Rusijos Federacijos žemės ūkio ministerija

FSBEI HPE „ORENBURGO VALSTYBĖ

ŽEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS“

VALDYMO INSTITUTAS

Valstybės ir savivaldybių administracijos departamentas

BAIGIMO PROJEKTAS

Būsto sektoriaus, kaip savivaldybės socialinio stabilumo veiksnio, plėtra

(naudojant savivaldybės formavimo „Orenburgo miestas“ pavyzdį)

Absolventas R.F. Saitovas

Prižiūrėtojas A.A. Pronina

Galva skyrius D.V. Kulagin

Orenburgas – 2015 m

Darbalapis

Įvadas……………………………………………………………………………………4

1 skyrius. Būsto sektoriaus, kaip socialinio stabilumo veiksnio Rusijos Federacijoje, plėtros teoriniai pagrindai…………….………….….7

Būsto sektoriaus koncepcija ir esmė Rusijoje......7

Rusijos Federacijos būsto sektoriaus reguliavimo teisinė ir reguliavimo sistema………………………………………………………17

Valstybinis būsto sektoriaus reguliavimas Rusijoje……26

2 skyrius. Būsto sektoriaus kaip socialinio stabilumo veiksnio pagrindinių plėtros krypčių charakteristikos savivaldybės formacijos „Orenburgo miestas“ teritorijoje……………………………………..……… …….36

2.1Būsto fondo dabartinės būklės mieste analizė…………………………………………………………………………………36

2.2Savivaldybių tikslinių programų būsto sektoriaus plėtrai įgyvendinimas……………………………………………………………….………45

2.3 Kapitalinės būsto statybos, statinių ir miesto socialinės infrastruktūros elementų statybos įgyvendinimo vertinimas……………………………

3 skyrius. Būsto sektoriaus, kaip socialinio stabilumo veiksnio, pagrindinių plėtros krypčių tobulinimas savivaldybės formacijos „Orenburgo miestas“ teritorijoje……………………………………………………… …………………..64

3.1 Miesto būsto fondo priežiūros ir draudimo plėtra…64

3.2 Būsto paskolos prieinamumo mieste užtikrinimas………………………………………………………..…………74

3.3 Vietos valdžios vaidmens didinimas reguliuojant miesto būsto sektorių……………………………83

Išvada………………………………………………………………………………93

Naudotų šaltinių sąrašas…………………………………………………………………………….

Paraiškos………………………………………………………………………………….……107

Įvadas

Aktualumas Tyrimo temą lemia dabartinis Rusijos visuomenės raidos etapas, kurį lemia socialinių ir ekonominių transformacijų įgyvendinimas ir nuolatinės transformacijos rinkos santykių ekonomikoje, pagrįstoje įvairiomis nuosavybės formomis.

Šiuo metu būsto politikos įgyvendinimas vykdomas valstybės paramos ir verslumo kontrolės sąlygomis, skirtomis formuoti ne tik prekių ir paslaugų rinką, bet ir būsto statybos rinką. Savivaldybės formacijos „Orenburgo miestas“ teritorijoje nemažai gyventojų daliai trūksta būsto, atitinkančio norminius ir vartotojų reikalavimus.

Tyrimo svarbą lemia ir tai, kad šiuo metu Rusijos visuomenės ekonominėje ir politinėje sferose vyksta tokie esminiai pokyčiai, kaip demokratijos ir biurokratijos plėtra, pilietinės visuomenės formavimasis, materialinės ir politinės sferos pokyčiai. dvasinis pagrindas asmeniniam tobulėjimui. Esant dabartinei situacijai, svarbūs Orenburgo miesto būsto sektoriaus aspektai yra būsto trūkumas, neatitikimas tarp būsto fondo struktūros ir šeimų demografinės struktūros bei neatitikimas tarp esamo miesto būsto fondo ir vartotojų būsto kokybės reikalavimus.

Vienas iš svarbių šios tyrimo temos aspektų yra tai, kad vidutinė būsto pasiūla Orenburgo mieste yra 21,4 kvadratinio metro vienam asmeniui. Savivaldybės formacija „Orenburgo miestas“ užima 80 vietą Rusijoje pagal aprūpinimą būstu vienam gyventojui. Dalis gyventojų turi mažiau nei 9 kv.m. vienam gyventojui, gyventojai dažnai gyvena komunaliniuose butuose. Tokios sąlygos neigiamai veikia socialinę ir ekonominę miesto plėtrą. Štai kodėl šis klausimas yra aktualus Orenburgo regiono valdžios institucijų ir Orenburgo miesto vietos valdžios institucijų veikloje.

Tikslas diplominis projektas – pagrindinių būsto sektoriaus, kaip socialinio stabilumo veiksnio, plėtros krypčių savivaldybės formacijos „Orenburgo miestas“ teritorijoje tyrimas.

Užduotys Baigimo projektas:

pateikti koncepciją ir atskleisti Rusijos būsto sektoriaus esmę;

ištirti Rusijos Federacijos būsto sektoriaus reguliavimo įstatyminę ir reguliavimo sistemą;

nustatyti Rusijos būsto sektoriaus valstybinio reguliavimo kryptis;

analizuoti esamą gyvenamojo fondo būklę mieste;

analizuoti savivaldybių tikslinių programų būsto sektoriaus plėtrai įgyvendinimą

įvertinti būsto, statinių ir miesto socialinės infrastruktūros elementų kapitalinės statybos įgyvendinimą;

nustato miesto būsto fondo priežiūros ir draudimo plėtros kryptis;

teikti pasiūlymus, kaip pagerinti būsto paskolos prieinamumą mieste;

nustatyti vietos valdžios vaidmenį reguliuojant miesto būsto sektorių

Objektas tyrimas – vietos valdžios veikla, įgyvendinant savivaldybės politiką būsto sektoriuje savivaldybės formacijos „Orenburgo miestas“ teritorijoje

Prekė tyrimas – būsto sektoriaus, kaip socialinio stabilumo veiksnio, plėtros problemos savivaldybės formacijos „Orenburgo miestas“ teritorijoje.

Metodai tyrimai. Tiriant ir analizuojant savivaldybės darinio „Orenburg City“ būsto sektorių, taikytas struktūrinis-funkcinis problemos tyrimo metodas, sisteminės, istorinės, sociologinės analizės metodai, taip pat empiriniai tyrimo metodai.

Didelį indėlį į būsto sektoriaus tyrimą įnešė tokie mokslininkai kaip: V. Abramovas, A. Avtonomovas, N. Beljajeva, R. Bobovičius, V. Vityukas, A. Volodinas, E. Gellneris, I. Danilevičius, I. Kokorevas, I. Kravčenka, A. Kulikas, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rachlinas, Y. Reznikas, E. Rutkevičius, L. Salomonas, B. Sokolovas, A. Solovjovas , E. Šomina, V .Yakimetsas.

Struktūra baigiamojo darbo projektą sudaro įvadas, trys skyriai, išvados, naudotų šaltinių ir taikomųjų programų sąrašas.

1 skyrius. Būsto sektoriaus, kaip socialinio stabilumo veiksnio Rusijos Federacijoje, plėtros teoriniai pagrindai

1.1 Rusijos būsto sektoriaus samprata ir esmė

Būsto sektorius visada turėjo ypatingą socialinę reikšmę, todėl šiuolaikinėje Rusijos valstybės socialinėje ir ekonominėje politikoje būsto problemos sprendimas yra svarbiausias prioritetas. Šios problemos socialinę reikšmę ir aktualumą liudija kasmetiniai pranešimai Rusijos Federacijos prezidento federalinei asamblėjai, kuriuose užduotis aprūpinti piliečius įperkamu ir patogiu būstu yra „viena iš svarbiausių užduočių“.

Būsto sektorius yra šalies ekonomikos sritis, apimanti būsto, inžinerinės ir socialinės infrastruktūros konstrukcijų ir elementų statybą ir rekonstrukciją, būsto fondo valdymą, jo priežiūrą ir remontą.

Minėtas būsto sektoriaus apibrėžimas gana pilnai atspindi būsto kūrimo ir vartojimo procesų esmę ir savo turiniu artimas užsienyje plačiai vartojamai „būsto sektoriaus“ sąvokai.

Tačiau šiuo metu moksliniuose ir specialiuosiuose šaltiniuose nėra vieningo būsto sektoriaus, kaip valdymo srities tyrimų objekto, supratimo. Būsto sektorius dažnai tapatinamas su būsto ir komunalinėmis paslaugomis (būstas ir komunalinis kompleksas, būstas ir komunalinės paslaugos), jis tiriamas kaip socialinės sferos elementas. Tačiau vis dar vyrauja būsto sektoriaus, kaip su būstu susijusių veiklų visumos ir savarankiško sektoriaus formavimo valstybės ekonomikoje idėja.

Būsto sektoriaus supratimas tik kaip nacionalinės ekonomikos sritis pabrėžia jo ekonominį komponentą, tačiau nevisiškai atspindi jo socialinę orientaciją.

Šiuo atžvilgiu, pasak autoriaus, platesnis ir tikslesnis yra toks apibrėžimas: „būsto sektorius yra daugialypė, sudėtinga sistema, ne tik ypatingų ekonominių, bet ir specialių socialinių interesų koncentracijos sritis, kurią lemia pagrindinė būsto svarba žmonių gyvenime“. Jame pabrėžiamas ypatingas socialinis būsto sektoriaus vaidmuo visuomenės raidoje.

Iš to išplaukia, kad būsto sektorius turėtų būti laikomas socialine ir ekonomine sistema. Kartu iš esmės svarbu atskleidžiant būsto sektoriaus esmę yra jo paskirtis – tenkinti gyventojų būsto poreikius. Iš šių pozicijų megamiestų būsto sektorius atrodo kaip socialinių ir ekonominių santykių sistema, besiformuojanti miesto bendruomenėje dėl būsto įsigijimo, nuosavybės ir naudojimo.

Remiantis šiomis teorinėmis prielaidomis, reikėtų pažymėti, kad būsto sektorius turi sudėtingoms socialinėms ir ekonominėms sistemoms būdingų savybių:

vientisumas,

kolektorius

jos elementų santykis,

dinamiškumas, atvirumas,

gebėjimas prisitaikyti ir organizuoti save.

Tačiau tuo pačiu būsto sektorius dėl savo socialinės ir ekonominės reikšmės turi ir ypatingų, specifinių bruožų:

aiškiai išreikšta socialinė orientacija, susijusi su būsto poreikio tenkinimu – gyvybiškai svarbi nauda;

plėtros multiplikatorinis poveikis, turintis įtakos miestų ekonomikos augimui ir gyventojų pajamoms dėl nemažos dirbančių gyventojų dalies užimtumo;

vietinis problemų pobūdis ir prioritetinis vietos valdžios vaidmuo reguliuojant būsto sektoriaus plėtrą;

auganti vartotojų paklausa, nes būsto poreikis praktiškai nepatenkintas (šeimos augimas, noras gerinti būstą ir kt.).

Būsto sektoriuje atsiranda ir susiliečia valdžios, gyventojų ir verslo interesai, taigi ir įvairūs valdymo teorijos segmentai.

Būsto ypatumai ypač išryškėja būsto priežiūros ir remonto procese, o tai reiškia jų skirstymą į socialinius, ekonominius ir techninius.

Socialinės būsto ypatybės pirmiausia pasireiškia tuo, kad būstas yra gyvybiškai svarbi gėrybė, teisė į kurią įtvirtinta Rusijos Federacijos Konstitucijoje. Todėl valstybės institucijos ir vietos valdžia sudaro visas sąlygas įgyvendinti teisę į būstą.

Būsto sektorius yra sudėtinga tarpsektorinė gamybos sistema, apimanti dalį gamybos sektoriaus ir dalį paslaugų sektoriaus, susijusio su būsto fondo projektavimu, statyba, kapitaliniu remontu ir rekonstrukcija, jo priežiūra, komunalinių ir kitų paslaugų teikimu gyventojams. siekiant užtikrinti bet kokios nuosavybės formos atstovų gyvenimo sąlygas būsto fonde.

Būsto sektorius yra ne tik ūkio sektorius, bet ir socialiai orientuotas ūkio sektorius, kurio tikslas yra palaikyti Rusijos piliečių gyvybę, kaip nacionalinio saugumo būklę lemiantį veiksnį.

1 paveiksle parodyta Rusijos Federacijos teritorijoje esančio būsto fondo struktūra 2015 m. sausio 1 d.

1 pav. Rusijos Federacijos teritorijoje esančio būsto fondo struktūra 2015-01-01.

Kaip matyti iš 1 paveikslo analizės, visos Rusijos Federacijos teritorijoje esančios gyvenamosios patalpos (būstas fondas), priklausomai nuo nuosavybės formos, skirstomos (Rusijos Federacijos būsto kodekso 19 straipsnis) į:

privatus būstas - piliečiams nuosavybės teise priklausantis ir juridiniams asmenims priklausantis gyvenamųjų patalpų rinkinys;

valstybinis būstas - Rusijos Federacijai priklausančių gyvenamųjų patalpų (Rusijos Federacijos būsto fondo) ir Rusijos Federaciją sudarančių subjektų gyvenamųjų patalpų rinkinys (Rusijos Federaciją sudarančių subjektų būstas);

savivaldybės gyvenamasis fondas - savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų visuma.

kolektyvinės nuosavybės būstas.

2 paveiksle pavaizduota gyvenamųjų patalpų struktūra pagal nuosavybės rūšis Rusijos Federacijoje 2015 m. sausio 1 d.

2 pav. Gyvenamųjų patalpų struktūra pagal nuosavybės rūšis Rusijos Federacijoje 2015 m. sausio 1 d.

Kaip matyti iš 2 paveikslo analizės, būsto fondas yra visų gyvenamųjų patalpų visuma, nepriklausomai nuo nuosavybės, įskaitant:

gyvenamieji pastatai;

specializuoti namai (bendrabučiai, prieglaudos viešbučiai, lankstaus fondo namai, gyvenamosios patalpos iš būsto fondo, skirtos laikinai apsigyventi piliečiams, netekusiems būsto dėl nuosavybės teisės į gyvenamąsias patalpas, specialūs namai vienišiems pagyvenusiems žmonėms, pensionai neįgaliesiems , veteranai ir kiti);

butai;

tarnybinės gyvenamosios patalpos;

kitos gyvenamosios patalpos kituose tinkamuose gyventi pastatuose.

Į būsto fondą, be išvardintų, taip pat įeina patalpos, kurios pagal sanitarines ir technines sąlygas neatitinka gyvenamųjų patalpų, tačiau jose gyvena piliečiai.

3 paveiksle pavaizduota būsto fondo struktūra pagal naudojimo paskirtį Rusijos Federacijoje 2015 m. sausio 1 d.

3 pav. Būsto fondo Rusijos Federacijoje struktūra pagal naudojimo paskirtį Rusijos Federacijoje 2015-01-01

Kaip rodo 3 paveikslo analizė, atsižvelgiant į naudojimo paskirtį, būstas skirstomas į:

socialinio naudojimo būstas - valstybės ir savivaldybių būsto fondo gyvenamųjų patalpų visuma, suteikiama piliečiams pagal socialinės nuomos sutartis;

specializuotas būstas - valstybės ir savivaldybių būsto fondų gyvenamųjų patalpų rinkinys, skirtas tam tikrų kategorijų piliečiams gyventi;

individualus būstas - privataus būsto fondo gyvenamųjų patalpų visuma, kuria naudojasi piliečiai - tokių patalpų savininkai savo gyvenimui, savo šeimos narių ir (ar) kitų piliečių gyvenimui laisvo naudojimo būdu, taip pat juridiniai asmenys - tokių patalpų, skirtų piliečiams gyventi nustatytomis naudojimo sąlygomis, savininkai (privatizuotos gyvenamosios patalpos);

komercinės paskirties gyvenamasis fondas - gyvenamųjų patalpų, kurias tokių patalpų savininkai naudoja piliečių gyvenimui mokamo naudojimo sąlygomis, rinkinys, suteikiamas piliečiams pagal kitas sutartis, kurias tokių patalpų savininkai suteikia asmenims valdyti. ir (arba) naudojimas (išnuomojamas).

Pastaraisiais metais federalinio ir regioninio lygmens norminiuose dokumentuose buvo taikomos būsto ir komunalinėms paslaugoms tinkamos sąvokos - būstas ir komunalinis kompleksas, o tiesiogiai komunalinėms paslaugoms - komunalinis kompleksas.

Svarstant būsto fondo valdymo problemas, paprastai bendrai tiriamas būsto ir komunalinių paslaugų (komplekso) valdymo efektyvumas, o tinkamų komunalinių paslaugų (šilumos, vandens, energijos tiekimo) plėtra suprantama kaip plėtra. būsto infrastruktūrą. Tai patvirtina daugelio valdymo srities specialistų nuomonę, kad būstas ir komunalinės paslaugos, o tiksliau – atskiras būstas ir atskiros komunalinės paslaugos (savivaldybės kompleksas) yra vieno ūkio sektoriaus – būsto sektoriaus – sudedamosios dalys.

Viena iš svarbiausių šalies socialinių ir ekonominių pertvarkos sričių yra būsto sektoriaus reforma ir plėtra, kuri sukuria būtinas sąlygas žmonėms gyventi ir gyventi. Strateginis šios pramonės veiklos tikslas – sudaryti sąlygas tvariai ir efektyviai ekonominei būsto fondo apyvartai, kurios ribose tenkinami piliečių būsto poreikiai, išlaikomi ir plėtojami būsto statybos ir priežiūros kokybės standartai, ir atkuriami teigiami impulsai kitų sektorių plėtrai.

Visa ši veikla vykdoma įgyvendinant valstybinę būsto politiką.

Būsto politika – tai valstybės ir savivaldybių veikla, kuria siekiama aprūpinti Rusijos Federacijos piliečius kokybišku būstu tiek tiesiogiai dalyvaujant statybose ar subsidijuojant būsto pirkimą, tiek kuriant veiksmingus mechanizmus, palengvinančius piliečiams savarankišką sprendimą būsto problema.

Šiuo metu būsto sektorius yra pereinamojoje būsenoje, kuriai būdingas posūkis nuo administracinio-skirstymo ir centralizuotai valdomos sistemos į atvirą, laisvą, paremtą būsto pavertimu preke, savarankiška ūkio subjektų sąveika, didėjančia būsto vartotojų statusą, tenkinant gyventojų būsto poreikius pagal pasiūlą ir paklausą.

Nepaisant plėtros ir verslo sprendimų priėmimo sunkumų, būsto sektorius pradėjo aktyvų judėjimą būsto rinkos formavimo link ir greitai prisitaiko prie rinkos principų.

Viena iš svarbiausių būsto politikos charakteristikų yra valstybės dalyvavimas (aktyvumas).

4 paveiksle pavaizduoti būdai, kuriais valstybė įtakoja Rusijos Federacijos būsto politiką 2015 m. sausio 1 d.

4 pav. Valstybės įtakos Rusijos Federacijos būsto politikai būdai 2015-01-01

Kaip rodo 4 paveikslo analizė, klasifikuojant valstybės įtakos ekonomikai laipsnį, galima išskirti keturis pagrindinius valstybės įtakos būsto politikai ir visai sistemai būdus.

1. Tiesioginis aptarnavimas.

Čia, be abejo, verta atkreipti dėmesį į techninės priežiūros ir būsto fondo priežiūros sistemą, kuri, gavusi nemažą vaidmenį subsidijuojant iš vietos biudžetų, iš esmės priklauso valstybei.

2. Reguliavimas ir kontrolė.

Valstybė privataus verslumo plėtrą būsto sektoriuje reguliuoja per lengvatinio apmokestinimo ir konkurencinio pritraukimo tam tikras funkcijas paskatų sistemą. Reguliavimas būtinas ir inžinerinės infrastruktūros srityje, kur yra monopolinis gamybos pobūdis (vandentiekis, energijos tiekimas, transportas ir kt.).

Valdžios institucijos leidžia tokioms organizacijoms uždirbti pagrįstą pelną, tačiau riboja jų galimybes kelti kainas, nes visuomenė priklauso nuo tokio pobūdžio paslaugų teikimo.

3. Stabilizavimas ir plėtra.

Valdžios institucijos stengiasi suvaldyti staigius statybos gamybos svyravimus nuo augimo iki nuosmukio nustatydamos lengvatines mokesčių sąlygas, sukurdamos tinkamą, rinkai adekvačią teisinę paramą, išleisdamos būsto statybai ir inžinerinei infrastruktūrai.

4.Tiesioginis poveikis.

Valstybė teikia socialinę paramą būsto subsidijomis būstui ir komunalinėms paslaugoms apmokėti, taip pat būstui įsigyti ir statyti pagal tikslines pagalbos skurstantiems, kariškiams ir migrantams programas.

Lemianti kryptis, iš esmės įtakojanti vidutines pajamas gaunančių piliečių aprūpinimo būstu problemą, yra būsto paskolos. Vietos valdžia reguliuoja būsto paskolų rinkos plėtrą ir bendrauja su visomis būsto skolinimo procese dalyvaujančiomis šalimis: skolininkais, skolintojais ir investuotojais, vienaip ar kitaip skiriančiais lėšas būstui statyti ar įsigyti.

Taigi būsto sektorius yra nacionalinės ekonomikos sritis, apimanti būsto, konstrukcijų iš inžinerinės ir socialinės infrastruktūros elementų statybą ir rekonstrukciją, būsto fondo valdymą, jo priežiūrą ir remontą. Svarbi būsto sektoriaus sudedamoji dalis yra būsto fondas. Gyventojų gyvenimo kokybė ir būsto aprūpinimas Rusijos piliečiais priklauso nuo to, kiek ji išvystyta.

Valstybinė būsto politika yra svarbi socialinių ir ekonominių permainų Rusijoje dalis ir viena iš pagrindinių valdžios institucijų veiklos sričių. Pereinant prie rinkos ekonomikos, šios veiklos turinys yra būsto sektoriaus reforma, kurioje centrinė vieta tenka būsto sektoriaus reformai.

Viena iš svarbiausių šalies socialinių ir ekonominių pertvarkos sričių yra būsto sektoriaus reforma ir plėtra, kuri sukuria būtinas sąlygas žmonėms gyventi ir gyventi. Pagal Rusijos Federacijos įstatymą „Dėl federalinės būsto politikos pagrindų“ būsto sektorius yra nacionalinės ekonomikos šaka, apimanti būsto, inžinerinės ir socialinės infrastruktūros konstrukcijų ir elementų statybą ir rekonstrukciją, namų valdymą. gyvenamasis fondas, jo priežiūra ir remontas.

Miesto būsto sektoriaus pagrindas – gyvenamasis fondas: gyvenamieji pastatai, specializuoti pastatai (bendrabučiai, lankstus būstas, pensionai veteranams ir kt.), gyvenamosios biurų patalpos kituose tinkamuose gyventi pastatuose.

Būsto fondas skirstomas į šiuos tipus:

privatus – piliečiams ar juridiniams asmenims priklausantis fondas: individualūs gyvenamieji pastatai, privatizuoti, pastatyti ir įsigyti butai ir namai;

valstybinis - fondas, kuris yra Rusijos Federacijos valstybės ar ją sudarančių subjektų nuosavybė, taip pat žinybinis fondas, visiškai kontroliuojamas valstybės įmonių arba su atitinkamos rūšies turtu susijusių valstybės institucijų operatyvinio valdymo;

savivaldybė - savivaldybėms priklausantis fondas, taip pat žinybinis fondas, susidedantis iš visiško savivaldybės įmonių ūkio valdymo arba savivaldybės įstaigų operatyvinio valdymo;

visuomeninis – fondas, kuris yra visuomeninių asociacijų nuosavybė;

kolektyvas – fondas, kuris yra bendroji jungtinė arba bendroji jungtinė nuosavybė įvairiems privataus, valstybės, savivaldybių nuosavybės ir visuomeninių susivienijimų turto subjektams.

Miesto būsto sektorius ilgą laiką buvo viešojo ūkio sektoriaus dalis, smarkiai išplėtotas sovietmečiu. Tuo pačiu metu gyvenamųjų pastatų kokybė ir eksploatacijos lygis išliko žemi. Dauguma piliečių naują būstą gavo nemokamai, pirmumo tvarka, o mokesčiai ir komunaliniai mokesčiai neatitiko jo išlaikymo išlaidų.

Sparti miestų ir būsto sektoriaus plėtra XXI amžiaus sandūroje. buvo staiga nutrauktas per revoliuciją ir po jos kilusį pilietinį karą. Be to, daugelis miestų, ypač dideli, sunyko. Beveik visos miestų ekonominės sistemos buvo sunaikintos, o gyventojai pabėgo į užsienį, į pietus arba apgailėtinai išgyveno ir tiesiog išmirė. Būtent tuo metu vyko masinis vargšų apsigyvenimas turtingų piliečių butuose, dėl ko vyravo komunalinis atsiskaitymas. Nuomos mokesčiai buvo panaikinti, nes pinigai buvo visiškai beverčiai, o miesto gyventojams nebuvo teikiamos jokios paslaugos. Būstas iš esmės buvo paliktas likimo valiai.

Tam tikras ekonominis atgimimas ir tam tikras visuomenės gyvenimo racionalizavimas sudarė sąlygas didiesiems miestams atgaivinti, būsto fondui ir komunalinėms sistemoms atkurti. Ekonominiams klausimams spręsti čeką pakeitęs NKVD įkūrė komunalinių paslaugų skyrių, kuris perėmė būsto ir komunalinių patalpų atstatymo miestuose koordinatoriaus funkcijas. Buvo leidžiamos įvairios būsto ir komunalinių patalpų nuosavybės formos, atkurta nuoma už naudojimąsi būstu ir komunalinėmis paslaugomis.

Įvadas

1.1 Būsto ir komunalinių paslaugų samprata

Išvada

Bibliografija

Įvadas

Tarp svarbiausių šalies socialinės-ekonominės pertvarkos sričių išsiskiria būsto sektoriaus reforma ir plėtra, kuri sukuria būtinas sąlygas žmogaus gyvenimui. Pagrindinės pramonės šakos šioje srityje yra būsto statyba ir būsto paslaugos, kurios užtikrina būsto fondo atkūrimą ir priežiūrą, taip pat būsto ir komunalinių paslaugų teikimą tiesioginiams vartotojams. Rusijoje būsto sektoriaus išsivystymo lygis neatitinka reikalavimų: jam pavestos užduotys toli gražu nėra įvykdytos iki galo, o tai daro didelę įtaką gyventojų gyvenimo kokybės prastėjimui. Šiuo atžvilgiu būsto problema išlieka viena opiausių socialinių problemų šalyje.

Būsto sektorius patiria didelių sunkumų, susijusių su dideliu finansų stygiumi, silpna materialine ir technine baze, nepakankama personalo kvalifikacija, gerai apgalvotos būsto politikos nebuvimu ir nepakankamu veiklos reguliavimo ir teisinių aspektų išplėtimu. organizacijų santykius su valdžios institucijomis ir vartotojais.

Būtinos ekonominės ir teisinės paramos trūkumas stabdo būsto statybos plėtrą, o tai itin apsunkina būsto problemos sprendimą. Būstas kartu su kitomis viešosiomis paslaugomis tebėra subsidijuojamas, jo išlaikymas užkrauna didelę naštą miesto biudžetui. Žinybinis monopolizmas, žema teikiamų paslaugų kokybė ir neefektyvus valdymas taip pat lemia būtinybę reformuoti būsto sektorių jį demonopolizuojant, perkeliant į lūžio režimą ir orientuojantis į darbo ir vartotojams teikiamų paslaugų kokybės gerinimą.

būsto komunalinių paslaugų reforma

Būsto reformos įgyvendinimas miestuose yra itin svarbus, nes juose sutelktas didžiulis būsto fondas, gyvena didžioji dalis šalies gyventojų, įsikūrę pagrindiniai statybos ir būsto organizacijų pajėgumai. Čia ryškiausiai pasireiškė jau minėti neigiami būsto sektoriaus bruožai: žinybinis monopolis; nepakankama personalo kvalifikacija; techninis ir technologinis atsilikimas ir dėl to nepatenkinamas darbo lygis; ignoruojant gyventojų interesus ir prastą atliekamų darbų bei teikiamų paslaugų kokybę vartotojams. Visų pirma, tai liečia būsto sektorių, kuris yra tiesiogiai susijęs su gyventojais ir iš esmės yra gyventojų būsto ir komunalinių paslaugų technologinės grandinės lyderis. Todėl pirmuoju reformos etapu siekiama didinti būsto sistemos pertvarkos efektyvumą. Ne mažiau svarbus uždavinys – sukurti reikiamą ekonominę ir teisinę bazę, skatinančią būsto statybą, kuri yra svarbiausias būsto problemos sprendimo svertas ir gali tapti pagrindine grandimi išvedant šalies ekonomiką iš krizės.

Daugumoje didžiųjų šalies miestų paaštrėjusi būsto problema ir nepatenkinama būsto sektoriaus padėtis lemia radikalių reformų ir gilių būsto sistemos pertvarkų poreikį. Šiems tikslams pasiekti reikia atidžiai išstudijuoti pagrindines reformos kryptis ir priemones, pagrįsti jos praktinio įgyvendinimo ekonominius, organizacinius ir teisinius mechanizmus.

Esama reguliavimo ir teisinė bazė pereinamuoju laikotarpiu būsto politikai įgyvendinti federaliniu lygmeniu ir, visų pirma, įstatymas „Dėl federalinės būsto politikos pagrindų“, pagrindinės naujojo valstybės įgyvendinimo etapo kryptys. Tikslinė programa „Būstas“, taip pat atitinkami Rusijos Federacijos prezidento ir vyriausybės dekretai nustato strateginį būsto sektoriaus reformos planą. Tačiau norint atlikti būsto reformą konkretaus miesto lygmeniu, reikia atlikti išsamesnius tyrimus, atsižvelgiant į konkrečios teritorijos socialinės ir ekonominės situacijos ypatumus ir specifiką, būsto sektoriaus išsivystymo lygį ir būsto fondo būklę. ir komunalinės sistemos.

