Kā mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu daudzdzīvokļu mājā pret citu vai māju īpašnieku biedrību. Mēs mainām pārvaldības sabiedrību: soli pa solim procedūra un funkciju apraksts

Māju apsaimniekošana

Neskatoties uz to, ka mājokļu un komunālo pakalpojumu reforma Krievijā oficiāli sākās tālajā 2008. gadā, iedzīvotāju apmierinātības pakāpe ar notiekošajām pārmaiņām nesteidzas iet kalnā. Tam ir vairāki iemesli, taču viens no galvenajiem ir ārkārtīgi vājā māju īpašnieku iesaiste daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas procesā. Šis faktors veicina zemu informētības līmeni par savām tiesībām.

Tā nu iznāk - ejam, spļaujam uz nepatīkamu smaku no atkritumu teknes vai uz pārpildītām tvertnēm konteineru laukumā, tumsā taustāmies pēc sava atslēgas cauruma, šīs nelielās nepatikšanas varam pat pārrunāt ar kaimiņu, nekaunoties. izteicienos. Taču tālāk par piebraucamo ceļu sarunām lieta neiet.

Tikmēr situāciju var un vajag mainīt. Precīzāk, nevis situācija, bet apsaimniekošanas uzņēmums, kas netiek galā ar saviem pienākumiem. Tie, kas saka, ka tas ir saistīts ar nepieciešamību brist pa zvērīgiem birokrātiskiem brikšņiem, jūs maldina. Vienīgais brīdinājums ir tāds, ka jūs varat mainīt pārvaldības sabiedrību ne agrāk kā gadu pēc līguma noslēgšanas. Valsts viņai piešķīra 12 mēnešus, pamatojot to ar nepieciešamību iedziļināties lietu gaitā un atkļūdot savu darbu. Starp citu, līgums starp daudzdzīvokļu mājas īpašniekiem un apsaimniekošanas sabiedrību tiek slēgts uz laiku no viena līdz 5 gadiem.

Ja tev pēkšņi rokās nav līguma, tad tu acīmredzot nekad neapmeklēji māju īpašnieku sapulces, kurās lēmumi tika pieņemti tavā vietā un vēlāk tu par tiem samaksāji. Kaut kur ar nerviem un laiku, kaut kur ar naudu. Tāpēc nekavējoties pieprasiet līgumu un rūpīgi izpētiet tā tekstu. Dokumentā ir noteikti pārvaldības sabiedrības pienākumi. To nepildīšana vai izpilde neatbilstošā kvalitātē un neievērojot noteiktos termiņus, rada īpašniekiem pamatu pretenziju izteikšanai vai atteikumam no uzņēmuma pakalpojumiem:

• nepareiza kopīpašuma uzturēšana,
• sabiedrisko pakalpojumu kvalitātes pārkāpums,
• savlaicīga iedzīvotāju remontdarbu pieprasījumu izpilde,
• savu darbību slēpšana un tā tālāk.

Pēdējā punktā ir jāsniedz neliels paskaidrojums. Mājokļu kodekss nosaka, ka pārvaldības sabiedrībām pirmajā ceturksnī ir jāiesniedz mājas īpašnieku kopsapulcei ziņojums par savas darbības rezultātiem. Ja šie pārskati nav pieejami vai to pilnīgums neatbilst informācijas atklāšanas prasībām, tas var kalpot par pamatu vadošās organizācijas aizstāšanai.

Pārvaldības uzņēmuma maiņas algoritms:

• Atcerieties, ka jebkurš īpašnieks var ierosināt pārvaldības sabiedrības maiņu. Bet jebkurā gadījumā pārvaldības sabiedrības liktenis būs jālemj kolektīvi kopsapulcē. Plānojot atteikties no esošas pārvaldības sabiedrības pakalpojumiem, izlemiet, kurš to aizstās. Analizējiet pārvaldības sabiedrību tirgu, veiciet nepieciešamās aptaujas, saņemiet atbildes uz jautājumiem, kas ļaus jums iegūt skaidru priekšstatu par pārvaldības sabiedrības uzticamību: cik daudz māju atrodas tās pārvaldībā, vai uzņēmumam ir ārkārtas dispečeru dienests, cik ātri tiek izskatīti pilsoņu pieteikumi. Neesiet pārāk slinks, lai sazinātos ar īpašniekiem, kuri dzīvo mājā, kuru pārvalda uzņēmums. Uzdodiet interesējošos jautājumus tieši pārvaldības sabiedrības vadībai. Svarīgi ir vienoties ar Kriminālkodeksu par juridisko atbalstu turpmākajiem soļiem saistībā ar mājas nodošanu jaunajam uzņēmumam.

• Informācija par plānoto tikšanos ir jānodod katram īpašniekam. Nokavējiet vismaz vienu - pārvaldības sabiedrībai būs pamats lēmumu apstrīdēt tiesā. Izsniedziet katram kvadrātmetru īpašniekam atbilstošu paziņojumu pret parakstu vai nosūtiet ierakstītā vēstulē ar paziņojumu pēc adreses. Informējot īpašniekus par plānoto sapulci, noteikti skaidri norādiet tās norises datumu un laiku, apspriežamo jautājumu sarakstu, balsu skaitīšanas komisijas sastāvu. Neaizmirstiet ievietot paziņojumus ne vēlāk kā 10 dienas pirms paziņotā sanāksmes datuma. Neaizmirstiet, ka nereti īpašnieku vidū parādās arī pašvaldība, kuras pārstāvji arī iepriekš jābrīdina par sapulci.

