A jelzáloghitelek fajtái. Jelzáloghitelek típusai Oroszországban Jelzáloghitelek típusai

ingatlan jelzáloghitel lakás

A jelzáloghitelezés típusai különböző értékek alapján különböztethetők meg:

· Hitelezési programok tekintetében;
· A jelzáloghitelek gazdasági típusai;
·Célpontban
A biztosíték típusa szerint.
· Kormányzati támogatás.

A jelzáloghitelezési programok szempontjából a következők:

1. A tulajdonjog bejegyzése előtti elsődleges lakóhely jelzálogosítása esetén csak a hitelfelvevő élet- és rokkantbiztosítása szükséges. Elsődleges lakáshitelek esetén gyakrabban folyamodjunk készpénz nélküli pénzátutaláshoz, amellyel pénzt takaríthatunk meg a készpénzfelvételnél, amelyre sok bank jutalékot számít fel. A készpénz nélküli átutalásokért egyes bankok is díjat számítanak fel, de ez általában alacsonyabb, mint a készpénzes tranzakciók hasonló díjai.

Jelenleg nem minden orosz bank működik elsődleges lakáshitel-programok keretében. Különösen az Orosz Takarékpénztár Szibériai Bankja, a VTB 24 Bank, a Gazprombank, a Bank Accept, az Alemar Bank, az Absolut Bank, a Home Credit and Finance Bank, az ORGRESBANK, a Levoberezhny Bank, a TransCreditBank, a Moskommertsbank működik elsődleges jelzáloghitel-programok keretében.

2. Második lakás jelzáloghitel. Másodlagos lakásra felvett jelzálog esetén a szerződés megkötése után jelentős előleget kell fizetni, amely általában a leendő lakás költségének 30%-át teszi ki. További nehézség, hogy a másodlagos lakáshitel összege ritkán haladja meg a ház értékének 75-80%-át. Az orosz vásárlók számára nagyon fontos, hogy a másodlagos lakáshitelek megfizethetőbbek legyenek. Ráadásul másodlagos jelzáloghitellel azonnal beköltözik a ház leendő tulajdonosa. A másodlagos jelzáloghitel ügyében a bankok nemcsak hivatalos, hanem „szürke” jövedelmet is figyelembe vehetnek. Az ingatlanirodák aktívan dolgoznak ezen a piacon, elemzik az ügyfél lehetőségeit, és összehasonlítják azokat a város különböző jelzálogprogramjainak kondícióival.
3. Építés alatt álló lakások jelzálogjoga. Az épülő jelzáloglakás előnye, hogy Ön egy új épület tulajdonosa lesz.
4. A luxuslakások jelzálogkölcsöne egyre elterjedtebb Oroszországban. Az ingatlanpiacon ma átlagosan évi 15-20%-os az árak emelkedése.
5. Külvárosi ingatlanok jelzálogjoga. Ma már nemcsak városi lakásra, hanem hitelre házvásárlásra vagy külvárosi ingatlan építésére is lehet jelzáloghitelt adni.
6. Földterületek és telkek jelzálogjoga. A fő különbség a lakóhelyiségek jelzálogjoga és a telkek jelzálogjoga között az, hogy egy ház jelzálogjoga lehetetlen egyidejű biztosíték és a ház alatti telek vagy annak része nélkül, amely funkcionálisan biztosítja a házat.

A jelzáloghitelek gazdasági típusai:

1. Elsődleges jelzálogjog - a jelzáloggal terhelt ingatlanból származó kielégítési elsőbbséget jelent, amely jogilag erősebb, mint az összes többi jelzálogjog.
2. Másodlagos jelzálogjog - az ingatlannal fedezett, már jelzáloggal terhelt kölcsön kiadása.
3. Zárt jelzálogjog - kölcsönkötelezettséget biztosító ingatlan zálogszerződés, amely alapján tilos ugyanazon kötelezettség előtörlesztése és másodlagos felhasználása.
4. Tartós jelzálogjog - olyan zálogszerződés, amely kötelezettséget biztosít azzal, hogy a szerződés teljes időtartama alatt csak kamatot kell fizetni, míg a kölcsönszerződés és a jelzálogszerződés lejártakor a tőkeösszeget fizetik.
5. Elfogadott jelzálog - a jelzálogkölcsön-kötelezettség átruházását jelenti a jelzálogjoggal terhelt ingatlan vásárlójára. Ebben az esetben az ingatlan vevőjét terheli a fennálló hitel kötelezettsége, míg a korábbi tulajdonost másodlagos felelősség terheli.
6. "Tavaszi" jelzálog - ez egy ingatlan zálogszerződés, amely szerint a kölcsön visszafizetésének kötelezettsége egyenlő rendszeres fizetésekből áll a tartozás tőkeösszegének, valamint a kamatfizetésnek a visszafizetésében. Így minden egyes kifizetés végrehajtásával a teljes kifizetés csökken.
7. Rollover jelzáloghitel (angol nyelvről - Roll over - turn over) - ez egy jelzáloghitelezési szerződés, amely előírja, hogy a kölcsön futamideje egyenlő időszakokra oszlik (általában 3 hónap vagy 6 hónap), és mindegyik szegmensnek megvan a saját százaléka kamatláb (vagyis változó kamatláb) a piacon kialakuló helyzettől függően. A roll-over jelzáloghitel változata egy újra átruházható jelzáloghitel, azaz olyan megállapodás, amelynek értelmében a kamatláb rendszeres időközönként változik, hogy tükrözze az uralkodó piaci kamatlábakat.
8. Fordított járadékos jelzáloghitel - olyan megállapodás, amely alapján a hitelező rendszeres kifizetéseket teljesít a hitelfelvevőnek. Ezzel párhuzamosan a kölcsön tőkeösszegének egyenlege a felhalmozott kamat teljes összegével és az időszakos törlesztések összegével nő.
9. Jelzáloghitel differenciált törlesztéssel - fix kamatozású jelzáloghitel, olyan kifizetések, amelyeknél nő a törlesztőrészlet; a törlesztési ütemezés összességében nem változik, de a kifizetések fokozatosan emelkednek.