Svarbiausių būsto sektoriaus funkcionavimo ir plėtros ekonominių klausimų svarstymo aktualumas paaiškinamas tuo, kad šiuo klausimu trūksta mokomųjų mokslinių ir metodinių darbų, kurie yra kompleksinio pobūdžio. Be to, pastarąjį dešimtmetį mokslinėje ir mokomojoje literatūroje apskritai nebuvo iškelta visapusiška būsto problemos analizė.

1 skyrius. Būsto ir komunalinių paslaugų būklė

1.1 Būsto ir komunalinių paslaugų samprata

Būsto ir komunalinių paslaugų departamentasyra šalies ūkio šaka, kurios pagrindinis tikslas – tenkinti gyventojų poreikius paslaugų, užtikrinančių jiems įprastas gyvenimo ir darbo sąlygas.

Būstas ir komunalinės paslaugos yra kompleksinis valdymo objektas.

Gyvenviečių gyvybės palaikymo komplekso įmonės ir organizacijos yra labai įvairios. Tuo pačiu metu juos galima sujungti į dvi grupes:

Komunalinių paslaugų įmonės ir organizacijos, gaminančios materialinius produktus (vandentiekis, dujų įrenginiai, elektros tinklai);

Paslaugas teikiančios komunalinės įmonės (būsto ir priežiūros organizacijos, sukuriančios palankias sąlygas gyventi gyvenamuosiuose pastatuose, miesto keleivinis transportas, sanitarinio valymo įmonės)

Būsto ir komunalinių paslaugų sektorius apima:

būsto pramonė – pramonė, kuri apima:

miesto gyvenamasis fondas;

privatus būstas

remonto ir statybos skyrius

remonto ir priežiūros skyrius

išteklių tiekimas - kompleksas:

vandens tiekimas - priemonių visuma, kad vartotojai būtų aprūpinti vandeniu reikiamu kiekiu ir reikalaujamos kokybės;

kanalizacija (vandens šalinimas) - priemonių ir inžinerinių statinių visuma, užtikrinanti vandens priėmimą, surinkimą ir pašalinimą iš vartotojo, taip pat jų valymą ir neutralizavimą prieš šalinant ar išleidžiant į rezervuarą;

šilumos tiekimas - šilumos energijos gamyba ir pardavimas šildymo ir karšto vandens tiekimo reikmėms;

dujų tiekimas - priemonių rinkinys, skirtas dujoms transportuoti, laikyti, tiekti tiesiogiai jos vartotojams;

maitinimas – elektros energijos perdavimas:

dujų tinklai;

katilinių šildymas;

transporto įmonės:

išorinio apželdinimo statyba:

sanitariniai mazgai

Būsto ir komunalinių paslaugų sektorius galima suskirstyti į dvi grupes:

Konkurencingi būsto ir komunalinių paslaugų sektoriai (būstas, remonto ir statybos gamyba, atliekų surinkimas ir šalinimas ir kt.), kuriuose rinkos kainos gali būti ekonomiškai pagrįsti tarifai;

Monopolinės pramonės šakos (vandentiekis ir kanalizacija, komunalinė energetika) – centralizuotai steigiamos, nustatomos remiantis moksliškai įrodytais metodais, naudojant atitinkamas normas ir standartus.

1.2 Socialinė ir ekonominė būsto ir komunalinių paslaugų esmė

Valstybės politika būsto sektoriuje jau ne kartą buvo „permąstyta“, o šiuo atveju neišvengiami svyravimai lėmė, kad su tuo susiję asmenys ir gyventojai tvirtai įsitikino, kad būsto ir komunalinių paslaugų reforma neapsiribos kalbomis. Priimtas Rusijos Federacijos būsto kodeksas išsklaidė tokius įsitikinimus. Ji skirta užmegzti kokybiškai naujus santykius pramonėje, kurie turi atitikti rinkos ekonomiką. Kodeksas, nepaisant visų savo trūkumų, gali praktiškai įgyvendinti principą „kas moka“, kuris atitinka naują ekonominę situaciją ir neatidėliotinus gyventojų poreikius.

Naujasis įstatymų rinkinys panaikina iš ankstesnių laikų paveldėtą ir iki šiol tebeegzistuojantį savivaldybių monopolį būsto ir komunalinių paslaugų teikimo organizacijoms valdyti. Tai sukūrė tokias sąlygas kainodarai, apmokestinimui ir pramonės finansavimui, kad piliečiai, užuot gyvenę normaliai savo butuose, buvo priversti išgyventi. Pavyzdžiui, ar galima pasikliauti tinkama paslaugų kokybe, jei visais lygmenimis buvo didžiulė skola būsto ir komunalinių paslaugų įmonėms, kad būtų grąžintos pašalpos? Tuo remiantis net kilo konfliktų tarp energijos tiekėjų ir valdžios institucijų. Būsto kooperatyvai ir namų savininkų bendrijos atsidūrė ypač sudėtingoje padėtyje, kuriai valdžia nemanė, kad reikia mokėti pinigų veteranams ir neįgaliesiems, kurie gauna pašalpas pagal federalinius įstatymus. Beveik 50% HOA gyvenančių žmonių yra veteranai ir naudos gavėjai. Ir paaiškėjo, kad valdžios institucijos iš tikrųjų perkėlė savo pareigas mokėti išmokas būsto savininkams, nes HOA ir būsto kooperatyvai privalo per nurodytą laikotarpį ir visiškai pervesti išmokų dydį ir pervesti įmokas už būstą ir komunalines paslaugas. Dėl to trūkstamos lėšos buvo apmokėtos per namo išlaikymo ir išlaikymo išlaidas. Taip būsto savininkai teikė paskolas valstybei.

Pramonės gyventojams 100% apmokėjus už būstą ir komunalines paslaugas, išlaidos jiems kompensuojamos daug mažesnės. Taip atsitinka ir dėl to, kad pašalpos ir subsidijos toms piliečių kategorijoms, kurios turi teisę į jas pagal įstatymą, vis dar yra „virtualios“, o būsto ir komunalinių paslaugų teikėjai turi teisę reikalauti realių mokėjimų. Situaciją apsunkina ir tai, kad gyventojai, turintys teisę į valstybės paramą, negali pasitikrinti informacijos ir lėšų gavimo. Padėtį ištaisyti padės įvedus tvarką, pagal kurią išmokos ir subsidijos pinigine išraiška bus pervedamos į piliečių banko sąskaitas. 2004 m. vasario mėn. iškilo poreikis įvesti asmenines sąskaitas. Taip būtų išspręstos kelios problemos, tarp jų ir įsiskolinimas gyventojams už suteiktas paslaugas. Kai kuriuose teritoriniuose subjektuose tokia skola siekia dešimtis milijonų rublių. Padidinus būsto ir komunalinių paslaugų tarifus, mažas pajamas gaunantys piliečiai atsiduria beviltiškoje situacijoje: jie negali atsiskaityti su paslaugų teikėjais, nes valstybė laiku nekompensavo išmokų, o jei ir kompensavo, vietos valdžia nustatė. kitas šių lėšų panaudojimas.

Būsto ir komunalinių paslaugų organizacijų teikiamų paslaugų kokybė neatitinka gyventojų reikalavimų ir gerokai atsilieka nuo tarifų augimo. Tai sukelia neigiamą požiūrį į būsto ir komunalinių paslaugų darbuotojus apskritai. Net susiformavo tam tikras stereotipas apie santechniką, kuris visada buvo girtas ir prievartavo pinigus iš gyventojų. Tačiau atvirai kalbant, sunku įsivaizduoti, kad keturi milijonai žmonių, kurie dirba šioje pramonėje, yra tokie.

Lėšas būstui prižiūrėti ir remontuoti iš butų savininkų renka tam valdžios institucijų įgaliotos organizacijos, tarifus tvirtina savivaldybės, taip pat jos įgaliotas ir vienkartiniam klientų aptarnavimui. Tuo pačiu metu didžiąją dalį piliečių lėšų, skirtų apmokėti būstui, valdžios institucijos naudoja kitiems tikslams. Gyventojai teisėtai užduoda klausimą: „mokėjime“ yra stulpelis „kapitalinis remontas“. Kodėl nėra remonto? Gyventojai lieka bejėgiai prieš administracinę-komandinę sistemą ir gauna nedidelę dalį reikalingų paslaugų, nes savivaldybių institucijos savarankiškai sukuria būsto paslaugų paklausą. Tokia situacija gali pakeisti tarifų tvirtinimą: be Federacijos subjekto įgaliotos institucijos sprendimo savivaldybė neturi teisės jų savarankiškai keisti.

Paradoksas: 70% būsto priklauso privačiai, gyventojai apmoka praktiškai 100% būsto ir komunalinių paslaugų gamybos išlaidų, o valdymo įmonę nustato savivaldybės institucijos, kiek ir kokių lėšų kur siųsti – administracija. Kai gyventojų apmokėjimo už būstą ir komunalines išlaidas lygis buvo nežymus, tokia padėtis klausimų nekėlė. Tačiau šiandien situacija kardinaliai pasikeitė: ne gyventojams skaičiuojamas biudžetas, o gyventojai pilnai sumoka už sunaudotas paslaugas. Tai yra pagrindinis prieštaravimas, kurį reforma pašalina.

Būsto ir komunalinių paslaugų reforma skirta užtikrinti išlaidų ir pajamų apskaitą bei metinę valdymo organizacijos atskaitomybę namų savininkams. Name atliekamų darbų sąrašas ir gyventojams teikiamų paslaugų sąrašas bus tvirtinamas visuotiniame gyventojų susirinkime. Tokiu būdu galima reguliuoti ir riboti tarifų augimą - gyventojams teikiamas pasirinkimas konkurenciją tarp paslaugų teikėjų pavers ne virtualia, kokia yra dabar, o realia.

Taip pat pagrindinis būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus reformų tikslas – sudaryti sąlygas privačios iniciatyvos plėtrai ir konkurencingai aplinkai būsto valdymo srityje, valstybės ir savivaldybių institucijų pasitraukimui iš būsto sektoriaus. Pirmasis žingsnis to link buvo žengtas prieš 10 metų, kai buvo pradėti rengti konkursai dėl būsto fondo išlaikymo. Tačiau būdinga tai, kad valdininkai rinkos principus reguliuodami santykius šioje pramonės šakoje „pritaikė“ savo poreikiams ir tikslams. Laikui bėgant konkursai virto formalumu, suteikusiu „neginčijamus“ pranašumus savivaldybės įmonėms, kurios, nepaisant savivaldybių administracijų paramos, liko nuostolingos. O savivaldybėms buvo naudinga turėti tokias įmones – jos išlaikė svertus ne tik prieš šias įmones, bet ir prieš gyventojus.

Tikru ženklu, kad situacija pradėjo keistis, galima laikyti privataus kapitalo rodomą susidomėjimą, įskaitant tokias stambias įmones kaip RAO UES, RAO „Gazprom“, atstovaujamos antrinių įmonių. Juos vilioja mokėjimo pilnumas, naujos sąlygos, leidžiančios „užsidirbti“ subsidijuojamoje pramonėje. Vieniems tai kelia paniką: sako, kad dabar šios įmonės išspaus „paskutines sultis“ iš pramonės ir gyventojų, niekas negalės „laikyti jų už rankovės“ trokšdamos nuolat didinti tarifus. Nedarykime skubotų išvadų. Smagu, kad privatus kapitalas į būstą ir komunalines paslaugas pradėjo žiūrėti kaip į potencialų pelno šaltinį. Neatsitiktinai šios įmonės atkakliai kelia ilgalaikės turto ir komunikacijų nuomos klausimą. Tokios būklės, kokios jie yra, iš jų gauti pelno tiesiog neįmanoma: didžiuliai šilumos ir vandens nuostoliai rodo itin didelį ilgalaikio turto nusidėvėjimą. Kai kurie ekspertai netgi kalba apie neišvengiamą žmogaus sukeltą nelaimę. Į pramonę atėjus dideliam kapitalui, galite tikėtis, kad šios įmonės pradės investuoti į susidėvėjusio būsto rekonstrukciją ir komunalines paslaugas.

Privačios įmonės, kurios pirmosios atėjo į būsto ir komunalinių paslaugų sektorių, taip pat buvo pasirengusios investuoti į namo vidaus tinklų, įėjimų, stogų remontą, kad nekiltų problemų su būsto priežiūra. Ir iš pradžių daugelis įmonių tai padarė, įrengdamos metalines duris prie įėjimų, keisdamos supuvusius vamzdžius rūsiuose, pirkdamos reikiamą įrangą. Pavyzdžiui, buvo parengtas lengvo šlaitinio metalinio stogo projektas, kuris buvo įrengtas vietoj plokščio stogo viename iš aptarnaujamo būsto fondo daugiabučių ir sėkmingai atlaikė kelias žiemas. Jo konstrukcija, kaip rodo skaičiavimai, yra daug efektyvesnė nei kapitalinis remontas naudojant tradicines stogo medžiagas. Bet, deja, reikalas nepažengė toliau nei eksperimentas. Pastaraisiais metais būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje vykdoma nenuosekli politika atgrasė privačias įmones investuoti savo pinigus į pramonę, kuri yra vyriausybės manipuliavimo priemonė. Šioje srityje dirbantiems reikalingos aiškios ir tikslios „žaidimo“ taisyklės, kurios garantuotų investicijų grąžą, skatintų norą gerinti būsto ir teikiamų komunalinių paslaugų kokybę, apsaugotų vartotojus nuo komandavimo ir administracinės savivalės. Ir tokias taisykles dabar nustato Rusijos Federacijos būsto kodeksas.

Būstas ir komunalinės paslaugos tiesiogiai veikia gyventojų gyvenimo kokybę. Tačiau šiandien būtent retas atvejis, kai gyventojams suteikiama teisė lemti pramonės likimą. Stebint, kaip pasyviai gyventojai reaguoja į jiems atsivėrusių naujų teisių įgyvendinimą, tenka abejoti pirmųjų jos pertvarkos žingsnių sėkme. Tačiau tai ne kaltė, o, greičiausiai, piliečių, kurie ilgus metus buvo susvetimėję nuo savo namų nuosavybės ir valdymo, nelaimė. Šiandien vietos valdžios institucijos, ant kurių pečių gula pagrindinė reformos vykdymo našta, nesiryžta imtis reformų.

1.3 Būsto sektorius. Esmė, sudėtis ir struktūra

Viena iš svarbiausių šalies socialinių ir ekonominių pertvarkos sričių yra būsto sektoriaus reforma ir plėtra, kuri sukuria būtinas sąlygas žmonėms gyventi ir gyventi. Pagal Rusijos Federacijos įstatymą „Dėl federalinės būsto politikos pagrindų“ būsto sektorius yra nacionalinės ekonomikos šaka, apimanti būsto, inžinerinės ir socialinės infrastruktūros konstrukcijų ir elementų statybą ir rekonstrukciją, namų valdymą. gyvenamasis fondas, jo priežiūra ir remontas.

Miesto būsto sektoriaus pagrindas – gyvenamasis fondas: gyvenamieji pastatai, specializuoti pastatai (bendrabučiai, lankstus būstas, pensionai veteranams ir kt.), gyvenamosios biurų patalpos kituose tinkamuose gyventi pastatuose.

Būsto fondas skirstomas į šiuos tipus:

privatus – piliečiams ar juridiniams asmenims priklausantis fondas: individualūs gyvenamieji pastatai, privatizuoti, pastatyti ir įsigyti butai ir namai;

valstybinis - fondas, kuris yra Rusijos Federacijos valstybės ar ją sudarančių subjektų nuosavybė, taip pat žinybinis fondas, visiškai kontroliuojamas valstybės įmonių arba su atitinkamos rūšies turtu susijusių valstybės institucijų operatyvinio valdymo;

savivaldybė - savivaldybėms priklausantis fondas, taip pat žinybinis fondas, susidedantis iš visiško savivaldybės įmonių ūkio valdymo arba savivaldybės įstaigų operatyvinio valdymo;

visuomeninis – fondas, kuris yra visuomeninių asociacijų nuosavybė;

kolektyvas – fondas, kuris yra bendroji jungtinė arba bendroji jungtinė nuosavybė įvairiems privataus, valstybės, savivaldybių nuosavybės ir visuomeninių susivienijimų turto subjektams.

Miesto būsto sektorius ilgą laiką buvo viešojo ūkio sektoriaus dalis, smarkiai išplėtotas sovietmečiu. Tuo pačiu metu gyvenamųjų pastatų kokybė ir eksploatacijos lygis išliko žemi. Dauguma piliečių naują būstą gavo nemokamai, pirmumo tvarka, o mokesčiai ir komunaliniai mokesčiai neatitiko jo išlaikymo išlaidų.

Sparti miestų ir būsto sektoriaus plėtra XXI amžiaus sandūroje. buvo staiga nutrauktas per revoliuciją ir po jos kilusį pilietinį karą. Be to, daugelis miestų, ypač dideli, sunyko. Beveik visos miestų ekonominės sistemos buvo sunaikintos, o gyventojai pabėgo į užsienį, į pietus arba apgailėtinai išgyveno ir tiesiog išmirė. Būtent tuo metu vyko masinis vargšų apsigyvenimas turtingų piliečių butuose, dėl ko vyravo komunalinis atsiskaitymas. Nuomos mokesčiai buvo panaikinti, nes pinigai buvo visiškai beverčiai, o miesto gyventojams nebuvo teikiamos jokios paslaugos. Būstas iš esmės buvo paliktas likimo valiai.

Tam tikras ekonominis atgimimas ir tam tikras visuomenės gyvenimo racionalizavimas sudarė sąlygas didiesiems miestams atgaivinti, būsto fondui ir komunalinėms sistemoms atkurti. Ekonominiams klausimams spręsti čeką pakeitęs NKVD įkūrė komunalinių paslaugų skyrių, kuris perėmė būsto ir komunalinių patalpų atstatymo miestuose koordinatoriaus funkcijas. Buvo leidžiamos įvairios būsto ir komunalinių patalpų nuosavybės formos, atkurta nuoma už naudojimąsi būstu ir komunalinėmis paslaugomis.

1.4 Būsto ir komunalinių paslaugų būsto problemos ir jų sprendimo būdai

Būsto rinka: būsto kainos priklauso nuo to, kiek šeimų nori įsigyti būstą ir kiek būstų yra rinkoje. Taigi, kai paklausa didėja, kainos kyla, o kai pasiūla didėja, kainos mažėja. Naujo būsto fondo pasiūla ateina iš statybų pramonės ir priklauso nuo būsto kainų ir jo statybos (modernizavimo) kainos santykio. Ilgainiui būsto rinka turėtų derinti būsto kainas su statybos kaštais. Per trumpą laiką nukrypimai atsiranda dėl statybos proceso vėlavimo. Taigi, jei būsto paklausa smarkiai išauga, o būsto pasiūla išlieka pastovi, tada kainos kyla. Kol kainos yra didesnės už išlaidas, būstas perduodamas eksploatuoti. Į rinką įžengus naujai pristatomam būsto fondui, paklausa patenkinama, kainos krenta, artėja sąnaudos. Svarbiausias veiksnys, turintis įtakos būsto fondo paklausai, yra pajamos (potenciali nuoma) iš įsigyto nekilnojamojo turto.

Būsto paslaugų rinka: gyventojai gali būti savininkai arba paprasti nuomininkai. Būsto paslaugų paklausa priklauso nuo šeimos pajamų ir būsto kainos bei kitų prekių (maisto, drabužių ir kt.) kainos santykio. Būsto paslaugų kaina (suma, sumokėta už naudojimąsi būstu) Nuomininkui tai nuoma, būsto savininkui – pajamos iš nuosavybės teise. Būsto paslaugų paklausa priklauso nuo nuomos dydžio, pajamų lygio ir šeimų skaičiaus. Visoms kitoms sąlygoms esant vienodai, didėjant šeimų skaičiui, didėja būsto paslaugų paklausa, o jei pasiūla pastovi, didėja nuomos mokesčiai. Tai civilizuotame pasaulyje būsto rinkos ir būsto paslaugų dėsniai. Rusija dėl savo savitos istorinės raidos turi nemažai išskirtinių bruožų.

Rusijoje nėra tikrų namų savininkų klasės, savivaldybės veikia kaip rangovai, aptarnaujantys būstą, nieko daugiau. Privačios įmonės taip pat gali veikti kaip tokios organizacijos. Ši aplinkybė kartu su siekiu atsikratyti būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus nuostolių, kurie dengiami iš biudžeto lėšų, sudarė pagrindą Vyriausybės siūlomai būsto ir komunalinių paslaugų reformai. Tiesą sakant, tai gali būti sumažinta iki šių pagrindinių veiklų: vieno klientų aptarnavimo organizavimas. „Vieno kliento“ vaidmuo yra pati savivaldybė (arba jos atstovas; jei miestas didelis, tai vieno kliento paslaugos organizuojamos rajonuose, rajonuose), kuri siūlo sutartį dėl gyvenamųjų namų grupės aptarnavimo ( kvartalas, mikrorajonas, kiemas). Nustatyti tam tikri reikalavimai paslaugų kokybei ir suma, kuri bus pervedama rangovui, jei atitinkamos paslaugos bus sėkmingai suteiktos. Numatoma konkurencija tarp savivaldybių ir privačių įmonių, kurios konkuruos dėl tokios sutarties, kuri ypač leis sustiprinti tarifų lygio kontrolę būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje; laipsniškas komunalinių paslaugų tarifų didinimas ir nuomos mokesčio didinimas, siekiant palaipsniui panaikinti komunalinių paslaugų sektoriaus nuostolingumą. Tokiu atveju nuomos mokestis padidinamas iki tokio lygio, kuris padengia pastato eksploatavimo ir einamojo remonto išlaidas; kadangi, kaip jau minėta, šioje schemoje nėra būsto savininko, tai kapitalinio remonto ir pastato rekonstrukcijos išlaidos arba bus atliekamos iš biudžeto, arba iš viso nebus vykdomos. Be to, komunalinių paslaugų darbe susidaro prieštaringa situacija: jos šiuo metu vykdo kryžminio subsidijavimo praktiką – dalis paslaugų teikimo vienai vartotojų grupei (gyventojų) kaštų perkeliama kitai grupei (įmonėms, organizacijos).

Griežtai kalbant, tarifų didinimas gyventojams turėtų reikšti jų sumažinimą kitoms komunalinių paslaugų vartotojų grupėms, tačiau tokia klausimo formuluotė siūlomose priemonėse nėra aiškiai nurodyta. Tokia bylos formuluotė iš esmės rodo nesuvokimą, kuo skiriasi nuomos (nuomos) ir pastato, kuriame yra butas, eksploatavimo išlaidos. Visų pirma, apleisto būsto fondo ir bendrabučių eksploatacinės sąnaudos (kuriose santykinai didesnis gyventojų tankumas bendro pastato ploto kvadratiniame metre) yra žymiai didesnės nei naujo prabangaus būsto fondo išlaikymo kaštai. Atitinkamai, užmokesčio suma už gyvenimą „kvadratiniame nakvynės namuose“ pasirodo kelis kartus didesnė nei už tą patį plotą įprastų patogių butų, o pastarajame atitinkamai didesnė nei „elite“. butai būsto fondas. Nepaisant to, buto nuoma reiškia būsto savininko nuomą (arba, tiksliau, kvazinuomą). Pastarųjų dydį reguliuoja kitos priežastys; jis nėra tiesiogiai susijęs nei su pastato eksploatavimo, nei su jo statybos kaštais. Namų savininkų nebuvimas šioje būsto paslaugų reguliavimo schemoje, savaime suprantama, nereiškia, kad dėl vietos ir skirtingo būsto komforto sumažėja pajamos iš nuomos. Tačiau dabar šias pajamas pasisavina gyventojai ir numanoma forma. Tai sukelia nemažai svarbių ir ne visai akivaizdžių pasekmių, kurios atsiskleidžia tik ilgainiui.

Pirma, tai, kad nėra aiškių nuomos pajamų, į kurias būtų atsižvelgiama tiesiogiai pinigine išraiška, susiaurina miesto mokesčių bazę. Negana to, miesto biudžeto pajamų straipsnis (pajamos iš savivaldybės turto nuomos) virsta išlaidų straipsniu: net ir sėkmingai įgyvendinus būsto ir komunalinių paslaugų reformą, už lėšas teks atlikti kapitalinį gyvenamųjų namų remontą. biudžeto lėšų vienaip ar kitaip.

Antra, be kapitalinio remonto problemos, yra ir naujo būsto statybos ir/ar senojo būsto fondo rekonstrukcijos problema. Sustabdyti būsto blogėjimo procesą ir tuo pačiu tęsti naujų statybų tampa neįmanoma: didelės būsto statybos apimtys anksčiau ar vėliau lemia vienodai didelius būsto išmetimo į apgriuvusį būstą apimtį. Laipsniškas miestų lūšnynų formavimasis tampa neišvengiamas. Net jei nuomos mokestis būtų nustatytas bent jau nusidėvėjimo atskaitymų už renovaciją lygiu, centralizuotos lėšos leistų vykdyti naujas statybas ir apgyvendinti apgriuvusius namus. Esant tokiai situacijai, būstas iš kapitalo atgaminimo virsta išskirtinai plataus vartojimo preke, turinčia ilgą naudojimo laikotarpį. Tai savaime nekelia prieštaravimų, ypač individualaus namo (kotedžo) atveju, tačiau faktas yra tas, kad esant tokiam būsto fondo įtraukimo į rinkos biržą mechanizmą, šis fondas negali tapti kapitalu, tai yra iš tikrųjų negali atnešti pelno savo savininkui . Taigi, griežtai kalbant, investicijos į būsto statybą tampa neįmanomos, nes kalbame tik apie plataus vartojimo prekių įsigijimą; Atitinkamai ir skolinimas šiam procesui yra neįmanomas (jei neskaičiuosime gana siauros vartojimo kredito srities). Dėl to mažėja bendros investicijų apimtys, o tai turi įtakos ir visos šalies ekonomikos augimo tempui.

Galiausiai, trečia, dabartinė padėtis gerokai sumažina darbo rinkos mobilumą, nes apskritai nuoma vis dar nėra įtraukta į darbo kainą. Nedidelę gyvenamųjų butų rinką lydinčios didelės nuomos kainos, kurias daugiausia siūlo pavieniai privatizuoto būsto savininkai ir tarpininkai, gerokai apsunkina migraciją. Didėja teritorinis disbalansas, o tai taip pat neigiamai veikia ekonomikos augimą. Miestai, ypač maži, virsta savotiškais „bedarbių spąstais“.

Taigi pagrindinės siūlomos būsto ir komunalinių paslaugų reformos priemonės tik rodo norą atlaisvinti valstybės ir savivaldybių biudžetus nuo dalies išlaidų, tačiau visiškai nesprendžia pagrindinių šios srities problemų. Norint paleisti kapitalistinį miestų plėtros mechanizmą, būtini daug gilesni instituciniai pokyčiai (pavyzdžiui, teisės į būstą panaikinimas, būsto privatizavimo terminų įvedimas ir kitos šiuolaikinėje Rusijoje gana nepopuliarios priemonės). ). Be to, būtini ir struktūriniai pokyčiai: itin didelės vieno kvadratinio metro būsto statybos sąnaudos ir labai žema kokybė lemia tai, kad Rusijos miestuose naujų statybų apimtys nuolat mažėja. Be to, žemas vidutinio darbo užmokesčio lygis apskritai neleidžia didelėms gyventojų grupėms parodyti naujo būsto paklausos. Galiausiai statybos kaina 1 kv. m naujo būsto kaina turėtų būti mažesnė nei 1 kv. m. starog (tai reiškia vidutinius kainų lygius); be to, net minimalus atlyginimas turėtų leisti darbuotojui išsinuomoti būstą. Tik šiuo atveju galime kalbėti apie rinkos mechanizmo paleidimą. Deja, dabartinės Rusijos ekonomikos tendencijos yra visiškai priešingos; Rezultatas – nuolatinis disbalanso kaupimasis. Pastarąsias panaikinti darosi vis sunkiau, šios situacijos raidos rezultatas gali būti grįžimas prie biurokratinio dalies ekonominių gėrybių paskirstymo ir vis didesnės dalies paslaugų vartojimo normavimo. Disproporcijos toli gražu nėra tokios nekenksmingos, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio – ypač laisvo būsto trūkumas neleidžia išspręsti daugelio nepelningų anglių pramonės kasyklų uždarymo problemų net ir su tam tikromis vyriausybės lėšomis. kalnakasių perkvalifikavimui ir pritaikymui.

Savo ruožtu socialinis darbuotojų, likimo valia atsidūrusių depresijos apimtuose miestuose ir regionuose, protestas galiausiai gali lemti politinio kurso pasikeitimą ir rinkos reformų, kurios atrodė negrįžtamai, suvaržymą. Akivaizdu, kad valstybė ir ekonominis elitas nesupranta būsto klausimo esmės pereinamojo laikotarpio ekonomikoje. Atrodo, kad dėl to būsimi neigiami reiškiniai Rusijos miestų raidoje tampa neišvengiami.

2 skyrius. Būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus reforma

2.1 Pagrindiniai reformos tikslai būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje

Pagrindinis būsto ir komunalinių paslaugų reformos tikslas – užtikrinti kokybišką, patikimą ir įperkamą būsto ir komunalinių paslaugų teikimą gyventojams. Pasikeitus formavimuisi šalyje smarkiai sumažėjo valstybės dalyvavimas ekonomikoje. Taigi antrasis reformos tikslas – optimizuoti biudžeto išlaidas būstui ir komunalinėms paslaugoms.

