Как компетентно да преминете от едно управляващо дружество към друго. Преход по закон: как да преминем от HOA към управляващо дружество? Как да изберем и организираме, съвети за замяна на партньорства

Ако собствениците на апартаменти в жилищна сграда са недоволни от управляващата организация, те могат да я променят. Има специална процедура и определени правила за това как компетентно да промените управляващото дружество, или да преминете към директна форма на управление на собствениците на помещенията на жилищна сграда, или да създадете HOA за тази цел. В тази статия ще говорим за това как да промените правилно управляващата организация.

Какво трябва да смените управляващото дружество

Не е необичайно собствениците на апартаменти да вярват, че управляващото дружество им предоставя некачествени или непълни услуги. В такава ситуация наемателите на жилищна сграда имат право да подадат искане за предоговаряне на договора за управление, за да го измени и допълни. Кои раздели на документа най-често се нуждаят от редактиране? На първо място, това е списък на работите и услугите на управляващото дружество за поддръжка на къщата, което не отговаря на изискванията на Държавния комитет по строителството. Освен това често е необходимо да се допълни договорът с информация за това как управляващата организация наблюдава изпълнението на своите задължения, какво е включено в общата собственост, както и в какъв ред се променя размерът на плащането за услугите на управляващото дружество .

За да предоговаряте договор за управление, трябва:

1. изискват от управляващото дружество да проучи споразумението за управление;
2. сравнете съдържанието на споразумението с нормите, съдържащи се в Жилищния кодекс на Руската федерация (част 3 на член 162);
3. описва разногласията в протокола и го представя на Наказателния кодекс;
4. ако има такава необходимост - сформиране на работна група с участието на управляващата организация за изготвяне на съгласуван текст на договора;
5. обмислете приемането на договорено споразумение за управление на общо събрание на жителите;
6. изискват от Наказателния кодекс копие от договорения договор;
7. предоставя съгласувания текст на договора на собствениците на апартаменти за проучване и подписване;
8. одобрява основните разпоредби на споразумението на общото събрание на наемателите;
9. ако управляващото дружество откаже да договори договора със собствениците на апартаменти, те могат да решат да сменят управляващото дружество и да започнат съответната процедура.

Защо собствениците решават да сменят управляващото дружество в жилищна сграда

Задълженията на управляващото дружество трябва да бъдат ясно посочени в договора, който наемателите на жилищната сграда сключват с него. Причината за подмяната на Наказателния кодекс в повечето случаи е неизпълнението на задълженията му или не на ниво. Решението за промяна на организацията на управление често се взема от собствениците на апартаменти поради недостъпността и непрозрачността на информацията за дейността на компанията (законът задължава управляващото дружество да разкрива информация за работата си на жителите).

И така, най-честите причини за смяна на управляващото дружество включват следното.

• Ниско качество предоставяни услуги:

• неспазване на топлинния режим през студения сезон;
• нередовно водоснабдяване, липса на топла вода;
• сметоизвозване със закъснения и др.

• Поддръжка на общо имущество в лошо състояние:

• отстраняването на аварии на общо жилищно имущество и оборудване е ненавременно (има строги срокове за извършване на тези работи);
• липса или некачествен ремонт, почистване на територията и други работи.

• Скриване на данниза собствената си работа.
• Ненавременна реакция на жалби от собственици на апартаменти, неизпълнение на задълженията им.

Ако има факти за бездействие на управляващото дружество, собствениците на апартаменти трябва да подадат жалби. Всеки случай на неизпълнение на задълженията на управляващото дружество трябва да бъде документиран със съставянето на актове, които по-късно ще послужат като основание за смяна на управляващото дружество.

Ако Наказателният кодекс не реагира на жалби и продължава да игнорира преките си задължения, сътрудничеството с него трябва да бъде прекратено. Законът предвижда правото на собствениците да сменят управляващото дружество в края на договора. Забранено е прекратяването му през първата година от действие на Наказателния кодекс.

Експертно мнение

Дейността на доброто управляващо дружество трябва да бъде прозрачна за собствениците на апартаменти

Ю.М. Федоров,

експерт на сп. "Управление на жилищна сграда"

Предотвратяването на появата на дългове сред наемателите на жилищна сграда е по-ефективна тактика от нейното събиране. Колкото по-добре управляващото дружество изпълнява задълженията си, толкова по-голям е обемът на събраните плащания, толкова по-голямо е доверието дружеството сред собствениците на апартаменти. При изготвянето на стратегия за своята работа управляващата организация трябва внимателно да анализира нуждите и желанията на жителите на МКД.

Възможно ли е смяна на управляващото дружество в нова сграда

След пускането на къщата в експлоатация тя започва да се обслужва от съответната организация - управляващото дружество. В повечето случаи разработчикът, като се грижи за собствената си изгода, предлага и по друг начин рекламира услугите на дъщерно дружество. Освен това фирмата, която е построила МКД, може да включи в сътрудничество управляващото дружество, което се занимава с обслужване на къщи в района.

Каква е ползата от ангажирането на дъщерно управляващо дружество на разработчик?

• Комуналните услуги се предоставят веднага след като собствениците получат ключовете за апартаментите.
• С голяма степен на вероятност предприемачът ще контролира поддръжката на къщата в добро техническо състояние, тъй като това пряко ще повлияе на нейната репутация.
• Дъщерното управляващо дружество е компетентно да решава всякакви инженерни въпроси.

Сътрудничеството с дъщерно управляващо дружество на разработчика има своите недостатъци, сред които са следните:

• финансовите потоци ще преминават не само през управляващото дружество, но и през разработчика;
• управляващата организация ще може изкуствено да надуе размера на плащанията за комунални услуги;
• използвайки "джобна" организация, управляващото дружество ще може да игнорира претенциите на жителите;
• фирмата ще може да се разпорежда с прилежащата територия, както строителната фирма прецени за необходимо.

При съставянето на споразумение с управляващото дружество жителите имат право да посочат в него списък на онези работи и услуги, които очакват да получат от нея. Тази опция обаче не е налична, когато работите с дъщерна управляваща организация на разработчика.

