आर्थिक सार और बंधक ऋण देने के मुख्य रूप। बंधक उधार की अवधारणा और वर्गीकरण का सार

बंधक (विभिन्न नागरिक दायित्वों की पूर्ति सुनिश्चित करने के साधन के रूप में अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा) पारंपरिक रूप से विकसित बाजार अर्थव्यवस्था वाले देशों में नागरिक कारोबार को स्थिर करने में सबसे महत्वपूर्ण कारकों में से एक के रूप में कार्य करता है, जो वित्तीय और भुगतान अनुशासन को बनाए रखने के लिए एक प्रभावी उपकरण है। उचित स्तर, और लेनदारों के अधिकारों और वैध हितों का एक विश्वसनीय गारंटर।

इसकी सामग्री में बंधक के दो घटक हैं - आर्थिक और कानूनी।

आर्थिक दृष्टि से, एक बंधक अचल संपत्ति के लिए संपत्ति के अधिकारों के कारोबार के लिए एक बाजार साधन है जहां अन्य प्रकार के अलगाव (खरीद और बिक्री, विनिमय) कानूनी और व्यावसायिक रूप से अव्यवहारिक हैं, और आपको कार्यान्वयन के लिए अतिरिक्त वित्तीय संसाधनों को आकर्षित करने की अनुमति देता है। विभिन्न परियोजनाओं की।

कानूनी शब्दों में, एक बंधक एक बंधक ऋण प्राप्त करने के उद्देश्य से अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा है, जब संपत्ति देनदार के हाथों में रहती है।

एक बंधक ऋण एक ऋण (ऋण) है जो इस अचल संपत्ति द्वारा एक दायित्व के लिए सुरक्षा के रूप में सुरक्षित अचल संपत्ति की खरीद के लिए दिया जाता है। ऋण पर दावे के अधिकारों को एक बंधक के माध्यम से प्रमाणित और स्थानांतरित किया जा सकता है - एक वचन पत्र प्रकार की एक पंजीकृत सुरक्षा।

एक आर्थिक श्रेणी के रूप में बंधक को ध्यान में रखते हुए, इस बात पर जोर दिया जाना चाहिए कि इसमें तीन शब्द शामिल हैं और एक ही समय में व्यक्त करते हैं:

संपत्ति संबंध;

ऋण संबंध;

वित्तीय संबंध।

स्वामित्व संबंधों को शीर्षक और संपत्ति के हस्तांतरण में व्यक्त किया जाता है, लेकिन कब्जे का अधिकार नहीं, जब तक कि ऋण पर भुगतान समाप्त नहीं हो जाता है या भुगतान करने से इनकार करने की स्थिति में दायित्वों का कार्यान्वयन नहीं हो जाता है। बंधक अचल संपत्ति के कारोबार और पुनर्वितरण को उत्तेजित करता है, वस्तुओं के लिए संपत्ति के अधिकारों की प्राप्ति सुनिश्चित करता है, जब इन विशिष्ट मामलों में अलगाव के अन्य रूप अनुपयुक्त होते हैं।

अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित बंधक ऋण के प्रावधान में क्रेडिट संबंध व्यक्त किए जाते हैं। अचल संपत्ति प्रतिज्ञा उत्पादन के विकास के लिए आवश्यक वित्तीय संसाधनों को आकर्षित करने के लिए एक उपकरण के रूप में कार्य करती है। वहीं, बंधक ऋण की विशेषताएं इस प्रकार हैं:

1. अनिवार्य सुरक्षा।

2. ऋण की अवधि।

3. लक्ष्य चरित्र।

4. एक बंधक ऋण एक अपेक्षाकृत कम जोखिम वाला बैंकिंग कार्य है।

5. नोटरीकरण और राज्य पंजीकरण।

वित्तीय संबंधों को बंधक ऋणों के पुनर्वित्त में व्यक्त किया जाता है, जिसमें एक बंधक भी शामिल है जो बंधक के अचल संपत्ति के अधिकार को प्रमाणित करता है और इसकी सभी अंतर्निहित विशेषताओं के साथ एक सुरक्षा है - संपत्ति के अधिकारों, प्रलेखन और परक्राम्यता का अलगाव। एक सुरक्षा के आधार पर वित्तीय संबंध एक बहु-स्तरीय काल्पनिक पूंजी बनाते हैं, इसलिए जब एक अचल संपत्ति वस्तु का मालिक प्राथमिक, द्वितीयक बंधक, व्युत्पन्न बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी करता है, तो कार्यशील पूंजी या काल्पनिक पूंजी की मात्रा में वृद्धि होती है।

बंधक ऋण प्रणाली बंधक ऋण के लिए प्राथमिक और द्वितीयक बाजारों के गठन और अचल संपत्ति, बीमा और बंधक प्रतिभूति बाजारों के साथ संबंधों की एक प्रणाली है जो बंधक बाजार में सक्रिय संस्थाओं की सक्रिय बातचीत से उत्पन्न होती है।

बंधक ऋण देने की प्रणाली में निम्नलिखित खंड शामिल होने चाहिए:

एक अचल संपत्ति बाजार जिसमें बंधक ऋण में भाग लेने के लिए आवश्यक विशेषताएं हैं;

बंधक ऋण के लिए प्राथमिक बाजार, लेनदारों और देनदारों की गतिविधियों के पूरे सेट को आपस में संबंधित दायित्वों में शामिल करना, जिसमें देनदार (बंधक) प्रदान करता है, और लेनदार (बंधक) अचल संपत्ति को प्रतिज्ञा के रूप में स्वीकार करता है;

बंधक ऋण के लिए द्वितीयक बाजार, जो बंधक और बंधक ऋण (पहले से जारी बंधक ऋणों की बिक्री) पर अधिकारों के हस्तांतरण के साथ-साथ पहले से जारी बंधक ऋणों के पुनर्निवेश को सुनिश्चित करता है। द्वितीयक बाजार प्राथमिक बंधक बाजार में उधारदाताओं और बंधक प्रतिभूति बाजार में निवेशकों के बीच एक कड़ी है, जो निवेशकों के धन के संचय को सुनिश्चित करता है और वित्तीय प्रवाह को बंधक ऋणों में निर्देशित करता है;

बंधक-समर्थित प्रतिभूति बाजार, जो ऋण दायित्वों और बंधक समझौतों (बंधक बांड) के तहत व्यक्तिगत अधिकारों के परिवर्तन को अवैयक्तिक आय-सृजन प्रतिभूतियों (बांड), और लंबी अवधि के निवेशकों के बीच उनकी नियुक्ति सुनिश्चित करता है। दूसरे शब्दों में, बंधक-समर्थित प्रतिभूति बाजार में, व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं ने उन पर आय प्राप्त करने के लिए बिचौलियों द्वारा प्रस्तावित बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों का अधिग्रहण, संचय और स्थान रखा;

बीमा बाजार जो बंधक ऋण देने की प्रणाली में जोखिम बीमा प्रदान करता है।

बंधक ऋण संबंध के प्रतिभागी:

1. उधारकर्ता - ऐसे व्यक्ति जिन्होंने बैंकों (क्रेडिट संगठनों) के साथ ऋण समझौते में प्रवेश किया है, जिसके तहत ऋण के रूप में प्राप्त धन का उपयोग आवास खरीदने के लिए किया जाता है। इस तरह के अनुबंधों का निष्पादन अधिग्रहित आवास के बंधक द्वारा सुरक्षित है। प्रत्येक उधारकर्ता के लिए अधिकतम ऋण राशि उसकी सॉल्वेंसी और प्रदान की गई ऋण चुकौती सुरक्षा के आकलन के आधार पर निर्धारित की जाती है, साथ ही इसकी विश्वसनीयता और पहले प्राप्त ऋणों पर ऋण के संतुलन को ध्यान में रखते हुए;

2. गृह विक्रेता - व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं जो उनके स्वामित्व वाली या अन्य व्यक्तियों या कानूनी संस्थाओं के स्वामित्व वाली अचल संपत्ति बेचती हैं और उनकी ओर से बेची जाती हैं, जिनमें शामिल हैं। निर्माण संगठन;

3. ऋणदाता - मुख्य लेनदार, निश्चित रूप से, बैंक हैं, जो विशिष्ट (बंधक) या सार्वभौमिक हो सकते हैं। अन्य कानूनी संस्थाएं जो आवास की खरीद के लिए नागरिकों को लक्षित दीर्घकालिक ऋण प्रदान करती हैं, वे भी लेनदारों के रूप में कार्य कर सकती हैं;

तालिका 1. बैंकिंग विनियमन के लिए कानूनी ढांचा।

नाम	विषय
बैंकिंग प्रणाली की संरचना
क्रेडिट संगठन	एक कानूनी इकाई, जो रूसी संघ के सेंट्रल बैंक के एक विशेष परमिट (लाइसेंस) के आधार पर, अपनी गतिविधि के मुख्य लक्ष्य के रूप में लाभ कमाने के लिए, द्वारा प्रदान किए गए बैंकिंग कार्यों को करने का अधिकार रखती है। संघीय कानून "बैंकों और बैंकिंग गतिविधियों पर"। एक व्यावसायिक इकाई के रूप में किसी भी प्रकार के स्वामित्व के आधार पर एक क्रेडिट संगठन का गठन किया जाता है
बैंक	एक क्रेडिट संस्थान जिसे कुल मिलाकर निम्नलिखित बैंकिंग कार्यों को करने का विशेष अधिकार है: व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं से जमा करने के लिए धन का आकर्षण, इन निधियों को अपनी ओर से और भुगतान की शर्तों पर अपने स्वयं के खर्च पर, चुकौती, व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं के खातों को तत्काल खोलना और बनाए रखना
गैर-बैंक क्रेडिट संगठन	एक क्रेडिट संस्थान जिसे संघीय कानून द्वारा प्रदान की गई कुछ बैंकिंग गतिविधियों को करने का अधिकार है। गैर-बैंक क्रेडिट संस्थानों के लिए बैंकिंग संचालन के अनुमेय संयोजन बैंक ऑफ रूस द्वारा स्थापित किए गए हैं
विदेशी बैंक	एक विदेशी राज्य के कानूनों के तहत मान्यता प्राप्त एक बैंक जिसके क्षेत्र में यह पंजीकृत है

4. बंधक ऋण के द्वितीयक बाजार के संचालक (आवास बंधक ऋण देने के लिए एजेंसियां) - विशेष संगठन जो ऋणदाताओं को पुनर्वित्त करते हैं जो दीर्घकालिक बंधक ऋण जारी करते हैं। द्वितीयक बाजार संचालक, लेनदारों को पुनर्वित्त करने के अलावा, इक्विटी बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी करते हैं, आवास ऋण के क्षेत्र में निवेशकों से धन जुटाते हैं, और एक तर्कसंगत बंधक ऋण नीति को लागू करने में लेनदारों की सहायता करते हैं। यदि एजेंसियां ​​​​लेनदारों से बंधक को भुनाती हैं, तो उनकी गतिविधियों के लिए बैंक ऑफ रूस से लाइसेंस की आवश्यकता नहीं होती है। यदि एजेंसियां ​​गिरवी दावों के साथ काम करेंगी, तो उन्हें गैर-बैंक ऋण देने वाली संस्था के रूप में लाइसेंस प्राप्त होना चाहिए;

5. अचल संपत्ति और उसके साथ लेनदेन के अधिकारों के राज्य पंजीकरण के निकाय, जो आवासीय परिसर की खरीद और बिक्री के लिए लेनदेन पंजीकृत करते हैं, एक नए मालिक को स्वामित्व के हस्तांतरण को औपचारिक रूप देते हैं, बंधक समझौतों और बंधक अधिकारों को पंजीकृत करते हैं, स्टोर करते हैं और जानकारी प्रदान करते हैं आवासीय बंधक परिसर के स्वामित्व अधिकार और भार;

6. गिरवी रखे आवास का बीमा, उधारकर्ताओं का व्यक्तिगत बीमा और बंधक बाजार सहभागियों के नागरिक दायित्व बीमा प्रदान करने वाली बीमा कंपनियां;

7. मूल्यांकक - कानूनी संस्थाएं और पेशेवर अचल संपत्ति मूल्यांकन के हकदार व्यक्ति, जिनकी गतिविधियों को संघीय कानून "रूसी संघ में मूल्यांकन गतिविधियों पर" द्वारा नियंत्रित किया जाता है। पेशेवर मूल्यांककों की गतिविधि को लाइसेंस दिया जाता है, और लाइसेंस जारी करने वाले निकाय को कानून के साथ मूल्यांककों के अनुपालन पर नियंत्रण रखना चाहिए।

बंधक ऋण में, बंधक के विषय के मूल्य पर विवाद की स्थिति में, एक मूल्यांकन अनिवार्य है।

मूल्यांकन गतिविधि कुछ प्रकार की गतिविधियों में से एक है जिसके लिए मूल्यांककों के नागरिक दायित्व का अनिवार्य बीमा प्रदान किया जाता है। विशेष रूप से, मूल्यांकनकर्ता बीमा अनुबंध समाप्त किए बिना मूल्यांकन गतिविधियों में संलग्न होने का हकदार नहीं है। बीमाकृत घटना कानूनी बल में प्रवेश करने वाले मध्यस्थता या मध्यस्थ न्यायाधिकरण के निर्णय द्वारा स्थापित उसकी गतिविधियों के मूल्यांकक द्वारा कार्यान्वयन के संबंध में तीसरे पक्ष को नुकसान पहुंचाएगी।

8. रियल एस्टेट कंपनी - अचल संपत्ति बाजार में एक पेशेवर मध्यस्थ, वस्तुओं को खोजने, अनुबंध तैयार करने और बैंक को जमा करने के लिए आवश्यक दस्तावेजों का एक पैकेज तैयार करने के लिए सेवाएं प्रदान करता है। अचल संपत्ति गतिविधि लाइसेंस प्राप्त है। विशेष रूप से, कुछ प्रकार की गतिविधियों को लाइसेंस देने पर कानून में इसका उल्लेख किया गया है। अचल संपत्ति फर्मों की गतिविधियों पर नियंत्रण रखने वाले राज्य निकायों के अलावा, यह सार्वजनिक संगठनों द्वारा भी प्रयोग किया जाता है। उनमें से रियलटर्स का रूसी गिल्ड है।

एक विशेष प्रकार की वस्तु के रूप में कार्य करने वाली अचल संपत्ति का एक निश्चित मौद्रिक मूल्य होता है। आमतौर पर यह आकलन व्यक्तिपरक कारकों (मुख्य रूप से आपूर्ति और मांग के प्रभाव में) के प्रभाव में अनायास बनता है। उसी समय, किसी भी अचल संपत्ति का मूल्यांकन करते समय, कुछ उद्देश्य कारक होते हैं जिन्हें पार्टियों को एक विशिष्ट अनुबंध का समापन करते समय ध्यान में रखना चाहिए।

कई पेशेवर प्रतिभागी बंधक बाजार में काम करते हैं। उसी समय, केवल उच्च योग्य विशेषज्ञ, वित्तीय प्रबंधन, उत्पादन गतिविधियों और उद्यम संसाधनों की आधुनिक अवधारणाओं का उपयोग करते हुए, मौजूदा आर्थिक स्थितियों के लिए उन्नत प्रबंधन तकनीकों को सफलतापूर्वक अनुकूलित कर सकते हैं। विश्व के अनुभव से पता चलता है कि बंधक ऋण देने का एक आवश्यक आधार तत्व ऋण संस्थानों की गतिविधि है, विशेष रूप से वाणिज्यिक बैंकों में, जो बंधक ऋण बाजार के सबसे महत्वपूर्ण विषयों में से एक हैं।