Iš esmės būsto ir komunalinės paslaugos nustoja būti viešąja gėrybe, o tampa asmeninio vartojimo produktu, o valstybės vaidmuo transformuojasi į tam tikro socialinio būsto ir komunalinių paslaugų standarto prieinamumo užtikrinimą. Valstybė taip pat užtikrina savo piliečiams patogią ir saugią gyvenimo aplinką. Šios atsakomybės įgyvendinimo priemonių sąraše vandens tiekimo, nuotekų šalinimo, šildymo užtikrinimas toli gražu nėra mažiausiai svarbus, todėl valstybė valstybinio reguliavimo mechanizmais turi užtikrinti viešųjų paslaugų teikimo saugumą ir patikimumą.

Pradiniai būsto reformos tikslai nulėmė tris pagrindinius jos uždavinius:

Būsto ir komunalinių paslaugų rinkos santykių plėtra, siekiant pagerinti būsto ir komunalinių paslaugų kokybę ir prieinamumą;

Biudžeto išlaidų efektyvumo didinimas; tikslinė parama piliečiams, kuriems jos tikrai reikia, teikiant tam tikro lygio būstą ir komunalines paslaugas;

Komunalinio komplekso reguliavimas, siekiant užtikrinti jo veikimą ir plėtrą, teikiamų paslaugų patikimumą ir saugumą.

2.2 Apie perėjimą prie naujos apmokėjimo už būstą ir komunalines paslaugas sistemos

Vadovaudamasi Rusijos Federacijos įstatymo „Dėl federalinės būsto politikos pagrindų“ 15 straipsniu ir siekdama padidinti gyventojų aprūpinimo būstu ir komunalinių paslaugų lygį, Rusijos Federacijos Ministrų Taryba – Vyriausybė nusprendžia:

Patvirtinti laipsniško perėjimo prie naujos būsto ir komunalinių paslaugų mokėjimo sistemos laiką pagal priedą.

Pereinamuoju laikotarpiu išlaikyti esamą valstybės ir savivaldybių būsto fondo kapitalinio remonto išlaidų finansavimo tvarką ir neįtraukti šių išlaidų į piliečių apmokamas būsto ir komunalines paslaugas.

Nustatyti, kad įmokos už būstą ir komunalines paslaugas didinimas būtų vykdomas kartu taikant piliečių socialinės apsaugos priemones, suteikiant jiems kompensaciją (subsidijas) būsto ir komunalinių paslaugų apmokėjimui pagal socialinę būsto normą. ploto ir komunalinių paslaugų vartojimo normatyvus, atsižvelgiant į bendras šeimos pajamas ir esamas išmokas.

Patvirtinti pridedamus Nuostatus dėl kompensacijų (subsidijų) piliečiams apmokėti būstą ir komunalines paslaugas teikimo tvarkos.

Nuo 2014 m. sausio 1 d. vykdyti būsto fondo savininkų ir komunalinių paslaugų perėjimą prie sutartinių santykių su verslo subjektais – būsto remonto ir priežiūros bei komunalinių paslaugų įmonėmis.

Nustatyti, kad įmokų už komunalines paslaugas ir apmokėjimo už nuomai ar nuomai teikiamą būstą surinkimą vykdytų būsto savininkai arba šias funkcijas atlikti įgaliota institucija.

Nustatyti, kad būtų patvirtinti būsto ir komunalinių paslaugų vartojimo standartai, būsto ir komunalinių paslaugų įkainiai ir tarifai, atsižvelgiant į piliečių mokėjimo terminus ir lygius procentais nuo būsto ir komunalinių paslaugų išlaikymo ir remonto išlaidų, nustatytų šiuo nutarimu. , vykdo vietos administracija.

Nuo 2014 m. sausio 1 d. nustatyti delspinigių už būstą ir komunalines paslaugas netesybų dydį – po vieną procentą už kiekvieną uždelstą dieną.

Rusijos Federacijos komunalinio ūkio komitetui per 2 mėnesius:

a) patvirtinti:

būsto ir komunalinių paslaugų vartojimo normų nustatymo metodika;

ekonomiškai pagrįstų būsto ir komunalinių paslaugų įkainių ir tarifų apskaičiavimo metodika;

b) teikti pasiūlymus Ministrų Tarybai – Rusijos Federacijos Vyriausybei:

dėl perėjimo prie būsto pasiūlos ir mokėjimo už naudojimąsi gyvenamosiomis patalpomis nustatymo pagal bendrą butų plotą;

dėl būsto fondo naudojimo ir saugos valstybinės kontrolės organizavimo.

Rusijos Federacijos darbo ministerija per 2 mėnesius pateikia Ministrų Tarybai - Rusijos Federacijos Vyriausybei pasiūlymus dėl vidutinių bendrų šeimos pajamų apskaičiavimo tvarkos.

Rusijos Federacijos finansų ministerija laipsniško perėjimo prie naujos būsto apmokėjimo sistemos laikotarpiu laikysis subsidijų vietos administracijoms būsto priežiūrai ir remontui, taip pat būsto ir komunalinėms paslaugoms teikimo tvarkos, tiek, kiek nepadengia lėšos, gautos iš piliečių įmokų už būstą.

Pavesti Rusijos Federacijos komunalinio ūkio komitetui koordinuoti Rusijos Federacijoje esančių respublikų, teritorijų, regionų, autonominių regionų, autonominių rajonų, Maskvos ir Sankt Peterburgo miestų vykdomosios valdžios darbą, kad būtų įgyvendintas laipsniškas perėjimas prie nauja apmokėjimo už būstą ir komunalines paslaugas sistema.

Nors Rusijos Federaciją sudarančių subjektų valstybinės institucijos ir vietos valdžios institucijos pasilieka teisę nustatyti pagrindinius perėjimo prie naujos būsto ir komunalinių paslaugų apmokėjimo sistemos parametrus, bus sukurta sistema, kurioje bus nustatytas federalinio finansavimo dydis. biudžetas (pirmiausia pervedimų forma) bus apskaičiuojamas remiantis federaliniais standartais. Tuo pat metu Rusijos Federaciją sudarontiems subjektams rekomenduojama naudoti panašų mechanizmą biudžeto lėšoms paskirstyti savivaldybėms.

Federalinis socialinių normų standartas būstui. Rusijos Federaciją sudarančių vienetų valstybinės valdžios institucijos, vadovaudamosi Rusijos Federacijos teisės aktais, turi teisę nustatyti regioninius būsto ploto socialinės normos standartus, taip pat perduoti tokią teisę vietos valdžios institucijoms. Tačiau perskirstydama federalinio biudžeto lėšas tarp Rusijos Federaciją sudarančių subjektų, Rusijos Federacijos Vyriausybė vadovausis federaliniu standartu.

Būsto ploto socialinio normatyvo federalinis standartas nustatomas remiantis šiais gyventojų aprūpinimo būstu standartais: 18 kv. metrų bendro būsto ploto vienam šeimos nariui iš trijų ir daugiau asmenų, 42 kv. metrų – dviejų asmenų šeimai, 33 kv. metrų – vieniems gyvenantiems piliečiams.

Federalinis būsto ir komunalinių paslaugų teikimo išlaidų standartas 1 kv. metras bendro būsto ploto. Nurodytas standartas skaičiuojamas pagal standartinį būsto ir komunalinių paslaugų komplektą: būsto priežiūra ir remontas, įskaitant kapitalinį remontą, šilumos tiekimas, vandentiekis, kanalizacija, dujų tiekimas, elektros tiekimas, atsižvelgiant į vidutinius vyraujančius vartojimo normatyvus, kaip taip pat vidutinės vyraujančios ribinės būsto ir komunalinių paslaugų teikimo išlaidos Rusijos Federacijos ekonominiuose regionuose. Šis standartas peržiūrimas kasmet ir turėtų būti nustatyta, kad federalinio standarto vertės pokyčiai turėtų būti atliekami atsižvelgiant į bendrą infliacijos lygį (išskyrus kryžminių subsidijų atšaukimo atvejus, taip pat staigius energijos pokyčius). kainos).

2.3 Visuomenės kontrolė būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje

Rusijos statybos ministerija stebi ir remia regioninių viešųjų valdymo centrų tinklo plėtrą būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje. Viešieji valdymo centrai buvo įsteigti 71 Rusijos Federacijos subjekte.

Viešoji kontrolė būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje vykdoma šiomis formomis:

· teisėsaugos praktikos būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje stebėsena;

· vykdyti veiklą, skirtą analizuoti individualias būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus problemas tiek visoje Rusijos Federacijoje, tiek konkrečiame regione;

· atlikti patikrinimus, įskaitant patikrinimus vietoje, siekiant apsvarstyti piliečių kreipimusis;

· pagalbos teikimas piliečiams ginant jų interesus teisme;

· federalinio ir regioninio lygmens norminių teisės aktų viešo nagrinėjimo vykdymas;

· stebėti, kaip įgyvendinamos regioninės persikėlimo iš apleisto būsto programos ir įgyvendinamos regioninės daugiabučių namų kapitalinio remonto programos.

Ne pelno organizacijos, dirbančios būsto švietimo srityje ir ginančios būsto ir komunalinių paslaugų vartotojų teises, egzistuoja visuose Rusijos Federacijos subjektuose. NP „Būsto ir komunalinių paslaugų kontrolė“ sudarė šių organizacijų registrą, kuris yra viešai prieinamas svetainėje gkhkontrol.ru. Registras buvo paskelbtas žinyno pavidalu, kuriame buvo 323 specializuotos ne pelno organizacijos.

Nuo 2014 m. sausio 1 d. į NP „Būsto ir komunalinė kontrolė“ viešąjį priėmimą ir regioninius viešuosius priėmimus sulaukta daugiau nei 2500 piliečių prašymų, surengta per 400 edukacinių ir edukacinių renginių, tarp jų ir apie naujos sostinės formavimą. remonto sistema.

2.4 Esminiai būsto ir komunalinių paslaugų finansavimo pokyčiai Rusijos Federacijoje

Kaip žinoma, iki reformos apie 98% pramonės būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus išlaikymo ir plėtros išlaidų teko ministerijų, departamentų, įmonių ar organizacijų, atsakingų už būstą ir komunalines paslaugas, biudžetus. įrenginius.

Beveik visiška finansinė būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus priklausomybė nuo biudžeto, taip pat atitinkamų padalinių ir įmonių itin neigiamai atsiliepė jo darbui tiek dėl likutinio lėšų paskirstymo, tiek dėl mažesnio masto 2015 m. nesidomėjimas racionaliu jų naudojimu. Dėl plačiai paplitusio padalinių susiskaldymo nebuvo galimybės koordinuoti darbo ir manevruoti išteklių. Dideli nuostoliai būsto ir komunalinių paslaugų įmonėse buvo dažni. Teritorijų ir skyrių biudžetai patyrė didelių finansinių sunkumų. Išlaidos būstui ir komunalinėms paslaugoms svyravo nuo 30 iki 70% daugelio teritorijų, miestų ir savivaldybių biudžetų, todėl buvo sunku patenkinti poreikius.

Pramonės, žemės ūkio, statybos ir kitų ūkio šakų įmonės, kurių balanse buvo būstas ir komunalinės paslaugos, buvo priverstos užsiimti joms neįprastomis funkcijomis. Buvo išleisti darbo, materialiniai ir finansiniai ištekliai, kuriuos būtų buvę galima efektyviau panaudoti gamybos plėtrai ir gerinimui, didinant jos efektyvumą.

Todėl pati pramonė, kiti ūkio sektoriai ir sritys, visų lygių valdžios institucijos ir biudžetai pirmiausia buvo suinteresuoti visų šių neigiamų reiškinių pašalinimu, taigi ir būsto bei komunalinių paslaugų sektoriaus reforma.

Šiuo metu savivaldybių nuosavybėn yra perduota daugiau nei 90% žinybinių būstų ir komunalinių paslaugų. Taigi didžioji dalis įmonių, perdavusių būstą ir komunalines paslaugas vietos valdžiai, jau išsivadavo nuo joms neįprastų negamybinių funkcijų, orientuotų į gamybos efektyvumą. Kitas teigiamas šio darbo rezultatas buvo didžiosios dalies būsto ir komunalinių paslaugų įmonių perdavimas savivaldybių nuosavybėn, o tai iš esmės pašalino neigiamus reiškinius, susijusius su pramonės padaliniu. Tuo pačiu teritoriniai biudžetai patiria didelių papildomų išlaidų savivaldybių nuosavybėn priimtų objektų priežiūrai, daugeliu atvejų viršijančių daugelio teritorijų mokesčių bazės galimybes. Išaugo subsidijų mokėjimai, padaugėjo subsidijų biudžetų.

Todėl sustiprėjo poreikis greitai išspręsti pagrindinį reformos uždavinį – būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus įmonių perėjimą prie apsirūpinimo, priklausomybės nuo biudžeto finansavimo mažinimo, o vėliau panaikinimo. Siekiant paskatinti būsto ir komunalinę reformą, svertai taip pat naudojami teikiant laikiną finansinę pagalbą Rusijos Federaciją sudarantiems subjektams, ypač išduodant paskolas iš federalinio biudžeto grynųjų pinigų trūkumui padengti, atlyginti skolas ir kitas socialines išmokas. .

2.5 Komunalinio komplekso modernizavimas. Privačių investicijų pritraukimas į pramonę

Komunalinio komplekso modernizavimas yra viena iš pagrindinių Rusijos statybos ministerijos darbo sričių. Atsižvelgiant į tai, kad būtina modernizuoti būsto ir komunalinių paslaugų sektorių, ribojant tarifų augimą ir minimaliai naudojant biudžeto lėšas, valstybė imasi priemonių pritraukti privačias investicijas į pramonę.

Šiuo metu faktiškai baigtas rengti reguliavimo sistemą, kuria siekiama sudaryti sąlygas pritraukti privačias investicijas į būstą ir komunalines paslaugas.

Priimta apie 30 norminių teisės aktų, iš jų 16 per pastarąjį pusmetį. Nustatytas perėjimo prie ilgalaikio investicijų planavimo ir tarifų reguliavimo kursas. Patvirtinti esminiai įstatymų pakeitimai, kuriais siekiama sudaryti sąlygas pritraukti privačias investicijas į būsto ir komunalinių paslaugų sektorių, formuoti naujas „žaidimo taisykles“.

Šiandien pagrindinis uždavinys – teikti metodinę pagalbą įgyvendinant šias taisykles, taip pat veiksmingai įgyvendinant naujus teisės aktus regionų ir vietos valdžios institucijose.

Šiuo atžvilgiu Rusijos Federaciją sudarantiems subjektams Rusijos statybos ministerija parengė pavyzdinį priemonių rinkinį ("kelių žemėlapį"), skirtą Rusijos Federaciją sudarančių subjektų būstui ir komunalinėms paslaugoms plėtoti. išsamus priemonių sąrašas, užtikrinantis visų federalinių sprendimų būsto ir komunalinių paslaugų srityje įgyvendinimą regioniniu ir savivaldybių lygmeniu (komunalinių paslaugų infrastruktūros modernizavimas, viešųjų paslaugų kokybės gerinimas, regioninių sistemų darbas kapitaliniam bendro turto remontui). daugiabučiuose, piliečių perkėlimo iš sunykusio būsto fondo programų įgyvendinimas, pramonės skaidrumo didinimas ir kt.). Tokie priemonių rinkiniai kiekviename regione turi būti patvirtinti per 2014 metus ir taps viena iš sąlygų teikti finansinę paramą regionams iš Paramos būstui ir komunalinėms paslaugoms reformuoti fondo.

Rinkos dalyviams, regionams, savivaldybėms, bankams, investuotojams Rusijos statybos ministerija organizavo darbus, siekdama sukurti privačių investicijų į pramonę geriausios praktikos registrą, kuris suteiks galimybę studijuoti, panaudoti ir atkartoti sėkmingą patirtį.

Jau dabar regionuose įgyvendinama daugiau nei 70 investicinių projektų, kurių bendra vertė viršija 227 mlrd. rublių. Iš jų daugiau nei 139 milijardai rublių (61%) yra privačių investuotojų lėšos.

Išvada

Pasaulinė ekonomika yra ne pačių būsto ir komunalinių paslaugų įmonių, o su jomis susijusių valdžios institucijų strategija, kuri yra teisėta dėl jų finansinės ir administracinės priklausomybės nuo miesto administracijos. Pasaulio ekonomika nenumato trumpalaikio tiesioginio skiriamų biudžeto lėšų mažinimo ar tarifų didinimo, visa kita esant vienodai.

Didžiulės einamosios išlaidos būstui ir komunalinėms paslaugoms bei kapitalo investicijų poreikis yra skirtos įvairiapusių jų finansavimo šaltinių sistemos formavimui.

Norint suformuoti daugiamatės miesto infrastruktūros plėtros sistemą, vietos valdžioje turi būti parengtas priemonių kompleksas, palengvinantis finansinių išteklių įplaukimą. Šis kompleksas pagrįstas rinkodaros priemonėmis. Gautos lėšos naudojamos išteklių taupymo technologijų diegimui, automatizavimui, mechanizavimui, draudimui ir kitoms priemonėms, kurios ateityje sumažins esamas išlaidas būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje.

Pagrindinė pasaulinės taupymo strategijos kryptis būsto organizacijų atžvilgiu yra su tuo susijęs būsto ir komunalinių įmonių veiklos diversifikavimas. Platus, bet darnus teikiamų paslaugų spektras leis atsirasti naujų finansavimo šaltinių būsto ir komunalinių paslaugų įmonėms, išlaikant jų veiklos profilį ir geriau tenkinant gyventojų poreikius.

Pasaulinės ekonomikos strategija – tai valdžios strategija, susijusi su savivaldybių vienetinėmis būsto ir komunalinių paslaugų įmonėmis, kuri apima visapusišką sąnaudų mažinimą įgyvendinant diversifikavimo strategiją įmonėje, organizacinį ir finansinį pertvarkymą ir mechanizavimą. Komunalinių paslaugų įmonėms pasaulinės ekonomikos strategija išreiškiama energiją taupančių technologijų diegimu.

Lyginamasis būsto ir komunalinių paslaugų plėtros lygio vertinimas Rusijoje ir išsivysčiusiose užsienio šalyse rodo nepakankamą gyventojų paslaugų kokybės lygį ir neefektyvų valdymo mechanizmą Rusijos būsto ir komunalinių paslaugų sektoriuje. Kokybiškai naujų požiūrių į šio komplekso organizavimą ir valdymą kūrimas ir įgyvendinimas turėtų būti vykdomas atsižvelgiant į išsivysčiusių užsienio šalių patirtį.

Pastaraisiais metais tapo akivaizdu, kad vienintelis būdas įgyvendinti būsto ir komunalinių paslaugų uždavinius yra sistemingas požiūris, nes reformų sulėtėjimas nėra siejamas su individualiomis vadovų nesėkmėmis, o tapo reiškiniu, paliečiančiu reikšmingą šalies regionų skaičius. Tam tikras prieštaravimas yra tame, kad būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus reformos proceso valdymas federaliniu lygmeniu iš esmės yra sektorinio pobūdžio, o savivaldybių lygmeniu – tikrai visapusiškas. Ekspertai pastebi silpną ryšį tarp būsto ir komunalinės reformos bei miesto nekilnojamojo turto valdymo proceso, biudžeto ir mokesčių sistemos reformos bei savivaldybės socialinių-techninių standartų bazės formavimo. Įveikti krizę įmanoma tik pakeitus bendrą būsto ir komunalinių paslaugų sektoriaus funkcionavimą bei šios srities valdymą. Sisteminis požiūris turi atsižvelgti į struktūrinį pramonės restruktūrizavimą ir šioje srityje sąveikaujančių dalyvių santykių pokyčius.

Pagrindiniuose punktuose pateikta išsamios būsto ir komunalinių paslaugų reformos ir modernizavimo programos koncepcija, pagrįsta suformuluotu universaliu ją sudarančių įmonių ir organizacijų besubsidijuojančios socialinės-rinkos plėtros modeliu, atskleidžia pagrindines kryptis, metodologinius. metodus ir siūlomų priemonių skaičiavimus. O jo pagrindu parengtos konkrečios rekomendacijos, kaip formuoti naują būsto ir komunalinių paslaugų kokybę, jų minkšti socialiai patikrinti tarifai padės padidinti gamybos technologinį modernizavimą, atnaujinti įrangą, ryšių sistemas, o svarbiausia – pagerinti komfortą ir standartą. rusų gyvenimo.

Pagrindiniai būsto ir komunalinių paslaugų reformos tikslai:

kokybės standartus atitinkančių gyvenimo sąlygų užtikrinimas;

mažinti paslaugų teikėjų kaštus ir atitinkamai tarifus išlaikant teikiamų paslaugų kokybės standartus;

apmokėjimo už būstą ir komunalines paslaugas sistemos reformos proceso sušvelninimas gyventojams pereinant pramonei prie nenustingusio darbo režimo.

Bibliografija

1. Rusijos Federacijos Konstitucija

Rusijos Federacijos būsto kodeksas

2013 m. balandžio 5 d. federalinis įstatymas N 38-FZ „Dėl Rusijos Federacijos būsto kodekso ir federalinio įstatymo „Dėl paramos būsto ir komunalinių paslaugų reformai fondo“ pakeitimų

2012 m. gruodžio 25 d. federalinis įstatymas N 270-FZ „Dėl Federalinio įstatymo „Dėl paramos būsto ir komunalinių paslaugų reformai fondo“ pakeitimų (su pakeitimais ir papildymais)

2011 m. lapkričio 24 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekretas N 975 „Dėl papildomos finansinės paramos, suteiktos Rusijos Federaciją sudarontiems subjektams valstybinės korporacijos – Paramos būsto ir komunalinių paslaugų reformai fondo“ lėšomis.

Abolinas A.A. "Išmokų būstui ir komunalinėms paslaugoms pavertimas kompensacinėmis išmokomis" 2013 P.22

Buzyrevas V.V. „Būsto ekonomika“ 2006 m P.173

Bašmakovas I.I. „Gyventojų gebėjimas mokėti už būstą ir komunalines paslaugas“ 2013, 126-134 p.

Dronovas A.A. „Būsto ir komunalinių paslaugų padėtis Rusijoje ir jos reformos perspektyvos“ 2013 m., p. 11-14

Koržovas V.Yu., Petruseva N.A. 2010 m. liepos 27 d. federalinio įstatymo N 190-FZ „Dėl šilumos tiekimo“ komentaras (atskirai). P.3-8

Paninas A.N., Koržovas V.Ju. 2007 m. liepos 21 d. federalinio įstatymo N 185-FZ „Dėl paramos būsto ir komunalinių paslaugų reformai fondo“ komentaras (redagavo E. A. Kameneva). P.31

Tikhomirovas M. Yu. „Namų savininkų asociacija: nauji teisės aktų reikalavimai“. - „Išleido Tikhomirovas M. Yu.“, 2014 m., 46 p

Černyševa N. Yu. „Būsto ir komunalinės paslaugos: praktinis vadovas“. - "Urayt", 2010 p.8

14. http://ru. wikipedia.org

.

http://gkhkontrol.ru

Mokymas

Reikia pagalbos studijuojant temą?

Mūsų specialistai patars arba teiks kuravimo paslaugas jus dominančiomis temomis.
Pateikite savo paraišką nurodydami temą dabar, kad sužinotumėte apie galimybę gauti konsultaciją.

Būsto sektoriaus padėtis Rusijos Federacijoje.

Naujas požiūris į būsto politikos formavimą

(Analitinė apžvalga)

N.P. Koshmanas, Rusijos statybininkų asociacijos prezidentas,

Įperkamo būsto ir hipotekos rinkos departamento direktoriaus pavaduotojas, garbės statytojas K.K.Glinskis,

V.N. Ponomarevas, viceprezidentas, Įperkamo būsto ir hipotekos rinkos katedros direktorius, fizinių ir matematikos mokslų daktaras, profesorius

Iš Rusijos statybininkų chartijos

„Jei Vyriausybė užtikrina būsto įsigijimo asmenine nuosavybe procesą, ji vykdo savo įsipareigojimą savo piliečiams ir išplečia jų dalyvavimo valstybės klestėjime galimybes“

F. Ruzveltas

I. Būsto būklė

Praėjo pusė amžiaus nuo 1957 m., kai buvo priimtas TSKP CK ir SSRS Ministrų Tarybos nutarimas „Dėl gyvenamųjų namų statybos plėtros SSRS“.

Prieš reformą būsto sektoriaus politika buvo grindžiama griežtu valstybiniu būsto santykių reguliavimu, paremtu būsto statybos biudžetiniu finansavimu ir valstybine baigto būsto paskirstymo sistema.

1980 m. privatus būstas sudarė 33,3 proc. viso būsto fondo (1861 mln. kv. metrų), iš jų miestuose - 19 proc., o kaime - atitinkamai 66 procentus miesto ir kaimo būsto fondų.

Pagal 1977 m. SSRS Konstituciją piliečių teisė į būstą buvo užtikrinta valstybės ir visuomeninio būsto fondo plėtra ir apsauga, kooperatinio ir individualaus būsto statybos skatinimu, teisingu, visuomenei kontroliuojamu suteikto gyvenamojo ploto paskirstymu. buvo įgyvendinta komfortiško būsto statybos programa, žema buto nuoma ir komunaliniai mokesčiai.

Nauji rinkos principais pagrįsti ekonominiai santykiai iš esmės pakeitė požiūrį į būsto sektorių.

1993 m. Rusijos Federacijos Konstitucija įpareigojo valstybę skatinti būsto statybą ir sudaryti sąlygas piliečiams įgyvendinti teisę į būstą. Kartu atsirado ir naujas reikšmingas punktas: „... mažas pajamas gaunantiems asmenims ir kitiems įstatyme nurodytiems piliečiams, kuriems reikalingas būstas, jis suteikiamas nemokamai arba už prieinamą mokestį iš valstybės, savivaldybės ir kitų būsto fondų. (40 straipsnis).

Nemokamas jų užimtų gyvenamųjų patalpų perdavimas piliečių nuosavybėn valstybiniuose ir valstybiniuose būsto fonduose (privatizavimas) leido per trumpą laiką suformuoti didžiulį nuosavybės savininkų sluoksnį, kuris vėliau tapo esamos būsto rinkos pagrindu.

Jau 2000 m. gyventojams priklausantis būstas sudarė 58 procentus (1620 mln. kv.m). Per ateinančius penkerius metus šis skaičius siekė 73,7 proc. ir viršijo daugumą išsivysčiusių pasaulio šalių, o tai lėmė valstybės būsto politikos pokyčiai ir valstybės atsisakymas tiesiogiai finansuoti masinę būsto statybą.

Jei 1990 metais gyventojų savo ir skolintomis lėšomis pastatytų būstų plotas siekė 6,0 mln. kv.m. iš 61,7 mln. kv.m. pastatytų būstų, atsižvelgiant į kaimo vietoves (9,7 proc.), tada per dešimt metų ši dalis išaugo iki 41,6 proc., o 2006 m. – 47 proc., o tai rodo nuo 90-ųjų spartų valstybės pasitraukimą iš šio kaimo sektoriaus. ekonomika .

Nuo 1987 m. valstybinio būsto fondo dalis sumažėjo nuo 80 iki 15 procentų. Jei 1990 metais naujus butus gavo 14 procentų nepasiturinčių šeimų, tai 2005 metais ši dalis siekė tik 4 procentus.

Taigi, palyginti su praėjusio amžiaus viduriu, iki naujojo šimtmečio pradžios įvykę pokyčiai mūsų šalies politinėje ir ekonominėje struktūroje reikšmingai paveikė visus būsto sektoriaus komponentus.

Deja, pirmajame naujosios teisinės bazės formavimo etape nebuvo logiškai baigti faktiškai daugiabučių namų ir gretimų žemės sklypų perdavimo patalpų savininkams valdyti procesai.

Net ir dabar, praėjus dvejiems metams po Rusijos Federacijos būsto kodekso priėmimo, organizacinis būsto fondo valdymo ir priežiūros funkcijų pasidalijimas tikrai nebaigtas.

Po reikšmingo proveržio būsto statybos srityje 60–80-aisiais Rusijos Federacija įžengė į XXI amžių, ant savo pečių nešdama problemų naštą, kuri per pastaruosius dešimtmečius susikaupė būsto sektoriuje ir pasiekė kritinę masę.

Katastrofiška būsto fondo būklė, itin nepatenkinama būsto ir komunalinių paslaugų sistemos būklė, beveik visuotinė avarinė inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų būklė, žemas daugumos gyventojų mokumas – tai pagrindinės kasdienės problemos. turėti didesnį poveikį socialiniam stabilumui visuomenėje.

Nebereikia nieko įtikinėti būsto ekonomine ir socialine svarba.

Dabar aštuoni iš dešimties žmonių savo turto sąvokų sąraše į pirmą vietą iškelia patogų butą ar asmeninį namą. Beveik prieš keturiasdešimt metų net garsusis neigiamas populiaraus filmo „Baltoji dykumos saulė“ personažas Abdullah, charakterizuodamas jo supratimą apie laimingą senatvę, į pirmą vietą iškėlė „gerus namus“.

Iki perestroikos pradžios SSRS 14 milijonų šeimų (apie 40 milijonų žmonių) buvo laukiančiųjų būsto sąraše.

Daugiausia žmonių, kuriems reikia pagalbos, buvo RSFSR - daugiau nei 8 milijonai šeimų. Tuo pačiu metu 17 procentų viso Rusijos būsto fondo (30 mln. kv. m) buvo apgriuvę ir nesaugūs pastatai, daugiau nei 14 procentų valstybinio ir savivaldybių būsto buvo reikalingas skubus remontas.

