Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме.

Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

• поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
• защищать права владельцев многоквартирного здания.

Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия - не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

Причины, чтобы сменить УК

Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

• при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
• при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Как сменить управляющую компанию

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части - оптимизироваться.

Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома. Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства. Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

Последовательность действий

Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

1. Принять совместное решение о смене УК.
2. Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
3. Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
4. Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
5. Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

Как проводится собрание

Общее собрание собственников - обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе. Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания. Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

Приглашается специальная счетная комиссия, чтобы подсчитать количество голосов владельцев квартир во время проведения заседания. Именно она составляет протокол и подсчитывает голоса.

Принятие решения

Решение выносит комиссия, подсчитав голоса собственников квартир. Для смены УК необходимо, чтобы более 50% собственников проголосовали за это. После того как комиссия огласила результаты, следует процесс подписания договора с последующим переходом прав на управление жилым домом к выбранной УК.

Как выбирать УК

К выбору новой УК нужно подходить ответственно, чтобы в дальнейшем избежать проблем при сотрудничестве. Стоит обращать внимание на организации, имеющие большой стаж работы в этой сфере и положительные отзывы жильцов других жилых домов. Предварительно нужно собрать всю информацию о компании, чтобы предоставить ее другим собственникам. Обычно этим и занимается инициативная группа.

Как перезаключить договор

Чтобы перезаключить договор с УК, нужно выполнить следующие шаги:

• составить договор с собственниками квартир и согласовать его;
• провести общее собрание, на котором обсудить каждый пункт договора;
• обговорить с УК условия, при получении согласия, перезаключить договор;
• раздать копии договора владельцам квартир.

Если УК не желает при перезаключении договора соглашаться с условиями владельцев квартир, они имеют право сменить управляющую организацию.

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

• завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
• отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
• действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
• управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ ;
• прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

• собрание для принятия решения путем очно-заочного голосования;
• отказ от исполнения или прекращение договора с действующей управляющей организацией;
• выбор нового способа управления (ТСЖ, ТСН или вновь УК);
• избрание новой управляющей организации и ее утверждение;
• одобрение нового договора управления - рассмотрение всех его условий, особенно порядка, сроков и размеров платы за услуги и их подробный перечень;
• Установление периода для передачи необходимых документов и финансов новому управленцу (желательно в течение 3-4 дней после собрания и за 30 дней до прекращения деятельности прежней управляющей компании);
• в случае утраты документов, вверенных материальных активов и денежных средств действующей компанией, она обязана восстановить утрату в течение 3 месяцев за счет собственных ресурсов, как установлено постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 , содержащем правила управления многоквартирным домом, исходя из которых формируется порядок смены управляющей компании многоквартирного дома;
• нормы составления, подтверждения и хранения протокола собрания;
• способ информирования собственников об итогах собрания.

За 10 дней до собрания направить всем собственникам оповещения о предстоящем сборе (образец такого документа ). Уведомить граждан можно лично с предоставлением расписки для подписи, а также путем направления заказных писем. Если на предыдущих собраниях принимались решения об альтернативных методах уведомления - указание информации на стенде в общем помещении, на двери подъезда либо отправка писем в электронном формате и т. д., то можно воспользоваться и такими способами. Уточнить метод оповещения возможно в договоре управления с действующей УК либо в архиве протоколов собраний. При этом обязательно вносится запись в журнал уведомлений - с подписями каждого жильца либо номерами заказных писем и пр. (образец журнала).

Провести очное собрание собственников. Обязательно должны быть выбраны председатель собрания и секретарь. Очно-заочное голосование фиксируется на общем бланке решения. Кроме того, рекомендуется составить реестр выдачи бланков участникам собрания.

4. Провести заочное собрание - обход тех жильцов, которые не смогли участвовать в собрании. Для голосования продолжается заполнение того же бланка решения.

5. Составляется протокол собрания.

6. Направляются уведомления собственникам квартир об итогах мероприятия - в течение 10 дней с даты собрания. Допускается вывешивание общего листа уведомления в определенном месте, утвержденном на сборе.

7. Отправка копии протокола собрания в действующую управляющую организацию - аналогично в течение 10 дней с даты сбора.

Прежняя УК: как сообщить

После принятия решения недостаточно выслать в управляющую компанию копию протокола - необходимо передать официальное уведомление о смене управляющей организации или способе управления объектом (образование ТСЖ).

