Kā kompetenti pāriet no vienas pārvaldības sabiedrības uz citu. Pāreja pēc likuma: kā pāriet no HOA uz pārvaldības sabiedrību? Kā izvēlēties un organizēt, padomi partnerattiecību aizstāšanai

Ja daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki ir neapmierināti ar apsaimniekojošo organizāciju, viņi to var mainīt. Pastāv īpaša procedūra un noteikti noteikumi, kā kompetenti mainīt pārvaldības sabiedrību vai pāriet uz tiešo daudzdzīvokļu mājas telpu īpašnieku pārvaldīšanas formu vai šim nolūkam izveidot HOA. Šajā rakstā mēs runāsim par to, kā pareizi mainīt vadošo organizāciju.

Kas jums nepieciešams, lai mainītu pārvaldības sabiedrību

Nereti dzīvokļu īpašnieki uzskata, ka apsaimniekošanas sabiedrība viņiem sniedz nekvalitatīvus vai nepilnīgus pakalpojumus. Šādā situācijā daudzdzīvokļu mājas īrniekiem ir tiesības iesniegt prasību pārrunāt pārvaldīšanas līgumu, lai to grozītu un papildinātu. Kuras dokumenta sadaļas visbiežāk ir jārediģē? Pirmkārt, tas ir apsaimniekošanas uzņēmuma mājas uzturēšanas darbu un pakalpojumu saraksts, kas neatbilst Valsts būvkomitejas prasībām. Turklāt līgums bieži vien ir jāpapildina ar informāciju par to, kā pārvaldības organizācija uzrauga savu saistību izpildi, kas ietilpst kopīpašumā, kā arī kādā secībā mainās maksājuma apmērs par pārvaldības sabiedrības pakalpojumiem. .

Lai pārrunātu pārvaldības līgumu, jums ir:

1. pieprasīt pārvaldības sabiedrībai izpētīt pārvaldības līgumu;
2. salīdzināt līguma saturu ar normām, kas ietvertas Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā (162. panta 3. daļa);
3. apraksta nesaskaņas protokolā un uzrāda to Kriminālkodeksam;
4. ja tāda ir nepieciešamība - izveidot darba grupu ar vadošās organizācijas piedalīšanos saskaņota līguma teksta sastādīšanai;
5. izskatīt saskaņotā apsaimniekošanas līguma pieņemšanu iedzīvotāju kopsapulcē;
6. pieprasīt no Kriminālkodeksa saskaņotā līguma kopiju;
7. nodrošināt saskaņoto līguma tekstu dzīvokļu īpašniekiem izpētei un parakstīšanai;
8. apstiprina galvenos līguma noteikumus īrnieku kopsapulcē;
9. ja apsaimniekošanas sabiedrība atsakās slēgt līgumu ar dzīvokļu īpašniekiem, viņi var pieņemt lēmumu par apsaimniekošanas sabiedrības maiņu un uzsākt attiecīgu procedūru.

Kāpēc īpašnieki nolemj mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu daudzdzīvokļu mājā

Līgumā, ko ar to slēdz daudzdzīvokļu mājas īrnieki, skaidri jānorāda apsaimniekošanas sabiedrības saistības. Kriminālkodeksa aizstāšanas iemesls vairumā gadījumu ir tā pienākumu nepildīšana vai to neizpilde. Lēmumu par pārvaldīšanas organizācijas maiņu dzīvokļu īpašnieki bieži vien pieņem informācijas par uzņēmuma darbību nepieejamības un necaurredzamības dēļ (likums uzliek par pienākumu apsaimniekošanas sabiedrībai izpaust iedzīvotājiem informāciju par savu darbu).

Tātad visizplatītākie pārvaldības sabiedrības maiņas iemesli ir šādi.

• Zemas kvalitātes sniegtajiem pakalpojumiem:

• termiskā režīma neievērošana aukstajā sezonā;
• neregulāra ūdens padeve, karstā ūdens trūkums;
• atkritumu izvešana ar kavēšanos utt.

• Kopīpašuma uzturēšana sliktā stāvoklī:

• nav savlaicīga kopīpašuma un iekārtu bojājumu novēršana (šo darbu veikšanai ir stingri laika ierobežojumi);
• remonta, teritorijas uzkopšanas un citu darbu trūkums vai nekvalitatīvs.

• Datu slēpšanapar savu darbu.
• Nelaikā reaģēšana uz dzīvokļu īpašnieku sūdzībām, saistību nepildīšana.

Ja ir pārvaldīšanas sabiedrības bezdarbības fakti, dzīvokļu īpašniekiem jāvēršas ar sūdzībām. Katrs pārvaldības sabiedrības saistību nepildīšanas gadījums ir jādokumentē, sastādot aktus, kas vēlāk kalpos par pamatu pārvaldības sabiedrības maiņai.

Ja Kriminālkodekss nereaģē uz sūdzībām un turpina ignorēt savus tiešos pienākumus, sadarbība ar to ir jāpārtrauc. Likumā ir paredzētas īpašnieku tiesības līguma termiņa beigās mainīt pārvaldības sabiedrību. To aizliegts izbeigt Kriminālkodeksa pirmajā darbības gadā.

Ekspertu viedoklis

Labas apsaimniekošanas uzņēmuma darbībai ir jābūt pārskatāmai dzīvokļu īpašniekiem

Yu.M. Fjodorovs,

žurnāla "Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana" eksperts

Parādu rašanās novēršana daudzdzīvokļu mājas īrnieku vidū ir efektīvāka taktika nekā to piedziņa. Jo labāk apsaimniekošanas sabiedrība pilda savas saistības, jo lielāks ir iekasēto maksājumu apjoms, jo lielāku uzticību sabiedrība bauda dzīvokļu īpašnieku vidū. Vadošajai organizācijai, izstrādājot sava darba stratēģiju, rūpīgi jāanalizē MKD iedzīvotāju vajadzības un vēlmes.

Vai ir iespējams mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu jaunā ēkā

Pēc mājas nodošanas ekspluatācijā to sāk apkalpot atbilstošā organizācija - apsaimniekošanas uzņēmums. Vairumā gadījumu izstrādātājs, rūpējoties par savu labumu, piedāvā un citādi reklamē meitas uzņēmuma pakalpojumus. Turklāt uzņēmums, kas uzbūvēja MKD, var iesaistīt sadarbībā apsaimniekošanas uzņēmumu, kas nodarbojas ar māju apkalpošanu šajā rajonā.

Kāds ir ieguvums no attīstītāja meitasuzņēmuma pārvaldības uzņēmuma piesaistīšanas?

• Komunālie maksājumi tiek nodrošināti uzreiz pēc tam, kad īpašnieki ir saņēmuši dzīvokļu atslēgas.
• Ar lielu varbūtības pakāpi attīstītājs kontrolēs mājas uzturēšanu labā tehniskā stāvoklī, jo tas tieši ietekmēs tās reputāciju.
• Meitas uzņēmuma pārvaldības sabiedrība ir kompetenta jebkuru inženiertehnisko jautājumu risināšanā.

Sadarbībai ar attīstītāja meitasuzņēmumu pārvaldības uzņēmumu ir trūkumi, tostarp šādi:

• finanšu plūsmas iet ne tikai caur pārvaldības sabiedrību, bet arī caur attīstītāju;
• vadošā organizācija varēs mākslīgi uzpūst komunālo maksājumu apmēru;
• izmantojot "kabatas" organizāciju, pārvaldības sabiedrība varēs ignorēt iedzīvotāju pretenzijas;
• uzņēmums varēs rīkoties ar pieguļošo teritoriju pēc būvfirmas ieskatiem.

Noslēdzot līgumu ar apsaimniekošanas sabiedrību, iedzīvotājiem ir tiesības tajā norādīt to darbu un pakalpojumu sarakstu, kurus viņi sagaida no viņas saņemt. Tomēr šī opcija nav pieejama, strādājot ar izstrādātāja meitasuzņēmumu, kas pārvalda organizāciju.