II. Pokyčiai būsto sektoriuje

Kokie pokyčiai įvyko būsto sektoriuje per pastaruosius dvidešimt metų?

Iš 19 milijonų gyvenamųjų pastatų, sudarančių visą Rusijos būsto fondą (2,956 mlrd. kvadratinių metrų), daugiau nei 60 procentų yra vyresni nei 30 metų.

Sunkios ir avarinės būklės atsargos išaugo keturis kartus (iki 120 mln. kv. m) ir toliau auga 20-24 mln. kv. m. metrų per metus. Vien 2006 m. senuose namuose įvyko keletas nelaimių, dėl kurių žuvo žmonių.

50-60-aisiais statytuose skydiniuose namuose, kurių standartinis tarnavimo laikas pasibaigęs, gyvena 5,3 milijono šeimų.

5 milijonai rusų gyvena daugiabučiame būste, kuriam reikia nedelsiant atlikti kapitalinį remontą.

Apie 40 milijonų žmonių glaudžiasi patalpose, kurių iš principo negalima vadinti „gyvenamomis“, nes jiems trūksta būtiniausių buities patogumų: 24 procentai būsto neturi vandentiekio, 29 procentai – kanalizacijos, 20 procentų neturi šildymo. 19 procentų miesto patalpų neturi vonios ar dušo.

Tokiomis sąlygomis visiškai natūralu, kad 2006 m. kovo mėn. Visuomenės nuomonės fondo (www.fom.ru) atlikta 44 Rusijos regionų, teritorijų ir respublikų 100 gyvenviečių gyventojų apklausa patvirtino daugelio ekspertų išvadas. kad būsto klausimas yra viena opiausių socialinių problemų.

Du trečdaliai apklaustųjų (65 proc.) mano, kad ten, kur gyvena, gyventojai aprūpinti „prastu“ būstu. Kas ketvirtas respondentas situaciją įvertino „patenkinamai“, o tik 4 procentai – gerai.

Daugiausia neigiamų būsto situaciją vertina kaimo gyventojai (71 proc.), taip pat respondentai iš Sibiro (72 proc.) ir Tolimųjų Rytų (75 proc.).

Net Maskvoje pusė apklaustųjų mano, kad gyventojai prastai aprūpinti būstu.

Tik 10 procentų rusų pastebi teigiamus pokyčius šioje srityje pastaruoju metu, o 28 procentai respondentų laikosi priešingo požiūrio – situacija blogėja. Dauguma (51 proc.) mano, kad situacija būsto sektoriuje per pastaruosius metus ar dvejus nepasikeitė.

Būsto ir komunalinės infrastruktūros bei energetikos ilgalaikio turto nusidėvėjimas beveik peržengė kritinę ribą ir siekia 70 proc. Pasak ekspertų, ateinančiais metais tai sukels didelio masto žmogaus sukeltas nelaimes.

Pirmą kartą per pastaruosius metus Maskvoje, Urale ir daugelyje kitų didelių regionų pradėjo trūkti energetinių pajėgumų, kurie ir toliau auga.

Apskritai nuo 1995 metų elektros energetikos pagrindinių pramonės šakų gamybos struktūroje pastebimas tūrinių rodiklių mažėjimas: jeigu 1995 metais elektros energetika sudarė 10,5 procento visos pagamintos produkcijos apimties, tai 2004 m. šis skaičius sumažėjo iki 7,6 proc., tai yra 0,5 proc. mažiau nei 1992 m.

Visa tai reikalavo reformuoti Rusijos elektros energetikos pramonę. Didžiausias dėmesys buvo skiriamas pramonės įmonių efektyvumo didinimui, sąlygų jos plėtrai, paremtai investicijų skatinimu, sudarymui, patikimo ir nepertraukiamo energijos tiekimo vartotojams užtikrinimui.

Jau prasidėjo radikalūs pokyčiai: keičiasi valstybinio pramonės reguliavimo sistema, formuojasi konkurencinga elektros rinka, kuriasi naujos įmonės. Priimta Rusijos OAO RAO UES strategijos 2003-2008 metams koncepcija. „5+5“, pagal kurią tikslinė ūkio šakos struktūra bus suformuota 2008 m.

Belieka tikėtis, kad reforma pasieks numatytus etapus, o energetikos sektorius galės aprūpinti viskuo, ko reikia kartu su būsto fondu augančiam šalies būsto ir komunalinių paslaugų sektoriui.

Vidutinė būsto pasiūla Rusijoje yra 20,9 kv.m. m vienam žmogui, tai yra beveik du tris kartus mažiau nei išsivysčiusiose Europos šalyse, kur šis skaičius siekia 40 kv.m. žmogui ir daugiau, o JAV – apie 80 kv.m. vienam asmeniui.

Tačiau šis saugumas, kaip sakoma Rusijoje, yra „vidutinis palatos“.

Nedidelė dalis miestiečių gyvena prabangiuose butuose su dideliais plotais ir padidintu komfortu (keturių ir daugiau kambarių butų skaičius – 4,1 mln.). 16,8 milijono šeimų gyvena trijų kambarių butuose, o didžioji dauguma – 36,5 milijono šeimų – vieno ir dviejų kambarių butuose.

Tai daugiausia butai, gauti Chruščiovo reformų laikotarpiu. Bėgant metams pirmieji šeimininkai paseno, užaugo vaikai, sukūrę savo šeimas, jau užaugo anūkai, ir toliau gyvena kartu, dešimtmečius laukdami, kol eilėje pagerėtų gyvenimo sąlygos. Todėl šalies vidutinis aprūpinimo gyvenamuoju plotu rodiklis tiksliai neatspindi tikrojo vaizdo.

Jei 1980 metais miestuose ir miesteliuose vienam žmogui buvo įvesta 0,43 kv.m, tai iki 2005 metų ši vertė sumažėjo iki 0,33 kv.m. Todėl, norint pasiekti bent europinį aprūpinimo gyvenamuoju plotu lygį, būtina padidinti būsto atidavimo eksploatuoti apimtį bent iki 1 kv.m. vienam asmeniui per metus.

III. Prioritetinis nacionalinis projektas „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“

1. Būstas fondas.

Katastrofiška būsto fondo būklė, dešimtmečius neįgyvendinta milijonų mūsų piliečių teisė gyventi žmogiškomis sąlygomis ir dėl to visuomenėje verdanti socialinė įtampa nepaliko valdžiai kitos išeities, kaip tik įtraukti būsto klausimas tarp prioritetinių socialinių projektų.

Šiuo metu vykdomas nacionalinis projektas „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“ (toliau – Projektas) yra tiek reikšmingas, tiek sunkiai įgyvendinamas.

Būsto įperkamumas pagal federalinę tikslinę 2002–2010 m. programą „Būstas“ (toliau – Programa), kuri yra Projekto pagrindas, yra vertinamas valstybės įstatymais nustatytų įsipareigojimų tam tikroms piliečių kategorijoms požiūriu. , išsiskiriantys iš bendrų gyventojų pagal tam tikrus vienijančius požymius (šiauriečiai, černobyliečiai, kariškiai, migrantai iš Baikonūro ar jaunos šeimos). Paprasčiau tariant, tai yra naudos gavėjų kategorijos.

Jiems nustatyta valstybės parama, kuri, anot programos kūrėjų, gali užtikrinti pakankamą perkamosios galios augimą.

Akivaizdu, kad aukščiau išvardintos problemos, rengiant tokio masto projektą, reikalavo rimčiausio finansinio, ekonominio, techninio ir sociologinio numatytų priemonių bei mechanizmų galutinių rezultatų pasiekiamumui užtikrinti pagrindimo.

Nors antrojo Programos etapo (2005-2010 m.) finansiniai rodikliai buvo patikslinti remiantis ankstesnių metų rezultatais, iš dalies struktūriškai pasikeitė, o pati įgijo vieną valstybės užsakovą ir gavo naujus rodiklius, Programa išlaikė pirminį principą – 2010 m. teikiant valstybės finansinę paramą būstui įsigyti tik pasirinktoms piliečių kategorijoms.

Pagrindiniai programos įgyvendinimo finansiniai mechanizmai yra subsidijos ir paskolos, kurios, pasak jos rengėjų, turėtų padidinti efektyvią gyventojų paklausą, paspartinti būsto rinkos formavimąsi ir taip greitai sušvelninti būsto problemos aštrumą. Pagal klasikinę schemą paklausa turėtų turėti įtakos pasiūlos augimui ir pritraukti reikšmingas investicijas į prieinamo ir patogaus būsto statybą.

Šiame kontekste A.S.Starovoitovo, pastaruoju metu Rusijos „Gosstroy“ Valstybinio būsto politikos departamento vadovo, o dabar „Rosstroi“ vadovo pavaduotojo, vieno iš pirmaujančių šios srities specialistų, nuomonė, kuri 2003 – 2006 m. buvo Patariamojo tinklo miestų klausimais narys, nusipelno rimto dėmesio.ir JT Europos ekonomikos komisijos Būsto administracija: „Sąvoka „įperkamumas“ rusų būsto specialistų žodyne atsirado palyginti neseniai, kai daugelis jų pradėjo aktyviai bendradarbiauti su įvairiomis tarptautinėmis organizacijomis ir ekspertais, dirbančiais būsto politikos srityje. Tarptautinėje profesinėje vartosenoje naudojami du angliški žodžiai, išversti į rusų kalbą kaip „prieinamumas“ - „įperkamumas“ ir „prieinamumas“.

Prieinamumas anglų kalbos „įperkamumo“ prasme turi nedviprasmišką socialinės orientacijos būsto aprūpinimo klausimais aiškinimą ir yra aiškinamas kaip galimybė aprūpinti tinkamu būstu toms gyventojų kategorijoms, kurios negali savarankiškai jo įsigyti rinkos sąlygomis, t. kaip socialinio būsto sinonimą.

JT dokumentuose būsto „įperkamumo“ sąvoka aiškinama taip: „Įperkamas būstas – tai standartinės kokybės būstas, suteikiamas žemesnėmis kainomis, nei paprastai siūloma vietinėje būsto rinkoje. Tai gali apimti subsidijuojamą nuomojamą būstą, subsidijuojamą nebrangų privatų būstą, įskaitant bendros nuosavybės būstą, ir kai kuriose rinkos situacijose parduodamą nebrangų būstą. Vietos valdžios miestų planuose ir būsto planuose turėtų būti numatyta pakankamai įperkamo būsto aprūpinimas aukščiausia šio žodžio prasme.

JK įperkamo būsto apibrėžimas yra toks: „Įperkamas būstas“ gali būti klasifikuojamas kaip socialinis būstas, nuomojamas žemesnėmis nei rinkos kainomis, taip pat gali apimti kitas subrinkos būsto formas, pvz., „tarpinę nuomą“. » (kai nuomos tarifai yra didesnės nei socialinės nuomos kainos, bet mažesnės nei rinkos nuomos kainos). Bendrąja prasme įperkamas būstas reiškia subsidijuojamą arba „nebrangų“ bet kokios nuosavybės formos būstą.

Sąvoka „prieinamumas“ kaip „prieinamumas“ turi visiškai kitokią reikšmę - pakankamą būsto pasiūlą laisvojoje rinkoje visiems jo įsigijimo ar nuomos rinkos mechanizmams.

Akivaizdu, kad „Būsto“ programoje autoriai sąvoką „įperkamumas“ daugiausia vartoja turėdami omenyje pakankamos būsto pasiūlos sukūrimą rinkoje įvairiems prieinamiems variantams.

Siūlomų Programos įgyvendinimo mechanizmų analizė leidžia daryti išvadą, kad beveik visi Rusijos Federacijos Vyriausybės numatyti žingsniai yra skirti tik tolesnei rinkos santykių plėtrai ir gerinimui šalies būsto sektoriuje.

Remiantis pirminiais Programos duomenimis, galime daryti išvadą, kad iš 61 procento šeimų Rusijoje, kurioms reikia gerinti būsto sąlygas, maždaug pusė šeimų (30 procentų visų šeimų) per ateinančius penkerius metus bus galinti išspręsti būsto problemą, nes smarkiai išaugo būsto paskolų prieinamumas. Dar maždaug 9 procentai šeimų (arba 4,5 mln. šeimų) yra laukiančiųjų eilėje, kad pagerintų būsto sąlygas ir per penkerius-septynerius metus gali gauti būstą iš valstybės ir savivaldybių socialinio naudojimo fondų.

Tačiau net ir remiantis šiomis optimistinėmis prognozėmis, programa nepasiūlo jokių priemonių būsto problemai spręsti likusiems 22 procentams nepasiturinčių šeimų, arba 32 mln.

2. Naujos ir senos problemos.

Demografinė būsto problemos dalis, kuriai anksčiau nebuvo skiriama pakankamai dėmesio, laikui bėgant daro vis didesnę įtaką šalies politikai ir ekonomikai. Kadangi išorinės migracijos procesai mūsų šalyje dar neįgavo didelio masto, pagrindinės demografinės problemos yra susijusios su vietiniais gyventojais.

JT EEK Žmonių gyvenviečių komiteto pastebėtos tendencijos būdingos tiek Vakarų, tiek Rytų Europos šalims, tarp jų ir Rusijai: namų ūkių daugėjimas kartu mažėjant jų vidutiniam dydžiui lemia, kad būsto paklausos augimo tempas viršija gyventojų skaičiaus augimą; didėja nepilnų šeimų skaičius, taigi ir nepilnose šeimose gyvenančių vaikų skaičius; spartus gyventojų senėjimas ir su tuo susijęs priklausomybės didėjimas, dėl kurio atsiranda papildomų išlaidų, kurias turi padengti valstybė.

Iš to išplaukia, kad būsto statybos planuose būtina atsižvelgti ir į esamus demografinius prieštaravimus, susijusius su būsto fondo formavimosi istorija, ypač didžiuosiuose miestuose.

S. M. Lyzhino medžiagoje „Gyventojų amžiaus struktūros raidos ypatumai masinės statybos namuose“, paskelbtoje svetainėje www.asm.rusk.ru, ir daugelyje kitų publikacijų pateikiama analizė, remiantis 1986-2005 metais autoriaus atlikto tyrimo medžiaga.

Būsto fondo struktūros formavimas miestuose nagrinėjamas reikšmingais laikotarpiais, atitinkančiais šalies socialines ir ekonomines raidos stadijas. Miesto būsto fondo formavimo procese gyventojų skaičius paskirstomas proporcingai būsto statybos laikui ir apgyvendinimui.

Gyvenamieji rajonai susideda iš skirtingų tipų pastatų iš skirtingų statybos ir naudojimo laikotarpių. Dauguma miesto gyventojų, gavusių būstą iš savo įmonių, praktiškai nekeitė darbo ir gyvenamosios vietos, liko ten iki mirties.

2002 m. Rusijos gyventojų surašymo duomenimis, 58,1 procento darbingo amžiaus vyrų ir moterų nuolat gyvena nuolatinėje gyvenamojoje vietoje nuo gimimo, o 14,2 procento yra vyresni nei darbingo amžiaus (palyginimui, vidutinė amerikiečių šeima keičia gyvenamąją ir darbo vietą). per savo gyvenimą 6-7 kartus).

Dėl to didžiuosiuose miestuose, 60-70-aisiais statytų gyvenamųjų kvartalų teritorijose, auga įvairios socialinės problemos: katastrofiškai trūksta senyvo amžiaus žmonių klinikų, mažėja ikimokyklinių įstaigų, kurios ypač per pastarąjį dešimtmetį tiesiog išnyko, užleisdami vietą privačioms ar vyriausybinėms įstaigoms, arba jų vietoje išaugo namai su prabangiais būstais.

Be to, plečiantis gyvenamiesiems kvartalams kyla susisiekimo problemų, madinga tapo didelių brangių, vyresnio amžiaus žmonėms sunkiai prieinamų prekybos centrų statyba, užsidaro gyventojams pažįstamos nedidelės vietinės parduotuvės.

Tokių reiškinių priežastis slypi tame, kad poreikis laikui bėgant kinta, atspindėdamas demografinį gyventojų judėjimą, miesto ir net teritorijų gyventojų amžiaus ypatybes.

Jei anksčiau gyventojus dirbti viliojančios įmonės pačios dalyvaudavo statant būstą ir socialinę infrastruktūrą, tai dabar tai rūpėjo tik vietos valdžiai, kuri, gavusi pakankamai galių, smarkiai pasikeitus ekonominei teisinei bazei. urbanistikos srityje nespėjo rengti naujų urbanistikos planų ir suformuluoti sklypų masinei statybai. Jei (kaip taisyklė) statyba vykdoma vietoje nugriauto pastatų vietoje, tai praktiškai labai sunku pagerinti esamą socialinę infrastruktūrą.

Kiekvieno tipo gyvenamųjų namų gyventojų demografinės struktūros tyrimų rezultatai pagrindiniais masinės būsto statybos etapais atskleidė keletą bruožų ir reguliarių reiškinių:

1. Kiekvienas būsto statybos etapas turi savo demografinę gyventojų struktūrą.

2. Kiekviena gyventojų amžiaus grupė reikalauja sukurti atitinkamas aptarnavimo ir komforto sąlygas.

3. Masinės pramoninių tipų namų statybos laikotarpiu susiformavo didžiulės masinės gyvenamosios plėtros teritorijos su specifine demografine gyventojų sudėtimi, kurioms šiandien reikia atsižvelgti į amžiaus ypatybes formuojant naujos statybos būsto struktūrą ir socialinių paslaugų sistema.

Kiekvienas žmogaus amžius kuria savo ypatingus santykius. Ar mažas vaikas, moksleivis, jaunas ar pagyvenęs žmogus – visi jie turi savo ypatybes, poreikius, įpročius ir norus, kuriuos būtina patenkinti.

Būsto kultūra turi užtikrinti tokį komforto ir gyvenimo kokybės lygį ne tik pačiame gyvenamajame vienete – bute, bet ir teritorijoje, bendroje gyvenamojo ugdymo struktūroje, kad būtų patenkinti kiekvienos amžiaus grupės poreikiai. gyventojų patenkinti. Šių veiksnių ignoravimas gali padidinti gyventojų socialinį nepasitenkinimą.

Todėl federalinės tikslinės programos „Būstas“ kritika didžiąja dalimi pasigirsta dėl to, kad kuriant finansines priemones, didinančias galimybes įsigyti būstą (hipoteką), ji visiškai paliko užkulisiuose arklidės gavimo klausimus. pajamos už ilgą laikotarpį (gamybos buvimas ar naujos sukūrimas), transporto infrastruktūros prieinamumas ar trūkumas, medicinos, švietimo ir kitų socialinių paslaugų plėtra. Tai reiškia, kad nėra bendro dydžio kapitalinės statybos apimties, kurią reikia užbaigti projekto įgyvendinimo etapuose. Už viską atsako regioninės ir vietos valdžios institucijos, todėl neįmanoma įsivaizduoti viso užduoties masto.

Jeigu yra išvystyta inžinerinė ir transporto infrastruktūra, tai iš tiesų paklausa gali padidinti pasiūlą ir rinka veikia pagal klasikinę schemą.

Jeigu išvardinti klausimai neišspręsti, ir žinome, kokia didelė disproporcija yra įvairių regionų vystymesi, taip pat ir pagal regiono gyventojų pajamas vienam gyventojui, tai Programos rengėjų užduotis spręsti būsto problemą. buvo glaudžiai susieti jį su kitais prioritetiniais nacionaliniais projektais.

Taigi aišku, kodėl gyventojų amžiaus ir socialinės struktūros klausimams pastaruoju metu buvo skiriamas ypatingas dėmesys ir galiausiai tai atsispindėjo svarstant požiūrį į prioritetinius nacionalinius projektus.

2006 m. liepos mėn. buvo pervadinta Taryba prie Rusijos Federacijos prezidento prioritetiniams nacionaliniams projektams įgyvendinti, o dabar ji vadinama „Taryba prie Rusijos Federacijos prezidento prioritetiniams nacionaliniams projektams ir demografinei politikai įgyvendinti“.

Kalbėdamas apie Nacionalinio projekto įgyvendinimo eigą, Rusijos Federacijos ministro pirmininko pirmasis pavaduotojas D.A.Medvedevas sakė: „Kalbama ne apie nemokamą butą iš valstybės, o apie uždarbį jam įsigyti. Tokios galimybės sukuriamos visame pasaulyje įsigyjant būstą kreditu už tam tikrą užstatą. Tai, ką mes tiesiog vadiname hipoteka.

Todėl turėjome teisę tikėtis, kad yra ilgalaikė (nes būsto paskola gali būti išduodama ne trumpesniam kaip 25 metų laikotarpiui) užimtumo didinimo programa (arba socialinė-ekonominė prognozė), suteikianti galimybę milijonams žmonių „užsidirbti pinigų butui įsigyti“.

Jei atsižvelgsime į tai, kad per pastaruosius 15 šalies istorijos metų nebuvo pilnai įgyvendinta nė viena valstybinė programa, galima daryti prielaidą, kad be reikšmingų Projekto koregavimų „būsto problemos“ rimtumas išliks. gyventojų artimiausiu metu nesumažės 30-40 proc.

3. Urbanistikos ir statybų komplekso klausimai.

Tam tikras šalyje egzistuojančių rinkos santykių idealizavimas neleido Programos autoriams laiku atsižvelgti į realią Rusijos Federaciją sudarančių vienetų padėtį, susieti statybų augimo tempą su miestų planavimo planais, statybinių sklypų prieinamumas, statybų komplekso būklė ir statybos pramonė.

Tiesą sakant, milijonų mūsų piliečių (ypač vidutinio ir vyresnio amžiaus), kurie nėra „išgyvenę Černobylį“, „šiauriečiai“ ar „perkeltieji“, gyvenimo sąlygų gerinimo klausimas buvo atviras iki šiol. Praėjus tik metams nuo Projekto pradžios, ši tema pradėjo atsirasti Rusijos regioninės plėtros ministerijos planuose.

Nebuvo prognozuojamos ir neigiamos vienkartinio perėjimo prie naujų miestų planavimo ir būsto teisės aktų pasekmės.

2004 m. priimti Rusijos Federacijos miestų planavimo ir būsto kodeksai, be abejo, buvo rimtas žingsnis kuriant teisines sąlygas, atitinkančias šiuolaikinės rinkos reikalavimus (atviros konkurso procedūros dėl žemės paskirstymo statybai, supaprastintas miesto planavimo ir projektavimo patvirtinimas ir valstybinė ekspertizė). dokumentacija, nauji teisiniai santykiai gyvenamojo nekilnojamojo turto srityje ir kt.).

Projektas buvo pradėtas tokiomis sąlygomis, kai šie įstatymai nebuvo paremti atitinkama reguliavimo sistema federaliniu, regioniniu ir vietos lygmenimis.

Be to, tiek Miestų planavimo, tiek Būsto kodeksuose yra daug vidinių prieštaravimų ir juos reikia skubiai keisti.

Keista, bet nei bendrojoje Programos dalyje, nei programos metodų aprašyme nebuvo vietos pačios statybos klausimams. Į Programą įtrauktos Žemės sklypų formavimo būstui ir komunalinėms paslaugoms statybai ir gerinimui, nuo kurių faktiškai pradedama statyba, paprogramės, nustato rinkai kontrolinius būsto atidavimo eksploatuoti laiko ir apimties rodiklius, tačiau tuo pačiu palieka. atverti klausimą, kaip greitai rinka sureaguos į pasiūlymą investuoti į būsto statybą reikiamu mastu ir ar statybų pramonė pajėgi aprūpinti statybvietę viskuo, ko reikia?

Programoje net neatsakoma į klausimą, kokiomis jėgomis ir kokių resursų sąskaita vietos valdžia vienu metu turėtų spręsti mažas pajamas gaunančių piliečių būsto problemą, iš ko suformuoti manevringą fondą ir pan.

Esant dabartinėms sąlygoms, laiku pasiekti numatytus statybos rodiklius be specialios didelės apimties valstybinės programos, pagrįstos pramoninės statybos metodais ir mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos plėtra, nepritraukiant didžiulių investicijų į statybinių medžiagų gamybą ir diegiant statybinių medžiagų gamybą. naujų technologijų (įskaitant tiesiogines valstybės investicijas), be paruošimo aukštos kvalifikacijos personalo statyboms beveik neįmanoma.

Rinka tikrai gali greitai prisitaikyti prie situacijos, jei tam yra visos būtinos paskatos, kurias numato įstatymai, tačiau šiuo metu Rusijos ekonominės plėtros ministerijos prognozės net ir vidutiniam laikotarpiui neprognozuoja. reikšmingų lūžių ekonomikoje.

Kokias problemas reiktų spręsti, norint gerokai paspartinti būsto statybos apimtis?

Vienas iš rimčiausių neigiamų veiksnių, stabdančių stambių statybų projektų pradžią, yra didelis regionų atsilikimas urbanistikos klausimais: teritorijų planavimas, miestų zonavimas, teritorijų planavimas, architektūrinis ir statybinis projektavimas, statyba, kapitalinis remontas, rekonstrukcija. kapitalinių statybų projektų.

Kadangi Rusijos Federacijos Urbanistikos kodeksas neleidžia skirti žemės sklypų kapitalinei statybai, nesant urbanistikos reglamentų, o ankstesniu laikotarpiu parengti urbanistiniai planai jau yra pasenę, jų rengimas pareikalaus papildomų išlaidų ir nemažų išlaidų. laikas.

Rusijos Federacijos Vyriausybės reglamentų, užtikrinančių Rusijos Federacijos urbanistikos kodekso normų įgyvendinimą, taip pat įperkamo būsto rinkos ir techninio reguliavimo pagrindą sudarančių Rusijos Federacijos Vyriausybės nuostatų priėmimo netvarkingumas ir vilkinimas, sukėlė vietos valdžios nepasirengimas pradėti darbą.

Kita problema – galiojančios plėtrai skirtos žemės apyvartos taisyklės. Federalinės antimonopolinės tarnybos duomenimis, 2005 m. – 2006 m. pradžioje daugiau nei 90 procentų žemės sklypų būsto statybai Rusijoje buvo paskirti pažeidžiant įstatymus.

Rusijos Federacijos generalinės prokuratūros atlikta teisės aktų laikymosi vietos lygmeniu analizė rodo nusikaltimų paplitimą būtent Būsto projekto srityje. Visų pirma, suteikiant žemės sklypus būsto statybai, registruojant ir įgyvendinant žemės naudojimo teises. Žemė išimama iš apyvartos siekiant vėliau spekuliaciniu būdu perparduoti.

Iki tol svetainės neveikia, laukia kainų kilimo, o jokios mokestinės sankcijos negali nusverti galimo pelno.

Šia proga Rusijos Federacijos ministro pirmininko pirmasis pavaduotojas D.A. Medvedevas 2006 m. kovo 31 d. posėdyje „Dėl Rusijos Federaciją sudarančių subjektų ir savivaldybių pasirengimo įgyvendinti prioritetinį nacionalinį projektą „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“ sakė:

„Tokio tipo sandoriai sukuria pagrindą piramidinėms schemoms ir nestabilumui visoje būsto rinkoje. Akivaizdu, kad tokioje būsto rinkoje jis niekada nebus įperkamas. Atitinkamai pagalvokime, kaip paskatinti savininkus greitai panaudoti žemę pagal paskirtį, kitaip tariant, tiesiog statyti namus.

Iki šiol Rusijos Federacijos Generalinė prokuratūra atlieka patikrinimus Rusijos Federaciją sudarančiose institucijose visomis nustatytomis procedūromis ir dėl to žemės apyvarta labai sulėtėjo.

Kitas neigiamas veiksnys – mažų miestelių ir gyvenviečių infrastruktūrinis neišsivystymas, lemiantis gyventojų migraciją į didžiuosius miestus. Yra toks liūdnas faktas – 2002 m. gyventojų surašymo duomenimis, daugiau nei 8 procentai gyvenviečių yra įrašytos į „be gyventojų“.

Kadangi dideli miestai, kaip taisyklė, neturi ilgalaikių investicijų plėtros programų, tokia migracija dar labiau paaštrina juose egzistuojančias socialines problemas (nedarbą, būsto, gydymo ir švietimo įstaigų trūkumą, nusikalstamumo situaciją ir kt.).

Investicijų į būsto ir komunalinių paslaugų infrastruktūros plėtrą antplūdį stabdo dvi pagrindinės priežastys: ilgalaikio turto nusidėvėjimas ir didžiulės būsto ir komunalinių paslaugų įmonių mokėtinos sumos, kurios 2004 metų pabaigoje siekė 307,5 ​​mlrd.

2005 m. priimtas būsto ir komunalinių paslaugų įmonių finansiniam susigrąžinimui, federalinis įstatymas „Dėl koncesijos sutarčių“ reikalauja parengti ir patvirtinti federalinio, regioninio ir vietos lygmens reguliavimo teisės aktus, be kurių jis netaps priemone. verslo ir investicinės veiklos šioje srityje. Vadinasi, nustumiami būsto ir komunalinių paslaugų reformos terminai, tačiau klasikinės nuorodos „laikas = pinigai“ niekas neatšaukė ir nesusimąstė, kokių nuostolių tai atneš.

4. Statybinių medžiagų pramonė.

Statybininkų bendruomenės požiūriu, statybvietės plėtra priklauso ne tik nuo statybų aikštelių prieinamumo. Staigus statybų tempo padidėjimas įmanomas tik tuo atveju, jei tai užtikrina tinkamas statybinių medžiagų gamybos tempo padidėjimas.

