Nekilnojamojo turto keitimo sutarties sudarymo ypatybės. Kas yra nekilnojamojo turto mainai ir kuo tai naudinga sutartį sudariusiems asmenims? Sutarties vykdymo niuansai

Nekilnojamojo turto keitimas iš tikrųjų yra paprasčiausias ir patogiausias būdas pagerinti (pakeisti) būsto sąlygas, nes sandoris apima greitą persikėlimą į naują gyvenamąją vietą, atleidžiant sandorio dalyvius nuo rūpesčių. Šiame straipsnyje svetainės portalo ekspertai aptaria įvairius būsto mainų būdus, taip pat pateikia sąrašą dokumentų, kuriuos reikia parengti būsimai operacijai.

Tikslai ir priemonės

Yra nemažai priežasčių, skatinančių piliečius keisti nuolatinę gyvenamąją vietą, keistis būstu, atitinkamai, yra ne vienas, o keli būdai keistis nekilnojamuoju turtu, kurių kiekvienas turi savų privalumų ir trūkumų:

Dažniausiai poreikis keistis būstu iškyla tada, kai savininkas nori, kitaip tariant, reikia plėsti gyvenamąjį plotą (dėl šeimos papildymo ar augant poreikiams, pretenzijos į komforto lygį) arba pakeisti gyvenamąjį plotą. gyvenamoji vieta „patrauklesnė“;

Šiuolaikinių maklerių praktikoje pasitaiko klientų, kurie norėtų keistis siekdami pagerinti savo finansinę padėtį – keisdami erdvų butą į kuklesnį būstą, galite gauti priemoką ir sutaupyti nakvynę. Savo ruožtu galimybė „už papildomą mokestį iškeisti butą į didesnį“ yra būtent tai, ko reikia piliečiams, norintiems pagerinti savo gyvenimo sąlygas;

Be to, visada atsiranda norinčių iškeisti didelį butą į du mažesnius butus. Šiuo atveju dažniausiai kalbama apie palikimo padalijimą arba apie separaciją – skyrybų metu šeimos nariai pasidalija bendrą gyvenamąjį plotą ir persikelia gyventi į atskirus butus.

Keičiant daug kas priklauso nuo buto vietos ir būklės, pavyzdžiui, nedidelį butą centriniame sostinės rajone galima iškeisti į gana erdvią gyvenamąją erdvę, esančią tam tikru atstumu nuo centro. Be to, yra galimybė, kad centrui nereikės mokėti papildomo mokesčio.

Nekilnojamojo turto keitimo galimybės

Nekilnojamojo turto mainų operacija buvo labiausiai paplitusi sovietiniais laikais, lygiavertis butų keitimas buvo praktikuojamas gana dažnai, ypač kai reikėjo persikelti į kitą miestą. Paprastai persikėlimą lėmė pasikeitusios gyvenimo aplinkybės, darbo vieta, o butų mainai dideliais atstumais atleido piliečius nuo būtinybės susirasti pirkėją savo mieste, o vėliau - nuo buto naujoje. vieta.

Šiuolaikinės nekilnojamojo turto rinkos realijose, svarstant, kaip keistis butais, aptariami tik trys variantai. Tai keitimas perkant/parduodant, tiesioginis vieno buto keitimas į kitą, alternatyvus sandoris.

Pirmasis variantas yra pats paprasčiausias ir, turint pakankamai patirties nekilnojamojo turto srityje iš buto savininko, šis metodas leidžia išvengti profesionalaus maklerio įsitraukimo. Mainų procesas, tiesą sakant, yra padalintas į dvi operacijas – pirma, savininkas ieško pirkėjo savo butui, o tuo pačiu susiranda gyvenamąjį plotą, kuris atitiktų jo reikalavimus.

Antrasis variantas yra tiesioginis mainas, gana sudėtinga operacija, kuriai iš maklerio reikia patirties. Operacija suteikia galimybę keistis, taip pat keistis neprivatizuotus butus. Šio metodo sudėtingumas slypi tame, kad norinčių keistis savininkų yra daug mažiau nei tų, kurie tiesiog nori parduoti savo butą. Tai ženkliai susiaurina kiekvienos iš sandorio šalių pasirinkimą, nes būtina įsitikinti, kad siūlomos sąlygos tiktų visiems.

Trečias variantas yra alternatyvus sandoris, tokias operacijas, kaip taisyklė, atlieka makleriai ir tai sumažina finansinę riziką sandorio dalyviams. Alternatyvus keitimas apima avanso gavimą iš buto pirkėjo, šios lėšos, savo ruožtu, sumokamos už numatomą įsigyti būstą. Taigi sandorio dalyviai nustato kainą, taip pat patvirtina savo ketinimų rimtumą, nes po avanso mokėjimo atsisakyti sandorio yra itin sunku.

