in cui l'identità del creditore è essenziale per il debitore non è consentita senza il consenso del debitore.

Il trasferimento del debito è consentito solo con il consenso del creditore (articolo 391 del codice civile).

A prima vista, può sembrare che la parte contraente, a favore della quale l'obbligazione deve essere eseguita, possa facilmente trasferire il proprio diritto di pretesa senza il consenso dell'altra parte. Tuttavia, in realtà, ciò è caratteristico solo degli accordi nel settore finanziario (contratto di prestito, contratto di prestito, contratto di finanziamento contro la cessione di un credito pecuniario). In questo caso, gli obblighi del debitore consistono nella restituzione di fondi a una banca o altro creditore che ha già adempiuto ai propri obblighi di erogare un prestito e può trasferire il proprio diritto ad un'altra persona senza il consenso del debitore.

Nella maggior parte dei contratti, il diritto di rivendicare ciascuna delle parti è condizionato dall'adempimento da parte sua dei propri obblighi contrattuali. In altre parole, ciascuna parte è sia debitore che creditore. Pertanto, la sua sostituzione nel contratto con un'altra persona significa non solo il trasferimento del diritto di pretesa, ma anche il trasferimento del debito. E questo non può essere fatto senza il consenso dell'altra parte. Ecco perché i contratti commerciali (ad eccezione dei contratti di cui sopra nel settore finanziario) prevedono solitamente che le parti non hanno il diritto di trasferire i propri diritti e obblighi derivanti dal contratto a un terzo senza il consenso scritto dell'altra parte al contrarre. In modo particolare, la legge disciplina anche i rapporti delle parti contraenti nel caso in cui una di esse venda la propria impresa (art. 562 cc).

Dal trasferimento del diritto di pretesa è necessario distinguere i casi che spesso si incontrano nella pratica, quando una parte del contratto incarica di eseguire l'esecuzione non a lei, ma a un terzo. Ad esempio, il fornitore istruisce l'acquirente a pagare la merce consegnata non a lui, ma a qualche terza organizzazione, verso la quale il fornitore ha un debito. Per quanto riguarda gli obblighi monetari, tale prestazione a terzi non crea problemi e non richiede il consenso dell'acquirente. Se l'istruzione di eseguire il terzo riguarda altri obblighi, ciò può comportare la necessità di modificare i termini del contratto.

Supponiamo, in base al contratto, che il fornitore debba spedire la merce all'acquirente da Tula a Mosca. L'acquirente ordina di spedire la merce non a Mosca, ma a una terza parte a Vladivostok. Ovviamente, il costo del trasporto della merce aumenta notevolmente, aumentando i costi del fornitore, di cui non ha tenuto conto nella determinazione del prezzo della merce. In tal caso, il fornitore ha il diritto di opporsi alla prestazione da parte di un terzo senza previo accordo delle parti sulla questione del rimborso dei costi aggiuntivi secondo le modalità previste per l'integrazione e la modifica dei termini del contratto.

Per prevenire controversie che possono sorgere in una tale situazione, la seguente condizione può essere inclusa nel contratto.

Ciascuna delle parti ha il diritto di incaricare l'altra parte di adempiere l'obbligo previsto dall'Accordo nei confronti di una terza parte, a condizione che ciò avvenga

tale adempimento non comporta costi aggiuntivi e non crea ulteriori obblighi per il soggetto che esegue l'obbligazione. Diversamente, l'indicazione dell'adempimento a un terzo richiede il consenso scritto della parte su cui grava l'adempimento dell'obbligazione.

Modifica del contratto

Dopo che l'accordo è stato firmato dalle parti, diventa l'unico documento che regola il loro rapporto. Tutta la corrispondenza, le trattative e gli accordi precedenti decadono se non sono espressamente richiamati nel contratto come parte integrante dello stesso. Tale disposizione dovrebbe essere espressamente inclusa nel contratto.

Eventuali successive integrazioni e modifiche al contratto costituiscono un nuovo contratto tra le parti e pertanto devono essere effettuate nella stessa forma del contratto originario. Nonostante alcune differenze di formulazione, in sostanza, i contratti prevedono solitamente che eventuali integrazioni e modifiche al contratto debbano essere apportate per iscritto e sottoscritte da rappresentanti autorizzati delle parti.