В течение 5 дней с даты собрания экземпляры уведомления направляются в прежнюю компанию, в муниципальный орган по жилищному контролю, службы государственного жилищного надзора. К письму прикладывается копия решения собственников многоквартирного дома.

В уведомлении обязательно указываются реквизиты нового управленца - новой компании (ее наименование, юридический адрес) либо информация об одном из собственников, если создано ТСЖ.

Новый договор

Согласно ст. 162 ЖК РФ при заключении договора управления не менее половины собственников должны оставить в нем подписи. Если подписей меньше указанного количества, то документ не имеет юридической силы даже при правомерности решения собрания жильцов.

Чтобы выполнить данное требование, оптимально вновь созвать собственников на общее собрание либо подписать документ на том собрании, на котором решался вопрос смены управляющей фирмы.

После заключения договора новая компания подает заявление в службу жилищного надзора для внесения записи о новом обслуживаемом многоквартирном доме в ее лицензию. Такая процедура длится 10 трудовых дней.

После утверждения в лицензии нового объекта управления фирма приступает к своим обязанностям, а собственники оплачивают ее услуги согласно договору.

Альтернативы

Вместо длительной процедуры смены управляющей компании можно попробовать решить разногласия с действующей и перезаключить договор управления.

Для этого собственники изучают заключенный ранее договор, проверяют его на предмет соответствия ст. 162 ЖК РФ , составляют протокол разногласий по корректировке условий договора. После согласования всех условий формируется группа собственников многоквартирного дома и работников УК для составления нового текста договора.

Затем созывается общее собрание собственников для утверждения нового варианта документа.

Еще одним способом является смена управляющей компании в судебном порядке, если прежняя организация отказывается прекратить обслуживание дома. При этом она также может оспорить принятое на общем собрании решение в суде. Поэтому важно соблюдать все условия и сроки процедур и подготовить письменные доказательства претензий, разногласий, недовольства собственников, чтобы в случае необходимости оперировать ими в суде.

Если она не выполняется, жильцы могут совместными усилиями отказаться от услуг одной организации в пользу другой. Разберемся, как можно и есть ли смысл поменять управляющую компанию ЖКХ в жилом многоквартирном доме на другую, для удобства разделив процедуру на несколько этапов.

Выясняем наличие оснований

Первый шаг, который необходимо предпринять - проанализировать причины, дающие право сменить УК. В договоре, заключенном между организацией и собственниками, четко прописаны обязательства. Если хотя бы часть из них не соблюдается, либо работы выполняются с запозданием или откровенно плохо, жильцы имеют право предъявить претензию и подобрать другую фирму. Основаниями могут стать:

• Окончание периода, в течение которого исполнитель должен заниматься управлением.
• Невыполнение необходимых работ или непредоставление каких-либо услуг.
• Игнорирование заявок собственников касательно ремонта или проведение восстановительных работ с нарушением сроков.
• Выполнение обязательств ненадлежащим образом.

Расторгнуть контракт собственники квартир могут без участия второй стороны, если какой-либо пункт договора не соблюдается УК. Но следует учесть, что соглашение заключается на срок от 1 до 5 лет. В течение 12 месяцев после заключения расторжение по инициативе жильцов невозможно, так как этот период дается компании для того, чтобы наладить работу.

Получаем необходимые документы

Перед тем, как поменять УК дома, необходимо собрать группу собственников, которые выступят с такой инициативой. В нее может войти любой человек, являющийся владельцем одной или нескольких квартир. Сформированное сообщество по закону может затребовать для ознакомления контракт и иные официальные бумаги, касающиеся объекта жилой недвижимости. Получить на руки необходимо:

• свидетельства об осмотре коммуникационных систем здания за последние 2 года;
• договор с УК;
• справку о проделанной работе и оказанных за крайние 12 месяцев услугах.

Если организация не имеет чего-либо из вышеперечисленного, то по ЖК РФ она обязана восстановить необходимые документы за свой счет.
После изучения бумаг можно начать процедуру смены УК. Обычно прежняя организация не соглашается на это добровольно, поэтому действовать придется самостоятельно.

Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры

Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:

• Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
• Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы - ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
• Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
• Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
• Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
• Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.

Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.