• Izlemiet, kurš protokolēs sapulci. Pirms darba kārtības jautājumu apspriešanas ar vienkāršu balsošanu nepieciešams apstiprināt sēdes sekretāru un vadītāju. Protokols noformējams rakstveidā, to paraksta priekšsēdētājs un sekretārs, kā arī balsu skaitīšanas komisijas locekļi. Protokolā jānorāda īpašnieku kopsapulces datums un vieta, darba kārtība, kvorums. Par īpašnieku kopsapulces lēmumiem desmit dienu laikā no šo lēmumu pieņemšanas dienas ir jāpaziņo visiem telpu īpašniekiem, arī tiem, kuri sapulcē nepiedalījās.

• Sapulce tiks uzskatīta par notikušu, ja tajā piedalīsies īpašnieki ar vairāk nekā 50% balsu. Svarīgi atcerēties, ka balsojums ir atkarīgs no pilsoņa īpašumā esošās dzīvojamās platības lieluma. Ja par pārvaldības sabiedrības maiņu ir nodoti mazāk nekā 50% balsu, tad pastāv iespēja rīkot neklātienes balsojumu. Par šo notikumu saimnieki būs jāinformē vēlreiz ar adresi, ziņojumā norādot tos pašus jautājumus, kas bija darba kārtībā, gatavojoties klātienes tikšanās reizei, aicinājumu balsot, kā arī balsojumu savākšanas laiku un vietu. loksnes. Lūdzu, ņemiet vērā, ka katram īpašniekam ir jāpiedalās neklātienes balsošanā. Neaizmirstiet, ka katram balsojuma punktam jābūt atbilžu variantiem “Par”, “Pret”, “Atturas”. Ja rezultātā iniciatīva iegūs vairāk nekā 50% balsu, tad tās oponenti būs spiesti pakļauties vairākumam, un apkaunotajai pārvaldības sabiedrībai ir pienākums 30 dienu laikā nodot jaunās lietas. Papildus sapulcē jānosaka pilnvarotās personas - daudzdzīvokļu mājas iedzīvotāju pārstāvji, kas varēs parakstīt iedzīvotāju vārdā veikto darbu aktus, saņemt nepieciešamo informāciju no apsaimniekošanas sabiedrības u.c.

• Iepazīstoties ar visu īpašnieku sapulces protokoliem, noteikti nosūtiet tā kopijas bijušajai un jaunajai pārvaldības sabiedrībai. Tādējādi jūs paziņojat daļu par līguma laušanu, otru - par nodomu slēgt jaunu. Pēc līguma noslēgšanas pārliecinieties, ka pārvaldības sabiedrība katram īpašniekam izsniedz līgumu parakstīšanai divos eksemplāros. Jaunās pārvaldības sabiedrības pienākumos ietilpst nepieciešamība slēgt līgumus ar resursus piegādājošām organizācijām.

Dažos gadījumos vecā pārvaldības sabiedrība var atteikties brīvprātīgi atstāt apdzīvoto teritoriju. Pēc tam visi strīdi tiek risināti tiesā. Šī iemesla dēļ ir jābūt ārkārtīgi uzmanīgam pret Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa prasībām saistībā ar jautājumu par daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas metodes izvēli un pārvaldības uzņēmuma maiņu. Labāk pirmajā posmā par palīgu ņemt kvalificētu juristu, kurš, starp citu, var dzīvot jūsu mājā un sniegt pakalpojumus bez maksas.

Pēc Sabiedriskās domas izpētes centra datiem, 10% iedzīvotāju par vienu no galvenajām valsts problēmām uzskata mājokļu un komunālās saimniecības problēmas. Pilsētas iedzīvotāji cieš no paaugstinātām komunālo pakalpojumu cenām un apsaimniekošanas sabiedrībai uzlikto saistību nepildīšanas. Mēs pastāstīsim, kā mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu daudzdzīvokļu mājā vai izvēlēties jaunu veidu, kā pārvaldīt daudzdzīvokļu māju.

Kontroles metodes

Ir 3 kontroles veidi:

1. Tieša vadība.
2. Dzīvokļu īpašnieku biedrības vai namu kooperatīva vadība.
3. Apvienotās Karalistes vadība.

Kāda ir atšķirība starp katru metodi?

Tiešā vadība iespējama tikai mazās mājās ar līdz 30 dzīvokļiem. Lielajās pilsētās šādu māju ir maz, tāpēc lielāko daļu augstceltņu apkalpo HOA un pārvaldības uzņēmumi.

HOA apsaimniekotajā mājā par remontdarbu, apzaļumošanas un citu darbību veikšanu pilnībā atbild valdes priekšsēdētājs. ZhSK vai HOA var noslēgt līgumu ar Kriminālkodeksu, nemainot mājas pārvaldīšanas formu. Šajā gadījumā atbildīgs būs nolīgtais uzņēmums.