Lai nenotiktu kāda no iepriekš minētajām situācijām, pārvācoties uz jaunām ēkām, daudzi dzīvokļu īpašnieki nolemj mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu un dot priekšroku neatkarīgām organizācijām. Viņiem ir tiesības to darīt tikai pēc tam, kad vismaz 50% iedzīvotāju ievācas savos dzīvokļos. Ar šo rādītāju īpašniekiem būs tiesības veidot dažādas personālsabiedrības, kuras sapulcēs lemj, kā mainīt apsaimniekošanas sabiedrību.

2 veidi, kā mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu mājā

1. metode. Kad līgums beidzās

Brīdis, kad beidzas līguma termiņš, ir vispiemērotākais brīdis, lai mainītu pārvaldības sabiedrību.

Ja neviena no pusēm nav izteikusi vēlmi lauzt līgumu, tas tiek automātiski pagarināts. Lai noskaidrotu līguma spēkā esamību, jums jāsazinās tieši ar administrāciju vai vadību.

2. metode. Kad līgums vēl ir spēkā

Daudz grūtāk ir mainīt vadošo organizāciju, ja līguma nosacījumi vēl nav beigušies. Ja MKD dzīvokļu īpašnieki jau ir izlēmuši par jaunas apsaimniekošanas kompānijas izvēli, tad tieši viņa lauzīs iepriekšējo līgumu. Tomēr gadījumā, ja HOA vēl nav izvēlēta, pašiem īpašniekiem būs jāķeras pie lietas.

Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Civilkodeksa 450. pantu līgumu pirms termiņa beigām ir iespējams izbeigt vairākos veidos.

1. Pēc pušu vienošanās.

To piemēro gadījumā, ja visu dzīvokļu īpašnieki piekrīt mainīt apsaimniekošanas organizāciju. Pirmkārt, ir jāsastāda un jāparaksta līgums ar operatoru, kurā ir atklāts algoritms visas dokumentācijas par MKD nodošanai pārņēmējiem, naudas līdzekļi norēķiniem ar pakalpojumu sniedzējiem, neizmantotie materiāli, līdzekļi remontam utt. Pēc pieņemšanas ir jānoslēdz līgums ar jaunu vadošo organizāciju.

1. Saskaņā ar pašreizējo līgumu.

Dažos MKD pakalpojumu līgumos ir informācija par to izbeigšanas noteikumiem. Parasti, ja īpašnieki mēnesi iepriekš ir paziņojuši pārvaldības sabiedrībai par nodomu pārtraukt sadarbību, uzņēmums automātiski tiek atbrīvots no saistībām.

1. Saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 45. pants.

Šis pants kalpo par pamatu līguma laušanai neparedzētu notikumu attīstības gadījumā. Ja viena no pusēm neatzīst tā esamību, līgumu var lauzt, vēršoties tiesā.

1. Saskaņā ar citiem likumiem.

Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss (161. pants) nosaka dzīvokļu īpašnieku tiesības mainīt apsaimniekošanas organizāciju. To var izdarīt, izveidojot HOA, kas atteiksies no Kriminālkodeksa pakalpojumiem un pārvaldīs MKD.

Taču pie šādas notikumu gaitas līguma laušanas algoritms nav juridiski regulēts. Ja pakalpojumu līgumā šie noteikumi nav noteikti, tā izbeigšana jāveic kopsapulcē iepriekš aprakstītajā kārtībā.

1. Tiesiski.

Ja apsaimniekošanas sabiedrība būtiski pārkāpj līguma nosacījumus, dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības vērsties tiesā ar prasību lauzt pakalpojumu līgumu. Civilkodeksa 450. pants atklāj būtisku pārkāpumu jēdziens, kuri ir:

• temperatūras režīma neievērošana dzīvokļos;
• nestrādājošu liftu klātbūtne;
• neregulāra ūdens un elektrības padeve;
• jumta bojājumi utt.

Pārvaldes sabiedrība pārkāpj pakalpojuma līguma noteikumus ne tikai tad, kad tā ir neaktīva pārkāpumu klātbūtnē, bet arī termiņu neievērošanas gadījumā. Izskatot iesniegtos pierādījumus, kas ir iedzīvotāju sūdzības un darbības pašai apsaimniekošanas organizācijai vai kontrolējošajām iestādēm, tiesa lauž līgumu.

Līgumu ar apsaimniekošanas sabiedrību paraksta visu dzīvokļu īpašnieki, tāpēc lēmums par vēršanos tiesā jāpieņem iedzīvotāju kopsapulcei. Diskusijas laikā tiek izveidota pilnvarotā grupa, kuras katrs dalībnieks saņem pilnvaras no visu dzīvokļu īpašniekiem. Likums neparedz īpašniekiem savā vārdā vērsties tiesā.

Krievijas tiesas ilgu laiku neatzina īrnieku kopsapulču tiesības pieņemt lēmumu par pārvaldības sabiedrības maiņu, ja nebija pierādījumu par būtisku līguma noteikumu pārkāpumu no tās puses. Taču, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija 2011. gada 22. novembra dekrētu Nr. 7677/11 lietā Nr. A65-11798 / 2010-SG3-14, tiesas ir mainījušas savu nostāju attiecībā uz pēdējos gados.

Mūsdienās MKD vadības līgumiem ir jaukta struktūra, kas ietver pakalpojumu sniegšanas līguma elementus un līgumu, kurā dominē pirmais. Šis fakts nozīmē, ka vienpusējo līguma laušanas procedūru īpašnieki var piemērot jebkurā laikā ne tikai tad, kad pārvaldības sabiedrība neievēro tās noteikumus. Līguma laušanas pamats var būt īrnieku kopsapulcē izvēlētais citādāks mājas apsaimniekošanas veids vai lēmums mainīt organizāciju.

Proti, dzīvokļu īpašniekiem, reiz izvēlējušies noteiktu Kriminālkodeksu un MKD pārvaldīšanas metodi, nav liegta iespēja tos mainīt, un tam nemaz nav nepieciešams dokumentēt apsaimniekotāju pārkāpumu faktus. Starp citu, arī Kriminālkodekss var vienpusēji atteikties no savām pilnvarām attiecībā uz konkrēto māju.

Mainiet mājokļu un komunālo pakalpojumu apsaimniekošanas uzņēmumu un izvēlieties jaunu apsaimniekošanas uzņēmumu

Izvēloties jaunu pārvaldības sabiedrību, iedzīvotāju iniciatīvas grupai jāņem vērā šādi faktori:

• licences pieejamība (2014. gada 21. jūlija FZ Nr. 255 nosaka, ka vadošā organizācija var darboties tikai tad, ja tai ir valsts licence);
• attiecību raksturs ar administrāciju un darba pieredzi;
• organizatoriskā darba līmenis;
• fondu apjomi, dibinātāji;
• cik māju pārvalda šī organizācija;
• kādā stāvoklī ir uzņēmuma materiālā bāze un dokumentācija;
• cik atvērta un caurskatāma ir organizācijas darbība;
• vai pārvaldības sabiedrība cenšas piemērot individuālu pieeju, strādājot ar māju īpašniekiem;
• cik ātri uzņēmums reaģē uz dzīvokļu īpašnieku pieprasījumiem;
• darbinieku kvalifikācija un pieredze;
• tehnisko darbinieku un vadītāju skaita attiecība;
• algoritms darbam ar komunālajiem pakalpojumu sniedzējiem, tarifu politika.

Krievijas Federācijas veidojošo vienību valsts reģistros ir informācija par visām pārvaldības sabiedrībām, kurām ir licence. Šī informācija ir atklāta, to var atrast valsts izpildvaras Mājokļu uzraudzības iestāžu oficiālajās tīmekļa vietnēs.