Jelzáloghitelek célterület szerint:

1. ingatlankölcsön
2. lakáshitel
3. lakáshitel
4. jelzálog vidéki házra
5. jelzálog egy lakásra
6. jelzálog új épületben lévő lakásra
7. jelzálog a szobában
8. jelzálog nyaralóban
9. jelzálog új épületekre
10. jelzálog új épületben lévő lakás vásárlására
11. lakáshitel
12. kölcsön lakásvásárláshoz.

Jelzáloghitelek fedezet típusa szerint:

1. kölcsön ház fedezete mellett
2. ingatlanfedezetű kölcsön
3. lakásfedezetű kölcsön
4. kölcsön ház fedezete mellett
5. ingatlankölcsön.

Kormányzati támogatás

szociális jelzáloghitel fiataloknak
a fiatal családok állami támogatása
szociális jelzáloghitel a katonaság számára
· szociális jelzáloghitel a régiókban.

Jelzálog-besorolás

A jelzáloghiteleket különböző szempontok szerint osztályozzák.

1. Tulajdon szerint.

2. A kölcsönadás céljai szerint. A következőket tekintjük ilyen célnak:

Kész lakás beszerzése bérházban vagy külön házban egy vagy több család számára, mint fő vagy kiegészítő lakóhely; ház vásárlása szezonális tartózkodásra, nyaralók, kertes házak telkekkel; építési terület beszerzése. A kész lakások megvásárlásához nyújtott kölcsönöket általában egyetlen egyszeri kifizetésben nyújtják;

Hitel egyéni lakások, szezonális lakóházak építéséhez, rekonstrukciójához, nagyjavításához, telek mérnöki elrendezéséhez;

Kész lakás építése, vásárlása beruházás céljára. Ez a lakásépítési hitelezés szakaszosan történik: minden további kifizetés csak az előző szakasz befejezése után történik.

3. A hitelező típusa szerint a jelzáloghitelek lehetnek:

banki szolgáltatások;

Nem banki.

4. A hitelfelvevők típusa szerint:

a) kölcsönzés alanyaként:

Fejlesztőknek és építtetőknek nyújtott kölcsönök;

Közvetlenül a leendő lakástulajdonosnak nyújtott kölcsönök;

b) a hitelfelvevők hovatartozási foka szerint:

Hitelek banki alkalmazottaknak;

Cégek alkalmazottai - a bank ügyfelei;

Ingatlancégek ügyfelei;

Ebben a régióban lakó személyek;

Mindenkinek.

5) A kölcsönök feltételei szerint. Néhány ország futamidőszakainak összehasonlító jellemzőit a Függelék 1. számú táblázata mutatja be. E táblázat alapján megállapítható, hogy a különböző országok eltérő módon határozzák meg az időszakokat. Véleményem szerint a kifejezések legoptimálisabb eloszlását az Egyesült Királyság képviseli. És a hitelfeltételek Oroszországban nagyon szűkek. Hiszen ha azt képzeljük, hogy az ember jelzáloghitelezés segítségével tervez lakást venni, akkor nehéz elképzelni, hogy mennyit kell havonta fizetnie egy ilyen hitel törlesztéséhez 3 év alatt. Ez ismét bizonyítja, hogy a jelzáloghitelezés államunk gyenge oldala.

6) A kamatláb típusa szerint:

Hitel fix kamatozású;

Változó kamatozású kölcsön.

7) Ha lehetséges, előtörlesztés:

Előtörlesztési joggal;

Előtörlesztési jog nélkül;

Előtörlesztéshez való joggal, pénzbírság megfizetésével.

8) A biztonság mértéke szerint (az előleg összege). A hitel összege a jelzáloggal terhelt ingatlan értékének 50-100%-a között mozoghat.

A jelzáloghitelek fajtái

A jelzáloghitelezés rendszerében a fizetések jellegének megfelelően többféle hiteltípus különböztethető meg.

1. Tartós jelzáloghitel.

2. Hitel állandó fizetéssel.

A tartós jelzáloghitel a kölcsön legegyszerűbb formája. Jellemző az alacsony inflációjú, hosszú hitel futamidejű országokra, és rendszeres időközönként egyenlő törlesztéssel (amortizációval) jár. Ezért az ilyen kölcsönök önfelvevőnek minősülnek. Az amortizáció ebben az esetben a kölcsön tőke- és kamatfizetési folyamatát jelenti.

A változó törlesztésű hitelek nem önfelvevők, eltérő tőke- és kamattörlesztési határidőket, valamint egyéb további feltételeket biztosítanak. Ennek a kölcsöntípusnak vannak alfajai, amelyeket az alábbiakban adunk meg.

Hitelek labdafizetéssel. Egyszeri (labda) fizetésről gondoskodni. Három fajtát is tartalmaz:

Befagyasztó kamatfizetéssel a lejáratig. Ez a fajta kölcsön nem biztosít fizetési kötelezettséget sem a tőketartozás törlesztésére, sem a halaszthatatlan kamatokra. A kölcsön és a tőkésített kamat visszafizetése a futamidő végén történik. Az ilyen típusú kölcsön felhasználása meglehetősen korlátozott;

Csak kamatot fizet. A kölcsön kamatait a futamidő alatt a tervek szerint rendszeresen fizetik. Míg a kölcsön tőkeösszegének visszafizetését a futamidő legvégére tervezik;

Részleges értékcsökkenéssel és végső lufi fizetéssel. Előírja, hogy a kifizetések részben a kölcsön futamidejének lejártáig történnek.

Tavaszi hitel, vagy fix tőketörlesztésű kölcsön. Rendszeresen egyenlő kifizetéseket vállal a fő tartozás visszafizetése miatt.

Kölcsön a bevételben és az értéknövekedésben való részvétellel. Az ilyen típusú jelzáloghiteleket jövedelmező ingatlanok finanszírozására használják. Közel az önamortizációhoz, de feltételezi, hogy a hitelező, rendszeresen kapva a tőkét és annak kamatait, részt vesz a tárgyból származó bevételben. A hitelező részvétele eltérő lehet: igényt tarthat a bérleti díj többletének egy részére, a nettó működési bevétel többletrészére, az árfolyamnyereség egy részére vagy az ingatlanértékesítésből származó bevételre.