Pārvaldīšanas uzņēmuma pārziņā esošajā mājā uzņēmums pats nosaka visus darba nosacījumus: tarifus, padoto algas. Turklāt pārvaldības sabiedrībai ir tiesības apkalpot neierobežotu skaitu dzīvojamo ēku.

Vai viena māja var apkalpot vairākas apsaimniekošanas kompānijas vienlaikus? Un vai gadās, ka vienā mājā darbojas vairākas kontroles metodes vienlaikus?

Pamatojoties uz Art. 161 Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa īpašniekiem jāizvēlas viena no pārvaldības metodēm. Daudzdzīvokļu māju var apsaimniekot tikai viens uzņēmums.

Diezgan bieži pārbaudes iestādes konstatē noteikto standartu pārkāpumus. Piemēram, vienu un to pašu māju apkalpo vairākas organizācijas vienlaikus. Šādi pārkāpumi rada šādas problēmas:

• nepareiza mājas apkope;
• dažādi vienas mājas kapitālā remonta fonda veidošanas veidi un rezultātā dažādi vienu un to pašu darbu veikšanas termiņi.

Papildus iepriekšminētajam tiek pārkāptas pilsoņu tiesības piederēt, lietot un rīkoties ar kopīgu dalītu īpašumu.

Kāda ir populārākā pārvaldības metode?

Sanktpēterburgā Lielbritānija ir līdere. Pamatojoties uz mājokļu komitejas analītiskajiem datiem, pilsētā ir vairāk nekā 23 000 augstceltņu, no kurām 5000 māju ir izveidojusi HOA, pārējās 18 000 mājas apkalpo apsaimniekošanas uzņēmumi. No tiem 16 000 apkalpo apsaimniekošanas uzņēmumi ar pilsētas līdzfinansējuma līdzdalību, pārējās ir privātās organizācijas.

Šāda vadības metode pastāv jau vairāk nekā vienu gadu, un reti kurš vēlas kaut ko mainīt šajā labi izveidotajā sistēmā. Vēlmi mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu vai izveidot savu māju īpašnieku biedrību biežāk nāk klāt jaunbūvju iedzīvotāji, kuros jau iecelts Kriminālkodekss.

Kad ir jēga mainīt vadības veidu?

Lai to izdarītu, ir objektīvi rādītāji, pēc kuriem var saprast, ka Kriminālkodekss netiek galā ar tam uzliktajiem pienākumiem. Piemēram, ja netiek veikts kārtējais remonts vai oficiālajos avotos nav informācijas par finansiālo un saimniecisko darbību.

Ja mājas īpašumā ir spēcīgs uzņēmuma vadītājs, jūs varat nodot mājas pārvaldību HOA rokās.

Kā mainīt pārvaldības sabiedrību vai pāriet uz citu sistēmu?

Šis jautājums tiek lemts kopsapulcē. Īpašniekiem jāsastāda sapulces protokols, jāizvēlas cita apsaimniekošanas sabiedrība vai daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas veids un jāapstiprina līguma nosacījumi. Jāpārrunā arī noteikumi, uzturēšanas izmaksas, kopīpašuma sastāvs. Pēc tam iepriekšējai pārvaldības sabiedrībai ir jānodod visi dokumenti jaunajai organizācijai.

Šajā posmā var rasties grūtības, jo noraidītā pārvaldības sabiedrība var aizkavēt tehnisko dokumentu pārsūtīšanu uz māju. Tas ir pārkāpums, kura risināšanai nepieciešams vērsties namu inspekcijā. Mājokļu inspekcija bez ilgstošas ​​tiesvedības var atņemt māju no Krimināllikuma.

Mājas īpašnieku sapulce. No kura brīža dzīvokļa pircējs var tajā aktīvi piedalīties?

Iepriekš namu īpašnieku sapulcē varēja piedalīties tikai tie, kuri jau bija reģistrējuši dzīvokli un saņēmuši īpašumtiesību apliecību. Tagad viss ir savādāk, un par apsaimniekošanas uzņēmuma maiņu var balsot akcionāri, kuriem vēl nav tiesību uz dzīvokli.

Kas var ierosināt Iedzīvotāju sapulci?

To var izdarīt jebkurš īpašnieks. Saskaņā ar spēkā esošo likumu Kriminālkodeksam, HOA un dzīvojamo māju kooperatīvam viņam jāiesniedz dzīvokļu īpašnieku saraksts, bez tā sapulcei nebūs juridiska spēka.

Dzīvokļu īpašnieku reģistrs ir obligāts sapulces protokola pielikums. Tās prombūtnes gadījumā sapulce tiks uzskatīta par notikušu ar pārkāpumiem, kas nozīmē, ka sēdē pieņemtie lēmumi tiks atcelti.

Kā sapulcināt visus īrniekus uz kopsapulci?

Ir ārkārtīgi problemātiski sapulcināt visus īrniekus, lai apspriestu tik svarīgu jautājumu kā pārvaldības sabiedrības maiņa. Bet, lai šo mērķi sasniegtu, ir jāsaņem vismaz puses īpašnieku piekrišana.

Tāpēc ar īpašniekiem, kuri nevarēja ierasties uz tikšanos, iespējams veikt aptauju klātienē.

Vai jums ir kādi jautājumi? Atstājiet savu kontaktinformāciju, un mūsu speciālisti jums atzvanīs.