Ja dzīvokļu īpašnieki paši nevarēja izvēlēties apsaimniekošanas organizāciju, pašvaldības rīko atklātu konkursu, lai noteiktu uzņēmumu, kas pārvaldīs MKD. Likums nosaka, ka konkurss ir jāizsludina 3 dienu laikā pēc pilnsapulces, kuras laikā īrnieki paziņoja par lēmumu mainīt apsaimniekošanas sabiedrību, un jānotiek 30 dienu laikā pēc tā izsludināšanas.

Izmaiņu procedūras veikšanas kārtība

1. posms. Iniciatīvas grupas veidošana

Īpašnieku iniciatīvas grupā, kuru, mainot Kriminālkodeksu, organizē daudzdzīvokļu mājas padome, var būt HOA valdes locekļi vai citi dzīvokļu īpašnieki šajā MKD. Viņai ir likumīga pieeja jebkuriem ar māju saistītiem dokumentiem, tai skaitā sadarbības līgumam ar apsaimniekojošo organizāciju.

2. posms. Nepieciešamo dokumentu savākšana

Īpašnieku iniciatīvas grupa sāk vākt dokumentus, lai pamatotu nepieciešamību mainīt pārvaldības sabiedrību. Likums uzliek pārvaldniekiem pienākumu pēc MKD dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma iesniegt izskatīšanai visus nepieciešamos papīrus. Atteikuma gadījumā īpašniekiem ir jāpieprasa oficiāla rakstiska atbilde.

CC ir jānodrošina:

• veikto darbu akti un sniegtie pakalpojumi (par pēdējo gadu);
• mājas inženiertīklu pārbaudes akti (par pēdējiem 2 gadiem);
• pakalpojumu vai vadības līgums.

Ja nav dokumentu, Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss uzliek vadošajai organizācijai pienākumu izdot trūkstošos aktus par saviem līdzekļiem.

Pēc dokumentācijas iepazīšanas un pretenziju saraksta sastādīšanas notiek īpašnieku iniciatīvas kopsapulce. Lai nodrošinātu kvorumu, paziņojumi par šo pasākumu tiek nosūtīti uz adresēm ne vēlāk kā 10 dienas pirms pasākuma norises dienas. Īpašnieku iniciatīvas grupa sagatavo ierakstītas vēstules ar paziņojumu, nododot tās katram īpašniekam pret parakstu. Sapulce tiek atzīta par nenotikušu, ja kaut viens īpašnieks nav saņēmis oficiālu brīdinājumu.

Turklāt, lai informētu katru īrnieku, a paziņojums kas satur šādu informāciju:

• kādā formā sapulce notiek - klātienē vai neklātienē (balsošana);
• Katra šīs sanāksmes iniciatora pilns vārds un pases dati;
• notikuma laiks, vieta, datums;
• balsošanas biļetenu pieņemšanas norises vieta, sākuma un beigu datums - balsojuma neierašanās gadījumā;
• pasākuma dienaskārtība. Likums aizliedz kopsapulcē grozīt jautājumu sarakstu, kā arī izskatīt aspektus, kas nebija iekļauti sapulces plānā;
• neklātienes balsojuma gadījumā ziņojumos jāiekļauj vēlēšanu zīmes, kurās norādīti balsu skaitīšanas komisijas priekšsēdētāja, locekļu, kā arī sekretāra pilni vārdi;
• kā dzīvokļu īpašnieki tika informēti par notikuma vietu un laiku.

3. posms. Sapulces sasaukšana

Lai mainītu pārvaldības sabiedrību, jums ir jāpārtrauc pakalpojumu līgums ar to. Šādu lēmumu var pieņemt tikai un vienīgi MKD dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Īrnieku intereses šajā gadījumā pārstāv pašvaldības deputāti. Kopsapulces protokolā nepieciešams norādīt Kriminālkodeksa līguma noteikumu pārkāpumu faktus, kā arī pamatot visas pretenzijas pret vadītājiem.

Īpašnieku kopsapulces lēmumi ir spēkā, ja pasākumā piedalījās šī MKD dzīvokļu īpašnieki vai viņu pārstāvji, kuriem ir vairāk nekā 50% balsu no to kopskaita. Lēmums jautājumā par Kriminālkodeksa grozīšanu tiek pieņemts ar vienkāršu balsojumu īpašnieku balsu vairākumu (ja par to nobalso vairāk nekā puse no klātesošajiem). Citiem vārdiem sakot, ja sapulcē piedalījās vairāk nekā puse īrnieku un vairāk nekā 50% no viņiem bija par pārvaldības uzņēmuma maiņu, pārējiem jāpakļaujas. Tajā pašā laikā viena vai otra īpašnieka balsu skaits nav atkarīgs no cilvēku skaita, bet gan no tā, cik dzīvokļa kvadrātmetri un mājas kopējā platība pieder šim īrniekam.

Jautājums par jaunas pārvaldības sabiedrības izvēli ir obligāts sapulces darba kārtības jautājums.

4. posms. Jauno vadītāju atlase

Pirms īpašnieku kopsapulces iniciatīvas grupa sagatavo iespējamo kandidātu sarakstu, kā arī lūdz iesniegt priekšlikumus par:

• pakalpojumu līguma veidlapas;
• MKD remonts;
• mājas uzturēšanas pakalpojumu saraksts;
• tarifu politika utt.

Līdz MKD īpašnieku kopsapulces datumam nepieciešams sagatavot līgumu ar uzņēmumu. Mājas uzturēšanas un remonta darbu un pakalpojumu sarakstu, kam jānodrošina tās drošība un piemērotība apdzīvošanai, ir tiesības pašiem noteikt dzīvokļu īpašniekus. Lai pareizi sastādītu minimālo sarakstu, vēlams sazināties ar speciālista pakalpojumiem. Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss (162. pants) nosaka to priekšmetu saraksts, kas jāiekļauj līgumā:

• MKD kopīpašuma sastāvu, par ko būs atbildīgi nama apsaimniekotāji. Piemēram, dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē var pieņemt lēmumu par ēku konstrukciju un inženiertehnisko iekārtu nodošanu apsaimniekošanas sabiedrības uzturēšanā. Tajā pašā laikā piegulošās teritorijas iekļaušana apsaimniekojamā īpašumā nemaz nav nepieciešama, iedzīvotāji var algot sētnieku vai apkopt paši;
• kopīpašuma kopīpašuma uzturēšanas un remonta darbu un pakalpojumu saraksts, kā arī inženierkomunikācijas; izmaiņu veikšanas kārtību šajos sarakstos;
• algoritms iemaksu apmēra aprēķināšanai par komunālajiem pakalpojumiem, kā arī par MKD uzturēšanu un remontu; maksājuma veidu norāde.
  Uzmanību! Komunālo maksājumu tarifus apstiprina reģionālās un vietējās varas iestādes, un mājokļu pakalpojumu sarakstu un to izmaksas apstiprina dzīvokļu īpašnieki neatkarīgi;
• Kriminālkodeksa darbības kontroles gaitu. Likums aizsargā īrnieku tiesības un uzliek apsaimniekošanas sabiedrībai pienākumu sniegt dzīvokļu īpašniekiem gada pārskatu par darbu līguma izpildei.

5. posms. Sanāksmes protokola sastādīšana

Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā nav skaidras prasības MKD iedzīvotāju sapulces protokola noformēšanai. Tas noformējams rakstveidā un jāparaksta balsu skaitīšanas komisijas locekļiem, priekšsēdētājam un sekretāram. Vispārējā pasākuma laikā jāskata tikai tie jautājumi, kas iekļauti darba kārtībā. Citiem vārdiem sakot, lēmums par jaunu vadītāju atlasi var tikt atzīts par spēkā neesošu, ja tas pieņemts, bet nav iekļauts sapulces plānā.

Sastādot protokolu, jāņem vērā šādi aspekti:

• ieinteresēto personu un visu dzīvokļu īpašnieku paziņošana par MKD īpašnieku sapulci;
• balsošanas gaita;
• darba kārtība;
• kārtība, kādā Kriminālkodekss tiek informēts par to, kādi lēmumi tika pieņemti sapulcē un kad tiek izbeigtas vadītāju pilnvaras (LC RF 45. pants);
• iedzīvotāju un interesentu, tajā skaitā to, kuri sēdē nepiedalījās, informēšanas kārtība.

