Министерство на земеделието на Руската федерация

FSBEI HPE „ОРЕНБУРГСКА ДЪРЖАВА

АГРАРЕН УНИВЕРСИТЕТ"

ИНСТИТУТ ПО УПРАВЛЕНИЕ

Отдел „Държавна и общинска администрация“.

ПРОЕКТ ЗА ДИПЛОМИРАНЕ

Развитието на жилищния сектор като фактор за социална стабилност на една община

(използвайки примера на общинската формация „Град Оренбург“)

Завършвам R.F. Саитов

Ръководител А.А.Пронина

Глава отдел Д.В. Кулагин

Оренбург – 2015г

Работен лист

Въведение…………………………………………………………………………………...4

Глава 1. Теоретични основи за развитието на жилищния сектор като фактор за социална стабилност в Руската федерация…………….………….….7

Концепцията и същността на жилищния сектор в Русия......7

Законодателна и регулаторна рамка за регулиране на жилищния сектор в Руската федерация………………………………………………………17

Държавно регулиране на жилищния сектор в Русия……26

Глава 2. Характеристики на основните насоки на развитие на жилищния сектор като фактор за социална стабилност на територията на общинската формация „Град Оренбург“………………………………………………… ….….36

2.1 Анализ на текущото състояние на жилищния фонд в града…………………………………………………………………………………36

2.2 Изпълнение на общинските целеви програми за развитие на жилищния сектор…………………………………………………………….………45

2.3 Оценка на изпълнението на капиталното строителство на жилища, конструкции и елементи на социалната инфраструктура на града……………………..54

Глава 3. Подобряване на основните насоки за развитие на жилищния сектор като фактор за социална стабилност на територията на общинската формация „Град Оренбург“…………………………………………………… ……………….64

3.1 Развитие на поддръжката и застраховането на жилищния фонд на града…64

3.2 Осигуряване на наличието на ипотечно кредитиране в града……………………………………………………………………74

3.3 Увеличаване на ролята на местните власти в регулирането на жилищния сектор в града …………………………… 83

Заключение…………………………………………………………………………93

Списък на използваните източници…………………………………………………………...98

Приложения………………………………………………………………………………….……107

Въведение

УместностТемата на изследването се определя от съвременния етап на развитие на руското общество, което се определя от осъществяването на социално-икономически трансформации и постоянни трансформации в икономиката на пазарните отношения, основани на различни форми на собственост.

Понастоящем прилагането на жилищната политика се осъществява в условията на държавна подкрепа и контрол на предприемачеството, предназначени да формират не само пазар на стоки и услуги, но и пазар на жилищно строителство. На територията на общинската формация „град Оренбург“ има недостиг на жилища, които отговарят на нормативните и потребителски изисквания за значителна част от населението.

Важността на изследването се дължи и на факта, че в момента се извършват такива фундаментални промени в икономическата и политическата сфера на руското общество, като разширяването на демокрацията и бюрокрацията, формирането на гражданското общество и промените в материалния и духовна основа за личностно развитие. В настоящата ситуация важни аспекти на жилищния сектор на град Оренбург са недостигът на жилища, несъответствието между структурата на жилищния фонд и демографската структура на семействата и несъответствието между съществуващия жилищен фонд на града и изисквания за потребителско качество на жилищата.

Един от важните аспекти на тази изследователска тема е, че средното жилищно предлагане в град Оренбург е 21,4 квадратни метра на човек. Общинското образувание "Град Оренбург" е на 80-то място в Русия по жилищна осигуреност на глава от населението. Част от населението има под 9 кв.м. на глава от населението, жителите често живеят в общински апартаменти. Подобни условия се отразяват неблагоприятно на социално-икономическото развитие на града. Ето защо този въпрос е от значение в дейността на държавните органи на Оренбургска област и местните органи на управление на град Оренбург.

Мишенадипломен проект - изследване на основните насоки за развитие на жилищния сектор като фактор за социална стабилност на територията на общинската формация "Град Оренбург"

Задачипроект за дипломиране:

дайте концепцията и разкрийте същността на жилищния сектор в Русия;

проучване на законодателната и регулаторната рамка за регулиране на жилищния сектор в Руската федерация;

определя посоките на държавното регулиране на жилищния сектор в Русия;

анализира текущото състояние на жилищния фонд в града;

анализира изпълнението на общинските целеви програми за развитие на жилищния сектор

оценява изпълнението на капиталното строителство на жилища, конструкции и елементи на социалната инфраструктура на града;

определя насоките за развитие на поддръжката и застраховането на жилищния фонд на града;

правят предложения за подобряване на достъпността на ипотечното кредитиране в града;

определят ролята на местните власти в регулирането на жилищния сектор на града

Предметизследване - дейностите на местните власти за прилагане на общинската политика в жилищния сектор на територията на общинската формация "Град Оренбург"

Вещизследване - проблеми на развитието на жилищния сектор като фактор за социална стабилност на територията на общинската формация "Град Оренбург".

Методиизследвания. В процеса на изучаване и анализ на жилищния сектор на общинската формация „Град Оренбург“ е използван структурно-функционален подход за изследване на проблема, прилагани са методи на системен, исторически, социологически анализ, както и емпирични методи на изследване.

Голям принос в изследването на жилищния сектор направиха такива учени като: В. Абрамов, А. Автономов, Н. Беляева, Р. Бобович, В. Витюк, А. Володин, Е. Гелнер, И. Данилевич, I. , Кокорев, И. Кравченко, А. Кулик, А. Ларкина, М. Либоракина, О. Макаренко, Е. Махонина, А. Рахлин, Ю. Резник, Е. Руткевич, Л. Саломон, Б. Соколов, А. Соловьов , Е. Шомина, В .Якимец.

Структурадипломният проект се състои от въведение, три глави, заключение, списък на използваните източници и приложения.

Глава 1. Теоретични основи за развитието на жилищния сектор като фактор за социална стабилност в Руската федерация

1.1 Концепцията и същността на жилищния сектор в Русия

Жилищният сектор винаги е имал специално социално значение, поради което съвременната социално-икономическа политика на руската държава включва решаването на жилищния проблем като най-важен приоритет. Социалната значимост и неотложността на този проблем се доказва от годишните послания до Федералното събрание на президента на Руската федерация, в които задачата за осигуряване на гражданите на достъпни и удобни жилища е „една от най-неотложните задачи“.

Жилищният сектор е област от националната икономика, която включва изграждането и реконструкцията на жилища, конструкции и елементи на инженерна и социална инфраструктура, управление на жилищния фонд, неговата поддръжка и ремонт.

Горното определение на жилищния сектор напълно отразява същността на процесите на създаване и потребление на жилища и по своето съдържание е близко до понятието „жилищен сектор“, широко използвано в чужбина.

Понастоящем обаче няма единно разбиране за жилищния сектор като обект на изследване в областта на управлението в научни и специални източници. Жилищният сектор често се идентифицира с жилищно-комуналните услуги (жилищно-комунален комплекс, жилищно-комунални услуги), изучава се като елемент от социалната сфера. Но все още преобладава идеята за жилищния сектор като набор от дейности, свързани с жилищното настаняване и формиране на самостоятелен сектор в държавната икономика.

Разбирането на жилищния сектор само като област от националната икономика подчертава неговия икономически компонент, но не отразява напълно неговата социална ориентация.

В тази връзка по-широко и по-точно според автора е следното определение: „жилищният сектор е многостранна, сложна система, зона на концентрация не само на специални икономически, но и на специални социални интереси, обусловени от първостепенно значение на жилището в живота на хората. Той подчертава специалната социална роля на жилищния сектор в развитието на обществото.

От това следва, че жилищният сектор трябва да се разглежда като социално-икономическа система. Същевременно принципно важното за разкриване на същността на жилищния сектор е неговото предназначение – задоволяване на жилищните потребности на населението. От тези позиции жилищният сектор на мегаполисите се явява като система от социално-икономически отношения, възникващи в градската общност по отношение на придобиването, собствеността и използването на жилища.

Въз основа на тези теоретични предпоставки трябва да се отбележи, че жилищният сектор има свойства, характерни за сложни социално-икономически системи:

интегритет,

колектор

връзката на неговите елементи,

динамика, откритост,

адаптивност и самоорганизация.

Но в същото време жилищният сектор има и специални, специфични характеристики поради своето социално и икономическо значение:

ясно изразена социална насоченост, свързана със задоволяване на жилищна потребност – жизненоважна придобивка;

мултиплициращият ефект на развитието, влияещ върху икономическия растеж на градовете и доходите на населението поради заетостта на значителна част от работещото население;

местният характер на проблемите и приоритетната роля на местните власти в регулирането на развитието на жилищния сектор;

нарастващо потребителско търсене, тъй като нуждата от жилище е практически незадоволена (разрастване на семейството, желание за подобряване на жилищата и др.).

В жилищния сектор се появяват и влизат в контакт интересите на властта, населението и бизнеса и следователно различни сегменти от теорията на управлението.

Особеностите на жилищата са особено очевидни в процеса на поддръжка и ремонт на жилищата, което предполага разделянето им на социални, икономически и технически.

Социалните характеристики на жилището се проявяват, на първо място, във факта, че жилището е жизненоважно предимство, правото на което е залегнало в Конституцията на Руската федерация. Следователно държавните органи и местните власти създават всички условия за упражняване на правото на жилище.

Жилищният сектор е сложна междусекторна производствена система, която включва част от производствения сектор и част от сектора на услугите, свързани с проектиране, строителство, основен ремонт и реконструкция на жилищен фонд, неговата поддръжка, предоставяне на комунални и други услуги на населението. за да се осигурят условия на живот в жилищен фонд на представители на всякаква форма на собственост.

Жилищният сектор не е просто сектор на икономиката, а социално ориентиран сектор на икономиката, чиято цел е да осигури поддържане на живота на руските граждани като фактор, определящ състоянието на националната сигурност.

Фигура 1 показва структурата на жилищния фонд, разположен на територията на Руската федерация към 1 януари 2015 г.

Фигура 1 - Структура на жилищния фонд, разположен на територията на Руската федерация към 01.01.2015 г.

Както показва анализът на фигура 1, всички жилищни помещения, разположени на територията на Руската федерация (жилищен фонд), в зависимост от формата на собственост, се разделят (член 19 от Жилищния кодекс на Руската федерация) на:

частен жилищен фонд - набор от жилищни помещения, собственост на граждани и собственост на юридически лица;

държавен жилищен фонд - набор от жилищни помещения, собственост на Руската федерация (жилищен фонд на Руската федерация), и жилищни помещения, собственост на съставни образувания на Руската федерация (жилищен фонд на съставни образувания на Руската федерация);

общински жилищен фонд - набор от жилищни помещения, собственост на общините.

жилищен фонд колективна собственост.

Фигура 2 показва структурата на жилищните помещения по вид собственост в Руската федерация към 1 януари 2015 г.

Фигура 2 - Структура на жилищните помещения по вид собственост в Руската федерация към 1 януари 2015 г.

Както показва анализът на фигура 2, жилищният фонд е съвкупността от всички жилищни помещения, независимо от собствеността, включително:

жилищни сгради;

специализирани домове (общежития, приюти, къщи с гъвкав състав, жилищни помещения от жилищния фонд за временно настаняване на граждани, които са загубили жилище в резултат на възбрана върху жилищни помещения, специални домове за самотни възрастни хора, пансиони за хора с увреждания , ветерани и други);

апартаменти;

служебни жилищни помещения;

други жилищни помещения в други сгради, подходящи за живеене.

Жилищният фонд включва, освен изброените, и помещения, които не отговарят на жилищни помещения по санитарно-технически условия, но се обитават от граждани за живеене.

Фигура 3 показва структурата на жилищния фонд по предназначение в Руската федерация към 1 януари 2015 г.

Фигура 3 - Структура на жилищния фонд в Руската федерация по предназначение в Руската федерация към 01.01.2015 г.

Както показва анализът на фигура 3, в зависимост от целта на използване жилищният фонд се разделя на:

жилищен фонд за социално ползване - набор от жилищни помещения от държавен и общински жилищен фонд, предоставени на граждани по договори за социално наемане;

специализиран жилищен фонд - набор от жилищни помещения от държавни и общински жилищни фондове, предназначени за пребиваване на определени категории граждани;

индивидуален жилищен фонд - набор от жилищни помещения на частен жилищен фонд, които се използват от граждани - собственици на такива помещения за тяхното пребиваване, пребиваване на членове на тяхното семейство и (или) пребиваване на други граждани въз основа на безплатно ползване, както и юридически лица - собственици на такива помещения за пребиваване на граждани при определени условия на ползване (приватизирани жилищни помещения);

жилищен фонд за търговска употреба - набор от жилищни помещения, които се използват от собствениците на такива помещения за пребиваване на граждани при условията на платено ползване, предоставени на граждани по други споразумения, предоставени от собствениците на такива помещения на лица за притежание и (или) използване (отдаване под наем).

През последните години в регулаторни документи на федерално и регионално ниво се прилагат понятия, адекватни на жилищните и комуналните услуги - жилищно-комунален комплекс и директно на комуналните услуги - комунален комплекс.

Когато се разглеждат проблемите на управлението на жилищния фонд, като правило, ефективността на управлението на жилищните и комуналните услуги (комплекс) се изследва съвместно, а развитието на самите комунални услуги (топлина, вода, енергоснабдяване) се разбира като развитие на жилищната инфраструктура. Това потвърждава мнението на много специалисти в областта на управлението, че жилищните и комуналните услуги, или по-точно, отделните жилища и отделните комунални услуги (общински комплекс) са компоненти на един сектор на икономиката - жилищния сектор.

Една от най-важните области на социално-икономическата трансформация в страната е реформирането и развитието на жилищния сектор, който създава необходимите условия за обитаване и живот на хората. Стратегическата цел на функционирането на този отрасъл е да създаде условия за устойчив и ефективен икономически оборот на жилищния фонд, в рамките на който се задоволяват жилищните нужди на гражданите, поддържат се и се развиват стандартите за качество на строителството и поддръжката на жилищата, и се възпроизвеждат положителни импулси за развитие на други сектори.

Всички тези дейности се извършват в рамките на държавната жилищна политика.

Жилищната политика се отнася до дейностите на държавата и общините, насочени към осигуряване на гражданите на Руската федерация с качествени жилища, както чрез пряко участие в строителството или субсидиране на закупуването на жилища, така и чрез създаване на ефективни механизми, които улесняват независимото решение на гражданите за жилищния проблем.

Жилищният сектор в момента е в състояние на преход, характеризиращ се с преход от административно-разпределителна и централно управлявана система към отворена, безплатна, основана на превръщането на жилищата в стока, на независимото взаимодействие на икономическите субекти, нарастваща статута на жилищните потребители, задоволяване на жилищните нужди на населението на база търсене и предлагане.

Въпреки трудностите при разработването и вземането на бизнес решения, жилищният сектор започна активно движение към формирането на жилищен пазар и бързо се адаптира към пазарните принципи.

Една от най-важните характеристики на жилищната политика е участието (дейността) на държавата.

Фигура 4 показва начините, по които държавата влияе върху жилищната политика на Руската федерация от 1 януари 2015 г.

Фигура 4 - Начини на влияние на държавата върху жилищната политика на Руската федерация към 01.01.2015 г.

Както показва анализът на фигура 4, класифицирайки степента на влияние на държавата върху икономиката, можем да разграничим четири основни начина за влияние на държавата върху жилищната политика и системата като цяло.

1. Директно обслужване.

Тук очевидно си струва да се отбележи системата за техническа поддръжка и поддръжка на жилищния фонд, който, получавайки значителна роля в субсидиите от местните бюджети, е по същество държавен.

2. Регулиране и контрол.

Държавата регулира развитието на частното предприемачество в жилищния сектор чрез система от стимули за преференциално данъчно облагане и конкурентно привличане за изпълнение на определени функции. Регулиране е необходимо и в областта на инженерната инфраструктура, където има монополен характер на производството (водоснабдяване, енергоснабдяване, транспорт и др.).

Държавните органи позволяват на такива организации да печелят разумна печалба, но ограничават способността им да повишават цените, тъй като обществото зависи от предоставянето на този вид услуга.

3. Стабилизиране и развитие.

Държавните органи се опитват да държат под контрол резките колебания в строителното производство от растеж към спад чрез установяване на преференциални данъчни условия, създаване на подходяща правна подкрепа, която е адекватна на пазара, и разходи за жилищно строителство и инженерна инфраструктура.

4.Директно въздействие.

Държавата предоставя социална подкрепа под формата на жилищни субсидии за заплащане на жилища и комунални услуги, както и закупуване и строителство на жилища чрез целеви програми за подпомагане на бедните, военните и мигрантите.

Определящата посока, която фундаментално влияе върху проблема с жилищното осигуряване на гражданите със средни доходи, е ипотечното кредитиране. Местните власти регулират развитието на пазара на ипотечни кредити и взаимодействат с всички страни, участващи в процеса на жилищно кредитиране: кредитополучатели, кредитори и инвеститори, които предоставят средства под една или друга форма за строителство или закупуване на жилища.

По този начин жилищният сектор е област на националната икономика, включваща строителството и реконструкцията на жилища, конструкции от елементи на инженерна и социална инфраструктура, управление на жилищния фонд, неговата поддръжка и ремонт. Важен компонент на жилищния сектор е жилищният фонд. Качеството на живот на населението и осигуряването на жилища за руските граждани зависи от това колко е развито.

Държавната жилищна политика е важен компонент на социално-икономическите трансформации в Русия и една от основните дейности на държавните органи. В процеса на преход към пазарна икономика съдържанието на тази дейност е реформата на жилищния сектор, централно място в която заема реформата на жилищния сектор.

Една от най-важните области на социално-икономическата трансформация в страната е реформирането и развитието на жилищния сектор, който създава необходимите условия за обитаване и живот на хората. В съответствие със Закона на Руската федерация „За основите на федералната жилищна политика“, жилищният сектор е отрасъл на националната икономика, включително строителството и реконструкцията на жилища, конструкции и елементи на инженерната и социална инфраструктура, управлението на жилищен фонд, неговата поддръжка и ремонт.

Основата на жилищния сектор на града е жилищният фонд: жилищни сгради, специализирани сгради (общежития, гъвкави жилища, пансиони за ветерани и др.), Жилищни офис помещения в други сгради, подходящи за живеене.

Жилищният фонд е разделен на следните видове:

частен - фонд, собственост на граждани или юридически лица: индивидуални жилищни сгради, приватизирани, построени и закупени апартаменти и къщи;

държава - фонд, който е собственост на държавата или съставните образувания на Руската федерация, както и ведомствен фонд, който е под пълния икономически контрол на държавни предприятия или оперативното управление на държавни институции, свързани със съответния вид собственост;

общински - фонд, собственост на общините, както и ведомствен фонд, състоящ се от пълното икономическо управление на общинските предприятия или оперативното управление на общинските институции;

публичен - фонд, който е собственост на обществени сдружения;

колективен - фонд, който е обща съвместна или обща споделена собственост на различни обекти частна, държавна, общинска собственост и собственост на обществени сдружения.

Дълго време градският жилищен сектор беше част от публичния сектор на икономиката, след като получи значително развитие през съветския период. В същото време качеството на жилищните сгради и степента им на експлоатация остават ниски. Повечето граждани получиха нови жилища безплатно, по принцип първи дошъл, първи обслужен, а плащането за него и комуналните услуги не съответстваха на разходите за поддръжката му.

Бързото развитие на градовете и жилищния сектор в началото на 21 век. е внезапно прекъснат по време на революцията и последвалата я гражданска война. Освен това много градове, особено големи, западаха. Почти всички градски икономически системи бяха унищожени, а населението избяга в чужбина, на юг, или заживя мизерно съществуване и просто измря. По това време се извършва масовото заселване на бедните в апартаментите на богати граждани, в резултат на което комуналното селище става преобладаващо. Наемите бяха премахнати, тъй като парите бяха напълно безполезни и не бяха предоставени никакви услуги на жителите на града. Жилищният фонд на практика беше оставен на произвола на съдбата.

Известно икономическо съживяване и известно рационализиране на обществения живот създават условия за съживяване на големите градове и възстановяване на жилищния фонд и комуналните системи. За решаване на икономически проблеми НКВД, който замени Чека, създаде отдел за комунални услуги, който пое функциите на координатор за възстановяването на жилищните и комуналните съоръжения в градовете. Бяха разрешени различни форми на собственост върху жилищни и комунални съоръжения и беше възстановен наемът за ползване на жилищни и комунални услуги.

Въведение

1.1 Концепция за жилищни и комунални услуги

Заключение

Библиография

Въведение

Сред най-важните области на социално-икономическа трансформация в страната се откроява реформата и развитието на жилищния сектор, който създава необходимите условия за живот на хората. Водещите отрасли в тази област са жилищното строителство и жилищните услуги, които осигуряват възпроизводството и поддръжката на жилищния фонд, както и предоставянето на жилищни и комунални услуги на преките потребители. В Русия нивото на развитие на жилищния сектор не отговаря на изискванията: възложените му задачи далеч не са изпълнени в пълна степен, което значително влияе върху спада в качеството на живот на населението. В тази връзка жилищният проблем остава един от най-наболелите социални проблеми в страната.

Жилищният сектор изпитва значителни затруднения, свързани с остър недостиг на финансиране, слаба материално-техническа база, недостатъчна квалификация на персонала, липса на добре обмислена жилищна политика и недостатъчна разработка на нормативните и правни аспекти на дейността. на организациите по отношение на техните взаимоотношения с властите и потребителите.

Липсата на необходимата икономическа и правна подкрепа възпрепятства развитието на жилищното строителство, което изключително затруднява решаването на жилищния проблем. Жилищата, както и другите обществени услуги, остават субсидирани, поддръжката им тежко натоварва градския бюджет. Ведомственият монополизъм, ниското качество на предоставяните услуги и неефективното управление обуславят и необходимостта от реформиране на жилищния сектор чрез демонополизирането му, преминаването му в режим на рентабилност и фокусиране върху подобряването на качеството на работа и услугите, предоставяни на потребителите.

реформа на жилищно-комуналните услуги

Провеждането на жилищната реформа в градовете е от първостепенно значение, тъй като в тях е концентриран огромен жилищен фонд, живее по-голямата част от населението на страната и са разположени основните мощности на строителните и жилищните организации. Тук най-ярко се проявиха споменатите вече негативни черти на жилищния сектор: ведомствен монопол; недостатъчна квалификация на персонала; техническо и технологично изоставане и в резултат на това незадоволително ниво на работа; игнориране на интересите на населението и ниско качество на извършената работа и предоставяните услуги на потребителите. На първо място, това се отнася до жилищния сектор, който е пряко свързан с населението и по същество е лидер в технологичната верига на жилищно-комуналните услуги за населението. Следователно първият етап от реформата е насочен към повишаване на ефективността на преструктурирането на жилищната система. Не по-малко важна е задачата за създаване на необходимата икономическа и правна рамка за стимулиране на жилищното строителство, което служи като най-важният лост за решаване на жилищния проблем и може да се превърне в ключова връзка за извеждане на икономиката на страната от кризата.

Изострянето на жилищния проблем и незадоволителното състояние на жилищния сектор в повечето големи градове на страната определят необходимостта от радикални реформи и дълбоки трансформации на жилищната система. Постигането на тези цели изисква внимателно проучване на основните насоки и мерки на реформата, обосновка на икономическите, организационните и правните механизми за нейното практическо изпълнение.

Съществуващата регулаторна и правна основа за прилагане на жилищната политика в преходния период на федерално ниво и на първо място Законът „За основите на федералната жилищна политика“, основните насоки на новия етап на прилагане на държавното Целевата програма „Жилище“, както и съответните укази на президента и постановления на правителството на Руската федерация определят стратегическия план за реформиране на жилищния сектор. Но провеждането на жилищна реформа на ниво конкретен град изисква по-подробни проучвания, като се вземат предвид характеристиките и спецификата на социално-икономическата ситуация на дадена територия, нивото на развитие на жилищния сектор и състоянието на жилищния фонд. и комунални системи.

Уместността на разглеждането на най-важните икономически проблеми на функционирането и развитието на жилищния сектор се обяснява с липсата на образователни научни и методически разработки по този въпрос, които са сложни по своя характер. Освен това през последното десетилетие цялостен анализ на жилищния проблем изобщо не е повдиган в научната и учебната литература.