Ja tas netiek izpildīts, īrnieki var kopīgi atteikties no vienas organizācijas pakalpojumiem par labu citai. Mēs izdomāsim, kā iespējams un vai ir jēga mainīt dzīvojamo māju un komunālo pakalpojumu apsaimniekošanas uzņēmumu uz citu, ērtības labad, sadalot procedūru vairākos posmos.

Pamatojuma noskaidrošana

Vispirms ir jāanalizē iemesli, kas dod tiesības mainīt Kriminālkodeksu. Līgumā, kas noslēgts starp organizāciju un īpašniekiem, pienākumi ir skaidri norādīti. Ja vismaz daži no tiem netiek ievēroti vai darbi tiek veikti novēloti vai atklāti sakot slikti, īrniekiem ir tiesības iesniegt prasību un izvēlēties citu uzņēmumu. Iemesli var būt:

• Perioda beigas, kurā izpildītājam jāpārvalda.
• Nepieciešamo darbu vai pakalpojumu nesniegšana.
• Ignorējot īpašnieku lūgumus par remontu vai restaurācijas darbu veikšanu, pārkāpjot termiņus.
• Saistību nepareiza izpilde.

Dzīvokļu īpašnieki var lauzt līgumu bez otrās puses līdzdalības, ja kāds līguma punkts nav ievērots Kriminālkodeksā. Bet jāņem vērā, ka līgums tiek slēgts uz laiku no 1 līdz 5 gadiem. 12 mēnešu laikā pēc noslēgšanas darba attiecību pārtraukšana pēc īrnieku iniciatīvas nav iespējama, jo šis termiņš tiek dots uzņēmumam darba dibināšanai.

Saņemam nepieciešamos dokumentus

Pirms Kriminālkodeksa maiņas mājās, ir jāsapulcējas īpašnieku grupa, kas nāks ar šādu iniciatīvu. Tajā var iekļūt jebkura persona, kurai pieder viens vai vairāki dzīvokļi. Izveidotā kopiena saskaņā ar likumu var lūgt pārskatīt līgumu un citus oficiālus dokumentus, kas attiecas uz dzīvojamo īpašumu. Jums ir jāķeras pie rokas:

• ēkas sakaru sistēmu pārbaudes sertifikāti par pēdējiem 2 gadiem;
• līgums ar Apvienoto Karalisti;
• sertifikāts par paveikto darbu un sniegtajiem pakalpojumiem pēdējo 12 mēnešu laikā.

Ja organizācijai nav neviena no iepriekšminētā, tad saskaņā ar Krievijas Federācijas LCD tai ir pienākums par saviem līdzekļiem atjaunot nepieciešamos dokumentus.
Pēc dokumentu izpētes jūs varat sākt Kriminālkodeksa maiņas procedūru. Parasti bijusī organizācija tam brīvprātīgi nepiekrīt, tāpēc jums būs jārīkojas pašam.

Kā informēt iedzīvotājus par procedūras nepieciešamību

Pirms daudzdzīvokļu mājas vai jaunbūves Kriminālkodeksa maiņas nepieciešams rīkot iedzīvotāju sapulci. Lai to izdarītu, visi iepriekš jābrīdina par plānoto pasākumu. Lai šī procedūra tiktu veikta, nepārkāpjot LC RF, ne vēlāk kā 10 dienas pirms sapulces visiem īpašniekiem jau ir jāzina par plānoto sapulci. Tāpēc paziņojums jānosūta pēc adreses. To var izdarīt, sūtot ierakstītas vēstules, izsniedzot paziņojumu pret parakstu. Nebūs lieki izvietot sludinājumus uz īpašiem dēļiem pie ieejas. Paziņojumā jāiekļauj šāda informācija:

• Darba kārtība. Lēmumu var pieņemt tikai par tiem jautājumiem, kas iekļauti apstiprinātajā sarakstā.
• Informācija par sapulces ierosinātāju un iniciatīvas grupas dalībniekiem - pilns vārds un dati no personu apliecinoša dokumenta.
• Turēšanas forma (neierašanās līgums vai sapulce).
• Pasākuma datums, laiks un vieta. Vai nu vēlēšanu zīmju pieņemšanas vieta un laiks, kurā tās tiek savāktas.
• Informācija par to, kā iedzīvotāji tiek informēti par pasākuma vietu un laiku.
• Ja notiek balsošana, vēlēšanu zīmes tiek iestrādātas brīdinājumā. Tajos jāiekļauj visu to grupas dalībnieku pilnie vārdi, kuri skaitīs balsis. Atsevišķi ir jāizceļ sapulces vadītājs un sekretārs.

Ja paziņojumos nav iekļauta informācija no saraksta, sapulci un tajā pieņemtos lēmumus var atzīt par nelikumīgu.

Prasības sanāksmei

Daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas sabiedrības maiņas kārtība paredz, ka lēmumu pieņem īpašumu īpašnieki ar vairāk nekā 50% balsu. Svarīgi atzīmēt, ka balsis tiek skaitītas nevis pēc māju īpašnieku skaita, bet gan pēc dzīvokļu nofilmētajiem materiāliem attiecībā pret visu dzīvojamo platību ēkā. Proti, pasākumā klātesošajiem jāpieder vairāk nekā pusei no visiem kvadrātmetriem, lai viņu iniciatīva nebūtu pretrunā ar likumu.
Ja šī prasība ir izpildīta, visi pasākuma dalībnieki kļūst līdzvērtīgi un iegūst balsstiesības. Ja par uzņēmuma maiņu nobalsos vairāk nekā puse sapulces dalībnieku, tad pārējiem tas būs jāpakļaujas.