Növekvő törlesztőrészletű kölcsön (növekvő járadékkal). Ez a kölcsön egyenlő fizetést biztosít a futamidő alatt, és a bérlemények tulajdonosai arra számítanak, hogy a fizetések évente (vagy más időközönként) növekedni fognak. Az ilyen kölcsönöket akkor veszik igénybe, ha a hitelfelvevő jövedelme a futamidő elején kisebb, mint a futamidő végén. Az ilyen kölcsön jellemzői a következők: a minimális első törlesztőrészlet, majd a törlesztőrészletek állandó ütemben emelkednek; egy bizonyos szakaszban egyenlő fizetések kezdődnek az önfelvevő kölcsön konstrukciója alapján. A fizetési méretek sorrendjét a törlesztőrészletek rendszeres időközönkénti emelésével állítják be, az utolsó törlesztőrészlet összegét a kölcsön tartozásának egyenlege határozza meg.

Fordított járadékkölcsön. Éppen ellenkezőleg, ez a futamidő végén a hiteltörlesztések csökkentését vagy azok megszűnését jelenti. Ebben az értelemben ez a kölcsön egy kamatbefagyasztott kölcsönhöz hasonlítható.

Változó kamatozású kölcsön. Általában az egyik pénzpiaci indexhez, az inflációhoz, devizákhoz "kötve" lehetővé teszik a változó kamatozású hitel kifizetését, annak minimális és maximális értékének korlátozásával. A kamatláb változása befolyásolja a hitelek feltételeit.

Kanadai borulás. Ez egy jelzáloghitel, melynek futamideje időszakokra (3 vagy 6 hónap) van felosztva, és mindegyikre a piaci viszonyokat figyelembe véve saját kamatláb kerül megállapításra. Így a roll-over hitel változó kamatozású hitel. Ebben különbözik a fix kamatozású hiteltől ("tavaszi" jelzálog)

Végső jelzálog. Az ilyen típusú hitelezés lényege, hogy a már akkreditált ingatlanokra egy második hitelt nyújtanak, amelynek befizetéseit az első hitel visszafizetésére utalják. Az ilyen kölcsönök kamatai általában magasabbak, mint az első hiteleké.

Kölcsön hozzáadott kamattal. Lehetővé teszi a kamat hozzárendelését a tőketartozáshoz, és az eredményt elosztja a törlesztési időszakok számával a következő fizetés nagyságának meghatározásához. Az ilyen kölcsönöket személyes ingatlanok, például autó kölcsönzésére használják, és a kölcsön idő előtti visszafizetésének lehetőségét javasolják.

Abszolút mindenkinek szüksége van egy lakóhelyre. De nem mindenki engedheti meg magának, hogy azonnal megvásárolja, anélkül, hogy hitelbe szállna. Ezért kell jelzáloghitelt felvenni. A megoldás persze nem a legjobb, de nagyon elterjedt. De minden olyan embert, aki nem jártas a témában, először az érdekel: milyen típusú jelzáloghitelek léteznek elvileg? És mivel a téma aktuális, érdemes kicsit részletesebben is beszélni róla.

A leggyakoribb lehetőség

Azon vitatkozva, hogy elvileg milyen típusú jelzáloghitelek léteznek, mindenekelőtt a másodpiaci hitelezésre érdemes figyelni. Mert ez a legnépszerűbb lehetőség. Az elv egyszerű. Egy személynek meg kell találnia egy lakást, amelyet mások eladnak, és jelzáloghitel-szerződést kell kötnie. Ezt követően a bank pénzéért lakást vesz, amit aztán odaad nekik.

Van itt néhány sajátosság. Először meg kell találnia a feltételeknek megfelelő bankot. E tekintetben a legjobbak azok, amelyek állami tulajdonban vannak. A legapróbb részletekig kidolgozott jelzáloghitel-rendszerük van.

Miután az ember kiválasztja magának a legkedvezőbb jelzáloghitel ajánlatot, és megtudja a számára adható összeget, elkezdheti a lakáskeresést. A szerződés megkötése előtt pedig jutalékot és biztosítást kell fizetnie a banknak.

A feltételekről

A jelzáloghitelek típusairól beszélve nem lehet nem figyelni arra, hogy milyen másodlagos lakásra adható ki.

Tehát a lakás ne legyen bontandó, vagy javításra, átépítésre szoruló házban. Kívánatos, hogy jó állapotban legyen. Hiszen a jelzáloghitelt legfeljebb 30 évre adják ki, és a bank köteles gondoskodni arról, hogy ha valaki nem tudja fizetni a tartozását, akkor lakáseladással tudja kompenzálni a veszteségeket.

A lakásnak is lakhatónak kell lennie. Vagyis egy közönséges házban kell lenni, és nem egy szállodához vagy kommunális komplexumhoz tartozni. És rendelkeznie kell egy szabványos elrendezéssel is, amely megfelel a BTI-tervnek. By the way, a bankok ritkán adnak jelzálogot a földszinten vagy az első emeleten található lakások vásárlására. És a "Hruscsovról".

A hitelfelvevőnek is meg kell felelnie bizonyos feltételeknek. Az Orosz Föderáció fizetőképes állampolgárának kell lennie, legalább egy éves szakmai gyakorlattal. És jobb, ha tartózkodik a kölcsöntől, ha alacsony a fizetés, mivel minden hónapban a fizetése 45% -át kell adnia.

Tőkerészesedéssel

A jelzáloghitel-típusokat felsoroló listában ez a második helyet foglalja el. Ennek megvannak az okai. A jelzáloghitel lényegében egy épülő lakásban történő lakásvásárláshoz nyújtott kölcsön. És mivel az épületet még nem helyezték üzembe, az ilyen lakások árai 20-30%-kal alacsonyabbak, mint a hagyományosoké.

Az elv ebben az esetben némileg eltér az előzőtől. Először is, egy személynek ki kell választania egy fejlesztőt. Elküldi neki a vele együttműködő bankok listáját. Közülük pedig azt választja az ember, amelyik a legkedvezőbb hitelezési feltételeket kínálja. A második lehetőség hasonló, de pontosan az ellenkezője. Először egy személy határozza meg a bankot, majd kiválasztja a fejlesztőt - abból a listából, amelyet ott átadtak neki.