Se il contratto originario richiede, per legge o per accordo delle parti, notarile o registrazione statale, le integrazioni o le modifiche allo stesso devono essere apportate nella stessa forma. Di conseguenza, questi requisiti di forma aggiuntivi dovrebbero riflettersi nelle clausole di modifica e modifica del contratto.

Allegati al contratto e numero di copie del contratto

Gli allegati al contratto ne costituiscono parte integrante, e tale previsione deve essere espressamente prevista dal contratto.

I collegamenti agli allegati sono generalmente sparsi in tutto il testo del trattato. Se ce ne sono diversi, non è necessario elencarli nelle disposizioni finali. Se le applicazioni sono molte, quindi per comodità di utilizzo del contratto, è consigliabile fornirne un elenco completo nelle disposizioni finali.

Di solito il contratto viene firmato in un numero di copie pari al numero delle sue parti. Ciò si riflette nel contratto nella formulazione standard.

Dettagli delle parti

I dettagli delle parti dell'accordo includono:

il nome di ciascuna parte;
il numero di identificazione di ciascun soggetto (TIN) presente nella banca dati dell'Agenzia delle Entrate, indicato nel certificato di registrazione fiscale;
codice di iscrizione al partito (KPP), se iscritto a più ispettorati fiscali (indicato anche nel certificato di iscrizione);
l'indirizzo legale della parte - una persona giuridica o l'indirizzo del luogo di residenza di un imprenditore privato;
l'indirizzo postale di ciascuna parte, se diverso dall'indirizzo legale o di residenza;
numeri di telefono, numeri di fax e dati su altri tipi di comunicazione (ad esempio indirizzo di posta elettronica), che le parti intendono utilizzare nell'esecuzione del contratto;
coordinate bancarie di ciascuna parte;
codice impresa nel Registro unificato delle imprese e delle organizzazioni (EGRPO) - codice del classificatore di imprese e organizzazioni tutto russo (codice OKPO).

Tutti i dettagli devono essere verificati attentamente. In caso di variazione (in particolare indirizzo, dati sui mezzi di comunicazione e coordinate bancarie), la parte è tenuta a darne comunicazione scritta all'altra parte quanto prima.

Nel contratto, l'obbligo di notifica della modifica dei dettagli può essere formulato in termini generali:

Le Parti sono obbligate a informarsi immediatamente in caso di modifica dell'indirizzo legale, bancario, postale e altri dettagli specificati nel presente Accordo.

È anche possibile una dicitura più dettagliata, fissando un termine specifico per l'invio di una notifica di modifica dei dettagli.

Tutto può succedere nella vita e in alcuni casi gli obblighi di debito vengono trasferiti a terzi. È questo rapporto tra debitore e creditore che si chiama cessione del diritto di pretesa. Si tratta infatti del trasferimento di obbligazioni per pagare un debito o del diritto di esigere il pagamento di un debito. Nella legislazione tali rapporti giuridici sono chiamati cessione.

Accordo di assegnazione

Gli accordi sulla cessione dei crediti sono soggetti all'obbligo di esecuzione scritta.

La necessità di un'operazione può sorgere quando il creditore non può attendere il termine di pagamento da parte del debitore, o sono già scaduti tutti i termini pattuiti. In questa situazione, il creditore può trasferire i suoi diritti a un terzo, che a sua volta può avere un interesse nell'operazione. Ad esempio, il creditore è pronto per un importo inferiore a quello dovuto dal debitore o prevede di ricevere non solo il debito, ma anche gli interessi.

Tipi di cessione

A seconda dello status dei soggetti si distinguono le seguenti tipologie di affidamento:

tra persone giuridiche. Tale incarico è tipico per quei casi in cui una delle parti subisce una procedura di ristrutturazione e infatti cambia solo la denominazione dell'ente, ma tali modifiche devono essere formalizzate per legge.

Tra individui. In questo caso non è necessario ricorrere a un notaio, gli accordi possono essere redatti per iscritto e sigillati con le loro firme.

Tra persone fisiche e giuridiche.

La cessione tripartita è una tipologia di cessione in cui al debitore viene notificato il trasferimento del debito, infatti il nuovo creditore riceve conferma che il debito sarà rimborsato.