6. posms. Paziņojums par bijušo un jaunievēlēto Kriminālkodeksu

MKD iedzīvotājiem pēc kopsapulces jāinformē jaunā organizācija par vēlmi būt tās pārvaldībā, kā arī vecajai par nodomu to pamest. Lai to izdarītu, īpašnieki sapulces protokolu nodod abiem uzņēmumiem.

Pēc tam, kad iedzīvotāju kopsapulce nolēma mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu, pārvaldniekiem ir 30 dienas, lai nodotu jaunajai apsaimniekošanas sabiedrībai visu tehnisko dokumentāciju par šo MKD.

Atsevišķos gadījumos MKD telpu īpašnieks var pārsūdzēt tiesā lēmumus, kas pieņemti iedzīvotāju kopsapulcē ne vēlāk kā 6 mēnešus pēc to apstiprināšanas. Kādās situācijās tas ir iespējams?

• ja īpašnieks bija klāt sapulcē un piedalījās balsošanā, bet bija mazākumā un tika aizskartas viņa likumīgās tiesības un intereses;
• kad telpu īpašnieks viena vai otra iemesla dēļ nebija ieradies uz sapulci un nepiekrīt pieņemtajiem lēmumiem, uzskatot, ka tie pārkāpj viņa tiesības un intereses.

Tiesa prasību var nepieņemt, ja:

• pārkāpumi nav būtiski;
• lēmums, ko kāds no īpašniekiem vēlas pārsūdzēt, viņam nav radījis zaudējumus;
• šī īrnieka balsojums nav spējīgs mainīt balsojuma iznākumu.

Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss (6. daļa, 20. pants) nosaka, ka pašvaldību mājokļu kontroles un valsts mājokļu uzraudzības iestādes var vērsties tiesā ar mērķi:

• atzīt MKD pārvaldīšanas līgumu par spēkā neesošu;
• likvidēt personālsabiedrību;
• atzīt dzīvokļu īpašnieku kopsapulces pieņemtos lēmumus par spēku zaudējušiem.

Pārsūdzība tiesā šajā gadījumā ir iespējama šādos gadījumos:

• konstatējot īpašnieku personālsabiedrības veidošanas, pārvaldības sabiedrības izvēles, MKD pārvaldīšanas līguma sagatavošanas un parakstīšanas kārtības pārkāpumus;
• kad noteiktajos termiņos netika izpildīti norādījumi novērst personālsabiedrības statūtu un tajā izdarīto grozījumu neatbilstību obligātajām prasībām.

Dokumentācijas nodošana no vienas pārvaldības sabiedrības citai

Tātad 30 dienas pirms MKD pārvaldīšanas līguma termiņa beigām apsaimniekošanas sabiedrībai ir jānodod ar šīs mājas pārvaldīšanu saistītā informācija saviem tiesību pārņēmējiem. Taču patiesībā interesentiem nereti nākas vērsties tiesā, jo gadījumi, kad vadītāji nevēlas nodot tehnisko dokumentāciju vai tās vienkārši nav, ir visai izplatīti.

Vadoties pēc Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija 2010.gada 30.marta dekrēta Nr.17074/09 lietā Nr.A40-73182 / 08-19-483, vairumā gadījumu tiesas pieņem šādus lēmumus par šādiem apgalvojumiem:

• nodrošināt jaunajai apsaimniekošanas organizācijai mājas dokumentāciju, ja tāda ir apsaimniekošanas sabiedrībai, kurai nolemts mainīt;
• atjaunot pazaudētos dokumentus viņu prombūtnes laikā un nodot tos jauniem vadītājiem.

Turklāt ir noteikums par izpildes aizstāšanu, saskaņā ar kuru “jaunais” MK var atjaunot pazaudētos dokumentus pats, piedzenot radušās izmaksas no priekšteča uzņēmuma. Pareizi noformēti un pušu parakstīti MKD pieņemšanas un nodošanas pārvaldīšanā akti kalpos kā pierādījums tam, ka bijušajai vadošajai organizācijai nav visas nepieciešamās dokumentācijas.

Pārvaldības sabiedrība var izmantot vispārējā noilguma termiņa izbeigšanos gadījumā, ja tās tiesību pārņēmēji ir pieprasījuši dokumentācijas nodošanu pēc trim gadiem no pārvaldības līguma termiņa beigām. Tomēr šis noteikums neattiecas uz pilsoņu reģistrācijas karšu nodošanu. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas Prezidija 2011. gada 6. septembra dekrētu Nr. 1089/11 lietā Nr. A60-5559 / 2010-C3 šie dokumenti tiek sastādīti pilsoņu reģistrācijas laikā dzīvojamās telpās. pašvaldības, valsts un privātā dzīvojamā fonda telpas un ir publiska rakstura.

Tiesas rīkojuma par nozaudētās tehniskās dokumentācijas atjaunošanu un nodošanu izvēlētajai pārvaldības sabiedrībai izpildes procedūra ir diezgan sarežģīta. Šajā gadījumā juristi iesaka prasītājiem lūgt tiesai noteikt astrent kā bijušās vadošās organizācijas atbildību par tiesas lēmuma nepildīšanu. Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas plēnuma 2014. gada 4. aprīļa dekrēta Nr. 22 3. punktā teikts, ka astrenets ir naudas summa, kas atbildētājam ir jāmaksā par labu prasītājam, ja netiek izpildīts tiesas lēmumu pēc brīvprātības principa pirms termiņa.

Praksē ļoti bieži sastopami gadījumi, kad pārvaldības sabiedrības atsakās nodot lietas jaunievēlētajai organizācijai, tādā veidā neatzīstot iedzīvotāju kopsapulces lēmumus. Tāpēc MKD telpu īpašniekiem, kuri vēlas mainīt Kriminālkodeksu, šis jautājums būtu jāuztver ar vislielāko atbildību. Katrs īrnieku tiesību pārkāpums ir jāfiksē rakstveidā. Dokumentu paketē, kas būs nepieciešama, lai organizāciju noņemtu no mājas pārvaldīšanas, jāiekļauj:

• dzīvokļu īpašnieku sūdzību kopijas valsts kontroles iestādēm vai tieši apsaimniekotājai organizācijai;
• standartu neievērošanas akti;
• lēmumu kopijas par Kriminālkodeksa saukšanu pie atbildības par savu pienākumu nepienācīgu pildīšanu vai nepildīšanu.

Jaunievēlētajai vadošajai organizācijai ir tiesības sūdzēties namu inspekcijā un prokuratūrā, kā arī vērsties šķīrējtiesā, ja iepriekšējais Kriminālkodekss neatzīst MKD iedzīvotāju kopsapulces rezultātus.

Ja apsaimniekošanas sabiedrību ar MKD iedzīvotāju pūlēm mainīt nav iespējams, dzīvokļu īpašnieki var vērsties ar sūdzību Pilsētsaimniecības departamentā. Saskaņā ar Art. 165 Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa, šī organizācija pārbaudīs Kriminālkodeksa darbības un, ja tiks apstiprināti pārkāpumu fakti, ierosinās šīs mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulci.

Ja vēlaties mainīt pārvaldības uzņēmumu pēc iespējas īsākā laikā un ar minimālu laiku, sazinieties ar starpnieku firmu pakalpojumiem, kas palīdz MKD iedzīvotājiem tikt galā ar negodīgiem pārvaldības uzņēmumiem. Viņu pakalpojumu izmaksas var svārstīties no 30 līdz 100 tūkstošiem rubļu.