За да не се случи някоя от горните ситуации, при преместване в нови сгради много собственици на апартаменти решават да сменят управляващото дружество и да дадат предпочитание на независими организации. Те имат право да направят това само след като поне 50% от живущите се настанят в апартаментите им. С този показател собствениците ще имат право да формират различни партньорства, които на срещи решават как да сменят управляващото дружество.

2 начина за смяна на управляващото дружество в къщата

Метод 1.Когато договорът изтече

Моментът, в който договорът изтича, е най-доброто време за смяна на управляващото дружество.

Ако никоя от страните не е изразила желание да прекрати споразумението, то автоматично се удължава. За да уточните валидността на договора, трябва да се свържете директно с администрацията или ръководството.

Метод 2.Когато договорът все още е в сила

Много по-трудно е да смените управляващата организация, ако условията на договора все още не са изтекли. Ако собствениците на апартаменти MKD вече са взели решение за избора на ново управляващо дружество, тя ще бъде тази, която ще прекрати предишния договор. Въпреки това, в случай, че HOA все още не е избран, самите собственици ще трябва да се заемат с въпроса.

Съгласно чл. 450 от Гражданския кодекс на Русия е възможно да се прекрати договорът преди датата на изтичане по няколко начина.

1. По споразумение на страните.

Прилага се в случай, че собствениците на всички апартаменти се съгласят да сменят управляващата организация. Първо е необходимо да се изготви и подпише споразумение с експлоатационната компания, в което се разкрива алгоритъма за прехвърляне на правоприемниците на цялата документация относно MKD, средства за разплащания с доставчици на услуги, неизползвани материали, средства за ремонт и др. След като приемането бъде извършено, трябва да сключите споразумение с нова управляваща организация.

1. Според действащото споразумение.

Някои договори за услуги на MKD съдържат информация за правилата за прекратяването им. Обикновено, ако собствениците са уведомили управляващото дружество месец предварително за намерението си да прекратят сътрудничеството, компанията автоматично се освобождава от задълженията си.

1. В съответствие с чл. 45 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Тази статия служи като основание за прекратяване на договора в случай на непредвидено развитие на събитията. Ако една от страните не признае съществуването на това, договорът може да бъде прекратен чрез съд.

1. Според други закони.

Жилищният кодекс на Руската федерация (член 161) закрепва правото на собствениците на апартаменти да променят организацията на управление. Това може да стане чрез създаване на HOA, който ще откаже услугите на Наказателния кодекс и ще управлява MKD.

При такъв ход на събитията обаче алгоритъмът за прекратяване на договора не е законово регламентиран. Ако тези правила не са посочени в договора за услуги, прекратяването му трябва да се извърши на общото събрание по описания по-горе начин.

1. Съдебно.

В случай на значителни нарушения на условията на споразумението от управляващото дружество, собствениците на апартаменти имат право да заведат дело в съда за прекратяване на споразумението за услуги. Член 450 от Гражданския кодекс разкрива понятие за материални нарушения, които са:

• неспазване на температурния режим в апартаментите;
• наличието на неработещи асансьори;
• нередовно снабдяване с вода и електричество;
• повреда на покрива и др.

Управляващото дружество нарушава условията на договора за услуги не само когато е неактивно при наличие на нарушения, но и при неспазване на сроковете. След като разгледа предоставените доказателства, които представляват жалби и действия на жителите към самата управляваща организация или до контролните органи, съдът прекратява споразумението.

Споразумението с управляващото дружество се подписва от собствениците на всички апартаменти, така че решението да се обърне към съда трябва да бъде взето от общото събрание на жителите. По време на дискусията се формира оторизирана група, всеки от участниците в която получава пълномощни от собствениците на всички апартаменти. Законът не предвижда собствениците да се обръщат към съда от свое име.

Дълго време руските съдилища не признаваха правото на общите събрания на наемателите да решават за промяна на управляващото дружество при липса на доказателства за значително нарушение от него на условията на договора. Но, позовавайки се на Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 22 ноември 2011 г. № 7677/11 по дело № A65-11798 / 2010-SG3-14), съдилищата промениха позицията си спрямо последните няколко години.

Днес договорите за управление на МКД имат смесена структура, включваща елементи на договор за предоставяне на услуги и договор с преобладаване на първия. Този факт означава, че едностранната процедура за прекратяване на договора по всяко време може да бъде приложена от собствениците не само когато управляващото дружество не спазва неговите условия. Основанието за прекратяване на договора може да бъде изборът на наемателите на общото събрание на различен начин за управление на къщата или решението за промяна на организацията.

С други думи, след като веднъж са избрали определен Наказателен кодекс и метод за управление на MKD, собствениците на апартаменти не са лишени от възможността да ги променят и за това изобщо не е необходимо да се документират фактите за нарушения от страна на управителите. Между другото, Наказателният кодекс може едностранно да се откаже от правомощията си по отношение на конкретна къща.

Сменете управляващото дружество на жилищно-комуналните услуги и изберете ново управляващо дружество

При избора на ново управляващо дружество инициативната група от жители трябва да вземе предвид следните фактори:

• наличие на лиценз (FZ № 255 от 21 юли 2014 г. гласи, че управляваща организация може да работи само ако има държавен лиценз);
• естеството на отношенията с администрацията и трудовия опит;
• ниво на организационна работа;
• обеми на средствата, учредители;
• колко къщи се управляват от тази организация;
• какво е състоянието на материалната база и документацията на фирмата;
• колко отворени и прозрачни са дейностите на организацията;
• дали управляващото дружество се стреми да прилага индивидуален подход при работа със собствениците на жилища;
• колко бързо компанията отговаря на исканията на собствениците на апартаменти;
• квалификация и опит на служителите;
• съотношението на броя на техническите работници и ръководителите;
• алгоритъм за работа с доставчици на комунални услуги, тарифна политика.

Държавните регистри на съставните образувания на Руската федерация съдържат информация за всички управляващи дружества, които имат лиценз. Тази информация е отворена, можете да я намерите на официалните уебсайтове на органите за жилищен надзор на държавната изпълнителна власт.

Ако собствениците на апартаменти не могат самостоятелно да изберат управляваща организация, местните власти провеждат открит конкурс за определяне на компанията, която ще управлява MKD. Законът гласи, че конкурсът трябва да бъде обявен в 3-дневен срок след общото събрание, на което наемателите обявиха решението за смяна на управляващото дружество, и да се проведе 30 дни след обявяването му.