Termini obbligatori del contratto

Come in tutti i contratti, in alto sono scritti il nome del documento, la data e il luogo di preparazione, in preambolo sono scritte le parti e le loro generalità.

L'oggetto dell'operazione deve definire chiaramente l'importo da recuperare.Che tipo di rapporto esisteva tra le parti prima dell'operazione, ovvero quale fosse l'accordo precedente: un prestito o una costruzione condivisa. I dettagli di tale accordo devono essere indicati anche nel contratto di cessione.

Assicurati di annotare il prezzo della transazione. Molto spesso è inferiore all'importo del debito, cioè con un certo sconto, in modo che il nuovo creditore abbia interesse a stipulare un contratto di cessione. Sebbene a livello legislativo, il costo di tali contratti non sia regolato in alcun modo, quindi le parti hanno il diritto di determinarlo autonomamente.

Oltre al debito, possono essere trasferiti al nuovo creditore i diritti al pagamento di garanzie, cioè multe e sanzioni. L'accordo deve contenere il consenso del mutuatario o prestatore alla cessione.

In caso contrario, il contratto non è diverso dal resto, sono prescritti i diritti e gli obblighi, la responsabilità e le disposizioni finali.

Cosa non può essere oggetto del contratto

Una transazione può essere dichiarata nulla nei seguenti casi:

Se l'oggetto del contratto può essere attribuito ad obblighi personali, ad esempio il pagamento di alimenti;

Se il contratto principale in base al quale sono sorti rapporti giuridici e debiti non prevede il trasferimento di obbligazioni a terzi;

Gli obblighi di debito non possono essere documentati;

Se si tratta di un contratto di mutuo, allora il diritto di proprietà del debitore deve essere formalizzato secondo le modalità previste dalla legge, se non formalizzato, allora la cessione è facilmente impugnabile in tribunale;

Il contratto di assegnazione è gratuito.

Esempi dalla vita in cui sorge il diritto di cedere un debito

contratto di mutuo. In questo caso, il debitore stesso può trasferire i diritti, ovviamente, dandone comunicazione all'istituto bancario. Se il mutuatario non è in grado di pagare il prestito, trasferisce i suoi diritti sull'immobile, la banca verifica la solvibilità del nuovo mutuatario e dà il consenso scritto alla sostituzione del debitore, indicando l'importo residuo da pagare.

Contratto di consegna. Questa pratica si trova spesso nelle attività economiche delle persone giuridiche. Di norma, ricorrono a un contratto di factoring, ovvero attirano un intermediario più ricco, può essere una banca. In questo caso, il prestatore riceve dall'acquirente non solo l'importo del debito, ma anche gli interessi per l'utilizzo di fondi di altre persone.

Contratti di credito. Un vivido esempio è il trasferimento di un debito da parte di una banca a una società di recupero crediti. Che, a sua volta, sta già utilizzando altri metodi di recupero crediti. Tuttavia, in tali situazioni ci sono molte insidie, prima di tutto il nuovo finanziatore deve avere anche una licenza per svolgere attività nel settore del credito. E il contratto principale dovrebbe prevedere la possibilità di trasferire il debito a terzi.

Quando è necessario registrare un contratto di assegnazione?

Se sono sorte obbligazioni di debito nel campo dell'alienazione di beni immobili, la cessione dei diritti deve essere registrata a colpo sicuro. Il contratto può entrare in vigore solo dopo la registrazione presso il Rosreestr, in caso contrario, la transazione può essere invalidata.

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La parola latina "cessione" significa cessione o trasferimento ad altra persona di un diritto o pretesa di proprietà del creditore. Le parti di un contratto di cessione sono il cedente e il cessionario. Un'altra persona che compare in questi rapporti legali sarà il debitore.

Il contratto di cessione si chiama anche sostituzione del creditore. Il cedente ai sensi del contratto è il creditore originario e il cessionario è il nuovo creditore. Per effetto di tale operazione, il cedente cede il proprio diritto di debito al cessionario, al quale il debitore diventa debitore.