Igaz, ebben az esetben is vannak hátrányai. Például magasabb kamatláb (1-2%-kal), késés egy objektum üzembe helyezésében. Azonban mindenhol vannak árnyoldalai.

Egy fiatal családnak

Az utóbbi években ez a jelzáloghitel nagy népszerűségnek örvend, sokaknak segített, különösen, ha egy fiatal családnak lakhatásra van szüksége. A lényeg az, hogy az önkormányzatok támogatást osztanak ki, amivel az első részletet fizetik az emberek. Így kiderül, hogy csökkenti a kölcsön összegét.

A gyermektelen családnak a lakás árának 30%-a jár. Azok, akiknek gyermekük van - 35%. A kedvezményes jelzáloghitel megszerzéséhez fel kell kerülnie a várólistára. Amikor sorra kerül ennek vagy annak a családnak, kapnak egy igazolást a lakásvásárlásról. Ez az út a hitel első részletéhez a bankban.

Tudnia kell, hogy azok a párok, amelyekben minden személy nem idősebb 35 évnél, fiatal családnak minősül. A jelzálogkölcsönt legfeljebb harminc évre adják. De késések lehetségesek (ez a kedvezményes hitelezés másik előnye), és velük együtt körülbelül 35 lesz. Azonban még egy ilyen jelzáloghitel megszerzéséhez is több feltételnek kell megfelelnie. Először is, minden házastársnak az Orosz Föderáció állampolgárának kell lennie. És hivatalosan foglalkoztatott, igazolással igazolható bevételi forrással. Minden személy alsó korhatára 18 év.

Lakásfelújítási hitel

Ezt a témát is figyelemmel kell kísérni, beszélve a jelzáloghitelek típusairól. Sok embernek van már lakása, de gyakran a családnak szüksége van életterének bővítésére vagy a körülmények javítására. Ezek a problémák általában könnyen megoldhatók. Az emberek eladják a birtokukban lévő lakást, majd a bevételből más lakást vesznek, a bank által jelzálogként kibocsátott pénzből ráfizetve.

Az ilyen típusú hitelezés fő előnye, hogy fedezet és jutalék nélkül is kibocsátható. Széles körben gyakorolnak helyi és szövetségi programokat is, kedvezményes feltételeket biztosítva a tanároknak, például sokgyermekes családoknak stb. Sőt, a lakáskörülmények javítására hitelt állandó munkahelyi igazolás nélkül is ki lehet adni. A kamatok pedig alacsonyabbak.

Tájékoztatás külföldiek számára

Sokan, akik más államok állampolgárai, érdeklődnek a kérdés iránt - lehetséges-e tartózkodási engedéllyel jelzáloghitelhez jutni? Érdekes a téma. Nos, bárki vásárolhat otthont az Orosz Föderációban. De ezt nem a teljes összeggel megtenni, hanem kölcsön felvételével nagyon nehéz. A pénzintézetek igyekeznek elkerülni a külföldiekkel való tranzakciókat, mivel nem rendelkeznek orosz állampolgársággal, ami azt jelenti, hogy könnyen elhagyhatják az országot adósságuk visszafizetése nélkül. Ezzel kapcsolatban a bankok lehetőség szerint szigorítják a hitelfelvevőkkel szembeni követelményeiket. Vannak azonban olyan bankok is, amelyek a külföldieket tartják a leglelkiismeretesebb fizetőknek. De általában a tartózkodási engedéllyel rendelkező jelzálog a valóság. De a feltételekről részletesebben is lehet beszélni.

Követelmények

Nos, ha egy külföldi úgy dönt, hogy tartózkodási engedéllyel jelzálogkölcsönt vesz fel, akkor először is hivatalosan Oroszországban kell dolgoznia. Ezenkívül fizessen adót, és legalább hat hónapos munkatapasztalattal kell rendelkeznie az Orosz Föderációban. Azt is bizonyítania kell, hogy a külföldi a következő 12 hónapban Oroszországban fog dolgozni. Egyszerűen megadhat egy szerződést a munkáltatóval és egy jövedelemigazolást. A kor is számít. A legoptimálisabb - 25-40 év.

Néhány bank azonban további követelményeket támaszt. Például az Orosz Föderációban a minimális munkatapasztalat nem lehet 6 hónap, hanem két vagy három év. Az előleg pedig, ami általában 10%, 30%-ra nő. Szükség lehet kezesekre vagy közös hitelfelvevőkre (az Orosz Föderáció állampolgáraira). A bank pedig fedezetként adja ki a jóváírt ingatlant. És természetesen emelt kamat is lesz. Általánosságban elmondható, hogy külföldiek számára meglehetősen nehéz jelzáloghitelhez jutni.

Bizonyos árnyalatokban különböznek, és ez a helyzet sem kivétel. A külföldinek a szokásos dokumentumokon (jövedelemigazolások, szolgálati idő, munkáltatóval kötött szerződések stb.) egy egész dokumentumcsomagot kell összegyűjtenie. Szüksége lesz a polgári útlevélre és egy közjegyző által hitelesített másolatra orosz nyelvű fordítással. Továbbá - engedély az oroszországi munkavégzésre és az államba való belépésre (vízum). Szüksége lesz továbbá migrációs kártyára és regisztrációra abban a régióban, ahol a kölcsönt kiadják.

Fogadalom

Mindenki tisztában van azzal, hogy a hitelhez egy bizonyos értéket kell biztosítani a banknak, amit a fennálló tartozás ellentételezéseként (ha a kifizető nem tudja visszafizetni a pénzt) el tud venni. A jelzáloghitelek sem kivételek. A biztosíték típusa ebben az esetben az ingatlan. Amit az ember kölcsön felvételével kíván megszerezni.

Itt minden egyszerű. Egy személy hitelt vesz fel egy banknál (vagy más pénzintézetnél), azzal a feltétellel, hogy a kiutalt pénzből vásárolt lakás fedezetként szolgál. A tranzakció minden résztvevője előnyt jelent. A hitelfelvevő végül megkapja a pénzt, és megvásárolja a lakást. A bank kamatozású fizetések formájában nyereséget termel, és mivel az ügyfél által vásárolt lakás a fedezet, minimalizálja a vissza nem fizetés kockázatát.