Процедурата за провеждане на процедурата за промяна

Етап 1.Формиране на инициативната група

Инициативната група на собствениците, която се организира от съвета на жилищна сграда при промяна на Наказателния кодекс, може да включва членове на борда на HOA или всякакви други собственици на апартаменти в този MKD. Тя има законен достъп до всички документи, свързани с къщата, включително споразумението за сътрудничество с управляващата организация.

Етап 2.Събиране на необходимите документи

Инициативна група от собственици започва да събира документи, за да обоснове необходимостта от смяна на управляващото дружество. Законът задължава управителите по искане на собствениците на апартаменти в МКД да предоставят всички необходими документи за преглед. В случай на отказ собствениците трябва да изискват официален писмен отговор.

CC трябва да предостави:

• актове за извършена работа и извършени услуги (за последната година);
• актове за проверка на инженерни мрежи у дома (за последните 2 години);
• договор за услуга или управление.

При липса на документи Жилищният кодекс на Руската федерация задължава управляващата организация да издаде липсващите актове за своя сметка.

След проучване на документацията и изготвяне на списък с искове, инициативна група на собствениците провежда общо събрание на жителите. За да се осигури кворум, съобщенията за това събитие се изпращат на адреси не по-късно от 10 дни преди датата на събитието. Инициативна група от собственици изготвя препоръчани писма с уведомление, като ги връчва на всеки собственик срещу подпис. Срещата се обявява за невалидна, ако дори един собственик не е получил официално предупреждение.

Освен това, за да информира всеки наемател, a рекламасъдържаща следната информация:

• под каква форма се провежда събранието - лично или задочно (гласуване);
• Пълно име и паспортни данни на всеки инициатор на тази среща;
• час, място, дата на събитието;
• място, дата на започване и прекратяване на приемането на бюлетини - при неприсъствено гласуване;
• дневния ред на събитието. Законът забранява промяна на списъка с въпроси на общото събрание, както и разглеждане на аспекти, които не са включени в плана на събранието;
• при неприсъствено гласуване в съобщенията се включват бюлетини, в които се посочват пълните имена на председателя, членовете на комисията за преброяване, както и на секретаря;
• как собствениците на апартаменти са били уведомени за мястото и часа на събитието.

Етап 3.Свикване на среща

За да смените управляващото дружество, трябва да прекратите договора за обслужване с него. Това решение може да бъде взето изключително от общото събрание на собствениците на апартаменти MKD. Интересите на наемателите в този случай се представляват от членове на общината. В протокола от общото събрание е необходимо да се посочат фактите за нарушения на условията на договора от Наказателния кодекс, както и да се обосноват всички искове срещу мениджърите.

Решенията на общото събрание на собствениците са валидни, ако на събитието са присъствали собствениците на апартаменти в този MKD или техни представители, които имат повече от 50% от гласовете от общия им брой. Решението по въпроса за промяна на Наказателния кодекс се взема с обикновено мнозинство от собствениците, които са били на гласуване (в случай, че повече от половината от присъстващите гласуват за). С други думи, ако повече от половината наематели са били на събранието и над 50% от тях са за смяна на управляващото дружество, останалите трябва да се подчинят. В същото време броят на гласовете на един или друг собственик не зависи от броя на хората, а от това колко квадратни метра от апартамента и общата площ на къщата принадлежат на този наемател.

Въпросът за избор на ново управляващо дружество е задължителна точка от дневния ред на събранието.

Етап 4.Избор на нови мениджъри

Преди провеждане на общо събрание на собствениците, инициативната група изготвя списък с възможни кандидати, като също така ги моли да представят предложения относно:

• формуляри на договори за услуги;
• ремонт на МКД;
• списък на услугите за поддръжка на дома;
• тарифна политика и др.

До датата на общото събрание на собствениците на MKD е необходимо да се изготви споразумение с компанията. Списъкът на работите и услугите за поддръжка и ремонт на къщата, които трябва да гарантират нейната безопасност и годност за обитаване на хора, имат право да определят самите собственици на апартаменти. За да съставите правилно минималния списък, препоръчително е да се свържете с услугите на специалист. Жилищният кодекс на Руската федерация (член 162) определя списък на елементите, които трябва да бъдат включени в договора:

• състава на общото имущество на МКД, за което ще отговарят управителите на къщата. Например, на общо събрание собствениците на апартаменти могат да решат да прехвърлят строителни конструкции и инженерно оборудване за поддръжка на управляващото дружество. В същото време изобщо не е необходимо да се включва прилежащата територия в управлявания имот, жителите могат да наемат портиер или да се грижат сами за него;
• списък на работите и услугите за поддръжка и ремонт на общо жилищно имущество, както и комунални услуги; процедурата за извършване на промени в тези списъци;
• алгоритъм за изчисляване на размера на вноските за комунални услуги, както и за поддръжка и ремонт на МКД; посочване на методите на плащане.
  Внимание! Тарифите за комунални сметки се одобряват от регионалните и местните власти, а списъкът на жилищните услуги и тяхната цена се одобряват независимо от собствениците на апартаменти;
• напредъка на контрола върху дейността на Наказателния кодекс. Законът защитава правата на наемателите и задължава управляващото дружество да предоставя на собствениците на апартаменти годишен отчет за работата по изпълнение на договора.

Етап 5.Съставяне на протокол от заседанието

Жилищният кодекс на Руската федерация не съдържа ясни изисквания за съставяне на протокола от събранието на жителите на MKD. То трябва да бъде съставено писмено и подписано от членовете на преброителната комисия, председателя и секретаря. По време на общото събитие трябва да се разглеждат само въпросите, съдържащи се в дневния ред. С други думи, решението за избор на нови мениджъри може да бъде обявено за невалидно, ако е взето, но не е включено в плана на срещата.