Tuo atveju, kai savininkas parduoda butą, norėdamas iš karto įsigyti naują gyvenamąjį plotą, kyla tam tikra rizika – staigus kainos padidėjimas (po pardavimo) gali sutrukdyti įsigyti butą, kurį turėjo pirkti, arba savininkui. su pajamomis gali tiesiog apsigalvoti dėl jo pardavimo. Dėl to butas parduotas, o buvęs jo savininkas kol kas neturi kur gyventi, o pinigų neužtenka įsigyti „svajonių butui“. Alternatyvus keitimas leidžia išvengti šios rizikos ir kuo greičiau užbaigti sandorį.

Prekybos sandoris

Atsižvelgiant į įvairius butų mainų variantus, negalima nepaminėti gana įdomios schemos, kurią pirmą kartą pradėjo praktikuoti kapitalo vystytojai. Tai „pakeitimo“ schema, kuri apima greitą persikėlimą į naujos statybos butą, o už seną butą priimamas mokėjimas. Šį keitimo būdą dažnai siūlo Maskvos nekilnojamojo turto agentūros ir jis yra gana paklausus, nes sandoris trunka labai mažai laiko – nuo ​​jo vykdymo pradžios iki kraustymosi užbaigimo trunka apie tris dienas.

Nepaisant to, kad sandorių su antrinės rinkos butais yra daugiau nei sandorių su, vis daugiau piliečių nori kraustytis į naują būstą, o seno buto keitimas į naują pastatą kasmet praktikuojamas vis dažniau.

Keitimas su papildomu mokėjimu naudojant "motinystės kapitalą"

Keisdami butą galite naudoti ne tik savo lėšas, bet ir „motinystės kapitalą“ – lėšas, kurias valstybė moka gimus vaikui. Buto keitimas su priemoka nebėra egzotiška nekilnojamojo turto sandorių rūšis, šią paslaugą siūlo beveik visos didžiosios nekilnojamojo turto agentūros. Tačiau reikia atminti, kad „motinystės kapitalu“ šiuo atveju galima pasinaudoti tik vaikui sulaukus trejų metų.

Hipotekos būsto mainai

Kita mainų rūšimi galima laikyti būsto keitimą įkeičiant būstą, tai yra butus, įsigytus su būsto paskola. Klausimas, ar galima pasikeisti įkeistą butą, kyla gana dažnai, nes nemaža dalis būsto perkama už kredito pinigus. Atliekant šią operaciją reikalingas patvirtinimas, taip pat tiesioginis banko, kuriam buvo išduota paskola, dalyvavimas. Techniškai nutinka taip: vienu metu sudaromos dvi sutartys - pardavimas ir pirkimas, pardavimo metu pirkėjas sumoka pardavėjo skolą bankui arba prisiima skolinius įsipareigojimus (ko bankai nelinkę daryti). Kartu su įsigyto buto perregistravimu bankas nustato apsunkinimą, kuris neleidžia naujajam savininkui parduoti turto tol, kol nebus sumokėta visa skola.

Savivaldybės buto keitimas į privatizuotą

Šiuo metu ne visas gyvenamasis nekilnojamasis turtas yra privati ​​nuosavybė, nemažai butų miesto būsto fonde yra savivaldybės nuosavybė. Tačiau tai, kad būstas priklauso miestui, visiškai nereiškia, kad šiame bute gyvenantys negali pretenduoti į savo gyvenimo sąlygų pagerinimą, o vienintelis būdas praplėsti gyvenamąjį plotą (ar pakeisti plotą) yra tie patys mainai.

Tačiau tokie sandoriai nebuvo plačiai naudojami dėl poreikio surinkti daugybę popierių, taip pat dėl ​​mainų nuostolingumo privatizuoto būsto savininkui. Gyvenimas savivaldybės bute reglamentuojamas socialinės nuomos sutartimi, o privataus buto savininkui persikėlus gyventi į savivaldybės butą ši sutartis jam iš naujo išduodama, o antrajai šaliai butas atitenka pilnai nuosavybėn.

Jeigu privatizuotų butų savininkai gali pasirinkti keitimo būdą iš šiame straipsnyje išvardintų būdų (naudoti butų mainų su priemoka sutartimi, pardavimo sutartimi, mainų sutartimi), tai gyvenantiems savivaldybės būste viskas yra kiek kitaip. . Keisti neprivatizuotus butus tinka tik mainų sutartis, o jei reikia keisti savivaldybės butą į privatizuotą kitu būdu, pirmiausia reikia jį privatizuoti.

Mokestis keičiant butą

Kitas buto mainų aspektas – apmokestinimas. Mokesčių kodeksas niekaip nereglamentuoja mokesčio mokėjimo sudarant tiesioginius mainus, tačiau Civilinis kodeksas (567 straipsnis) nustato, kad mainų sutarčiai taikomos tos pačios apmokestinimo taisyklės kaip ir pirkimo-pardavimo sutarčiai.