Kā izvēlēties jaunu MC

Sanāksmes iniciatoriem iepriekš jāizvēlas sev interesējošās organizācijas un jāizpēta viņu priekšlikumi par sniegto pakalpojumu sarakstu, tarifiem, līgumu veidlapām utt. Līdz iedzīvotāju pulcēšanās datumam jau jābūt sagatavotam līgumam ar katru kandidātorganizāciju.
Telpu īpašniekiem ir tiesības patstāvīgi noteikt darbu un pakalpojumu sarakstu, kuriem jākļūst par jaunā darbuzņēmēja pienākumiem. Tam ir jāgarantē jūsu mājas drošība un tā apdzīvojamība. Tāpēc iesakām saraksta sastādīšanā iesaistīt juristu. Saskaņā ar likumu dokumentā ir jāiekļauj daži elementi:

• Īpašuma sastāvs, kas ietilpst organizācijas nodaļā. Tas nozīmē, ka īpašniekiem ir jāizlemj, kādus pakalpojumus sniegs pārvaldības sabiedrība un kādus darbus viņi veiks paši. Piemēram, inženierkomunikācijas var nodot apsaimniekošanas organizācijai, un par mājas apkārtnes sakopšanu var vienoties ar iniciatīvas grupas dalībniekiem vai algot sētniekus bez Kriminālkodeksa palīdzības.
• Darbu un pakalpojumu saraksts, kas jāveic saistībā ar iepriekšējā punktā norādīto īpašumu. Tāpat ir jānorāda secība, kādā var veikt izmaiņas šajā sarakstā, un jāuzskaita komunālie pakalpojumi, par kuriem būtu jārūpējas izvēlētajai organizācijai.
• Kārtība, kādā tiks noteikta apmērs ēkas uzturēšanai un remontdarbu veikšanai, kā arī komunālo maksājumu apmērs. Tajā jānorāda, kā un cik bieži īrniekiem ir jāveic maksājumi.
• Uzņēmuma darbības uzraudzības iezīmes. Saskaņā ar likumu tai ne retāk kā reizi gadā jāsniedz atskaite par savu darbu saistībā ar līgumā noteiktajām saistībām.

Lai uzzinātu vairāk par visiem līguma punktiem, izlasiet RF LC 162. pantu ConsultantPlus vietnē vai citos līdzīgos resursos.

Protokols lēmuma par apsaimniekošanas sabiedrības maiņu daudzdzīvokļu mājā

Dokumentu, kurā būs atspoguļots īpašnieku lēmums, sastāda rakstveidā un paraksta šādas personas:

• sapulces vadītājs;
• par balsu skaitīšanu atbildīgās personas;
• komitejas sekretārs.

Nav īpašu prasību, kā izskatīsies rakstisks sertifikāts. Taču neaizmirstiet, ja jautājums par Kriminālkodeksa izvēli netika iekļauts darba kārtībā, tad turpmāk protokols var tikt uzskatīts par nederīgu. Ir arī jāpārbauda, ​​vai ir ņemti vērā vairāki svarīgi punkti:

• Par kopsapulci jāpaziņo visiem īpašuma īpašniekiem.
• Ir jāsastāda darba kārtība.
• Nepieciešams pareizi veikt balsošanas procedūru (katram īrniekam ir jāatstāj savs paraksts attiecīgajā dokumentā).
• Par īrnieku sapulcē pieņemto lēmumu svarīgi paziņot visiem dzīvokļu īpašniekiem.
• Pēc tam Kriminālkodeksam jāienes informācija par pieņemto lēmumu un datums, kad tam jāpabeidz darbs saistībā ar ēku.

Uzņēmuma maiņas kārtība paredz, ka visas nepieciešamās darbības tiek veiktas saskaņā ar likumu un tiek veiktas savlaicīgi. Tas ir vienīgais veids, kā izvairīties no sarežģījumiem un nepieciešamības atkārtot kādu no tiem.

Pārvaldošo organizāciju paziņošana par īpašnieku lēmumu

Kad sēdes protokols ir gatavs, tas jāiedod gan vecajam Kriminālkodeksam, gan jaunajam. Tas būtu jādara, lai esošais Kriminālkodekss zinātu, ka īrnieki beidz ar to sadarbību, bet jaunais - ka vēlaties ar to uzsākt sadarbību.
Jāpiebilst, ka mēneša laikā no brīža, kad nolēmāt mainīt Kriminālkodeksu, bijušajam darbuzņēmējam visi ar mājas tehnisko stāvokli saistītie papīri jānodod jaunajam. Šo punktu vislabāk var kontrolēt pats. Ja vecais uzņēmums atsakās nodot papīrus īpašnieku izvēlētajam kandidātam, tad viņš var vērsties šķīrējtiesā ar lūgumu palīdzēt ēkas dokumentu nodošanā. Var palīdzēt arī sazināšanās ar prokuratūru.
Ja vecais Kriminālkodekss sola uzlaboties, var ticēt un turpināt ar to sadarboties. Bet, kā liecina prakse, organizācija, kas iepriekš nav pienācīgi pildījusi savus pienākumus, turpmāk nepildīs visus līguma punktus.