• Trīs noteikumi līgumu slēgšanai ar resursu piegādes organizācijām, pieņemot / nododot MKD

Ekspertu viedoklis

Par pilsoņu reģistrācijas dokumentu nodošanu

JĀ. Ņesterenko,

uzziņu sistēmas "Daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšana" eksperte, juriste

Ja bijusī pārvaldības sabiedrība sava darba laikā pieņēma un nosūtīja attiecīgajām iestādēm dokumentus par pilsoņu reģistrācijas reģistrāciju, tās pienākums ir nodot šos dokumentus pārņēmējai organizācijai. Saņemot atteikumu, jaunievēlētais KM ir tiesīgs:

• iesniedz prasību šķīrējtiesā, pieprasot nodot pilsoņu reģistrācijas dokumentus uz bijušo Kriminālkodeksu. Prakse rāda, ka vairumā gadījumu tiesas šādas prasības apmierina. To apliecina, piemēram, Murmanskas apgabaltiesas 2013.gada 7.augusta apelācijas spriedums Nr.33-2614-2013, kā arī Maskavas apgabala FAS 2011.gada 21.septembra lēmumi lietā Nr. A40-73182 / 08-19-483 un 2013.gada 17.septembrī lietā Nr.А41-53549/12;
• ziņot GZhN iestādēm par tehniskās apkopes noteikumu pārkāpumu, ko priekštecis uzņēmums ir izdarījis attiecībā uz tehniskās dokumentācijas nodošanu, saucot to pie administratīvās atbildības saskaņā ar Krievijas Federācijas Administratīvo pārkāpumu kodeksa prasībām (7.23.2. pants). ).

Kā saņemt atmaksu pēc pārvaldības sabiedrības maiņas

Ja dzīvokļu īpašnieki regulāri apmaksāja visus rēķinus, taču nekvalitatīva pakalpojuma dēļ nolēma mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu, tad viņiem ir tiesības atgriezt MKD bilancē naudas līdzekļus, kas palikuši MKD kontos. vadītājiem. Kas šim nolūkam ir jādara? Vispirms Kriminālkodeksā jāiesniedz lūgums par finansiālās un saimnieciskās darbības pārskata, kas sastāv no:

• veikto darbu sarakstu, norādot to izmaksas;
• līgumi ar darbuzņēmējiem;
• budžeta dokumentācija;
• veikto darbu izziņas u.c.

Izpētot ziņojumu, MKD dzīvokļu īpašnieki sniegs priekšstatu par to, kādus darbus un kas veica, cik daudz naudas iztērēja un pats galvenais, cik daudz palika apsaimniekošanas uzņēmuma kontos. Vadošās organizācijas pienākums ir pārskaitīt šo summu uz pārņēmēja uzņēmuma vai HOA kontu (ja tiek mainīts vadības veids). Šādā situācijā notikumi var attīstīties saskaņā ar šādiem scenārijiem.

1. Pārvaldes uzņēmumu iespējams mainīt bez problēmām. Darbinieki sastāda MKD pieņemšanas un nodošanas aktu, sniedz pārskatu, kas nerada jautājumus no dzīvokļu īpašniekiem, un pārskaita neizmantotos līdzekļus uz jaunās apsaimniekošanas sabiedrības (HOA) kontu.

2. Vadītāju maiņas procedūru pavada grūtības. Bieži vien apsaimniekošanas sabiedrība uzstāj uz turpmāku mājas apkopi vai cenšas izmantot atlikušos līdzekļus uz papīra, tāpēc pārskatos parādās informācija par izciliem pakalpojumiem vai darbu.

Ja ir aizdomas, ka MKD dzīvokļu īpašnieki ir apkrāpti, tad jaunās apsaimniekojošās organizācijas juristi vai HOA priekšsēdētājs var pasūtīt būvtehnisko ekspertīzi. Pēc rezultātu iesniegšanas tiesā jūs varat pieprasīt kompensāciju no bijušā Kriminālkodeksa:

• neizmantotie līdzekļi;
• juridiskās maksas, ja nepieciešams;
• būvniecības un tehniskās ekspertīzes izmaksas.

3. Atsevišķos gadījumos MKD dzīvokļu īpašnieki atrod negatīvu bilanci savas mājas kontā. Šajā gadījumā bijušais Kriminālkodekss uzliek īrniekiem parādu, kura summa var sasniegt simtiem tūkstošu rubļu.

Kādi varētu būt šīs situācijas iemesli?

1. MKD iedzīvotāji balsojuma laikā nolēma veikt remontdarbus "uz nākotnes maksājumu rēķina". Tādā gadījumā apsaimniekošanas sabiedrībai ir iespēja iedzīt dzīvokļu īpašniekus parādu bedrē. Pirms pārvaldības sabiedrības maiņas vai HOA izveidošanas īpašniekiem būs jāmaksā pārvaldniekiem par sniegtajiem pakalpojumiem un veiktajiem darbiem.
2. Apsaimniekošanas organizācija veica remontdarbus, iepriekš neliekot šo jautājumu uz iedzīvotāju balsojumu. Taču saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa prasībām kārtējā remonta izmaksas ir jāapstiprina dzīvokļu īpašniekiem kopsapulcē. Ja remonts nav bijis avārijas, likums neuzliek par pienākumu īpašniekiem par to maksāt.

Neatkarīgi no scenārija, notikumi attīstās, ir svarīgi atcerēties, ka katrs Kriminālkodeksā uzskaitītais rublis ir jāizmanto stingri paredzētajam mērķim.

Ekspertu viedoklis

Krimināla krāpšana ir izplatīta lieta

Vjačeslavs Veļičko,

konsultāciju uzņēmuma direktors mājokļu un komunālo pakalpojumu jomā SIA "ZhKS-PRIMORYE"

Mājokļu un komunālo pakalpojumu sektorā ir daudz krāpšanas shēmu, kuras pieredzējuši vadītāji labi zina. Nespeciālistam ir ārkārtīgi grūti patstāvīgi saprast aplēses un atskaites, tomēr, ja ķeraties pie darba, vispirms izpētiet dažus aspektus.

1. Remonta darbi

Bieži vien pārvaldības sabiedrību pārskatos veikto darbu izmaksas ir patiešām pārspīlētas. Kā? Piemēram, saskaņā ar dokumentiem pagrabā tika nomainīti 5 metri cauruļu, bet faktiski - tikai 2 metri. Vai arī caurules vispār neviens nav mainījis. Šajā gadījumā apsaimniekotāji cer, ka neviens no dzīvokļu īpašniekiem ar mērlenti rokās neskraidīs pa pagrabiem. Lai atrisinātu šo situāciju, nepieciešams veikt rūpīgu MKD sākotnējo pārbaudi. Šeit iedzīvotājiem būs jāņem akti rokās un viss jāpārbauda: vai nomainītas caurules, cik ieejā parādījās jauni plastikāta logi utt. Ja audita laikā izrādīsies, ka pēc atskaitēm darbi ir veikti, bet patiesībā tā nebija, tad dzīvokļu īpašniekiem jāsastāda pretakts un jāvēršas apsaimniekošanas sabiedrībā ar prasību par naudas atmaksu.

1. "Uzpūstas" aplēses

Bieži gadās, ka darbi tika pabeigti, bet atskaites tiek atspoguļotas par nepamatoti augstām izmaksām. Kādi ir visbiežāk pārmaksātie izdevumi? Pirmkārt, tās ir degvielas un smērvielu izmaksas, kā arī būvmateriālu cena. Turklāt PVN var tikt iekļauts cenā arī tad, ja uzņēmums darbojas pēc vienkāršotas nodokļu sistēmas.

1. Pakalpojumi nav sniegti

Ko darīt, ja vadošās organizācijas ziņojumā ir norādīta apkopējas alga, bet neviens viņu nekad nav redzējis jūsu mājā? Proti, KM regulāri iekasēja no iedzīvotājiem maksu par darbu, taču pakalpojums netika sniegts. Lai pierādītu savu tiesību pārkāpuma faktu un pieprasītu pārrēķinu, īpašniekiem jābūt rakstiskām sūdzībām uz Kriminālkodeksu, kā arī aktiem, kas norāda, ka ieeja nav tīrīta.