Tai yra, buto nuosavybės teisę perleidusi šalis pripažįstama pardavėju, o kita šalis savo ruožtu – pirkėja. Tuo pačiu daroma prielaida, kad už kiekvieną butą atsiskaitoma natūra ta kaina, nurodyta mainų sutartyje. Be to, keičiant butą mokestis netaikomas, jeigu keičiamas butas jo savininkui priklauso ilgiau nei trejus metus.

Keičiant butą reikalingi dokumentai

Norėdamas pasikeisti butą (tačiau tai galioja ir parduodant nekilnojamąjį turtą), savininkas turi pasiimti šiuos dokumentus:

• Nuosavybės dokumentai, nustatantys nuosavybės teisę į butą;
• Patalpų kadastrinis pasas;
• Išrašas iš namų knygos ir asmeninės finansinės sąskaitos kopija;
• Dokumentą, nustatantį vertinamą buto vertę (būtina atlikti turto vertinimą);
• Sandorio dalyvių tapatybę patvirtinantys dokumentai (pasai ir gimimo liudijimai).

Taip pat jums reikės dokumentų, leidžiančių įsitikinti, kad trečiųjų asmenų teisių pažeidimas netrukdys sandoriui:

Sandorio dalyvių įrodymai apie santuokos sudarymą ir (arba) nutraukimą. Jeigu turtas buvo įgytas santuokos metu, sandoriui sudaryti reikalingas rašytinis sutuoktinio sutikimas. Be to, sutikimas reikalingas ir tuo atveju, jei santuoka jau buvo nutraukta, nes santuokos metu įgytas turtas laikomas bendru, o teisės į jį vienodai priklauso abiem sutuoktiniams;

Nepilnamečių globos ir rūpybos skyriaus pažyma. Dokumentas reikalingas, jei sandoriai sudaromi su nekilnojamuoju turtu, kuriame gyvena (įregistruoti ar turi akcijų) nepilnamečiai.

Išvada

Svetainės portalo ekspertai, remdamiesi šiame straipsnyje pateikta informacija, norėtų atkreipti dėmesį, kad sandoriai, kuriais siekiama pakeisti vieną turtą į kitą, yra sudėtingesni nei, pavyzdžiui, buto pirkimo-pardavimo tvarka. Todėl norint išvengti rizikos, susijusios su laiko praradimu, taip pat kitų bėdų, norintiems keistis būstu patariama sandėrį ruošti patiems tik turint pakankamai patirties. Šiuo atveju kompetentingo maklerio įtraukimas padės sutaupyti laiko ir nervų.

Be to, dirbantis specialistas gali pateikti profesionalų požiūrį į dokumentų tikrinimą. Ir tai yra labai svarbu, nes kalbame apie sandorį su nekilnojamuoju turtu antrinėje rinkoje – butas galėjo pakeisti kelis savininkus, o tai padidina riziką, kad sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu dėl galimo kažkieno teisių pažeidimo.

Nekilnojamojo turto mainų sutartis – tai dvišalis sandoris, leidžiantis abipusiai naudingomis sąlygomis pakeisti vieną turtą į kitą. Šio sandorio ypatybė yra ta, kad abi šalys vienu metu veikia kaip nekilnojamojo turto pardavėjos ir pirkėjos.

O didžiausias mainų sandorio pliusas yra tai, kad abi šalys turtą įgyja pelningiau: su geresnėmis savybėmis ir parametrais. Ar net iš viso – keisti nekilnojamąjį turtą pagal mainų sutartį galima į absoliučiai bet kokį kitą objektą, nebūtinai nekilnojamąjį, pavyzdžiui, transporto priemonę.

Mainų sandorio ypatumai

Mainų sutartis sudaroma tuo pačiu principu kaip ir pirkimo-pardavimo sutartis. Atitinkamai mainų sutartimi siekiama neatšaukiamai perleisti turtą kiekvienai šaliai. Šiuo atveju kiekviena šalis yra savo turto pardavėja ir kartu kito turto įgijėja.

Prieš sudarydamos sandorį šalys turi pranešti viena kitai apie visus mainų subjekto trūkumus, taip pat apie tai, ar tretieji asmenys turi teisę į perleidžiamą turtą.

Iš karto sandorio metu notaras elektroninėje duomenų bazėje patikrina, ar abu objektai yra areštuoti, įkeisti ar įkeisti. Jei yra susvetimėjimo apribojimai, sandoris negali būti įvykdytas. Be to, privaloma laikytis sutarties formos – rašytinės. Priešingu atveju sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.

Mainų sutartį šalys gali nutraukti abipusiu susitarimu arba teismo sprendimu, tačiau tam turi būti svarių priežasčių.

Keitimo dokumentacija

Taigi, savininkas gali iškeisti bet kokį nekilnojamąjį turtą (butą, privatų namą, kotedžą) į kitą būstą ar transportą. Taip pat dažnai keičiamas būstas į būstą su mažesniu plotu plius automobilis. Vienu ar kitu atveju keitimo sandoris turi būti tinkamai įvykdytas: rašytinės sutarties forma pavyzdį galima atsisiųsti čia:

Kad sutartis būtų sudaryta griežtai laikantis įstatymų, geriau, kad ji būtų patvirtinta notaro. Jeigu nekilnojamojo turto keitimo sutartis bus sudaryta padedant notarui, tai sutarties pavyzdį notaras parengs pats.