Глава 1. Състоянието на жилищните и комуналните услуги

1.1 Концепция за жилищни и комунални услуги

Отдел за жилищно настаняване и комунални услугие отрасъл от националната икономика, чиято основна цел е да задоволи нуждите на населението от услуги, които осигуряват нормалните му условия на живот и труд.

Жилищно-комуналните услуги са сложен обект на управление.

Предприятията и организациите на животоподдържащия комплекс на населените места са много разнообразни. В същото време те могат да бъдат обединени в две групи:

Комунални предприятия и организации, произвеждащи материални продукти (водоснабдителни системи, газови съоръжения, електрически мрежи);

Предприятия за комунални услуги, предоставящи услуги (организации за жилищно настаняване и поддръжка, които създават благоприятни условия за живеене в жилищни сгради, градски пътнически транспорт, предприятия за санитарно почистване)

Секторът на жилищните и комуналните услуги включва:

жилищна индустрия - индустрия, която включва:

градски жилищен фонд;

частен жилищен фонд

ремонтно-строителен отдел

отдел ремонт и поддръжка

ресурсоснабдяване - комплексно:

водоснабдяване - набор от мерки за осигуряване на вода на потребителите в необходимите количества и необходимо качество;

канализация (водоотвеждане) - набор от мерки и инженерни съоръжения, които осигуряват приемането, събирането и отстраняването на вода от потребителя, както и тяхното пречистване и неутрализиране преди изхвърляне или изхвърляне в резервоар;

топлоснабдяване - производство и продажба на топлинна енергия за нуждите на отоплението и горещата вода;

газоснабдяване - набор от мерки за транспортиране, съхранение, доставка на газ директно до неговите потребители;

захранване - пренос на електрическа енергия:

газови мрежи;

отоплителни котелни;

транспортни фирми:

изграждане на външно озеленяване:

санитарни помещения

Жилищно-комуналните услуги могат да бъдат разделени на две групи:

Конкурентни сектори на жилищно-комуналния сектор (жилищно строителство, ремонтно-строително производство, събиране и обезвреждане на отпадъци и др.), където пазарните цени могат да служат като икономически обосновани тарифи;

Монополни отрасли (водоснабдяване и канализация, общинска енергетика) - централно установени, определени на базата на научно доказани методи с използване на съответните норми и стандарти.

1.2 Социално-икономическа същност на жилищните и комуналните услуги

Държавната политика в жилищния сектор повече от веднъж е била обект на „преосмисляне“ и неизбежните колебания в този случай накараха участващите в нея и жителите да имат силно убеждение, че реформата в жилищните и комуналните услуги няма да надхвърли разговорите. Приетият жилищен кодекс на Руската федерация разсея подобни вярвания. Той е предназначен да установи качествено нови отношения в индустрията, които трябва да съответстват на пазарната икономика. Кодексът, въпреки всичките си недостатъци, е в състояние да приложи на практика принципа „кой плаща“, който отговаря на новата икономическа ситуация и неотложните нужди на населението.

Новият пакет от закони премахва общинския монопол върху управлението на жилищно-комуналните организации, който наследихме от миналото и който съществува и до днес. Създаде такива условия за ценообразуване, данъчно облагане и финансиране на индустрията, че гражданите, вместо да живеят нормално в апартаментите си, бяха принудени да оцеляват. Например, може ли да се разчита на прилично качество на услугите, ако имаше огромен дълг на бюджетите на всички нива към жилищните и комуналните предприятия за изплащане на обезщетения? На тази основа дори възникнаха конфликти между енергийните доставчици и властите. Жилищните кооперации и асоциациите на собствениците на жилища се оказаха в особено трудна ситуация, на която властите не счетоха за необходимо да плащат пари за ветерани и хора с увреждания, които получават обезщетения съгласно федералния закон. Почти 50% от хората, живеещи в HOA, са ветерани и бенефициенти. И се оказа, че властите всъщност прехвърлиха задълженията си да изплащат обезщетения на собствениците на жилища, тъй като HOA и жилищните кооперации са длъжни да изчислят размера на обезщетенията и да прехвърлят плащанията за жилищни и комунални услуги в рамките на определения период и в пълен размер. В резултат на това липсващите средства са изплатени чрез разходите за поддръжка на къщата и поддръжката й. По този начин собствениците на жилища предоставят заеми на държавата.

При 100% заплащане на жилищните и комуналните услуги от населението в индустрията, разходите за тях се възстановяват много по-малко. Това се случва и защото обезщетенията и субсидиите за тези категории граждани, които имат право на тях в съответствие със закона, все още са „виртуални“, докато доставчиците на жилищни и комунални услуги имат право да изискват реални плащания. Ситуацията се утежнява от факта, че населението, което има право на държавна подкрепа, не може да проверява получаването на информация и средства. Въвеждането на процедура, при която обезщетенията и субсидиите в парично изражение ще се превеждат по банкови сметки на гражданите, ще помогне за коригиране на ситуацията. Необходимостта от въвеждане на персонифицирани сметки беше повдигната през февруари 2004 г. Това ще реши няколко проблема, включително задълженията към населението за предоставени услуги. В някои териториални единици такъв дълг достига десетки милиони рубли. Увеличаването на тарифите за жилищни и комунални услуги поставя гражданите с ниски доходи в безнадеждна ситуация: те не могат да плащат на доставчиците на услуги, защото държавата не ги е компенсирала своевременно за техните обезщетения, а дори и да са компенсирали, местните власти установиха други употреби на тези средства.

Качеството на услугите, предоставяни от организациите за жилищно и комунално обслужване, не отговаря на изискванията на населението и значително изостава от растежа на тарифите. Това предизвиква негативно отношение към служителите на жилищното и комуналното стопанство като цяло. Имаше дори определен стереотип за водопроводчик, който винаги беше пиян и изнудваше пари от жителите. Но честно казано, трудно е да си представим, че четирите милиона души, които работят в тази индустрия, са такива.

Средствата за поддръжка и ремонт на жилища се събират от собствениците на апартаменти от организации, упълномощени за това от властите, тарифите се одобряват от местните власти, а единното обслужване на клиенти също е упълномощено от тях. В същото време повечето от средствата на гражданите, предназначени за плащане на жилища, се използват от властите за други цели. Жителите законно задават въпроса: в „плащане“ има колона „Основен ремонт“. Защо няма ремонт? Жителите остават безсилни пред административно-командната система и получават малка част от необходимите услуги, тъй като общинските власти самостоятелно генерират търсене на жилищни услуги. Тази ситуация може да промени одобрението на тарифите: без решение на упълномощения орган на субекта на федерацията, общината няма право да ги променя независимо.

Парадокс: 70% от жилищата са частна собственост, жителите плащат почти 100% от разходите за производство на жилищни и комунални услуги, а управляващото дружество се определя от общинските власти, колко и какви средства да изпрати къде - администрацията. Когато нивото на плащане от населението за жилищни и комунални услуги беше незначително, това състояние на нещата не повдигна никакви въпроси. Но днес ситуацията се промени коренно: бюджетът не се изчислява за населението, а населението напълно плаща за услугите, които потребява. Това е основното противоречие, което реформата премахва.

Реформата на жилищните и комуналните услуги е предназначена да осигури отчитане на разходите и приходите, както и годишно отчитане на управляващата организация пред собствениците на жилища. Списъкът на работата, която ще се извършва в къщата, и списъкът на услугите, които ще се предоставят на жителите, ще бъдат одобрени на общо събрание на жителите. По този начин е възможно да се регулира и ограничи растежа на тарифите - изборът, предоставен на жителите, ще направи конкуренцията между доставчиците на услуги не виртуална, както е сега, а реална.

Също така, основната цел на реформите в сектора на жилищните и комуналните услуги е да се създадат условия за развитие на частната инициатива и конкурентна среда в областта на управлението на жилищата, оттеглянето на държавните и общинските власти от жилищния сектор. Първата стъпка към това беше направена преди 10 години, когато започнаха да провеждат конкурси за поддръжка на жилищен фонд. Но характерното е, че чиновниците „приспособиха” към своите нужди и цели пазарните принципи за регулиране на отношенията в този отрасъл. С времето конкурсите се превърнаха във формалност, даваща „безспорни” предимства на общинските предприятия, които въпреки подкрепата на общинските администрации оставаха нерентабилни. И за местните власти беше изгодно да имат такива предприятия - те запазиха влияние не само върху тези предприятия, но и върху населението.

Сигурен знак, че ситуацията е започнала да се променя, може да се счита за интереса, проявен от частния капитал, включително такива големи компании като RAO UES, RAO Gazprom, представени от неговите дъщерни дружества. Те са привлечени от пълнотата на плащането, новите условия, които им позволяват да „печелят“ пари в субсидираната индустрия. За някои това предизвиква паника: те казват, че сега тези компании ще изстискат „последния сок“ от индустрията и населението; никой няма да може да ги „държи за ръкава“ в желанието им постоянно да увеличават тарифите. Нека не правим прибързани заключения. Хубаво е, че частният капитал започна да гледа на жилищно-комуналните услуги като на потенциален източник на печалба. Неслучайно тези компании упорито повдигат въпроса за дългосрочен наем на имоти и комуникации. Просто е невъзможно да се извлече печалба от тях в състоянието, в което се намират: колосалните загуби на топлина и вода показват изключително износване на дълготрайните активи. Някои експерти дори говорят за неизбежна причинена от човека катастрофа. С пристигането на големи капитали в индустрията можете да разчитате на факта, че тези компании ще започнат да инвестират в реконструкцията на износените жилищни и комунални услуги.

Частните предприятия, които първи навлязоха в жилищно-комуналния сектор, също бяха готови да инвестират в ремонт на вътрешнодомови мрежи, входове и покриви, за да няма повече проблеми с поддръжката на жилищата. И в началото редица предприятия направиха точно това, монтираха метални врати на входове, подмениха изгнили тръби в мазета, закупиха необходимото оборудване. Например, беше разработен проект за лек скатен метален покрив, който беше монтиран вместо плосък покрив на една от жилищните сгради на обслужвания жилищен фонд и който успешно издържа няколко зими. Неговата конструкция, както показват изчисленията, е много по-ефективна от основните ремонти с помощта на традиционни покривни материали. Но, за съжаление, въпросът не напредна отвъд експеримента. Противоречивите политики, провеждани в жилищно-комуналния сектор през последните години, обезсърчават частните предприятия да инвестират парите си в индустрията, което е инструмент за държавна манипулация. За работещите в този бранш се нуждаем от ясни и точни правила на „играта“, които да гарантират възвръщаемост на инвестициите, да стимулират желанието за подобряване на качеството на предоставяните жилищни и комунални услуги и да защитават потребителите от команден и административен произвол. И такива правила вече са установени от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Жилищните и комуналните услуги пряко влияят върху качеството на живот на населението. Но днес е точно редкият случай, когато жителите получават правото да определят съдбата на индустрията. Наблюдавайки колко пасивно реагира населението на прилагането на новите права, които са му се отворили, човек трябва да се съмнява в успеха на първите стъпки в неговата трансформация. Но това не е грешка, а най-вероятно нещастието на гражданите, които са били отчуждени от собствеността и управлението на домовете си в продължение на много години. Днес местните власти, на чиито плещи лежи основната тежест за провеждане на реформата, не са склонни да се ангажират с реформи.

1.3 Жилищен сектор. Същност, състав и структура

Една от най-важните области на социално-икономическата трансформация в страната е реформирането и развитието на жилищния сектор, който създава необходимите условия за обитаване и живот на хората. В съответствие със Закона на Руската федерация „За основите на федералната жилищна политика“, жилищният сектор е отрасъл на националната икономика, включително строителството и реконструкцията на жилища, конструкции и елементи на инженерната и социална инфраструктура, управлението на жилищен фонд, неговата поддръжка и ремонт.

Основата на жилищния сектор на града е жилищният фонд: жилищни сгради, специализирани сгради (общежития, гъвкави жилища, пансиони за ветерани и др.), Жилищни офис помещения в други сгради, подходящи за живеене.

Жилищният фонд е разделен на следните видове:

частен - фонд, собственост на граждани или юридически лица: индивидуални жилищни сгради, приватизирани, построени и закупени апартаменти и къщи;

държава - фонд, който е собственост на държавата или съставните образувания на Руската федерация, както и ведомствен фонд, който е под пълния икономически контрол на държавни предприятия или оперативното управление на държавни институции, свързани със съответния вид собственост;

общински - фонд, собственост на общините, както и ведомствен фонд, състоящ се от пълното икономическо управление на общинските предприятия или оперативното управление на общинските институции;

публичен - фонд, който е собственост на обществени сдружения;

колективен - фонд, който е обща съвместна или обща споделена собственост на различни обекти частна, държавна, общинска собственост и собственост на обществени сдружения.

Дълго време градският жилищен сектор беше част от публичния сектор на икономиката, след като получи значително развитие през съветския период. В същото време качеството на жилищните сгради и степента им на експлоатация остават ниски. Повечето граждани получиха нови жилища безплатно, по принцип първи дошъл, първи обслужен, а плащането за него и комуналните услуги не съответстваха на разходите за поддръжката му.

Бързото развитие на градовете и жилищния сектор в началото на 21 век. е внезапно прекъснат по време на революцията и последвалата я гражданска война. Освен това много градове, особено големи, западаха. Почти всички градски икономически системи бяха унищожени, а населението избяга в чужбина, на юг, или заживя мизерно съществуване и просто измря. По това време се извършва масовото заселване на бедните в апартаментите на богати граждани, в резултат на което комуналното селище става преобладаващо. Наемите бяха премахнати, тъй като парите бяха напълно безполезни и не бяха предоставени никакви услуги на жителите на града. Жилищният фонд на практика беше оставен на произвола на съдбата.

Известно икономическо съживяване и известно рационализиране на обществения живот създават условия за съживяване на големите градове и възстановяване на жилищния фонд и комуналните системи. За решаване на икономически проблеми НКВД, който замени Чека, създаде отдел за комунални услуги, който пое функциите на координатор за възстановяването на жилищните и комуналните съоръжения в градовете. Бяха разрешени различни форми на собственост върху жилищни и комунални съоръжения и беше възстановен наемът за ползване на жилищни и комунални услуги.

1.4 Жилищни проблеми на жилищно-комуналните услуги и начини за тяхното решаване

Пазар на жилища: Цените на жилищата зависят от това колко семейства искат да купят жилище и колко жилищни единици са налични на пазара. Така че, когато търсенето се увеличи, цените се покачват, а когато предлагането се увеличи, цените намаляват. Предлагането на нов жилищен фонд идва от строителната индустрия и зависи от съотношението между цените на жилищата и разходите за тяхното изграждане (модернизация). В дългосрочен план жилищният пазар трябва да изравни цените на жилищата с разходите за строителство. В краткосрочен план се получават отклонения поради закъснения, присъщи на строителния процес. Така че, ако търсенето на жилища се увеличи рязко, а предлагането на жилища остане постоянно, тогава цените се повишават. Докато цените са по-високи от разходите, жилищата се въвеждат в експлоатация. Тъй като нововъведеният жилищен фонд навлиза на пазара, търсенето е задоволено, цените падат, доближавайки се до разходите. Най-важният фактор, влияещ върху търсенето на жилищен фонд, е доходът (потенциален наем) от закупен недвижим имот.

Пазар на жилищни услуги: Жителите могат да бъдат собственици или обикновени наематели. Търсенето на жилищни услуги зависи от семейния доход и съотношението на цената на жилище и цената на други стоки (храна, облекло и др.). Разходи за жилищни услуги (сума, платена за ползване на жилище) За наемател това е наем, за собственик на жилище доход от притежаване на имот. Търсенето на жилищни услуги зависи от нивата на наемите, нивата на доходите и броя на семействата. При равни други условия, ако броят на семействата нараства, тогава търсенето на жилищни услуги се увеличава, а ако предлагането е постоянно, наемите се увеличават. Това са законите на жилищния пазар и жилищните услуги в цивилизования свят. Русия, поради своеобразното си историческо развитие, има редица отличителни черти.

В Русия няма класа на истинските собственици на жилища; общинските власти действат като изпълнители, обслужващи жилищата, нищо повече. Частните фирми също могат да действат като такива организации. Това обстоятелство, заедно с желанието да се отърват от загубите в жилищно-комуналния сектор, които се покриват от бюджетни средства, формират основата за реформата на жилищно-комуналните услуги, предложена от правителството. Всъщност то може да се сведе до следните основни дейности: организиране на единно обслужване на клиенти. Ролята на „единичния клиент” е самата община (или неин представител; ако градът е голям, тогава услугите на единичния клиент са организирани в райони, райони), който предлага договор за обслужване на група жилищни сгради ( блок, микрорайон, двор). Установени са определени изисквания за качеството на услугата и сумата, която ще бъде преведена на изпълнителя при успешно предоставяне на съответните услуги. Очаква се да възникне конкуренция между общински и частни фирми, които ще се състезават за получаване на такъв договор, което по-специално ще позволи да се засили контролът върху нивото на тарифите в сектора на жилищните и комуналните услуги; постепенно увеличаване на тарифите за комунални услуги и увеличаване на наема, за да се премахне постепенно нерентабилността на сектора на комуналните услуги. В този случай наемът се увеличава до ниво, което покрива експлоатационните разходи на сградата и текущия й ремонт; тъй като, както вече беше споменато по-горе, в тази схема няма собственик на жилище, разходите за основен ремонт и реконструкция на сградата или ще бъдат извършени от бюджета, или няма да бъдат извършени изобщо. Освен това се развива противоречива ситуация в работата на комуналните услуги: в момента те прилагат практиката на кръстосано субсидиране - част от разходите за предоставяне на услуги на една група потребители (населението) се прехвърлят на друга група (предприятия, организации).

Строго погледнато, увеличаването на тарифите за населението трябва да означава тяхното намаляване за други групи потребители на комунални услуги, но такава формулировка на въпроса не е изрично посочена в предложените мерки. Тази постановка на казуса като цяло показва неразбиране на разликата между наема (наема) и експлоатационните разходи на сградата, в която се намира апартамента. По-специално, експлоатационните разходи на порутения жилищен фонд и общежитията (с относително по-висока гъстота на обитатели на квадратен метър обща застроена площ) са значително по-високи от разходите за поддръжка на нов луксозен жилищен фонд. Съответно, размерът на плащането за живот на „квадратен метър“ на хостел се оказва няколко пъти по-висок, отколкото за същата площ на обикновени комфортни апартаменти, а в последния, съответно по-висок, отколкото в „елит“ апартаменти жилищен фонд. Въпреки това наемът на апартамент представлява наем (или по-точно квазинаем) на собственика на жилище. Размерът на последния се регулира от други причини; не е пряко свързано нито с експлоатационните разходи на сградата, нито с разходите за нейното изграждане. Липсата на собственици на жилища в тази схема за регулиране на жилищните услуги не означава естествено премахване на приходите от наеми поради местоположението и различните нива на жилищен комфорт. Сега обаче тези доходи се присвояват от жителите и то в имплицитна форма. Това води до редица важни и не съвсем очевидни последици, които се разкриват едва в дългосрочен план.

Първо, липсата на изричен доход от наем, взет предвид директно в парично изражение, стеснява данъчната основа на града. Освен това приходната позиция на градския бюджет (приходите от отдаване под наем на общинска собственост) се превръща в разходна позиция: дори след успешното провеждане на жилищно-комуналната реформа, основният ремонт на жилищните сгради ще трябва да се извърши за сметка на бюджетни средства по един или друг начин.

На второ място, освен проблема с капиталните ремонти, съществува и проблемът с новото жилищно строителство и/или реконструкцията на стария жилищен фонд. Става невъзможно да се спре процесът на влошаване на жилищата и в същото време да се продължи новото строителство: високите обеми на жилищното строителство рано или късно водят до еднакво големи обеми на изхвърляне на жилища в разрушен жилищен фонд. Прогресивното формиране на градски бедняшки квартали става неизбежно. Дори ако наемът беше определен поне на нивото на амортизационните отчисления за обновяване, централизираните средства биха позволили извършването на ново строителство и презаселването на порутени къщи. В тази ситуация жилищата се превръщат от възпроизводствен капитал в изключително потребителска стока с дълъг период на използване. Това само по себе си не предизвиква възражения, особено в случай на индивидуална къща (вила), но е факт, че при такъв механизъм за включване на жилищния фонд в пазарния обмен този фонд не може да стане капитал, т.е. не може да носи печалба на собственика си. Следователно, строго погледнато, инвестициите в жилищно строителство стават невъзможни, тъй като става дума за придобиване само на потребителски стоки; Съответно, кредитирането за този процес също е невъзможно (ако не вземем предвид сравнително тясната сфера на потребителския кредит). В резултат на това общият обем на инвестициите намалява, което се отразява и на темповете на икономически растеж в страната като цяло.

И накрая, трето, настоящата ситуация значително намалява мобилността на пазара на труда, тъй като като цяло наемът все още не е включен в цената на труда. Високите наеми, които съпътстват малкия пазар на жилищни апартаменти, предлагани предимно от частни собственици на приватизирани жилища и посредници, значително усложняват миграцията. Териториалните дисбаланси се задълбочават, което се отразява негативно и на икономическия растеж. Градовете, особено малките, се превръщат в своеобразен „капан за безработните“.

По този начин основните мерки на предложената реформа на жилищното и комуналното стопанство само показват желанието да се освободят държавните и местните бюджети от част от разходите, но изобщо не решават основните проблеми в тази област. За да се постигне стартирането на капиталистическия механизъм за градско развитие, са необходими много по-дълбоки институционални промени (например премахване на правото на жилище, въвеждане на крайни срокове за приватизация на жилища и други доста непопулярни мерки в съвременна Русия ). Освен това са необходими и структурни промени: изключително високата цена на изграждането на един квадратен метър жилище, съчетана с много ниското му качество, води до факта, че обемът на новото строителство в руските градове непрекъснато намалява. Освен това ниското ниво на средните заплати като цяло не позволява на широки слоеве от населението да проявяват търсене на нови жилища. В крайна сметка цената на строителството на 1 кв. м ново жилище трябва да е по-ниска от цената на 1 кв.м. м. старог (означава средни нива на цените); освен това дори минималната заплата трябва да позволява на служителя да наема жилище. Само в този случай може да се говори за пускане на пазарния механизъм. За съжаление, сегашните тенденции в руската икономика са точно противоположни; Резултатът е постоянно натрупване на дисбаланси. Елиминирането на последното става все по-трудно, резултатът от това развитие на ситуацията може да бъде връщане към бюрократичното разпределение на част от икономическите блага и нормиране на потреблението на все по-голяма част от услугите. Диспропорциите далеч не са толкова безобидни, колкото изглеждат на пръв поглед - по-специално липсата на налични жилища не позволява да се решат проблемите със закриването на редица нерентабилни мини във въгледобивната индустрия, дори и с определени средства, отпуснати от правителството за преквалификация и адаптация на миньори.

От своя страна социалният протест на работниците, които по волята на съдбата се оказват в депресирани градове и региони, в крайна сметка може да доведе до промяна в политическия курс и ограничаване на пазарните реформи, които изглеждаха необратими. Явно липсва разбиране на същността на жилищния въпрос в една икономика в преход от държавния и икономически елит. Изглежда, че това прави бъдещите негативни явления в развитието на руските градове неизбежни.

Глава 2. Реформа на сектора на жилищните и комуналните услуги

2.1 Основни цели на реформата в жилищно-комуналния сектор

Основната цел на реформата на жилищно-комуналните услуги е да се осигури висококачествено, надеждно и достъпно предоставяне на жилищни и комунални услуги на гражданите. Поради промяната на формацията в страната, участието на държавата в икономиката рязко намаля. Следователно втората цел на реформата е оптимизиране на бюджетните разходи за жилищно-комунални услуги.

По същество жилищните и комуналните услуги престават да бъдат обществено благо, а стават продукт на лично потребление, докато ролята на държавата се трансформира в осигуряване на наличието на определен социален стандарт на жилищни и комунални услуги. Освен това държавата осигурява на своите граждани комфортна и безопасна среда за живот. В списъка с инструменти за изпълнение на тази отговорност осигуряването на водоснабдяване, канализация, отопление далеч не е на последно място, поради което държавата трябва да гарантира чрез механизми за държавно регулиране безопасността и надеждността на предоставянето на обществени услуги.

Първоначалните цели на жилищната реформа определят нейните три основни задачи:

Развитие на пазарните отношения в жилищните и комуналните услуги с цел подобряване на качеството и достъпността на жилищните и комуналните услуги;

Повишаване на ефективността на бюджетните разходи; целенасочена подкрепа за реално нуждаещи се граждани при предоставянето на определен стандарт на жилищни и комунални услуги;

Регулиране на комуналния комплекс за осигуряване на неговата ефективност и развитие, надеждност и безопасност на предоставяните услуги.