Требования к проводимому собранию

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли владельцы недвижимости, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству владельцев жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании. То есть присутствующие на мероприятии должны владеть более чем половиной от всех квадратных метров, чтобы их инициатива не противоречила закону.
Если это требование было соблюдено, все участники мероприятия становятся равны и имеют по голосу. Если больше половины членов собрания проголосуют за то, чтобы поменять компанию, то остальным придется подчиниться.

Как выбрать новую УК

Инициаторы собрания должны заранее выбрать интересующие их организации и изучить их предложения касательно перечня предоставляемых услуг, тарифов, формы договора и т.д. К дате сбора жильцов соглашение с каждой организацией-кандидатом уже должно быть подготовлено.
Владельцы помещений имеют право самостоятельно определить перечень работ и услуг, которые должны стать обязанностями нового исполнителя. Он должен гарантировать сохранность вашего дома и его пригодность для проживания. Поэтому рекомендуем привлечь для составления списка юриста. Некоторые пункты должны присутствовать в документе по закону:

• Состав имущества, которое попадает в ведомство организации. То есть собственники должны решить, какие услуги будет предоставлять УК, а о каких работах они позаботятся сами. Например, инженерные коммуникации можно передать в ведение управляющей организации, а об уборке территории вокруг дома договориться с членами инициативной группы или нанять дворников без помощи УК.
• Перечень работ и услуг, которые должны выполняться в отношении указанного в предыдущем пункте имущества. Также необходимо указать порядок, согласно которому в этот список могут вноситься правки, и перечислить коммунальные услуги, о предоставлении которых должна заботиться выбранная организация.
• Порядок, в соответствии с которым будет определяться сумма на содержание здания и выполнение ремонтных работ, а также размер платы за коммунальные услуги. Следует обозначить, каким образом и как часто жильцы обязуются вносить платежи.
• Особенности слежения за деятельностью компании. По нормам законодательства она должна минимум раз в год предоставлять отчет о своей работе в отношении перечисленных в договоре обязательств.

Чтобы подробнее изучить информацию по поводу всех пунктов соглашения, ознакомьтесь со статьей 162 ЖК РФ на сайте КонсультантПлюс или других аналогичных ресурсах.

Протокол решения о смене управляющей компании в многоквартирном доме

Документ, в котором будет отображено решение собственников, составляется письменно и подписывается следующими лицами:

• председателем собрания;
• лицами, ответственными за подсчет голосов;
• секретарем комиссии.

Особых требований к тому, как будет выглядеть письменное свидетельство, законодательство не предъявляет. Но не забывайте, что если в повестку дня не был внесен вопрос о выборе УК, то в дальнейшем протокол может быть посчитан недействительным. Также необходимо проконтролировать, чтобы были учтены несколько важных моментов:

• Все владельцы недвижимости должны быть оповещены о проведении общего собрания.
• В обязательном порядке должна быть составлена повестка дня.
• Необходимо правильно провести процедуру голосования (каждый жилец должен оставить свою подпись в соответствующем документе).
• Важно оповестить всех владельцев квартир о решении, принятом на сборе жильцов.
• После нужно довести до УК сведения о принятом решении и о дате, когда она должна закончить свою работу в отношении здания.

Процедура смены компании требует, чтобы все необходимые действия были выполнены в соответствии с законом и проведены своевременно. Только так можно избежать осложнений и необходимости повторения каких-либо из них.

Оповещение управляющих организаций о решении собственников

Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая - что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.

Перезаключение договора

Не всегда следует прибегать к такому радикальному решению, как смена управляющей компании. Если собственники недовольны качеством выполняемых работ или тем, что предоставляются не все необходимые услуги, можно выдвинуть требование о перезаключении соглашения с УК. В таком случае его можно изменить и дополнить.
В официальных бумагах часто отсутствует информация об имуществе, за которым УК должна следить, или о том, как должен меняться размер оплаты за предоставляемые организацией услуги. Иногда их перечень может даже не соответствовать действующему законодательству. Чтобы заключить контракт заново, следует:

• Истребовать в УК действующую версию бумаги.
• Изучить ее и сравнить текст с требованиями, которые выдвигаются к нему законодательством (статья 162 ЖК РФ).
• В письменном виде изложить имеющиеся недовольства и разногласия и передать протокол для изучения компанией.
• Если это необходимо, вместе с УК сформировать группу лиц, которые достигнут соглашения в отношении текста нового договора.
• Вынести вопрос о принятии новой версии на собрание собственников.
• Потребовать от УК размножить текст согласованного документа и передать его для подписания жильцам.
• Утвердить на общем сборе положения нового контракта.