При съставянето на протокол трябва да се вземат предвид следните аспекти:

• уведомяване на заинтересовани лица и собственици на всички апартаменти за срещата на собствениците на МКД;
• напредък в гласуването;
• дневен ред;
• процедурата за информиране на Наказателния кодекс за това какви решения са взети на събранието и кога се прекратяват правомощията на ръководителите (член 45 от КТ на Руската федерация);
• процедура за информиране на жителите и заинтересованите лица, включително тези, които не са участвали в срещата.

Етап 6.Уведомяване на бившия и новоизбрания Наказателен кодекс

След общото събрание жителите на МКД трябва да информират новата организация за желанието си да бъдат под нейно управление, както и старата за намерението си да я напуснат. За целта собствениците предават протокола от събранието и на двете компании.

След като общото събрание на резидентите реши да смени управляващото дружество, управителите имат 30 дни да прехвърлят цялата техническа документация за този MKD на новото управляващо дружество.

В някои случаи собственикът на помещението в MKD може да обжалва в съда решенията, взети от общото събрание на жителите не по-късно от 6 месеца след тяхното одобрение. В какви ситуации това е възможно?

• ако собственикът е присъствал на събранието и е участвал в гласуването, но е бил малцинство и са нарушени законните му права и интереси;
• когато по една или друга причина собственикът на помещението е отсъствал от събранието и не е съгласен с взетите решения, считайки, че нарушават неговите права и интереси.

Искът не може да бъде уважен от съда, ако:

• нарушенията не са съществени;
• решението, което един от собствениците желае да обжалва, не му е причинило загуба;
• гласът на този наемател не е в състояние да промени резултата от гласуването.

Жилищният кодекс на Руската федерация (част 6, член 20) гласи, че органите за общински жилищен контрол и държавен жилищен надзор могат да се обърнат към съда с цел:

• признава договора за управление на MKD за невалиден;
• ликвидира дружеството;
• признава за недействителни решенията, взети от общото събрание на собствениците на апартаменти.

Обжалването пред съда в този случай е възможно в следните ситуации:

• при установяване на нарушения на процедурите за формиране на партньорство на собствениците, избор на управляващо дружество, изготвяне и подписване на споразумение за управление на МКД;
• когато указанията за отстраняване на несъответствието на устава на дружеството и направените в него изменения със задължителните изисквания не са изпълнени в установените срокове.

Прехвърляне на документация от едно управляващо дружество в друго

И така, 30 дни преди изтичането на договора за управление на MKD, управляващото дружество трябва да прехвърли информация, свързана с управлението на тази къща, на нейните наследници. В действителност обаче заинтересованите страни често трябва да заведат дело, тъй като случаите, когато мениджърите не искат да прехвърлят техническа документация или просто я нямат, са доста чести.

Въз основа на Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 30 март 2010 г. № 17074/09 по дело № A40-73182 / 08-19-483, в повечето случаи съдилищата вземат следните решения по такива искове:

• предоставя на новата управленска организация документация за къщата, ако управляващото дружество, което е решено да се промени, разполага с такава;
• възстановяване на загубени документи в тяхно отсъствие и прехвърляне на нови мениджъри.

Освен това има правило за подмяна на изпълнението, според което „новият“ МС може сам да възстанови изгубените документи, като възстановява разходите, направени от компанията-предшественик. Правилно съставените и подписани от страните актове за приемане и предаване на МКД за управление ще послужат като доказателство, че бившата управляваща организация не разполага с цялата необходима документация.

Управляващото дружество може да се възползва от изтичането на общата давност, в случай че неговите правоприемници са поискали прехвърляне на документация след три години от датата на изтичане на договора за управление. Това правило обаче не важи при прехвърляне на регистрационни карти на граждани. Съгласно Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 6 септември 2011 г. № 1089/11 по дело № A60-5559 / 2010-C3, тези документи се съставят по време на регистрацията на граждани в жилищни помещения от общинския, държавния и частния жилищен фонд и са от обществен характер.

Процедурата за изпълнение на съдебно разпореждане за възстановяване и прехвърляне на изгубената техническа документация на избраното управляващо дружество е доста сложна. В случая адвокатите препоръчват на ищците да поискат от съда да установи асент като отговорност на бившата управляваща организация за неизпълнение на съдебното решение. Параграф 3 от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 4 април 2014 г. № 22 гласи, че astrenet е парична сума, която ответникът трябва да заплати в полза на ищеца в случай на неизпълнение на съдебното решение на доброволни начала преди датата на падежа.

На практика са много чести случаите, когато управляващите дружества отказват да прехвърлят делата на новоизбрана организация, като не признават по този начин решенията на общото събрание на жителите. Следователно собствениците на помещения в МКД, които желаят да променят Наказателния кодекс, трябва да поемат този въпрос с най-голяма отговорност. Всяко нарушение на правата на наемателите трябва да бъде записано писмено. Пакетът от документи, които ще са необходими за отстраняване на организацията от управлението на къщата, трябва да съдържа:

• копия от жалби на собственици на апартаменти до държавните контролни органи или директно до управляващата организация;
• действия за неспазване на стандартите;
• копия от решения за привличане на Наказателния кодекс към отговорност за неправилно изпълнение или неизпълнение от него на задълженията си.

Новоизбраната управляваща организация има право да подаде жалба до жилищната инспекция и прокуратурата, както и да се обърне към арбитражния съд, ако предишният Наказателен кодекс не признава резултатите от общото събрание на жителите на MKD.

Ако не е възможно да се смени управляващото дружество с усилията на жителите на МКД, собствениците на апартаменти могат да подадат жалба в отдел "Общинска икономика". Съгласно чл. 165 от Жилищния кодекс на Руската федерация, тази организация ще провери дейността на Наказателния кодекс и, ако се потвърдят фактите на нарушения, ще започне общо събрание на собствениците на апартаменти в тази къща.

Ако искате да смените управляващото дружество в най-кратки срокове и с минимално време, свържете се с услугите на посреднически фирми, които помагат на жителите на MKD да се справят с недобросъвестни управляващи компании. Цената на техните услуги може да варира от 30 до 100 хиляди рубли.