Līguma pagarināšana

Ne vienmēr ir nepieciešams ķerties pie tik radikāla risinājuma kā pārvaldības sabiedrības maiņa. Ja īpašnieki ir neapmierināti ar veiktā darba kvalitāti vai to, ka nav sniegti visi nepieciešamie pakalpojumi, var tikt izvirzīta prasība pārrunāt līgumu ar apsaimniekošanas sabiedrību. Šajā gadījumā to var mainīt un papildināt.
Oficiālajos dokumentos bieži trūkst informācijas par īpašumu, kas pārvaldības sabiedrībai būtu jāuzrauga, vai par to, kā būtu jāmainās maksājuma summai par organizācijas sniegtajiem pakalpojumiem. Dažreiz viņu saraksts var pat neatbilst spēkā esošajiem tiesību aktiem. Lai atkārtoti noslēgtu līgumu, jums ir:

• Pieprasiet pašreizējo papīra versiju Kriminālkodeksā.
• Izpētiet to un salīdziniet tekstu ar prasībām, kas tam izvirzītas tiesību aktos (LC RF 162. pants).
• Rakstiski izsakiet esošo neapmierinātību un domstarpības un iesniedziet protokolu izpētei uzņēmumā.
• Ja nepieciešams, kopā ar Kriminālkodeksu veido personu grupu, kas panāks vienošanos par jaunā līguma tekstu.
• Jautājumu par jaunās redakcijas pieņemšanu nodot izskatīšanai īpašnieku sapulcē.
• Pieprasīt Kriminālkodeksam pavairot saskaņotā dokumenta tekstu un nodot to iedzīvotājiem parakstīšanai.
• Kopsapulcē apstiprināt jaunā līguma noteikumus.

Ja ar pašreizējo Kriminālkodeksu nebija iespējams panākt vienprātību, tad vienīgais veids, kā situāciju mainīt, ir atteikties no tā pakalpojumiem.
Tagad jūs zināt, kā pareizi mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu daudzdzīvokļu mājā, uz kāda pamata un vai ir grūtības pakalpojumu atteikšanas procesā. Galvenais ir pieiet jautājumam atbildīgi, nebaidīties aizstāvēt savas tiesības konfliktsituācijās un nepieciešamības gadījumā būt par rakstā aprakstītās procedūras iniciatoru.

Ja kādam no jums uzdosiet jautājumu: vai izvēlējāties apsaimniekošanas kompāniju savai mājai, iespējams, 90% atbildēs, ka ne tikai nav izvēlējušies, bet arī nedzirdējuši par apsaimniekošanas uzņēmuma vēlēšanām vispār.

Šādas situācijas iemesls ir tas, ka laikā, kad sākās mājokļu un komunālo pakalpojumu reforma un tika ieviests Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss, uz veco ZhEK bāzes tika izveidotas jaunas pārvaldības sabiedrības, izmantojot juridisko analfabētisma un dezorganizācijas priekšrocības. lielākā daļa iedzīvotāju vienkārši “nodrošināja” mājas apsaimniekošanas tiesības, pat nepaziņojot īpašniekiem.

Tātad MKD īpašnieki palika kā "kalpnieki" zem vecā mājokļu biroja, tikai jaunā izskatā - pārvaldības sabiedrības formā. Tā kā visas daudzdzīvokļu mājas tika “nodotas” šādām apsaimniekošanas sabiedrībām, mājokļu un komunālo pakalpojumu tirgū nebija jaunu “spēlētāju”. Tika izveidots sava veida pārvaldības sabiedrību monopoltirgus.

Un sākās: bez īpašnieku piekrišanas viņi maina mājokļa uzturēšanas likmi; ievadiet mērķa maksu; reizi ceturksnī izmazgājiet ieeju un katru mēnesi iekasējiet maksu par apkopēju; iekļaut aprēķinos SDI (vispārējās mājas vajadzības) pārsnieguma u.c.

Ekonomikas teorijā viena no monopolizēta tirgus īpašībām ir tirgus monopolista spēja diskriminēt patērētājus, nosakot savas preces cenu pēc saviem ieskatiem. Un ar visu šo nenes atbildību par daudzdzīvokļu mājas kopīpašuma nepienācīgu uzturēšanu!

Tomēr dzīve nestāv uz vietas. Iedzīvotāju neapmierinātība ar pakalpojumu kvalitāti (un bieži vien šo pakalpojumu trūkums) pieaug, cilvēki meklē izejas - kāds veido HOA, kāds meklē tirgū jaunu, modernu apsaimniekošanas uzņēmumu. Par laimi tirgū ir sākušas parādīties jauna tipa apsaimniekošanas kompānijas, kuras lielo monopolu vidū var izdzīvot tikai tad, ja īrnieki ir apmierināti ar savu darbu.

Tātad, kā atbrīvoties no "kalpniecības"? Mēs jums to pastāstīsim tālāk esošajā rokasgrāmatā.