Norėdami sudaryti sutartį, jums reikia šių dokumentų paketo:

• nekilnojamojo turto nuosavybės teisės dokumentas;
• būsto kadastrinis pasas;
• notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas dėl perleidimo (keitimo) - jeigu mainų objektas priklauso sutuoktiniams bendrosios nuosavybės pagrindu;
• išrašas iš namų knygos;
• būsto skyriaus pažyma apie šeimos sudėtį;
• atlikto nekilnojamojo turto rinkos vertinimo ataskaita;
• pasas, mokesčių numeris;
• valstybės rinkliavos sumokėjimo kvitas.

Tą patį dokumentų sąrašą turi surinkti ir antroji sandorio šalis, jei vienas butas būtų keičiamas į kitą.

Jei keičiate butą, pavyzdžiui, į automobilį, jums reikės:

• automobilio techninis pasas;
• transporto priemonės rinkos vertės įvertinimas;
• notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas pakeisti automobilį;
• kitos šalies pasas ir mokesčių numeris.

Sutarties kaina

Nekilnojamojo turto keitimo sutartyje, kurią šalys patvirtins notarine forma, yra nurodytos tokios išlaidos kaip:

• valstybinė pareiga pagal sutartį;
• notaro paslaugos (notarinis sutikimas, sutarties pavyzdžio rengimas, jos patvirtinimas);
• nekilnojamojo turto eksperto paslaugos;
• valstybinė rinkliava už nuosavybės teisių registravimą.

Verta pridurti, kad keitimo sutartis gali būti sudaroma tiek be papildomo mokėjimo (kai abu objektai laikomi lygiaverčiais), tiek su papildomu mokėjimu (jei vienas iš mainų objektų yra brangesnis). Todėl į šį niuansą reikėtų atsižvelgti ir skaičiuojant nekilnojamojo turto keitimo išlaidas.

Kitas išlaidų punktas, į kurį turėtumėte atkreipti dėmesį, yra susvetimėjimo mokestis. Šios dalies apmokestinimas gali turėti įtakos tiems nekilnojamojo turto savininkams, kuriems turtas priklauso trumpiau nei trejus metus.

Ar turite kokių nors klausimų? Parašykite savo klausimą žemiau esančioje formoje ir gaukite išsamią teisinę konsultaciją:

Būsto mainai nėra labiausiai paplitęs variantas keičiant butą ar namą. Tačiau kai kuriais atvejais būtent jis yra geriausias pasirinkimas. Dažniausiai tokius sandorius atlieka artimi giminaičiai, draugai, pažįstami.

Nepainiokite mainų sutarties su buto keitimu. Pastarasis tiesiog numato gyvenamosios vietos pakeitimą nepriimant nuosavybės (pavyzdžiui, socialinio nuomojamo būsto).

Jei dėl keitimo mokami ne pinigai, o nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą, tai yra mainai.

Art. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 567 straipsnyje nustatyta mainų sutarties sąvoka - tai tam tikras nekilnojamojo turto sandoris, dėl kurio savininkai keičia būstą.

A priori šis pasikeitimas turėtų būti lygiavertis, nors tekste gali būti nurodyta kitaip.

Tokio susitarimo niuansas yra šalių teisinis statusas - kiekvienas iš jų vienu metu veikia ir kaip pirkėjas, ir kaip pardavėjas.

Būsto keitimo faktą patvirtina šalių rašytinė sutartis. Dokumentas surašomas kaip civilinės teisės sutartis.

Iš esmės tai yra tas pats su būdingais momentais:

• apmokėjimas už būstą yra ne pinigai, o nuosavybės teisės, į kurias kiekvienas iš buto savininkų įgyja įsigaliojus sutarčiai;
• mainų sutartis laikoma įvykdyta įregistravus nuosavybės teisę į patalpas, kartu gavus naują ir kitą dokumentaciją.

Tais atvejais, kai mainai yra nelygūs, sandoris nebegali būti laikomas tikru „materiumi“, nes viena iš šalių gauna tam tikrą pelną. Visi šie niuansai taip pat numatyti sutartyje.

Tokius sandorius, taip pat, reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinio kodekso normos.

Kokiais atvejais naudinga sudaryti sutartį?

Galima apsvarstyti pagrindines priežastis, dėl kurių namų savininkai daro išvadą:

• noras pagerinti savo gyvenimo sąlygas su minimaliu laiku;
• bando sutaupyti pinigų mokesčiams.

Pastaroji dažnai yra pagrindinė mainų priežastis. Faktas yra tas, kad lygiaverčiuose mainuose, kai savininkų turtas tinka abiem šalims ir jų vertė yra lygi, valstybinis mokestis nėra mokamas.