L'esempio più semplice di contratto di cessione a vita è la vendita da parte di una banca del debito del suo cliente a un'agenzia di recupero crediti. La banca riceve una certa somma (inferiore a quella dovuta dal cliente) per il suo diritto a pretendere la restituzione del prestito, ma i collezionisti non fanno alcuno sconto al debitore. I metodi del loro lavoro, che sono spesso molto crudeli e violano non solo la legislazione civile, ma anche quella penale, sono ben noti da taglienti resoconti dei media. La Corte Suprema si è pronunciata a favore dei debitori bancari nel 2012, affermando che il trasferimento di debiti da parte di una banca a enti sprovvisti di licenza bancaria (in questo caso, agenzie di recupero crediti) è consentito solo con il consenso del debitore.

Ma torniamo all'accordo di cessione in quanto tale. Si tratta infatti di un comodo strumento che permette al creditore di ricevere immediatamente i fondi di cui ha bisogno, in una situazione in cui il debitore non ha intenzione di ripagargli il debito. Sì, l'importo che il creditore riceverà dalla persona a cui ha trasferito il diritto di pretesa è nella maggior parte dei casi inferiore all'importo dovuto al debitore, ma questo denaro verrà ricevuto qui e ora. La differenza di importo sarà anche un pagamento per il rischio che il debitore non paghi le cambiali, ma questo sarà già un problema per il nuovo creditore.

Quali diritti possono essere trasferiti in base a un contratto di cessione?

Innanzitutto, nell'ambito del contratto di cessione è vietato trasferire i diritti di pretesa, che sono indissolubilmente legati alla personalità del creditore. Si tratta, ad esempio, di obblighi quali alimenti e richieste di risarcimento per danni causati alla vita o alla salute (articolo 383 del codice civile della Federazione Russa). Ciò include anche il diritto di chiedere il risarcimento del danno morale, l'esecuzione di un rifiuto testamentario, l'obbligo di mantenimento della vita in base a un contratto di rendita.

Di solito, nell'ambito di un contratto di assegnazione, pretesa monetaria- può essere un credito o un debito di prestito. Trasferibili in opzione di cessione e diritti su titoli.

Un accordo di cessione non deve essere confuso con un accordo sul trasferimento di diritti e obblighi nell'ambito di un accordo di partecipazione nel settore edile da un azionista all'altro. La differenza qui è che in base all'accordo di cessione vengono trasferiti solo i diritti del creditore (a ricevere il debito) e, in base all'accordo dei detentori di partecipazioni, vengono trasferiti anche gli obblighi, in particolare, per continuare a pagare per gli alloggi in costruzione.

Il contratto in base al quale il creditore ha il diritto di rivalersi nei confronti del debitore (ad esempio un contratto di credito o di fornitura) può contenere una condizione che vieti la sostituzione del creditore. In assenza di tale clausola, non è richiesto il consenso del debitore a trasferire il diritto di reclamo ai sensi dell'accordo di cessione (articolo 382 del codice civile della Federazione Russa). Un divieto di trasferimento del diritto di reclamo in determinate situazioni può anche essere stabilito dalla legge.

Modulo contratto di assegnazione

La sostituzione del creditore deve essere effettuata nella stessa forma del contratto in base al quale il creditore ha ricevuto il diritto di pretesa. Se il presente contratto è stato concluso in forma notarile, anche la cessione del diritto di pretesa deve essere registrata da un notaio. Il mancato rispetto della forma notarile comporterà il riconoscimento del contratto di cessione come nullo (nullo).

Lo stesso vale per il contratto principale, che ha superato la registrazione statale: in questo caso, anche la cessione dovrà essere registrata. In caso di violazione di tale norma, il contratto di cessione si intenderà non concluso.

Condizioni del contratto di assegnazione

L'oggetto del contratto di cessione sarà cessione del credito del cedente al cessionario. È necessario descrivere in dettaglio nel contratto non solo il contenuto del diritto di reclamo, ma anche la base del suo verificarsi. Può trattarsi di una decisione del tribunale, di un atto di riconciliazione degli accordi, di un atto di esecuzione, di un accordo concluso tra il creditore originario e il debitore. È inoltre necessario specificare i dettagli di questi documenti. Se non è possibile stabilire inequivocabilmente dall'oggetto del contratto di cessione per quale particolare obbligazione del debitore è ceduto il credito, allora tale contratto può essere riconosciuto come non concluso.