2.2 За прехода към нова система за плащане на жилища и комунални услуги

В съответствие с член 15 от Закона на Руската федерация „За основите на федералната жилищна политика“ и с цел повишаване на нивото на жилищно-комуналните услуги на населението, Министерският съвет - правителството на Руската федерация решава:

Одобрява времето за поетапен преход към нова система за плащане на жилища и комунални услуги в съответствие с приложението.

Да се ​​запази за преходния период съществуващата процедура за финансиране на разходите за основен ремонт на държавния и общинския жилищен фонд и да не се включват тези разходи в жилищните и комуналните услуги, платени от гражданите.

Установете, че увеличаването на размера на плащанията за жилища и комунални услуги се извършва с едновременното използване на мерки за социална защита на гражданите под формата на предоставяне на компенсации (субсидии) за плащане на жилища и комунални услуги в рамките на социалната норма за жилище площ и стандарти за потребление на комунални услуги, като се вземат предвид общият доход на семейството и съществуващите обезщетения.

Одобрява приложените Наредби за реда за предоставяне на компенсации (субсидии) на гражданите за заплащане на жилища и комунални услуги.

Да се ​​извърши от 1 януари 2014 г. преходът към договорни отношения между собствениците на жилищен фонд и комуналните услуги със стопански субекти - предприятия за ремонт и поддръжка на жилища и комунални услуги.

Установете, че събирането на плащания за комунални услуги и плащане за жилища, предоставени под наем или лизинг, се извършва от собствениците на жилища или орган, упълномощен да изпълнява тези функции.

Установете, че одобряването на стандарти за потребление на жилищни и комунални услуги, ставки и тарифи за жилищни и комунални услуги в рамките на условията и нивата на плащания на гражданите като процент от разходите за поддръжка и ремонт на жилища и комунални услуги, определени с тази резолюция , се извършва от местната администрация.

Установете от 1 януари 2014 г. размера на неустойките за просрочени плащания за жилища и комунални услуги в размер на един процент за всеки ден забавяне.

До Комитета на Руската федерация по общинска икономика в рамките на 2 месеца:

а) одобрява:

методика за определяне на стандартите за потребление на жилищни и комунални услуги;

методология за изчисляване на икономически целесъобразни ставки и тарифи за жилищни и комунални услуги;

б) внася предложения в Министерския съвет - правителството на Руската федерация:

относно прехода към определяне на доставката на жилища и плащането за ползване на жилищни помещения въз основа на общата площ на апартаментите;

относно организацията на държавния контрол върху използването и безопасността на жилищния фонд.

Министерството на труда на Руската федерация в рамките на 2 месеца представя на Министерския съвет - правителството на Руската федерация предложения относно процедурата за изчисляване на средния общ семеен доход.

Министерството на финансите на Руската федерация трябва да запази, за периода на поетапен преход към нова система за плащане на жилища, процедурата за предоставяне на субсидии на местните администрации за поддръжка и ремонт на жилища, както и жилищни и комунални услуги, доколкото не се покрива със средства, получени от плащания на граждани за жилища.

Възлага на Комитета на Руската федерация по общинско стопанство да координира работата на изпълнителните органи на републиките в Руската федерация, териториите, областите, автономните области, автономните окръзи, градовете Москва и Санкт Петербург за осъществяване на поетапен преход към нова система за плащане на жилища и комунални услуги.

Докато държавните органи на съставните образувания на Руската федерация и местните власти си запазват правото да определят основните параметри на прехода към нова система за плащане на жилища и комунални услуги, ще бъде създадена система, при която размерът на финансирането от федералното правителство бюджетът (главно под формата на трансфери) ще се изчислява въз основа на федералните стандарти. В същото време на съставните образувания на Руската федерация се препоръчва да използват подобен механизъм за разпределение на бюджетните средства между общините.

Федерален стандарт за социална норма за жилищна площ. Държавните органи на съставните образувания на Руската федерация имат право в съответствие със законодателството на Руската федерация да установяват регионални стандарти за социална норма на жилищната площ, както и да делегират това право на местните органи на управление. Въпреки това, когато преразпределя средствата от федералния бюджет между съставните единици на Руската федерация, правителството на Руската федерация ще се ръководи от федералния стандарт.

Федералният стандарт за социалната норма на жилищната площ се определя въз основа на следните стандарти за осигуряване на жилища за населението: 18 кв. метра обща жилищна площ на член на семейство от трима или повече души, 42 кв. метра - за семейство от двама души, 33 кв. метра - за граждани, живеещи сами.

Федерален стандарт за разходите за предоставяне на жилищни и комунални услуги на 1 кв. метър обща жилищна площ. Посоченият стандарт се изчислява въз основа на стандартния набор от жилищни и комунални услуги: поддръжка и ремонт на жилища, включително основен ремонт, топлоснабдяване, водоснабдяване, канализация, газоснабдяване, електроснабдяване, като се вземат предвид средните преобладаващи стандарти за потребление, като както и средните преобладаващи пределни разходи за предоставяне на жилищни и комунални услуги в икономическите региони на Руската федерация. Този стандарт се преразглежда ежегодно и трябва да се установи, че промените в стойността на федералния стандарт трябва да се извършват, като се вземе предвид общото ниво на инфлация (с изключение на случаите на отмяна на кръстосано субсидиране, както и резки промени в енергията цени).

2.3 Обществен контрол в жилищно-комуналния сектор

Руското министерство на строителството наблюдава и подкрепя развитието на мрежа от регионални центрове за обществен контрол в жилищно-комуналния сектор. В 71 съставни образувания на Руската федерация са създадени центрове за обществен контрол.

Общественият контрол в сектора на жилищните и комуналните услуги се извършва в следните форми:

· мониторинг на правоприлагащата практика в жилищно-комуналния сектор;

· извършване на дейности за анализ на отделни проблеми в жилищно-комуналния сектор, както в Руската федерация като цяло, така и в конкретен регион;

· извършване на проверки, включително проверки на място, за разглеждане на жалби на граждани;

· оказване на съдействие на гражданите при защита на техните интереси в съда;

· провеждане на публичен преглед на регулаторни правни актове на федерално и регионално ниво;

· наблюдение на изпълнението на регионалните програми за презаселване от порутени жилища и изпълнението на регионалните програми за капитален ремонт в жилищни сгради.

Организации с нестопанска цел, работещи в областта на жилищното образование и защита на правата на потребителите на жилищни и комунални услуги, съществуват във всички съставни единици на Руската федерация. НП „Контрол на жилищно-комуналните услуги“ е съставил регистър на тези организации, който е публично достъпен на уебсайта gkhkontrol.ru. Регистърът е публикуван под формата на справочник, в който са включени 323 специализирани организации с нестопанска цел.

От 1 януари 2014 г. обществената приемна на НП „Жилищно-комунален контрол“ и регионалните обществени приемни са получили повече от 2500 заявки от граждани и са проведени над 400 образователни и образователни събития, включително за формирането на нов капитал ремонтна система.

2.4 Фундаментални промени във финансирането на жилищните и комуналните услуги в Руската федерация

Както е известно, преди реформата приблизително 98% от разходите за поддръжка и развитие на жилищно-комуналния сектор на индустрията падаха върху бюджета на министерства, ведомства, предприятия или организации, които отговаряха за жилищно-комуналните услуги съоръжения.

Почти пълната финансова зависимост на сектора на жилищно-комуналните услуги от бюджета, както и на съответните ведомства и предприятия, се отрази изключително негативно на работата му, както поради остатъчното разпределение на средствата, така и в по-малка степен поради до липса на интерес към рационалното им използване. Нямаше възможност за координиране на работата и маневриране на ресурсите в резултат на широко разпространеното разделение на отделите. Огромни загуби в жилищно-комуналните предприятия бяха често срещани. Бюджетите на териториите и отделите изпитаха значителни финансови затруднения. Разходите за жилищни и комунални услуги варират от 30 до 70% от бюджетите на много територии, градове и общини, което затруднява задоволяването на нуждите.

Предприятията в промишлеността, селското стопанство, строителството и други сектори на икономиката, в чийто баланс се намираха жилищните и комуналните услуги, бяха принудени да изпълняват необичайни за тях функции. Бяха изразходвани трудови, материални и финансови ресурси, които можеха да се използват по-ефективно за развитие и усъвършенстване на производството, повишаване на неговата ефективност.

Следователно самата индустрия, както и други сектори и области на икономиката, държавни органи и бюджети на всички нива, бяха заинтересовани преди всичко от премахването на всички тези негативни явления и следователно от реформирането на жилищния и комуналния сектор.

В момента повече от 90% от ведомствените жилищни и комунални услуги са прехвърлени в общинска собственост. По този начин по-голямата част от предприятията, които прехвърлиха жилищни и комунални услуги на местните власти, вече са се освободили от необичайни за тях непроизводствени функции, като се фокусират върху ефективността на производството. Друг положителен резултат от тази работа беше прехвърлянето на по-голямата част от жилищните и комуналните предприятия в общинска собственост, което до голяма степен елиминира негативните явления, свързани с ведомствената разединеност на индустрията. В същото време териториалните бюджети правят значителни допълнителни разходи за поддръжка на обекти, приети в общинска собственост, в много случаи надхвърлящи възможностите на данъчната основа на много територии. Плащанията на субсидиите се увеличиха, а броят на бюджетите за субсидии се увеличи.

Поради това се засили необходимостта от бързо решаване на основната задача на реформата - преминаването на предприятията в жилищно-комуналния сектор към самозадоволяване, намаляване и след това премахване на зависимостта му от бюджетно финансиране. За стимулиране на жилищно-комуналната реформа се използват и лостове за предоставяне на временна финансова помощ на съставните образувания на Руската федерация, по-специално при издаване на заеми от федералния бюджет за покриване на касовата разлика, за изплащане на дългове по заплати и други социални придобивки .

2.5 Модернизация на битовия комплекс. Привличане на частни инвестиции в индустрията

Модернизацията на комуналния комплекс е една от ключовите области на работа на Министерството на строителството на Русия. Поради факта, че е необходимо да се модернизира жилищно-комуналния сектор при ограничаване на растежа на тарифите и с минимално използване на бюджетни средства, държавата предприема мерки за привличане на частни инвестиции в индустрията.

Понастоящем работата по изготвянето на регулаторна рамка, насочена към създаване на условия за привличане на частни инвестиции в жилищно-комуналните услуги, всъщност е приключила.

Приети са около 30 нормативни акта, включително 16 през последните шест месеца. Заложен е курс за преминаване към дългосрочно планиране на инвестициите и регулиране на тарифите. Бяха одобрени ключови законодателни промени, насочени към създаване на условия за привличане на частни инвестиции в сектора на жилищните и комуналните услуги, формиране на нови „правила на играта“.

Днес основната задача е да се осигури методическа подкрепа за прилагането на тези правила, както и ефективното прилагане на новото законодателство от регионалните и местните власти.

В тази връзка за съставните образувания на Руската федерация Министерството на строителството на Руската федерация е подготвило модел на набор от мерки („пътна карта“) за развитие на жилищно-комуналните услуги на съставните образувания на Руската федерация, съдържащ подробен списък с мерки за осигуряване на изпълнението на регионално и общинско ниво на всички федерални решения в областта на жилищните и комуналните услуги (модернизация на комуналната инфраструктура, подобряване на качеството на обществените услуги, работата на регионалните системи за основен ремонт на обща собственост в жилищни сгради, изпълнение на програми за преместване на граждани от порутени жилища, повишаване на прозрачността на индустрията и други). Такива набори от мерки трябва да бъдат одобрени във всеки регион през 2014 г. и ще станат едно от условията за предоставяне на финансова подкрепа на регионите от Фонда за подпомагане на реформата в жилищното и комуналното стопанство.

За участниците на пазара, регионите, общините, банките, инвеститорите Министерството на строителството на Русия организира работа за създаване на регистър на най-добрите практики за частни инвестиции в индустрията, който ще даде възможност за изучаване, използване и възпроизвеждане на успешен опит.

Вече в регионите се изпълняват над 70 инвестиционни проекта на обща стойност над 227 милиарда рубли. От тях повече от 139 милиарда рубли (61%) са средства от частни инвеститори.

Заключение

Глобалната икономика е стратегия не на самите жилищно-комунални предприятия, а на властите по отношение на тях, което е законно поради тяхната финансова и административна зависимост от градската администрация. Глобалната икономика не предвижда краткосрочно директно намаляване на отпуснатите бюджетни средства или увеличение на тарифите при равни други условия.

Огромните текущи разходи за жилищни и комунални услуги и необходимостта от капиталови инвестиции имат за цел формирането на система от многовариантни източници на тяхното финансиране.

За да се създаде система за многовариантно развитие на градската инфраструктура, в местната власт трябва да се разработи набор от мерки за улесняване на притока на финансови ресурси. Този комплекс се основава на маркетингови инструменти. Получените средства се използват за въвеждане на ресурсоспестяващи технологии, автоматизация, механизация, застраховане и други мерки, които ще намалят текущите разходи в сектора на жилищно-комуналните услуги в бъдеще.

Основната посока на глобалната стратегия за спестявания по отношение на жилищните организации е свързаната с това диверсификация на дейностите на жилищните и комуналните предприятия. Широката, но хармонична гама от предоставяни услуги ще доведе до появата на нови източници на финансиране за жилищно-комуналните предприятия, като същевременно се запази профилът на тяхната дейност и по-добре отговарят на нуждите на населението.

Стратегията на глобалната икономика е стратегията на властите по отношение на общинските унитарни предприятия за жилищно-комунални услуги, която включва цялостно намаляване на разходите чрез прилагане на стратегия за диверсификация в рамките на предприятието, организационно и финансово реинженеринг и механизация. За ютилити компаниите стратегията на глобалната икономика се изразява във въвеждането на енергоспестяващи технологии.

Сравнителната оценка на нивото на развитие на жилищните и комуналните услуги в Русия и развитите чужди страни показва недостатъчно ниво на качество на обслужване на населението и неефективен механизъм за управление в жилищно-комуналния сектор на Русия. Разработването и прилагането на качествено нови подходи към организацията и управлението на този комплекс трябва да се извършва, като се вземе предвид опитът на развитите чужди страни.

През последните години стана очевидно, че единственият начин за изпълнение на задачите на жилищните и комуналните услуги е систематичен подход, тъй като забавянето на реформите не е свързано с индивидуални провали на лидерите, а се е превърнало във феномен, който е засегнал значително брой региони на страната. Съществува известно противоречие във факта, че управлението на процеса на реформиране на сектора на жилищните и комуналните услуги на федерално ниво е по същество от секторен характер, докато на общинско ниво е наистина всеобхватно. Експертите отбелязват слаба връзка между жилищно-комуналната реформа и процеса на управление на градските недвижими имоти, реформата на бюджета и данъчната система и формирането на общинска база от социално-технически стандарти. Преодоляването на кризата е възможно само чрез промяна в цялостното функциониране на жилищно-комуналния сектор и управлението на тази сфера. Системният подход трябва да отчита структурното преструктуриране на индустрията и промените в отношенията между участниците, взаимодействащи в тази област.

Концепцията за подробна програма за реформиране и модернизиране на жилищно-комуналните услуги, представена в основните точки, базирана на формулирания универсален социално-пазарен модел за безсубсидийно развитие на съставните предприятия и организации, разкрива основните насоки, методологични подходи и изчисления на предложените мерки. И конкретни препоръки, разработени на негова основа за формиране на ново качество на жилищните и комуналните услуги, техните меки социално проверени тарифи ще помогнат за увеличаване на технологичната модернизация на производството, актуализиране на оборудването, комуникационни системи и най-важното - подобряване на комфорта и стандарта на живота на руснаците.

Основните цели на реформата на жилищното и комуналното стопанство са:

осигуряване на условия на живот, отговарящи на стандартите за качество;

намаляване на разходите на доставчиците на услуги и съответно на тарифите при запазване на стандартите за качество на предоставяните услуги;

смекчаване за населението на процеса на реформиране на системата за плащане на жилища и комунални услуги по време на прехода на индустрията към режим на безуспешна работа.

Библиография

1. Конституция на Руската федерация

Жилищния кодекс на Руската федерация

Федерален закон от 5 април 2013 г. N 38-FZ „За изменения в Жилищния кодекс на Руската федерация и Федералния закон „За фонда за подпомагане на реформата на жилищното и комуналното стопанство“

Федерален закон от 25 декември 2012 г. N 270-FZ „За изменения и допълнения на Федералния закон „За фонда за подпомагане на реформата на жилищно-комуналните услуги“ (с измененията и допълненията)

Указ на правителството на Руската федерация от 24 ноември 2011 г. N 975 „За допълнителна финансова подкрепа, предоставена на съставните образувания на Руската федерация за сметка на държавната корпорация - Фондът за подпомагане на реформата на жилищното и комуналното стопанство“

Аболин А.А. „Трансформиране на обезщетения за жилищни и комунални услуги в компенсационни плащания“ 2013 P.22

Бузирев В.В. "Жилищна икономика" 2006г стр.173

Башмаков И.И. „Способността на населението да плаща за жилищни и комунални услуги“ 2013 г., стр. 126-134

Дронов А.А. „Състоянието на жилищните и комуналните услуги в Русия и перспективите за нейната реформа“ 2013 г., стр. 11-14

Коржов В.Ю., Петрусева Н.А. Коментар към Федералния закон от 27 юли 2010 г. N 190-FZ „За топлоснабдяването“ (позиция по позиция). С.3-8

Панин А.Н., Коржов В.Ю. Коментар на Федералния закон от 21 юли 2007 г. N 185-FZ „За фонда за подпомагане на реформата на жилищното строителство и комуналните услуги“ (редактиран от Е.А. Каменева). стр.31

Тихомиров М.Ю. „Сдружение на собствениците на жилища: нови законодателни изисквания“. - "Издадено от Тихомиров М. Ю.", 2014 P.46

Чернишева Н.Ю. "Жилищни и комунални услуги: практическо ръководство." - "Урайт", 2010 г. С.8

14. http://ru. wikipedia.org

.

http://gkhkontrol.ru

Обучение

Нуждаете се от помощ при изучаване на тема?

Нашите специалисти ще съветват или предоставят услуги за обучение по теми, които ви интересуват.
Изпратете вашата кандидатурапосочване на темата точно сега, за да разберете за възможността за получаване на консултация.

Състоянието на жилищния сектор в Руската федерация.

Нов подход към формирането на жилищната политика

(Аналитичен преглед)

Н. П. Кошман, президент на Руската асоциация на строителите,

К. К. Глински, заместник-директор на отдела за пазара на достъпни жилища и ипотечни кредити, почетен строител,

В. Н. Пономарев, вицепрезидент, директор на отдела за достъпни жилища и ипотечен пазар, доктор на физико-математическите науки, професор

От Хартата на строителите на Русия

„Ако правителството гарантира процеса на придобиване на жилища като лична собственост, тогава то изпълнява задължението си към своите граждани и разширява възможностите за тяхното участие в просперитета на държавата“

Ф. Рузвелт

I. Състояние на жилищния фонд

Измина половин век от приемането на резолюцията на ЦК на КПСС и Министерския съвет на СССР „За развитието на жилищното строителство в СССР“ през 1957 г.

Политиката преди реформата в жилищния сектор се основаваше на строго държавно регулиране на жилищните отношения, основано на бюджетно финансиране на жилищното строителство и държавна система за разпределение на завършените жилища.

През 1980 г. частните жилища представляват 33,3% от общия жилищен фонд (1861 милиона квадратни метра), включително в градовете - 19% и в селските райони - съответно 66% от градския и селския жилищен фонд.

В съответствие с Конституцията на СССР от 1977 г. правото на гражданите на жилище се осигурява чрез развитието и защитата на държавния и обществения жилищен фонд, насърчаването на кооперативното и индивидуалното жилищно строителство, справедливото разпределение под обществен контрол на предоставената жилищна площ. беше изпълнена програмата за изграждане на комфортни жилища, както и нисък наем на апартамент и комунални услуги.

Новите икономически отношения, основани на пазарни принципи, коренно промениха подхода към жилищния сектор.

През 1993 г. Конституцията на Руската федерация възложи на държавата задължението да насърчава жилищното строителство и да създава условия за упражняване на правото на гражданите на жилище. В същото време се появи нова значима клауза: „... на лица с ниски доходи и други граждани, посочени в закона, които се нуждаят от жилище, то се предоставя безплатно или срещу достъпна такса от държавните, общинските и други жилищни фондове. (чл. 40).“

Безплатното прехвърляне в собственост на граждани на заети от тях жилищни помещения в държавни и обществени жилищни фондове (приватизация) позволи за кратко време да се формира огромен слой от собственици на имоти, който впоследствие стана основата на съществуващия пазар на жилища.

Още през 2000 г. делът на жилищния фонд, собственост на граждани, възлиза на 58 процента (1620 милиона кв.м.). През следващите пет години тази цифра достигна 73,7% и надхвърли тази в повечето развити страни по света, което беше резултат от промени в държавната жилищна политика и отказа на държавата да финансира директно масовото жилищно строителство.

Ако през 1990 г. площта на жилищата, построени от населението със собствени и заемни средства, възлиза на 6,0 милиона кв.м. от 61,7 млн. кв.м. построени жилища, като се вземат предвид селските райони (9,7 на сто), след това за десет години този дял нараства до 41,6 на сто, а през 2006 г. е 47 на сто, което показва от 90-те години насам бързото оттегляне на държавата от този сектор на икономика .

От 1987 г. делът на обществения жилищен фонд е спаднал от 80 на 15 процента. Ако през 1990 г. 14 на сто от регистрираните като нуждаещи се семейства са получили нови апартаменти, то през 2005 г. този дял е едва 4 на сто.

Така, в сравнение със средата на миналия век, промените, настъпили до началото на новия век в политическата и икономическата структура на страната ни, значително засегнаха всички компоненти на жилищния сектор.

За съжаление, на първия етап от формирането на новата законодателна рамка процесите на реално прехвърляне на жилищни сгради и прилежащи парцели на собствениците на помещения за управление не бяха логично завършени.

Дори сега, две години след приемането на Жилищния кодекс на Руската федерация, организационното разделение на функциите по управление и поддръжка на жилищния фонд не е завършено.

След значителен пробив в областта на жилищното строителство през 60-80-те години, Руската федерация влезе в 21-ви век, носейки на плещите си тежестта на проблемите, натрупани в жилищния сектор през последните десетилетия и достигнали критична маса.

Катастрофалното състояние на жилищния фонд, изключително незадоволителното състояние на жилищно-комуналната система, почти универсалното аварийно състояние на инженерните мрежи и комуникациите, ниската платежоспособност на огромното мнозинство от населението - това са основните проблеми, които всеки ден имат по-голямо влияние върху социалната стабилност в обществото.

Вече няма нужда да убеждаваме никого в икономическото и социалното значение на жилищата.

Сега осем от всеки десет души в списъка на концепциите за тяхното богатство поставят наличието на удобен апартамент или личен дом на първо място. Преди почти четиридесет години дори известният отрицателен герой на популярния филм „Бялото слънце на пустинята“ Абдула, характеризиращ разбирането си за щастлива старост, постави „добър дом“ на първо място.

До началото на перестройката в СССР 14 милиона семейства (около 40 милиона души) бяха в списъка на чакащите за жилище.

Най-голям брой нуждаещи се имаше в РСФСР - повече от 8 милиона семейства. В същото време 17 процента от общия жилищен фонд в Русия (30 милиона квадратни метра) са порутени и опасни сгради, повече от 14 процента от държавния и общинския жилищен фонд се нуждаят от спешен ремонт.

II. Промени в жилищния сектор

Какви промени настъпиха в жилищния сектор през последните двадесет години?

От 19 милиона жилищни сгради, които съставляват общия жилищен фонд в Русия (2,956 милиарда квадратни метра), повече от 60 процента са на възраст над 30 години.

Порутените и аварийни запаси са нараснали четирикратно (до 120 млн. кв.м.) и продължават да нарастват с темп от 20-24 млн. кв.м. метра годишно. Само през 2006 г. се случиха няколко бедствия в стари къщи, довели до загуба на живот.

5,3 милиона семейства живеят в панелни къщи, построени през 50-60-те години, чийто стандартен експлоатационен живот е изтекъл.

5 милиона руснаци живеят в многоквартирен жилищен фонд, който изисква незабавен основен ремонт.