Pēc Sabiedriskās domas izpētes centra datiem, 10% iedzīvotāju par vienu no galvenajām valsts problēmām uzskata mājokļu un komunālās saimniecības problēmas. Pilsētas iedzīvotāji cieš no paaugstinātām komunālo pakalpojumu cenām un apsaimniekošanas sabiedrībai uzlikto saistību nepildīšanas. Mēs pastāstīsim, kā mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu daudzdzīvokļu mājā vai izvēlēties jaunu veidu, kā pārvaldīt daudzdzīvokļu māju.

Kontroles metodes

Ir 3 kontroles veidi:

1. Tieša vadība.
2. Dzīvokļu īpašnieku biedrības vai namu kooperatīva vadība.
3. Apvienotās Karalistes vadība.

Kāda ir atšķirība starp katru metodi?

Tiešā vadība iespējama tikai mazās mājās ar līdz 30 dzīvokļiem. Lielajās pilsētās šādu māju ir maz, tāpēc lielāko daļu augstceltņu apkalpo HOA un pārvaldības uzņēmumi.

HOA apsaimniekotajā mājā par remontdarbu, apzaļumošanas un citu darbību veikšanu pilnībā atbild valdes priekšsēdētājs. ZhSK vai HOA var noslēgt līgumu ar Kriminālkodeksu, nemainot mājas pārvaldīšanas formu. Šajā gadījumā atbildīgs būs nolīgtais uzņēmums.

Pārvaldīšanas uzņēmuma pārziņā esošajā mājā uzņēmums pats nosaka visus darba nosacījumus: tarifus, padoto algas. Turklāt pārvaldības sabiedrībai ir tiesības apkalpot neierobežotu skaitu dzīvojamo ēku.

Vai viena māja var apkalpot vairākas apsaimniekošanas kompānijas vienlaikus? Un vai gadās, ka vienā mājā darbojas vairākas kontroles metodes vienlaikus?

Pamatojoties uz Art. 161 Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa īpašniekiem jāizvēlas viena no pārvaldības metodēm. Daudzdzīvokļu māju var apsaimniekot tikai viens uzņēmums.

Diezgan bieži pārbaudes iestādes konstatē noteikto standartu pārkāpumus. Piemēram, vienu un to pašu māju apkalpo vairākas organizācijas vienlaikus. Šādi pārkāpumi rada šādas problēmas:

• nepareiza mājas apkope;
• dažādi vienas mājas kapitālā remonta fonda veidošanas veidi un rezultātā dažādi vienu un to pašu darbu veikšanas termiņi.

Papildus iepriekšminētajam tiek pārkāptas pilsoņu tiesības piederēt, lietot un rīkoties ar kopīgu dalītu īpašumu.

Kāda ir populārākā pārvaldības metode?

Sanktpēterburgā Lielbritānija ir līdere. Pamatojoties uz mājokļu komitejas analītiskajiem datiem, pilsētā ir vairāk nekā 23 000 augstceltņu, no kurām 5000 māju ir radījis HOA, pārējās 18 000 mājas apkalpo apsaimniekošanas uzņēmumi. No tiem 16 000 apkalpo apsaimniekošanas uzņēmumi ar pilsētas līdzfinansējuma līdzdalību, pārējās ir privātās organizācijas.

Šāda vadības metode pastāv jau vairāk nekā vienu gadu, un reti kurš vēlas kaut ko mainīt šajā labi izveidotajā sistēmā. Vēlmi mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu vai izveidot savu māju īpašnieku biedrību biežāk nāk klāt jaunbūvju iedzīvotāji, kuros jau iecelts Kriminālkodekss.

Kad ir jēga mainīt vadības veidu?

Lai to izdarītu, ir objektīvi rādītāji, pēc kuriem var saprast, ka Kriminālkodekss netiek galā ar tam uzliktajiem pienākumiem. Piemēram, ja netiek veikts kārtējais remonts vai oficiālajos avotos nav informācijas par finansiālo un saimniecisko darbību.

Ja mājas īpašumā ir spēcīgs uzņēmuma vadītājs, jūs varat nodot mājas pārvaldību HOA rokās.

Kā mainīt pārvaldības sabiedrību vai pāriet uz citu sistēmu?

Šis jautājums tiek lemts kopsapulcē. Īpašniekiem jāsastāda sapulces protokols, jāizvēlas cita apsaimniekošanas sabiedrība vai daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanas veids un jāapstiprina līguma nosacījumi. Jāpārrunā arī noteikumi, uzturēšanas izmaksas, kopīpašuma sastāvs. Pēc tam iepriekšējai pārvaldības sabiedrībai ir jānodod visi dokumenti jaunajai organizācijai.

Šajā posmā var rasties grūtības, jo noraidītā pārvaldības sabiedrība var aizkavēt tehnisko dokumentu pārsūtīšanu uz māju. Tas ir pārkāpums, kura risināšanai nepieciešams vērsties namu inspekcijā. Mājokļu inspekcija bez ilgstošas ​​tiesvedības var atņemt māju no Krimināllikuma.

Mājas īpašnieku sapulce. No kura brīža dzīvokļa pircējs var tajā aktīvi piedalīties?

Iepriekš namu īpašnieku sapulcē varēja piedalīties tikai tie, kuri jau bija reģistrējuši dzīvokli un saņēmuši īpašumtiesību apliecību. Tagad viss ir savādāk, un par apsaimniekošanas uzņēmuma maiņu var balsot akcionāri, kuriem vēl nav tiesību uz dzīvokli.

Kas var ierosināt Iedzīvotāju sapulci?

To var izdarīt jebkurš īpašnieks. Saskaņā ar spēkā esošo likumu Kriminālkodeksam, HOA un dzīvojamo māju kooperatīvam viņam jāiesniedz dzīvokļu īpašnieku saraksts, bez tā sapulcei nebūs juridiska spēka.

Dzīvokļu īpašnieku reģistrs ir obligāts sapulces protokola pielikums. Tās prombūtnes gadījumā sapulce tiks uzskatīta par notikušu ar pārkāpumiem, kas nozīmē, ka sēdē pieņemtie lēmumi tiks atcelti.

Kā sapulcināt visus īrniekus uz kopsapulci?

Ir ārkārtīgi problemātiski sapulcināt visus īrniekus, lai apspriestu tik svarīgu jautājumu kā pārvaldības sabiedrības maiņa. Bet, lai šo mērķi sasniegtu, ir jāsaņem vismaz puses īpašnieku piekrišana.

Tāpēc ar īpašniekiem, kuri nevarēja ierasties uz tikšanos, iespējams veikt aptauju klātienē.

Vai jums ir kādi jautājumi? Atstājiet savu kontaktinformāciju, un mūsu speciālisti jums atzvanīs.

Ja daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki nav apmierināti ar apsaimniekojošo organizāciju, viņi to var mainīt. Tomēr vai viņi var mainīt vairāk nekā vienu pārvaldības uzņēmumu pret citu, bet, piemēram, izveidot savu HOA? Vai otrādi, pāriet no Kriminālkodeksa uz HOA? Šajā rakstā tiks apspriests, kā mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu daudzdzīvokļu mājā, un daudzi citi jautājumi.

Vai ir iespējams mainīt pārvaldības sabiedrību pret citu

Īpašniekiem ir tiesības izvēlēties pārvaldes metodi: piemēram, viņi var organizēt māju īpašnieku partnerību vai nodot valdi apsaimniekojošās organizācijas rokās.

Kopš 2015. gada pārvaldības sabiedrību darbības veikšanas noteikumi ir kļuvuši daudz stingrāki: piemēram, tām ir jāsaņem licence. Tomēr viņu darbs ne vienmēr sagādā gandarījumu dzīvokļu īpašniekiem, jo ​​īpaši tāpēc, ka viņi maksā pienācīgu naudu par mājas uzturēšanu. Tāpēc tik aktuāls ir jautājums, kā daudzdzīvokļu mājā mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu.

Vai ir iespējams mainīt Kriminālkodeksu uz HOA un otrādi

Ja interesē īsa atbilde, tad pozitīvi: var!