Если прийти к консенсусу с действующей УК не получилось, тогда единственным выходом для изменения ситуации является отказ от ее услуг.
Теперь вы знаете, как можно правильно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, по каким основаниям и есть ли трудности в процессе отказа от услуг. Главное - подойти к делу ответственно, не бояться отстаивать свои права в конфликтных ситуациях и быть инициатором проведения описываемой в статье процедуры, если она необходима.

Для того, чтобы создать товарищество, необходимо выполнить следующее:

Когда жильцы определились как выйти из управляющей компании, только после этого ТСЖ может начинать свою работу.

На что обращать внимание?

Важно выбрать опытного бухгалтера, найти персонал. Альтернативным вариантом поиска специалистов станет заключение договора на выполнение работ со сторонними компаниями. Товарищество имеет право сотрудничать с ними. Подрядчика выбирают, ориентируясь на качество предоставляемых услуг.

Как из товарищества собственников жилья перейти в управляющую компанию?

Если владельцам жилья не нравится то, как управляет домом товарищество, они могут выбрать управляющую компанию.

Что нужно иметь при переходе?

Согласие жителей на переход в УК, зафиксированное в протоколе общего собрания.

Как заменить — порядок действий?

Процедура следующая:

1. сначала нужно провести общее собрание, должен быть кворум. Важным моментом станет то, что его должен вести председатель товарищества.
2. Важно выбрать новую управляющую организацию. Этот вопрос должен быть также решен на общем собрании.
3. В конце мероприятия необходимо составить протокол.
4. УК необходимо уведомить о том решении, которое приняло собрание.
5. УК должна передать в городскую администрацию сведения о том, что они принимают дом.
6. Собственники жилья заключают новый договор. Он подписывается с УК.

У товарищества есть 30 дней на то, чтобы передать все документы управляющей компании.

Переход от ТСЖ к ТСЖ

Есть еще один вариант. Он заключается в присоединении к уже существующей некоммерческой организации.

Необходимо правильно выбрать товарищество. Для этого нужно оценить его результаты работы, уровень предоставляемых услуг. Присоединяться стоит только в том случае, если это повысит качество обслуживания.

Процедура по смене

Даже выбрав объединение, все равно придется создавать ассоциацию собственников в своем доме.

Процедура состоит из следующих шагов:

1. создание товарищества.
2. Проведение общего собрания, на котором должны присутствовать собственники жилья из двух домов. Жители другого дома имеют право отказаться от реорганизации и слияния.
3. Оформление слияния. Это может быть сделано путем слияния двух юридических лиц, либо зафиксировано присоединение одного ТСЖ к другому.
4. Создание нового Устава, сметной документации и плана работ.

Вновь созданное товарищество должно быть зарегистрировано, для этого нужно передать в ФНС заявление и учредительные документы.

В пакет бумаг нужно вложить решение о реорганизации, принятое на собрании, а также передаточный акт.

В ряде случаев в ФНС должен быть передан договор о слиянии. Необходимо приложить и квитанцию, внесение оплаты за госпошлину.

В том случае, если реорганизация не предвидится, а качество услуг, которое оказывает товарищество, не удовлетворяет жильцов дома, можно сменить председателя.

Сроки и пошлины

Созданное товарищество необходимо поставить зарегистрировать в ФНС. Для этого необходимо подать документы и квитанцию, подтверждающую оплату пошлины. Сумма 4000 руб.

Если ассоциация регистрируется в Москве, то в квитанции должны быть указаны реквизиты налоговой инспекции № 46.

Именно она занимается регистрацией всех юридических лиц, независимо от того, в какой районе города они находятся.

В регионах для регистрации нужно обращаться в инспекцию, которая находится по месту расположения ТСЖ.

Процедура занимает 7 дней.

Заключение

Если домом управляет ТСЖ, но собственники недвижимости не довольны уровнем обслуживания, они могут сменить товарищество на управляющую организацию. В ряде случаев, одно товарищество может присоединиться к другому, если в результате процедуры улучшится качество предоставляемых жильцам услуг.

Все эти моменты должны быть оформлены документально. Сведения по замене должны быть переданы органам власти.

SpbHomes.ru разобрался в вопросе.