Около 40 милиона души се скупчват в помещения, които по принцип не могат да бъдат наречени „жилищни“, тъй като им липсват елементарни битови удобства: от общия жилищен фонд 24% от жилищата нямат течаща вода, 29% нямат канализация и 20 процента нямат отопление. 19 процента от градските помещения нямат вана или душ.

При тези условия е напълно естествено, че проучване на населението в 100 населени места от 44 области, територии и републики на Русия, проведено през март 2006 г. от фондация "Обществено мнение" (www.fom.ru), потвърди заключението на много експерти че жилищният въпрос е един от най-наболелите социални проблеми.

Две трети от анкетираните (65 процента) смятат, че там, където живеят, населението е осигурено с „лоши“ жилища. Всеки четвърти респондент оценява ситуацията като „задоволителна“, а едва 4 на сто – като добра.

Делът на негативните оценки на жилищната ситуация е най-висок сред жителите на селата (71 процента), както и сред респондентите от Сибир (72 процента) и Далечния изток (75 процента).

Дори в Москва половината от анкетираните смятат, че населението е лошо осигурено с жилища.

Само 10 процента от руснаците отбелязват положителни промени в тази област напоследък, докато 28 процента от анкетираните поддържат противоположната гледна точка - ситуацията се влошава. Мнозинството (51%) смятат, че ситуацията в жилищния сектор не се е променила през последните година-две.

Амортизацията на дълготрайните активи в жилищно-комуналната инфраструктура и енергетиката почти е преминала критичния праг и възлиза на 70 на сто. Според експерти това ще доведе до мащабни техногенни бедствия през следващите години.

За първи път през последните години в Москва, Урал и редица други големи региони започна да се развива недостиг на енергийни мощности, който продължава да расте.

Като цяло от 1995 г. в структурата на производството в основните отрасли на електроенергетиката се наблюдава намаляване на обемните показатели: ако през 1995 г. електроенергетиката представлява 10,5% от общия обем на произведената продукция, то през 2004 г. тази цифра намалява до 7,6%, което е с 0,5% под нивото от 1992 г.

Всичко това наложи реформиране на руската електроенергийна индустрия. Основният акцент беше върху подобряването на ефективността на предприятията в бранша, създаване на условия за неговото развитие на основата на стимулиране на инвестициите и осигуряване на надеждно и непрекъснато енергоснабдяване на потребителите.

Радикалните промени вече са започнали: системата за държавно регулиране на индустрията се променя, формира се конкурентен пазар на електроенергия и се създават нови компании. Приета е Концепцията на стратегията на ОАО РАО ЕЕС на Русия за 2003-2008 г. “5+5”, според която през 2008 г. ще се формира целевата структура на индустрията.

Можем само да се надяваме, че реформата ще достигне планираните етапи и енергийният сектор ще може да осигури всичко необходимо за жилищния и комуналния сектор на страната, който расте едновременно с жилищния фонд.

Средното жилищно предлагане в Русия е 20,9 квадратни метра. м на човек, което е почти два до три пъти по-малко от развитите европейски страни, където този показател е 40 кв.м. на човек или повече, а в САЩ - около 80 кв.м. на човек.

Но тази сигурност, както се казва в Русия, е „средна за отделението“.

Малка част от гражданите живеят в луксозни апартаменти с голяма площ и повишен комфорт (броят на четиристайните и повече апартаменти е 4,1 милиона). 16,8 милиона семейства живеят в тристайни апартаменти, а по-голямата част - 36,5 милиона семейства, живеят в едностайни и двустайни апартаменти.

Това са предимно апартаменти, получени по време на реформите на Хрушчов. През годините първите собственици остаряха, децата им пораснаха, създадоха свои семейства, внуците им вече пораснаха и всички продължават да живеят заедно, чакайки десетилетия напред в опашката за подобряване на битовите условия. Следователно средният за страната показател за осигуреност с жилищна площ не отразява точно реалната картина.

Ако през 1980 г. бяха въведени 0,43 кв.м на човек в градовете, то към 2005 г. тази стойност намаля до 0,33 кв.м. Следователно, за да постигнем поне европейското ниво на осигуреност с жилищна площ, е необходимо да увеличим обема на въвеждането в експлоатация на жилища поне до 1 кв.м. на човек на година.

III. Приоритетен национален проект „Достъпни и удобни жилища за руски граждани“

1. Жилищен фонд.

Катастрофалното състояние на жилищния фонд, нереализираното от десетилетия право на милиони наши граждани да живеят при човешки условия и следователно назряващото социално напрежение в обществото не оставиха на властите друга алтернатива освен да включат жилищният проблем сред приоритетните социални проекти.

Националният проект „Достъпни и удобни жилища за руските граждани“ (наричан по-долу „Проектът“), който се изпълнява в момента, е толкова важен, колкото и труден за изпълнение.

Достъпността на жилищата в съответствие с Федералната целева програма „Жилища“ за 2002-2010 г. (наричана по-долу Програмата), която е в основата на Проекта, се разглежда от гледна точка на законовите задължения на държавата към определени категории граждани , разграничени от общото население според определени обединяващи характеристики (северняци, жертви на Чернобил, военнослужещи, мигранти от Байконур или млади семейства). Просто казано, това са категории бенефициенти.

За тях е установена държавна подкрепа, която според разработчиците на програмата е в състояние да осигури достатъчно увеличение на покупателната способност.

Очевидно изброените по-горе проблеми изискват при разработването на такъв мащабен проект най-сериозната финансова, икономическа, техническа и социологическа обосновка на предвидените мерки и механизми за осигуряване на постижимостта на крайните резултати.

Въпреки че финансовите показатели на втория етап на програмата (2005-2010 г.) бяха изяснени въз основа на резултатите от предходни години, частично структурно променени и самата тя придоби един държавен клиент и получи нови показатели, програмата запази първоначалния принцип - предоставяне на държавна финансова подкрепа за закупуване на жилища само на избрани категории граждани.

Основните финансови механизми за изпълнение на програмата са субсидиите и заемите, които според нейните разработчици трябва да повишат ефективното търсене на населението, да ускорят формирането на жилищния пазар и по този начин бързо да облекчат остротата на жилищния проблем. Според класическата схема търсенето трябва да повлияе на растежа на предлагането и да привлече значителни инвестиции в изграждането на достъпни и удобни жилища.

В този контекст мнението на А. С. Старовойтов, в близкото минало ръководител на отдела за държавна жилищна политика на Госстрой на Русия, а сега заместник-ръководител на Росстрой, един от водещите специалисти в тази област, който през 2003 - 2006 г. беше член на Консултативната мрежа по градски въпроси, заслужава сериозно внимание и Жилищната администрация на Икономическата комисия за Европа на ООН: „Терминът „достъпност“ се появи в речника на руските специалисти по жилищно настаняване сравнително наскоро, когато много от тях започнаха да активно си сътрудничи с различни международни организации и експерти, работещи в областта на жилищната политика. В международната професионална употреба се използват две английски думи, преведени на руски като „достъпност“ - „достъпност“ и „достъпност“.

Достъпността в смисъла на английската „достъпност“ има недвусмислено тълкуване на социалната ориентация по въпросите на жилищното осигуряване и се тълкува като способността да се осигури адекватно жилище на онези категории от населението, които не могат самостоятелно да го закупят при пазарни условия, т.е. като синоним на социални жилища.

В документите на ООН терминът „достъпност“ на жилищата се тълкува по следния начин: „Достъпните жилища са жилища със стандартно качество, предоставени на по-ниски цени, отколкото обикновено се предлагат на местния жилищен пазар. Това може да включва субсидирани жилища под наем, субсидирани евтини частни жилища, включително споделени жилища, а в някои пазарни ситуации, евтини жилища за продажба. Градоустройствените и жилищните планове на местните власти трябва да предвиждат осигуряването на адекватно количество достъпни жилища в горния смисъл на думата.“

Определението на Обединеното кралство за достъпни жилища е: „Достъпни жилища“ могат да се класифицират като социални жилища, предоставени под наем на цени под пазарните, и може също да включват други форми на подпазарни жилища, като „междинни наеми“. » (когато наемните ставки са по-високи от цените на социалния наем, но по-ниски от пазарния наем). В общ смисъл достъпните жилища се отнасят до субсидирани или „евтини“ жилища от всякаква форма на собственост.

Терминът „достъпност“ в смисъла на „наличност“ има съвсем различно значение - достатъчно предлагане на жилища на свободния пазар за всички пазарни механизми за неговото придобиване или отдаване под наем.

Очевидно е, че в Програмата „Жилища” авторите използват термина „достъпност” главно за означаване на създаването на достатъчно пазарно предлагане на жилища за различни достъпни варианти.

Анализът на предложените механизми за изпълнение на програмата ни позволява да заключим, че почти всички стъпки, планирани от правителството на Руската федерация, са насочени само към по-нататъшно развитие и подобряване на пазарните отношения в жилищния сектор на страната.

Въз основа на първоначалните данни на Програмата можем да заключим, че от 61 процента семейства в Русия, нуждаещи се от подобряване на жилищните условия, приблизително половината от семействата (30 процента от общия брой семейства) през следващите пет години ще бъдат в състояние да реши жилищния проблем поради рязкото увеличаване на наличността на ипотечни жилищни кредити. Други около 9 процента от семействата (или 4,5 милиона семейства) са в списъка на чакащите за подобряване на жилищните условия и могат да получат жилище от държавни и общински фондове за обществено ползване в рамките на пет до седем години.

Но дори въз основа на тези оптимистични прогнози, програмата не предлага никакви мерки за решаване на жилищния проблем за останалите 22 процента от нуждаещите се семейства, или 32 милиона души.

2. Нови и стари проблеми.

Демографският компонент на жилищния проблем, на който преди не се обръщаше достатъчно внимание, с течение на времето все повече влияе върху политиката и икономиката на страната. Тъй като процесите на външна миграция у нас все още не са придобили значителен мащаб, основните демографски проблеми са свързани с коренното население.

Тенденциите, отбелязани от Комитета по населените места на ИКЕ на ООН, са характерни както за западноевропейските, така и за източноевропейските страни, включително Русия: увеличаването на домакинствата с едновременно намаляване на средния им размер води до темп на растеж на търсенето на жилища, който надвишава растежа на населението; увеличаване на броя на семействата с един родител и следователно увеличаване на броя на децата, живеещи в семейства с един родител; бързото застаряване на населението и свързаното с това увеличаване на зависимостта, което генерира допълнителни разходи, които трябва да бъдат поети от държавата.

От това следва, че плановете за жилищно строителство трябва да вземат предвид и съществуващите демографски противоречия, свързани с историята на формирането на жилищния фонд, особено в големите градове.

В материала на С. М. Лижин „Особености на развитието на възрастовата структура на населението в жилища с масово строителство“, публикуван на уебсайта www.asm.rusk.ru и в редица други публикации, е даден анализ, по материали от проучване, проведено от автора през 1986-2005 г.

Формирането на структурата на жилищния фонд в градовете се разглежда през значителни периоди от време, съответстващи на социално-икономическите етапи от развитието на страната. В процеса на формиране на жилищния фонд на града населението се разпределя пропорционално на времето на построяване и заетостта на жилището.

Жилищните райони се състоят от различни видове сгради от различни периоди на строителство и обитаване. По-голямата част от жителите на града, които са получили жилища от своите предприятия, практически не са променили мястото си на работа и пребиваване, оставайки там до смъртта си.

Според преброяването на населението в Русия от 2002 г. 58,1% от мъжете и жените в трудоспособна възраст живеят непрекъснато в мястото си на постоянно пребиваване от раждането си, а 14,2% са над трудоспособна възраст (за сравнение средното американско семейство сменя местоживеенето и работата си през целия си живот 6-7 пъти).

Поради това в големите градове, на териториите на жилищните квартали, построени през 60-70-те години, нарастват различни социални проблеми: има катастрофална липса на клиники за възрастни хора, броят на предучилищните институции намалява, което, особено през последното десетилетие просто изчезнаха, отстъпвайки място на частни или държавни офиси, или на тяхно място израснаха къщи с луксозни жилища.

Освен това разрастването на жилищните райони създава транспортни проблеми, модерно е изграждането на големи, скъпи супермаркети, които са труднодостъпни за възрастните хора, докато малките местни магазини, познати на жителите, се затварят.

Причината за подобни явления се крие във факта, че нуждата се променя с течение на времето, отразявайки демографското движение на населението, възрастовите характеристики на жителите на града и дори на териториите.

Ако по-рано предприятия, които сами привличат граждани да работят, участваха в изграждането на жилища и социална инфраструктура, сега това се превърна в грижа само на местните власти, които, след като получиха достатъчно правомощия, в условията на рязка промяна в икономическата законодателна рамка в областта на градоустройството, не са имали време да изготвят нови градоустройствени планове и да оформят парцели за масово строителство. Ако (по правило) строителството се извършва локално на мястото на разрушени сгради, тогава е практически много трудно да се подобри съществуващата социална инфраструктура.

Резултатите от изследванията на демографската структура на населението във всеки тип жилищна сграда на основните етапи на масовото жилищно строителство разкриха редица характеристики и закономерни явления:

1. Всеки етап от жилищното строителство има своя демографска структура на населението.

2. Всяка възрастова група от населението изисква създаването на подходящи условия за обслужване и комфорт.

3. По време на масовото жилищно строителство на промишлени типове къщи се формират огромни територии на масово жилищно застрояване със специфичен демографски състав на населението, което днес изисква отчитане на възрастовите характеристики при формирането на структурата на новото жилищно строителство и система за социални услуги.

Всяка възраст на човек създава свои собствени специални взаимоотношения. Независимо дали става въпрос за малко дете, ученик, млад или възрастен човек – всички те имат своите характеристики, нужди, навици и желания, които трябва да бъдат задоволени.

Културата на жилищното настаняване трябва да осигури такова ниво на комфорт и качество на живот не само в самата жилищна единица - апартамента, но и на територията, в общата структура на резидентното образование, така че нуждите на всяка възрастова група от населението са изпълнени. Пренебрегването на тези фактори може да доведе до увеличаване на социалното недоволство сред населението.

Следователно критиките към Федералната целева програма „Жилище“ се чуват до голяма степен поради факта, че докато разработва финансови инструменти, които увеличават възможността за закупуване на жилище (ипотека), тя напълно остави зад кулисите въпросите за получаване на стабилен доход за дълъг период (наличие на производство или създаване на ново), наличие или липса на транспортна инфраструктура, развитие на медицински, образователни и други социални услуги. Тоест, няма обща цифра за обема на капиталното строителство, което трябва да бъде завършено на етапите на изпълнение на проекта. Всичко е поставено под отговорността на регионалните и местните власти и прави невъзможно да си представим пълния мащаб на задачата.

Ако има развита инженерна и транспортна инфраструктура, тогава наистина търсенето може да увеличи предлагането и пазарът работи по класическата схема.

Ако изброените проблеми не са решени и знаем колко голяма е диспропорцията в развитието на различните региони, включително по отношение на регионалния доход на населението на глава от населението, тогава задачата на разработчиците на Програмата е да решат жилищния проблем беше да го обвърже тясно с други приоритетни национални проекти.

Оттук е ясно защо напоследък се отделя специално внимание на въпросите за възрастовата и социалната структура на населението и в крайна сметка се отразява при разглеждането на подходите към приоритетните национални проекти.

През юли 2006 г. Съветът към президента на Руската федерация за изпълнение на приоритетни национални проекти беше преименуван и сега се нарича „Съвет при президента на Руската федерация за изпълнение на приоритетни национални проекти и демографска политика“.

Говорейки за хода на изпълнението на Националния проект, първият вицепремиер на Руската федерация Д. А. Медведев каза: „Не става въпрос за получаване на безплатен апартамент от държавата, а за спечелване на пари за закупуването му. Такива възможности се създават навсякъде по света чрез получаване на жилище на кредит срещу определено обезпечение. Това, което наричаме просто ипотека.

Следователно имахме право да очакваме, че има дългосрочна (тъй като ипотечен кредит може да бъде издаден за период от поне 25 години) програма (или социално-икономическа прогноза) за растеж на заетостта, предоставяща възможност за милиони хората да „спечелят пари, за да си купят апартамент“.

Ако вземем предвид факта, че през последните 15 години от историята на страната нито една държавна програма не е изпълнена изцяло, тогава можем да предположим, че без значителни корекции на проекта, тежестта на „жилищния въпрос“ ще се намали. няма да намалее в близко бъдеще за 30-40 процента от населението.

3. Въпроси на градоустройството и строителния комплекс.

Известна идеализация на съществуващите в страната пазарни отношения не позволи на авторите на Програмата своевременно да вземат предвид реалното състояние на нещата в съставните образувания на Руската федерация, да съпоставят темпа на растеж на строителството с градоустройствените планове, наличието на парцели за застрояване, състоянието на строителния комплекс и строителната индустрия.

Всъщност въпросът за подобряване на условията на живот за милиони наши граждани (особено хора на средна възраст и възрастни), които не са „оцелели от Чернобил“, „северняци“ или „разселени хора“, оставаше открит доскоро. Само година след старта на проекта тази тема започва да се появява в плановете на руското министерство на регионалното развитие.

Не бяха предвидени и негативните последици от еднократния преход към ново градоустройствено и жилищно законодателство.

Градоустройственият и жилищният кодекс на Руската федерация, приети през 2004 г., със сигурност бяха сериозна стъпка към създаването на правни условия, които отговарят на съвременните пазарни изисквания (открити конкурентни процедури за разпределяне на земя за строителство, опростяване на одобрението и държавна експертиза на градоустройството и дизайна документация, нови правоотношения в областта на жилищните имоти и др.).

Проектът стартира в условия, при които тези закони не бяха подкрепени от подходящата регулаторна рамка на федерално, регионално и местно ниво.

Освен това и градоустройственият, и жилищният кодекс съдържат много вътрешни противоречия и изискват спешни изменения.

Изненадващо, нито в общата част на Програмата, нито в описанието на програмните методи имаше място за въпроси на самата конструкция. Подпрограмите, включени в Програмата за формиране на парцели за строителство и подобряване на жилищно-комуналните услуги, от които действително започва действителното строителство, определят контролни показатели за пазара относно времето и обема на въвеждане в експлоатация на жилища, но в същото време оставят отваря въпроса колко скоро пазарът ще отговори на предложението за инвестиране в жилищно строителство в необходимия мащаб и способна ли е строителната индустрия да осигури на строителната площадка всичко необходимо?

Програмата дори не отговаря на въпроса с какви сили и за сметка на какви ресурси местните власти трябва едновременно да решат проблема с жилищата за гражданите с ниски доходи, от какво да формират маневрен фонд и т.н.?

В настоящите условия за постигане на планираните строителни показатели навреме без специална мащабна държавна програма, основана на индустриални строителни методи и развитие на нискоетажно жилищно строителство, без привличане на огромни инвестиции в производството на строителни материали и въвеждането на нови технологии (включително чрез преки държавни инвестиции), без подготовка на висококвалифициран персонал за строителство е почти невъзможно.

Пазарът наистина е в състояние бързо да се адаптира към ситуацията, при условие че има всички необходими законови стимули за това, но в момента прогнозите на руското Министерство на икономическото развитие, дори и в средносрочен план, не предвиждат значителни пробиви в икономиката.

Какви проблеми трябва да се решат, за да се постигне значително ускоряване на увеличаването на обема на жилищното строителство?

Един от най-сериозните негативни фактори, задържащи началото на мащабни строителни проекти, е силното изоставане на регионите по въпросите на градоустройството: териториално планиране, градоустройство, устройство на територията, архитектурно и строително проектиране, строителство, основен ремонт, реконструкция на проекти за капитално строителство.

Тъй като Кодексът за градоустройство на Руската федерация не позволява разпределянето на парцели за капитално строителство при липса на правила за градоустройство, а плановете за градоустройство, разработени през предходния период, вече са остарели, тяхното развитие ще изисква допълнителни разходи и значителни време.

Нередностите и забавянето в приемането на разпоредби на правителството на Руската федерация, осигуряващи прилагането на нормите на Кодекса за градоустройство на Руската федерация, както и формиращи основата за пазара на достъпни жилища и техническото регулиране, доведоха до неподготвеност на местните власти да започнат работа.

Друг проблем са съществуващите правила за обращение на земята за застрояване. Според Федералната антимонополна служба над 90 процента от парцелите за жилищно строителство в Русия през 2005 г. - началото на 2006 г. са разпределени в нарушение на закона.

Анализът на спазването на законодателството на местно ниво, направен от Главната прокуратура на Руската федерация, показва разпространението на престъпленията конкретно в обхвата на Жилищния проект. На първо място, при предоставяне на парцели за жилищно строителство, при регистриране и упражняване на права за ползване на земята. Земята се изтегля от обращение с цел последваща спекулативна препродажба.

Дотогава обектите бездействат в очакване на покачване на цените и никакви данъчни санкции не могат да надхвърлят евентуалните печалби.

По този повод първият вицепремиер на Руската федерация Д.А. Медведев на среща на 31 март 2006 г. по въпроса „За готовността на съставните образувания на Руската федерация и общините за изпълнение на приоритетния национален проект „Достъпни и удобни жилища за руските граждани“ каза:

„Тези видове сделки създават основата за пирамидални схеми и нестабилност на жилищния пазар като цяло. Ясно е, че на такъв жилищен пазар това никога няма да бъде достъпно. Нека съответно да помислим как да насърчим собствениците бързо да използват земята по предназначение, т.е. просто да строят къщи.

Досега Генералната прокуратура на Руската федерация извършва проверки в съставните образувания на Руската федерация с всички установени процедури и като принудителна последица оборотът на земя се забави значително.

Следващият негативен фактор е инфраструктурното изоставане на малките градове и населените места, което води до миграция на населението към големите градове. Има такъв тъжен факт - според преброяването на населението от 2002 г. над 8 процента от населените места са посочени като "без население".

Тъй като големите градове по правило нямат дългосрочни инвестиционни програми за развитие, такава миграция допълнително изостря социалните проблеми, съществуващи в тях (безработица, липса на жилища, медицински и образователни институции, престъпна ситуация и др.).

Притокът на инвестиции в развитието на жилищно-комуналната инфраструктура е възпрепятстван от две основни причини: амортизацията на дълготрайните активи и огромните задължения на жилищно-комуналните предприятия, които в края на 2004 г. достигнаха 307,5 ​​милиарда рубли.

Приет през 2005 г. с цел финансово възстановяване на предприятията за жилищно и комунално обслужване, Федералният закон „За концесионните споразумения“ изисква разработването и одобрението на регулаторни правни актове на федерално, регионално и местно ниво, без които той няма да се превърне в инструмент бизнес и инвестиционна дейност в тази област. Следователно сроковете за реформа на жилищното и комуналното стопанство се отлагат, но никой не е отменил класическата връзка „време = пари“ и никой не е обмислял до какви загуби ще доведе това.

4. Производство на строителни материали.

От гледна точка на строителната общност, развитието на една строителна площадка зависи не само от наличието на строителни площадки. Рязко увеличаване на темповете на строителство е възможно само ако се осигури адекватно увеличаване на скоростта на производство на строителни материали.

Сега до 60-70 процента от производствения капацитет на съществуващите предприятия е износен, използваните технологии са остарели, а разходите за материали и енергия са изключително високи. Като се имат предвид съществуващите периоди на изплащане (най-малко 8-10 години) и показатели за рентабилност, производството на, например, допълнителни 1 милион тона цимент ще изисква повече от 4 милиарда рубли, което е невъзможно без преки инвестиции от държавата, въпреки че в определени кръгове има принципно мнение, че инвестицията в пазара е въпрос само на частния капитал.

Днес 60% от предприятията, произвеждащи строителни материали, са съсредоточени в европейската част на Русия, така че техните доставки в регионите на Сибир и Далечния изток водят до значително увеличение на разходите за строителство. За правилното и оптимално разполагане на производствената база на строителната индустрия е необходима ясна, подробна програма за жилищно строителство, основана на реалните нужди от конкретни видове жилища в съставните образувания на Руската федерация.

И накрая, след многобройни изказвания на Асоциацията на строителите на Русия в края на 2006 г., на правителствено ниво започна да се разглежда конкретен набор от мерки за развитието на индустрията на строителните материали в Руската федерация, като се предвиждат различни държавни мерки подкрепа за индустрията.

5. Проблеми на безопасността на строителството.

Изграждането на удобни жилища предполага както неговата надеждност, така и безопасност при продължителна експлоатация.