Biežākie iemesli, kāpēc īpašnieki nolemj mainīt pārvaldības sabiedrību pret HOA, ir nepareiza pakalpojumu sniegšana, kā arī paaugstināti tarifi. Uzpūsti tarifi – tas ir izskaidrojams iemesls. MC ir komerciālas organizācijas, un tāpēc tās nevar strādāt bez peļņas. Nepienācīgu pakalpojumu sniegšanu ir diezgan grūti pierādīt, taču viss ir iespējams, ja īpašnieki pārzina normas, kas pārvaldības sabiedrībai ir jāievēro.

Dažas apsaimniekošanas organizācijas nepilda visas līgumā ar īpašniekiem noteiktās saistības, un tad arī dzīvojamo telpu īpašnieki saskaras ar jautājumu, vai ir iespējams mainīt apsaimniekošanas sabiedrību, un, ja iespējams, labāk to mainīt uz citu līdzīgu vai izveidot māju īpašnieku biedrību. Partnerattiecības ir iespējams izveidot pēc darba ar Kriminālkodeksu, un pat dažreiz tas ir vienkārši nepieciešams.

Lai Kriminālkodeksu mainītu uz HOA, ir jāpieņem lēmums izveidot māju īpašnieku biedrību, kā arī jābūt pacietīgam, jo ​​praksē lielākā daļa pārvaldības kompāniju nesteidzas nodot valdības grožus māju īpašnieku biedrībām.

Ir iespējams arī mainīt HOA uz Kriminālkodeksu.

HOA maiņa

Jautājumam par to, kā mainīt HOA uz citu partnerību, nav lielas jēgas. Mājā, kas valdības grožus ir uzticējusi HOA, parasti ir tikai viena īpašnieku partnerība, un pārcelties uz citu nedarbosies. Taču māju īpašnieku biedrības priekšsēdētāju varat pārvēlēt, ja iepriekšējā darbs jums neder.

Lai atbilstoši visiem noteikumiem nomainītu HOA priekšsēdētāju, ir nepieciešams katram īpašniekam nosūtīt paziņojumu par sapulci ierakstītā vēstulē. Jūs varat vienkārši paziņot visiem mājā esošajiem par gaidāmo tikšanos. Lai sapulce būtu leģitimizēta, tajā ir jāpiedalās vismaz 50% HOA biedru un arī vismaz 50% māju īpašnieku.

Sapulces laikā atklāta vai slēgta balsojuma veidā jānotiek vēlēšanu procesam, pēc kura rezultātiem tiks izvēlēts jauns priekšsēdētājs. Jebkuras HOA sanāksmes obligāts elements ir protokols. Pēc jauna priekšsēdētāja iecelšanas ir jānosūta paziņojumi Federālajam nodokļu dienestam un citām iestādēm par priekšsēdētāja maiņu. Tāpat INFS būtu jāveic precizējums personālsabiedrības Vienotajā valsts juridisko personu reģistrā attiecībā uz tās vadītāju.
Tāpat sapulcē var pieņemt lēmumu par mājas uzturēšanas nodošanu jebkurai apsaimniekošanas sabiedrībai.

Jums var būt noderīgi arī izlasīt šo diagrammu:

Tiesiskais regulējums

Pārvaldīšanas uzņēmuma maiņa daudzdzīvokļu mājā ir jautājums, ko uzdeva katrs otrais mājas īpašnieks. Taču Kriminālkodeksa maiņa realitātē var būt daudz grūtāka, un tāpēc māju īpašniekiem būtu jāsaprot šīs rīcības likumdošanas pamatojums. Galvenais normatīvais akts, kas darbojas kā pārvaldības sabiedrību darbības regulators, ir Krievijas Federācijas Mājokļu kodekss. Saskaņā ar spēkā esošo mājokļu kodeksu var uzzināt Kriminālkodeksa pienākumus, kā arī iemeslus, kāpēc īpašnieki var mainīt Kriminālkodeksu.

Pamati

Daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki var mainīt apsaimniekošanas sabiedrību šādu iemeslu dēļ:

• pēc īpašnieku vairākuma pieprasījuma, kas izteikts kopsapulces laikā (šajā gadījumā ir lietderīgi runāt par pārvaldības sabiedrības saistību nepildīšanu vai pārvaldības sabiedrības pakalpojumu tarifu paaugstināšanu);
• Kriminālkodeksa licences trūkums;
• ja Kriminālkodekss nepilda savus pienākumus vai izpildi, bet nepienācīgā veidā.

Pat ar vienu iemeslu pietiks, lai īpašnieki pārietu uz citu pārvaldības sabiedrību vai pilnībā mainītu valdības veidu.

Kriminālkodeksa grozīšanas kārtība daudzdzīvokļu mājā

Viena CC maiņas procedūra uz citu ietver vairāku posmu pāreju. Apsveriet tos:

1. Dzīvokļu īpašnieku lēmums, ka laiks mainīt apsaimniekošanas uzņēmumu.
2. Jaunas pārvaldības sabiedrības atlase.
3. Vecā un jaunā Kriminālkodeksa sēdes protokola nodošana.

Papildus šiem soļiem tiek nozīmēti arī starpposmi, proti, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku sapulču rīkošana. Var rīkot vairākas starpsapulces, kā arī vienu pamatsapulci, kuras laikā tiks pieņemts lēmums par atteikšanos no iepriekšējā uzņēmuma pakalpojumiem, kā arī, pamatojoties uz kuru rezultātiem tiks pieņemts lēmums par jaunas organizācijas izvēli. .

Paziņojums

Lai galvenā sapulce tiktu uzskatīta par likumīgu, paziņojums par apsaimniekošanas sabiedrības maiņu katram mājas īpašniekam ierakstītā vēstulē jānosūta ne agrāk kā 10 dienas pirms paredzamā sapulces datuma.

Ja netiek paziņots kaut vienam dzīvokļa īpašniekam, tad pati sapulce un tās rezultāti var tikt uzskatīti par nelikumīgiem. Tāpat, lai sapulces rezultāti būtu likumīgi, tajā jābūt klāt vismaz pusei no kopējā māju īpašnieku skaita.

Dokumentu nodošanas kārtība

Izvēlētajai pilnvarotajai personai vai ievēlētajai AK vai HOA priekšsēdētājam ir jāvēršas vecajā AK ar iesniegumu par dokumentācijas nodošanu. Iesniegumam jāpievieno pase, protokols par Kriminālkodeksa maiņu, kā arī reģistrācijas apliecība (ja uz veco Kriminālkodeksu attiecas pārstāvis no HOA vai jaunā Kriminālkodeksa).

Ja sanāksme, kurā tika nolemts izvēlēties pārvaldības sabiedrību, notika neklātienē, tad cita starpā tiek pievienots nedzīvojamās ēkas telpu īpašnieku reģistrs, dokuments, kas apliecina viņu paziņošanu par gaidāmo sapulci, kā arī dokumenti, kas apliecina balsošanu un pietiekama balsu skaita savākšanu. pieteikumu.

Saskaņā ar spēkā esošo likumdošanu (2017) vecā pārvaldības sabiedrība var turpināt pildīt savas funkcijas ne ilgāk kā divus mēnešus pēc tam, kad īpašnieki ir pieņēmuši lēmumu to mainīt.

Vecajam Kriminālkodeksam ir pienākums pārbaudīt dokumentus no jaunā Kriminālkodeksa vai HOA pārstāvja 2 dienu laikā no to saņemšanas dienas. Ja vecais Kriminālkodekss tajās konstatē kļūdas, tad par tām ir pienākums paziņot sūtītājam.

Ja ar dokumentiem viss ir kārtībā, tad vecais Kriminālkodekss sāk dokumentu pārsūtīšanas procesu uz jauno Kriminālkodeksu jeb HOA. Dokumenti ir jānodod jaunajai apsaimniekošanas sabiedrībai vai HOA mēneša laikā, pirms jaunajai valdei kļūst pienākums apsaimniekot daudzdzīvokļu māju.