1.1 विषय पर अधिक। बंधक और बंधक ऋण की अवधारणा और सार:

1. रिट कार्यवाही की अवधारणा और विशिष्ट विशेषताएं; अदालत का आदेश जारी करने के लिए आधार; अदालत के आदेश की अवधारणा और सार; आदेश उत्पादन के चरण
2. प्रवर्तन कार्यवाही की अवधारणा और सार; प्रवर्तन कार्यवाही में भाग लेने वाले; प्रवर्तन कार्यवाही के सामान्य नियम; प्रवर्तन कार्यवाही करने की प्रक्रिया; प्रवर्तन कार्यों के प्रदर्शन में वसूलीकर्ता, देनदार और अन्य व्यक्तियों के अधिकारों की सुरक्षा
3. अध्याय 1. आर्थिक कंपनियों के प्रबंधन निकायों के सदस्यों की गतिविधियों की दक्षता बढ़ाने के कानूनी तंत्र की अवधारणा और सार।
4. § 1. निजी कानून की सुरक्षा के साधनों और विधियों की अवधारणा और सार
5. महाद्वीपीय यूरोपीय और एंग्लो-अमेरिकन प्रकार के कानूनी आदेशों में "मर्मज्ञ जिम्मेदारी" की अवधारणा और सार
6. रूसी कॉर्पोरेट कानून में "मर्मज्ञ दायित्व" की अवधारणा और सार
7. § 1. आपराधिक कार्यवाही में न्याय की अवधारणा और सार
8. 1.1 प्रवास के क्षेत्र में रूस के आंतरिक मामलों के मंत्रालय की पासपोर्ट और वीज़ा गतिविधियों के लिए सूचना समर्थन की अवधारणा और सार

- कॉपीराइट - वकालत - प्रशासनिक कानून - प्रशासनिक प्रक्रिया - एकाधिकार और प्रतिस्पर्धा कानून - मध्यस्थता (आर्थिक) प्रक्रिया - लेखा परीक्षा - बैंकिंग प्रणाली - बैंकिंग कानून - व्यवसाय - लेखा - संपत्ति कानून - राज्य कानून और प्रबंधन - नागरिक कानून और प्रक्रिया - मौद्रिक परिसंचरण, वित्त और ऋण - धन - राजनयिक और कांसुलर कानून -

लेकिन लेनदार के हितों की गंभीर सुरक्षा के बिना उधार देना असंभव है। ऋण विकास के विकास ने दिखाया है कि लेनदार के सर्वोत्तम हितहो सकता है अचल संपत्ति संपार्श्विक के उपयोग के माध्यम से सुरक्षित, क्यों कि:

• अचल संपत्ति के विनाश या अचानक गायब होने का जोखिम अपेक्षाकृत कम है;
• अचल संपत्ति का मूल्य लगातार बढ़ता रहता है;
• अचल संपत्ति की उच्च लागत और इसके नुकसान का जोखिम एक शक्तिशाली प्रोत्साहन है जो देनदार को लेनदार के लिए अपने दायित्वों को सही ढंग से और समय पर पूरा करने के लिए प्रोत्साहित करता है।

अचल संपत्ति प्रतिज्ञा के उपयोग के माध्यम से लेनदारों के हितों की रक्षा के लिए एक उपकरण एक बंधक था।

बंधक - अवधारणा और सार

कानूनी प्रचलन में शब्द "बंधक" आमतौर पर दो अवधारणाओं को शामिल करता है:

कानूनी संबंध के रूप में बंधकऋण प्राप्त करने के लिए अचल संपत्ति (भूमि, अचल संपत्ति, भवन, आवास) की प्रतिज्ञा है।

एक सुरक्षा के रूप में बंधक- तात्पर्य: अचल संपत्ति के लिए गिरवीदार के अधिकारों को प्रमाणित करने वाला एक ऋण साधन।

बंधक ऋण उधार- यह अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित उधार है, यानी क्रेडिट फंड के पुनर्भुगतान के लिए सुरक्षा के रूप में एक बंधक का उपयोग करके उधार देना।

यदि ऋण का भुगतान नहीं किया जाता है, तो लेनदार संपत्ति का मालिक बन जाता है। इस प्रकार, एक बंधक ऋण के लिए संपार्श्विक का एक विशेष रूप है।

बंधक ऋण की विशेषताएं:

• एक बंधक संपत्ति की प्रतिज्ञा है;

• बंधक ऋण की दीर्घकालिक प्रकृति (20 - 30 वर्ष);
• बंधक की अवधि के लिए गिरवी रखी गई संपत्ति, एक नियम के रूप में, देनदार के पास रहती है;
• स्वामित्व के अधिकार या आर्थिक प्रबंधन के अधिकार पर गिरवीदार की केवल संपत्ति गिरवी रखी जा सकती है;
• बंधक ऋण देने का कानूनी आधार प्रतिज्ञा अधिकार है, जिसके आधार पर एक बंधक समझौता तैयार किया जाता है और लेनदार को हस्तांतरित संपत्ति की बिक्री की जाती है;
• बंधक ऋण का विकास इसके मूल्यांकन के लिए एक विकसित संस्थान के अस्तित्व को मानता है;
• बंधक ऋण, एक नियम के रूप में, विशेष बंधक बैंकों द्वारा किया जाता है।

बंधक ऋण प्रणाली में भागीदार:

• प्लेगर - भौतिक। या एक कानूनी इकाई जिसने अपने ऋण को सुरक्षित करने के लिए अचल संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में प्रदान किया।
• एक बंधक (बंधक ऋणदाता) एक कानूनी इकाई है जो अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण जारी करती है।

रूस में बंधक ऋण देने का कानूनी आधार:

1. रूसी संघ का संघीय कानून "बंधक पर (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)" दिनांक 16 जुलाई, 1998;
2. रूसी संघ का संघीय कानून "रूसी संघ में मूल्यांकन गतिविधियों पर" दिनांक 29.07.98।

बंधक रियल एस्टेट के अधिकारों के एकीकृत राज्य रजिस्टर में न्याय संस्थानों द्वारा राज्य पंजीकरण के अधीन है।

बंधक और बैंक

बंधक बैंक -अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित दीर्घकालिक ऋण प्रदान करने वाले विशेष बैंक।

बैंकों के लिए बंधक ऋण के लाभ:

• ऋण जारी करते समय अपेक्षाकृत कम जोखिम, क्योंकि वे अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित होते हैं;
• दीर्घकालिक ऋण बैंकों को ग्राहकों के साथ निजी बातचीत से मुक्त करता है;
• बंधक ऋण बैंक को काफी स्थिर ग्राहक प्रदान करते हैं;
• बंधक को द्वितीयक बाजार में सक्रिय रूप से कारोबार किया जा सकता है, जो बैंक को ऋण जारी होने के बाद बंधक को बेचकर अपने जोखिम में विविधता लाने की अनुमति देता है।

बैंकों के लिए बंधक ऋण के नुकसान:

• कर्मचारियों में संकीर्ण पेशेवर विशेषज्ञों को रखने की आवश्यकता - अचल संपत्ति के मूल्यांकक, जिसे संपार्श्विक के रूप में प्रस्तुत किया जाता है, जिससे बैंक की लागत बढ़ जाती है;
• धन का दीर्घकालिक विचलन;
• एक लंबी अवधि जिसके लिए ऋण दिया जाता है, बैंक के भविष्य के मुनाफे के लिए एक बड़ा खतरा है, क्योंकि आने वाले दशकों के लिए बाजार की ब्याज दरों की गतिशीलता की भविष्यवाणी करना बहुत मुश्किल है।

बंधक ऋण तंत्र

एक बंधक अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है।

ऋण प्राप्त करने के लिए मुख्य दस्तावेज जो ऋणदाता और उधारकर्ता के बीच संबंध निर्धारित करते हैं, एक ऋण समझौता और एक प्रतिज्ञा समझौता है।

ऋण समझौताऋण प्राप्त करने का उद्देश्य, ऋण की अवधि और आकार, ऋण जारी करने और चुकाने की प्रक्रिया, ऋण देने के साधन (ब्याज दर, शर्तें और इसके परिवर्तन की आवृत्ति), ऋण बीमा की शर्तें, सुरक्षा की जाँच करने का तरीका और रूप निर्धारित करता है और ऋण का इरादा उपयोग, दुरुपयोग और असामयिक पुनर्भुगतान ऋण के लिए प्रतिबंध, जुर्माना भुगतान करने की राशि और प्रक्रिया, अनुबंध को समाप्त करने की प्रक्रिया, ऋणदाता और उधारकर्ता के समझौते द्वारा अतिरिक्त शर्तें।

बंधक समझौताऋण के लिए संपार्श्विक के रूप, आकार और प्रक्रिया को निर्धारित करता है।

बंधक जमा

बंधक का विकास विशिष्ट प्रकार की प्रतिभूतियों-बंधक और बंधक बांडों के अस्तित्व को निर्धारित करता है।

गिरवी रखना— यह एक अचल संपत्ति वस्तु की प्रतिज्ञा (प्रतिज्ञा) पर एक कानूनी दस्तावेज है, जो ऋण के तहत दायित्वों को सुरक्षित करने के लिए वस्तु की वापसी को प्रमाणित करता है।

संपार्श्विक का उद्देश्य अचल संपत्ति है जो उधारकर्ता के दायित्वों के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है। उधार देने का उद्देश्य एक विशिष्ट लक्ष्य है। जिसके लिए ऋण दिया जाता है।

इस प्रकार, संपार्श्विक वस्तु और उधार वस्तु के विभिन्न संयोजन संभव हैं। उदाहरण के लिए: एक भूमि भूखंड द्वारा सुरक्षित आवास के निर्माण के लिए ऋण।

बंधक ऋण तंत्रएक वाणिज्यिक बैंक में क्रेडिट संसाधनों के गठन के तंत्र से महत्वपूर्ण रूप से भिन्न होता है। विकसित देशों में, बैंक मुख्य रूप से ऋण देने के लिए धन उत्पन्न करता है बांड बेचकरतथा खुद की पूंजी।

बंधक पत्रक -ये बैंक के दीर्घकालिक संपार्श्विक दायित्व हैं, जो विश्वसनीय (या कुल) बंधक ऋण प्रदान करते हैं, जिस पर एक निश्चित ब्याज का भुगतान किया जाता है।

बंधक बांड द्वितीयक बाजार में बंधक बैंकों द्वारा निवेशकों - अन्य क्रेडिट संस्थानों (कुछ देशों में - किसी भी निवेशक को) को बेचे जाते हैं।

द्वितीयक बाजार प्राथमिक बाजार में जारी बंधक प्रतिभूतियों को खरीदने और बेचने की प्रक्रिया है। प्राथमिक ऋणदाताओं को प्राथमिक बंधक को बेचने का अवसर प्रदान करना, और उसी बाजार में प्राप्त आय पर एक और ऋण प्रदान करना - यह बंधक पूंजी का मुख्य कार्य है।

बंधक बांडों में निवेश को पूंजी का एक विश्वसनीय निवेश माना जाता है, क्योंकि स्थिर ब्याज आय के अलावा, निवेशक को बंधक द्वारा जोखिम के खिलाफ गारंटी दी जाती है। बेशक, गिरवी रखी गई संपत्ति का बाजार मूल्य समय के साथ गिर सकता है, लेकिन यहां बैंक गिरवी रखने पर विभिन्न हेजिंग विकल्प (जोखिम में कमी) की पेशकश कर सकते हैं।

बंधक बेचने के बाद, ऋणदाता नए बंधक ऋण प्रदान करने के लिए आय का उपयोग करता है।

बंधक ऋण चुकौतीवसूली योग्य बंधक पर अवधि और ब्याज से संबंधित। यदि बंधक की वैधता 10 वर्ष है, और निश्चित ब्याज दर 6.5% है, तो ऋण को कम से कम 7% प्रति वर्ष की दर से जारी किया जाना चाहिए ताकि बंधक जारी करने और निवेशकों को ब्याज का भुगतान करने की लागत को कवर किया जा सके। बाजार की स्थितियों के आधार पर% दर में परिवर्तन, 10 वर्षों के बाद होगा, यदि बंधक अवधि लंबी है। चुकौती किस्त भुगतान के साथ की जाती है, अंतराल (माह, तिमाही, छह महीने, वार्षिक) ऋण समझौते द्वारा स्थापित किया जाता है।

बंधक ऋण योजना

ऋण संतुलन की गतिशीलता

अर्थव्यवस्था में बंधक की भूमिका

बंधक ऋण एक अनिवार्य तत्व है। वैश्विक बैंकिंग उद्योग के विकास के पैटर्न को दर्शाते हुए, यह प्राथमिकता वाले विकास उपकरणों में से एक है।

बंधक और संकट

विश्व के अनुभव से पता चलता है कि बंधक ऋण देने में योगदान दिया है पुनरुद्धार, वसूली, बेरोजगारी पर काबू पाना और अंततः, संकट से बाहरसंयुक्त राज्य अमेरिका - 30 के दशक में, कनाडा और जर्मनी - 40 से 50 के दशक में, अर्जेंटीना और चिली - 70-80 के दशक में, साथ ही कई देशों में आर्थिक सुधारों में तेजी आई। रूस में भी आवास की समस्या को हल करने के लिए एक उपकरण के रूप में बंधक पर कुछ उम्मीदें रखी गई हैं।

बंधक और अर्थव्यवस्था का वास्तविक क्षेत्र

बंधक व्यवसाय के विकास का उद्योग, निर्माण, कृषि आदि के कामकाज पर सकारात्मक प्रभाव पड़ता है। जैसा कि विश्व अभ्यास से पता चलता है, बंधक ऋण का प्रसार इस प्रकार है पूंजी निवेश को वित्तपोषित करने का प्रभावी तरीकानिवेश संकट को दूर करने में योगदान दे सकता है।

बंधक और बैंकिंग प्रणाली

सीधे के लिए बंधक ऋण का बहुत महत्व है बैंकिंग प्रणाली का विकासदेश। बंधक सबसे महत्वपूर्ण साधन है जो ऋण की चुकौती सुनिश्चित करता है। बंधक ऋण प्रणाली के ढांचे के भीतर काम करने वाला एक बंधक ऋण देने वाला संस्थान अपेक्षाकृत स्थिर और लाभदायक आर्थिक इकाई है। इसलिए, बैंकिंग प्रणाली में जितने अधिक क्रेडिट संस्थान होंगे, देश की आर्थिक प्रणाली में इसकी गतिविधि उतनी ही अधिक स्थिर और कुशल होगी।

बंधक और सामाजिक कल्याण

बंधक ऋण, वर्तमान कारोबार से धन को आंतरिक बचत में कुछ हद तक मोड़ना घटाने में योगदान देता हैमुद्रा स्फ़ीति.