Dabar iki 60-70 procentų esamų įmonių gamybos pajėgumų yra susidėvėję, naudojamos technologijos yra pasenusios, medžiagų ir energijos sąnaudos itin didelės. Atsižvelgiant į esamus atsipirkimo laikotarpius (mažiausiai 8-10 metų) ir pelningumo rodiklius, pavyzdžiui, papildomam 1 milijonui tonų cemento pagaminti reikės daugiau nei 4 milijardų rublių, o tai neįmanoma be tiesioginių valstybės investicijų, nors tam tikruose sluoksniuose vyrauja principinga nuomonė, kad ta investicija į rinką yra tik privataus kapitalo reikalas.

Šiandien 60 procentų statybines medžiagas gaminančių įmonių yra susitelkusios europinėje Rusijos dalyje, todėl jų tiekimas į Sibiro ir Tolimųjų Rytų regionus labai išauga statybos sąnaudos. Norint teisingai ir optimaliai išdėstyti statybos pramonės gamybinę bazę, reikalinga aiški, išsami būsto statybos programa, pagrįsta realiais specifinių tipų būsto poreikiais Rusijos Federaciją sudarančiose institucijose.

Galiausiai po daugybės Rusijos statybininkų asociacijos pasisakymų 2006 m. pabaigoje vyriausybės lygmeniu buvo pradėtas svarstyti konkretus priemonių rinkinys statybinių medžiagų pramonės plėtrai Rusijos Federacijoje, numatantis įvairias valstybės priemones. parama pramonei.

5. Statybos saugos klausimai.

Patogaus būsto konstrukcija reiškia ir jo patikimumą, ir saugumą ilgalaikio eksploatavimo metu.

Šiuo atžvilgiu negalima nevadinti kritinės padėties rengiant ir priimant techninius reglamentus statybos saugos srityje, kurie nuo 2010 m. sausio 1 d. pagal federalinį įstatymą „Dėl techninio reglamento“ turėtų pakeisti senuosius SNiP. sukūrė Rusijos valstybinis statybos komitetas, tačiau dėl biurokratinių vėlavimų vienu metu nebuvo užregistruotas Rusijos teisingumo ministerijoje.

Techninių reglamentų rengimas vykdomas nuo 2003 m., tačiau rengimo ir priėmimo procesas buvo nepagrįstai vilkinamas ir dėl to šiandien statyboms nesuteikiama teisėta reguliavimo bazė.

Tuo pačiu metu techninių reglamentų rengėjai susiduria su sisteminėmis problemomis.

Svarbiausias federalinio įstatymo „Dėl techninio reglamento“ ir panašių Europos ir NVS šalyse priimtų įstatymų skirtumas yra jo taikymo sritis.

2002 m. gruodžio 27 d. Federalinio įstatymo Nr. 184-FZ taikymo sritis apima ir gamybos procesų saugą. Dėl to į techninio reglamentavimo klausimus ima ypač įtraukti darbo apsaugos ir saugos klausimai, kurie priklauso visai kitai teisės sričiai. Įgyvendinant Įstatymą, nėra vieningos metodikos, dėl kurios, nesant bendrųjų techninių reglamentų, rengiami specialūs techniniai reglamentai.

Be to, rengiant techninius reglamentus išryškėjo problemų, kurios, anot M.I.Kaykovo vadovaujamo ASR Statybos skyriaus specialistų, yra sisteminio pobūdžio.

Panašias išvadas padarė ir Rusijos pramonininkų ir verslininkų sąjungos surengtos tarptautinės konferencijos „Tarptautinė standartizacija: būdas padidinti Rusijos naftos ir dujų kompleksinių įmonių ekonominį efektyvumą“ dalyviai:

„...siūlomi techninio reguliavimo principai iš esmės skiriasi nuo Jungtinių Tautų Europos ekonomikos komisijos (JTEEK; priimtų ES šalių ir beveik visų NVS šalių) patvirtintų techninio reguliavimo principų, todėl vykdoma techninė reforma nėra iš tikrųjų atsižvelgti į tai, kad Europos šalių dalis Didžiąją Rusijos prekybos apyvartos dalį sudaro NVS šalys;

Skirtingai nei ES, NVS ir EurAsEC šalyse, techninių reglamentų taikymo sritis apima gamybos procesų saugą ne tik gaminių saugos užtikrinimo, bet ir darbuotojų sveikatos bei saugos požiūriu, todėl reikia kardinaliai keisti galiojančius teisės aktus. kitos teisės sritys, taip pat žymiai didesnio normų skaičiaus, nei būtina, kūrimas ir priėmimas federaliniais įstatymais (kai kuriais skaičiavimais, iki 700);

tarptautinėje techninio reguliavimo praktikoje gaminių saugos klausimai sprendžiami pagal pavojaus rūšį, tačiau Rusijoje įgyvendinamas visos pramonės požiūris į techninių reglamentų kūrimą, dėl kurio kartojami identiški saugos reikalavimai panašiuose kiekvienos iš jų reglamentuose. pramonės sistema;

Skirtingai nuo europinių direktyvų, kuriose pateikiami tik bendrieji gaminių saugos reikalavimai, o visos specifinės charakteristikos pateikiamos su šia direktyva suderintuose standartuose, Rusijos Federacija siūlo „standartų išpakavimo“ metodą, ty pašalinama didelė dalis specifinių normų. ir perkelta iš standartų į techninius reglamentus, o tai ateityje lems daugkartinį reglamentų perrašymą ir poreikį juos priimti federaliniais įstatymais kiekvieną kartą, kai šie standartai keičiasi, atsirandant naujiems produktams ar naujoms technologijoms...“

Rusijos statybininkų asociacija ne kartą kėlė klausimą dėl sisteminių klaidų, būdingų šiame įstatyme ir susijusių su statybomis.

Pavyzdžiui, įstatyme yra nustatytas reikalavimas parengti bendruosius statybos techninius reglamentus pavadinimu „Dėl saugaus pastatų, statinių, statinių eksploatavimo ir saugaus gretimų teritorijų naudojimo“, o tai reiškia, kad saugos reikalavimai atliekant tyrimus, projektavimą ir statybos neįtrauktos į bendruosius techninius reglamentus bus įrengti. Toks požiūris yra pavojingas, ypač atsižvelgiant į pastaruoju metu padaugėjusį nelaimingų atsitikimų statybų metu, dažnai lydinčių žmonių aukų, skaičių.

Todėl, nelaukdama galutinių sprendimų valstybiniu lygiu, Rusijos statybininkų asociacijos taryba priėmė sprendimą dėl privalomo visų jos narių laikymosi 14 pagrindinių SNiP. Šiais standartais siekiama užtikrinti piliečių gyvybės ir sveikatos, fizinių ir juridinių asmenų turto, valstybės ir savivaldybių turto apsaugą, aplinkos apsaugą, aplinkosaugos standartų laikymąsi, vartotojus klaidinančių veiksmų prevenciją.

Esant tokioms sąlygoms, kai statybos reglamentavimo sistema yra tik patariamojo pobūdžio, AKR ėmėsi laikytis statybos standartų, kurie šiandien neveikia Rusijoje, ir įpareigojo visus AKR steigėjus ir narius jų laikytis.

Šie Statybos kodeksai ir taisyklės, kol valstybė nepriims atitinkamų techninių reglamentų, taps privalomi visoms į ASR įtrauktoms organizacijoms ir leis vykdyti statybos veiklą vieningoje teisinėje bazėje su reikiama atsakomybe už atliekamus darbus.

Kitas bruožas, pastebėtas daugelio ekspertų. Tarp su statyba susijusių įstatymų kūrėjų nėra profesionalių statybininkų ir architektų, turinčių praktinės patirties šioje srityje, todėl daug klaidų, kurias reikia nedelsiant ištaisyti.

6. Nacionalinis projektas ir uždaviniai statybininkams.

Kokias užduotis statybininkai turėtų spręsti artimiausiais metais, kad bent jau sušvelnintų būsto problemos aštrumą?

Būsto poreikiai apibūdinami šiais skaičiais:

virš 60 procentų šalies gyventojų norėtų pagerinti savo gyvenimo sąlygas;

apie 5 milijonai šeimų (beveik 15 milijonų žmonių), kurių dauguma yra mažas pajamas gaunantys piliečiai, yra eilėje gauti butus;

iki 1014 tūkst. piliečių (įskaitant veteranus ir neįgaliuosius – 306 tūkst. žmonių, kitoms kategorijoms priklausančius piliečius – 708 tūkst. žmonių) Rusijos Federacija pagal federalinius įstatymus turi valstybinių įsipareigojimų aprūpinti būstu.

2005 metais buvo atiduota eksploatuoti 43,2 mln. kv.m. (numatyta 45-46 mln. kv.m.). Kartu augimo tempai sumažėjo dvigubai: jei 2004 metais, palyginti su 2003 metais, buvo priimta 13 procentų daugiau būstų, tai 2005 metais – tik 6,2 procento daugiau nei 2004 metais.

Didžiausias būsto paleidimo apimtys Rusijoje buvo pasiektas 1987 m. ir sudarė 76 milijonus kvadratinių metrų. metrų, staigus būsto statybos apimčių mažinimas prasidėjo 1992 m. ir tęsėsi iki 1999 m., o nuo 2002 m. – lėtai, bet stabiliai didėja būsto paleidimo apimtys. 2006 metų rezultatas – 50,2 mln. kv.m.

Dabartinėje eksploatuojamo būsto struktūroje masinei (tankiai) statybai tenka apie 60 proc., t.y. apie 27 mln. kv.m. per metus, todėl esamos būsto statybos apimtys ir įkainiai tik nežymiai padengia būsto fondo disponavimą dėl būsto perkėlimo į sunykusį ir avarinį fondą (20-24 mln. kv.m).

Regionuose būstai statomi itin netolygiai. Taigi 76 Rusijos Federacijos regionuose (išskyrus Maskvos, Sankt Peterburgo, Maskvos, Leningrado, Sverdlovsko, Samaros, Astrachanės sritis, Tatarstano ir Baškirijos respublikas) ne daugiau kaip 14-16 mln. klasės būstai statomi. m per metus. Ypač didelė disproporcija tarp didelių ir mažų miestų.

Tuo pačiu pastaraisiais metais naujos statybos būsto struktūra pasikeitė komforto prasme.

Jeigu kalbėtume apie būsto komfortą kaip vieną iš nacionalinio būsto projekto prioritetų, turint galvoje jo vartotojiškų savybių gerinimą, tai tendencijos link to jau pastebimos: 1995 ir 2004 metais pastatytų būstų skaičius buvo beveik vienodas. , tačiau 2004 metais 125 tūkstančiai šeimų gavo butų mažiau, o tai lemia didesnių butų statyba. 1995 ir 2004 metais buvo pradėta eksploatuoti 41,0 mln. gyvenamoji erdvė.

1995 metais vidutinis butų bendro ploto dydis buvo 68,2 kv.m.

2004 metais vidutinis butų bendro ploto dydis buvo 86,0 kv.m.

Šiuo atveju rinka greitai reagavo į paklausą, kartu formuojant naują gyventojų požiūrį į komforto sąvokas.

Tačiau finansinio prieinamumo (prieinamo) požiūriu būsto rinka susidarė itin nepalankiai situacijai.

Įperkamumo koeficientas, priimtas vertinant pagal federalinę tikslinę programą „Būstas“ (vidutinės buto kainos, apskaičiuotos pagal Rusijos Federacijoje priimtus socialinius standartus - 18 kv.m vienam asmeniui, santykis su bendromis pajamomis vidutinė šeima), rodo nuolatinį būsto įperkamumo augimą, nepaisant itin mažų didžiosios daugumos gyventojų pajamų.

Tačiau esant itin mažoms būsto statyboms ir didžiuliam atotrūkiui tarp maksimalių ir minimalių piliečių pajamų, šis parametras neatspindi tikrosios padėties ir labiau primena „vidutinę temperatūrą ligoninėje“.

Iš tiesų, 2005 m. pastatytas būstas (43,2 mln. kv.m.), vertinant pagal socialines normas, galėjo patenkinti apie 750 tūkst. šeimų (vidutinė Rusijos šeima – 3,2 žmogaus), o „Rosstat“ duomenimis, pajamas gaunančių šeimų skaičius. kurių pakanka savarankiškai išspręsti būsto problemą (įskaitant būsto įsigijimą su būsto paskolomis) yra mažiausiai 4 mln. (9-10 proc. visų Rusijos šeimų).

Dėl labai išaugusių būsto ir komunalinių paslaugų kainų bei nemažos komunalinių mokesčių dalies šeimos biudžete į būsto įperkamumo veiksnį turėtų būti įtrauktos ne tik buto įsigijimo, bet ir vėlesnės eksploatacijos išlaidos.

Beje, kai kuriais atvejais būsto įperkamumas suprantamas kaip tam tikras jungiamasis veiksnys tarp finansų rinkos ir nekilnojamojo turto rinkos. Tada tai galima įvertinti pagal nekilnojamojo turto kainas. Mūsų atveju nuolatinis kainų augimas tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkose rodo nepatenkintą efektyvią būsto paklausą.

Gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų indekso įverčiai rodo, kad vartotojų rinkos būsto segmente infliacija daugiau nei 2 kartus viršija šalies vidutinius infliacijos lygius kituose ūkio sektoriuose.

Natūralūs ekonominiai ribotojai nevaldomam būsto kainų kilimui yra sąlygos, kai pasiūlos padidėjimas, lenkiantis paklausą būsto rinkoje, leidžia dirbti su apyvarta. Priešingu atveju pigus būstas ir toliau bus išplaunamas iš rinkos.

Vidutiniškai visoje šalyje būsto kainos 2006 metais išaugo beveik 50 procentų. Tik 2006 m. trečiąjį ketvirtį kainų augimo tempas sumažėjo ir, pavyzdžiui, Maskvoje viršijo 100 tūkst. rublių už kvadratinį metrą bendro ploto (pagal Rosstat, pragyvenimo išlaidos 2006 m. buvo apie 2 690 rublių, o grynųjų pinigų pajamos vienam gyventojui 2006 m. rugpjūčio mėn. Rusijos Federacijoje siekė 10 066 rublius).

Tačiau skirtingų gyventojų grupių santykis pagal pajamas yra toks, kad rinka dabar yra potencialiai pajėgi įsisavinti penkis kartus didesnę apimčių pasiūlą ir todėl gali atlaikyti per visą ankstesnį laikotarpį nematytų kainų augimo tempus.

Tiesioginė būsto kainų augimo priklausomybė nuo statybų tempų matyti Sibiro federalinės apygardos pavyzdyje, kur būsto atidavimo eksploatuoti augimo tempai buvo didžiausi (iki 15 proc.), o kainos augo mažiausiai 15-20 procentų).

Be to, analitikų ir sociologinių tyrimų duomenimis, kainų kilimą lėmė dar kelios priežastys:

2004 m. buvo aktyviai reklamuojamas įstatymų paketas, kuriuo siekiama sukurti įperkamo būsto rinką, kuris įtikino piliečius, kad kainos greitai sumažės. Šiuo atžvilgiu atsirado užblokuota paklausa, kuri buvo pradėta realizuoti 2005 m. Šią tendenciją sustiprino ir 2004 m. vasarą bankų sektoriuje kilęs nervingumas (šis veiksnys ypač išryškėjo Maskvoje);

2005 m. balandžio 1 d. įsigaliojo 2004 m. gruodžio 31 d. federalinis įstatymas Nr. 214-FZ „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kito nekilnojamojo turto statyboje ir dėl tam tikrų Rusijos Federacijos teisės aktų pakeitimų“ (toliau – iki kaip Bendrosios statybos įstatymas ) neigiamai paveikė statomo būsto pasiūlą (įvairių šaltinių duomenimis, sumažėjo 20-30 proc.). Kūrėjai pradėjo susilaikyti nuo naujų gyvenamųjų namų plėtros vietų. Šis veiksnys pradės reikštis stipriau, kai bus baigtas parduoti būstą, pastatytą sklypuose, sukurtuose iki šio įstatymo įvedimo;

Rusijos Federacijos miestų planavimo kodekso įvedimas ir žemės nuosavybės „perskirstymo“ pradžia - pagal žemės paskirstymą būsto statybai. Ryškus pavyzdys – Čeliabinskas, kur 2005 m. kvadratinio metro kaina išaugo daugiau nei dvigubai;

tam tikra būsto paskolų įtaka būsto kainų augimui per efektyvios paklausos didėjimą.

Regionuose, kuriuose yra gana išvystyta būsto hipotekos skolinimo sistema, galima pastebėti koreliaciją su kainų dinamika. Baškirijos, Čiuvašijos, Orenburgo ir Samaros regionuose kainų kilimas antrinėje būsto rinkoje (ir iki šiol beveik 90 proc. pirkimo ir pardavimo sandorių su hipoteka sudaroma antrinėje rinkoje) yra greitesnis nei kainų kilimas statomo būsto rinką ir netiesiogiai įtakoja bendrą kainų kilimą.

Yra dar vienas būdas pažvelgti į kainodaros problemą statyboje. Pavyzdžiui, Rusijos statybininkų asociacijos Statybos kainodaros ir ekspertinio analitinio darbo departamento direktorius Pavelas Goryachkinas mano, kad kaltos federalinės ir vietinės valdžios institucijos, kurios, sunaikinusios esamą žemės aprūpinimo sistemą. sklypai ir bendras dalyvavimas statybose, vietoj to siūloma neefektyvi ir neveikianti schema. Tuo pat metu statybos įmonės, net ir laikinai dėl augančių kainų gaudamos padidintą pelną, kaip ir piliečius, turėtų būti laikomos „besivystančios krizės aukomis“, nes toliaregiški įmonių vadovai tiesiai šviesiai sako, kad bijo ateityje neišvengiamas rinkos nuosmukis ir nežino, kur investuoti iš skubančios paklausos uždirbtus pinigus. Daugelyje miestų praktiškai nėra laisvos prieigos prie žemės, kur būtų galima investuoti pinigus ir kur būtų galima pradėti statybas.

Be to, plačiai propaguojamas biudžeto paramos bankų hipotekai didinimas teikiant garantijas Rusijos Federacijai už paskolas iš Būsto hipotekos agentūros (nuo 4 mlrd. rublių 2005 m. iki 14 mlrd. rublių 2006 m.) sukelia infliacijos lūkesčius. Išsivysčiusioms rinkoms tokia finansinių injekcijų apimtis nebūtų pastebima, tačiau Rusijoje būsto paskolų rinka dar tik stojasi ant kojų.

Situaciją apsunkina tai, kad net ir nesant reikšmingų būsto paskolų apimčių, būsto rinkoje sutrinka pasiūlos ir paklausos balansas.

Remiantis regioninių hipotekos operatorių informacija, daugelyje Rusijos Federacijos regionų lengviau gauti būsto paskolą nei rasti pastatytą butą. Be to, naujajame federalinės tikslinės programos „Būstas“ leidime lėšos (daugiausia valstybės garantijos) pasiūlai būsto rinkoje skatinti planuojamą grąžą naujų pastatų pavidalu pradės duoti ne anksčiau kaip po 2 metų. , ir net tada griežtai laikantis „Rosstroi“ numatytų terminų.

7. Socialinė projekto reikšmė.

Kodėl prioritetinis nacionalinis projektas „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“ yra toks svarbus politine ir ekonomine prasme? Koks yra valstybės vaidmuo ir vieta valdant ir įgyvendinant projektą dabartiniame socialinės ir ekonominės raidos etape. ?

Dauguma Rusijos piliečių gyvenimo sąlygų gerinimą iškelia į vieną iš pirmųjų vietų tarp kitų gyvenimo prioritetų. Vadinasi, socialinės įtampos lygis ir politinė temperatūra visuomenėje labai priklauso nuo galimybės patenkinti piliečių poreikius būstui.

Todėl įperkamas ir patogus būstas yra svarbiausias materialinės bazės komponentas siekiant prioritetinių nacionalinių projektų sveikatos, švietimo ir žemės ūkio srityse.

Iš Visuomenės nuomonės fondo apklausų matyti, kad galbūt didelis gyventojų nepasitenkinimas būsto sektoriaus padėtimi lėmė gana didelį susidomėjimą nacionaliniu projektu „Įperkamas būstas“.

Beveik du trečdaliai rusų (61 proc.) jau žino arba yra ką nors girdėję apie šį projektą, apie trečdalis (36 proc.) apie jį dar nėra girdėję. Informuotumo lygis apie projektą „Įperkamas būstas“ pasirodė esąs pastebimai aukštesnis nei „sveikatos“ (48 proc.) ir „švietimo“ (39 proc.) projektų.

Iš visų „Įperkamo būsto“ projekto sričių, matyt, didžiausią susidomėjimą kelia dvi – „finansinė pagalba jaunoms šeimoms perkant būstą“ ir „būsto paskolų teikimo apimčių didinimas“. Apie šias projekto sritis yra girdėję atitinkamai 39 ir 37 procentai respondentų.

Rusų lūkesčius, susijusius su nacionaliniu projektu „Įperkamas būstas“, galima pavadinti atsargiai optimistiškais. 40 procentų apklaustųjų mano, kad įgyvendinus šį projektą pagerės gyventojų aprūpinimas būstu, 33 procentai respondentų laikosi priešingo požiūrio – nacionalinis projektas situacijos nepagerins (27 proc. atsakyti į šį klausimą). Tuo pačiu metu 16 procentų respondentų tikisi reikšmingų patobulinimų, o 24 procentai mano, kad jie bus nereikšmingi.

Svarbu tai, kad teigiamų pokyčių būsto sektoriuje įgyvendinus nacionalinį projektą kur kas dažniau tikisi tie, kurie mano, kad situacija šiandien čia yra „gera“ arba „patenkinama“. Tuo pačiu metu neigiamai būsto situaciją vertinantys respondentai pagerėjimo nesitiki.

Šie rodikliai apibūdina Projekto socialinę reikšmę.

Būsto problemai spręsti reikia ne tik didžiulių finansinių išteklių – tiek biudžetinių, tiek privačių, bet ir bendrų visų valdžios šakų, finansų ir statybų verslo bendruomenės pastangų.

Toks bendradarbiavimas, be tiesioginės būsto statybos problemos sprendimo, paskatins kitų ūkio sektorių augimą, nes statybų pramonė, būdama sistemą formuojanti, tiesiogiai įtakoja metalurgijos, energetikos, mechanikos inžinerijos plėtrą. , transporto ir kitose pramonės šakose.

Būsto sektoriuje susikaupusios problemos yra tokios opios, kad tapo stabdžiu šalies socialinei ir ekonominei raidai, neigiamai veikiančiu racionalų gamybos potencialo ir darbo išteklių paskirstymą, jau nekalbant apie tiesioginį neigiamą poveikį demografinei situacijai. situacija.

Visuose mūsų valstybės raidos etapuose, pradedant nuo pirmųjų sovietų valdžios metų, buvo imtasi priemonių būsto klausimui spręsti.

Pačioje pradžioje tai buvo labiau nusavinimo pobūdis ir buvo vykdomas vadinamuoju „tankinimu“ ir butų – komunų – kūrimu. Ryškiausias to laikotarpio komunalinių butų institucijos formavimosi literatūrinis pavyzdys – Michailo Bulgakovo kūrinys „Šuns širdis“.

Tačiau „komunaliniai butai“, vienu metu išsprendę neatidėliotiną vienos gyventojų dalies aprūpinimo būstu problemą kitos sąskaita, po dešimtmečių virto problemų raizginiu, kurį teko išnarplioti lygiagrečiai su miestų atkūrimu. sugriautas karo.

Vieninteliu sėkmingu bandymu spręsti būsto problemą galima laikyti N.S.Chruščiovo inicijuotą stambaus masto būsto statybos programą, nors ji neišsprendė visų problemų (bendrabučiai egzistuoja ir šiandien), tačiau suteikė kokybinį proveržį būsto srityje. statyba.

Dešimtajame dešimtmetyje būsto statyba buvo vykdoma pagal administracinę valdymo sistemą tik vyriausybės rangovų biudžeto lėšomis.

Prioritetinis nacionalinis projektas „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“ nei savo mastu, nei keliamų užduočių sudėtingumu ir sudėtingumu neprilygsta šeštojo dešimtmečio būsto programai.

Daugiau nei 70 procentų būsto fondo priklauso ne valstybei, o piliečiams, beveik visos statybos organizacijos ir pramonės šakos yra privačios, todėl valstybė negali tiesiogiai valdyti statybos proceso, kaip buvo anksčiau.

Šiandien valstybės ir gyventojų santykiai grindžiami teisės aktais ir rinkos mechanizmais, kurie sujungia privačias investicijas (taip pat ir valstybines lėšas) su valstybės parama tikslinėmis biudžeto subsidijomis, valstybės garantijomis ir paskolomis.

Projekto sėkmę daugiausia lemia privačių investuotojų, vystytojų ir rangovų veikla.

Šiuo atžvilgiu būtina sąlyga veiksmingam jo įgyvendinimui yra tiesioginio vykdytojo - Rusijos statybų verslo, susijungusio į savo profesines sąjungas ir asociacijas, veikiančias savireguliacijos principais, parama planams.

Ilgametė praktika mus įtikino, kad monopolinis valstybinis statybos pramonės reguliavimas (licencijavimas, architektūrinė ir statybos priežiūra, techninis reglamentavimas ir kt.) negali užtikrinti reikiamo efektyvumo, tai liudija ir būsto statybos kokybės smukimas, didėjantis dažnis. nelaimingų atsitikimų ir viešųjų pastatų sunaikinimo.

Mums reikia partnerystės tarp valstybės, investuotojų ir statytojų – kaip vienintelio būdo pasiekti Nacionalinio projekto tikslus nustatytais kiekiais ir terminais.

8. Statybos pramonės savireguliacija.

2003 m. Rusijos Federacijos prezidento inicijuota administracinė reforma tiksliai numatė valstybės kišimosi į verslo subjektų ekonominę veiklą ribojimą, įskaitant perdėto valstybės reguliavimo nutraukimą kartu su savireguliacijos sistemos kūrimu. organizacijos ekonomikos srityje.

Jei pirmoji užduotis buvo atlikta per trumpą laiką, savireguliacijos organizacijų sistemos plėtra sulėtėjo, nes federalinis įstatymas dėl savireguliacijos organizacijų dar nebuvo priimtas.

Laipsniškas perėjimas prie savireguliacijos apima specialių kolektyvinės atsakomybės mechanizmų, kūrėjų ir rangovų civilinės atsakomybės privalomojo draudimo sukūrimą ir sukūrimą.

Koks savireguliacijos pranašumas?

Paprastai savireguliacijos normos yra lankstesnės nei valstybės nustatytos ir lengviau pritaikomos prie besikeičiančių sąlygų.

Savireguliacijos organizacijos (toliau – SRO) nariai turi daugiau teisinių galimybių daryti įtaką jos politikai nei valdžios organų politikai, taip pat ir renkant savireguliacijos organizacijų valdymo organus.

SRO narių veiklos kontrolė, kurią atlieka jų pačių kontrolės organai, efektyviau daro įtaką ir taiko SRO nariams vidines administracines ir ekonomines sankcijas, kurios sukelia mažesnį rinkos dalyvių atmetimą nei valstybės taikomos sankcijos.

SRO suformuoti ginčų tarp vartotojų ir prekių/paslaugų gamintojų ikiteisminio sprendimo mechanizmai dažniausiai šalims yra pigesni ir užtrunka trumpiau nei teisminiai procesai. Ginčų sprendimo procedūros geriau pritaikytos konkrečios veiklos srities sąlygoms ir rinkos dalyvių santykių ypatumams nei standartinės teisminės procedūros.

Savireguliacijos organizacijų kūrimasis gali turėti teigiamos įtakos visuomenės požiūriui į verslą, be kita ko, didinant verslo atvirumą ir socialinę orientaciją.

Neįmanoma nepaminėti savireguliacijos trūkumų, būdingų jos pobūdžiui:

SRO nariams keliami reikalavimai paprastai yra gana rimti ir gali būti netaikomi rinkos pašaliniams asmenims (išskyrus specialų reguliavimą dėl privalomo narystės SRO);

papildomų kliūčių įžengimui į pramonę sukūrimas (dideli nario mokesčiai, tam tikras profesinės ar civilinės atsakomybės draudimo lygis, didelis įmokų į kompensacijų fondus lygis ir kt.) gali lemti SRO narių prekių/paslaugų kainų padidėjimą;

visuomenės nepasitikėjimas verslo ar profesinių asociacijų galimybėmis savarankiškai užtikrinti tam tikros srities reguliavimą ir nustatytų standartų bei taisyklių laikymosi kontrolę;

galimo prieštaravimo tarp uždavinio ginti savo narių ir viso verslo interesus ir poreikio veikti visos visuomenės interesų atsiradimą.

Reikia atsižvelgti į tai, kad praktikoje kai kurie pranašumai gali likti neįgyvendinti, kaip ir nemažai trūkumų galima įveikti sukūrus specialias procedūras ir mechanizmus pagal SRO. Tai daugiausia sukelia ginčus tarp savireguliacijos šalininkų ir priešininkų.

Nepaisant to, jau keletą dienų pasaulinėje praktikoje naudojamo savireguliavimo pranašumai yra akivaizdūs:

savireguliacijos organizacijų nepriklausomumas nuo vyriausybinių agentūrų, jų pačių organų ir kontrolės mechanizmų buvimas;

savireguliacijos procesų skaidrumas, orientacija į vartotoją, socialinė orientacija;

nepriklausoma ir stabili finansinė parama savireguliacijos procesams, įskaitant pažangius investavimo standartus;

kompetencijos didinimas organizacijų akreditavimo ir sertifikavimo, personalo sertifikavimo ir sertifikavimo bei daugelio kitų, prisidedančių prie dinamiškos rinkos ir verslo plėtros.

Būtina kuo greičiau priimti šį įstatymą, taip pat įvesti atitinkamus pakeitimus ir papildymus kituose norminiuose teisės aktuose, reglamentuojančiuose veiklą statybų rinkoje.