• Три правила за сключване на договори с организации, доставящи ресурси при приемане / прехвърляне на MKD

Експертно мнение

За прехвърляне на документи за регистрация на граждани

ДА. Нестеренко,

експерт на референтната система „Управление на жилищна сграда”, адв

Ако бившето управляващо дружество по време на своята работа е приело и прехвърлило документи за регистрация на гражданите на съответните органи, неговото задължение е да прехвърли тези документи на организацията-правоприемник. След като получи отказ, новоизбраният МС има право:

• заведете дело до арбитражен съд с искане за прехвърляне на документи за регистрация на граждани към предишния Наказателен кодекс. Практиката показва, че в повечето случаи съдилищата удовлетворяват подобни искове. Това се потвърждава например от апелативното решение на Мурманския окръжен съд от 7 август 2013 г. № 33-2614-2013, както и от решенията на ФАС на Московския окръг от 21 септември 2011 г. по дело № 33-2614-2013. А40-73182 / 08-19-483 и от 17.09.2013 г. по дело No А41-53549/12;
• докладвайте на органите на GZhN за нарушение от страна на компанията-предшественик на Правилата за поддръжка по отношение на прехвърлянето на техническа документация, привличайки я към административна отговорност в съответствие с изискванията на Кодекса за административните нарушения на Руската федерация (член 7.23.2 ).

Как да получите възстановяване след смяна на управляващото дружество

Ако собствениците на апартаменти редовно плащаха всички сметки, но поради некачествено обслужване, те решиха да сменят управляващото дружество, тогава те имат право да върнат в баланса на MKD средствата, останали по сметките на мениджъри. Какво трябва да се направи за това? На първо място е необходимо да се подаде искане до Наказателния кодекс за предоставяне на отчет за финансово-стопанската дейност, който се състои от:

• списък на извършените работи с посочване на тяхната цена;
• договори с изпълнители;
• бюджетна документация;
• удостоверения за извършена работа и др.

Изучаването на доклада ще даде на собствениците на апартаменти MKD представа каква работа е извършена и от кого, колко пари са похарчени и най-важното колко е останало по сметките на управляващото дружество. Отговорността на управляващата организация е да преведе тази сума по сметката на дружеството правоприемник или HOA (в случай на промяна във формата на управление). В тази ситуация събитията могат да се развият по следните сценарии.

1. Възможно е безпроблемно да смените управляващото дружество. Служителите съставят акт за приемане и прехвърляне на MKD, предоставят отчет, който не повдига въпроси от собствениците на апартаменти, и превежда неизползваните средства по сметката на новото управляващо дружество (HOA).

2. Процедурата по смяна на ръководителите е съпроводена с трудности. Често управляващото дружество настоява за по-нататъшна поддръжка на къщата или се стреми да използва останалите средства на хартия, поради което информацията за изключителни услуги или работа се появява в отчетите.

Ако има съмнение, че собствениците на апартаменти в МКД са измамени, тогава адвокатите на новата управляваща организация или председателят на ТСЖ могат да разпоредят строително-техническа експертиза. След като представите резултатите му в съда, можете да поискате обезщетение от предишния Наказателен кодекс:

• неизползвани средства;
• юридически хонорари, ако е необходимо;
• разходи за строително-техническа експертиза.

3. В някои случаи собствениците на апартаменти в MKD откриват отрицателно салдо по сметката на къщата си. В този случай бившият Наказателен кодекс налага дълг на наемателите, чийто размер може да достигне стотици хиляди рубли.

Какви могат да бъдат причините за тази ситуация?

1. Жителите на MKD по време на гласуването решиха да извършат ремонт "за сметка на бъдещи плащания". В този случай управляващото дружество има възможност да вкара собствениците на апартаменти в дългова дупка. Преди да сменят управляващото дружество или да създадат HOA, собствениците ще трябва да платят на мениджърите за предоставените услуги и извършената работа.
2. Управляващата организация извърши ремонт, без предварително да постави този въпрос на гласуване на жителите. Въпреки това, съгласно изискванията на Жилищния кодекс на Руската федерация, разходите за текущ ремонт трябва да бъдат одобрени от собствениците на апартаменти на общо събрание. Ако ремонтът не е бил авариен, законът не задължава собствениците да го плащат.

Какъвто и да е сценарият, събитията се развиват, важно е да запомните, че всяка рубла, изброена в Наказателния кодекс, трябва да се използва стриктно по предназначение.

Експертно мнение

Криминалната измама е често срещано явление

Вячеслав Величко,

директор на консултантска компания в областта на жилищно-комуналните услуги LLC "ZhKS-PRIMORYE"

В сектора на жилищно-битови и комунални услуги има много схеми за измами, които опитните мениджъри са добре запознати. За неспециалиста е изключително трудно самостоятелно да разбере прогнозите и отчетите, но ако се захванете с работа, първо проучете определени аспекти.

1. Ремонтни работи

Често в отчетите на управляващите дружества цената на извършената работа е наистина завишена. Как? Например, в съответствие с документите, в мазето бяха подменени 5 метра тръби, но всъщност - само 2 метра. Или въобще никой не сменя тръбите. В този случай управителите се надяват, че никой от собствениците на апартаменти няма да тича из мазетата с ролетка в ръце. За да се разреши тази ситуация, е необходимо да се извърши щателна първоначална проверка на MKD. Тук жителите ще трябва да вземат актовете в ръцете си и да проверят всичко: сменени ли са тръбите, колко нови пластмасови прозорци се появиха на входа и т.н. Ако по време на одита се окаже, че според отчетите работата е извършена, но всъщност не е била, тогава собствениците на апартаменти трябва да съставят контраакт и да се свържат с управляващото дружество с иск за възстановяване.

1. "Надути" оценки

Често се случва работата да е завършена, но отчетите се отразяват на неоправдано висока цена. Кои са най-често надценените разходи? На първо място, това е цената на горива и смазочни материали, както и цената на строителните материали. В допълнение, ДДС може да бъде включен в цената, дори ако дружеството работи по опростена система за данъчно облагане.

1. Услугите не са извършени

Какво да направите, ако в отчета на управляващата организация е посочена заплатата на чистачка, но никой никога не я е виждал във вашата къща? С други думи, MC редовно таксува жителите за работа, но услугата не беше предоставена. За да докажат факта на нарушение на собствените си права и да поискат преизчисляване, собствениците трябва да имат писмени жалби до Наказателния кодекс, както и актове, че входът не е почистен.