És minden néhány lépésben megtörténik. Először is, az ügyfél megkapja a bank jóváhagyását. Ezután a lakhatást választja, tanulmányozza az elsődleges és másodlagos piacot. Ezután - értékeli és biztosítja az ingatlant. Végül aláírja a szerződést, pénzt kap, kifizeti a tranzakciót, majd beköltözik.

A "csapdákról"

Most érdemes beszélni a terhelésről jelzálog formájában. Már maga a szó is tartalmazza a definíció lényegét. A jelzálogjoggal vásárolt lakás megterhelése a tulajdonos jogainak korlátozásában, valamint kötelességek kiszabásában fejeződik ki.

Leegyszerűsítve: egy személy átadhatja a lakását ideiglenes használatra másoknak, bérbe adhatja, vagy megpróbálhatja eladni, hogy kifizesse tartozását. De mindez - csak a jelzálogjogosult engedélyével. Amelynek szerepe jelen esetben a bank. Minden teher lekerül az emberről, amikor visszafizeti a tartozását. Ettől a pillanattól kezdve ő lesz a lakás teljes tulajdonosa.

De ha például akkor akarja eladni, amikor még nem fizették ki az adósságot, akkor gondoskodnia kell az árnyalatokról. Az adásvételi szerződésen kívül szükség lesz egy átruházási okiratra, a zálogjogosult írásbeli engedélyére és az ügyletben részt vevő felek nyilatkozatára.

Biztosítás

Fentebb már többször szó volt arról, hogy a megvásárolt lakást biztosítani kell majd. Valóban az. Milyen típusú jelzálogbiztosítások léteznek? Ebből kettő van - kötelező és választható.

Tehát minden esetben biztosítást kell fizetnie. De ez alacsony költség. A törvény szerint a hitelfelvevő csak a fedezetet köteles biztosítani, vagyis azt a lakást, amelynek megvásárlására a hitelt felveszik. Általában ez az összmennyiség 1-1,5%-a.

Kiegészítő biztosítás megkötésével kiderül, hogy megvédi otthonát a sérülésektől és elvesztésektől. És még - a jogcím a tulajdonjog elvesztése miatt, ami csalás vagy kettős értékesítés miatt történhet. A végén még a kliens élete és egészsége is védve lesz. Hiszen egy lakásvásárlási hitelt átlagosan 10-15 évre vesznek fel. Ez hosszú idő, és ebben az időszakban bármi megtörténhet az emberrel, mert az élet kiszámíthatatlan.

Hogyan profitálhat?

Nos, a jelzáloghitelek csak a bankoknak és a fejlesztőknek hoznak hasznot, de a hitelfelvevők is szeretnék elkerülni, hogy bajba kerüljenek. Ha pedig spórolni szeretne, jobb, ha a lehető legrövidebb időre igényel hitelt. A haszon kiszámítható egy egyszerű példa segítségével. Tegyük fel, hogy egy személy 1 millió rubelt vesz fel hitelre, évi 13%-os kamattal. Ha ezt az összeget öt évig vette fel, akkor havonta 23 000 rubelt kell fizetnie, és ennek eredményeként a túlfizetés 366 000 rubel lesz. Miután 15 évre jelzálogkölcsönt adott ki, egyenként 13 ezer rubelt fizet. Ez kevesebb! Igen, de csak első pillantásra. Ennek eredményeként 1 300 000 rubelt fog túlfizetni. Tehát először az időzítés problémáját kell megoldani.

De a korábban felsorolt lehetőségek közül melyik a legjobb? Hosszan lehet vitatkozni, felsorolva az előnyöket és hátrányokat. Mindenkinek a magáét. De objektíven ítélve az épülő lakások vásárlása a legjobb. Először is jelentősen megtakaríthat - a teljes összeg 1/5-1/3-át. És az 1-3%-os túlfizetés itt nem játszik különösebb szerepet. Másodszor, nem kell félni az üzembe helyezési késésektől. A bankok ma már csak megbízható fejlesztőkkel kötnek szerződéseket, így a kockázatok minimálisak. De ismét mindenkinek magának kell döntenie.

A jelzálog az ingatlan jelzálogjogát, és cserébe kölcsön felvételét különféle célokra.
A hitel összegét befolyásoló fő tényezők:

A hitelfelvevő előlegének összege.
A futamidő, amelyre a jelzálogkölcsönt kiadják.
A vásárolt ház vagy lakás költsége.
A havi bevételed összege.

A hitelfelvevő és a kölcsönadó között létrejött jelzálogszerződés tárgya mindig a készpénz. A monetáris kötelezettségeket mindig nemzeti valutában kell kifejezni, még akkor is, ha maga a szerződés külföldi valutát tartalmaz.

Állami jelzáloghitel

Az állami jelzáloghitel bizonyos pénzösszeg kibocsátásával jár, csak lakásvásárlásra. A kapott összeget nem lehet más célra fordítani. E kölcsön záloga a megszerzett ingatlan.

szociális jelzáloghitel

A szociális jelzáloghitel célja, hogy egy bizonyos összeget lakásvásárláshoz biztosítson. Az ilyen jelzáloghitelek célközönsége az alacsony és közepes havi jövedelmű polgárok. Egy ilyen jelzáloghitel-program célja a szegények lakhatási színvonalának és színvonalának javítása.

A szociális jelzáloghitelekkel kapcsolatos szükséges információk teljes készletét a város önkormányzata bocsátja ki, amely a lakáspolitikáért felelős.

lakossági jelzálog

Lakáshitelet kétféleképpen lehet felvenni: az első lehetőség az, hogy egy banktól kap pénzt lakásvásárlásra. Jelenleg szinte minden bank rendelkezik saját programmal a jelzáloghitelek kibocsátására. A kamatlábak jelenleg 11% és 14% között ingadoznak rubelben.

Ezenkívül az Orosz Föderáció önálló jelzáloghitelezési programot dolgozott ki lakáscélra. Ez a program világos követelményeket és feltételeket tartalmaz a lakáscélú pénz kibocsátására.

katonai jelzáloghitel

A katonák lakhatásért cserébe jelzáloghitelt kaphatnak. A katonasághoz jelzáloghitelezésként kapott pénzt ugyanakkor csak lakásvásárlásra lehet fordítani. Jelzáloghitelt nyújtanak a katonai személyzetnek 20 év szolgálat után. Ahhoz, hogy a katonaság jelzálogprogramjának tagjává váljon, a felhalmozó jelzáloghitel-rendszer nyilvántartásának tagjává kell válnia. A bankok által a katonai személyzet számára biztosított maximális összeg körülbelül 3 000 000 rubel.