Vai vēl neesat to visu saņēmis? Noskaties video, tur arī viss pastāstīts kā nākas:

Procedūra HOA mainīšanai uz Kriminālkodeksu

Lai personālsabiedrība mainītu uz pārvaldības sabiedrību, nepieciešams, tāpat kā pārvaldības sabiedrības maiņas gadījumā, organizēt īpašnieku sapulci, kuras laikā jāizskata jautājums par personālsabiedrības likvidāciju, kā arī lemt par pārvaldības sabiedrību. Darbību algoritms ir līdzīgs iepriekš aprakstītajam.

1. Pirmā lieta, kas jādara, ir paziņot visiem īpašniekiem par sapulci. Kad kvorums ir sasniegts, sapulce var sākties.
2. Pamatojoties uz tā rezultātiem, būtu jāsastāda protokols, kuram vēlāk būs liela nozīme Kriminālkodeksa māju īpašnieku biedrības dokumentu pārsūtīšanā.
3. Pirmajam ir arī divi mēneši, lai pabeigtu visas lietas un nodotu tās jaunas vadošās organizācijas rokās.

Kā redzat, nav grūti pāriet no HOA uz pārvaldības uzņēmumu.

Atsevišķs jautājums ir iepriekšējā Kriminālkodeksa atteikums nodot dokumentus jaunajam Kriminālkodeksam. Šajā gadījumā jūs varat iesniegt prasību tiesā.

Jaunas pārvaldības sabiedrības izvēle

Jauna MC atlase sastāv no vairākiem posmiem. Apsveriet katru no tiem:

1. sagatavošanas darbības. Tātad jau pirms sapulces ir aptuveni jāzina, kuru vadošo organizāciju izvēlēties, uz kuru vēlaties mainīt esošo. Tāpat sagatavošanās darbi ietver paziņojumu nosūtīšanu par gaidāmo sanāksmi un tās darba kārtību.
2. Sanāksmes vadīšana. Lai sapulce tiktu uzskatīta par likumīgu, tajā jābūt klāt vismaz 50% no kopējā īpašnieku skaita. Protokols tiek uzskatīts par izvadi. Lēmums tiek pieņemts ar vienkāršu balsu vairākumu.
3. Pēc sēdes jāizgatavo protokola kopijas un jānosūta gan vecajam, gan jaunajam KP.
4. Līguma noslēgšana ar jauno Kriminālkodeksu.
5. Dokumentu pārcelšana no vecā Kriminālkodeksa uz jauno.
6. Jaunu vadības līgumu slēgšana ar resursu piegādes uzņēmumiem.

Ja īrniekus neapmierina vadošās organizācijas (VI) darbs, ir vērts padomāt par tā maiņu. Piemēram, vispārējai mājai paredzētajai naudai ir vajadzīgas “lapiņas”. Vai arī pārvaldības sabiedrība ir pasludināta par bankrotējušu.

Pārvaldības uzņēmuma maiņa daudzdzīvokļu mājā nav tik sarežģīta, kā šķiet. Kā to izdarīt pareizi, ir apspriests rakstā.

Pārvaldes sabiedrības maiņas veidi

LCD nedod tiesības bez iemesla mainīt pārvaldības sabiedrību. Ir daži noteikti ierobežojumi, kas jāņem vērā. Iepazīstoties ar tiem, iedzīvotāji patstāvīgi izvēlas veidu, kā mainīt Kriminālkodeksu, lai process būtu pēc iespējas vieglāks. Tie ietver:

1. Jebkurš VI pārvaldīšanas līguma pārkāpums var novest pie līgumu izbeigšanas, bet vienpusēji.
2. Beidzoties līguma termiņam, veco MC var aizstāt ar jaunu.
3. Ja VI piekāpjas un ir gatava saviem spēkiem lauzt līgumu.
4. Licences atņemšana vadošās organizācijas darbībai (sk. LC RF 199. pantu);
5. Mājas apsaimniekošanas veida maiņa saistībā ar pāreju no HOA uz Kriminālkodeksa līdzekļu pārvaldību vai otrādi.

Piezīme: Pārvaldības sabiedrības darbības standartus regulē RF LC 162. pants, pamatojoties uz tiem, jūs varat atteikties sniegt pakalpojumus. Ar Kriminālkodeksu noslēgtā līguma termiņš nevar būt mazāks par vienu gadu un ilgāks par pieciem gadiem.

Ja uzņēmums nevar apkalpot tam atvēlēto teritoriju, nodrošināt komfortablu dzīvošanu visiem daudzdzīvokļu mājas iedzīvotājiem, tad tas jau ir smags pamats to mainīt.

Īpašnieku sapulces rīkošana

Lai mainītu apsaimniekošanas uzņēmumu daudzdzīvokļu mājā, ir jāsarīko kopsapulce. Tajā jāpiedalās visiem daudzdzīvokļu mājas īrniekiem. Tāpēc iepriekš tiek sagatavoti paziņojumi, norādot vietu un laiku. Vēlams to darīt divas līdz pusotras nedēļas pirms paša randiņa.

Lasi arī: Zemes kadastrālās vērtības samazināšana

Ja ne visi iedzīvotāji saņems paziņojumus, kāds bez attaisnojoša iemesla būs prombūtnē – sapulce uzskatāma par nelikumīgu, un lēmums netiks pieņemts. Attiecīgi ierakstītā informācija netiks ņemta vērā.

Uz sēdi jāuzaicina balsu skaitīšanas komisija. Tas nepieciešams, lai fiksētu "par" un "pret" balsu skaitu. Dzīvokļu īpašnieku lēmumi tiek ierakstīti dokumentā, kuru pēc tam paraksta gan komisija, gan īpašnieki.

Svarīgi: šī komisija pieņem lēmumu. Galvenais faktors ir iedzīvotāju balsu skaits. Ja vairāk nekā puse nolemj atteikties no pašreizējā Kriminālkodeksa, tad sākas tā maiņas tūlītējais posms.

Jauna MA izvēle

Īpaša uzmanība jāpievērš uzņēmuma izvēlei jauna līguma noslēgšanai. Vairākas iespējas tiek atlasītas iepriekš, pat pirms oficiālā pašreizējā pakalpojumu atteikuma.

Šajā gadījumā jūs varat izvairīties no visām iespējamām problēmām un nākamās Kriminālkodeksa nomaiņas. Lai nekļūdītos ar izvēli, jums vajadzētu pievērst uzmanību tām organizācijām, kuras jau ilgu laiku darbojas pakalpojumu tirgū un kurām ir pietiekami daudz pozitīvu atsauksmju.

Pēc informācijas apkopošanas par jauno pakalpojumu sniedzēju tiek rīkota iedzīvotāju sapulce, kurā tiek sniegta informācija par pārvaldības sabiedrības darbību, atsauksmes un citi dati. Ja īrnieki apstiprina piedāvāto iespēju, varat turpināt līguma pārrunas.

Pārreģistrācijas process

Ja jums vienkārši jāgroza esošais pakalpojumu līgums, vislabāk ir veikt mazāk laikietilpīgo atkārtoto sarunu procesu. Lai procedūra noritētu veiksmīgi, iepriekš tiek sastādīts līguma paraugs un uzrādīts visiem īpašniekiem. Jautājums tiek iekļauts darba kārtībā īrnieku sapulcē. Ja kādam no viņiem ir jautājumi vai šaubas, labāk visu izlemt iepriekš.

Jautājums par to, kā mainīt daudzdzīvokļu mājas Kriminālkodeksu, ir plašs. Kopumā visu procesu var iedalīt vairākos posmos:

1. Jauna uzņēmuma izvēle daudzdzīvokļu mājas apkalpošanai.
2. Īrnieku pulcēšanās uz tikšanos ar balsošanu.
3. Līguma sastādīšana, īpašnieku parakstīšana.
4. Paziņojums uzraudzības iestādēm un vecajam Kriminālkodeksam par izmaiņu faktu.