В тази връзка не може да не се нарече критична ситуацията с разработването и приемането на технически регламенти в областта на безопасността на строителството, които от 1 януари 2010 г., в съответствие с Федералния закон „За техническото регулиране“, трябва да заменят старите SNiP разработен от Държавния комитет по строителството на Русия, но поради бюрократични забавяния по едно време не е регистриран от руското Министерство на правосъдието.

Разработването на технически регламенти се извършва от 2003 г., но процесът на разработване и приемане е неоправдано забавен и в резултат на това днес строителството не е снабдено с легитимна регулаторна рамка.

В същото време разработчиците на технически регламенти са изправени пред системни проблеми.

Най-съществената разлика между Федералния закон „За техническото регулиране“ и подобни закони, приети в страните от Европа и ОНД, е обхватът на неговото приложение.

Обхватът на приложение на Федерален закон № 184-FZ от 27 декември 2002 г. се простира до безопасността на производствените процеси. В резултат на това въпросите на техническото регулиране започват да включват по-специално въпроси на защитата и безопасността на труда, които принадлежат към съвсем различна правна област. При прилагането на закона няма единна методология, в резултат на което се разработват специални технически регламенти при липса на общи технически регламенти.

В допълнение, по време на разработването на техническите регламенти се появиха проблеми, които според специалистите от отдела за строителство на ASR, ръководен от М. И. Кайков, имат системен характер.

Подобни изводи бяха направени от участниците в международната конференция „Международната стандартизация: начин за повишаване на икономическата ефективност на предприятията от руския нефтен и газов комплекс“, организирана от Руския съюз на индустриалците и предприемачите:

„...предложените принципи на техническо регулиране са фундаментално различни от принципите на техническо регулиране, одобрени от Икономическата комисия за Европа на ООН (ИКЕ на ООН; приети от страните от ЕС и почти всички страни от ОНД; следователно, текущата техническа реформа не всъщност вземете под внимание, че делът на европейските страни По-голямата част от търговския оборот на Русия идва от ОНД;

За разлика от страните от ЕС, ОНД и ЕврАзЕС, обхватът на техническите регламенти включва безопасността на производствените процеси не само по отношение на безопасността на продуктите, но и по отношение на здравето и безопасността при работа, което води до необходимостта от радикални промени в действащото законодателство в други правни области, както и разработване и приемане от федералните закони на значително по-голям брой разпоредби от необходимото (според някои оценки до 700);

в международната практика на техническо регулиране проблемите с безопасността на продуктите се решават по вид опасност, но в Русия се прилага общопромишлен подход към създаването на технически регламенти, което води до многократно повторение на идентични изисквания за безопасност в подобни регламенти на всеки индустриална система;

За разлика от европейските директиви, където са дадени само общи изисквания за безопасност на продуктите и всички специфични характеристики са дадени в стандарти, хармонизирани с тази директива, Руската федерация предлага метод за „разопаковане на стандарти“, тоест значителна част от специфичните норми се премахват и прехвърлени от стандарти към технически регламенти, което ще доведе в бъдеще до многократно пренаписване на регламенти и необходимостта от приемането им от федералните закони всеки път, когато тези стандарти се променят с появата на нови продукти или нови технологии...”

Асоциацията на строителите на Русия многократно е повдигала въпроса за системни грешки, присъщи на този закон и свързани със строителството.

Например законът съдържа изискване за разработване на общи технически регламенти в строителството със заглавие „За безопасната експлоатация на сгради, конструкции, съоръжения и безопасното използване на прилежащите територии“, което означава, че изискванията за безопасност за проучване, проектиране и строителство не са включени в общите технически регламенти ще бъдат инсталирани. Този подход е опасен, особено на фона на зачестилите напоследък инциденти по време на строителството, често придружени с човешки жертви.

Ето защо, без да чака окончателни решения на държавно ниво, Съветът на Руската асоциация на строителите взе решение за задължително спазване от всички свои членове на 14 основни SNiP. Тези стандарти са насочени към осигуряване на защитата на живота и здравето на гражданите, собствеността на физически и юридически лица, държавна и общинска собственост, опазване на околната среда, спазване на екологичните стандарти и предотвратяване на действия, които подвеждат потребителите.

В условията, когато регулаторната рамка в строителството има чисто консултативен характер, ACP се задължи да спазва строителните стандарти, които днес не работят в Русия, и задължи всички учредители и членове на ACP да ги спазват.

Тези строителни кодекси и правила, докато държавата приеме съответните технически регламенти, ще станат задължителни за всички организации, включени в ASR, и ще им позволят да извършват строителни дейности в единна правна рамка с необходимата отговорност за извършената работа.

Друга особеност, отбелязана от много експерти. Сред разработчиците на закони, свързани със строителството, няма професионални строители и архитекти с практически опит в тази област, оттук и големият брой грешки, които изискват незабавна корекция.

6. Национален проект и задачи за строителите.

Какви задачи трябва да решат строителите през следващите години, за да облекчат поне остротата на жилищния проблем?

Жилищните нужди се характеризират със следните цифри:

над 60 процента от населението на страната би искало да подобри условията си на живот;

около 5 милиона семейства (почти 15 милиона души), повечето от които са граждани с ниски доходи, са на линия за получаване на апартаменти;

до 1014 хиляди граждани (включително ветерани и хора с увреждания - 306 хиляди души, граждани, принадлежащи към други категории - 708 хиляди души) Руската федерация, в съответствие с федералното законодателство, има държавни задължения за предоставяне на жилища.

През 2005 г. са въведени в експлоатация 43,2 млн. кв.м жилища. (при планирана прогноза 45-46 млн. кв.м.). В същото време темпът на растеж намалява двойно: ако през 2004 г. са въведени в експлоатация 13% повече жилища в сравнение с 2003 г., то през 2005 г. те са само с 6,2% повече от 2004 г.

Максималните обеми на въвеждане в експлоатация на жилища в Русия са постигнати през 1987 г. и възлизат на 76 милиона квадратни метра. метра, рязкото намаляване на обема на жилищното строителство започна през 1992 г. и продължи до 1999 г.; от 2002 г. се наблюдава бавно, но стабилно увеличение на обема на въвеждане в експлоатация на жилища. Резултатът от 2006 г. е 50,2 млн. кв.м.

В сегашната структура на въведените в експлоатация жилища масовото (уплътнено) строителство заема около 60 процента, т.е. около 27 млн. кв.м. годишно, следователно съществуващите обеми и темпове на жилищно строителство само малко покриват изхвърлянето на жилищния фонд поради прехвърлянето на жилища в разрушени и аварийни фондове (20-24 милиона кв.м.).

В регионите жилищата се строят изключително неравномерно. Така в 76 региона на Руската федерация (с изключение на Москва, Санкт Петербург, Московска, Ленинградска, Свердловска, Самарска, Астраханска области, републиките Татарстан и Башкортостан) не повече от 14-16 милиона квадратни метра икономика- строят се клас жилища. м. на година. Особено силна е диспропорцията между големите и малките градове.

В същото време през последните години структурата на новопостроените жилища се промени по отношение на комфорта.

Ако говорим за комфорта на жилищата като един от приоритетите на националния жилищен проект, имайки предвид подобряването на неговите потребителски качества, то вече има тенденции към това: през 1995 г. и 2004 г. броят на построените жилища е почти равен , но през 2004 г. 125 хиляди семейства са получили апартаменти по-малко, което се дължи на строителството на по-големи апартаменти. През 1995 и 2004 г. са въведени в експлоатация 41,0 млн. кв.м. жилищно пространство.

През 1995 г. средният размер на общата площ на апартаментите е 68,2 кв.м.

През 2004 г. средният размер на общата площ на апартаментите е 86,0 кв.м.

В този случай пазарът бързо реагира на търсенето, като същевременно формира ново отношение сред населението към концепциите за комфорт.

Но от гледна точка на финансовата достъпност (налична), жилищният пазар се разви в изключително неблагоприятна ситуация.

Коефициентът на достъпност, приет за оценки във Федералната целева програма „Жилище“ (съотношението на средната цена на апартамент, изчислена съгласно социалните стандарти, приети в Руската федерация - 18 кв.м. на човек, към общия доход на средно семейство), показва стабилно нарастване на достъпността на жилищата, въпреки изключително ниските доходи на огромното мнозинство от населението.

Въпреки това, в условията на изключително малки обеми на жилищно строителство и огромна разлика между максималните и минималните доходи на гражданите, този параметър не отразява реалното състояние на нещата и по-скоро напомня на „средната температура в болницата“.

Наистина жилищата, построени през 2005 г. (43,2 милиона кв.м.), по отношение на социалните норми, успяха да задоволят около 750 хиляди семейства (средното руско семейство е 3,2 души), а според Росстат броят на семействата с доходи достатъчно, за да решат сами жилищния си проблем (включително закупуване на жилище с помощта на ипотечни кредити), е най-малко 4 милиона (9-10 процента от общия брой руски семейства).

Поради сериозното увеличение на цените на жилищните и комуналните услуги и значителния дял на сметките за комунални услуги в семейните бюджети, факторът достъпност на жилищата трябва да включва не само разходите за закупуване на апартамент, но и последващата му експлоатация.

Между другото, в някои случаи достъпността на жилищата се разбира като вид свързващ фактор между финансовия пазар и пазара на недвижими имоти. След това може да се оцени чрез цените на недвижимите имоти. В нашия случай непрекъснатото покачване на цените както на първичния, така и на вторичния пазар показва незадоволено ефективно търсене на жилища.

Оценките на индекса на цените на жилищните имоти показват, че инфлацията в жилищния сегмент на потребителския пазар е над 2 пъти по-висока от средната за страната инфлация в останалите сектори на икономиката.

Естествените икономически ограничители на неконтролируемото покачване на цените на жилищата са условия, при които увеличаването на предлагането, изпреварващо търсенето на жилищния пазар, прави изгодно да се работи с оборота. В противен случай евтините жилища ще продължат да се измиват от пазара.

Средно цените на жилищата в страната са се увеличили с почти 50 процента през 2006 г. Само през третото тримесечие на 2006 г. се наблюдава спад в темпа на растеж на цените, който например в Москва надхвърли 100 хиляди рубли на квадратен метър обща площ (според Росстат издръжката на живота през 1-во тримесечие на 2006 г. е около 2690 рубли, а паричният доход на глава от населението през август 2006 г. в Руската федерация възлиза на 10 066 рубли).

Съотношението на различните групи от населението по доходи обаче е такова, че сега пазарът е потенциално способен да поеме петкратно предлагане на обеми и следователно може да издържи темпове на растеж на цените, които не са били наблюдавани през целия предходен период.

Пряката зависимост на ръста на цените на жилищата от темповете на строителство може да се види на примера на Сибирския федерален окръг, където темпът на нарастване на въвеждането в експлоатация на жилища е най-висок (до 15%), а цените се повишават най-малко (с 15-20 процента).

Освен това, според анализатори и социологически проучвания, покачването на цените се дължи на още няколко причини:

активно насърчаване през 2004 г. на пакет от закони, насочени към създаване на пазар на достъпни жилища, което убеди гражданите, че цените скоро ще намалеят. В тази връзка възникна задържано търсене, което започна да се реализира през 2005 г. Определена роля за засилването на тази тенденция изигра и нервността, възникнала в банковия сектор през лятото на 2004 г. (този фактор беше особено очевиден в Москва);

влиза в сила на 1 април 2005 г. на Федералния закон от 31 декември 2004 г. № 214-FZ „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“ (наричани по-долу до тъй като Законът за споделеното строителство) се отрази негативно на предлагането на жилища в строеж (според различни източници намалението е 20-30 процента). Разработчиците започнаха да се въздържат от разработването на нови обекти за жилищно строителство. Този фактор ще започне да се проявява с по-голяма сила, когато приключи продажбата на жилища, построени върху обекти, разработени преди въвеждането на този закон;

въвеждането на Кодекса за градоустройство на Руската федерация и началото на „преразпределението“ на поземлената собственост - според разпределенията на земята за жилищно строителство. Ярък пример тук е Челябинск, където през 2005 г. цената на квадратен метър се е увеличила повече от два пъти;

известно влияние на ипотечното кредитиране върху растежа на цените на жилищата чрез увеличаване на ефективното търсене.

В регионите със сравнително развита система за жилищно ипотечно кредитиране се забелязва връзка с динамиката на цените. Покачването на цените на вторичния пазар на жилища (и досега почти 90 процента от сделките за покупко-продажба с ипотека са на вторичния пазар) в Башкортостан, Чувашия, Оренбургска и Самарска области е по-бързо от покачването на цените на пазар на жилища в строеж и косвено влияе върху общото покачване на цените.

Има и друг начин да се погледне на проблема с ценообразуването в строителството. Например Павел Горячкин, директор на отдела за ценообразуване в строителството и експертна аналитична работа на Асоциацията на строителите на Русия, смята, че държавните органи, както федерални, така и местни, са виновни, които, след като унищожиха съществуващата система за предоставяне на земя парцели и дялово участие в строителството, предложена вместо тях неефективна и неработеща схема. В същото време строителните компании, дори временно получаващи повишени печалби поради покачването на цените, трябва да се считат, подобно на гражданите, за „жертви на разгръщащата се криза“, тъй като най-далновидните ръководители на компании директно казват, че се страхуват от бъдещ неизбежен спад на пазара и не знаят къде да инвестират парите, спечелени от бурното търсене. В много градове на практика няма свободен достъп до земя, където човек може да инвестира пари и където може да започне строителство.

В допълнение, широко насърчаваното увеличаване на бюджетната подкрепа за банкови ипотеки чрез предоставяне на гаранции на Руската федерация за заеми от Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (от 4 милиарда рубли през 2005 г. на 14 милиарда рубли през 2006 г.) генерира инфлационни очаквания. За развитите пазари такъв обем финансови инжекции не би бил забележим, но в Русия ипотечният пазар едва стъпва на крака.

Ситуацията се утежнява от факта, че дори и без значителни обеми ипотечно кредитиране, балансът на търсенето и предлагането на жилищния пазар е нарушен.

Според информация от регионални ипотечни оператори, в много региони на Руската федерация е по-лесно да получите ипотечен кредит, отколкото да намерите построен апартамент. Освен това, в новото издание на Федералната целева програма „Жилища“, предоставените средства (предимно държавни гаранции) за стимулиране на предлагането на жилищния пазар ще започнат да носят планираната възвръщаемост под формата на нови сгради не по-рано от 2 години , и дори тогава при стриктно спазване на сроковете, планирани от Росстрой.

7. Социална значимост на проекта.

Защо приоритетният национален проект „Достъпни и удобни жилища за руските граждани“ е толкова важен в политическо и икономическо отношение? Каква е ролята и мястото на държавата в управлението и изпълнението на проекта на настоящия етап от неговото социално-икономическо развитие ?

По-голямата част от руските граждани поставят подобряването на условията на живот на едно от първите места сред другите жизнени приоритети. Следователно нивото на социално напрежение и политическа температура в обществото до голяма степен зависи от възможността за задоволяване на нуждите на гражданите от жилища.

Следователно достъпните и комфортни жилища са най-важният компонент на материалната база за постигане на целите на приоритетните национални проекти в областта на здравеопазването, образованието и земеделието.

От проучвания на Фондация „Обществено мнение“ следва, че може би високото ниво на недоволство на населението от състоянието на жилищния сектор е предопределило доста значителен интерес към националния проект „Достъпни жилища“.

Почти две трети от руснаците (61%) вече знаят или са чували нещо за този проект, около една трета (36%) все още не са чували за него. Степента на информираност за проекта „Достъпно жилище“ се оказа значително по-висока от съответната цифра за проектите „здраве“ (48%) и „образование“ (39%).

От всички области на проекта „Достъпно жилище” очевидно най-голям интерес предизвикват две – „финансово подпомагане на млади семейства при покупка на жилище” и „увеличаване обема на ипотечното кредитиране”. Съответно 39 процента и 37 процента от анкетираните са чували за тези проектни области.

Очакванията на руснаците, свързани с националния проект „Достъпно жилище“, могат да бъдат наречени предпазливо оптимистични. 40 процента от анкетираните смятат, че реализацията на този проект ще подобри ситуацията с жилищното осигуряване на населението, 33 процента от анкетираните са на противоположната гледна точка - националният проект няма да подобри ситуацията (27 процента се затрудняват отговори на този въпрос). В същото време 16 процента от анкетираните очакват значителни подобрения, а 24 процента смятат, че те ще бъдат незначителни.

Показателно е, че положителни промени в жилищния сектор от изпълнението на националния проект се очакват много по-често от тези, които смятат, че ситуацията тук днес е „добра“ или „задоволителна“. В същото време респондентите, които оценяват жилищната ситуация негативно, по-често не очакват никакви подобрения.

Тези показатели характеризират социалната значимост на проекта.

Решаването на жилищния проблем изисква не само инвестирането на огромни финансови средства, както бюджетни, така и частни, но и съвместните усилия на всички клонове на правителството, финансовия и строителния бизнес.

Подобно сътрудничество, в допълнение към решаването на прекия проблем с жилищното строителство, ще даде тласък на растежа на други сектори на икономиката, тъй като строителната индустрия, като системообразуваща, пряко влияе върху развитието на металургията, енергетиката, машиностроенето , транспорт и други отрасли.

Натрупаните проблеми в жилищния сектор са толкова остри, че се превърнаха в спирачка за социално-икономическото развитие на страната, влияят негативно върху рационалното разпределение на производствения потенциал и трудовите ресурси, да не говорим за прякото негативно въздействие върху демографските ситуация.

На всички етапи от развитието на нашата държава, като се започне от първите години на съветската власт, бяха предприети мерки за разрешаване на жилищния въпрос.

В самото начало това е по-скоро от експроприация и се извършва чрез т. нар. „уплътняване” и създаване на апартаменти – комуни. Най-яркият литературен пример за формирането на институцията на общинските апартаменти от този период е произведението на Михаил Булгаков „Сърцето на кучето“.

Въпреки това „общните апартаменти“, след като по едно време решиха непосредствения проблем с осигуряването на жилища за една част от населението за сметка на друга, след десетилетия се превърнаха в плетеница от проблеми, които трябваше да бъдат разплетени успоредно с възстановяването на градовете разрушен от войната.

Единственият успешен опит за решаване на жилищния проблем може да се счита за мащабната програма за жилищно строителство, инициирана от Н. С. Хрушчов, въпреки че не реши всички проблеми (комуналните апартаменти съществуват и днес), но осигури качествен пробив в областта на жилищното строителство строителство.

През 60-те години жилищното строителство се извършва в рамките на административно-командната система изключително за сметка на бюджетни средства от държавни изпълнители.

Приоритетният национален проект „Достъпни и удобни жилища за гражданите на Русия“ не е сравним с жилищната програма от 60-те години нито по своя мащаб, нито по отношение на сложността и сложността на поставените задачи.

Повече от 70 процента от жилищния фонд принадлежи не на държавата, а на гражданите; почти всички строителни организации и индустрии са частни, така че държавата не може пряко да управлява строителния процес, както беше преди.

Днес връзката между държавата и населението се основава на законодателство и пазарни механизми, които съчетават частни инвестиции (включително публични средства) с държавна подкрепа под формата на целеви бюджетни субсидии, държавни гаранции и заеми.

Успехът на проекта до голяма степен се определя от дейността на частни инвеститори, предприемачи и изпълнители.

В тази връзка необходимо условие за ефективното му изпълнение е подкрепата на плановете от прекия изпълнител - руския строителен бизнес, обединен в свои профсъюзи и асоциации, работещи на принципите на саморегулирането.

Дългогодишната практика ни е убедила, че монополното държавно регулиране на строителната индустрия (лицензиране, архитектурен и строителен надзор, техническо регулиране и др.) не може да осигури необходимата ефективност, както се вижда от спада в качеството на жилищното строителство, нарастващата честота на аварии и разрушения на обществени сгради.

Нужно е партньорство между държава, инвеститори и строители – като единствен начин за постигане на целите на Националния проект в установените обеми и срокове.

8. Саморегулация в строителната индустрия.

Административната реформа от 2003 г., инициирана от президента на Руската федерация, точно предполага ограничаване на държавната намеса в икономическите дейности на стопански субекти, включително прекратяване на прекомерното държавно регулиране, в комбинация с развитието на система за саморегулиране организации в областта на икономиката.

Ако първата задача беше изпълнена за кратък период от време, развитието на системата на саморегулиращите се организации се забави, тъй като федералният закон за саморегулиращите се организации все още не е приет.

Постепенният преход към саморегулиране включва разработването и създаването на специални механизми за колективна отговорност, задължителна застраховка за гражданска отговорност на разработчиците и изпълнителите.

Какво е предимството на саморегулацията?

По правило нормите за саморегулиране са по-гъвкави от установените от държавата и по-лесно се адаптират към променящите се условия.

Членовете на саморегулиращата се организация (наричана по-нататък SRO) имат повече правни възможности да влияят на нейната политика, отколкото политиката на държавните органи, включително чрез избор на ръководни органи на саморегулиращи се организации.

Контролът върху дейността на членовете на СРО от техните собствени контролни органи се оказва по-ефективен за въздействие и прилагане на вътрешни административни и икономически санкции към членовете на СРО, които предизвикват по-малко отхвърляне сред участниците на пазара, отколкото санкциите, прилагани от държавата.

Механизмите за досъдебно разрешаване на спорове между потребители и производители на стоки/услуги, образувани в СРО, обикновено са по-евтини за страните и отнемат по-малко време от съдебното производство. Процедурите за разрешаване на спорове са по-добре адаптирани към условията на конкретна сфера на дейност и характеристиките на взаимоотношенията между участниците на пазара, отколкото стандартните съдебни процедури.

Създаването на саморегулиращи се организации може да има положително въздействие върху отношението на обществото към бизнеса, включително чрез повишаване на отвореността на бизнеса и неговата социална ориентация.

Невъзможно е да не споменем недостатъците на саморегулацията, присъщи на нейната природа:

изискванията, наложени на членовете на SRO, като правило са доста сериозни и може да не се прилагат за аутсайдери на пазара (с изключение на специално регулиране чрез задължително членство в SRO);

създаването на допълнителни бариери за влизане в индустрията (високи членски вноски, определено ниво на застраховка за професионална или гражданска отговорност, високо ниво на вноски в компенсационни фондове и др.) може да доведе до повишаване на цените на стоките/услугите на членовете на SRO;

недоверие от страна на обществото в способността на бизнес или професионални асоциации самостоятелно да осигурят регулиране на определена област и контрол на спазването на установените стандарти и правила;

възможното възникване на противоречие между задачата да защитава интересите на собствените си членове и бизнеса като цяло и необходимостта да се действа в интерес на цялото общество.

Трябва да се има предвид, че на практика някои предимства могат да останат нереализирани, както и редица недостатъци могат да бъдат преодолени чрез разработване на специални процедури и механизми в рамките на SRO. Това поражда най-вече спорове между поддръжници и противници на саморегулацията.

Въпреки това, предимствата на саморегулацията, която се използва в световната практика от няколко дни, са очевидни:

независимост на саморегулиращите се организации от държавните агенции, наличието на собствени органи и механизми за контрол;

прозрачност на процесите на саморегулация, потребителска ориентация, социална ориентация;

независима и стабилна финансова подкрепа за процеси на саморегулиране, включително на базата на усъвършенствани инвестиционни стандарти;

повишаване на компетентността по акредитация и сертификация на организации, сертифициране и сертифициране на персонал, както и много други, които допринасят за динамичното развитие на пазара и бизнеса.

Необходимо е да се приеме този закон възможно най-скоро, както и да се въведат подходящи промени и допълнения в други регулаторни правни актове, регулиращи дейностите на строителния пазар.

В тази връзка приемането на строителни стандарти, задължителни за всички членове на АКТБ, е само първата стъпка в осъществяването на експеримент за въвеждане на саморегулация в московския строителен комплекс, който се провежда от Асоциацията на руските строители.

Подобен експеримент може да потвърди на практика осъществимостта на приемането на закон за саморегулиращите се организации и да стане показателен по отношение на прилагането на практика на нормите, предложени в концепцията на закона, още преди да влезе в сила.