Net jei turtas nėra vienodos vertės, atskaitymai bus žymiai mažesni. Kadangi tai susiję su išskaitymu iš gauto pelno, jis bus skaičiuojamas ne nuo bendros numatomos vertės, o tik nuo skirtumo.

Poreikis mokėti gyventojų pajamų mokestį atsiranda tik tiems savininkams, kurie turi būstą mažiau nei 3 metai. Ir nesvarbu, kaip savininkas sudarė teises: paveldėjimas.

Kadencijos metu mažiau nei 3 metai galite naudoti, nurodyta str. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 220 straipsnis.

Sandoriai tarp nevienodų butų artimų žmonių dažnai įvyksta su papildomu mokėjimu „vokelyje“, kai pardavimo pelno suma apskritai niekur neatsiranda.

Praktikoje tokius susitarimus dažniausiai sudaro giminės ar draugai.

Labai sunku rasti svetimą būstą, kuris būtų patenkintas jūsų butu ir kurio turtas jums patinka.

Sutarties vykdymo niuansai

Tokį dokumentą sudaro tik nekilnojamojo turto savininkai. Pagrindiniai jo punktai išdėstyti str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 567 straipsnis.

Vaizdo įrašas: pirkimo-pardavimo sutarties pakeitimas mainų sutartimi

Vaizdo įraše pasakojama apie dažną sukčiavimo būdą sudarant nekilnojamojo turto sandorius, kai nekilnojamojo turto mainų sutartis formaliai pakeičiama pirkimo-pardavimo sutartimi. Kas yra apgaulė ir kokios teisinės pasekmės gali kilti tokio sandorio šalims?

Pagal str. Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 567 straipsnį mainų sutartimi kiekviena iš šalių įsipareigoja vieną prekę perduoti kitai šaliai nuosavybėn mainais į kitą. Keičiamos prekės laikomos lygiavertėmis (jei iš sutarties nenurodyta kitaip). Bet jeigu mainų sutartis pripažįstama nelygiavertė, tai viena iš šalių sumoka skirtumą (jei sutartyje nenumatyta kitaip).

Barteriniuose sandoriuose labai svarbus momentas yra nustatyti keičiamų prekių nuosavybės teisės perėjimo tvarką. Paprastai nuosavybės teisė į keičiamas prekes pereina šalims, veikiančioms kaip pirkėjai, kartu įvykdžius įsipareigojimus perduoti prekes. Kartu sutartyje gali būti nustatyta ir speciali nuosavybės perleidimo tvarka.

Prekybos sandoriai susideda iš dviejų dalių:

Pagal mainų sutartį perleisto turto realizavimas;

Turto kvitai pagal mainų sutartį.

Tuo pačiu metu, remiantis PBU 9/99 6.3 punktu, organizacijos pajamos pagal sutartis, numatančias įsipareigojimų įvykdymą nepiniginėmis priemonėmis, pripažįstamos gautų ar gautinų prekių savikaina. Šių prekių (darbų, paslaugų) savikaina nustatoma pagal kainą, už kurią panašiomis sąlygomis organizacija įsigytų panašias prekes (darbus, paslaugas). Jei šios vertės nustatyti negalima, tada pajamų dydis nustatomas pagal mainų sutartimi perleistų prekių (darbų, paslaugų) savikainą (tai yra kaina, už kurią įprastomis sąlygomis organizacija parduoda panašias prekes (darbus, paslaugas). )).

Pagal PBU 6/01 11 punktą pradinė ilgalaikio turto, gauto pagal mainų sutartį, savikaina yra mainais perduoto arba perleidžiamo turto kaina. Šią savikainą lemia kaina, už kurią įprastomis sąlygomis organizacija parduoda panašų turtą, o jei neįmanoma nustatyti perleidžiamo turto vertės, pagal kainą, už kurią įsigyjamas panašus ilgalaikis turtas.

Tuo pačiu metu į mainų būdu gauto ilgalaikio turto pradinę savikainą gali būti įtrauktos faktinės jo pristatymo išlaidos, sudarant jį iki tinkamos naudoti.

Apsvarstykite mainų sandorių apskaitos atspindį ilgalaikio turto objekto gavimo mainais į gatavą produkciją pavyzdžiu:

Dt 62 Kt 90-1 - atspindėjo pajamas, gautas pardavus gatavą produkciją pagal rinkos kainas;

Dt 90-2 Kt 43 - atspindi gatavų gaminių, perleistų mainais į ilgalaikį turtą, faktinės savikainos nurašymą;

Dt 90-3 Kt 68, subsąskaita „atsiskaitymai PVM“ – atspindi pajamų, gautų pardavus gatavą produkciją, PVM kaupimą;

Dt 08-4 Kt 60 - atspindėjo ilgalaikio turto gavimą vertinant gatavos produkcijos pardavimo vertę sumoje be PVM;

Dt 19-1 Kt 60 - atspindi gauto ilgalaikio turto "pirkimo" PVM sumą.