Процедура и документы

Заключение договора на управление домом в новостройках управляющей компанией происходит сразу после ввода дома в эксплуатацию. Стандартный срок действия соглашения варьируется от 1 года до 5 лет.

Есть несколько способов управления многоквартирным домом:

• Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• Создание жилищного кооператива (ЖК);
• Выбор управляющей компании большинством голосов собственников;
• Управление домом самими жильцами, если квартир не больше 30-ти.

При выборе формы управления ТСЖ или ЖК, именно их представители осуществляют необходимые работы в доме или же нанимают стороннюю управляющую организацию и следят за качеством ее услуг.

В данном материале нас интересует только 3-ий пункт – управляющая компания. Можно ли сменить управляющую компанию дома? Конечно же, да.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую, необходимо руководствоваться положениями Жилищного кодекса РФ.

• Расторгнуть договор с УК можно после истечения срока заключенного договора;
• Досрочное расторжение возможно при доказанных фактах явных нарушений со стороны УК;
• Досрочное расторжение возможно, если большинство собственников проголосовало за смену на общем собрании;
• Если УК лишили лицензии;
• По обоюдному соглашению сторон договора;
• При смене способа управления.

Чаще всего основными причинами недовольства становятся плохая работа УК (отсутствие ремонтных, уборочных работ) или высокие, ничем не обоснованные тарифы.

Широко известен стал случай, связанный с застройщиком «ЦДС»: после сдачи дома ЖК «Новое Мурино», был заключен договор с УК «ЖЭС-4», которая формально не имеет отношения к застройщику, однако учредитель УК и совладелец «ЦДС» - одно лицо.

Жильцы жаловались на высокую плату за ЖКХ, на низкое качество при выполнении ремонтных работ. После произошедшего с одним из собственников несчастного случая в лифте, разразился громкий скандал, но УК все-таки удалось сменить.

Что должны делать собственники в таком случае?

Бесплатная юридическая консультация:

1. Провести общее собрание. Голосовать от лица всех собственников имеет право абсолютное большинство (больше 50%);
2. Составить и подписать протокол собрания согласно требованиям Минстроя;
3. Отправить копию протокола управляющей компании;
4. Выбрать новую управляющую компанию;
5. Заключить договор с новой УК.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.

Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.

Процедура мало чем отличается от вышеописанной:

• Необходимо провести общее собрание;
• Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
• Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
• Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
• ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
• Подписать договор на оказание услуг с новой УК.

В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика. Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта. Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.

Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.

Бесплатная юридическая консультация:

Свои управляющие компании есть и у «ЛенСпецСМУ» (ЗАО «Сервис-Недвижимость»), «Лидер Групп» (УК «Лидер») и DOCKLANDS development (УК Docklands). Заключение договора происходит практически «по умолчанию», поэтому исключены различные проволочки, связанные с приведением дома в соответствие с нормами перед передачей сторонней УК.

Девелоперы имеют и партнерские отношения с рядом УК. К примеру, у «Л1» есть постоянный партнер УК «Континент», не имеющий юридического отношения к самой компании-застройщику. В «ЦДС», как сообщили SpbHomes.ru представители застройщика, отошли от подобной практики, поэтому проводят конкурс для каждого объекта среди управляющих компаний района застройки. Подобная практика имеется и у застройщика «ГлавСтройКомплекс».

Оценить работу УК по достоинству жильцы новостроек смогут, пожалуй, только спустя пару-тройку лет после полной усадки дома.

Как поменять управляющую компанию или ТСЖ в доме, выбор новой УК

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Бесплатная юридическая консультация:

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Бесплатная юридическая консультация:

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Смена ТСЖ

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол. После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.

Бесплатная юридическая консультация:

Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

Основания

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

• по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
• отсутствие лицензии у УК;
• если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Бесплатная юридическая консультация:

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

1. Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
2. Выбор новой управляющей компании.
3. Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Бесплатная юридическая консультация:

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным, то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Бесплатная юридическая консультация:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

1. Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
2. По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
3. У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК. В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

1. Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
2. Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
3. После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
4. Заключение договора с новой УК.
5. Передача документов от старой УК к новой.
6. Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

Бесплатная юридическая консультация:

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один - управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Бесплатная юридическая консультация:

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

Бесплатная юридическая консультация:

Однако есть некоторое замечание: в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 этот пункт Жилищного кодекса трактуется так, что собственники могут сменить УК если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