Освен това, в подготовка за прехода към принципите на саморегулиране, Правният отдел на ASR (директор на отдела A.S. Samoilov), съвместно с Комитета по собствеността на Държавната дума, изготви проект на Федерален закон „За изменение на градоустройството Кодекс на Руската федерация” (по отношение на саморегулирането на дейностите по инженерни проучвания, архитектурно-строително проектиране и изграждане на обекти за капитално строителство) и са разработени документи, за да се осигури преходът на ASR към саморегулиране:

Нова редакция на Устава на Руската асоциация на строителите;

Правилник за Общото събрание (Конгрес) на членовете на Асоциацията на строителите на Русия;

Правилник за провеждане на заседания на Общото събрание (Конгрес) на членовете на Асоциацията на строителите на Русия;

Правилник на Съвета на Руската асоциация на строителите;

Правилник за одитната комисия на Руската асоциация на строителите;

Правилник на Комитета по правилата и стандартите на Руската асоциация на строителите;

Правилник за контролния комитет на Асоциацията на строителите на Русия;

Правилник за дисциплинарната комисия на Руската асоциация на строителите.

Както виждаме, Руската асоциация на строителите се погрижи предварително за регулаторните документи.

За съжаление, по време на административната реформа, наред с други, беше премахната правителствената комисия по жилищна политика, чието отсъствие (преди формирането на Съвета при президента на Руската федерация) имаше отрицателно въздействие върху развитието на националното жилищно строителство. проект, тъй като „мозъчният тръст“, който обединява представители на федерални и регионални държавни органи, както и обществени и научни организации.

В същото време беше ликвидиран Държавният комитет по строителството на Русия.

Намаляването на неговия апарат, който осигуряваше регулирането и управлението на процесите в строителството, жилищно-комуналните услуги и жилищната политика, доведе до загуба на най-професионалните кадри, което не можеше да не се отрази на приемствеността в стабилността и качеството на работа в формиране на жилищна и строителна политика.

За справка:Числеността на Госстрой на Русия към момента на ликвидацията е 460 щатни единици. Максималният брой на членовете на Федералната агенция за строителство и жилищно-комунални услуги, която изпълнява функциите по предоставяне на обществени услуги, управление на държавна собственост и правоприлагащи функции в областта на строителството и жилищно-комуналните услуги, е определен на 183 единици. . За сравнение: в най-пазарно ориентираната страна, която е САЩ, има Министерство на жилищното строителство и градското развитие, чиято численост, заедно с регионалните подразделения, е 12,5 хиляди служители; в Германия подобно специализирано министерство има 3,5 хиляди служители.

Това се доказва от напредъка на разработката и приемането:

пакет от закони, насочени към създаване на пазар на достъпни жилища, чието качество има огромен брой оплаквания не само от професионални участници в пазара на жилищно строителство, но и от адвокати. Отрицателните социално-икономически последици от грешните законодателни изчисления вече започнаха да се проявяват и ситуацията ще се влоши, ако не започнем незабавно да финализираме законодателството (забележителни примери са градоустройственият и жилищният кодекс на Руската федерация, законът за споделеното участие строителство и редица други);

регулаторни правни актове, необходими за прилагане на разпоредбите на приетите федерални закони. Повече от половината от тези документи не са изготвени своевременно, в резултат на което законите реално не работят;

новото издание на Федералната целева програма „Жилище“ за 2002-2010 г., чието развитие беше забавено до началото на новата финансова 2006 г., в резултат на което регионите я получиха много късно, без да имат резерв от време за навременна подготовка;

регулаторни правни актове, осигуряващи изпълнението на мерките, предвидени от Федералната целева програма „Жилище“. В резултат на това има забавяне от крайните срокове, установени от графика, одобрен със заповед на правителството на Руската федерация от 14 ноември 2005 г. № 1926-r.

На борда на Министерството на регионалното развитие на Русия, проведен на 5 юли 2006 г., който разгледа въпроса „За практическото изпълнение на приоритетния национален проект „Достъпни и удобни жилища за руските граждани“ и федералната целева програма „Жилище“ за 2002-2010 г.” беше съобщено, че графикът за изпълнение на програмата, утвърден през януари 2006 г. със заповед на министъра на регионалното развитие, е нарушен по редица позиции и изпълнението им е отложено за 3-то тримесечие.

Освен това, според ръководителя на Rosstroy S.I. Kruglik, в съответствие с Графика за издаване и разпространение на държавни сертификати за жилищно настаняване за 2006 г., в края на юни тази година бяха издадени формуляри на сертификати и изпратени до регионите и федералната изпълнителна власт органи за издаване на граждани, участващи в подпрограмата. Към момента на срещата обаче Министерството на регионалното развитие на Русия не е определило средната пазарна стойност на 1 кв.м. m обща жилищна площ по съставни образувания на Руската федерация за 3-то тримесечие на 2006 г. и стандартната цена на 1 кв.м. м обща жилищна площ в Руската федерация за втората половина на 2006 г. В същото време валидността на сертификатите е ограничена до 2 месеца от момента, в който органите на изпълнителната власт получат формулярите на сертификатите.

Така се наблюдава липса на положителен ефект от реформата и абсолютно безразличие на министерските служители към нуждите на гражданите, за които тези удостоверения са последната надежда за решаване на жилищния проблем.

Въпреки мерките, предприети от правителството на Руската федерация, понякога все още изглежда, че мястото и ролята на държавните органи в организацията и управлението на Националния жилищен проект, както и формите и степента на държавно участие в стимулирането на процесите на динамично развитие на жилищното строителство, не са напълно определени.

При практическото прилагане на държавната жилищна политика от длъжностни лица на различни нива, за да оправдаят бездействието си, на първо място винаги е бил недостигът на бюджетни и извънбюджетни средства, предназначени за жилищния сектор.

За да не се зарази този вирус в Националния проект, е необходимо да се прехвърлят проблемите на жилищното финансиране на ниво публично-частно партньорство.

Анализът показва, че основната причина за острия недостиг на инвестиционни и заемни средства в жилищния сектор е неефективната намеса (или неефективната ненамеса) на държавата в пазарните отношения.

Все още не сме преминали напълно етапа на преход от административно-командна система към развита пазарна икономика, следователно много граждани, особено по-старото поколение, все още имат пресни спомени за успехите на изпълнението на големи проекти, които бяха решени в СССР чрез концентрацията на усилията и мобилизирането на държавни финансови ресурси за стратегически важни социално-икономически области (ядрени програми, космос, девствени земи, жилищно строителство, BAM и други).

Оттук и естественото желание на някои държавни служители да се намесят активно на пазара, за да насочат нещата по заповеден начин в „правилната посока“.

Все още има административен натиск върху регионалните власти от федералния център, за да се осигури повишен процент на въвеждане в експлоатация на жилища. Все още е голямо изкушението да се докладва на върха за изпълнението на плановете в съответствие с „настройките” на националния проект. Това неволно ни връща в близкото минало, когато едно почти незабележимо приспособяване на числата към очакваните резултати „успокои” обществото.

Резултатите от изминалата 2006 г. породиха повишен оптимизъм сред мениджърите от различен ранг по отношение на постигнатите обеми на въвеждане в експлоатация на жилища, което дава основание да ги сравним с постиженията от края на 80-те - началото на 90-те години.

Всъщност, според Росстат, през 2006 г. са пуснати в експлоатация 50,2 милиона квадратни метра, което възлиза на 115,2% към 2005 г., докато през 2005 г. темпът на растеж на жилищното строителство до 2004 г. е 106,1%. В същото време 19,8 млн. кв.м. изградени от населението със собствени и заемни средства, което е с 13.1 на сто повече в сравнение с 2005 г.

За съжаление, просто изчисление показва, че от най-високото постижение в въвеждането в експлоатация на жилища в Русия в рамките на СССР от 76 милиона квадратни метра, постигнато през 1987 г., данните за 2006 г. са само 66 процента.

Но дори стойността от 50,2 млн. кв.м. поражда съмнения сред много независими експерти, които имат информация за състоянието на нещата в съставните образувания на Руската федерация.

В редица региони се приемат и регистрират жилища със значителни недостатъци и без връзка с комунални мрежи или жилища, построени през предходни години, бързо се регистрират. Ако приемем, че официалната статистика е получена по този начин, тогава отклонението може да надхвърли реалните цифри с 10 - 15 процента. Така че през 2006 г. очевидно няма качествено увеличение на обемите на жилищното строителство.

Следователно досега не сме се доближили много до постигането на основната цел на проекта - достъпността на жилищата не се е увеличила, дисбалансът между търсене и предлагане на жилищния пазар не е намалял, тъй като доходите на домакинствата са се увеличили с 10 процента, и основният негативен фактор, предизвикващ поскъпването на жилищата, се запазва.

9. Държава и бизнес.

Когато държавата действа като инвеститор (например при изграждането на социални жилища за категории граждани с ниски доходи), тя има право да регулира цените на жилищата, което не противоречи на пазарната идеология, тъй като правилата на играта в пазара винаги се задават от инвеститора.

Целта на инвеститора-държава също е печалба, като единствената разлика е, че за него печалбата е ефективно решение на социални проблеми.

В допълнение към повишаването на ефективността на използването на бюджетните инвестиции, подобно регулиране ще има положително въздействие върху поведението на професионалните участници на пазара.

Изключително либералните идеи, според които пазарът сам ще постави всичко на мястото си, достатъчно е само да се стимулира ефективното търсене и ще се намери инвеститор, който да инвестира в жилищно строителство, са в съгласие само със страни с развита икономика и утвърдени пазари.

В нашите условия пазарът също ще постави всичко на мястото си, въпросът е само кога, в какъв срок?

Привържениците на такъв либерален подход често цитират като пример стъкларската промишленост в Московска област, където частни инвестиции без никакво финансово участие от държавата направиха възможно създаването на големи производствени мощности (по-специално завод в град Раменки, Москва регион).

Но в същото време те мълчат, че отне около 5 години, за да „узреят“ инвеститорите и по това време Москва получи по-скъпи (поради транспортни разходи) и по-нискокачествени прозорци от региона на Саратов.

Частните инвестиции също ще дойдат в циментовата промишленост, но не веднага (поради дългите периоди на изплащане) и с голяма вероятност от близка и далечна чужбина, въпреки че държавата може да формулира своя собствена целенасочена програма за инвестиционни жилища.

Ако искаме ускорено решаване на проблема с достъпността на жилищата в почти екстремни условия, тогава държавата няма право спокойно да гледа и да чака, докато частният инвеститор осъзнае социалната си отговорност или когато назреят обективни условия, благоприятни за инвестиции.

При разработването на пакет от закони, насочени към създаване на пазар на достъпни жилища, съзнателно или несъзнателно се получи подмяна на целите. Акцентът беше поставен върху нормативната подкрепа на структурните промени в жилищния сектор. Трябва ясно да се разбере, че всяка реформа е много болезнен процес на привикване към работата по новите правила.

В резултат на това не особено развитият пазар отговори с повишаване на цените, а отговорните намерения на държавата си останаха само добри намерения.

Стратегическата цел на Националния жилищен проект трябва да бъде предоставянето на гражданите на достъпни и комфортни жилища във възможно най-кратки срокове, а разработването на механизми, насочени към стимулиране на пазарните отношения, трябва да бъде производна на тази цел (а не обратното).

Държавата, в рамките на разработените прозрачни механизми на публично-частно партньорство, трябва да стане пряк съинвеститор:

развитие на определящите сегменти на базата на строителната индустрия (трябва да се предложи и внимателно да се разработи стратегия и прогноза за развитието на строителния комплекс, с акцент върху напредналото въвеждане в експлоатация на жилища, а критериите за неговата достъпност трябва да бъдат определящи фактор);

инфраструктурно осигуряване на територии, предназначени за жилищно строителство, включително чрез инвестиционния компонент на тарифите на естествените монополи въз основа на регионални инвестиционни програми, които отчитат прогнозата за социално-икономическото развитие на съставните образувания на Руската федерация.

Разбира се, със съзряването на икономическия сектор този процес няма да бъде рязък.

По този начин основната предпоставка за успешното изпълнение на Националния жилищен проект в етапа на икономиката на прехода е точното определяне на степента и формите на държавно участие, мястото и ролята на властите в организацията и управлението на проекта.

Ако погледнем отново в нашата история, ще се убедим, че особеността на съветската жилищна програма беше необходимостта от презаселване на десетки хиляди хора от мазета, казарми и землянки и презаселване на многофамилни комунални апартаменти. Следователно изискването за комфорт беше разбрано по много опростен начин и беше сведено до минимум комунални услуги, а основният параметър за достъпност беше броят на построените отделни апартаменти и редът на мястото в опашката за жилища.

Погледнете радостните лица на хора от стари филмови хроники, чиито домашни вещи могат да бъдат транспортирани на котка. Те имаха в ръцете си ценна заповед за отделен апартамент, дори и малък, и това можеше да се приравни само с чувство на радост в Деня на победата.

Днес имаме работа с качествено различна социално-икономическа ситуация. Изискванията за комфорт (или в стария смисъл, обитаемост) на жилищата станаха различни, по-разнообразни и съответстващи на реалните доходи на гражданите.

Необходима е ясна формулировка на критерии за достъпност на жилищата за различни категории граждани (по време и териториално отношение), въз основа на които ясно да се идентифицират количествени показатели, етапи и механизми за постигане на целите на проекта. Методологичната основа за определяне на достъпността на жилищата ще позволи на регионите да приемат свои собствени регионални програми, които вземат предвид:

прогнози за социално-икономическото развитие на регионите, включително потребностите от трудови ресурси;

състояние и структура на съществуващия жилищен фонд;

състоянието на инженерната и социалната инфраструктура, обществената енергетика и жилищно-комуналните услуги като цяло;

възможности и перспективи за развитие на базата на строителната индустрия и технологията на жилищното строителство, от гледна точка на местните суровини, както и формираните предпочитания и представи за комфорта на жилищата.

В същото време е необходимо още веднъж ясно да се разграничат понятията „социална” достъпност и „пазар” и да се определи тяхното съотношение.

При организиране на информационно-аналитична поддръжка и мониторинг на изпълнението на проекта е необходимо да се обърне специално внимание на отразяването на:

достатъчност на темповете на растеж на обемите на жилищното строителство;

структурата на изгражданото жилище (проектни решения и строителни технологии) и формата на последващото му изпълнение (покупка, наем, социален наем);

балансиране на ефективното търсене, нуждите на регионалните пазари на труда и предлагането на жилищния пазар;

тясна връзка на инвестиционните и строителни проекти със създаването на комунална инфраструктура в зоните, предназначени за жилищно застрояване.

Трябва да се извърши търсене и избор на оптимални, от гледна точка на достъпност, дизайнерски и технологични решения за жилищно строителство.

Между другото, такава информация вече е публикувана на специален сайт на Съвета при президента на Русия за изпълнение на приоритетни национални проекти и демографска политика.

10. Общи задачи.

Какви са основните етапи, през които трябва да се премине, за да се постигнат целите на приоритетния национален проект „Достъпни и удобни жилища за руските граждани“?

Същността на държавната жилищна политика се основава на основната разпоредба на Конституцията на Руската федерация: „Руската федерация е социална държава, политиката на която е насочена към създаване на условия, които осигуряват достоен живот и свободно развитие на хората“ (Член 7).

Тази ситуация беше отразена в разработването на стратегията за държавна жилищна политика:

в Постановление на правителството на Руската федерация от 11 януари 2000 г. № 28 „За концепцията за развитие на системата за жилищно ипотечно кредитиране в Руската федерация“;

в решението на правителството на Руската федерация от 2000 г. относно Стратегията за държавна жилищна политика;

в Постановление на правителството на Руската федерация от 17 септември 2001 г. № 675 относно федералната целева програма „Жилище“ за 2002-2010 г.;

в решението на правителството на Руската федерация от 26 септември 2002 г. „За напредъка на реформата на жилищно-комуналния комплекс на Руската федерация“;

в решение на правителството на Руската федерация от 20 февруари 2003 г. „За хода на изпълнение на взетите решения за развитието на ипотечното кредитиране и допълнителни мерки в тази област“;

по време на дискусията в Президиума на Държавния съвет на Руската федерация по въпроса „За развитието на ипотечните кредити и други мерки за стимулиране на жилищното строителство“ от 27 февруари 2003 г. и последващите указания на президента на Руската федерация от 27 март, 2003 г.;

в решението на Управителния съвет на Госстроя на Русия от 2003 г. „За реформиране на Федералната целева програма „Жилище“ за 2002 - 2010 г.“;

в решението на Съвета на Държавния комитет по строителството на Русия от 2003 г. „За стратегията за развитие на строителната индустрия“;

по време на дискусията в Президиума на Държавния съвет на Руската федерация по въпроса „За мерките за предоставяне на руски граждани на достъпни жилища“ от 19 април 2005 г. и последващите инструкции на президента на Руската федерация.

Последователното прилагане на тази стратегия трябва да доведе на практика до повишаване на достъпността на жилищата за всички категории граждани:

държавата осигурява ефективна социална защита на гражданите с ниски доходи (социално уязвими), като им предоставя жилища от държавни и общински жилищни фондове за социални цели за сметка на бюджетни средства по социални договори за наем;

За всички останали граждани жилищата се предоставят или по договор за наем, или се придобиват от тях като собственост.

В същото време държавата предоставя на определени категории граждани изключително целева финансова подкрепа (целеви жилищни субсидии), което намалява социалното напрежение, причинено от съществуващото имуществено неравенство.

Постигането на това е по пътя към решаването на следните задачи.

Цел 1. Осигуряване на жилища за граждани с ниски доходи.

Без да решим този проблем, ще видим нарастване на социалното напрежение в обществото.

Приетата концепция на приоритетния национален проект „Достъпни и удобни жилища за руски граждани“ почти напълно изключва въпросите за осигуряване на жилища за граждани с ниски доходи, въпреки че Жилищният кодекс на Руската федерация обръща достатъчно внимание на тази категория.

Ясно е, че грижата за тези граждани е задължение на общините, но жилищният проект е национален и затова в него трябва да бъде отразено решаването на жилищния проблем на тази категория граждани.

Трябва да се подчертае, че ефективната социална защита на гражданите с ниски доходи е възможна само ако икономическата система функционира по начин, който осигурява устойчив растеж на БВП и пълнене на бюджетите на всички нива.

Това се постига в резултат на дейността на социално и икономически активните слоеве на обществото, предимно средната класа, която има стабилна заетост, сравнително високи доходи, образование (професионална квалификация) и социална сигурност.

Следователно осигуряването на достойни условия на живот специално за средната класа е основата, върху която трябва да се гради държавната жилищна политика. Тази последователност в изграждането на държавна политика за развитие на пазара на достъпни жилища е ключът към решаването на жилищния проблем за цялото население на страната.

Необходимо условие за осигуряване на достъпни жилища за трудоспособното работещо население е максималното стимулиране на (платежоспособното) търсене при едновременно балансиране на балансирано увеличаване на обема на въвеждане в експлоатация на жилища.

Ръстът на жилищното строителство ще повиши ефективността на използване на бюджетните средства за социално уязвимите слоеве от населението.

Задача 2. Формиране на механизми за осигуряване функционирането на пазара на достъпни жилища.

В Националния жилищен проект увеличаването на търсенето (платежоспособност) се извършва в рамките на подпрограмите на Федералната целева програма „Жилища“.

Цената на програмите, свързани с повишаване на (платежоспособното) търсене на населението, е 588,6 милиарда рубли.

В това число за сметка на федералния бюджет - 187,4 милиарда рубли, регионалните бюджети - 77,6 милиарда рубли, частни инвестиции (включително средства от населението) - 323,6 милиарда рубли.

В същото време разработчиците на Федералната целева програма „Жилища“ не вземат предвид различния характер на бюджетните средства - преки инвестиции и държавни гаранции.

Тъй като държавните гаранции служат само за обезпечение на привлечените кредити, реалният обем на бюджетните инвестиции всъщност е по-малък. Следователно 138 милиарда рубли, планирани под формата на гаранции за задължения на AHML, трябва да бъдат изключени от изчислението.

Положителен аспект на Федералната целева програма „Жилище“ е обединяването под управлението на един държавен клиент на предишни различни подпрограми и прехвърлянето на цялото бюджетно финансиране във форма на сертификат (предложение на Държавния комитет по строителството на Русия през 2003 г.).

В този раздел на Програмата е предвидено за 5 години да бъдат предоставени апартаменти на 132 хиляди семейства.

В същото време през последните 5 години (2001-2005 г.) само в рамките на президентската програма „Държавни жилищни сертификати“ около 120 хиляди семейства на военнослужещи, които са били уволнени или уволнени от военна служба, са получили апартаменти. Така не се вижда пробив, всичко ще остане на нивото от предходния период. Ако това се дължи на постепенен преход към осигуряване на жилища за военнослужещи по нова ипотечна схема, тогава програмата трябваше да посочи етапите и продължителността на преходния период.

Планираните обеми на бюджетните инвестиции се основават на явно подценени, а не на реално преобладаващи цени на жилищния пазар. В резултат на това гражданите в много случаи няма да могат да закупят жилища според социалните стандарти, а ще бъдат принудени или да купуват апартаменти с по-малка площ, или да се опитат да осребрят средства, обезпечени със сертификати, или да закупят жилище на вторичния пазар , което в много случаи не отговаря на съвременните представи за комфорт.

За да предотвратите това, трябва:

разработване на методи за изчисляване на цената на квадратен метър жилище въз основа на ценови индекси за определяне на цената на сертификата, максимално отразяващ реалното ниво на пазарните цени на жилищата;

разработване на механизми, които позволяват използването на средствата, предоставени от сертификати, за създаване на оферти на пазара на жилища (предложения за подобен механизъм бяха разработени от руското Министерство на икономическото развитие, руското министерство на отбраната и Руския държавен комитет по строителството още през 2003 г.). Можете също така да използвате механизми за инвестиране в жилищно строителство чрез взаимни фондове.

Този проблем е от значение и за спестовно-ипотечната жилищна система за военнослужещи, тъй като съответният федерален закон от 20 август 2004 г. № 117-FZ определя само механизма за натрупване на средства за закупуване на жилище, но не и реалното му закупуване.

Задача 3. Формиране на фонд за търговско ползване (т.нар. жилищни сгради).

Решаването на този проблем в момента е възпрепятствано от недостатъчно развитата инфраструктура за жилищно финансиране. По-специално трябва да се развият финансови институции като инвестиционни фондове (взаимни фондове в категорията недвижими имоти).

Тази задача е пренебрегната в приетата концепция на Националния проект. Липсата на подходящо законодателство в контекста на нарастващата нужда от наемане на апартаменти вече доведе до увеличаване на престъпността, появата на групи за грабежи, които, възползвайки се от безнаказаността поради пропуски в жилищното законодателство, буквално тероризират наемателите на апартаменти в частния сектор.

Задача 4. Разработване на критерии за достъпност на жилищата за различни категории граждани.

Проблемът с достъпността на жилищата може да бъде решен чрез система за жилищно финансиране, основана на диференциран подход към категориите граждани, включително инвестиционни планове за развитие на общинската инфраструктура на териториите, жилищно строителство, механизми за надеждно натрупване на средства от гражданите и дългосрочни жилищно кредитиране в комбинация с целева държавна подкрепа.

Броят и размерът на целевите жилищни субсидии трябва да бъдат тясно обвързани с бюджетния капацитет, приоритетите на социално-икономическото развитие на страната (включително демографска и миграционна политика) и доходите на семейството.

Невъзможно е да се установят количествени и качествени показатели на проекта, без да се формулира концепцията за критерии за достъпност на жилищата за различни категории граждани, живеещи в различни региони на Русия в големи и малки градове и населени места.

Само коефициентът на финансово включване, на който се основават програмните показатели на Федералната целева програма „Жилище“, в този случай е абсолютно недостатъчен.

Задача 5. Увеличаване на предлагането на жилищния пазар.

В одобрената федерална целева програма „Жилище“ за 2002-2010 г. бюджетните средства са разпределени за:

финансиране на подпрограмата „Предоставяне на парцели с комунална инфраструктура за жилищно строителство“ (377,1 милиарда рубли);

финансиране на подпрограмата „Модернизация на съоръженията на комуналната инфраструктура“ (101,677 милиарда рубли).

Общата стойност на подпрограмите, насочени към увеличаване на предлагането на жилищния пазар, е 478,8 милиарда рубли, включително:

за сметка на федералния бюджет - 55,7 милиарда рубли;

средства от регионалните бюджети - 44,1 милиарда рубли;

средства от частни инвеститори - 379,0 милиарда рубли (сумата на държавните гаранции от 177 милиарда рубли е изключена от изчисленията по същите причини, както в посоката на ипотечното кредитиране).