Според Центъра за изследване на общественото мнение 10% от гражданите смятат проблемите на жилищно-комуналните услуги за една от основните проблеми на държавата. Жителите на града страдат от завишени цени за комунални услуги и от лошо изпълнение на задълженията, наложени на управляващото дружество. Ние ви казваме как да смените управляващото дружество в жилищна сграда или да изберете нов начин за управление на жилищна сграда.

Методи за контрол

Има 3 вида контрол:

1. Директен контрол.
2. Управление на сдружение на собственици на апартаменти или жилищна кооперация.
3. Управление на Обединеното кралство.

Каква е разликата между всеки метод?

Директен контрол е възможен само в малки къщи с до 30 апартамента. В големите градове има малко такива къщи, така че повечето високи сгради се обслужват от HOA и управляващи компании.

В къща, стопанисвана от HOA, председателят на УС е изцяло отговорен за извършването на ремонт, озеленяване и други дейности. ZhSK или HOA могат да сключат споразумение с Наказателния кодекс, без да променят формата на управление на къщата. В този случай отговорност носи наетото дружество.

В къща под управлението на управляващото дружество, компанията сама задава всички условия на работа: тарифи, заплати на подчинените. Освен това управляващото дружество има право да обслужва произволен брой жилищни сгради.

Може ли една къща да обслужва няколко управляващи компании едновременно? И случва ли се няколко метода за контрол да действат в една къща наведнъж?

На основание част 2 на чл. 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собствениците трябва да изберат един от методите на управление. Само една компания може да управлява жилищна сграда.

Доста често контролните органи установяват нарушения на установените стандарти. Например една и съща къща се обслужва от няколко организации наведнъж. Такива нарушения водят до следните проблеми:

• неправилна поддръжка на къщата;
• различни начини за формиране на фонд за капитален ремонт на една къща и в резултат на това различни срокове за извършване на една и съща работа.

В допълнение към горното се нарушават правата на гражданите да притежават, ползват и се разпореждат с обща обща собственост.

Кой е най-популярният метод за управление?

В Санкт Петербург лидер е Великобритания. Според аналитичните данни на жилищния комитет в града има над 23 000 високи сгради, от които 5 000 къщи са създадени от HOA, останалите 18 000 се обслужват от управляващи компании. От тях 16 000 се обслужват от управляващи дружества с участието на градско съфинансиране, останалите са частни организации.

Този метод на управление съществува повече от една година и рядко някой иска да промени нещо в тази добре изградена система. Желанието за смяна на управляващото дружество или създаване на собствена асоциация на собствениците на жилища се посещава по-често от жители на нови сгради, в които вече е назначен Наказателният кодекс.

Кога има смисъл да промените начина, по който управлявате?

За целта има обективни показатели, по които може да се разбере, че Наказателният кодекс не се справя с възложените му задължения. Например, ако не се извършват текущи ремонти или няма информация за финансови и икономически дейности в официални източници.

Ако в актива на къщата има силен бизнес изпълнител, можете да прехвърлите управлението на къщата в ръцете на HOA.

Как да промените управляващото дружество или да преминете към друга система?

Този въпрос се решава на общото събрание. Собствениците трябва да съставят протокол от срещата, да изберат друго управляващо дружество или метод за управление на жилищната сграда и да одобрят условията на договорното споразумение. Необходимо е също така да се обсъдят условията, разходите за поддръжка, състава на общата собственост. След това предишното управляващо дружество трябва да прехвърли всички документи на новата организация.

На този етап могат да възникнат трудности, тъй като отхвърленото управляващо дружество може да забави прехвърлянето на технически документи в къщата. Това е нарушение, за решаването на което е необходимо да се свържете с жилищната инспекция. Жилищната инспекция може да изземе къща от Наказателния кодекс без продължителен съдебен процес.

Среща на собствениците на жилища. От кой момент купувачът на апартамент може да вземе активно участие в него?

Преди това в срещата на собствениците можеха да участват само тези, които вече са регистрирали апартамент и са получили удостоверение за собственост. Сега всичко е различно и притежателите на акции, които все още нямат право да притежават апартамент, могат да гласуват за промяна в управляващото дружество.

Кой може да инициира събрание на жителите?

Всеки собственик може да направи това. Според действащия закон Наказателният кодекс, HOA и жилищната кооперация трябва да му представят списък на собствениците на апартаменти, без него събранието няма да има законна сила.

Регистърът на собствениците на апартаменти е задължително приложение към протокола от събранието. При негово отсъствие събранието ще се счита за проведено с нарушения, което означава, че взетите на него решения ще бъдат отменени.

Как да съберем всички наематели за общо събрание?

Изключително проблематично е да се съберат всички наематели за обсъждане на такъв важен въпрос като смяната на управляващото дружество. Но за да постигнете тази цел, трябва да получите съгласието на поне половината от собствениците.

Следователно със собствениците, които не са могли да присъстват на срещата, е възможно да се проведе лично проучване.

Имате ли някакви въпроси? Оставете вашите данни за контакт и нашите специалисти ще ви се обадят.

Ако собствениците на апартаменти в жилищна сграда не са доволни от управляващата организация, тогава те могат да я променят. Могат ли обаче да сменят повече от едно управляващо дружество с друго, но например да създадат свой собствен HOA? Или обратното, да преминете от Наказателния кодекс към HOA? Как да промените управляващото дружество в жилищна сграда и много други въпроси ще бъдат обсъдени в тази статия.

Възможно ли е да се смени управляващото дружество с друго

Собствениците имат право да избират метода на управление: например, те могат да организират партньорство на собствениците на жилища или могат да дадат борда в ръцете на управляващата организация.

От 2015 г. правилата за извършване на дейности за управляващи дружества станаха много по-строги: например те трябва да бъдат лицензирани. Въпреки това, тяхната работа не винаги носи удовлетворение на собствениците на апартаменти, особено след като те плащат прилични пари за поддръжка на къщата. Ето защо въпросът как да промените управляващото дружество в жилищна сграда е толкова остър.

Възможно ли е да се промени Наказателния кодекс на HOA и обратно

Ако се интересувате от кратък отговор, тогава той е положителен: можете!