Szociális ifjúsági jelzáloghitel

Ma már nem nehéz támaszt találni egy fiatal családnak. Erre van egy fiatal családot segítő program. Újraélesztik az építőipari csapatokat - akár kétszáz műszakot dolgoznak ki, és egy fiatal család bizonyos juttatásokat kap lakásvásárláskor.

Adó. Az Orosz Föderáció adótörvényének köszönhetően bizonyos mennyiségű pénzt kaphat, amelyet levonnak a jelzáloghitelezés teljes összegéből. Az adókedvezmény igénybevételéhez dokumentumcsomagot gyűjtünk össze: a jelzálog-hitelezési programban vásárolt lakás tulajdonjogát igazoló okiratot, egy lakás vagy ház vevőnek történő átruházásáról szóló okiratot, kölcsönszerződést, igazoló dokumentumokat. a jelzáloghitel megszerzéséhez szükséges összes dokumentum feldolgozásának költségeit.

A jelzáloghitel fő előnye, hogy a családnak nem kell hosszú időn keresztül felhalmoznia a szükséges pénzt egy lakásvásárláshoz. A jelzálogprogramnak köszönhetően a család most lakhatáshoz jut, és a szerződésben megjelölt időszakban fizet.

Másodszor, ez az, hogy a családtagok bérlőként regisztrálhatnak a kapott házban, és ennek következtében tartózkodási engedélyt kaphatnak a városban.

A jelzáloghitel-program biztonsága magas. Általánosságban elmondható, hogy még ha a kölcsönfelvevő elveszíti is állását vagy munkaképességét, a jelzálogkölcsön révén kapott ingatlan nem vész el. A kölcsönvevő tulajdonos marad.

Nem elhanyagolható tényező, hogy a hitelfelvevő nem fizet jövedelemadót a jelzáloghitel törlesztése során befizetett összeg után.

A jelzáloghitel elsődleges negatív tényezője, hogy a hitelfelvevő a lakáspiaci érték kétszeresét fizeti túl a jelzáloghitel teljes törlesztési időszakára. Ez a jelzáloghitelezési programok legjelentősebb hátránya.

Manapság számos jelzáloghitel ajánlat létezik, amelyek mindegyike a saját hitelfelvevőjét csábítja. A számtalan jelzáloghitel-program közül a legjobb ajánlat megtalálásában, és mindenki számára ideális választásban, elkötelezett tanácsadók és jelzáloghitel-brókerek mindig segítenek.

A jelzáloghitelek a legösszetettebb banki termék. Egy ilyen kölcsönhöz a legnagyobb dokumentumcsomagot nyújtják be, a fizetőképesség-értékelési eljárás legfeljebb 2 hétig tart, és a legszigorúbb követelményeket támasztják a potenciális hitelfelvevőkkel szemben. És ez természetes, mert a bank nagy kockázatot vállal, nagy összeget bocsát ki hosszú időre.

De nem kell félni a jelzáloghiteltől. Csak ismernie kell a mögöttes mechanizmusokat, és akkor saját lakása, háza vagy nyaralója gyorsan álomból valósággá válik. És ez a cikk mindent leír ezekről a mechanizmusokról.

Mit fog tanulni ebből a cikkből?

Ebben a cikkben a jelzáloghitelezés általános kérdéseivel ismerkedhet meg:

jelzáloghitelek típusai;
Fő beállítások;
visszafizetési módok stb.

Mi a jelzáloghitel és a jelzáloghitelek típusai.

A „jelzálog” kifejezés a görög „hipotheke” szóból származik, ami „jelzálog”-t vagy „zálogot” jelent. Jelzálog egy közép- vagy hosszú lejáratú kölcsön ( 5-től 30 évig), amelyet a hitelfelvevőnek a megszerzett vagy meglévő föld és/vagy ingatlan (lakások, házak, nyaralók stb.) biztosítéka ellenében biztosítanak.

Más típusú fedezett hitelektől eltérően (például autóhitel) minden jelzáloghitelre kötelező a törvényi nyilvántartás.

Megjegyzés a fogyasztónak: A jelzálogkölcsön kézhezvételekor a zálogszerződést kötelező bejegyezni a Szövetségi Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szolgálatnál (Rosreestr), és minden ingatlan vásárlásával, eladásával vagy zálogjoggal való megterhelésével kapcsolatos minden információ bekerül az egyesített államba. Az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek nyilvántartása. ( Pénzügyi szakértő a Workle-nél)

A jelzáloghiteleknek három fő típusa van, amelyek mindegyike különbözik a hitelezés céljában, lehetőségeiben és kamataiban.

Ezek a típusok:

Klasszikus jelzáloghitel egy célzott jelzáloghitel ingatlanvásárlásra a másodlagos lakáspiacon. Ebben az esetben a megvásárolt lakást e hitel fedezeteként a bank rendelkezésére bocsátják.
Kölcsön új épületre egy célzott jelzáloghitel az elsődleges lakáspiaci ingatlanvásárláshoz, ezen ingatlan követelési jogával biztosított. Amikor a hitelfelvevő megkapja a tulajdonjogról szóló igazolást, a lakás zálogba kerül (ahogyan a másodlagos ingatlanvásárlásra felvett kölcsön esetében is).
Nem rendeltetésszerű jelzáloghitel- Ez egyfajta kölcsön, amelyet az ügyfél tulajdonában lévő ingatlanok biztosítéka ellenében adnak ki. A kapott kölcsön bármilyen célra felhasználható, például javításra vagy nagyobb vásárlásra. Ezért az általános célú jelzáloghitel összehasonlítható bármilyen célú fogyasztási hitellel, de az általános célú jelzáloghitel-programok keretében kibocsátott összegek általában jelentősen meghaladják a szokásos fogyasztási hitelkeretet.

A jelzáloghitelek biztosítékai és alapvető paraméterei.