Положителен аспект е пренасочването на средства от подпрограмата „Пренастаняване на граждани от порутени и порутени жилища“ към създаването на комунална инфраструктура, което по принцип ще даде възможност за допълнително привличане на средства от частни инвеститори за жилищно строителство в размер на от 1300-1800 милиарда рубли (ако се приеме, че цената на инфраструктурата е 15-15 милиарда рубли. 20 процента от общата стойност на строителството) и да изгради около 90 -120 милиона кв. м. на специализирани инженерно оборудвани обекти. метра жилища (при средна цена от 17 500 рубли/кв.м.).

Но в същото време пълната замяна на подпрограмата за преместване на граждани от порутени и порутени жилища с подпрограма за формиране на парцели за строеж с последващата им продажба на търг отлага за неопределено време решаването на проблемите за жителите на този фонд (т.е. достъпността на жилищата намалява).

В съответствие с член 89 от Жилищния кодекс на Руската федерация, когато къща е разрушена, обявена за негодна за обитаване или при извършване на основен ремонт, наемателите получават в замяна друго удобно жилищно пространство.

Ако според предишното издание на Федералната целева програма „Жилище“ средствата от федералния бюджет, отпуснати за преместване на граждани от порутени сгради, бяха значителна помощ за общините, сега местните власти са принудени да търсят допълнителни ресурси, тъй като парцелите не могат да бъдат продадени с тежест, като по-нататъшната търговска цена на строящото се жилище ще бъде инсталирана от предприемача.

Един от начините за увеличаване на предлагането на жилищния пазар, който между другото е най-евтиният финансово, е индивидуалното жилищно строителство, което заема повече от 30% от общия обем на строителството и напоследък е под голямото внимание на федералните власти и се нарича „ниско строителство“, „строителство на дървени къщи“ и др.

Но въпросът не е в името, а в икономиката - има огромен брой проекти, както индивидуално развитие, така и под формата на комплексно вилно развитие на територии, и най-важното - индустрията на строителните материали за кратко време, включително разчитайки на местни ресурси, е в състояние да премине към разработването на технологии за промишлено производство на тези проекти или основни структурни елементи от голямо разнообразие от материали от дърво до автоклавен газобетон. В този случай инвестицията е минимална и се изплаща за много кратко време.

Задача 6. Финансови механизми. От заеми за апартаменти до пазара на ипотечни ценни книжа.

Вече се превърна в общоприет факт, че съвременният пазар на недвижими имоти е до голяма степен движение на финансови потоци. Ако финансовата политика на държавата на този пазар е структурирана правилно, тогава икономическият ефект е неизбежен.

Като цяло, ако говорим за основния финансов механизъм на Програмата, на който се възлагат специални надежди, това е ипотечното жилищно кредитиране, чиято концепция за развитие беше одобрена от В. В. Путин през 2000 г., докато все още беше председател на правителството. на Руската федерация (Постановление на правителството на Руската федерация от 11 януари 2000 г. № 28).

Концепцията за развитие на системата за жилищно ипотечно кредитиране на Руската федерация се основава на двустепенен модел на функциониране на ипотечния пазар.

Този модел предвижда максимално развитие на първичния пазар на жилищни ипотечни кредити и постепенно стартиране на механизми за привличане на дългосрочни ресурси от финансовите пазари, предназначени за рефинансиране на кредитни институции, предоставящи ипотечни жилищни кредити на населението.

Именно този подход позволи на Съединените американски щати да осигурят гигантски обем на ипотечния пазар (около 9 трилиона щатски долара) и да надминат пазара на държавни ценни книжа, оценен на 4,5 трилиона. щатски долара, да не говорим за пазара на корпоративни ценни книжа - 2,4 трлн. Щатски долари.

Ускореното развитие на ипотечната институция, базирано на използването на механизъм за рефинансиране, се наблюдава и на европейските, азиатските и латиноамериканските пазари.

На III Финансов конгрес на страните от Централна и Източна Европа, проведен във Варшава през ноември 2006 г., посветен на жилищното ипотечно кредитиране, беше подчертано, че бъдещето на ипотечните кредити зависи значително от развитието на механизмите за рефинансиране.

Следователно изборът на двустепенен модел на жилищно ипотечно кредитиране като стратегия в Руската федерация беше правилен и ни позволява да ускорим решаването на жилищните проблеми на населението.

Само по този път (дори като се има предвид относителната неразвитост на инфраструктурата на руския финансов пазар) може да се реши задачата, поставена от президента на Руската федерация В.В. Путин за годишното осигуряване на 1 милион семейства с жилища на кредит.

Същността на функционирането на ипотечната институция в рамките на горния модел е:

в натрупването на набор от ипотечни жилищни заеми (ипотеки), или в балансите на първичните кредитори, или в ипотечните канали;

по-нататъшна продажба на своята компания - агент (Special Purpose Vehicle, SPV, специален ипотечен агент в руската терминология);

секюритизация на този пул и емитиране на обезпечени с ипотека ценни книжа (вторични ипотеки), пласирани на финансовите пазари.

Секюритизацията е структурирането на финансови потоци, генерирани от плащания по дългосрочни ипотечни заеми, включени в този пул, в траншове, които са обезпечение за съответните емисии на ипотечни ценни книжа (обикновено старши, мецанин и младши траншове).

Първите два транша се пласират свободно на финансовите пазари. Младшият транш, който носи по-голямата част от кредитните рискове (и следователно има по-висока доходност), или остава в балансите на проводника (или поемащата банка), или се връща на основния кредитор, или се закупува от институционални инвеститори (големи застрахователни компании, пенсионни системи и др.) .P.).

Днес в Руската федерация, особено през последните 4 години, има активно развитие на първичния пазар на жилищни ипотечни кредити, предоставени чрез:

собствен ресурс на най-големите, включително държавните банки;

кредитни линии, открити от редица международни финансови институции (Международна финансова корпорация - IFC, Европейска банка за възстановяване и развитие и др.);

рефинансиране от държавната OJSC Агенция за жилищно ипотечно кредитиране (наричана по-долу AHML), която набира средства под държавни гаранции на Руската федерация.

Броят на ипотечните жилищни кредити, издадени от всички първични кредитори, нараства годишно с повече от 2-3 пъти. В края на 2006 г. стойността им се оценява на 8-10 милиарда щатски долара.

Ключова роля в развитието на първичния ипотечен пазар от 2002 г. насам играе и играе АИЖК, който, като всъщност е държавна институция за развитие на ипотечното кредитиране, е същевременно търговска организация, чиято цел е да реализира печалба (в интерес на своя единствен акционер - Руската федерация).

Следователно прекомерната държавна подкрепа за Агенцията, без ясно дефиниране на социалните приоритети за нейната дейност (например придобиване на заеми, издадени на онези категории граждани, чиито доходи изискват такава подкрепа за закупуване на апартаменти според социалните стандарти), може поставят AHML в неравни условия по отношение на другите участници на ипотечния пазар.

В тази връзка ипотечната общност не може да не бъде обезпокоена от изявлението на заместник-председателя на правителството на Руската федерация А. Д. Жуков, който в разговор с журналисти каза, че руското правителство си е поставило за цел да намали нивото на лихвите по ипотечните кредити до 7 процента годишно.

Според него, въпреки лекото намаление на лихвите през тази година, ипотечните кредити остават много скъпи и недостъпни за голяма част от населението.

Ипотечните кредити днес са недостъпни за значителна част от населението, главно поради ниските доходи на мнозинството от гражданите и продължаващото бързо покачване на цените на жилищата поради дисбаланса между търсене и предлагане.

Приоритет на държавата в областта на ипотечното кредитиране трябва да бъде създаването на условия за качествено увеличаване на предлагането на жилищния пазар.

Изолирано от решаването на този проблем, изкуственото намаляване на лихвените проценти е не само безсмислено, тъй като именно покачването на цените (около 50 процента през 2006 г.) има основния „принос за недостъпността” на жилищата и ипотеките, но също така е вреден, защото подхранва инфлацията при жилищните имоти.

Увеличаването на покупателната способност чрез увеличаване на наличността на кредитни средства, при незадоволено търсене на жилища, води само до спекулации на жилищния пазар.

За да бъдем честни, трябва да се отбележи, че А. Д. Жуков в разговор с журналисти също каза, че намаляването на ставките до 7 процента ще бъде възможно само след като инфлацията в Русия падне под 5 процента.

Понастоящем привличането на кредитополучатели трябва да се извършва не толкова чрез намаляване на лихвите, а чрез подобряване на качеството на услугата, намаляване на транзакционните разходи, въвеждане на нови технологии, които позволяват издаването на заеми за по-кратко време, разширяване и модернизиране на продуктовата гама, както и като създаване на институт за застраховане на кредитен риск (ипотечно застраховане).

За справка:тази социална правителствена институция е играла и играе огромна роля в Съединените щати по отношение на увеличаването на наличността на ипотечни заеми чрез създаването на Федералната жилищна администрация, преди създаването на вторичен оператор на ипотечния пазар. Този институт се развива активно в Казахстан.

По-специално това ще бъде улеснено от работата по стандартизиране на процедурите и механизмите на ипотечния пазар.

В средата на декември 2006 г. на разширено заседание на Комитета на Асоциацията на руските банки (АРБ) по ипотечно кредитиране с участието на представители на Министерството на икономическото развитие на Русия, Федералната служба за финансови пазари, Банката на Русия, Федералната служба за регистрация, AHML, IFC, както и Асоциацията на регионалните банки "Русия" (ARBR), Националната асоциация на участниците на ипотечния пазар (NAUIR - член на ASR) и Асоциацията на ипотечните компании (AIC) прегледаха проекта стандартни форми на ипотеки, разработени от IFC, AHML и Министерството на икономическото развитие на Русия.

Стандартната форма на ипотеката се основава на ипотеката, одобрена от Надзорния съвет на OJSC Агенция за жилищно ипотечно кредитиране, но модифицирана, като се вземат предвид предложенията на Министерството на икономическото развитие на Русия, Федералната служба за регистрация, Федералната служба за финансови пазари , банковата общност, ипотечните компании и IFC.

В резултат на тази среща ръководителите на ARB, ARBR, NAUIR и AIC подписаха „Препоръки за използването на стандартен формуляр на ипотечен запис“, които след разработване на окончателния вариант на ипотечния запис бяха изпратени за използване от Федералната служба за регистрация.

Приемането на такъв документ е уместно, тъй като стандартизирането и унифицирането на документите и процедурите, използвани при обработката на ипотечните кредити, е едно от основните условия за постигане на целите за обем на ипотечното кредитиране, определени от приоритетния национален проект „Достъпни и комфортни жилища за руските граждани".

Следва още веднъж да се подчертае, че основният фактор, влияещ върху намаляването на лихвените проценти, в допълнение към намаляването на инфлацията, ще бъде качественото увеличение на обема на ипотечното жилищно кредитиране (поради намаляване на разходите за единица продукция за издаване на заеми).

В същото време средствата от федералния бюджет, отпуснати за гарантиране на Руската федерация за задълженията на AHML, са ограничени.

В същото време основните кредитори, предоставящи ипотечни заеми за своя сметка, изпитват остър недостиг на „дългосрочни“ пари, тъй като дългосрочните ресурси заемат само не повече от 8-10 процента в структурата на техните баланси.

Освен това повечето банки са недостатъчно капитализирани и следователно са принудени да извадят активи от баланса си, а също така са под натиск да намалят кредитните рискове, включително рисковете от предплащане, и да увеличат печалбата на акция (ROE) чрез ливъридж на баланса.

За справка:рефинансирането не само подобрява баланса на първичните кредитори и отваря достъп до евтини ресурси, но значително увеличава стойността на банката в очите на инвеститорите)

Следователно е невъзможно да се постигне качествено увеличение на обема на ипотечното кредитиране без използването на механизми за рефинансиране.

Сериозният напредък, постигнат напоследък благодарение на развитието на ипотечното законодателство (включително приемането на редица законодателни и други регулаторни правни актове, свързани с обращението на обезпечени с ипотека ценни книжа) и стабилното развитие на първичния ипотечен пазар, направиха възможно да се стигне до близо до формирането на система за рефинансиране на жилищни ипотечни кредити, базирана на използването на механизма за секюритизация.

Важна предпоставка за това беше създаването (по инициатива и с организационната и методическата помощ на Госстроя на Русия) през 1999-2004 г. във всички региони на Руската федерация, регионални ипотечни агенции и компании (регионални ипотечни оператори, по-нататък RIO), които в резултат на активно участие в ипотечната програма AHML натрупаха значителен положителен опит в организирането на издаването на ипотечни заеми в региони на Руската федерация.

Правителството на Руската федерация одобри, разработена от AHML, Концепция за развитие на единна система за рефинансиране на жилищни ипотечни кредити в Русия.

Тази концепция обяви постепенно пренасочване на дейностите на AHML от обратно изкупуване на ипотечни жилищни заеми, издадени от RIO, към дейности на пазара на ипотечни ценни книжа.

В тази връзка изглежда възможно да се разгледа въпросът за процедурата за предоставяне на държавни гаранции на AHML, както от гледна точка на повишаване на ефективността на тяхното използване, така и от гледна точка на развитието на ипотечния пазар.

В началния етап от формирането на системата за ипотечно кредитиране AHML не разполагаше с достатъчно активи, за да осигури рефинансирането на RIO. Поради това беше необходимо предоставянето на държавни гаранции по нейните корпоративни облигации. Това позволи на федералната агенция успешно да реши задачата, поставена от правителството на Руската федерация за стартиране на ипотеки.

Днес задълженията на AHML вече са обезпечени с доста големи ликвидни ипотечни активи (над 1 милиард долара).

Следователно AHML може по принцип независимо да рефинансира чрез емитиране и пласиране на обезпечени с ипотека ценни книжа. Препоръчително е да се използват държавни гаранции за осигуряване на техния по-малък транш, който за всеки пул от заеми е не повече от 10 на сто от цената. Това ще даде възможност да се привлекат 10 пъти повече средства при същите обеми държавни гаранции. В същото време това конкурентно предимство на държавната институция за развитие няма да може дори потенциално да наруши принципа на свободната конкуренция. AHML ще изпълнява чрез гаранции само тази функция, която по-голямата част от частните професионални участници на ипотечния пазар не могат да изпълняват.

Трябва също да се отбележи, че лимитите на държавните гаранции от AHML, с все по-високата динамика на растеж на обема на ипотечните кредити, могат да създадат трудности за регионалните оператори при дългосрочното планиране на финансовата им политика.

По този начин може да възникне ситуация, която намалява значението на RIO като организационни и методически центрове за жилищно ипотечно кредитиране в съставните образувания на Руската федерация.

Съществува риск новите декларирани подходи да не са все още напълно разработени, а вече създадената РИО мрежа да не се използва пълноценно.

Разбирайки тази опасност, много регионални ипотечни оператори, наред с изпълнението на задълженията си към AHML, започват да търсят други партньори за изкупуване на ипотеки в техните баланси.

Като положителен факт трябва да отбележим опитите на РИО да създават свои сдружения.

По-специално, през октомври 2006 г. Асоциацията на ипотечните компании беше регистрирана с организационната подкрепа на държавната AHML.

Според лидерите на ипотечния канал RuMAC и NAUIR, тези организации също ще допринесат възможно най-много за формирането на междурегионални ипотечни мрежи.

Важно е само при създаването им да се осигури свободна конкуренция на пазара и реална консолидация на ипотечните активи (а не само формални политически сдружения).

Отделно RIO все още не са натрупали достатъчно ипотечни активи. Уставният капитал на всеки от тях не им позволява да влязат в печеливш ипотечен бизнес, което осигурява намаляване на лихвените проценти и в резултат на това увеличаване на наличността на ипотечни жилищни кредити.

Много от тях са създадени не под формата на акционерни дружества, а под формата на унитарни предприятия или фондове.

Поради сравнително малките обеми на жилищното ипотечно кредитиране във всеки отделен регион и в условията на остър недостиг на завършени жилища, регионалните ипотечни оператори са принудени да работят не само на ипотечния пазар, но и активно да участват в осъществяването на инвестиции и строителни проекти.

Това значително увеличава кредитните рискове за финансиране на RIO и в резултат на това не позволява намаляване на лихвените проценти по заемите за населението.

В тази връзка следва да има разделяне на нетните ипотечни активи в дъщерни дружества на регионални ипотечни оператори, последвано от консолидиране на тези активи в междурегионални мрежи.

Също така отбелязваме, че днес значителна (над 80 процента) от ипотеките са обезпечени не с новопостроени, а с вторични жилища. Това допринася за високите темпове на растеж на цените на жилищата, въпреки привидно все още много незначителните обеми на ипотечното кредитиране (факторът, който влияе върху неразвитостта на жилищния пазар като цяло).

Слабото въздействие на жилищното ипотечно кредитиране върху увеличаването на жилищното строителство изисква спешно въвеждане на механизми за конвертируеми заеми (т.е. потребителски заеми, които се издават на етапа на строителство и след регистрация на собствеността върху жилищни недвижими имоти се превръщат в ипотечни заеми).

В същото време това трябва да бъде съчетано с разработването и прилагането на механизъм за рефинансиране на тези активи.

Някои от най-големите играчи на първичния ипотечен пазар през 2006 г. вече са осъществили първата „секюритизация“ на ипотечни активи, емитирали и пласирали ипотечни ценни книжа в чужбина и в Русия (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), подобни транзакцията е близо до завършване AHML.

Това беше предшествано от успешно завършени транзакции по структуриране (секюритизация) на други кредитни продукти (кредити за автомобили, издадени от АКБ "Союз", и кредити, издадени на етапа на жилищно строителство от Банката за жилищно финансиране).

По инициатива на НАУИР и АСР, специалисти, които взеха активно участие в почти всички горепосочени сделки (с изключение на Внешторгбанк), създадоха първата частна специализирана компания (ипотечен канал) на ипотечния пазар, ОАО «РуМАК» (Руска ипотека). Компания за приемане).

Целта на такава компания е да организира и провежда секюритизация (предимно ипотека) в интерес на руските първични кредитори.

За справка:Компанията RuMAC в момента разработва технология, предназначена да осигури рефинансиране на кредитни институции, които предоставят заеми на населението на етапа на жилищно строителство

Създаването на ипотечни канали се дължи на факта, че независимото рефинансиране на основния кредитор на фондовия пазар има икономически смисъл (по отношение на разходите и рентабилността) само когато се постигнат определени обеми на ипотечно кредитиране.

Оптималният пул от ипотеки е стойността на над 100 милиона щатски долара (3 милиарда рубли).

През първата половина на 2007 г. трябва да очакваме завършването на допълнителни трансгранични и руски сделки за секюритизация, които се различават фундаментално само по мястото на регистрация на SPV и вида на обезпечените с ипотека ценни книжа (обезпечени с ипотека облигации или участие в ипотека сертификати - преходни облигации) [Фигура 2, 3].

Предимството на трансграничната „секюритизация“ е възможността за привличане на по-евтини средства за рефинансиране на ипотечни заеми. Цената на събраните средства за вече извършени трансгранични транзакции беше: LIBOR плюс 1-1,6 процента на година.

Това ще помогне за увеличаване на достъпността на ипотечните кредити за населението.

Пласирането на ипотечни ценни книжа, деноминирани в рубли, на международните финансови пазари ще стимулира решаването на проблема с конвертирането на рубли.

Основният вид ипотечни ценни книжа, пласирани на международните финансови пазари, ще бъдат сертификатите за ипотечно участие - преходни облигации, чието предимство е прехвърлянето на риска от предсрочно изплащане на ипотечните заеми от основния кредитор към купувача на ипотечни ценни книжа.

В резултат на това се постига по-ефективно разпределение на риска и ефективно ценообразуване.

Емитирането и пласирането на този вид ценни книжа в Русия все още е невъзможно поради недостатъците на Федералния закон „За ипотечните ценни книжа“, поради което е необходимо да се измени този закон възможно най-скоро, както и да се приеме Федералният закон „За секюритизацията“

По този начин на ипотечния пазар вече започнаха процеси за формиране на общоруска система за рефинансиране на жилищни ипотечни кредити.

Трябва да се добави, че мащабът на целите, заложени в Националния проект, е такъв, че съществуващата нормативна уредба започва да забавя развитието на ипотечния кредит като универсален финансов механизъм, чийто възможности за влияние върху пазара нямаме. все още оценени.

В допълнение към различните промени, предложени от банковата общност, които трябва да бъдат направени във Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“, но са по-скоро от технически характер, AHML наскоро представи предложения за разширяване на възможностите за залагане на недвижими имоти извън нормите, установени от съответното федерално законодателство.

Говорим за предложение за внасяне на редица промени във Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ и в Поземления кодекс на Руската федерация, позволяващи на местните власти да получават средства за полагане на инженерна инфраструктура и подготовка на парцели за застрояване въз основа на обезпечение на притежаваните от тях земи.

Всъщност това е стъпка към развитието на поземлените ипотеки и е още по-актуална, тъй като за изпълнението на Националния проект до 2010 г. е необходимо да се усвоят от 80 до 100 хиляди хектара земя за жилищно строителство (информация на Интерфакс за уебсайта на AHML от 21 януари 2007 г. на http: //www.ahml.ru).

Цел 7. Развитие на система за публично-частно партньорство

Националният жилищен проект е бизнес проект, реализиран с участието на бюджетни средства на принципите на публично-частното партньорство.

В този смисъл е показателен опитът на Република Казахстан, където вече се реализира подобен публично-частен бизнес проект.

В Казахстан инженерната инфраструктура всъщност се създава на принципите на публично-частното партньорство.

Частен строителен предприемач получава обекти и извършва строителство с помощта на държавен заем на цени, договорени с инвеститора (държавата), и след това продава построеното жилище с помощта на ипотечни заеми, издадени от частни банки, които са закупени от Държавната ипотечна корпорация с помощта на средства от пенсионен фонд в размер, договорен с него. Всички финансови потоци и срокове са взаимосвързани.

Достъпността на жилищата се осигурява от факта, че държавата е специфичен инвеститор: за нея печалбата е броят на семействата, осигурени с жилище. В допълнение, той разпределя тежестта, свързана със създаването на инженерна инфраструктура, между купувачите на конкретни жилища (локални мрежи) и цялата общност, живееща в дадена община (но на вноски, чрез инвестиционния компонент на тарифите).

Това не създава държавен монопол. Частните професионални участници продължават да работят на пазара по законите на пазара.

„Националният жилищен проект на Казахстан“ във всичките му аспекти (включително ипотечното кредитиране) засяга само онези категории граждани, които се определят от държавата, а размерът на помощта е ограничен от социалните жилищни стандарти.

Резултат:

Както се вижда от разглеждането дори на далеч не пълен списък на проблемите, съществуващи в жилищния сектор на Русия, основната пречка за тяхното решаване е слабата инвестиционна активност.

Вече беше казано по-горе, че само правилно структурирана финансова политика на държавата, насочена към:

Реално повишаване на достъпността на жилищата за всички категории граждани, независимо от техните доходи;

Развитие на пазарните отношения в жилищния сектор, осигуряване на динамично и същевременно балансирано нарастване на предлагането и ефективното търсене на жилища.

Следователно решението на изброените проблеми е в плоскостта както на публичните, така и на частните инвестиции чрез следните механизми:

бюджетно финансиране на изграждането на социални жилища (за граждани с ниски доходи);

привличане на дългосрочни финансови ресурси за създаване на жилищен сектор под наем;

държавна подкрепа под формата на целеви жилищни субсидии за определени категории граждани;

ипотечно жилищно кредитиране, включително механизми за рефинансиране на организации, предоставящи ипотечни заеми (заеми), чрез привличане на дългосрочни ресурси от финансовите пазари, включително натрупаните в пенсионната система;

натрупване на средства от граждани с цел строителство и закупуване на жилища (спестовни и кредитни банки, строителни спестовни каси и др.);

инвестиране и кредитиране (включително за сметка на граждани) за жилищно строителство. Възстановяванията се извършват чрез продажби, включително продажби чрез ипотечни заеми;

привличане на средства за инвестиции и кредитиране за изграждане на комунална инфраструктура;

инвестиране в развитието на базата на строителната индустрия.

В този случай държавните ресурси играят само ролята на катализатори на инвестиционните процеси, намаляват рисковете от инвестиции и повишават тяхната привлекателност, намаляват имуществените дисбаланси между различните слоеве от населението и по този начин намаляват социалното напрежение, повишавайки политическата стабилност на обществото. В резултат на това създават благоприятни условия за последващи инвестиции.