Най-честите причини, поради които собствениците решават да сменят управляващото дружество на HOA, са неправилното изпълнение на услугите, както и завишените тарифи. Завишени тарифи - това е причината, която може да се обясни. МС са търговски организации и следователно не могат да работят без печалба. Доста трудно е да се докаже неправилното предоставяне на услуги, но всичко е осъществимо, ако собствениците са запознати с нормите, които управляващото дружество трябва да спазва.

Някои управляващи организации не изпълняват всички свои задължения, посочени в споразумението със собствениците, и тогава собствениците на жилищни помещения също са изправени пред въпроса дали е възможно да сменят управляващото дружество и ако е възможно, по-добре е да го сменят на друг подобен или създайте сдружение на собствениците на жилища. Възможно е да се създаде партньорство след работа с Наказателния кодекс и дори понякога е просто необходимо.

За да промените Наказателния кодекс в HOA, трябва да вземете решение за създаване на асоциация на собственици на жилища и също така да бъдете търпеливи, защото на практика повечето управляващи компании не бързат да прехвърлят юздите на правителството на сдруженията на собствениците на жилища.

Възможна е и промяна на HOA в Наказателния кодекс.

Промяна на HOA

Въпросът как да промените HOA на друго партньорство няма много смисъл. В къща, която е поверила юздите на управлението на HOA, обикновено има само едно партньорство на собственици и няма да работи да се премести в друго. Можете обаче да преизберете председателя на сдружението на собствениците, ако работата на предишния не ви устройва.

За да смените председателя на HOA в съответствие с всички правила, е необходимо да изпратите на всеки собственик известие за събранието с препоръчана поща. Можете просто да уведомите всички в къщата за предстоящата среща. За да бъде легитимирано събранието, трябва да присъстват най-малко 50% от членовете на HOA, както и поне 50% от собствениците на жилища.

По време на заседанието трябва да се проведе изборен процес под формата на открито или закрито гласуване, според резултатите от което ще бъде избран нов председател. Задължителен елемент от всяко заседание на HOA е протоколът. След назначаването на нов председател е необходимо да изпратите уведомления до Федералната данъчна служба и други органи за смяната на председателя. INFS също трябва да направи корекция в Единния държавен регистър на юридическите лица на партньорството по отношение на неговия ръководител.
Също така на срещата може да се вземе решение за прехвърляне на поддръжката на къщата на всяко управляващо дружество.

Може също да ви бъде полезно да прочетете тази диаграма:

Законодателната рамка

Смяната на управляващото дружество в жилищна сграда е въпрос, който си задава всеки втори собственик. Въпреки това промяната на Наказателния кодекс в действителност може да бъде много по-трудна и следователно собствениците на жилища трябва да разберат законодателната основа за това действие. Основният регулаторен акт, който действа като регулатор на дейността на управляващите дружества, е Жилищният кодекс на Руската федерация. Съгласно действащия жилищен кодекс можете да разберете отговорностите на Наказателния кодекс, както и причините, поради които собствениците могат да променят Наказателния кодекс.

Основи

Собствениците на апартаменти в жилищна сграда могат да сменят управляващото дружество по следните причини:

• по искане на мнозинството от собствениците, изразено по време на общото събрание (в този случай е уместно да се говори за неизпълнение на задълженията на управляващото дружество или увеличението на тарифите за услуги от управляващото дружество);
• липса на лиценз от Наказателния кодекс;
• ако НК не изпълнява задълженията си или изпълнение, но по ненадлежен начин.

Дори една причина ще бъде повече от достатъчна за собствениците да се преместят в друго управляващо дружество или напълно да сменят типа на правителството.

Процедурата за промяна на Наказателния кодекс в жилищна сграда

Процедурата за смяна на един CC на друг включва преминаването на няколко етапа. Помислете за тях:

1. Решението на собствениците на апартаменти, че е време за смяна на управляващото дружество.
2. Избор на ново управляващо дружество.
3. Предаване на протокола от заседанието на стария и новия НК.

В допълнение към тези стъпки се предполагат и междинни етапи, а именно провеждане на срещи на собствениците на апартаменти в жилищна сграда. Могат да се проведат няколко междинни срещи, както и една основна среща, по време на която ще бъде взето решение за отказ на услугите на предишната компания, а също и въз основа на резултатите от която ще се вземе решение за избор на нова организация .

уведомление

За да може основното събрание да се счита за законно, уведомлението за смяната на управляващото дружество трябва да бъде изпратено до всеки собственик на жилище с препоръчана поща не по-рано от 10 дни преди очакваната дата на събранието.

Ако поне един собственик на апартамента не бъде уведомен, тогава самата среща и резултатите от нея могат да се считат за незаконни. Също така, за да бъдат резултатите от събранието законни, на него трябва да присъстват поне половината от общия брой собственици.

Процедурата за прехвърляне на документи

Избраното упълномощено лице, или избраното Обединено кралство или председателят на HOA трябва да кандидатства в старото Обединено кралство със заявление за прехвърляне на документация. Заявлението трябва да бъде придружено от паспорт, протокол за промяна на Наказателния кодекс, както и удостоверение за регистрация (ако представител от HOA или новия Наказателен кодекс се прилага за стария Наказателен кодекс).

Ако събранието, на което е взето решение за избор на управляващо дружество, е било задочно, тогава, наред с други неща, към документа са приложени регистър на собствениците на помещения в нежилищна сграда, документ, потвърждаващ уведомяването им за предстоящото събрание, както и документи, потвърждаващи гласуването и събирането на достатъчен брой гласове. приложение.

Съгласно действащото законодателство (2017 г.) старото управляващо дружество може да продължи да изпълнява функциите си не повече от два месеца, след като собствениците решат да го сменят.

Старият НК е длъжен да провери документите от представителя на новия Наказателен кодекс или ТСЖ в 2-дневен срок от датата на получаването им. Ако старият Наказателен кодекс установи грешки в тях, тогава той е длъжен да уведоми подателя за тях.

Ако всичко е наред с документите, тогава старият Наказателен кодекс започва процеса на прехвърляне на документи към новия Наказателен кодекс или HOA. Документите трябва да бъдат предадени на новото управляващо дружество или HOA в рамките на един месец преди новият съвет да стане задължен да управлява жилищната сграда.