आधुनिक परिस्थितियों में, के लिए बंधक का महत्व। आवास बंधक ऋणसमाज के वर्ग में एक शक्तिशाली कारक होने के नाते, सस्ती निजी आवासीय संपत्ति वाले नागरिकों के प्रावधान में योगदान देता है।

एक आवास बंधक ऋण की प्रासंगिकता इस तथ्य के कारण है कि इसका उपयोग आपको अंतर्विरोधों को हल करने की अनुमति देता है:

• उच्च अचल संपत्ति की कीमतों और जनसंख्या की वर्तमान आय के बीच;
• आर्थिक संस्थाओं के एक समूह में धन की बचत और दूसरे में उनका उपयोग करने की आवश्यकता के बीच।

हमारे देश में अचल संपत्ति और बंधक संस्था के 70 वर्षों के लिए अनुपस्थिति के नकारात्मक परिणाम हुए हैं - बंधक ऋण के आयोजन का अनुभव काफी हद तक एक क्रेडिट संस्थान के स्तर पर और राज्य के स्तर पर खो गया है। पूरा का पूरा।

यदि पहले रहने की स्थिति में सुधार करने का एकमात्र तरीका सार्वजनिक आवास प्राप्त करना था, तो आज यह समस्या मुख्य रूप से नागरिकों द्वारा अपनी बचत की कीमत पर आवास की खरीद या निर्माण के माध्यम से हल की जाती है। सीमित बजटीय संसाधनों ने राज्य का ध्यान जनसंख्या के केवल कुछ समूहों की आवास समस्याओं को हल करने पर केंद्रित किया है। हालांकि, उनमें से अधिकांश वर्तमान में आवश्यक बचत की कमी के कारण अपने रहने की स्थिति में सुधार करने में असमर्थ हैं।

एक बंधक ऋण प्रणाली का निर्माणआबादी के मुख्य भाग के लिए आवास की खरीद को वहनीय बना देगा; जनसंख्या, बैंकों, वित्तीय, निर्माण कंपनियों और निर्माण उद्योग उद्यमों के मौद्रिक संसाधनों के बीच संबंध सुनिश्चित करेगा, वित्तीय संसाधनों को अर्थव्यवस्था के वास्तविक क्षेत्र में निर्देशित करेगा।

बंधक ऋण अवसंरचना

उचित सहायक तत्वों (बुनियादी ढांचे) की उपलब्धता के बिना बंधक ऋण देने वाली संस्थाओं की प्रणाली का प्रभावी संचालन असंभव है। बंधक ऋण देने की विशिष्टता अचल संपत्ति के कारोबार के मूल्यांकन, बीमा और पंजीकरण के साथ-साथ द्वितीयक बंधक बाजार के साथ इसका निकटतम संबंध है। इस संबंध में, देश में उपस्थिति के बिना बंधक संस्थानों की प्रणाली का कामकाज असंभव है:

• अचल संपत्ति कारोबार पंजीकरण प्रणाली;
• बीमा संगठन (कंपनियां);
• अचल संपत्ति मूल्यांकन में पेशेवर रूप से लगे संगठन।

बंधक ऋण प्रणाली का विकसित बुनियादी ढांचा बंधक संचालन की दक्षता सुनिश्चित करता है, जिससे बंधक ऋण देने वाली संस्थाओं के अधिकारों की सुरक्षा बढ़ जाती है।

बंधक शब्द ग्रीक मूल का है। पहली बार इसका इस्तेमाल सोलन (सातवीं शताब्दी ईसा पूर्व) के कानून में किया गया था, जिसके अनुसार देनदार की भूमि में एक स्तंभ फट गया ताकि सभी को पता चले कि यह भूमि लेनदार के अधिकारों के लिए सुरक्षा के रूप में कार्य करती है। ऐतिहासिक साक्ष्यों के अनुसार, पहली सहस्राब्दी ईसा पूर्व के दौरान मिस्र में भूमि को गिरवी रखने और भूमि आवंटन की बिक्री का व्यापक रूप से अभ्यास किया जाने लगा।

बंधक दो प्रकार के होते हैं। "बंधक" शब्द के संकीर्ण अर्थ में अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा है, और व्यापक अर्थों में यह देनदार के दायित्व की संपत्ति सुरक्षा के रूपों में से एक है, जिसमें अचल संपत्ति बाद के स्वामित्व में रहती है, और लेनदार, इस घटना में कि देनदार अपने दायित्व को पूरा करने में विफल रहता है, इस संपत्ति की बिक्री की कीमत पर संतुष्टि प्राप्त करने का अधिकार प्राप्त करता है। तदनुसार, एक बंधक ऋण अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा द्वारा सुरक्षित ऋण है। बंधक की मुख्य विशेषताएं इस प्रकार हैं।

सबसे पहले, एक बंधक, किसी भी प्रतिज्ञा की तरह, एक अन्य (मुख्य) दायित्व के उचित प्रदर्शन को सुनिश्चित करने का एक तरीका है - एक ऋण या क्रेडिट समझौता, एक पट्टा समझौता, एक अनुबंध, क्षति के लिए मुआवजा, आदि। इसलिए, बंधक इस मूल दायित्व पर निर्भर करता है, क्योंकि इस निर्भरता के बिना यह अपना अर्थ खो देता है।

दूसरे, बंधक का विषय हमेशा अचल संपत्ति होता है। अचल संपत्ति में भूमि भूखंड और वह सब कुछ शामिल है जो उनके साथ मजबूती से जुड़ा हुआ है - उद्यम, आवासीय भवन, अन्य भवन और संरचनाएं।

तीसरा, बंधक का विषय देनदार के कब्जे में रहता है। उत्तरार्द्ध इस संपत्ति का मालिक, उपयोगकर्ता और वास्तविक मालिक बना रहता है।

चौथा, एक बंधक की स्थापना पर लेनदार और देनदार के बीच समझौता एक विशेष दस्तावेज में तैयार किया जाता है - एक बंधक बांड, जो नोटरीकरण और राज्य पंजीकरण के अधीन है। बंधक - एक पंजीकृत सुरक्षा जो उसके मालिक के निम्नलिखित अधिकारों को प्रमाणित करती है: एक बंधक द्वारा सुरक्षित मौद्रिक दायित्व पर प्रदर्शन प्राप्त करने का अधिकार, इस दायित्व के अस्तित्व के अन्य सबूत पेश किए बिना; गिरवी रखी गई संपत्ति को गिरवी रखने का अधिकार। कुछ शर्तों के तहत, एक बंधक बांड एक सुरक्षा के गुणों को प्राप्त कर सकता है जो एक मालिक से दूसरे के पास जा सकता है और मूल दावे से पर्याप्त रूप से "फाड़ा" जा सकता है।

अंत में, एक बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के गैर-प्रदर्शन के मामले में, लेनदार को सार्वजनिक नीलामी में गिरवी रखी गई संपत्ति की बिक्री की मांग करने का अधिकार है। बंधक समझौते के तहत गिरवी रखी गई संपत्ति को बेचते समय, बंधक ऋणदाता को बंधक में निर्दिष्ट राशि में अन्य लेनदारों पर लाभ होता है।

अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित दीर्घकालिक ऋण के प्रावधान के संबंध में एक बंधक ऋण एक विशेष प्रकार का आर्थिक संबंध है। एक क्रेडिट लेनदेन में भाग लेने वाले एक लेनदार बैंक, एक उधारकर्ता, बिक्री और खरीद के वित्तीय लेनदेन में संपत्ति के विक्रेता और संपत्ति पर बंधक के मालिक, यदि कोई हो, हो सकते हैं।

बंधक बाजार में चार मुख्य अभिनेता हैं: उधारकर्ता, ऋणदाता, निवेशक और सरकार।

बंधक ऋणदाता बंधक बैंक या विशेष बंधक कंपनियां, संघ, क्रेडिट कंपनियां, साथ ही सामान्य वाणिज्यिक बैंक हैं जो अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित दीर्घकालिक ऋण प्रदान करने में विशेषज्ञता रखते हैं। बंधक ऋण देने वाले संस्थानों के क्रेडिट संसाधन ग्राहकों की जमा (जमा), बंधक बांड जारी करना और बिक्री, बंधक प्रमाणपत्रों की पुनर्विक्रय आदि हो सकते हैं।

उधारकर्ता व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं हैं जो बंधक की वस्तु के मालिक हैं। प्रतिज्ञा की विशेषताएं हैं, पहला, कि उधारकर्ता के पास संपत्ति है, और दूसरा, ताकि यह संपत्ति अपने मालिक को आय लाए, और तीसरा, यह बाजार में मांग में है। अचल संपत्ति गिरवी रखते समय, देनदार नाममात्र के स्वामित्व के अपने अधिकार को बरकरार रखता है।

ऋणदाता - बैंक (क्रेडिट संगठन) और अन्य कानूनी संस्थाएं जो उधारकर्ताओं को कानून द्वारा निर्धारित तरीके से बंधक ऋण प्रदान करती हैं।

निवेशक - कानूनी संस्थाएं और व्यक्ति जो उधारदाताओं या द्वितीयक बाजार ऑपरेटरों द्वारा नकली बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को खरीदते हैं। इनमें निवेश फंड, बीमा कंपनियां, म्यूचुअल फंड शामिल हैं।

सरकार बंधक ऋण प्रणाली के विश्वसनीय कामकाज के लिए स्थितियां बनाती है, लेनदारों की गतिविधियों की निगरानी करती है और आवास खरीदने में आबादी के कुछ समूहों की सहायता करती है।

बंधक बाजार में कई छोटे प्रतिभागी भी हैं, जैसे कि घरेलू विक्रेता, द्वितीयक बंधक बाजार के संचालक (आवास बंधक ऋण देने वाली एजेंसियां), अचल संपत्ति अधिकारों के लिए राज्य पंजीकरण प्राधिकरण और इसके साथ लेनदेन, बीमा कंपनियां, मूल्यांकक, रियल एस्टेट फर्म।

गृह विक्रेता वे व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं हैं जो अपने स्वामित्व वाले या अन्य व्यक्तियों या कानूनी संस्थाओं के स्वामित्व वाले आवासीय परिसर बेचते हैं। द्वितीयक बाजार संचालक विशिष्ट संगठन हैं जो ऋण पुनर्वित्त करते हैं।

बीमा कंपनियां संपत्ति बीमा (बंधक आवास का बीमा), उधारकर्ताओं का व्यक्तिगत बीमा और बंधक बाजार सहभागियों के नागरिक दायित्व बीमा करती हैं।

मूल्यांकक - कानूनी संस्थाएं और व्यक्ति जिनके पास आवासीय परिसर का पेशेवर मूल्यांकन करने का अधिकार है जो बंधक ऋण के लिए संपार्श्विक का विषय हैं।

रियल एस्टेट फर्म रियल एस्टेट बाजार में कानूनी संस्थाएं, पेशेवर मध्यस्थ हैं।

बंधक ऋण प्रणाली के अवसंरचनात्मक लिंक - नोटरी, पासपोर्ट सेवाएं, संरक्षकता और संरक्षकता प्राधिकरण, कानूनी सलाह, आदि।

बंधक ऋण अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित उधार है, अर्थात, ऋण निधि के पुनर्भुगतान के लिए सुरक्षा के रूप में एक बंधक का उपयोग करके उधार देना।

आर्थिक प्रणाली के एक तत्व के रूप में एक बंधक पर विचार करते समय, इसकी तीन सबसे विशिष्ट विशेषताओं को उजागर करना आवश्यक है:

• 1. अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा उत्पादन के विकास के लिए आवश्यक वित्तीय संसाधनों को आकर्षित करने के लिए एक उपकरण के रूप में कार्य करती है।
• 2. एक बंधक वस्तुओं के लिए संपत्ति के अधिकारों की प्राप्ति सुनिश्चित करने में सक्षम है जब अन्य रूपों (उदाहरण के लिए, खरीद और बिक्री) इन विशिष्ट शर्तों के तहत अनुपयुक्त हैं।
• 3. एक बंधक की मदद से एक सुरक्षा के आधार पर काल्पनिक पूंजी का निर्माण (जब एक अचल संपत्ति वस्तु का मालिक प्राथमिक, माध्यमिक, आदि बंधक जारी करता है, तो वर्तमान संपत्ति का गठन काल्पनिक पूंजी की मात्रा से होता है)।

आर्थिक दृष्टि से, एक बंधक अचल संपत्ति के लिए संपत्ति के अधिकारों के कारोबार के लिए एक बाजार साधन है जहां अलगाव के अन्य रूप (खरीद और बिक्री, विनिमय) कानूनी या व्यावसायिक रूप से अव्यवहारिक हैं, और आपको कार्यान्वयन के लिए अतिरिक्त वित्तीय संसाधनों को आकर्षित करने की अनुमति देता है। विभिन्न परियोजनाओं की।

बंधक ऋण देने के कार्यों और इस प्रकार के ऋण की विशेषताओं को उजागर करना विशेष रूप से आवश्यक है, जो इसे उधार देने के अन्य तरीकों पर लाभ देते हैं।

बंधक ऋण द्वारा किए गए कार्यों को निम्नानुसार तैयार किया जा सकता है:

सामग्री उत्पादन के क्षेत्र में निवेश को आकर्षित करने के लिए वित्तीय तंत्र का कार्य;

उधार ली गई धनराशि की वापसी सुनिश्चित करने का कार्य;

अचल संपत्ति के कारोबार और पुनर्वितरण को प्रोत्साहित करने का कार्य, जब अन्य तरीके (खरीद और बिक्री, आदि) आर्थिक रूप से व्यवहार्य या कानूनी रूप से असंभव नहीं हैं;

बंधक, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के डेरिवेटिव आदि के रूप में एक बहु-स्तरीय काल्पनिक पूंजी बनाने का कार्य।

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परिचय

बंधक ऋण के तहत वैश्विक व्यवहार में, हम एक ऐसी प्रणाली को समझते हैं जिसमें अचल संपत्ति (बंधक) की सुरक्षा के खिलाफ जारी किए गए ऋण, अचल संपत्ति अधिकारों के राज्य रजिस्टर में प्रतिज्ञा का पंजीकरण, साथ ही बंधक ऋण जारी करने वाले लेनदारों के पुनर्वित्त के तत्व शामिल हैं। आर्थिक रूप से विकसित देशों में बंधक ऋण देने के तंत्र के बड़े पैमाने पर आवेदन के परिणामस्वरूप, बंधक ऋण के लिए एक बाजार उभर रहा है।

बंधक बाजार के तहत एक बाजार को संदर्भित करता है जहां केवल ऋण प्रतिभूतियों को सुरक्षित ऋणों के पुनर्वित्त की सुविधा के लिए प्रदान की गई बंधक गारंटी के साथ परिचालित किया जाता है।

बाजार संबंधों में संक्रमण से पहले, रूसी संघ के आवास स्टॉक की पुनःपूर्ति के मुख्य स्रोत उद्यमों और संगठनों द्वारा राज्य आवास निर्माण और आवास निर्माण थे, जबकि सहकारी और व्यक्तिगत आवास निर्माण ने सहायक भूमिका निभाई थी। हालाँकि, 1990 के दशक की शुरुआत में राज्य, उद्यमों और संगठनों द्वारा आवास निर्माण की गति में तेज कमी आई है, जिसके कारण आवास क्षेत्र में आबादी के लिए किसी भी तरह का समर्थन लगभग पूरी तरह से गायब हो गया है। इसके अलावा, रूस में वित्तीय संकटों के परिणामस्वरूप, जनसंख्या की आय में अंतर बहुत बढ़ गया है। इन कारणों से, आज की सामाजिक समस्याओं में से एक जनसंख्या को आवास प्रदान करना है। रूस में, आवास एक महंगी वस्तु है और कई रूसियों के लिए एकमुश्त आय (मजदूरी) के साथ इस उत्पाद की खरीद लगभग असंभव है।