Kétféle biztosíték létezik:

A törvény értelmében óvadék- zálogjog hitelből vásárolt ingatlanra (például mikor jelzálog új épületre vagy klasszikus jelzáloghitel).

Ebben az esetben a zálogszerződés az adásvételi szerződéssel egyidejűleg kerül megkötésre, amelyben szerepel, amelynek megvásárlását a bank pénzt biztosít az ügyfélnek. Ezért abban az esetben, ha az ügyfél szisztematikusan nem teljesíti hitel-visszafizetési kötelezettségét, a bank könnyebben szerezheti meg a zálogtárgyat a bíróságon.

Zálog a szerződés alapján- akkor fordul elő, amikor nem célú hitelezés amikor a pénzt az ügyfél ingatlanának biztosítékára bocsátják ki.

A nem célú hiteleknél az ügyfél bármilyen célra költhet pénzt, ezért a törvény szempontjából nem olyan egyértelmű a kapcsolat a kölcsön és a biztosíték között, amely alapján azt kibocsátották, mint a céljelzáloghiteleknél, Hol van a pénz ingatlanvásárlásra?. Ha az ügyfél nem teljesíti a kölcsön visszafizetésére vonatkozó kötelezettségét, akkor a bíróság nehezebben adja át a zálogtárgyat a bank tulajdonába.

Mivel a jelzáloghitel mindenekelőtt hiteltermék, a következő fő paraméterek fontosak számára:

Összeg;
Term;
Valuta;
Kamatláb;
Jutalékok.

A jelzáloghitel összege és futamideje

Bármilyen jelzáloghitel esetén (meglévő vagy megvásárolandó) ingatlant adnak fedezetként. Mivel az ingatlanok ára nagyon magas, a bankok jelzáloghitelekre hajlandóak jelentős összegeket biztosítani. Átlagosan 1 000 000 rubel értékben adnak ki jelzáloghiteleket ( a jelzáloghitel nagysága az ügyfél fizetőképességétől függ, így minden esetben egyedi.)

jelzálog az a leghosszabb távú hitelezési típus, hiszen nagyon problémás rövid időn belül kifizetni a banknak sok hitelre felvett pénzt. A jelzálogkölcsönöket általában 5 és 30 év közötti időtartamra adják ki.

Minél rövidebb a hitel futamideje, annál alacsonyabb a költsége, de a havi törlesztőrészlet meglehetősen nagy lesz. Hosszabb hitel futamidővel kevesebb a havi törlesztőrészlet, de a hitel költsége jelentősen megnő.

A havi törlesztőrészletek mértéke attól is függ, hogy mit havi fizetés típusa a bank a szerződés feltételeiben megállapítja.

A havi hiteltörlesztés típusai

A bankok két havi fizetési rendszert használnak a jelzáloghitelek törlesztésére:

Járadékfizetés a kölcsön havi törlesztése egyenlő fix összegekben. Ezek az összegek tartalmazzák az adósságtörlesztést és a kölcsönkamatokat. Először a hitelfelvevő fizeti a kölcsön kamatának nagy részét, és az adósság összege kissé csökken. A bankok leggyakrabban járadékfizetési rendszert kínálnak, mivel így áttekinthetőbb és egyszerűbb a családi költségvetés tervezése.

Differenciált fizetés- Ez egy egyenlőtlen összegű kölcsön havi törlesztése, és a bankok ritkán veszik igénybe. A havi törlesztés összege a visszafizetendő tartozás fix összegéből és a kölcsön egyenlegének kamataiból áll. Mivel a tartozás összege minden hónapban egyenletesen csökken, a hitel kamata is csökken. Ez alacsonyabb havi kifizetéseket is eredményez. Vagyis ha járadéktörlesztési konstrukciónál a havi törlesztőrészlet összege fix, akkor differenciált konstrukciónál a visszafizetendő tartozás összege kerül rögzítésre.

A jelzáloghitelek devizaneme és a jelzáloghitelek kamatlábai típusai

A bankok általában három pénznemben adnak ki jelzáloghiteleket:

orosz rubel;
Amerikai dollár;
Euro.

A kamatláb nagysága a valutaválasztástól függ - dollárban/euróban nyújtott hiteleknél lényegesen alacsonyabb. Ezért azonos összegű havi törlesztőrészlet mellett a devizahitel maximális összege magasabb lehet, mint a rubelhitelnél.

Minden bank lehetőséget biztosít a hitelfelvevőnek válassza ki a kamatláb típusát bármilyen jelzáloghoz. Az árfolyam lehet:

Fix kamatláb rendelkezik a kölcsönszerződésben megállapított kamatfelhalmozásról a kölcsön teljes futamideje alatt.
változó kamatozású nem a kölcsönzés teljes időtartamára fix, és a kölcsönszerződésben meghatározott feltételek mellett időszakonként felülvizsgálandó. Egyes bankok inkább évente módosítják a kamatlábakat, mások egy bizonyos időszakra, például 3 évre rögzítik a kamatlábat, 4 évtől pedig évente felülvizsgálják a kamatlábat. A kamatlábak felülvizsgálata indexekhez kapcsolódik: Libor 1 és MosPrime 2

1 A Libor a London Interbank Offered Rate vagy a London Interbank Offered Rate rövidítése. A Libor kamatláb a pénzügyi források költségének világszerte elismert mutatója. Eszerint a világ legnagyobb bankjai készek kölcsönt kibocsátani a londoni bankközi tőzsdén lévő többi nagy banknak.

2 A MosPrime a rubel hitelek (betétek) irányadó kamatlába a moszkvai pénzpiacon. A MosPrime árfolyamát a Nemzeti Monetáris Szövetség számítja ki.

Mindegyik kamattípusnak megvannak a maga előnyei és hátrányai, amelyeket az alábbiakban tárgyalunk.

A fix kamatláb jellemzői

Oroszországban a legtöbb hitelfelvevő fix kamatozást választ.

Előnyök V: A fix kamatláb könnyen érthető, a személyes költségvetés tervezése és a havi hiteltörlesztés.
hátrányai: A fix kamatláb nem mindig felel meg a modern piac realitásának. Mondjunk néhány példát.

változó kamatozású

A lebegő kamatláb gyakoribb Európában és az Egyesült Államokban. Két részből áll.