Sąskaitos 08-4 debete, korespondencijoje su atsiskaitomomis sąskaitomis, atsispindi kitos faktinės išlaidos, susijusios su ilgalaikio turto gavimu: už pristatymą, atvedimą iki tinkamos naudoti, apmokėjimo už informaciją, konsultavimą. paslaugos ir kt.:

Dt 01 Kt 08-4 - atspindimas ilgalaikio turto registravimas pradine savikaina ir jo paleidimas.

Ilgalaikio turto gavimas pagal mainų sutartį ir priėmimas į apskaitą patvirtinamas šiais dokumentais:

mainų sutartis;

Ilgalaikio turto priėmimo ir perdavimo aktas (formos N N OS-1, OS-1a, OS-1b);

Eksploatuojamo ilgalaikio turto inventoriaus kortelių (forma N N OS-6, OS-6a, OS-6b) kopijas;

Sąskaita už gautą ilgalaikio turto vienetą.

Kadangi mainų sutarties šalys savo įsipareigojimus įvykdė, būtina įskaityti reikalavimus:

Dt 60 Kt 62 - tarpusavio reikalavimų įskaitymas atspindimas pagal visą mokėtinų sąskaitų sumą.

Ši operacija apskaitoje atspindima tarpusavio reikalavimų įskaitymo aktu. Šis aktas surašomas vienos iš sutarties šalių rašytiniu prašymu. Viena mainų sutarties šalis išsiunčia kitai šaliai rašytinį pranešimą apie įskaitymą, kuriame nurodoma įskaitytina suma ir tarpusavio skolos atsiradimo pagrindas.

2009 m. sausio 1 d. įsigaliojo naujos 4 str. 168 str. ir 2 str. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 172 straipsnis (2008 m. lapkričio 26 d. federalinis įstatymas N 224-FZ „Dėl Rusijos Federacijos mokesčių kodekso pirmosios, antrosios dalies ir tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų pakeitimų“). Pagal naują normą prekių mainų sandorių metu sutarties šalių viena kitai pateikta PVM suma nėra mokama grynaisiais pinigais.

Pateiktas PVM išskaitymas atliekamas bendra tvarka:

Dt 68, subsąskaita „PVM paskaičiavimai“, Kt 19-1 - pateikiama atskaitymui „pirkimo“ PVM suma.

Apibendrinant reikėtų pažymėti, kad mainų sandorius kontroliuoja mokesčių institucijos (Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 40 straipsnis).

Taigi pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 40 straipsniu, mokesčių administratorius turi teisę patikrinti šių sandorių kainų taikymo teisingumą:

Tarp susijusių šalių;

mainai (materiai);

Prekių eksportas, importas (darbai, paslaugos);

Kai sandorio kaina nukrypsta daugiau nei 20% (aukštyn arba žemyn) nuo rinkos kainos.

Todėl buhalteris turi patikrinti, ar apskaitoje nurodytos pardavimo pajamos nuo regione galiojančių rinkos kainų skiriasi daugiau nei 20 proc. Nustačius tokį nuokrypį, skaičiuojant PVM priimama sandorio rinkos kaina. Paprastai informacijos apie kainas, galiojančias tam tikrame regione, prašoma iš vietinės statistikos tarnybos.

Patikrinimas susideda iš nukrypimų procento apskaičiavimo, kuris nustatomas taip:

% nuolaida \u003d (VPb – RC) : RC x 100 %

kur VPb - pajamos iš pardavimo pagal apskaitos duomenis;

RP – rinkos kaina.

Jei gauta vertė neviršija 20%, PVM skaičiuojamas pagal apskaitoje nurodytas pajamas. Jei vertė į vieną ar kitą pusę nukrypsta daugiau nei 20 %, tuomet PVM turėtų būti skaičiuojamas pagal perduodamo turto rinkos vertę.

Pavyzdys. Pradiniai duomenys: 2009 m. sausio 20 d. UAB "X" sudarė mainų sutartį su UAB "Y", pagal kurią UAB "X" keičia gatavų gaminių partiją į biuro įrangos komplektą biurui. Keistą turtą šalys pripažino lygiaverčiu. Šalių sutarta sandorio kaina 70 800 rublių, įskaitant PVM - 10 800 rublių.

2009 m. sausio 26 d. šalys įvykdė savo įsipareigojimus: UAB „X“ išsiuntė gatavų gaminių partiją, kurios faktinė gamybos savikaina yra 45 000 rublių; UAB „Y“ tiekė biuro įrangą.

Biuro įrangą pristatė trečiosios šalies transporto organizacija, kuri išrašė 3540 rublių sąskaitą faktūrą, įskaitant PVM - 540 rublių.