PĀRVALDĪBAS LĪGUMA AR VADĪBAS ORGANIZĀCIJAS IZBEIGŠANAS NOTEIKUMI

Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss nedod mums tiesības kādu rītu pamosties un atteikties no noteiktas pārvaldības sabiedrības pakalpojumiem.

Ir vairāki veidi, kā to izdarīt likumīgi:

1) Jaunas vadošās organizācijas izvēle, beidzoties pārvaldības līgumam ar veco pārvaldības sabiedrību.

2) Būtiski vecās vadošās organizācijas vadības līguma pārkāpumi.

Saskaņā ar Art. 8.2. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 162. pantu daudzdzīvokļu mājas telpu īpašniekiem, pamatojoties uz kopsapulces lēmumu, ir tiesības vienpusēji atteikties pildīt daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas līgumu, ja to dara apsaimniekojošā organizācija. neievērot šāda līguma nosacījumus. Un pieņemiet lēmumu izvēlēties citu vadošo organizāciju vai mainīt veidu, kādā šī māja tiek pārvaldīta.

3) Kriminālkodeksa maiņa uz MKD īpašnieku kopsapulces pamata līguma darbības laikā un bez būtiskiem komentāriem par tās darbu.

Par šo jautājumu ir Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija 2011. gada 22. novembra dekrēts Nr. 7677/11. Kura Dzīvokļu kodeksa punktu interpretē tā, ka īpašnieki var mainīt Kriminālkodeksu, ja to nolemj sapulcē, pat ja nav bijuši būtiski pārvaldīšanas līguma pārkāpumi ar Kriminālkodeksu.

4) Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas veida maiņa.

Piemēram, īpašnieku kopsapulcē jūs nolemjat izveidot HOA vai TSN, bet pēc tam personālsabiedrība viena pati nepārvalda daudzdzīvokļu māju, bet nolīgst tam pārvaldības sabiedrību saskaņā ar panta pirmās daļas 1. punktu. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 137. pants. Starp citu, šai metodei ir viens būtisks pluss - ja jaunais Kriminālkodekss neattaisnos cerības, tad to varēs mainīt, rīkojot tikai vienu HOA valdes sēdi, ja to paredz HOA statūti. partnerība.

5) Līguma izbeigšana pēc pušu vienošanās, ja vecais Kriminālkodekss piekrīt lauzt līgumu.

6) Pārvaldes sabiedrības licences atņemšana jūsu mājokļa pārvaldīšanai saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 199. pantu.

KĀ IZVĒLĒTIES "PAREIZO" VADĪBAS UZŅĒMUMU?

1. SOLIS. JAUNA PĀRVALDĪBAS UZŅĒMUMA IZVĒLE

Pretendentu loka noteikšana ir viens no svarīgākajiem un izšķirīgākajiem momentiem. Parasti ar šo jautājumu nodarbojas vai nu nama padome, vai iniciatīvas grupa.

Jautājumu par Kriminālkodeksa maiņu noteikti pārrunājiet ar kaimiņiem un citu telpu īpašniekiem MKD.

1. padoms

Atmetiet visas šaubas, ka jūsu māja neinteresēs nevienu pārvaldības uzņēmumu. Pilsoņu tiesību aizsardzības centra "Godīgā Krievija" prakse liecina par pretējo.

Pat vecas, tā sauktās "problēmu" mājas interesē vadošās organizācijas. Šādu interesi var izraisīt dažādi iemesli, un nav svarīgi, kas, taču svarīgi, lai gandrīz jebkura māja būtu savā ziņā interesanta vienai vai otrai apsaimniekošanas sabiedrībai.

Vadošo organizāciju saraksts, kā likums, tiek ievietots pašvaldības oficiālajā tīmekļa vietnē. Jebkurā gadījumā savas pilsētas administrācijas mājokļu un komunālo pakalpojumu nodaļā varat iegūt atjauninātu sarakstu ar visiem pilsētā spēkā esošajiem Kriminālkodeksiem.

2. padoms

Nepalaidiet uzmanību nezināmām vai jaunām organizācijām.

Bieži vien jaunās organizācijas ir vairāk orientētas uz klientu, to darbība ir caurskatāmāka, un tām ir liela vēlme nostiprināties šajā pakalpojumu tirgū, izspiežot lielos "monstrus".

Padoms 3

Izpētiet visa veida reitingus un antireitingus, tā sauktos "melnos sarakstus". Šie reitingi bieži tiek publicēti atklātajos avotos, internetā, pamatojoties uz GZhI, Rospotrebnadzor un citu valdības departamentu darba rezultātiem.

2. SOLIS. PIRMAIS IEVADS

Zvaniet pēc iespējas vairāk uzņēmumiem un runājiet ar to vadību par iespēju apsaimniekot jūsu māju.

Lūdziet apmeklēt jūsu izvēlētās potenciālās vadošās organizācijas vadību un pārrunājiet visus savus jautājumus. Turklāt labāk ir doties uz mājas padomes īpašumu vai skeptisku īrnieku grupu.

Mēģiniet noskaidrot, cik jūsu māja ir interesanta jūsu izvēlētajai pārvaldības sabiedrībai, novērtējiet uzņēmumu galvenās komerciālās priekšrocības.