ELSŐ - cserélhető - alapnak nevezzük.

Mit jelent az alaprész? A bankközi hitelpiac általánosan elismert mutatóit veszik alapul: a Libort az USA-dollárban nyújtott hiteleknél és a MosPrime-et az orosz rubelben nyújtott hiteleknél.

MÁSODIK – változatlan – kiegészítőnek nevezik.

Mit jelent a kiegészítő? A bankok ritkán hiteleznek az ügyfeleknek saját forrásukból. Lebegő kamatozás esetén a MosPrime vagy a Libor indexek aktuális árfolyamán vesznek fel hitelt a pénzpiacon (hitel devizanemétől függően), és a hitelfelvevőknek történő hitelezéskor ehhez az indexhez adják hozzá a kamatukat. Ez a bank bevétele.

Megjegyzés a fogyasztónak: A lebegő kamatláb lényegesen alacsonyabb, mint a rögzített kamatláb. De ha a gazdasági helyzet instabil, az sok problémával járhat a fogyasztó számára. ( Pénzügyi szakértő a Workle-nél)

A változó kamatláb jellemzői

Előnyök:

A jelzáloghitel törlesztésének első éveire megállapított változó kamatláb alacsonyabb, mint egy hasonló hitel fix kamata.

hátrányai:

A változó kamatozást a hitel törlesztésének első éveit követően évente újraszámolják.
A globális pénzügyi piac helyzete évről évre változik, így például 10 év múlva nem lehet megjósolni a lebegő kamatláb nagyságát.

Megjegyzés a fogyasztónak: A MosPrime vagy a Libor indexek éles ugrásaival a bankok mindig lehetőséget biztosítanak a hitelfelvevőknek, hogy felhagyjanak a változó kamatozással, és áttérjenek a fix kamatozású hiteltörlesztésre. ( Pénzügyi szakértő a Workle-nél)

A változó kamatláb az alábbiak szerint kerül feltüntetésre (a kölcsön pénznemétől függően):

A képlet első része a megfelelő index árfolyama egy adott időszakra (a MosPrime index használatakor a lebegő alapkamat félévente egyszer kerül felülvizsgálatra. A Libor indexű lebegő kamatláb értékének felülvizsgálata évente egyszer történik meg). év.).
A második a bank kamata.

A változó kamatozás erős hatással lehet a hitel költségére, mind a felértékelődés, mind az árcsökkenés irányában (indexszint csökkenésével). Ez látható a példából:

Ráadásul a bankszektorban nem jártas szakember számára problémás az index viselkedésének hosszú távú előrejelzése.

Jelzálogdíjak

A jelzáloghitelezésben több fő jutaléktípus létezik:

egyszeri jutalék kölcsön kiadásáért;
harmadik felek szolgáltatásainak jutaléka (szolgáltatási költség);
jutalék a kölcsön visszafizetéséhez szükséges pénzeszközök befizetéséért;
jutalék (bírság/büntetés) késedelmes havi fizetés esetén.

Szakértői rovat: „Gondosan tanulmányozza át a hitelfelvétel és -törlesztés feltételeit minden partnerbanknál, hogy a legjobb lehetőségeket kínálhassa az ügyfélnek. Figyelmeztesse, hogy a fizetési fegyelem be nem tartása hátrányosan befolyásolja hiteltörténetét, és a jövőben nehéz lesz hitelt felvennie egy másik banktól. (Julia Pankratova, Pénzügyi szakértő a Workle-nél)

Hitel törlesztési módok és ki tudja visszafizetni a kölcsönt

Indul a hitel kamata a kölcsönszerződés aláírásának pillanatától és a pénzeszközök az ügyfél folyószámlájára történő felhalmozódásától számítva. Ezt követően havonta (a fizetési ütemterv szerint) bizonyos összegeket kell fizetnie a kölcsön visszafizetéséhez.

A kölcsönök visszafizetésének feltételei a kölcsön kibocsátásának pénznemétől függően eltérőek:

Nem csak maga a hitelfelvevő, hanem bárki fizethet rubelkölcsönből.

RUBEL:

Ha a törlesztés a bank pénztárában történik, be kell mutatnia az útlevelét és meg kell neveznie a számlaszámot.
Ha ATM-en keresztül történik a törlesztés, elegendő a hitelfelvevő számlaszámának ismerete.

DEVIZA (USA dollár, euró stb.)

A devizában kibocsátott jelzáloghitel törlesztésére befizetést teljesíthet:

maga a hitelfelvevő házastársa és más közeli hozzátartozói, az okirat kötelező bemutatása mellett, kapcsolat igazolása;
bármely harmadik fél közjegyző által hitelesített meghatalmazással a megfelelő jogokkal.

A kölcsön igénylésekor a hitelfelvevőnek tisztáznia kell, hogy mely dokumentumokra lesz szüksége a harmadik fél fizetéséhez.

Korai visszafizetés- ez a hitelfelvevő olyan összegű hozzájárulása a kölcsön visszafizetéséhez, amely meghaladja az előírt havi törlesztőrészletet, vagy teljes mértékben megegyezik a tartozás egyenlegével és a felhalmozott kamat összegével.

Kétféle előtörlesztés létezik:

Részleges hiteltörlesztés lehetőség van a havi törlesztőrészletek összegének újraszámítására a tőketartozás csökkentésével. Ha a törlesztőrészlet nem változik, akkor a kölcsön futamideje ennek megfelelően csökken, és a hitelfelvevő végül kevesebb kamatot fizet.
A kölcsön teljes visszafizetése után, a megvalósítás időpontjától függően a kamatoknak köszönhetően pénzmegtakarítás is keletkezik. Ennek a megtakarításnak a nagysága akkor lesz jelentős, ha a kölcsön végső elszámolása jóval a futamidő lejárta előtt megtörténik. Ez különösen igaz a járadékfizetési rendszerre.

Megjegyzés a fogyasztónak V: Ha a kölcsönt idő előtt szeretné visszafizetni, 30 nappal korábban értesítenie kell a bankot. Egyes bankoknál ez az időszak rövidebb is lehet, vagy egyáltalán nem kell értesítést kérni. Mindezt azonban rögzíteni kell a kölcsönszerződésben.