लंबी अवधि के बंधक ऋण के लिए स्थितियां बनाना आबादी के लिए एक आकर्षक विकल्प है, क्योंकि यह आपको प्रारंभिक चरण में उपयोग के लिए आवास प्राप्त करने की अनुमति देता है।

इसके अलावा, बंधक में क्रेडिट सिस्टम के आर्थिक विकास के लिए एक बड़ी क्षमता है। यह अचल संपत्ति को कार्यशील पूंजी में बदलने की अनुमति देता है, उधारदाताओं को एक गारंटीकृत आय प्राप्त करने में सक्षम बनाता है, और आबादी के लिए आवास की खरीद के वित्तपोषण के लिए।

आवास क्षेत्र में निजी निवेश को आकर्षित करने के लिए बंधक ऋण देना दुनिया के सबसे सिद्ध और विश्वसनीय तरीकों में से एक है। विदेशी व्यवहार में, बंधक ऋण बैंकों को अपेक्षाकृत कम जोखिम के साथ एक स्थिर आय लाता है, जिससे आवास की स्थिति, वाणिज्यिक बैंकों और अन्य उधारदाताओं में सुधार में आबादी के हितों के सबसे लाभकारी संयोजन की अनुमति मिलती है - कुशल और लाभदायक काम में, निर्माण उद्योग - में उत्पादन की लयबद्ध लोडिंग और निश्चित रूप से, समग्र आर्थिक विकास में रुचि रखने वाला राज्य।

इस प्रकार, हम यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि रूस में बंधक ऋण प्रणाली के विकास की समस्या सामाजिक-आर्थिक दृष्टि से प्रासंगिक है।

इस पाठ्यक्रम का उद्देश्य बंधक की अवधारणा और कार्यों की पहचान करना है, वर्तमान समय में रूसी संघ में बंधक ऋण की स्थिति का विश्लेषण करना है, रूसी संघ में बंधक ऋण के कामकाज में सबसे महत्वपूर्ण समस्याओं और विकास की संभावनाओं पर प्रकाश डालना है।

इस लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए, निम्नलिखित कार्य करना आवश्यक है:

1. बंधक ऋण देने की अवधारणा और सार का विस्तार करें।

2. बंधक ऋण देने के मुख्य साधनों पर विचार करें।

3. बंधक ऋण बाजार के विकास का विश्लेषण करें, बंधक बाजार की वर्तमान स्थिति का विश्लेषण करें।

4. रूसी संघ में बंधक के विकास के लिए समस्याओं और संभावनाओं पर विचार करें।

इस पाठ्यक्रम के अध्ययन का उद्देश्य रूसी संघ में बंधक ऋण देना है।

अध्ययन का विषय संगठनात्मक और आर्थिक संबंध हैं जो बंधक ऋण देने की प्रक्रिया में उत्पन्न होते हैं और वित्तीय बाजार में उनके कार्यान्वयन के लिए तंत्र।

अध्ययन की सूचना और पद्धतिगत आधार आवास बाजार और बंधक ऋण के क्षेत्र में अग्रणी घरेलू और विदेशी विशेषज्ञों के कार्यों में किए गए प्रावधान और निष्कर्ष थे।

काम की प्रक्रिया में, सामान्य वैज्ञानिक विधियों का उपयोग किया गया था: प्रजातियों का वर्गीकरण, तुलना, एक व्यवस्थित दृष्टिकोण, ऐतिहासिक, आर्थिक और गणितीय मॉडलिंग और सांख्यिकीय विश्लेषण। उपयोग किए गए पद्धतिगत आधार की समग्रता ने अंततः निष्कर्ष और व्यावहारिक समाधानों की विश्वसनीयता और वैधता सुनिश्चित करना संभव बना दिया।

इस कार्य में तीन अध्याय हैं। पहला अध्याय क्रेडिट के अस्तित्व के सैद्धांतिक पहलुओं से संबंधित है। दूसरा अध्याय रूसी संघ में एक बंधक ऋण और बंधक विकास प्रवृत्तियों पर विचार करने के लिए समर्पित है। तीसरे अध्याय में, बंधक ऋण के कामकाज में सबसे महत्वपूर्ण समस्याओं की पहचान की जाएगी और रूसी संघ में बंधक के विकास के पूर्वानुमान और संभावनाओं पर विचार किया जाएगा।

1. क्रेडिट के अस्तित्व के लिए सैद्धांतिक नींव

आर्थिक बंधक ऋण

एक ऋण एक आर्थिक संबंध है जो एक ऋणदाता और उधारकर्ताओं के बीच उधार मूल्य के संबंध में उत्पन्न होता है, जिसे तात्कालिकता, भुगतान और पुनर्भुगतान की शर्तों पर अस्थायी उपयोग के लिए स्थानांतरित किया जाता है।

क्रेडिट कमोडिटी और मौद्रिक रूपों में कार्य कर सकता है। कमोडिटी रूप में, इसमें सामान्य विशेषताओं द्वारा परिभाषित एक विशिष्ट चीज़ के रूप में मूल्य के अस्थायी उपयोग के लिए स्थानांतरण शामिल है। नकद में, क्रेडिट दिया जाता है और पैसे के रूप में चुकाया जाता है। एक क्रेडिट लेन-देन में कोई समान कमोडिटी-मनी एक्सचेंज नहीं होता है, लेकिन अस्थायी उपयोग के लिए मूल्य का हस्तांतरण एक निश्चित समय के बाद वापसी की शर्त के साथ होता है और इस मूल्य के उपयोग के लिए ब्याज का भुगतान होता है। ऋण मूल्य का पुनर्भुगतान, जिसे क्रेडिट लेनदेन के विषयों में से किसी एक की इच्छा से रद्द नहीं किया जा सकता है, एक आर्थिक श्रेणी के रूप में ऋण की एक अभिन्न विशेषता है।

मूल्य संबंधों के एक विशेष रूप के रूप में क्रेडिट तब उत्पन्न होता है जब एक आर्थिक इकाई से जारी मूल्य कुछ समय के लिए एक नए प्रजनन चक्र में प्रवेश नहीं कर सकता है और व्यावसायिक लेनदेन में उपयोग किया जा सकता है। ऋण के लिए धन्यवाद, यह मूल्य अतिरिक्त धन की अस्थायी आवश्यकता का अनुभव करने वाली किसी अन्य संस्था को स्थानांतरित कर दिया जाता है, और इस प्रकार पुनरुत्पादन प्रक्रिया के भीतर कार्य करना जारी रखता है।

क्रेडिट बैंकिंग प्रणाली और विशेष वित्तीय और क्रेडिट संस्थानों के माध्यम से ऋण निधि की आवाजाही का प्रतिनिधित्व करता है। बैंक उद्यमों और आबादी के नि: शुल्क धन जमा करते हैं और उन्हें सुरक्षा, पुनर्भुगतान, भुगतान और तत्कालता के आधार पर उन उद्यमों को हस्तांतरित करते हैं जिनकी उन्हें आवश्यकता होती है।
वित्त के विपरीत, जो मूल्य के एकतरफा और अनावश्यक आंदोलन को व्यक्त करता है, ऋणदाता को एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर उस पर पूर्व निर्धारित ब्याज के भुगतान के साथ वापस किया जाना चाहिए।

एक आर्थिक श्रेणी के रूप में क्रेडिट की परिभाषा पर एक और दृष्टिकोण है: क्रेडिट ऋण पूंजी की गति है। ऋण पूंजी वह धन पूंजी है जो स्वामी द्वारा ब्याज के रूप में शुल्क के लिए पुनर्भुगतान के आधार पर ऋण पर प्रदान की जाती है। यह पूंजी का एक विशेष ऐतिहासिक रूप है। मुद्रा पूंजी से इसका गुणात्मक अंतर यह है कि ऋण पूंजी स्व-बढ़ते मूल्य के रूपों में से एक है, जबकि धन स्वयं विकास नहीं देता है।

ऋण पूंजी संसाधन हैं:

उद्यम निधि के संचलन की प्रक्रिया में जारी नकद भंडार (अस्थायी रूप से मुक्त नकदी);

विशेष निधि (परिशोधन निधि) के रूप में नकद भंडार;

राज्य नकद भंडार;

जनसंख्या के मौद्रिक संसाधन;

व्यापार की जरूरतों के अनुसार बैंकनोट जारी करना।

क्रेडिट के उद्भव और विकास की संभावना पूंजी के संचलन और कारोबार से जुड़ी है। अचल और परिसंचारी पूंजी की आवाजाही की प्रक्रिया में, औद्योगिक और वाणिज्यिक पूंजी के संचलन की प्रक्रिया में जारी संसाधनों या धन पूंजी की रिहाई होती है।

अस्थायी रूप से मुक्त निधियों का उदय एक वस्तुपरक आवश्यकता है। लेकिन अस्थायी रूप से मुक्त फंड बाजार अर्थव्यवस्था में धन के कुशल उपयोग की आवश्यकता के साथ संघर्ष में आते हैं। इस विरोधाभास को ऋण के माध्यम से हल किया जाता है, अर्थात। अस्थायी रूप से जारी धन पूंजी को ऋण में स्थानांतरित किया जाता है। इस विरोधाभास को हल करने की संभावना इस तथ्य के कारण है कि दूसरे ध्रुव पर श्रम के साधनों और काफी बड़े एकमुश्त निवेश की आवश्यकता है। कुछ विषयों के पास अस्थायी रूप से धन की अधिकता होती है, जबकि अन्य अपनी कमी महसूस करते हैं।

ऋण की वास्तविकता बनने की संभावना के लिए, कुछ शर्तें आवश्यक हैं:

एक क्रेडिट लेनदेन में प्रतिभागियों को अपने आर्थिक संबंधों से उत्पन्न होने वाले दायित्वों की पूर्ति की गारंटी देने वाली संस्थाओं के रूप में कार्य करना चाहिए;

एक ऋण आवश्यक और संभव हो जाता है यदि ऋणदाता और उधारकर्ता के हित मेल खाते हैं।

इस प्रकार, ऋण की आवश्यकता निम्न कारणों से होती है:

व्यक्तिगत आर्थिक संस्थाओं में भंडार के निरंतर गठन और प्रजनन की जरूरतों के लिए उनके प्रभावी उपयोग के बीच अंतर्विरोधों को दूर करने की आवश्यकता;

मैक्रोइकॉनॉमिक्स की स्थितियों में - संचलन के विभिन्न अवधियों के साथ उद्योगों के कामकाज की स्थितियों में पूंजी के संचलन की निरंतरता सुनिश्चित करने की आवश्यकता;

संकेतों और गैर-नकद धन (आपकी जेब में कितना पैसा है) के मुद्दे की क्रेडिट प्रकृति के आधार पर संचलन के साधन बनाने और भुगतान विकसित करने की आवश्यकता;

व्यावसायिक आधार पर फर्मों का प्रबंधन करने की आवश्यकता, जिसके दौरान या तो अतिरिक्त संसाधनों की अस्थायी आवश्यकता होती है, या, इसके विपरीत, अस्थायी रूप से नकद संसाधनों को मुक्त करता है।

इसके अलावा, क्रेडिट संबंधों की संरचना का एक तत्व हस्तांतरण का उद्देश्य है - कुछ ऐसा जो ऋणदाता से उधारकर्ता को हस्तांतरित किया जाता है और जो उधारकर्ता से ऋणदाता के पास वापस जाता है।

हस्तांतरण का उद्देश्य मूल्य के एक विशेष भाग के रूप में उधार दिया गया मूल्य है। सबसे पहले, यह एक प्रकार के अवास्तविक मूल्य का प्रतिनिधित्व करता है। इसकी विशिष्ट विशेषताएं हैं जो इसे क्रेडिट संबंधों की वस्तु के रूप में चिह्नित करती हैं।

उधार मूल्य के आंदोलन की वापसी योग्य प्रकृति इस आंदोलन के सभी चरणों में इसके संरक्षण को मानती है। वास्तव में, क्रेडिट संबंध, एक मूल्य होने के कारण, ऋणदाता और उधारकर्ता के बीच संबंधों में समानता के पालन की आवश्यकता है। इसका मतलब यह है कि, अपनी पुनरुत्पादन प्रक्रिया में ऋण का उपयोग करने के बाद, उधारकर्ता को ऋणदाता को ऋण पर प्राप्त मूल्य के बराबर मूल्य वापस करना होगा।

1 .2 क्रेडिट के रूप और प्रकार

क्रेडिट के रूप क्रेडिट संबंधों के सार से उत्पन्न होने वाले क्रेडिट की किस्में हैं।

ऋण का वर्गीकरण इस तरह की बुनियादी विशेषताओं के अनुसार किया जाता है जैसे कि ऋण मूल्य की प्रकृति, उधारदाताओं और उधारकर्ताओं की श्रेणियां, प्रावधान का रूप और उधारकर्ताओं की जरूरतों के निर्देश।

उधार मूल्य की प्रकृति से:

1) क्रेडिट का कमोडिटी फॉर्म ऐतिहासिक रूप से मौद्रिक रूप से पहले होता है। क्रेडिट के इस रूप में, माल को उधार दिया जाता है। कर्ज चुकाने और ब्याज के भुगतान के बाद ही माल कर्जदार की संपत्ति बन जाता है।

2) क्रेडिट का मौद्रिक रूप - क्रेडिट का क्लासिक रूप, जिसका अर्थ है कि ऋण पर अस्थायी रूप से मुफ्त नकद प्रदान किया जाता है। क्रेडिट के इस रूप का उपयोग राज्य और व्यक्तियों दोनों द्वारा देश के भीतर और विदेशी आर्थिक कारोबार में किया जाता है।

3) मिश्रित (वस्तु-धन) ऋण का रूप। इस मामले में, ऋण माल के रूप में प्रदान किया जाता है, और नकद या इसके विपरीत लौटाया जाता है।

ऋणदाता और उधारकर्ता की स्थिति के अनुसार:

1) बैंक ऋण - इस प्रकार के संचालन के लिए रूसी संघ के सेंट्रल बैंक द्वारा लाइसेंस प्राप्त वित्तीय और क्रेडिट संस्थानों द्वारा विशेष रूप से प्रदान किया जाता है।

2) वाणिज्यिक ऋण - ऋणदाता एक क्रेडिट संस्था नहीं है, लेकिन एक व्यापार लेनदेन के दौरान एक ऋण प्रदान किया जाता है, इसलिए इसे एक व्यापार भी कहा जाता है। इस फॉर्म का मुख्य उद्देश्य - माल बेचने की प्रक्रिया में तेजी लाना और, परिणामस्वरूप, उनमें निहित लाभ निकालना।

3) बजटीय निधि की कीमत पर राज्य ऋण प्रदान किया जाता है।

4) अंतर्राष्ट्रीय ऋण - अंतर्राष्ट्रीय स्तर पर संचालित क्रेडिट संबंधों का एक समूह, जिसके प्रत्यक्ष प्रतिभागी राज्य और अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय संस्थान हैं।

5) क्रेडिट का नागरिक रूप - व्यक्तियों, साथ ही उन व्यावसायिक संस्थाओं को ऋण जारी करके कार्यान्वित किया जाता है जिनके पास केंद्रीय बैंक से उचित लाइसेंस नहीं है।

उधारकर्ता की लक्षित जरूरतों के अनुसार:

1) क्रेडिट का उत्पादन रूप - उद्यमशीलता के उद्देश्यों के लिए प्रदान किया गया: उत्पादन की मात्रा, कार्यों, सेवाओं, परिसंपत्तियों का विस्तार। उत्पादन साख वस्तुओं, कार्यों, सेवाओं, परिसंपत्तियों, उत्पादन के कारकों और जनसंख्या के जीवन स्तर में वृद्धि की आपूर्ति में वृद्धि को सीधे प्रभावित करता है।

2) उपभोक्ता ऋण- एक विशेषता मौद्रिक और कमोडिटी पूंजी दोनों का संबंध है, और व्यक्ति संभावित उधारकर्ता हैं।

उत्पादन रूप के विपरीत, इस क्रेडिट का उपयोग जनसंख्या द्वारा उपभोग के उद्देश्य से किया जाता है; इसका उद्देश्य नया मूल्य बनाना नहीं है।

अन्य प्रकार के ऋणों के लिए:

1) क्रेडिट का प्रत्यक्ष रूप किसी विशिष्ट उपयोगकर्ता को बिचौलियों के बिना ऋण जारी करने को दर्शाता है।

2) ऋण के अप्रत्यक्ष रूप में अन्य संस्थाओं को उधार देने के लिए ऋण लेना शामिल है। इसका उपयोग आमतौर पर कृषि उत्पादों की खरीद के लिए उधार देते समय किया जाता है।

3) ऋण के स्पष्ट रूप का अर्थ है पूर्व निर्धारित उद्देश्य वाला ऋण।

4) क्रेडिट के विकसित और अविकसित रूप इसके विकास की डिग्री की विशेषता रखते हैं। लोम्बार्ड क्रेडिट को क्रेडिट के अविकसित रूप के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है।

क्रेडिट के रूपों पर विचार करने के बाद, कुछ मानदंडों (तालिका 1) के अनुसार उनके प्रकारों का विश्लेषण करना संभव है।

तालिका 1 - ऋण के प्रकार

लक्षण
उधारकर्ताओं के समूहों द्वारा	व्यावसायिक संस्थाओं व्यक्तियों को ऋण वित्तीय और क्रेडिट संगठनों के लिए सार्वजनिक अधिकारियों को
उद्देश्य	उपभोक्ता औद्योगिक व्यापार कृषि निवेश
संचालन के क्षेत्र द्वारा	अचल संपत्तियों के पुनरुत्पादन और विस्तार के लिए परिक्रामी निधियों के संगठन में प्रतिभागियों का क्रेडिट
उपयोग की अवधि के अनुसार	छोटा दीर्घकालिक सामान्य डिलीवरी
सुरक्षा	सुरक्षित असुरक्षित
जारी करने के माध्यम से	प्रतिपूरक ऋण भुगतान ऋण
चुकौती विधि द्वारा	वन टाइम भागों में

कुछ प्रकार के ऋणों पर विचार करें।

सुरक्षित ऋण - कमोडिटी क्रेडिट का एक रूप, जिसमें यह तथ्य होता है कि उधारकर्ता द्वारा खरीदा गया सामान लेनदार की संपत्ति बना रहता है - माल के विक्रेता जब तक माल पूरी तरह से भुगतान नहीं किया जाता है। एक सुरक्षित ऋण किश्तों में माल की लागत और ऋण पर ब्याज के भुगतान के लिए प्रदान करता है। उत्पाद ऋण के लिए संपार्श्विक है।

एक निवेश ऋण एक उद्यम और उत्पादन प्रक्रियाओं के आधुनिकीकरण के उद्देश्य से कानूनी संस्थाओं के लिए बैंक ऋण के प्रकारों में से एक है।

एक निवेश ऋण की आवश्यकता का अनुभव निर्माण कंपनियों, व्यक्तिगत उद्यमियों, व्यापारिक फर्मों द्वारा किया जाता है - एक शब्द में, हर कोई जिसे एक नई उत्पादन सुविधा से लैस करने या किसी मौजूदा को आधुनिक बनाने की आवश्यकता होती है।

बैक-टू-बैक ऋण एक वित्तीय अवधारणा है जिसके दो मुख्य अर्थ हैं:

1) विभिन्न देशों की फर्मों द्वारा एक-दूसरे को समान राशि के लिए अपनी राष्ट्रीय मुद्रा में पारस्परिक ऋण प्रदान किया गया;

2) एक कंपनी द्वारा दूसरी कंपनी (विभिन्न देशों में दोनों कंपनियां) को प्रदान किया गया ऋण, अक्सर ऋण प्रदान करने में एक बैंक या अन्य वित्तीय संस्थान का उपयोग मध्यस्थ के रूप में विभिन्न मुद्राओं में किया जाता है (सामान्य व्यवहार में, इस मामले में धन किसी तीसरे पक्ष से आते हैं)।

एकमुश्त उपभोक्ता ऋण एक प्रकार का सार्वभौमिक उपभोक्ता ऋण है। तत्काल जरूरतों के लिए ऋण की तरह, इस प्रकार का ऋण लगभग किसी भी सक्षम नागरिक को प्रदान किया जा सकता है, लेकिन बैंक द्वारा स्थापित राशि के भीतर, उधारकर्ता की शोधन क्षमता के आकलन के आधार पर गणना की जाती है।

लंबी अवधि के ऋण और इसकी विशेषताएं:

एक लंबी चुकौती अवधि छोटी किश्तों में बड़ी राशि वापस करना संभव बनाती है;

उद्यमों के पास अपने ऋणों को पैसे से चुकाने का अवसर है जो उन्होंने नए उपकरण खरीदने या क्रेडिट पैसे की कीमत पर उत्पादन का विस्तार करने के परिणामस्वरूप अर्जित किया है।

ऋण पर उच्च ब्याज। लंबी अवधि के ऋण के साथ, एक बड़ी राशि अधिक भुगतान करती है, जो ऋण की राशि के बराबर हो सकती है;

यह ऋण एक लंबी प्रक्रिया है।

नागरिकों के लिए दीर्घकालिक ऋण, अर्थात् व्यक्ति एक बंधक है।

2. रूस की आधुनिक परिस्थितियों में बंधक ऋण और उसका आवेदन

2.1 बंधक ऋण देने की अवधारणा और सार

"बंधक" शब्द का प्रयोग निम्नलिखित मामलों में किया जाता है:

1) गिरवी रखने वाले के स्वामित्व वाली अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा के बारे में बात करते समय (उदाहरण के लिए, भूमि भूखंड, भवन और संरचनाएं), बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए;

2) जब एक इच्छुक व्यक्ति एक अचल संपत्ति वस्तु (अपार्टमेंट) के आगे अधिग्रहण के लिए एक क्रेडिट संस्थान से धन प्राप्त करता है। उसी समय, ऋण को लक्षित किया जाता है, जो उभरते कानूनी संबंधों के आगे कानूनी विनियमन के संदर्भ में महत्वपूर्ण है, और निर्दिष्ट संपत्ति एक क्रेडिट संस्थान को गिरवी रखी जाती है।

दोनों मामलों में आम तौर पर धन (ऋण, ऋण) प्राप्त करने के लिए अचल संपत्ति (भूमि भूखंडों, उद्यमों, भवनों, संरचनाओं, अपार्टमेंट, आदि) की प्रतिज्ञा है।

इस प्रकार, एक बंधक एक प्रकार की प्रतिज्ञा है जिसमें गिरवी रखी गई संपत्ति (वे अचल संपत्ति की वस्तुएं हैं, एक नियम के रूप में, यह भूमि और उस पर इमारतें हैं) परिपक्वता तिथि तक बंधक के कब्जे में रहती हैं।

पहले मामले में, यह औपचारिक कानूनी परिभाषा निम्नलिखित का अर्थ है: आप अपनी पसंद के बैंक के साथ एक बंधक ऋण समझौते में प्रवेश करते हैं, और इस समझौते के आधार पर, वह आपको एक अपार्टमेंट (या अन्य वास्तविक) खरीदने के लिए आवश्यक धन देता है। जागीर)।

बंधक ऋण देने के लिए संपार्श्विक का दूसरा रूप तब होता है, जब उसी समझौते के तहत, आप एक नया, खरीदा हुआ अपार्टमेंट नहीं, बल्कि एक पुराना अपार्टमेंट गिरवी रखते हैं, जो आपके पास पहले से ही एक ऋण समझौते के समापन से पहले होता है।

जारी किए गए ऋण के उपयोग के लिए, आप बैंक को ऋण समझौते में निर्दिष्ट ब्याज का भुगतान करते हैं और ऋण समझौते द्वारा स्थापित बैंक को मासिक भुगतान के रूप में उधार ली गई धनराशि वापस कर देते हैं। अचल संपत्ति, उदाहरण के लिए, ऋण पर खरीदा गया एक अपार्टमेंट, बैंक के पास गिरवी (बंधक) रहता है जब तक कि ऋण पूरी तरह से चुकाया नहीं जाता है, हालांकि औपचारिक रूप से आप आवास के मालिक होंगे।

हालांकि, यदि आपकी वित्तीय स्थिति में परिवर्तन होता है, जो, उदाहरण के लिए, आपके लिए अपने ऋण दायित्वों को पूरा करना असंभव बना देगा, तो बैंक अपार्टमेंट को बेच देगा और उसके पैसे वापस कर देगा।

यह अधिकार कला में प्रदान किया गया है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 334 (बाद में रूसी संघ के नागरिक संहिता के रूप में संदर्भित), जिसके अनुसार एक सुरक्षित दायित्व के तहत एक लेनदार के रूप में ऋण जारी करने वाले बैंक का अधिकार है, अगर देनदार विफल रहता है इस दायित्व को पूरा करने के लिए, इस व्यक्ति के अन्य लेनदारों पर अधिमान्य रूप से गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य से संतुष्टि प्राप्त करने के लिए।

चूंकि एक बंधक के पंजीकरण के परिणामस्वरूप, नए कानूनी संबंध उत्पन्न होते हैं, इसलिए कई कानूनी मुद्दों पर ध्यान देना आवश्यक है। यह कुछ कार्यों के सभी संभावित परिणामों से अवगत होने के लिए बैंक के साथ संबंधित समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले किया जाना चाहिए।

प्रतिज्ञा है - एक दायित्व को सुरक्षित करने का एक तरीका (जुर्माना, एक ज़मानत, एक बैंक गारंटी और एक जमा के साथ, जिस पर इस मामले में चर्चा नहीं की गई है) [रूसी संघ का नागरिक संहिता], अर्थात। मुख्य दायित्व को सुरक्षित करने के लिए एक संपार्श्विक विकल्प के रूप में एक बंधक स्थापित किया जा सकता है:

1) एक ऋण समझौते के तहत;

2) एक ऋण समझौते के तहत;

3) एक अन्य दायित्व, जिसमें बिक्री, पट्टे, अनुबंध, अन्य अनुबंध पर आधारित एक शामिल है, जो नुकसान पहुंचाता है, जब तक कि अन्यथा संघीय कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है।

भूमि भूखंड, भूमि भूखंडों के अपवाद के साथ जो राज्य या नगरपालिका संपत्ति हैं, साथ ही भूमि भूखंड, जिसका आकार रूसी संघ के घटक संस्थाओं या स्थानीय सरकारों के नियमों द्वारा स्थापित न्यूनतम आकार से कम है। एक या किसी अन्य निर्दिष्ट उद्देश्य और अनुमत उपयोग;

व्यावसायिक गतिविधियों में उपयोग किए जाने वाले उद्यम, भवन, संरचनाएं और अन्य अचल संपत्ति;

आवासीय घर, अपार्टमेंट, आवासीय भवनों और अपार्टमेंट के अलग-अलग हिस्से;

दचा, गार्डन हाउस, गैरेज और अन्य उपभोक्ता भवन;

वायु और समुद्री जहाज, अंतर्देशीय नौवहन पोत और अंतरिक्ष वस्तुएं।

अचल संपत्ति (बंधक समझौता) की प्रतिज्ञा पर एक समझौते के तहत, एक पक्ष - गिरवीदार, जो एक बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत एक लेनदार है, को इस दायित्व के तहत देनदार के खिलाफ अपने मौद्रिक दावों की संतुष्टि प्राप्त करने का अधिकार है। दूसरे पक्ष की गिरवी रखी गई अचल संपत्ति का - गिरवी रखने वाला, मुख्य रूप से गिरवी रखने वाले के अन्य लेनदारों पर।

बंधक समझौता स्वतंत्र हो सकता है (अर्थात, उस समझौते से अलग जिसके तहत सुरक्षित दायित्व उत्पन्न होता है) या प्रतिज्ञा की शर्तों को उस समझौते में शामिल किया जा सकता है जिसके तहत सुरक्षित दायित्व उत्पन्न होता है (उदाहरण के लिए, समय पर पुनर्भुगतान सुनिश्चित करने का प्रावधान। गृह ऋण आवास बंधक)।

बंधक समझौते की आवश्यक शर्तें हैं:

1. समझौते का विषय;

2) इसका आकलन;

3) सुरक्षित दायित्व;

4) दायित्व की पूर्ति की राशि और अवधि।

बंधक निर्मित घरों की बिक्री को बढ़ावा देता है, जबकि निर्माण की वृद्धि निर्माण सामग्री और संरचनाओं, निर्माण और सड़क इंजीनियरिंग, लकड़ी के काम और फर्नीचर उत्पादन आदि के उत्पादन में पुनरुद्धार का कारण बनती है। औद्योगिक बंधक ऋण उत्पादन को आधुनिक बनाना संभव बनाता है, जिससे उत्पादों की गुणवत्ता और प्रतिस्पर्धा में वृद्धि होती है - यह सब देश की आर्थिक क्षमता में वृद्धि की ओर जाता है।

सामाजिक अस्थिरता पर काबू पाने के लिए बंधक ऋण के विकास का सकारात्मक प्रभाव पड़ता है।

बंधक रोजगार की समस्या (निर्माण और अन्य उद्योगों में अतिरिक्त रोजगार) को प्रभावित करता है और जनसंख्या की आवास की आवश्यकता को पूरा करने में मदद करता है।

देश की बैंकिंग प्रणाली की स्थिरता और दक्षता बढ़ाने के लिए बंधक का भी बहुत महत्व है। रियल एस्टेट-समर्थित ऋण बैंकों के लिए सुरक्षित हैं, क्योंकि यदि ऋण चुकाया नहीं गया है, तो बैंक संपार्श्विक को बेच देगा और अपने धन को वापस कर देगा। बेशक, बंधक के मामले में, इसके लिए अचल संपत्ति के उचित मूल्यांकन के साथ-साथ एक विकसित अचल संपत्ति बाजार की आवश्यकता होती है। ऋण की लक्षित प्रकृति भी बंधक ऋण में जोखिम को कम करने में योगदान करती है। वाणिज्यिक बैंकों के मौजूदा ऋण संचालन की तुलना में रियल एस्टेट लेनदेन अक्सर कम जोखिम भरा होता है।

इस प्रकार, एक बंधक ऋण कुछ अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है, और बंधक ऋण अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है। बंधक ऋण बैंकिंग गतिविधि का एक आशाजनक क्षेत्र है।