Per poter trasferire un credito nell'ambito di un contratto di cessione, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

il credito del creditore nei confronti del debitore esiste al momento della cessione (qui significa che il debitore non si è ancora realmente accordato con il creditore);
il creditore originario non ha precedentemente trasferito il rispettivo diritto di pretesa a un'altra persona;
il creditore originario non ha intrapreso azioni per le quali l'obbligazione del debitore è considerata adempiuta (ad esempio, crediti di compensazione).

Il cedente risponde nei confronti del cessionario solo per l'invalidità del credito ceduto. Il cedente non è responsabile del fatto che il debitore si accordi con il nuovo creditore, a meno che non abbia assunto una fideiussione per il debitore.

È interessante notare che, in base a un accordo di cessione, è possibile trasferire non solo il credito esistente del creditore, ma anche il futuro, anche in base a un accordo non ancora concluso (articolo 388.1 del codice civile della Federazione Russa). Il trasferimento di un credito futuro a un cessionario è possibile dal momento del suo verificarsi, vale a dire dopo che il creditore originario e il debitore hanno firmato il contratto in base al quale sorge tale pretesa. Le parti del contratto di cessione possono concordare anche una data successiva per il trasferimento del credito.

Riguardo volume dei crediti trasferiti, il cessionario li riceve negli stessi volumi e alle stesse condizioni in cui sono stati ricevuti dal cedente. Se l'oggetto del contratto di cessione è divisibile (obbligazione monetaria), può essere trasferito in tutto o in parte. Nel caso in cui, oltre all'importo del debito principale, il debitore sia obbligato al pagamento di una penale o di interessi, le parti del contratto di cessione possono concordare se tali obbligazioni siano trasferite al nuovo creditore.

Un contratto di cessione tra organizzazioni commerciali deve necessariamente essere pagato, sebbene le norme del codice civile della Federazione Russa non lo indichino direttamente. Il fatto è che se il creditore trasferisce gratuitamente il suo diritto di pretesa, ciò si qualificherà come un accordo di regalo, vietato tra tali entità (articolo 575 del codice civile della Federazione Russa). Per il credito ceduto, il cessionario può regolare con il cedente non solo in denaro, ma anche in altra controprestazione, ad esempio il trasferimento di beni o beni.

Un'altra importante sfumatura per il cedente e il cessionario, che sono entità commerciali, è la modifica della base imponibile dell'obbligazione trasferita. Nella maggior parte dei casi, il cedente riceve dal cessionario un importo inferiore a quello che il debitore avrebbe dovuto ricevere. La differenza di importi è classificata come perdita per il cedente e contabilizzata di conseguenza. Ma per un nuovo creditore, cioè cessionario, tale differenza costituirà un reddito imponibile aggiuntivo, perché ha acquistato il debito per un importo inferiore a quello che riceve dal debitore.

A proposito, il creditore originario non dovrebbe trasferire il suo diritto al credito in modo significativamente inferiore a quello che potrebbe ricevere dal debitore. Qui c'è il rischio di ricevere pretese dal fisco nell'inopportunità economica del contratto di cessione. Per evitare tali pretese, il cedente deve essere disposto a dimostrare che i costi di recupero crediti sono sproporzionatamente elevati o che le sue condizioni finanziarie richiedono l'immediato incasso di almeno una certa somma di denaro.

Una condizione importante dell'accordo di cessione sarà l'accordo momento del trasferimento del diritto di pretesa dal cedente al cessionario dal quale ha già il diritto di esigere un debito dal debitore. Potrebbe essere:

data di conclusione del contratto;
data di trasferimento da parte del cedente al cessionario dei documenti attestanti il credito;
data dell'integrale pagamento da parte del cessionario del diritto ceduto.

Inoltre, le parti possono prescrivere altre condizioni contrattuali usuali: responsabilità delle parti, condizioni per la risoluzione del contratto, risoluzione delle controversie.