Šiuo atžvilgiu statybos standartų, privalomų visiems AKR nariams, priėmimas yra tik pirmasis žingsnis įgyvendinant Rusijos statybininkų asociacijos vykdomą eksperimentą dėl Maskvos statybų komplekso savireguliacijos įvedimo.

Toks eksperimentas gali praktiškai patvirtinti savireguliuojančių organizacijų įstatymo priėmimo pagrįstumą ir tapti orientaciniu įstatymo koncepcijoje siūlomų normų įgyvendinimo praktikoje požiūriu dar prieš jam įsigaliojant.

Be to, ruošiantis pereiti prie savireguliacijos principų, ASR Teisės departamentas (departamento direktorius A.S. Samoilovas) kartu su Valstybės Dūmos Turto komitetu parengė Federalinio įstatymo „Dėl miestų planavimo pakeitimų“ projektą. Rusijos Federacijos kodeksas“ (kalbant apie veiklos savireguliavimą atliekant inžinerinius tyrimus, architektūrinį ir statybinį projektavimą bei kapitalinių statybos projektų statybą), ir sukurti dokumentai, užtikrinantys ASR perėjimą prie savireguliacijos:

Nauja Rusijos statybininkų asociacijos chartijos redakcija;

Rusijos statybininkų asociacijos narių visuotinio susirinkimo (suvažiavimo) nuostatai;

Rusijos statybininkų asociacijos narių visuotinio susirinkimo (suvažiavimo) rengimo nuostatai;

Rusijos statybininkų asociacijos tarybos nuostatai;

Rusijos statybininkų asociacijos audito komisijos nuostatai;

Rusijos statybininkų asociacijos taisyklių ir standartų komiteto nuostatai;

Rusijos statybininkų asociacijos kontrolės komiteto nuostatai;

Rusijos statybininkų asociacijos drausmės komiteto nuostatai.

Kaip matome, Rusijos statybininkų asociacija norminiais dokumentais pasirūpino iš anksto.

Deja, vykdant administracinę reformą, be kita ko, buvo panaikinta Vyriausybės būsto politikos komisija, kurios nebuvimas (iki Tarybos prie Rusijos Federacijos prezidento sudarymo) turėjo neigiamos įtakos šalies būsto plėtrai. projektas, nuo „minčių centro“, kuris vienijo federalinių ir regioninių valdžios institucijų atstovus, taip pat visuomenines ir mokslo organizacijas.

Tuo pačiu metu buvo likviduotas Rusijos valstybinis statybos komitetas.

Sumažinus jo aparatą, kuris užtikrino statybos, būsto ir komunalinių paslaugų bei būsto politikos procesų reguliavimą ir valdymą, buvo prarastas profesionaliausias personalas, o tai negalėjo paveikti darbo stabilumo ir kokybės tęstinumo. būsto ir statybos politikos formavimas.

Nuoroda: Rusijos „Gosstroy“ skaičius likvidavimo metu buvo 460 personalo vienetų. Didžiausias Federalinės statybos ir būsto bei komunalinių paslaugų agentūros, vykdančios viešųjų paslaugų teikimo, valstybės turto valdymo ir teisėsaugos funkcijas statybos ir būsto bei komunalinių paslaugų srityje, narių skaičius yra 183 vnt. . Palyginimui: labiausiai į rinką orientuotoje šalyje – Jungtinėse Amerikos Valstijose – yra Būsto ir urbanistinės plėtros ministerija, kurioje kartu su regioniniais padaliniais dirba 12,5 tūkst. darbuotojų, Vokietijoje – panaši specializuota ministerija. darbuotojų 3,5 tūkst.

Tai liudija kūrimo ir priėmimo pažanga:

įstatymų paketas, skirtas sukurti įperkamo būsto rinką, dėl kurio kokybės skundų yra daug ne tik profesionalių būsto statybos rinkos dalyvių, bet ir teisininkų. Jau pradėjo ryškėti neigiamos socialinės ir ekonominės klaidingų teisės aktų apskaičiavimo pasekmės ir padėtis dar pablogės, jei mes iš karto nepradėsime baigti rengti teisės aktų (žymūs pavyzdžiai yra Rusijos Federacijos miestų planavimo ir būsto kodeksai, bendrojo kapitalo įstatymas). statyba ir daugelis kitų);

norminius teisės aktus, būtinus įgyvendinti priimtų federalinių įstatymų nuostatas. Daugiau nei pusė šių dokumentų nebuvo parengti laiku, dėl to įstatymai realiai neveikia;

nauja 2002–2010 metų federalinės tikslinės programos „Būstas“ redakcija, kurios kūrimas buvo atidėtas iki naujų 2006 finansinių metų pradžios, dėl to regionai ją gavo labai vėlai, neturėdami laiko rezervo. už savalaikį pasiruošimą;

norminiai teisės aktai, užtikrinantys Federalinės tikslinės programos „Būstas“ numatytų priemonių įgyvendinimą. Dėl to terminai, nustatyti pagal tvarkaraštį, patvirtintą Rusijos Federacijos Vyriausybės 2005 m. lapkričio 14 d. įsakymu Nr. 1926-r, vėluoja.

2006 m. liepos 5 d. Rusijos regioninės plėtros ministerijos taryboje, kuri svarstė klausimą „Dėl prioritetinio nacionalinio projekto „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“ ir federalinės tikslinės programos „Būstas“ praktinio įgyvendinimo“ 2002-2010 m.“, buvo pranešta, kad 2006 m. sausio mėn. Regioninės plėtros ministro įsakymu patvirtintas programos įgyvendinimo grafikas daugelyje pareigybių buvo sutrikdytas ir jų įgyvendinimas nukeltas į III ketvirtį.

Be to, pasak „Rosstroy“ vadovo S. I. Krugliko, pagal 2006 m. valstybinių būsto pažymėjimų išdavimo ir platinimo grafiką, šių metų birželio pabaigoje buvo išduotos ir išsiųstos regionams ir federalinei vykdomajai institucijai pažymėjimų blankai. institucijos, išduodančios paprogramėje dalyvaujantiems piliečiams. Tačiau susitikimo metu Rusijos regioninės plėtros ministerija nebuvo nustačiusi vidutinės rinkos vertės 1 kv. m bendro būsto ploto pagal Rusijos Federaciją sudarančio subjekto 2006 m. III ketvirtį ir standartinę 1 kv. m bendro būsto ploto Rusijos Federacijoje 2006 m. II pusmetį. Tuo pačiu metu sertifikatų galiojimo laikas ribojamas iki 2 mėnesių nuo to momento, kai vykdomosios institucijos gauna pažymėjimų formas.

Taigi pasigendama teigiamo reformos efekto ir absoliutaus ministerijos valdininkų abejingumo piliečių poreikiams, kuriems šios pažymos yra paskutinė viltis išspręsti būsto problemą.

Nepaisant priemonių, kurių ėmėsi Rusijos Federacijos Vyriausybė, kartais atrodo, kad valstybės valdžios institucijų vieta ir vaidmuo organizuojant ir valdant Nacionalinį būsto projektą, taip pat valstybės dalyvavimo formų ir laipsnio skatinant procesus. dinamiška būsto statybos plėtra, nėra iki galo nustatytos.

Įvairių lygių pareigūnams praktiškai įgyvendinant valstybinę būsto politiką, siekdami pateisinti savo neveikimą, visada pirmoje vietoje buvo būsto sektoriui skiriamų biudžetinių ir nebiudžetinių išteklių nepakankamumas.

Kad šis virusas neužkrėstų Nacionalinio projekto, būtina būsto finansavimo klausimus perkelti į viešosios ir privačios partnerystės lygmenį.

Analizė rodo, kad pagrindinė ūmaus investicijų ir skolinimosi išteklių trūkumo būsto sektoriuje priežastis yra neefektyvus valstybės įsikišimas (arba neefektyvus nesikišimas) į rinkos santykius.

Perėjimo nuo administracinės valdymo sistemos į išsivysčiusią rinkos ekonomiką etapo dar nėra visiškai įveikta, todėl daugelis piliečių, ypač vyresniosios kartos žmonės, vis dar turi šviežių prisiminimų apie sėkmę įgyvendinant didelius projektus, kurie buvo išspręsti SSRS pastangų sutelkimas ir valstybės finansinių išteklių telkimas strateginėms svarbioms socialinėms ir ekonominėms sritims (branduolinės programos, kosmosas, neapdorotos žemės, būstų statyba, BAM ir kt.).

Iš čia kyla natūralus kai kurių vyriausybės pareigūnų noras aktyviai kištis į rinką, siekiant įsakmiai nukreipti reikalus „teisinga linkme“.

Federalinis centras vis dar daro administracinį spaudimą regioninėms valdžios institucijoms, kad būtų užtikrintas didesnis būsto eksploatavimo įkainis. Vis dar per didelė pagunda pranešti viršūnėms apie planų įgyvendinimą pagal nacionalinio projekto „nustatymus“. Tai nevalingai nukelia į netolimą praeitį, kai beveik nepastebimas skaičių derinimas prie laukiamų rezultatų „nuramino“ visuomenę.

Praėjusių 2006 metų rezultatai paskatino įvairaus rango vadovų didesnį optimizmą dėl pasiektų būsto atidavimo eksploatuoti apimčių, o tai suteikia pagrindo juos lyginti su 80-ųjų pabaigos – 90-ųjų pradžios pasiekimais.

Iš tiesų, Rosstat duomenimis, 2006 metais buvo pradėta eksploatuoti 50,2 mln. kvadratinių metrų, o tai iki 2005 m. sudarė 115,2 proc., o 2005 m. būsto statybos augimo tempas iki 2004 m. siekė 106,1 proc. Tuo pačiu metu 19,8 mln. kv.m. gyventojų pastatė savo ir skolintomis lėšomis, tai yra 13,1 procento daugiau nei 2005 m.

Deja, paprastas skaičiavimas rodo, kad iš 1987 m. pasiekto didžiausio 76 milijonų kvadratinių metrų būsto Rusijoje pasiekimo SSRS, 2006 m. duomenys yra tik 66 proc.

Tačiau net 50,2 mln. kv.m vertės. kelia abejonių daugeliui nepriklausomų ekspertų, turinčių informacijos apie Rusijos Federaciją sudarančių subjektų padėtį.

Daugelyje regionų priimami ir registruojami būstai su reikšmingais trūkumais ir neprisijungę prie inžinerinių tinklų arba sparčiai registruojami ankstesniais metais pastatyti būstai. Jei darysime prielaidą, kad oficialioji statistika buvo gauta tokiu būdu, tai nuokrypis gali viršyti realius skaičius 10 - 15 procentų. Taigi kokybinio būsto statybos apimčių augimo 2006 metais akivaizdžiai nebuvo.

Vadinasi, iki šiol nelabai priartėjome prie pagrindinio Projekto tikslo – būsto įperkamumas nepadidėjo, nesumažėjo pasiūlos ir paklausos disbalansas būsto rinkoje, nes namų ūkių pajamos išaugo 10 proc. ir išliko pagrindinis neigiamas veiksnys, lemiantis būsto kainų kilimą.

9. Valstybė ir verslas.

Kai valstybė veikia kaip investuotoja (pavyzdžiui, statant socialinį būstą mažas pajamas gaunančių piliečių kategorijoms), ji turi teisę reguliuoti būsto kainas, o tai neprieštarauja rinkos ideologijai, nes žaidimo taisyklės. rinką visada nustato investuotojas.

Investuotojo-valstybės tikslas taip pat yra pelnas, skirtumas tik tas, kad jam pelnas yra efektyvus socialinių problemų sprendimas.

Toks reguliavimas, be biudžeto investicijų panaudojimo efektyvumo didinimo, turės teigiamos įtakos profesionalių rinkos dalyvių elgesiui.

Itin liberalios idėjos, pagal kurias pati rinka viską sustatys į savo vietas, užtenka tik paskatinti efektyvią paklausą ir bus rastas investuotojas investuoti į būsto statybą, dera tik su išsivysčiusiomis ekonomikomis ir išsivysčiusiomis rinkomis.

Mūsų sąlygomis rinka irgi viską sustatys į savo vietas, tik klausimas kada, per kokį laikotarpį?

Tokio liberalaus požiūrio šalininkai kaip pavyzdį dažnai mini Maskvos srities stiklo pramonę, kur privačios investicijos be jokio finansinio valstybės dalyvavimo leido sukurti dideles gamybos patalpas (ypač gamyklą Ramenki mieste, Maskvoje). regionas).

Bet kartu nutyli, kad investuotojams „brandinti“ prireikė maždaug 5 metų, o tuo metu Maskva gavo brangesnius (dėl transportavimo kaštų) ir prastesnės kokybės langus iš Saratovo srities.

Privačios investicijos į cemento pramonę taip pat ateis, tačiau ne iš karto (dėl ilgų atsipirkimo laikotarpių), o su didele tikimybe iš artimo ir tolimojo užsienio, nors valstybė galėtų neblogai suformuluoti savo tikslinę investicinę būsto programą.

Jeigu norime pagreitinto būsto įperkamumo problemos sprendimo kone ekstremaliomis sąlygomis, tai valstybė neturi teisės ramiai žiūrėti ir laukti, kol privatus investuotojas suvoks savo socialinę atsakomybę arba pribrendo objektyvios investicijoms palankios sąlygos.

Rengiant įstatymų paketą, kuriuo siekiama sukurti įperkamo būsto rinką, sąmoningai ar nesąmoningai pasikeitė tikslai. Daugiausia dėmesio buvo skiriama reguliavimo pagalbai struktūriniams būsto sektoriaus pokyčiams. Reikėtų aiškiai suprasti, kad bet kokia reforma yra labai skausmingas įpratimo dirbti pagal naujas taisykles procesas.

Dėl to nelabai išsivysčiusi rinka sureagavo didindama kainas, o atsakingi valstybės ketinimai liko tik gerais ketinimais.

Nacionalinio būsto projekto strateginis tikslas turėtų būti suteikti piliečiams įperkamą ir patogų būstą per trumpiausią įmanomą laiką, o mechanizmų, skirtų rinkos santykiams skatinti, kūrimas turėtų būti šio tikslo išvestinė (o ne atvirkščiai).

Valstybė, plėtodama skaidrius viešojo ir privačiojo sektorių partnerystės mechanizmus, turėtų tapti tiesiogine bendrainvestuotoja:

statybos pramonės bazę apibrėžiančių segmentų plėtra (turi būti pasiūlyta ir kruopščiai parengta statybos komplekso plėtros strategija ir prognozė, akcentuojant pažangų būsto paleidimą, o jo įperkamumo kriterijai turėtų būti lemiami faktorius);

būsto plėtrai skirtų teritorijų infrastruktūros aprūpinimas, įskaitant natūralių monopolijų tarifų investicinį komponentą, remiantis regioninėmis investicijų programomis, kuriose atsižvelgiama į Rusijos Federaciją sudarančių subjektų socialinės ir ekonominės raidos prognozes.

Žinoma, ekonomikos sektoriui bręstant šis procesas nebus staigus.

Taigi pagrindinė sėkmingo Nacionalinio būsto projekto įgyvendinimo pereinamojo laikotarpio ekonomikos etape prielaida yra tikslus valstybės dalyvavimo laipsnio ir formų, valdžios institucijų vietos ir vaidmens Projekto organizavime ir valdyme nustatymas.

Jei dar kartą pažvelgsime į savo istoriją, įsitikinsime, kad sovietinės būsto programos ypatumas buvo būtinybė perkelti dešimtis tūkstančių žmonių iš rūsių, kareivinių ir iškastų, perkelti daugiabučius komunalinius butus. Todėl komforto reikalavimas buvo suprastas labai supaprastintai ir sumažintas iki minimalių komunalinių paslaugų, o pagrindinis pasiekiamumo parametras buvo pastatytų atskirų butų skaičius ir vietos eilėje būstui eilės tvarka.

Pažiūrėkite į džiaugsmingus žmonių veidus senose naujienose, kurių visus namų apyvokos daiktus buvo galima gabenti ant katės. Jie turėjo savo rankose brangų orderį atskiram butui, net ir mažam, ir tai galima būtų prilyginti tik džiaugsmui Pergalės dienos proga.

Šiandien susiduriame su kokybiškai kitokia socialine ir ekonomine situacija. Būsto komforto (arba senąja prasme – tinkamumo gyventi) reikalavimai tapo kitokie, įvairesni ir atitinkantys realias piliečių pajamas.

Reikalingas aiškus būsto įperkamumo įvairių kategorijų piliečių kriterijų suformulavimas (laikiniu ir teritoriniu požiūriu), kuriais remiantis būtų galima aiškiai nustatyti kiekybinius Projekto tikslų įgyvendinimo rodiklius, etapus ir mechanizmus. Būsto įperkamumo nustatymo metodologinis pagrindas leis regionams priimti savo regionines programas, kuriose atsižvelgiama į:

regionų socialinės ir ekonominės raidos prognozės, įskaitant darbo išteklių poreikius;

esamo būsto fondo būklė ir struktūra;

inžinerinės ir socialinės infrastruktūros, viešosios energetikos ir būsto bei komunalinių paslaugų būklę apskritai;

statybos pramonės bazės ir būsto statybos technologijos plėtros galimybės ir perspektyvos, žvelgiant iš vietinių žaliavų, taip pat susiformavę pageidavimai ir idėjos apie būsto komfortą.

Kartu būtina dar kartą aiškiai atskirti „socialinio“ prieinamumo ir „rinkos“ sąvokas ir nustatyti jų proporciją.

Organizuojant informacinę ir analitinę paramą bei Projekto įgyvendinimo stebėseną, būtina atkreipti ypatingą dėmesį į tai, kad būtų atspindėta:

būsto statybos apimčių augimo tempų pakankamumas;

statomo būsto struktūra (projektiniai sprendimai ir statybos technologijos) ir vėlesnio jos įgyvendinimo forma (pirkimas, nuoma, socialinė nuoma);

efektyvios paklausos, regioninių darbo rinkų poreikių ir pasiūlos būsto rinkoje subalansavimas;

glaudus investicinių ir statybos projektų susiejimas su komunalinės infrastruktūros kūrimu gyvenamosios paskirties teritorijose.

Turėtų būti atlikta optimalių, prieinamumo požiūriu, projektinių ir technologinių sprendimų paieška ir parinkimas būsto statybai.

Beje, tokia informacija jau buvo patalpinta specialioje Tarybos prie Rusijos prezidento svetainėje, skirta prioritetiniams nacionaliniams projektams ir demografinei politikai įgyvendinti.

10. Bendrosios užduotys.

Kokius pagrindinius etapus reikia pereiti, kad būtų pasiekti prioritetinio nacionalinio projekto „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“ tikslai?

Valstybinės būsto politikos esmė grindžiama pagrindine Rusijos Federacijos Konstitucijos nuostata: „Rusijos Federacija yra socialinė valstybė, kurios politika siekiama sudaryti sąlygas, užtikrinančias orų gyvenimą ir laisvą žmonių vystymąsi“. (7 straipsnis).

Tokia situacija atsispindėjo kuriant valstybės būsto politikos strategiją:

2000 m. sausio 11 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekrete Nr. 28 „Dėl būsto hipotekos kreditavimo sistemos plėtros Rusijos Federacijoje koncepcijos“;

Rusijos Federacijos Vyriausybės 2000 m. sprendime dėl valstybinės būsto politikos strategijos;

2001 m. rugsėjo 17 d. Rusijos Federacijos Vyriausybės dekrete Nr. 675 dėl federalinės tikslinės programos „Būstas“ 2002–2010 m.;

Rusijos Federacijos Vyriausybės 2002 m. rugsėjo 26 d. sprendime „Dėl Rusijos Federacijos būsto ir komunalinių paslaugų komplekso reformos eigos“;

Rusijos Federacijos Vyriausybės 2003 m. vasario 20 d. „Dėl priimtų sprendimų dėl būsto kreditavimo plėtros ir papildomų priemonių šioje srityje įgyvendinimo eigos“;

2003 m. vasario 27 d. Rusijos Federacijos Valstybės tarybos prezidiumo diskusijos metu „Dėl hipotekos ir kitų būsto statybą skatinančių priemonių plėtros“ ir vėlesnius Rusijos Federacijos prezidento nurodymus kovo 27 d. 2003 m.;

Rusijos „Gosstroy“ valdybos 2003 m. sprendime „Dėl federalinės tikslinės programos „Būstas“ 2002–2010 m. reformos“;

Rusijos valstybinio statybos komiteto valdybos 2003 m. sprendime „Dėl statybos pramonės plėtros strategijos“;

2005 m. balandžio 19 d. diskusijos Rusijos Federacijos Valstybės tarybos prezidiume metu „Dėl priemonių aprūpinti Rusijos piliečius prieinamu būstu“ ir vėlesnius Rusijos Federacijos prezidento nurodymus.

Nuoseklus šios strategijos įgyvendinimas praktiškai turėtų padidinti būsto prieinamumą visų kategorijų piliečiams:

valstybė užtikrina veiksmingą socialinę apsaugą mažas pajamas turintiems (socialiai pažeidžiamiems) piliečiams, suteikdama jiems būstą iš valstybės ir savivaldybių būsto fondų socialinėms reikmėms biudžeto lėšų lėšomis pagal socialinės nuomos sutartis;

Visiems kitiems piliečiams būstas suteikiamas pagal nuomos sutartį arba jų įsigyjamas kaip nuosavybė.

Kartu valstybė tam tikroms piliečių kategorijoms teikia išskirtinai tikslinę finansinę paramą (tikslinės subsidijos būstui), kuri mažina socialinę įtampą, kurią sukelia egzistuojanti turtinė nelygybė.

Norint tai pasiekti, reikia išspręsti šias užduotis.

Tikslas 1. Suteikti būstą mažas pajamas gaunantiems piliečiams.

Neišsprendę šios problemos, matysime socialinės įtampos didėjimą visuomenėje.

Priimta prioritetinio nacionalinio projekto „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“ koncepcija beveik visiškai neįtraukia būsto suteikimo mažas pajamas gaunantiems piliečiams, nors Rusijos Federacijos būsto kodekse šiai kategorijai skiriama pakankamai dėmesio.

Akivaizdu, kad rūpinimasis šiais piliečiais yra savivaldybių pareiga, tačiau būsto projektas yra Nacionalinis, todėl jame turėtų atsispindėti šios piliečių kategorijos būsto problemos sprendimas.

Pabrėžtina, kad efektyvi mažas pajamas gaunančių piliečių socialinė apsauga įmanoma tik tuomet, kai ekonominė sistema funkcionuoja taip, kad užtikrintų tvarų BVP augimą ir visų lygių biudžetų užpildymą.

Tai pasiekiama socialiai ir ekonomiškai aktyvių visuomenės sluoksnių, pirmiausia viduriniosios klasės, turinčios stabilų užimtumą, pakankamai aukštą uždarbį, išsilavinimą (profesinę kvalifikaciją), socialinę apsaugą, veiklos rezultatas.

Vadinasi, tinkamų gyvenimo sąlygų užtikrinimas būtent viduriniajai klasei yra pagrindas, kuriuo remiantis turėtų būti kuriama valstybinė būsto politika. Toks nuoseklumas kuriant valstybės politiką įperkamo būsto rinkos plėtrai yra raktas į visų šalies gyventojų būsto problemos sprendimą.

Būtina sąlyga užtikrinant įperkamą būstą darbingiems dirbantiems gyventojams yra maksimalus (mokios) paklausos skatinimas, kartu subalansuojant subalansuotą būsto perdavimo eksploatuoti apimčių didėjimą.

Būsto statybos augimas padidins biudžeto lėšų panaudojimo efektyvumą socialiai pažeidžiamoms gyventojų grupėms.

2 uždavinys. Prieinamo būsto rinkos funkcionavimo užtikrinimo mechanizmų formavimas.

Nacionaliniame būsto projekte paklausos didinimas (mokiklis) vykdomas pagal federalinės tikslinės programos „Būstas“ paprogrames.

Programų, susijusių su gyventojų (mokios) paklausos didinimu, kaina yra 588,6 milijardo rublių.

Įskaitant federalinio biudžeto sąskaita - 187,4 milijardo rublių, regionų biudžetus - 77,6 milijardo rublių, privačias investicijas (įskaitant gyventojų lėšas) - 323,6 milijardo rublių.

Tuo pačiu metu federalinės tikslinės programos „Būstas“ kūrėjai neatsižvelgia į skirtingą biudžeto lėšų pobūdį - tiesiogines investicijas ir valstybės garantijas.

Kadangi valstybės garantijos yra tik pritrauktų paskolų užstatas, realios biudžeto investicijų apimtys iš tiesų mažesnės. Todėl 138 milijardai rublių, suplanuoti kaip garantijos už AHML įsipareigojimus, turėtų būti neįtraukti į skaičiavimą.

Teigiamas federalinės tikslinės programos „Būstas“ aspektas yra anksčiau skirtingų subprogramų sujungimas vadovaujant vienam valstybiniam klientui ir viso biudžeto finansavimo perkėlimas į sertifikato formą (Rusijos valstybinio statybos komiteto pasiūlymas 2003 m.).

Šioje Programos dalyje per 5 metus planuojama suteikti butus 132 tūkst. šeimų.

Tuo pačiu metu per pastaruosius 5 metus (2001–2005 m.) vien pagal Prezidento programą „Valstybiniai būsto pažymėjimai“ butus gavo apie 120 tūkst. Taigi jokio proveržio nematyti, viskas liks ankstesnio laikotarpio lygyje. Jei tai lėmė laipsniškas perėjimas prie karinio personalo aprūpinimo būstu pagal naują hipotekos schemą, Programoje turėjo būti nurodyti pereinamojo laikotarpio etapai ir trukmė.

Planuojamos biudžetinių investicijų apimtys pagrįstos aiškiai neįvertintomis, o ne realiai vyraujančiomis būsto rinkoje kainomis. Dėl to piliečiai daugeliu atvejų negalės įsigyti būsto pagal socialinius standartus, o bus priversti arba pirkti mažesnio ploto butus, arba bandyti išsigryninti sertifikatais užtikrintas lėšas, arba įsigyti būstą antrinėje rinkoje. , kuris daugeliu atvejų neatitinka šiuolaikinių idėjų apie komfortą.

Norėdami to išvengti, turite:

parengti būsto kvadratinio metro kainos apskaičiavimo metodus pagal kainų indeksus, siekiant nustatyti sertifikato kainą, maksimaliai atspindintį realų būsto rinkos kainų lygį;

sukurti mechanizmus, leidžiančius panaudoti sertifikatų suteiktas lėšas pasiūlymams būsto rinkoje kurti (panašaus mechanizmo pasiūlymus parengė Rusijos ekonominės plėtros ministerija, Rusijos gynybos ministerija ir Rusijos valstybinis statybos komitetas dar 2003 m.). Taip pat galite naudoti investavimo į būsto statybą mechanizmus per investicinius fondus.

Ši problema taip pat aktuali karinio personalo santaupų-hipotekos būsto sistemai, nes atitinkamas 2004 m. rugpjūčio 20 d. federalinis įstatymas Nr. 117-FZ numato tik lėšų būstui įsigyti kaupimo mechanizmą, bet ne faktinį jo įsigijimą.

3 užduotis. Komercinės paskirties fondo (vadinamieji daugiabučiai) suformavimas.

Šios problemos sprendimą šiuo metu stabdo nepakankamai išvystyta būsto finansavimo infrastruktūra. Visų pirma reikėtų plėtoti finansines institucijas, tokias kaip investiciniai fondai (investiniai fondai nekilnojamojo turto kategorijoje).

Priimtoje Nacionalinio projekto koncepcijoje šis uždavinys ignoruojamas. Atitinkamų teisės aktų trūkumas didėjančio butų nuomos poreikio kontekste jau lėmė nusikalstamumo situacijos padidėjimą, plėšikų grupių atsiradimą, kurios, pasinaudodamos nebaudžiamumu dėl būsto teisės aktų spragų, tiesiogine prasme terorizuoja butų nuomininkus. Privatus sektorius.

4 užduotis. Būsto įperkamumo kriterijų sukūrimas įvairioms piliečių kategorijoms.

Būsto įperkamumo problemą gali išspręsti diferencijuotu požiūriu į piliečių kategorijas pagrįsta būsto finansavimo sistema, apimanti investicijų planus savivaldybių teritorijų infrastruktūros plėtrai, būsto statybai, patikimo piliečių lėšų kaupimo ir ilgalaikio kaupimo mechanizmus. būsto skolinimas kartu su tiksline valstybės parama.

Tikslinių būsto subsidijų skaičius ir dydis turėtų būti glaudžiai susiję su biudžeto pajėgumais, šalies socialinio ir ekonominio vystymosi prioritetais (įskaitant demografinę ir migracijos politiką) ir šeimos pajamomis.

Neįmanoma nustatyti kiekybinių ir kokybinių Projekto rodiklių, nesuformulavus būsto įperkamumo kriterijų sampratos įvairių kategorijų piliečiams, gyvenantiems skirtinguose Rusijos regionuose dideliuose ir mažuose miestuose bei gyvenvietėse.

Vien finansinio įtraukimo koeficiento, kuriuo remiasi federalinės tikslinės programos „Būstas“ programos rodikliai, šiuo atveju visiškai nepakanka.

5 užduotis. Pasiūlos didinimas būsto rinkoje.

Patvirtintoje federalinėje tikslinėje programoje „Būstas“ 2002–2010 m. biudžeto lėšos skiriamos:

Paprogramės „Žemės sklypų aprūpinimas komunalinės infrastruktūros būstui statyti“ finansavimas (377,1 mlrd. rublių);

Paprogramės „Komunalinės infrastruktūros modernizavimas“ finansavimas (101,677 mlrd. rublių).