2.2 बंधक ऋण देने के साधन

बंधक ऋण में, वित्तीय प्रक्रिया के विभिन्न चरणों में उपयोग किए जाने वाले वित्तीय साधनों और प्रौद्योगिकियों के चुनाव द्वारा एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाई जाती है। उनकी पसंद सामान्य आर्थिक स्थिति, देश में बंधक संचालन के विकास, लेनदेन में प्रतिभागियों की वित्तीय क्षमताओं और इच्छाओं के साथ-साथ संचालन के प्रकार से निर्धारित होती है।

गिरवी ऋण देने वाले लिखतों का सही चुनाव और प्रयोग काफी हद तक बंधक परिचालनों की प्रभावशीलता, जोखिम में कमी, गिरवी ऋणों की उपलब्धता में वृद्धि और उनकी तरलता को निर्धारित करता है।

बंधक ऋण साधन ऋण चुकाने का एक तरीका है (ऋण परिशोधन)। परिशोधन अनुसूची प्रत्येक अवधि में ऋण पर ऋण की शेष राशि को दर्शाती है। यह भुगतान के उस हिस्से को भी दर्शाता है जो ब्याज के भुगतान में जाता है, और कौन सा हिस्सा - ऋण की मूल राशि का भुगतान करने के लिए।

परिशोधन की विधि के आधार पर, बंधक ऋण को स्थायी बंधक ऋण और परिवर्तनीय भुगतान के साथ बंधक में विभाजित किया जाता है। उत्तरार्द्ध, बदले में, गुब्बारा भुगतान बंधक, निश्चित भुगतान बंधक और वृद्धिशील भुगतान बंधक में विभाजित है। वैकल्पिक बंधक ऋण देने के साधन भी हैं।

स्थायी बंधक भुगतान आवधिक समान भुगतान प्रदान करते हैं। उधारकर्ता हर महीने एक समान राशि का भुगतान करता है, जिसका एक हिस्सा ऋण चुकाने के लिए जाता है और भाग - महीने के लिए अर्जित ब्याज का भुगतान करने के लिए। बकाया ऋण राशि के शेष पर ब्याज लगाया जाता है।

तदनुसार, यह ऋण चुकौती प्रक्रिया उधारकर्ता को इस ऋण पर उसके खर्च की राशि में स्थिरता प्रदान करती है।

इसके अलावा, चूंकि मूलधन का क्रमिक पुनर्भुगतान नहीं होता है, ऋण अवधि के अंत में जारी किए गए ऋण की चुकौती न करने का जोखिम बढ़ जाता है।

"बॉल" भुगतान के साथ बंधक ऋणों को निम्नानुसार संरचित किया जा सकता है:

ऋण की समाप्ति तक ब्याज भुगतान करने में विफलता;

केवल ब्याज का भुगतान, और फिर - एक "गेंद" भुगतान;

अंतिम "गेंद" भुगतान के साथ आंशिक मूल्यह्रास।

कुछ गिरवी में मूलधन का समान भुगतान और बकाया राशि पर ब्याज शामिल है। ब्याज राशि परिवर्तन के अधीन हैं। उधारकर्ता का मासिक निश्चित भुगतान कम हो जाएगा, जिससे उस पर बोझ कम हो जाएगा। भुगतान की गई ब्याज की कुल राशि निरंतर भुगतान की तुलना में कम होगी।

वृद्धिशील भुगतान वाले बंधक (बाद में आईआईपी के रूप में संदर्भित) परिवर्तनीय भुगतान प्रदान करते हैं। उदाहरण के लिए, पहले तीन वर्षों के दौरान, उन पर भुगतान कम रहता है, लेकिन अगले वर्षों में वे उस स्तर तक पहुंच जाते हैं जो ऋण के पूर्ण परिशोधन की अनुमति देता है।

प्रारंभिक वर्षों में, IIR ऋणात्मक परिशोधन (ब्याज दर से नीचे बंधक स्थिरांक) देता है। इस मामले में, ऋण की मूल राशि का संतुलन बढ़ जाता है। पूर्ण परिशोधन के लिए, हाल के वर्षों के आईआईआर पर भुगतान मानक बंधक पर भुगतान के स्तर से अधिक होना चाहिए। इस प्रकार के ऋण देने के साधन उधार की बदलती परिस्थितियों को ध्यान में रखना, ब्याज दर जोखिम और तरलता जोखिम को कम करना और दीर्घकालिक ऋण संचालन की दक्षता सुनिश्चित करना संभव बनाते हैं।

ऋण की बकाया राशि के अनुक्रमण के साथ भुगतान, नाममात्र के भुगतान में परिवर्तन होने पर वास्तविक मात्रा में समान भुगतान में ऋण चुकाने की अनुमति देता है। बकाया ऋण को एक चयनित सूचकांक के आधार पर समायोजित किया जाता है जैसे: उपभोक्ता मूल्य; अमेरिकी डॉलर विनिमय दर; उपभोक्ता टोकरी की लागत; न्यूनतम मजदूरी (संक्षिप्त न्यूनतम मजदूरी); और अन्य वित्तीय सूचकांक जो मुद्रास्फीति की गतिशीलता को दर्शाते हैं। नतीजतन, ब्याज दर जारी करने के समय ऋण की वास्तविक कीमत को दर्शाएगी। भुगतान की गणना ऋण की बकाया राशि के सही मूल्य के आधार पर की जाती है।

ऋण की चुकौती के प्रारंभिक चरण में ऋण पर भुगतान की अप्राप्त राशि का पूंजीकरण बैंकों को अन्य ऋण परिचालनों की तुलना में आवास ऋण पर अधिक प्रतिफल प्रदान करता है। ऋण चुकौती के प्रारंभिक चरण में भुगतान की राशि कम करने से ऋण की उपलब्धता बढ़ जाती है। साथ ही, नाममात्र की शर्तों में भुगतान में वृद्धि से "पेमेंट शॉक" का जोखिम बढ़ जाता है, जो तब होता है जब घरेलू आय की वृद्धि दर मुद्रास्फीति दर से काफी पीछे रह जाती है, जिससे पहले दिए गए ऋणों पर डिफ़ॉल्ट का जोखिम बढ़ जाता है।

3. वर्तमान चरण में रूस में बंधक ऋण देने की समस्याएं और संभावनाएं

रूसी संघ में, पिछले दस वर्षों में बंधक ऋण तेजी से विकसित हो रहा है।

आज रूसी संघ में बंधक ऋण, एक स्थापित विधायी ढांचे और एक बुनियादी ढांचे के आधार पर आबादी के बीच एक गठित मांग है। रूस में तरल अचल संपत्ति की लागत, विशेषज्ञों के अनुसार, लगभग 500 बिलियन डॉलर है, जो पर्याप्त स्तर के बंधक ऋण के साथ, अचल संपत्ति की मांग के साथ आबादी के एक महत्वपूर्ण हिस्से के लिए आवास प्रदान करेगा।

बंधक आवास ऋण देने के लाभों पर विचार करें। उधारकर्ता कम समय में एक अपार्टमेंट प्राप्त करता है, लंबी अवधि की किश्तों के साथ भुगतान किया जाता है, और आयकर लाभ होता है। इसलिए जनसंख्या के एक बड़े समूह की आवास समस्या का समाधान संभव है। हालाँकि, व्यवहार में, सब कुछ उतना सहज नहीं है जितना कि सिद्धांत में। उधारकर्ता महत्वपूर्ण लागत वहन करता है और वास्तव में अपार्टमेंट के लिए दोगुनी कीमत चुकाता है, इस समय रूसी संघ में भी, ब्याज दरें काफी अधिक हैं। मजदूरी में अस्थिरता बंधक ऋण के लिए आवेदन करते समय उत्पन्न होने वाले जोखिमों को बढ़ाती है। आंकड़ों के अनुसार, आवास बंधक उन नागरिकों के लिए उपलब्ध हैं जिनकी मासिक आय 40-50 हजार रूबल है। आज तक, रूसी संघ की 70% आबादी के लिए बंधक उपलब्ध नहीं हैं।

विदेशी देशों के अनुभव का उपयोग करना और यह समझना आवश्यक है कि बंधक आर्थिक और सामाजिक दोनों समस्याओं का समाधान है। बैंकों को बंधक ऋण देने में संलग्न होने की इच्छा है, और प्रौद्योगिकी का ज्ञान है, लेकिन स्पष्ट रूप से पूरे देश में आबादी को आवास प्रदान करने की समस्या को हल करने के लिए पर्याप्त धन नहीं है।

बंधक ऋण प्रणाली को तीव्र गति से विकसित करने के लिए, ऐसे राज्य कार्यक्रमों को बंधक के रूप में उपयोग करना आवश्यक है, उदाहरण के लिए, मातृत्व पूंजी, सैन्य बंधक और राज्य कर्मचारियों के लिए बंधक के साथ।

बंधक ऋण बाजार में बड़ी समस्या अभी भी उच्च ब्याज दरें हैं। वर्तमान में, दरें 10 से 17% तक भिन्न हैं। इसके अलावा, सभी नागरिक अचल संपत्ति पर एक महत्वपूर्ण डाउन पेमेंट का भुगतान नहीं कर सकते हैं, सभी के पास एक साफ क्रेडिट इतिहास और आधिकारिक वेतन नहीं है। नतीजतन, बंधक ऋण विकसित हो रहा है, लेकिन बड़े पैमाने पर उत्पाद के रूप में नहीं, क्योंकि उधार केवल औसत से अधिक आय वाले उधारकर्ताओं के लिए उपलब्ध है।

हाउसिंग मार्केट में एकाधिकार की समस्या है। प्राथमिक आवास बाजार अभी भी अपारदर्शी है। अक्सर, कंपनियों के एक संकीर्ण दायरे में नए आवासीय भवन बनाने का अवसर होता है। प्रतिस्पर्धा की कमी वर्ग मीटर की लागत को आम उपभोक्ताओं के लिए वहनीय होने के लिए बहुत अधिक रखती है। जब शेयर निर्माण बाजार का एकाधिकार समाप्त हो जाता है, तो यह स्वचालित रूप से कई बंधक ऋण समस्याओं के समाधान की ओर ले जाएगा - अचल संपत्ति की कीमत बाजार की स्थितियों के अनुसार घट जाएगी। इसके अलावा, रियल एस्टेट बाजार में इकोनॉमी-क्लास हाउसिंग की भारी कमी है।

आर्थिक स्थिरता की कमी, कम मजदूरी, मध्यम वर्ग के गठन की समस्याएं, बंधक ऋण पर अपेक्षाकृत उच्च ब्याज दरें, यह सब रूसी संघ में बंधक ऋण प्रणाली के स्थिर विकास के रास्ते में है।

रूसी संघ में बंधक ऋण बाजार के विकास की संभावनाओं पर विचार करें। वैश्विक वित्तीय बाजारों में तेज उतार-चढ़ाव के अभाव में, यह क्षेत्र स्थिर विकास दर बनाए रखेगा। अगले 1-1.5 वर्षों में, आवास निर्माण में उभरने वाली सकारात्मक गतिशीलता द्वारा बंधक की मांग का समर्थन किया जाएगा। बंधक ऋण की वृद्धि में प्रमुख बाधा ऋणों पर ब्याज दरों में वृद्धि की प्रवृत्ति है, जिसमें सरकार समर्थित कार्यक्रमों के तहत ऋण शामिल हैं। विशेष रूप से, 2013 की दूसरी छमाही की शुरुआत में, अधिकांश मार्केट लीडर्स ने सबसे लोकप्रिय कार्यक्रमों की दरों को औसतन 1-3 प्रतिशत अंक से अधिक कर दिया (यह मुख्य रूप से 50% से कम के प्रारंभिक भुगतान वाले ऋणों को प्रभावित करता है)। 3 सितंबर 2013 से, हाउसिंग मॉर्गेज लेंडिंग (इसके बाद AHML) के लिए एजेंसी के मानक कार्यक्रम के तहत ऋण देने की शर्तों को संशोधित किया गया है: न्यूनतम दरें, जब वे संपूर्ण ऋण अवधि के लिए तय की जाती हैं, औसतन 2% की वृद्धि हुई अंक। पूर्वानुमानों के अनुसार, बंधक की सामर्थ्य कम हो जाएगी: मुद्रास्फीति में तेजी आ रही है, और बैंक ऑफ रूस ने इसके खिलाफ लड़ाई में प्रमुख ब्याज दरें पहले ही बढ़ा दी हैं। नतीजतन, 2013 के अंत तक, बंधक दरों में वृद्धि का एहसास हुआ। विशेषज्ञों के पूर्वानुमान के अनुसार, वार्षिक वृद्धि दर 50-60% के स्तर पर होगी। नतीजतन, 2013 के अंत तक, बंधक ऋण की मात्रा 1 ट्रिलियन के बार को पार कर जाएगी। रूबल और 1.1 ट्रिलियन की राशि होगी। रूबल।

2014 में, ब्याज दरों का प्रभाव अधिक ध्यान देने योग्य हो सकता है: कुछ उधारकर्ता "बेहतर समय तक" एक अपार्टमेंट की खरीद को स्थगित कर देंगे या उच्च डाउन पेमेंट के लिए धन बचाने की कोशिश करेंगे, जिससे कम दर सुनिश्चित होगी। इस संबंध में, बाजार की वृद्धि में और मंदी की उम्मीद है - इसके पैमाने को देखते हुए, वे वार्षिक आधार पर 40% से अधिक नहीं होंगे।

पूर्वानुमानों के अनुसार, बंधक बाजार में बड़े बैंकों की हिस्सेदारी लगातार बढ़ेगी। एक नियम के रूप में, अपने स्वयं के कार्यक्रमों के अनुसार काम करने वाले बड़े बैंक निर्णय लेने में दक्षता और अधिक दिलचस्प उत्पाद ऑफ़र द्वारा प्रतिष्ठित होते हैं। सबसे लोकप्रिय एएचएमएल कार्यक्रम में मध्यम और छोटे बैंकों के हितों में गिरावट का भी असर होगा। यह केवल ऐसे कार्यक्रमों के तहत ऋण की लागत बढ़ाने के बारे में नहीं है। AHML की वर्तमान गतिविधियाँ संस्थान की क्लासिक बाजार में अपनी उपस्थिति को सीमित करने और नवीन उत्पादों पर ध्यान केंद्रित करने की इच्छा की गवाही देती हैं। विशेष रूप से, जनवरी-जून 2013 में, AHML ने 26.1 बिलियन रूबल के लिए बंधक खरीदे, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 17% अधिक है। इसी समय, कुल उधार मात्रा में AHML की हिस्सेदारी 8% से घटकर 6% हो गई।

AHML के साथ काम करने वाले बैंकों को महत्वपूर्ण कठिनाइयाँ और कई औपचारिकताएँ होती हैं जो बंधक पुनर्वित्त प्रक्रिया के साथ होती हैं। बंधक की पुनर्खरीद के लिए नई शर्तें बताती हैं कि भागीदार बैंकों को जारी करने की मात्रा पर अग्रिम रूप से निर्णय लेना होगा और एजेंसी को विकल्प का भुगतान करना होगा। यह स्पष्ट है कि मध्यम और छोटे बैंक, जो अपने स्वयं के कार्यक्रमों में स्विच करेंगे, एएचएमएल मानकों की तुलना में उच्च दरों की पेशकश करेंगे, और बड़े बैंकों के साथ प्रतिस्पर्धा में हार जाएंगे।

बंधक ऋण की मांग को प्रोत्साहित करने के लिए, निम्नलिखित उपाय किए जाने चाहिए:

1) सुनिश्चित करें कि ब्याज दरों को उधारकर्ता के लिए स्वीकार्य स्तर पर बनाए रखा गया है;