Все още не сте получили всичко? Гледайте видеоклипа, той също казва всичко както трябва:

Процедурата за промяна на HOA в Наказателния кодекс

За да промените партньорството в управляващо дружество, е необходимо, както в случай на промяна в управляващото дружество, да се организира събрание на собствениците, по време на което е необходимо да се разгледа въпросът за ликвидация на дружеството, а също и вземете решение за управляващото дружество. Алгоритъмът на действията е подобен на описания по-горе.

1. Първото нещо, което трябва да направите, е да уведомите всички собственици за срещата. Когато кворумът бъде изпълнен, събранието може да започне.
2. Въз основа на резултатите му трябва да се състави протокол, който по-късно ще играе важна роля при прехвърлянето на документи от сдружението на собствениците на жилища на Наказателния кодекс.
3. Първият също има два месеца, за да завърши всички дела и да ги прехвърли в ръцете на нова управляваща организация.

Както можете да видите, не е трудно да преминете от HOA към управляващо дружество.

Отделен въпрос е отказът на предишния Наказателен кодекс да прехвърли документи в новия Наказателен кодекс. В този случай можете да подадете иск до съда.

Избор на ново управляващо дружество

Изборът на нов MC се състои от няколко етапа. Помислете за всеки от тях:

1. подготвителни дейности. Така че още преди срещата е необходимо да знаете приблизително коя управляваща организация трябва да бъде избрана, към коя искате да промените съществуващата. Също така подготвителните дейности включват изпращане на известия за предстоящото заседание и неговия дневен ред.
2. Провеждане на среща. За да се счита събранието законно, на него трябва да присъстват поне 50% от общия брой собственици. Протоколът се счита за изход. Решението се взема с обикновено мнозинство.
3. След заседанието трябва да се направят копия от протокола и да се изпратят както на стария, така и на новия КС.
4. Сключване на споразумение с новия Наказателен кодекс.
5. Прехвърляне на документи от стария НК в новия.
6. Сключване на нови договори за управление с ресурсоснабдяващи предприятия.

Ако наемателите не са доволни от работата на управляващата организация (УО), струва си да помислите за нейната промяна. Например парите, предназначени за общи нужди на къщата, „остават“. Или управляващото дружество е обявено в несъстоятелност.

Смяната на управляващото дружество в жилищна сграда не е толкова трудна, колкото изглежда. Как да направите това правилно е обсъдено в статията.

Начини за смяна на управляващото дружество

LCD не дава право на смяна на управляващото дружество без причини. Има няколко определени ограничения, които трябва да се вземат предвид. След като се запознаят с тях, жителите самостоятелно избират начина за промяна на Наказателния кодекс, за да направят процеса възможно най-лесен. Те включват:

1. Всяко нарушение на споразумението за управление на УО може да доведе до прекратяване на договорите, но едностранно.
2. В края на срока на договора старият МС може да бъде заменен с нов.
3. Ако УО направи отстъпки и е готов сам да прекрати договора.
4. Лишаване от лиценз за дейността на управляваща организация (виж член 199 от КТ на Руската федерация);
5. Промяна в начина на управление на къщата във връзка с преминаването от HOA към управление на средствата от Наказателния кодекс или обратно.

Забележка: Стандартите за работа на управляващото дружество са регламентирани от член 162 от КТ на Руската федерация, въз основа на тях можете да откажете предоставянето на услуги. Срокът на договора, сключен с Наказателния кодекс, не може да бъде по-малък от една година и повече от пет години.

Ако една компания не може да обслужва разпределената й територия, да осигури комфортен живот на всички жители на жилищна сграда, тогава това вече е важна причина да я промените.

Провеждане на събрание на собствениците

За да промените управляващото дружество в жилищна сграда, трябва да проведете общо събрание. На него трябва да присъстват всички наематели на жилищната сграда. Затова предварително се изготвят обявления с посочване на мястото и часа. Препоръчително е да направите това две до една и половина седмици преди самата дата.

Прочетете също: Намаляване на кадастралната стойност на земята

Ако не всички жители получават уведомления, някой ще отсъства без основателна причина - срещата се счита за незаконна и решение няма да бъде взето. Съответно записаната информация няма да бъде взета предвид.

Комисията за преброяване трябва да бъде поканена на заседанието. Той е необходим, за да се запише броят на гласовете "за" и "против". Решенията на собствениците на апартаменти се вписват в документ, който след това се подписва както от комисията, така и от собствениците.

Важно: Тази комисия взема решението. Основният фактор е броят на гласовете на жителите. Ако повече от половината решат да се откажат от действащия Наказателен кодекс, тогава започва непосредственият етап от неговата промяна.

Избор на нов МА

Към избора на фирма за сключване на нов договор трябва да се подхожда с особено внимание. Няколко опции се избират предварително, дори преди официалния отказ на услугите на текущия.

В този случай можете да избегнете всички възможни проблеми и следващата подмяна на Наказателния кодекс. За да не сбъркате с избора, трябва да обърнете внимание на онези организации, които са на пазара на услуги от дълго време и имат достатъчно положителни отзиви.

След събиране на информация за новия доставчик на услуги се провежда среща на жителите, на която се предоставя информация за дейността на управляващото дружество, прегледи и други данни. Ако наемателите одобрят предложения вариант, можете да продължите към предоговаряне на договора.

Процес на пререгистрация

Ако просто трябва да промените съществуващото си споразумение за услуга, най-добре е да преминете през по-малко времеемкия процес на предоговаряне. За да бъде успешна процедурата, предварително се съставя образец на договор и се представя на всички собственици. Въпросът се поставя в дневен ред на събрание на наемателите. Ако някои от тях имат въпроси или съмнения, по-добре е да решите всичко предварително.

Въпросът как да се промени Наказателния кодекс на жилищна сграда е обширен. Като цяло целият процес може да бъде разделен на няколко етапа:

1. Избор на нова фирма за обслужване на жилищен блок.
2. Събиране на наематели за среща с гласуване.
3. Изготвяне на договор, подписването му от собствениците.
4. Уведомяване на надзорните органи и стария Наказателен кодекс за факта на промяната.