Bendra subprogramų, kuriomis siekiama padidinti pasiūlą būsto rinkoje, kaina yra 478,8 milijardo rublių, įskaitant:

federalinio biudžeto sąskaita - 55,7 milijardo rublių;

lėšos iš regioninių biudžetų - 44,1 milijardo rublių;

privačių investuotojų lėšos - 379,0 mlrd. rublių (177 mlrd. rublių valstybės garantijų suma neįtraukiama į skaičiavimus dėl tų pačių priežasčių, kaip ir hipotekos skolinimo kryptimi).

Teigiamas aspektas – lėšų nukreipimas iš paprogramės „Piliečių perkėlimas iš apgriuvusių ir apgriuvusių būstų“ į komunalinės infrastruktūros kūrimą, kuri iš esmės leis papildomai pritraukti privačių investuotojų lėšų būsto statybai. 1300-1800 milijardų rublių (darant prielaidą, kad infrastruktūros kaina yra 15-15 milijardų rublių) 20 procentų visos statybos kainos) ir tam skirtose inžineriškai įrengtose aikštelėse pastatyti apie 90 -120 milijonų kv. metrų būsto (vidutinė kaina 17 500 rub./kv.m.).

Tačiau tuo pat metu visiškas piliečių perkėlimo iš apleisto ir apgriuvo būsto paprogramės pakeitimas statybinių sklypų formavimo ir vėlesnio jų pardavimo aukcione paprograme neribotam laikui atideda šio fondo gyventojų problemų sprendimą (tai yra, mažėja būsto įperkamumas).

Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 89 straipsniu, nugriaunant namą, pripažinus jį netinkamu gyventi arba kai atliekamas kapitalinis remontas, nuomininkams mainais suteikiama kita patogi gyvenamoji patalpa.

Jei pagal ankstesnę federalinės tikslinės programos „Būstas“ redakciją federalinio biudžeto lėšos, skirtos piliečiams perkelti iš apgriuvusių pastatų, buvo reikšminga pagalba savivaldybėms, tai dabar vietos valdžia yra priversta ieškoti papildomų išteklių, nes sklypai negali būti parduoti. su apsunkinimu, o tolesnę komercinę statomo būsto kainą įrengs vystytojas.

Vienas iš būdų padidinti pasiūlą būsto rinkoje, kuri, beje, ir finansiškai pigiausia, yra individualaus būsto statyba, kuri užima daugiau nei 30 procentų visos statybų apimties ir pastaruoju metu buvo federalinės valdžios dėmesio centre. ir įvardijama kaip „mažaaukštė statyba“, „medinio namo statyba“ ir kt.

Tačiau esmė ne pavadinime, o ekonomikoje - yra daugybė projektų, tiek individualaus vystymo, tiek kompleksinio kotedžų vystymo teritorijų forma, o svarbiausia - statybinių medžiagų pramonė per trumpą laiką, įskaitant pasikliaudamas vietiniais ištekliais, gali pereiti prie šių projektų ar pagrindinių konstrukcinių elementų pramoninės gamybos technologijų kūrimo iš įvairiausių medžiagų nuo medienos iki autoklavinio akytojo betono. Tokiu atveju investicijos yra minimalios ir atsiperka per labai trumpą laiką.

6 užduotis. Finansiniai mechanizmai. Nuo buto paskolų iki hipotekos vertybinių popierių rinkos.

Jau tapo visuotinai pripažintu faktu, kad šiuolaikinė nekilnojamojo turto rinka daugiausia yra finansinių srautų judėjimas. Jei valstybės finansų politika šioje rinkoje yra teisingai struktūrizuota, tai ekonominis efektas yra neišvengiamas.

Apskritai, jei kalbėtume apie pagrindinį Programos finansinį mechanizmą, į kurį dedamos ypatingos viltys, tai hipotekos būsto skolinimas, kurio plėtros koncepciją V. V. Putinas patvirtino 2000 m., dar eidamas Vyriausybės pirmininko pareigas. Rusijos Federacijos (Rusijos Federacijos Vyriausybės 2000 m. sausio 11 d. nutarimas Nr. 28).

Rusijos Federacijos būsto hipotekos kreditavimo sistemos plėtros koncepcija buvo pagrįsta dviejų lygių hipotekos rinkos veikimo modeliu.

Šis modelis numato maksimaliai išplėtoti pirminę būsto paskolų būstui rinką ir laipsniškai diegti ilgalaikių išteklių pritraukimo iš finansų rinkų mechanizmus, skirtus kredito įstaigoms, teikiančioms būsto paskolas gyventojams, refinansuoti.

Būtent toks požiūris leido Jungtinėms Amerikos Valstijoms suteikti milžinišką hipotekos rinkos apimtį (apie 9 trilijonus JAV dolerių) ir pranokti vyriausybės vertybinių popierių rinką, vertinamą 4,5 trln. JAV dolerių, jau nekalbant apie įmonių vertybinių popierių rinką – 2,4 trln. JAV doleriai.

Paspartėjusi hipotekos įstaigos plėtra, pagrįsta refinansavimo mechanizmo naudojimu, taip pat stebima Europos, Azijos ir Lotynų Amerikos rinkose.

2006 m. lapkritį Varšuvoje vykusiame III finansiniame Centrinės ir Rytų Europos šalių kongrese, skirtame būsto paskolų teikimui būstui, buvo pabrėžta, kad būsto paskolų ateitis labai priklauso nuo refinansavimo mechanizmų plėtros.

Vadinasi, dviejų lygių būsto hipotekos skolinimo modelio pasirinkimas Rusijos Federacijoje buvo teisingas ir leidžia paspartinti gyventojų būsto problemų sprendimą.

Tik šiuo keliu (net ir suprantant santykinį Rusijos finansų rinkos infrastruktūros neišvystymą) galima išspręsti Rusijos Federacijos prezidento V. V. iškeltą uždavinį. Putinas dėl metinio 1 milijono šeimų aprūpinimo būstu kreditu.

Hipotekos įstaigos veikimo pagal aukščiau pateiktą modelį esmė yra tokia:

sukaupus hipotekinių būsto paskolų (hipotekų) fondą pirminių skolintojų balansuose arba hipotekos kanaluose;

tolesnis savo įmonės pardavimas – agentas (Special Purpose Vehicle, SPV, specialusis hipotekos agentas rusiška terminija);

šio fondo pakeitimas vertybiniais popieriais ir hipoteka užtikrintų vertybinių popierių (antrinės hipotekos), išleistų finansų rinkose, išleidimas.

Pakeitimas vertybiniais popieriais – tai finansinių srautų, atsirandančių mokant į šią grupę įtrauktas ilgalaikes hipotekos paskolas, struktūrizavimas į dalis, kurios yra atitinkamų hipoteka užtikrintų vertybinių popierių emisijų įkaitas (dažniausiai pirmesnės, tarpinės ir žemesniosios dalies).

Pirmosios dvi dalys yra laisvai platinamos finansų rinkose. Jaunesnioji dalis, kuriai tenka didžioji dalis kredito rizikos (todėl jos pelningumas yra didesnis), arba lieka kanalo (arba rizikos draudimo banko) balansuose, arba grąžinama pagrindiniam skolintojui, arba ją perka instituciniai investuotojai. (didelės draudimo bendrovės, pensijų sistemos ir kt.) .P.).

Šiandien Rusijos Federacijoje, ypač per pastaruosius 4 metus, aktyviai vystoma pirminė būsto paskolų būsto paskolų rinka, teikiama per:

didžiausių, įskaitant valstybinius bankus, nuosavi ištekliai;

kredito linijos, atidarytos daugelio tarptautinių finansinių institucijų (Tarptautinės finansų korporacijos – IFC, Europos rekonstrukcijos ir plėtros banko ir kt.);

refinansuoja valstybinė OJSC Būsto hipotekos paskolos agentūra (toliau – AHML), kuri renka lėšas pagal Rusijos Federacijos vyriausybės garantijas.

Visų pirminių skolintojų išduodamų būsto paskolų skaičius kasmet išauga daugiau nei 2-3 kartus. 2006 metų pabaigoje jų vertė vertinama 8-10 milijardų JAV dolerių.

Pagrindinį vaidmenį plėtojant pirminę būsto paskolų rinką nuo 2002 m. vaidina ir atlieka AHML, kuri, faktiškai būdama valstybinė būsto paskolų teikimo plėtros institucija, kartu yra ir komercinė organizacija, kurios tikslas – gauti pelno (vienintelio akcininko – Rusijos Federacijos interesais) .

Todėl per didelė valstybės parama Agentūrai, aiškiai neapibrėžus jos veiklos socialinių prioritetų (pavyzdžiui, įsigyti paskolų, išduotų toms piliečių kategorijoms, kurių pajamoms reikalinga tokia parama butams pagal socialinius standartus įsigyti), gali padėti AHML nelygioms sąlygoms kitų hipotekos rinkos dalyvių atžvilgiu.

Šiuo atžvilgiu hipotekos bendruomenė negali nesijaudinti dėl Rusijos Federacijos Vyriausybės pirmininko pavaduotojo A. D. Žukovo pareiškimo, kuris pokalbyje su žurnalistais teigė, kad Rusijos vyriausybė užsibrėžė tikslą sumažinti paskolų lygį. būsto paskolų palūkanų normos iki 7 procentų per metus.

Anot jo, nepaisant šiemet šiek tiek sumažintų palūkanų, būsto paskolos išlieka labai brangios ir didelei daliai gyventojų nepasiekiamos.

Būsto paskolos šiandien yra neįperkamos nemažai gyventojų daliai, visų pirma dėl mažų daugumos piliečių pajamų ir nuolatinio spartaus būsto kainų augimo dėl pasiūlos ir paklausos disbalanso.

Valstybės prioritetas būsto kreditavimo srityje turėtų būti sudaryti sąlygas kokybiškam pasiūlos augimui būsto rinkoje.

Neatsižvelgiant į šios problemos sprendimą, dirbtinis palūkanų normų mažinimas yra ne tik beprasmis, nes būtent kainų kilimas (2006 m. apie 50 proc.) yra pagrindinis būsto ir būsto paskolų „neįperkamumo indėlis“, bet ir kenksmingas, nes skatina gyvenamojo nekilnojamojo turto infliaciją.

Didėjanti perkamoji galia didinant kreditų prieinamumą, esant nepatenkintai būsto paklausai, tik skatina spekuliacijas būsto rinkoje.

Teisybės dėlei reikia pažymėti, kad A.D.Žukovas pokalbyje su žurnalistais taip pat teigė, kad sumažinti tarifus iki 7 procentų bus galima tik tada, kai infliacija Rusijoje nukris iki mažiau nei 5 procentų.

Šiuo metu skolininkus pritraukti reikėtų ne tiek mažinant įkainius, kiek gerinant paslaugų kokybę, mažinant sandorių kaštus, diegiant naujas technologijas, leidžiančias paskolas išduoti per trumpesnį laiką, plečiant ir modernizuojant prekių asortimentą, kaip steigiantis kredito rizikos draudimo (hipotekos draudimo) institutą.

Nuoroda:ši socialinė vyriausybės institucija suvaidino ir atlieka didžiulį vaidmenį Jungtinėse Valstijose didinant hipotekos paskolų prieinamumą, nes buvo sukurta Federalinė būsto administracija, prieš įsteigiant antrinės hipotekos rinkos operatorių. Šis institutas aktyviai vystosi Kazachstane.

Visų pirma tai palengvins darbas, skirtas standartizuoti hipotekos rinkos procedūras ir mechanizmus.

2006 m. gruodžio viduryje išplėstiniame Rusijos bankų asociacijos (ARB) komiteto posėdyje hipotekos paskolų klausimais, kuriame dalyvavo Rusijos ekonominės plėtros ministerijos, Federalinės finansų rinkų tarnybos, Rusijos banko atstovai, 2006 m. Federalinė registracijos tarnyba, AHML, IFC, taip pat Regioninių bankų asociacija „Rusija“ (ARBR), Nacionalinė hipotekos rinkos dalyvių asociacija (NAUIR – ASR narė) ir Hipotekos įmonių asociacija (AIC) peržiūrėjo projektą. standartinės hipotekos formos, kurias sukūrė IFC, AHML ir Rusijos ekonominės plėtros ministerija.

Standartinė hipotekos forma yra pagrįsta OJSC Būsto hipotekos paskolos agentūros stebėtojų tarybos patvirtinta hipoteka, tačiau pakeista atsižvelgiant į Rusijos ekonominės plėtros ministerijos, Federalinės registracijos tarnybos, Federalinės finansų rinkų tarnybos pasiūlymus. , bankų bendruomenė, hipotekos bendrovės ir IFC.

Šio susitikimo metu ARB, ARBR, NAUIR ir AIC vadovai pasirašė „Rekomendacijas dėl standartinės formos hipotekos raštelio naudojimo“, kurios, sukūrus galutinę hipotekos raštelio versiją, buvo išsiųstos naudoti. Federalinės registracijos tarnybos.

Tokio dokumento priėmimas yra aktualus, nes įforminant būsto paskolas naudojamų dokumentų ir procedūrų standartizavimas ir suvienodinimas yra viena iš pagrindinių sąlygų siekiant įgyvendinti prioritetinio nacionalinio projekto „Įperkamas ir patogus būstas“ nustatytus hipotekos kreditavimo apimties tikslus. Rusijos piliečiams“.

Dar kartą pabrėžtina, kad pagrindinis veiksnys, įtakojantis palūkanų normų mažinimą, be infliacijos mažinimo, bus kokybinis būsto paskolų būsto kreditavimo apimčių padidėjimas (dėl paskolų išdavimo vieneto sąnaudų sumažėjimo).

Tuo pačiu metu federalinio biudžeto lėšos, skirtos garantuoti Rusijos Federacijai už AHML įsipareigojimus, yra ribotos.

Tuo pačiu metu pirminiai skolintojai, savo lėšomis teikiantys būsto paskolas, labai jaučia „ilgalaikių“ pinigų stygių, nes ilgalaikiai ištekliai jų balansų struktūroje užima tik ne daugiau kaip 8-10 procentų.

Be to, dauguma bankų yra nepakankamai kapitalizuoti, todėl priversti ištraukti turtą iš balanso, taip pat patiria spaudimą sumažinti kredito riziką, įskaitant išankstinio apmokėjimo riziką, ir padidinti pelną vienai akcijai (ROE) naudojant balansinį svertą.

Nuoroda: refinansavimas ne tik pagerina pirminių kreditorių balansą ir atveria prieigą prie pigių išteklių, bet ir gerokai padidina banko vertę investuotojų akyse)

Todėl nepasinaudojus refinansavimo mechanizmais neįmanoma pasiekti kokybiško būsto paskolų teikimo apimties padidėjimo.

Rimta pažanga, pastaruoju metu pasiekta dėl hipotekos teisės aktų kūrimo (įskaitant tam tikrų įstatymų ir kitų norminių teisės aktų, susijusių su hipoteka užtikrintų vertybinių popierių apyvarta, priėmimą) ir stabilios pirminės hipotekos rinkos plėtros, leido pasiekti arti būsto paskolų būsto paskolų refinansavimo sistemos, pagrįstos pakeitimo vertybiniais popieriais mechanizmo, sukūrimo.

Svarbi to prielaida buvo sukūrimas (Rusijos Gosstroy iniciatyva ir organizacine bei metodine pagalba) 1999–2004 m. visuose Rusijos Federacijos regionuose – regioninės hipotekos agentūros ir įmonės (regioniniai hipotekos operatoriai, toliau – RIO), kurios, aktyviai dalyvaudamos AHML hipotekos programoje, sukaupė reikšmingos teigiamos patirties organizuojant hipotekos paskolų išdavimą. Rusijos Federacijos regionai.

Rusijos Federacijos Vyriausybė patvirtino AHML parengtą Vieningos būsto paskolų refinansavimo sistemos kūrimo koncepciją Rusijoje.

Ši koncepcija paskelbė apie laipsnišką AHML veiklos perorientavimą iš RIO išduotų būsto paskolų išpirkimo į veiklą hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rinkoje.

Šiuo atžvilgiu, atrodo, galima svarstyti valstybės garantijų AHML teikimo tvarkos klausimą tiek jų panaudojimo efektyvumo didinimo, tiek būsto paskolų rinkos plėtros požiūriu.

Pradiniame būsto paskolų sistemos formavimo etape AHML neturėjo pakankamai turto RIO refinansavimui užtikrinti. Todėl buvo būtina teikti vyriausybės garantijas jos įmonių obligacijoms. Tai leido federalinei agentūrai sėkmingai išspręsti Rusijos Federacijos Vyriausybės iškeltą užduotį pradėti hipoteką.

Šiandien AHML įsipareigojimai jau yra užtikrinti gana dideliu likvidžiu hipotekos turtu (virš 1 mlrd. USD).

Todėl AHML iš esmės gali savarankiškai refinansuoti išleisdama ir platindama hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Patartina naudoti vyriausybės garantijas, kad būtų užtikrinta mažesnė jų dalis, kuri kiekvienam paskolų fondui sudaro ne daugiau kaip 10 procentų kainos. Tai leis pritraukti 10 kartų daugiau lėšų su tomis pačiomis vyriausybės garantijų apimtimis. Tuo pačiu šis valstybės plėtros institucijos konkurencinis pranašumas net ir potencialiai negalės pažeisti laisvos konkurencijos principo. AHML garantijomis atliks tik tą funkciją, kurios negali atlikti didžioji dauguma privačių profesionalių būsto paskolų rinkos dalyvių.

Taip pat pažymėtina, kad AHML valstybės garantijų ribos, didėjant būsto paskolų apimčių augimo dinamikai, gali sukelti sunkumų regiono operatoriams ilgalaikiam finansinės politikos planavimui.

Taigi gali susidaryti situacija, kuri sumažina RIO, kaip organizacinių ir metodinių centrų, teikiančių būsto paskolą, svarbą Rusijos Federaciją sudarančiose institucijose.

Kyla rizika, kad nauji deklaruoti metodai dar nebus iki galo išvystyti, o jau sukurtas RIO tinklas nebus pilnai išnaudotas.

Suprasdami šį pavojų, daugelis regioninių hipotekos operatorių, vykdydami savo įsipareigojimus AHML, pradeda ieškoti kitų partnerių, kad išpirktų hipoteką savo balansuose.

Kaip teigiamą faktą reikėtų pažymėti RIO bandymus kurti savo asociacijas.

Visų pirma, 2006 m. spalį su valstybės AHML organizacine parama buvo įregistruota Hipotekos įmonių asociacija.

Anot hipotekos kanalo RuMAC ir NAUIR vadovų, šios organizacijos taip pat kiek įmanoma prisidės prie tarpregioninių hipotekos tinklų formavimo.

Tik jas kuriant svarbu užtikrinti laisvą konkurenciją rinkoje ir realų hipotekos turto (o ne tik formalių politinių susivienijimų) konsolidavimą.

RIO atskirai dar nesukaupė pakankamai hipotekos turto. Kiekvieno iš jų įstatinis kapitalas neleidžia pradėti pelningo būsto paskolų verslo, o tai užtikrina palūkanų normų sumažėjimą ir dėl to padidintą būsto paskolų prieinamumą.

Daugelis jų buvo kuriami ne akcinių bendrovių, o unitarinių įmonių ar fondų pavidalu.

Dėl santykinai mažų būsto paskolų būsto paskolų apimčių kiekviename regione ir esant dideliam gatavų būstų trūkumui regioniniai hipotekos operatoriai yra priversti veikti ne tik būsto paskolų rinkoje, bet ir aktyviai dalyvauti įgyvendinant investicijas ir statybos projektai.

Tai žymiai padidina kredito riziką finansuojant RIO ir dėl to neleidžia mažinti paskolų gyventojams palūkanų normų.

Šiuo atžvilgiu grynasis hipotekos turtas turėtų būti atskirtas į regioninių hipotekos operatorių dukterines įmones, o po to šis turtas turi būti sujungtas į tarpregioninius tinklus.

Taip pat pastebime, kad šiandien nemaža (per 80 proc.) būsto paskolų yra užtikrinta ne naujos statybos, o antraeiliu būstu. Tai prisideda prie aukštų būsto kainų augimo tempų, nepaisant iš pažiūros vis dar labai mažų būsto paskolų apimčių (veiksnio, turinčio įtakos visos būsto rinkos neišsivystymui).

Dėl silpnos būsto paskolos būsto kreditavimo įtakos būsto statybų augimui skubiai reikia diegti konvertuojamųjų paskolų mechanizmus (t. y. vartojimo paskolos, kurios išduodamos statybos stadijoje, o įregistravus nuosavybės teisę į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, konvertuojamos į būsto paskolas).

Kartu tai turėtų būti derinama su šio turto refinansavimo mechanizmo kūrimu ir įgyvendinimu.

Kai kurie iš didžiausių pirminės hipotekos rinkos dalyvių 2006 m. jau įgyvendino pirmąjį hipotekos turto „pakeitimą vertybiniais popieriais“, išleido ir platino hipoteka užtikrintus vertybinius popierius užsienyje ir Rusijoje (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), panašus sandoris beveik baigtas AHML.

Prieš tai buvo sėkmingai užbaigti sandoriai dėl kitų kredito produktų struktūrizavimo (pakeitimo vertybiniais popieriais) (Sojuz JSCB paskolos automobiliams ir Būsto finansų banko paskolos būsto statybos stadijoje).

NAUIR ir ASR iniciatyva specialistai, aktyviai dalyvavę beveik visuose aukščiau paminėtuose sandoriuose (išskyrus Vneshtorgbank), sukūrė pirmąją privačią specializuotą įmonę (hipotekos kanalą) hipotekos rinkoje UAB „RuMAC“ (Rusijos hipoteka). Priėmimo įmonė).

Tokios įmonės tikslas – organizuoti ir vykdyti pakeitimą vertybiniais popieriais (pirmiausia hipoteka) Rusijos pirminių kreditorių interesais.

Nuoroda: RuMAC bendrovė šiuo metu kuria technologiją, skirtą refinansuoti kredito įstaigas, teikiančias paskolas gyventojams būsto statybos stadijoje.

Hipotekos kanalai sukuriami dėl to, kad nepriklausomas pagrindinio skolintojo refinansavimas vertybinių popierių rinkoje yra ekonomiškai prasmingas (išlaidų ir pelningumo požiūriu) tik tada, kai pasiekiami tam tikri hipotekos skolinimo kiekiai.

Optimalus hipotekos fondas yra, kurio vertė viršija 100 milijonų JAV dolerių (3 milijardus rublių).

2007 m. pirmąjį pusmetį turėtume tikėtis tolesnių tarpvalstybinių ir Rusijos pakeitimo vertybiniais popieriais sandorių, kurie iš esmės skiriasi tik SPV įregistravimo vieta ir hipoteka užtikrintų vertybinių popierių rūšimi (hipoteka užtikrintos obligacijos ar dalyvavimas hipotekoje). sertifikatai – trajektorijos obligacijos) [2, 3 pav.].

Tarpvalstybinio „pakeitimo vertybiniais popieriais“ pranašumas yra galimybė pritraukti pigesnių lėšų hipotekos paskoloms refinansuoti. Lėšų, pritrauktų už jau įvykdytus tarptautinius sandorius, kaina buvo: LIBOR plius 1-1,6 proc. per metus.

Tai padės padidinti būsto paskolų prieinamumą gyventojams.

Rubliais denominuotų hipoteka garantuotų vertybinių popierių platinimas tarptautinėse finansų rinkose paskatins rublio konvertavimo problemos sprendimą.

Pagrindinė hipotekos vertybinių popierių rūšis, platinama tarptautinėse finansų rinkose, bus hipotekos dalyvavimo liudijimai – tiesioginės obligacijos, kurių pranašumas yra hipotekos paskolų išankstinio grąžinimo rizikos perkėlimas iš pirminio skolintojo hipotekos vertybinių popierių pirkėjui.

Dėl to pasiekiamas efektyvesnis rizikos paskirstymas ir efektyvesnė kainodara.

Tokio tipo vertybinių popierių išleidimas ir platinimas Rusijoje vis dar neįmanomas dėl Federalinio įstatymo „Dėl hipoteka pagrįstų vertybinių popierių“ trūkumų, todėl būtina kuo skubiau pakeisti šį įstatymą, taip pat priimti 2007 m. federalinis įstatymas „Dėl pakeitimo vertybiniais popieriais“

Taigi dabar hipotekos rinkoje prasidėjo visos Rusijos būsto paskolų refinansavimo sistemos formavimo procesai.

Reikia pridurti, kad Nacionaliniame projekte numatytų tikslų mastas yra toks, kad esama teisinė bazė ima stabdyti hipotekos, kaip universalaus finansinio mechanizmo, kurio visų įtakos rinkoje galimybių neturime, plėtrą. dar įvertinta.

Be įvairių bankų bendruomenės siūlomų Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ pakeitimų, kurie yra gana techninio pobūdžio, AHML neseniai pateikė siūlymus išplėsti nekilnojamojo turto įkeitimas, viršijantis atitinkamų federalinių įstatymų nustatytas normas.

Kalbame apie siūlymą pakeisti federalinį įstatymą „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ ir Rusijos Federacijos žemės kodeksą, kad vietos valdžios institucijos galėtų gauti lėšų inžinerinei infrastruktūrai įrengti ir žemės sklypams paruošti. statyboms pagal jiems nuosavybės teise priklausančių žemių užstatą.

Tiesą sakant, tai yra žingsnis link žemės hipotekos plėtros, o tuo aktualesnis, kad iki 2010 metų Nacionaliniam projektui įgyvendinti būtina išplėtoti nuo 80 iki 100 tūkst. hektarų žemės būsto statybai (Interfax informacija apie 2007 m. sausio 21 d. AHML svetainėje adresu http://www.ahml.ru).

7 tikslas. Viešosios ir privačios partnerystės sistemos sukūrimas

Nacionalinis būsto projektas – tai verslo projektas, įgyvendinamas dalyvaujant biudžeto lėšoms viešosios ir privačios partnerystės principais.

Šia prasme pamokanti yra Kazachstano Respublikos patirtis, kur jau įgyvendinamas panašus viešojo ir privataus verslo projektas.

Kazachstane inžinerinė infrastruktūra iš tikrųjų kuriama viešosios ir privačios partnerystės principais.

Privatus vystytojas gauna sklypus ir vykdo statybas naudodamas valstybės paskolą su investuotoju (valstybe) sutartomis kainomis, o vėliau pastatytą būstą parduoda naudodamas privačių bankų išduotas hipotekos paskolas, kurias perka Valstybinė hipotekos korporacija, naudodama lėšas iš Pensijų fondas pagal su juo sutartą tarifą. Visi finansiniai srautai ir terminai yra tarpusavyje susiję.

Būsto įperkamumą užtikrina tai, kad valstybė yra specifinis investuotojas: jai pelnas yra būstu aprūpintų šeimų skaičius. Be to, su inžinerinės infrastruktūros kūrimu susijusi našta paskirstoma tarp konkretaus būsto pirkėjų (vietinių tinklų) ir visos konkrečioje savivaldybėje gyvenančios bendruomenės (bet išsimokėtinai, per tarifų investicinę dedamąją).

Tai nesukuria valstybės monopolio. Privatūs profesionalūs dalyviai ir toliau dirba rinkoje pagal rinkos dėsnius.

„Kazachstano nacionalinis būsto projektas“ visais aspektais (įskaitant būsto paskolą) yra susijęs tik su tomis piliečių kategorijomis, kurias nustato valstybė, o paramos dydį riboja socialinio būsto standartai.

Rezultatas:

Kaip matyti iš toli gražu ne pilno Rusijos būsto sektoriaus problemų sąrašo, pagrindinė kliūtis jų sprendimui yra silpna investicinė veikla.

Aukščiau jau buvo pasakyta, kad tik tinkamai struktūrizuota valstybės finansų politika, kuria siekiama:

Realus būsto įperkamumo padidėjimas visų kategorijų piliečiams, nepaisant jų pajamų;

Rinkos santykių plėtra būsto sektoriuje, užtikrinant dinamišką ir kartu subalansuotą būsto pasiūlos didėjimą bei efektyvią jo paklausą.

Vadinasi, išvardintų problemų sprendimas slypi tiek viešųjų, tiek privačių investicijų plotmėje per šiuos mechanizmus:

socialinio būsto statybos finansavimas iš biudžeto (mažas pajamas gaunantiems piliečiams);

ilgalaikių finansinių išteklių pritraukimas būsto nuomos sektoriui kurti;

valstybės parama tikslinių būsto subsidijų forma tam tikroms piliečių kategorijoms;

hipotekos būsto paskolos, įskaitant hipotekos paskolas (paskolas) teikiančių organizacijų refinansavimo mechanizmus, pasitelkiant ilgalaikius finansų rinkų išteklius, įskaitant sukauptus pensijų sistemoje;

piliečių lėšų kaupimas būstui statyti ir įsigyti (taupomieji ir paskolų bankai, statybų taupomosios kasos ir kt.);

investuoti ir skolinti (taip pat piliečių lėšomis) būsto statybai. Lėšos grąžinamos parduodant, įskaitant pardavimą hipotekos paskolomis;

išteklių pritraukimas investicijoms ir skolinimas komunalinei infrastruktūrai kurti;

investuoti į statybų pramonės bazės plėtrą.

Šiuo atveju valstybės ištekliai atlieka tik investicinių procesų katalizatorių vaidmenį, mažina investicijų riziką ir didina jų patrauklumą, mažina turtinį disbalansą tarp įvairių gyventojų sluoksnių ir taip mažina socialinę įtampą, didina politinį visuomenės stabilumą. Dėl to jie sukuria palankias sąlygas vėlesnėms investicijoms.

Taigi matome, kad būsto sektorių įpainiojusių problemų raizginys gali būti visiškai išspręstas kuriant, nuosekliai įgyvendinant ir įgyvendinant valstybinę būsto politiką, o tai visiškai priklauso nuo visų federalinių, regioninių ir vietinių atšakų veiksmų koordinavimo. vyriausybė.