Бесплатная юридическая консультация:

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

Бесплатная юридическая консультация:

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срокдня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Бесплатная юридическая консультация:

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений (образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один - два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

Бесплатная юридическая консультация:

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Бесплатная юридическая консультация:

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

Бесплатная юридическая консультация:

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Бесплатная юридическая консультация:

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Как сменить управляющую компанию

Задать вопрос юристу

Общественный центр по вопросам ЖКХ в Красноярске

Академия домового управления

Разъяснения законодательства

Аналитические материалы

#жкхарточки

Видеоуроки ЖКХ

Форум

г.Красноярск, ул. Горького д.10 (вход со двора)

email: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Редактор сайта Дмитрий Иванов (Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.)

Тема: ТСЖ: смена управляющей компании

Я являюсь членов правления ТСЖ.

Между нашим ТСЖ и УК заключен еще 5 лет договор на оказание услуг по управлению, обеспечению предоставления коммунальных услуг, обеспечению технического обслуживания и эксплуатации жилых многоквартирных домов.

В настоящий момент сложилось ситуация когда данная управляющая организация нас не устраивает по ряду причин и рассматриваем вопрос заключения договора управления с другой УК

Правление ТСЖ по поручению общего собрания приняло решение расторгнуть договор с первой компанией и заключить со второй. Однако, первая УК отказала в передачи документации на дом и продолжает начислять коммунальные платежи и платежи на техобслуживание.

Помогите, посоветуйте как нам поступить, чтобы сменить УК?

Причина: п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как сменить УК, если в МКД есть ТСЖ

Управляющая компания плохо работает?

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Управляющую компанию необходимо менять! Как сменить УК?

ТСЖ имеет право заключить договор управления МКД с УК. Это право закреплено п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Заключение договора управления МКД с УК - это не смена способа управления МКД.

При наличии договора управления между УК и ТСЖ, ЖК, СПК последние контролируют работу УК. Контроль осуществляется за выполнением УК обязательств по договору, в том числе: 1) за оказанием всех услуг и/или выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в МКД; 2) за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД.

Шаг 1 . Чтобы сменить управляющую организацию, жилищному объединению необходимо выяснить и разобраться:

• кто в ТСЖ выбирает УК для заключения договора управления;
• на каких основаниях происходит смена УК;
• как в ТСЖ принять решение о смене УК;
• как сменить УК, лишившуюся лицензии на управление МКД,
• посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний в вашем регионе,
• обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями,
• съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы,
• съездите, посмотрите дворы, пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
• не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата жилищной инспекцией.

Жилищный кодекс РФ не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию. Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Примечание. УК может не признать или оспорить результаты проведенного органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений в МКД или общего собрания членов жилищного объединения. ЖК РФ не содержит указания на то, что договор управления МКД, заключенный между ТСЖ и УК, может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Шаг 3 . Проводим собрание. Порядок смены УК и расторжения договора управления необходимо отразить:

Компетенция органов управления ТСЖ и порядок принятия ими решений устанавливается уставом ТСЖ. Это определено ч. 3 ст. 146 ЖК РФ. В уставе ТСЖ (ЖК, СПК) может быть указано, что ТСЖ (ЖК, СПК) вправе принять решение о выборе новой УК. Решение может быть принято:

• общим собранием членов ТСЖ, ЖК, СПК (простым большинством голосов или квалифицированным большинством);
• правлением ТСЖ, ЖК, СПК (простым большинством голосов или квалифицированным большинством);
• председателем ТСЖ, ЖК, СПК (единолично или по согласованию с правлением ТСЖ, ЖК, СПК).

Шаг 4 . Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5 . Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Некоторые особенности.

1. Если УК не выполняет условия договора управления МКД, жилищное объединение может обратиться в орган местного самоуправления (ОМС) для проведения проверки деятельности УО. Это определено ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ. ОМС созывает общее собрание собственников помещений в МКД, если по результатам проверки невыполнение УО условий договора управления подтверждается. Общее собрание созывается для решения вопросов о расторжении договора с УО и о выборе

новой УО или об изменении способа управления МКД. Тот факт, что договор управления заключен между ТСЖ и УО, усложняет процесс его расторжения. ОМС может предложить по результатам проверки провести общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений в МКД (это прямо не предусмотрено ЖК РФ). Расторжение договора управления должно происходить не только по результатам проверки, но и в соответствии с уставом ТСЖ, ЖК, СПК и условиями договора

управления МКД. Результаты внеплановой проверки, проведенной органом местного самоуправления, могут служить доказательствами невыполнения УО своих обязательств в суде.