Pirmā soļa mērķis ir izveidot vispārēju viedokli par pretendentu uzņēmumu un atlasīt 2-5 uzņēmumus no visiem pretendentiem.

Godīgas Krievijas Pilsoņu tiesību aizsardzības centrs var jums palīdzēt sākotnējā uzņēmumu atlasē un organizēt platformu šo uzņēmumu iepazīšanai un prezentācijai MKD padomei vai iniciatīvas grupai.

3. SOLIS. IEPAZINIETIES AR IZVĒLĒTO PRETENDENTU

Šajā posmā nepieciešams pēc iespējas tuvāk iepazīties ar pretendentiem, mērķtiecīgi iegūt informāciju par uzņēmumiem no atvērtajiem avotiem. Ja uzņēmums ir iekļauts antireitingā, norādiet tā iemeslus.

Ļoti vēlams sazināties ar to māju iedzīvotājiem (MKD Dome), kuras apsaimnieko jūsu izvēlētie pretendenti, jo šī informācija jums būs visobjektīvākā.

Jautājumi šādiem iedzīvotājiem var būt dažādi. Indikatīvs jautājumu saraksts varētu ietvert šādus jautājumus: kā uzņēmums apkalpo māju kopumā; Cik bieži tiek tīrītas koplietošanas telpas? kā uzņēmums reaģē uz iedzīvotāju priekšlikumiem un komentāriem; cik uzņēmuma vadībai ir pieejama komunikācija ar iedzīvotājiem; cik ātri tā reaģē uz negadījumiem; cik labi tiek veikts remonts; kā uzņēmums atskaitās iedzīvotājiem; kādas ir vispārīgās prasības uzņēmumam.

Šī posma mērķis ir sarindot atlasītos pretendentus un noteikt vēlmes.

Tehniskās informācijas vākšana par jūsu māju

Šo darbību var veikt agrāk, pirms uzaicinājuma, bet ne vēlāk kā 3. darbību (iepazīšanās ar atlasītajiem pretendentiem).

Šajā posmā jums ir jāapkopo informācija par savu māju. Jo detalizētāka informācija, jo labāk. Jums pašam kā īpašniekam ir jāsaprot jūsu mājas stāvoklis.

Informāciju par savas mājas tehniskajiem raksturlielumiem varat pieprasīt savā Kriminālkodeksā, piemēram, izlasīt mājas tehnisko pasi, šo informāciju var iegūt arī BTI, taču šis pakalpojums ir maksas.

Aktuālu problēmu identificēšana mājās

Maz ticams, ka šis posms īpašniekiem radīs grūtības, jo viņu degošākās problēmas ir zināmas iepriekš.

Tas var būt nepieciešams steidzami remontēt jumtu, kas ilgstoši sūcas, tā var būt nepieciešamība mainīt lokālo teritoriju un palielināt stāvvietas automašīnām vai rotaļu laukuma ierīkošanu.

Šajā posmā ir nepieciešams izveidot sarakstu, sarindojot problēmas pēc to nozīmīguma.

4. SOLIS. PĀRIET UZ PĀRVALDĪBAS LĪGUMA GALVENO NOTEIKUMIEM.

Šajā posmā īpašnieki turpina noteikt pārvaldības sabiedrības iespējas apkalpot savu kopējo īpašumu.

Lai to izdarītu, mēs ierosinām nosūtīt anketu (anketu) katram pieteikuma iesniedzējam AK.

Anketā apkopoti interesantākie iedzīvotāju jautājumi par kopīpašuma uzturēšanu MKD. Protams, lai atbildētu uz daudziem jautājumiem, vadošajai organizācijai būs jāizpēta mājas tehniskie parametri un, iespējams, arī tā pārbaude.

5. SOLIS. UZVARĒTĀJA NOTEIKŠANA

Pamatojoties uz aptaujas rezultātiem, nama padome vai iniciatīvas grupa nosaka konkursa uzvarētāju un turpina apspriest nākamā līguma nosacījumus, tā formu, sniegto pakalpojumu sarakstu, tarifus utt. mājas.

6. SOLIS. KOPSAPpulces sasaukšana, LAI IZVĒLĒTIES JAUNU PĀRVALDĪBAS ORGANIZĀCIJU

Ja visas iepriekšējās darbības būs paveiktas, kopsapulcē īpašniekiem nebūs grūti izskaidrot, kāpēc nepieciešams izvēlēties jaunu apsaimniekošanas uzņēmumu. Telpu īpašnieku kopsapulces sasaukšanas kārtību reglamentē Art. Art. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 44-48.

Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošanas sabiedrības maiņas kārtība paredz, ka lēmumu pieņem īpašnieki ar vairāk nekā 50% balsu. Svarīgi ņemt vērā, ka balsis tiek skaitītas nevis pēc māju īpašnieku skaita, bet gan pēc dzīvokļu nofilmētajiem materiāliem attiecībā pret visu dzīvojamo platību ēkā.

Visos konkursa posmos Taisnīgās Krievijas Pilsoņu tiesību aizsardzības centra speciālisti ir gatavi sniegt konsultatīvo un organizatorisko palīdzību māju iedzīvotājiem jaunas apsaimniekošanas sabiedrības izvēlē.

Atcerieties, ka izvēle un lēmums ir tikai jums!