LLC "X" apskaitoje turi būti padaryti šie įrašai:

Dt 62 Kt 90-1 - 70 800 rublių. - atspindi pajamas iš gatavų gaminių pardavimo, remiantis kainomis, kuriomis įprastomis sąlygomis organizacija pirktų biuro įrangą;

Dt 90-2 Kt 43 - 45 000 rublių. - atspindi mainais perduotų gatavų gaminių faktinės savikainos nurašymą;

Dt 90-3 Kt 68, subsąskaita "atsiskaitymai PVM" - 10 800 rublių. - atspindi pardavimo pajamų PVM kaupimą;

Dt 90-9 Kt 99 - 15 000 rublių. - atspindi finansinį rezultatą (pelną) pardavus gatavą produkciją;

D-t 08-4 Rinkinys 60 - 60 000 rublių. - įvertinant gatavų gaminių pardavimo vertę, atspindi biuro įrangos gavimą;

Dt 19-1 Rinkinys 60 - 10 800 rublių. - atspindi gauto ilgalaikio turto „pirkimo“ PVM sumą;

D-t 08-4 Rinkinys 60 - 3000 rublių. - atspindėjo biuro įrangos pristatymo paslaugų kaina be PVM;

D-t 19 Rinkinys 60 - 540 rub. - atspindėjo "pirkimo" PVM sumą pagal transporto organizacijos sąskaitą faktūrą;

Dt 01 Kt 08-4 - 63 000 rublių. - atsispindi biuro įrangos registracija pradine kaina ir jos paleidimas;

Dt 60 Kt 62 - 70 800 rublių. - atsispindi abipusių reikalavimų užskaita;

Dt 68, subsąskaita "PVM apskaičiavimai", Kt 19-1 - 10 800 rublių. - padarė „pirkimo“ PVM atskaitą už gautą biuro įrangą;

D-t 68, subsąskaita "PVM paskaičiavimai", K-t 19 - 540 rub. - atlikta paslaugų pirkimo PVM atskaita.

Populiarus klausimas, ar yra kokių nors privilegijų artimiesiems, norintiems apsikeisti gyvenamuoju plotu. Tačiau šiuo metu keičiantis būstu reikia tų pačių dokumentų ir pažymų, kaip ir keičiantis nepažįstamiems žmonėms.

Teisininkai teigia, kad į juos dažnai kreipiamasi butų keitimo klausimu. Norint surinkti visus reikalingus dokumentus dėl būsto mainų tarp giminaičių, reikia atsižvelgti į daugybę veiksnių.

Rusijos teisės aktai neišskiria tokio dalyko kaip „giminystės mainai“. Rusijos Federacijos būsto kodeksas taip pat nenumato tokio tipo mainų. Yra didelis skirtumas tarp privatizuotų ir neprivatizuotų butų mainų. Jie atspindi skirtingas teisines savybes.

Taip pat yra „pirkimo ir pardavimo“ sutartis, kuri turi daug skirtumų nuo mainų sutarties. Skirtumas tas, kad pirkimo-pardavimo sutartyje numatytas bet kokio turto keitimas į grynuosius pinigus. Savo ruožtu mainų sutartyje numatytas vieno turto keitimas į kitą, o jei toks sandoris nelygiavertis, reikia sumokėti papildomai. Keitimo privalumas yra tas, kad būsto pirkėjui nereikia tvarkyti didelių pinigų sumų, tačiau ši operacija yra sudėtingesnė ir atima daug laiko.

Keičiant butus (privatizuotus) tarp giminaičių, numatomas susitarimas tarp asmenų, kurių vieno gyvenamoji patalpa yra asmeninė nuosavybė. Toks keitimas numato registraciją Registre ir perregistravimą kadastro institucijose. Procedūra baigiama kiekvienai sutarties šaliai išduodant naują registracijos liudijimą.

Ta pati mainų schema, tik tarp nepažįstamų žmonių, skirta įsitikinti gyvenamojo ploto kainų skirtumu. Šis mainų tipas yra patikimesnis, tačiau tuo pačiu metu bus patirtos nemažos išlaidos. Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas (TC RF) sako, kad pinigų suma, gauta pardavus gyvenamąjį plotą, kuris kam nors priklausė ne ilgiau kaip trejus metus, yra apmokestinamos pajamos. Mokesčiai surenkami trylika procentų nuo gyvenamojo ploto kainos. Jei buto kaina neviršija milijono rublių, mokestis nėra mokamas. Mokesčio panaikinimas numato ir atvejį, jei būstas nuosavybės teise valdomas ne ilgiau kaip trejus metus, plius jo kaina neviršija milijono.

Prieš priimant sprendimą dėl tokio sprendimo, būtina atsižvelgti į sutuoktinio sprendimą šiuo klausimu. Į tai atsižvelgiama, kai skyrybos buvo įvykdytos mažiau nei prieš trejus metus, o butas pirktas santuokos sąjungoje. Jeigu būstą privatizuos vienas šeimos narys, tokio sutikimo nereikės taip, kaip paveldėjimo atveju. Jei sandorio dalyviai yra nepilnamečiai, turite pateikti gimimo liudijimų originalus ir globos institucijų leidimą.