Notifica al debitore circa la sostituzione del creditore

Il debitore, pur non essendo effettivamente parte del contratto di cessione, partecipa ai rapporti giuridici al momento del trasferimento del diritto, e pertanto deve deve essere notificata la sostituzione del creditore. Il rischio principale per il debitore sarà l'adempimento dell'obbligazione nei confronti dell'ex creditore, mentre quest'ultimo ha già trasferito il suo credito ad un'altra persona.

Il codice civile disciplina tale materia come segue:

al debitore deve essere notificato per iscritto il trasferimento del diritto di credito nei suoi confronti ad altro soggetto, e sia il creditore originario che il nuovo possono denunciarlo;
se il debitore non ha ricevuto tale comunicazione, il rischio dell'inadempimento dell'obbligazione verso la persona giusta è a carico del nuovo creditore;
il debitore ha il diritto di non adempiere all'obbligazione nei confronti del nuovo creditore fino a quando non abbia ricevuto da lui la prova del trasferimento del credito (in particolare, il contratto di cessione), tuttavia, se la notifica corrispondente è trasferita dal creditore originario, allora il il debitore non ha il diritto di richiedere documenti al cessionario.

Sostituzione di un debitore o trasferimento di un debito

A volte un altro cambio di persone in un'obbligazione viene confuso con un accordo di cessione: la sostituzione del debitore. Questo accordo è anche chiamato trasferimento del debito(Articolo 391 del codice civile della Federazione Russa). Quando si trasferisce un debito, è possibile trasferire non solo un'obbligazione monetaria, ma anche un'altra obbligazione. Questo può essere l'obbligo di fornire servizi, fornire beni, eseguire lavori.

Stipulano il trasferimento del debito con un altro accordo, che si chiama contratto di trasferimento del debito, e i suoi soggetti sono il debitore originario, il nuovo debitore e il creditore. Il trasferimento del debito dal debitore originario ad altro soggetto è possibile solo con il consenso del creditore, salvo nei casi previsti dalla legge. In particolare, tale consenso non è richiesto in sede di riorganizzazione del debitore.

Se nei rapporti d'affari sono sorti obblighi durante il trasferimento del debito, un tale accordo può essere concluso direttamente tra il nuovo debitore e il creditore. Allo stesso tempo, entrambi i debitori - sia quello originario che quello nuovo - sono responsabili nei confronti del creditore (solitario o sussidiario).

Il contratto può prevedere che il debitore originario sia liberato dall'adempimento dell'obbligazione. Prima di accettare tale condizione, si raccomanda al creditore di verificare la solvibilità del nuovo debitore, per il quale è possibile chiedergli documenti sulla sua condizione finanziaria ed eseguirne uno standard.

Dal 2014 il Codice Civile ha previsto un'ulteriore opportunità per cambiare le persone obbligate - trasferimento del contratto(Articolo 392.3 del codice civile della Federazione Russa). In questo caso, una delle parti della transazione trasferisce all'altra persona tutti i suoi diritti e obblighi derivanti da questa transazione. In tal caso si applicano contestualmente le disposizioni del contratto di cessione e del contratto di trasferimento del debito nella parte di pertinenza.

) è un'opportunità per molti cittadini russi di acquistare il proprio appartamento in una nuova casa in fase di costruzione.

Consideriamo più in dettaglio qual è la cessione dei diritti di reclamo e quali sono gli obblighi previsti dal contratto.

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L'acquisto di un alloggio in costruzione può ridurre significativamente il costo dell'acquisizione di immobili, quindi il trasferimento del diritto di rivendicare un appartamento è popolare nel mercato immobiliare primario. L'esecuzione di questa transazione è possibile solo fintanto che la casa non è stata ancora completata e non sono stati ricevuti i documenti di proprietà. Nell'ambito dell'accordo di cessione, la persona che ha originariamente stipulato l'accordo con lo sviluppatore trasferisce a un'altra persona il diritto di rivendicare un nuovo appartamento al termine della costruzione.

Molto spesso, le persone giuridiche agiscono come investitori, a volte acquistano appartamenti per interi piani quando la costruzione è appena iniziata e quindi rivendono a privati. Più vicina è la data di consegna dell'oggetto, più costoso è il prezzo e minori sono i rischi.