2) इकोनॉमी-क्लास हाउसिंग की सामर्थ्य में वृद्धि;

3) विश्वसनीय उधारकर्ताओं को बंधक बीमा के विकास के माध्यम से डाउन पेमेंट को कम करने का अवसर प्रदान करना;

4) उधारकर्ताओं की कुछ श्रेणियों (युवा परिवार, मातृत्व पूंजी के प्राप्तकर्ता) पर लक्षित सामाजिक बंधक ऋण कार्यक्रमों के विकास को प्रोत्साहित करें।

निष्कर्ष

एक बंधक ऋण कुछ अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है, और बंधक ऋण अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है।

वर्तमान में, रूसी संघ में अचल संपत्ति की स्थिर मांग है, लेकिन सभी के पास आवास खरीदने का अवसर नहीं है। आवास की समस्याओं को हल करने के लिए बंधक सबसे अच्छा विकल्प है। इसके अलावा, बंधक में रुचि हर साल बढ़ रही है, जो भविष्य में बंधक ऋण बाजार में वृद्धि की संभावनाओं को इंगित करती है।

देश में एक विकसित बंधक ऋण प्रणाली की उपस्थिति अर्थव्यवस्था के विकास, विकास की संभावनाओं और समग्र रूप से समाज के विकास के उच्च स्तर को इंगित करती है।

बंधक राष्ट्रीय आर्थिक प्रणाली की वह कड़ी है जो जनसंख्या, बैंकों, निर्माण कंपनियों और निर्माण उद्योग उद्यमों के मौद्रिक संसाधनों के बीच संबंध सुनिश्चित करने की क्षमता रखती है, वित्तीय संसाधनों को अर्थव्यवस्था के वास्तविक क्षेत्र में निर्देशित करती है। आज तक, बंधक ऋण की मदद से, आबादी को आवास प्रदान करने की समस्या को हल किया जाना चाहिए। बंधक तंत्र की मदद से, आवास बाजार में धन का प्रवाह बढ़ेगा, उद्योग के निर्माण और संबंधित क्षेत्रों को सक्रिय किया जाएगा, जिसका अर्थ है कि नौकरियों का विस्तार होगा, आबादी की आय और सभी स्तरों के बजट में वृद्धि होगी, और अर्थव्यवस्था समग्र रूप से बढ़ेगी। इसलिए, अर्थव्यवस्था के इस सामाजिक रूप से महत्वपूर्ण क्षेत्र में प्रक्रियाओं को विनियमित करने के लिए बाजार और राज्य तंत्र का उपयोग करके बड़े पैमाने पर आवास निर्माण के विकास के लिए आवश्यक संगठनात्मक, कानूनी और वित्तीय पूर्वापेक्षाएँ बनाने के लिए, वास्तविक परिस्थितियों और अवसरों का उपयोग करना आवश्यक है। .

केवल राज्य के समर्थन से, बंधक ऋण पर कम ब्याज दर, सामाजिक कार्यक्रमों की शुरूआत, और अर्थव्यवस्था-श्रेणी के आवास निर्माण की गहनता से, बंधक ऋण देने की एक स्थिर और टिकाऊ प्रणाली उभर सकती है।

इस पाठ्यक्रम के काम में, बंधक ऋण के क्षेत्र में मुख्य मुद्दों का अध्ययन किया गया, बाजार की स्थिति का विश्लेषण किया गया, बंधक ऋण के कामकाज में सबसे महत्वपूर्ण समस्याओं की पहचान की गई, और वर्तमान परिस्थितियों में बंधक के विकास के लिए पूर्वानुमान और संभावनाएं रूसी संघ माना जाता था।

इस्तेमाल की सूचीसूत्रों का कहना है

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हम 1998 से एक बंधक ऋण बाजार के अस्तित्व के बारे में बात कर सकते हैं, जब 16 जुलाई, 1998 के संघीय कानून एन 102-एफजेड "ऑन मॉर्गेज (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)" को अपनाया गया था। उस क्षण से, बंधक ऋण प्रणाली में सुधार और इसके कामकाज को सुनिश्चित करने के लिए निरंतर काम चल रहा है।

एक बंधक ऋण की अवधारणा की परिभाषा तार्किक रूप से बंधक के सार के प्रकटीकरण से पहले होती है।

बंधक अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा है2Dovdienko I.V. गिरवी रखना। एम।, 2003। एस। 3. बंधक, या अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा, एक कानूनी संबंध के रूप में है, जिसके आधार पर गिरवीदार को बंधक के मूल्य से सुरक्षित दायित्व के तहत देनदार के लिए अपने मौद्रिक दावे को पूरा करने का अधिकार है। मुख्य रूप से अन्य लेनदारों पर अचल संपत्ति।

जैसा कि ऊपर से देखा जा सकता है, एक बंधक एक दायित्व को सुरक्षित करने का एक साधन है, जिसमें देनदार के पास गिरवी रखी गई संपत्ति का स्वामित्व और उपयोग करने का अधिकार है, चाहे वह चल या अचल हो। लेकिन निम्नलिखित कारणों से अचल संपत्ति, और सबसे ऊपर, भूमि भूखंडों को गिरवी रखते हुए इसे सबसे बड़ा वितरण प्राप्त हुआ है। चल संपत्ति के विपरीत भूमि और अन्य अचल संपत्ति को किसी अन्य स्थान पर स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है। इसके अलावा, अचल संपत्ति उत्पादन का मुख्य साधन है, इसे खो देने के बाद, देनदार व्यावहारिक रूप से लेनदार के प्रति अपने दायित्वों को पूरा करने में सक्षम नहीं होगा। इसलिए, अचल संपत्ति को गिरवी रखने और संपत्ति के अधिकार के रूप में व्याख्या करते समय बंधक का व्यापक रूप से उपयोग किया जाने लगा।

उसी समय, संघीय कानून में बंधक ऋण की कोई परिभाषा नहीं है, और कोई केवल एक बंधक समझौते की परिभाषा को एक समझौते के रूप में पा सकता है जिसके तहत एक गिरवीदार जो एक बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत एक लेनदार है, प्राप्त करने का अधिकार है इस दायित्व के तहत देनदार के खिलाफ अपने मौद्रिक दावों की संतुष्टि अन्य पार्टियों की गिरवी रखी गई अचल संपत्ति के मूल्य से - बंधक, मुख्य रूप से बंधक के अन्य लेनदारों पर, संघीय कानून द्वारा स्थापित अपवादों के साथ (खंड 1, संघीय के अनुच्छेद 1) 16 जुलाई 1998 का ​​कानून एन 102-एफजेड "बंधक पर (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)"।

संघीय कानून का अनुच्छेद 2 "बंधक पर" स्थापित करता है कि कौन से दायित्वों को बंधक द्वारा सुरक्षित किया जा सकता है, साथ ही साथ कानूनी संस्थाओं (लेनदारों-देनदारों) को लेखांकन कानून द्वारा स्थापित तरीके से लेखांकन रिकॉर्ड में बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्वों को रिकॉर्ड करने की आवश्यकता है। रूसी संघ के 3.

इस लेख के अनुसार, एक बंधक को एक ऋण समझौते के तहत एक दायित्व के लिए सुरक्षा के रूप में स्थापित किया जा सकता है, एक ऋण समझौते या अन्य दायित्व के तहत, खरीद और बिक्री, पट्टे, अनुबंध, अन्य समझौते के आधार पर एक दायित्व सहित, नुकसान का कारण बनता है, जब तक कि अन्यथा नहीं संघीय कानून द्वारा प्रदान किया गया। वर्तमान कानून किसी भी कानूनी आवश्यकताओं को एक बंधक के साथ सुरक्षित करना संभव बनाता है, जो अंतरराष्ट्रीय अभ्यास के अनुरूप है। उदाहरण के लिए, सुरक्षित किए जाने वाले दावों के प्रकार पर कोई प्रतिबंध नहीं हैं, विशेष रूप से, बेल्जियम, जर्मनी, स्पेन13 के कानून में गेरासिन एस.आई. कृषि भूमि के बंधक की वास्तविक समस्याएं // कानून। 2007. नंबर 1. एस 58..

एक बंधक स्थापित किया जा सकता है, जब तक कि अन्यथा संघीय कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, सुरक्षित करने के लिए:

• - ऋण समझौते के तहत दायित्व,
• - ऋण समझौते के तहत दायित्व,
• - बिक्री, खरीद, पट्टे, अनुबंध, अन्य समझौते के आधार पर दायित्व सहित अन्य दायित्व,
• - नुकसान पहुंचाने के आधार पर दायित्व।

इस प्रकार, बंधक ऋण के साथ, उधारकर्ता को अचल संपत्ति खरीदने के लिए ऋण प्राप्त होता है। लेनदार के प्रति उसका दायित्व ऋण का पुनर्भुगतान है, और अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा इस दायित्व की पूर्ति सुनिश्चित करती है। उसी समय, आप न केवल आवास, बल्कि अन्य अचल संपत्ति की वस्तुओं को भी खरीद और गिरवी रख सकते हैं - भूमि, एक कार, एक नौका, आदि। बंधक कार्यक्रम के तहत खरीदी गई अचल संपत्ति खरीद के क्षण से ऋण लेने वाले की संपत्ति है।

एक ऋण समझौते के तहत, एक बैंक या अन्य क्रेडिट संगठन (लेनदार) उधारकर्ता को राशि में और समझौते द्वारा निर्धारित शर्तों पर धन (क्रेडिट) प्रदान करने का वचन देता है, और उधारकर्ता प्राप्त धन की राशि वापस करने और ब्याज का भुगतान करने का वचन देता है इस पर रूसी संघ का नागरिक संहिता: 30 नवंबर 1994 का भाग 2 नंबर 51-एफजेड (30 दिसंबर 2004 को संशोधित) // रूसी संघ के विधान का संग्रह। 2006. नंबर 1. कला। 819.. ऋण समझौता लिखित रूप में संपन्न होना चाहिए। लिखित फॉर्म का पालन करने में विफलता ऋण समझौते की अमान्यता पर जोर देती है। इस तरह के समझौते को शून्य और शून्य माना जाता है। कला। 820..

एक ऋण समझौते के तहत, एक पक्ष (ऋणदाता) सामान्य विशेषताओं द्वारा परिभाषित धन या अन्य चीजों को दूसरे पक्ष (उधारकर्ता) के स्वामित्व में स्थानांतरित करता है, और उधारकर्ता ऋणदाता को उसी राशि (ऋण राशि) को वापस करने का वचन देता है। या उसके द्वारा समान प्रकार और गुणवत्ता की प्राप्त अन्य चीजों की समान मात्रा। ऋण समझौते को धन या अन्य चीजों के हस्तांतरण के क्षण से संपन्न माना जाता है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 140, 141 और 317 के नियमों के अनुपालन में विदेशी मुद्रा और मुद्रा मूल्य रूसी संघ के क्षेत्र पर ऋण समझौते का विषय हो सकता है। 807.

नागरिक कानून अनुबंध पर आधारित लगभग किसी भी मौद्रिक दायित्व को बंधक के साथ सुरक्षित किया जा सकता है।

बंधक, ऋण समझौते के तहत ऋण की मूल राशि के बंधक को भुगतान या बंधक द्वारा सुरक्षित अन्य दायित्व को पूर्ण रूप से या बंधक समझौते द्वारा प्रदान किए गए हिस्से में सुरक्षित करता है।

एक ऋण समझौते के प्रदर्शन को सुरक्षित करने के लिए स्थापित एक बंधक या ब्याज के भुगतान की शर्त के साथ एक ऋण समझौता भी ऋण (उधार ली गई धनराशि) के उपयोग के लिए उसके कारण ब्याज के लेनदार (ऋणदाता) को भुगतान सुनिश्चित करता है।

जब तक अन्यथा समझौते द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है, बंधक भी नुकसान के मुआवजे के रूप में या गैर-पूर्ति, पूर्ति में देरी या अन्य अनुचित पूर्ति के कारण जुर्माना (जुर्माना, जुर्माना ब्याज) के रूप में उसके कारण राशि के भुगतान को सुनिश्चित करता है। बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व।

एक व्यक्ति जिसके अधिकार का उल्लंघन किया गया है, उसे होने वाले नुकसान के लिए पूर्ण मुआवजे की मांग कर सकता है, जब तक कि कानून या अनुबंध कम राशि में नुकसान के मुआवजे का प्रावधान न करे।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि एक बंधक, अन्य प्रतिज्ञा कानूनी संबंधों की तरह, एक प्रतिज्ञा द्वारा सुरक्षित मुख्य दायित्व के संबंध में सख्ती से एक सहायक (अतिरिक्त) कानूनी संबंध है। रूसी बंधक की गौण और अभ्यास की जरूरतें // वकील। 2004. नंबर 7. पी.25।

सबसे पहले, प्रतिज्ञा संबंध मुख्य दायित्व से लिया गया है। एक प्रतिज्ञा कानूनी संबंध की व्युत्पन्न प्रकृति इसकी स्वतंत्र घटना की असंभवता में व्यक्त की जाती है, अर्थात। सुरक्षित दायित्व के संबंध में उत्पन्न होने वाली।

दूसरे, कला के पैरा 3 के आधार पर। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 329, मुख्य दायित्व की अमान्यता इसे हासिल करने वाले दायित्व की अमान्यता (प्रतिज्ञा के साथ मुख्य दायित्व को सुरक्षित करने पर एक समझौता), और, इसके विपरीत, कला के अनुच्छेद 2 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 329, मुख्य दायित्व की पूर्ति (प्रतिज्ञा समझौते की अमान्यता सहित) की पूर्ति पर एक समझौते की अमान्यता मुख्य दायित्व की अमान्यता को शामिल नहीं करती है।

तीसरा, प्रतिज्ञा को रूसी संघ के प्रतिज्ञा 22 नागरिक संहिता द्वारा सुरक्षित दायित्व की समाप्ति के साथ समाप्त किया जाता है: 30 नवंबर, 1994 का भाग 1। (जैसा कि 10/14/2006 को संशोधित किया गया है)। नंबर 51-एफजेड // रूसी संघ के विधान का संग्रह। 1994. नंबर 32. कला। 352, पैरा 1, पैरा। एक।

3 रूसी संघ का नागरिक संहिता: 30 नवंबर, 1994 का भाग 1 नंबर 51-एफजेड। // रूसी संघ के कानून का संग्रह। संख्या 32. कला। 355..