2. Для осуществления деятельности по управлению МКД необходимо иметь лицензию. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.

Смена УК происходит: если сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ; действие лицензии УК прекращено или она аннулирована. В договоре управления МКД случай лишения УК лицензии на управление МКД следует рассмотреть отдельно. Можно указать, что в случае прекращения действия лицензии УК или ее аннулирования ТСЖ оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В договоре управления отразите, как будут осуществляться взаиморасчеты между УК, ТСЖ, ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений в МКД. Определите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои

обязанности. Это может быть дата: прекращения лицензии на управление МКД или ее аннулирования; возникновения обязательств по договору управления МКД у новой УК. Случай, когда ТСЖ (ЖК, СПК) берет управление в свои руки или заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД, в ЖК РФ не рассмотрен. Жилищное объединение принимает решение о том, как будет продолжать управление МКД, в соответствии с положениями своего устава.

Приостановление коммунальных услуг

Изменения сроков размещения информации в системе

Вам также могут понравиться Еще от автора

Как создать ТСЖ

Документы для проведения общего собрания собственников МКД

Постановление Госстроя 170 с последними изменениями

1 Комментарий

1. Мария С. 3 мес. тому назад

Thank you for the article.

Great blog that I enjoyed reading.

Оставьте ответ

Новые статьи

Как создать ТСЖ

Ремонт квартиры в новостройке

Дом или квартира? Что лучше?

Информирование

Квитирование в ГИС ЖКХ

Дома Москвы портал – что это?

Юрист по жилищным вопросам

Социальное значение раскрытия информации в ГИС ЖКХ

Рейтинг статей

• Дом или квартира? Что лучше? (5.0/5)
• Обжалование постановлений жилищной инспекции (5.0/5)
• Ошибки в оформлении протокола общего собрания (5.0/5)
• Как создать ТСЖ (5.0/5)
• Приостановление коммунальных услуг (5.0/5)

0,за столько сгенерировалась страница.

Переход по закону: как из ТСЖ перейти в управляющую компанию? Как выбрать и организовать, советы по замене товарищества

Если владельцам недвижимости, расположенной в многоквартирном доме, не нравится то, как работает управляющая организация, они могут ее сменить. Можно перейти в другую УК, либо организовать ТСЖ.

Варианты разные, но обязательно должна быть инициирована специальная процедура. В ней должны принять участие собственники помещений.

Как выбрать ТСЖ?

Для того, чтобы создать товарищество, необходимо выполнить следующее:

1. выбрать активных людей, которые имеют жилье в доме, и сформировать инициативную группу. Инициировать процесс может любой житель.

В группу следует пригласить тех людей, которые готовы взять на себя выполнение общественных обязанностей.

Информирование жителей. На этом этапе члены инициативной группы должны провести беседы с другими жильцами, рассказать им о ТСЖ, о законодательстве. На этом этапе важно в доступной форме перечислить достоинства этой формы управления домом.

Товарищество создается не ради получения прибыли, как УК, а для решения социальных задач.

Кроме того, в ТСЖ распределением средств занимаются сами жильцы, а вот про УК такого нельзя сказать.

Подготовка Устава, составление реестра жильцов. Поиск лиц, которые могут претендовать на должность председателя, секретаря собрания и членов правления.

Кроме того, на этом этапе важно определить жильцов, которые могут выполнять обязанности членов счетной комиссии, а также ревизионной комиссии.

Общее собрание. О его проведении нужно уведомить жильцов дома за 10 дней. Решение будет считаться легитимным, если придут 50% собственников.

На собрании нужно решить вопросы, которые касаются выборов должностных лиц.

В ряде случаев не удается собрать жильцов на мероприятие. В этом случае можно объявить о заочном голосовании. Для проведения процедуры нужно подготовить бюллетени, их необходимо вручить собственникам помещений.

Регистрация в ФНС. Важно подать пакет документов и квитанцию, которая подтверждает взнос за государственную пошлину. По результатам регистрации запись будет внесена в ЕГРЮЛ.

Когда жильцы определились как выйти из управляющей компании, только после этого ТСЖ может начинать свою работу.