Dovanojimo sutartimi galima pasinaudoti, jei mainai vyksta tarp giminaičių. Šiuo atveju pajamų mokesčio nėra. Iki 2013-01-03 toks susitarimas turėjo būti patvirtintas registruojantis. Bet 2012 metų gruodžio 30 dieną buvo priimtas įstatymas, panaikinęs tokią registraciją. Notaras dokumentą gali patvirtinti dovanotojo prašymu. Būsto dovanojimo faktas numato konkrečių dokumentų rinkimą:

Keitimo sutartis turi būti:

• Surašyta raštu.
• Patvirtinta notaro.
• Sutartyje turi būti nurodytos abiejų gyvenamųjų vietovių charakteristikos.
• Būtina atkreipti dėmesį į tolimesnį registruotų butų gyventojų likimą.
• Pateikiama trimis egzemplioriais.
• Literatūra (paaiškinimas, aukšto planas, kadastrinis pasas).

Privatizuoto buto artimųjų keitimas į neprivatizuotą butą

Šis mainų tipas nėra nustatytas Rusijos įstatymų, todėl jūsų procesas bus sudėtingas ir ilgas. Visų pirma, reikia privatizuoti butą, kuris yra nuomojamas. Po to pereikite prie būsto keitimo ar dovanojimo proceso.

Kitas metodas yra šiek tiek sunkesnis. Suaugusį šeimos narį būtina įregistruoti neprivatizuotame bute, o prieš tai – išregistruoti privatizuotame būste. Jei būsto matmenys atitinka socialinio įdarbinimo standartus, registracija vyks be problemų. Tada, naudodami oficialų dovanojimą patvirtinantį dokumentą, pakeiskite privataus buto savininką.

Rusijos Federacijos būsto kodekso (Būsto kodekso) 72 straipsnyje kalbama apie galimybę apsikeisti nuomojamu gyvenamuoju plotu tarp kelių ne tik to paties miesto, bet ir skirtingų gyvenviečių gyventojų. Tokie mainai apima sutarties, kurioje nurodytos mainų sąlygos, užpildymą trimis egzemplioriais. Savo ruožtu turi būti įregistruotas vienas dokumentas. Ateityje toks dokumentas turės juridinę galią ir įrodo, kad prievolės jau buvo perduotos kitam asmeniui.

Kiekvienas mainų dalyvis privalo pateikti mainų dokumento originalą vietos valdžios institucijoms, kad gautų jų patvirtinimą. Atsisakymas administruoti gali būti išduotas tam tikrais atvejais, numatytais 2005 m. 73 ZhK RF:

• Viena iš pakeistų patalpų joje netinkama tolesniam gyvenimui.
• Dėl teisės naudotis būstu deramasi teisme.
• Namas, kuriame yra planuojamas keisti butas, artimiausiu metu gali būti nugriautas.
• Žmogus, užsikrėtęs lėtinėmis ligomis, gali gyventi bute, kuris siūlomas mainams, o gyvenimas su juo gali būti pavojingas sveikatai.
• Galimas kardinalus namo remontas.

Nukrypimas gali būti svarstomas teisme. Jei nėra visų apribojimų, reikės šių dokumentų:

• Rašytinė būsto mainų sutartis, patvirtinta vietos valdžios institucijų.
• Sutartis dėl visų registruotų buto gyventojų mainų. Be tokio sutikimo procedūra gali būti atmesta.
• Jeigu bute yra gyventojų, kuriems nėra sukakę 18 metų, mainų sutartis turi būti patvirtinta globos ir rūpybos institucijos.
• Patvirtinta paraiška keistis butais.
• Pažyma, patvirtinanti darbdavio skolos nebuvimą.
• Pagalba iš namų knygos.
• Dokumentas apie būsto būklę.
• Namo planas.

Remiantis nauja Rusijos Federacijos būsto kodekso tvarka, nuomos sutartys, kurios anksčiau buvo sudarytos siekiant pakeisti socialinės nuomos butus, turėtų būti panaikintos. Savivaldybės šias sutartis privalo nutraukti ir per dešimt dienų sudaryti naujas.

Mainų sutartis yra pagrindinis dalykas šioje procedūroje. Bet be to, jūs turite paruošti kitus dokumentus, kuriuos galite pateikti vietos administracinėms institucijoms:

Be visų šių dokumentų, su savimi turite turėti apmokėjimo už atliktas operacijas kvitus.

Nepaisant to, kad pagal Rusijos Federacijos įstatymus nėra tokios tvarkos kaip „keitimasis butais tarp giminaičių“, gyvenamasis plotas gali būti keičiamas. Atvejis, kai butas – kažkieno nuosavybė ir kai tai komunalinė paslauga – leidžia keistis.

Pastaruoju metu tokių paslaugų paklausa vis labiau mažėja. Žmonės nenori keistis turtu, bijodami kokių nors pasekmių. Todėl asmeninio būsto pirkimas yra tinkamesnis pasirinkimas.