चौथा, किसी अन्य व्यक्ति को प्रतिज्ञा समझौते के तहत अधिकारों के प्रतिज्ञाकर्ता द्वारा असाइनमेंट मान्य है यदि उसी व्यक्ति ने प्रतिज्ञा द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत देनदार के खिलाफ दावे के अधिकार सौंपे हैं।

बंधक संविदात्मक हो सकता है, यदि यह किसी समझौते के आधार पर उत्पन्न हुआ हो, और कानूनी हो। एक बंधक के उद्भव के लिए प्रदान करने वाले कानून में संकेत होना चाहिए कि किस दायित्व के आधार पर और किस संपत्ति को एक बंधक के साथ भारित किया जाना चाहिए। ऐसे निर्देश निहित हैं, उदाहरण के लिए, कला में। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 587, जिसमें कहा गया है कि जब एक भूमि भूखंड या अन्य अचल संपत्ति को किराए के भुगतान के लिए स्थानांतरित किया जाता है, तो किराए के भुगतानकर्ता के दायित्व को सुरक्षित करने के लिए किराए के प्राप्तकर्ता को अधिकार प्राप्त होता है इस संपत्ति को गिरवी रखने के लिए।

बंधक समझौते के पक्ष हैं:

गिरवी रखने वाला - एक कानूनी व्यक्ति-देनदार संपत्ति को प्रतिज्ञा के रूप में स्थानांतरित करता है;

गिरवी रखने वाला - एक बैंक या अन्य संगठन जो अचल संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में स्वीकार करता है।

एक बंधक समझौते के तहत संपत्ति को गिरवी रखने का अधिकार कला में परिभाषित किया गया है। बंधक कानून के 6। एक बंधक केवल उस संपत्ति पर स्थापित किया जा सकता है जो एक साथ निम्नलिखित शर्तों को पूरा करती है:

• - यदि यह संपत्ति एक बंधक का विषय हो सकती है (खंड 3, बंधक कानून के अनुच्छेद 6);
• - यदि यह संपत्ति स्वामित्व के अधिकार पर या आर्थिक प्रबंधन के अधिकार पर गिरवीकर्ता की है (खंड 1, कानून "बंधक पर")।

बंधक कानून के प्रावधानों के आधार पर, बंधक की अनुमति नहीं है:

• - संचलन से हटाई गई संपत्ति, जिस संपत्ति पर संघीय कानून के अनुसार निष्पादन नहीं लगाया जा सकता है, साथ ही संपत्ति जिसके संबंध में संघीय कानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया के अनुसार अनिवार्य निजीकरण प्रदान किया जाता है या जिसका निजीकरण किया जाता है निषिद्ध (खंड 2, कानून का अनुच्छेद 6 "बंधक के बारे में");
• - भूमि भूखंड जो राज्य या नगरपालिका के स्वामित्व में हैं (खंड 1, "बंधक पर" कानून का अनुच्छेद 63);
• - भूमि भूखंड का हिस्सा, जिसका क्षेत्रफल रूसी संघ के घटक संस्थाओं के नियमों और विभिन्न उद्देश्यों और अनुमत उपयोग के लिए स्थानीय सरकारों के नियमों द्वारा स्थापित न्यूनतम आकार से कम है (खंड 2) , "बंधक पर" कानून का अनुच्छेद 63);
• - आवासीय भवन और अपार्टमेंट जो राज्य या नगरपालिका के स्वामित्व में हैं (खंड 2, अनुच्छेद 74)।

प्रतिज्ञा का अधिकार उस भूमि भूखंड के स्थायी उपयोग के अधिकार पर लागू नहीं होता जिस पर उद्यम, भवन या संरचना स्थित है। नंबर 213. पी। 7. // रोसिय्स्काया गजेटा। 2006. 19 जून...

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि एक बंधक समझौते के तहत नागरिक कानूनी संबंधों की सामग्री में कुछ विशेषताएं हैं। गिरवी रखने वाला इस संपत्ति का मालिक बना रहता है और इसका उपयोग करने का अधिकार रखता है। उसे लाभ और आय प्राप्त करने का अधिकार है। 2007. जुलाई 4. गिरवीदार के दायित्व हैं कि संपत्ति को अच्छी स्थिति में बनाए रखें, इसके रखरखाव की लागत वहन करें, संघीय कानून द्वारा स्थापित समय सीमा के भीतर वर्तमान और प्रमुख मरम्मत करें, जब तक कि अन्यथा बंधक समझौते कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। 26 जून, 2007 एन 118-एफजेड // रोसिय्स्काया गजेटा। 2007. 4 जुलाई।

एक नियम के रूप में, गिरवीकर्ता अपने स्वयं के खर्च पर इस संपत्ति को पूर्ण मूल्य में नुकसान और क्षति के जोखिमों के खिलाफ बीमा करने के लिए बाध्य है, और यदि यह बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व की राशि से अधिक है - की राशि से कम नहीं है यह दायित्व। गिरवीदार के हितों की रक्षा के लिए यह आवश्यक है, जिसे गिरवी रखी गई संपत्ति के नुकसान या क्षति के लिए सीधे बीमा क्षतिपूर्ति से बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत अपने दावे को पूरा करने का अधिकार है, भले ही वह किसके पक्ष में बीमाकृत हो।

साथ ही, गिरवी रखने वाले को गिरवी रखी गई संपत्ति की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए उपाय करने के लिए बाध्य किया जाता है, जिसमें इसे तीसरे पक्ष के अतिक्रमण, आग, प्राकृतिक आपदाओं से बचाना भी शामिल है। और गिरवी रखी गई संपत्ति के नुकसान के वास्तविक खतरे की स्थिति में, गिरवीदार इस बारे में गिरवीदार को सूचित करने के लिए बाध्य है, अगर वह उसे जानता है।

एक विशेषता पर ध्यान देना आवश्यक है, यदि एक बंधक समझौते के तहत गिरवी रखी गई संपत्ति के अधिग्रहणकर्ता ने इसे किसी तीसरे पक्ष से स्थानांतरित कर दिया है, अर्थात ऐसे व्यक्ति से जो मुख्य दायित्व के तहत देनदार नहीं है, तो वह तीसरा पक्ष बना रहता है। अधिग्रहणकर्ता भी इस घटना में एक तीसरा पक्ष है कि संपत्ति गिरवी से उसे हस्तांतरित की गई थी जो एक ऋणी है जो एक बंधक द्वारा सुरक्षित एक दायित्व के तहत बिक्री, दान, विनिमय, इसे एक व्यावसायिक साझेदारी की संपत्ति में योगदान के रूप में बनाता है। या कंपनी या उत्पादन सहकारी की संपत्ति में एक शेयर योगदान।

इस प्रकार, एक तीसरा पक्ष वह होता है, जो व्यक्तिगत रूप से संबंधित ऋण का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं होता है, केवल संपत्ति के मालिक के रूप में उत्तरदायी होता है, जो इसके मूल्य की राशि में बंधक के साथ भारित होता है।

केवल सार्वभौमिक उत्तराधिकार के क्रम में, अर्थात्, एक कानूनी इकाई के पुनर्गठन के परिणामस्वरूप या विरासत के माध्यम से, अधिग्रहणकर्ता देनदार-बंधक की जगह लेता है और बाद के सभी दायित्वों को मुख्य दायित्व के तहत वहन करता है और बंधक समझौते के तहत।

बंधक समझौते का दूसरा पक्ष बंधक है। गिरवीदार का मुख्य अधिकार दूसरे पक्ष की गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य से बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत देनदार के खिलाफ अपने मौद्रिक दावों की संतुष्टि प्राप्त करना है - गिरवी रखने वाला, यदि कानूनी आधार हैं, तो अधिमानतः अन्य लेनदारों पर। गिरवी रखने वाला

गिरवीदार को गिरवीदार से मांग करने का अधिकार है कि वह कानून और समझौते द्वारा निर्धारित अपने सभी दायित्वों को पूरा करता है, साथ ही बंधक समझौते के तहत गिरवी रखी गई संपत्ति के रखरखाव की वास्तविक उपस्थिति, स्थिति और शर्तों को सत्यापित करने के लिए, चाहे जो भी हो इसका मालिक है।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि संघीय कानून "बंधक पर (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)" के प्रावधान ऋणदाता और उधारकर्ता दोनों के हितों को ध्यान में रखते हैं। बंधक ऋण देने की एक विशिष्ट विशेषता, जो इसकी उच्च ऋण विश्वसनीयता सुनिश्चित करती है, ऋणदाता (बंधक) की संपार्श्विक को बेचकर प्रदान किए गए ऋण के लिए अपनी आवश्यकताओं की संतुष्टि प्राप्त करने की क्षमता है। यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए कि कानून उन पार्टियों की संभावना प्रदान करता है जिन्होंने प्रतिज्ञा के विषय के संबंध में अपने अधिकारों और दायित्वों को स्वतंत्र रूप से विनियमित करने के लिए एक बंधक समझौते में प्रवेश किया है। नंबर 3604 पी - पी 13। // दस्तावेज़ प्रकाशित नहीं किया गया है।

अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा एक ऐसे व्यक्ति को रिहा करने का आधार नहीं है, जिसने एक बंधक समझौते के तहत एक गिरवीदार के रूप में काम किया था, जिस पर उसने निवेश (वाणिज्यिक) निविदा, नीलामी या अन्यथा संपत्ति के निजीकरण की प्रक्रिया में भाग लिया था। इस प्रतिज्ञा का विषय (खंड 5 "बंधक पर" कानून का अनुच्छेद 6) बंधक पर (अचल संपत्ति की प्रतिज्ञा): 26 जून, 2007 का संघीय कानून संख्या 118-FZ। // रूसी अखबार। 2007. 7 जुलाई।

इसलिए, एक बंधक के लक्षण हैं:

सबसे पहले, एक बंधक, किसी भी प्रतिज्ञा की तरह, संक्षेप में, दूसरे (मुख्य) दायित्व के उचित प्रदर्शन को सुनिश्चित करने का एक तरीका है - एक ऋण या क्रेडिट समझौता, एक पट्टा समझौता, एक अनुबंध, क्षति के लिए मुआवजा, आदि;

दूसरे, बंधक का विषय हमेशा अचल संपत्ति होता है। अचल संपत्ति में भूमि भूखंड और वह सब कुछ शामिल है जो उनके साथ मजबूती से जुड़ा हुआ है: भवन, संरचनाएं, बारहमासी रोपण, आदि;

तीसरा, बंधक का विषय देनदार के कब्जे में रहता है। उत्तरार्द्ध इस संपत्ति का मालिक, उपयोगकर्ता और वास्तविक मालिक बना रहता है;

चौथा, एक बंधक की स्थापना पर लेनदार और देनदार के बीच समझौता एक विशेष दस्तावेज में तैयार किया गया है - एक बंधक, जो राज्य पंजीकरण के अधीन भी है;

पांचवां, यदि संपार्श्विक का मूल्य जारी किए गए ऋण की राशि से अधिक है, तो बंधक उसी संपत्ति (दूसरा, तीसरा बंधक) द्वारा सुरक्षित अतिरिक्त बंधक ऋण प्राप्त करना संभव बनाता है।

और अंत में, एक बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व की पूर्ति के मामले में, लेनदार को सार्वजनिक नीलामी में गिरवी रखी गई संपत्ति की बिक्री की मांग करने का अधिकार है।

इस प्रकार, एक बंधक ऋण एक ऋण, दायित्व है, जिसकी वापसी अचल संपत्ति (बंधक) की प्रतिज्ञा द्वारा सुरक्षित है।

बंधक ऋण संगठन, बिक्री और बंधक ऋणों की सर्विसिंग से उत्पन्न संबंधों के कार्यान्वयन के लिए एक समग्र तंत्र है।

आवास बंधक, आवास बंधक ऋण देने की प्रणाली में कई प्रकार के अनुबंधों और समझौतों का उपयोग किया जाता है। बंधक ऋण के विषयों द्वारा संपन्न मुख्य अनुबंधों में, एक बंधक समझौते के साथ, ऋण समझौते, आवासीय परिसर की खरीद और बिक्री (एक अपार्टमेंट (आवासीय भवन) की बिक्री के लिए एक अनुबंध बैंक ऋण की कीमत पर भुगतान के साथ है। ), साझा निर्माण में भागीदारी के लिए एक समझौता, विभिन्न प्रकार के बीमा, रीयलटर्स के साथ अनुबंध, उनके द्वारा सेवाओं के प्रावधान के लिए, निवेश अनुबंधों की प्रतिज्ञा, दावों के असाइनमेंट के लिए अनुबंध (सत्र), आदि। अनुबंधों का पैकेज और उनके विषय संरचना उन संबंधों पर निर्भर करती है जो वे स्थापित करते हैं (व्यवस्था करते हैं), साथ ही प्रतिज्ञा के विषय पर - आवास जो उपलब्ध है या बनाने की आवश्यकता है।

सभी आवास बंधक ऋण योजनाओं में, मुख्य अनुबंध ऋण समझौता है। कला के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 819, एक ऋण समझौते के तहत, एक बैंक या अन्य क्रेडिट संगठन (लेनदार) उधारकर्ता को राशि और समझौते द्वारा निर्धारित शर्तों पर धन (क्रेडिट) प्रदान करने का वचन देता है, और उधारकर्ता कार्य करता है प्राप्त राशि को वापस करने और उस पर ब्याज का भुगतान करने के लिए। एक कानूनी इकाई जिसने आवासीय घर या अपार्टमेंट की खरीद या निर्माण के लिए लक्षित ऋण प्रदान किया है, वह भी एक गिरवीदार के रूप में कार्य कर सकता है। उधारदाताओं या द्वितीयक बाजार ऑपरेटरों में शामिल हैं, उदाहरण के लिए, पेंशन फंड, बीमा कंपनियां, निवेश बैंक, म्यूचुअल फंड शेवचुक डी.ए. बंधक ऋण के क्षेत्र में संविदात्मक संबंधों का कानूनी विनियमन // ऑडिटर्सकी वेडोमोस्टी। 2009. एन 1.

आवास ऋण पर विनियमों के अनुच्छेद 12 के अनुसार, 10.06.1994 एन 1180 के रूसी संघ के राष्ट्रपति के डिक्री द्वारा अनुमोदित आवास ऋण पर विनियम: 10 जून, 1994 एन 1180 के रूसी संघ के राष्ट्रपति की डिक्री। ऋण समझौते में निम्नलिखित शर्तें निर्धारित की जाती हैं:

ऋण का उद्देश्य;

ऋण की अवधि और राशि;

ऋण जारी करने और चुकाने की प्रक्रिया;

उधार साधन (ब्याज दर, शर्तें और इसके परिवर्तन की आवृत्ति);

उधारकर्ता के ऋण दायित्व को सुरक्षित करना;

ऋण बीमा की शर्तें;

सुरक्षा और ऋण के इच्छित उपयोग के सत्यापन की विधि और रूप;

ऋण के दुरुपयोग और असामयिक पुनर्भुगतान के लिए प्रतिबंध;

जुर्माना भरने की राशि और प्रक्रिया;

अनुबंध को समाप्त करने की प्रक्रिया, ऋणदाता और उधारकर्ता के समझौते द्वारा अन्य शर्तें।

ऋण समझौता सहमति (मुआवजा) है। एक ऋण समझौते की तरह, एक ऋण समझौता एक कारण लेनदेन है।

इस प्रकार, "बंधक" और "बंधक ऋण" की अवधारणाएं निकट से संबंधित हैं, लेकिन समान नहीं हैं। वित्तीय और आर्थिक संबंधों की एक प्रणाली के रूप में बंधक ऋण में एक बुनियादी उपप्रणाली के रूप में बंधक शामिल है - प्रत्यक्ष संपार्श्विक प्रौद्योगिकियों के रूप में एक अभिन्न अंग या एक आवश्यक तत्व।

दूसरी ओर, बंधक ऋण अचल संपत्ति के साथ लेनदेन के प्रकारों में से एक है, जिसके तहत दायित्वों को एक बंधक की मदद से सुरक्षित किया जाता है।

आवास (अपार्टमेंट, कॉटेज या देश के घर) की खरीद के लिए बंधक ऋण (बंधक) प्रदान किया जाता है। ऋण देने का उद्देश्य एक बंधक के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है, जिसे बंधक ऋण प्रदान करने वाले बैंक की आवश्यकताओं का पालन करना चाहिए।