На что обращать внимание?

Важно выбрать опытного бухгалтера, найти персонал. Альтернативным вариантом поиска специалистов станет заключение договора на выполнение работ со сторонними компаниями. Товарищество имеет право сотрудничать с ними. Подрядчика выбирают, ориентируясь на качество предоставляемых услуг.

Как из товарищества собственников жилья перейти в управляющую компанию?

Если владельцам жилья не нравится то, как управляет домом товарищество, они могут выбрать управляющую компанию.

Что нужно иметь при переходе?

Согласие жителей на переход в УК, зафиксированное в протоколе общего собрания.

Как заменить - порядок действий?

1. сначала нужно провести общее собрание, должен быть кворум. Важным моментом станет то, что его должен вести председатель товарищества.

Важно выбрать новую управляющую организацию. Этот вопрос должен быть также решен на общем собрании.

В конце мероприятия необходимо составить протокол.

УК необходимо уведомить о том решении, которое приняло собрание.

УК должна передать в городскую администрацию сведения о том, что они принимают дом.

Собственники жилья заключают новый договор. Он подписывается с УК.

Переход от ТСЖ к ТСЖ

Есть еще один вариант. Он заключается в присоединении к уже существующей некоммерческой организации.

Необходимо правильно выбрать товарищество. Для этого нужно оценить его результаты работы, уровень предоставляемых услуг. Присоединяться стоит только в том случае, если это повысит качество обслуживания.

Процедура по смене

Даже выбрав объединение, все равно придется создавать ассоциацию собственников в своем доме.

Процедура состоит из следующих шагов:

1. создание товарищества.
2. Проведение общего собрания, на котором должны присутствовать собственники жилья из двух домов. Жители другого дома имеют право отказаться от реорганизации и слияния.
3. Оформление слияния. Это может быть сделано путем слияния двух юридических лиц, либо зафиксировано присоединение одного ТСЖ к другому.
4. Создание нового Устава, сметной документации и плана работ.

В пакет бумаг нужно вложить решение о реорганизации, принятое на собрании, а также передаточный акт.

В ряде случаев в ФНС должен быть передан договор о слиянии. Необходимо приложить и квитанцию, внесение оплаты за госпошлину.

В том случае, если реорганизация не предвидится, а качество услуг, которое оказывает товарищество, не удовлетворяет жильцов дома, можно сменить председателя.

Сроки и пошлины

Созданное товарищество необходимо поставить зарегистрировать в ФНС. Для этого необходимо подать документы и квитанцию, подтверждающую оплату пошлины. Сумма 4000 руб.

Если ассоциация регистрируется в Москве, то в квитанции должны быть указаны реквизиты налоговой инспекции № 46.

Именно она занимается регистрацией всех юридических лиц, независимо от того, в какой районе города они находятся.

Процедура занимает 7 дней.

Заключение

Если домом управляет ТСЖ, но собственники недвижимости не довольны уровнем обслуживания, они могут сменить товарищество на управляющую организацию. В ряде случаев, одно товарищество может присоединиться к другому, если в результате процедуры улучшится качество предоставляемых жильцам услуг.

Все эти моменты должны быть оформлены документально. Сведения по замене должны быть переданы органам власти.

(Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Москва Санкт-Петербург Остальные регионы:

• Лилия - Права и обязанности собственников и членов ТСЖ 26
• Александр - Банкротство ТСЖ или кто отвечает за их долги? 14
• Ольга - Кто может инициировать аудиторскую проверку и как проверить ТСЖ на воровство? Стоимость аудита и работа счетной комиссии ТСЖ 7
• Арина Абрамова - Какие налоги платит ТСЖ? 8
• Потап Денисов - Каковы обязанности ТСЖ перед жильцами и что делать, если эти обязательства не выполняются? Всё о том, за что отвечают подобные товарищества 1
• Светлана Данилова - Переизбираем управляющего домом: порядок действий при смене председателя ТСЖ и нюансы процедуры 1
• Александр Денисов - Как бороться с задолженностью неплательщиков? Имеет ли право ТСЖ вывешивать списки должников? 1

Интернет-журнал, посвященный бытовым правовым вопросам. Мы ставим перед собой простую цель: бесплатно, достоверно и простым языком ответить на большинство правовых вопросов, возникающих в повседневной жизни.

Москва Санкт-Петербург Остальные регионы.