И така, виждаме, че плетеницата от проблеми, които са заплели жилищния сектор, може да бъде напълно решена чрез разработване, последователно прилагане и прилагане на държавната жилищна политика и това изцяло зависи от координацията на действията на всички клонове на федералната, регионалната и местната власт. правителство.

Списък на използваната литература

1. С.М.Лижин. Интригата на дома. - Екатеринбург: Издателство "Филантроп", 2005 г. "Архитектура и строителство на Москва" електронна версия на научно-популярното списание № 2-3 за 2006 г. www.asm.rusk.ru

2. Списание "Архитектон". Появява се като печатно издание през октомври 1992 г. От май 2004 г. списанието съществува само в електронен вариант, като запазва непрекъснатата номерация на броевете. Адресът му в интернет е http://archvuz.ru. № 13, 2006

3. А. С. Старовойтов. „Социалните жилища в съвременна Русия - мит или реалност“, списание POISK, № 3 юни 2006 г.

4. Списание „Национални проекти”, № 1, № 2, DirectPress LLC, 2006 г., www.rus-reform.

5. В. Н. Пономарев „Размисли върху ипотеките“

6. Постановление на правителството на Руската федерация от 31 декември 2005 г. № 865 „За допълнителни мерки за изпълнение на федералната целева програма „Жилище“ за 2002 - 2010 г.“

7. Материали от международния семинар "Жилищно финансиране, ипотечно кредитиране", Дубна, Московска област, 9-12 февруари 2004 г.

8. Л.А.Казинец, А.А.Герасимов, П.А.Жбанов, А.С.Самойлов, И.Ю.Томова, С.Т.Фролов. Основи на концепцията за акредитация на строителни организации в контекста на прехода към саморегулиране на инвестиционните и строителните дейности в Руската федерация. Асоциация на строителите на Русия. Москва: Издателство "Граница", 2006 г. - 96 с.

9. Росстат. Руски статистически годишник. Официална публикация. Информационен и издателски център „Статистика на Русия“, www.infostat.ru.

10. Проект на стратегия на ЕИО в областта на устойчивото качество на живот в населените места през 21 век. Комитет на ИКЕ на ООН по населените места. Женева, 19 септември 2000 г

СЪСТОЯНИЕ НА ЖИЛИЩНИЯ СЕКТОР В РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ.

Нов подход към формирането на жилищната политика

Н. П. Кошман, президент на Руската асоциация на строителите,

К. К. Глински, заместник-директор на отдела за пазара на достъпни жилища и ипотечни кредити, почетен строител,

В. Н. Пономарев, вицепрезидент, директор на отдела за достъпни жилища и ипотечен пазар, доктор на физико-математическите науки, професор

От Хартата на строителите на Русия

„Ако правителството гарантира процеса на придобиване на жилища като лична собственост, тогава то изпълнява задължението си към своите граждани и разширява възможностите за тяхното участие в просперитета на държавата“

Ф. Рузвелт

I. Състояние на жилищния фонд

Измина половин век от приемането на резолюцията на ЦК на КПСС и Министерския съвет на СССР „За развитието на жилищното строителство в СССР“ през 1957 г.

Политиката преди реформата в жилищния сектор се основаваше на строго държавно регулиране на жилищните отношения, основано на бюджетно финансиране на жилищното строителство и държавна система за разпределение на завършените жилища.

През 1980 г. частните жилища представляват 33,3% от общия жилищен фонд (1861 милиона квадратни метра), включително в градовете - 19% и в селските райони - съответно 66% от градския и селския жилищен фонд.

В съответствие с Конституцията на СССР от 1977 г. правото на гражданите на жилище се осигурява чрез развитието и защитата на държавния и обществения жилищен фонд, насърчаването на кооперативното и индивидуалното жилищно строителство, справедливото разпределение под обществен контрол на предоставената жилищна площ. беше изпълнена програмата за изграждане на комфортни жилища, както и нисък наем на апартамент и комунални услуги.

Новите икономически отношения, основани на пазарни принципи, коренно промениха подхода към жилищния сектор.

През 1993 г. Конституцията на Руската федерация възложи на държавата задължението да насърчава жилищното строителство и да създава условия за упражняване на правото на гражданите на жилище. В същото време се появи нова значима клауза: „... на лица с ниски доходи и други граждани, посочени в закона, които се нуждаят от жилище, то се предоставя безплатно или срещу достъпна такса от държавните, общинските и други жилищни фондове. (чл. 40).“

Безплатното прехвърляне в собственост на граждани на заети от тях жилищни помещения в държавни и обществени жилищни фондове (приватизация) позволи за кратко време да се формира огромен слой от собственици на имоти, който впоследствие стана основата на съществуващия пазар на жилища.

Още през 2000 г. делът на жилищния фонд, собственост на граждани, възлиза на 58 процента (1620 милиона кв.м.). През следващите пет години тази цифра достигна 73,7% и надхвърли тази в повечето развити страни по света, което беше резултат от промени в държавната жилищна политика и отказа на държавата да финансира директно масовото жилищно строителство.

Ако през 1990 г. площта на жилищата, построени от населението със собствени и заемни средства, възлиза на 6,0 милиона кв.м. от 61,7 млн. кв.м. построени жилища, като се вземат предвид селските райони (9,7 на сто), след това за десет години този дял нараства до 41,6 на сто, а през 2006 г. е 47 на сто, което показва от 90-те години насам бързото оттегляне на държавата от този сектор на икономика .

От 1987 г. делът на обществения жилищен фонд е спаднал от 80 на 15 процента. Ако през 1990 г. 14 на сто от регистрираните като нуждаещи се семейства са получили нови апартаменти, то през 2005 г. този дял е едва 4 на сто.

Така, в сравнение със средата на миналия век, промените, настъпили до началото на новия век в политическата и икономическата структура на страната ни, значително засегнаха всички компоненти на жилищния сектор.

За съжаление, на първия етап от формирането на новата законодателна рамка процесите на реално прехвърляне на жилищни сгради и прилежащи парцели на собствениците на помещения за управление не бяха логично завършени.

Дори сега, две години след приемането на Жилищния кодекс на Руската федерация, организационното разделение на функциите по управление и поддръжка на жилищния фонд не е завършено.

След значителен пробив в областта на жилищното строителство през 60-80-те години, Руската федерация влезе в 21-ви век, носейки на плещите си тежестта на проблемите, натрупани в жилищния сектор през последните десетилетия и достигнали критична маса.

Катастрофалното състояние на жилищния фонд, изключително незадоволителното състояние на жилищно-комуналната система, почти универсалното аварийно състояние на инженерните мрежи и комуникациите, ниската платежоспособност на огромното мнозинство от населението - това са основните проблеми, които всеки ден имат по-голямо влияние върху социалната стабилност в обществото.

Вече няма нужда да убеждаваме никого в икономическото и социалното значение на жилищата.

Сега осем от всеки десет души в списъка на концепциите за тяхното богатство поставят наличието на удобен апартамент или личен дом на първо място. Преди почти четиридесет години дори известният отрицателен герой на популярния филм „Бялото слънце на пустинята“ Абдула, характеризиращ разбирането си за щастлива старост, постави „добър дом“ на първо място.

До началото на перестройката в СССР 14 милиона семейства (около 40 милиона души) бяха в списъка на чакащите за жилище.

Най-голям брой нуждаещи се имаше в РСФСР - повече от 8 милиона семейства. В същото време 17 процента от общия жилищен фонд в Русия (30 милиона квадратни метра) са порутени и опасни сгради, повече от 14 процента от държавния и общинския жилищен фонд се нуждаят от спешен ремонт.

II. Промени в жилищния сектор

Какви промени настъпиха в жилищния сектор през последните двадесет години?

От 19 милиона жилищни сгради, които съставляват общия жилищен фонд в Русия (2,956 милиарда квадратни метра), повече от 60 процента са на възраст над 30 години.

Порутените и аварийни запаси са нараснали четирикратно (до 120 млн. кв.м.) и продължават да нарастват с темп от 20-24 млн. кв.м. метра годишно. Само през 2006 г. се случиха няколко бедствия в стари къщи, довели до загуба на живот.

5,3 милиона семейства живеят в панелни къщи, построени през 50-60-те години, чийто стандартен експлоатационен живот е изтекъл.

5 милиона руснаци живеят в многоквартирен жилищен фонд, който изисква незабавен основен ремонт.

Около 40 милиона души се скупчват в помещения, които по принцип не могат да бъдат наречени „жилищни“, тъй като им липсват елементарни битови удобства: от общия жилищен фонд 24% от жилищата нямат течаща вода, 29% нямат канализация и 20 процента нямат отопление. 19 процента от градските помещения нямат вана или душ.

При тези условия е напълно естествено, че проучване на населението в 100 населени места от 44 области, територии и републики на Русия, проведено през март 2006 г. от фондация "Обществено мнение" (www.fom.ru), потвърди заключението на много експерти че жилищният въпрос е един от най-наболелите социални проблеми.

Две трети от анкетираните (65 процента) смятат, че там, където живеят, населението е осигурено с „лоши“ жилища. Всеки четвърти респондент оценява ситуацията като „задоволителна“, а едва 4 на сто – като добра.

Делът на негативните оценки на жилищната ситуация е най-висок сред жителите на селата (71 процента), както и сред респондентите от Сибир (72 процента) и Далечния изток (75 процента).

Дори в Москва половината от анкетираните смятат, че населението е лошо осигурено с жилища.

Само 10 процента от руснаците отбелязват положителни промени в тази област напоследък, докато 28 процента от анкетираните поддържат противоположната гледна точка - ситуацията се влошава. Мнозинството (51%) смятат, че ситуацията в жилищния сектор не се е променила през последните година-две.

Амортизацията на дълготрайните активи в жилищно-комуналната инфраструктура и енергетиката почти е преминала критичния праг и възлиза на 70 на сто. Според експерти това ще доведе до мащабни техногенни бедствия през следващите години.

За първи път през последните години в Москва, Урал и редица други големи региони започна да се развива недостиг на енергийни мощности, който продължава да расте.

Като цяло от 1995 г. в структурата на производството в основните отрасли на електроенергетиката се наблюдава намаляване на обемните показатели: ако през 1995 г. електроенергетиката представлява 10,5% от общия обем на произведената продукция, то през 2004 г. тази цифра намалява до 7,6%, което е с 0,5% под нивото от 1992 г.

Всичко това наложи реформиране на руската електроенергийна индустрия. Основният акцент беше върху подобряването на ефективността на предприятията в бранша, създаване на условия за неговото развитие на основата на стимулиране на инвестициите и осигуряване на надеждно и непрекъснато енергоснабдяване на потребителите.

Радикалните промени вече са започнали: системата за държавно регулиране на индустрията се променя, формира се конкурентен пазар на електроенергия и се създават нови компании. Приета е Концепцията на стратегията на ОАО РАО ЕЕС на Русия за 2003-2008 г. “5+5”, според която през 2008 г. ще се формира целевата структура на индустрията.

Можем само да се надяваме, че реформата ще достигне планираните етапи и енергийният сектор ще може да осигури всичко необходимо за жилищния и комуналния сектор на страната, който расте едновременно с жилищния фонд.

Средното жилищно предлагане в Русия е 20,9 квадратни метра. м на човек, което е почти два до три пъти по-малко от развитите европейски страни, където този показател е 40 кв.м. на човек или повече, а в САЩ - около 80 кв.м. на човек.

Но тази сигурност, както се казва в Русия, е „средна за отделението“.

Малка част от гражданите живеят в луксозни апартаменти с голяма площ и повишен комфорт (броят на четиристайните и повече апартаменти е 4,1 милиона). 16,8 милиона семейства живеят в тристайни апартаменти, а по-голямата част - 36,5 милиона семейства, живеят в едностайни и двустайни апартаменти.

Това са предимно апартаменти, получени по време на реформите на Хрушчов. През годините първите собственици остаряха, децата им пораснаха, създадоха свои семейства, внуците им вече пораснаха и всички продължават да живеят заедно, чакайки десетилетия напред в опашката за подобряване на битовите условия. Следователно средният за страната показател за осигуреност с жилищна площ не отразява точно реалната картина.

Ако през 1980 г. бяха въведени 0,43 кв.м на човек в градовете, то към 2005 г. тази стойност намаля до 0,33 кв.м. Следователно, за да постигнем поне европейското ниво на осигуреност с жилищна площ, е необходимо да увеличим обема на въвеждането в експлоатация на жилища поне до 1 кв.м. на човек на година.

III. Приоритетен национален проект „Достъпни и удобни жилища за руски граждани“

1. Жилищен фонд.

Катастрофалното състояние на жилищния фонд, нереализираното от десетилетия право на милиони наши граждани да живеят при човешки условия и следователно назряващото социално напрежение в обществото не оставиха на властите друга алтернатива освен да включат жилищният проблем сред приоритетните социални проекти.

Националният проект „Достъпни и удобни жилища за руските граждани“ (наричан по-долу „Проектът“), който се изпълнява в момента, е толкова важен, колкото и труден за изпълнение.

Достъпността на жилищата в съответствие с Федералната целева програма „Жилища“ за 2002-2010 г. (наричана по-долу Програмата), която е в основата на Проекта, се разглежда от гледна точка на законовите задължения на държавата към определени категории граждани , разграничени от общото население според определени обединяващи характеристики (северняци, жертви на Чернобил, военнослужещи, мигранти от Байконур или млади семейства). Просто казано, това са категории бенефициенти.

За тях е установена държавна подкрепа, която според разработчиците на програмата е в състояние да осигури достатъчно увеличение на покупателната способност.

Очевидно изброените по-горе проблеми изискват при разработването на такъв мащабен проект най-сериозната финансова, икономическа, техническа и социологическа обосновка на предвидените мерки и механизми за осигуряване на постижимостта на крайните резултати.

Въпреки че финансовите показатели на втория етап на програмата (2005-2010 г.) бяха изяснени въз основа на резултатите от предходни години, частично структурно променени и самата тя придоби един държавен клиент и получи нови показатели, програмата запази първоначалния принцип - предоставяне на държавна финансова подкрепа за закупуване на жилища само на избрани категории граждани.

Основните финансови механизми за изпълнение на програмата са субсидиите и заемите, които според нейните разработчици трябва да повишат ефективното търсене на населението, да ускорят формирането на жилищния пазар и по този начин бързо да облекчат остротата на жилищния проблем. Според класическата схема търсенето трябва да повлияе на растежа на предлагането и да привлече значителни инвестиции в изграждането на достъпни и удобни жилища.

В този контекст мнението на А. С. Старовойтов, в близкото минало ръководител на отдела за държавна жилищна политика на Госстрой на Русия, а сега заместник-ръководител на Росстрой, един от водещите специалисти в тази област, който през 2003 - 2006 г. беше член на Консултативната мрежа по градски въпроси, заслужава сериозно внимание и Жилищната администрация на Икономическата комисия за Европа на ООН: „Терминът „достъпност“ се появи в речника на руските специалисти по жилищно настаняване сравнително наскоро, когато много от тях започнаха да активно си сътрудничи с различни международни организации и експерти, работещи в областта на жилищната политика. В международната професионална употреба се използват две английски думи, преведени на руски като „достъпност“ - „достъпност“ и „достъпност“.

Достъпността в смисъла на английската „достъпност“ има недвусмислено тълкуване на социалната ориентация по въпросите на жилищното осигуряване и се тълкува като способността да се осигури адекватно жилище на онези категории от населението, които не могат самостоятелно да го закупят при пазарни условия, т.е. като синоним на социални жилища.

В документите на ООН терминът „достъпност“ на жилищата се тълкува по следния начин: „Достъпните жилища са жилища със стандартно качество, предоставени на по-ниски цени, отколкото обикновено се предлагат на местния жилищен пазар. Това може да включва субсидирани жилища под наем, субсидирани евтини частни жилища, включително споделени жилища, а в някои пазарни ситуации, евтини жилища за продажба. Градоустройствените и жилищните планове на местните власти трябва да предвиждат осигуряването на адекватно количество достъпни жилища в горния смисъл на думата.“

Определението на Обединеното кралство за достъпни жилища е: „Достъпни жилища“ могат да се класифицират като социални жилища, предоставени под наем на цени под пазарните, и може също да включват други форми на подпазарни жилища, като „междинни наеми“. » (когато наемните ставки са по-високи от цените на социалния наем, но по-ниски от пазарния наем). В общ смисъл достъпните жилища се отнасят до субсидирани или „евтини“ жилища от всякаква форма на собственост.

Терминът „достъпност“ в смисъла на „наличност“ има съвсем различно значение - достатъчно предлагане на жилища на свободния пазар за всички пазарни механизми за неговото придобиване или отдаване под наем.

Очевидно е, че в Програмата „Жилища” авторите използват термина „достъпност” главно за означаване на създаването на достатъчно пазарно предлагане на жилища за различни достъпни варианти.

Анализът на предложените механизми за изпълнение на програмата ни позволява да заключим, че почти всички стъпки, планирани от правителството на Руската федерация, са насочени само към по-нататъшно развитие и подобряване на пазарните отношения в жилищния сектор на страната.

Въз основа на първоначалните данни на Програмата можем да заключим, че от 61 процента семейства в Русия, нуждаещи се от подобряване на жилищните условия, приблизително половината от семействата (30 процента от общия брой семейства) през следващите пет години ще бъдат в състояние да реши жилищния проблем поради рязкото увеличаване на наличността на ипотечни жилищни кредити. Други около 9 процента от семействата (или 4,5 милиона семейства) са в списъка на чакащите за подобряване на жилищните условия и могат да получат жилище от държавни и общински фондове за обществено ползване в рамките на пет до седем години.

Но дори въз основа на тези оптимистични прогнози, програмата не предлага никакви мерки за решаване на жилищния проблем за останалите 22 процента от нуждаещите се семейства, или 32 милиона души.

2. Нови и стари проблеми.

Демографският компонент на жилищния проблем, на който преди не се обръщаше достатъчно внимание, с течение на времето все повече влияе върху политиката и икономиката на страната. Тъй като процесите на външна миграция у нас все още не са придобили значителен мащаб, основните демографски проблеми са свързани с коренното население.

Тенденциите, отбелязани от Комитета по населените места на ИКЕ на ООН, са характерни както за западноевропейските, така и за източноевропейските страни, включително Русия: увеличаването на домакинствата с едновременно намаляване на средния им размер води до темп на растеж на търсенето на жилища, който надвишава растежа на населението; увеличаване на броя на семействата с един родител и следователно увеличаване на броя на децата, живеещи в семейства с един родител; бързото застаряване на населението и свързаното с това увеличаване на зависимостта, което генерира допълнителни разходи, които трябва да бъдат поети от държавата.

От това следва, че плановете за жилищно строителство трябва да вземат предвид и съществуващите демографски противоречия, свързани с историята на формирането на жилищния фонд, особено в големите градове.

В материала на С. М. Лижин „Особености на развитието на възрастовата структура на населението в жилища с масово строителство“, публикуван на уебсайта www.asm.rusk.ru и в редица други публикации, е даден анализ, по материали от проучване, проведено от автора през 1986-2005 г.

Формирането на структурата на жилищния фонд в градовете се разглежда през значителни периоди от време, съответстващи на социално-икономическите етапи от развитието на страната. В процеса на формиране на жилищния фонд на града населението се разпределя пропорционално на времето на построяване и заетостта на жилището.

Жилищните райони се състоят от различни видове сгради от различни периоди на строителство и обитаване. По-голямата част от жителите на града, които са получили жилища от своите предприятия, практически не са променили мястото си на работа и пребиваване, оставайки там до смъртта си.

Според преброяването на населението в Русия от 2002 г. 58,1% от мъжете и жените в трудоспособна възраст живеят непрекъснато в мястото си на постоянно пребиваване от раждането си, а 14,2% са над трудоспособна възраст (за сравнение средното американско семейство сменя местоживеенето и работата си през целия си живот 6-7 пъти).

Поради това в големите градове, на териториите на жилищните квартали, построени през 60-70-те години, нарастват различни социални проблеми: има катастрофална липса на клиники за възрастни хора, броят на предучилищните институции намалява, което, особено през последното десетилетие просто изчезнаха, отстъпвайки място на частни или държавни офиси, или на тяхно място израснаха къщи с луксозни жилища.

Освен това разрастването на жилищните райони създава транспортни проблеми, модерно е изграждането на големи, скъпи супермаркети, които са труднодостъпни за възрастните хора, докато малките местни магазини, познати на жителите, се затварят.

Причината за подобни явления се крие във факта, че нуждата се променя с течение на времето, отразявайки демографското движение на населението, възрастовите характеристики на жителите на града и дори на териториите.

Ако по-рано предприятия, които сами привличат граждани да работят, участваха в изграждането на жилища и социална инфраструктура, сега това се превърна в грижа само на местните власти, които, след като получиха достатъчно правомощия, в условията на рязка промяна в икономическата законодателна рамка в областта на градоустройството, не са имали време да изготвят нови градоустройствени планове и да оформят парцели за масово строителство. Ако (по правило) строителството се извършва локално на мястото на разрушени сгради, тогава е практически много трудно да се подобри съществуващата социална инфраструктура.

Резултатите от изследванията на демографската структура на населението във всеки тип жилищна сграда на основните етапи на масовото жилищно строителство разкриха редица характеристики и закономерни явления:

1. Всеки етап от жилищното строителство има своя демографска структура на населението.

2. Всяка възрастова група от населението изисква създаването на подходящи условия за обслужване и комфорт.

3. По време на масовото жилищно строителство на промишлени типове къщи се формират огромни територии на масово жилищно застрояване със специфичен демографски състав на населението, което днес изисква отчитане на възрастовите характеристики при формирането на структурата на новото жилищно строителство и система за социални услуги.

Всяка възраст на човек създава свои собствени специални взаимоотношения. Независимо дали става въпрос за малко дете, ученик, млад или възрастен човек – всички те имат своите характеристики, нужди, навици и желания, които трябва да бъдат задоволени.

Културата на жилищното настаняване трябва да осигури такова ниво на комфорт и качество на живот не само в самата жилищна единица - апартамента, но и на територията, в общата структура на резидентното образование, така че нуждите на всяка възрастова група от населението са изпълнени. Пренебрегването на тези фактори може да доведе до увеличаване на социалното недоволство сред населението.

Следователно критиките към Федералната целева програма „Жилище“ се чуват до голяма степен поради факта, че докато разработва финансови инструменти, които увеличават възможността за закупуване на жилище (ипотека), тя напълно остави зад кулисите въпросите за получаване на стабилен доход за дълъг период (наличие на производство или създаване на ново), наличие или липса на транспортна инфраструктура, развитие на медицински, образователни и други социални услуги. Тоест, няма обща цифра за обема на капиталното строителство, което трябва да бъде завършено на етапите на изпълнение на проекта. Всичко е поставено под отговорността на регионалните и местните власти и прави невъзможно да си представим пълния мащаб на задачата.

Ако има развита инженерна и транспортна инфраструктура, тогава наистина търсенето може да увеличи предлагането и пазарът работи по класическата схема.

Ако изброените проблеми не са решени и знаем колко голяма е диспропорцията в развитието на различните региони, включително по отношение на регионалния доход на населението на глава от населението, тогава задачата на разработчиците на Програмата е да решат жилищния проблем беше да го обвърже тясно с други приоритетни национални проекти.

Оттук е ясно защо напоследък се отделя специално внимание на въпросите за възрастовата и социалната структура на населението и в крайна сметка се отразява при разглеждането на подходите към приоритетните национални проекти.

През юли 2006 г. Съветът към президента на Руската федерация за изпълнение на приоритетни национални проекти беше преименуван и сега се нарича „Съвет при президента на Руската федерация за изпълнение на приоритетни национални проекти и демографска политика“.

Говорейки за хода на изпълнението на Националния проект, първият вицепремиер на Руската федерация Д. А. Медведев каза: „Не става въпрос за получаване на безплатен апартамент от държавата, а за спечелване на пари за закупуването му. Такива възможности се създават навсякъде по света чрез получаване на жилище на кредит срещу определено обезпечение. Това, което наричаме просто ипотека.

Следователно имахме право да очакваме, че има дългосрочна (тъй като ипотечен кредит може да бъде издаден за период от поне 25 години) програма (или социално-икономическа прогноза) за растеж на заетостта, предоставяща възможност за милиони хората да „спечелят пари, за да си купят апартамент“.

Ако вземем предвид факта, че през последните 15 години от историята на страната нито една държавна програма не е изпълнена изцяло, тогава можем да предположим, че без значителни корекции на проекта, тежестта на „жилищния въпрос“ ще се намали. няма да намалее в близко бъдеще за 30-40 процента от населението.