Naudotos literatūros sąrašas

1. S.M.Lyžinas. Namų intriga. - Jekaterinburgas: leidykla „Filantropas“, 2005 m. „Maskvos architektūra ir statyba“ 2006 m. mokslo populiarinimo žurnalo Nr. 2-3 elektroninė versija www.asm.rusk.ru

2. Žurnalas „Architektonas“. Spausdintas leidinys pasirodė 1992 m. spalį. Nuo 2004 m. gegužės mėn. žurnalas egzistavo tik elektronine versija, išlaikant nuolatinę numerių numeraciją. Jo adresas internete yra http://archvuz.ru. 2006 Nr.13

3. A.S. Starovoytovas. „Socialinis būstas šiuolaikinėje Rusijoje – mitas ar tikrovė“, žurnalas POISK, 2006 m. birželio 3 d.

4. Žurnalas „Nacionaliniai projektai“, Nr.1, Nr.2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V.N. Ponomarevas „Apmąstymai apie hipoteką“

6. Rusijos Federacijos Vyriausybės 2005 m. gruodžio 31 d. potvarkis Nr. 865 „Dėl papildomų priemonių federalinei tikslinei programai „Būstas“ 2002–2010 m. įgyvendinti“.

7. Tarptautinio seminaro „Būsto finansai, hipotekos skolinimas“, Dubna, Maskvos sritis, 2004 m. vasario 9-12 d., medžiaga.

8. L.A.Kazinecas, A.A.Gerasimovas, P.A.Žbanovas, A.S.Samoilovas, I.Yu.Tomova, S.T.Frolovas. Statybos organizacijų akreditavimo koncepcijos pagrindai pereinant prie investicinės ir statybos veiklos savireguliavimo Rusijos Federacijoje. Rusijos statybininkų asociacija. Maskva: leidykla "Granitsa", 2006 - 96 p.

9. Rosstat. Rusijos statistikos metraštis. Oficialus leidinys. Informacijos ir leidybos centras „Rusijos statistika“, www.infostat.ru.

10. EEB strategijos projektas darnios gyvenimo kokybės gyvenvietėse XXI amžiuje srityje. JT EEK Žmonių gyvenviečių komitetas. Ženeva, 2000 m. rugsėjo 19 d

RUSIJOS FEDERACIJOS BŪSTO SEKTORIAUS VALSTYBĖ.

Naujas požiūris į būsto politikos formavimą

N.P. Koshmanas, Rusijos statybininkų asociacijos prezidentas,

Įperkamo būsto ir hipotekos rinkos departamento direktoriaus pavaduotojas, garbės statytojas K.K.Glinskis,

V.N. Ponomarevas, viceprezidentas, Įperkamo būsto ir hipotekos rinkos katedros direktorius, fizinių ir matematikos mokslų daktaras, profesorius

Iš Rusijos statybininkų chartijos

„Jei Vyriausybė užtikrina būsto įsigijimo asmenine nuosavybe procesą, ji vykdo savo įsipareigojimą savo piliečiams ir išplečia jų dalyvavimo valstybės klestėjime galimybes“

F. Ruzveltas

I. Būsto būklė

Praėjo pusė amžiaus nuo 1957 m., kai buvo priimtas TSKP CK ir SSRS Ministrų Tarybos nutarimas „Dėl gyvenamųjų namų statybos plėtros SSRS“.

Prieš reformą būsto sektoriaus politika buvo grindžiama griežtu valstybiniu būsto santykių reguliavimu, paremtu būsto statybos biudžetiniu finansavimu ir valstybine baigto būsto paskirstymo sistema.

1980 m. privatus būstas sudarė 33,3 proc. viso būsto fondo (1861 mln. kv. metrų), iš jų miestuose - 19 proc., o kaime - atitinkamai 66 procentus miesto ir kaimo būsto fondų.

Pagal 1977 m. SSRS Konstituciją piliečių teisė į būstą buvo užtikrinta valstybės ir visuomeninio būsto fondo plėtra ir apsauga, kooperatinio ir individualaus būsto statybos skatinimu, teisingu, visuomenei kontroliuojamu suteikto gyvenamojo ploto paskirstymu. buvo įgyvendinta komfortiško būsto statybos programa, žema buto nuoma ir komunaliniai mokesčiai.

Nauji rinkos principais pagrįsti ekonominiai santykiai iš esmės pakeitė požiūrį į būsto sektorių.

1993 m. Rusijos Federacijos Konstitucija įpareigojo valstybę skatinti būsto statybą ir sudaryti sąlygas piliečiams įgyvendinti teisę į būstą. Kartu atsirado ir naujas reikšmingas punktas: „... mažas pajamas gaunantiems asmenims ir kitiems įstatyme nurodytiems piliečiams, kuriems reikalingas būstas, jis suteikiamas nemokamai arba už prieinamą mokestį iš valstybės, savivaldybės ir kitų būsto fondų. (40 straipsnis).

Nemokamas jų užimtų gyvenamųjų patalpų perdavimas piliečių nuosavybėn valstybiniuose ir valstybiniuose būsto fonduose (privatizavimas) leido per trumpą laiką suformuoti didžiulį nuosavybės savininkų sluoksnį, kuris vėliau tapo esamos būsto rinkos pagrindu.

Jau 2000 m. gyventojams priklausantis būstas sudarė 58 procentus (1620 mln. kv.m). Per ateinančius penkerius metus šis skaičius siekė 73,7 proc. ir viršijo daugumą išsivysčiusių pasaulio šalių, o tai lėmė valstybės būsto politikos pokyčiai ir valstybės atsisakymas tiesiogiai finansuoti masinę būsto statybą.

Jei 1990 metais gyventojų savo ir skolintomis lėšomis pastatytų būstų plotas siekė 6,0 mln. kv.m. iš 61,7 mln. kv.m. pastatytų būstų, atsižvelgiant į kaimo vietoves (9,7 proc.), tada per dešimt metų ši dalis išaugo iki 41,6 proc., o 2006 m. – 47 proc., o tai rodo nuo 90-ųjų spartų valstybės pasitraukimą iš šio kaimo sektoriaus. ekonomika .

Nuo 1987 m. valstybinio būsto fondo dalis sumažėjo nuo 80 iki 15 procentų. Jei 1990 metais naujus butus gavo 14 procentų nepasiturinčių šeimų, tai 2005 metais ši dalis siekė tik 4 procentus.

Taigi, palyginti su praėjusio amžiaus viduriu, iki naujojo šimtmečio pradžios įvykę pokyčiai mūsų šalies politinėje ir ekonominėje struktūroje reikšmingai paveikė visus būsto sektoriaus komponentus.

Deja, pirmajame naujosios teisinės bazės formavimo etape nebuvo logiškai baigti faktiškai daugiabučių namų ir gretimų žemės sklypų perdavimo patalpų savininkams valdyti procesai.

Net ir dabar, praėjus dvejiems metams po Rusijos Federacijos būsto kodekso priėmimo, organizacinis būsto fondo valdymo ir priežiūros funkcijų pasidalijimas tikrai nebaigtas.

Po reikšmingo proveržio būsto statybos srityje 60–80-aisiais Rusijos Federacija įžengė į XXI amžių, ant savo pečių nešdama problemų naštą, kuri per pastaruosius dešimtmečius susikaupė būsto sektoriuje ir pasiekė kritinę masę.

Katastrofiška būsto fondo būklė, itin nepatenkinama būsto ir komunalinių paslaugų sistemos būklė, beveik visuotinė avarinė inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų būklė, žemas daugumos gyventojų mokumas – tai pagrindinės kasdienės problemos. turėti didesnį poveikį socialiniam stabilumui visuomenėje.

Nebereikia nieko įtikinėti būsto ekonomine ir socialine svarba.

Dabar aštuoni iš dešimties žmonių savo turto sąvokų sąraše į pirmą vietą iškelia patogų butą ar asmeninį namą. Beveik prieš keturiasdešimt metų net garsusis neigiamas populiaraus filmo „Baltoji dykumos saulė“ personažas Abdullah, charakterizuodamas jo supratimą apie laimingą senatvę, į pirmą vietą iškėlė „gerus namus“.

Iki perestroikos pradžios SSRS 14 milijonų šeimų (apie 40 milijonų žmonių) buvo laukiančiųjų būsto sąraše.

Daugiausia žmonių, kuriems reikia pagalbos, buvo RSFSR - daugiau nei 8 milijonai šeimų. Tuo pačiu metu 17 procentų viso Rusijos būsto fondo (30 mln. kv. m) buvo apgriuvę ir nesaugūs pastatai, daugiau nei 14 procentų valstybinio ir savivaldybių būsto buvo reikalingas skubus remontas.

II. Pokyčiai būsto sektoriuje

Kokie pokyčiai įvyko būsto sektoriuje per pastaruosius dvidešimt metų?

Iš 19 milijonų gyvenamųjų pastatų, sudarančių visą Rusijos būsto fondą (2,956 mlrd. kvadratinių metrų), daugiau nei 60 procentų yra vyresni nei 30 metų.

Sunkios ir avarinės būklės atsargos išaugo keturis kartus (iki 120 mln. kv. m) ir toliau auga 20-24 mln. kv. m. metrų per metus. Vien 2006 m. senuose namuose įvyko keletas nelaimių, dėl kurių žuvo žmonių.

50-60-aisiais statytuose skydiniuose namuose, kurių standartinis tarnavimo laikas pasibaigęs, gyvena 5,3 milijono šeimų.

5 milijonai rusų gyvena daugiabučiame būste, kuriam reikia nedelsiant atlikti kapitalinį remontą.

Apie 40 milijonų žmonių glaudžiasi patalpose, kurių iš principo negalima vadinti „gyvenamomis“, nes jiems trūksta būtiniausių buities patogumų: 24 procentai būsto neturi vandentiekio, 29 procentai – kanalizacijos, 20 procentų neturi šildymo. 19 procentų miesto patalpų neturi vonios ar dušo.

Tokiomis sąlygomis visiškai natūralu, kad 2006 m. kovo mėn. Visuomenės nuomonės fondo (www.fom.ru) atlikta 44 Rusijos regionų, teritorijų ir respublikų 100 gyvenviečių gyventojų apklausa patvirtino daugelio ekspertų išvadas. kad būsto klausimas yra viena opiausių socialinių problemų.

Du trečdaliai apklaustųjų (65 proc.) mano, kad ten, kur gyvena, gyventojai aprūpinti „prastu“ būstu. Kas ketvirtas respondentas situaciją įvertino „patenkinamai“, o tik 4 procentai – gerai.

Daugiausia neigiamų būsto situaciją vertina kaimo gyventojai (71 proc.), taip pat respondentai iš Sibiro (72 proc.) ir Tolimųjų Rytų (75 proc.).

Net Maskvoje pusė apklaustųjų mano, kad gyventojai prastai aprūpinti būstu.

Tik 10 procentų rusų pastebi teigiamus pokyčius šioje srityje pastaruoju metu, o 28 procentai respondentų laikosi priešingo požiūrio – situacija blogėja. Dauguma (51 proc.) mano, kad situacija būsto sektoriuje per pastaruosius metus ar dvejus nepasikeitė.

Būsto ir komunalinės infrastruktūros bei energetikos ilgalaikio turto nusidėvėjimas beveik peržengė kritinę ribą ir siekia 70 proc. Pasak ekspertų, ateinančiais metais tai sukels didelio masto žmogaus sukeltas nelaimes.

Pirmą kartą per pastaruosius metus Maskvoje, Urale ir daugelyje kitų didelių regionų pradėjo trūkti energetinių pajėgumų, kurie ir toliau auga.

Apskritai nuo 1995 metų elektros energetikos pagrindinių pramonės šakų gamybos struktūroje pastebimas tūrinių rodiklių mažėjimas: jeigu 1995 metais elektros energetika sudarė 10,5 procento visos pagamintos produkcijos apimties, tai 2004 m. šis skaičius sumažėjo iki 7,6 proc., tai yra 0,5 proc. mažiau nei 1992 m.

Visa tai reikalavo reformuoti Rusijos elektros energetikos pramonę. Didžiausias dėmesys buvo skiriamas pramonės įmonių efektyvumo didinimui, sąlygų jos plėtrai, paremtai investicijų skatinimu, sudarymui, patikimo ir nepertraukiamo energijos tiekimo vartotojams užtikrinimui.

Jau prasidėjo radikalūs pokyčiai: keičiasi valstybinio pramonės reguliavimo sistema, formuojasi konkurencinga elektros rinka, kuriasi naujos įmonės. Priimta Rusijos OAO RAO UES strategijos 2003-2008 metams koncepcija. „5+5“, pagal kurią tikslinė ūkio šakos struktūra bus suformuota 2008 m.

Belieka tikėtis, kad reforma pasieks numatytus etapus, o energetikos sektorius galės aprūpinti viskuo, ko reikia kartu su būsto fondu augančiam šalies būsto ir komunalinių paslaugų sektoriui.

Vidutinė būsto pasiūla Rusijoje yra 20,9 kv.m. m vienam žmogui, tai yra beveik du tris kartus mažiau nei išsivysčiusiose Europos šalyse, kur šis skaičius siekia 40 kv.m. žmogui ir daugiau, o JAV – apie 80 kv.m. vienam asmeniui.

Tačiau šis saugumas, kaip sakoma Rusijoje, yra „vidutinis palatos“.

Nedidelė dalis miestiečių gyvena prabangiuose butuose su dideliais plotais ir padidintu komfortu (keturių ir daugiau kambarių butų skaičius – 4,1 mln.). 16,8 milijono šeimų gyvena trijų kambarių butuose, o didžioji dauguma – 36,5 milijono šeimų – vieno ir dviejų kambarių butuose.

Tai daugiausia butai, gauti Chruščiovo reformų laikotarpiu. Bėgant metams pirmieji šeimininkai paseno, užaugo vaikai, sukūrę savo šeimas, jau užaugo anūkai, ir toliau gyvena kartu, dešimtmečius laukdami, kol eilėje pagerėtų gyvenimo sąlygos. Todėl šalies vidutinis aprūpinimo gyvenamuoju plotu rodiklis tiksliai neatspindi tikrojo vaizdo.

Jei 1980 metais miestuose ir miesteliuose vienam žmogui buvo įvesta 0,43 kv.m, tai iki 2005 metų ši vertė sumažėjo iki 0,33 kv.m. Todėl, norint pasiekti bent europinį aprūpinimo gyvenamuoju plotu lygį, būtina padidinti būsto atidavimo eksploatuoti apimtį bent iki 1 kv.m. vienam asmeniui per metus.

III. Prioritetinis nacionalinis projektas „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“

1. Būstas fondas.

Katastrofiška būsto fondo būklė, dešimtmečius neįgyvendinta milijonų mūsų piliečių teisė gyventi žmogiškomis sąlygomis ir dėl to visuomenėje verdanti socialinė įtampa nepaliko valdžiai kitos išeities, kaip tik įtraukti būsto klausimas tarp prioritetinių socialinių projektų.

Šiuo metu vykdomas nacionalinis projektas „Įperkamas ir patogus būstas Rusijos piliečiams“ (toliau – Projektas) yra tiek reikšmingas, tiek sunkiai įgyvendinamas.

Būsto įperkamumas pagal federalinę tikslinę 2002–2010 m. programą „Būstas“ (toliau – Programa), kuri yra Projekto pagrindas, yra vertinamas valstybės įstatymais nustatytų įsipareigojimų tam tikroms piliečių kategorijoms požiūriu. , išsiskiriantys iš bendrų gyventojų pagal tam tikrus vienijančius požymius (šiauriečiai, černobyliečiai, kariškiai, migrantai iš Baikonūro ar jaunos šeimos). Paprasčiau tariant, tai yra naudos gavėjų kategorijos.

Jiems nustatyta valstybės parama, kuri, anot programos kūrėjų, gali užtikrinti pakankamą perkamosios galios augimą.

Akivaizdu, kad aukščiau išvardintos problemos, rengiant tokio masto projektą, reikalavo rimčiausio finansinio, ekonominio, techninio ir sociologinio numatytų priemonių bei mechanizmų galutinių rezultatų pasiekiamumui užtikrinti pagrindimo.

Nors antrojo Programos etapo (2005-2010 m.) finansiniai rodikliai buvo patikslinti remiantis ankstesnių metų rezultatais, iš dalies struktūriškai pasikeitė, o pati įgijo vieną valstybės užsakovą ir gavo naujus rodiklius, Programa išlaikė pirminį principą – 2010 m. teikiant valstybės finansinę paramą būstui įsigyti tik pasirinktoms piliečių kategorijoms.

Pagrindiniai programos įgyvendinimo finansiniai mechanizmai yra subsidijos ir paskolos, kurios, pasak jos rengėjų, turėtų padidinti efektyvią gyventojų paklausą, paspartinti būsto rinkos formavimąsi ir taip greitai sušvelninti būsto problemos aštrumą. Pagal klasikinę schemą paklausa turėtų turėti įtakos pasiūlos augimui ir pritraukti reikšmingas investicijas į prieinamo ir patogaus būsto statybą.

Šiame kontekste A.S.Starovoitovo, pastaruoju metu Rusijos „Gosstroy“ Valstybinio būsto politikos departamento vadovo, o dabar „Rosstroi“ vadovo pavaduotojo, vieno iš pirmaujančių šios srities specialistų, nuomonė, kuri 2003 – 2006 m. buvo Patariamojo tinklo miestų klausimais narys, nusipelno rimto dėmesio.ir JT Europos ekonomikos komisijos Būsto administracija: „Sąvoka „įperkamumas“ rusų būsto specialistų žodyne atsirado palyginti neseniai, kai daugelis jų pradėjo aktyviai bendradarbiauti su įvairiomis tarptautinėmis organizacijomis ir ekspertais, dirbančiais būsto politikos srityje. Tarptautinėje profesinėje vartosenoje naudojami du angliški žodžiai, išversti į rusų kalbą kaip „prieinamumas“ - „įperkamumas“ ir „prieinamumas“.

Prieinamumas anglų kalbos „įperkamumo“ prasme turi nedviprasmišką socialinės orientacijos būsto aprūpinimo klausimais aiškinimą ir yra aiškinamas kaip galimybė aprūpinti tinkamu būstu toms gyventojų kategorijoms, kurios negali savarankiškai jo įsigyti rinkos sąlygomis, t. kaip socialinio būsto sinonimą.

JT dokumentuose būsto „įperkamumo“ sąvoka aiškinama taip: „Įperkamas būstas – tai standartinės kokybės būstas, suteikiamas žemesnėmis kainomis, nei paprastai siūloma vietinėje būsto rinkoje. Tai gali apimti subsidijuojamą nuomojamą būstą, subsidijuojamą nebrangų privatų būstą, įskaitant bendros nuosavybės būstą, ir kai kuriose rinkos situacijose parduodamą nebrangų būstą. Vietos valdžios miestų planuose ir būsto planuose turėtų būti numatyta pakankamai įperkamo būsto aprūpinimas aukščiausia šio žodžio prasme.

JK įperkamo būsto apibrėžimas yra toks: „Įperkamas būstas“ gali būti klasifikuojamas kaip socialinis būstas, nuomojamas žemesnėmis nei rinkos kainomis, taip pat gali apimti kitas subrinkos būsto formas, pvz., „tarpinę nuomą“. » (kai nuomos tarifai yra didesnės nei socialinės nuomos kainos, bet mažesnės nei rinkos nuomos kainos). Bendrąja prasme įperkamas būstas reiškia subsidijuojamą arba „nebrangų“ bet kokios nuosavybės formos būstą.

Sąvoka „prieinamumas“ kaip „prieinamumas“ turi visiškai kitokią reikšmę - pakankamą būsto pasiūlą laisvojoje rinkoje visiems jo įsigijimo ar nuomos rinkos mechanizmams.

Akivaizdu, kad „Būsto“ programoje autoriai sąvoką „įperkamumas“ daugiausia vartoja turėdami omenyje pakankamos būsto pasiūlos sukūrimą rinkoje įvairiems prieinamiems variantams.

Siūlomų Programos įgyvendinimo mechanizmų analizė leidžia daryti išvadą, kad beveik visi Rusijos Federacijos Vyriausybės numatyti žingsniai yra skirti tik tolesnei rinkos santykių plėtrai ir gerinimui šalies būsto sektoriuje.

Remiantis pirminiais Programos duomenimis, galime daryti išvadą, kad iš 61 procento šeimų Rusijoje, kurioms reikia gerinti būsto sąlygas, maždaug pusė šeimų (30 procentų visų šeimų) per ateinančius penkerius metus bus galinti išspręsti būsto problemą, nes smarkiai išaugo būsto paskolų prieinamumas. Dar maždaug 9 procentai šeimų (arba 4,5 mln. šeimų) yra laukiančiųjų eilėje, kad pagerintų būsto sąlygas ir per penkerius-septynerius metus gali gauti būstą iš valstybės ir savivaldybių socialinio naudojimo fondų.

Tačiau net ir remiantis šiomis optimistinėmis prognozėmis, programa nepasiūlo jokių priemonių būsto problemai spręsti likusiems 22 procentams nepasiturinčių šeimų, arba 32 mln.

2. Naujos ir senos problemos.

Demografinė būsto problemos dalis, kuriai anksčiau nebuvo skiriama pakankamai dėmesio, laikui bėgant daro vis didesnę įtaką šalies politikai ir ekonomikai. Kadangi išorinės migracijos procesai mūsų šalyje dar neįgavo didelio masto, pagrindinės demografinės problemos yra susijusios su vietiniais gyventojais.

JT EEK Žmonių gyvenviečių komiteto pastebėtos tendencijos būdingos tiek Vakarų, tiek Rytų Europos šalims, tarp jų ir Rusijai: namų ūkių daugėjimas kartu mažėjant jų vidutiniam dydžiui lemia, kad būsto paklausos augimo tempas viršija gyventojų skaičiaus augimą; didėja nepilnų šeimų skaičius, taigi ir nepilnose šeimose gyvenančių vaikų skaičius; spartus gyventojų senėjimas ir su tuo susijęs priklausomybės didėjimas, dėl kurio atsiranda papildomų išlaidų, kurias turi padengti valstybė.

Iš to išplaukia, kad būsto statybos planuose būtina atsižvelgti ir į esamus demografinius prieštaravimus, susijusius su būsto fondo formavimosi istorija, ypač didžiuosiuose miestuose.

S. M. Lyzhino medžiagoje „Gyventojų amžiaus struktūros raidos ypatumai masinės statybos namuose“, paskelbtoje svetainėje www.asm.rusk.ru, ir daugelyje kitų publikacijų pateikiama analizė, remiantis 1986-2005 metais autoriaus atlikto tyrimo medžiaga.

Būsto fondo struktūros formavimas miestuose nagrinėjamas reikšmingais laikotarpiais, atitinkančiais šalies socialines ir ekonomines raidos stadijas. Miesto būsto fondo formavimo procese gyventojų skaičius paskirstomas proporcingai būsto statybos laikui ir apgyvendinimui.

Gyvenamieji rajonai susideda iš skirtingų tipų pastatų iš skirtingų statybos ir naudojimo laikotarpių. Dauguma miesto gyventojų, gavusių būstą iš savo įmonių, praktiškai nekeitė darbo ir gyvenamosios vietos, liko ten iki mirties.

2002 m. Rusijos gyventojų surašymo duomenimis, 58,1 procento darbingo amžiaus vyrų ir moterų nuolat gyvena nuolatinėje gyvenamojoje vietoje nuo gimimo, o 14,2 procento yra vyresni nei darbingo amžiaus (palyginimui, vidutinė amerikiečių šeima keičia gyvenamąją ir darbo vietą). per savo gyvenimą 6-7 kartus).

Dėl to didžiuosiuose miestuose, 60-70-aisiais statytų gyvenamųjų kvartalų teritorijose, auga įvairios socialinės problemos: katastrofiškai trūksta senyvo amžiaus žmonių klinikų, mažėja ikimokyklinių įstaigų, kurios ypač per pastarąjį dešimtmetį tiesiog išnyko, užleisdami vietą privačioms ar vyriausybinėms įstaigoms, arba jų vietoje išaugo namai su prabangiais būstais.

Be to, plečiantis gyvenamiesiems kvartalams kyla susisiekimo problemų, madinga tapo didelių brangių, vyresnio amžiaus žmonėms sunkiai prieinamų prekybos centrų statyba, užsidaro gyventojams pažįstamos nedidelės vietinės parduotuvės.

Tokių reiškinių priežastis slypi tame, kad poreikis laikui bėgant kinta, atspindėdamas demografinį gyventojų judėjimą, miesto ir net teritorijų gyventojų amžiaus ypatybes.

Jei anksčiau gyventojus dirbti viliojančios įmonės pačios dalyvaudavo statant būstą ir socialinę infrastruktūrą, tai dabar tai rūpėjo tik vietos valdžiai, kuri, gavusi pakankamai galių, smarkiai pasikeitus ekonominei teisinei bazei. urbanistikos srityje nespėjo rengti naujų urbanistikos planų ir suformuluoti sklypų masinei statybai. Jei (kaip taisyklė) statyba vykdoma vietoje nugriauto pastatų vietoje, tai praktiškai labai sunku pagerinti esamą socialinę infrastruktūrą.

Kiekvieno tipo gyvenamųjų namų gyventojų demografinės struktūros tyrimų rezultatai pagrindiniais masinės būsto statybos etapais atskleidė keletą bruožų ir reguliarių reiškinių:

1. Kiekvienas būsto statybos etapas turi savo demografinę gyventojų struktūrą.

2. Kiekviena gyventojų amžiaus grupė reikalauja sukurti atitinkamas aptarnavimo ir komforto sąlygas.

3. Masinės pramoninių tipų namų statybos laikotarpiu susiformavo didžiulės masinės gyvenamosios plėtros teritorijos su specifine demografine gyventojų sudėtimi, kurioms šiandien reikia atsižvelgti į amžiaus ypatybes formuojant naujos statybos būsto struktūrą ir socialinių paslaugų sistema.

Kiekvienas žmogaus amžius kuria savo ypatingus santykius. Ar mažas vaikas, moksleivis, jaunas ar pagyvenęs žmogus – visi jie turi savo ypatybes, poreikius, įpročius ir norus, kuriuos būtina patenkinti.

Būsto kultūra turi užtikrinti tokį komforto ir gyvenimo kokybės lygį ne tik pačiame gyvenamajame vienete – bute, bet ir teritorijoje, bendroje gyvenamojo ugdymo struktūroje, kad būtų patenkinti kiekvienos amžiaus grupės poreikiai. gyventojų patenkinti. Šių veiksnių ignoravimas gali padidinti gyventojų socialinį nepasitenkinimą.

Todėl federalinės tikslinės programos „Būstas“ kritika didžiąja dalimi pasigirsta dėl to, kad kuriant finansines priemones, didinančias galimybes įsigyti būstą (hipoteką), ji visiškai paliko užkulisiuose arklidės gavimo klausimus. pajamos už ilgą laikotarpį (gamybos buvimas ar naujos sukūrimas), transporto infrastruktūros prieinamumas ar trūkumas, medicinos, švietimo ir kitų socialinių paslaugų plėtra. Tai reiškia, kad nėra bendro dydžio kapitalinės statybos apimties, kurią reikia užbaigti projekto įgyvendinimo etapuose. Už viską atsako regioninės ir vietos valdžios institucijos, todėl neįmanoma įsivaizduoti viso užduoties masto.

Jeigu yra išvystyta inžinerinė ir transporto infrastruktūra, tai iš tiesų paklausa gali padidinti pasiūlą ir rinka veikia pagal klasikinę schemą.

Jeigu išvardinti klausimai neišspręsti, ir žinome, kokia didelė disproporcija yra įvairių regionų vystymesi, taip pat ir pagal regiono gyventojų pajamas vienam gyventojui, tai Programos rengėjų užduotis spręsti būsto problemą. buvo glaudžiai susieti jį su kitais prioritetiniais nacionaliniais projektais.

Taigi aišku, kodėl gyventojų amžiaus ir socialinės struktūros klausimams pastaruoju metu buvo skiriamas ypatingas dėmesys ir galiausiai tai atsispindėjo svarstant požiūrį į prioritetinius nacionalinius projektus.

2006 m. liepos mėn. buvo pervadinta Taryba prie Rusijos Federacijos prezidento prioritetiniams nacionaliniams projektams įgyvendinti, o dabar ji vadinama „Taryba prie Rusijos Federacijos prezidento prioritetiniams nacionaliniams projektams ir demografinei politikai įgyvendinti“.

Kalbėdamas apie Nacionalinio projekto įgyvendinimo eigą, Rusijos Federacijos ministro pirmininko pirmasis pavaduotojas D.A.Medvedevas sakė: „Kalbama ne apie nemokamą butą iš valstybės, o apie uždarbį jam įsigyti. Tokios galimybės sukuriamos visame pasaulyje įsigyjant būstą kreditu už tam tikrą užstatą. Tai, ką mes tiesiog vadiname hipoteka.

Todėl turėjome teisę tikėtis, kad yra ilgalaikė (nes būsto paskola gali būti išduodama ne trumpesniam kaip 25 metų laikotarpiui) užimtumo didinimo programa (arba socialinė-ekonominė prognozė), suteikianti galimybę milijonams žmonių „užsidirbti pinigų butui įsigyti“.

Jei atsižvelgsime į tai, kad per pastaruosius 15 šalies istorijos metų nebuvo pilnai įgyvendinta nė viena valstybinė programa, galima daryti prielaidą, kad be reikšmingų Projekto koregavimų „būsto problemos“ rimtumas išliks. gyventojų artimiausiu metu nesumažės 30-40 proc.