Pro e contro del contratto per la cessione dei diritti per rivendicare un appartamento

Questo tipo di transazioni è molto popolare, perché. L'acquisto di un appartamento in base a un contratto di assegnazione è molto più economico rispetto all'acquisto di alloggi già pronti o direttamente dallo sviluppatore. Un terzo di tutte le transazioni nel mercato immobiliare primario della capitale vengono effettuate nell'ambito di questo tipo di contratto.

Il vantaggio in questo caso è associato a possibili rischi significativi. Insieme al diritto di reclamo, l'acquirente acquisisce anche tutti gli obblighi. È necessario tenere conto di tutti gli scenari possibili per lo sviluppo degli eventi, compresi quelli legati a sviluppatori senza scrupoli. (cm. )

Quali sono i rischi del contratto di cessione?

Prima di tutto, lo sviluppatore potrebbe andare in bancarotta. Quindi non funzionerà per riprodurre tutto indietro e risolvere il contratto per la cessione dei diritti di reclamo, il nuovo acquirente dovrà citare in giudizio direttamente con lo sviluppatore. Lo stesso contratto di cessione può essere invalidato se concluso con violazioni. È inoltre necessario informare lo sviluppatore del trasferimento dei diritti.

Cosa deve sapere un acquirente prima di acquistare un condominio?

Il contratto di cessione deve specificare la tipologia del contratto originario, l'importo, la procedura e lo schema di pagamento, pena la decadenza.
Il nuovo contratto è soggetto a registrazione statale obbligatoria ed è certificato da un notaio.
L'acquirente deve controllare personalmente tutti i permessi di costruzione da parte del committente, mentre è opportuno indicarlo nel contratto come terza parte.
Il divieto di cessione da parte dello sviluppatore è illegale.
È necessario informare lo sviluppatore del trasferimento del diritto di reclamo.

L'ultimo punto non è obbligatorio per legge, ma nella pratica è altamente auspicabile. In assenza di tale notifica, il tribunale può rifiutare, ad esempio, l'indennizzo dell'acquirente e il risarcimento del danno morale se la costruzione non è stata completata, poiché il committente ha stipulato un accordo con un'altra persona.

Succede anche che l'acquirente originario non abbia informato quello nuovo che l'appartamento era stato dato in pegno alla banca, o che lo aveva parzialmente pagato.

Pertanto, si consiglia di effettuare il pagamento completo ai sensi del contratto dopo la sua registrazione statale, poiché è possibile solo dopo la rimozione di tutti gli oneri. Nel caso della stessa ipoteca, nulla vieta alle parti di riassegnarla a un nuovo proprietario.

Dopo aver registrato con successo il contratto, l'acquirente deve disporre dei seguenti documenti:

Il contratto di cessione originario.
Il contratto principale in base al quale è stato eseguito.
Conferma di tutti i calcoli e pagamenti su di esso.
Consenso scritto dello sviluppatore a concludere un contratto di cessione.
Trasferimento di tutti i documenti.

È redditizio per gli sviluppatori vendere un appartamento tramite cessione di diritti?

Nonostante, secondo la legge, lo sviluppatore non possa vietare all'acquirente di cedere il diritto di reclamare l'appartamento, spesso cerca di limitare il più possibile le possibili catene di trasferimento dei diritti.

La maggior parte delle aziende richiede l'approvazione preventiva della cessione. Molto spesso, lo sviluppatore deve essere informato del trasferimento del diritto di reclamo entro dieci giorni dalla data di registrazione del nuovo contratto.

Una pratica comune è quella di richiedere il pagamento completo dell'oggetto in caso di trasferimento del diritto di reclamo. Alcuni sviluppatori introducono pagamenti aggiuntivi per la fornitura di tale servizio.

Tassazione all'atto della cessione del diritto di reclamare un appartamento e altre questioni finanziarie

L'obbligo di pagare le tasse ai sensi dell'accordo di cessione spetta all'investitore originario, ma spesso l'onere dei pagamenti finanziari viene spostato sul nuovo acquirente. In un modo o nell'altro, le parti concordano sulla distribuzione dei pagamenti obbligatori, il più delle volte equamente.

È importante capire due punti qui. In primo luogo, il contratto deve riflettere l'importo reale della transazione, poiché da esso dipende l'entità della detrazione fiscale. In secondo luogo, l'imposta non viene riscossa sulla differenza tra l'intero pagamento e l'assegnazione, ma sull'intero importo che viene pagato in conseguenza per l'acquisto di nuove abitazioni.

L'acquisto di appartamenti mediante cessione di diritti è rilevante?

Finché i prezzi degli immobili sono così alti, questo tipo di transazioni sarà rilevante. L'acquisto di appartamenti tramite cessione di diritti è vantaggioso sia per gli investitori, per i quali l'intero schema sembra essere un buon investimento, sia per i cittadini comuni che non possono permettersi di acquistare un nuovo appartamento in contanti.

Inoltre, costruire una casa è un processo lento. In pochi anni gli acquirenti possono cambiare la loro decisione di acquistare un appartamento per un'infinità di motivi personali, e l'affidamento del diritto per loro è un'ottima soluzione.

Gli obblighi sono il collegamento delle parti, che obbliga ciascuna di loro a fare qualcosa o ad astenersi da qualcosa. Nella sua forma più pura questo modello è molto raro. Di norma, entrambe le parti hanno sia diritti che obblighi.

Gli obblighi possono apparire per vari motivi, ma il principale lo è accordo statutario.

In linea di massima, il rapporto delle parti contraenti non può essere risolto per volontà di una sola di esse. Ma c'è una clausola separata su questa possibilità:

Se la legge lo dà;
Se previsto dalle parti stesse, a parte

Ma, allo stesso tempo, l'obbligo stesso può rimanere, ma le parti possono cambiare.

Per esempio, le persone divenute eredi sostituiscono il testatore che doveva denaro in prestito.

Il diritto di pretendere denaro prestato può anche essere ereditato.

Il creditore o il debitore ha il diritto di scambiare il proprio diritto. Per esempio, c'è uno scambio, oggetto di negoziazione su cui c'è solo il debito pubblico.

Ma questo è possibile non solo con gli stati, ma anche con qualsiasi azienda, gente.

Per esempio, può essere venduto. Nel contratto cambia solo l'inquilino, la seconda parte non cambia e nemmeno i suoi obblighi. Ma ancora una volta, il trasferimento degli obblighi previsti dal contratto può dipendere dalle condizioni specificate inizialmente nel contratto. Si può precisare che l'inquilino non ha il diritto di trasferire a terzi l'immobile oggetto del contratto.

Esistono gravi restrizioni a questo riguardo per quanto riguarda le proprietà statali e comunali o le imprese di proprietà dello stato o dei comuni.

Cessione di obblighi

Modifica della parte contraente, in particolare del creditore fissata da un accordo separato.

Se l'accordo originario riguardava i diritti immobiliari o era necessario passare un notaio, il cambiamento dovrebbe essere fatto di conseguenza.

È importante il debitore era normalmente consapevole di dover un'altra persona. È indispensabile che ciò avvenga per iscritto. A seconda delle circostanze, è necessario correggere l'invio del messaggio (una lettera inviata con una notifica e (o) un inventario dell'allegato.

Il debitore ha il diritto di ignorare qualsiasi comunicazione relativa al cambio di creditore, effettuata verbalmente o, ad esempio, telefonicamente.

Se prendi casi relativi alle banche. Spesso le banche vendono debiti che difficilmente verranno rimborsati a società speciali.

Tuttavia, questa è una violazione di molte leggi. Dopotutto, solo avere una licenza della Banca Centrale può emettere prestiti. Secondo la legge, solo una banca può acquistare un prestito del genere, ma, ancora una volta, ci sono restrizioni sulla divulgazione dei segreti dei clienti agli estranei. Così nel caso di casi di credito, è impossibile cambiare il prestatore.

Allo stesso tempo, se qualcuno all'esterno decide di pagare il debito di qualcun altro o di adempiere al dovere di qualcun altro, il diritto di reclamo passa a tale persona o organizzazione. Questo caso non si applica alle banche.

Ma la cessione delle obbligazioni, quando le obbligazioni nei confronti del creditore sono trasferite a un terzo, è possibile solo se il creditore vi acconsente. Sebbene questo divieto possa essere aggirato, ad esempio, con il denaro. Puoi pagare il debito a spese di terzi, che a sua volta può prendere una ricevuta in cambio di denaro.